A completo accidente inmobiliario está buscando más y más probablemente en 2023. Aumento de las tasas de interés, comprimido tasas de topey nuevo inventario a punto de salir al mercado está haciendo que los bienes raíces comerciales, y más específicamente los multifamiliares, parezcan tan poco atractivos como siempre para un inversionista de bienes raíces. Pero con tanto dinero todavía invertido en inversiones multifamiliares, ¿Los inversores de todos los días van a quedar atrapados en toda la histeria? ¿O es esto simplemente un accidente sobrevalorado que no llegará a buen término en los próximos años?
trinchera de scott, CEO de Bigger Pockets y anfitrión de la Podcast de dinero de BiggerPockets, ha tenido sospechas sobre el espacio multifamiliar desde que las tasas hipotecarias comenzaron a subir. Ahora, él está en el programa para explicar por qué podría ocurrir un accidente, a quien afectaráy lo que los inversores pueden hacer para prepararse. Este NO es un momento para asumir los acuerdos de alto riesgo que fueron tan prominentes en 2020 y 2021. Scott da sus recomendaciones sobre lo que los inversores pasivos y activos pueden hacer para mantener su riqueza si finalmente ocurre un colapso.
¡Pero eso no es todo! No estaríamos hablando de viviendas multifamiliares sin andres cushmann y Tela de feria mate, dos grandes inversionistas multifamiliares que tienen décadas de experiencia en el espacio. Andrew y Matt responden preguntas de dos aprendices de BiggerPockets, Philip y Danny, un par de inversores con sede en California que intentan escalar sus carteras multifamiliares. Si quieres entrar en multifamiliar de la manera correcta o esquiva un mal trato, ¡quédate!
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De Scott:
Este es el podcast de BiggerPockets, programa número 721.
Andrew:
Tenga en cuenta que más grande es mentalmente más desalentador, pero más grande es más fácil. Es la misma cantidad de trabajo derribar una unidad de 10 que derribar una unidad de 100. Así que mi filosofía es ir tan grande como puedas cómodamente. Cuando me refiero a cómodo es sin ponerlo a usted oa sus inversores en riesgo financiero, pero no se asuste por el hecho de que, “Bueno, son 100 unidades. Nunca he hecho eso todavía”. Si ha bajado un 10, ha bajado un 100. Es solo la cantidad de las finanzas, y en realidad se vuelve más fácil a medida que crece.
De Scott:
¿Qué está pasando a todos? Este es Scott Trench, invitado temporal en el podcast de BiggerPockets aquí con el presentador, Dave Meyer. Lo siento, te lo robé, Dave.
Dave:
Oh, no. No sé si soy el anfitrión o el invitado. Sea lo que sea, estamos aquí juntos y nos haremos cargo del espectáculo hoy.
De Scott:
Bueno, gracias por recibirme hoy, Dave. Te lo agradezco.
Dave:
Sí, por supuesto. Eres muy suave en esa introducción. Eres un veterano en esto. Queríamos contar contigo porque teníamos un par de preguntas. De hecho, tú y yo hemos tenido muchas conversaciones excelentes fuera de línea sobre esto. Tiene algunos pensamientos realmente interesantes y, francamente, algunas preocupaciones sobre el espacio comercial multifamiliar del que hablaremos aquí durante los primeros 20 minutos del programa.
De Scott:
Sí lo hago. Creo que las multifamiliares comerciales han disfrutado de una racha realmente fenomenal en la creación de una enorme cantidad de riqueza en los últimos 10 o 12 años, ya que los alquileres realmente han crecido casi de manera acelerada durante la última década, ya que las tasas de interés han bajado durante ese tiempo y ya que las tasas de capitalización han bajado. Eso ha creado un ambiente increíble para la creación de riqueza que me preocupa que haya seguido su curso y esté listo para devolver mucho de eso en los próximos 12 a 18 meses. Quiero expresar esas preocupaciones realmente y hacer sonar la alarma aquí para que los inversores desconfíen mucho de esta clase de activos que se dirige hacia 2023 en particular.
Dave:
Está bien, genial. Bueno, esta será una gran conversación. Estoy deseando que llegue. Tengo muchas preguntas para ti. Solo para todos los que escuchan, vamos a hablar con Scott durante unos 20 minutos. Luego le pasaremos la palabra a Matt Faircloth y Andrew Cushman, quienes responderán algunas preguntas de los aprendices y los oyentes sobre el espacio multifamiliar. Así que hoy tenemos un gran espectáculo para ti. Vamos a cubrir mucho sobre comerciales y multifamiliares, por lo que definitivamente querrá quedarse para esto. Tiene algunas ideas sobre lo que está pasando en el espacio multifamiliar y comercial, y nos encantaría saber lo que está pensando.
De Scott:
Creo que lo primero que me preocupa en el espacio multifamiliar o multifamiliar comercial y de bienes raíces comerciales es que las tasas de capitalización son más bajas que las tasas de interés en este momento en gran parte de este espacio. Lo que eso significa es que cuando estoy comprando una propiedad inmobiliaria comercial, estoy comprando un flujo de ingresos. Si eso es a una tasa de capitalización del 5%, podría gastar $10 millones para comprar una propiedad que genera $500,000 al año en ingresos operativos netos. Bueno, si mi tasa de interés es del 5.5 % o del 6.5 %, como las hipotecas de tasa fija a 30 años de Freddie Mac tienen un promedio del 6.42 % al final del año, eso significa que mi deuda es dilutiva. De hecho, obtendré un mejor rendimiento comprando todo en efectivo o estando del lado de los préstamos en lugar del lado de las acciones, a menos que sea realmente optimista sobre la apreciación. En el caso de bienes raíces comerciales, eso significa que estoy muy optimista sobre el crecimiento de la renta o que, por alguna razón, creo que puedo reducir los gastos operativos. Así que este es un gran problema. Esto no es sostenible en mi opinión. Cuando el promedio del mercado ve tasas de capitalización más bajas que las tasas de interés, eso significa que el mercado está apostando por todas estas suposiciones para el crecimiento. Y no entiendo eso. Creo que es una posición realmente arriesgada y aterradora.
Entonces, repasemos lo que tiene que ser cierto para que esto funcione para los inversores en el espacio comercial. Una es que el crecimiento de la renta tiene que subir. Una forma en que podría suceder es la dinámica de la oferta y la demanda. Por el lado de la oferta, vamos a tener la mayor cantidad de inventario en línea desde la década de 1970. Ivy Zelman estima que habrá 1.6 millones de unidades en línea en los próximos 12 a 18 meses en la cartera de pedidos aquí. Los constructores completarán ese inventario y lo monetizarán. Es posible que si las cosas se ponen realmente mal, puedan detener la construcción, pero eso solo demuestra que existe un gran riesgo en este espacio.
Luego, el otro lado de esto... Así que creo que es un viento en contra de la suposición de crecimiento de la renta de que el mercado está entrando, mucha oferta entrando en línea, mucha construcción. Todo lo que tienes que hacer es mirar por la ventana aquí en Denver y verás las grullas más prolíficas que nunca. Eso es decir algo porque la ciudad ha estado en auge durante mucho tiempo. Ahora, todo esto será regional. Algunas ciudades no verán el suministro en línea. Algunas ciudades verán toneladas de suministro en línea y aún no tendrán problemas con la absorción de esas unidades.
