Dem Rattenrennen entfliehen bei 26 ist nicht einfach, aber Isaak Lane, ein in Arizona ansässiger Investor und neuer Vermieter, setzt es durch außerstaatliche Investitionen! Isaac hat erst vor ein paar Jahren mit dem Investieren begonnen, aber mit dem Kauf hat er schnell zugelegt fünf Anmietungen in seinem ersten Investitionsjahr allein. Jetzt balanciert er seine Zeit zwischen der Arbeit als Angestellter Ingenieur für ein Gewerbeimmobilienunternehmen und die Verwaltung seiner Immobilien, die mehrere Bundesstaaten entfernt liegen!
Willkommen zurück zu einem anderen Anfängerantwort, wo Isaac uns hilft, einige häufig gestellte Fragen zu beantworten Fragen zur Hausverwaltung. Er gibt Ratschläge zu Wie man außerhalb des Staates investiert und wo Sie mit dem Aufbau Ihres Immobilienteams beginnen können. Und für diejenigen, die ihren ersten Deal noch nicht abgeschlossen haben, spricht Isaac darüber Hausverwaltung, Wartungsanfragen, geerbte Mieter, intelligente Geräte, Vermieterversicherung und warum Sie Wechseln Sie IMMER Ihre Schlösser während eines Mieterwechsels.
Wenn Sie möchten, dass Ashley und Tony eine Immobilienfrage beantworten, können Sie im Real Estate Rookie Facebook-Gruppe! Oder rufen Sie uns unter der Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE) an.
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Ashley:
Das ist Real Estate Rookie, Folge 256.
Isaac:
Das Größte für mich während meines Studiums war, dass ich „Rich Dad Poor Dad“ gelesen habe, und es hat meine Denkweise in Bezug auf Geld, den Aufbau von Vermögen und den Aufbau eines passiven Einkommens wirklich verändert. Meine Eltern verdienen ziemlich gut, aber sie hatten nie wirklich Vermögenswerte oder passives Einkommen, und sie machten immer einen hektischen Wettlauf, bei dem sie ständig arbeiten mussten, um Geld zu verdienen, und dann sahen sie, dass es noch eine andere Seite gab, und hatten die Idee, woher Ich muss nicht wirklich aufwachen und arbeiten, um Geld zu verdienen, ist einfach eine schöne Sache. Also versuche ich einfach, dem nachzujagen. Es ist meine große Motivation.
Ashley:
Mein Name ist Ashley Kehr und ich bin hier mit meinem Co-Moderator Tony Robinson.
Tony:
Und willkommen beim Real Estate Rookie Podcast, wo wir Ihnen jede Woche, zweimal pro Woche, die Inspiration, Motivation und Geschichten bringen, die Sie hören müssen, um Ihre Investitionsreise anzukurbeln. Und heute möchte ich jemanden mit dem Benutzernamen Keon DGO anschreien. Keon hat im Apple-Podcast eine Fünf-Sterne-Bewertung hinterlassen, in der es heißt: „Von unschätzbarem Wert. Ich liebe es, verschiedene Wege zum Erfolg im Immobilienbereich zu hören. Ich bin jetzt offen für die Möglichkeiten und habe einige der Strategien genutzt, um ein paar Slam-Dunk-Deals zu bekommen. Ich hoffe, dass junge Leute zuhören. Gut gemacht."
Keon, wir schätzen dich. Und wenn Sie uns noch keine ehrliche Bewertung auf der Podcast-Plattform hinterlassen haben, die Sie gerade hören, nehmen Sie sich die Zeit und tun Sie uns diesen Gefallen, denn je mehr Bewertungen wir bekommen, desto mehr Leute erreichen wir, desto mehr Leute erreichen wir Je mehr Menschen wir erreichen, desto mehr Menschen helfen wir. Das ist hier das Ziel.
Ashley:
Und wir sind wieder zurück, live persönlich. Diesmal ist also Isaac hier in Phoenix dabei und er wird euch ein wenig über sich erzählen. Und dann werden wir einige Anfänger-Antwortfragen stellen. Wir reden viel über das Leben als Vermieter, die Hausverwaltung, aber auch über Schließsysteme und den Umgang mit Schlössern.
Tony:
Und die Leute brechen in Ihre Einheiten ein, also stellen Sie sicher, dass Sie in der Nähe bleiben.
Ashley:
Ja, am Ende gibt es eine gute Geschichte.
Tony:
Aber insgesamt hat Isaac eine wirklich coole Geschichte. Er ist in einigen Märkten vertreten, Sie erfahren also, wie er dazu gekommen ist. Und er hat auch ziemlich jung angefangen, was ich cool finde. Die meisten unserer Gäste haben etwas später im Leben angefangen, aber Isaac ist einer der wenigen, die früh damit angefangen haben, so cool. Also gut, zuerst wollen wir Isaac Lane erwähnen. Leute, klatscht für Isaac Lane.
Ashley:
Umwerben. Isaac, willkommen auf der Bühne.
Isaac:
Vielen Dank, dass Sie-
Ashley:
Ja. Warum erzählen Sie also nicht allen ein wenig über sich und Ihren Einstieg in die Immobilienbranche?
Isaac:
Ja, ich bin also Isaac Lane. Ich bin 26 Jahre alt und lebe hier draußen in Phoenix, Arizona. Ich bin erst kürzlich im März dieses Jahres hierher gezogen, habe 2021 mit der Investition begonnen und in meinem ersten Jahr drei Immobilien mit insgesamt fünf Einheiten gekauft. Ich investiere hauptsächlich außerhalb des Bundesstaates Columbus, Ohio, hauptsächlich in Einfamilienhäuser oder in kleine Mehrfamilienhäuser.
Ashley:
Also Isaac, warum gehst du zu Treffen? Was suchen Sie und welchen Wert können Sie anderen Anlegern bieten?
Isaac:
Ja, in Bezug auf den Wert reicht es aus, zu wissen, wie man außerhalb des Staates investiert und welches System dafür am besten geeignet ist. Die meisten Immobilien, die ich gekauft habe, habe ich nie gesehen, und ich fühle mich... ich meine, ich fühle mich ziemlich wohl damit, sie zu kaufen, ohne die Immobilien zu besichtigen. Und was das betrifft, was ich mir gerade ansehe, ich bin noch ziemlich neu in der Gegend von Phoenix und möchte einfach ein bisschen mehr über die Gegend erfahren und erfahren, wo es gute Einkaufsmöglichkeiten gibt. Ich suche bald nach einem Haus-Hack.
