Wir haben VIEL viel geredet Immobilien im Jahr 2023. Mit Themen von Partnerschaften zu Hausrenovierungs-Hacks, wir haben dieses Jahr eine Menge Themen abgedeckt und hoffen, dass die Informationen IHNEN dabei geholfen haben Immobilien investieren Reise!
Heute unternehmen wir eine Reise in die Vergangenheit und denken über all die tollen Gäste und Gespräche nach, die wir in den letzten zwölf Monaten in der Show geführt haben. Für diese ganz besondere Folge haben wir einige unserer Lieblingsmomente ausgewählt, die wir mit Ihnen teilen möchten. Egal, ob Sie danach suchen Finden Sie Ihr erstes Angebot oder bereits mehrere besitzen Mietobjekte, wir hoffen, dass diese Zusammenstellung Ihnen die Inspiration und Motivation gibt, die Sie brauchen, um gut in das neue Jahr zu starten!
Schalten Sie ein, um alles zu erfahren Holen Sie Ihren Ehepartner mit ins Boot mit Immobilien zu Ersetzen Sie Ihr W2-Einkommen mit Vermietung. Sie werden herausfinden, warum Haus hacken ist vielleicht der beste Einstiegspunkt für Immobilieninvestitionen und warum Mietarbitrage ist ein Cheat-Code für Einfache Cash-Flow-. Sie werden sogar etwas über das erfahren „Tag der offenen Tür“-Hack das pflegt ein neuer Investor zu tun Reha-Kosten abschätzen, sowie einige clevere Möglichkeiten dazu mehr Geld bekommen aus deinem aktuelles Portfolio!
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Ashley:
Dies ist Folge 352 von Real Estate Rookie. Mein Name ist Ashley Kehr und ich bin hier mit meinem Co-Moderator Tony J. Robinson.
Tony:
Und willkommen beim Real Estate Rookie Podcast, wo wir Ihnen jede Woche, zweimal pro Woche, die Inspiration, Motivation und Geschichten bringen, die Sie hören müssen, um Ihre Investitionsreise anzukurbeln. Und heute haben wir eine weitere Rookie-Antwort für euch. Wir werden Ihre Fragen beantworten. Und wenn Sie möchten, dass Ihre Frage in einer unserer Episoden vorgestellt wird, gehen Sie zu bigpockets.com/reply, geben Sie Ihre Frage dort ein und wir wählen sie möglicherweise einfach für die Show aus.
Ashley:
Deshalb beantworten wir heute zwei Fragen zur Verkäuferfinanzierung. Kreative Finanzierung ist derzeit heiß, heiß, heiß. Wenn Sie also Fragen zur Verkäuferfinanzierung haben, ist diese Folge genau das Richtige für Sie.
Tony:
Wir haben eine Frage zur Skalierung und wie sieht das für Rookies aus? Und dann kommen wir noch zur Frage nach den Auftragnehmern. Am liebsten arbeitet also jeder mit Auftragnehmern zusammen. Wir werden darüber sprechen, wie man es richtig macht.
Bevor wir also auf die Fragen eingehen, nehmen Sie sich bitte ein paar Minuten Zeit und hinterlassen Sie eine ehrliche Bewertung und Rezension des Rookie-Podcasts, egal auf welcher Plattform Sie gerade zuhören, falls Sie es noch nicht getan haben. Je mehr Bewertungen wir erhalten, desto mehr Menschen können wir erreichen. Und wenn wir Leute erreichen, neigen wir dazu, ihnen zu helfen, und darum geht es hier beim Rookie Podcast. Nehmen Sie sich also ein paar Minuten Zeit, hinterlassen Sie Ihre Bewertung/Rezension und vielleicht lesen wir sie in der Sendung.
Ashley:
Beginnen wir mit unserer ersten Frage von Roosevelt. „Hey, BP, wie bekomme ich am besten eine Verkäuferfinanzierung? Gibt es eine Anzahlung? Ist ein Makler beteiligt? Und mit welchen weiteren Gebühren sind Sie für den Erhalt verbunden?“ Tolle Frage. Verkäuferfinanzierung.
Tony:
Es ist eine geladene Frage.
Ashley:
Okay, also der beste Weg, eine Verkäuferfinanzierung zu bekommen, fangen wir damit an. Meine Empfehlung wäre, den Verkäufer zu fragen, ob er für eine Verkäuferfinanzierung offen wäre, oder einfach ein Angebot für eine Verkäuferfinanzierung abzugeben.
Tony:
Ich werde hier ein wenig gegensätzlich vorgehen und sagen, dass meiner Meinung nach der beste Weg, eine Verkäuferfinanzierung zu erhalten, darin besteht, tatsächlich größer zu werden. Und lassen Sie mich das erklären. Im Einfamilienhausbereich muss ein Verkäufer oft darüber aufgeklärt werden, was eine Verkäuferfinanzierung ist. Im gewerblichen Bereich ist dies weitaus häufiger der Fall, insbesondere wenn Sie ein älteres Gebäude suchen, dessen Eigentümer vielleicht in den Ruhestand geht und dessen Bilanz vielleicht nicht mehr so gut ist, eine Immobilie, für die es schwierig sein wird, eine herkömmliche Finanzierung zu bekommen, weil es keine Gewinn- und Verlustrechnung gibt In solchen Situationen gibt es keine Steuererklärungen oder Steuererklärungen. Verkäufer wissen oft, dass sie fast eine Verkäuferfinanzierung anbieten müssen.
Wir haben gerade einen Deal in Utah, es ist ein Hotel mit 13 Wohneinheiten und ein wirklich schönes Anwesen. Ehrlich gesagt, die Besitzer haben damit ziemlich gute Arbeit geleistet, aber eine Sache, mit der sie keine gute Arbeit geleistet haben, waren ihre Bücher. Und die Immobilie selbst ist nicht unbedingt bankfähig, weil die Gewinn- und Verlustrechnung nicht wirklich in Ordnung ist. Es gibt keine zweijährigen Steuererklärungen, die die Immobilie und ihr reales Einkommenspotenzial wirklich hervorheben würden. Der Verkäufer weiß es also und war sehr bereit, uns eine Verkäuferfinanzierung anzubieten, weil er weiß, dass er es sonst mit einem erheblichen Preisnachlass verkaufen müsste, damit jemand es kaufen könnte. Mein Rat ist also, einfach rauszugehen und sich vielleicht einige der kommerzielleren Immobilien anzusehen.
Und wir hatten vor ein paar Episoden AJ Osborne und er sprach auch darüber, dass die Leute manchmal die falsche Vorstellung haben, dass Werbung schwieriger ist als die Sache mit einer Familie, aber wenn man das richtige Angebot findet, ist Werbung manchmal etwas einfacher, als welche zu bekommen der Einfamilienhäuser.
Ashley:
Wie redet man mit den Verkäufern, wenn man sich den Deal ansieht und ihre Bücher schrecklich sind? Haben sie gesagt, dass sie eine Verkäuferfinanzierung übernehmen würden, oder mussten Sie darum bitten?
Tony:
An diesen speziellen Deal kann ich mich nicht erinnern. Ich möchte sagen, dass sie es vielleicht angeboten haben, denn wir werden sogar nur suchen. Da wir uns kleine Motels und Hotels ansehen, gibt es im ganzen Land nur eine begrenzte Anzahl davon, die in unsere Kaufbox passen. Aber wenn wir auf Crexi suchen, ist einer unserer Suchparameter im wahrsten Sinne des Wortes „Seller Financing“ oder „Seller Carry“. Und wir werden versuchen, die Eigentümer zu finden, die bereits offen für dieses Gespräch sind. Aber ich denke, ehrlich gesagt, in diesem Fall hätten sie es uns vielleicht von Anfang an angeboten, so wie: „Hey, wenn ihr es wollt.“ Und dann mussten wir nur noch die Bedingungen dafür aushandeln.
