Είναι αυτή η ΜΕΓΑΛΥΤΕΡΗ Πολυοικογενειακή Ευκαιρία τα τελευταία 10 χρόνια;

ματ:
Αυτή είναι η εκπομπή podcast Bigger Pockets με αριθμό 711.

Andrew:
Νιώθω ότι θα δούμε ευκαιρίες που δεν έχουμε δει εδώ και 10 χρόνια. Όταν κοιτάζω πίσω το 2012, το 2013 και το 2014, η μόνη μου λύπη είναι ότι δεν αγόρασα περισσότερα. Δεν είχα τη δυνατότητα. Η μαμά μου έγραψε την πρώτη μου επιταγή ως συνδικαλιστής και μετά χρειάστηκε πολύς χρόνος για να συμμετάσχουν όλοι οι άλλοι. Οπότε το εξετάζω τώρα καθώς έρχεται, πιθανότατα από τα μέσα του 2023 θα είναι η ώρα να λάβω μέρος σημείωσε συμφωνίες που διαφορετικά δεν ήταν εφικτές τα τελευταία πέντε, έξι, επτά χρόνια. Και για όσους ακούνε και οι οποίοι τα τελευταία τρία χρόνια ήταν απογοητευτικοί επειδή δεν μπορείτε να μπείτε στην αγορά επειδή δεν υπάρχουν προσφορές εκεί έξω, οι προσφορές έρχονται. Και τότε επίσης, για να μην είστε νοσηροί, αλλά θα έχετε πολύ λιγότερο ανταγωνισμό.

ματ:
Καλώς ήρθατε σε όλους στο podcast Bigger Pockets. Ονομάζομαι Matt Faircloth και είμαι ο συν-οικοδεσπότης του podcast Bigger Pockets. Και θέλω να φέρω έναν από τους καλύτερους μου, έναν από τους φίλους μου, τον παρουσιαστή του podcast Bigger Pockets σήμερα. Όχι πραγματικά ο οικοδεσπότης, αλλά εσύ κι εγώ κλέψαμε το μικρόφωνο, έτσι δεν ήταν ο Andrew; Κλέψαμε το μικρόφωνο και τώρα τρέχουμε το podcast Bigger Pockets. Ποιος ξέρει τι θα βγει από το στόμα μας σήμερα, σωστά;

Andrew:
Ναι. Ο Ντέιβιντ πήγε στο Μεξικό και άφησε τη σύνδεσή του ζωντανά και εσύ κι εγώ θα πηδήξουμε και θα δούμε τι μπορούμε να κάνουμε.

ματ:
Ω, τι μπορεί να πάει στραβά; Ειναι υπεροχο. Αλλά γρήγορα Andrew, πες μου πώς είσαι σήμερα.

Andrew:
Ειμαι καλος. Παραμένω θετικός και το τεστ αρνητικό.

ματ:
Μπορώ να το κλέψω;

Andrew:
Ναι, δώσε μου εύσημα την πρώτη φορά και τον υπόλοιπο χρόνο είναι δικός σου.

ματ:
Εντάξει τέλεια. Αν πρόκειται να κλέψουμε το μικρόφωνο, μου υπόσχεστε ότι θα έχετε πολλές απίθανες αναλογίες του Andrew Kushman και δροσερά χιούμορ και αναλογίες του David Greene που μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε σε όλη την εκπομπή;

Andrew:
Ναι, θα βάλω τα δυνατά μου. Είμαι λίγο νευρικός που συμπληρώνω το πράσινο και ξέχασα να φορέσω το φανελάκι μου, οπότε θα τον διοχετεύσω όσο καλύτερα μπορώ.

ματ:
Δεν μπορώ να γεμίσω αυτά τα παπούτσια, αλλά είμαι στην ευχάριστη θέση να του κρατήσω το μικρόφωνό του για ένα δευτερόλεπτο εδώ.

Andrew:
Ακούγεται καλό σχέδιο.

ματ:
Andrew, πριν ξεκινήσουμε, υπάρχει ένα φοβερό πράγμα που συμβαίνει στην αρχή κάθε podcast του Bigger Pockets. Εσύ κι εγώ το ξέρουμε γιατί πιθανότατα έχεις ακούσει 710 επεισόδια, εσύ και εγώ και οι δύο. Ας προχωρήσουμε λοιπόν με τη γρήγορη συμβουλή.

Andrew:
Γρήγορη συμβουλή. Πραγματικά θα σε αδικήσω και θα σου δώσω δύο, σωστά; Εφόσον δεν φοράω το φανελάκι μου, θα πρέπει να το επανορθώσω.

ματ:
Γεια σου, είναι το μικρόφωνό μας σήμερα. Δώσ 'το.

Andrew:
Πρώτα απ 'όλα, θα αναφερθούμε σε ένα άρθρο που έγραψε ο Paul Moore για το Bigger Pockets στο blog. Εάν ακούτε και δεν έχετε διαβάσει αυτό το άρθρο, επιστρέψτε στις 15 Νοεμβρίου και διαβάστε το. Θα δώσει πολύ περισσότερο υπόβαθρο για το τι μιλάμε και στη συνέχεια πολλά άλλα σημαντικά πράγματα για τη σημερινή αγορά. Δεύτερον, μερικά από τα πράγματα για τα οποία θα μιλήσουμε μπορεί να ακούγονται κάπως ζοφερά, αλλά στην πραγματικότητα δεν είναι έτσι. Αυτό είναι το πιο μακριά από την αλήθεια. Θα μιλήσουμε για τους κινδύνους και το πώς οι αγορές αλλάζουν και οι τιμές μας πέφτουν; Αυτά είναι όλα τα πράγματα που θα πρέπει να είναι συναρπαστικά για εσάς αν ξεκινάτε το 2023 ή θέλετε να αυξήσετε την επιχείρησή σας. Τώρα λοιπόν είναι η ώρα να είσαι άπληστος όταν οι άλλοι φοβούνται. Μην αφήσετε λοιπόν αυτό για το οποίο μιλάμε να σας τρομάξει. Χρησιμοποιήστε το για να ενθουσιαστείτε με την κατάδυση σε όλους τους πόρους που διαθέτει η Bigger Pockets, ώστε να μπορείτε να μάθετε, να κλιμακώνετε και να αναπτύσσετε την επιχείρησή σας.

ματ:
Διπλασιάστε την άκρη. Εκεί είναι. Ευχαριστώ πολύ Andrew. Εκτιμώ αυτόν τον άνθρωπο. Ας μπούμε στην αγορά φίλε. Ας μιλήσουμε για την τρέχουσα κατάσταση της αγοράς. Τι νομίζεις, θέλεις να πας;

Andrew:
Ναι, ας το κάνουμε. Υπάρχουν πολλά να μιλήσουμε.

ματ:
Είμαι μέσα, σε ακολουθώ.

Andrew:
Εντάξει, Ματ, καλωσόρισες το 2023. Βρισκόμαστε σε μια αγορά που αλλάζει ταχέως. Είναι αστείο, ο Paul Moore δημοσίευσε ένα υπέροχο άρθρο τον Νοέμβριο, αναφέροντας ορισμένα πράγματα που βλέπουμε τώρα. Ποιες είναι οι σκέψεις σας για το τι συμβαίνει εκεί έξω;

ματ:
Δεν είχα την ευκαιρία να διαβάσω το άρθρο ακόμα και εσύ και εγώ είμαστε φίλοι με τον Paul Moore και έχω ακούσει πολλά υπέροχα πράγματα για το άρθρο. Έχω δει πραγματικά κάποιους να το αναφέρουν. Και ναι, τα πράγματα αλλάζουν, φαίνεται και καθημερινά. Τι αποκομίσατε λοιπόν από το άρθρο; Πες μου για αυτό.

Andrew:
Υπάρχουν πολλά εκεί μέσα. Θα μπορούσαμε να αφιερώσουμε μια ολόκληρη ώρα σε αυτό, αλλά θα έλεγα ότι το πιο σημαντικό αν το συμπυκνώσω σε μία πρόταση είναι ότι τα επιτόκια είναι υψηλότερα από τα ανώτατα επιτόκια. Και για όσους ακούνε, είναι εντάξει, και τι; Αυτό είναι ένα μεγάλο πρόβλημα, και αυτό είναι ένα τεράστιο πρόβλημα. Δεν το έχουμε δει αυτό τα τελευταία 10 χρόνια και ίσως και για πολλές δεκαετίες. Ο λόγος που είναι πρόβλημα είναι ότι δημιουργεί αρνητική μόχλευση. Αυτό σημαίνει λοιπόν ότι εάν αγοράζετε, ας πούμε, ένα ακίνητο 10 μονάδων ενός εκατομμυρίου δολαρίων και παράγει καθαρό λειτουργικό εισόδημα 50,000 $ ετησίως, αυτό είναι ένα ανώτατο επιτόκιο 5%, μια απόδοση 5% και δανείζεστε χρήματα στα 6 % για να το κάνετε αυτό, χάνετε χρήματα με τον δανεισμό για να αποκτήσετε αυτό το περιουσιακό στοιχείο.
Ας υποθέσουμε λοιπόν ότι τα αγοράσατε όλα μετρητά και ότι λαμβάνετε απόδοση 5% και, στη συνέχεια, ας προσποιηθούμε, για να το κάνουμε απλό, λαμβάνετε 100% χρηματοδότηση αντί για 6%. Η ετήσια εξυπηρέτηση του χρέους σας είναι 60,000, αλλά η απόδοσή σας είναι 50,000. Έχετε μια ενσωματωμένη λειτουργική ζημία μόνο για το χρέος σας 10,000 $ ετησίως. Αυτό είναι πρόβλημα. Εάν τα επιτόκια είναι υψηλότερα από τα επιτόκια ανώτατου ορίου, βλάπτει πολύ την αγορά. Και μόνο για τους ακροατές που είναι σαν, ουα, υπομονή, σιγά Andrew. Ανώτατα ποσοστά NOI, πετάτε αυτούς τους όρους. Το ανώτατο επιτόκιο σημαίνει ποσοστό κεφαλαιοποίησης. Είναι βασικά η μη μόχλευση απόδοση σε ένα ακίνητο. Ανέφερα λοιπόν να το αγοράσω όλο τοις μετρητοίς. Ένα ανώτατο επιτόκιο είναι ότι αγοράζετε ακίνητο ενός εκατομμυρίου δολαρίων, παράγει καθαρό λειτουργικό εισόδημα 50,000 $. 50,000 διαιρούμενο με ένα εκατομμύριο είναι 5%, το ανώτατο ποσοστό είναι 5%. Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα είναι βασικά ακριβώς αυτό που ακούγεται. Είναι τα ακαθάριστα έσοδά σας μείον τα λειτουργικά σας έξοδα. Και τότε αυτό είναι ό,τι απομένει για να πληρωθεί το χρέος. Και έτσι όταν αυτό το NOI είναι μικρότερο από το χρέος, αυτό δημιουργεί τεράστιο πρόβλημα.
Πώς επιλύεται λοιπόν αυτό; Υπάρχουν μια χούφτα πράγματα που μπορούν να το λύσουν. Το νούμερο ένα, τα επιτόκια θα πρέπει να υποχωρήσουν ξανά. Κορυφώθηκαν πριν από μερικούς μήνες στα τέσσερα και ένα τέταρτο και στη συνέχεια έπεσαν 80 μονάδες βάσης. Ποιος ξέρει πού θα πάνε τώρα; Άφησα την κρυστάλλινη σφαίρα στην τσέπη μου και πέρασε από το πλύσιμο, οπότε έχει μόνιμα ομίχλη. Δεν πρόκειται να προσποιηθώ ότι μπορώ να προβλέψω πού θα πάνε τα επιτόκια. Έτσι τα επιτόκια θα μπορούσαν να πάνε πίσω. Το NOI θα μπορούσε να ανέβει. Εάν μπορείτε να αυξήσετε το ενοίκιο και να αυξήσετε αυτό το NOI, τότε μπορείτε να ξεπεράσετε σε κάποιο βαθμό το γεγονός ότι το κόστος του χρέους είναι υψηλότερο ή οι τιμές θα μπορούσαν να μειωθούν. Η προσωπική μου σκέψη, Ματ, είναι ότι θα είναι ένας συνδυασμός και των τριών αυτών πραγμάτων, αλλά θα ήθελα να σας το πετάξω και να δω πού πιστεύετε ότι πάμε εδώ το 2023.

