Kus mitmepereelamus PÄRIS raha teenitakse (varahaldus 101)

David:
See on BiggerPocketsi taskuhäälingusaade 739.

Andrew:
Seega on kinnisvarahaldur keegi, kes teeb igapäevaseid asju. Varahaldur on suur pilt, määrake suund. Nii et mõelge nagu ristluslaevale. Kui olete kunagi olnud kruiisil, on seal tegevusdirektor ja see on inimene, kes töötab umbes 18 tundi päevas. Nad jooksevad ringi ja hoolitsevad alati selle eest, et etendused oleksid õigel ajal ja õhtusöök algaks õigel ajal ning tekil oleks õige arv toole ja kõik need pisiasjad, mis on olulised hea merereisi tegemiseks. Varahaldur on laeva kapten.

David:
Mis toimub, kõik? See on David Greene, teie BiggerPockets Real Estate Podcasti – maailma suurima, parima ja halvima kinnisvarainvesteeringute taskuhäälingusaate – võõrustaja täna siin ja teile maiuspala. Mul on siin kaks mu head sõpra ja mitmepere investorid, Matt Faircloth ja Andrew Kushman, kes räägivad varahaldusest, kinnisvarahaldusest ja operatsioonidest paljudel asjadel, mis teenivad teile raha, kui te sellesse ruumi sattute ja mis veelgi olulisem. aitab teil tulevikus sellesse ruumi sattudes mitte kaotada raha.
Tänane päev on fantastiline. Käsitleme kahte väga-väga olulist punkti, moodustades teie rahateenimise meeskonna ja seejärel õppima, kuidas nendega suhelda ja õpetada neid teiega suhtlema, et saaksite laiendada ja luua kasumlikku äri, mitte osta vara, mis paneb teid tahtma. et tõmbad oma juuksed peast välja ja lõpetan nagu mina. Me jõuame tegelikesse lugudesse, mida need kaks on kogenud, kui nad on juba aastaid haldanud mitme pere varasid, et saaksite nende vigadest õppida ja omasid vältida ning leida tükid, mis teid kõige tõenäolisemalt aitavad järgmine tase. Vaata, pole üllatav, et majandus muutub. Me liigume majanduslanguse poole ja kinnisvara toimima panemine on praegu üha raskem kui kunagi varem. Oluline on mõista, kuidas tegelikult kasutada vara, mille ostmiseks on juba aastaid räägitud.
Mõned asjad, mida saate täna kuulates õppida, on see, kust leida töötajaid, kes aitavad teil mida otsida, küsimusi, mida küsida kinnisvarahalduritelt, mida otsida kinnisvarahaldurilt enne nende palkamist, erinevus varahalduri ja kinnisvarahalduri vahel ning see, mida hooldusjärelevalve teostajad saavad teha, võib suurendada teie kinnisvara NOI-d ja muuta see tegelikult kasumlikumaks. See ja palju muud tänases saates. Sa ei taha sellest ilma jääda. Enne intervjuu juurde asumist vaatame täna kiirelt saate märkmeid. Meil on teile nimekiri, 27 küsimust, mida küsida kinnisvarahaldurilt enne nende palkamist ja mis tuleneb Matti ja Andrew enda kogemusest. See on teile tasuta. Tänan kuulamast. Me armastame sind. Olgu, asume tänasesse saatesse,
Andrew, Matt, tere tulemast tagasi BiggerPocketsi taskuhäälingusaadetisse meie jaoks, kuid mitte meie GoBundance'i talvise puhkusereisi Tahoe järve publiku jaoks. Täna räägime mitmeperekonnast, aga täpsemalt mitmeperekonna toimimisest. Nii et alustame inimestest, kes ei tea vahet kinnisvarahalduril ja varahalduril. Kuidas sa seda kirjeldaksid, Andrew?

Andrew:
Seega on kinnisvarahaldur keegi, kes teeb igapäevaseid asju. Varahaldur on suur pilt, määrake suund. Nii et mõelge nagu ristluslaevale. Kui olete kunagi kruiisil käinud, on seal tegevusdirektor ja see on inimene, kes töötab umbes 18 tundi päevas. Nad jooksevad ringi, hoolitsevad selle eest, et etendused oleksid õigel ajal ja õhtusöök algaks õigel ajal ning tekil oleks õige arv toole ja kõik need pisiasjad, mis on olulised hea kruiisi jaoks.
Varahaldur on laeva kapten. Jah. Ta ütleb: "Hea küll, meil on torm tulemas. Me nihkume natuke. Me nihutame sada miili paremale, läheme ümber saare tagakülje. Peame tagama, et jõuame seitsme päevaga sellesse sadamasse. Ta vaatab suurt pilti, veendudes, et see juhtub. See on erinevus kinnisvarahalduse ja varahalduse vahel. Ja see ei ole täiesti selge piiritlemine, eriti kui teete väiksemaid asju, nagu fourplexes ja 10 ühikut. See on rohkem spekter. Ja kui juhite ennast ise ja alles alustate oma esimese fourplexiga, siis teete mõlemat tööd. Kuid kui te mastaapsete ja kasvate, muutub erinevus üha olulisemaks. Ja investorina, kes soovib rikkust luua, tahate tõesti keskenduda sellele varahalduse poolele. Seal tehakse päris raha.

David:
Nii et kas arvate, et enamik investoreid on varahaldurid ise või on olemas suur kompleks, kus te tegelikult kavatsete kasutada nii varahaldust kui ka kinnisvarahaldust?

Andrew:
Ma ütleksin, et enamik investoreid on varahaldurid ise. Näiteks olin enda varahaldur kuni umbes tuhande ühikuni. Ja kui jõudsime üle 2000 üksuse juurde, hakkasin kaasama varahaldusmeeskonda, kes aitaks sellega tegeleda, sest sellest saab täiskohaga töö. Isegi kui te ei tegele igapäevase kinnisvara haldamisega, vaid lihtsalt haldate… Kui teil on linnas laiali 10 neljakompleksi, isegi kui teil on administraator, kes aitab inkassode ja väljatõstmiste esitamisel ja muul muul viisil. hakkate laenuandjaga suhtlema. Peate otsustama: "Kas ma müün selle ühe aasta pärast maha? Kas ma müün selle kahe aasta pärast maha? Kui ma selle maha müün, mida ma selle rahaga peale hakkan? Ja seega on teatud punkt… Ma arvan, et olin jällegi tuhandeni enda oma ja ootasin liiga kaua.
Ja kui ma lõpuks lõpetasin, oli see nagu Pinocchio. Minu äri oli nagu Pinocchio. Sellest sai lõpuks tõeline äri, kui lisasin mõned inimesed, kes mind nende asjadega aitaksid. Mäletan, et me olime tegelikult, võib-olla siin Tahoes, kui pidasime seda vestlust selle üle, kuidas näeks välja osa tööst võimendus ilma tegelikku nägemist kasutamata, mis ma mäletan, et teie peas nägite seda nii. kui ma kellegi palkan, loobun ma täielikust kontrollist, mitte aga loote endiselt visiooni, kuid nad täidavad visiooni, mille olete neile nüüd esitanud. Ja ma pean ütlema, inimesed, tema karjäär on sellest ajast peale plahvatuslikult kasvanud ja ma võtan endale nii palju au kui saan.

David:
Ei, jah, sa väärid selle eest osa tunnustust. Tõsiselt teete seda. Meil oli paar head pikka vestlust ja see aitas. Noh, ma saan sellest kindlasti kasu, sest tegime koostööd saates [kuuldamatu 00:05:41]. Ma ei saa öelda, et ma ei sööks kogu aeg seda sama.

Matt:
Ma tahan lihtsalt välja jätta veel ühe asja, mille olete kindlasti Andrew'ga pisut häirinud, sest ta on nüüd selle taskuhäälingusaate esimese viie minuti jooksul teinud kaks analoogiat. Olete siiani nulli teinud. Nii et meil on analoogia kruiisirežissööriga ja meil on ka Pinocchio "Ma olen tõeline poiss" analoogia.

David:
Andrew on varakult juhtpositsioonil.

Matt:
Sain sulle järele, David Greene. Nii et mul on hea meel selle taskuhäälingusaate ajal siin analoogia tabelil punkte hoida.

David:
Hästi. Matt, ma annan selle nüüd sulle. Jumal, viimastel kinnisvaraaastatel oleme näinud nii palju stiimuleid. Oleme näinud sündikaatmänguga liitunud nii palju inimesi, kellel polnud üldse kogemust. Ja kasvav majandus, see parfüüm oli see, mis varjas palju haisu. Esimesel minutil näeme veidi intressimäära tõusu. See on nagu: "Oh, issand, see on kogu aeg toimunud. Paljudel juhtudel tulevad sea küljest ära huulepulgad. Milline on teie vaade selle kohta, kui olulised on operatsioonid võrreldes lihtsalt omandamisega, millele pööratakse palju tähelepanu?