Ashley:
Wie würden Sie das tun, wenn sie es nicht angeboten hätten? Wie würden Sie dem Verkäufer sagen: „Deshalb sollten Sie eine Verkäuferfinanzierung durchführen“ und erklären: „Niemand wird einen Kredit von dieser Immobilie bekommen, weil Ihre Buchhaltung schlecht ist“?
Tony:
Und das ist es, was wir ihnen von Anfang an sagen: „Hey, können wir Ihre Gewinn- und Verlustrechnung sehen?“ Und sie schicken uns einige Fotos, die sie mit ihrem alten Klapphandy gemacht haben. Und wir bitten um Steuererklärungen, aus denen hervorgeht, dass die Immobilie in den letzten sechs Jahren jedes Jahr eine halbe Million Dollar verloren hat.
Und wir können zu ihnen zurückgehen und sagen: „Hey, schauen Sie, uns gefällt die Immobilie wirklich gut.“ Wir sind der Meinung, dass Sie einen fairen Preis verlangen, es ist jedoch unmöglich, für diese Immobilie eine gute Bankfinanzierung zu erhalten. Wenn wir also aussteigen müssen, müssen wir eine Art harter Geldverleiher, kurzfristige Überbrückungsschulden aufnehmen, die sehr teuer sind, was den Kaufpreis, den wir Ihnen anbieten können, senken wird denn wir müssen noch unsere Rendite bekommen.
Aber wenn Sie dafür offen sind, können wir Ihnen Ihren Kaufpreis mitteilen. Wir müssen nur bessere Konditionen für die Verkäuferfinanzierung ausarbeiten.“
Und wir haben diesen Vorschlag auch bei einigen Gewerbeimmobilien gemacht, und viele von ihnen sind bissig, weil sie meiner Meinung nach verstehen, dass sie die Immobilie aufgrund ihres Zustands oder des Zustands ihrer Bücher nicht verlegen können.
Ashley:
Oder sie wägen einfach ab und halten durch, weil sie glauben, sie könnten ein Bargeldangebot bekommen, dann kommt jemand mit dem goldenen Los.
Tony:
Ja. Ja, mit dem goldenen Ticket. In Ordnung.
Ashley:
Sie hatten Crexi erwähnt, aber ich habe landwatch.com aufgerufen, und derzeit gibt es in den gesamten USA derzeit 13,954 Einträge mit Eigentümerfinanzierung, in denen ausdrücklich angegeben ist, dass die Person für eine Eigentümerfinanzierung offen ist.
Tony:
Ist das nicht verrückt?
Ashley:
Ja.
Tony:
Ich könnte mir vorstellen, dass Sie, wenn Sie ein Team von VAs beauftragen würden, alle 13,000 Einträge zu durchsuchen, wie könnten Sie dann nicht mindestens eines dieser Angebote erhalten?
Ashley:
Ja. Ja.
Tony:
Rechts? Es ist fast garantiert, dass Sie mindestens eines bekommen. Es ist ein Zahlenspiel.
Ashley:
Ich denke, das könnte ehrlich gesagt mit Ariel zusammenfallen, die wir vor ein paar Episoden in Episode 349 hatten, und ich bin sicher, dass sie über eine Technologie verfügt, die wir nutzen können, um jemanden alle diese Auflistungen durchforsten zu lassen.
Tony:
Ich denke, das war ehrlich gesagt eine meiner Lieblingsfolgen der letzten Zeit. Wenn ihr das noch nicht gehört habt, schaut noch einmal vorbei und hört es euch an. Aber Ariel hatte einige wirklich coole Web-Scraping-Tools, die sie sozusagen zusammengestellt hatte, um diesen Prozess zu systematisieren, aber ja, ich hätte mir kein besseres vorstellen können, Ash. Aber was ist mit Ihnen? Sie haben auch eine Verkäuferfinanzierung durchgeführt. Wie sieht das für Sie aus? Wie haben Sie dieses Gespräch mit dem Verkäufer geführt? Um welche Dokumente handelte es sich? Erzählen Sie uns, wie es für Sie aussah.
Ashley:
Ja. Und ich kann das irgendwie mit dem zweiten Teil der Frage verknüpfen: Gibt es eine Anzahlung? Ist ein Makler beteiligt? Und welche weiteren Gebühren fallen für den Erhalt an? Ich werde also zum ersten Mal eine Verkäuferfinanzierung durchführen, ich werde das als Beispiel tun. Und ich habe tatsächlich ein paar Immobilien von dieser Person gekauft und die einzige Möglichkeit, dies zu tun, wäre, wenn eine der Immobilien eine Verkäuferfinanzierung wäre und ich den Rest mit meiner Kreditlinie kaufen würde. Es war also kein Immobilienmakler beteiligt.
Und ich denke, das ist in Staaten, in denen man für den Abschluss einen Anwalt beauftragen muss, wie zum Beispiel New York, viel einfacher. Also hat mein Anwalt die Unterlagen für die Verkäuferfinanzierung erstellt, sie in den Kaufvertrag für die Immobilie aufgenommen, und ich musste eigentlich nichts tun.
Ich habe eine Absichtserklärung erstellt. In meiner Absichtserklärung standen also der Kaufpreis, die Immobilie, der Käufer, der Verkäufer und die Kaufbedingungen. Wenn es also irgendwelche Eventualverbindlichkeiten gibt, ist eine der Eventualverbindlichkeiten, dass dies mit Zustimmung des Anwalts gültig ist, ebenso wie die Bedingungen.
Also habe ich eine Anzahlung in Höhe von 20,000 US-Dollar geleistet, der Rest wurde vom Verkäufer mit einer Laufzeit von 12 Monaten zu 7 % finanziert. Und es handelte sich um reine Zinszahlungen, bis der gesamte Restbetrag am Ende der 12 Monate beglichen war. Das Schöne an der Verkäuferfinanzierung ist, dass die Konditionen ganz nach Ihren Vereinbarungen und Ihren Verhandlungen sein können. Sie könnten also eine 50-jährige Festfinanzierung mit einem Zinssatz von 3 % abschließen, Sie könnten eine Anzahlung von 50 % leisten, Sie könnten keine Anzahlung leisten. Und das kommt tatsächlich sehr häufig vor. Ich sehe in vielen Angeboten mit Verkäuferfinanzierung, dass sie eine Anzahlung von 50 % verlangen, und ich denke, das dient dazu, jemanden anzulocken, der vielleicht viel Geld, aber möglicherweise keine gute Bonität hat , also können sie den Bankkredit nicht bekommen. Aber als Investor ist es für mich nicht attraktiv, 50 % einzuzahlen, ich könnte genauso gut zur Bank gehen und 20 % einzahlen.
Tony:
20, richtig.
Ashley:
Ja. Und was weitere damit verbundene Gebühren angeht, würde ich Ihren Verkäuferfinanzierungsvertrag von einem Anwalt erstellen lassen oder, wenn er erstellt wurde, ihn von einem Anwalt prüfen und genehmigen lassen.
Neben den Gebühren fallen bei den anderen Gebühren also nur die üblichen Abschlussgebühren an. Wenn Sie also einen Immobilienmakler beauftragt haben und eine Anzahlung von 0 % leisten, wird der Verkäufer bei allen Titelarbeiten, die Sie durchgeführt haben, weiterhin die Provisionen für den Makler zahlen, oder ist das etwas, das Sie in die Vereinbarung einarbeiten, in der ich Ich zahle Ihnen zwar nicht per se eine Anzahlung, aber ich zahle die Provision des Verkäufers? Oder auch so ähnlich.
Tony:
Das passt ehrlich gesagt ziemlich gut zu unserer zweiten Frage für heute, Ash, die von Tee Hoover stammt. Und Tees Frage lautet: „An diejenigen unter Ihnen, die Verkäufer finanzieren: Erhöhen Sie Ihren Angebotspreis, damit der Verkäufer eine Verkäuferfinanzierung anbietet, oder verkaufen Sie zum geschätzten Wert?“ Und erheben Sie dann noch Zinsen oder andere Gebühren für die Zustimmung zu diesem Service?“ Ich denke, ich möchte es kurz aufschlüsseln, weil wir mit ein paar Begriffen herumwerfen.