ματ:
Έβαλα και την κρυστάλλινη μπάλα μου στο μαγαζί και δεν μπορώ να τη βγάλω. Δεν θα μου το δώσουν πίσω. Λοιπόν, τι θα έχει το μέλλον, δεν ξέρω, αλλά θα σας πω τι μπορούμε να ελέγξουμε οι επενδυτές όπως εσείς και εγώ. Μπορούμε να ελέγξουμε ένα OI. Μπορούμε να ελέγξουμε την αύξηση των εσόδων από ακίνητα. Αυτός είναι ένας παράγοντας που είναι υπέρ μας. Εντάξει, αυτό που ξέρω ότι θα συμβεί, δεν ξέρω, αλλά αυτό που σκέφτομαι είναι μάλλον κάτι διαφορετικό. Αυτό που πιστεύω ότι θα συμβεί είναι κάτι σαν… Τα ποσοστά έχουν αυξηθεί δραστικά, πολύ περισσότερο από ό,τι πίστευαν πολλοί. Θα ανέβουν ξανά με αυτόν τον ρυθμό επιτάχυνσης; Δεν νομίζω. Νομίζω ότι ίσως φτάνουμε προς την κορυφή της οροφής. Δεν νομίζω ότι θα ξανακατέβουν. Και έτσι νομίζω ότι εάν τα επιτόκια παραμείνουν υψηλά όπως αυτός ο Andrew, θα αναγκάσει τα ανώτατα επιτόκια να αυξηθούν λίγο.
Και έτσι τα ανώτατα επιτόκια θα ανέβουν, τα επιτόκια μπορεί να μειωθούν λίγο, αλλά θα συνεχίσουν να είναι στο εύρος πέντε, έξι, επτά, κάπου εκεί για να δανειστούν χρήματα νομίζω για το άμεσο μέλλον. Απλώς νομίζω ότι είναι αυτό. Αυτό λοιπόν προβλέπω ότι θα συμβεί. Και νομίζω ότι και στις δύο πλευρές, οι αγοραστές και οι πωλητές και οι επενδυτές, επειδή εσείς και εγώ δουλεύουμε πολύ με επενδυτές, επενδυτές περιορισμένων εταίρων, και οι τρεις θα πρέπει να γίνουν πιο ρεαλιστές και όλοι θα πρέπει να πάρουν μια βαθιά ανάσα και να εγκατασταθούν και να συνειδητοποιήσουν ότι αυτό δεν είναι πλέον ένας πωλητής βάζει μια πινακίδα προς πώληση στο μπροστινό μέρος του ακινήτου τους και λαμβάνουν 10 προσφορές.
Αυτό είναι πιθανό να μην είναι το μέλλον αυτού που βαδίζουμε. Νομίζω ότι οι πωλητές θα πρέπει να γίνουν ρεαλιστές, οι αγοραστές θα αποκτήσουν λίγη περισσότερη δύναμη στη φωνή τους σε ό,τι μπορούν να παραγγείλουν από έναν πωλητή και, τρίτον, ο Andrew, νομίζω ότι οι επενδυτές θα μάθουν να έχουν περισσότερη υπομονή. Μπορώ να σας πω ότι το σενάριο που δώσατε για τα ανώτατα επιτόκια και τα επιτόκια ισχύει. Αλλά η αλήθεια του θέματος είναι ότι οι άνθρωποι πιθανότατα δεν αγοράζουν ένα ακίνητο είτε δωρεάν και καθαρό είτε 100% χρηματοδοτούμενο. Αυτό που κάνουν είναι να το αγοράζουν με κάποιο είδος επιταγής μετοχικού κεφαλαίου που αφήνεται εκεί μέσα. Και αν τα επιτόκια ανώτατου ορίου είναι χαμηλότερα από τα επιτόκια, όπως είπατε, δεν υπάρχουν χρήματα στο ακίνητο και το πιο σημαντικό, δεν υπάρχουν χρήματα για να πάνε στην πλευρά των ιδίων κεφαλαίων, είτε πρόκειται για επενδυτές LP είτε για άτομα που γράφουν μια επιταγή από την τσέπη τους να πάει στο ακίνητο.
Έτσι, το ακίνητο είτε δεν πρόκειται να έχει πολύ ταμειακές ροές, μιλώντας σαν χαμηλά μονοψήφια ποσοστά απόδοσης είτε για τους επενδυτές είτε για τον ιδιοκτήτη απευθείας. Και αυτό σημαίνει ότι το μετοχικό κεφάλαιο θα χρειαστεί να είναι λίγο πιο υπομονετικό εάν αγοράζετε ένα ακίνητο μεγάλης προστιθέμενης αξίας που πρόκειται να εξαργυρώσει για λίγο στην αρχή και στη συνέχεια να κερδίσει περισσότερα χρήματα μακροπρόθεσμα. Πιστεύω ότι ο κόσμος της παραγωγής ενός εγγυημένου ποσοστού απόδοσης 7 έως 7% για τους επενδυτές ακριβώς κάτω από την πύλη όταν αγοράζετε ένα ακίνητο μπορεί να εξαφανιστεί εντελώς ή να αλλάξει δραστικά. Διότι αν πρόκειται να αγοράσετε ένα ακίνητο σήμερα, πιθανότατα δεν πρόκειται να δημιουργήσει καθόλου ταμειακές ροές, αν και λίγο, αλλά σίγουρα δεν είναι αρκετό για να πληρώσετε μια προνομιακή απόδοση έξι ή XNUMX%.

Andrew:
Ναι, έχεις απόλυτο δίκιο. Όλες αυτές οι αλλαγές και οι αλλαγές επηρεάζουν διαφορετικούς συμμετέχοντες στην αγορά με διαφορετικούς τρόπους. Έτσι, όπως οι πωλητές με τους οποίους μίλησα, ή εννοώ, ο Matt, εσύ και εγώ είμαστε και οι δύο σε διαφορετικούς εγκέφαλους πολλών οικογενειών και είτε γνωρίζουμε είτε έχουμε ακούσει ιστορίες πωλητών που δυσκολεύονται να κάνουν τις πληρωμές στεγαστικών δανείων επειδή είχαν ρυθμιζόμενο επιτόκιο δάνειο που έχει πάει από τρεισήμισι σε επτάμισι. Και ναι, κάποιοι έχουν καπάκια, δηλαδή φτάνει σε ένα συγκεκριμένο επίπεδο και δεν ανεβαίνει πια. Αλλά πολλοί άλλοι δεν το κάνουν, και έχουν παρακολουθήσει τις πληρωμές των στεγαστικών δανείων τους να διπλασιάζονται ή ακόμα και δυόμισι μερικές φορές τριπλασιάζονται τους τελευταίους έξι μήνες, και αυτό δημιουργεί οικονομικό άγχος στους πωλητές. Επίσης, από την άλλη πλευρά, οι πωλητές που δεν αντιμετωπίζουν πρόβλημα να πληρώσουν το στεγαστικό δάνειο ή έχουν χρέος σταθερού επιτοκίου, επιβραδύνει τον όγκο του όγκου επειδή απλώς κάθονται πίσω, καλά, δεν πρόκειται να πουλήσω σε αυτήν την αγορά. Θέλω να πάρω την τιμή που πήρα τον Ιανουάριο του 2022 και κανείς δεν μου το προσφέρει, οπότε δεν πρόκειται να πουλήσω το ακίνητό μου.
Είναι κάτι σαν το παιδί στην παιδική χαρά που είναι σαν, αυτό είναι, παίρνω τα παιχνίδια μου και φεύγω. Είναι εκτός παιχνιδιού. Θα κάτσουν εκεί και θα περιμένουν και δεν έχουν κίνητρο να πουλήσουν γιατί οι λειτουργίες είναι ακόμα πολύ καλές. Αυτό είναι ένα άλλο είδος περίεργης πτυχής αυτής της αγοράς είναι ότι η στενοχώρια εκεί έξω είναι οικονομική, δεν είναι λειτουργίες. Τώρα ορισμένοι επιλεγμένοι υποτομείς σε ορισμένες αγορές θα μπορούσαν να δουν λειτουργική δυσφορία στο μέλλον, ειδικά εάν βρεθούμε σε πραγματική ύφεση με πραγματικές απώλειες θέσεων εργασίας. Αλλά στις αρχές του 2023, η δυσφορία προκαλείται από τις χρηματοπιστωτικές αγορές και όχι από τις λειτουργίες. Και ως επενδυτής που αξιολογεί πιθανές εξαγορές, αυτό είναι ένα βασικό στοιχείο που πρέπει να εξετάσετε.
Γιατί είναι ταλαιπωρημένο το ακίνητο; Είναι επειδή η αγορά εδώ είναι τρομερή ή επειδή ο ιδιοκτήτης έκανε λάθος, έβαλε το λάθος είδος χρέους και τώρα πρέπει να ξεφύγει από αυτό και είναι μια ευκαιρία για εσάς ως νέος επενδυτής να ξεκινήσετε με την παραλαβή ενός δολοφονικού ακινήτου σε μια δολοφονική τοποθεσία που διαφορετικά δεν θα διαπραγματευόταν αν δεν είχαν αλλάξει οι αγορές χρέους; Έτσι, αν δεν μπορείτε να καταλάβετε, αυτό το πράγμα με ενθουσιάζει γιατί νιώθω ότι θα δούμε ευκαιρίες που δεν έχουμε δει εδώ και 10 χρόνια. Όταν κοιτάζω πίσω το 2012, το 2013 και το 2014, η μόνη μου λύπη είναι ότι δεν αγόρασα περισσότερα. Δεν είχα τη δυνατότητα. Η μαμά μου έγραψε την πρώτη μου επιταγή ως συνδικαλιστής και μετά χρειάστηκε πολύς χρόνος για να συμμετάσχουν όλοι οι άλλοι. Οπότε το εξετάζω τώρα καθώς έρχεται, πιθανότατα από τα μέσα του 2023 θα είναι η ώρα να λάβω μέρος σημείωσε συμφωνίες που διαφορετικά δεν ήταν εφικτές τα τελευταία πέντε, έξι, επτά χρόνια.
Και για όσους ακούνε και οι οποίοι τα τελευταία τρία χρόνια ήταν απογοητευτικοί επειδή δεν μπορείτε να μπείτε στην αγορά επειδή δεν υπάρχουν προσφορές εκεί έξω, οι προσφορές έρχονται. Και τότε επίσης, για να μην είστε νοσηροί, αλλά θα έχετε πολύ λιγότερο ανταγωνισμό. Γνωρίζω ήδη χορηγούς που κλείνουν το μαγαζί τους επειδή οι συμφωνίες τους έχουν καταρρεύσει και τα ίδια κεφάλαια έχουν φύγει και έχουν φύγει από την επιχείρηση. Η ομορφιά του να ξεκινάς τώρα είναι ότι δεν έχεις αυτές τις αποσκευές. Μπορείτε να έρθετε σε ένα νέο πάτο, στο χαμηλό σημείο του κύκλου, να εκμεταλλευτείτε αυτές τις ευκαιρίες, να μην έχετε 27 άτομα να υποβάλουν προσφορές εναντίον σας και να χτίσετε τα θεμέλια μιας μεγάλης επιχείρησης. Ο πλούτος φτιάχνεται στις πτώσεις. Σε πέντε έως επτά χρόνια από τώρα, όποιος συσσωρεύει ακίνητα τα επόμενα δύο ή τρία χρόνια πιθανότατα θα κάθεται όμορφα.

ματ:
Το λατρεύω. Είναι μια υπέροχη στιγμή για να ξεκινήσετε. Είναι μια εξαιρετική στιγμή να είσαι νέος επενδυτής σε αυτήν την αγορά και είναι επίσης μια εξαιρετική στιγμή για να καθιερωθείς, αν λάβατε τις σωστές αποφάσεις όταν έρθετε σε αυτό το μέρος.

Andrew:
Ανυπομονώ λοιπόν, Ματ, είμαι περίεργος να δω τι θα δεις φέτος. Για μένα, νομίζω ότι οι ομοσπονδιακοί, θα σταματήσουν τουλάχιστον, σωστά; Και νομίζω ότι και μόνο αυτό θα ανοίξει λίγο την αγορά γιατί αυτή τη στιγμή που η Fed αυξάνει τα επιτόκια κατά 75 μονάδες βάσης κάθε δεύτερο μήνα, κανείς δεν ξέρει πώς να αναθέσει. Ποιο θα είναι το καπάκι εξόδου μου; Ποιο θα είναι το επιτόκιο μου; Έτσι τουλάχιστον όταν κάνει παύση, όλοι μπορούν να πάρουν μια ανάσα και να πουν, εντάξει, ποιοι είναι οι κανόνες τώρα; Πώς μπορώ να αναλάβω; Νομίζω ότι αυτό θα χαλαρώσει την αγορά. Δύο, έχουμε ήδη μιλήσει. Θα υπάρξουν πωλητές με κίνητρα, άνθρωποι που δεν μπορούν να κάνουν τις πληρωμές των στεγαστικών δανείων τους, δυστυχώς. Έτσι, αυτό θα φέρει στο τραπέζι κάποιες προσφορές. Και παρεμπιπτόντως, αυτές οι συμφωνίες δεν πρόκειται να πάνε στον πλειοδότη, αλλά στον αγοραστή ή στον επενδυτή που μπορεί να προσφέρει τη μεγαλύτερη εγγύηση ρούχων.
Έτσι και πάλι, αυτό είναι κάτι άλλο που αναζητούμε είναι να μην πληρώνουμε το υψηλότερο τίμημα, αλλά να είμαστε ο πιο έξυπνος αγοραστής, που θα φέρει τις προσφορές στο μέλλον. Και αυτό είναι ένα άλλο πράγμα που είναι πολύ δύσκολο τον τελευταίο καιρό. Μιλήσαμε λοιπόν ότι ο ανταγωνισμός θα μειωθεί, θα υπάρξουν πωλητές με περισσότερα κίνητρα επειδή οι άνθρωποι δεν μπορούν να κάνουν τις πληρωμές. Δυστυχώς το βλέπουμε ήδη. Και τότε η εικασία μου θα είναι ότι πιθανότατα θα δούμε μείωση τιμών οπουδήποτε από 15 έως 30% από την κορυφή, και θα αποκαλούσα την κορυφή ίσως τον Ιανουάριο του 2022.
Θα σας δώσω λοιπόν ένα τέλειο παράδειγμα. Κάναμε μια προσφορά σε ένα ακίνητο αυτήν την εβδομάδα που όταν ξεκινήσαμε να μιλάμε για πρώτη φορά με τον πωλητή στις αρχές του 2022, ήθελε 220 η μονάδα και στις αρχές του 2023, τώρα μιλάμε για 165 η μονάδα. Το ακίνητο εξακολουθεί να λειτουργεί πολύ καλά και βρίσκεται σε εξαιρετική αγορά. Ωστόσο, οι προσδοκίες για τις τιμές έχουν πέσει και θα μπορούσαν να μειωθούν λίγο περισσότερο; Ναι θα μπορούσαν. Μπορεί κάποιος από εμάς να χρονίσει τέλεια τον πάτο; Όχι δεν μπορούμε. Οπότε το κλειδί είναι να πάμε να αγοράσουμε ακίνητα που βρίσκονται σε εξαιρετικές τοποθεσίες και καλά ταμειακές ροές, ώστε σε πέντε έως επτά χρόνια από τώρα να μοιάζουμε με βρωμερά ιδιοφυΐες. Αυτή είναι λοιπόν η σκέψη μου και το σχέδιό μου για το 2023. Ματ, διαφωνείς ή τι θα προσέθετε σε αυτό;

ματ:
Λοιπόν, δεν είμαι σίγουρος αν θέλω να μοιάζω με μια βρωμούσα ιδιοφυΐα. Θέλω να πω, απλά δεν είναι...