Matt:
Jah. Ma mõtlen, et viimased 10 aastat on lihtsalt mängu saanud. Oleksite võinud osta mitme pere ja sellega sõna otseses mõttes mitte midagi teha. Las see jookseb maasse, jätke üürnikud üüri maksmata, laske asjadel minna tahtmatult, laske murul kasvada kolme jala kõrguseks ja müüge see tonni kallimalt, kui selle ostsite. Ma mõtlen, et tegelikult oleks igaüks võinud selle mängu juurde pääseda, ja arvake ära, keegi tegi. Ja on palju inimesi, kes maksavad 20 või mis iganes eest, kes on valmis teile õpetama, kuidas investeerida kinnisvarasse või kuhu iganes. Ja paljud inimesed maksid sellist raha mitme pere mängus osalemiseks. Ja nüüd on see lihtsalt olnud, kui hakkate mängu ja tehke tehing ja purustage oma sõrmed ning võite selle aasta pärast müüa palju rohkem, kui selle eest maksite.
See töötas kuni viimase ajani koos tõusvate intressimääradega ja müüjad ei saa kinnisvara müüma minnes lihtsalt oma hindu nimetada. Ja nii läheme tagasi vanamoodsa kinnisvarainvesteeringute juurde, kus peate investeerima rahavoogude, mitte kallinemise nimel. Ja kui kavatsete investeerida rahavoo nimel, kui kavatsete investeerida asjasse, mis maksab teile selle toimivuse eest, peab teil olema vara hea varahaldus. Sa ei saa lihtsalt sõrmed risti hoida ja lubada tõusulainet, mis on tõusnud 10 aastat, eks? Noh, olgem kõik kõrged. See on olnud suurepärane. See on aidanud kõiki välja. Kuid see pole tulevik. Rahavoog on lähitulevikus minu arvates kuningas. Ja selleks on vaja varahaldust, KPI-sid, äriplaane ja hästi juhitud kinnisvara ning te ei pruugi müüa aasta pärast selle ostmist.

David:
Üks asi, mida ma olen märganud, kui mõistate kinnisvara põhialuseid, muutub kogu asi palju lihtsamaks kui siis, kui küsite kavandit: "Noh, mida ma peaksin tegema? Ütle mulle täpselt, mida teha." Kui saate aru, et korterid on nagu nende väärtus või ärikinnisvara üldiselt on kahe tüki funktsioon. Teil on piirmäär ja teil on NOI. Ja te ei saa kontrollida ülemmäära ja te ei saa kontrollida NOI-d. See on väga lihtne. Nüüd on asju, mida te ei saa piiramiskiirust kontrollida nagu tuult, kuid saate vaadata oma kursi kaardil olevaid tuulemustreid teid soosivas suunas. Kuid lõppude lõpuks ei saa te seda kontrollida NOI-ga võrreldes, mis võib olla nagu kutid, kes sõudvad paadi põhjas. Püüan analoogidele järele jõuda. Sul on neid palju…
Teil on kaks tegurit, mis määravad ärikinnisvara väärtuse. Kui lähete NOI-sse, siis on kaks tegurit, mis seda kontrollivad. Sul on sissetulek ja sul on kulud. See lihtsustab asju. Nii et toimingud seisnevad paljuski vaid selles, kuidas kulusid minimeerida ja tulusid maksimeerida. See on tõesti nii lihtne. Selle nimel, kui me teame, et see on ainus osa, mida saate mitmepereelamukinnisvaras juhtida, ja see on nii oluline. Mis on teie mõtted, Matt, kas peaksite ise hakkama saama või kasutama midagi, mis on oluline kolmandale osapoolele?

Matt:
Kui ma esimest korda kinnisvaraga tegelesin, ei läinud ma sellesse otse. Peale kortermajade saab investeerida ka muudesse asjadesse. Ja nii ma hakkasin investeerima üksikperedesse ja väikestesse multidesse ning jõudsin selleni. Ja oli hetk, kus Liz ja mina jooksime koos väikese meeskonnaga 115 ühikut Trentonist, New Jerseyst. Ja nii me ise majandasime väga pikka aega. Ja seda saab teha. See oli sisuliselt täiskohaga töö minu ja väikese meeskonna jaoks. Kuid raha, mille me seda tehes teenisime, kuna võtsime endalt kinnisvara haldamise tasu, oli piisav, et hoida meie tuled põlemas ja hoida meie pere toidetud ja elada üsna head elustiili.
Kuid oli toetuspunkt, et see oli nagu otsustuspunkt, kus me ostsime 49-ühikulist, mis polnud Trentonis. See oli sealt hästi natuke eemal. See oleks sundinud mind looma uuel turul uue PM-ettevõtte ja seda ma teha tahtsin. Kuid mu naine, kellel on tavaliselt minust parem idee, ütles: "Proovime palgata uue peaministri, kes seda juhiks." Ja me tegime ja nad tegid fenomenaalset tööd. Usun endiselt, et meil oleks ilmselt paremini läinud, kuid nad tegid piisavalt hästi, et vara töös hoida. Ja hea varahaldustaktikaga läks kinnisvaral väga-väga hästi ja see võimaldas mul mastaapi saada.
Nii et ma arvan alguses, et need, kes seda kuulavad, kellel ei ole 2, 3, 400 ühikut, võib-olla on dupleks, kui teil on dupleks ja soovite lõpuks seda kinnisvarainvesteeringute äri täiskohaga teha, enda haldamine võib olla piisavalt tulus äri, et oma pere ära toita. Jätke tuled praegu põlema. Ja see aitab teil ka tõesti juhtimisparameetreid arendada, sest ma õppisin seda ise tehes juhtimise läbi ja lõhki ning lõpuks loobusin sellest teisele osapoolele, kuid see õpetas mulle palju ja toitis ka väga hästi, kui ma seda tegin.

David:
Hästi. Andrew, viskan sulle. Millised on teie arvates iga variandi plussid ja miinused?

Andrew:
Jah, Matt mainis mõningaid plusse. Üks on see, et kui teete seda piisavalt hästi, võib sellest saada veel üks sissetulekuallikas. Seega võib see olla tasakaalustav, stabiliseeriv tegur. Teine asi, mida sageli professionaalina loetakse, on see, et teil on suurem kontroll ja see on tõsi, kuid eeldatakse, et see kontroll ja ka see, et hoolite oma varast rohkem kui keegi teine. Seega on eeldus: "Noh, kui mul on kontroll ja ma hoolin sellest rohkem kui keegi teine, siis teen ma tõesti head tööd. Noh, hoolimine ei võrdu pädevusega. Kui mu naine vajab millegi jaoks operatsiooni, siis ma ei lähe OR-i ja ütlen: "Hei, doktor, teate mida? Ma hoolin temast rohkem kui sinust. Las ma võtan selle.
Ei, ma tahan parimat. Ta võib vihata mu sisetunnet, aga kui ta on sellel operatsioonil väga hea ja teeb seda õigesti, siis ma tahan, et ta selle operatsiooni teeks. Nii et see on müüt, et hoolimine võrdub pädevusega ja ei ole. Aga kui teil on oskusi sellega kaasas käia, siis jah, see on tõesti hea kombinatsioon. Teisest küljest on mõned kinnisvarahalduse miinused üks kõige suurema peavalu tekitavaid ettevõtteid. Põhimõtteliselt juhite hiiglaslikku personaliettevõtet. Kõik, mida te terve päeva teete, on inimeste probleemide ja palgaarvestusega tegelemine ja seejärel rikkurite üürnike, väljatõstmise, kohtute ja muuga. Ja see ei maksa nii hästi. See on väga madala marginaaliga, suure stressiga äri ja see võib olla väga kurnav, inimesed, keda ma tean, et nad seda teevad, ütlevad seda kindlasti.
Samuti tasub meeles pidada, et kinnisvarahaldus on kinnisvarainvesteeringust eraldiseisev äri, nii et kui otsustate seda teha, juhite kahte ettevõtet. Kuidas sa otsuse teed? Võiksime teha tunni pikkuse paneeli plusse ja miinuseid ning sellesse tõsiselt sukelduda. See sõltub sellest, millised on teie lõppeesmärgid, kui palju ühikuid teil on. Kui teil on üks fourplex, õpite selle alguses isejuhtimisest mõnda asja. Seega soovitaksin ise hakkama saada. Kuhu sa ülemineku teed? See on asi, mida öelda. Jällegi, see on spekter. Kui olete vegan ja tegelete crossfitiga, siis kuidas otsustate, kummast kõigepealt rääkida? See on iga inimese jaoks erinev ja see sõltub olukorrast.

