Donde se gana dinero REAL en viviendas multifamiliares (Administración de activos 101)

David:
Este es el BiggerPockets Podcast Show 739.

Andrew:
Entonces, un administrador de propiedades es alguien que hace las cosas del día a día. Un administrador de activos es un panorama general, establece la dirección. Así que piensa en un crucero. Si alguna vez has estado en un crucero, está el director de actividades y esa es la persona que trabaja como 18 horas al día. Siempre están dando vueltas para asegurarse de que los espectáculos lleguen a tiempo, que la cena comience a tiempo, que haya la cantidad correcta de sillas en la cubierta y todas esas pequeñas minucias que son importantes para hacer un buen crucero. El administrador de activos es el capitán del barco.

David:
¿Qué está pasando, todos? Este es David Greene, su presentador del BiggerPockets Real Estate Podcast, el podcast de inversión inmobiliaria más grande, mejor y más malo del planeta aquí hoy con un regalo para usted. Tengo a dos de mis buenos amigos e inversionistas multifamiliares sementales, Matt Faircloth y Andrew Kushman aquí para hablar sobre administración de activos y administración y operaciones de propiedades en un montón de cosas que le harán ganar dinero si ingresa a este espacio y, lo que es más importante. ayudarlo a no perder dinero si ingresa a este espacio en el futuro.
Hoy es fantástico. Nos adentramos en dos puntos muy, muy importantes: formar su equipo para hacer dinero y luego aprender a comunicarse con ellos y capacitarlos para que se comuniquen con usted para que pueda escalar y construir un negocio rentable, sin comprar un activo que lo haga desear. Para sacarte el pelo de la cabeza y acabar como yo. Nos adentramos en historias reales que estos dos han experimentado al administrar activos multifamiliares durante años, para que pueda aprender de sus errores y evitar los suyos propios, así como encontrar las piezas que tienen más probabilidades de ayudarlo. el siguiente nivel. Mira, no sorprende que la economía esté cambiando. Nos dirigimos hacia una recesión y cada vez es más difícil hacer que los bienes raíces funcionen ahora más que nunca. Es importante comprender cómo operar realmente el activo que le han dicho durante años que debe comprar.
Algunas de las cosas que aprenderá si escucha hoy es dónde encontrar personal que lo ayude a buscar, preguntas para hacerles a los administradores de propiedades, qué buscar en un administrador de propiedades antes de contratarlo, la diferencia. entre un administrador de activos y un administrador de propiedades, y qué pueden hacer los supervisores de mantenimiento para aumentar el NOI de su propiedad y, de hecho, hacerla más rentable. Eso y más en el programa de hoy. No querrás perdértelo. Antes de entrar en la entrevista, la inmersión rápida de hoy es revisar las notas del programa. Tenemos una lista para usted, 27 preguntas para hacerle a un administrador de propiedades antes de contratarlo que proviene directamente de la experiencia de Matt y Andrew haciendo esto ellos mismos. Eso es gratis para ti. Gracias por escuchar. Te amamos. Muy bien, entremos en el programa de hoy,
Andrew, Matt, bienvenidos de nuevo al podcast de BiggerPockets en vivo para nosotros, pero no para la audiencia de Lake Tahoe en nuestro retiro de invierno en GoBundance. Hoy vamos a hablar de multifamiliares, pero más específicamente de la operación de multifamiliares. Entonces, comencemos con las personas que no conocen la diferencia entre un administrador de propiedades y un administrador de activos. ¿Cómo describirías eso, Andrés?

Andrew:
Entonces, un administrador de propiedades es alguien que hace las cosas del día a día. Un administrador de activos es un panorama general, establece la dirección. Así que piensa en un crucero. Si alguna vez has estado en un crucero, está el director de actividades, y esa es la persona que trabaja como 18 horas al día. Están corriendo, se están asegurando de que los espectáculos lleguen a tiempo, que la cena comience a tiempo, que haya la cantidad correcta de sillas en la cubierta y todas esas pequeñas minucias que son importantes para hacer un buen crucero.
El administrador de activos es el capitán del barco. Sí. Está diciendo: “Muy bien, se avecina una tormenta. Vamos a cambiar un poco. Vamos a desplazarnos cien millas a la derecha, dar la vuelta a la parte trasera de la isla. Tenemos que asegurarnos de llegar a este puerto en siete días”. Está mirando el panorama general, asegurándose de que eso suceda. Esa es la diferencia entre la administración de propiedades y la administración de activos. Y no es una delimitación perfectamente clara, especialmente si está haciendo cosas más pequeñas como fourplexes y 10 unidades. Es más un espectro. Y si se autogestiona y acaba de empezar con su primer fourplex, está haciendo ambos trabajos. Pero a medida que escala y crece, la diferencia se vuelve cada vez más importante. Y como inversionista que busca crear riqueza, realmente querrá concentrarse en el lado de la gestión de activos. Ahí es donde se hace el dinero real.

David:
Entonces, ¿cree que la mayoría de los inversores son los propios administradores de activos o hay un tamaño de complejo en el que realmente va a aprovechar la administración de activos y la administración de propiedades?

Andrew:
Yo diría que la mayoría de los inversores son los propios gestores de activos. Por ejemplo, fui mi propio administrador de activos hasta alrededor de mil unidades. Y luego, una vez que llegamos a más de 2000 unidades, comencé a traer un equipo de gestión de activos para ayudar con eso porque se convierte en un trabajo de tiempo completo. Incluso si no está involucrado en la administración diaria de la propiedad, solo administrando... Si tiene 10 fourplex repartidos por la ciudad, incluso si tiene una persona administrativa que lo ayude con las cobranzas y la presentación de desalojos y todo eso, todavía usted va a estar tratando con el prestamista. Necesitas decidir, “¿Voy a vender este en un año? ¿Voy a vender este en dos años? Si lo vendo, ¿qué voy a hacer con el dinero? Y así que hay un cierto punto... Creo que, de nuevo, fui mío hasta los mil, y esperé demasiado.
Y si finalmente me gradué, fue como Pinocho. Mi negocio era como Pinocho. Finalmente se convirtió en un verdadero negocio cuando agregué a algunas personas para que me ayudaran con esas cosas. Recuerdo que en realidad estábamos, tal vez aquí en Tahoe, cuando teníamos esa conversación sobre cómo sería aprovechar parte del trabajo sin aprovechar el lanzamiento de la visión real, que recuerdo que en tu cabeza lo veías como si contrato a alguien, cederé el control total en lugar de que tú todavía estés creando la visión, pero ellos están ejecutando la visión que ahora les has proyectado. Y tengo que decir, amigos, su carrera se ha disparado desde entonces y voy a tomar todo el crédito que pueda.

David:
No, sí, te mereces parte del crédito por eso. En serio lo haces. Tuvimos un buen par de buenas conversaciones largas y eso ayudó. Bueno, ciertamente me beneficio porque nos asociamos en [inaudible 00:05:41]. No puedo decir que no estoy comiendo de ese mismo en todo momento.

Matt:
Solo quiero decir una cosa más, que sin duda le has contagiado un poco a Andrew porque ahora ha hecho dos analogías en los primeros cinco minutos de este podcast. Has hecho cero hasta ahora. Así que tenemos una analogía con el director de cruceros y también tenemos la analogía de Pinocho "Soy un niño de verdad".

David:
Andrew tiene una ventaja temprana.

Matt:
Me puse al día contigo, David Greene. Así que estaré encantado de mantener la puntuación en el marcador de analogía aquí durante este podcast.

David:
Está bien. Matt, te lo voy a pasar ahora. Dios, en los últimos años de bienes raíces, hemos visto tanto estímulo. Hemos visto a mucha gente que se estaba metiendo en el juego de sindicación en particular que no tenía experiencia alguna. Y la economía en ascenso, realmente fue este perfume el que cubrió mucho hedor donde. En el primer minuto vemos un poco de aumento de la tasa de interés. Es como, “Oh, Dios mío, esto es lo que ha estado pasando todo el tiempo. Los lápices labiales que salen del cerdo en muchos de estos casos”. ¿Cuál es su perspectiva sobre la importancia de las operaciones en comparación con las adquisiciones, que es donde se concentra gran parte de la atención?