Andrew:
Ίσως μια τακτική ιδιοφυΐα.

ματ:
Ναι, απλά ένα κανονικό. Μπορώ να είμαι μια ιδιοφυΐα με καλή μυρωδιά; Μπορείς να είσαι η βρωμούσα ιδιοφυΐα. Είναι εντάξει? Το δικό σου [δεν ακούγεται 00:16:02].

Andrew:
Εντάξει, εντάξει.

ματ:
Ναι. Εντάξει καλά. Συμφωνώ λοιπόν. Δεν ξέρω αν συμφωνώ με το 30% και αυτό συμβαίνει μόνο επειδή πιστεύω ότι πολλά ακίνητα εκεί έξω που είναι κληρονομιά που ήταν εκεί έξω για πάντα, πολλές πολυοικογένειες κρατήθηκαν για γενιές από ανθρώπους. Επομένως, πιστεύω ότι όσοι αγόρασαν ακίνητα τα τελευταία τρία έως πέντε χρόνια θα είναι σε θέση να χρειαστεί να πουλήσουν λόγω χρέους που αποφοιτά ή χρέους που έχει αυξηθεί ή επειδή απλά δεν μπορούν να αναχρηματοδοτήσουν πια ή οτιδήποτε άλλο είναι. Αλλά δεν νομίζω ότι θα είναι αίμα στους δρόμους όπως ήταν το 2007, το 2008. Δεν συσχετίζω τα δύο πράγματα. Νομίζω ότι αυτό που θα έχετε είναι ότι οι πωλητές θα πρέπει να γίνουν πιο ρεαλιστές με τους αριθμούς τους.
Και νομίζω ότι για το μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, Andrew, ήταν αυτή η αγορά πωλητών. Αυτό είναι. Και όταν πας να αγοράσεις ένα ακίνητο για πολλές οικογένειες, είναι σαν να πας στον χορό. Πρέπει να φορέσεις το καλύτερο σου κοστούμι, πρέπει να φτιάξεις τα μαλλιά σου και τα πάντα. Πρέπει να κουνάτε τα χέρια σας στον αέρα για να τραβήξετε την προσοχή και όλα παρόμοια, και είστε εσείς και 17 από τους καλύτερους φίλους σας που υποβάλετε προσφορά σε μια πολυκατοικία. Μερικοί αγοραστές μπορεί να σκοτωθούν λίγο και να φύγουν, αλλά νομίζω ότι η συνομιλία αγοραστή μεταξύ αγοραστή και πωλητή θα γίνει περισσότερο δούναι και παίρνω. Αυτή τη στιγμή κοιτάμε ένα ακίνητο. Είτε το πιστεύετε είτε όχι, στην πραγματικότητα ψάχνουμε να αγοράσουμε ένα ακίνητο για πολλές οικογένειες αυτή τη στιγμή, Andrew. Εξετάζουμε μια συμφωνία και για πρώτη φορά που την έχω δει τα τελευταία πέντε χρόνια ούτως ή άλλως, δεν υπάρχει καμία έννοια που να λέγεται χρήματα, δύσκολη μέρα. Θα εξηγήσω τι είναι αυτό.

Andrew:
Ω, όμορφο πράγμα που φεύγει.

ματ:
Είναι, φεύγει και αυτό δεν θα έπρεπε ποτέ να ήταν κάτι. Και πάλι, είχατε πει πριν, παίρνετε δύο πράγματα στην ακίνητη περιουσία όταν κάνετε μια προσφορά, παίρνετε τιμή ή έχετε όρους. Η πρώτη μέρα είναι ένας όρος που διαπραγματεύεται για την αγορά ακινήτων. Αυτό σημαίνει ότι εάν αγοράζω ένα ακίνητο και πρόκειται για πολυκατοικία ενός εκατομμυρίου δολαρίων 10 μονάδων ή κάτι παρόμοιο, μπορεί να ξαπλώσω, ας πούμε ότι τα 50 χιλιάδες είναι η σοβαρή μου κατάθεση χρημάτων και θα πάνε να πάρουν μια υποθήκη πέρα ​​από αυτό ή οτιδήποτε άλλο. Επομένως, θα πρέπει να φέρω περισσότερα στο κλείσιμο, αλλά αυτή η έμπρακτη κατάθεση χρημάτων είναι κάτι που συνδυάζεται με ένα συμβόλαιο που δείχνει ότι είμαι σοβαρός και εδώ είναι τα χρήματά μου και αν κάνω κάτι λάθος που είναι εκτός αυτού του συμβολαίου, ο πωλητής μπορεί να έχει το δικαίωμα υπό ορισμένους όρους να διεκδικήσει αυτά τα χρήματα. Πιθανότατα μέσω δικαστικής αγωγής, αλλά μπορεί να έχουν το δικαίωμα να διεκδικήσουν αυτά τα χρήματα.
Και αυτό συμβαίνει σε μικρές συναλλαγές ακινήτων και αγοράζοντας ένα τρία υπνοδωμάτια, δύο μπάνια, μπορεί να γράψετε μια επιταγή για $5,000 ως την ειλικρινή σας κατάθεση χρημάτων ή κάτι τέτοιο. Τα μεγαλύτερα ακίνητα πολλαπλών οικογενειών έχουν μεγαλύτερους αριθμούς που πηγαίνουν για σοβαρή κατάθεση χρημάτων. Αυτό που σημαίνει μια δύσκολη μέρα με χρήματα είναι ότι ένα ορισμένο ποσοστό αυτών των χρημάτων, και μερικές φορές σε πιο επιθετικές αγορές, δεν επιστρέφεται την ημέρα που υπογράφετε το συμβόλαιο. Εδώ είναι το πρόβλημα με αυτό, Andrew. Δεν ξέρεις σε τι μπλέκεις. Και γι' αυτό υπάρχει μια έννοια που ονομάζεται δέουσα επιμέλεια. Όπως ο Andrew's έχει μια πολυκατοικία 10 μονάδων ή μια μονάδα 30 ή μια μονάδα 300 προς πώληση, ο αγοραστής πρέπει να έχει χρόνο να βρει το μυαλό του για να βεβαιωθεί ότι αυτό που αγοράζω είναι αυτό που μου είπε αυτός ο πωλητής. Δηλαδή ο πωλητής λέει, ναι, οι στέγες μου είναι σε καλή κατάσταση, όλες οι γραμμές αποχέτευσης είναι σε καλή κατάσταση, όλοι οι ενοικιαστές μου πληρώνουν το ενοίκιο τους και υπάρχει μόνο τόση κενή θέση ή οτιδήποτε άλλο.
Όλοι οι παράγοντες που αναφέρει ο πωλητής, ο αγοραστής θα πρέπει να έχει ένα χρονικό διάστημα για να πάει και να επικυρώσει αυτά τα πράγματα. Ονομάζεται δέουσα επιμέλεια και ο αγοραστής θα πρέπει να έχει το δικαίωμα επιβεβαίωσης. Αυτό που σημαίνει μια δύσκολη μέρα με χρήματα είναι ότι, ας πούμε ότι είναι μια κατάθεση 50,000 $, 10 χιλιάδες από αυτά ή περισσότερα είναι, ω, ανακαλύψατε ότι οι γραμμές αποχέτευσης μου είχαν τσακιστεί ή ότι η στέγη μου είχε διαρροές ή ότι οι κενές θέσεις μου ήταν υψηλότερες από ό,τι είπα. Λυπάμαι λοιπόν, μπορώ να κρατήσω σκληρά αυτά τα χρήματα. Και ήταν εκεί σε πιο επιθετικές αγορές πωλητών για να κρατήσουν αυτόν τον πωλητή και τον αγοραστή να κλείσουν και να πραγματοποιηθεί η συναλλαγή. Αλλά καθώς κανονικοποιούμε τον αγωνιστικό χώρο, δεν ήταν ποτέ δίκαιο να ξεκινήσουμε. Συμφωνείς Andrew; Ποτέ δεν θα έπρεπε να ήταν στο συμβόλαιο στην αρχή, αλλά ήταν ο τρόπος που παιζόταν το παιχνίδι, οπότε έπρεπε να το κάνουμε με δυσαρέσκεια. Αλλά τώρα πιστεύω ότι θα πάει μακριά προσωπικά.

Andrew:
Έχει αρχίσει να, και για όσους ακούνε, χαίρονται που ο κίνδυνος των σκληρών χρημάτων δεν πρέπει να είναι κάτι για το οποίο πρέπει να ανησυχείτε πια. Και μου αρέσουν όλα αυτά που είπες, Ματ. Και κάτι άλλο θα πρόσθετα για όσους αρχίζουν να αξιολογούν ακίνητα, και αυτό πάλι, δεν ήταν κάτι για το οποίο έπρεπε να ανησυχούμε τόσο πολύ τα προηγούμενα 10 χρόνια, αλλά κοιτάξτε τον δείκτη κάλυψης εξυπηρέτησης του χρέους σας. Και Matt, θα σας απωθήσω λίγο γιατί νομίζω ότι αυτό, εκτός και αν αλλάξουν δραματικά τα ποσοστά, νομίζω ότι αυτό είναι ένα από τα πράγματα που θα οδηγήσει σε πιθανώς μια προσωρινή πτώση των τιμών είναι ότι όταν το κόστος Το χρέος πηγαίνει από ας πούμε τρεισήμισι σε έξι ή έξι και μισό τοις εκατό, το εισόδημα που προέρχεται από αυτό το ακίνητο δεν είναι πλέον εκεί για να γίνει η πληρωμή του στεγαστικού δανείου.
Και έτσι ο δανειστής θα πει, καλά με 3%, με τρεισήμισι τοις εκατό, θα μπορούσα να σας είχα δώσει δάνειο ενός εκατομμυρίου δολαρίων, αλλά με έξι και μισό τοις εκατό μπορώ να σας δώσω μόνο 550,000. Συγνώμη. Είναι αυτό που είναι. Έτσι, ως αγοραστής, πηγαίνεις στον πωλητή και λες, κοίτα, οι δανειστές μου θα μου δώσουν μόνο 550. Θα σου προσφέρω μόνο 700 αντί για ένα εκατομμύριο. Επομένως, νομίζω ότι αυτό θα είναι ένα κομμάτι του τι θα οδηγήσει σε κάποια πτώση σε επιλεγμένα ακίνητα στις αγορές. Και πάλι, οι άνθρωποι που είχαν ακίνητα γενεών με χαμηλή μόχλευση, δεν πρόκειται να το δεχτούν αυτό. Απλώς θα αντέξουν. Αλλά θα υπάρξουν κάποιοι με κίνητρο που θα πρέπει να πουλήσουν.
Και μιλώντας για τις ιδιότητες των γενεών, Ματ, θέλω να ακούνε όλοι, να έχετε κατά νου, αυτό είναι ένα μακρύ παιχνίδι. Ήταν ένα πραγματικά, πολύ δημοφιλές επιχειρηματικό μοντέλο, ειδικά με συνδικαλιστικές εταιρείες τα τελευταία πέντε χρόνια για να το αγοράσουν για δύο έως τρία χρόνια, να κάνουν μια γρήγορη επισκευή, να το ανατρέψουν και να το πουλήσουν σε σύντομο χρονικό διάστημα, δύο έως τρία χρόνια. Αυτό το επιχειρηματικό μοντέλο δεν έχει πεθάνει, αλλά θα έλεγα ότι βρίσκεται σε αδρανοποίηση βραχυπρόθεσμα. Αυτό δεν πρόκειται να είναι τόσο εύκολο όσο ήταν σε μια ταχέως ανερχόμενη αγορά. Όταν εξετάζουμε τα ακίνητα τώρα, εξετάζουμε τους χρόνους αναμονής πέντε, επτά, 10 ετών. Και θα πρόσθετα επιπλέον, εάν αγοράζετε για το δικό σας χαρτοφυλάκιο και πρόκειται να κρατήσετε για 15 ή 20 χρόνια, αυτό που συμβαίνει σήμερα, δεν πρόκειται καν να το θυμάστε όταν πάρετε 15 έως 20 χρόνια στο δρόμο.
Αυτό το ακίνητο θα αξίζει πολύ περισσότερο από ό,τι είναι σήμερα και θα χαρείτε που το αγοράσατε, ειδικά αν αγοράσετε το σωστό ακίνητο στη σωστή τοποθεσία, καλά δημογραφικά στοιχεία, μερικά από τα πράγματα που έχουμε που ειπώθηκε σε προηγούμενα επεισόδια. Και μετά ο Ματ, για να το διευκρινίσω, μιλάς για σκληρά χρήματα. Αναφέρεσαι στις μη επιστρεφόμενες καταθέσεις, σωστά; Έτσι, τη στιγμή που θα το βάλετε σε μεσεγγύηση, ακόμα κι αν ανακαλύψετε ότι ο πωλητής σας λέει ψέματα, η στέγη είναι κακή και η μισή θέση είναι άδεια, θα κρατήσουν την κατάθεσή σας.

