Was ist der Schlüssel dazu? dem Hamsterrad im Jahr 2023 entkommen? Brauchst du ein? Vermietung von Immobilien LLC für jede Immobilie, oder können Sie mehrere in einer zusammenfassen? Und wie geht es dir? Cashflow schaffen wenn die Immobilienpreise so hoch sind? Für den alltäglichen Immobilieninvestor kann es so aussehen, als ob rentable Mietobjekte immer schwieriger zu finden sind finanzielle Unabhängigkeit entgleitet langsam. Und während viele ihr Streben danach aufgeben würden Frührente, zeitliche Freiheit und Autonomie in Bezug auf ihren Zeitplan – wir sind hier, um Ihnen das Wissen zu vermitteln, das Sie benötigen Erreichen Sie Ihre kühnsten Anlageziele im Jahr 2023.
Wir sind zurück mit einem anderen Greene zu sehen, wo Ihr Agent, Investor, Makler und Systemaufbauexperte David Greene Ihre Fragen beantwortet Fragen zu Immobilieninvestitionen vor Ort! In dieser Folge gehen wir darauf ein Mietimmobilien-LLCs und wie viele Eigenschaften in jede eingefügt werden sollen, Was tun, wenn die Immobilienpreise hoch sind?und der Cashflow ist gering, der „Neubau BRRRR“ Das könnte zu verrückten Kapitalgewinnen und einer intelligenteren Einkaufsmöglichkeit führen Vermieter Versicherung. All das (und noch viel mehr) steht vor der Tür, also bleiben Sie dran!
Möchten Sie David eine Frage stellen? Wenn ja, stellen Sie hier Ihre Frage damit David sie in der nächsten Folge von Seeing Greene beantworten kann. Steigen Sie auf die BiggerPockets-Foren und fragen Sie andere Investoren nach ihrer Meinung, oder Folgen Sie David auf Instagram um zu sehen, wann er live geht, damit Sie an einem Live-Q&A teilnehmen und Ihre Frage sofort beantworten können!
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David:
Dies ist die BiggerPockets Podcast Show 744. Ich würde mir lieber vorstellen, dass Sie ein Fünf-, Zweieinhalb- oder Fünf-, Dreierzimmer kaufen und die Zimmer einzeln vermieten. Ich würde lieber sehen, dass Sie einen kleinen Apartmentkomplex mit sieben bis acht Wohneinheiten kaufen und vermieten, als nur drei oder zwei zu kaufen, insbesondere wenn es sich um einen Neubau handelt.
Wenn Sie sich auf diesem teuren Markt in Colorado befinden, können Sie nicht ein Neubauhaus kaufen, den Marktpreis zahlen und versuchen, daraus eine Mietwohnung zu machen. Du wirst Geld verlieren. Du musst etwas Kreativeres machen.
Sie müssen eine Immobilie finden, die über eine Fläche verfügt, die hinzugefügt werden kann, eine Fläche, die umgewandelt werden kann, um aus einer Einheit drei Einheiten zu machen. Man muss sich viel mehr anstrengen als zuvor, um dieses Zeug zum Laufen zu bringen und auf den heutigen Markt zu bringen. Ich denke, das sehen Sie wahrscheinlich.
Was ist bei allen los? Dies ist David Greene, Ihr Moderator des größten, krassesten und besten Immobilieninvestment-Podcasts der Welt: BiggerPockets. Wir sind heute mit einer Seeing Greene-Folge hier, in der ich meine Erkenntnisse und mein Wissen zu Fragen teile, die Sie, unsere Zuhörer, stellen.
Einer der wenigen Podcasts, bei denen Sie als Zuhörer in die Show eingebunden werden. Wenn Sie in der Show dabei sein oder eine Antwort auf Ihre Frage erhalten möchten, gehen Sie zu größerpockets.com/david, wo Sie Ihre Fragen dort einreichen können.
Die heutige Show ist großartig. Wir befassen uns mit dem Thema Neubau: Der Weg für erneuerbare Energien im Jahr 2023. Wie sollten LLCs strukturiert sein? Benötigen Sie eine LLC oder mehrere, wenn Sie mehr als eine Immobilie haben? Was kann ich tun, wenn das Angebot eines Auftragnehmers zu hoch ausfällt und der Deal nicht funktioniert, außer einer sehr ausführlichen und detaillierten Antwort von mir, wie Sie Systeme in Ihrem Unternehmen aufbauen, entwickeln und weiterentwickeln können, die Ihnen helfen?