Dave:
Bueno, solo para reiterar, para enfatizar ese punto, Scott, ya estamos viendo que los alquileres, específicamente en viviendas multifamiliares, se están estabilizando y comenzando a disminuir en algunas áreas. Eso es incluso antes de lo que estás diciendo, este aumento en la oferta se produce porque creo que es a mediados de 2023, cuando está previsto que suceda. Así que ya estamos viendo esto antes de que el exceso de oferta comience a afectar esa dinámica.
De Scott:
Si absolutamente. Creo que una mejor apuesta es que los alquileres se mantengan estables o tal vez incluso disminuyan durante los próximos 12 meses en el espacio multifamiliar frente a la suposición implícita cuando las tasas de capitalización son más bajas que las tasas de interés de que van a explotar.
Por el lado de la demanda, creo que tenemos un comodín aquí, y realmente no tengo ningún pronóstico en el que me sienta realmente seguro sobre la demanda. Uno de los grandes argumentos a favor de la demanda es que hay más gente, la formación de hogares se está acelerando. Hay tendencias a largo plazo que respaldan eso. Eso es cierto, pero hay mucha volatilidad por toda la situación de COVID: muchas personas se mudan, se divorcian, se separan. Eso crea formación de hogares, en mi opinión, artificialmente. Es una métrica que puede mover y confundir a los economistas. Entonces, no sé cómo predecir la formación de hogares en 2023 de una forma u otra. Creo que la apuesta más segura es asumir muy poca formación de hogares. Si hay una recesión leve o las tasas de interés siguen subiendo, eso ejercerá presión en la economía. Va a dar como resultado un menor crecimiento de los salarios, y es posible que devolvamos algunos de esos aumentos de alquiler. Creo que, en todo caso, hay motivos para creer que los alquileres, una vez más, se mantienen estables o disminuyen año tras año. Una vez más, eso es problemático.
Por lo tanto, me preocupa que en 2023 podamos ver un aumento en las tasas de capitalización, lo que significa que las valoraciones de activos multifamiliares disminuirán. Entonces, esa misma propiedad que está generando $500,000 en ingresos operativos netos pasa de tener un valor de $10 millones con un tope de 5.0% a 7.7% con un tope de 6.5%. Eso es una caída del 23% en el valor de los activos de esa propiedad. Si está apalancado 70/30, usó 70% de deuda, 30% de capital, eso eliminará la gran mayoría de su capital. Este es el problema que veo gestarse en este espacio o que me preocupa podría estar gestando en el espacio 2023.
Dave:
¿Ve esto en todos los activos multifamiliares? ¿Los sindicatos más grandes o las multifamilias más pequeñas se verán afectadas de manera desproporcionada por esto?
De Scott:
Creo que esta es una amenaza para los activos inmobiliarios comerciales en todos los ámbitos, que incluirían espacio de oficinas, comercio minorista, viviendas multifamiliares y otros activos. Creo que verá más presión sobre los activos más grandes. Verá presión sobre los activos que no están financiados con préstamos de Freddie Mac a tasas fijas a 30 años. Creo que la gente se verá afectada de manera desproporcionada. También creo que verás gente que simplemente no venderá en este período. Si está invertido en una sindicación, es probable que su sindicador no venda durante el próximo año o dos y espere que los precios se recuperen. Sin embargo, mi preocupación es que si las tasas de interés se mantienen altas, e incluso pueden bajar un poco, sé que está pensando que es probable que las tasas hipotecarias bajen el próximo año, pero siempre que se mantengan mucho más altas de lo que estaban. durante los últimos dos años, creo que verá que las tasas de capitalización se restablecerán a un nivel más alto, tal vez 6.5%, 7% a nivel nacional, nuevamente, variando según la región.
Dave:
Bueno, también idealmente, la mayoría de los sindicatos y operadores probablemente aguantarán. Pero dada la naturaleza de los préstamos comerciales, la mayoría de ellos no tienen deuda fija a largo plazo. Algunos de ellos podrían tener pagos globales por vencer o una hipoteca de tasa ajustable que se ajustará en los próximos dos años, y eso podría forzar una venta o afectar negativamente el flujo de efectivo de las propiedades.
De Scott:
Creo que eso es cierto, y creo que es un gran desconocido en el espacio. No conozco a nadie que tenga buenos datos sobre promedios en términos de deuda de bienes raíces multifamiliares comerciales. ¿Cuál es la vida media ponderada de estas deudas? ¿Son cinco años? son 10 años? ¿Son 30 años? ¿Todos están recibiendo préstamos Freddie Mac de tasa fija en esto y estamos listos? Supongo que hay una gran propagación en estas áreas y que diferentes personas se verán afectadas de manera muy diferente. Mi mejor conjetura es que habrá un proceso en lugar de un evento para este restablecimiento de la tasa de capitalización. Simplemente habrá una presión continua sobre los operadores de estos activos durante 12 a 18 meses, pero siempre podría haber algún tipo de problema de evento en el que las cosas lleguen a un punto crítico a la vez.
Por cierto, esto no es noticia. Los valores de los activos en el espacio ya han bajado entre un 20 % y un 30 % en muchos mercados. Para algunos de esos mercados, fue como un interruptor de luz y parte fue con el tiempo. Brian Burke, creo, tiene muy buenos detalles sobre esto en un podcast anterior de BP. Luego, también quiero mencionar que tenías a Ben Miller en el podcast On the Market, el director ejecutivo de Fundrise. Creo que realmente tiene un buen manejo de los problemas de tiempo y crédito que surgen en el espacio, y cómo se apalanca la gente y por qué el prestamista A tomó prestado del prestamista B para financiar la propiedad C, y todos necesitan liquidez a la vez, eso podría crear problemas. Creo que eso es muy difícil de predecir. Creo, nuevamente, que ese es un espacio donde nadie tiene grandes datos, y aquí hay una gran incógnita.
Dave:
Es muy difícil encontrar esa información. Si quieres ver el podcast del que hablaba Scott, salió alrededor de Navidad en el canal On the Market. Puedes comprobarlo. Se llama el Gran Desapalancamiento con Ben Miller. Scott, creo que esto es fascinante y agradezco tu opinión. Tengo curiosidad por saber qué recomendaría hacer a los inversores. Supongo que hay dos lados de eso. Como operador, sindicador multifamiliar, ¿qué les recomendaría que hicieran? Entonces, como personas como yo que invierten pasivamente en sindicaciones de acuerdos multifamiliares, ¿cuál sería su consejo?
De Scott:
Bueno, creo que si estás en una sindicación actual, tienes que rezar y aguantar. Realmente no hay otra opción. Eres un socio comanditario y no hay nada que hacer. Así que todo se reduce a lo que puedes hacer en el futuro. Creo que si está considerando invertir en una sindicación, asegúrese de que sea un gran ganador incluso en un entorno de crecimiento sin rentas. Descarte las proyecciones del sindicato sobre el crecimiento de la renta del mercado y diga, si no hay un crecimiento de la renta, ¿esto todavía tiene sentido para mí en los próximos dos años? ¿Y tiene sentido dónde, incluso si tengo que vender la propiedad con un aumento de 150 puntos básicos en las tasas de capitalización en ese mercado...? Esa es una regla general. Cada región variará. Definitivamente puede modificar esos supuestos según su región si tiene uno de esos mercados que tiene mucha migración neta con muy poca construcción nueva.