Matt:
Sí. Quiero decir, los últimos 10 años han sido simplemente entrar en el juego. Podrías haber comprado una casa multifamiliar y literalmente no haber hecho nada con ella. Deja que corra por el suelo, deja que los inquilinos no paguen el alquiler, deja que las cosas salgan mal, deja que la hierba crezca tres pies de alto y vendéla por una tonelada más de lo que la compraste. Quiero decir, realmente cualquiera podría haber llegado a este juego, y adivina qué, cualquiera lo hizo. Y hay muchas personas que están por 20 mil o lo que sea dispuestas a enseñarte cómo invertir en bienes raíces o lo que sea. Y mucha gente pagó esa cantidad de dinero para entrar en el juego multifamiliar. Y ahora simplemente se trata de entrar en el juego y obtener un trato y romperse los dedos y puede venderlo en un año por mucho más de lo que pagó por él.
Eso funcionó hasta hace poco con el aumento de las tasas y los vendedores ya no pueden simplemente nombrar sus precios cuando van a vender propiedades. Así que vamos a volver a las buenas inversiones inmobiliarias a la antigua, en las que tendrá que invertir para generar flujo de caja y no para obtener apreciación. Y, si va a invertir para generar flujo de efectivo, si va a invertir en algo que lo va a recompensar por su desempeño, debe tener una buena gestión de activos en el activo. No puedes simplemente cruzar los dedos y permitir la marea creciente que ha subido durante 10 años, ¿verdad? Bueno, vamos a chocar los cinco. Eso ha sido genial. Ha ayudado a todos. Pero ese no es el futuro. Creo que el flujo de caja va a ser el rey en el futuro previsible. Y para que eso suceda, necesita gestión de activos, KPI, planes comerciales, propiedades bien administradas y es posible que no venda un año después de comprarlo.

David:
Una cosa que he notado, cuando entiendes los fundamentos de los bienes raíces, en primer lugar, todo se vuelve mucho más simple que cuando pides un plan de, “Bueno, ¿qué se supone que debo hacer? Dime exactamente qué hacer. Si entiende que los apartamentos son, al igual que el valor de los mismos o la propiedad comercial en general es una función de dos piezas. Tienes una tasa de capitalización y tienes NOI. Y no puede controlar la tasa de capitalización y no puede controlar el NOI. Eso es muy simple. Ahora bien, hay cosas que no puedes controlar: la tasa de capitalización de la misma manera que no puedes controlar los vientos, pero puedes mirar los patrones de viento dentro del gráfico de tu rumbo en una dirección que te favorezca. Pero, en última instancia, no se puede controlar eso frente a NOI, que podría ser como los muchachos en el fondo del bote remando. Estoy tratando de ponerme al día con las analogías. Tienes muchos de ellos...
Tienes dos factores que determinan el valor de una propiedad comercial. Entonces, si vas dentro de NOI, hay dos factores que controlan eso. Tienes ingresos y tienes gastos. Simplifica las cosas. Entonces, las operaciones tienen mucho que ver con el arte de cómo minimizo los gastos y cómo maximizo los ingresos. Es realmente así de simple. Entonces, en ese nombre, cuando sabemos que esa es la única parte que puede controlar dentro de los bienes raíces multifamiliares, y es muy importante. ¿Qué piensas, Matt, sobre si deberías autogestionarte o si deberías aprovechar algo tan importante para un tercero?

Matt:
Cuando me involucré por primera vez en el sector inmobiliario, no lo hice directamente. En realidad, hay otras cosas en las que puede invertir además de los edificios de apartamentos. Así que comencé a invertir en familias unifamiliares y pequeñas multis y me abrí camino a través de eso. Y hubo un punto en el que Liz y yo estábamos operando 115 unidades con un pequeño equipo de Trenton, Nueva Jersey. Y así nos autogestionamos durante mucho tiempo. Y se puede hacer. En esencia, era un trabajo de tiempo completo para mí y un pequeño equipo. Pero el dinero que ganamos haciéndolo, porque nos cobramos una tarifa de administración de la propiedad, fue suficiente para mantener nuestras luces encendidas y mantener a nuestra familia alimentada y vivir un estilo de vida bastante bueno.
Pero había un punto de apoyo que era como un punto de decisión en el que estábamos comprando una unidad de 49 que no estaba en Trenton. Estaba un poco lejos de allí. Me habría obligado a tener que poner en marcha una nueva empresa de PM en un nuevo mercado y eso es lo que quería hacer. Pero mi esposa, que normalmente tiene una mejor idea que yo, dijo: "Intentemos contratar a un nuevo PM para que se encargue de esto". Y lo hicimos y ellos hicieron un trabajo fenomenal. Todavía creo que probablemente lo hubiéramos hecho mejor, pero lo hicieron lo suficientemente bien como para mantener el activo en funcionamiento. Y con buenas tácticas de gestión de activos, a la propiedad le fue muy, muy bien y eso me permitió escalar.
Entonces, creo que al principio para aquellos que escuchan esto que no tienen 2, 3, 400 unidades, tal vez tengan un dúplex, si tienes un dúplex y eventualmente quieres hacer este negocio de inversión en bienes raíces a tiempo completo, administrarse a sí mismo podría ser un negocio lo suficientemente lucrativo para alimentar a su familia, mantener sus luces encendidas por ahora. Y también te ayudará mucho a desarrollar los parámetros de gestión porque aprendí los entresijos de la gestión haciéndolo yo mismo y eventualmente terminé dándoselo a otra parte, pero me enseñó mucho y también me alimentó mucho. bueno mientras lo hacía.

David:
Está bien. Andrew, tirando a usted. En su perspectiva, ¿cuáles son algunos de los pros y los contras de cada opción?

Andrew:
Sí, Matt mencionó algunos de los profesionales. Una es que si lo hace, lo escala lo suficientemente bien, puede convertirse en otra fuente de ingresos. Entonces puede ser un factor de equilibrio, un factor estabilizador. Otra cosa que a menudo se menciona como profesional es que tiene más control, y eso es cierto, pero se supone que existe ese control y también que se preocupa por su propiedad más que nadie. Entonces, la suposición es: “Bueno, si tengo el control y me preocupo más que nadie, entonces voy a hacer un muy buen trabajo. Bueno, cuidar no es igual a competencia. Si mi esposa necesita cirugía por algo, no voy a entrar al quirófano y decir: “Oiga, doctor, ¿sabe qué? Me preocupo por ella más que por ti. Déjame tomar esto.
No, quiero lo mejor. Podría odiarme a muerte, pero si es realmente bueno en esa cirugía y la va a hacer bien, quiero que la haga. Así que ese es un mito de que cuidar es igual a competencia y no lo es. Pero, si tienes las habilidades para aceptarlo, entonces sí, esa es una muy buena combinación. Por otro lado, algunas de las desventajas de la administración de propiedades es uno de los negocios con más dolores de cabeza. Básicamente diriges una empresa gigante de recursos humanos. Todo lo que haces durante todo el día es lidiar con los problemas de la gente y la nómina y luego los inquilinos morosos y los desalojos y los tribunales y todo eso. Y no paga tan bien. Es un negocio de muy bajo margen, alto estrés y puede ser realmente agotador, las personas que conozco que lo hacen definitivamente lo dicen.
Y eso también es algo a tener en cuenta, la administración de propiedades es un negocio separado de la inversión en bienes raíces, por lo que está administrando dos negocios si decide hacerlo. ¿Cómo tomas una decisión? Podríamos hacer un panel de una hora sobre los pros y los contras y realmente sumergirnos en eso. Depende de cuáles sean sus objetivos finales, cuántas unidades tiene. Si tiene un fourplex, aprenderá algunas cosas de la autogestión desde el principio. Así que recomendaría la autogestión. ¿Dónde haces la transición? Eso es algo que decir. De nuevo, es un espectro. Es como, si eres vegano y te gusta el crossfit, ¿cómo decides de cuál hablar primero? Va a ser diferente para cada persona y depende de la situación.