ματ:
Μπορούν να προσπαθήσουν, ναι. Και θυμηθείτε, πρόκειται για δικαστική αγωγή. Η επιταγή στην πραγματικότητα δεν τους γράφεται. Πηγαίνει σε μεσεγγύηση τρίτου μέρους και αυτή η εταιρεία μεσεγγύησης δεν μπορεί να το αποδεσμεύσει χωρίς την άδεια και των δύο μερών και εάν και τα δύο μέρη δεν λάβουν άδεια, τότε πρέπει να υποβληθεί σε δικαστική αγωγή. Επομένως, δεν είναι τόσο απλό όσο ακούγεται, αλλά ναι, στο συμβόλαιο θα λέει ότι αυτά τα χρήματα γίνονται ιδιοκτησία του πωλητή εάν για οποιονδήποτε λόγο ο αγοραστής αποφασίσει ότι δεν θέλει να κάνει τη συμφωνία. Αλλά απλώς νομίζω ότι τα πράγματα ταλαντεύονται πίσω προς τη μέση και νομίζω ότι αυτό είναι που πιστεύω ότι το εκκρεμές θα ταλαντευτεί. Και έχετε δίκιο για τα ακίνητα που περιορίζονται στην απόδοση του χρέους, όπου μπορούσατε να δανειστείτε 80% δάνειο για μια πολυοικογένεια. Δανείσατε, ακόμη και 75, 80% δάνειο αν το θέλατε.
Τώρα το καλύτερο που πρόκειται να πάρετε επειδή τα επιτόκια είναι υψηλότερα είναι 55, 60, 65% δάνειο προς αξία. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να συγκεντρώσετε περισσότερα ίδια κεφάλαια για να προχωρήσετε στη συμφωνία σας και αυτό σημαίνει ότι μπορείτε να δανειστείτε λιγότερο, που είναι ίσως λίγο συντηρητικός τρόπος για να το δείτε, αλλά αν οι επενδυτές σας σε μετοχές αναζητούν επιτόκιο έξι ή 7% απόδοση σε μια συμφωνία που πωλείται με ποσοστό κεφαλαιοποίησης 4.5%, μαντέψτε τι; Δεν μπορείτε να τους δώσετε αυτό το ποσοστό απόδοσης. Απλώς τα χρήματα, απλώς οι αριθμοί δεν υπάρχουν για να πληρώσουν ένα ποσοστό απόδοσης στα ακίνητα. Εξετάσαμε συμφωνίες που παράγουν από 2 έως XNUMX% απόδοση μετρητών σε μετρητά για εμάς και εγώ και οι επενδυτές πρέπει να το χωρίσουμε, σωστά; Πρέπει να το χαράξουμε από εκεί. Απλώς δεν υπάρχει αρκετή απόδοση για να πληρώσει στους επενδυτές ένα λογικό ποσοστό απόδοσης. Οπότε πιστεύω ότι, όπως είπα και προηγουμένως, όλοι πρέπει να γίνουν πιο λογικοί, οι αγοραστές, οι πωλητές και οι επενδυτές μας.

Andrew:
Εντάξει. Λοιπόν, Ματ, ανέφερες ότι βγαίνεις για προσφορές, είσαι στα άκρα, δεν είσαι στο περιθώριο. Τι κάνετε που οι υπόλοιποι από εμάς και όλοι όσοι ακούνε μπορούν να αντιγράψουν ή να μάθουν ή να κάνουν για να προετοιμαστούν είτε να ξεκινήσουν από το μηδέν είτε να αρχίσουν να κλιμακώνονται το 2023;

ματ:
Λοιπόν, το χειρότερο πράγμα που θα μπορούσε να κάνει κάποιος αυτή τη στιγμή, Andrew, είναι να κάθεται στα χέρια του και να περιμένει να αλλάξουν τα πράγματα, σωστά;

Andrew:
Ναι, συμφωνήθηκε.

ματ:
Έχω μικρά παιδιά όπως εσείς και τους διαβάζω το Oh, the Places You'll Go! ωρες ωρες. Και αυτό το βιβλίο μιλάει για ένα μέρος που ονομάζεται χώρος αναμονής όπου περιμένεις να χτυπήσει ένα τηλέφωνο, περιμένεις να έρθει ένα τρένο, περιμένεις σε αυτό, περιμένεις εκείνο. Η ζωή συνεχίζει να σε προσπερνά αν περιμένεις. Εκείνοι που θέλουν να κάνουν πράγματα να συμβούν θα προλάβουν την καμπύλη και θα βγουν εκεί έξω και θα διατηρήσουν σχέσεις με μεσίτες. Μην περιμένετε απλώς να πέσουν οι τιμές πριν αρχίσετε να καλείτε μεσίτες. Αυτό που μπορείτε να κάνετε τώρα είναι να ξεκινήσετε, να δημιουργήσετε ή ακόμα και απλώς να διατηρήσετε σχέσεις μεσίτη. Καλέστε τους μεσίτες. Γεια, είμαι ο Joe, είμαι η Jane, ψάχνω να αγοράσω και περιμένω τη σωστή συμφωνία και αυτό είναι που ψάχνω. Ο, τι κι αν ειναι.
Προφανώς, μην μου πείτε ότι περιμένετε στην αγορά να καταρρεύσει πριν αγοράσετε μια συμφωνία. Δεν θα θέλουν να το ακούσουν αυτό. Αλλά μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το χρόνο τώρα για να οικοδομήσετε και να εμβαθύνετε σχέσεις με μεσίτες αλλά και με επενδυτές. Μείνετε σε επικοινωνία με τους επενδυτές σας. Οι επενδυτές σας πρόκειται να σας ξεχάσουν εάν δεν επικοινωνείτε μαζί τους σε τακτική βάση. Ακόμα κι αν δεν έχετε συμφωνία, δεν πειράζει. Καλέστε τους, κάντε check in, καλέστε τους και ευχηθείτε καλές γιορτές. Στείλτε τους μια κάρτα διακοπών, στείλτε τους ένα ενημερωτικό δελτίο όπως και εμείς. Μείνετε σε τακτική επικοινωνία με τους ανθρώπους, ώστε να γνωρίζουν ότι είστε εκεί και ότι όταν προκύψει μια καλή συμφωνία από αυτόν τον μεσίτη με τον οποίο έχετε διατηρήσει ή δημιουργήσει μια σχέση, έχετε μια ομάδα επενδυτών που είναι εκεί για να εισέλθετε. Το τελευταίο πράγμα που θέλετε να κάνετε είναι να χρειαστεί να ξαναχτίσετε την επιχείρησή σας.
Όταν η μεγάλη συμφωνία για την οποία μιλάμε ο Andrew και εγώ εμφανιστεί σε τρεις ή τέσσερις μήνες, δεν χρειάζεται να ξαναφτιάξετε ή να επανεκκινήσετε τον κινητήρα του αεροπλάνου σας για να τον απογειώσετε ξανά. Θέλετε να ξεσπάτε βρυχηθμοί και έτοιμοι να πάτε με επενδυτές που έχουν παραταχθεί με χρέη με τους οποίους διατηρείτε σχέση και θέση και με μεσίτες που είναι πρόθυμοι να σας δώσουν την πρώτη ματιά σε αυτές τις εξαιρετικές προσφορές όταν εμφανιστούν.

Andrew:
Ναι. Και εννοώ, αυτό είναι ένα εντελώς άλλο επεισόδιο που θα μπορούσαμε να περάσουμε βουτώντας σε αυτό. Και για όσους ακούνε, θέλω να επαναλάβω αυτό που είπε ο Ματ ότι δεν κάθεσαι και περιμένεις. Το να περιμένεις και να κάθεσαι στον φράχτη δεν κάνει τίποτα για σένα παρά μόνο να βλάπτει τον καβάλο σου. Θέλω να πω, τώρα είναι η ώρα να βελτιώσετε τα συστήματά σας, να δημιουργήσετε την ομάδα σας, να προσθέσετε επενδυτές και αυτό κάνουμε στην επιχείρησή μας. Είναι αργό αυτή τη στιγμή. Οπότε επανερχόμαστε, καθαρίζουμε απλά πράγματα, όπως τον καθαρισμό των συστημάτων αρχείων μας, ώστε η ομάδα μας να ξοδεύει λιγότερο χρόνο πηγαίνοντας, περιμένετε, περιμένετε, πού πήγε αυτό το έγγραφο; Ετοιμαζόμαστε να προσλάβουμε άλλο άτομο, προσθέστε στην ομάδα. Σαν να περιμένετε, προσλαμβάνετε σε ύφεση; Ναι, τώρα είναι η ώρα να βρείτε τους καλύτερους ανθρώπους και να τους εκπαιδεύσετε, ώστε όταν έρθουν οι συμφωνίες, να είστε έτοιμοι να τους αντιμετωπίσετε όπως είπε ο Ματ. Και είμαστε ακόμα εκεί έξω, κοιτάζοντας πολλές προσφορές και συζητάμε με νέους δανειστές, εξετάζουμε νέες αγορές και αξιολογούμε νέες… Λοιπόν, όχι νέοι αλλά δημιουργικοί ή διαφορετικοί τρόποι αγοράς ακινήτων, σωστά ?
Το BRRRR επιστρέφει. Όταν ξεκίνησα αυτό το 2012 ή το 2011, αγοράζαμε ακίνητα με μετρητά, θα τα βάζαμε σε καλή λειτουργία και μετά θα τα αναχρηματοδοτούσαμε και θα δίναμε στους επενδυτές το 100% των χρημάτων τους πίσω. Τα τελευταία πέντε χρόνια, είμαστε τυχεροί που δίνουμε στους επενδυτές το 25% των χρημάτων τους πίσω στην αναχρηματοδότηση, επειδή έπρεπε να πληρώσουμε τόσα πολλά στην αρχή. Σε αυτήν την αγορά, ένας τρόπος για να εξαλειφθεί ο κίνδυνος επιτοκίου είναι να βρείτε μια μονάδα 10 για 500,000, να συγκεντρώσετε 700,000, να τα αγοράσετε όλα με μετρητά, να τα διορθώσετε και μετά σε δύο ή τρία χρόνια από τώρα, όταν οι αγορές χρέους ελπίζουμε να βελτιωθούν, να αναχρηματοδοτήσετε δώστε στους επενδυτές σας όλα τα χρήματά τους πίσω και τώρα έχετε ένα περιουσιακό στοιχείο που μπορείτε απλά να καθίσετε εκεί σε ταμειακές ροές χωρίς ουσιαστικά κανένα κίνδυνο. Τέτοιες ευκαιρίες επιστρέφουν.
Εξετάζουμε επίσης τη χρηματοδότηση πωλητών. Αυτό επιστρέφει. Οι υποθέσεις επανέρχονται, μακροπρόθεσμα ισχύουν. Δεν υπάρχει κακή αγορά, απλώς κακές στρατηγικές. Σκεφτείτε λοιπόν πέρα ​​από τη γρήγορη τριετία που θα το αγοράσω, θα το φτιάξω και θα το πουλήσω. Κοιτάξτε εναλλακτικούς τρόπους αγοράς, εναλλακτικούς τρόπους χρηματοδότησης και μεγαλύτερους χρόνους παραμονής και αυτό μπορεί να σας βοηθήσει να βρείτε εξαιρετικές προσφορές. Και αυτή είναι κάπως η γρήγορη εκδοχή αυτού που κάνουμε το 2023.

ματ:
Μου αρέσει. Προσλαμβάνουμε επίσης και υποβάλλουμε προσεκτικά προσφορές για προσφορές που είναι λογικές για εμάς. Και κάπως πρέπει να προσφέρω σε κάποιον το 80% αυτού που ζητάει και είναι αυτό που είναι. Και διαπιστώνω ότι τα ακίνητα είναι ακόμα στην αγορά. Υπάρχει ένα που ο τύπος ζητούσε 125,000 τη μονάδα και μας γέλασε όταν τους προσφέραμε το 115, και μετά επέστρεψαν σε εμάς, είπαν, "Γεια, αυτός ο αριθμός 115 είναι ακόμα καλός;" Και το κοιτάξαμε και μαντέψαμε; Οι τιμές είχαν ανέβει λίγο από τότε. Οπότε τώρα μιλάμε με έναν μάνατζερ στο 105. Και έτσι υπάρχουν ακόμη συμφωνίες που πρέπει να γίνουν, υπάρχουν ακόμα συζητήσεις για αυτό. Και κάτι ακόμα που κάνουμε πάνω από όλα όσα είπε ο Andrew, κάνουμε πολλά από αυτά επίσης και μου αρέσει το BRRRR is back. Είναι υπέροχο.
Το μόνο πράγμα που κάνουμε επίσης, και ξέρω ότι μιλάμε για πολλές οικογένειες σήμερα Andrew, αλλά μάντεψε τι; Υπάρχουν πραγματικά άλλα ακίνητα που μπορείτε να αγοράσετε. Είναι, είτε το πιστεύετε είτε όχι, ο Andrew, δεν είναι πολυκατοικίες.

