آمریکا برای مسکن ارزان قیمت فریاد می زند، اما هیچ کس نمی خواهد بسازد

دیو:
هی همه. به On The Market خوش آمدید. من میزبان شما هستم، دیو مایر، و امروز قرار است دو اقتصاددان محترم از Moody's Analytics به من ملحق شوند تا در مورد اجاره، قیمت مناسب مسکن و چند خانواده صحبت کنند.
ما یک مکالمه واقعاً جذاب خواهیم داشت و من فکر می کنم، اگر شما یک سرمایه گذار ملک اجاره ای یا یک سرمایه گذار تجاری هستید، مطمئناً مایل به گوش دادن به این هستید زیرا لو و تام، که دو مهمان امروز ما هستند، واقعاً متخصص هستند. در رشد اجاره‌بها و کاهش اجاره‌بها و رکود، و آن‌ها نظر واقعاً شگفت‌انگیز و کارشناسانه‌ای در مورد آنچه ممکن است با رشد اجاره‌بها در چند سال آینده رخ دهد، دارند.
من نمی‌خواهم بیشتر از این به آن بپردازم، زیرا گفتگوی جذابی است و می‌خواهم وارد آن شوم. من فقط سریع به شما می گویم که این افراد چه کسانی هستند.
اولین مهمان تام لاسالویا است، که یک اقتصاددان ارشد در زمینه املاک تجاری، گرایش های نوظهور، تخصص بخش مسکن در مودی آنالیتیکس است. او در همه چیز تخصص دارد، اما قبل از نمایش به من گفت که چند خانواده عشق اوست و بنابراین نظر کارشناسی را ارائه می دهد.
لو چن را هم داریم. لو یک اقتصاددان ارشد در بخش املاک تجاری مودی آنالیتیکس است. او دانش عمیقی از اقتصاد شهری و ریسک اعتباری با علاقه ویژه به مسکن سالمندان و مهاجرت شهری دارد.
ما می‌خواهیم یک استراحت سریع داشته باشیم و سپس تام و لو را برای صحبت در مورد بازار چندخانواری، رشد اجاره‌بها و انواع موضوعات جذاب دیگر که مربوط به املاک تجاری هستند، بیاوریم.
لو چن و تام لاسالویا، به On The Market خوش آمدید. از اینکه اینجایی نهایت تشکر رو دارم.

لو:
از اینکه ما را دارید متشکرم

توماس:
یک لذت مطلق

دیو:
خیلی خوب. لو، شما اخیراً مقاله‌ای به نام نکات کلیدی از چهارمین به‌روزرسانی مقرون‌به‌صرفه مسکن منتشر کرده‌اید، و این حداقل برای افرادی مثل من بود، خواندنی جذاب. من فکر می کنم شنوندگان ما نیز واقعاً آن را دوست دارند.
آیا می توانید کمی بیشتر در مورد تحقیقات خود در مورد مقرون به صرفه بودن مسکن و آنچه اخیراً نشان داده است به ما بگویید؟

لو:
قطعا، دیو. پس این واقعاً برای ما عزیز و نزدیک است. به عنوان یک محقق CRE در Moody's Analytics، ما عمیقاً به مقرون به صرفه بودن مسکن که در ذهن بسیاری از ساکنان آمریکایی است اهمیت می دهیم. ما واقعاً ردیابی این موضوع را از یک سال پیش آغاز کردیم، زمانی که شاهد افزایش سریع اجاره بهای بازار در سراسر جهان بودیم.
و همانطور که به سری های زمانی نگاه می کنیم، همانطور که به نقاط داده نگاه می کنیم، آخرین به روز رسانی واقعاً یک مشکل داغ را در سراسر صفحه نشان داده است. همانطور که متوجه شدیم، ایالات متحده اکنون برای اولین بار در سراسر کشور از بیش از 20 سال پیش، بار اجاره ای دارد، ما شروع به پیگیری این موضوع می کنیم.
معمولاً وقتی ما مثلاً به آنها مترو دادم یا آمریکا بار اجاره ای دارد و آن معیاری که ما استفاده می کنیم نسبت درآمد اجاره است. بنابراین اساساً ما اندازه‌گیری می‌کنیم که هر خانوار اجاره‌دهنده برای یک سال چقدر اجاره پرداخت می‌کند، در مقایسه با درآمد متوسط ​​خانوارشان. بنابراین، اگر نسبت درآمد اجاره‌ای به 30 درصد یا بیشتر برسد، ما خانوار اجاره‌دهنده را بار اجاره‌ای می‌نامیم.
و ایالات متحده در مجموع در سه ماهه چهارم سال 2022 برای اولین بار به آن آستانه 30 درصد رسیده است، که بیش از یک درصد از یک سال پیش بود و در یک سال گذشته یا بیشتر افزایش یافته است، و اخیراً به این آستانه رسیده است. تعدیل می‌کند، اما همچنان روند بالایی دارد و 30 درصد واقعاً همان آستانه نمادینی است که ما به آن اهمیت می‌دهیم و همچنین عاشق بسیاری از سیاست‌گذاری‌هایی هستیم که سعی در مقابله با این موضوع مقرون‌به‌صرفه دارند.

دیو:
اوه، عالی متشکرم. من سؤالات زیادی در مورد آن دارم، اما در یکی از آنها فقط به آن اشاره کردید، که این بود، چرا 30٪؟ فقط گفتی نمادین آیا این همه چیز است یا دلیلی اقتصادی وجود دارد که داشتن نسبت اجاره به درآمد بالای 30 درصد از اهمیت ویژه ای برخوردار است؟

لو:
کاملا. فقط به آن 30 درصد به عنوان یک فرد فکر کنید. اگر من خانه ای اجاره کنم و مجبور باشم 30٪ از درآمد سالانه خود را در اجاره خود بپردازم، بسیار سنگین است، اما منظورم شواهد علمی و اجتماعی است که این 30٪ را تأیید می کند. پس تام، اگر اشتباه می کنم، مرا تصحیح کن.
من فکر می کنم HUD از آن 30 درصد از حدود نیم قرن پیش استفاده می کند. و دانشگاه هاروارد نیز پشتیبان گرفته است، و بنابراین با استناد به 30٪، البته ما یک 50٪ داریم که حتی یک آستانه بسیار سنگین است، اما این 30٪ برای خانواده متوسط ​​به طور کلی بالا است. تام؟

توماس:
در نهایت، این 30 درصد زمانی که به طور خاص به خانوارهای با درآمد متوسط ​​به پایین نگاه می کنیم و در نهایت در صورت پرداخت این 30 درصد یا 35 درصد یا 40 درصد باید چه چیزی را قربانی کنند، تصمیم گیری شد. بنابراین اینطور نیست که شما از 29.9٪ به 30٪ بروید و ناگهان همه چیز تغییر کند.
بنابراین بازگشت به آنچه که لو می‌گفت در مورد یک نقطه عطف یا ماهیت نمادین، اما این 30 درصد یا حدود آن 30 درصد مهم است، به‌ویژه در یک محیط تورمی، زیرا قیمت همه چیز از جمله ضروریات در حال افزایش است. بنابراین انتخاب باید توسط خانواده انجام شود.
و خانواده ها به سرپناه خود نیاز دارند. آنها به مکانی برای زندگی نیاز دارند و ما اغلب می گوییم: "اجاره اول غذا می خورد." و معنای آن این است که ما سعی خواهیم کرد تا جایی که ممکن است فرزندانمان را در آپارتمان خود نگه داریم بدون اینکه مجبور باشیم زندگی آنها را خراب کنیم و به یک منطقه مدرسه دیگر یا خانه کوچکتر و غیره نقل مکان کنیم. و متأسفانه ممکن است مجبور شویم در زمینه های دیگر فداکاری کنیم. و من فکر می‌کنم اهمیت بودن در آن سطح همین است.