David:
Te uurite seda analoogia asja sügavalt, mõlemad. Ma mõtlen, et sa oled väga konkurentsivõimeline. Naudin väga pealtvaatajaspordina, vaadates analoogiat edasi-tagasi. Olgu, nii et, Matt, kui tegemist on kinnisvarahaldusettevõtte leidmisega, siis millist nõu teil on hea ettevõtte leidmiseks, kui soovite seda teha? Noh,

Matt:
Huvitav on see, et saate seda lihtsalt otsida oma Google'i sõprade, lihtsalt Google'i PM-ettevõtete kaudu Albuquerque'is, New Mexicos või mis iganes. Kuid kui ostate kinnisvara ja valime Albuquerque'i, sest see on lõbus nimi öelda turuna, kuhu soovite investeerida, siis tõenäoliselt jõudsite kinnisvarani, mida vaatate teiste müügivihjete kaudu. kinnisvaramaakler, kellega te koostööd teete, võib-olla kohalik hüpoteeklaenumaakler, võib-olla advokaat, võib-olla teised kinnisvarainvestori sõbrad, kellega kohtute BiggerPocketsi foorumites. Nii et küsite soovitusi, räägite teiste inimestega, kes on juba aktiivsed või juba elavad või tegutsevad sellel turul. Ja siis otsite müügivihjeid.
Ja siis tahate ka teada saada, millega nad hakkama saavad, eks? Sest kui kinnisvarahaldur ütleb teile, et ta saab hallata teie kinnisvarast allpool asuvat ribakeskust ja ka Albuquerque'is ostetavat dupleksit ja ka saja korteriga kortermaja, mis asub tänaval, see on vale kinnisvarahaldusfirma. Need on kolm väga erinevat üksust, kes selliseid asju haldavad. Nii et sa tahad olla kindlad, et nende armas koht, nende tuum, nende ja ma toon välja analoogia, nende Kuldvillak, mitte liiga kuum ega liiga külm, on just õige vara, mis sul on. Te ei taha, et need oleksid kõigile kõik, sest kinnisvarahaldus pole see. Nad peavad teie ostetava kinnisvara puhul kasutama teatud teadmisi.

David:
Niisiis, Andrew, kui leiate ettevõtte, mis teie arvates võiks olla hea, ja soovite neid kontrollida, siis milliseid küsimusi soovitaksite inimestel nendele ettevõtetele esitada?

Andrew:
Meil on terve pikk nimekiri küsimusi ja me saame esitada dokumendi, saime neist 20 midagi. Selle lingi saame esitada saate märkustes. Kuid mõned peamised, ja Matt viitas sellele veidi, on nende taust? Kas see on fondivalitseja, mis alustas just kaks aastat tagasi? Ja kas nad on veidi rohelised ja kogenematud või on nad olnud juba aastakümneid? Ja asutajad, kust nad tulid? Kas nad olid endised insenerid, sest sa ei taha neid mehi usaldada. Või näiteks fondivalitseja, mille me palkasime, asutasid kaks palju suurema fondivalitseja juhti, kellel oli korporatiivkultuurist kõrini ja nad ütlesid: "Me võiksime paremini teha."
Nad hüppasid välja, asutasid oma ja on teinud väga head tööd. Mis on siis asutajate taust. Matt, sa puudutasid seda, vara ja klassi spetsialiseerumist. Te ei soovi oma 10 üksuse haldamiseks palgata kinnisvarahaldusettevõtet, kui nende fookuses on iseteenindus. Neil ei ole teadmisi ega tõhusust ning nad ei pruugi isegi sellest hoolida. Mõned fondivalitsejad võtavad varasid, mida nad ei peaks mitte ainult tulu saamiseks, kuid nad ei tee sellega head tööd. Ja ka siis, kui olete spetsialiseerunud C-klassi kinnisvaradele, ärge palkage A-klassi kinnisvarahaldusettevõtet, sest see hoiab teie C-klassi palju kallimalt, kui see suudab toetada. Ja nende juhtimiseks on väga erinevaid viise. Nii et see pole ainult iseseisev salvestusruum ja mitmepere, vaid ka klass. Soovite ka fondivalitsejat, mis ideaalis oleks teie turule spetsialiseerunud.
On mõned head riiklikul tasemel kinnisvarahaldusfirmad. Minu eelistus on piirkondlikud. Näiteks see, mida me kasutame, kasutavad nad ainult USA kaguosa, nii et nende jalajälg ühtib meie jalajäljega. Neil on umbes 26,000 10,000 ühikut. Seega on need piisavalt suured, et neil oleks mastaabiefekti, kuid piisavalt väikesed, et saaksin ettevõtte omanikele nende mobiiltelefoniga helistada, kui on tõsine probleem ja mul on vaja kedagi hankida. Nii et ma esitan küsimused: "Noh, mis on teie jalajälg? Mitu ühikut teil on?" Mitu ühikut neil teie alamturul on? Nii et kui ettevõttel on Dallases XNUMX XNUMX üksust ja te annate neile Lubbockis kinnisvara, kuid nad pole Lubbockis kunagi hakkama saanud, ei lähe nad Lubbockis hästi. Esiteks, nad ei võta aega, et välja minna. Teiseks, nad ei tunne turgu. See on väga erinev turg.
Nii et need on mõned küsimused. Ja siis veel üks kriitiline küsimus, mida paljud inimesed ei mõtle küsida, on see, et tunnete neid tegelikult selle eest, milline härra ja proua kinnisvarahaldusettevõte on ideaaljuhul, millised suhted teile omanikega meeldivad. kinnisvarast? Sest kui nad on seda tüüpi kinnisvarahaldusfirmad, kes tahavad, et sa lahkuksid ja loeksid oma aruannet kord kuus, siis see ei toimi. Minu jaoks on see suur punane lipp. Soovite kinnisvarahaldusettevõtet, kes näeb teid partnerina, et saaksite koos töötada ja koos kasvada ning suhteid luua. Ja see on minu jaoks üks suurimaid võtmeid. Ja nagu ma ütlesin, on peale selle veel palju küsimusi, kuid kui ma istun kinnisvarahaldusfirmat küsitlema, siis need on mõned asjad, mille kohta ma küsin mitu küsimust.

David:
Matt, mis puutub meeskonnaliikmete palkamisse, siis võib-olla nagu sa rääkisid sellest, mida Andrew tegi, kui ta hakkas skaleerima, et saaks osa kraami taldrikult eemaldada, mida ta ise tegi. Milliseid asju olete aastate jooksul õppinud? Me räägime sellest teie mõlemaga. Nõuanded teistele inimestele, kellel on väike mitmeperekond või neil on suur mitmepere. Nad on kõike ise teinud. Nad põlevad läbi või tahavad ulatuda, tahavad rohkem minna. Nad kuulevad meid rääkimas: "Ma tahan olla tõeline poiss."

Andrew:
Ei saa varastada kellegi teise analoogiat. Aitäh. Jah, diskvalifitseeritud analoogia viide. Aitäh.

David:
Jätkata. Andrew vaidles lihtsalt kõrvale. Teie austusavaldus, vastuväide. Ülekasutatud. Hästi. Mis on need asjad, mida inimesed peaksid teie arvates tööle võtmisel otsima või millest teadlikud olema?