Stellen Sie sicher, dass Sie bis zum Ende dabei bleiben, denn das ist eine wirklich gute Frage, die gestellt wird, und ich habe mir viel Mühe gegeben, sie zu beantworten, und ich freue mich, dass Sie sie hören. Bevor wir zur Show kommen, habe ich noch einen kurzen Tipp für euch alle.
Überprüfen Sie Ihr Team, um sicherzustellen, dass es über umfassende Kenntnisse in seiner Branche verfügt und nicht nur über einen Teil davon. So oft gehen Leute zu einem Kreditgeber bei Wells Fargo oder Chase Bank oder zu einem Versicherungsvertreter, den sie online gefunden haben, und sagen: „Ich brauche etwas für mein Mietobjektgeschäft, für mein Immobilieninvestitionsgeschäft.“
Die Person sagt: „Oh, das ist es, was wir tun.“ Sie sagen: „Was ist damit? Was ist damit?“ "Ich weiß nicht. Das weiß ich nicht.“ Erinnern Sie sich an die Szene in Meet the Parents, in der er eine schöne Flasche Wein zum Haus seiner Schwiegereltern mitnehmen möchte, weil er ihn zum ersten Mal trifft und fragt: „Was ist Ihre teuerste Flasche?“
Der Typ sagt: „Mütter, das ist wie eine 5-Dollar-Flasche Wein.“ Er fragt: „Na, haben Sie etwas teureres?“ Der Typ sagt: „Na ja, man könnte viele Mütter kaufen.“ So bekommt man viele Kommentare von einem Kreditsachbearbeiter, einem Versicherungsmakler, einem Immobilienmakler, einem Bauarbeiter, einem Handwerker, sie sind überall.
Sie studieren nicht das Geschäft, in das sie einsteigen, und das sind nicht die Leute, mit denen man zusammenarbeiten möchte. Aus diesem Grund gründe ich Unternehmen und schule meine Mitarbeiter, damit sie über ein breites Wissensspektrum für verschiedene Kredite und unterschiedliche Szenarios verfügen, die funktionieren.
Ich möchte nicht von Schlupflöchern sprechen, sondern von verschiedenen Möglichkeiten, Ihnen eine Finanzierung zu verschaffen, wo andere Kreditgeber sagen: „Ich weiß nicht, wie das geht.“ Ich gebe einfach auf. Das suchen wir nicht. Stellen Sie der Person, mit der Sie arbeiten, viele Fragen. Wenn sie sie nicht beantworten können, wissen sie nicht, wie die Branche funktioniert, und das ist nicht die Person, mit der Sie sprechen möchten.
Sie können auch einen BiggerPockets-Agentenfinder verwenden, um einen Agenten in Ihrer Nähe zu finden, der BiggerPockets-Mitglied ist. Gehen Sie bei ihnen genauso vor. Gehen Sie nicht davon aus, dass sie ein guter Agent sind, nur weil sie auf BiggerPockets sind. Sie haben vielleicht noch nie ein Haus verkauft oder sie haben vielleicht nur Neubauhäuser verkauft und in ihrem Lebenslauf stehen 75 verkaufte Häuser, aber bei keinem davon handelt es sich um einen Wiederverkauf.
Sie möchten sicherstellen, dass die Person, mit der Sie zusammenarbeiten, über umfassende Kenntnisse verfügt. Das war kein sehr schneller Tipp. Das war eigentlich ein sehr langer, kurzer Tipp, aber er war sehr wichtig. Ich hoffe, dass Sie es alle gehört haben und es ernst nehmen.
In Ordnung. Kommen wir zur heutigen Show.
Jordanien:
Wie geht es David Greene? Mein Name ist Jordan Ray. Eigentlich bin ich ein lokaler Immobilieninvestor auf dem Markt von Memphis, Tennessee. Ich besitze ein Immobilienunternehmen, das ich Anfang des Jahres mit der Idee gegründet habe, natürlich mein Einkommen zu ersetzen und mich von der Tätigkeit als LKW-Fahrer zu lösen, in der ich mich gerade befinde. Ich bin in meinem Truck.
Ich fahre gern mit dem Lkw, aber auch Immobilien und meine Familie machen mir Spaß und ich würde gerne mehr Zeit mit meiner Familie verbringen und auch ein Vermögen für die ganze Generation aufbauen können. Natürlich, wie es die meisten Menschen tun, wenn sie sich mit Immobilien beschäftigen.