لو:
و دیو، من مطمئن نیستم که بحث اخیر در مورد فدرال رزرو را شنیده اید که تورم را به هدف 2 درصد بازگرداند، و مردم این سوال را مطرح کرده اند که «چرا این 2 درصد است؟ چرا نمی‌توانیم آن را به 4 درصد برسانیم؟» زیرا با رشد سالانه دو تا چهار درصد چقدر تفاوت دارد؟ اگر کمی بیشتر از حد متوسط ​​باشید، احتمالاً احساس فرورفتگی نمی کنید.
اما در نهایت همانطور که از دو مورد قبلی مشخص شد، ما باید به نوعی از آستانه پایبند باشیم، حتی اگر این به معنای تفاوت زیاد نباشد اگر به امتیاز 29 در مقابل 31 نگاه می کنید. فقط باید چیزی برای رسیدن به آن داشته باشید. چسبیدن به و تازه معلوم شد که 30 درصد یک اجماع است که دانشگاه، سیاستگذار و جامعه بر آن 30 درصد توافق کردند، این خطی است که ما می خواهیم به آن پایبند باشیم.

دیو:
باشه. خب عالیه این فوق العاده مفید است. و فقط برای جمع بندی برای همه، ما در مورد نسبت اجاره بها به درآمد صحبت می کنیم، که مقایسه می کند که یک خانواده چقدر باید در اجاره بها در مقایسه با درآمد خانوار خود بپردازد. و اکنون، برای اولین بار در ایالات متحده، از آستانه 30٪ فراتر رفته است، به این معنی که ایالات متحده در مقیاس ملی اکنون یک ملت، نقل قول، بدون نقل قول، "ملت بار اجاره ای" است.
لو، قبلاً گفته بودید که این اولین بار است که چنین اتفاقی می افتد. آیا دوره های دیگری در ایالات متحده وجود داشته است که اجاره بها تقریباً غیرقابل استطاعت بوده است یا این یک پدیده نسبتاً اخیر است؟

لو:
مدتی است که به آستانه 30 درصد نزدیک شده ایم، اما باید تاکید کنم که یک دهه پیش یا دو دهه پیش به این نقطه نرسیدیم. بنابراین ما ابتدا ردیابی نسبت متوسط ​​درآمد اجاره ملی را شروع کردیم. ما با 22.5٪ شروع کردیم و این در سال 1999 بود.
بنابراین اگر به این فکر کنید، این کمتر از یک چهارم، یک چهارم متوسط ​​بودجه خانوارهای درآمد رسانه ای بود و اکنون به یک سوم بودجه نزدیک شده ایم. و دوره هایی وجود دارد که می توانید ببینید نرخ تعدیل شده است و دوره هایی وجود دارد که مشاهده کرده اید که نرخ افزایش یافته است. و باید بگویم نیمه دوم سال 2021 تا کنون جایی است که شاهد افزایش سریع اجاره بها در میان خانواده های متوسط ​​آمریکایی هستیم.

توماس:
آره و من به این اضافه می کنم، در طول دو دهه گذشته، همانطور که لو اشاره کرد، مسیر کلی رو به بالا بوده است. و چیزی که به ما می گوید این است که تا حدودی ناهماهنگی بین سمت توسعه صنعت و سمت تقاضا وجود دارد.
جمعیت همچنان به رشد خود ادامه می دهد، درآمد همچنان به رشد خود ادامه می دهد، اما به شیوه ای نابرابر. و زمانی که این اتفاق می افتد، ما از منابع کمیاب برای ساخت انواع خاصی از مسکن یا انواع دیگر املاک در داخل کشور یا زیرساخت ها در داخل کشور استفاده می کنیم. و متأسفانه، کم کم طی دو دهه گذشته، هزینه سرپناه بیشتر و گران‌تر شده است.
البته اکنون، تفاوت‌های ظریفی وجود دارد، و من فکر نمی‌کنم که ما بخواهیم آن را در این بحث از دست بدهیم، زیرا شما به‌عنوان یک خانواده هنوز مقداری از انتخاب محل زندگی خود دارید. چه در کدام مترو زندگی می کنید یا در داخل آن مترو، کدام محله را انتخاب می کنید، یا در آن محله، کدام ساختمان و کدام متر مربع را انتخاب می کنید.
بنابراین ما نمی گوییم که تک تک خانواده ها با این بار مواجه هستند، اما آنچه می گوییم این است که سطح درآمدی که عموماً برای سرپناه هزینه می شود همچنان در حال افزایش است. و این در جنبه‌های چند خانواده‌ای صادق است. این موضوع در جنبه‌های تک‌خانواده‌ای صادق است. و کم کم، باز هم باید مبادلاتی وجود داشته باشد، به ویژه در آن سمت درآمد متوسط ​​به پایین طیف درآمد.

دیو:
دانستن این بسیار مفید است و فقط به نظر می رسد که ما این را در سراسر صفحه می بینیم، چندین کلاس دارایی، بسیاری از بازارهای مختلف، که من می خواهم وارد آن شوم. اما من فقط کمی بیشتر کنجکاو هستم که کمی بیشتر در مورد اینکه چرا اخیراً این اتفاق افتاده است صحبت کنم؟
تو در این مورد کمی تام صحبت کردی. به نظر می رسد عدم تعادل در عرضه و تقاضا در برخی بازارها یا برخی مکان ها در مسکن. نه لزوما در مسکن اجاره ای. ما در مورد آن نوع ناشی از عدم ساخت و ساز در دوران پس از رکود بزرگ صحبت کرده ایم.
آیا در بازار اجاره نیز چنین اتفاقی افتاده است؟ و همچنین کنجکاو، همانطور که شما گفتید، مدتی است که نزدیک به 30٪ بوده است، اما ما اخیراً به آن رسیده ایم. چرا حالا؟ در طول همه گیری چه اتفاقی افتاده است که باعث شده واقعاً به این نقطه شکست برسد؟

توماس:
من با سوال قبلی شروع می کنم

دیو:
ببخشید، این مثل یک سوال شش قسمتی بود.

توماس:
نه نه نه نه. همه مرتبط
داستان طرف عرضه بسیار جالب است زیرا در چند دهه گذشته تعداد زیادی ساخت و ساز چند خانواری وجود داشته است. با توجه به بخش‌های مختلف چرخه‌های اقتصادی که در آن قرار داریم، بالا و پایین شده است. اما نکته اینجاست که این پول در کجا خرج شده است، که به نظر من واقعا جالب است و واقعاً نشان می‌دهد که چرا سطوح اجاره بها با نرخی که دارند افزایش می‌یابد. در رابطه با دستمزد بوده است.
اگر به دو دهه اخیر که مدام در مورد آن صحبت می کنیم نگاه کنید، چیزی بین 80 تا 90 درصد از توسعه در چند خانواده، به ویژگی های کلاس A بوده است. نه B، C. نه، نقل قول، بدون نقل قول، «مسکن نیروی کار» که اخیراً سر و صدای زیادی پیدا کرده است. بنابراین، وقتی می‌گویم عدد 80 تا 90 درصد، تمام جنبه‌های LIHTC را به صورت عمومی ترک می‌کنم. اما هنوز هم واقعا گویاست، درست است؟
باز هم اینها منابع کمیاب هستند. ما می دانیم که نیروی کار کمیاب است، می دانیم که مواد کمیاب است، و زمانی که این همه سرمایه برای آن نوع مسکن اختصاص می یابد، و به حق از دیدگاه بازار چنین است، زیرا آنها می توانند آن را اجاره کنند، درست است؟

دیو:
خودشه.