Matt:
Kinnisvarahaldus ja varahaldus on inimeste äri. Ja nii ei tööta inimesed tööl igavesti. Nii kinnisvarahaldusettevõtte kui ka varahaldurina hakkate teid pidevalt palkama. Andrew, võite öelda, et nii teile kui ka mulle kuuluvad mitmepereelamud. Alati, noh, see hooldustehnik lahkub töölt või leitakse sellele objektijuhile teine ​​töökoht või liisinguagent lahkub või mis iganes. Nii et PM-i poolel on pidevalt vaja istekohti välja vahetada. Ja nii, seal on vestlus: "Kui ma ise haldan, siis võib-olla tahan palgata uue hooldustehniku? Mida nad siis lauale toovad?” Kui ma esimest korda tööle võtsin, oli üks minu esimesi palgalisi hooldustehnikuid ja kõik oli seotud sellega, et mul on vaja kedagi, kellel on veok ja palju tööriistu. Nad saavad parandada palju erinevaid asju, mis teavad paljusid erinevaid asju. Tungraua kõigis tehingutes veoautoga ja palju tööriistu, mida nad sõidukiga kauplemiseks vajavad.
Nii et kui juhite ennast ise, võiksite seda kaaluda. Nii et te ei pea iga kord palkama kolmandatest osapooltest töövõtjaid, nagu näiteks Roto-Rooteri palkamine iga kord, kui soovite torustikku hankida. Teie tualettruum taastub. Oleks palju parem, kui teie hooldustehnik saaks torustiku juurdumismasinaga, et ta saaks seda ise teha. See on 10. osa torulukksepa hinnast. Nii et ma arvan, et see on lihtsalt õige inimese leidmine, kes sobiks teie avatud rolli. Nii et ise haldaja võib olla hooldustehnik või keegi, kellel on raamatupidamise taust, kes võib olla teie objektihaldur, teie kontorijuht, kes kogub üüri, arvestab üüri ja muud sellised asjad. Ja siis ma mõtlen, Andrew, ma tean, et see on midagi, millest oleme varahaldurite palkamise osas varem rääkinud. Me pidime seda tegema. Ma tean, et ka sina oled seda teinud. Meeskonnaliikmetele, suurematele ettevõtetele, kes palkavad valdkonna esindajaid või varahaldureid mitte kinnisvarahalduse, vaid järgmise taseme jaoks, eks?

Andrew:
Ja ma ütlen, et üks levinumaid vigu, mida ma näen nii suurte kui ka väikestena, on see, et keegi palkab kellegi kinnisvara haldamiseks ja ootab, et ta tegeleks varahaldusega. Kui teil on liisinguagent, kes töötab… Ma toon teile näite, kui üks esimesi inimesi, kelle pardale kaasa tõin, oli administraator ja ta hakkas aitama mõne liisingu ja üürnikega tegelemise ja kõige muu sellisega. Ja sageli juhtub nii, et inimesed kutsuvad kohale selle inimese või liisinguagendi või isegi kinnisvarahalduri, kui olete saja üksuse juures või mis iganes see võib olla, ja ütlevad siis: "Olgu, lahe. Sellel inimesel on see. Ma olen väljas." Ja nüüd olete teinud sellest kinnisvarahaldurist varahalduri ja see ei ole see, milleks te neid palkasite ja tõenäoliselt pole see ka nende oskuste kogum.
Nii et see on midagi, mida peaksite teadma teie, investori poolel ja see on väga ahvatlev asi. Kuid meeskonnaliikmete palkamisel oleme leidnud, et oskused ja kogemused on teisejärgulised. Number üks on suhtumine ja kultuur ning sobivus. Ja kui ma ütlen kultuurilist sobivust, siis see ei puuduta ainult teid ja teie meeskonda, vaid ka teie kinnistuid ja elanikke. Nii et Matt, sa räägid hooldustöötajatest. Nii teevad kõik: „Mul on vaja meest, kellel on veok ja tal on tööriistad ja ta ilmub tegelikult õigel ajal kohale. Olgu, see on pluss. Ja ta on olnud hooldusmees 37 aastat ja tal on HVAC-sertifikaat. Suurepärane. Ma võtan ta tööle." Aga kui ta lõhnab nagu kolm päeva vana metroovõileib, mis on suvel autosse jäetud, ja ta on üürnike suhtes ebaviisakas, annab see teile tagasilöögi, sest sellel hooldajal on tegelikult elanikega rohkem näosaega kui peaaegu kellelgi. muidu paljudel juhtudel, eks?

Matt:
Mul on hea meel, et sa selle välja tõid.

Andrew:
Jah. Nii et te ei võta tööle ainult oskuste pärast. Oskused on olulised. See ei ole nii, et vaata aknast välja ja palka kedagi, kes naeratab kenasti, vaid sul peab olema õige suhtumine ja käitumine. Sama lugu liisinguga. Ma ei oska öelda, mitu korda olen restoranis käinud ja kas uksehoidja või kelner olid lihtsalt nii sõbralikud ja sõbralikud. Ma ütlen: "Ma tahan selle inimese palgata ja õpetada talle, kuidas olla liisinguagent."
Ma mõtlen, jah, teie kinnistul peab olema õige asukoht, teil peavad olema õiged mugavused, kuid number üks asi on tunne, inimesed mäletavad tundeid, seda, kuidas te neid tundma pante. Ja kui keegi astub uksest sisse ja teda tervitab naeratus või kui teil on neljane üksus, siis teie liisinguisik kohtub temaga üksuses, et teha talle ringkäik. Kui see inimene, kelle oma meeskonda lisasite, annab sellele tulevasele elanikule suurepärase isikliku kogemuse ja ta oli abivalmis, naeratas ja kõik muu, siis pole vahet, kas ta teab, mis vahe on sea saba ja alumiiniumjuhtmestiku vahel CO/ asendamise vahel. ARL-i müügikohad. See on suurepärane, kuid see ei muuda suurimat erinevust.
Nii et olenemata sellest, kas otsite liisinguagenti, kinnisvarahaldurit, hooldajat või mõnda neist ametikohtadest, olenemata sellest, kas te palkate otse või kolmanda osapoole esindajana, on esimene asi suhtumine, kultuur ja käitumine. Sa ei saa neid asju õpetada. See on omane. Oskusi saab õpetada. Ja mõned meie parimad meeskonnaliikmed, kelleta ma täna lihtsalt ei kujuta ette, et elaksin, tulid meie juurde nulli mitmeperekogemusega, kuid neil oli uudishimulik, õppiv, sõbralik suhtumine ja soov lihtsalt inimesi teenida.

David:
See on midagi, mis on väga väärtuslik kuulajatele, kes soovivad sellesse ruumi või mis tahes kinnisvaraalasse sattuda, et tõesti aru saada, me kipume neid asju vaatama, kus: „Mul on vaja mentorit, mul on vaja kedagi, kes õpetaks mulle, mida ma peaksin. tegema." Justkui kui teadmised on käes, loksub see kõik lihtsalt paika. Kuid inimesed, keda me teame, on selles edukad, teie kaks, kumbki teist pole inimesed, kellel on lihtsalt teave, vaid teie tagumik.
Kui te ei tea peaaegu kedagi, kes on tõesti… Kui nad pole lihtsalt uskumatult taibukad ja suudavad nõmedusest pääseda, näete seda väga harva, eks? Üldiselt ei näe te edukaid inimesi, kellel pole teiste inimestega hea olla. Ja nii et see võime panna kedagi end hästi tundma, et inimesed tunneksid end mugavalt sind usaldades, raha kogudes, ma ei usu... Me Breniga rääkisime sellest, kui keegi toob sulle või privaatsesse kohta tegevuslepingu, memorandum ja nad ütlevad: "Siin on perspektiivne tehing," te mitte ainult ei tea, kas see läheb nii, nagu nad ütlesid, vaid te ei saa isegi teada, kas nad lihtsalt mõtlesid need numbrid välja. Kuidas me kunagi tagasi läheme ja kontrollime. Teil pole selleks oskusi, vastasel juhul ei oleks te tõenäoliselt tehingus LP.
Usaldate inimest, tunnet, mida nad teile annavad, ja siis, kui olete tark, nende saavutusi. Nii et nende oskuste õppimine on nagu piirmäär versus NOI. Ülemmäär mängib omaduste väärtuse tõusmisel suuremat rolli kui NOI, kuid NOI on asi, mida saate kontrollida. Oskusi saate, aga kui suudate inimeste oskusi alandada, on sellel astronoomiliselt suurem mõju väärtusele. Täpselt nagu siis, kui ostsite kinnisvara kaheksa korgiga ja see surutakse kokku kahe korgiga. Peaaegu pole vahet, mis NOI-ga juhtus. See on nii palju suurem. Edukatel inimestel, keda näeme, eriti siin, veab just seal. Jah, ma mõtlen seda, kuidas matemaatika töötab. See oleks väärtuslikum.

Matt:
Jah. Lõpptulemus on see, et ärge olge nõme. Inimeste oskused ja oskus inimeste eest hoolitseda ja nende vajadusi rahuldada ning mõelda, et tervikpilt on tõesti üks suurimaid varasid, mis igal ettevõtte omanikul olla võib.

Andrew:
Hästi. Matt, kui rääkida heast kinnisvarahaldurist, siis millised oskused peaksid tal olema?

