Las matemáticas detrás de las tasas hipotecarias y por qué se mantienen estables

Dave:
Hola a todos y bienvenidos a On The Market. Soy Dave Meyer. Acompañado hoy por Henry Washington. Henry, hoy escuché un rumor sobre ti.

Henry:
UH oh. Esto no puede ser bueno. O tal vez lo sea. No sé. A por ello.

Dave:
Es bueno. Escuché que terminaste tu libro.

Henry:
Terminé la primera mitad de mi libro. Todavía estoy trabajando en ello.

Dave:
Bueno.

Henry:
Sigo trabajando en eso.

Dave:
Muéstranos cuánta atención estuve prestando en esa reunión.

Henry:
Terminamos la primera mitad del libro. Estamos trabajando en la segunda mitad del libro. Lo tenemos todo transcrito, pero tenemos algunos detalles más para incluir allí.

Dave:
Bueno, el equipo de BiggerPockets Publishing parecía muy satisfecho con su libro y con el hecho de que todo llegara a tiempo. Suena como un gran libro. ¿De que se trata?

Henry:
Se trata de encontrar y financiar sus negocios inmobiliarios. Gran libro para que los principiantes aprendan cómo salir y comenzar a encontrar estas ofertas. Hombre, con esta economía, es una locura. Tienes que ser bueno para encontrar ofertas.

Dave:
Infierno. No sé si soy un principiante, pero definitivamente leeré un libro si me ayuda a encontrar mejores ofertas ahora mismo. Me encantaría saber eso. Por cierto, ¿cuándo sale?

Henry:
Creo que es marzo.

Dave:
Esta bien. Lindo. Está bien. Bueno, ambos vamos a publicar libros del primer trimestre.

Henry:
Tienes un libro cada Q.

Dave:
Tengo un libro publicado. Este será el segundo. Llevo tres años escribiendo este. No me callaré al respecto.
Está bien. Bueno, hoy tenemos un gran episodio. Creo que a este lo llaman... Es como un episodio especial de Dave Meyer. Hoy nos vamos a poner un poco nerds. Tenemos muchos programas geniales en los que hablamos sobre decisiones tácticas en la economía y cosas que suceden en su negocio. Pero hoy vamos a ir detrás de escena en uno de los aspectos económicos más detallados y técnicos que impactan su negocio todos los días. Eso son las tasas hipotecarias. Pero específicamente, vamos a hablar de cómo llegan a ser las tasas hipotecarias. Quizás lo sepas al escuchar un poco este programa, pero la Reserva Federal no fija las tasas hipotecarias. En cambio, está establecido por un conjunto complejo de variables. Hoy profundizaremos en ellos con Chen Xiao de Redfin. Ella es economista. Ella estudia precisamente esto: cómo llegan a ser las tasas hipotecarias. Estoy muy emocionada, si no lo sabes, de tenerla en el programa para profundizar en este tema que, creo, todos sienten particularmente curiosidad.

Henry:
Sí. Estoy de acuerdo. Yo también estoy emocionado. Pero no por las mismas razones nerds que te emocionan. Pero estoy emocionado porque todas las personas con las que hablas tienen alguna opinión basada en casi nada sobre lo que creen que van a hacer las tasas de interés. La gente está tomando decisiones sobre sus inversiones. Están comprando propiedades. No están comprando propiedades basándose en estos factores aleatorios que creen que van a influir en esto. En realidad, escuchar a alguien que está mirando esta información todos los días y puede entenderla con sentido común para nosotros será muy útil si está tratando de determinar si debe comprar una propiedad ahora mismo o si debe estar esperando, o cómo. ¿Durante cuánto tiempo cree que las tasas permanecerán donde están o subirán o bajarán porque estas cosas están impactando la cantidad de dinero que ganan los inversionistas?

Dave:
Creo que lo que me entusiasma tanto es que todos podemos hacer proyecciones, como dices. Pero en este episodio, ayudaremos a todos a comprender cómo se desarrollará esto de una forma u otra. No sabemos en qué dirección irá. Pero podemos comprender los ingredientes que intervienen. Puede formarse su propia opinión informada aquí y utilizarla para tomar decisiones de inversión acertadas.

Henry:
¿Dave?

Dave:
Sí.

Henry:
Voy a tener que pedirte que hagas algo. ¿Podrás contenerte y no sumergirte hasta lo más profundo posible? Porque este es prácticamente tu bebé aquí. Esto es lo que amas.

Dave:
Este es mi sueño. Quiero decir, hace tres o cuatro años, ni siquiera sabía realmente qué eran los bonos. Ahora me paso todo el día hablando de bonos. ¡Dios! ¿Qué ha sido de mí? Haré todo lo posible para contenerme y mantener esto en un nivel que sea apropiado para los inversores inmobiliarios y no para las personas a las que simplemente les gusta hablar de instrumentos financieros por el bien de [inaudible 00:04:24].

Henry:
Te apreciamos.

Dave:
Está bien. Bueno, vamos a tomar un breve descanso y luego volveremos con el espectáculo.
Chen Xiao, bienvenido a On the Market. Muchas gracias por acompañarnos hoy.