توماس:
اما این مکان‌ها اجاره‌ای بالاتری دارند و در نهایت باعث می‌شود بازار در بخش نیروی کار تنگ‌تر شود. و ما آن را در داده های خود به وضوح می بینیم. کلاس A، روند نرخ جای خالی حدود 6٪ است. نرخ جای خالی کلاس B، C حدود سه، سه و نیم درصد روند. و این فقط تفاوت آنچه در اینجا اتفاق می افتد را به شما نشان می دهد.
و بنابراین شما واقعاً این اثر اکوسیستمی مسکن را دریافت می کنید، جایی که بخش عمده ای از ساخت و ساز و عرضه در یک منطقه خاص بوده است و به خودی خود باعث افزایش اجاره بها در آن منطقه می شود، اما سپس باعث افزایش اجاره بها برای B و می شود. C همچنین. و دوباره این است که برگردیم به این که چه کسی بیشتر از همه آسیب می بیند؟ بیشترین آسیب را به خانوارهای متوسط ​​تا کم درآمد وارد می کند.
بنابراین فکر می‌کنم حداقل به برخی از اولین سوال شما پاسخ دادم که چرا داستان عرضه به این شکل است. اما لو، اگر می‌خواهید به آن اضافه کنید و شاید به بخش دوم سوال بروید.

لو:
من چیز زیادی برای اضافه کردن در سمت عرضه ندارم، اما در سمت تقاضا نیز داستان را ادامه می دهم. بنابراین اگر بتوانم نماینده هزاره ها باشم، باید بگویم که تقاضا واقعاً قوی باقی مانده است، زیرا هزاره ها در حال شکل گیری هستند و به ویژه در سال های اخیر خانواده های جدیدی داشته اند.
بنابراین، اگر به این فکر کنید که چه زمانی طرف تقاضا در حال افزایش است، آیا تعداد خانوارهای بیشتری دارید که وارد بازار اجاره جدید و به طور کلی بازار مسکن می‌شوند، و سپس این دوره COVID را داریم که آن شوک را دارد، که به مردم اجازه می‌دهد از مترو به متروها
من می خواهم کمی تفاوت های ظریف در سطح مترو بیاورم، زیرا وقتی می گوییم میانگین ملی ایالات متحده به آن آستانه 30 درصد می رسد، سعی نمی کنم بگویم همه جا به آن 30 درصد می رسد. بنابراین مکان‌هایی هستند که بسیار بالاتر از بار اجاره‌ای 30 درصدی هستند، اما مکان‌هایی نیز وجود دارند که اگر چه کمتر از آستانه 30 درصد هستند، اما شما این روند رو به افزایش را برای متروهای خاص مشاهده می‌کنید. و متروها، و اگر فقط با چند مترو تماس بگیرم، لاس وگاس، مترو در تگزاس و میامی، فورت لادردیل، پالم بیچ در فلوریدا.
بنابراین، همه این مکان‌ها در کمربند خورشیدی، از افرادی که واقعاً از نور خورشید لذت می‌برند، از ساحل لذت می‌برند، و از فضاهای بزرگ‌تر لذت می‌برند، مهاجرت مثبتی را مشاهده کرده‌اند. و وقتی کووید اتفاق افتاد، وقتی کار از راه دور مرسوم شد، به یک امکان تبدیل شد، تبدیل به یک ضرورت شد. و می‌بینید که مردم داوطلبانه از کالیفرنیا به مکان‌هایی می‌روند که محدودیت‌های کووید کمتر، مالیات کمتر، خانه‌های ارزان‌تر دارند. به طوری که این جریان مهاجرت بسیاری از متروها را به مسیر سریع تری در بار اجاره آنها می رساند.
بنابراین آن سمت تقاضا واقعاً این فشار را به این بازار بسیار فشرده اضافه می کند. بنابراین اگر آنچه تام در مورد B و C گفت، همه آن مکان‌ها برای جمعیت نیروی کار را به خاطر بیاوریم، و ما در حال حاضر بازار بسیار فشرده‌ای داریم و داشتن این شوک از طرف تقاضا، به وضعیت کمک نمی‌کند.
بنابراین به همین دلیل است که ما شاهد این افزایش بار و بار فزاینده سریع هستیم که واقعاً تا پایان سال 2021 آغاز شده است، در اکثر بخش‌های سال 2022 ادامه می‌یابد، و اخیراً شاهد آن هستیم که کمی تعدیل شده است.

دیو:
این کاملاً منطقی است. من کنجکاو هستم که آیا در برخی از متروهایی که جمعیت خود را از دست می دهند اثر معکوس می بینید. آیا شاهد افزایش عرضه و پس از آن یک فشار نزولی بر رشد اجاره هستیم؟

لو:
تام، می توانم آن را با سانفرانسیسکو شروع کنم؟

توماس:
هی، تو اونجا زندگی میکنی، پس برو دنبالش.

لو:
کاملا. بنابراین، سانفرانسیسکو یکی از متروهایی بود که هنوز هم شاهد آن هستیم، اجاره بازار آن 1.6 درصد عقب تر بود، تقریباً 2 درصد کمتر از سطح قبل از کووید. پس این پس از آن است که ما برای سه سال تلاش کردیم و سعی کردیم درست مثل بقیه جبران کنیم، و هنوز هم آن شکاف کوچک را داریم. باور کنی یا نه.
دلیلش این بود که ماندن همه در سانفرانسیسکو بازار بسیار تنگی بود. شما فقط همین فضای کمی برای ساخت دارید و اینکه چرا ما با این مشکل روبرو هستیم، واقعاً ناشی از تقاضا است. بنابراین تغییر تقاضا، مردم تحت فشار قرار گرفتند و مردم از آتش سوزی و افرادی که تجملات کار در هر مکانی را دارند خسته شدند. بنابراین آنها سانفرانسیسکو را ترک کردند، آنها منطقه خلیج را ترک کردند، آنها تقاضا را از بین بردند، و این باعث ایجاد سوراخ بسیار بزرگتری برای شکست می شود.
بنابراین، از سوی دیگر، نه تنها شاهد کاهش اجاره بها هستیم، اگرچه برای بسیاری از جاهای دیگر می‌خواهیم بگوییم که رشد اجاره‌بها معتدل بوده است، اما برای سانفرانسیسکو، واقعاً ما نتوانسته‌ایم عقب‌نشینی کنیم. این یک طرف ماجراست. و از طرف دیگر، اگر ردیابی کنید درآمد متوسط ​​خانوارها توسط افرادی که واقعاً از رونق فناوری درآمد زیادی دارند، به‌ویژه در دو سال اول دوره کووید به سرعت در حال افزایش و افزایش بوده است.
بنابراین کاهش اجاره بها همراه با افزایش درآمد، حداقل روی کاغذ واقعاً تسکین دهنده است. بار اجاره برای سانفرانسیسکوها. اگر تاریخ 10 مترو برتر را در دو دهه گذشته دنبال کنید، ما هم همینطور بودیم. بنابراین سانفرانسیسکو مدت زیادی است که وارد و خارج از تصویر شده است. بنابراین تغییرات زیادی وجود داشته است زیرا متروهایی مانند سانفرانسیسکو، مانند واشنگتن دی سی. بنابراین همه این متروهای فناوری بسیار خوب تثبیت شده بسیار چرخه ای هستند.
بنابراین هر چه رکود وجود داشته باشد و بخش فناوری از بسیاری از بخش‌های سنتی بی‌ثبات‌تر است. و می بینید که این تقاضا باعث افزایش درآمد متروها می شود. و به همین دلیل است که سانفرانسیسکو برای مدتی حدود 30 درصد بوده است و پس از آن که حباب دات کام برخورد کرد، از لیست خارج شد، و سپس دوباره صعود کرد و به بالای 30 درصد و فراتر از XNUMX درصد رسید و به پایین برگشت.
بنابراین، تغییراتی وجود داشته است، اما جالب است که ببینیم چگونه مترویی مانند سانفرانسیسکو می‌تواند تحت تأثیر عرضه و تقاضا قرار گیرد، و در موارد خاص می‌تواند به‌طور قابل‌توجهی تحت تأثیر خانوار اجاره‌کننده و تصمیم آن‌ها قرار گیرد.