Tony:
Und können Sie allen erzählen, was Sie beruflich machen? Weil ich denke, dass es eine einzigartige Sache ist, in der einige Leute hier tatsächlich einen Wert finden könnten.
Ashley:
Oh mein Gott, ich finde es super wertvoll.
Isaac:
Ja, ich habe also einen Abschluss in Maschinenbau. Derzeit bin ich im Projektmanagement für ein Gewerbeimmobilienunternehmen tätig, wo wir Gewerbeunternehmen dabei unterstützen, ihre Räumlichkeiten zu renovieren oder in neue Räumlichkeiten umzuziehen.
Tony:
Sagen wir also im Wesentlichen, dass ich vielleicht eine Zahnarztpraxis eröffnen möchte und einen Raum brauche, um ... Ich möchte einen Raum finden und ihn, das ist eine leere Hülle, in eine Zahnarztpraxis umwandeln. Ihr Unternehmen könnte uns dabei helfen?
Isaac:
Ich bin dein Typ.
Tony:
Also ganz schnell, Mann, ich möchte ein wenig über die Motivation für dich sprechen, oder? Weil du zur Schule gegangen bist. Isaac hat auch seinen MBA, also ist er ein gut ausgebildeter Typ und viele Leute, die diesen Weg einschlagen, wollen sich nur darauf konzentrieren, die Karriereleiter zu erklimmen, aber Sie haben die Entscheidung getroffen, diesen anderen Weg parallel dazu aufzubauen was du in deiner W-2-Welt machst. Lehnen Sie sich einfach vor ... Helfen Sie mir zu verstehen, warum.
Isaac:
Ja, ich denke, das Größte für mich war, dass ich während meines Studiums „Rich Dad Poor Dad“ gelesen habe und es meine Einstellung in Bezug auf Geld, den Aufbau von Vermögen und den Aufbau eines passiven Einkommens wirklich verändert hat. Meine Eltern verdienen ziemlich gut, hatten aber nie wirklich Vermögen oder passives Einkommen. Und sie befanden sich ständig im Hamsterrad, bei dem sie ständig arbeiten mussten, um Geld zu verdienen. Und einfach zu sehen, dass es noch eine andere Seite gibt und die Idee zu haben, dass ich nicht wirklich aufwachen und arbeiten muss, um Geld zu verdienen, ist einfach eine schöne Sache, also versuche ich einfach, dieser nachzujagen. Es ist meine große Motivation.
Ashley:
Und wohin geht die Reise als nächstes mit Ihrer Immobilieninvestition?
Isaac:
Ja, also möchte ich in Columbus, Ohio, weiter expandieren. Ich möchte in mittelgroße Mehrfamilienhäuser umziehen und dann auch daran arbeiten, ein Haus in der Gegend von Phoenix zu bauen.
Tony:
In Ordnung. Aber Isaac, wir schätzen dich, Bruder. Hast du noch letzte Fragen an Isaac?
Ashley:
Eigentlich tue ich das. Eine Sache ist ... ich habe tatsächlich zwei. Erstens: Was ist Ihr bester Ratschlag für einen Neuinvestor, der gerade den Anfang macht? Vielleicht ist es etwas, was Sie als Anfänger gelernt haben oder etwas, von dem Sie sich gewünscht hätten, es getan zu haben.
Isaac:
Ja, mein größter Ratschlag wäre also, einen Mentor zu finden, jemanden, der es durchgemacht hat, der sich bewährt hat und wirklich erzählen kann … Ich denke, man kann wirklich aus seinen Fehlern und aus seinen Erfolgen lernen. Ich versuche, einfach alles selbst zu lernen, so viele Bücher wie möglich zu lesen, aus den Foren zu lernen und ... Es war hilfreich, aber viele der Fehler hätte ich vermeiden können, wenn ich jemanden gefunden hätte, also ...
Ashley:
Eine der Fragen, die wir Ihnen stellen werden, Isaac, ist, welche Entscheidungen Sie als Erstes am besten treffen sollten, wenn Sie eine Immobilie außerhalb des Staates kaufen.
Isaac:
Ich würde sagen, ich versuche, ein Team aufzubauen. Ich würde also sagen, das Größte wäre, einen Immobilienmakler und dann auch einen Hausverwalter zu finden. Sie werden wirklich über das nötige Fachwissen in Bezug auf den Markt verfügen und wissen, wo je nach Ihrer Strategie die besten Orte zum Kaufen sind. Und dann muss man ihnen auch vertrauen, was die Verwaltung der Immobilie angeht, was den Hausverwalter betrifft, denn ich meine, ich bin unterschiedlich … Viele meiner Immobilien habe ich eigentlich noch nie persönlich gesehen, also bin ich es wirklich Sie verlassen sich darauf, dass sie die Dinge richtig verwalten und praktisch jeden Monat ihr Einkommen erhalten. Ich würde also sagen, Immobilienmakler und eine PM.
Tony:
Nur eine Folgefrage. Wenn Sie einen neuen Markt außerhalb des Bundesstaates erschließen, wie finden Sie diesen Agenten? Welche Schritte haben Sie unternommen, um den Agenten zu finden, dem Sie vertrauen?
Isaac:
Größere Taschen. Ich gehe einfach in die Foren.
Tony:
Sag das noch einmal.
Isaac:
Größere Taschen. Das ist der richtige Ort. Nein, ich gehe einfach in die Foren und frage die Leute und sie schicken Empfehlungen, das ist sehr hilfreich.
Ashley:
Okay, und jetzt kommen wir zu den Rookie-Antworten dieser Woche. Unsere erste Frage kommt von Brian Parker.