David:
Están profundizando en esta cosa de la analogía, los dos. Quiero decir que realmente eres muy competitivo. Realmente disfruto como espectador deportivo, viendo la analogía de un lado a otro. Muy bien, en ese sentido, Matt, cuando se trata de encontrar una empresa de administración de propiedades, si eso es algo que está buscando hacer, ¿qué consejo tiene sobre cómo encontrar una gran empresa? Bien,

Matt:
Lo que es interesante es que podría buscarlo a través de sus amigos en Google, solo empresas de Google PM en Albuquerque, Nuevo México o lo que sea. Pero es probable que si está comprando una propiedad, y elijamos Albuquerque porque es un nombre divertido para decir que el mercado en el que desea invertir, es probable que haya llegado a la propiedad que está buscando a través de otras pistas que tiene, probablemente un agente de bienes raíces con el que está trabajando, probablemente tal vez un corredor de hipotecas que sea local, tal vez un abogado, tal vez otros amigos inversionistas de bienes raíces que tenga al conocerlos en los foros de BiggerPockets. Entonces pides referencias, hablas con otras personas que ya están activas o que ya viven o están presentes en ese mercado. Y luego buscas pistas.
Y luego vas a querer averiguar también qué gestionan, ¿verdad? Porque si un administrador de propiedades le dice que puede administrar el centro comercial que está al final de la calle de su propiedad y también puede administrar el dúplex que está comprando en Albuquerque y también puede administrar un edificio de apartamentos de cien unidades que está al final de la calle, esa es la compañía de administración de propiedades equivocada. Esas son tres entidades muy diferentes que manejan cosas así. Así que quieres asegurarte de que su punto dulce, su núcleo, su, y lanzaré una analogía, los Ricitos de oro de ellos, ni demasiado calientes, ni demasiado fríos, es el activo que tienes. No querrás que sean todo para todos porque la administración de propiedades no es eso. Hay un nivel de experiencia que necesitan traer a la mesa para la propiedad que está comprando.

David:
Entonces, Andrew, cuando encuentras una empresa que crees que podría ser buena y buscas examinarla, ¿cuáles son algunas de las preguntas que recomendarías que la gente hiciera a esas empresas?

Andrew:
Tenemos una larga lista de preguntas y podemos proporcionar un documento, tenemos 20 y algo de ellas. Podemos proporcionar un enlace a eso en las notas del programa. Pero algunos de los principales, y Matt aludió un poco a esto, ¿cuáles son sus antecedentes? ¿Es una empresa de gestión que acaba de empezar hace dos años? ¿Y son un poco verdes e inexpertos o han existido durante décadas? Y los fundadores, ¿de dónde vinieron? Eran ex-ingenieros porque no quieres confiar en esos tipos. O, por ejemplo, la empresa de gestión que contratamos fue fundada por dos ejecutivos de una empresa de gestión mucho más grande que se cansó de la cultura corporativa y dijo: "Podríamos hacerlo mejor".
Se lanzaron, empezaron por su cuenta y han hecho un muy buen trabajo. Entonces, ¿cuál es el trasfondo de los fundadores? Matt, usted se refirió a esto, la especialización de activos y clases. No desea contratar a una empresa de administración de propiedades para administrar sus 10 unidades cuando su enfoque es el autoalmacenamiento. No van a tener el conocimiento y no van a tener la eficiencia y es posible que ni siquiera les importe. Algunas compañías de administración tomarán activos que no deberían solo para obtener ingresos, pero no harán un buen trabajo con ellos. Y también, si se especializa en propiedades de clase C, no contrate a una empresa de administración de propiedades de clase A porque administrarán su clase C mucho más cara de lo que puede soportar. Y hay formas muy diferentes de ejecutarlos. Por lo tanto, no se trata solo de autoalmacenamiento y multifamiliar, también es clase. También desea una empresa de administración que idealmente se especialice en su mercado.
Hay algunas buenas empresas de administración de propiedades a nivel nacional. Mi preferencia son los regionales. Entonces, por ejemplo, el que usamos, solo lo hacen en el sureste de los Estados Unidos, por lo que su huella coincide con la nuestra. Tienen como 26,000 unidades. Por lo tanto, son lo suficientemente grandes como para tener eficiencias de escala, pero lo suficientemente pequeños como para que pueda llamar a los propietarios de la empresa a su teléfono celular si hay un problema real y necesito contactar a alguien. Así que estoy haciendo preguntas, “Bueno, ¿cuál es tu huella? ¿Cuántas unidades tienes?” ¿Cuántas unidades tienen en su submercado? Entonces, si una empresa tiene 10,000 unidades en Dallas y les está dando una propiedad en Lubbock, pero nunca han administrado en Lubbock, no van a ser buenos en Lubbock. Número uno, no van a tomarse el tiempo para salir. Número dos, no conocen el mercado. Es un mercado muy diferente.
Así que esas son algunas de las preguntas. Y luego, otra que es crítica y que creo que mucha gente no piensa preguntar es si realmente los siente por lo que idealmente, el Sr. y la Sra. Compañía de administración de propiedades, ¿qué tipo de relación les gusta tener con los propietarios? ¿de la propiedad? Porque si son el tipo de empresa de administración de propiedades que quiere que usted se vaya y solo lea su informe una vez al mes, eso no va a funcionar. Eso para mí es una gran bandera roja. Desea una empresa de administración de propiedades que lo vea como un socio para que puedan trabajar juntos, crecer juntos y construir una relación. Y eso para mí es una de las claves más importantes. Y como dije, hay muchas más preguntas más allá de eso, pero cuando me siento para entrevistar a la empresa de administración de propiedades, esas son algunas de las cosas sobre las que hago varias preguntas para averiguar.

David:
Matt, cuando se trata de contratar miembros del equipo, entonces tal vez estabas hablando de lo que Andrew hizo cuando comenzó a escalar para poder sacar algunas de las cosas de su plato que él mismo estaba haciendo. ¿Cuáles son algunas de las cosas que has aprendido a lo largo de los años? Vamos a hablar con ustedes dos sobre esto. Consejos para otras personas que tienen algún multifamiliar pequeño o tienen algún multifamiliar grande. Ellos han estado haciendo todo ellos mismos. Se están agotando, o quieren escalar, quieren ir más. Nos escuchan hablar sobre: ​​"Quiero ser un niño de verdad".

Andrew:
No se puede robar la analogía de otra persona. Gracias. Sí, referencia de analogía descalificada. Gracias.

David:
Sostener. Andrew solo objetó a un lado. Señoría, objeción. Sobreutilizado. Está bien. Entonces, ¿cuáles son las cosas que cree que las personas deben buscar cuando están contratando o de las que deben estar al tanto?