Otra es, en lugar de ponerse del lado de las acciones en una sindicación, considere estar del lado de la deuda. Está el capital preferente, que es realmente consistente con la deuda en términos de su perfil de rendimiento, aunque es menor que la deuda más senior en la parte superior de la pila. O simplemente puede ingresar a un fondo de deuda. Si la tasa de capitalización es del 5 % y las tasas de interés son del 6.5 %, ¿por qué no obtener tasas de interés del 6.5 % o incluso más altas con otros fondos de deuda? Esa es una forma de menor riesgo de obtener un mejor flujo de caja durante un período de tiempo. Cuando las cosas cambian o si cambian, siempre puede volver a estar del lado de la equidad o cuando tiene confianza en el crecimiento de la renta. Si va a entrar en un acuerdo de capital, tal vez considere encontrar a alguien que vaya a sindicarse sin apalancamiento en absoluto. Una vez más, si la propiedad va a producir un rendimiento a una tasa de capitalización del 5%, considere no usar ninguna deuda. De hecho, eso aumentará sus rendimientos en un entorno de crecimiento sin rentas o con rentas bajas y, al mismo tiempo, un riesgo menor. Eso es realmente atractivo.
Estas son opiniones súper audaces que estoy tratando de traer aquí, pero realmente quiero expresar esta preocupación porque siento que la gente no entiende esto y siento que están obteniendo información... Si está obteniendo toda la su información de personas que sindican tratos de bienes raíces, reconozca que estos sindicadores son excelentes personas, hacen un gran trabajo en muchos casos, pero este es su sustento. Quizás sea difícil ver algunos de los riesgos en este espacio si su sustento depende de recaudar grandes cantidades de capital, comprar acuerdos y ganar dinero a través de tarifas de adquisición, tarifas de administración y luego tener un giro en un interés acumulado en el [inaudible 00 :13:51].
Dave:
Ese es un gran consejo, Scott. Gracias. ¿Ve esta potencial recesión en los bienes raíces comerciales? Por lo que dices, parece. Personalmente, creo que veremos una caída modesta en el sector inmobiliario residencial, pero este comercial tiene más desventajas según su análisis. ¿Lo ve extendiéndose a la industria residencial o cualquier otra parte de la industria de bienes raíces?
De Scott:
Esta no es una buena noticia para los bienes raíces en un sentido general. Mira, creo que manejas muy bien el mercado residencial en particular. Tienes un buen manejo de todos los mercados. No creo que pases tanto tiempo en el espacio comercial. Diría, por cierto, que debe tomar algunas de mis opiniones aquí con un grano de sal porque soy un aspirante a oficial aficionado en la comprensión de los mercados de bienes raíces comerciales aquí. Pero en el espacio residencial, creo que tenemos un manejo razonable de eso. Hay toda una variedad de resultados. Pero no, la disminución de los valores de los activos inmobiliarios comerciales probablemente vaya de la mano con la disminución de los valores de los activos inmobiliarios residenciales. Ya lo predecimos. Creo que las disminuciones del 3% al 10% son el estadio de béisbol que ha estado discutiendo para residencial dependiendo de dónde terminen las tasas de interés al final del año próximo.
Dave:
Bueno, eso es muy útil.
De Scott:
Por cierto, si está considerando invertir en bienes raíces residenciales, póngalo en la calculadora BiggerPockets y mire la propiedad con una hipoteca a 30 años y una apreciación razonable y suposiciones de crecimiento de la renta y póngala allí sin una hipoteca y vea qué los retornos parecen. En muchos casos, los rendimientos van a ser mejores sin una hipoteca sobre la propiedad, lo cual, de nuevo, es algo realmente interesante y algo que debería poner las ruedas en marcha. Realmente necesita encontrar algunas buenas ofertas en este momento para que esto funcione, y es posible que desee considerar estar del lado de la deuda.
Dave:
Impresionante. Bueno, Scott, realmente apreciamos este análisis tan sobrio y reflexivo. Es claramente algo en lo que nuestra audiencia y cualquiera que esté considerando invertir en bienes raíces debería pensar y aprender más.
De Scott:
Bueno, Dave, una pregunta que tengo para ti es, ¿qué piensas? Estoy entrando en calor con un poco de pesimismo y me preocupa que se esté gestando un factor de riesgo realmente grande en el espacio de bienes raíces comerciales. ¿Crees que soy razonable con eso, o crees que estoy muy equivocado?
Dave:
No, lo hago. Creo que es una preocupación seria. Realmente me cuesta imaginar que las tasas de capitalización permanezcan donde están. No puedo imaginar un mundo donde no se expandan. Como ilustró muy bien, solo aumentos modestos en las tasas de capitalización tienen impactos perjudiciales realmente significativos en los valores de los activos. Simplemente estamos viendo que las condiciones se revierten de una manera que las tasas de capitalización han sido extremadamente bajas durante mucho tiempo, y las condiciones económicas, no creo, realmente lo respalden más.
Creo que lo que dijiste sobre el aumento de la renta es correcto. El partido que todos hemos visto en los últimos años donde el crecimiento de rango se ha disparado, las condiciones económicas realmente ya no lo respaldan. Creo que es hora de ser muy cautos y conservadores. No veo ningún inconveniente en ser muy conservador. Si te equivocas y si yo me equivoco, entonces es solo una ventaja para ti. Si invierte de manera muy conservadora y el crecimiento de la renta aumenta y las tasas de capitalización se mantienen bajas, bien por usted. Pero como dijiste, creo que el consejo más sobrio y apropiado, tanto en el sector comercial como en el residencial en este momento, es suponer un crecimiento de la renta muy modesto, si es que lo hay, suponer una apreciación muy pequeña, y si las ofertas aún funcionan, entonces eso tiene sentido. . Pero no creo que la esperanza de mejorar las condiciones sea un curso de acción inteligente, al menos durante el próximo año y tal vez dos años.
De Scott:
Pues, genial. Una vez más, me siento un poco nervioso al expresar esta preocupación. Esencialmente vengo al programa y digo: "Estoy prediciendo un bonito..." No estoy prediciendo. Me preocupa una disminución de hasta un 30 % en el valor de los activos en las viviendas multifamiliares comerciales. Esa es un área en la que realmente disfruté el podcast de Ben Miller donde habló sobre los riesgos crediticios aquí, pero realmente creo que las viviendas multifamiliares no están aisladas de esto. Su riesgo era comercial, como una oficina minorista, esas otras clases de activos. Creo que los multifamiliares están muy expuestos en este momento, y me preocupa que algunas de estas cosas no hayan tenido el precio adecuado en el mercado.
Una vez más, todo se reduce al simple hecho de que estamos tratando de ganar dinero como inversores. ¿Cómo puede ganar dinero si los alquileres no van a crecer y su deuda es más cara que el flujo de caja que está comprando? Eso tiene que cambiar. Creo que una diferencia razonable entre las tasas de capitalización y las tasas de interés en un promedio nacional es de unos 150 puntos básicos. Eso equivale a un aumento muy grande que va desde alrededor del 5% en un promedio nacional en este momento a tasas de capitalización del 6.5%. Nuevamente, eso destruye mucho valor. Así que espero que esto sea útil.
Dave:
La única alternativa que existe es que las tasas de interés bajen, como dices, necesitas este diferencial. Pero personalmente, creo que las tasas hipotecarias podrían bajar para fines de 2023, pero no mucho, no creo que ni 100 puntos básicos desde donde están ahora. Ese es mi pensamiento, pero no lo creo con mucha fuerza. Creo que hay muchas maneras diferentes en que esto podría ir. Así que creo que el resultado más probable, como ha dicho, es que las tasas de capitalización suban para llegar a ese diferencial histórico saludable en lugar de que las tasas de interés bajen.