Guten Abend zusammen. Ich bin neu in der Gruppe und im Bereich Immobilieninvestitionen im Allgemeinen. Ich habe so viel Bildung erhalten, wie es meine Zeit erlaubte. Ich habe eine Frage zur Immobilienverwaltung. Wie gehen Immobilienverwaltungsunternehmen mit der Instandhaltung um? Beheben sie das Problem und reichen sie Rechnungen an den Eigentümer ein oder behalten sie den Betrag von den monatlichen Zahlungen an den Eigentümer ein? Ich bin mir nur nicht sicher, wie dieser Teil funktioniert. Ich habe die Menge an Kommentaren und tollen Ideen, die in dieser Gruppe geteilt werden, wirklich genossen. Wenn Sie also noch nicht der Facebook-Gruppe Real Estate Rookie beigetreten sind, tun Sie dies zunächst einmal. Sie können einige dieser großartigen Kommentare und Antworten für uns sehen. Irgendjemand. Und wenn ihr eine Frage habt, könnt ihr sie in der Gruppe posten. Wir haben über 54,000 Menschen. Wir sind einfach so...
Tony:
Was ist verrückt.
Ashley:
… In der Gruppe, die Ihnen bei Ihren Immobilienfragen helfen kann und die wir möglicherweise als Antwort in der Sendung auswählen. Also Isaac, wie gehen Immobilienverwaltungsunternehmen mit der Wartung um? Wie haben Sie das gehandhabt?
Isaac:
Ja, es hängt vom Unternehmen ab. Ich hatte also drei verschiedene Unternehmen, mit denen ich zusammengearbeitet habe, und einige haben eine Mindesteinzahlung, die Sie auf diesem Konto halten müssen, vielleicht 500 $. Bei manchen gibt es kein Minimum. Und normalerweise gibt es ein Problem, das sie melden … Der Mieter meldet sich mit. Sie gehen raus und reparieren es. Da ich nicht im Bundesstaat bin, benötige ich ein Bild oder Video von dem, was repariert wird. Ich bezahle sie nicht, es sei denn, ich habe ein Foto von dem, was erledigt wird. Und dann ziehen sie diesen Betrag entweder von der in diesem Monat eingenommenen Miete ab, bevor sie ihn an mich auszahlen, oder sie haben einfach einen laufenden Saldo auf dem Konto. Wenn es am Ende des Monats negativ wird, muss ich ihnen nur den geschuldeten Überschuss zahlen.
Tony:
Sie sagten, Sie hätten drei verschiedene Immobilienverwaltungsgesellschaften gehabt oder drei verschiedene genutzt. Kannst du wirklich schnell... Warum? Was war der Auslöser, einen zu feuern und mit dem nächsten fortzufahren?
Isaac:
Ja, also hatte ich zunächst einen Immobilienverwalter in Illinois, weil ich eine Immobilie in Illinois hatte und dann gleichzeitig eine weitere Immobilie in Ohio. Also hatte ich diese beiden und dann verließ ich um 10:30 Uhr eins von meinem Grundstück in Illinois, um nach Columbus zu fahren. Und ich hatte zwei unterschiedliche Erfahrungen mit den Immobilienverwaltern aus Illinois und Ohio und wollte einfach andere PMs ausprobieren, um zu sehen …
Ich hatte wohl keine schlechte Erfahrung mit dem in Columbus, aber ich wollte nur sehen, ob es jemanden gibt, der besser ist. Also bin ich mit jemand anderem gegangen und normalerweise muss man einen bestimmten Vertrag unterschreiben, vielleicht ein oder zwei Jahre, bevor man wieder rauskommt, oder man schuldet ihm irgendeine Art von Geld. Also habe ich mich an jemand anderen gewandt, einfach um die Erfahrung zu sammeln und herauszufinden, welches für mich in Bezug auf ... das Wichtigste ist, was mir am meisten am Herzen liegt. Es würde eine Weile dauern, bis ich etwas von dem Mann in Columbus höre. Und da ich nicht im Bundesstaat bin, möchte ich sofort und innerhalb von 24 Stunden eine Antwort erhalten, um zu erfahren, was mit der Immobilie los ist. Ich schätze, ich versuche einfach, mich auszubreiten und herauszufinden, wer im Hinblick auf ein PM-Unternehmen am besten zu mir passt.
Tony:
Und haben Sie das Gefühl, dass Sie das bei diesem zweiten Unternehmen in Ohio gefunden haben? Oder war es bei beiden Unternehmen mehr oder weniger gleich?
Isaac:
Ich glaube, ich habe es bei der zweiten Firma gefunden.
Tony:
Okay.
Isaac:
Das waren sie auf jeden Fall … Ich schätze, der Unterschied bestand darin, dass sie viel geschafft haben. So verwalteten sie rund 300 Immobilien in der Region. Und das andere Unternehmen, das erste Unternehmen, war ein größeres Unternehmen. Sie haben vielleicht tausend geschafft. Sie waren also gut in dem, was sie taten, aber da ich nur eine bestimmte Anzahl an Einheiten bei ihnen hatte, war ich nicht ihre erste Priorität. Im Vergleich zu der kleineren Firma, bei der ich tätig war, erhielten wir daher keine Rückmeldung. Sie hatten nicht so viele Leute und konnten sich wieder melden.
Tony:
Was denken Sie darüber? Sich für den Mega-PM entscheiden oder sich für die kleinere Tante-Emma-Familie entscheiden? Weil ich denke, dass beides Vor- und Nachteile hat, oder?
Ashley:
Ja, ich denke, eine Sache ist auch, herauszufinden ... Wenn Sie eine Immobilienverwaltungsfirma finden, versuchen diese dann, ein Mega-Unternehmen zu werden? Denn ich denke, das ist der Grund für meine Probleme, weil sie etwas kleiner waren, aber versuchten zu wachsen und zu skalieren, und sie skalierten viel zu schnell, wo ihnen das Personal und die Systeme fehlten Ort. Und wir hatten so viele Probleme, weil sie kleiner waren und in den letzten Jahren geradezu explosionsartig gewachsen sind. Daher denke ich, dass man sehr vorsichtig sein sollte, wenn man das Unternehmen interviewt und nach seinen Wachstumsplänen fragt. Wenn Sie ein kleineres Unternehmen bevorzugen, bleiben diese tatsächlich kleiner und wachsen nicht zu diesem größeren Unternehmen?
Tony:
Und ich denke, das führt auch zu einem wichtigen Punkt beim Aufbau eines eigenen Immobiliengeschäfts: Manchmal kann man zu schnell skalieren und die Systeme und Prozesse, die funktionieren, wenn man fünf Immobilien oder fünf Einheiten hat, funktionieren möglicherweise nicht, wenn man 20 und mehr hat Was bei 20 funktioniert, funktioniert bei 30 und 40 möglicherweise nicht. Auch wenn Sie also Ihr eigenes Unternehmen skalieren, ist es wirklich wichtig, dass Sie ständig nach diesen unterschiedlichen … ich weiß nicht, Bruchstellen in Ihrem Unternehmen Ausschau halten.