Andrew:
Αυτό είναι βλασφημία.

ματ:
Υπάρχουν και άλλα είδη ακινήτων. Επομένως, εξετάζουμε τη διαφοροποίηση για εμάς και τους επενδυτές μας σε άλλες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων όπως η Flex Industrial. Είτε το πιστεύετε είτε όχι, κοιτάμε ξενοδοχεία. Και όχι σαν πολυτελή, boujee, boutique ξενοδοχεία. Μιλάω για μια αυλή Marriott σαν να στέκομαι αυτή τη στιγμή. Τέτοια πράγματα. Το κοιτάμε αυτό. Εξετάζουμε το μη αγκυροβολημένο λιανικό εμπόριο. Όχι ότι θέλουμε να ηγηθεί πολυοικογένειας. Η πολυοικογένεια είναι εκεί που είναι η καρδιά και η ψυχή μου, αλλά θέλω επίσης να μπορώ να προσφέρω πράγματα στους επενδυτές μας που να έχουν νόημα από τη φορολογία. Και ενώ περιμένω λίγο για να αρχίσει η πολυοικογένεια να έχει μεγαλύτερη δημοσιονομική λογική, θα συνεχίσουμε να κάνουμε προσφορές, αλλά θα εξετάσουμε επίσης και άλλες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων για να διαφοροποιήσουμε λίγο, ώστε οι επενδυτές μας να μπορούν διαφοροποιήσουμε για να μπορέσουμε να διαφοροποιηθούμε κι εμείς.

Andrew:
Ναι, αυτό είναι πολύ λογικό και βλέπω πολλούς χειριστές να το κάνουν αυτό. Και ειδικά αν μπορείτε να συνδυάσετε πράγματα μαζί. Πολλές φορές η αυτοαποθήκευση ακριβώς δίπλα σε μια πολυοικογένεια, υπάρχει πολλή διασταυρούμενη επικονίαση εκεί που μπορεί να λειτουργήσει πολύ καλά. Και στην πραγματικότητα έχουμε αποκτήσει συγκροτήματα διαμερισμάτων που είχαν κάποια αυτοαποθήκευση στο χώρο και αυτό είναι μια εντελώς άλλη ροή εσόδων. Και, λοιπόν, αν έχετε αυτήν την ικανότητα ή το εργαλείο αυτο-αποθήκευσης στη ζώνη εργαλείων σας, υπάρχουν τρόποι να συνδυάσετε αυτά τα δύο πράγματα και όπως είπες ο Matt, διαφοροποιήστε λίγο.

ματ:
Απολύτως. Απολύτως. Και όχι ότι η πολυοικογένεια δεν είναι ο πυρήνας σε αυτό, αλλά δεν χρειάζεται να είναι το τέλος, δεν χρειάζεται να είναι τα πάντα.

Andrew:
Εντάξει Matt, ήταν μια διασκεδαστική συζήτηση στην αγορά. Πάντα μου αρέσει να βουτάω σε αυτό, ειδικά μαζί σου. Θέλω λοιπόν να πετάξω μερικούς από τους στόχους μου για το 2023 και μετά θα ήθελα πολύ να ακούσω ποιοι είναι οι δικοί σας και μετά ίσως μπορέσουμε να δούμε αν μπορούμε να βοηθήσουμε μερικούς ακροατές και να μιλήσουμε για μερικούς από τους δικούς τους. Ξέρω λοιπόν ότι αυτό που ψάχνω να κάνω το 2023 είναι να ελπίζω να κάνω τέσσερις έως οκτώ σημαντικές εξαγορές. Αυτό εξαρτάται από την αγορά, πρέπει να είναι εξαιρετικές προσφορές. Αλλά υποθέτοντας ότι η αγορά μετατοπίζεται όπως είπαμε, ελπίζουμε να πάρουμε XNUMX με οκτώ.
Ψάχνουμε επίσης να προσθέσουμε ένα ή δύο μέλη της ομάδας γιατί αν προσθέσουμε τόσες πολλές προσφορές, θα χρειαστούμε περισσότερο εύρος ζώνης για να κάνουμε καλή δουλειά με τη διαχείρισή τους. Και στη συνέχεια επιδιώκουμε να επεκτείνουμε πραγματικά τις αγορές. Αυτήν τη στιγμή βρισκόμαστε στη Τζόρτζια στη Βόρεια Φλόριντα και όποτε με ρωτούν πού επενδύετε; Λέω τη Γεωργία, τη Βόρεια Φλόριντα στις Καρολίνες, αλλά προς το παρόν δεν κατέχουμε τίποτα στις Καρολίνες. Πουλήσαμε όλα όσα είχαμε στο Τέξας πριν από μερικά χρόνια. Θα επικεντρώσουμε εκ νέου αυτήν την ενέργεια στις Καρολίνες και θα προσπαθήσουμε να επεκταθούμε στις αγορές και να εφαρμόσουμε ορισμένες από τις αρχές για τις οποίες μιλήσαμε και να τις εφαρμόσουμε. Τόσο περίεργος, Ματ, είσαι παρόμοιος ή τι κάνεις;

ματ:
Ναι. Λοιπόν, όπως είπες, προσλαμβάνουμε. Θα προσλάβουμε δύο βασικούς ανθρώπους φέτος. Θα προσλάβουμε έναν διευθυντή μάρκετινγκ του οποίου η δουλειά είναι να μας τραβήξει τα μάτια και να μας τραβήξει την προσοχή και να κάνει εξαιρετικά δημιουργικά πράγματα και οτιδήποτε άλλο σε διαδικτυακά κοινωνικά δίκτυα και τέτοια πράγματα. Επίσης, είμαστε αρκετά τυχεροί που κατέχουμε μερικά ακίνητα για πολλές οικογένειες στη Βόρεια Καρολίνα, επομένως θέλουμε να επεκταθούμε εκεί όπως και εσείς. Έλα λοιπόν και γίνε ο γείτονάς μου, είναι υπέροχο. Το νερό είναι εντάξει, έλα μέσα. Θέλουμε επίσης να προσλάβουμε έναν διαχειριστή περιουσιακών στοιχείων στη Βόρεια Καρολίνα που μπορεί να εστιάσει σε περιφερειακό επίπεδο στην πολιτεία που μπορεί να πηγαίνει στα ακίνητα που έχουμε σε τακτική βάση και να διασφαλίζει ότι τα επιχειρηματικά σχέδια τηρούνται σε αυτό. Είναι υπέροχο να έχουμε στόχους απόκτησης και κεφαλαίου και στόχους μάρκετινγκ, αλλά πάνω απ' όλα θέλουμε να πάρουμε ό,τι έχουμε απόδοση και να το διατηρήσουμε σε απόδοση και να δυναμώσει.
Και καθώς η αγορά αλλάζει και τέτοια πράγματα, γίνεται πιο σημαντικό να βεβαιωθείτε ότι τα σκάφη που έχετε επιπλέουν σωστά. Και έτσι εγκαθιστούμε προγράμματα KPI και μετρήσεις απόδοσης και τέτοια πράγματα σε αυτό που ήδη κατέχουμε, που είναι ήδη χιλιάδες μονάδες πολλών οικογενειών. Αλλά θα συνεχίσουμε να λειτουργεί καλά και είναι σημαντικό είτε διαθέτετε χιλιάδες μονάδες πολυκατοικίας είτε είστε κάτοχος ενός ακινήτου, είναι πολύ σημαντικό να διατηρείτε καλά αυτό που έχετε. Πάρα πολλές φορές οι άνθρωποι εστιάζουν στους στόχους εξαγορών και εσείς και εγώ μόλις μιλήσαμε γι' αυτό, οπότε είμαστε απλώς στο ίδιο σκάφος. Αλλά θα πρέπει επίσης να μιλήσετε για τον καθορισμό στόχων σχετικά με την απόδοση αυτού που έχετε αυτήν τη στιγμή. Έτσι, θα θέσουμε μετρήσεις απόδοσης και στόχους για το τρέχον χαρτοφυλάκιό μας, απλώς για να το διατηρήσουμε υγιές, επειδή αυτό που πραγματικά έχει μεγαλύτερη σημασία είναι αυτό που ήδη κατέχετε, όχι αυτό που πρόκειται να αγοράσετε, αλλά αυτό που έχετε ήδη.

Andrew:
Ξέρεις τι? Φίλε, αυτό είναι το μάντρα μου. Πραγματικά ξέχασα να το αναφέρω. Αυτό λοιπόν κάνουμε ενώ τα πράγματα είναι αργά. Γινόμαστε καλύτεροι στην εφαρμογή του EOS, γινόμαστε καλύτεροι διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων, εγκαθιστούμε αυτά τα συστήματα, κάνουμε πρόσθετη εκπαίδευση για όλους τους εμπλεκόμενους και όπως είπατε, βεβαιωνόμαστε ότι τα σκάφη που έχετε ήδη βρίσκονται πραγματικά , πολύ καλή κατάσταση.

ματ:
EOS, πρόσφυση, γρήγορο βύσμα. Εσείς και εγώ είμαστε και οι δύο ενθουσιώδεις θαυμαστές αυτού του βιβλίου και είναι σημαντικό και για μικρές και μεγάλες επιχειρήσεις. Και θα αναφέρουμε κάτι ακόμα σχετικά με τους στόχους, παρεμπιπτόντως του Andrew. Αν κάποιος απλά ακούει αυτό το επεισόδιο και δεν είναι Ιανουάριος και είναι σαν, εντάξει, δεν είναι Πρωτοχρονιά, οπότε δεν χρειάζεται να βάλω στόχους, μάντεψε τι; Στην πραγματικότητα δεν υπάρχει κανόνας. Δεν υπάρχει νόμος που να λέει ότι μπορείτε να θέσετε στόχους μόνο την 1η Ιανουαρίου. Στην πραγματικότητα, επιτρέπεται να θέσετε έναν στόχο ανά πάσα στιγμή. Μπορείτε να θέσετε έναν στόχο στις 31 Δεκεμβρίου, 1η Δεκεμβρίου ή στα γενέθλιά σας, ό,τι κι αν είναι. Οποτεδήποτε είναι μια καλή στιγμή για να βάλετε έναν στόχο ή να βάλετε ένα εμπόδιο στον εαυτό σας. Πάρτε το ημερολόγιο προθέσεων 90 ημερών του Brandon Turner και χρησιμοποιήστε εργαλεία όπως αυτό για να σας βοηθήσουν να επιτύχετε αυτόν τον στόχο σε ένα πρόγραμμα 90 ημερών όποτε αποφασίσετε ότι θέλετε να φυτέψετε αυτήν τη σημαία και να τα καταφέρετε. Δεν χρειάζεται να πείτε, ω, δεν μπορώ να βάλω στόχο σήμερα γιατί δεν είναι ακόμα Πρωτοχρονιά. Δεν χρειάζεται να το κάνετε αυτό.

Andrew:
Νόμιζα ότι μόλις έφτασες στις 2 Φεβρουαρίου και ήταν η Ημέρα του Groundhog, ήσασταν καταδικασμένοι να επαναλάβετε αυτή τη χρονιά για τον υπόλοιπο χρόνο και μετά δεν θα μπορούσατε να θέσετε νέους στόχους.

ματ:
Σωστά. Αν δεν έχετε πετύχει [μη ακούγεται 00:36:06] τους στόχους σας μέχρι τις 2 Φεβρουαρίου μέχρι την Ημέρα του Groundhog, τότε πρέπει να είστε σαν τον Bill Murray και να ζείτε αυτή τη μέρα ξανά και ξανά. Αυτός είναι ο κανόνας, σωστά; Οπότε Andrew, άκου, μιλώντας για τους δικούς μου και τους στόχους σου, πρέπει να βοηθήσουμε τους ανθρώπους να πετύχουν αυτό που θέλουν να εκδηλώσουν και για τους στόχους τους. Έτσι, πολλοί άνθρωποι έχουν αντλήσει τόνους ερωτήσεων για την πολυοικογένεια στο φοβερό φόρουμ Bigger Pockets. Παρεμπιπτόντως, γρήγορη σύνδεση, γρήγορη συμβουλή, βάλτε ερωτήσεις στο φόρουμ του Bigger Pockets γιατί ποτέ δεν ξέρετε πού θα πάνε αυτές οι ερωτήσεις, συμπεριλαμβανομένου εδώ στο podcast του Bigger Pockets. Υπάρχουν λοιπόν φοβερές ερωτήσεις εδώ στα φόρουμ του Bigger Pockets που θα ήθελα να αφιερώσω ένα λεπτό και να τις συζητήσω μαζί σας. Είσαι κάτω; Είσαι έτοιμος?

Andrew:
Ω, μου αρέσει να απαντάω σε ερωτήσεις. Ας το κάνουμε.

ματ:
Εντάξει, ας ρίξουμε ταχύτητα σε μερικά από αυτά. Ετοιμος? Πάμε.

