Ich weiß was du denkst. Dieser Typ versucht, die SVB-Schlagzeilen zu einer Geschichte über Mehrfamilienimmobilieninvestitionen zu machen. Es muss Clickbait sein.
Ich verstehe es. Ich hoffe jedoch, dass Sie mir einen Moment Zeit geben, um Ihnen zwei Möglichkeiten aufzuzeigen, wie die SVB und andere Großbankpleiten möglicherweise Mehrfamiliensyndikatoren und Investoren zugute kommen könnten. Dann können Sie entscheiden, ob meine Überschrift stichhaltig ist.
Wie wir alle habe ich in der vergangenen Woche miterlebt, wie sich die Nachrichten rasch verbreiteten. Die Silicon Valley Bank ging innerhalb weniger Tage von der Auszahlung der Boni zur Schließung über. Es ist nicht nötig, die blutigen Details hier wiederzugeben.
Aber als ich über die schlechten Nachrichten nachdachte, die sich aus dieser hoffentlich lokalisierten, aber potenziell bedeutsameren Situation ergeben würden, erkannte ich zwei potenzielle Lichtblicke für Mehrfamilienhaus-Syndikatoren und Investoren. Nicht nur aktuelle Spieler – sondern auch diejenigen, die diesen derzeit überfüllten Bereich betreten möchten.
Meine kurzfristige These ist spekulativ, daher gebe ich offen zu, dass ich mich in dieser Hinsicht irren könnte. Aber ich werde meine längerfristigen Diskussionen weiter unten mit einer zuversichtlichen Flagge versehen, da ich glaube, dass diese Ergebnisse praktisch unvermeidlich sind.
Die kurzfristigen Auswirkungen für aktuelle Syndikatoren und Investoren
Jerome Powell bezeugt bei einem halbjährlichen Besuch im Capitol Hill letzte Woche: „Wenn – und ich betone, dass diesbezüglich noch keine Entscheidung getroffen wurde, die Gesamtheit der Daten jedoch darauf hindeutet, dass eine schnellere Verschärfung gerechtfertigt ist – wären wir bereit, die Strafe zu erhöhen.“ Tempo der Zinserhöhungen“, sagte Powell gegenüber dem Finanzdienstleistungsministerium des US-Repräsentantenhauses.
Die Schlussfolgerung vieler Fed-Beobachter war eine Zinserhöhung von 0.25 % bis 0.5 % am 22. März. Dies ist keine Überraschung, da Powell ein Schüler des Fed-Vorsitzenden Paul Volcker aus den 1980er Jahren ist (der am Vorabend von Reagans Präsidentschaft die Zinsen auf 20 % erhöhte). ) und die Schwierigkeiten der Fed, die Inflation einzudämmen.
Etwa zur gleichen Zeit brach die Silvergate Bank zusammen. Gefolgt von der Silicon Valley Bank in der nächsten Woche. Dann letztes Wochenende Signature Bank. Nun brodelt es bei der Credit Suisse.
Auch wenn Beobachter zu Recht die Schuld an den Entscheidungen der Bankleitung schieben, war die Situation bei der SVB eindeutig auf die rasch steigenden Zinsen zurückzuführen. Beispiellos schnell.
Schauen Sie sich diese Grafik an, die die Geschwindigkeit dieser Steigerungen im Vergleich zu früheren Zeiträumen zeigt:
Obwohl die Maßnahmen der Federal Reserve darauf abzielten, die Inflation einzudämmen, bezweifle ich, dass Bankenpleiten eine beabsichtigte Folge waren. Die Geschwindigkeit dieser drei Misserfolge und die Art und Weise, wie sie den Nachrichtenzyklus dominiert haben, hat weit verbreitete Angst ausgelöst.
„Welche Bank ist die nächste?“
„Sind meine Einlagen sicher?“
„Wie wird sich das auf meine Kreditlinie oder Hypothek auswirken?“
Wie diese Situation kurzfristig gut sein könnte
Viele Mehrfamiliengeschäfte stecken in großen Schwierigkeiten. Niedrigere, variabel verzinsliche Schulden waren in der vergangenen Saison das Mittel der Wahl, da die Syndikatoren nach allen Möglichkeiten suchten, Deals durchzusetzen, um übereifrige Konkurrenten in einem Wettlauf nach unten zu verdrängen.
Ohne Vorauszahlungsstrafen, boten variabel verzinsliche Schuldtitel auch Syndikatoren, die einen Mehrwert schaffen und schnell verkaufen wollten, eine leichter zugängliche Möglichkeit. Diese Strategie brachte den Anlegern in den letzten Jahren Gewinne in Milliardenhöhe ein.
Doch in dieser Zeit steigender Zinssätze sind variable Schulden wieder ein Problem für Syndikatoren und Investoren. Die steigenden Zinszahlungen beeinträchtigen den Cashflow, schließen die Ausschüttungen an die Anleger und gefährden das Eigenkapital der Anleger ernsthaft.