Aber wenn Sie über Verkäuferfinanzierung nachdenken oder wenn Sie wirklich über irgendeine Art von Schulden nachdenken, gibt es ein paar Hebel, die Sie in Betracht ziehen können. Sie können sich die Laufzeit, den Amortisationszeitraum, den Zinssatz, die Anzahlung und den Zinsfreizeitraum ansehen.
Die Laufzeit lautet also: Wie lange werden Sie diese Zahlungen leisten? Also sagte Ashley für ihre erste Laufzeit, es sei eine 12-monatige Laufzeit, das heißt, sie hatte Zahlungen im Wert von 12 Monaten und am Ende dieser 12 Monate war eine Ballonzahlung fällig. Bei einem typischen Hauptwohnsitz schließen Sie entweder eine Laufzeit von 15 Jahren oder eine Laufzeit von 30 Jahren ab und zahlen diese über die Laufzeit von 15 Jahren oder über die Laufzeit von 30 Jahren. Sie haben also Ihre Amtszeit.
Ihre Amortisationsdauer ähnelt in gewisser Weise Ihrer Laufzeit, unterscheidet sich jedoch geringfügig. Ihre Amortisation ist, wie weit oder über welchen Zeitraum werden diese Zahlungen gestreckt? Sie könnten also eine einjährige Laufzeit, aber eine 30-jährige Amortisation haben. Im Grunde genommen würden Sie Zahlungen im Laufe eines Jahres leisten, als ob Sie 30 Jahre lang zahlen würden, und Sie würden die Zahlungen so ausdehnen, als ob Sie 30 Jahre lang zahlen würden, aber im 12. Monat, anstatt so regelmäßig zu zahlen Bei Zahlung begleichen Sie den gesamten fälligen Restbetrag. Rechts? Je länger Sie also Ihre Amortisation ausdehnen können, desto niedriger werden Ihre Zahlungen ausfallen. Rechts?
Anfang des Jahres gab es Gerüchte, Ash, ich weiß nicht, ob du das auch gehört hast, dass die Banken anfangen, Hypotheken mit einer Laufzeit von 40 Jahren anzubieten. Hast du das gehört?
Ashley:
Ja. Ja, habe ich.
Tony:
Rechts? Das sind also zusätzliche 10 Jahre, um Ihre Hypothek abzubezahlen, was die monatliche Rate, die Sie leisten müssen, effektiv reduzieren würde. Ich wäre gespannt, ob sie das tatsächlich tun. Ich habe das Gefühl, dass viele Leute es nehmen würden.
Ashley:
Als Investor klingt das verlockend, etwa: „Ja, mehr Cashflow, weil ich diese niedrigere monatliche Zahlung habe“, aber als Hausbesitzer bauen Sie jetzt weniger Eigenkapital in Ihre Immobilie auf, weil Sie jeden Monat weniger an Ihren Kapitalgeber zahlen als bei einer Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren, und Sie zahlen viel mehr Zinsen im Voraus. Sie könnten in den ersten fünf Jahren buchstäblich nur 5 US-Dollar pro Monat für Ihre Hypothekenzahlung zahlen. Und was passiert dann, wenn der Markt tatsächlich sinkt und Sie plötzlich mit Ihrer Immobilie unter Wasser stehen, weil Sie kein Eigenkapital aufgebaut haben? Vielleicht befinden Sie sich in einem Bereich, der nicht viel Wertschätzung genießt. Und hier sehe ich die Sorge, dass die Leute kein Eigenkapital an ihrer Immobilie zurückzahlen und dann verkaufen müssen und nicht verkaufen können, weil sie kein Eigenkapital daran haben, weil sie nichts darauf zurückgezahlt haben.
Tony:
Ja, es ist eine schwierige Situation, aber das ist Ihre Amortisationszeit. Wie lange strecken Sie diese Zahlungen aus?
Der andere Teil, über den Ash gesprochen hat, ist die Anzahlung. Wie viel Prozent des Kaufpreises zahlen Sie im Voraus? Und dann Ihre reine Zinsperiode. Wie Ashley gerade sagte: Wenn Sie eine Zahlung für einen typischen Kredit leisten, für eine typische Hypothekenzahlung, wird diese Zahlung zwischen Ihrem Kapital und Ihren Zinsen aufgeteilt. Zu Beginn des Darlehens fließt der Großteil Ihrer Zahlung in die Zinsen. Und wenn Sie dann später mit Ihrem Darlehen beginnen, fließt der Großteil davon in die Tilgung Ihres Kapitals.
Wenn Sie einen reinen Zinszeitraum haben, bedeutet das, dass Sie nur den Prozentsatz der Zahlung zahlen, der für Ihre Zinsen verwendet wird. Das bedeutet also, dass Ihre monatliche Zahlung leicht gekürzt wird, da Sie sich über diese grundsätzliche Kürzung keine Sorgen machen müssen.
Der Nachteil dabei ist, dass Ihr Auftraggeber derselbe bleibt. Wenn Sie also, sagen wir, einen Kredit in beliebiger Höhe aufnehmen, etwa 100,000 Dollar, und nur Zinsen erhalten, müssen Sie am Ende der Laufzeit immer noch die 100,000 Dollar zurückzahlen, während im Gegensatz zum Kapital und den Zinsen eine Abzugszahlung anfallen würde XNUMX $ runter. Wenn Ihr Ziel jedoch darin besteht, den Cashflow kurzfristig zu maximieren, ist dies in der Regel hilfreich.
Ashley:
Ich wollte nur einen weiteren Grund nennen: Wenn Sie die Immobilie umbauen und eine Refinanzierung planen, erhalten Sie diese niedrige Zahlung, da Sie die Kosten halten, anstatt eine hohe Hypothek mit Kapital und Zinsen zu bezahlen weniger Haltekosten, weil Sie wissen, dass Sie sich aus diesen Zinsen refinanzieren werden – jedenfalls nur allein.
Tony:
Ich denke, das waren alles die wichtigen Punkte, auf die Sie achten würden, wenn Sie eine Verkäuferfinanzierung durchführen: Ihre Laufzeit, der Zeitraum der reinen Zinszahlung, die Amortisation, der Zinssatz, die Anzahlung und dann natürlich auch der Kaufpreis. Rechts? Das passt also irgendwie zu Tees Frage:
Theoretisch könnten Sie einen höheren Kaufpreis für die Verkäuferfinanzierung anbieten, denn wenn der Verkäufer diese Schuldverschreibung finanziert, ist ihm die Bewertung normalerweise egal. Als Käufer müssen Sie sich einfach darüber im Klaren sein, dass Sie eine Verkäuferfinanzierung über einen Betrag haben, der vielleicht höher ist als der Schätzpreis der Immobilie. Aber wenn der Deal zustande kommt und Sie einen wirklich guten Cashflow erzielen und dieser Deal noch andere Dinge mit sich bringt, dann macht es vielleicht Sinn.
Haben Sie schon einmal ein Verkäuferfinanzierungsgeschäft abgeschlossen, Ash, bei dem der Kaufpreis höher war als der Schätzwert?
Ashley:
Nein, definitiv nicht zum Schätzwert, denn ich kaufe Immobilien nicht einmal zum Schätzwert, selbst wenn sie finanziert sind oder wenn es Bargeschäfte sind, ich werde sie nicht zu dem Preis kaufen, für den sie geschätzt werden, das tue ich immer unter Marktwert kaufen.
Aber damit einherzugehen bedeutet, nach einem anderen Preis oder was auch immer zu fragen. Als Käufer werde ich häufig zwei Angebote unterbreiten, bei denen es sich bei dem einen um ein Barangebot oder die Aufnahme eines Bankdarlehens und bei dem anderen um eine Verkäuferfinanzierung handelt. Und das Finanzierungsangebot des Verkäufers wird höher sein. Es wird attraktiver sein, als eine Bankfinanzierung zu erhalten, weil ich bei der Bankfinanzierung Darlehensgebühren zahlen muss, ich werde wegen dieser Darlehensgebühren mehr Abschlusskosten zahlen müssen, ich werde es tun müssen Lassen Sie ein Wertgutachten erstellen, ich zahle wahrscheinlich mehr Zinsen.