Chen:
Muchas gracias por invitarme. Estoy muy feliz de estar aquí.

Dave:
Bueno, hemos sido muy afortunados de que varios de sus colegas de Redfin se unan a nosotros. Ustedes hacen una investigación económica excelente. ¿En qué se centra, en particular, en el seguimiento y la investigación en su trabajo en Redfin?

Chen:
Absolutamente. Gracias por invitarnos a tantos de nosotros desde Redfin en adelante. Todos somos grandes admiradores del programa. En mi función en Redfin, mi trabajo es básicamente liderar el equipo de economía para que piense en cómo nuestro equipo puede ayudar a los consumidores e impactar la comunidad de vivienda externamente y también guiar a Redfin internamente con nuestros puntos de vista sobre el mercado inmobiliario y la economía. Estoy muy involucrado con el liderazgo intelectual sobre dónde están los temas a los que realmente deberíamos prestar atención y hacia dónde debería dirigirse nuestra investigación.

Dave:
Excelente. Hoy vamos a profundizar en un tema un poco más técnico y nerd. Aquí te vamos a poner en apuros. Nos gustaría hablar sobre las tasas hipotecarias. Esta no es una toma muy buena. Pero claramente, dada la situación del mercado, las tasas hipotecarias y su dirección van a desempeñar un papel importante en la dirección del mercado inmobiliario el próximo año. Nos gustaría explicar parte de cómo se fijan las tasas hipotecarias. Todos sabemos que los federales han estado subiendo las tasas. Pero no controlan las tasas hipotecarias. ¿Puede contarnos un poco más sobre qué indicadores económicos están correlacionados con las tasas hipotecarias?

Chen:
Seguro. Voy a responder a tu pregunta de forma un poco indirecta. Pero te prometo que llegaré a lo que preguntas. Creo que es útil dar un paso atrás y pensar en un marco para las tasas hipotecarias. En realidad, pensemos en un marco para las tasas de interés de manera más amplia porque, a menudo, decimos “tasas de interés” en la economía, y hay varias tasas de interés. En un nivel muy básico, una tasa de interés es un precio por pedir dinero prestado. Está determinado por dos cosas: el riesgo de crédito y el riesgo de duración. ¿Qué tan riesgosa es la persona o entidad a la que le estoy prestando y por cuánto tiempo les estoy prestando este dinero?
Para este debate es fundamental pensar en el mercado de bonos. Los bonos son sólo una forma de prestar dinero a varias entidades durante distintos períodos de tiempo. Cuando pensamos en el mercado de bonos, pensamos en dos métricas. Estamos pensando en el precio y el rendimiento, que están inversamente relacionados. Cuando hay más demanda, los precios suben y luego los rendimientos bajan y viceversa.
Realmente importante... Cuando pienso en las tasas hipotecarias, hay otras dos tasas en las que debo pensar. El primero es la tasa de los fondos federales. Ésa es la tasa que controla la Reserva Federal. Luego está la tasa del Tesoro a 10 años, de la que creo que probablemente hablaremos mucho hoy. En realidad, las tasas hipotecarias se acumulan sobre la tasa de los fondos federales y la del Tesoro a 10 años. En ese marco del que hablaba, para la tasa de fondos federales, no existe ningún riesgo crediticio. Se trata de una tasa de préstamo a un día entre bancos. Tampoco hay riesgo de duración.
Si ahora pienso en los bonos del Tesoro, el mercado de bonos del Tesoro, los bonos del Tesoro vienen en una amplia variedad de formas. Cualquier cosa, desde una letra del Tesoro a un mes hasta un bono del Tesoro a 30 años. Pero el que es más importante para las tasas hipotecarias es el bono del Tesoro a 10 años. Se trata de un tipo de referencia de la economía. Este es el más correlacionado en el día a día con las tasas hipotecarias.
Cuando pienso en el Tesoro a 10 años, a los economistas les gusta pensar que está descompuesto en tres componentes. La primera es la tasa real. Esa es la parte que está más relacionada con lo que está haciendo la Reserva Federal. ¿Qué tan restrictiva está tratando de ser la Reserva Federal con la economía, o qué tan acomodaticia está tratando de ser la Reserva Federal? La segunda parte son las expectativas de inflación. Esto tiene que ver con el riesgo de duración. Esto significa que si pienso dentro de 10 años, "¿cuál será la inflación?" Porque cualquier rendimiento que obtenga de la inflación del Tesoro a 10 años lo afectará como inversionista.
Luego la tercera es la prima por plazo. La prima a plazo es la más blanda. La prima a plazo es el exceso de rendimiento que exijo por mantener esto durante 10 años en comparación con una duración más corta. Usted preguntó cuáles son los indicadores económicos que están más correlacionados con las tasas hipotecarias. Bueno, son todas estas cosas las que van a afectar la nota del Tesoro a 10 años. Obviamente, la inflación es importante cuando pensamos también en el crecimiento económico. Estamos mirando el PIB. Estamos analizando las condiciones del mercado laboral. Todos los principales componentes económicos influirán en el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años. Luego, las tasas hipotecarias aumentan además de eso.
Dije que los dos están muy correlacionados. Lo que eso significa es que las tasas hipotecarias generalmente se negocian con un diferencial en relación con el bono del Tesoro a 10 años. Esa diferencia, la mayor parte del tiempo, se mantiene bastante constante. Pero una de las historias principales del año pasado es que esa hipoteca/ese diferencial realmente se ha disparado. Podemos hablar sobre por qué es así y cuáles son las perspectivas para ello también.