Die prognostizierten steigenden Kosten für die Erneuerung der Zinsobergrenzen führen dazu, dass Kreditgeber deutlich höhere Reserven verlangen. Ein befreundeter Syndikator berichtete, dass für einen seiner Deals in der Vergangenheit eine monatliche Rücklage für die Erneuerung der Zinsobergrenze von etwa 2,000 US-Dollar erforderlich war. Sein Kreditgeber hat das gleiche monatliche Treuhandkonto auf 70,000 US-Dollar erhöht. (Das haben Sie richtig gelesen.)
Syndikatoren/Investoren mit variablen und festverzinslichen Schulden leiden zusätzlich unter den Folgen, da die Mieterhöhungen in den meisten Märkten zum Stillstand gekommen sind. Dies hat erhebliche Auswirkungen auf das Nettobetriebsergebnis und die Werte. Dies ist ein Schlag für Betreiber, die NOI als mögliche Rettung für sinkende Werte aufgrund steigender Kapitalisierungssätze betrachten. Für diejenigen, die demnächst eine Refinanzierung oder einen Verkauf planen, bereitet das echte Kopfschmerzen.
Wir hören jede Woche Geschichten über Syndikatoren, die Ausschüttungen kürzen und über Nachschussforderungen diskutieren, um Totalverluste zu vermeiden. Wir haben kürzlich von einem Syndikator gehört, der monatlich 30,000 US-Dollar aus eigener Tasche zahlt, um einen Deal aufrechtzuerhalten.
Obwohl ich diese Statistik nicht bestätigen kann, gab ein sachkundiger Teilnehmer der Best Ever Conference letzte Woche in seinem Newsletter an, dass seiner Meinung nach etwa 30 % der Mehrfamilienverträge von Konferenzteilnehmern in irgendeiner Weise in Schwierigkeiten stecken.
Die Lage ist also ernst. Wo ist der sogenannte Lichtblick der Bankenkrise?
Wie ich bereits sagte, muss die Federal Reserve bei der Entscheidung über ihren nächsten Schritt am 22. März auf jeden Fall Bankenpleiten berücksichtigen. Wenn die Fed beschließt, die Zinserhöhungen zu verlangsamen, zu verzögern oder zu stoppen (oder sie sogar bald umzukehren), könnte dies für eine Lösung sorgen Erleichterung für überlastete Mehrfamilienhaus-Syndikatoren und ihre Investoren.
Zu dieser Erleichterung könnten gelockerte Anforderungen an die Zinsobergrenze, ein geringerer Cashflow-Abfluss aus dem Schuldendienst, geringere Bewertungsschäden, eine höhere Chance auf eine erfolgreiche Refinanzierung und eine geringere Wahrscheinlichkeit eines Kapitalabrufs oder eines Rückverlusts des Geschäfts an den Kreditgeber gehören. (Zugegebenermaßen kann dies für die meisten das Unvermeidliche nur hinauszögern.)
Während einige immer noch glauben, dass Powell und die Fed ihren Plan zur Zinserhöhung vorantreiben werden, glauben andere, dass eine Verzögerung in Planung ist. Goldman Sachs hat öffentlich erklärt Sie glauben, dass die Fed angesichts dieser Krise nächste Woche die Zinsen nicht erhöhen wird.
Es wird nicht lange dauern, bis sich dieser kurzfristige Hoffnungsschimmer bewahrheitet. Aber der sicherere langfristige Silberstreif am Horizont wird Jahre dauern.
Der langfristige Silberstreif am Horizont durch Zinserhöhungen der Fed und Bankpleiten
Im Jahr 2016 veröffentlichte ich bescheiden ein Buch über Mehrfamilieninvestitionen mit dem Titel „Die perfekte Investition“. Allerdings mache ich mich seit etwa 2017 darüber lustig.
Ich habe immer gesagt: „Die perfekte Investition ist nicht perfekt … wenn man drastisch zu viel bezahlen muss, um sie zu bekommen.“ Und ich würde hinzufügen: „...wenn man variabel verzinsliche Schulden verwenden muss, um es auf den Punkt zu bringen.“
Es war schwierig, Angebote zu finden, die sich durchsetzen. Tatsächlich war es schwierig, überhaupt Angebote für Mehrfamilienhäuser zu bekommen. On-Market oder Off-Market. Der Wettbewerb hat ein neues Niveau erreicht. Wenn Sie meinem Schreiben gefolgt sind, wissen Sie, dass ich glaube, dass dies auf Folgendes zurückzuführen ist:
- Erhöhte Syndizierungsakzeptanz durch gelockerte Regeln des JOBS Act.
- Virale Sichtbarkeit und Popularität durch soziale Medien und andere Online-Plattformen.
- Eine Explosion von Gurus, die in diesem Jahrzehnt aus dem Nichts aufgetaucht sind. Einige, die vor der Großen Rezession nicht im Immobilienbereich tätig waren, werden von manchen vielleicht als „Newrus“ angesehen.
- Erhöhte Investitionen seitens derjenigen, die die Wall-Street-Kasinos verlassen, und internationaler Investoren.
