Überraschende Migrationstrends zeigen, dass Umsteiger in diese Märkte vordringen

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Remote-Arbeit, schnell steigende Mieten in einigen Städten und der Wunsch nach mehr Annehmlichkeiten sind alles Faktoren, die Amerikaner dazu veranlassen, umzuziehen – aber die Gegenden, die die meisten neuen Mieter anziehen, verlagern sich dem neuen zufolge Rent.com-Migrationsbericht für das erste Quartal 2023. 

Zurück im Januar, wir berichtet dass Mieter Interesse an den Regionen Süd und Mittlerer Westen zeigten, da in vielen Städten dieser Regionen im Vergleich zum Westen und Nordosten relativ erschwinglicher Wohnraum verfügbar ist. Doch als immer mehr Menschen in diese Regionen strömten, um den höherpreisigen Gegenden zu entkommen, stiegen die Mieten. 

Zum Beispiel während Miami ist immer noch günstiger als New York, steigende Wohnkosten in Florida aufgrund des Zustroms neuer Einwohner führen dazu, dass der Sunshine State unter der Krise leidet höchste Inflationsrate in der Nation. Infolgedessen werden möglicherweise einige Einwohner aus dem Staat vertrieben, auch wenn mehr Menschen aus New York und Kalifornien einziehen. 

Ein ähnlicher Trend könnte sich laut Migrationsdaten für diese Gebiete in Georgia und Texas abzeichnen. Mittlerweile scheint es, dass mehr Einwohner den Süden verlassen, als dorthin zu ziehen. 

Der Rent.com-Migrationsbericht Q1 2023 basiert auf Daten von Januar, Februar und März. Die Forscher haben eingehende und ausgehende Leads basierend auf dem Interesse der Nutzer an Immobilien gemessen und die Zahlen kombiniert, um ein Lead-Delta für jedes geografische Gebiet zu erhalten. Ein negatives Lead-Delta zeigt, dass mehr Menschen daran interessiert sind, das Gebiet zu verlassen, als dorthin zu ziehen. 

Das Vorlaufdelta für den Süden ging im ersten Quartal auf -2.07 % zurück, das einzige negative regionale Vorlaufdelta, das beobachtet wurde. Doch während die südliche Region insgesamt an Beliebtheit verliert, versuchen viele Menschen immer noch, in Städte wie Knoxville, Tennessee und Augusta, Georgia, umzuziehen. Bemerkenswert ist, dass keiner der Ballungsräume mit den höchsten eingehenden Deltas im Westen lag, obwohl das Interesse an der Region im Vergleich zu den Vorquartalen zugenommen hat. 

Es ist wichtig zu beachten, dass Menschen aus einer Vielzahl von Gründen umziehen und dass sich diese Trends von Quartal zu Quartal ändern. Aber einige Städte, wie Madison, Wisconsin, sind bei der Zuwanderung wieder auf der Liste aufgetaucht, während andere, wie Chicago, bei der Abwanderung weiterhin ganz oben stehen. 

Auch wenn Sie Immobilieninvestitionsentscheidungen nicht allein auf der Grundlage dieser Daten treffen sollten, kann es bei der Erkundung neuer Märkte hilfreich sein, herauszufinden, wo die Mietnachfrage am höchsten ist. Werfen wir einen Blick auf die Lead-Delta-Daten des Bundesstaats und der Metropolregion. 

Welche Gebiete verlassen Menschen?

Auswanderung nach Bundesstaat

Bundesstaat	Blei-Delta
Maine	-57.65%
Vermont	-53.58%
West Virginia	-36.57%
Illinois	-29.68%
Montana	-26.19%

Menschen, die Maine verließen, interessierten sich für Staaten wie New Jersey, Pennsylvania, Florida, Georgia und Ohio, und Mieter, die Vermont verließen, hatten ähnliche Interessen, zusätzlich zu New York. Mieter aus West Virginia wollten in der Nähe benachbarter Bundesstaaten bleiben, während Einwohner von Illinois im Mittleren Westen bleiben wollten. 

Montana, ein neuer Staat auf der Auswanderungsliste, hat gesehen Die Mieten steigen rasant in den letzten drei Jahren. Die Bewohner des Staates waren am meisten an einem Umzug nach Arizona interessiert, gefolgt von anderen Orten in Montana, Colorado, Utah, New Mexico und Texas. 

Auswanderung mit der U-Bahn

Metro	Blei-Delta
St. Louis, Missouri	-30.05%
Atlanta	-27.53%
Chicago	-26.39%
Denver	-25.55%
Charlotte, North Carolina	-24.04%

Menschen, die überlegten, St. Louis zu verlassen, waren daran interessiert, in andere Teile von Missouri zu ziehen oder den Staat nach Minneapolis-St. zu verlassen. Paul, Indianapolis und Dallas-Ft. Wert. Die Mieter von Atlanta zogen es vor, in Georgia oder anderen Südstaaten zu bleiben. 

Chicagos Mieter suchten Wohnungen in anderen Städten des Mittleren Westens wie Milwaukee und Minneapolis-St. Paul oder südliche Städte wie Nashville, Tennessee; Birmingham, Alabama; und Memphis, Tennessee. Die Mieter aus Denver wollten in andere westliche Metropolen wie Salt Lake City und Colorado Springs-Pueblo oder in Städte im Mittleren Westen wie Detroit und Kansas City ziehen. Und die Einwohner von Charlotte hofften, in den Carolinas zu bleiben. 

Wohin geht die Reise?