Henry:
Sí. Es como si supieras exactamente lo que vamos a preguntar porque creo que eso es exactamente a donde queríamos llegar, tratar de entender... Bueno, primero, déjame regresar y decir que creo que esa fue la mejor explicación de las tasas de interés y cómo funcionan que alguna vez hemos tenido en el programa. Eso fue fantastico. Gracias por desglosar eso. Pero en segundo lugar, sí, creo que queremos entender... entonces, el rendimiento de la tasa del Tesoro a 10, dónde se encuentra actualmente, versus dónde ha estado históricamente, y cómo está impactando eso en el mercado.

Chen:
Absolutamente. Hoy en día, creo que el bono del Tesoro a 10 años está justo por encima de cuatro o cinco. Ahí estaba ayer al cerrar. Creo que en realidad está subiendo un poco hoy. Creo que este es un máximo histórico, tal vez desde 2007 si mis datos son correctos. Ha estado subiendo mucho. En mayo de este año, era unos 100 puntos básicos menos.
La verdadera historia de los mercados hipotecarios en los últimos meses ha sido realmente... ¿Por qué ha aumentado tanto el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años? Es importante destacar que es confuso porque la inflación en realidad ha caído en los últimos meses. Creo que muchas personas que escuchan esto probablemente estén pensando: “He estado leyendo en la prensa y los economistas me han estado diciendo que si la inflación cae, las tasas hipotecarias no bajarán. ¿Por qué no ha sucedido eso? Realmente tiene que ver con este marco del que estaba hablando.
Como dije, desde que se resolvió toda la debacle del techo de la deuda, el Tesoro a 10 años ha subido unos 100 puntos básicos. Pensemos por qué es así. Aproximadamente la mitad de eso es lo que yo llamaría prima por plazo. Esto se relaciona principalmente con la preocupación por la deuda a largo plazo del gobierno estadounidense y la emisión de bonos del Tesoro. Como sabemos, el país se endeuda cada vez más. Cada vez hay más oferta de deuda del Tesoro. Al mismo tiempo, la demanda de esa deuda del Tesoro no se ha mantenido. Eso está provocando que esa prima por plazo aumente.
La otra historia principal es el aumento de las tasas reales. Esta es la idea de que la Reserva Federal nos dice cada vez más que se mantendrán en niveles más altos durante más tiempo, no necesariamente que vayan a subir más que donde están ahora, pero que se mantendrán en este alto nivel restrictivo durante un tiempo. más tiempo, lo que significa que proyectan que comenzarán a recortar el próximo año en la segunda mitad de 2024. Pero cuando comiencen a recortar, será más tarde de lo que pensábamos anteriormente, y serán menos recortes. Es más lento de lo que pensábamos. A menudo, la gente debate: ¿la Reserva Federal va a volver a subir las tasas? En realidad, otros 25 puntos básicos no importan tanto. La verdadera cuestión ahora es cuánto tiempo vamos a permanecer en este territorio restrictivo.
Luego, el otro componente del rendimiento a 10 años del que he hablado antes, las expectativas de inflación, en realidad no ha cambiado mucho. Eso no es realmente una gran historia aquí. Pero si usted es alguien que sigue las noticias financieras, probablemente haya escuchado mucho sobre la idea de que la tasa neutral ha aumentado. Creo que es muy importante abordarlo ahora. Está relacionado con lo que estaba hablando en términos de demanda de deuda del Tesoro y la idea de que tendremos tasas de interés más altas por más tiempo.
El tipo neutral es algo que no se observa en la economía. No podemos medirlo. Mi forma favorita de pensarlo es que ese es tu metabolismo. Cuando eres adolescente, puedes comer mucho. Probablemente no vas a ganar peso. Tienes un metabolismo alto. Más adelante en la vida, su metabolismo cambia. Realmente no se puede medir. El médico no puede decirte qué es. Pero descubres que ya no puedes comer lo mismo y mantener el mismo peso.
Lo mismo ocurre en la economía, donde, después de los precios financieros, parecía que el tipo neutral realmente había caído. Por eso la Reserva Federal mantuvo las tasas realmente bajas. Realmente ni siquiera podríamos conseguir que la inflación supere el 2%. Pero luego, algo sucedió después de la pandemia y, de repente, parecía que teníamos mucha más inflación. Las tarifas tenían que ser más altas. A lo que están llegando los inversores y la Fed en aumento… Jerome Powell lo reconoció en la última conferencia de prensa es la idea de que el tipo neutral ha subido. Eso significa que básicamente tenemos que tener tasas más altas durante un período de tiempo más largo. Esa visión es también la que está elevando la tasa a 10 años. Eso está elevando las tasas hipotecarias.