Matt:
La gestión de la propiedad y la gestión de activos son negocios de personas. Y así, la gente no trabaja en puestos de trabajo para siempre. Y así, como empresa de administración de propiedades y también como administrador de activos, estará contratando constantemente. Quiero decir, Andrew, puedes decir que tú y yo tenemos propiedades multifamiliares. Siempre es, bueno, este técnico de mantenimiento renunció o este administrador del sitio encontró otro trabajo o el agente de arrendamiento se fue o lo que sea. Por lo tanto, existe constantemente el esfuerzo de reemplazar los asientos en el lado PM. Y entonces, está la conversación de, “Si soy autogestionado, ¿quizás quiera contratar a un nuevo técnico de mantenimiento? Entonces, ¿qué traen a la mesa?” Cuando contraté por primera vez, una de mis primeras contrataciones fue un técnico de mantenimiento y se trataba de que necesitaba a alguien con un camión y muchas herramientas. Pueden arreglar muchas cosas diferentes que conocen muchas cosas diferentes. El aprendiz de todos los oficios con un camión y muchas de las herramientas que necesitan para esos oficios en el vehículo.
Entonces, si se autogestiona, quizás sea algo que desee considerar. Por lo tanto, no está obligado a contratar contratistas externos cada vez que lo desea, como contratar a un Roto-Rooter cada vez que desea obtener una plomería. Tu inodoro retrocede. Sería mucho mejor tener su técnico de mantenimiento con una máquina de plomería que pueda hacerlo él mismo. Será la décima parte del costo de lo que va a cobrar el plomero. Así que creo que se trata simplemente de encontrar a la persona adecuada para el puesto que tienes disponible. Entonces, para autoadministrado, podría ser un técnico de mantenimiento o alguien con experiencia en contabilidad que podría ser el administrador del sitio, el administrador de su oficina para cobrar alquileres, facturar alquileres, ese tipo de cosas. Y luego quiero decir, Andrew, sé que eso es algo de lo que hemos hablado antes con respecto a la contratación de administradores de activos. Hemos tenido que hacerlo. Sé que tú también lo has hecho. Para los miembros del equipo, para las empresas más grandes que contratan representantes de campo o administradores de activos no para la administración de propiedades, sino para el siguiente nivel, ¿verdad?

Andrew:
Y digo que uno de los errores más comunes que veo grandes y pequeños es que alguien contrata a alguien para la administración de la propiedad y luego espera que se encargue de la administración de activos. Si tiene un agente de arrendamiento que se está ejecutando... Le daré un ejemplo cuando una de las primeras personas que traje a bordo fue una administradora y comenzó a ayudar con algunos arrendamientos y tratar con inquilinos y todo ese tipo de cosas. Y muchas veces lo que sucede es que las personas traen a esa persona oa un agente de arrendamiento o incluso al administrador de la propiedad si tiene cien unidades o lo que sea, y luego dice: “Está bien, genial. Esta persona lo tiene. Estoy fuera." Y ahora lo que ha hecho es que ha convertido a ese administrador de propiedades en un administrador de activos y eso no es para lo que lo contrató y probablemente no sea su conjunto de habilidades.
Así que eso es algo a tener en cuenta por su parte, por parte del inversor y es algo muy tentador de hacer. Pero al contratar miembros del equipo, lo que hemos encontrado es que las habilidades y la experiencia son secundarias. El número uno es la actitud, la cultura y el ajuste. Y cuando digo adecuación cultural, no es solo para usted y su equipo, sino también para sus propiedades y sus residentes. Matt, estás hablando de gente de mantenimiento. Eso es lo que hace todo el mundo: “Necesito un tipo con un camión y que tenga las herramientas y que llegue a tiempo. Está bien, eso es una ventaja. Y ha sido un tipo de mantenimiento durante 37 años y está certificado en HVAC. Excelente. Voy a contratarlo”. Pero si huele como un sándwich de metro de hace tres días que se dejó en el vagón en el verano y es grosero con los inquilinos, eso te resultará contraproducente porque esa persona de mantenimiento en realidad tiene más tiempo cara a cara con los residentes que casi cualquier otra persona. más en muchos casos, ¿verdad?

Matt:
Me alegro de que hayas mencionado eso.

Andrew:
Sí. Así que no solo estás contratando por habilidades. Las habilidades son importantes. No es como mirar por la ventana y contratar a alguien que sonría bien, pero debes tener la actitud y el comportamiento correctos. Lo mismo con una persona de arrendamiento. No puedo decirte cuántas veces he ido a un restaurante y el conserje o el camarero fueron tan amables y simpáticos. Estoy como, "Quiero contratar a esta persona y enseñarle cómo ser un agente de arrendamiento".
Quiero decir, sí, debe tener la ubicación correcta en su propiedad, debe tener las comodidades adecuadas, pero lo principal es el sentimiento, la gente recuerda los sentimientos, cómo los hace sentir. Entonces, cuando alguien entra por la puerta y es recibido con una sonrisa, o tal vez si tiene una unidad de cuatro unidades, entonces su persona de arrendamiento se reunirá con ellos en la unidad para darles un recorrido. Si esa persona que agregó a su equipo le brinda a ese posible residente una gran experiencia personal y fue útil y sonreía y todo eso, no importa si sabe la diferencia entre el cableado de cola de cerdo y el de aluminio en comparación con el reemplazo con CO/ Puntos de venta ARL. Eso es genial, pero eso no va a hacer la gran diferencia.
Entonces, ya sea que esté buscando un agente de arrendamiento, administrador de propiedades, mantenimiento, cualquiera de estos puestos, nuevamente, ya sea que esté contratando directamente o como parte de un tercero, lo primero es la actitud, la cultura y el comportamiento. No puedes enseñar esas cosas. Eso es inherente. Puedes enseñar habilidades. Y algunos de los mejores miembros de nuestro equipo sin los cuales hoy en día no puedo imaginarme vivir, vinieron a nosotros sin ninguna experiencia multifamiliar, pero tenían una actitud de curiosidad, de aprendizaje, amabilidad y simplemente con ganas de servir a las personas.

David:
Eso es algo que es muy valioso para los oyentes que quieren entrar en este espacio o cualquier espacio en bienes raíces para entender realmente, tendemos a ver estas cosas donde, "Necesito un mentor, necesito a alguien que me enseñe lo que se supone que debo hacer". hacer." Como si una vez que tienes el conocimiento, todo encajará en su lugar. Pero las personas que conocemos que tienen éxito en esto, ustedes dos, ninguno de ustedes son personas que solo tienen información, sino sus anos.
Si no conoces a casi nadie que sea realmente... A menos que sean increíblemente inteligentes y puedan salirse con la suya siendo un imbécil, es muy raro que veas eso, ¿verdad? En general, no ves personas exitosas que no son buenas con otras personas. Entonces, tener esa capacidad de hacer que alguien se sienta bien, de hacer que la gente se sienta cómoda confiando en ti, recaudando dinero, no creo... Bren y yo estábamos hablando de esto, cuando alguien te trae un acuerdo operativo o un lugar privado, un memorándum y dicen: "Aquí está el acuerdo de perspectiva", no solo no sabes si va a funcionar como dijeron, ni siquiera puedes saber si simplemente inventaron esos números. ¿Cómo volvemos y verificamos? No tienes la habilidad para hacer eso, de lo contrario probablemente no serías el LP en el trato.
Estás confiando en el ser humano, en el sentimiento que te da y luego si eres inteligente en la trayectoria que tiene. Entonces, aprender esas habilidades es como la tasa de capitalización versus el NOI. La tasa de capitalización juega un papel más importante en el aumento del valor de las propiedades que el NOI, pero el NOI es algo que puede controlar. Puede tener habilidades, pero si puede reducir las habilidades de las personas, tiene un impacto astronómicamente mayor en el valor. Al igual que si comprara una propiedad a ocho capitalizaciones y se comprimiera a dos capitalizaciones. Casi no importa lo que pasó con el NOI. Es mucho más grande. Las personas exitosas que vemos, especialmente aquí, tienen suerte allí mismo. Bueno, sí, me refiero a la forma en que funcionan las matemáticas. Eso sería más valioso.

Matt:
Sí. La conclusión es que no seas un idiota. Habilidades con las personas y poder cuidar a las personas y abordar sus necesidades y pensar que el panorama general es realmente uno de los activos más grandes que cualquier propietario de un negocio puede tener.

Andrew:
Está bien. Matt, cuando se trata de un buen administrador de propiedades, ¿cuáles son algunas de las habilidades que debería tener?