توماس:
آره من وارد اینجا می‌شوم و تا حدودی با آنچه لو می‌گوید مخالفت نمی‌کنم، اما می‌خواهم این واقعیت را مطرح کنم که اگر این اتفاق در سانفرانسیسکو رخ می‌دهد، چرا در بوستون، در نیویورک اتفاق نمی‌افتد؟ برخی از شهرهای دیگر که به عنوان شهرهای اجاره ای بسیار بالا شناخته شده اند. و بنابراین این یک موقعیت بسیار جالب اینجاست که ما در اوایل همه‌گیری به سمت کمربند خورشیدی شاهد این همه مهاجرت بودیم و همه این عزیزان کمربند خورشیدی فینیکس و آستین و میامی و جکسونویل و تامپا و غیره را داشتیم.
کم کم در طی 18 ماه گذشته، ما می بینیم که شاید برخی از آن افراد به برخی از این شهرهای گران شمال شرقی بازگردند، احتمالاً با بازگشت کمی دفتر. اما بخش دیگری از این داستان تقاضا برای شهرهایی مانند آن وجود دارد، و من هنوز فکر می کنم سانفرانسیسکو مقداری از این را خواهد داشت. و اینها شهرهای سبک زندگی هستند که در نوع خود منحصر به فرد هستند.
و بنابراین، در حالی که ممکن است انتظار فشار بسیار کمتری از طرف تقاضا برای نیویورک یا بوستون وجود داشته باشد، آنچه ما واقعاً دیدیم این است که تشکیل خانوارها در این مناطق به طرز چشمگیری افزایش یافته است، و فعالیت لیزینگ به طور چشمگیری در این مناطق در سال گذشته افزایش یافته است. نیم. و چیزی که به ما می گوید این است که این کیفیت وجود دارد.
اگر مردم واقعاً حرکات سبک زندگی را انتخاب می کنند، به این معنی نیست که همه چیز مربوط به کمربند خورشیدی است و به این معنی نیست که همه مسائل مربوط به قیمت مناسب مربوط به کمربند خورشیدی است، زیرا ما نسبت اجاره به درآمد فوق العاده بالایی را در این کشور می بینیم. برخی از شهرهای سنتی گران قیمت و لو، من فکر می‌کنم می‌توانید با برخی از داده‌هایی که این مناطق برگشته‌اند، از من حمایت کنید و حتی برای این شهرهای سنتی آب و هوای سرد شمالی هم تخفیفی برای اجاره وجود ندارد.

دیو:
اگر می گویید تشکیل خانواده وجود دارد، آیا ممکن است این افراد در شرایط هم اتاقی باقی بمانند یا با هم زندگی کنند، زیرا همه چیز گران بود و حالا که شاید رقابت کمی کمتر شده است.
من می دانم که اجاره بها در منهتن منفجر شده است، اما آیا فکر می کنید دلیلی وجود دارد که تشکیل خانواده در حال حاضر در حال افزایش است؟

توماس:
در اینجا یک جدول زمانی وجود دارد که به نظر من مناسب است. در اوایل همه‌گیری، ما نمی‌خواستیم در کنار افراد دیگر باشیم. ما ترسیده بودیم و همچنین مجبور نبودیم به دفتر برویم. بنابراین بسیاری از نسل جوان اغلب آنهایی هستند که شهر نیویورک را در خود جای داده اند.
بسیاری از آنها با مامان و بابا برگشتند و در اتاق قدیمی خود یا روی کاناپه خود یا هر آنچه که آن اتاق سرگرمی بود یا هر چیز دیگری می خوابیدند. و بنابراین ما شاهد این نوع عقب نشینی و فعالیت بودیم و در آن زمان بود که درباره همه آن تخفیف های بزرگ در منهتن صحبت می شد و اینکه چگونه اگر کسی بخواهد به شهر برگردد، فرصت عالی برای دریافت یک تخفیف بزرگ وجود دارد.
و بعد یک سال بعد، وقتی همه باید تمدید می کردند، خوب همه آن بچه ها، همه کسانی که روی مبل مادر و بابا بودند، بلافاصله برگشتند. آنها کسانی نیستند که فلوریدا را انتخاب کردند، به خصوص آن گروه جوان و گرسنه. هنوز در نیویورک ارزش وجود دارد، هنوز در بوستون ارزش وجود دارد، من فکر می کنم در نهایت حتی در سانفرانسیسکو برای این نوع از جمعیت ارزش وجود دارد.
و به این ترتیب، هنگامی که همه چیز کمی باز شد، یک بار کمی بازگشت به دفتر، آن زمان بود که شاهد حجم عظیمی از فعالیت بودید. و بسیاری از آن افراد در آن زمان هنوز حداقل کمی برای گرفتن هم اتاقی مردد بودند.

دیو:
خودشه.

توماس:
و بنابراین در مورد آن فکر کنید. اکنون شما خانواده های اضافی دارید که به دنبال آپارتمان های استودیویی یا یک خوابه هستند یا حداقل به صورت غیرقانونی طبقه بندی نمی کنید، که نمی گویم این اتفاق می افتد، اما ممکن است در مکان هایی مانند نیویورک اتفاق بیفتد. من همیشه می گویم جایی که در آن آپارتمان خاص ساکنان زیادی دارید و در کمد جارویی زندگی می کنید.
بنابراین من فکر می کنم این جدول زمانی یک عقب نشینی و سپس این نوع بازگشت به ذهنیت شهر وجود دارد، اما بازگشت به شهر شاید در ابتدا بدون هم اتاقی باشد. من این احساس را دارم که در حال تغییر است، در حال تغییر است. در سال 2023 با کمی نرم شدن اقتصاد به تغییر ادامه خواهد داد.