Dave:
Como usted dijo, Chen, hemos visto este aumento constante en las tasas hipotecarias durante el verano. Parece haberse acelerado desde la última conferencia de prensa. Parece que lo que acabas de decir es realmente lo que está pasando aquí: vimos algunas cosas. Primero, el resumen de las proyecciones económicas, que la Reserva Federal publica con algunas de sus reuniones, muestra que todavía piensan que vamos a tener tasas más altas a fines de 2024. Eso es dentro de un año completo. Pero cuando se habla de la tasa neutral, que pensé que era una gran explicación... ¿Es ese el equilibrio indefinido/el equilibrio teórico ideal al que la Reserva Federal quiere llegar? Incluso después de 2024, básicamente en lo que proyectan, piensan que la mejor tasa que pueden lograr es alrededor del 3% para los fondos federales. ¿Está bien?

Chen:
Sí exactamente. Eso es exactamente lo que es el tipo neutral. Es la tasa a la que la Reserva Federal mantendría la tasa de los fondos federales. Eso mantendría bajo control la inflación y la tasa de desempleo. La Reserva Federal tiene este doble mandato: queremos una inflación baja y una tasa de desempleo baja. La tasa neutral es básicamente una tasa a la que no estamos estimulando la economía ni estamos tratando de contraerla activamente.
Cuando la Reserva Federal publica su proyección, dice: "Está bien, a largo plazo", básicamente los últimos dos o tres años, "¿dónde proyectamos que estará esa tasa neutral?" En su último resumen de proyecciones económicas, en realidad mantuvieron esa tasa neutral en 2.5%, lo que en realidad fue confuso para la gente porque si se miraba cuál era su proyección para 2025/2026, mostraba una tasa más alta. Pero también mostraba que la economía estaba esencialmente en equilibrio.
Había una discrepancia entre... Bueno, lo que se dice a largo plazo versus lo que se dice para los próximos dos o tres años. Los periodistas así lo señalaron. Lo que Powell señaló fue la idea de que, bueno, el tipo neutral cambia. También existe la idea de un tipo neutral a corto plazo frente a un tipo neutral a largo plazo. Creo que esto está empezando a profundizar demasiado en la madriguera del conejo. Pero lo que creo que es importante como conclusión de toda esta discusión es que la Reserva Federal nos está diciendo que están llegando a la idea de que esta tasa neutral ha aumentado. Todavía podría cambiar en el futuro. Pero si pensamos en una tasa del Tesoro a 10 años o hablamos de una tasa hipotecaria fija a 30 años, esto desempeñará un papel importante a la hora de establecer una expectativa de referencia sobre cuáles deberían ser esas tasas.

Henry:
Esta información es extremadamente útil para los inversores. No quiero que los inversores escuchen lo profundo que estamos llegando y no piensen: "¿Qué significa esto para usted cuando está comprando una propiedad o cuando está considerando comprar una propiedad?" Lo que creo que estoy escuchando... Creo que una de las cosas más importantes que le escuché decir fue que esto podría ser una señal o que la Reserva Federal está indicando que las tasas de interés se mantendrán en este ámbito de lo que consideramos alto durante un período de tiempo más largo de lo que la mayoría anticipó originalmente.
Para mí, como inversor, a medida que el panorama de inversión cambió durante el año pasado debido al aumento de estas tasas, muchas estrategias cambiaron. Es difícil comprar propiedades que generen flujo de caja debido al costo del dinero. Ese costo del dinero/esa tasa de interés está consumiendo el dinero que puedo ganar alquilando la propiedad.
Si usted es un inversionista a largo plazo y está buscando comprar propiedades con flujo de caja, lo que está sucediendo es que la gente se está lanzando ahora mismo y está dispuesta a comprar propiedades que a veces alcanzan el punto de equilibrio o incluso pierden un poco de dinero cada mes porque la gente ha estado apostando a decir: “Si puedo comprar estas propiedades y mantenerlas durante los próximos seis a 12 meses, entonces, boom. Si las tasas bajan, eso significa que puedo refinanciar y entonces mi flujo de efectivo estará ahí. Luego, puedo seguir adelante y vender algunas de estas propiedades si quiero, porque cuando las tasas bajan, la gente se queda al margen. Comienzan a comprar de nuevo. Todavía hay un problema de inventario. Ahora los precios empiezan a subir”. Parece una buena apuesta ahora mismo para comprar.
Pero como inversor, lo que escucho es que hay que tener mucho cuidado al hacer eso. Es necesario tener reservas para poder conservar estas propiedades por más tiempo porque realmente no tenemos una respuesta definitiva sobre cuándo y si esas tasas van a bajar o cuánto van a bajar.