De Scott:
Puede haber una combinación. Eso podría ser un factor atenuante. Podrían bajar un poco y las tasas de capitalización aún podrían subir una parte de esto, pero tengo mucho miedo de este espacio durante el próximo año.
Dave:
Está bien, Scott. Bueno, realmente apreciamos esta evaluación honesta y que haya compartido sus sentimientos con nosotros. Es muy útil para todos los que escuchan esto y me da mucho en qué pensar. Antes de que te dejemos salir de aquí, ¿cuál es tu consejo rápido para hoy?
De Scott:
Mi consejo rápido es que si está analizando bienes inmuebles comerciales o cualquier otro tipo de bienes inmuebles, en el entorno actual intente analizarlo primero con y sin deuda. Luego, en segundo lugar, si está buscando oportunidades sindicadas, si todavía está interesado en oportunidades sindicadas, asegúrese de que el patrocinador esté comprando mucho, comprando con un gran descuento en el valor de mercado, que hay oportunidades significativas para aumentos de alquiler solo para traer las rentas de mercado actuales, y que la propiedad todavía puede generar una ganancia aceptable cuando el sindicador necesite venderla de tres a cinco años más tarde, incluso si eso es a una tasa de capitalización que es 1.5% más alta, 150 puntos base más alta de lo que era. comprado en el día de hoy.
Dave:
Bueno, gracias Scott Trench, el CEO de BiggerPockets. Agradecemos que estés aquí. Con eso, le daremos la palabra a Matt Faircloth y Andrew Cushman, quienes responderán algunas preguntas de los aprendices sobre cómo ingresar a la inversión multifamiliar.
Andrew:
Philip Hernandez, bienvenido al podcast de BiggerPockets. ¿Cómo está, señor?
Philip:
Lo estoy haciendo bien. Estoy súper feliz de estar aquí. Muchas gracias, Andrés.
Andrew:
Eres parte del grupo inaugural del programa de aprendices de BiggerPockets. Está aquí con algunas preguntas con las que esperamos poder ayudarlo hoy. ¿Es eso correcto?
Philip:
Sí, sí, así es. Estoy súper emocionado y muchas gracias por su tiempo. Mi pregunta, en el mundo multifamiliar, pero también en el mundo inmobiliario en general, muchas veces cuando estamos comenzando, el consejo es asociarse con alguien que tenga más experiencia que tú, brindándole algún valor. , ya sea encontrando el trato o gestionando el trato o de alguna manera haciéndolo más fácil para la persona que tiene más experiencia que tú. ¿Qué sucede si lo que puede hacer para agregar valor es recaudar capital? Estoy empezando a encontrar algunos... Mi red está empezando a interesarse más en invertir conmigo. ¿Qué pasa si no tengo el trato? ¿Qué pasa si alguien más tiene un trato, pero estoy empezando a conocerlo, cómo examinaría a la persona por la que está pensando traer el dinero de sus amigos y familiares en un trato? ¿Cómo sería su lista de verificación para que lo haga de una buena manera?
Andrew:
Tema importante. Solo para asegurarnos de que lo hemos hecho bien, su pregunta es básicamente, si estoy comenzando como un recaudador de capital, ¿cómo es la lista de verificación para elegir el socio o copatrocinador adecuado para invertir ese dinero?
Philip:
Si, exacto. Porque al investigar un trato en cuanto a hacer mi propia diligencia debida, me siento razonablemente competente en eso, pero eso es si tengo el control de todo. ¿Y qué si no tengo el control de todo?
Andrew:
Tienes razón. Probablemente Matt tenga mucho que decir sobre esto, así que voy a dejar algunas cosas claras y luego dejaré que él se haga cargo. En primer lugar, diría que vaya a leer el libro de Brian Burke, The Hands-Off Investor, porque está escrito para inversores pasivos de LP. Es el manual más detallado y profundo sobre cómo examinar a un operador que he visto en mi vida. Entonces, si está buscando recaudar dinero y poner ese dinero con otra persona, debe ser un experto en ese libro. Eso es lo primero que haría. Incluso como alguien que ha estado haciendo esto durante una década y media, leí cada página de su libro. Hay mucho que aprender allí. Así que haz eso.
En segundo lugar, si va a recaudar el dinero de otras personas y luego ponerlo en el trato de otra persona, no sea solo un socio limitado. Asegúrese de ser parte de la sociedad general o, como mínimo, tener algún nivel de participación o control en el trato. Desafortunadamente, la semana pasada, un amigo mío recaudó dinero y lo puso con otro patrocinador en un trato en Texas. Tuvieron un incendio. El trato va mal. Se va a perder el 100% del capital. Una de las mayores frustraciones con el amigo mío que recaudó el dinero es que no tiene control. Ni siquiera puede obtener toda la información sobre lo que está pasando. Así que asegúrese de tener algún nivel de entrada, algún nivel de control.
También recomendaría que, cuando busque una oferta específica, suscriba la oferta y realice la diligencia debida sobre la oferta como si fuera su propia oferta y la hubiera encontrado. Básicamente, está duplicando la suscripción y la investigación que se supone que debe hacer el patrocinador. Con suerte, todo se alineará y dirás: "Guau, este tipo es genial". Pero si no, vas a encontrar eso, y te vas a ahorrar un montón de... Ahorras el riesgo de tus inversores y salvas tu propia reputación. Luego, también tenga en cuenta que realmente está apostando más por ese operador que por cualquier acuerdo específico, especialmente porque el mercado ahora está cambiando. La gestión de activos y las buenas operaciones es donde realmente se gana dinero. Todos hemos estado montando una gran ola durante los últimos 10 años, que ha llegado a su cima, y los buenos operadores serán el factor diferenciador en el futuro.
Entonces también desde tu perspectiva, Philip, entiende que pase lo que pase, hasta cierto punto estás poniendo tu reputación en manos de otra persona. Pasa por ese proceso de investigación, hazlo despacio. Si lo haces bien, puede ser algo maravilloso para crecer, escalar y enfocarte en lo que eres bueno. Pero tenlo en cuenta. Matt, te lo arrojaré para ver qué tienes que agregar.
Matt:
Bueno, solo podría decir: "Oye, estoy de acuerdo con Andrew", lo cual hago la mayor parte del tiempo. Todo lo que Andrew dijo es 100% correcto. Sí, veálos como si estuvieras invirtiendo tu propio capital, y así es como debes verlo. Por encima de todo, Philip, es ver esto como si fuera tu dinero yendo al trato de este otro operador. Haz lo que harías si estuvieras escribiendo este cheque. Porque, en esencia, la persona que invierte no está invirtiendo en ese negocio. Están invirtiendo en ti. Acuden a usted para ayudarlos a encontrar un lugar para estacionar su capital. No son tanto como... Podrían ir directamente a ese operador. ¿Por qué tendrían que pasar por ti? La razón por la que tienen que pasar por ti es porque confían en ti. Están invirtiendo con Philip Hernandez en su red y su destreza de suscripción y su conocimiento del mercado.
Así que haz eso. Revise y examine el mercado, descubra por qué el mercado es asombroso. No se limite a escuchar al sindicato, al operador o al organizador. Inventa tu propia tarea de por qué. No confíe únicamente en los documentos PDF del sindicador que muestran las finanzas. Obtenga sus números reales en Excel. Suscriba el trato usted mismo. Obtenga la lista de alquileres y las declaraciones de pérdidas y ganancias del propietario actual al que le están comprando la propiedad y haga su propio análisis de la propiedad. Tal vez haga su propia investigación de antecedentes, su propia suscripción y también haga una prueba de estrés del acuerdo. Todas estas cosas las hacen buenos inversionistas de LP que quieren invertir en un trato, y usted debe actuar como si fuera su pólvora la que entra en este trato, no sus inversionistas. Ese es el número uno.