Wir wollen ein Co-Hosting gründen, etwa eine Immobilienverwaltungsfirma für Kurzzeitmieten. Wir halten uns damit zurück, weil wir sicherstellen wollen, dass unsere Systeme und Prozesse dieses Wachstum unterstützen können, bevor wir es in Gang setzen. Ein wichtiger Punkt, den alle unsere Neulinge verstehen sollten, ist, dass Wachstum nur um des Wachstums willen nicht immer eine gute Sache ist.
Ashley:
Okay. Nehmen wir unsere nächste Frage von Scott Forney. Was tun Sie beim Kauf einer Immobilie, die von Mietern bewohnt wird? Behalten Sie die derzeitigen Mieter dort? Oder lassen Sie sie sich erneut bei Ihnen bewerben? Oder bleiben Sie beim Mietvertrag mit dem Vorbesitzer hängen? Was ist, wenn sie keine Miete zahlen? Können Sie sie jetzt herausholen, nachdem der Eigentümer gewechselt hat, selbst wenn es ein Moratorium gäbe? Diese Frage wird gestellt, da es sich so anhört, als ob es mit geerbten Mietern meistens nicht klappt. Also Isaac, was denkst du darüber?
Isaac:
Ja, ich schätze aus früheren Erfahrungen, dass alle Immobilien, die ich hatte, geerbte Mieter hatten. Am liebsten wäre es mir lieber gewesen, wenn es leer gestanden hätte, aber mein erster Deal, den ich erhalten habe, war geerbt, und ich habe nicht daran gedacht, die Mieter zu fragen, ob sie mit der Miete auf dem Laufenden seien, und habe es später herausgefunden, und auch der Verkäufer sagte, [sie 00:12:12] hätten sechs Monate lang nicht bezahlt.
Ashley:
Sie werden diese Informationen nicht freiwillig preisgeben.
Isaac:
Sie sagten mir nicht: „Ich weiß, dass Sie über den Kauf dieser Immobilie nachdenken, aber nur damit Sie es wissen: Die Mieter haben nicht gezahlt.“ Also stieg ich ein und erfuhr, dass sie mit der Miete sechs Monate im Verzug waren und nicht bezahlt hatten. Und zu dieser Zeit ist das COVID-Moratorium und sie versuchen, ich schätze, etwas Mietunterstützung durch die Stadt zu bekommen. Das war wohl der Grund, warum sie immer noch dort waren. Und es kommt einfach darauf an, in welchem Bundesstaat man sich befindet. Damals war ich in Illinois und dort ist der Bundesstaat nicht besonders vermieterfreundlich. Die Räumung hätte also etwa drei Monate gedauert.
Und dann, insbesondere in dieser Stadt selbst, werden im Winter nicht wirklich Räumungen vorgenommen, weil sie nicht wollen, dass sich die Leute draußen aufhalten, wenn es extrem kalt ist. Ich musste also so gut wie warten, bis die Mietunterstützung eintraf, was etwa zwei Monate dauerte. Und ich habe mir zwei Monate lang Sorgen gemacht, weil ich nicht ... Ich war mir nicht sicher, ob ich es bekommen würde oder nicht. Normalerweise behalte ich also die Mieter, bis ihre Mietverträge abgelaufen sind, oder bis die Mietverträge abgelaufen sind, bevor ich sie auswechsele, aber ja, es ist auf jeden Fall viel einfacher, wenn es leer ist, wenn man es bekommt.
Ashley:
Ja. Und das ist eine Frage, die Scott hatte: Bleiben Sie bei dem Mietvertrag, den sie mit dem Vorbesitzer hatten? Ja. Wenn in der Laufzeit des Mietvertrags angegeben ist, dass der Mietvertrag noch sechs Monate läuft, sind Sie sechs Monate lang an ihn gebunden, es sei denn, Sie führen eine Räumung durch und haben einen wahrscheinlichen Grund für die Räumung, beispielsweise die Nichtzahlung. Eine Sache, die ich beim Kauf einer Immobilie mit geerbten Mietern getan habe, war der Abschluss einer Estoppel-Vereinbarung.
Tony:
Können Sie estoppel buchstabieren?
Ashley:
Eigentlich kann ich. ESTOPPEL.
Tony:
Ja. Und das war nicht mein Versuch, Sie in Verlegenheit zu bringen. Ich erinnere mich, als ich es zum ersten Mal hörte, dachte ich: „Welches Wort ist das?“
Ashley:
Am Ende stehen vielleicht sogar zwei l, aber ich glaube, es ist nur eins.
Tony:
Ja Ja.
Ashley:
Also Estoppel-Vereinbarung. Sie können Beispiele davon googeln, aber im Grunde bitten Sie den Verkäufer um Erlaubnis, diese dem Mieter zu geben, und er schickt sie Ihnen dann per Post zurück oder schickt sie Ihnen zurück. Und es ist ein Kontaktformular, das die … anzeigt und die Mieter auffordert, ihre Kontaktinformationen anzugeben. Sie können also loslegen und in Ihrer Immobilienverwaltungssoftware nach den Bedingungen ihres Mietvertrags fragen, wenn Sie zum Abschluss bereit sind. Wann läuft es also ab? Wie hoch ist ihre Miete? Zahlen sie Gebühren für Haustiere? Sind Nebenkosten inbegriffen? Welche Nebenkosten zahlen sie? Haben sie Haustiere? Gehören ihnen die Geräte oder gehört der Vermieter? Und das sind Dinge, die Sie anhand der Aussagen des Eigentümers überprüfen und mit den Aussagen des Mieters vergleichen können.
Und auch die Bedingungen des Mietvertrags, dass beide übereinstimmen, weil ich Immobilien gekauft habe, bei denen es sich um eine mündliche Vereinbarung handelt. Es gibt nicht einmal einen Vertrag, einen Mietvertrag. Also diese Kündigungsvereinbarung, dann lasse ich sie vom Mieter unterschreiben und gebe sie mir zurück. Und dann nutze ich das einfach, um mehr Informationen über die Immobilie zu sammeln, als zu fragen, ob ihnen bekannt ist, dass auch auf der Immobilie Reparaturen oder Wartungsarbeiten durchgeführt werden müssen.