Matt:
Creo que no quieres un administrador de propiedades que siempre llega tarde a tus llamadas. Puede usar pequeñas pistas sobre, bueno, le había enviado un correo electrónico al administrador de la propiedad y les tomó cuatro días responderme. Y todas las semanas tengo una llamada de Zoom con ellos y llegan 15 minutos tarde. Siempre están dispersos. Entonces, todos los resultados finales son habilidades organizativas. Un administrador de propiedades es, literalmente, el mejor malabarista que existe. Están lidiando con, tengo cobranzas próximas, y tengo alquileres en el quinto, y tengo esas tres unidades de HVAC que dejaron de funcionar, y ese inquilino quería que lo llamara y me enviara una pregunta. Por lo tanto, un administrador de propiedades debe estar en medio de tantas cosas diferentes y manejar una lista de tareas pendientes bastante grande, y la lista de tareas pendientes podría ser muchas cosas diferentes a la vez.
Entonces, deben estar cien por ciento organizados y hay pequeñas pruebas que puede usar para descubrir qué tan organizado es alguien o las señales que ve para las personas que no están organizadas, deben estarlo, ya que son una de las mejores necesidades para las personas. personas y cálido. Los administradores de propiedades que tengo son realmente buenos en lo que hacen. Los inquilinos los ven casi como los padres del complejo de apartamentos. Es como el edificio de apartamentos, "Esta es la mamá o el papá al que voy". Y tratan a los inquilinos como si fueran sus hijos de alguna manera porque los mantienen bajo su protección, los cuidan, hacen todo lo que necesitan. Cuando el inquilino necesita algo, tienen razón. Y creo que encima… como buen padre, resuelves necesidades.
"Oh, su HAVC no funciona, está bien". Bueno, también necesitas ser capaz de ser disciplinario. “Bueno, no pagaste el alquiler este mes, así que no voy a permitirte… Me lo devuelves el próximo mes. No puedes ser un pusilánime también. Y tienen que tener esa actitud sin BS cuando se trata de ser un administrador de la propiedad. Debe ser como el Dr. Jekyll y el Sr. Hyde de alguna manera para estar dispuesto a ser duro con un inquilino y no dejar que lo pisoteen, pero también debe ser agradable y respetable con lo que el inquilino lo va a respetar y saber. que los respaldas y que querrán quedarse allí por mucho tiempo porque saben que te encargarás de sus cosas a medida que surjan.

Andrew:
Sí. Quiero decir, cuando miro a nuestros mejores administradores de propiedades, hay, digo, ocho rasgos distintos. Uno, buenas habilidades de organización. Matt, como dijiste, manejan facturas, pagos, cheques y desalojos.

Matt:
Y nunca sacar la pelota.

Andrew:
Sí. Y solicitudes de sus dueños y todo tipo de cosas por el estilo. Usted es muy receptivo a las solicitudes de los residentes, incluso las que son molestas o parecen tontas o insignificantes porque no importa. Para ese residente, es importante. Y la capacidad de separar esas dos cosas. Todavía puede estar molesto, simplemente no deje que los residentes lo vean. Dales el respeto. Matt, tocaste esto, un equilibrio de corazón y sin BS, empático, amable, comprensivo, pero el alquiler se debe al igual que la hipoteca y los impuestos a la propiedad. He visto a muchos inversores meterse en problemas por ser demasiado empáticos. Hay una diferencia entre, bueno, hay una diferencia entre empatía y simpatía. La empatía es comprender a la persona, ya sea que la simpatía de Susan sea más como, "Oh, sí, está bien".

Matt:
Bueno, te estás involucrando.

Andrew:
Sí, se está involucrando. Eso es mejor. Sí. La simpatía es involucrarse, la empatía es más comprensión. Y la simpatía es como, “Bueno, está bien. Está bien. Entiendo. Puedes compensar el alquiler el próximo mes”. Adivina lo que sucede el próximo mes, "Oh, sabes qué, tengo un neumático pinchado".

David:
te voy a tratar.

Andrew:
Sí. Por eso ya no me las arreglo. soy demasiado amable soy ese chico Cuando me dijeron: “Bueno, mi auto se pinchó”, les creo. "Está bien, dejaré que me pagues el próximo mes y haremos un ataque en el alquiler del próximo mes y lo que sea". Hay ciertas personas que están hechas para ser administradores de propiedades que pueden acercarse al mundo con un martillo en una mano y un abrazo en la otra. Para mí, siempre el tipo de los abrazos, un corazón muy, muy grande y todo eso, pero no soy muy bueno en el lado del martillo con los inquilinos y todo eso. Así que me pisotearon un poco como administrador de propiedades, así que ya no lo hago.

David:
Ustedes dos, deberían formar un equipo porque usted es el abrazador y él es el martillo.

Matt:
Sí, eso funciona. Bien. Bien.

Andrew:
Y lo cuarto es que deben poder establecer una buena relación con otros miembros del equipo, ya sea suyo o de terceros. Lo ideal es que traten la propiedad como si fuera suya. Tengo algunos gerentes que... Es asombroso. Juro que actúan como si les perteneciera más que a mí. Y es asombrosa la diferencia que eso hace. Y cuando tratamos de reconocer, honrar y recompensar eso, no es solo, "Oh, genial, tengo a esta persona que..." Y alentamos eso y les damos más autonomía para hacer cosas. Tenemos un gerente que simplemente decidió: "Bueno, creo que ese lado de ese edificio se vería mejor con un color diferente". Ella fue y lo pintó. Y el regional estaba como, "¿Qué estás haciendo?" Y yo estaba como, "No, no, no, no". Confiamos en ella y adivina qué, “Eso se ve genial. Haz el resto de la propiedad. No, una vez más, no todo el mundo está hecho para esa autonomía, pero alguien a quien le gusta... Bueno, aún podría hacértelo saber.

David:
Exactamente. Exactamente.

Andrew:
Consigue esta cosa y obtén permiso. En este ejemplo específico, sabía que estábamos de acuerdo con que hiciera eso porque es muy buena. Pero tienes toda la razón. Es el sentido de propiedad. Solo me di cuenta: "Esto se vería aún mejor si pintáramos esto". Quiero hacer un desafío de 90 días en el que las personas que luchan por obtener un ascenso o ganar más dinero o tener éxito, solo digan durante 90 días: "Trata a la persona para la que trabajas, si vives en una propiedad, trátalo". como si fuera tuyo.” Si es tu jefe y piensas: "Si esta fuera mi empresa, ¿qué querría hacer?" Y mira si eso no cambia absolutamente tu vida.

David:
Sabes qué, tienes razón porque cuando tenemos un residente que sale y recoge la basura alrededor de la unidad, incluso si no es de ellos y entras en su unidad y está impecablemente limpia, todo está bien y organizado, nosotros definitivamente están más inclinados a darles un poco de libertad de acción.

Andrew:
Oh, sí, cien por ciento. Es como si fuera magia. Haz que la gente te quiera y harás que la gente confíe en ti. Como dijiste, el mejor punto allí cuando se encargó de pintarlo, dijimos: "Adelante, pinta el resto de la propiedad". E inmediatamente pensaste: “¿Cómo les doy más responsabilidad, más libertad, más autonomía, más todas las cosas que decimos que queremos?”. Todos nos quejamos del jefe que microgestiona, pero no nos hacemos preguntas como: "Bueno, ¿qué podría estar haciendo que necesite microgestión?". Sí, siempre es un cambio de responsabilidad hacia otra persona. Por eso animo a la gente a tratar las cosas como si fueran propias, porque cuando eres el rey, pesada es la cabeza que lleva la corona y te preocupas por todo, cuando ves a la persona dispuesta a llevar la carga contigo, automáticamente abre tu corazón a donde quieres dar más.
Dave Osborne contó una historia de cómo Matt King, quien ahora es el CEO de GoBundance, se convirtió en su primer asistente donde Matt dijo: “Oye, tu esposa viene a visitarte. Voy a ir a limpiar tu habitación de hotel antes de que ella llegue. Matt incluso podría haber dicho algo: “No es mi esposa. No me importa." Pero él dice: "Si mi novia viniera, me gustaría que entrara en una habitación de hotel limpia". Trataré a Dave como me trataría a mí mismo. Y he aquí que ahora dirige el imperio de Dave.