También podría ofrecerle algunas ideas, si lo está buscando, sobre cómo puede protegerse al recaudar dinero para otra persona. Porque supongo que eres un gran tipo, lo sé, pero no estás haciendo esto como un pasatiempo. Está haciendo esto porque le gustaría obtener algún tipo de compensación a cambio de colocar a uno de sus inversores en el trato, ¿correcto?
Philip:
Sí, definitivamente.
Matt:
El problema es que, a menos que me equivoque, no tienes una licencia de la Serie 7. Usted no es un corredor de acciones de valores con licencia, ¿verdad?
Philip:
Correcto.
Matt:
Entonces ese operador no puede compensarte por reunir capital porque lo que estás haciendo es vender un valor para ellos. No puedo darle un cheque en dólares y acciones que recaude a cambio de reunir capital porque eso lo compensaría como corredor de acciones por vender un valor, y necesita una licencia para hacerlo, que no tiene. . Pero tenga la seguridad de que lo tengo cubierto.
La forma de hacerlo es convertirse en miembro del GP, la sociedad general, como había dicho Andrew. Ahora, hay una talla por ahí. No puedes simplemente convertirte en un médico de cabecera como recaudador de capital. Es necesario tener un papel activo en la empresa. El trabajo de un recaudador de capital prácticamente termina después de que se forma la empresa. ¿Sabes de que estoy hablando? No es que necesite más capital para siempre. Reuniste el capital y el trato se cierra, y luego ya terminaste. Entonces, lo que la SEC querrá ver, si alguna vez hay un escrutinio sobre el trato, y para ser claros, no es lo que su inversor querrá ver, ¿sigue siendo un socio activo en el trato? Entonces, el trabajo de Phillip no termina una vez que se recauda el capital porque eso te da un papel activo en la empresa como propietario. Si es propietario de una empresa, de cualquier tamaño, puede vender acciones. No necesita una licencia de valores si posee una parte de la empresa. ¿Me sigues?
Philip:
Sí.
Matt:
Ahora, posee una parte de la empresa, pero también necesita hacer algo más que simplemente reunir capital. Así que podrías sentarte en el equipo de gestión de activos. Podría, como hacemos en DeRosa para mi compañía, lo que hacemos es formar una junta directiva, y esa junta directiva tiene voz. Han dicho. Hacemos reuniones periódicas de la junta directiva. Mantenemos actas. Incluso somos completos idiotas y hacemos las Reglas de Orden de Robert donde hay mociones y segundos y sí y todo eso. Entonces, puede hacer todo eso como una junta directiva con los recaudadores de capitolio que tienen una voz regular en la empresa. Si el operador está dispuesto a jugar con usted y configurar las cosas de esa manera, entonces esa es una excelente manera para que usted se convierta en miembro del GP, para que tenga voz y control, y también para que se convierta en miembro de el médico de cabecera para que el organizador principal pueda compensarlo legalmente en cualquier forma o manera que negocie por sí mismo.
Philip:
Entonces, si es un trato más pequeño y si hay tres personas en el trato, cuatro personas en el trato, Andrew, dijiste que te asegures de tener cierto nivel de control. ¿Cómo se ve eso realmente? ¿Control hasta en el dispo o control…? ¿Qué diría, "Oh, así es como quiero que se vea?" en cuanto al control?
Andrew:
Controle en la medida de lo posible. Entonces puedes votar, como dijiste, disposición, cuándo/cómo, aprobación del precio. Tienes que aprobar, ¿se refinancia? ¿Vas a despedir al administrador de la propiedad y contratar a uno nuevo? Deberías tener alguna entrada en eso. Obtiene información sobre si hacer o no grandes gastos de capital. ¿Deberían ser retenidos, o deberías seguir adelante con ellos? Puede tener información sobre si se deben realizar distribuciones o se deben retener para preservar la posición financiera de la propiedad para superar posibles tiempos difíciles. Entonces, cuanto más aporte tenga, mejor será para sus inversores. Entonces también vas a aprender más, también. Especialmente si está en el lado de la obtención de capital, no pasará tanto tiempo en operaciones. Vas a aprender más haciendo eso también.
Matt:
Lo que es interesante, Philip, es que habías hablado, esto es solo un pequeño trato. Solo hay tres o cuatro de ustedes involucrados en este proyecto, ¿correcto? No quería asustarte a ti ni a nadie más pensando: “Oh, junta directiva. Bueno, caramba, Microsoft tiene una junta directiva, pero este es un trato pequeño, sin embargo, de muchos tamaños. No necesita una junta directiva”. Bueno, sí y no. No tienes que dejar que términos como ese te asusten a ti ni a nadie más. Solo hay formas de operar bienes raíces que involucran a un par de socios. Se trata de capital privado que entra en el trato. Cada socio tiene algo que decir, como dijo Andrew, en el proyecto es imperativo. Cada socio tiene un voto.
Por cierto, no tiene que ser lo que dice Phillip. Solo tiene que ser Phillip tiene un voto, Philip tiene una voz. En todas estas cosas, por lo general es un consenso o incluso un "Sí, di sí, no, di no" para determinar si aceptas o no la oferta, si decides o no reemplazar el techo. Así suceden los bienes raíces semi-complejos. Esta podría ser una propiedad de cuatro unidades o una propiedad de 10 unidades, lo que sea. No quiero que la gente vea esto como algo más complejo de lo que debe ser. Esta podría ser una llamada de Zoom rápida con muchos altibajos en la que simplemente registra que se produjo la llamada de Zoom. Tal vez de vez en cuando, súbete a un avión, Philip, y sal a ver la propiedad.
Lo último que les dejaré, y todos los demás también, demasiadas personas hacen inversiones inmobiliarias como esta como un pasatiempo. Si está recaudando capital privado para un operador, no debe recaudar capital para ese operador a menos que planee hacerlo 10 veces para sus próximos 10 acuerdos o tal vez convertirse en algo propio eventualmente. Pero no debe incursionar en la obtención de capital para un operador. Debe hacerlo una y otra vez para que su marca se apegue a ellos, de modo que las personas lo vean como una fuente de capital para ellos, y es algo que puede hacer una y otra vez. No es algo que pueda probar una sola vez porque un proyecto inmobiliario típico podría durar cinco años, y si la economía cambia un poco, podría tomar un poco más de cinco años en estos proyectos. Así que tienes que asegurarte de que te gusta trabajar con esta gente, y que quieres trabajar mucho más con ellos.
Philip:
Ese es un gran consejo. Muchas gracias chicos. Realmente lo aprecio.
Matt:
Philip, antes de que te separes, quiero que sepas que fuiste un gigante increíble, increíble, increíble en el Bootcamp Multifamiliar que tuvimos en el que iniciamos hace unos meses, y quiero agradecerte por traer la salsa que le trajiste a eso. Parece que estás haciendo lo mismo con el programa de aprendices. Estoy muy agradecido de verte aquí. Te vi en BP Con. Amo tu vibra, amo tu energía a pesar de que estás en Los Ángeles.
Philip:
Gracias. Lo aprecio. Los aprecio chicos.
Andrew:
Está bien, ten cuidado, Phil.
Matt:
Andrew, tenemos otra pregunta alineada aquí. Quiero traer… Tengo a Danny, Danny Zapata. Danny, bienvenido al podcast de BiggerPockets, amigo. ¿Cómo estás hoy?