Tony:
Was ist mit der Nichtzahlung? Wie können Sie als potenzieller Käufer überprüfen, ob der Mieter Miete gezahlt hat oder nicht? Welche Schritte würden Sie unternehmen?
Ashley:
Wenn es also eine Immobilienverwaltungsgesellschaft gibt, können Sie die Einzelheiten ihrer Zahlungen für diesen Teil einsehen. Wenn es sich nur um Bargeld handelt, geben sie dem Vermieter Bargeld, das ist definitiv viel schwieriger nachzuverfolgen. Sie könnten nach den Kontoauszügen fragen, aus denen die Einzahlungen hervorgehen. In kleineren, kleinen Vermietern geben sie den Mietern manchmal tatsächlich Einzahlungsbelege aus und zahlen jeden Monat ihre eigene Miete auf das Bankkonto ein, sodass Sie als Nachweis die Kontoauszüge verlangen können Das. Aber ich denke, wenn der Vermieter Ihnen etwas sagt und dann der Mieter Ihnen etwas sagt, wissen Sie, dass da etwas nicht stimmt. Das kann also ein Warnsignal sein.
Tony:
Und haben Sie nach möglichen Mietzahlungen gefragt und der Vermieter hat einfach die Unwahrheit gesagt? Oder lag es einfach daran, dass er nichts gesagt hat, Sie nichts gesagt haben und ... Wie lief dieses Gespräch ab?
Isaac:
Also bat ich ihn um eine Bestätigung des Mietvertrags, um die Höhe der Mieten zu bestätigen, damit ich wusste, wie hoch die Mieten laut Mietvertrag sein sollten. Aber nein, ich habe damals nicht gefragt. Also eine Lernstunde für [unverständlich 00:16:15].
Ashley:
Und ich denke, das ist so ein einfacher Anfängerfehler.
Isaac:
Völlig.
Ashley:
Es gibt so viele Dinge, die Sie fragen, überprüfen und tun müssen, und das ist das Real Estate Rookie Bootcamp. Wir haben tatsächlich eine Anschaffungs-Checkliste für die Bootcamper zusammengestellt und was wir durchgehen, sind die Dinge, die Sie überprüfen und fragen sollten, denn ich war kurz vor dem Abschluss und meine Immobilienmakler sagen zu mir: „Sie haben also den Nutzen.“ Wechseln Sie und Sie haben eine Versicherung vor Ort, oder? Wir schließen morgen.“ Und ich werde sagen: „Oh mein Gott, nein. Ich habe keine Versicherung dafür abgeschlossen. Das muss ich jetzt tun.“ Und genau wie es so viele Dinge gibt, vergisst man leicht eine Sache.
Tony:
Als Käufer können Sie aber, je nachdem, was im aktuellen Mietvertrag steht, verlangen, dass die Immobilie leer übergeben wird. Wenn der Mietvertrag es dem aktuellen Eigentümer erlaubt, den Mietvertrag mit einer Frist von 30 Tagen zu kündigen, können Sie auf jeden Fall schreiben: „Hey, ich kaufe diese Immobilie nicht, es sei denn, die Immobilie steht leer.“ Und das mache ich seit ... Normalerweise machen das unsere Flips, denn Flips sind normalerweise etwas ... Da passiert so etwas. Aber wenn ich ein Flip kaufe, möchte ich es normalerweise leer liefern.
Ashley:
Unsere nächste Frage kommt also von James M.
Ich habe viele Beiträge über Keyless Box und andere intelligente Geräte wie intelligente Thermostate gesehen, die in Vermietungen verwendet werden. Ich plane meine erste Anmietung und frage mich, wie Investoren diesen Geräten bei Mietern in der Einheit WLAN zur Verfügung stellen können. Bieten die Investoren den Mietern kostenloses WLAN an oder verfügen sie über ein separates gesichertes WLAN-Netzwerk für Geräte in der Einheit? Hat irgendjemand Einblick in dieses Thema? Das ist eine wirklich gute Frage. Darüber habe ich nie nachgedacht.
Tony:
Das ist eine tolle Frage. Und natürlich befinden wir uns im Bereich der Kurzzeitmiete, also verfügen alle unsere Einheiten über solche intelligenten Geräte, aber ich habe nie darüber nachgedacht, das zu tun-
Ashley:
Aber das liegt daran, dass Sie die ganze Zeit für das WLAN bezahlen.
Tony:
Weil wir für das WLAN bezahlen, oder? Wenn es so wäre... gefällt mir nicht... Wie würden Sie damit umgehen? Was würden Sie tun, wenn Sie eine Ihrer Einheiten mit einem Smart Lock ausstatten möchten?
Ashley:
Ich weiß nicht. Ich hoffe, dass Isaac die Antwort darauf hat, denn ich weiß es nicht.
Tony:
Nun, ich denke zunächst einmal: Haben Sie eines dieser intelligenten Geräte in Ihren Langzeitmieten?
Isaac:
Ich nicht.
Tony:
Wenn Sie eines anbieten würden, welchen Weg würden Sie einschlagen? Würden Sie das tun? Oder Sie zahlen für WLAN oder stellen es einfach dem Gast oder Mieter zur Verfügung. Wie würden Sie damit umgehen?
Isaac:
Eine tolle Frage. Ich würde dafür höchstwahrscheinlich mein eigenes WLAN bereitstellen und es dann einfach dem Mieter in Rechnung stellen.
Ashley:
Ja, erhöhen Sie die Miete um einen beliebigen Betrag, da die WLAN-Kosten gleich bleiben. Es wird nicht an der Stromrechnung liegen, wo sie schwankt. Meistens ist Ihre Internetrechnung jeden Monat gleich.
Tony:
Ich denke, das funktioniert für ein Einfamilienhaus, aber was ist, wenn Sie ein kleines Mehrfamilienhaus haben, oder? Wo gibt es vier Einheiten?
Ashley:
Dann könnten Sie in jeder Einheit WLAN einrichten und [unverständlich 00:18:53]
Tony:
Dann rechnen Sie es einfach zurück. Ja, das ist wahr. Das ist richtig. Ja, los geht's.