- Die zunehmende Popularität von 1031-Börsen mit teilweise überhöhten Preisen für Ersatzimmobilien.
- Eine steigende Flut, die ein Jahrzehnt lang alle Boote angehoben hat – bis die Flut ausging und Warren Buffetts dürre Wasseramsel freilegte.
Natürlich haben die steilen Zinserhöhungen die Investitionswut bei Mehrfamilienhäusern drastisch gebremst. Aber diese Bankenpleiten könnten zweifellos dazu führen, dass die Kreditgeber ihre Kreditvergabestandards erhöhen – und zwar ab jetzt.
Kommunale und regionale Banken, die vielen Immobilienentwicklern und Syndikatoren Zugang zu Krediten verschaffen, könnten bei der Vergabe neuer Kredite zurückhaltend sein. Vor allem kurzfristig, da die Gefahr eines Bankruns und weiterer Zinserhöhungen droht. (Beachten Sie, dass Mehrfamiliensyndikatoren die Möglichkeit haben, Agenturschulden von Fannie Mae, Freddie Mac und HUD zu erwerben, die auch bei einer Bankenkrise oder einem Umfeld überhöhter Zinssätze nicht verschwinden.)
Was für viele noch schlimmer ist, ist, dass diese Banken bei der Erneuerung voll funktionsfähiger Immobilienkredite möglicherweise den Stecker ziehen. Ein Freund besuchte kürzlich einen örtlichen Bankier, der ihm einen dicken Manila-Ordner zeigte, der mit notleidenden Krediten gefüllt war, die er dieses Jahr nicht verlängern wollte.
Genau wie in der nahen Zukunft ist die Situation also ernst. Wo ist also der sogenannte langfristige Silberstreif am Horizont der Bankenkrise und der Zinserhöhungen der Fed?
Wie bei jeder Rezession wird die längerfristige Auswirkung zweifellos ein geringeres Angebot an Mehrfamilienhäusern sein, um die immer noch wachsende Nachfrage zu decken. Wir haben bereits eine Rekordzahl an Mehrfamilienhäusern, die im Jahr 2023 online gehen. Aber die National Apartment Association und der National Multifamily Housing Council sagen das Die USA müssen 4.3 Millionen weitere Wohnungen bauen bis 2035, um die Nachfrage nach Mietwohnungen zu decken.
Wie viel ist das? Das entspricht einer Steigerung von rund 20 % gegenüber dem derzeitigen nationalen Angebot. Wenn Sie sich vorstellen möchten, dass das derzeitige Angebot über einen Zeitraum von etwa einem Jahrhundert aufgebaut ist, müssen Sie bedenken, dass es in den nächsten 20 Jahren um 12 % wachsen muss.
Und wenn die Zinserhöhungen der Fed, unterstützt durch Bankenpleiten, die aktuelle Baupipeline zusätzlich bremsen, wird das 12-Jahres-Fenster bis 2035 bald auf einstellige Werte sinken (wenn sich diese Verlangsamung beispielsweise bis 2026 hinzieht).
Silberstreif? Ich würde auf jeden Fall Ja sagen.
Eine restriktive Haltung der Fed, ein wahrscheinlich eingeschränktes Kreditumfeld und die Möglichkeit, dass viele beliebte Syndikatoren im nächsten Zyklus aus dem Geschäft ausscheiden, könnten für viele von Ihnen, die unbedingt in das Geschäft einsteigen wollten, zu einem besseren Umfeld führen.
Möglicherweise müssen Sie jedoch nicht bis zum nächsten Zyklus warten.
Viele notleidende Mehrfamiliengeschäfte werden in den kommenden ein oder zwei Jahren scheitern. Dies könnte Ihnen die Möglichkeit bieten, notleidende Geschäfte weit unter dem geschätzten Wert von in Schwierigkeiten geratenen Betreibern oder Banken zu erwerben.
Versteh mich nicht falsch. Ich hätte absolut keine Freude daran, wenn irgendjemand versagt, und ich hoffe, dass es Ihnen genauso geht. Aber das ist eine Tatsache in jedem Marktzyklus. Und dies wird dazu führen, dass mehr Wohlstand geschaffen wird, als in den meisten Aufschwungszyklen erworben werden könnte.
Ich schließe mit einem Angebot! von Howard Marks, dem Meister darin, aus notleidenden Vermögenswerten Profit zu schlagen. Es würde sich für uns lohnen, jetzt und auch dann, wenn die Flut im nächsten Zyklus wieder steigt, genau zuzuhören.
„In schlechten Zeiten können Wertpapiere oft zu Preisen gekauft werden, die ihre Vorzüge unterschätzen. Und in guten Zeiten können Wertpapiere zu Preisen verkauft werden, die ihr Potenzial übersteigen. Und doch neigen die meisten Menschen dazu, euphorisch zu kaufen, wenn der Zyklus die Preise in die Höhe treibt, und in Panik zu verkaufen, wenn er die Preise nach unten treibt.“
Mehr von BiggerPockets: Stand der Immobilieninvestitionen 2023
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