Chen:
Sí. Estoy de acuerdo con lo que estás diciendo. Creo que definitivamente es cierto que cuando la inflación se salió de control y luego la Reserva Federal comenzó su ciclo de aumentos la primavera pasada, hubo una creencia sólida entre muchas personas de que esto era una aberración y no un cambio de paradigma. Lo único que tenemos que hacer es aguantar y esperar a que esto pase y luego volveremos a la normalidad, a que lo que estábamos viviendo antes era normal.
Creo que lo que la gente está pensando cada vez más ahora es que... "Bueno, si se adopta una visión a más largo plazo de las tasas de interés y se analiza si se trata del Tesoro a 10 años o de las tasas hipotecarias, en los últimos décadas, es una historia de tasas que simplemente están bajando. Las tasas posteriores a la crisis financiera eran muy bajas. Como decía, con mi analogía con el metabolismo, esa podría haber sido la aberración. En realidad, podríamos estar ante un retorno a una norma tal vez más histórica. Definitivamente ese podría ser el caso.
Ahora bien, dicho esto, la otra cosa que quisiera advertir es que actualmente existe una enorme incertidumbre con respecto a la economía. Si me hubieran contado el año pasado, lo que les habría dicho es que hay mucha incertidumbre sobre la economía en este momento. Pero diré que este año hay aún más incertidumbre. La razón es que el año pasado sabíamos cuál era la historia básica. Sabíamos que la inflación estaba fuera de control. La Reserva Federal tenía esta lucha entre manos. Iba a subir las tasas de interés muy, muy rápido. Íbamos a ver cómo se desarrollaba eso en 2023. Eso es lo que vimos cómo se desarrollaba en 2023.
Ahora, la Reserva Federal ha hecho esto. Estamos en esta posición en la que caminaron más rápido que nunca en la historia. Estamos sentados aquí y la pregunta es, bueno, ¿qué pasa ahora? Todavía existe un riesgo de recesión que es significativo. Creo que mucha gente ha adoptado la opinión de que hemos conseguido un aterrizaje suave. El riesgo de recesión ha terminado. La economía es muy resistente. Creo que todavía no podemos olvidar el riesgo de recesión.
Entonces, por otra parte, la inflación aún podría salirse de control. Las tasas aún podrían subir más. En realidad, hay riesgos en ambos lados. Cuando iba a esquiar, había una pista donde se esquiaba. Había un acantilado a ambos lados. Así es como pienso sobre esto, en cierto sentido, donde existe este riesgo en ambos lados. Eso crea una enorme cantidad de incertidumbre.
Si nos fijamos en los mercados de futuros en este momento para ver lo que predicen sobre el Tesoro a 10 años dentro de un año, básicamente están prediciendo que los rendimientos serán los mismos que hoy. Esa es la idea de que las tasas de interés básicamente van a permanecer aquí. Esto supone, en el caso de las tasas hipotecarias, que los diferenciales hipotecarios también se mantengan bastante consistentes con los niveles actuales, lo que no necesariamente será el caso.

Dave:
Profundicemos en los diferenciales porque hablamos un poco de eso en este programa. Sólo como recordatorio para todos, existe una correlación histórica entre los bonos del Tesoro a 10 años y las tasas hipotecarias. Creo que son como 170/190 puntos básicos, algo así. Ahora, ¿es qué? 300 puntos básicos. Significativamente más alto de lo que solía ser. Hablaste de la propagación. Quizás deberíamos retroceder un poco. ¿Puede explicar por qué el diferencial suele ser tan constante y cómo ha cambiado en el transcurso de los últimos años?