David:
Creo que el punto perdido es que Matt sabía que la habitación de Dave iba a ser un desastre absoluto cuando su descanso.

Matt:
Lo sé. Él dice: "Escucha, sé que tu habitación es un choque de trenes en este momento, así que voy a ir y ayudarte". La intuición estaba ahí.

David:
Quiero decir, Krista, es lo suficientemente inteligente como para decir: "Oye, esta cosa se agregó a tu calendario hoy". Ella me envía un mensaje de texto, solo para decir: "Asegúrate de ver esto". Ella me conoce. No revisaré mi calendario. Lo miro por la mañana y veo lo que tengo que hacer y listo. Eso es parte de ponerse en el lugar de otras personas y asumir la responsabilidad es pensar: "Si yo fuera esa persona, esto es lo que necesitaría". Así que creo que es un muy buen consejo. Tienes unos dos o tres más, creo.

Andrew:
Sí. Número uno, abordamos esto realmente como alguien idealmente que realmente interactúa con los residentes y el resto del miembro del equipo. También alguien, y aquí es cuando comienzas a escalar y crecer un poco, alguien que pueda ayudar a guiar al equipo. Así que obtienes un administrador, bueno, luego agregas un agente de arrendamiento, ahora tienes un supervisor de mantenimiento, y luego agregas un técnico de mantenimiento o una persona de mantenimiento, lo que sea, ese administrador de la propiedad es alguien que puede tener una reunión de 10 minutos. con la persona de mantenimiento en la mañana y diga: “Está bien. Aquí están nuestras órdenes de trabajo. Prioricémoslos. Salir. Cuídate de eso. Y luego se registra al final del día, cuál se hizo, cuál no, por qué. “Oiga, agente de arrendamiento, haga esto”. Y puede coordinar y hacer todo eso.
Y finalmente alguien que sea bueno delegando trabajo porque el administrador de la propiedad puede caer en la misma trampa en la que caemos nosotros como empresarios. Vamos a hacerlo todo nosotros mismos porque eso es lo que nos trajo aquí. Y eso es algo en lo que hemos tenido que ayudar a algunos de nuestros administradores de propiedades a crecer: “No, mira, tienes muchas unidades. Vamos a conseguirte un agente de arrendamiento y delegar esto”. O no debería seguir haciendo estas facturas día tras día tras día. Esta otra persona debería hacerlo. Y luego solo verificas que lo hicieron. Entonces, idealmente, es alguien que puede delegar el trabajo para que pueda crecer y escalar. Esperemos que puedan ascender y escalar con usted.

David:
Ahora, Matt, ¿podrías hablar brevemente sobre Andrew? Mencionó que un agente de arrendamiento debe tener una personalidad amistosa. A veces verá personas que trabajan en el comercio minorista como, "Oh, deberías ser tú quien responda el teléfono cuando la gente llame o se reúna contigo. ¿Cuáles son algunas otras cosas que hacen que alguien sea un buen agente de arrendamiento?

Matt:
Los mejores agentes de arrendamiento que he visto son los que son capaces de conducir un poco y que están algo motivados financieramente. Y lo mejor que puede hacer con un agente de arrendamiento es ofrecerle algún tipo de bonificación, incluso si no es como si un agente de bienes raíces típico obtuviera la mitad de la renta de un mes o algo así como una comisión. En una empresa de administración de propiedades más grande, puede ser algo más pequeño que eso porque ese agente de arrendamiento puede arrendar ocho o nueve unidades cada dos semanas. Así que puede sumarse para ser algo significativo. Así que tiene que ser alguien que vea que, “Cuanto más me apresure y más trabajo y ayude a llenar esta propiedad o ayude a mantener llenas las unidades vacantes, más dinero voy a ganar. Tener esa alineación y esos 50 dólares, cien dólares, lo que sea, por contrato de arrendamiento firmado que obtienen como incentivo además de su salario base debe significar algo para ellos.
Tienen que tener hambre para eso. También encuentro que son típicamente encantadores. Son buenos cerradores, ¿verdad? No puede permitir que un inquilino diga: "Oh, volveré en una semana", o lo que sea. Un buen agente de arrendamiento tiene que decir: “Oye, escucha, tengo otras tres presentaciones esta tarde. ¿No crees que quieres convertirlo en una aplicación de alquiler? ¿No es genial esta unidad?” Y, por último, tienen que pensar que lo que estás proporcionando es lo mejor desde el pan de molde, ¿verdad? Les tiene que gustar eso, "Teníamos una piscina aquí en esta propiedad". O, “Hay una tienda de comestibles al final de la calle incluso. No tiene que ser una propiedad con piscina. Incluso si le muestran a su familia principal, solo enumeran las comodidades, conocen el área. "¿Están construyendo un nuevo centro comercial en la calle, o te diste cuenta de que la estación de servicio está agregando un Quicky Mart o un lavado de autos o lo que sea?"
Llegaron a conocer el área y le dijeron al posible inquilino: “Esta es una buena área a la que me mudaré. Y esta es una buena unidad a la que me estoy mudando”. También deben conocer las comodidades en el lugar. Deben ser expertos en la propiedad y hacer que todo lo que digan sea lo más emocionante que haya existido. Así que creo que esos son excelentes atributos para los agentes de arrendamiento y también son buenos para el seguimiento, buenos para el cierre porque no todos van a hacer un seguimiento de un... Van a firmar un contrato de arrendamiento en ese momento, por lo que tienen que hacer un seguimiento y alcanzar salidas y todo. Y una cosa más, en el mundo moderno, acabo de describir a un gran agente de arrendamiento, pero un agente de arrendamiento de siguiente nivel estelar es alguien que es bueno en las redes sociales y puede hacer publicaciones en Instagram para su propiedad, que puede hacer publicaciones en Facebook para su propiedad, que pueden tomar posesión de su Google Pin Drop de los activos de redes sociales de su propiedad, ya que esos son los agentes de arrendamiento estelares del siguiente nivel.

Andrew:
Entonces, hablando de las redes sociales, estábamos haciendo una llamada semanal con uno de nuestros equipos de administración de propiedades y le pregunté: "¿De dónde provienen estos contratos de arrendamiento?" Ella dice: "Oh, este, este, este, estos dos vinieron de TikTok". “Whoa, whoa, whoa, whoa, whoa, ¿qué quieres decir con que estos arrendamientos vinieron de TikTok?”. "Oh, sí, hago todo esto..." Resulta que varias veces al día publica estos pequeños videos de TikTok y la propiedad tiene muchos seguidores y está recibiendo arrendamientos. Y yo digo: "Está bien, ¿puedes enseñarles a nuestros otros gerentes cómo hacer esto?" Y algunos de ellos dicen: “Está bien, genial. Aprenderé a hacer esto”. Tengo uno que dice: "No hago TikTok". Estoy como, “Está bien, está bien. No voy a obligarte a hacerlo”. Entonces, sí, las habilidades en las redes sociales, eso fue algo que todo nuestro equipo y negocio aprendieron porque esa gerente lo estaba haciendo, nuevamente, por su cuenta sin que yo siquiera dijera nada. Y yo digo: "Espera, espera, espera, ¿puedes arrendar TikTok?" “Claro que sí”.
A menudo soy la persona a la que alguien en mi esfera llamará con la pregunta de bienes raíces, sea lo que sea. Así que con frecuencia tengo viejos amigos o personas que realmente están tratando de averiguar a qué apartamento deberían mudarse. Soy un tipo de bienes raíces, así que me llaman, como si supiera responder.

David:
Oh, sí, ese de ahí.