Und dann habe ich noch das Verkäuferfinanzierungsangebot, bei dem ich in der Regel deutlich weniger bezahle als das, was ich bei der Bank bekommen würde, um es noch attraktiver zu machen, es aber vielleicht auch verlängere, um viel bessere Konditionen zu erzielen, und es für mich attraktiver zu machen . Deshalb möchte ich es für sie attraktiver machen, indem ich den Kaufpreis der Immobilie erhöhe. Also werde ich das tun.
Und einmal kam ein Immobilienmakler zu mir und meinte: „5 %? Das liegt weit unter den Marktzinssätzen, die man derzeit bei der Bank bekommen könnte.“ Und das war vielleicht vor zwei Jahren. Und ich meinte: „Genau, deshalb wäre es ein Anreiz für mich, ihnen mehr Geld für den Kauf der Immobilie zu zahlen.“ Und sie sagte nur: „Oh ja, okay.“ Es hat irgendwie Klick gemacht: „Okay, es macht aber Sinn.“
Tony:
Das Schöne daran ist, dass Sie es wirklich so einrichten können, wie Sie und der Verkäufer es vereinbaren. Pace redet viel davon, bei einigen seiner Sub-2-Deals einen Zero-Down zu erzielen.
Ashley:
Und er sieht aus wie ein Apartmentkomplex, der keine Abschreibungen aufweist und sich über 40 oder 50 Jahre amortisiert.
Tony:
Ja, es ist einfach verrückt. Rechts?
Ashley:
Und zum letzten Teil dieser Frage: Berechnen Sie Zinsen oder andere Gebühren für Ihre Dienstleistung? Ja, Sie können durchaus Zinsen verlangen. Die meisten unserer Beispiele, über die wir gesprochen haben, verlangen Zinsen. Es gibt aber auch Angebote, bei denen kein Interesse besteht. Es handelt sich im wahrsten Sinne des Wortes um den Restbetrag, ein Darlehen, das über 10 Jahre oder was auch immer abgeschrieben wird, und für das Darlehen überhaupt keine Zinsen. Wenn Sie also einen solchen Deal bekommen können, ist das großartig.
Okay, bevor wir uns mit den letzten Fragen befassen, machen wir eine Pause und hören ein Wort von unserem Show-Sponsor.
Willkommen zurück von unserem Kurzurlaub. Wir werden eine Frage von Samuel Hall beantworten. Dies ist eine Frage zur Skalierung. Um uns einige Hintergrundinformationen zu geben, sagt er: „Die Hypothek für unseren Hauptwohnsitz läuft vollständig auf den Namen meiner Frau. Ich habe ein Mietobjekt, das einen guten Cashflow aufweist und einer Treuhandgesellschaft zwischen mir und Familienmitgliedern gehört. Die Hypothek läuft auf den Namen meines Familienmitglieds und ich habe keine Hypothek und eineinhalb Häuser.
Ich stehe kurz vor dem Abschluss eines Cashflow-Mietvertrags mit herkömmlicher Finanzierung und die Hypothek läuft auf meinen Namen. Ich habe etwa zwei Jahre Erfahrung als Vermieter.“
Zunächst einmal, Samuel, großartig. Glückwunsch. Was für ein cooler Anfang.
„Ich arbeite an dem Ziel von Skaleneffekten und dem Kauf von Mehrfamilienhäusern. Gibt es irgendwelche Vorteile, wenn ich Kredite auf den Namen meines Ehepartners vergebe? Ich bin mir der Fannie Mae-Obergrenze von 10 Krediten pro Person bewusst, aber gibt es erforderliche Zeiträume zwischen den Krediten? Wie kann ich meine Kreditaufnahmekraft pro Kredit erhöhen? Bei der Höhe meines aktuellen Vorabgenehmigungssatzes wäre ich in meinem Markt nicht einmal in der Lage, ein Mehrfamilienhaus mit einem Rabatt zu kaufen. Wie kann ich die Banken dazu bringen, nicht mehr auf das Verhältnis von Schulden zu Einkommen zu achten, sondern stattdessen auf DSCR zu achten? Zu diesem Zeitpunkt bin ich unbewusst inkompetent. Ich weiß nicht, was ich nicht weiß. Danke für Ihre Antwort." Und vielen Dank für Ihre Ehrlichkeit.
Tony:
Ja, ich wollte nur sagen, ich habe den Satz „unbewusst inkompetent“ noch nie gehört.
Ashley:
Ich weiß, dass ich eine Sekunde lang gestottert habe, wenn ich das nicht richtig gelesen habe.
Tony:
Ja, das gefällt mir allerdings. Vielleicht fange ich an, mir das auszuleihen, Samuel. Ich meine, das ist allerdings eine schwierige Frage, Ash. Nun, zunächst einmal möchte ich Ihnen, wie Sie schon sagten, großes Lob dafür aussprechen, dass Sie bereits ein paar Mietobjekte haben, bei denen keine Schulden zwangsläufig an Ihren Namen geknüpft sind, weil …
Und vielleicht möchte ich es für das gesamte Neulingspublikum zunächst einmal aufschlüsseln: Die Urkunde, und das haben wir schon von anderen Leuten gehört, also hat Pace darüber gesprochen, als er im Podcast war, aber die Urkunde und die Hypothek sind zwei verschiedene Unterlagen. Und wenn sie sich Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis ansehen, suchen sie nicht nach Urkunden, die an Ihren Namen gebunden sind, sondern nach Hypotheken, die an Ihren Namen gebunden sind. Sie können also in der Urkunde für eine Immobilie eingetragen sein, und das wird sich nicht unbedingt auf Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis auswirken, solange Sie nicht auch in der Hypothek aufgeführt sind. Für Sie, Samuel, sind im Moment also keine Immobilienschulden an Ihren Namen geknüpft, Sie haben also eine saubere Weste. Deshalb wollte ich nur klarstellen, dass die Leute verstehen, dass die Urkunde und die Hypothek zwei verschiedene Dinge sind.
Ashley:
Ja. Es wäre also nur die eine Immobilie, die er schließen wird, richtig? Ja, er hat einen Vertrag für eine traditionelle Finanzierung, die seine erste wäre, und die Hypothek läuft auf seinen Namen.
Tony:
Yep.
Ashley:
Okay. Die erste Frage lautet also: „Bietet es irgendwelche Vorteile, Kredite auf den Namen meines Ehepartners zu vergeben?“ Ich bin mir der Fannie Mae-Obergrenze von 10 Krediten pro Person bewusst, aber gibt es erforderliche Zeiträume zwischen den Krediten?“ Wenn Sie also Investitionskredite erhalten, gibt es keine Frist. Wenn Sie diese Kredite als Hauptwohnsitz aufnehmen, müssen Sie normalerweise die eine Immobilie ein Jahr lang bewohnen, bevor Sie in die andere investieren, aber soweit ich weiß, scheint es, als würden Sie sie als Anlageimmobilien erwerben Hierfür gibt es überhaupt keine Zeitvorgaben.
Das Einzige, was ich tun würde, wäre vielleicht zu warten, bis Sie den ersten Kredit abgeschlossen haben, bevor Sie den zweiten Kredit aufnehmen, denn wenn Sie gehen und die Genehmigung erhalten und es außerhalb dieses bestimmten Zeitfensters liegt, sind es meiner Meinung nach etwa 60 bis 90 Tage, je nachdem, wer den Kredit abschließt Ihr Kredit, wo es tatsächlich gegen Sie angerechnet werden könnte. Sie führen vor dem Abschluss eine letzte Bonitätsprüfung durch. Und ich denke, es ist ein sanfter Zug, ich bin mir nicht sicher, aber sie werden es noch einmal überprüfen. Und deshalb sagen sie dir immer, dass du keine neuen Möbel kaufen sollst, bevor du dein Haus fertig hast und es auf Kredit kreditierst oder ein neues Auto kaufst, weil sie dich fragen werden: „Warum wurde dir in dieser Situation der Kredit entzogen?“ ” und es könnte Ihren Kredit ruinieren. Also schließen Sie einen Kredit ab, bevor Sie den nächsten aufnehmen, wäre mein Rat dazu.