دیو:
باشه عالیه. من می خواهم در مورد آنچه از اینجا اتفاق می افتد صحبت کنم و فکر می کنید اجاره به کجا خواهد رفت. اما تام، به چیزی اشاره کردی که من می‌خواهم به آن بازگردم، و آن این است که در بازار، بازار چند خانواده، سمت عرضه. ما می بینیم که در چند سال گذشته، توسعه بر ویژگی های کلاس A متمرکز شده است.
این یک پادکست برای املاک و مستغلات و در درجه اول سرمایه گذاران املاک و مستغلات نیست. وقتی به آن فکر می‌کنم، به من می‌گوید که پروفایل پاداش ریسک برای ساخت و توسعه کلاس B، کلاس C وجود ندارد زیرا این بازارها کارآمد هستند. هیچ ایده ای دارید چرا؟ چرا جذاب نیست یا چرا توسعه دهندگان ویژگی های کلاس C و کلاس B را با سرعت یکسان نمی سازند؟

توماس:
این یک سوال شگفت انگیز است و من با تعداد زیادی از توسعه دهندگان در این مورد صحبت کرده ام. و به طور مداوم به من گفته می شود که B و C در 10،20 سال گذشته نتوانسته اند مداد بزنند، به این معنی که ریاضیات تقریباً به خوبی ریاضی کلاس A کار نمی کند.
زمین صرف نظر از اینکه قرار است در آن زمین چه چیزی قرار دهید، همان مقدار پول را هزینه می کند. بسیاری از توسعه ساختاری به همان میزان هزینه دارد. بسیاری از تشریفات اداری دقیقاً همان چیزی است که شما باید با آن مقابله کنید. بنابراین من چند امکانات دیگر را انتخاب می کنم، شاید کمی فضای اضافی و نور کمی بهتر اضافه کنم و بتوانم این اجاره را به میزان قابل توجهی افزایش دهم.
و بنابراین، توسعه‌دهندگان همچنان می‌گویند: «خب، اگر نرخ‌های خالی کلاس A حدود 6 درصد باقی بماند، اگر بتوانم آن املاک را خیلی سریع و کارآمد اجاره کنم، آن‌وقت می‌خواهم آن مسیر را طی کنم. من نیازی به ساخت مسکن نیروی کار ندارم زیرا سودآوری در کلاس A بیشتر است. حداقل در 10، 20 سال گذشته چنین بوده است.

لو:
یا در طیف دیگر، اگر توسعه دهندگان کلاس B و C چند خانواده نمی سازند، احتمالاً بهتر است که شروع به فکر کردن یا حتی سرمایه گذاری در مسکن ارزان قیمت کنید. بنابراین اصطلاحی وجود دارد که من شروع به شنیدن آن کردم، به آن میانه گمشده می گویند، زیرا اگر شروع به ساخت مسکن ارزان قیمت کنید، همکاری بیشتری بین بخش دولتی و خصوصی وجود دارد.
بنابراین ما از مزایای مالیاتی برخورداریم، از حمایت دولتی برخورداریم و سیاست هایی داریم که برای حمایت از ساخت مسکن ارزان قیمت تعیین شده است. و سپس ما این انگیزه اقتصادی برای ساختن کلاس A را داریم که باعث شد اکثریت خانوارهای متوسط ​​اجاره‌نشین فرصت‌های بازار را از دست بدهند، زیرا آنها نمی‌توانند واجد شرایط مسکن مقرون به صرفه باشند و نمی‌توانند طبقه A را بپردازند.
آنها می خواهند چه کار کنند؟ بنابراین تام، اخیراً یک تمرین بسیار جالب انجام دادم. بنابراین یک نوع آستانه وجود دارد، اگر بگوییم 50 درصد درآمد رسانه ای خانوار، درآمد کم درآمد محسوب می شود. اما اگر 70، 80 درصد از آن درآمد رسانه‌ای را به عنوان درآمد متوسط ​​اما همچنان کم قرار دهید، و اگر آن عدد را به محاسبه درآمد اجاره‌ای ما متصل کنید، متروهای بسیار بیشتری به سمت من خواهند رفت، زیرا یک‌باره رانت‌ها حتی بیشتر می‌شوند. -مبارزه
زیرا اینجاست که ما شاهد تعداد زیادی از میانه‌های گمشده هستیم و آنها قادر به خرید آپارتمان با نرخ بازار در بازار نیستند. و فکر می‌کنم این به جایی که من در کالیفرنیا زندگی می‌کنم برمی‌گردد و ما سیاست‌های زیادی نه فقط برای مسکن مقرون‌به‌صرفه، بلکه برای ساخت واحدهای اضافی مانند ADU داریم. مطمئن نیستید دیو، اگر با این اصطلاح آشنا هستید، این واحدهای مسکونی لوازم جانبی است، که می‌توان آن را به یک واحد مسکونی تک‌خانواری متصل یا جدا کرد تا امیدواریم عرضه برای افراد میانی گمشده افزایش یابد.
و تبدیل‌های زیادی از املاک تجاری خالی موجود صورت گرفته است و آنها با بخش برنامه‌ریزی همکاری می‌کنند تا کمی منطقه را تغییر دهند و آن را به یک چندخانواره تبدیل کنند و امیدواریم واحدهای خاصی را به ارزان‌قیمت تخصیص دهند. بنابراین راه‌های ابتکاری، راه‌های خلاقانه برای حل و حداقل تلاش برای رفع این کمبود عرضه وجود داشته است.

دیو:
آره ما در مورد ADU ها و افزایش منطقه در نمایش صحبت می کنیم زیرا این ایده خوبی است. من فقط کنجکاو هستم که آیا کافی است؟ درست؟ از آنجا که من بسیاری از توسعه دهندگان املاک و مستغلات را می شناسم، اگر ساخت کلاس B یا کلاس C سودآور بود، آنها این کار را انجام می دادند. و من نمی دانم چند صاحب خانه می خواهند یک ADU بسازند. کسانی که مایل به قرار دادن پول نقد هستند.

لو:
من یک ADU خواهم ساخت.

دیو:
خوب! این عالیه شما بروید. خوش به حالت. این یک تجارت عالی است، اما من فقط کنجکاو هستم، به اندازه کافی خریدار خانه هستم، فقط به نظرم کارآمدتر است که راهی پیدا کنم تا افرادی را که آپارتمان سازان حرفه ای هستند تشویق کنم تا واحدهای مسکونی مناسب بسازند نه اینکه فقط به مالکان تکیه کنند. برای تبدیل شدن به سرمایه گذار املاک و مستغلات

توماس:
و دیو، من فکر می کنم که ما به این سمت می رویم. من فکر می‌کنم مشارکت‌های دولتی و خصوصی توسعه‌دهندگان خصوصی را تشویق می‌کند تا راهی برای ایجاد این میانه گمشده پیدا کنند.
در حال حاضر در سطح فدرال، سطوح ایالتی، شهرداری ها مورد بحث قرار گرفته است، و من فکر می کنم که ما دائماً در مورد آن خواهیم شنید، آیا این گسترش LIHTC از نظر ...

دیو:
LIHTC چیست؟ متاسف.

توماس:
اوه نه متاسفم بنابراین اعتبار مالیاتی مسکن کم درآمد.

دیو:
باشه.