Meine wenigen Fragen, die ich habe, sind nur zwei Fragen. Erste Frage: Ich möchte wissen, ob Sie mehrere Immobilien haben … Ich habe gerade eine. Es ist übrigens eine Cash-Cow. Aber wenn ich eine andere bekomme, wenn ich versuche, herauszufinden, ob ich sie in meine LLC aufnehmen soll, dann habe ich derzeit die erste Immobilie in oder sollte ich eine andere LLC bekommen?
Wie Sie dabei vorgehen, denn für mich scheint es steuerlich eine Menge Arbeit zu sein, mehrere LLCs zu haben. Nun ja, ich erledige meine Steuern gerne selbst. Ich bin wirklich gut darin, meine Steuern selbst zu erledigen. Ich führe wirklich eine Due-Diligence-Prüfung durch, also bleibe ich lieber dabei, bis es zu viel wird. Im Moment, eine Immobilie, vielleicht zwei Immobilien, habe ich das Gefühl, dass die Steuern überhaupt nicht kompliziert sein werden.
Meine zweite Frage wäre: Betreiben Sie einen Großhandel und wenn Sie einen Großhandel betreiben, oder wissen Sie, wer im Großhandel tätig ist, auf welche Art oder Weise er am liebsten vermarktet, um Leads zu gewinnen? Ich habe derzeit viel Kaltakquise und Postkarten getätigt und bin gerade dabei, Facebook-Anzeigen auszuprobieren.
Denn ehrlich gesagt funktioniert die Kaltakquise einfach nicht. Postkarten funktionieren. Ich bekomme Rückrufe. Aber ich habe noch nicht unbedingt Leads generiert. Ich versuche seit etwa sechs Monaten hin und wieder, im Großhandel zu verkaufen, habe aber noch keinen Vertrag abgeschlossen.
Ich habe einige davon unter Vertrag genommen. Anfangs war ich gut darin, Immobilien unter Vertrag zu nehmen, dann drehte sich alles um und ich wurde gut darin, Barkäufer zu finden, aber keinen unter Vertrag zu bekommen. Ich versuche auch, das auf die Kombination zu reduzieren, und ich habe das Gefühl, dass ich ziemlich nah dran bin. Aber ich wollte nur deine Meinung dazu wissen.
Ja. Ich freue mich über Ihre Hilfe, wenn Sie meine Fragen beantworten können. Ich freue mich wirklich darauf, mein Video in Ihrem BiggerPockets-Podcast zu sehen. Vielen Dank für Ihre Zeit und viel Spaß damit.
David:
In Ordnung. Jordan, danke für deine Frage. Den zweiten Teil kann ich sehr schnell beantworten. Ich mache keinen Großhandel. Das mache ich nicht. Ich werde nicht sagen, dass es unmoralisch ist. Aber im Großen und Ganzen gefällt mir das Modell nicht. Es geht um die Umgehung der Grenzen der Legalität. Für den Verkäufer der Immobilie ist es selten von Vorteil.
Großhändler werden Ihnen immer sagen, dass sie an einem Geschäft arbeiten. Es ist eine Win-Win-Situation. Manchmal denke ich, dass das passiert. Meistens denke ich jedoch, dass der Verkäufer viel mehr Geld verdienen würde, wenn er sein Haus auf die MLS-Liste setzen würde, wo jeder die Immobilie sehen könnte und andere Investoren Zugang zu mehr Inventar hätten, als wenn er es einfach an die Liste eines Käufers verkaufen würde Und ein Typ wie ich erhält sofortigen Zugang zu den Immobilien, die ich alle kaufe, und normale Investoren bekommen sie einfach nicht zu sehen.
Ich bin kein großer Fan des Großhandelsmodells. Den Leuten, die zu mir kommen und mit Immobilien Geld verdienen wollen, möchte ich lieber ihr Haus verkaufen und ihnen so viel Geld wie möglich verschaffen, als ihnen einfach einen schnellen Verkauf zu verschaffen und ein paar Investoren dazu zu bringen, Geld zu verdienen.