Und was die Angabe auf den Namen Ihres Ehepartners angeht, würde ich das auf jeden Fall tun, um auch das Verhältnis von Schulden zu Einkommen aufzulösen.
Tony:
Hier ist die Sache: Nur weil ihr Mann und Frau seid, heißt das nicht, dass ihr beide die Hypothek tragen müsst. Das Ziel besteht darin, möglichst wenige Personen für die Hypothek zu haben, da Sie dadurch mehr Möglichkeiten haben, mehr Kredite aufzunehmen.
So wie bei uns, als wir Ferienhäuser kauften, hatte ich eines auf meinen Namen, mein Partner hatte eines auf seinen Namen. Wir haben nicht beide die Hypotheken aufgenommen, weil wir das Schulden-Einkommens-Verhältnis von uns selbst separat nutzen wollten, denn das Verrückte an dieser Berechnung ist, dass selbst wenn einer von euch qualifiziert gewesen wäre, wenn ihr es wäret beide auf der Hypothek, es zählt gegen Sie beide. Und selbst wenn Sie nur 50 % des Eigenheims besitzen, betrachten sie bei der Betrachtung der Einkommensquote Ihrer Schulden die gesamte Hypothek und nicht 50 % oder 25 % oder welchen Prozentsatz Sie auch immer besitzen, sondern das Ganze Hypothek.
Je weniger Personen Sie also für die Hypothek aufnehmen können, um eine Genehmigung zu erhalten, desto besser. Wenn Ihre Frau also alleine 10 holen kann, holen Sie ihr 10. Wenn Sie alleine 10 holen können, holen Sie sich Ihre 10, denn das gibt Ihnen 20, im Gegensatz dazu, dass Sie beide 10 zusammen bekommen.
Ashley:
Die nächste Frage lautet: „Wie kann ich meine Kreditaufnahmekraft pro Kredit erhöhen?“ Bei meinen derzeitigen Vorabgenehmigungsraten wäre ich in meinem Markt nicht in der Lage, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, selbst nicht mit einem Rabatt.“ Und ich denke, das passiert vielen Menschen, wenn ihnen die Kreditkraft ausgeht, bevor jeder Ehegatte überhaupt diese 10 Kredite auf seinen Namen hat, vor allem, wenn man versucht, dies mit der Zeit ziemlich schnell zu erreichen, aber ich Ehrlich gesagt weiß ich es nicht. Tony, es gibt irgendeine Möglichkeit, deine Vorabgenehmigung wirklich zu erhöhen, außer mehr Einkommen zu erzielen, aber dann musst du irgendwie warten, bis in deiner Steuererklärung oder in einem Brief steht, dass du einen neuen Job hast, bei dem du mehr Geld verdienst, und das hast du auch Ihre erste Gehaltsabrechnung.
Tony:
Ich meine, das würde ich sagen, oder? Können Sie also durch Einkommenserweiterung einen Nebenerwerb betreiben? Wir hatten diese Nebenbeschäftigungsserie, die wir hatten-
Ashley:
Aber denken Sie daran: Es muss eine Nebenbeschäftigung sein, dass Sie Einnahmen verfolgen und melden.
Tony:
Dass Sie verfolgen, richtig, dass Sie melden. Ja. Ja. Es kann also nicht zu wenig unter dem Tischtyp liegen. Aber ja, wenn Sie einen zweiten Job annehmen und etwas tun, das Ihnen Einkommen einbringt, Beförderungen, Jobs schwänzen, um einen neuen Job zu bekommen. Aber ja, das Einkommenswachstum halte ich für groß.
Die andere Sache ist auch, ob Sie sich ein Darlehensprodukt ansehen können, und das hängt mit Ihrer nächsten Frage zusammen, aber können Sie sich ein Darlehensprodukt ansehen, das möglicherweise einen Teil der Einnahmen aus diesen Immobilien abnimmt und es Ihnen ermöglicht, diese für Ihre Genehmigung zu verwenden? Beträge? So weiß ich zum Beispiel, dass NACA, die Neighborhood Assistance Corporation of America, einen Gast hatte, meine Güte, ich wünschte, ich könnte mich an seinen Namen erinnern, aber er bekam über die NACA ein Mehrfamilienhaus, und Nancy Rodriguez auch, sie bekam auch ihres über die NACA NACA.
Ashley:
Oh ja. Ja.
Tony:
Und NACA ist wirklich cool, weil der Rückgang bei 0 % liegt. Und wenn Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen, können Sie meiner Meinung nach im Rahmen von NACA bis zu vier Einheiten aufstocken, aber die Mieten der anderen vier Einheiten werden verwendet, um die Betriebskosten für Sie auszugleichen. Auch wenn Sie sich vielleicht nicht den gesamten Kaufpreis leisten können, wenn die marktüblichen Mieten für die anderen Einheiten die Zahlung auf ein Niveau senken, das Sie sich selbst leisten können, ist das für Sie eine Option, auch in eine dieser Immobilien zu investieren.
Ich denke also, dass ein großer Irrglaube, Samuel, den viele neue Investoren haben, darin besteht, dass sie in die ihnen bekannten Kreditprodukte passen müssen, während man in Wirklichkeit losgehen und das Kreditprodukt finden möchte, das ihnen bekannt ist passt zu Ihrer individuellen Situation. Und Leute, es gibt so viele Kreditprodukte da draußen. Es gibt so viele Kreditgeber, so viele Banken, so viele Kreditgenossenschaften, so viele Hypothekenmakler, so viele, dass Sie sich nur die Mühe machen müssen, das Kreditprodukt zu finden, das zu Ihrer individuellen Situation passt. Und Sammy, wir wissen nicht, in welchem Markt Sie tätig sind, aber ich kann fast garantieren, dass Sie, wenn Sie an genügend Türen klopfen, genügend Hände schütteln und genügend Anrufe tätigen, wahrscheinlich eine örtliche Regionalbank finden, die die Versicherung übernimmt Dieses Angebot bietet Ihnen etwas mehr Flexibilität beim Abschluss.
Ashley:
Das erinnert mich tatsächlich an eine Episode, die tatsächlich am Donnerstag herauskommt. Am Donnerstag spricht Matthew McDermott darüber, wie er, glaube ich, 22 Banken angerufen hat, bis er eine gefunden hat, die ihm tatsächlich Kredite gewähren würde. Das wäre also eine tolle Folge zum Anhören, um mehr darüber zu reden.
Tony:
Die andere Sache, die ich noch ergänzen möchte, wie zum Beispiel, wie ich meine Kreditkraft vor der Kreditaufnahme erhöhen kann, betrifft die Mieten, die ihr habt. Sobald sie in euren Steuererklärungen auftauchen, könnt ihr das auch irgendwie dazu nutzen Gleichen Sie auch Ihr Einkommen aus.
Wir hatten ein Kreditprodukt, bei dem die Laufzeit noch kein Jahr her war, aber sie konnten einen unterschriebenen Leasingvertrag nutzen und diesen ebenfalls auf unser Einkommen anrechnen lassen. Es geht also wieder darum, den richtigen Kreditgeber zu haben, der sich mit Immobilieninvestitionen auskennt und alle Nuancen kennt, um dem Underwriter Ihr Einkommen am besten darzustellen.