توماس:
LIHTC. اعتبار مالیاتی مسکن کم درآمد. و اساساً توسعه‌دهندگان را تشویق می‌کند که اگر مقدار مشخصی از واحدها را در آستانه مشخصی از درآمد متوسط ​​منطقه قرار دهند، در آن ساختمان می‌توانند تسکین خاصی دریافت کنند. و ما شنیده ایم که دولت بایدن در مورد گسترش آن صحبت می کند. ما حتی کلمه MIHTC را شنیده‌ایم که می‌تواند اعتبار مالیاتی مسکن با درآمد متوسط ​​باشد. و بنابراین فکر می کنم این بخشی از راه حل است.
من فکر می‌کنم بخش دیگری از راه‌حل این خواهد بود که بالاخره در دوره‌ای هستیم که قوانین منطقه‌بندی کمی آرام‌تر می‌شود. و من فکر می کنم که این برای توسعه نه تنها در بخش مسکن، بلکه در سراسر املاک تجاری بسیار بزرگ خواهد بود.
یکی از نکات مثبت این افزایش سریع مسائل مربوط به مقرون به صرفه بودن این است که در نهایت به رهبران محلی گفته است که باید به این فکر کنند که چه چیزی کار می کند و چه چیزی کار نمی کند و منطقه بندی بسیار بخش بندی شده ای داشته باشد در حالی که ممکن است باشد. آرام کردن آن‌ها در مناطق خاص دشوار است، با توجه به نیمبییسم، در بسیاری از زمینه‌ها مورد نیاز است و من فکر می‌کنم که در بسیاری از زمینه‌ها در حال حرکت رو به جلو به آن اعطا خواهد شد.

دیو:
آره منظورم این است که در نهایت راه حل های پیشنهادی زیادی وجود دارد. شاید این فقط نظر من باشد این است که تا زمانی که مشکل طرف عرضه به اندازه کافی حل نشود، همه آنها چسب زخم خواهند بود و شاید در کوتاه مدت کمک کنند، اما به نظر می رسد که توسعه دهندگان را وادار به ساخت بیشتر یا بیشتر کنند. اجازه دادن به توسعه دهندگان برای ساخت بیشتر این طبقه مسکن متوسط ​​از دست رفته می تواند واقعا مفید باشد.
با این حال، من می‌خواهم از شما بپرسم، مطمئنم که همه کسانی که در برنامه گوش می‌کنند، می‌خواهند بدانند که هر دوی شما در مورد جایی که اجاره به کجا می‌رود چه فکر می‌کنید. بنابراین لو، شما کار بسیار خوبی انجام دادید که توضیح دادید چگونه و چرا اجاره بها افزایش یافته است. ما شاهد سنگین شدن این رانت بزرگ هستیم. از اینجا چه اتفاقی می افتد؟

لو:
آخر تونل نور هست. بنابراین من می خواهم آن را با یک یادداشت مثبت شروع کنم و امیدوارم با یک یادداشت مثبت نیز پایان دهم. بنابراین، در سال 2023، ما پیش‌بینی می‌کنیم که تعداد تاریخی ساخت‌وساز جدید به صورت آنلاین در جبهه چندخانواره به‌صورت آنلاین انجام شود. و چند دلیل وجود دارد.
بسیاری از ساخت و سازها، که ماه ها و بیش از یک سال طول می کشد تا به پایان برسد. و آنها در اوایل سال 2021 شروع به کار کردند. بنابراین اینجاست که ما هنوز اندکی از معایب داریم، طرف عرضه مسئله، تنگنا در زنجیره تامین، اما واقعاً برای توسعه دهندگان قابل مشاهده است.
بنابراین اجاره به سرعت در حال رشد بود، فکر نرخ بهره زمانی بود که ذخایر فدرال شروع به افزایش نرخ بهره در اوایل سال 2022 کرد. بنابراین در آن نقطه، چند ماه قبل از آن، نرخ بهره هنوز نسبتاً پایین بود، حاشیه بالا بود، هزینه آن بالا بود. نسبتاً قابل مدیریت است، و الهام بخش ساخت و ساز برای شروع یا ساخت و ساز موجود برای ادامه است.
و از طرف عرضه، ما مثبت نگاه می کنیم، شاهد افزایش حجم خواهیم بود و از سوی دیگر، تقاضا تثبیت خواهد شد، زیرا ما در حال حاضر شاهد نرم شدن، تثبیت تا پایان سال 2022 هستیم. بنابراین این موضوع مقرون به صرفه است. این ترس از رکود، این تردید برای بازگشت به بازار مسکن تک خانواری، بسیاری از خانوارهای اجاره ای را برای ماندن در بازار چند خانواری برای مدتی نگه می دارد. انگشتان به هم خورده، هیچ چیز از آنجا به جنوب نمی رود. و این به تثبیت رشد اجاره بها کمک خواهد کرد.
بنابراین ممکن است در حال حاضر شاهد اوج بار رانت در سراسر کشور باشیم. بنابراین 30 درصد ممکن است نزدیک به اوج باشد که ما شاهد آن هستیم. و من نگاهی اجمالی به پیش بینی پرونده 2023 در مورد نسبت درآمد اجاره داشتم. می دانم که تام به من خواهد خندید زیرا ما به صورت سه ماهه به روز می کنیم، اما در این مرحله، بر اساس آخرین داده های برتری که تا پایان سال 2023 می بینیم، نسبت درآمد اجاره در سطح ملی باید از 30 کاهش یابد. ٪ اوج، نه خیلی. باز هم این یک عدد نمادین است، اما باید کمی تعدیل این بار را ببینیم.

دیو:
باشه. این واقعاً جالب است زیرا من فکر می‌کنم ما به عنوان سرمایه‌گذار اغلب به مردم می‌گویم: "فکر نمی‌کنم اجاره بها برای مدت طولانی رشد کند." نه، من مدت زیادی نمی دانم، اما حداقل برای یکی دو سال دیگر در این بلاتکلیفی اقتصادی که در آن هستیم.
آیا شما می گویید که نسبت اجاره به درآمد کاهش می یابد زیرا اجاره بها کاهش می یابد یا به نوعی تثبیت می شود و درآمد همچنان در حال افزایش است؟

لو:
صرفاً برای ثبت، ما به این یا آن صورت فرافکنی نمی کنیم. بنابراین ما شاهد تعدیل سرعت هستیم زیرا واقعاً به سطح زیربنایی مترو می رسد. بنابراین در سطح ملی، ما شاهد رشد اجاره بها هستیم، به جایی که احتمالاً میانگین بلندمدت را می بینیم. بنابراین در محدوده سه درصدی متوسط ​​خواهد بود، اما در سطح مترو مکان‌هایی وجود دارد که ممکن است شاهد کاهش اجاره بها باشیم، اما مکان‌هایی نیز وجود دارد که ممکن است همچنان شاهد باشیم که اجاره بها نسبتاً پایدارتر از بسیاری مکان‌های دیگر است. .
بنابراین ما باید متوجه باشیم، این فقط در مورد عرضه و تقاضا نیست، بلکه از طرف دیگر، بازار اجاره، اجاره یک رقم کاملاً کلیدی است. بسیاری از خانه‌های مستاجر، فقط بعد از یک سال اجاره را تمدید می‌کنند. پس این بزرگترین اصطلاح آنهاست. بنابراین به همین دلیل است که وقتی به تورم پناهگاه در گزارش CPI نگاه می‌کنید، و حتی بر اساس آخرین قرائت، هنوز هم در محدوده هفت درصد بالاست. و از طرف دیگر، دیو، احتمالاً قبلاً در جاهای خاصی مشاهده کرده اید که ویزاهای جدید کاهش یافته است.
بنابراین اینجاست که شما آن نابرابری واگرایی را می بینید، جایی که داده های CPI ترکیبی از رانت موجود و همچنین رانت جدید را ردیابی می کند و این چسبندگی را نشان می دهد. اما از سوی دیگر، برخی از اجاره نامه های جدید تخفیف را نشان می دهند. پس تام، می دانم که می خواهی چیزی بگویی.