Andrew:
[inaudible 00:40:21] un apartamento en mi vida. Pero noté que cuando están en ese punto de "¿Voy a ir con los susurros, los lagos o las alturas?" Crearán esta lista de todas las comodidades que tienen y luego compararán los alquileres. Hay un análisis profundo que la mayoría de los inquilinos realizarán cuando elijan dónde mudarse porque, idealmente, vivirán allí por un tiempo. No quieren empacar y mudarse constantemente. “Esto era 2000 al mes y está en este lugar, pero no tiene piscina y no permite mascotas. Este sí permite mascotas y cuesta solo 2,500 al mes, pero bla, bla, bla”.
Realmente ponen mucho esfuerzo en analizar esto y cuando estás en una posición como esa, que estás tan comprometido con el lugar al que vas a ir, creo absolutamente que un agente de arrendamiento que está haciendo un seguimiento, está vendiendo ellos sobre por qué serían más felices en las alturas que en los susurros o lo que sea, es absolutamente un cambio de juego. Eso es algo muy importante cuando estás tratando de tomar una decisión y no quieres equivocarte. Cuando tienes esa voz tranquilizadora que te hace pensar... La mayoría de las personas, por extraño que sea, entienden que Dios debe estar diciéndome que me mude a este porque esta persona llamó, siempre le damos ese crédito.

David:
Firmar. Que está destinado a ser.

Andrew:
Intervención divina. Hicieron un seguimiento justo cuando estaba tratando de resolver esto. Ahora, después de mostrarles el apartamento, probablemente se vayan a casa esa noche para hablar con su novio, novia, lo que sea, y decir: "¿A dónde quieres mudarte?" Hay una alta probabilidad de que eso sea lo que están haciendo cuando intervienes divinamente y llamas a las 8:30 para simplemente decir: “Oye, ¿tenías alguna pregunta? Realmente me gustaría tenerte aquí. Pensé que nos llevábamos muy bien”. “Oh, Dios mío, nos quieren. Somos bienvenidos." “Ni siquiera tenemos un perro. Vamos para allá. Solo esa pequeña cosa puede hacer una gran diferencia.

Matt:
Permítanme añadir a eso. Y la razón de esto es que la mayoría de la gente no hace un esfuerzo adicional. Y cuando lo haces, es sorprendente para la gente, ¿verdad? Es como si normalmente no te hicieran un seguimiento como, "Oye, ¿cómo estuvo eso?" Como, “Oye, te cambiaron el aceite aquí en esta tienda o lo que sea. ¿Cómo fue? ¿Eras feliz?" No recibo esa llamada telefónica. Y entonces, cuando lo haces, dirían: “Oye, en realidad les importa. Ese es un buen lugar. Oh, voy a ir allí para siempre. Y alquilamos ese apartamento porque esta persona tomó el teléfono y me llamó”. ¿Bien?

Andrew:
Matt, hiciste un muy buen comentario anteriormente que creo que destaca la diferencia entre la gestión de activos y la gestión de propiedades. Y cuando dijo que hablaba de alinear los intereses de los miembros de su equipo con el éxito de la propiedad. La mayoría de las empresas de administración de propiedades, si les pregunta: "¿Cuánto debemos pagarle a esta persona?" Son como, "Bueno, el mercado está entre 24 y $27 por hora, así que lo pondremos en 25". Y esa es la respuesta que normalmente obtendrá. Un buen administrador de activos dirá: "Está bien, genial, así es el mercado". Pero si mi propiedad tiene un ingreso operativo neto de cien mil dólares cada año, estoy alcanzando mis objetivos. Si llega a 120, lo aplastaré. Entonces, ¿qué pasa si lo configuro más allá de cierto objetivo, el administrador de la propiedad obtiene un cierto porcentaje de cada dólar por encima de eso? Bueno, adivina qué, ahora sus ingresos aumentan a medida que aumenta el tuyo.
Y lo hemos hecho con muchas de nuestras propiedades y ha funcionado de maravilla porque el administrador de la propiedad sabe: "Oye, si trabajo más duro en esto, no solo va a hacer que algunos inversionistas en todo el país o algún tipo en California más dinero, también me hará ganar más dinero”. Tenemos un administrador de propiedades que gana más que los regionales por encima de él porque lo ha dejado fuera del parque. Y estoy muy contento de pagarle literalmente el doble del mercado porque cuando miras cuánto nos está haciendo, es casi irrelevante porque lo está haciendo muy bien. Así que esa es una buena habilidad del administrador de activos para asegurarse... Incluso si es su administrador, encuentre alguna manera de alinear su éxito con el suyo para que siempre esté creciendo en la misma dirección.

David:
Entonces, cuando se trata de supervisores de mantenimiento, esta es otra pieza bastante importante porque un mantenimiento deficiente hará que las personas ya no quieran vivir allí. Creo que la mayoría de las personas en general se quedarán donde están hasta que suceda algo que interrumpa su paz. Así que el vecino de al lado es demasiado ruidoso. Su primer pensamiento probablemente sea: “Haga que la gerencia lo arregle. Si no se arregla, me mudo”. O algo está roto que no se arreglará. Todo el mundo tiene una tolerancia. Y luego, en cierto punto, llegan al punto en que dicen: "Tengo que irme para arreglar esto". Y las vacantes son muy costosas, tanto porque eres un agente de arrendamiento ahora tienes que pagarle a alguien para que vaya y lo rellene, además del período de tiempo que nadie está ocupando, está vacante. Y luego el turno, tienes que volver a pintar y rehacer todas estas cosas. Por lo tanto, los supervisores de mantenimiento pueden ayudarlo a reducir sus gastos. ¿Cuáles son las dos cosas que cada uno de ustedes piensa que destacaría en lo que respecta a los supervisores de mantenimiento? ¿Cuáles son las cosas más importantes que puedes recomendar?

Andrew:
Quiero decir, creo que vamos a operar sobre la base de la suposición de que quienquiera que estés hablando tiene habilidades básicas de mantenimiento. Conocen la diferencia entre un Phillips y un Flathead, que es lo más lejos que puedo llegar. Así que no tengo mejores analogías que esa. El número uno está ansioso por contribuir. Y lo que quiero decir con eso es que lo son, no es solo, “Está bien, tengo estas cinco órdenes de trabajo. Mientras termine esto hoy, estoy bien”. Bueno, tal vez están trabajando en la orden de trabajo número dos y ven que la puerta del siguiente residente se atasca. Ha absorbido la humedad y ya no entra. Entonces, cada vez que los ven salir, les dan un empujón en el hombro. "Oh, espera un segundo". Vienen, ajustan las bisagras, “Oh, mira”. Y arreglarlo para ellos en cinco minutos.
No necesita orden de trabajo. Y luego son personas que están ansiosas por ayudar al gerente dondequiera que surjan las cosas. Un ejemplo en el que puedo pensar es que tenemos un supervisor de mantenimiento que contratamos recientemente y él viene a nuestras llamadas con un bloc de notas y tiene una lista de cosas para repasar y luego toma notas sobre las cosas que hablamos para que pueda seguir levántate sobre ellos y haz que se encarguen. Y ni siquiera le pedimos que hiciera eso. Quiero decir que está ansioso por contribuir y ser parte de esto. Eso es enorme. Y luego otro, también diría, y están vinculados, es una persona de mantenimiento que entiende que es un esfuerzo de equipo.
Sí. Bueno. Tiene cinco órdenes de trabajo que hacer, pero puede tener un contratista en el lugar que está renovando la unidad que debe asegurarse de que los suministros estén allí y que el administrador, el administrador de la propiedad, esté allí para asegurarse de que recibió la orden de suministros. Porque normalmente el mantenimiento no ordena sus propios suministros. A veces ese no es el caso, pero a menudo es un esfuerzo de equipo con, “Está bien, necesitamos esto. El gerente se asegura”. Y simplemente estar dispuesto a intervenir y ayudar donde sea necesario. Y estar de guardia es, sinceramente, probablemente uno de los peores aspectos de ser una persona de mantenimiento en un complejo de apartamentos, porque te van a llamar a las 2:30 de la mañana en Navidad de que alguien tiró un osito de peluche por el inodoro y ahora está inundando la unidad.
No es que nadie vaya a disfrutar eso, pero alguien que pueda decir: "Está bien, esto es parte del servicio a esta comunidad y cosas como esta van a suceder". Y, con suerte, como buen administrador de activos, se lo compensará en el back-end. Hemos tenido situaciones como esa y le enviaremos a esa persona de mantenimiento como una tarjeta de regalo como, “Ve a cenar con tu esposa. Nuestra propiedad arruina su Nochevieja”.