Ashley:
Denn wenn Sie zur Bank gehen, um einen Kredit aufzunehmen, insbesondere im gewerblichen Bereich, habe ich schon seit einiger Zeit keinen Wohnbaukredit mehr vergeben, daher weiß ich es nicht, was den Wohnkredit betrifft, aber im gewerblichen Bereich könnte dies der Fall sein Eine andere Option für Sie ist der Wechsel von Wohnimmobilien zu Gewerbeimmobilien. Sie werden dann nicht so gute Konditionen bekommen. Sie werden Sie jedoch um einen persönlichen Finanzbericht bitten. Und in diesem persönlichen Finanzbericht werden Sie gefragt, wie hoch Ihre Mieteinnahmen für diese Immobilie sind? Wie hoch sind die Grundsteuern und die Versicherung? Und wie hoch ist Ihr Nettogewinn?
Dabei berücksichtigen sie eigentlich nur Ihre Hypothekenzahlung, Ihre Grundsteuer und Ihre Versicherung. Und dann sagen sie: „Oh, großartig, Sie verdienen 10,000 US-Dollar“, obwohl Sie das in Wirklichkeit höchstwahrscheinlich nicht tun, weil Sie Reparaturen, Wartungsarbeiten, freie Stellen und all diese anderen Dinge haben. Aber sie werden das berücksichtigen und es auch zu Ihrem Einkommen addieren, wenn Sie diese persönlichen Finanzberichte auf der kommerziellen Seite erstellen lassen.
Tony:
Sogar auf der Seite der kurzfristigen Vermietung sehe ich allmählich Kreditprodukte für Einfamilienhäuser im kurzfristigen Mietbereich, bei denen die Einnahmen als Airbnb veranschlagt werden und diese dann genutzt werden, um die Kreditgenehmigung zu erhalten . Wenn Sie also da draußen sind und 20, 30, 40, 50 Immobilien haben, beginnt das Verhältnis von Schulden zu Einkommen irgendwie verrückt zu werden, sie laufen alle auf Ihren persönlichen Namen, es ist also auch ein weiteres Kreditprodukt.
Also würde ich sagen, Samuel, geh einfach noch einmal raus, schüttle ein paar Hände, klopfe an ein paar Türen, nimm ein paar Telefone in die Hand und lass die Leute wissen, was du erreichen willst. Und fragen Sie sie: „Hey, welches ist angesichts meiner besonderen Situation das beste Kreditprodukt für mich?“ Und lassen Sie sich von ihnen sagen, welche Option für Sie die beste ist.
Ashley:
Kommen wir also zu unserer nächsten Frage von Juan Alvarez: „Haben Sie irgendwelche Tipps für den Umgang mit Auftragnehmern?“ Ist es fair, mit ihnen zu verhandeln, ihnen zu sagen, dass man Angebote von anderen einholt, und so weiter?“ Ich fange einfach an zu lesen, als ob ich gerade mit meinem Auto rede, um Textnachrichten zu verschicken, und du musst das Fragezeichen und den Punkt und das Ausrufezeichen hinzufügen.
Tony:
Zeitraum. Ja, Smiley.
Ashley:
Weißt du was? Das habe ich nicht getan. Fügt das tatsächlich ein Emoji hinzu? Das muss ich mal ausprobieren.
Tony:
Ich weiß es eigentlich nicht. Das habe ich noch nicht ausprobiert. Ich würde davon ausgehen, dass es so ist. Wir schreiben das Jahr 2023, ich dachte, dass diese Dinge passieren würden.
Aber wenn ich es mit Bauunternehmern zu tun habe, sage ich immer, dass meine milliardenschwere Idee darin besteht, ein Generalunternehmerunternehmen zu gründen und einfach derjenige zu sein, der den Hörer abnimmt. Und ich habe das Gefühl, dass meine Kunden vor der Tür Schlange stehen würden.
Also Auftragnehmer, Glück oder Misserfolg, oder? Manchmal werden Sie einige erstaunliche finden. Manchmal werden Sie diejenigen finden, die mitten in der Nacht mit 20,000 Dollar Ihres Geldes davonlaufen. Daher ist es meiner Meinung nach schwierig, das Richtige zu finden.
Aber Ash, du hast auch viele Reha-Maßnahmen gemacht, welche Erfahrungen hast du gemacht? Lassen Sie uns vielleicht den ersten Teil seiner Frage behandeln: Ist es fair, mit ihm zu verhandeln?
Ashley:
Als ich vor langer Zeit anfing, für diesen anderen Investor zu arbeiten, und bevor ich eigene Immobilien besaß, ließ er mich bei vielen Ausschreibungen helfen. Und ich würde sagen: „Okay, diese Person hat gesagt, dass es so viel sein würde“, und er würde sagen: „Bitten Sie ihn um 5 % Rabatt.“ Und ich würde sagen: „Ugh.“ Ich fühlte mich einfach so unwohl. Ich hasste es. Es gefiel mir nicht. Ich dachte innerlich: „Lasst uns nicht billig sein.“ Komm schon, diese Leute arbeiten. Was auch immer. Es ist fair, ihnen das und so zu bezahlen.“
Jedes Mal, wenn er um einen Rabatt bat, bekam er einen Rabatt. Und irgendwann fange ich einfach an, es alleine zu machen, und dachte: „Du wärst so stolz auf mich.“ Schauen Sie, ich habe einen Rabatt bekommen.“
Deshalb halte ich es nicht für unfair, einen Rabatt zu verlangen. Das Schlimmste, was sie sagen können, ist: „Nein.“ Und Sie sagen: „Okay, ich dachte nur, ich würde mal fragen.“ Und Sie können jederzeit versuchen, auf irgendeine Weise darüber zu tauschen, warum sie Ihnen diesen Rabatt gewähren sollten. Vielleicht können Sie anbieten, sie in den sozialen Medien anzusprechen oder was auch immer das sein mag. Aber nein, ich glaube nicht, dass es falsch ist, zu verhandeln. Was ist mit dir, Tony?
Tony:
Nein überhaupt nicht. Rechts. Und ich habe das Gefühl, dass es für ein bisschen Feilschen fast zu erwarten ist. Aber ich denke, Ashley meint, Sie möchten auch sicherstellen, dass Sie diese Linie ausbalancieren und sich nicht nur auf die Kosten konzentrieren. Denn manchmal ist der günstigste Auftragnehmer nicht der beste Auftragnehmer.
Und wenn Sie drei Angebote erhalten haben, eines mit 80,000, eines mit 75 und eines mit etwa 40, sollten Sie sich wegen der 40 vielleicht ein wenig Sorgen machen, weil sie vielleicht unterschätzen, worum es bei dem Job geht. Vielleicht haben sie gar nicht die Absicht, den Job tatsächlich zu Ende zu bringen. Sie wollen also feilschen. Aber vergleichen Sie auch, um zu sehen, wer im Normalzustand ist und wer weit außerhalb der Reichweite liegt. Und das Gegenteil ist der Fall, oder? Wenn Sie zum Beispiel drei Gebote und zwei Leute bei 40 bekommen, ist einer bei 80, dann reden Sie nicht über die 80 und verhandeln Sie irgendwie mit den Leuten an der 40-Grenze. Aber ich denke, es ist normal, diese Preise im Voraus auszuhandeln.
Ashley:
Und indem Sie Angebote einholen, bauen Sie Ihren eigenen Arbeitsumfang auf. Das ist etwas, was ich auf die harte Tour lernen musste. Dann können Sie es jeder Person geben, die mitbietet, und Sie vergleichen Äpfel mit Äpfeln, anstatt einen Kostenvoranschlag zurückzubekommen, der besagt: Dachreparatur, 10,000 $, Dachuntersicht, Abriss, Details wie diese Art von Dach …
Ich glaube, es war letztes Jahr, vielleicht haben wir vier Dächer in diesem Apartmentkomplex gebaut. Und eines davon war im wahrsten Sinne des Wortes ein neues Dach, 50,000 oder was auch immer es pro Gebäude war. Und dann war das andere superdetailliert. Und dann gab es noch ein anderes, das etwas detaillierter war, aber auch die Marke des Daches trug. Es ist also wie bei den anderen: „Verwenden Sie supergünstige Dächer?“ Was ist der Unterschied?"