Andrew:
Θα κάνω μερικές ερωτήσεις και αν δεν έχετε πάει εκεί και δεν έχετε δημοσιεύσει ερωτήσεις μόνοι σας, πηγαίνετε να το κάνετε αυτό. Ας δούμε, θα ξεκινήσουμε με αυτό εδώ. Το ερώτημα είναι, πώς μπορώ να αξιολογήσω με σιγουριά την κατηγορία ιδιοκτησίας εκτός πολιτείας και πώς να ευθυγραμμίσω την επιχειρηματική μου στρατηγική με την κατηγορία ακινήτων; Γρήγορος ορισμός, όταν κάποιος μιλάει για κατηγορία ιδιοκτησίας, αναφέρεται συχνά σε Α, Β, Γ και Δ. Το Α είναι κάτι από τα ωραία νέα γυαλιστερά πράγματα. Το Β είναι κάπως περισσότερο οι άνθρωποι της εργατικής τάξης που μπορούν είτε να νοικιάσουν είτε να αγοράσουν, αλλά επιλέγουν να νοικιάσουν. Ο C τείνει να είναι κάποιος που μπορεί να είναι ενοικιαστής για μια ζωή. Δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να κάνουν τίποτα άλλο εκτός από το ενοίκιο. Είναι απασχολημένοι, έχουν καλές δουλειές, αλλά είναι κάπως σε αυτή τη στέγαση εργατικού δυναμικού. Και τότε το D αναφέρεται συχνά ως εάν πρόκειται να εισπράττετε ενοίκιο αυτοπροσώπως, ίσως θέλετε να πακετάρετε θερμότητα για να το κάνετε αυτό. Άρα, τείνει να είναι κατά κάποιο τρόπο το υψηλότερο έγκλημα, πολύ πιο σκληρές, πολύ παλαιότερες ιδιότητες.
Γι' αυτό λοιπόν ρωτάνε όταν μιλούν για τάξη. Πώς το αξιολογείτε αυτό εκτός πολιτείας και πώς ευθυγραμμίζετε την επιχειρηματική στρατηγική σας με αυτό; Λοιπόν, το πρώτο πράγμα είναι να διαβάσετε την υπεραστική επένδυση σε ακίνητα του David Greene. Απευθύνεται σε μονοοικογενειακές επενδυτικές επιχειρήσεις. Ωστόσο, οι ίδιες αρχές ισχύουν για την πολυοικογένεια όσον αφορά τον τρόπο λειτουργίας μιας επιχείρησης ακινήτων σε μεγάλες αποστάσεις. Δημιουργία ομάδων, επιλογή αγορών, επιμέλεια, όλα αυτά τα πράγματα. Τώρα, όταν κοιτάζω μια νέα αγορά ή ακόμα και μια υποαγορά στην οποία δεν είμαι ιδιοκτήτης, υπάρχει μια μακρά λίστα με πράγματα που περνάω για να κάνω αυτό ακριβώς το πράγμα, για να καταλάβω, λοιπόν, τι κατηγορία ιδιοκτησίας είναι και ποια είναι η τάξη της γειτονιάς;
Επομένως, ένα από τα κύρια πράγματα που ελέγχω είναι το μεσαίο εισόδημα, σωστά; Το υψηλότερο διάμεσο εισόδημα θα προσφερθεί σε περισσότερα ακίνητα κατηγορίας Α και Β. Το χαμηλότερο μεσαίο εισόδημα θα είναι περισσότερο C ή πιθανώς D. Και μπορεί να ρωτήσετε, καλά Andrew, ποιο είναι το όριο; Αυτό θα διαφέρει ανάλογα με την πολιτεία στην οποία βρίσκεστε. Ορισμένες περιοχές της Καλιφόρνια, 120,000 $ το χρόνο είναι επίπεδο φτώχειας. Στη Γεωργία, αυτή είναι μια γειτονιά Α κατηγορίας. Πρέπει λοιπόν να κοιτάξετε όλες τις περιοχές γύρω από την ιδιοκτησία σας, να καταλάβετε τι είναι το φάσμα και αν βρίσκεστε στο υψηλότερο άκρο του φάσματος, πιθανότατα είστε Α, Β. Εάν είστε στο χαμηλό τέλος του φάσματος, πιθανότατα είστε C και D. Επίσης, δείτε το έτος κατασκευής. Εάν είναι κατασκευασμένο το 2000 ή νεότερο, είναι πιθανότατα Β ή Α. Εάν είναι κατασκευασμένο από το 1980 έως το 2000, αυτό είναι πιθανώς ένα συμπαγές Β. Εάν είναι 1960 έως 1980, πιθανότατα κοιτάζετε ένα ακίνητο κατηγορίας Γ και αν είναι παλαιότερο από αυτό, θα μπορούσε να είναι C ή D ανάλογα με τη γειτονιά.
Δείτε τα σχετικά επίπεδα ενοικίου. Μιλήσαμε για αυτό νωρίτερα, εάν κοιτάζετε ένα προάστιο της Ατλάντα, για παράδειγμα, και το μεσαίο εισόδημα κυμαίνεται από 40,000 έως 75,000, θα δείτε ένα παρόμοιο μοτίβο με το ενοίκιο. Αν κοιτάξετε όλα τα διαμερίσματα σε αυτήν την αγορά, θα δείτε, λοιπόν, κάποια δύο υπνοδωμάτια νοικιάζονται για 800 και άλλα δύο υπνοδωμάτια νοικιάζονται για 1600 ή 1800. Λοιπόν, οι πιθανότητες είναι αυτές στο κάτω μέρος αυτού του φάσματος ότι νοικιάζετε για 800, αυτό είναι πιθανώς το ακίνητό σας κατηγορίας Γ. Και στη συνέχεια, αν κοιτάξετε το ακίνητο, ω, είναι χτισμένο το 1975, ω, εντάξει, αυτό είναι ένα άλλο σημείο δεδομένων, πιθανώς μια ιδιότητα κατηγορίας C. Στη συνέχεια, θα εξετάσετε τις ανέσεις. Αν δεν έχει πισίνα, αν δεν έχει παιδική χαρά, αν δεν έχει πάρκο για σκύλους, αυτό είναι πιθανότατα Γ ή Β γιατί τα περισσότερα ακίνητα κατηγορίας Α θα έχουν γυμναστήρια και ψητοπωλεία και πισίνες και πρόκειται να είναι ιδιαίτερα ευνοϊκές. Έτσι, όσο περισσότερες ανέσεις, τόσο πιο πιθανό είναι η κατηγορία Α. Όσο λιγότερες ανέσεις, κατεβαίνετε στο φάσμα, Β, Γ, πιθανώς D.
Θα αξιολογούσα και τους γείτονες. Έτσι, αν κοιτάξετε το ακίνητό σας και μετά πηδήξετε στο Google Street View και πάρετε τον κίτρινο και οδηγείτε και δείτε ολοκαίνουργιο λιανικό εμπόριο ή ένα ωραίο νέο Sprouts ή Whole Foods ή Kroger, πιθανότατα βρίσκεστε σε ένα B ή ένα Μια γειτονιά. Αν δείτε παλιό είδος υποβαθμισμένων εμπορικών κέντρων με ένα κατάστημα πούρων και ένα τατουάζ, με κλωστές φρυδιών και όλα αυτά τα διασκεδαστικά πράγματα, αυτό είναι πιθανότατα κατηγορίας C. Έτσι και πάλι, αυτό είναι ένα άλλο σημείο δεδομένων. Όταν προσπαθείτε να καταλάβετε είναι αυτή η κατηγορία Α; Είναι αυτή η κατηγορία Β; Είναι αυτή η κατηγορία Γ; Ένα από τα απογοητευτικά πράγματα σχετικά με αυτό, ειδικά ως νέος επενδυτής, είναι ότι δεν μπορείτε να γυρίσετε στη σελίδα 365 ενός βιβλίου και να καταλάβετε, ω, ορίστε τι είναι. Είναι ένα φάσμα. Είναι λίγο ασαφές. Και έτσι αυτό που προσπαθώ να κάνω είναι να σας δώσω τα σημεία δεδομένων που χρησιμοποιούμε για να το καταλάβουμε.
Και, τέλος, μιλήστε με άλλους διαχειριστές ακινήτων και δανειστές και άλλα άτομα που γνωρίζουν αυτήν την αγορά και μπορούν να σας δώσουν μια τεράστια εικόνα. Το καλύτερο φυσικά είναι να επιβιβαστείτε σε ένα αεροπλάνο ή να μπείτε στο αυτοκίνητο και να οδηγήσετε μόνοι σας σε αυτήν την αγορά. Είναι εκπληκτικό τι μπορείτε να κερδίσετε με το Διαδίκτυο σε μεγάλες αποστάσεις αυτές τις μέρες. Είναι τόσο διαφορετικό από ό,τι ήταν πριν από 10 χρόνια, αλλά τίποτα δεν συγκρίνεται με το να είσαι εκεί από κοντά. Επομένως, εάν πρόκειται να επενδύσετε σε μια αγορά, φροντίστε να βγείτε τουλάχιστον μία φορά, ώστε να έχετε μια πραγματικά καλή αίσθηση. Αυτή είναι λοιπόν η σύντομη εκδοχή αυτού που θα έκανα. Matt, έχεις κάτι άλλο που θα προσέθετε πέρα ​​από αυτό;

ματ:
Andrew, κάθε φορά που απαντάς σε μια ερώτηση ενώπιόν μου, βρίσκομαι να λέω, συμφωνώ με τον Andrew επειδή όλα όσα είπες ήταν τόσο λεπτομερή, σωστά; Συμφωνώ πραγματικά. Εννοώ, ειλικρινά. Και μου αρέσει το τέλος, λέω, έχω ένα κατάστημα πούρων ή ένα τατουάζ κοντά σε κάποιο από τα ακίνητά μου; Μπορεί, αλλά αυτό που θα πω πάνω από όλα αυτά είναι ότι εσείς οι ακροατές πρέπει να αποφασίσετε σε ποια γωνία επίθεσης θέλετε να μπείτε. Υπάρχουν περισσότερα χρήματα που πρέπει να βγάλετε ποτέ, αλλά θα έχετε χοντρό δέρμα για να το κάνετε είναι να αγοράσετε ακίνητο με πραγματικά, πολύ κακή λειτουργία D κατηγορίας όπου ο Andrew είπε ότι ίσως χρειαστεί να φορέσετε ένα πλευρικό όπλο για να πάτε να εισπράξετε ενοίκιο και να το γυρίσετε σε μια ιδιότητα C ή B κατηγορίας. Δεν έχουν όλοι το δέρμα για αυτό. Δεν θέλουν όλοι να πάρουν το ρίσκο, τεράστιο, τεράστιο ρίσκο 10 κιλών που θα χρειαζόταν για να καταρρίψει ένα ακίνητο όπως αυτό.
Έτσι, εάν δεν έχετε τα μπριζόλες και το επιχειρηματικό σχέδιο και την ομάδα για να κάνετε μετατροπή από Α σε Β ή από Δ σε Γ, τότε αυτό δεν είναι το σωστό επιχειρηματικό σχέδιο για εσάς. Όλα όσα είπε ο Andrew είναι σωστά για τον προσδιορισμό των κατηγοριών ακινήτων και τον προσδιορισμό των γειτονιών, αλλά εσείς ως επενδυτής πρέπει στη συνέχεια να καταλάβετε ποιο επιχειρηματικό σχέδιο λειτουργεί για εσάς. Θέλετε να το ρυθμίσετε και να το ξεχάσετε; Ίσως να έχετε πολύ λιγότερες ταμειακές ροές, αλλά αυτό θα μπορούσε να είναι κατηγορία Α ή κατηγορία Β για εσάς. Ίσως υπάρχουν μικρές μικρές τροποποιήσεις στο επιχειρηματικό σχέδιο που μπορείτε να κάνετε με τα χρόνια για να κάνετε το ακίνητο να βγάζει όλο και περισσότερα χρήματα και να το κρατάτε για πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα. Έτσι, ίσως τα ακίνητα ανώτερης κατηγορίας να είναι τα κατάλληλα για εσάς. Έχει να κάνει πραγματικά με τους παράγοντες κινδύνου που είστε διατεθειμένοι να αναλάβετε και την ομάδα που μπορείτε να φέρετε στο τραπέζι.

Andrew:
Philip Hernandez, καλώς ήρθατε στο podcast των Bigger Pockets. Πώς τα πάτε, κύριε;

Φίλιππος:
Είμαι καλά. Είμαι πολύ ενθουσιασμένος που βρίσκομαι εδώ. Ναι, σε ευχαριστώ πολύ, Andrew.

Andrew:
Είστε μέλος της εναρκτήριας ομάδας του προγράμματος καθοδήγησης Bigger Pockets.

Φίλιππος:
Μάλιστα κύριε.

Andrew:
Και είστε εδώ με μερικές ερωτήσεις που ελπίζουμε ότι μπορούμε να βοηθήσουμε σήμερα. Αυτό είναι σωστό?