توماس:
فکر کنم قشنگ گفتی من نه تنها اجاره‌های جدید را اضافه می‌کنم، بلکه به‌ویژه در برخی از جدیدترین ساخت‌وسازها، زمانی که صاحبان املاک در تلاش برای اجاره آن املاک هستند، ما شاهد رشد کمی امتیازات هستیم. اما باز هم می‌خواهم بگویم که بر اساس آنچه لو قبلاً در مورد چسبندگی گفته بود، سطح گسترده‌ای از کاهش اجاره‌بها را پیش‌بینی نمی‌کنیم.
اما من از دیدگاه مودی به این موضوع می پردازم، ما در حال حاضر انتظار یک رکود را نداریم. ما انتظار نرم شدن بازار کار را داریم، اما از نظر تاریخی برای کاهش اجاره بها یا حداقل مقدار ثابتی از کاهش اجاره بها در بازه زمانی یک تا دو ربع، نیاز به استرس در آن بازار کار است. نیازمند افزایش بیکاری است. و در حال حاضر، منظور من خوب است، به گزارش وضعیت اشتغال از زمان نه چندان دور، 500,000 شغل در آن نگاه کنید. بنابراین ما در نسبت دو به یک فرصت های شغلی به بیکار هستیم.
بنابراین، تا زمانی که شاهد تغییرات شگرف در بازار کار نباشیم، و اتفاقاً، ما کاملاً انتظار نرم شدن را داریم، اما تا زمانی که شاهد تغییرات چشمگیر نباشیم، نمی‌توانیم کاهش گسترده اجاره‌بها را پیش‌بینی کنیم، زیرا مردم همچنان شغل دارند و همچنان احساس اطمینان نسبتاً دارند. که آنها آن را خواهند داشت. من فکر می کنم بخشی از این هنوز با داستان انتظار همراه است، اما این یک داستان اشتغال است. بنابراین اگر می‌خواهید بدانید که قرار است با اجاره چه اتفاقی بیفتد، بازار کار را از نزدیک تماشا کنید.

دیو:
این فوق العاده مفید است. و من می خواهم قبل از اینکه از اینجا خارج شویم، چند چیز را در آنجا باز کنم. به طور خلاصه برای همه افرادی که گوش می دهند، یکی از دلایل چسبندگی اجاره، همانطور که لو گفت، این است که وقتی به اجاره ها نگاه می کنید، چیزهای مختلفی وجود دارد که باید در نظر بگیرید.
افرادی که در همان آپارتمان اقامت می کنند چه چیزی می پردازند و افرادی که در حال جابجایی یا امضای اجاره نامه جدید هستند پرداخت می کنند. و گاهی اوقات آنها به طور متفاوتی ردیابی می شوند و شرکت های داده اجاره مختلف روش های متفاوتی دارند. CPI نوعی از این متدولوژی معروف دارد که عقب مانده است، و بنابراین راه های مختلفی برای فکر کردن در مورد آن وجود دارد.
و بنابراین من فقط می‌خواهم مطمئن شوم که درست شنیده‌ام، این است که شما فکر می‌کنید ممکن است وجود داشته باشد، یا تاکنون شواهدی وجود دارد که نشان می‌دهد افرادی که در حال تمدید قراردادهای اجاره هستند یا به دنبال اجاره‌های جدید هستند، نشانه‌هایی وجود دارد که اجاره‌ها در آنجا نرم‌تر می‌شوند. اما به طور کلی، اجاره‌بها در حال حاضر تقریباً ثابت هستند. درست است؟

لو:
این یک بیانیه منصفانه است.

دیو:
باشه عالیه. و سپس من فقط کنجکاو شدم، تام، شما فقط در مورد آنچه که برای کاهش اجاره بها لازم است، گفتید. منظورم این است که نمی‌توانم به یاد بیاورم، اما فکر می‌کنم در دوران سال ۲۰۰۸ شاهد کاهش اجاره‌بها بودیم، نه به اندازه کاهش قیمت مسکن. منظورم کسری از آن است. اما آیا می‌توانید عمق و گستره‌ی آنچه را که در رابطه با قیمت‌های اجاره بها در پیرامون بحران مالی رخ داد، به ما بگویید؟

توماس:
آره مقداری کاهش را شاهد بودیم. لو، اگر می توانید با اعداد دقیق به من کمک کنید، می خواهم بگویم که این رقم در طول چند سال فقط یک تا 2٪ است. اما از منظر اقتصادی به آن وضعیت فکر کنید.
بیکاری حدود 10 درصد بود و مدتی در آنجا ماند و این وضعیت به طرز چشمگیری متفاوت است. ما شاهد افزایش نرخ جای خالی، بسیار بالاتر از پنج، شش، 7 درصد بودیم. من فکر می‌کنم که ما در منظر چندخانواری حدود 8 درصد را پشت سر گذاشتیم. و بنابراین، قبل از کاهش چشمگیر اجاره بها، باید دوباره بازار را شل کنید.
بنابراین من امیدوارم که شما به عنوان یک سرمایه گذار یا وام دهنده زمانی که یک یا دو سال پیش در حال انجام آن معامله بودید، زمانی که اجاره ها در آنجا رشد می کردند، 7، 8، 9، 10 درصد رشد اجاره را روی پروفرمای خود قرار نداده باشید. اما اگر میانگین‌های بلندمدت را قرار دادید، ممکن است امسال کمی مشکل در اینجا یا آنجا وجود داشته باشد. اما من فکر می کنم در مجموع این جایی است که ما در حال بازگشت به سمت جلو هستیم. و لو، آیا شما آن اعداد دقیق را دارید؟

لو:
از شما متشکرم که آن زمان را برای من خریدید تا اعداد دقیق را بررسی کنم. واقعا قدرش را بدان
تابستان گذشته، تابستان 2022 زمانی است که من و تام واقعاً علاقه مند بودیم. در آن زمان بود که همه در رکود گیج بودند و دو چهارم تولید ناخالص داخلی را دیدند، رشد تولید ناخالص داخلی منفی، و گفتند: "آیا ما هنوز آنجا هستیم؟" بنابراین وقتی همه صحبت می‌کردند، و البته من و تام علاقه‌مند بودیم، و ما تک تک رکودهای اواخر دهه 1970، اوایل دهه 1980 را با هم مقایسه و مقایسه می‌کنیم، زمانی که آن را دوره ولکر تا رکود کووید 2020 می‌نامیم.
بنابراین جالب است که اگر به بازار مسکن تک خانواری و مسکن چندخانواری نگاه کنید، آن ها این ریتم را خیلی خوب اجرا می کنند. بنابراین، معمولاً در ابتدای رکود، پرس مسکن تک‌خانواری را می‌بینید. این واقعاً فقط نشان می دهد که ما در رکود هستیم و در همان زمان، چند خانواده هستیم، اگر به تک تک رکودها نگاه کنید، تقریباً به طور مداوم فوراً ضربه نمی خورد.
چه زمانی مسکن چند خانواری، اجاره بهای چندخانواره ضربه خواهد خورد؟ جایی است که تقریباً از رکود خارج شده ایم. چرا؟ زیرا در آن زمان است که مردم به دنبال فرصت در بازار مسکن تک خانوارها هستند. بنابراین آنها قیمت مسکن تک خانواری را افزایش دادند و در همان زمان، چون آنها این ریتم را خیلی خوب و چندخانواری بازی کردند، این تقاضا تغییر کرد و می بینید، اجاره بها تغییر می کند و تاثیر بیشتری دارد.
بنابراین با نگاهی به رکود بزرگ، فقط برای اینکه عدد را در آنجا قرار دهیم، به این فکر می کنیم که کجا هستیم. بنابراین در طول رکود بزرگ از سال 2007 تا 2009، قیمت مسکن تک خانواری، اگر اوج آن را با پایین ترین سطح مقایسه کنید، 15 درصد در سطح ملی کاهش یافت. و به هر حال، CPI تنظیم شده است. و در عین حال، رشد اجاره بهای چند خانواری که پس از سال 2009 کاهش یافته بود، تنها 1.6 درصد کاهش یافت. اگر اوج و فرورفتگی را با هم مقایسه کنید، کمتر از 2٪. بنابراین ایده زمان و مقیاس را به ما داد.