Ashley:
Oder Sie könnten es durch alle vier Einheiten teilen, was auch immer das ist, und sie aufladen …
Tony:
Lädt sie alle auf. Ja. Ja, das ist schwierig. Ich weiß nicht. Ich habe das Gefühl, dass ich ihnen fast kein WLAN geben würde. Ich würde sagen: „Hier ist das Schloss, hier Anweisungen zum Einrichten, wenn Sie Ihr WLAN einrichten.“ Aber stellen Sie sich vor, dass das WLAN ausfällt und sie jetzt nicht in ihre Wohnung gelangen können und Sie jetzt anrufen.
Ashley:
Ja, aber die meisten von ihnen sind auch Bluetooth-fähig oder verfügen über eine Backup-Batterie.
Tony:
Das ist richtig.
Ashley:
Also bei den Kurzzeitmieten die Codesperre [unhörbar 00:19:24].
Tony:
Das stimmt, auch wenn es kein WLAN gibt.
Ashley:
Ja, es öffnet und schließt es immer noch.
Tony:
Das ist ein berechtigter Punkt.
Ashley:
Aber es gibt RemoteLock, ist das Unternehmen … Benutzt ihr das überhaupt?
Tony:
Wir verwenden Encode.
Ashley:
Okay.
Tony:
Ja.
Ashley:
Ja, also haben wir begonnen, mit RemoteLock zusammenzuarbeiten, um die Integration in unsere Kurzzeitvermietungen zu ermöglichen und den Code für Gäste zu senden, die einchecken. Sie haben aber auch ein Programm für Apartmentkomplexe.
Tony:
Interessant.
Ashley:
Und ja, es wäre eine gute Frage, sie zu fragen, wie sie das schaffen.
Tony:
Wie funktioniert das?
Ashley:
Ja.
Tony:
Das war eine tolle Frage.
Ashley:
Ja.
Tony:
Ja, das hat uns zum Nachdenken gebracht.
Ashley:
Okay. Unsere nächste Frage kommt von Michael Rooter. Welche Art von Hausratversicherung bevorzugen die Leute für ihre Miete?
Tony:
Also Isaac, welche Versicherungen schließen Sie für Ihre Immobilien ab?
Isaac:
Das ist eine tolle Frage. Ich meine, es läuft über State Farm, aber es ist wie …
Ashley:
Sie teilen Ihrem Versicherungsvertreter einfach mit, dass Sie ein Mietobjekt kaufen, und er stellt es auf [unverständlich 00:20:21].
Isaac:
Gib mir das andere wie ... Du willst das meiste? Das ist Ihr Selbstbehalt. Wie viel möchten Sie? Ich weiß nicht. Welche verschiedenen Typen gibt es?
Ashley:
Ich weiß es nicht, aber ich sage, Sie würden hineingehen … Der Unterschied besteht darin, dass Sie eine Vermieterpolice abschließen, in der Sie das Gebäude und die Struktur abdecken, und dann haben Sie auch eine Haftung für die Immobilie. Wohin Sie gehen würden, wenn es Ihr Hauptwohnsitz wäre, und Sie würden eine Versicherung für alle Ihre Möbel, Ihren Hausrat und solche Dinge abschließen. Daher ist die Langzeitmiete oft sogar günstiger, denn solange es nicht viele Gefahren gibt, die zu einer enormen Haftung führen
Tony:
Wie eine Hochwasserversicherung in Shreveport, Louisiana.
Ashley:
Und dann ist es eine Menge … Es ist billiger, weil Sie nicht den gesamten Inhalt im Haus abdecken. Und wenn Ihre Oberflächen nicht aus Granit bestehen und all diese teuren Oberflächen auch auf dem eigentlichen Grundstück vorhanden sind, ist Ihre Deckung nicht so hoch. Deshalb wird auch Ihre Prämie für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie niedriger sein.
Tony:
Isaac, bitten Sie oder Ihre Hausverwaltungsgesellschaft Ihre Mieter, eine Mieterversicherung für Ihre Einheiten abzuschließen?
Isaac:
Ja, das ist eine Voraussetzung dafür, dass sie eine Mieterversicherung haben müssen, nur für den Fall, dass es irgendeine Art von Diebstahl oder ein anderes Problem gibt, das sie abdeckt. Dass es für mich keine Haftung darstellt.
Tony:
Geht es Ihnen genauso? Haben Sie eine Mieterversicherung?
Ashley:
Ja, also ist jeder Mieter dazu verpflichtet. Was die Versicherung des Mieters abdeckt, ist der Inhalt der Immobilie. So hatten wir einmal ein Problem bei einem Genehmigungskomplex, wo sich Eis auf dem Dach staute und es verursachte … Dann begann das Eis zu schmelzen, aber dort, wo es feucht war, begann das Wasser in das Dach einzudringen und es tropfte hinein Die Wohnungen der Menschen wurden beschädigt und einige der darin befindlichen Gegenstände wurden beschädigt. Und das war noch, als ich noch ganz neu in der Immobilienverwaltung war und Kontroversen einfach nicht mochten.
Und der Mieter kam zu mir und sagte: „Hier ist meine Rechnung für meine neuen Vorhänge, mein neues Dies.“ Und ich glaube, es waren 225 Dollar oder so, und sie wollte dafür eine Rückerstattung erhalten. Und ich sagte: „Nun, das ist es, was Ihre Mieterversicherung abdecken würde, nämlich Ihren Hausrat für so etwas.“ Und sie meint: „Na ja, dann steigt meine Prämie, wenn ich einen Anspruch geltend mache, und das war nicht meine Schuld.“ Das lag an der Struktur des Gebäudes, die technisch gesehen wetterbedingt war, also war es auch nicht unsere Schuld. Und ich gab nach, gab nach und entschädigte sie schließlich dafür, aber das war wirklich eine Lektion für mich, die den ganzen Zweck, den sie überhaupt mit dieser Police verfolgte, wirklich zunichte machte.
Tony:
Es geht fast um das, was Sie über den Mietvertrag sagen, oder? Es ist wie: Was steht im Mietvertrag?
Ashley:
Recht. Ja.
Tony:
Und den Mietvertrag zu nutzen, um der Bösewicht in dieser Situation zu sein, aber ich habe einige Vermieter gesehen, bei denen sie Ihnen nicht einmal den Einzug gestatten, es sei denn, Sie legen einen Nachweis über die Versicherung Ihres Mieters vor, nur um sicherzustellen, dass diese tatsächlich vorhanden ist .