Φίλιππος:
Ναι σωστά. Ναι, όχι, πολύ ενθουσιασμένος και σας ευχαριστώ πολύ παιδιά για τον χρόνο σας. Έτσι, καθώς απευθυνόμουν σε μεσίτες και ανέπτυξα σχέσεις με διαφορετικούς μεσίτες σε αγορές που έχω καλή αντίληψη για το πώς πρέπει να φαίνονται τα πράγματα, είχα μερικές φορές που οι ίδιοι μεσίτες μου έστειλαν προσφορές σε μικρότερες πόλεις σε MSA, όπως τριτογενή αγορές με λιγότερους από 50,000 ανθρώπους. Και δεν έχω καμία παρουσία εκεί. Δεν έχω καμία σχέση, δεν ξέρω κανέναν εκεί. Αλλά όταν τρέχω τους αριθμούς, λειτουργεί. Η συμφωνία λειτουργεί. Αλλά είμαι επίσης σαν, εντάξει, δεν έχω ιδέα τι δεν ξέρω. Πώς θα έπρεπε λοιπόν να είναι μια συμφωνία για να επενδύσετε σε μια τριτογενή αγορά όπου δεν έχετε απαραίτητα παρουσία και πώς θα μετριάζατε τον κίνδυνο να εκμεταλλευτείτε μια τέτοια ευκαιρία; Και ναι, ας υποθέσουμε ότι όλα φαίνονται καλά, άνθρωποι μετακομίζουν εκεί, υπάρχουν διάφορες θέσεις εργασίας, το ακίνητο είναι σε αξιοπρεπή κατάσταση. Ναι.

Andrew:
Αρχικά, πείτε μου για αυτήν την αγορά γιατί θέλω να μάθω πού βρίσκεται. Θα μπορούσαμε λοιπόν να κάνουμε ένα ολόκληρο podcast για αυτό. Θα προσπαθήσω να χτυπήσω μόνο bullet point, πραγματικά υψηλό επίπεδο. Νούμερο ένα, έχω περάσει πολλές τέτοιες ευκαιρίες λόγω των προκλήσεων των μικρών αγορών. Λάβετε το υπόψη σας λοιπόν. Ένα καλό πλεονέκτημα στη διαχείριση ακινήτων είναι το πού γίνονται πραγματικά τα χρήματα και αυτή είναι μια από τις μεγαλύτερες προκλήσεις που αντιμετωπίζετε σε αυτές τις μικρές αγορές. Μερικές από αυτές τις προκλήσεις είναι γιατί αυτά τα ακίνητα φαίνονται τόσο καλά στα χαρτιά, επειδή οι τιμές είναι χαμηλότερες λόγω των προκλήσεων που είναι εγγενείς με αυτούς τους τύπους ακινήτων σε αυτές τις αγορές. Έτσι, όχι μόνο θα έχετε μεγαλύτερο πρόβλημα να αποκτήσετε καλή διαχείριση, αλλά θα έχετε επίσης πρόβλημα να βρείτε εργολάβους και πωλητές και προσωπικό και όλα αυτά τα είδη.
Αλλά η ερώτησή σου δεν ήταν ρε Andrew, ποια είναι τα προβλήματα που θα έχω; Ήταν, πώς μπορώ να το διορθώσω; Σωστά? Οπότε νούμερο ένα, όπως είπα, σε πολλές περιπτώσεις απλά περνάω ακόμα κι αν φαίνεται υπέροχο στο χαρτί γιατί μερικές φορές ο χυμός απλά δεν αξίζει τον κόπο. Δεύτερον, αν σκέφτομαι να το κάνω, θα μπορούσα να πω, καλά με ποιον μπορώ να συνεργαστώ που λύνει αυτά τα προβλήματα; Υπάρχει κάποιος άλλος με τον οποίο μπορώ να συνεργαστώ και να έχει ήδη παρουσία σε αυτήν την αγορά που γνωρίζει την αγορά, μπορεί απλώς να μεταφέρει αυτήν την ιδιοκτησία στο τρέχον χαρτοφυλάκιό του και να τη διαχειρίζεται καλύτερα από οποιονδήποτε άλλο εκεί έξω; Εάν μπορείτε να το κάνετε αυτό, αυτό μπορεί να μετατρέψει μια αδυναμία σε τακτικό πλεονέκτημα. Έχω δει ανθρώπους να κάνουν αυτό ακριβώς, να πηγαίνουν σε αγορές που είναι κατακερματισμένες και στις οποίες δεν έχουν παρουσία, να βρίσκουν κάποιον που είναι απλώς ντόπιος και γνωρίζει αυτήν την αγορά μέσα και έξω, συνεργάζεται μαζί τους και ξαφνικά. έχω ένα πλεονέκτημα που κανείς άλλος δεν έχει.
Και μετά μια άλλη ερώτηση που θα έκανα είναι, πώς το διαχειρίζεται ο σημερινός ιδιοκτήτης; Και αν το κάνουν καλά προσπαθήστε να αντιγράψετε αυτό που κάνουν. Εάν δεν τα καταφέρνουν καλά, πηγαίνετε να κοιτάξετε όλα τα άλλα ακίνητα στην πόλη, βρείτε αυτά που έχουν την καλύτερη διαχείριση και είτε προσπαθήστε να προσλάβετε αυτούς τους ανθρώπους, ίσως πρόκειται για την ίδια εταιρεία διαχείρισης ή επικοινωνήστε με τους ιδιοκτήτες και πείτε: γεια, μπορώ να συνεργαστώ μαζί σου; Ίσως υπάρχει μια ευκαιρία εκεί. Αυτό θα ήταν ίσως το μεγαλύτερο πράγμα που θα συνιστούσα είναι να βρείτε κάποια τοπική σύνδεση, συνεργάτη ή πλεονέκτημα που θα βοηθήσει στον μετριασμό αυτών των κινδύνων και, στη συνέχεια, αυτή η απόδοση μπορεί πραγματικά να έχει μεγαλύτερες πιθανότητες να πραγματοποιηθεί πραγματικά.

ματ:
Για άλλη μια φορά, λοιπόν, συμφωνώ με όλα όσα είπε ο Andrew. Και για να επεκταθώ σε αυτό, όταν η εταιρεία μου DeRosa επενδύει σε μια αγορά… Και αυτός είναι ο λόγος που δεν θα έκανα τη συμφωνία που λες για τον Philip. Επομένως, η σύντομη απάντηση είναι όχι, δεν θα έκανα αυτή τη συμφωνία επειδή επενδύουμε πρώτα στις αγορές, και αυτό ισχύει για όλα όσα είπε ο Andrew. Εργασία, πρόσβαση σε… Τα πάντα, από τον εργολάβο που θα ανατρέψει μονάδες και θα τις αναβαθμίσει για μένα μέχρι το εργατικό δυναμικό που θα ζει στο ακίνητο, πρόσβαση σε θέσεις εργασίας, τέτοια πράγματα, μέχρι τους ίδιους τους διαχειριστές ακινήτων. Δεν θέλετε να μετακινούνται μια ώρα στο ακίνητό σας από όπου ζουν προσωπικά στο ακίνητό σας. Θέλετε να ζουν σε ένα μετρό λογικού μεγέθους, να υπάρχει στέγαση μεσαίου εισοδήματος για να ζήσουν, να μπορούν να έρθουν στο ακίνητό σας για να δουλέψουν και για την ιδιοκτησία σας.
Επομένως, για αυτούς τους λόγους, δεν θα έκανα τη συμφωνία. Και πάνω απ' όλα, όταν επενδύουμε σε αγορές, είναι πρώτα η αγορά. Και ο λόγος για αυτό είναι για να μπορώ να αγοράσω ούτε ένα, ούτε δύο, τρία ακίνητα, τρεις πολυοικογένειες σε μια αγορά που μπορούμε να επεκτείνουμε. Θέλω να πω, στόχος μας είναι να φτάσουμε σε τουλάχιστον χίλιες μονάδες σε κάθε αγορά. Και δεν χρειάζεται να είναι αυτός ο στόχος σας, αλλά ποτέ δεν πρέπει να κοιτάξετε μια συμφωνία και να πείτε, θέλω να κάνω αυτή τη συμφωνία σε αυτήν την αγορά. Εάν δεν μπορείτε να δείτε τον εαυτό σας να κάνει τουλάχιστον άλλες 10 συμφωνίες σε αυτήν την αγορά, εάν απλώς δεν υπάρχει το απόθεμα για να κάνετε 10 ακόμη προσφορές ή αν δεν είστε σίγουροι αν πιστεύετε στην αγορά τόσα πολλά για να επενδύσετε 10 περισσότερες φορές την αγορά, δεν θα έκανα τη συμφωνία.
Και αυτό που κάνει για εσάς η επένδυση 10 φορές σε αυτήν την αγορά είναι ότι έχει πρόσβαση σε όλα όσα μίλησε ο Andrew. Έχετε την καλύτερη πρόσβαση στην εργασία, μπορείτε πραγματικά να επηρεάσετε την αγορά με αυτόν τον τρόπο. Μπορείτε πραγματικά να ελέγξετε λίγο την αγορά και να κατευθύνετε πώς θα πρέπει να μοιάζουν τα ενοίκια και οι ανέσεις, πώς θα πρέπει να φαίνονται πραγματικά καταπληκτικά σπίτια σε αυτήν την αγορά εάν είστε μεγάλος ιδιοκτήτης. Εάν δεν είστε διατεθειμένοι να το κάνετε αυτό, τότε θα είστε στην περιφέρεια και δεν θα είστε ποτέ σε θέση να το ελέγξετε πραγματικά ή να διαπραγματευτείτε σπουδαίες συμβάσεις εργασίας με ανθρώπους για να κάνουν τη δουλειά για εσάς ή να έχουν πραγματικά πρόσβαση πλήρης έκθεση σε ό,τι μπορεί να αποφέρει αυτή η αγορά για εσάς, εάν είστε διατεθειμένοι να προχωρήσετε λίγο.
Οπότε όλα όσα είπες δεν με ενθουσιάζουν με τη συμφωνία που έχεις. Απλώς, hey, αυτή η συμφωνία φαίνεται καλή στα χαρτιά, είναι μια αγορά για την οποία δεν ξέρω τίποτα. Αυτό ακριβώς άκουσα. Αυτή η συμφωνία φαίνεται καλή στα χαρτιά, είναι μια αγορά για την οποία δεν ξέρω τίποτα, δεν ξέρω κανέναν εκεί, είναι κάπως στη μέση του πουθενά. Αυτό λέω, δεν το είπες εσύ. Αλλά αν είναι κοντά σε μια μεγάλη αγορά, τότε ίσως κοιτάξετε τη μεγάλη αγορά και δείτε αυτό το τριτογενές τμήμα ως μέρος μιας μεγαλύτερης εικόνας που θέλετε να ζωγραφίσετε για τον εαυτό σας. Αυτή είναι λοιπόν η σύντομη απάντησή μου. Δεν είναι κρύο νερό, μάλλον δεν θα έκανα αυτή τη συμφωνία.

Φίλιππος:
Όχι, όλα αυτά είναι καλά. Οποιαδήποτε γυαλιστερά αντικείμενα που μπορώ να βγάλω από το ραντάρ μου νομίζω ότι θα βοηθήσουν το ταξίδι μου μακροπρόθεσμα.

ματ:
Μου φαίνεται σαν ένα γυαλιστερό αντικείμενο.

Andrew:
Και θα ήθελα να επαναλάβω γρήγορα δύο πράγματα. Το νούμερο ένα, όπως είπα, είναι οι περισσότεροι από αυτούς που μεταβιβάζω. Και μετά το νούμερο δύο, μου αρέσει πολύ αυτό που είπε ο Ματ για όλους που ακούνε, αν πρόκειται να το κάνετε αυτό, αν είναι μια εφάπαξ συμφωνία, μάλλον περάστε. Αλλά αν μπορείτε να κάνετε πέντε, έξι, επτά, 10 και να το μεγαλώσετε, μπορείτε να το μετατρέψετε σε πλεονέκτημα. Οπότε Φίλιππε, εκτιμούμε ότι έρχεσαι πολύ γρήγορα και στη συνέχεια απλώς κάνεις ερωτήσεις μπροστά σε ένα τέταρτο εκατομμυρίων θεατών, χρειάζεται λίγο [μη ακουστό 00:50:53], επομένως το εκτιμούμε. Εκτός από την εισβολή στην τάξη σας, εάν οι άνθρωποι θέλουν να έρθουν σε επαφή μαζί σας, πώς το κάνουν αυτό;

Φίλιππος:
Έτσι, στο Instagram, είναι the_educated_investor, και μετά έχω έναν ιστότοπο, www.educatedinvest.com. Ευχαριστώ για αυτό φώναξε έξω Andrew. Το εκτιμώ αυτό.

Andrew:
Μου αρέσει. Καλά πράγματα φίλε. Λοιπόν, θα τα πάτε καλά. Νομίζω ότι θα ακούσουμε πολλά περισσότερα από εσάς εδώ στο εγγύς μέλλον.

Φίλιππος:
Φοβερός. Σας ευχαριστώ.

ματ:
Ανδρέας. Έχουμε μια άλλη ερώτηση εδώ. Έχω τον Ντάνι. Ντάνι Ζαπάτα. Ντάνι, καλωσόρισες στον άνθρωπο του podcast των Bigger Pockets. Πώς είσαι σήμερα?

Daniel:
τα πάω άριστα. Ευχαριστώ που με δεχτήκατε.