Chen:
Seguro. Absolutamente. Como decía, las tasas hipotecarias están, en el día a día, muy estrechamente correlacionadas con los bonos del Tesoro a 10 años. Si el bono del Tesoro a 10 años sube hoy, las tasas hipotecarias probablemente también subirán hoy. Durante un período de tiempo más largo, esa relación es menos segura. Como dijiste, históricamente, dependiendo de cómo se mida... Son alrededor de 170 puntos básicos.
Pero, conceptualmente, ¿por qué cambiaría esa distribución? Creo que hay dos cosas importantes en las que pensar. Uno es la volatilidad de las tasas y el riesgo de pago anticipado esperado. Lo que realmente diferencia a los bonos hipotecarios o a los bonos gubernamentales como los bonos del Tesoro es que los bonos hipotecarios tienen este riesgo de pago anticipado incorporado, por lo que alguien que tiene una hipoteca fija a 30 años y refinancia o liquida su hipoteca sin costo alguno en ningún momento. Los inversores pueden ver cortado su flujo de ingresos en cualquier momento. Tienen que pensar en eso cuando invierten en valores.
Cuando las tasas de interés son muy volátiles o cuando las tasas de interés son realmente altas, y los inversionistas esperan que eso sea una aberración y luego las tasas de interés bajarán en el futuro, toda esta charla de "Oh, compre ahora, refinancie después", entonces Vamos a exigir una prima mucho más alta para comprar bonos hipotecarios. Ésa es una gran parte de la historia de por qué los diferenciales hipotecarios se han disparado durante el año pasado.
La otra parte de la historia es simplemente la demanda de MBS. Hay dos partes de esto. Uno es la Reserva Federal. La Reserva Federal posee alrededor del 25% de los MBS en circulación. Durante la pandemia, compraron algo así como 3 billones de dólares en MBS. Porque para estimular la economía durante esa recesión tan profunda, la Reserva Federal volvió a sacar a relucir el manual de QE y dijo: "Nos comprometeremos a comprar una cantidad ilimitada de MBS para mantener este barco unido". Siguieron comprando, incluso cuando parecía que en realidad el mercado inmobiliario iba bien. Pero luego se detuvieron. Cuando se detuvieron, había un gran comprador que, de repente, simplemente salió de ese mercado.
Luego, la segunda parte de la historia de la demanda son los bancos. Los bancos ya tienen muchos MBS en sus balances. Debido a lo que está sucediendo con las tasas de interés, hay muchas pérdidas no realizadas. Pueden marcarlo como algo que debe conservarse hasta su madurez. Por lo tanto, no tienen que valorar las pérdidas al mercado. Pero eso también significa que ahora tienen menos ganas de comprar más MBS.
Desde que apareció el SVB en marzo, creo que la visión sobre los depósitos de los bancos ha cambiado. Eso significa que si los bancos sienten que los depósitos son menos rígidos, lo que significa que hay una mayor probabilidad de que los depósitos se vayan, tienen menos demanda de activos de larga duración como los MBS. Esto también conducirá a una menor demanda de MBS por parte de los bancos. Si quieres hablar de: “Bueno, ¿qué significa eso desde una perspectiva de futuro? ¿Es esta una nueva normalidad para los diferenciales ahora o podrían volver a bajar? Creo que eso depende de algunas cosas.
Volviendo a las dos razones principales por las que se han vuelto más grandes, para empezar, si disminuye la gran volatilidad y el riesgo de pago anticipado, entonces, sí, se podría ver que ese diferencial disminuye. Esa idea de que las tasas van a ser más altas durante más tiempo, significa que creo que el riesgo de pago anticipado disminuye un poco. Por lo tanto, hay un pequeño margen para que los diferenciales bajen.
Entonces, si pensamos en la demanda de MBS… La Reserva Federal está fuera. Los bancos están fuera. Pero todavía hay administradores de dinero. Hay fondos de cobertura. En algún momento, hay un límite en el tamaño que pueden alcanzar estos diferenciales porque algunos inversores comenzarán a decir: "Bueno, en realidad, si puedo obtener esta enorme rentabilidad por invertir en MBS, debería hacerlo en comparación con otros valores de renta fija". .” También hay un límite al tamaño que pueden alcanzar los diferenciales.

Dave:
Sólo para aclarar a todos los que escuchan, MBS son valores respaldados por hipotecas. Básicamente es cuando los inversores, los bancos o los originadores agrupan hipotecas y también las venden como valores en el mercado. Todos los diferentes partidos que Chen acaba de enumerar... Desde hace un tiempo, la Reserva Federal los ha estado comprando. Normalmente, son los bancos o los fondos de pensiones o diferentes personas quienes básicamente pueden invertir en ellos.
Chen, este lado de la demanda de MBS es algo sobre lo que he estado tratando de aprender un poco más. La otra cosa sobre la que tenía curiosidad... Y esto tal vez va a ser un poco demasiado nerd, así que no deberíamos profundizar demasiado en ello. Pero, ¿cómo impactan en la demanda las tasas y los rendimientos de los bonos en otros países en todo el mundo? Porque he visto que los inversores quizás estén huyendo a... o al menos protegiéndose y poniendo su dinero en valores o mercados de valores de otros países. Esto también está afectando el rendimiento a 10 años. ¿Está bien?

Chen:
Oh sí. Absolutamente. Creo que la forma en que un economista pensaría en esto es simplemente el costo de oportunidad de su dinero. Si eres inversor, puedes invertir en acciones. Puedes invertir en valores de renta fija. Puedes invertir en divisas. Existen todos estos vehículos diferentes en los que puede invertir su dinero. Si está pensando en valores de renta fija. Puede invertir en estos valores respaldados por activos, como MBS, o puede invertir en bonos gubernamentales. Si está pensando en bonos gubernamentales, puede pensar en bonos gubernamentales de EE. UU. versus bonos gubernamentales de otros países, así como en todas esas otras cosas de las que no estoy hablando.
Sí, a medida que la tasa de rendimiento de estos otros activos está cambiando, eso también influirá en la demanda tanto de bonos del gobierno estadounidense como de MBS. Eso, a su vez, va a influir en el precio y, por tanto, en las tasas de interés asociadas a estos bonos.

Henry:
Quiero cambiar un poco y obtener algo... Habrá algunas especulaciones y opiniones aquí. Pero hay un factor que aún no hemos abordado y que podría tener un impacto o que algunas personas creen que podría tener un impacto en las tasas hipotecarias en el futuro. Esas son las próximas elecciones presidenciales. ¿Puede hablarnos un poco sobre cómo un cambio político en el poder podría afectar positiva o negativamente a las tasas hipotecarias? ¿O ha sucedido eso históricamente, específicamente, si el Partido Republicano gana las elecciones, entonces tenemos un cambio de un Partido Demócrata a uno Republicano, y cómo eso podría afectar las tasas?

