Der genaue Ursprung des Ausdrucks ist unklar, aber im Slang Dictionary von John Camden Hotten wird dokumentiert, dass er nach dem Eisenbahninvestitionswahn in den 1840er Jahren verwendet wurde. Damals sollte es die Anleger beruhigen und ihre Aufmerksamkeit dann wieder auf langsamere und stabilere Renditen von Immobilien richten, nachdem sie durch die Spekulationswut rund um die Geburt des Massentransports auf der Schiene im viktorianischen England gelitten hatten.
Wie bei der Dot.com-Pleite im Jahr 2001 und jetzt bei der Kryptowährungs-Raserei erwies sich die zugrunde liegende neue Technologie, als sich der Staub gelegt hatte, auf lange Sicht als solide für nachhaltige Unternehmen. Wer stellt (abgesehen vielleicht von den langjährigen Dauerkarteninhabern der Southern Rail) noch die Vorteile des Zugfahrens in Frage? Scharfe Praktiken wie irreführende Prospekte, Dividendenzahlungen aus dem Kapital und völliger Betrug waren die wahren Ursachen für die Not der Anleger.
Laut einer neuen Forschungsarbeit von Ökonomen der University of California-Davis, der Universität Bonn und der deutschen Bundesbank wären vorsichtige Anleger, die sich im Zuge des Eisenbahnwahns für die relative Sicherheit von Immobilien entschieden und diese langfristig gehalten hätten, im wahrsten Sinne des Wortes reichlich belohnt worden.
Das Papier hat die jährlichen Renditen aller wichtigen Anlageklassen von 1870 bis 2015 in 16 Industrieländern, darunter den USA, Japan, Deutschland und Großbritannien, sorgfältig dokumentiert. Die wichtigste Erkenntnis ist, dass Immobilien an erster Stelle stehen. Es scheint, dass das instinktive Vertrauen, das Investoren routinemäßig in stationäre Anlagen setzen, gegenüber weniger greifbaren Finanzanlagen, durch die Daten völlig gerechtfertigt ist.
Der Studie zufolge lagen die jährlichen Immobilienrenditen in diesem Zeitraum von 150 Jahren inflationsbereinigt bei knapp über 7 %. Im Vergleich dazu liegen sie bei Aktien bei knapp 7 % und bei Anleihen bei 2.5 %. Gleichzeitig waren die mit Investitionen in den Wohnungsbau verbundenen Risiken geringer. Gemessen an den üblichen Unsicherheitsmaßstäben waren Immobilien etwa halb so riskant wie Aktien und etwas weniger riskant als Anleihen.
Die Ergebnisse widersprechen herkömmlichen Theorien zur Vermögensbewertung, die darauf hindeuten, dass risikoreichere Vermögenswerte höhere Renditen erzielen sollten, um das zusätzliche Risiko auszugleichen. Aber sie stimmen wahrscheinlich mit dem Bauchgefühl vieler Amateurinvestoren überein.
Für die Ergebnisse der Studie gelten einige Vorbehalte. Bemerkenswerterweise waren die Ergebnisse nicht in allen Ländern einheitlich. Die zusätzliche Rendite aus Investitionen in Wohnimmobilien statt in Aktien betrug in Frankreich beispielsweise 3.3 %, während in Italien und den USA Aktien sogar besser abschnitten als Immobilien. Und natürlich gab es in den letzten 150 Jahren Phasen, in denen Aktien in den 16 Ländern insgesamt den Immobilienmarkt übertrafen.
Seit 1980 lag die jährliche Rendite von Aktien beispielsweise bei 10.7 %, verglichen mit 6.4 % bei Wohnimmobilien, was auf den Zusammenbruch der Immobilienpreise in Japan nach 1990, das langsame Wachstum in Deutschland nach der Wiedervereinigung und die ausgleichende Explosion der Aktien in der nordischen Region zurückzuführen ist. Doch selbst seit 1980 hat sich der Wohnungsbau auf risikobereinigter Basis verbessert, heißt es in der Studie. Die Sharp-Ratio, die die Überrendite einer Investition über dem risikofreien Zinssatz mit ihrer Standardabweichung der Rendite vergleicht, war in 14 der untersuchten Länder für den Wohnungsbau günstiger.
Die Ergebnisse der Studie berücksichtigen auch nicht vollständig die Grundsteuern, die von Land zu Land erheblich variieren und die Risiko- und Ertragszahlen in die eine oder andere Richtung verzerren könnten. Dennoch liefern sie einige eindeutige Belege dafür, dass Immobilien bei Entscheidungen zur Vermögensallokation eine Schlüsselrolle spielen. Wie bei jeder anderen Anlageklasse steigen auch die Renditen von Immobilien nicht immer linear; Es wird immer Phasen mit schlechter Leistung und unterschiedlichen Renditen zwischen den Ländern geben. Aber als langfristige Investition scheint ein diversifiziertes Portfolio an Wohnimmobilien tatsächlich so sicher zu sein, wie das Sprichwort nahelegt, insbesondere wenn vorherrschende Geschäftsmodelle angepasst werden können, um mehr Flexibilität zu schaffen. Investitionen in Immobilien haben sich als lukrativ erwiesen, sind jedoch nicht ohne Probleme, nicht zuletzt wegen der unerschwinglichen Kosten und der mangelnden Liquidität beim Handel mit physischen Vermögenswerten. Eine standardisierte Verbriefung von Immobilienvermögen würde diese beiden Beschränkungen beseitigen und den Markt für ein viel breiteres Anlegerspektrum öffnen.
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