Nun zum ersten Teil Ihrer Frage, den ich hier beantworten kann. Benutzen Sie eine LLC pro Objekt oder eine LLC für alle Objekte? Dies ist eine gute Frage, da nicht viele Menschen die Komplexität der LLCs verstehen. Normalerweise sieht es so aus, als sei eine LLC sicherer, also besitzen Sie dort einfach Ihre Immobilie. Es ist kompliziert und nicht immer sicherer. Okay.
Ich habe viele LLCs. Normalerweise habe ich mehrere Immobilien pro LLC, aber es bereitet mir Kopfschmerzen, diese alle zusammenzuhalten. Ich zahle 75 Riesen pro Jahr an Wirtschaftsprüfer, um zu versuchen, alles in Ordnung zu bringen. Es ist schrecklich. Ich bin allein und bezahle das Vollzeitgehalt von jemandem. Wenn ich darüber nachdenke, wäre es für mich besser, einen Wirtschaftsprüfer einzustellen, der nur mein Vollzeitangestellter war, als das zu bezahlen. Vielleicht muss ich mir das mal ansehen.
Was ich hier aber sagen will, ist, dass CPAs schwierig sind. Die sind teuer. Sie sind schwer zu handhaben. Sie müssen jedes Jahr bei ihnen einen Antrag stellen. Da steckt eine Menge dahinter. Denken Sie nicht nur, dass die LLCs eine magische Pille sind, die alle Ihre Immobilienprobleme lösen wird.
Sie möchten versuchen, das Eigenkapital einer einzelnen LLC zu verringern. Sie möchten nicht, dass vier Immobilien auf einmal vollständig in bar abbezahlt werden, und dann andere LLCs, bei denen die Immobilien zu 80 % verschuldet sind. Sie möchten es aufteilen, damit jede LLC über eine begrenzte Menge an Eigenkapital verfügt.
Denn wenn Sie verklagt werden, werden sie es auf das Eigenkapital der LLC abgesehen haben, weshalb Sie nicht alles auf einmal wollen. Ich hoffe, das hilft bei Ihrer Frage. Danke für Ihre Dienstleistung. Machen Sie weiter so, und ich hoffe, dass Sie einen Weg finden, aus dem Job als LKW-Fahrer herauszukommen und einen Job zu finden, der Ihnen mehr gefällt.
Okay, unsere nächste Frage kommt von Kenny McGregor aus Las Vegas. Ich bin ein aktiver Militärangehöriger. Als ich in Las Vegas ankam, kaufte ich mit einem herkömmlichen Darlehen eine kleine Eigentumswohnung, während ich mit einem VA-Darlehen mein erstes Haus baute. Jetzt, drei Jahre später, habe ich meine Immobilienlizenz erhalten und beschlossen, die Eigentumswohnung zu verkaufen, die ich 1031 in zwei weitere Mietobjekte eintausche und meine ursprüngliche Investition amortisiert habe.
Als nächstes habe ich meine Grundschule verkauft. Jetzt wohne ich im Haus meines Freundes und muss eine andere Wohnung kaufen. Meine Frage ist, wie viele Immobilien sollte ich auf diesem Markt kaufen? Ich kann mein Zero-Down-VA-Darlehen wiederverwenden, was ein großer Vorteil ist, etwa 120,000 auf der Bank. Aber die meisten Geschäfte, die ich in der Region abschließe, haben keine Anzahlung und meine aktuellen Zinssätze lassen keinen Cashflow zu.
Es lohnt sich also, es zu tun. Soll ich noch eine vierte Immobilie kaufen oder warten, bis sich der Markt etwas beruhigt? Danke.
Okay. Das ist eine wirklich gute Frage. Zunächst einmal würde ich sagen: Selbstverständlich. Nutzen Sie Ihr VA-Darlehen ohne Anzahlung, um in ein Haus zu gelangen. Eigentlich könnte man ein eigenes Zuhause haben. Vielleicht gibst du ein bisschen Geld aus. Vielleicht kommen Sie teilweise aus eigener Tasche.
Aber das ist in Ordnung, denn der Besitz einer Immobilie lohnt sich langfristig. Wenn Sie ein paar Jahre lang Geld verlieren müssen, nur um eine Wohnung zu haben, ist das immer noch viel günstiger, als Miete zu zahlen oder eine Immobilie zu besitzen. Das ist ein Kinderspiel. Sie müssen mit Ihrem VA-Darlehen ein Haus kaufen, um es als Hauptwohnsitz zu bewohnen.