Matt:
Ma arvan, et te ei taha kinnisvarahaldurit, kes jääb teie kõnedele alati hiljaks. Võite kasutada väikseid vihjeid selle kohta, et ma saatsin oma kinnisvarahaldurile meili ja neil kulus neli päeva, enne kui nad minuga ühendust said. Ja igal nädalal helistan nendega Zoomile ja nad ilmuvad 15 minutit hiljaks. Nad on alati laiali. Nii et kõik põhijooned on organiseerimisoskused. Kinnisvarahaldur on sõna otseses mõttes parim žonglöör. Nad tegelevad sellega, mul on tulemas inkasso ja viiendas üüritasin ja need kolm HVAC-seadet lakkasid töötamast ja see üürnik tahtis, et ma helistaksin talle tagasi ja saadaksin mulle küsimuse. Seega peab kinnisvarahaldur olema keset nii palju erinevaid asju ja tegelema üsna suure ülesannete nimekirjaga ning ülesannete nimekiri võib koosneda paljudest erinevatest asjadest korraga.
Ja seega peavad nad olema sada protsenti organiseeritud ja on olemas väikesed testid, mille abil saate välja selgitada, kui organiseeritud keegi on, või märke, mida näete inimeste jaoks, kes on organiseerimata, nad peavad olema sellised, nagu nad on inimeste jaoks üks parimaid vajadusi. inimesed ja soe. Kinnisvarahaldurid, kes mul on, on oma tegemistes väga head. Üürnikud näevad neid peaaegu nagu korterikompleksi vanemaid. See on nagu kortermaja: "See on ema või isa, kelle juurde ma lähen." Ja nad kohtlevad üürnikke mõnes mõttes nagu oma lapsi, sest nad hoiavad neid oma tiiva all, hoolitsevad nende eest, teevad kõike, mida nad vajavad. Kui üürnikul on midagi vaja, on tal see õige. Ja ma arvan, et kõigele lisaks… hea lapsevanemana lahendad sa vajadused.
"Oh, teie HAVC ei tööta, see on korras." Noh, sa pead ka suutma olla distsiplinaarne. "Noh, te ei maksnud sel kuul oma üüri ja nii et ma ei luba teil lihtsalt... Järgmisel kuul annate selle mulle tagasi. Sa ei saa olla ka tõukaja.” Ja neil peab olema kinnisvarahalduriks olemise puhul selline BS-i suhtumine. Peate olema mõnes mõttes nagu dr Jekyll ja hr Hyde, et olla valmis üürniku suhtes karmilt käituma ja mitte lasta neil endale kallale minna, kuid olema ka sümpaatne ja lugupidav selle suhtes, mida üürnik teid austab ja teab. et olete nende selja taga ja nad tahavad sinna jääda pikaks ajaks, sest nad teavad, et hoolitsete nende asjade eest, kui see ette tuleb.

Andrew:
Jah. Kui ma vaatan meie parimaid kinnisvarahaldureid, siis ma ütlen, et kaheksa erinevat omadust. Üks, hea organiseerimisoskus. Matt, nagu sa ütlesid, tegelevad nad arvete ja maksetega, tšekkide ja väljatõstmisega.

Matt:
Ja mitte kunagi palli joonistama.

Andrew:
Jah. Ja nende omanike palved ja igasugune selline kraam. Olete väga reageeriv elanike palvetele, isegi neile, mis on tüütud või tunduvad rumalad või väiklased, sest see pole oluline. Selle elaniku jaoks on see oluline. Ja võime need kaks asja eraldada. Vihane võib ikka olla, ainult et elanikud seda ei näe. Andke neile austust. Matt, sa puudutasid seda, südametasakaalu ja BS-i puudumist, empaatiline, lahke, mõistev, kuid üür tuleb maksta täpselt nagu hüpoteek ja kinnisvaramaks. Olen näinud, kuidas paljud investorid on liiga empaatiavõime tõttu hätta jäänud. On vahe, noh, empaatial ja kaastundel on vahe. Empaatia on inimese mõistmine, olenemata sellest, kas ta on Susani kaastunne, on pigem selline: "Oh, jah, olgu."

Matt:
Noh, sa sekkud.

Andrew:
Jah, see hakkab segama. See on parem. Jah. Kaastunne on kaasa löömas, empaatia on mõistvam. Ja kaastunne on nagu: "Noh, olgu. See on korras. ma saan aru. Järgmisel kuul saate üürisumma tasa teha." Arvake ära, mis järgmisel kuul juhtub: "Oh, teate mida, mul purunes rehv."

David:
Ma hakkan sind ravima.

Andrew:
Jah. Sellepärast ma enam ei jaksa. Ma olen liiga kena. Mina olen see mees. Kui nad ütlesid mulle: "Noh, mu autol purunes rehv", siis ma usun neid. "Olgu, ma lasen teil maksta mulle järgmisel kuul ja me lihtsalt teeme rünnaku oma järgmise kuu üürile ja muule." On teatud inimesi, kes on välja lõigatud kinnisvarahalduritest, kes suudavad maailmale läheneda, ühes käes haamer ja teises kallistus. Minu jaoks on alati see kallistaja, väga-väga suur süda ja kõik muu selline, aga ma pole selline, kes on väga hea üürnike ja muu sellisega. Nii et mind hakati kinnisvarahaldurina üsna palju kasutama, nii et ma ei tee seda enam.

David:
Teie kaks, peaksite ühinema, sest teie olete kallistaja ja tema on vasar.

Matt:
Jah, see toimib. Õige. Õige.

Andrew:
Ja neljas asi on see, et nad peavad suutma luua hea suhte teiste meeskonnaliikmetega, olgu siis jälle teie või kolmanda osapoolega. Ideaalis kohtlevad nad vara nii, nagu see oleks nende oma. Mul on mõned juhid, kes... See on hämmastav. Ma vannun, et nad käituvad nii, nagu nad omaksid seda rohkem kui mina. Ja see on hämmastav erinevus, mida see teeb. Ja kui me püüame seda tunnustada, austada ja premeerida, pole see lihtsalt: "Oh, lahe, ma sain selle inimese, kes..." Ja me julgustame seda ja anname neile asjade tegemiseks rohkem autonoomiat. Meil on juht, kes just otsustas: "Ma arvan, et selle hoone pool näeks teist värvi parem välja." Ta läks ja maalis selle. Ja piirkondlik oli selline: "Mida sa teed?" Ja ma ütlesin: "Ei, ei, ei, ei." Usaldame teda ja arvame ära: „See näeb hea välja. Tee ülejäänud vara ära.» Ei, jällegi, kõik ei ole selle autonoomia jaoks välja lõigatud, aga keegi, kellele meeldib… Noh, nad võiksid selle teile siiski rääkida.

David:
Täpselt nii. Täpselt nii.

Andrew:
Hankige see asi ja hankige luba. Selles konkreetses näites teadis ta, et meil on kõik korras, kui ta seda asja teeb, sest ta on nii hea. Aga sul on täpselt õigus. See on omanikutunne. Lihtsalt pannes tähele: "See näeks veelgi parem välja, kui me selle välja maaliksime." Ma tahan teha 90-päevase väljakutse, kus inimesed, kellel on raskusi ametikõrgenduse saamise, rohkem raha teenimise või edu saavutamise nimel, ütleksid 90 päeva jooksul lihtsalt: „Kohtlege kõike seda inimest, kelle heaks töötate, kui elate kinnisvaras, siis kohelge seda nagu see oleks sinu oma." Kui see on teie ülemus ja te arvate: "Kui see oleks minu ettevõte, mida ma siis teha tahaksin?" Ja vaadake, kas see teie elu absoluutselt ei muuda.

David:
Teate mida, teil on õigus, sest kui meil on elanik, kes tuleb välja ja ta korjab üksuse ümbert prügi, isegi kui see ei ole nende oma ja lähete nende üksusesse ja seal on sädelevalt puhas, on kõik kena ja organiseeritud, on kindlasti rohkem valmis neile pisut tegutsemisruumi andma.

Andrew:
Oh, jah, sada protsenti. See on nagu maagia. Muutke inimesed endaga sarnaseks ja pange inimesi ennast usaldama. Nagu te ütlesite, oli parim punkt, kui ta selle värvimise enda peale võttis, ütlesime: "Minge ja värvige ülejäänud vara." Ja sa mõtlesid kohe: "Kuidas anda neile rohkem vastutust, rohkem vabadust, rohkem autonoomiat, rohkem kõike seda, mida me ütleme, et tahame." Me kõik kurdame mikrojuhtimise ülemuse üle, kuid me ei esita endalt küsimust: "Noh, mida ma võiksin teha, mis vajab mikrojuhtimist?" Jah, see on alati vastutuse nihkumine kellelegi teisele. Sellepärast julgustaksin inimesi suhtuma asjadesse nii, nagu need oleksid nende omad, sest kui sina oled kuningas, on pea raske, kes kannab krooni ja sa muretsed kõige pärast, kui näed inimest, kes on valmis kandma. koorma endaga, avab see automaatselt su südame sinna, kuhu tahad rohkem anda.
Dave Osborne rääkis loo, kuidas Matt Kingist, kes on praegu GoBundance'i tegevjuht, sai tema esimene assistent, kus Matt ütles: "Hei, teie naine tuleb teile külla. Ma lähen koristan teie hotellitoa ära, enne kui ta siia jõuab." Matt oleks võinud isegi midagi öelda: "Mitte minu naine. Mind ei huvita.” Kuid ta ütleb: "Kui mu tüdruksõber tuleks, tahaksin, et ta tuleks puhtasse hotellituppa." Ma kohtlen Dave'i nagu iseennast. Ja ennäe imet, ta juhib nüüd Dave'i impeeriumi.