Und im wahrsten Sinne des Wortes war es so zeitaufwendig, hin und her zu gehen, aber wenn ich einfach hingegangen wäre und gesagt hätte: „Okay, wir wissen, dass es abgerissen werden muss. Es ist ein Abriss. Wir wollen, dass ein Eisschild angelegt wird. Wir wollen eine Schindel mit 40-jähriger Garantie oder was auch immer anbringen. Und sagen Sie uns, welche Marke Sie verwenden werden, wie hoch die Garantie ist und dass Sie die Kappen rund um den Schornstein anbringen werden, solche Dinge, alles.“ Wenn wir das einfach getan hätten, hätten wir viel Zeit gespart. Wir hätten einfach ein Gebot abgeben und mitmachen können.
Aber meine Empfehlung wäre, Ihren eigenen Arbeitsumfang zu erstellen und ihn dann den Auftragnehmern zur tatsächlichen Schätzung zu überlassen. Und das erspart ihnen auch viel Zeit, da sie nicht ihren eigenen Arbeitsumfang aufbauen müssen.
Tony:
Ich habe gerade etwas Neues über West-New York erfahren, dass ihr Eisschilde auf eurem Dach habt. Das habe ich noch nie gehört.
Ashley:
Hier ist eine wirklich schreckliche Geschichte über dieses Gebäude, dessen Dach hunderttausend Dollar kostete. Gleich daneben hatte ich einen Bauunternehmer, der brandneue Terrassenhäuser baute, und er ruft mich eines Tages an und meint: „Also, ich beobachte diese Dachdecker und es gibt keinen Eisschutz auf dem Dach.“ Und ich dachte: „Was meinst du? Das muss so sein, denn das war einer der Gründe, warum wir wegen des Eisdamms das Dach abgerissen haben.“ Und er sagt: „Ja, das gibt es nicht.“
Also rief ich den Firmeninhaber an und er sagte: „Nein, das war nicht in unserem … Nein, das ist nicht enthalten.“ Und ich dachte mir, ich weiß ganz genau, dass es daran lag, denn ohne es hätte ich dieses Dach auf keinen Fall gebaut.“ Und als er zurückblickte, meinte er: „Oh ja, ich habe hier die E-Mail, in der Sie den Eisschild haben wollten.“ Und so mussten sie noch einmal zurückgehen und diesen Teil wiederholen und den Eisschild abnehmen.
Tony:
Können Sie nach der Installation eines Daches feststellen, ob der Eisschutz vorhanden ist oder ob er vorhanden sein muss, bevor Schindeln usw. verlegt werden?
Ashley:
Ich meine, ich kann nicht. Vielleicht könnte es jemand, der ein erfahrener Dachdecker ist, oder ich bin mir sicher, dass Sie es irgendwie erkennen können.
Tony:
Aber Sie hätten nie gewusst, was ich meine, wenn diese Person nicht angerufen hätte [unverständlich 00:33:34]-
Ashley:
Bis wir ein weiteres Problem mit dem Dach hatten und die Leute anfingen, Schindeln hochzuziehen, um zu sehen, was los ist oder was, dann hätte man es wahrscheinlich erfahren. Aber ja.
Tony:
Verrückt. Ja, ich habe gerade etwas Neues gelernt. Ich wusste nicht, dass Eisschilde eine Sache sind und wir uns hier in Kalifornien keine Sorgen machen müssen.
Ihr Arbeitsumfang besteht also im Wesentlichen aus der Liste aller Dinge, die Sie innerhalb dieser Immobilie reparieren, reparieren, ändern usw. möchten. BiggerPockets hat ein tolles Buch von J Scott. Er hat tatsächlich zwei Bücher. Eines davon ist „The Book on Flipping Houses“, das andere, glaube ich, „The Book on Estimating Rehab Costs“. Zwei großartige Bücher, die Ihnen zeigen, wie Sie Ihren Arbeitsbereich erweitern.
Aber im wahrsten Sinne des Wortes: Wenn Sie einfach durch Ihr Grundstück gehen, beginnen Sie im Außenbereich, gehen Sie von der Vorderseite des Hauses rund um das Grundstück herum und suchen Sie nach allem, was Sie ändern möchten, öffnen Sie die Haustür und gehen Sie um alles herum Wenn Sie im Raum alles notieren, was Sie ändern möchten, ist das genau Ihr Aufgabenbereich.
Und es ist wie: „Hey, ersetzen Sie diese Steckdose. Ändern Sie diese Fußleiste. Neuer Bodenbelag. Reißen Sie diese alten Lichter heraus.“ Im wahrsten Sinne des Wortes, ganz einfach ausgedrückt: Schreiben Sie jede einzelne Kleinigkeit auf, die Sie tun möchten, und dann ist da noch Ihr grundlegender Arbeitsumfang, den Sie dann den Auftragnehmern übergeben können, um Ihre Angebote zurückzubekommen.
Ich denke also, dass viele Leute diesen Arbeitsumfang zu sehr überdenken. Es scheint sehr einschüchternd, sich das auszudenken, aber wenn man sich nur seine Kompositionen anschaut und sagt: „Hey, ich mag diesen Bodenbelag wirklich.“ Ich mag diese Küchen wirklich. Ich mag diese Badezimmer wirklich. Ich mag diese Wohnzimmer wirklich. Mir gefällt wirklich, wie das aussieht.“ Zeigen Sie dann einfach alle Dinge auf, die sich zwischen Ihrer Immobilie und der Immobilie, wie sie aussehen soll, ändern müssen, und dann ist da noch Ihr Arbeitsumfang. Und dann fordern Sie sie dazu auf, rauszugehen und den Preis auszupreisen.
Ashley:
Wir waren gestern gerade beim Real Estate Rookie Bootcamp, wir hatten Tarl Yarber dabei und er redete davon, reinzugehen und Fotos zu machen. Deshalb hat er jemanden in seinem Team, der zu jeder Immobilie geht, die er sich ansieht. Bevor sie überhaupt ein Angebot unterbreiten, schickt er jemanden raus und macht Fotos davon. Und so bauen sie ihren Arbeitsumfang tatsächlich aus den Fotos auf.
Und damit haben wir tatsächlich auch begonnen, weil man sich viel mehr konzentrieren kann, wenn man an seinem Schreibtisch sitzt und sich das Foto von dem ansieht, was repariert werden muss, als mit seinem Klemmbrett da zu stehen, wahrscheinlich ist man dieses Mal in Buffalo und friert, weil niemand seine Hitze hat Wenn der Platz frei ist, versuchen Sie zu schreiben: „Okay, da ist das, das.“
Aber es gab 180 Bilder für ein Mobilheim mit zwei Schlafzimmern und einem Badezimmer, okay, so klein, vielleicht tausend Quadratmeter oder weniger. 180 Fotos von außen, von innen. Und es war, als würde er die Fotos durchgehen, und es war fast wie eine Diashow aller Bilder. Man konnte den Grundriss des Hauses und die Bewegung des Flusses sehen, weil man beim Gehen einfach klick, klick, klick, klick machte. Sie können das Foto vergrößern, um es zu sehen.
Und so baute er seinen Arbeitsumfang auf, er saß da, schaute sich jedes Bild an und sagte: „Okay, dieses Geländer hier muss ersetzt werden“, und fügte das einfach hinzu, ging einfach alles durch und machte weiter. Und schließlich hat er das ausgelagert, und jemand anderes in seinem Team macht das jetzt, aber er sagte, das sei eine wirklich großartige Methode, die für ihn funktioniert habe.