Danny:
me va excelente Gracias por invitarme.
Matt:
De nada. Qué estás pensando? ¿Cómo podemos Andrew y yo alegrar un poco tu día? ¿Cuál es su pregunta de bienes raíces que quiere traer para que Andrew y yo respondamos y para que las masas escuchen nuestros pensamientos?
Danny:
Déjame darte un poco de contexto. Soy un pequeño inversionista multifamiliar actualmente, tengo algunas propiedades en Sacramento y estoy buscando dar ese próximo gran paso para escalar. Así que es una gran oportunidad para elegir el cerebro de ambos aquí ahora mismo. La pregunta que tengo es, además de las diferencias en los préstamos entre multifamiliares pequeños y grandes, ¿cuáles son algunas de las otras cosas que buscó cuando está escalando de menos de cinco unidades a propiedades de 10 a 20 unidades?
Matt:
Bueno, lo sé, Andrew, tú y yo tenemos debates amistosos sobre cuál es mejor. Andrew entró bastante bien en las grandes propiedades inmobiliarias multifamiliares porque es un superhéroe y puede hacer eso. La mayoría de los plebeyos como yo tenemos que subir de cinco a 10 unidades a 30 a 40 y escalar en eso. Andrew, sé que tienes pensamientos sobre esto también. Pero te daré mi opinión brevemente, Danny, ya que el estado de pérdidas y ganancias sigue siendo el mismo. Todavía hay ganancias, y todavía hay pérdidas en eso. Todavía hay ingresos y gastos. Así que todavía vas a tener un flujo de ingresos.
Pero a medida que ingresa en negocios cada vez más grandes, tal vez se convierta en algunas fuentes de ingresos más. Quizá no se trate sólo de los ingresos por alquiler. Tal vez su P&L muestre las tarifas de lavandería y todo tipo de cosas divertidas, como el servicio de recolección de residuos o cobrar a los inquilinos por el cable u otras cosas que ingresan. Por lo tanto, se vuelve más complejo en el lado de los ingresos. Además, cosas como cargos por pagos atrasados y eso. Me escudriñaron por mostrar un cargo por pago atrasado como ingreso en una propiedad de cuatro unidades porque lo estás mostrando como ingreso. Estás tratando de estirarlo. ¿Pero adivina que? En multifamiliares más grandes, se vuelve más común y se espera que sea parte de los ingresos.
Además, en el lado de los gastos, eso puede ser muy grande en los gastos de viviendas multifamiliares, no grandes en dólares, pero grandes en la cantidad de elementos de línea que pueda tener. En una unidad de cinco, ¿qué tienes? Impuestos inmobiliarios, seguros, mantenimiento, tal vez cuatro o cinco elementos más. Para una propiedad multifamiliar más grande, podría tener 30 o 40 partidas en una hoja de gastos. Tiene uno grande en el que muchas personas que viven en viviendas multifamiliares pequeñas no piensan, y es la nómina. Esto es lo que eso significa. Para una propiedad de cuatro unidades que posee, deme un ejemplo de la vida real, Danny, de una pequeña propiedad multifamiliar que posee en este momento.
Danny:
Tengo un fourplex en West Sacramento, una combinación de dos dormitorios y un estudio.
Matt:
¿Quién lo está administrando?
Danny:
Tenemos un administrador de la propiedad para eso.
Matt:
No escribe un cheque W2 para el salario de ese administrador de propiedades que cobra su alquiler y administra esa propiedad por usted, ¿verdad?
Danny:
Correcto.
Matt:
Para multifamiliares más grandes, verá una tarifa de administración de la propiedad, pero también verá cargos por personal. Es algo bueno y malo porque eso significa que tienes personal a tiempo completo. La regla general es alrededor de 80 unidades que una propiedad puede pagar por personal de tiempo completo, y eso es increíble porque eso significa que la carrera de esa persona, su trabajo se basa en hacer que su propiedad multifamiliar cumpla con sus objetivos, ¿correcto? Podría ser un agente de arrendamiento, podría ser un técnico de mantenimiento, ese tipo de cosas. Pero no tiene esos elementos de línea en su unidad de cuatro o en su unidad de 10 o en su unidad de 30. No tiene esas cosas.
Por lo tanto, debe presupuestar el personal de tiempo completo cuyo trabajo es hacer que esa multifamiliar cante la canción que usted desea, los agentes de arrendamiento, tal vez las propiedades más grandes pueden tener un administrador de sitio. Las propiedades más grandes pueden tener varios técnicos de mantenimiento cuyo trabajo es reparar las cosas que surgen en la propiedad, grandes y pequeñas. Esa es, de lejos, la línea de pedido que muchos pequeños inversores, como yo, se sorprenden y dicen: “Oh, wow. Tengo que presupuestar para eso”, pero también emocionante. Ahora puedo darles descripciones de trabajo a estas personas y darles listas de tareas y usar software o lo que sea para ayudarlos a optimizar completamente sus puestos en lo que hacen y ayudarlos a traer mi propiedad. Así que es algo bueno, pero hay que conseguir un presupuesto para ello. Andrew, sé que tú también has pensado en esto. ¿Qué otras cosas ve en los cubos de multifamiliares más grandes que tal vez no estén en los cubos de ingresos multifamiliares pequeños en cuanto a gastos?
Andrew:
En sus comentarios, pasé directamente a 92 unidades porque una de las cosas que dijo es que las propiedades más grandes podrán mantener a su propio personal de tiempo completo porque yo estaba como, hombre, no quiero administrar un 30 unidades de fuera del estado. Eso es muy difícil. Realmente mencionaste algunos de ellos y muchos de los realmente importantes.
Algunas de las otras que en realidad no son necesariamente elementos de línea en el P&L, pero algunas de las otras diferencias, Danny, una, ten en cuenta que más grande es mentalmente más desalentador, pero más grande es más fácil. Es la misma cantidad de trabajo derribar una unidad de 10 que derribar una unidad de 100. Así que mi filosofía es ir tan grande como puedas cómodamente. Cuando me refiero a cómodo es sin ponerlo a usted oa sus inversores en riesgo financiero, pero no se asuste por el hecho de que, “Bueno, son 100 unidades. Nunca he hecho eso todavía”. Si ha bajado un 10, ha bajado un 100. Es solo la cantidad de las finanzas, y en realidad se vuelve más fácil a medida que crece.
La otra diferencia cuando comienza a escalar de cuatro complejos a 10 unidades y 20 unidades es que la demografía se vuelve mucho más importante. Si tiene un cuádruple y está en un mercado que está plano o tal vez incluso en declive un poco, no es tan difícil llenar una vacante o dos porque no necesita tanta gente para mantenerse lleno. Pero si tiene una unidad de 20 y la gente se está mudando fuera del área y comienza a obtener dos, tres, cuatro vacantes, será cada vez más difícil mantener esa propiedad llena, y es cada vez menos probable para los alquileres. subir. Entonces, a medida que aumenta la escala, la demografía se vuelve cada vez más importante porque se está convirtiendo en un pez más grande en el estanque. Cuando eres un fourplex en un MSA con un millón de personas, puedes nadar en tu propia dirección y salirte con la tuya. A medida que acumula 10 y 20 propiedades de 30 unidades, está un poco más sujeto a las corrientes que fluyen a su alrededor.