David:
Ma arvan, et vahele jäi see, et Matt teadis, et Dave'i toas on tema vaheajal täielik segadus.

Matt:
Ma tean. Ta ütleb: "Kuule, ma tean, et teie tuba on praegu rongiõnnetus ja ma lähen ja aitan." Intuitsioon oli olemas.

David:
Ma mõtlen, Krista, ta on piisavalt tark, et öelda: "Hei, see asi lisati täna teie kalendrisse." Ta saadab mulle tekstisõnumi, et öelda: "Veenduge, et näete seda." Ta tunneb mind. Ma ei vaata oma kalendrit. Vaatan seda hommikul ja näen, mis ma tegema pean ja ongi tehtud. See on osa enda asetamisest teiste inimeste olukorda ja vastutuse võtmine tähendab mõtlemist: "Kui ma oleksin see inimene, siis oleksin seda vaja." Nii et ma arvan, et see on tõesti hea nõuanne. Ma arvan, et teil on veel umbes kaks või kolm.

Andrew:
Jah. Esiteks puudutasime seda tegelikult kui inimest, kes ideaaljuhul suhtleb elanike ja ülejäänud meeskonnaliikmetega. Samuti keegi ja see on siis, kui hakkate laienema ja natukene suuremaks muutuma, keegi, kes saab meeskonda juhendada. Nii et saate halduri, siis lisate liisinguagendi, nüüd on teil hooldusinspektor ja siis lisate hooldustehniku ​​või territooriumi inimese, mis iganes, see kinnisvarahaldur on keegi, kes võib pidada 10-minutilise koosoleku. hommikul hooldustöötajaga ja öelge: „Hea küll. Siin on meie töökäsud. Seadke need prioriteediks. Mine välja. Hoolitse selle eest.” Ja siis ta kontrollib päeva lõpus, kumb on tehtud, milline mitte, miks. "Hei, liisinguagent, tehke seda." Ja saab seda kõike koordineerida ja teha.
Ja siis lõpuks keegi, kes oskab hästi tööd delegeerida, sest kinnisvarahaldur võib langeda samasse lõksu, millesse meie ettevõtjatena langeme. Me teeme seda kõike ise, sest see viis meid siia. Ja see on tegelikult midagi, mida oleme pidanud aitama mõnel meie kinnisvarahalduril kasvada, on: "Ei, vaata, teil on palju üksusi. Otsime teile liisinguagendi ja delegeerime selle. Või ei peaks neid arveid ikka päevast päeva tegema. See teine ​​inimene peaks seda tegema. Ja siis sa lihtsalt kontrollid, et nad seda tegid. Nii et ideaaljuhul on see keegi, kes saab delegeerida tööd, et nad saaksid kasvada ja teie mastaabis kasvada. Loodetavasti saavad nad teiega koos üles liikuda ja ulatuda.

David:
Nüüd, Matt, kas sa räägid lühidalt, Andrew mainis, et liisinguagent peaks olema sõbralik isiksus. Ta näeb mõnikord jaekaubanduses töötavaid inimesi, näiteks: „Oh, sina peaksid olema see, kes vastab telefonile, kui inimesed helistavad või kohtuvad temaga. Mis on veel mõned asjad, mis teevad kellestki hea liisinguagendi?

Matt:
Parimad liisingliisingagendid, keda olen näinud, on need, kes on võimelised natuke liikuma ja on mõnevõrra rahaliselt motiveeritud. Ja parim asi, mida liisingagendiga teha, on pakkuda neile mingit boonust, isegi kui see pole nii, et tavaline kinnisvaramaakler saab tellituna poole kuu üüri või midagi sellist. Suuremas kinnisvarahaldusettevõttes võib see olla lihtsalt midagi väiksemat, sest see liisinguagent võib iga paari nädala tagant rentida kaheksa või üheksa ühikut. Nii et sellest võib saada midagi märkimisväärset. Nii et see peab olema keegi, kes näeb seda: „Mida rohkem ma askeldan ja jahvan ja aitan seda kinnisvara täita või aitan vabu üksusi täis hoida, seda rohkem raha ma teenin. Laske see ühtlustamine ja see 50 taala, sada taala, mis iganes iga sõlmitud üürilepingu kohta, mida nad saavad stiimuliks lisaks põhipalgale, neile midagi tähendama.
Nad peavad selleks näljas olema. Samuti leian, et nad on tavaliselt võluvad. Nad on head sulgejad, eks? Te ei saa lubada üürnikule, et "Oh, ma tulen lihtsalt nädala pärast tagasi" või mis iganes see on. Hea liisinguagent peab ütlema: "Hei, kuulge, mul on täna pärastlõunal veel kolm näitust. Kas sa ei arva, et tahad muutuda rendirakenduseks? Kas pole see üksus suurepärane?” Ja lõpuks, nad peavad mõtlema, et see, mida te pakute, on parim asi pärast viilutatud leiba, eks? Neile peab meeldima: "Meil oli siin selles majutusasutuses bassein." Või: "Tänava all on isegi toidupood. See ei pea olema basseiniga kinnistu. Isegi kui nad näitavad teie esiperekonda, loetlevad nad lihtsalt mugavusi, tundke piirkonda. "Kas nad ehitasid tänavale uut kaubanduskeskust või saite aru, et bensiinijaam lisab Quicky Mart või autopesula või mis iganes?"
Nad õppisid piirkonda tundma ja andsid perspektiivsele üürnikule teada: „See on hea piirkond, kuhu ma kolin. Ja see on hea üksus, kuhu ma kolin. Nad peavad tundma ka kohapealseid mugavusi. Nad peavad olema kinnisvara ekspert ja tegema kõik, millest nad räägivad, kõige põnevamaks asjaks üldse. Nii et ma arvan, et need on liisinguagentide jaoks suurepärased omadused ja hästi jälgima, hästi lõpetama, sest mitte kõik ei kavatse midagi jälgida… Kirjutavad kohe rendilepingule, nii et nad peavad järgima ja jõudma. väljaminekud ja kõik. Ja veel üks asi, tänapäeva maailmas kirjeldasin ma just suurepärast liisinguagenti, kuid järgmise taseme liisinguagent on keegi, kes on hea sotsiaalmeedias ja suudab teie kinnisvara jaoks Instagrami postitusi teha, Facebooki postitusi teie kinnisvara jaoks. kes võivad omandada teie kinnisvara sotsiaalmeediavarade Google Pin Dropi, kuna need on järgmise taseme liisinguagendid.

Andrew:
Rääkides sotsiaalmeediast, tegime iganädalase kõne ühe oma kinnisvarahaldusmeeskonnaga ja ma küsisin temalt: "Kust need üürilepingud tulid?" Ta ütleb: "Oh, see, see, see, see, need kaks tulid TikTokist." "Oot, oot, oot, oot, oot, mida sa mõtled, et need liisingud tulid TikTokist." "Oh, jah, ma teen kõike seda..." Selgub, et mitu korda päevas avaldab ta neid väikeseid TikToki videoid ja sellel kinnisvaral on tohutult palju vaatajaid ja ta saab sellest rendilepinguid alla. Ja ma ütlen: "Okei, kas te palun õpetage meie teistele juhtidele, kuidas seda teha?" Ja mõned neist on nagu: "Olgu, suurepärane. Ma õpin, kuidas seda teha." Mul on selline, mis on nagu "Ma ei tee TikToki". Ma olen nagu: "Hea küll, hästi. Ma ei kavatse sind seda tegema sundida." Nii et jah, sotsiaalmeedia oskused, see oli midagi, mida kogu meie meeskond ja ettevõte õppis, sest see juht tegi seda jälle üksinda, ilma et ma oleksin midagi öelnud. Ja ma olen nagu: "Oota, oota, oota, kas saate TikTokist liisingu?" "Kindlasti saab."
Olen sageli see inimene, kellele keegi minu valdkonnast helistab kinnisvaraküsimusega, mis iganes see ka poleks. Nii tihti saan ma vanu sõpru või inimesi, kes tegelikult püüavad välja mõelda, millisesse korterisse nad peaksid kolima. Olen kinnisvaramees, nii et nad helistavad mulle, nagu teaksin, kuidas vastata.