Chen:
Absolutamente. Creo que el camino más directo en el que pensarían los economistas cuando piensan en algo como una elección es similar a otros eventos geopolíticos, que es pensar en ello a través del lente de cuál es la amenaza al crecimiento económico. ¿Qué significa esto para la fortaleza de la economía? Eso sería similar a cómo pensaríamos sobre todas las huelgas en curso que están ocurriendo, la reanudación de los préstamos estudiantiles, el cierre del gobierno que parece inminente. Todas estas cosas son... Podemos usar un marco similar.
Históricamente, si lo piensas bien, ¿estarán los demócratas en el poder o serán los republicanos? Existe la percepción de que los republicanos son más amigables con el crecimiento económico y tal vez con la comunidad empresarial. Quizás eso sería bueno. Por otro lado, depende de candidatos específicos. ¿Existe simplemente un riesgo de cola asociado con algún candidato específico que pueda estar en el poder? Creo que la gente tendría eso en cuenta al pensar: "¿Es más probable que eso conduzca a una recesión?".
Entonces, también se podría pensar en el hecho de que estos candidatos en el poder signifiquen quién será nominado para dirigir la Reserva Federal, por ejemplo, y qué políticas aplicará su administración. Todas estas cosas entrarán en juego, lo que significa que no creo que haya una solución realmente sencilla: “Si esta persona llega al poder, eso significa que los mercados de valores y de bonos harán esto y viceversa. " Pero ese es el marco que yo usaría.

Dave:
No quiero ponerlo en aprietos y preguntarle cuáles serán las tarifas el próximo año. Pero si tuviera que elegir dos o tres indicadores a observar de cara al próximo año para tener una idea de hacia dónde empiezan a ir las tasas hipotecarias, ¿qué recomendaría a la gente que mirara?

Chen:
Absolutamente. Me alegra que no me pidas que haga un pronóstico porque...

Dave:
Eso vendrá más tarde. No te preocupes.

Chen:
Creo que muchos economistas sienten que tal vez necesitemos cambiar las pilas de nuestra bola de cristal o algo así. Pero creo que si uno está tratando de pensar de manera anticipada sobre hacia dónde se dirige la economía y hacia dónde se dirigen las tasas, la mejor opción será observar una expectativa de consenso. Eso es lo que implican los mercados de futuros y esa cosa. Eso es lo que realmente es.
Dicho esto, creo que vivimos en un momento de incertidumbre sin precedentes. Realmente tenemos que tomar esto con cautela. ¿Qué estamos mirando cuando intentamos adoptar una visión de futuro? Creo que son todas las cosas estándar que hemos estado analizando, que en realidad son solo las principales publicaciones de datos económicos. Aunque dije: "La inflación ha bajado", ¿por qué subieron las tasas? Bueno, la inflación sigue siendo una parte importante de la historia. Si la inflación vuelve a subir... Ahora mismo, apenas en el último mes o dos, los precios del petróleo se han vuelto a disparar. Esto podría volver a tener implicaciones realmente profundas para las tasas de interés. Seguir vigilando la inflación es muy, muy importante.
Entonces, el indicador económico más importante para la economía en general no es en realidad el PIB. En realidad es el mercado laboral. Es el informe de empleo. Se trata de pensar en la tasa de desempleo y observar cuántos puestos de trabajo se añaden cada mes a la economía. Luego, también están los informes del mercado laboral asociados, como JOLTS. La Encuesta sobre ofertas de empleo y rotación laboral ha recibido mucha atención el año pasado. Luego, también los números del sector privado como ADP y todo eso. En realidad, se trata de los mismos datos económicos estándar.
Lo que realmente diferencia la economía actual respecto a cuando comencé mi carrera es que ahora hay muchos más datos del sector privado. En el lado de la vivienda, Redfin, obviamente, proporcionamos muchos datos del sector privado sobre el mercado de la vivienda que creemos que son más prospectivos que los que se obtienen de las fuentes de datos públicos.
De manera similar, creo que es importante prestar atención a los datos que, por ejemplo, publican el Instituto JP Morgan Chase y el Instituto Bank of America sobre el estado del consumidor estadounidense en términos de cuántos ahorros quedan. Sabemos que hubo un montón de ahorros. La gente tenía muchos ahorros excedentes después de la pandemia. ¿Eso realmente se ha secado? Si se ha secado, ¿para quién? ¿Quién todavía tiene ahorros? Eso es importante cuando pensamos en los problemas. La gente volverá a empezar a pagar préstamos estudiantiles en tan solo unos días. ¿Quién tiene que hacer esos pagos de préstamos estudiantiles? ¿Quién tiene el dinero para hacer esos pagos? ¿Qué implicará para su gasto en el futuro? Hay muchas fuentes de datos del sector privado a las que creo que también es muy importante prestar atención.

Dave:
Excelente. Muchas gracias Jen. Esto ha sido increíblemente útil. Obviamente, la gente puede encontrarte en Redfin. ¿Hay algún lugar en particular donde publiques tu trabajo o donde la gente debería seguirte?