Luego, otra cosa a tener en cuenta cuando llega a 10 y 20 unidades es que, si compra un fourplex, digamos que lo arregla, obtiene un préstamo de la FHA, se muda, obtiene una vacante, probablemente tenga la reserva para cubrir esa vacante por un mes o dos o tres. Cuando comienzas a comprar 10 y 20 unidades, es un cambio mental de "No, personalmente no voy a poder cubrir todas estas propiedades mientras las agrego a mi cartera". Porque si compras cinco 20 unidades, ahora estás hablando de 100 unidades. Por lo tanto, debe cambiar la mentalidad para administrarlos realmente como un negocio, y eso significa capitalizarlo bien por adelantado. Sí, no podrá flotar esa hipoteca de $ 30,000 por mes, pero está bien porque trajo $ 250,000 adicionales a la mesa cuando la compró y la estableció como una cuenta de reserva. Esas son también algunas de las diferencias que tendría en cuenta a medida que pasa de los cuádruples más pequeños a 10, 20 y luego hacia arriba desde allí.
Danny:
Esa es una gran perspectiva porque siempre he mirado la escala más grande en términos de si tienes más de 20 unidades, una vacante no te perjudica tanto como una multifamiliar pequeña, pero al mismo tiempo tienes que considerar todas esas otras cosas y áreas en declive y demografía que pueden afectarlo y hacer que sea muy difícil llenarlo y mantenerlo así.
Matt:
Es una espada de doble filo, Danny. Es decir, puede ser muy difícil tomar una propiedad más grande y traer… He traído una unidad de 200 con una ocupación del 30 % hasta el 95 % de ocupación, y puedo decirles que fue una rutina. Ahí es donde obtuve la mayor parte de mi cabello gris. Fue difícil. Porque cada vez que arriendas una unidad, bueno, genial, eso es un medio por ciento de ocupación. Solo mueves la aguja. Mientras que usted alquila un apartamento en una unidad de cuatro, eso es ocupación del 25%, y acaba de mover la aguja. Arrendar un apartamento podría llevarlo de estar en números rojos a estar en números negros. Es posible que tenga que arrendar 30, 40, 50 unidades en una multifamiliar más grande para lograr diferencias significativas en el flujo de efectivo.
El lado bueno es que propiedades como esa pueden recibir un pequeño golpe del mercado con respecto a la ocupación, tal vez un 5%, lo que sea. No te va a poner bajo el agua. Entonces pierdes un par de apartamentos, no es el fin del mundo. Su presupuesto tendrá vacantes integradas. Mientras que para una unidad de cuatro, estás vacante o no lo estás. Estás ocupado al 75 % o estás ocupado al 100 %. Mientras que para un edificio de apartamentos de 100 unidades, podría estar ocupado en un 85 % y estar bien. ¿Otras preguntas, otros pensamientos, Danny? ¿Qué otra luz podemos brillar para ti aquí?
Danny:
Genial. Gracias. Como mencioné, tengo algunas multifamiliares pequeñas a las que les va bien en términos de flujo de efectivo, y de hecho he presupuestado algunas de esas cosas de las que ha hablado en términos de las unidades más grandes y el mantenimiento de cuentas para vacantes y diferentes elementos de línea allí. Pero lo que entiendo es que recientemente recibí algunos buenos consejos o algunos consejos interesantes sobre el equilibrio entre el flujo de efectivo y la apreciación de las propiedades. Entonces, me gustaría obtener su consejo sobre, ¿cómo equilibrar eso? Porque sabes que tienes propiedades de flujo de efectivo que pagan las facturas. Luego, puede invertir en la apreciación de propiedades donde ve mucho potencial, pero es posible que no paguen las facturas o que apenas alcancen el punto de equilibrio. ¿Hay algún tipo de cálculo que hagas en términos de cuánto de cada uno tienes en tu cartera?
Andrew:
Danny, puedo participar. Tengo algunas ideas al respecto. Sé que David también habla mucho sobre este tipo de cosas en el podcast. Cambia cuando pasas de las cosas más pequeñas a las más grandes. Número uno, también cambia con el mercado. David ha dicho muchas veces que compraría cosas en los últimos años con un flujo de caja casi negativo porque sabe que en tres o cuatro años valdrá mucho más. Esa también fue una gran estrategia multifamiliar durante los últimos siete años. Podrías comprar un valor agregado que tuviera un flujo de efectivo negativo, arreglarlo bien. Como decía Matt, tomó algo del 30% al 95% ocupado. Bueno, era un flujo de caja negativo al 30 %, pero probablemente fluía bastante bien y valía mucho más al 95 %.
Estamos en una parte diferente del mercado. Si está buscando, de nuevo, una unidad de 10, 20 unidades, me quedaría con algo que al menos genera flujos de efectivo para que, en el peor de los casos, si el mercado se mueve en su contra o el alquiler no crecer o no puede salir o no puede ejecutar su valor agregado todavía o cualquiera que sea su plan de negocios, el peor de los casos es que lo mantiene y espera. Estamos en un punto ahora donde el mayor enfoque es la cobertura contra el riesgo a la baja. Luego, una vez que está cubierto, ahora te enfocas en, ¿qué puedo hacer para mejorar?
La otra cosa hermosa de las viviendas multifamiliares en comparación con las viviendas unifamiliares es que con las viviendas unifamiliares realmente estás a la merced del mercado. Son las compensaciones de ventas. Con viviendas multifamiliares, si es un buen operador, puede ejecutar un plan que aumente los ingresos operativos netos y puede forzar el aumento del valor de esa propiedad al aumentar los ingresos operativos netos. Para mí, si busco una propiedad de 10 unidades, el flujo de efectivo actual es importante en términos de cobertura del riesgo a la baja y luego el flujo de efectivo futuro al ejecutar un plan de negocios y comprar en los mercados correctos. Eso es importante en términos de creación de equidad. Entonces, con la vivienda multifamiliar, realmente puede tener lo mejor de ambos mundos. No tiene que decir: "Bueno, no voy a obtener flujo de efectivo solo para poder obtener una apreciación". El multifamiliar, para mí, es una de las mejores inversiones que existen porque puedes hacer ambas cosas.
También tenga una visión global. ¿Puedes llevarlo personalmente o dentro de tu negocio? Hablamos hace un minuto sobre si tengo una unidad de 20 y tengo una vacante, eso probablemente no me afectará. Eso es correcto y, de nuevo, esa es una de las ventajas. Si va a comprar una unidad de 20 que está casi completamente vacante, ¿cómo va a cubrir eso hasta que no esté vacante? se puede hacer personalmente? ¿Va a recaudar una gran reserva de interés por adelantado antes de comprarlo? Hay formas de mitigar eso, pero solo asegúrese de tenerlo cubierto. En el entorno de mercado actual, tenga en cuenta que en mucho más de lo que hemos tenido en los últimos cinco a siete años.
Solo como un resumen rápido, mi enfoque es tratar de obtener ambos, flujo de efectivo y luego ser capaz de forzar la apreciación. Si renuncia al flujo de efectivo, intente obtener aún más reconocimiento. Asegúrese de traer muchas reservas a la mesa, ya sea suya, de los inversores, de los socios, para que lo ayuden durante ese período y lo lleven al otro lado. Matt, ¿tienes algo más que quieras agregar?