David:
Oh, jah, see siin.

Andrew:
[kuuldamatu 00:40:21] korter minu elus. Kuid ma märkasin, et kui nad on selles punktis: "Kas ma lähen sosinate, järvede või kõrgustega?" Nad loovad selle loendi kõigist mugavustest, mis neil on, ja võrdlevad seejärel üürihindu. Seal on sügav analüüs, millesse enamik üürnikke kavatseb kolimiskohta valides uurida, sest ideaaljuhul elavad nad seal mõnda aega. Nad ei taha end pakkida ja pidevalt kolida. "See oli 2000 kuus ja see on selles kohas, kuid sellel pole basseini ja see ei luba lemmikloomi. See lubab lemmikloomi ja see on ainult 2,500 kuus, aga bla, bla bla.
Nad näevad tõesti palju vaeva, et seda vaadata ja kui olete sellises olukorras, et olete nii hõivatud sellega, kuhu kavatsete minna, usun ma täiesti, et liisinguagent, kes jälgib, müüb see, miks nad kõrgustes õnnelikumad oleksid kui sosinad või mis iganes, on täiesti mängu muutja. See on nii suur asi, kui proovite teha otsust ja ei taha teha vale otsust. Kui teil on see rahustav hääl, mis paneb teid mõtlema... Enamik inimesi, nii kummaline kui see ka pole, võtavad selle vastu, kuna Jumal peab ütlema, et ma koliks selle juurde, sest see inimene kutsus, me anname sellele alati tunnustust.

David:
Sign. See on mõeldud nii.

Andrew:
Jumalik sekkumine. Nad järgisid just siis, kui ma püüdsin seda välja mõelda. Pärast seda, kui olete neile korterit näidanud, lähevad nad tõenäoliselt sel õhtul koju, et rääkida oma poisi, tüdruksõbraga, mida iganes, ja öelda: "Kuhu sa kolida tahad?" Suure tõenäosusega nad seda teevadki, kui jumalikult sekkute ja helistate kell 8, et lihtsalt öelda: "Hei, kas teil oli küsimusi? Ma tõesti tahaksin, et sa oleksid siin. Arvasin, et saime väga hästi läbi." "Oh issand, nad tahavad meid. Me oleme teretulnud." “Meil pole isegi koera. Lähme sinna." Juba see üks pisiasi võib tohutult palju muuta.

Matt:
Lubage mul sellele lisada. Ja selle põhjuseks on see, et enamik inimesi ei tee liigset miili. Ja kui te seda teete, on see inimestele üllatav, eks? Tundub, nagu tavaliselt ei järgneks teile "Hei, kuidas see oli?" Nagu: "Hei, sa lasid siin poes õli vahetada või mis iganes. Kuidas oli? Kas sa olid õnnelik?" Ma ei saa seda telefonikõnet. Ja kui sa seda teed, ütleksid nad: "Hei, nad tegelikult hoolivad. See on hea koht. Oh, ma lähen sinna igaveseks. Ja me üürime seda korterit, sest see inimene võttis telefoni ja helistas mulle. eks?

Andrew:
Matt, sa tegid varem väga hea mõtte, mis minu arvates toob esile erinevuse varahalduse ja kinnisvarahalduse vahel. Ja kui ütlesite, et rääkisite oma meeskonnaliikmete huvide vastavusse viimisest kinnisvara eduga. Enamik kinnisvarahaldusettevõtteid, kui te küsite neilt: "Mida me peaksime sellele inimesele maksma?" Nad ütlevad: "Noh, turg on vahemikus 24–27 dollarit tund, nii et me määrame selle 25-le." Ja see on vastus, mille te tavaliselt saate. Hea varahaldur ütleb: "Okei, suurepärane, see on turg." Aga kui minu kinnisvara puhaskasum on igal aastal sada tuhat dollarit, siis saavutan oma eesmärgid. Kui see jõuab 120-ni, siis ma purustan selle. Mis siis, kui ma seadsin selle teatud eesmärgist kaugemale, saab kinnisvarahaldur igast sellest kõrgemast dollarist teatud protsendi. Arvake ära, nüüd kasvab nende sissetulek samaga kui teie oma.
Ja me oleme seda teinud paljude oma kinnisvaraga ja see on teinud imesid, sest kinnisvarahaldur teab: "Hei, kui ma selle kallal eriti kõvasti töötan, ei too see lihtsalt investoreid üle kogu riigi või mõnda kutti Californias. rohkem raha, see teenib ka mulle rohkem raha. Meil on kinnisvarahaldur, kes teenib rohkem kui tema kohal olevad piirkonnad, sest ta on selle seni pargist välja löönud. Ja mul on nii hea meel maksta talle sõna otseses mõttes topeltturgu, sest kui vaadata, kui palju ta meile teenib, on see peaaegu ebaoluline, sest tal läheb nii hästi. Nii et hea varahalduri oskus on veenduda… Isegi kui see on teie administraator, leidke viis, kuidas viia tema edu teie omaga vastavusse, et kasvaksite alati samas suunas.

David:
Nii et mis puutub hooldusjärelevalvesse, siis see on veel üks päris suur tükk, sest kehva hooldusega inimesed ei taha seal enam elada. Ma arvan, et enamik inimesi üldiselt jääb sinna, kus nad on, kuni juhtub midagi, mis häirib nende rahu. Nii et naabrinaaber on liiga vali. Nende esimesed mõtted on tõenäoliselt: "Paluge juhtkonnal see parandada. Kui seda ei parandata, kolin. Või on midagi katki, mida ei saa parandada. Kõigil on tolerants. Ja siis ühel hetkel jõuavad nad selleni, et nad ütlevad: "Ma pean lahkuma, et seda parandada." Ja vabad töökohad on väga kallid, kuna olete liisinguagent, nüüd peate maksma kellelegi, et see läheks ja täidaks, pluss ajaperiood, mil keegi ei hõivata, see on vaba. Ja siis pööre, peate kõik need asjad üle värvima ja uuesti tegema. Seega võivad hooldusjuhid aidata teie kulusid madalamal hoida. Mis on kaks asja, mida igaüks teist arvab, et tõstaksite hooldusjärelevalve osas esile? Mis on kõige olulisemad asjad, mida saate soovitada?

Andrew:
Tähendab, ma arvan, et me lähtume põhieeldusest, et kellel iganes sa räägid, on põhilised hooldusoskused. Nad teavad vahet Phillipsil ja lamepeal, mis on umbes nii kaugel, kui ma saan. Nii et mul pole sellest paremat analoogiat. Number üks on innukas panustama. Ja see, mida ma selle all mõtlen, on see, et see pole lihtsalt: „Olgu, ma sain need viis töökäsku. Kuni ma need täna tehtud saan, on minuga kõik korras. Noh, võib-olla töötavad nad töökäsu number kaks kallal ja nad näevad, et järgmine elanik on kohal, nende uks lihtsalt kiilub. See on niiskust imanud ja ei sobi enam. Nii et iga kord, kui nad näevad neid välja tulemas, on nagu õla lükkamine. "Oh, oodake hetk." Nad tulevad kohale, reguleerivad hinged: "Oh, vaata." Ja parandage see viie minutiga.
See ei vaja töökäsku. Ja siis nad on keegi, kes soovib juhti aidata, kus iganes asjad ette tulevad. Üks näide, millele ma mõtlen, on see, et meil on hiljuti tööle võetud hooldusjuhendaja, kes tuleb meile helistades märkmikuga ja tal on nimekiri asjadest, mida tuleb üle vaadata, ja teeb siis need asjad, millest me räägime, märkmeid, et ta saaks järgi minna. nende peale ja hoolitsege selle eest. Ja me isegi ei palunud tal seda teha. Ma mõtlen, et ta on just nii innukas panustama ja sellest osa saama. Nii et see on tohutu. Ja siis veel üks on ma ütleksin, ja nad on omavahel seotud, et hooldustöötaja, kes mõistab, et see on meeskonnatöö.
Jah. Okei. Tal on teha viis töökäsku, kuid tal võib olla kohapeal töövõtja, kes renoveerib üksust, kes peab tagama, et tarvikud on olemas ja et haldur, kinnisvarahaldur on kohal, et tagada tarnetellimus. Sest tavaliselt ei telli hooldus oma tarvikuid. Mõnikord see nii ei ole, kuid sageli on see meeskonnatöö: „Olgu, me vajame seda. Juhataja hoolitseb selle eest." Ja lihtsalt olla valmis sekkuma ja aitama kõikjal, kus vaja. Ja valves olemine on ausalt öeldes ilmselt üks halvimaid aspekte korterikompleksis hooldajana töötades, sest sulle helistatakse jõulude ajal öösel kell 2, et keegi lükkas kaisukaru tualetti alla ja nüüd ujutab see üksuse üle.
Mitte et keegi sellest kunagi rõõmu tunneks, aga keegi, kes suudab öelda: "Hea küll, see on osa selle kogukonna teenindamisest ja selliseid asju juhtub." Ja loodetavasti hea varahaldurina lahendate selle neile tagaosas. Meil on olnud selliseid olukordi ja me saadame sellele hooldustöötajale nagu kinkekaardi, näiteks: „Mine vii oma naine õhtusöögile. Meie vara rikub teie aastavahetuse ära.”