Aber es gibt Ihnen auch die Möglichkeit, Dinge zu googeln und zu fragen: „Ist das normal?“ Sollte es so sein?“ Und Sie können jetzt praktisch jedes Foto zu Google hinzufügen und auch nur nach dem Foto suchen, um „Jemand hat mir das gesagt“ zu mögen. Oder Sie können das Foto machen und es in den BiggerPockets-Foren posten und sagen: „Soll das Dach so aussehen?“ Und Sie werden eine Million Antworten und Rückmeldungen von Menschen erhalten, und sie werden dieses Bild höchstwahrscheinlich in ein Meme verwandeln: „Hier ist ein Slum-Vermieter, der versucht, sein Dach selbst zu reparieren.“
Tony:
Ich liebe die Fotomethode und habe sie irgendwie auch von Tarl und Serena übernommen. Serena Norris war in einer unserer letzten Folgen zu sehen. Ich bin sicher, ihr könnt es nachschlagen, nur [unverständlich 00:37:22]-
Ashley:
Und Nate Robbins war es auch, er ist eigentlich derjenige, der die Bilder macht.
Tony:
Sowie Nate Robbins.
Ashley:
Ja.
Tony:
Jedes Mal, wenn wir jetzt eine Reha machen, versuche ich, so viele Fotos wie möglich von diesem Ort zu machen. Und ich habe festgestellt, dass es einfacher ist, nach Hause zu gehen und die Oszilloskop-Arbeit zu Hause zu erledigen. Wenn ich in der Unterkunft bin, mache ich Fotos von jedem einzelnen Raum und verfüge über Messungen, was ich normalerweise auf unserem iPad mache. Und ich fand, dass dies die einfachste Möglichkeit ist, sich durch das Grundstück zu bewegen. Und dann mache ich auch einen Video-Rundgang durch das Äußere und das Innere, damit ich alle Fotos und Videos habe und jederzeit zurückgehen kann, wenn ich versuchen möchte, alles zusammenzusetzen.
Ashley:
Ich wollte nur sagen, Nate war Folge 326 und Serena war Folge 330.
Tony:
Boom. Ashley tritt für unsere Produzenten ein und schläft bei der Arbeit. Aber der letzte Teil oder der erste Teil dieser Frage sind nur allgemeine Tipps, die Sie für den Umgang mit den Auftragnehmern haben? Das erste, was ich raten würde, ist, es schriftlich zu besorgen, vor allem, wenn Sie zum ersten Mal mit dem Auftragnehmer zusammenarbeiten. Halten Sie Ihren Arbeitsumfang schriftlich fest und bringen Sie sie dazu, allen Punkten zuzustimmen, die Sie in diesem Arbeitsumfang haben. Und stellen Sie sicher, dass nicht nur klar ist, welche Arbeiten Sie ausführen möchten, sondern auch, wann die Arbeiten abgeschlossen sein sollen und wie der Zahlungsplan aussieht.
Normalerweise möchten wir die letzte Zahlung zurückzahlen, also möchten wir vielleicht 20 % zurückhalten, bis die allerletzte letzte Sache erledigt ist. Auf diese Weise gibt es einen Anreiz für sie, die Arbeit schnell zu erledigen, und Sie möchten nicht nachgeben die letzte Zahlung, bis alles, was Sie als falsch identifiziert haben, korrigiert wurde, denn sobald sie die letzte Zahlung erhalten haben, wird es schwieriger, sie zu erreichen. Das sind also meine Empfehlungen im Umgang mit Auftragnehmern. Ash, hast du noch etwas, was du dem hinzufügen würdest?
Ashley:
Gehen Sie mit Ihrem blauen Klebeband durch und markieren Sie alles, was repariert werden muss. Und manchmal ist es von Vorteil, ein zweites Paar Augen dabei zu haben. Nehmen Sie einen Freund, der vielleicht noch nie auf dem Grundstück war, und sagen Sie: „Okay, gehen Sie herum, was sieht hier nicht normal aus?“ Und schicken Sie sie einfach über Ihr Grundstück. Und vielleicht denkst du bei manchen Dingen: „Na ja, wir mussten es so machen“ oder was auch immer, aber es gibt nur diesen zweiten Satz, weil du es schon bist, na ja, zumindest habe ich das manchmal bei mir selbst festgestellt Wenn ich es durchgehe, denke ich nur: „Oh mein Gott, es sieht so gut aus, weil es bereits 100-mal besser ist als vorher“, und ich schaue nicht auf die tatsächlichen Details der Dinge. Dann gibt es Zeiten, in denen ich mich so sehr auf die Details konzentriere, dass ich Dinge kleinlich mache. Gehen Sie also auf jeden Fall alles durch und machen Sie die Bluetaping-Maßnahmen, bevor der Auftragnehmer mit der Arbeit fertig ist.
Tony:
Ich habe versucht herauszufinden, weil ich das Gefühl habe, dass es entweder Tarl oder Serena waren. Einer unserer Freunde erwähnte, dass es tatsächlich eine App gibt, die sie auch verwendet haben und die im Grunde wie ein virtuelles Bluetape war, auf dem sie Notizen machen konnten.
Ashley:
Es ist James Dennard.
Tony:
James hat es gesagt, oder?
Ashley:
Ja, es ist eine Punch List, ich denke, das ist es.
Tony:
Okay, los geht's.
Ashley:
Ja.
Tony:
Ja. Ja. Es gibt also so viele verschiedene Möglichkeiten zum Abschließen, denn bei der abschließenden Komplettlösung wird es immer etwas geben. Sarah und ich, weil wir eine ziemlich gute Beziehung zu unserem Mann haben, schicken wir ihm einfach eine SMS oder so, [unhörbar 00:40:16] mit der Aufforderung, es rauszuhauen, aber wir haben das System, um es wirklich in Gang zu bringen App funktioniert meiner Meinung nach auch ganz gut.
Ashley:
Ja, ich schätze, das ist ein toller Punkt, den ich klarstellen sollte. Man kann sich sehr leicht nicht erinnern, wo man blaues Klebeband angebracht hat, also zieht der Konstrukteur es einfach ab und meint: „Oh, da ist kein blaues Klebeband.“
Tony:
„Kein blaues Klebeband.“
Ashley:
„Wir haben alles repariert. Hier ist Ihr Scheck.“ Also ja, mit der App von James macht man ein Foto von der Unvollkommenheit und schreibt dann eine kleine Notiz und die Beschreibung und dann kann man alles ausdrucken und er wird es buchstäblich ins Haus nageln oder mit Klebeband festkleben oder so und so Die ganze Liste wird direkt dort sein und dann hat er diese Kopie auch noch auf seinem Handy.
Tony:
Ja.
Ashley:
Vielen Dank, dass ihr bei der Rookie-Antwort dieser Woche dabei wart. Ich bin Ashley hier mit meinem Co-Moderator Tony J Robinson. Und Sie finden uns auf Instagram. Unten in der Beschreibung finden Sie unsere sozialen Netzwerke. Und vergessen Sie nicht, der Real Estate Rookie-Facebook-Gruppe beizutreten und auf den „Gefällt mir“-Button auf YouTube zu klicken, wenn Sie unsere Videos ansehen. Mein Sohn, mein 6-Jähriger, hat gerade angefangen, Videos zu bearbeiten, postet und hat seinen eigenen YouTube-Kanal. Und ich muss jeden Tag nach der Schule sagen: „Wie viele Abonnenten habe ich?“ Also muss ich einen Weg finden. Ich bin auf jeden Fall sehr froh, dass er sich mit diesem Beruf beschäftigt, aber ich bin mir nicht sicher, wie besessen die Abonnenten sind.
Tony:
Ja, Mr. Beast verändert die nächste Generation, oder?
Ashley:
Ja. Ja. Vielen Dank, Leute, wir sehen uns beim nächsten Mal. (Singen).
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In dieser Folge behandeln wir:
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- Fallstricke, die Sie vermeiden sollten, wenn Sie mehr übernehmen Immobilienschulden
- Skalieren Sie Ihr Immobiliengeschäft schneller mit UNIQUE Kreditprodukte
- So verhandeln Sie Preise mit Bauunternehmen für Ihre Hausrenovierungen
- Warum Sie es MÜSSEN Bau dein eigenes Arbeitsumfang beim bekommen Angebote von Auftragnehmern
- Und So Viel mehr!
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