Ashley:
Ja, und die Immobilienverwaltungssoftware, also Rent Ready, Buildium, AppFolio und alle anderen, die ich gesehen habe, wo es einen Ort gibt, an dem man sie hochladen kann, wo sie ablaufen oder ablaufen werden. Die Mieter erhalten eine Benachrichtigung, das müssen sie tun Laden Sie ihr neues Dokument hoch, und dann bleibt alles in der Immobilienverwaltungssoftware hängen. Und in vielen Fällen kann der Mieter mittlerweile auch eine Hausratversicherung über die Hausverwaltungssoftware abschließen. Wenn sie also ihren Mietvertrag unterzeichnen, haben sie die Möglichkeit, die Versicherungspolice über sie abzuschließen.
Tony:
Wissen Sie, wie viel Ihre Mieter für die Mieterversicherung bezahlen?
Ashley:
Mein einziger Geschäftspartner wohnt tatsächlich in der Wohnung in einem der Komplexe und es kostete etwa 95 US-Dollar pro Jahr. Es war nichts.
Tony:
Ist es in Ohio dasselbe?
Isaac:
Es sind ungefähr 10 Dollar.
Ashley:
Ja.
Tony:
Ja. Ich glaube, als ich zur Miete wohnte, zahlte ich, glaube ich, 17 Dollar im Monat für die Mieterversicherung. Für diejenigen unter euch, die zuhören, ist es also supergünstig, aber ich denke, es kann sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter auf jeden Fall eine Menge Kopfschmerzen ersparen.
Ashley:
Ja.
Tony:
In Ordnung. Also eine Bonusfrage, denn diese passt zu dem, worüber wir gerade gesprochen haben, aber diese Frage kommt von Caleb Boyd. Und Calebs Frage ist hier eine neue Frage. Wechseln Sie die Schlösser, nachdem jeder Mieter gegangen ist? Also Isaac, wie geht ihr damit für eure Einheiten um?
Isaac:
Ja, in der Regel aus Sicherheitsgründen: Wenn wir die Immobilie zum ersten Mal kaufen, tauschen wir die Schlösser aus, bauen neue Schlösser ein und bauen dann jede Runde neue Schlösser ein. Und je nachdem, wie lange, normalerweise sobald die Immobilie leer steht, bauen wir dort ein Sicherheitssystem ein. Deshalb verwende ich Simply Save nur zur Überwachung, für den Fall, dass jemand versucht einzubrechen, während niemand da ist. Aber ja, normalerweise tausche ich die Schlösser aus und schalte sie während der Wende in ein Sicherheitssystem ein.
Tony:
Haben Sie jemals die Schlösser eines Ihrer Objekte nicht gewechselt und es gab ein Problem?
Ashley:
Nein, habe ich nicht. Aber ich habe eine Geschichte darüber, wo wir dachten, es sei ein Problem. Aber bevor ich erzähle, dass wir die Schlösser austauschen, und als ich mich selbst verwaltete … Ich habe das tatsächlich gerade herausgesucht, es war landlordlocks.com, wo man tatsächlich einfach den Griff kaufen kann und dann hat es den Schlosseinsatz. Anstatt also den gesamten Türgriff auszutauschen, tauschen Sie jedes Mal nur den Einsatz aus und richten damit einen Master ein. Jedes Mal, wenn Sie eine Nachbestellung vornehmen müssen, erhalten Sie es also auch auf Ihren eigenen Hauptschlüssel eingestellt. Wenn Sie also weitere Schlösser bestellen, wird es in Ihr Mastersystem integriert.
Tony:
Das ist so cool.
Ashley:
Ja, also haben wir das gemacht. Und dann bin ich mir ziemlich sicher, dass unsere Immobilienverwaltungsgesellschaft jedes Mal ein neues Türschloss nur bei Lowe's kauft. Und es gibt keinen Sinn oder Grund dafür ... Nicht sehr effizient. Nicht so, wie ich es per se machen würde. Und dann denke ich, wie wir über die Schlossintegration gesprochen haben: Wenn man den Schlüsselcode hat, der den Daumen sperrt, ist es viel einfacher, einfach den Schlüsselcode zu ändern.
Tony:
Also irgendwie verwandt, aber eine Geschichte darüber, warum Sie sicherstellen sollten, dass Sie den Zugang zu Ihren Immobilien verwalten. Für unsere Kurzzeitmieten haben wir also zwei Grundstücke, die auf benachbarten Grundstücken liegen, aber miteinander eingezäunt sind. Wenn Sie also hineingehen würden, würden Sie denken, dass es sich nur um eine große Anlage mit beiden Grundstücken handelt. Und ein Haus ist, ich weiß nicht, links, eines rechts, und es ist, ich weiß nicht ... 50 Meter zwischen den beiden Häusern.
Also bucht jemand das Haus auf der linken Seite, und als er dort ankommt, sind es zwei Mädchen. Ein Mädchen geht in das Haus auf der linken Seite und das andere Mädchen sagt: „Oh, da ist noch eines.“ Wir können das alles auf der Kamera sehen und wissen daher, dass es so passiert ist. Sie halten vor dem Haus auf der linken Seite, das Haus, das sie gebucht haben, und sagen: „Oh, da drüben ist noch ein Haus. Lass uns hier rübergehen. Oh, mal sehen, ob unser Türcode funktioniert.“
Und wir hatten die Standardcodes auf den Schlössern aktiv gelassen. Jede Eigenschaft hatte also ihren eigenen Code, aber wir haben die Standardcodes nie gelöscht. Also tippten sie Boom, Boom, Boom, Boom, Boom, und schon ging die Tür auf. Also kommen sie dort an, checken um vier Uhr ein und sind einfach... Jetzt sind sie in beiden Häusern und hängen einfach in beiden Häusern herum. Ein Mädchen schleppt ihr Gepäck in das andere Haus, das sie nicht gebucht haben.
Und dann taucht die Familie auf, die die Immobilie rechts tatsächlich gebucht hat, und ruft uns an. Sie sagen: „Hey, da ist jemand wie auf dem Grundstück.“ Also rufen wir: „Was ist los?“ Und das Mädchen, das im falschen Haus war, sagte: „Oh, ich bin so verwirrt. Als wir buchten, dachten wir, es wären beide.“ Das macht keinen Sinn, da in der Auflistung nur eine Immobilie aufgeführt war.