David:
Olgu, saame aru. Vabandust selle pärast. Ja tänan, et vastasite telefonile ja läksite ning hoolitsesite. See on suurepärane.

Andrew:
Jep.

Matt:
Lisan sellesse, et see on naljakas, see tundus olevat tavaline teema kogu kinnisvarahaldusmeeskonnas, seega objektijuht, liisinguagent, mis iganes on omanikutunne. Ja see, kuidas hooldustehniku ​​omanditunne ilmneb, on järgmised: „Meil on sel kuul 20 töökäsku, mis tähendab, et need 20 üürnikku ootavad, et ma nende eest midagi ära teeksin. ja see pole okei. Ja seega pean ma tempot üles võtma. Ma pean need töökäsud tühistama." Mida iganes. Halb hooldustehnik kehitab õlgu ja ütleb: "Noh, see on kõik..."

David:
Jõuan selleni siis, kui jõuan.

Matt:
Jah, ma jõuan selleni, kui ma selleni jõuan. Ja me kõik oleme näinud hooldustehnikuid, kellel on selline filosoofia, ja seal on ka sagivad hooldustehnikud, kes ütlevad: "Kuulge, see pole vastuvõetav. Need inimesed vajavad mind." Siis on see omanikutunne ja nad võtavad tõesti… Märkmiku kõnedele vastamine. Oleme lasknud hooldustehnikud meile öelda: "Kuulge, me tegime üksuse pöördeid", mis tähendab, et kui üksus vabaneb, olid kohapealsed hooldused need, kes keerasid üksusi ümber. Nad tulid meie juurde ja ütlesid: "Hei, me vajame natuke abi. Ja see maailm on üksuste vahel, sest kohale ilmus palju agentuure ja nad palusid meilt abi, sest nad teadsid, et ei suuda oma töökäsu voogu säilitada ja töökäsu tasakaalu kaotamine ei sobi. lööma, sest nad teadsid, et see on midagi, mis on nagu omamine.
Nad teadsid, et vastutavad selle eest. Nad küsisid: "Kas me saame tuua natuke lühiajalist abi, mis aitaks meil maalida ja prügi välja koristada?" Mida iganes. Ja me ütlesime: "Muidugi, absoluutselt." Sest me teadsime, et nad hoolivad. Sellepärast nad seda ka küsisid. Ja see ei olnud sellepärast, et nad ei tahtnud seda tööd teha. Põhjus on selles, et nende kohustused hakkasid kukkuma.

Andrew:
Jah. Ja veel üks asi, mida ma tahan käsitleda. Nii et igaüks, kes kuulab, võib öelda: „See on suurepärane, et teil kolmel on kõik need imelised hoolduspaarid. Üritan lihtsalt panna kedagi kohale ilmuma ja midagi õigel ajal tegema. See on ka meie probleem praegu. Ma mõtlen, Matt ja David ja mina oleme selles skaalas, kus meil on need meeskonnaliikmed paigas, kuid hooldus on meile praegu ilmselt kõige raskem koht. Ja kahjuks oleme palganud inimesi, kes ei vasta nendele omadustele, millest just rääkisime, ja oleme pidanud neil lahti laskma. Nii et kui sa istud ja lähed: „Noh, see on suurepärane, kõik need ideaalsed tegelased. Ma tahan lihtsalt mingeid iseloomuomadusi. Ma lihtsalt tahan, et keegi ilmuks." Jah, meil on ka see probleem. See pole ainult sina. Loodetavasti, kui Fed tekitab rohkem tööpuudust, on loodetavasti üks kõrvalhüvedest see, et häid inimesi on lihtsam leida. Kuid see on ka meie probleem. Nii et kui te seda kogete, ärge tundke end halvasti. Tõenäoliselt pole see sina.

David:
Kõik suudlevad konni. Me räägime ideaalsest inimesest. See ei tähenda, et saate need esimesel või isegi 10. katsel. Sageli on see tõeline oskus välja mõelda, kuidas leida õigeid inimesi, mistõttu kohtled neid nii hästi, kui sul on neid, sest sa tahad, et nad kohtleksid sinu vara, ja tõenäoliselt kohtlevad nad seda täpselt nii, nagu sina ravida palju aega. Noh, tänan teid. See on olnud fantastiline. Ja see on teemal, millest me tegelikult väga sageli ei räägi, sest see on lihtsalt ostnud nii palju kinnisvara kui võimalik, laenata teiste inimeste raha, minna sinna kiiresti, lõdvalt ja hoolimatult, lihtsalt pritsida ja saagiks saada ja sa saad taba paar korda sihtmärki ja teenid palju raha. Ja see eesmärk muutub palju rangemaks ja muutub palju raskemaks.

Andrew:
"See töötab tulevikus."

David:
See on täpselt õige. Nii et enne, kui ma teid siit minema saadan, Matt, kust saavad inimesed teie kohta rohkem teada?

Matt:
Nad saavad minust kuulda meie ettevõtte veebisaidil derosagroup.com, DEROSA-group.com. Või võivad nad mind jälgida Instagramis aadressil themattfaircloth.

Andrew:
Matt on kirjutanud ka raamatu BiggerPocketsile. Mis see raamat oli?

Matt:
Seda nimetati erakapitali suurendamiseks. Ja see on midagi tõeliselt põnevat. Ja ma arvan, et investorsuhted ja viis, kuidas kogute oma tehingute jaoks rohkem raha ja viis, kuidas kohtlete investoreid, mis teil juba oma tehingutes on, muutuvad veelgi enam, see on alati oluline, kuid veelgi enam. muutuvas majanduses oluline. Seega peaksid kõik uurima Erakapitali suurendamist saidil biggerpockets.com/store.

David:
Hästi. Ja Kush, kust saavad inimesed teie kohta rohkem teada?

Andrew:
Otsige lihtsalt Vantage Point Acquisitionsi veebisaidilt vpacq.com. Helistage ka kolleegile BiggerPocketsis, et saaksime seal ühenduse luua. Ja kui olete jõudnud selle taskuhäälingusaate lõpuni ja kas teile meeldib varahaldus või teile meeldib "Ma tõesti tahan seda õppida", on kolm meie viimasest neljast täiendusest meie meeskond on tulnud BiggerPocketsi kuulajatest. Mõned hämmastavad inimesed kuulasid seda taskuhäälingusaadet ja me otsime teist. Nii et kui soovite tulla meiega tööle ettevõtte varahalduse poolel, minge veebisaidile. Seal on vahekaart ja link kandideerimiseks. Ja loodetavasti ootan teiega koostööd.

David:
Jah. Ja ma võin sellele kaasa kirjutada. Andrew on minu mitmest perest elukaaslane. Ostame kinnisvara koos ja inimesed, kes on meile tööle tulnud, on olnud fantastilised. Ja tegelikult on nad ka oma portfellidega palju edasi arenenud. See on tõesti väga hea viis õppimiseks, kui töötate kellegi heaks, kes hoiab teid kõrgel tasemel, õpetab teile asju õigesti tegema, eeskujuks, kuidas sellele läheneda. Ja need väljakujunenud harjumused on asjad, millest me varem rääkisime – suhtumine ja isiksus, mille te tööle kaasa võtate, on väga olulised. Nii et kui teile meeldib mitu perekonda, võtke ühendust.
Hästi, poisid, ma viin teid siit välja. Tänan teid väga, et leidsite aega Lake Tahoe'st [kuuldamatu 00:53:07], et minu ja meie kuulajatega mõnest mitmest perest rääkida. Ja loodetavasti aitab see paljusid inimesi. Kohtume järgmisel korral.

Andrew:
Näeme siis.

David:
See on David Green Matt "The Scorekeeper" Fairclothile ja Andrew "The Hamburgler" Kushman, kes varastavad kõik minu analoogid, mis allkirjastavad.