Chen:
Sí. El sitio de noticias Redfin es donde publicamos todos nuestros informes. Recientemente también agregamos desde nuestro rincón de economistas a ese sitio web donde puede ver resúmenes rápidos sobre eventos que suceden o desarrollos económicos. Ese es un gran lugar para encontrar todos nuestros pensamientos.

Dave:
Está bien. Excelente. Bueno, muchas gracias Chen. Agradecemos que se una a nosotros.

Chen:
Muchas gracias por invitarme.

Dave:
Qué pensaste?

Henry:
Bueno, en primer lugar, fue un trabajo increíble tomar un tema súper complejo y hacerlo comprensible incluso para personas que no tienen experiencia en economía o no entienden cómo todos estos factores influyen entre sí, porque yo no los tengo. Pude seguir eso mejor que cualquier otra conversación económica que hayamos tenido. Creo que eso es enormemente valioso para nuestra audiencia. Hay un montón de especulaciones por ahí. Todo el mundo es como un economista callejero. Todos dicen: “Sí, las tasas de interés bajarán en seis meses. Entonces, será una locura ahí fuera”. Nadie lo sabe realmente. Es bueno escuchar a alguien que está observando activamente estos números de manera consistente y observando estos indicadores constantemente decir que... "Bueno, mi bola de cristal todavía necesita algo de batería". Sólo una buena advertencia: debes tener cuidado con tu estrategia.

Dave:
Totalmente. Cuanto más aprendo sobre economía, creo que menos trato de hacer predicciones y más trato de entender las variables y las cosas que intervienen en lo que va a suceder. Nadie sabe qué va a pasar con las tasas hipotecarias. Pero si puedo entender cómo funciona el diferencial, si puedo entender por qué los bonos del Tesoro se mueven de la manera en que lo hacen, entonces al menos podremos monitorear las cosas en tiempo real y hacer una suposición informada en lugar de simplemente hacer estas cosas. reacciones basadas en el miedo, que es lo que creo que están haciendo todos estos economistas de sillón.

Henry:
Dame una escala del uno al 10. ¿Qué tan difícil fue para ti no volverte completamente nerd y profundizar en todo lo que ella estaba hablando?

Dave:
Quería preguntar cómo se explica la reciente decisión del Banco de Japón... Esto no es una broma. Literalmente pensé: "¿Debería preguntar sobre la política del Banco de Japón y qué están haciendo con los rendimientos de sus compras?" Simplemente sabía que a nadie le importaría un (bip) lo que estaba hablando. Pero quería preguntar.

Henry:
Pude ver en tu cara que solo estabas deseando hacerlo. Dijiste: "Esta es mi gente".

Dave:
Lo sé. Yo estaba como: "Necesito mantener a Chen cerca después, para que podamos tener una conversación paralela sobre tonterías totalmente ocultas". Pero, con suerte, Henry estuvo aquí para mantenernos en el ámbito de lo que los inversores normales y la gente normal quieren hablar.
Pero en general me pareció genial. Fue bastante extraño para mí. Había toneladas de buena información. Nuevamente, lo hizo súper digerible. Con suerte, todos se van sabiendo un poco más sobre por qué las cosas salen como lo hacen. Sinceramente, creo que lo que más sorprende a la gente es cuando les explicas que las tasas hipotecarias no las dicta la Reserva Federal. Hablamos de eso todo el tiempo. Siento que la gente que escucha el programa ha llegado a eso. Pero no lo sabía hace cinco o seis años. Realmente no lo entendí. Creo que cuanto más puedas entender cómo estas cosas abstractas influyen en tu negocio... Literalmente, tu existencia cotidiana está influenciada por las tesorerías de tenencia. ¿Quien sabe? Creo que es muy interesante y muy importante prestarle atención.

Henry:
La forma en que lo explicó en un marco hizo que fuera mucho más fácil de entender. Seguí imaginándola. Yo digo: "Hombre, desearía que la tuviéramos frente a una pizarra escribiendo todo esto".

Dave:
Eso sería genial. No me des ideas. Vamos a tener un chiste de Mad Money, Jim Cramer, donde estaremos corriendo apretando botones y tirando cosas. Caleb nos matará. Está bien. Bueno, gracias, hombre. Esto fue muy divertido. Espero que tú también hayas aprendido mucho. Hagamos un control social por ti. Si la gente quiere seguir a Henry, ¿dónde deberían hacerlo?

Henry:
Instagram es el mejor lugar. Soy @thehenrywashington en Instagram. O puedes visitarme en mi sitio web en seeyouattheclosingtable.com.

Dave:
Está bien. Soy @thedatadeli en Instagram. Puedes encontrarme allí también. Muchas gracias a todos por escuchar. Nos vemos la próxima vez en On The Market. On The Market fue creado por Dave Meyer, Kaylin Bennett y yo. El programa está producido por Kaylin Bennett, con edición de Exodus Media. La redacción publicitaria es de Calico Content. Queremos agradecer enormemente a todos en BiggerPockets por hacer posible este espectáculo.