ματ:
Είστε πολύ ευπρόσδεκτοι. Τι σκέφτεσαι? Πώς μπορούμε ο Άντριου και εγώ να ομορφύνουμε λίγο τη μέρα σας; Ποια είναι η ερώτησή σας για τα ακίνητα που θέλετε να φέρετε για να απαντήσουμε ο Andrew και εγώ και για να ακούσουν οι μάζες τις σκέψεις μας;

Daniel:
Ναι, σκέφτηκα να μαζέψω χρήματα. Έτσι, είχα κάποια επιτυχία συγκεντρώνοντας ιδιωτικά χρήματα από φίλους και οικογένεια. Ήθελα να πάρω τις σκέψεις σας σχετικά με τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα. Υποθέτω ότι πηγαίνοντας στα επόμενα βήματα, είτε πηγαίνω και εκμεταλλεύομαι όλους τους φίλους και την οικογένειά μου είτε πηγαίνω και διευρύνομαι σε πιο λιγότερο οικείους ανθρώπους. Ήθελα λοιπόν να λάβω τις σκέψεις σας σχετικά με το πώς θα το επεκτείνετε αυτό.

ματ:
Ο Ντάνι περνάει ένα καπέλο στο δείπνο της Ημέρας των Ευχαριστιών, σωστά; Εντάξει, περάστε την Τουρκία και μετά περάστε και το βιβλιάριο επιταγών σας.

Andrew:
Πήγαινε συνεργάτης [δεν ακούγεται 00:52:16] Φίλιππος.

ματ:
Στο τέλος της ημέρας, Danny, οι περισσότεροι επενδυτές, ξέρω ότι το έκανα και πιστεύω ότι ο Andrew, θα μπορούσες να πεις το ίδιο, ξεκίνησαν με τους φίλους και την οικογένειά τους ως επενδυτές. Και ο λόγος για τον οποίο το κάνετε αυτό είναι επειδή οι άνθρωποι που είναι φίλοι και συγγενείς σας αρέσουν και σας εμπιστεύονται επειδή είστε εσείς. Είσαι ο Ντάνι και είσαι φοβερός και το ξέρουν αυτό, όχι επειδή είσαι ο Ντάνι, ο φοβερός επενδυτής ακινήτων, αλλά επειδή είσαι ο γιος τους και σε αγαπούν ή είσαι αδερφός τους ή σε εμπιστεύονται επειδή Είστε εσείς, όχι επειδή έχετε αναπτύξει αυτό το εκπληκτικό ιστορικό ακίνητης περιουσίας, είτε το έχετε είτε όχι. Έτσι, οι περισσότεροι επενδυτές ακίνητης περιουσίας πρέπει και ξεκινούν με τους φίλους και την οικογένειά τους ως βάση επενδυτών τους και εγώ πολύ… Και αν σας δίνει τη δυνατότητα να μιλάτε με φίλους και συγγενείς, μιλάω σε ακροατές, όχι σε εσάς τον Ντάνι, αλλά αν δίνει στους λαούς τους τζίμπις που μιλούν με τα μέλη της οικογένειάς τους… Και στο βιβλίο μου Raising Private Capital, μιλάω λίγο για το πώς να ξεπεράσεις τις προσωπικές αντιρρήσεις που μπορεί να έχεις εσωτερικά και τις αντιρρήσεις που μπορεί να έχουν οι φίλοι και η οικογένεια μαζί σου.
Συμπέρασμα, να τους αντιμετωπίζετε σαν επενδυτές, είτε είναι φίλοι και συγγενείς σας είτε όχι. Μην τους κάνετε ειδική μεταχείριση ή ω, δεν πειράζει, δεν χρειάζεται να το γράψουμε αυτό. Απλώς θα πάρω την επιταγή σου. Όχι, δώστε τους όλα τα δικαιώματα και τα οφέλη, συμπεριλαμβανομένης της πλήρους τεκμηρίωσης που θα κάνατε σε οποιονδήποτε άλλον. Όλοι πρέπει να επεκταθούν πέρα ​​από τους φίλους και την οικογένεια. Αν σκοπεύετε να μεγαλώσετε τον Ντάνι, πρέπει να προχωρήσετε πέρα ​​από αυτό. Ο τρόπος που το έκανα ήταν να πάω σε φίλους και συγγενείς και μετά άρχισα να τους ζητάω παραπομπές. Όπως, ρε, ποιον άλλον γνωρίζετε τον θείο Τσάρλι; Με ποιον άλλον γνωρίζετε άτομο με το οποίο πήγα στο γυμνάσιο και μπορεί να θέλει να επενδύσει μαζί μου ή να θέλει να κάνει αυτό που κάνω ως παθητικό επενδυτικό όχημα; Έτσι μεγάλωσα. Και μετά, αφού το κάνετε αυτό, μπορείτε να επεκταθείτε στην τρίτη βαθμίδα, που είναι τα μέσα κοινωνικής δικτύωσης, να σηκώσετε το μεγάλο τηλεβόα, να μιλήσετε για αυτό που κάνετε και να προσελκύσετε όλο και περισσότερους ανθρώπους.
Αλλά ακούγεται σαν Ντάνι, έχεις πετύχει ένα ορισμένο επίπεδο επιτυχίας με φίλους και οικογενειακό κεφάλαιο. Φοβερός. Θα πήγαινα στο επόμενο επίπεδο και θα άρχιζα να ρωτάω εκείνους τους ανθρώπους που είναι ευχαριστημένοι για παραπομπές σε άλλους ανθρώπους που πιστεύουν ότι μπορεί να είναι χαρούμενοι που δουλεύουν μαζί σας.

Andrew:
Λοιπόν, αυτό ήταν φανταστικό. Δεν μπορώ πραγματικά να προσθέσω πολλά σε αυτό. Ματ, πρέπει να γράψεις ένα βιβλίο για τη συγκέντρωση χρημάτων ή κάτι τέτοιο και ο Ντάνι, όταν το κάνει, θα πρέπει να πας να το παραγγείλεις και να το διαβάσεις. Ίσως μια άλλη συμβουλή είναι να μαζέψετε χρήματα από απαισιόδοξους γιατί δεν τα περιμένουν πίσω. Αλλά πέρα ​​από αυτό, έκανα το ίδιο. Η πρώτη μου επιταγή ως συνδικαλιστής ήταν από τη μαμά μου, και γι' αυτό φώναξα στη μαμά που πίστευε στον γιο της. Και ο Ματ το διατύπωσε υπέροχα. Πρώτα το κάνεις αυτό, ίσως παρακάμψεις τον θείο, αν πρόκειται να σε απογοητεύσει στην Ημέρα των Ευχαριστιών ή να κάνει τη ζωή άθλια αν δεν πάει τέλεια. Αλλά εκτός από αυτό, οι φίλοι και η οικογένεια είναι το μέρος για να ξεκινήσετε και στη συνέχεια να ζητήσετε παραπομπές.
Και μετά, ακόμη και πέρα ​​από τις παραπομπές, είναι πραγματικά δύσκολο για τους επενδυτές LP να πηδήξουν για να είναι ο πρώτος που θα πηδήξει στην πισίνα μαζί σας. Αλλά αν έχετε ήδη οκτώ ή 10 άτομα στο πάρτι σας, τότε δεν χρειάζεται να πάτε να πείτε σε όλους ότι είναι η οικογένειά σας. Μπορείτε απλώς να πείτε, γεια, έχω ήδη αυτούς τους οκτώ επενδυτές, έχουμε φτάσει το 70% του δρόμου προς τα εκεί. Θα είναι πολύ πιο εύκολο να κάνετε άτομα που δεν γνωρίζετε ή που δεν σας γνωρίζουν να έρθουν για αυτό το τελευταίο 30%. Οπότε ακριβώς αυτό που είπε ο Ματ, ξεκινήστε με τους φίλους και την οικογένειά σας, μετά πηγαίνετε σε παραπομπές και μετά χρησιμοποιήστε το ως βάση για να προσεγγίσετε άτομα με τα οποία δεν έχετε ήδη αυτή τη σχέση.

Daniel:
Υποθέτω ότι δεν πρέπει επίσης να διαφημίσω ότι η μαμά μου είναι ο μεγαλύτερος επενδυτής μου, σωστά;

Andrew:
Γεια, ξέρεις τι; Αυτό είναι σπουδαίο πράγμα.

ματ:
Αυτό είναι καλό πράγμα. Δεν πρέπει να το υποτιμήσεις αυτό, φίλε. Πηγαίνω να λέω στους ανθρώπους όλη την ώρα, και παρεμπιπτόντως, η μαμά μου ήταν επίσης ένας από τους πρώτους επενδυτές μου. Και το λέω στους ανθρώπους γιατί είναι απόδειξη της πίστης σου στην επιχείρησή σου, Ντάνι. Πέρα από τα αστεία, η μητέρα μου έχει επενδύσει στην επιχείρησή μου. Αυτό πρέπει να το πεις στους ανθρώπους. Πήρα τα λεφτά της μαμάς μου. Όχι μόνο τα χρήματα της μαμάς κάποιου άλλου, πήρα τα χρήματα της μητέρας μου στην επιχείρησή μου και αυτό είναι το πόσο πιστεύω σε αυτό που κάνω, ότι είμαι πρόθυμος να βάλω τα προς το ζην της μητέρας μου, τη μελλοντική ευημερία της μητέρας μου, τους στόχους της περιουσίας σε αυτό που κάνω . Το λέω στους ανθρώπους συνέχεια γιατί είναι κάτι που... Όχι για να είμαι συναισθηματικός γι' αυτό, αλλά είμαι περήφανος γι' αυτό. Είμαι περήφανος που μπορώ να οικειοποιηθώ λίγο το οικονομικό μέλλον της μητέρας μου μέσα από αυτό που κάνω.

Andrew:
Ματ, αυτό είναι όμορφο. Το λέω στους επενδυτές μας αυτό. Τους λέω, λέω, κοιτάξτε, δεν μπορώ να το χαλάσω γιατί θα έπρεπε να αποκτήσω μια νέα οικογένεια και νέους φίλους γιατί είναι όλοι σε αυτό και θα έπρεπε να βγω έξω… Ναι, δεν μπορώ αντέξουν οικονομικά να το κάνουν.

ματ:
Ναι, ελέγχω τη διαγραφή alt σε εκείνο το σημείο, σωστά;

Andrew:
Ναι.

ματ:
Ντάνι, οι σκέψεις σου, φίλε. Ελπίζω ότι αυτό ήταν χρήσιμο. Κάποια τελευταία σκέψη πριν σας αφήσουμε να φύγετε;

Daniel:
Όχι, ήταν φοβερό. Σας ευχαριστώ για τις γνώσεις σας εκεί και χαίρομαι που μπόρεσα να σας συγκινήσω λίγο κατά τη διάρκεια του podcast.

ματ:
Ντάνι, μου άρεσε που σε είχα εδώ, φίλε. Ακούστε, έχετε δώσει μεγάλη αξία σήμερα στις ερωτήσεις και τις σκέψεις σας. Πείτε σε όσους ακούνε πώς μπορούν να σας κρατήσουν αν θέλουν να ακούσουν περισσότερα για το τι κάνετε.

Daniel:
Σίγουρος. Νομίζω ότι ο ευκολότερος τρόπος να με κρατήσεις είναι στο Bigger Pockets. Έτσι ο Daniel Zapata είναι το νόμιμο όνομά μου στο Bigger Pockets. Επίσης, έχω κάπως παρουσία στο Twitter, τον DZapata, το πρώτο αρχικό και το επίθετό μου στο Twitter.

ματ:
Και αυτός είναι ο ZAPATA. Δεν θα ρωτήσω ποιο είναι το παράνομο όνομά σου. Αυτό είναι μόνο το νόμιμο όνομά σας. Έτσι, αν θέλετε να επικοινωνήσετε με τον Ντάνι και να μάθετε ποιο είναι το παράνομο όνομά του, μπορείτε να το κάνετε τώρα. Καλά που είσαι μαζί μας σήμερα, Ντάνι. Ευχαριστώ.

Daniel:
Σας ευχαριστώ.

Andrew:
Εντάξει. Πρόσεχε φίλε.

ματ:
Εντάξει, Andrew. Εάν οι άνθρωποι ζουν κάτω από έναν βράχο και δεν έχουν ιδέα πώς να κρατήσουν τον Andrew Kushman, πώς θα επικοινωνούσαν μαζί σας για να μάθουν περισσότερα για εσάς ως άτομο, επενδυτή ακινήτων, επισκέπτη της Ανταρκτικής, όλα αυτά είδη πραγμάτων; Πώς θα μάθαιναν περισσότερα για αυτό;

Andrew:
Ο καλύτερος τρόπος, συνδεθείτε μαζί μου στο Bigger Pockets. Μπορείτε επίσης να συνδεθείτε στο LinkedIn ή απλώς στο Google Vantage Point Acquisitions. Ο ιστότοπός μας είναι VPACQ.com και υπάρχει μια φόρμα επικοινωνίας εκεί που έρχεται στα εισερχόμενά μου.

ματ:
Και οι άνθρωποι μπορούν να με βρουν στον ιστότοπό μας από την εταιρεία μου DeRosa Group, που είναι ο όμιλος DEROSA, derosagroup.com. Μπορούν να κρατήσουν εμένα και οποιονδήποτε στην ομάδα μου εκεί για να ακούσουν όλα τα ωραία πράγματα σχετικά με το τι κάνω στο derosagroup.com ή να με ακολουθήσουν στο Instagram στο theMattFaircloth.

Andrew:
Εντάξει.

ματ:
Εντάξει, παιδιά. Αυτός είναι ο Matt Faircloth εδώ με τον οικοδεσπότη μου Antarctica Andrew, και ρωτήστε τον περισσότερο τι σημαίνει αυτό. Υπογραφή.