دیو:
خیلی جالبه بنابراین شما می گویید که اساساً مردم صبر می کنند یا کاهش قیمت مسکن تقاضا را از بازار چند خانواری خارج می کند زیرا مردم می خواهند خانه هایی را در حالی که ارزان هستند بخرند. آیا درست فهمیدم؟

لو:
بنابراین هنگامی که شاهد افزایش شتاب بازار مسکن تک‌خانواره‌ای هستید، در اینجاست که شاهد تغییر ماهرانه تقاضا از واحدهای مسکونی چندخانواره به بازار مسکن تک‌خانواره‌ها خواهید بود. و همچنین، امیدوارم زمانی که شاهد کاهش شدید اجاره بها در سراسر کشور باشیم، بتواند شاخصی پیشرو باشد، شاید این نشانه ای باشد که از این عذاب خارج شده ایم.

دیو:
بنابراین کاهش چند خانواده در واقع سیگنالی است که رکود ممکن است پایان یابد.

لو:
امیدوارم. بنابراین اگر صد در صد سیگنال باشد، ما هنوز باید آزمایش آماری را انجام دهیم، اما معمولاً در آن خط زمانی اتفاق می‌افتد.

دیو:
باشه. خیلی باحاله

لو:
و اگر به رکود گذشته نگاه کنید، بنابراین گاهی اوقات NBER تعریف می کند که رکود حتی قبل از دیدن مسکن چند خانواری پایان یابد و سپس کاهش یابد.

دیو:
باشه. جالب هست.

لو:
بنابراین زمان‌بندی در امتداد جدول زمانی رکود پیش می‌رود، اما اگر من این کار را انجام داده باشم، لزوماً مقدم نیست…

دیو:
نه، نه، اما این کاملا منطقی است. این واقعا جالب است. از بقیه اقتصاد و قیمت خانه کمی عقب است.

لو:
و همچنین به دلیل چسبندگی.

دیو:
آره جالب هست. خیلی خوب.
خوب، از هر دو شما بسیار سپاسگزارم که اینجا هستید. این جذاب بوده است. من امروز خیلی یاد گرفتم من واقعاً از یادگیری هر دوی شما لذت بردم. اگر مردم بخواهند با شما ارتباط برقرار کنند، لو، کجا باید این کار را انجام دهند؟

لو:
خوشحالم که ایمیلم را به اشتراک بگذارم.

دیو:
عالی.

لو:
که اینطور

دیو:
خیلی خوب. عالی. و تام، تو چطور؟

توماس:
مشابه آن، ، یا می توانید صفحه وب Moody's CRE ما را بررسی کنید، که اطلاعات زیادی از ما دارد، و ما می توانیم شاید دیو، ما می توانیم آن را به نحوی پیوست کنیم.

دیو:
مطمئناً، بله، ما مطمئناً در توضیحات نمایش به آن پیوند خواهیم داد.

توماس:
عالی.

دیو:
خیلی خوب. عالی.
خوب، لو چن و تام لاسالویا، از اینکه به ما در بازار پیوستید بسیار سپاسگزاریم.

لو:
از اینکه ما را در اختیار دارید دیو از شما متشکرم.

توماس:
یک شادی واقعی، ممنون

دیو:
با تشکر فراوان از تام و لو، دوباره برای پیوستن به ما در این قسمت از On The Market. آنها هر دو از Moody's Analytics هستند. اگر می خواهید کار آنها را بررسی کنید، می توانید این کار را انجام دهید. آنها یک وب سایت عالی، انواع اطلاعات در مورد بازار املاک، املاک تجاری و همه چیز دارند.
من واقعاً چیزهای زیادی در مورد آن یاد گرفتم. من فکر می‌کنم که نکات مهم اینجا برای من، مهم‌ترین‌ها در پایان این بود که، ما این را زیاد در برنامه می‌گوییم، اما خوشحالم که دو اقتصاددان از من حمایت می‌کنند، که اجاره به‌ویژه چسبنده است. و اگرچه ممکن است برخی از سرفصل‌ها را ببینیم که اجاره‌بها کاهش می‌یابد، اما احتمالاً در حال حاضر کاهش بسیار کمی در اجاره‌بها وجود دارد.
اما من فقط می‌خواستم چیزی را که مدتی است در اینجا می‌گویم، تقویت کنم، که اگر من جای شما بودم و ملکی می‌خریدم و املاک را پذیره نویسی می‌کردم، رشد اجاره‌بها را برای 12 تا 24 ماه آینده در نظر می‌گرفتم. همانطور که تحقیقات لو و تام نشان می‌دهد، ما به نوعی به این آستانه رسیده‌ایم که ممکن است مردم حاضر نباشند بیش از آنچه در حال حاضر پرداخت کرده‌اند بپردازند، و شاهد این افزایش سریع اجاره‌بها بودیم و برای من منطقی است که بازار قرار است خنک شود
فکر می‌کنم چیز دیگری که شخصاً بسیار جالب یافتم، فقط در مورد آن وسط گمشده بود و اینکه چگونه در کلاس B، در کلاس C، چند خانواده کمبود ساختمان وجود دارد. جالب است که ببینیم آیا مشارکت های دولتی-خصوصی بیشتر یا فرصت های منطقه بندی بهتر وجود دارد، زیرا به نظر می رسد چیزی است که بازار به آن نیاز دارد، تقاضا برای این نوع مسکن وجود خواهد داشت و کمبود آن وجود دارد.
بنابراین این چیزی است که من قطعاً به آن توجه خواهم کرد. دوست دارم آنچه را که همه شما از این قسمت یاد گرفتید بشنوم. می توانید من را در انجمن های BiggerPockets پیدا کنید. یک پادکست On The Market وجود دارد، اگر می‌خواهید در مورد هر چیزی که یاد گرفته‌اید صحبت کنید یا هر سوالی بپرسید، می‌توانید من را در آنجا پیدا کنید یا می‌توانید من را در اینستاگرام پیدا کنید، جایی که من @thedatadeli هستم. از همه شما برای گوش دادن متشکرم. دفعه بعد می بینمت
On The Market توسط من، دیو مایر و کایلین بنت ساخته شده است. تولید شده توسط Kailyn Bennett، ویرایش توسط Joel Esparza و Onyx Media، تحقیقات توسط Puja Gendal، و تشکر فراوان از کل تیم BiggerPockets.
محتوای نمایش در بازار فقط نظرات است. همه شنوندگان باید به طور مستقل نقاط داده، نظرات و استراتژی های سرمایه گذاری را تأیید کنند.