Matt:
Si hombre. Lanzaré solo... Andrew, tú y yo tenemos la edad suficiente para poder decir que ambos invertimos en 2007/2008 cuando se cayó el fondo. No creo que eso sea lo que le vuelva a pasar al mercado, pero ciertamente creo que el mercado va a cambiar. Va a ir a alguna parte en 2023, y no confiaría en la apreciación. La apreciación ha hecho que muchas personas parezcan genios en los últimos 10 años, pero en realidad lo que hicieron fue elegir los mercados correctos y ganaron mucho dinero gracias a la apreciación sobre la que no tenían control. Es decir, solo las tasas de capitalización bajaron, los valores de las propiedades aumentaron, ciertos mercados se dispararon. Muchas personas han ganado mucho dinero en actividades sobre las que no tenían control real, pero pueden promocionar que lo hicieron. Así que creo que vas a ver un cambio.
Personalmente, hoy, dado lo que aprendí en 2007/2008, el flujo de efectivo es el rey, y creo que seguirá siendo el rey en los próximos dos años. Las propiedades que poseía en 2007/2008 funcionaron bien durante esa recesión si tenían flujo de caja. Las propiedades que generaban flujo de efectivo, podrían no haber valido lo que pagué hace uno o dos años. Pero si tuvieran flujo de efectivo, puede capear la tormenta. No solo tienes que tirarles dinero para que sigan funcionando. Personalmente, mi estrategia de inversión sería invertir en nada que no genere flujo de efectivo el primer día que lo poseo. No estoy haciendo cosas de apreciación negativa. No juzgo a nadie que lo haga. Esa no es nuestra estrategia. Estaría invirtiendo en flujo de efectivo porque el flujo de efectivo te da tiempo. El flujo de efectivo le dará tiempo para mantenerlo por un tiempo, y el flujo de efectivo con deuda a tasa de interés fija le dará tiempo para mantenerlo. Si las cosas se ponen difíciles en el mercado por un tiempo, simplemente mantenga el flujo de efectivo hasta que pueda vender en algún momento en el futuro cercano.
En este punto, comprar una propiedad con el objetivo de obtener valorización para cumplir con sus objetivos de inversión a largo plazo para usted o para sus inversores es realmente invertir en algo que no puede controlar. Sí, puede impulsar una apreciación forzada aumentando los alquileres, aumentando el NOI en la propiedad. Pero el otro factor en la apreciación forzada es la tasa de capitalización, y la tasa de capitalización es cómo se valora una propiedad. NOI dividido por esa tasa de capitalización es el valor en ese momento. Entonces, si las tasas de capitalización se expanden un poco, si las tasas de interés se mantienen altas por un tiempo, las tasas de capitalización pueden comenzar a subir. La multifamiliar que valía X hoy podría valer X menos el 10 % dentro de un año o dos si las tasas de capitalización se mantienen… si las tasas de capitalización aumentan y los inversionistas no pueden pagar por las propiedades lo que pueden pagar hoy. . No puedo controlar lo que hacen las tasas de capitalización. No puedo controlar el NOI. Puedo controlar la forma en que opero mi propiedad en eso. Así que estoy invirtiendo el 100 % en las cosas que puedo controlar durante los próximos dos años. Ya no tengo fe en que el mercado me lleve a la tierra prometida.
Andrew:
Estoy de acuerdo con Matt. Personalmente, ya no compro flujo de caja negativo. Hicimos eso al principio. ya no lo hago Creo que en 2023, muchos de los vendedores motivados, digamos, serán personas que compraron en el último año o dos y, lamentablemente, no tienen el flujo de efectivo que necesitan para conservar la propiedad.
Matt:
Estoy 100% de acuerdo. Nuevamente, no creo que una burbuja vaya a estallar, el fondo se va a caer. Pero sí creo que vas a ver propiedades en el mercado para personas que, como dijo Andrew, solo necesitan salir solo para detener el sangrado o lo que sea.
Danny:
Seguimiento rápido aquí. Es muy interesante que haya mencionado cómo está cambiando el mercado y que tenga todas estas personas que tienen propiedades que no generan flujo de efectivo, lo que puede presentar una oportunidad para los inversores que desean obtener más en el mercado. Luego, ambos mencionaron: "No queremos invertir en cosas o no queremos invertir en cosas en las que no hay flujo de efectivo el primer día".
También vivo en California, que tiene algunas leyes de inquilinos muy interesantes, bastante restrictivas. Así que observo algunas de estas propiedades y, según mi experiencia con las más pequeñas, los inquilinos con los que adquiere la propiedad no siempre son los que desea mantener a largo plazo cuando se reposiciona. Entonces, desde esa perspectiva, he estado pensando que una ocupación más baja en realidad es mejor porque te ayuda a acelerar el reposicionamiento. Pero si los estoy escuchando correctamente, no es ideal para este tipo de situación de mercado. Así que tal vez tenga un par de pensamientos sobre eso.
Matt:
Lanzaré pensamientos rápidos sobre eso, Andrew. Recuerda, Danny, cuando hablo de propiedades con flujo de efectivo negativo o propiedades que no están funcionando, la ocupación lo puedes resolver. Nuevamente, nos encontramos con una propiedad que se estaba desempeñando económicamente al 30%. Probablemente volvería a hacer ese trato hoy, lo haría, porque si un trato llega al mercado, y cualquiera que sea la tasa de ocupación del mercado, 90, 95%, y todavía hay poco flujo de caja, eso no es un buen trato. Pero si puedo hacer lo que puedo controlar, puedo arrendar, puedo ejecutar ofertas especiales de arrendamiento, puedo instalar hermosas cocinas y hermosos baños y ese tipo de cosas, y puedo hacer lo que puedo controlar para obtener una propiedad en efectivo. estoy totalmente dentro. Si está hablando de una propiedad que quizás esté ocupada en un 70 % en un mercado donde hay mucho control de alquileres y ese tipo de cosas, esa es quizás una oportunidad en la que el otro 20 % de las unidades puede volver a poner en el mercado, puedes volver a poner en el mercado, eso me gusta. Andrew, ¿qué piensas, 60%, 75% propiedad ocupada en el mercado actual?
Andrew:
Nuevamente, solo asegúrese de poder cubrirlo y asegúrese de que puede cubrirlo por más tiempo del que hubiera planeado el año pasado o el año anterior. Ahí hay oportunidad. Simplemente hay mayor riesgo. Riesgo, hay formas de mitigarlo, y si vas a asumir ese riesgo, solo asegúrate de hacerlo.
Matt:
Danny, esta ha sido una conversación increíble y espero que todos los aquí presentes se puedan identificar. Te aprecio, hombre. Gracias por venir al programa de hoy.
Andrew:
Fue bueno hablar contigo, Danny.
Danny:
Muy bien, muchas gracias.
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En este episodio cubrimos:
- La accidente de bienes raíces comerciales y malas noticias para los inversores con tipos de interés elevados
- Compresión de la tasa de capitalización, estancamiento de alquileres, y banderas rojas para el mercado multifamiliar
- Recomendaciones para inversionistas multifamiliares tanto activos como pasivos
- Cómo examinar un sindicación inmobiliaria trato al recaudar capital privado
- Escalado de multifamiliar pequeño a grande y por qué el salto es más fácil de lo que crees
- Flujo de efectivo frente a apreciación y cuál es una mejor apuesta si las valoraciones comienzan a desplomarse
- Pagos globales, hipotecas de tasa ajustable y opciones de financiación arriesgadas poner a los nuevos inversores en una situación difícil
- Y So ¡Mucho más!
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- A través de esta formación, el personal docente y administrativo de escuelas y universidades estará preparado para manejar los recursos disponibles que derivan de la diversidad cultural de sus estudiantes. Además, un mejor y mayor entendimiento sobre estas diferencias y similitudes culturales permitirá alcanzar los objetivos de inclusión previstos.
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