Kurz gesagt, wir haben diese Lektion auch für unsere Kurzzeitmieten gelernt. Wir möchten sicherstellen, dass die Gästecodes abhängig davon aktiviert und deaktiviert werden, wann sie einchecken, und niemals denselben Code zwischen zwei verschiedenen Unterkünften verwenden, insbesondere wenn diese direkt nebeneinander liegen, was im Nachhinein sinnvoll ist. Aber ja, es ist, was es ist.
Ashley:
Bei dem Apartmentkomplex mit 40 Wohneinheiten, in dem wir das Hauptschloss installiert hatten, gibt es also auch eine Lektion darin, ein Hauptschloss zu haben. Sie haben also den Hauptschlüssel, der in jede Tür passt, und dann bekommt jede Person ihren eigenen persönlichen Schlüssel zu dieser Tür. Wir hatten also ein Problem mit einer Mieterin, und sie war eigentlich sehr gut mit dem Eigentümer der Immobilie befreundet. Und eines Tages kam sie nach Hause, sie hatte die Nacht bei einer Freundin verbracht, kam nach Hause, ging duschen oder so, kam zurück und auf ihrem Bett lag ein Schlüsselbund, der nicht ihr gehörte.
Und sie geht raus und klickt mit der Fernbedienung auf den Schlüssel, weil daran ein Schlüsselanhänger für ein Auto war. Kein Auto fährt los. Sie ist also in Panik, weil jemand in ihrer Wohnung war. Also sagte sie: „Ich bin mir ziemlich sicher, dass meine Tür verschlossen war und ich reinkam, aber ich kann mich nicht erinnern. Ich weiß nur nicht, ob ich es entsperrt habe oder nicht.“ Und ich flippte einfach aus, dass jemand in ihrer Einheit war. Also versuchen wir das herauszufinden. Und das Erste, woran wir denken können, ist: Oh mein Gott, jemand hat einen Hauptschlüssel in die Finger bekommen oder jemand hat ihren Schlüssel in die Finger bekommen, aber wir wissen es nicht genau.
Und so beginnen wir mit der Umsetzung dieses Plans, alle Schlösser im Gebäude komplett auszutauschen. Und die Frau des Eigentümers, falls sie wirklich gut mit ihr befreundet war, sagt: „Wir brauchen Überwachungskameras in diesem Anwesen. Das kann nicht... So etwas sollte nicht passieren.“ Wir integrieren uns also vollständig. Am nächsten Tag kommt bereits ein IT-Mitarbeiter, der die Überwachungskameras einrichtet. Es war wahrscheinlich, vielleicht... Das geschah also an einem Montag oder Sonntag, glaube ich. Und an diesem Freitag sollten wir in der darauffolgenden Woche die neuen Schlösser installieren lassen, da war das gesamte Kamerasystem bereits eingebaut.
Ich gehe zum Abendessen und sehe den Mieter mit der Frau des Eigentümers, und die Frau des Eigentümers fragt: „Oh mein Gott, hat sie dir erzählt, was passiert ist?“ Und sie sagt: „Nein, sag es ihr nicht. Sag es ihr nicht.“ Und ich dachte: „Was?“ Und sie sagt: „Nun, diese Schlüssel auf dem Bett, als ich das Haus meines Freundes verlassen hatte, hatte ich versehentlich seine Schlüssel geschnappt und sie in meine Tasche gesteckt, und dann fielen sie aus meiner Tasche auf das Bett, und als ich in meiner Wohnung ankam Am Ende gehörten sie ihm.“
Und das erste war: „Du wolltest es mir nicht sagen?“ Sie wollten nicht sagen: „Oh nein, geben Sie nicht Tausende und Abertausende von Dollar und Zeit aus, um die Schlösser auszutauschen.“ Und sie fanden es einfach so lustig, dass es einfach, oh mein Gott, keine große Sache war. Nichts ist passiert. Und hier schwitze ich und beiße die Zähne zusammen und frage mich: „Ist das dein Ernst?“ Aber ein Seufzer der Erleichterung, dass der Hauptschlüssel nicht verloren gegangen war, dass niemand in eine Einheit eingebrochen war, aber ja, definitiv ein Stress [unhörbar 00:30:23].
Tony:
Gute Geschichten, ja.
Ashley:
Also ja. Nun, Isaac, vielen Dank, dass Sie sich uns angeschlossen haben. Können Sie jedem mitteilen, wo er Sie erreichen und weitere Informationen über Sie erhalten kann?
Isaac:
Ja, auf jeden Fall. Wenn du mir auf Instagram folgst, ist es Isaac Lane, also ISAACLANEREI. Das ist mein Instagram. Das ist der wichtigste Weg, um etwas zu finden. Kontaktieren Sie mich.
Ashley:
Okay, cool. Nun, vielen Dank. Wir wissen es wirklich zu schätzen, dass Sie hierher gekommen sind, um mit uns live in Phoenix aufzunehmen. Ich bin Ashley von Wealth from Rentals. Er ist Tony @TonyJRobinson und wir sind am Mittwoch mit einem Gast zurück.
Sehen Sie sich hier den Podcast an
In dieser Folge behandeln wir
- Wie man dem Hamsterrad entkommt durch Immobilieninvestitionen (auch in jungen Jahren)
- Ferninvestitionen in Immobilien und das Team, das Sie brauchen, um aus der Ferne erfolgreich zu sein
- Wie Immobilienverwalter mit der Instandhaltung umgehen und warum Sie bei jeder Reparatur nach Bildern fragen sollten
- Was tun, wenn Sie Mieter erben und ob sie sich erneut für Ihre Miete bewerben sollten oder nicht
- Vermieter vs. Hauseigentümerversicherung und warum Mieter immer eine Mieterpolice haben sollten
- Wann die Sperren einer Einheit geändert werden müssen und dem großer Schlüsselcode-Fehler Tony hat seine Kurzzeitmiete abgeschlossen
- Und So Viel mehr!
Links aus der Show
In dieser Sendung erwähntes Buch:
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- Arbeiten
- trainieren
- gearbeitet
- arbeiten,
- Werk
- weltweit wie ausgehandelt und gekauft ausgeführt wird.
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- geschrieben
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- Jahr
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