Einwanderung nach Bundesstaat

Bundesstaat	Blei-Delta
New Jersey	38.51%
Delaware	34.82%
Norddakota	32.67%
Louisiana	25.48%
Rhode Island	24.30%

New Jersey ist ein Hotspot für Umzugsunternehmen und zieht Einwohner aus New York und Pennsylvania sowie aus Südstaaten wie dem immer teurer werdenden Florida und Georgia an. Das Interesse an Delaware kam aus den nahe gelegenen Bundesstaaten und dem Mittleren Westen, darunter Virginia, Maryland, Ohio und Pennsylvania. Und die Hinweise aus North Dakota kamen aus weit entfernten Orten wie Illinois, Texas, New York und Kalifornien. Louisiana und Rhode Island zogen jeweils das Interesse anderer Bundesstaaten in ihren jeweiligen Regionen auf sich. 

Einwanderung per U-Bahn

Metro	Blei-Delta
Augusta, Georgia	38.46%
Harrisburg-Lancaster-Libanon-York, Pennsylvania	37.63%
Madison, Wisconsin	37.54%
Waco-Temple-Bryan, Texas	31.88%
Knoxville, Tennessee	29.98%

Der Wunsch, nach Augusta zu ziehen, kam größtenteils aus Atlanta. Im Vergleich zu Atlanta ist Augusta 27.6% billiger und weniger dicht, mit mehr Platz zum Ausbreiten und dennoch vielen Annehmlichkeiten zum Genießen. Die Gemeinde Harrison-Lancaster-Libanon-York zog das größte Interesse von Mietern in belebten Stadtgebieten wie Philadelphia auf sich; Washington, D.C; Baltimore; und New York. 

Madison, Wisconsin, das den 11. Platz belegte US News and World Report Das Ranking „Best Places to Live“ zog Bewohner aus Chicago, Charlotte, Denver und Atlanta an. Waco-Temple-Bryan zog hauptsächlich Mieter aus der eigenen Region an, während Knoxville Kontakte aus anderen Gemeinden im Süden und Chicago erhielt. 

Was die Daten bedeuten

Da der Rent.com-Migrationsbericht das Interesse der Mieter an einem Umzug vor ihrem Umzug zeigt, ist er den Bevölkerungsdaten der Volkszählung bei der Erfassung von Migrationstrends weit voraus. Es hat jedoch seine Grenzen – zum Beispiel ist ein Hinweis auf eine Wohnung in Augusta von einem aktuellen Mieter aus Atlanta nicht dasselbe wie ein Umzug von Atlanta nach Augusta. Wenn jedoch die ausgehenden Leads für eine Stadt die eingehenden Leads übersteigen, kann dies ein Frühindikator für eine nachlassende Wohnungsnachfrage in der Region sein. 

In begehrenswerten, aber günstigen Städten steigen die Mieten tendenziell, da immer mehr Menschen dorthin ziehen, und auch der Wert von Häusern steigt, wenn neue Bewohner in ein Gebiet kommen. Investoren können versuchen, dem Wandel zuvorzukommen, indem sie in Gegenden mit niedrigen Preisen kaufen, in denen es aufgrund des Bevölkerungswachstums zu einer Überflutung benachbarter Metropolen kommen könnte. Migrationstrends zeigen tendenziell, dass Menschen in nahegelegene, begehrte Gebiete ziehen, die immer noch über Annehmlichkeiten verfügen, obwohl Umzüge grenzüberschreitend in einigen beliebten Städten keine Seltenheit sind. 

Augusta (Georgia) und Madison (Wisconsin) sind hervorragende Beispiele. Sie sind beide in den Top 100 gelistet Die besten Orte zum Leben by US News and World Report für ihre hohe Lebensqualität und niedrige Lebenshaltungskosten. Sie sind logische Umzugsorte für Menschen in größeren Städten wie Atlanta und Chicago, und Madison zieht sogar Bewohner aus weit entfernten Orten an. Darüber hinaus weisen beide Städte mittlere Immobilienwerte auf, die unter dem nationalen Median liegen. 

Bedenken Sie, dass Lead-Delta nur ein Datenpunkt ist, der bei der Bewertung eines Marktes berücksichtigt werden muss. Sie müssen auch das Miet-Preis-Verhältnis bewerten Verhältnis von Miete zu Einkommen– Es ist von entscheidender Bedeutung, Gebiete zu finden, die einen positiven Cashflow generieren können, in denen die Mieten auf der Grundlage des regionalen Durchschnittseinkommens noch steigen können. Darüber hinaus möchten Sie eine Gegend mit einem robusten Arbeitsmarkt finden, in der die Arbeitslosigkeit niedrig ist, die Immobilienwerte in der Vergangenheit tendenziell steigen und die Immobilienkosten und Steuern angesichts Ihrer erwarteten Mieteinnahmen überschaubar sind. 

Fazit

Im Vergleich zu früheren Migrationsberichten nimmt das Interesse am Nordosten und Westen zu, während das Interesse am Süden und Mittleren Westen leicht zurückgeht. Aber mehrere Metropolen im Süden und Mittleren Westen wecken immer noch Interesse bei Mietern. Und der Trend, dass Menschen teure Gegenden verlassen, hält an. 

Bei den Daten handelt es sich lediglich um eine Momentaufnahme der frühen Nachfrage auf der Grundlage von Leads für Wohnungen, aber die Analyse von Migrationstrends kann Investoren dabei helfen, die nächste heiße Stadt für Mieter abzuschätzen. Berücksichtigen Sie unbedingt andere verfügbare Daten, bevor Sie in einen neuen Markt investieren.

Hinweis von BiggerPockets: Dies sind vom Autor verfasste Meinungen und geben nicht unbedingt die Meinung von BiggerPockets wieder.