David:
Está bien, entendemos. Lo lamento. Y gracias por contestar tu teléfono e ir y cuidarte. Eso es genial.

Andrew:
Sí.

Matt:
Para agregar, es divertido, parecía ser un tema común en todo el equipo de administración de la propiedad, por lo tanto, el administrador del sitio, el agente de arrendamiento, lo que sea, es un sentido de propiedad. Y la forma en que aparece un sentido de propiedad para el técnico de mantenimiento es cosas como: "Bueno, tenemos 20 órdenes de trabajo este mes, lo que significa que estos 20 inquilinos están esperando que yo haga algo por ellos ahora están esperando y eso no está bien. Así que necesito acelerar el ritmo. Necesito eliminar estas órdenes de trabajo”. Lo que sea. Un mal técnico de mantenimiento se encogerá de hombros y dirá: "Bueno, eso es todo-"

David:
Lo llego cuando lo llego.

Matt:
Sí, llego a eso cuando llego a eso. Y todos hemos visto técnicos de mantenimiento que tienen esa filosofía y también están los técnicos de mantenimiento apresurados que dicen: “Escucha, eso no es aceptable. Esta gente me necesita”. Entonces eso es un sentido de propiedad y ellos realmente toman... Presentarse a las llamadas del bloc de notas. Hemos tenido técnicos de mantenimiento que nos decían: "Escucha, estábamos dando vueltas a las unidades", lo que significa que cuando una unidad se vacia, el mantenimiento en el sitio eran los muchachos que estaban dando la vuelta a las unidades. Vinieron a nosotros y dijeron: “Oye, necesitamos un poco de ayuda. Y ese mundo en la unidad cambia porque aparecieron muchas agencias y nos pidieron ayuda porque sabían que no podían mantener el flujo de sus órdenes de trabajo y no iba a estar bien que el saldo de las órdenes de trabajo se saliera del control. whack porque sabían que eso era algo, que era como la propiedad.
Sabían que eran responsables de eso. Entonces dijeron: "¿Podemos traer un poco de ayuda a corto plazo para ayudarnos a pintar un poco, para ayudarnos a sacar la basura?" Lo que sea. Y dijimos: “Claro, absolutamente”. Porque sabíamos que les importaba. Por eso pidieron eso. Y no fue porque no querían hacer el trabajo. Es porque sus obligaciones iban a empezar a caerse del plato.

Andrew:
Sí. Y hay una última cosa que quiero abordar. Entonces, cualquiera que esté escuchando podría estar diciendo: “Es genial, muchachos, que ustedes tres tengan todos estos maravillosos pares de personas de mantenimiento. Solo intento que alguien se presente y haga algo a tiempo”. Ese es nuestro problema también en este momento. Quiero decir, Matt, David y yo estamos en la escala en la que tenemos a estos miembros del equipo en su lugar, pero el mantenimiento es probablemente el puesto más difícil de cubrir para nosotros en este momento. Y lamentablemente hemos contratado a personas que no cumplen con estas características de las que acabamos de hablar y hemos tenido que despedirlos. Entonces, si estás sentado y dices: “Bueno, eso es genial, todos estos personajes ideales. Sólo quiero algunos rasgos de carácter. Solo quiero que alguien aparezca”. Sí, nosotros también tenemos ese problema. No eres solo tú. Con suerte, si la Reserva Federal crea más desempleo, con suerte uno de los beneficios secundarios es que será más fácil encontrar buenas personas. Pero ese es un problema que también estamos teniendo. Así que si estás experimentando eso, no te sientas mal. Probablemente no seas tú.

David:
Todo el mundo está besando ranas. Hablamos de la persona ideal. Eso no significa que los obtenga en el primer intento o incluso en el décimo intento. A menudo es una habilidad real descubrir cómo puede encontrar a las personas adecuadas, razón por la cual las trata tan bien cuando las tiene porque quiere que traten su propiedad, y probablemente la tratarán de la misma manera que usted. tratar mucho tiempo. Bueno, gracias chicos. Esto ha sido fantástico. Y es sobre un tema del que realmente no hablamos muy a menudo porque solo ha sido comprar la mayor cantidad posible de bienes raíces, pedir prestado el dinero de otras personas, entrar allí rápido, suelto e imprudente, solo rocíe y aproveche y lo hará. golpea el objetivo un par de veces y ganarás mucho dinero. Y ese objetivo se está volviendo mucho más estricto y cada vez más difícil.

Andrew:
“Va a funcionar en el futuro”.

David:
Eso es exactamente correcto. Entonces, antes de que los saque de aquí, Matt, ¿dónde puede la gente encontrar más información sobre usted?

Matt:
Pueden saber de mí en el sitio web de nuestra empresa, derosagroup.com, DEROSA-group.com. O pueden seguirme en Instagram en themattfaircloth.

Andrew:
Matt también ha escrito un libro para BiggerPockets. ¿Qué era ese libro?

Matt:
A eso se le llamó Levantamiento de Capital Privado. Y eso es algo realmente emocionante. Y creo que las relaciones con los inversores y la forma en que recauda más dinero para sus negocios y la forma en que trata a los inversores que ya tiene en sus negocios será algo que se volverá aún más, siempre es importante, pero aún más importante en la economía cambiante. Entonces, todos deberían consultar Raising Private Capital en bigpockets.com/store.

David:
Está bien. Y Kush, ¿dónde puede la gente saber más sobre ti?

Andrew:
Simplemente busque el sitio web de Vantage Point Acquisitions en vpacq.com. También llame a un colega, solicíteme en BiggerPockets para que podamos conectarnos allí. Y si ha llegado hasta el final de este podcast y es alguien a quien le encanta la gestión de activos o dice: "Realmente quiero aprender eso", tres de nuestras últimas cuatro adiciones a nuestro equipo proviene de los oyentes de BiggerPockets. Hay algunas personas increíbles que escucharon este podcast y estamos buscando otro. Entonces, si desea venir a trabajar con nosotros en el lado de la gestión de activos del negocio, visite el sitio web. Habrá una pestaña allí y un enlace allí para aplicar. Y espero poder trabajar con usted.

David:
Sí. Y puedo cofirmar eso. Andrew es mi socio multifamiliar. Compramos propiedades juntos y la gente que ha venido a trabajar con nosotros ha sido fantástica. Y, de hecho, también han progresado mucho con sus propias carteras. Es una forma muy, muy buena de aprender cuando trabajas para alguien que te mantendrá en un nivel alto, te enseñará cosas para hacer las cosas de la manera correcta, te modelará la forma correcta de abordarlo. Y esos hábitos que se desarrollan son las cosas de las que hablamos antes con la actitud y la personalidad que estás aportando al trabajo importan mucho. Entonces, por favor, si le gustan las viviendas multifamiliares, considere comunicarse.
Muy bien chicos, los sacaré de aquí. Muchas gracias por tomarse el tiempo de su lago Tahoe [inaudible 00:53:07] para hablar sobre multifamiliares conmigo y nuestros oyentes. Y espero que esto ayude a mucha gente. Nos vemos la próxima vez.

Andrew:
Hasta entonces.

David:
Este es David Green para Matt "The Scorekeeper" Faircloth y Andrew "The Hamburgler" Kushman robando todas mis analogías y firmando.