Was den Rest des Geldes angeht, das Sie haben, 120,000 US-Dollar, ich glaube nicht, dass Sie die Frage stellen sollten: „Wie viele Häuser soll ich kaufen?“ Die richtige Frage lautet: „Was ist der beste Weg, 120,000 US-Dollar in Immobilien zu investieren?“
Jetzt gibt es keine Eile. Das ist das Tolle daran. Sie müssen das Geld nicht ins Spiel bringen. Bevor die Preise stiegen, stiegen jahrelang die Mieten. Sie mussten aufgrund der Inflation Ihr Kapital abziehen. Der Druck auf uns war groß. Dies wurde vorübergehend verlangsamt, da die Zinsen gestiegen sind.
Der Druck, das Geld zu investieren, ist nicht so groß. Ich würde mich einleben und warten. Aber ich würde nicht warten, bis der Markt einbricht. Ich warte nur darauf, dass das richtige Angebot Ihren Weg kreuzt. Wenn Sie mir sagen, dass die aktuellen Zinssätze keinen Cashflow ermöglichen, müssen Sie sich verschiedene Immobilien oder unterschiedliche Strategien ansehen.
Vielleicht betrachten Sie zwei Einheiten, Sie müssen sich drei Einheiten ansehen. Vielleicht suchen Sie nach Einfamilienhäusern und müssen ein Haus kaufen, das über eine oder zwei ADUs verfügt. Es gibt eine Möglichkeit, den Cashflow von Immobilien zu steigern. Möglicherweise müssen Sie eine Immobilie kaufen und das Haupthaus über Airbnb nutzen und selbst im ADU wohnen.
Es gibt verschiedene kreative Möglichkeiten, dies zu betrachten. Aber mein Rat an Sie wäre, nicht einfach nur zu sagen: „Na ja, was vorher funktioniert hat, wird jetzt funktionieren.“ Als Sie diese Eigentumswohnung kauften, war es ein anderer Markt. Man konnte Cashflow erzielen, man bekam Wertschätzung. Es ist jetzt ein schwierigerer Markt.
Kombinieren Sie Zeit mit der kreativen Prüfung von Angeboten. Wenn der Richtige kommt, springen Sie darauf, aber verspüren Sie keinen Druck, vorher darauf zu springen. Ich glaube nicht, dass sich in absehbarer Zeit etwas dahingehend ändern wird, dass Sie etwas verpassen werden, wenn Sie morgen kein Haus kaufen.
In Ordnung. Von Sayli in Hayward. Es kommen viele Hayward-Leute hierher. Ich spreche immer von den roten Chilis, einem Restaurant in Hayward mit Mission, das ich liebe. Wir bekommen viele Leute von dort. Das ist cool. Wenn Sie in der Bay Area oder überhaupt in Kalifornien sind, wenden Sie sich an uns. Ich würde gerne mit Ihnen sprechen. Ich würde Sie gerne näher kennenlernen, denn das ist mein Revier. In Ordnung. Mal sehen, was Sayli zu sagen hat.
Sayli:
Hallo David. Vielen Dank, dass Sie sich meine Frage angehört haben. Mein Name ist Sayli. Ich komme aus Hayward, Kalifornien. Ich investiere seit dreieinhalb Jahren in Michigan. Meine Frage betrifft das Langstrecken-Reha-Projekt.
Letzten Monat habe ich mein siebtes Einfamilienhaus in Michigan gekauft. Es ist mein zweites BUR-Projekt. Ich habe Angebote von vier verschiedenen Generalunternehmern erhalten. Sie alle sind sehr bekannt und werden in lokalen FP-Gruppen sehr empfohlen. Ich habe mit zwei von ihnen, zwei GCs, bei meinen früheren Projekten zusammengearbeitet. Ich habe einige Erfahrung mit ihnen.
Dies ist ein typisches Renovierungsprojekt, ein in die Jahre gekommenes Haus, das modernisiert werden muss, Bodenbelag, Farbe, Badezimmer, Auffrischung, Beleuchtung, Klimaanlage usw. benötigt. Ich habe anderen Investoren auf Podcasts und YouTubes zugehört. Sie machen diese Reha für weniger als 30, 35, aber ich habe etwa 45,000 veranschlagt. Die Gebote, die ich von GCs erhalten habe, liegen bei etwa 70 und ungefähr.
Meine Frage ist: Wie kann ich die Kosten senken, ohne Abstriche bei der Qualität zu machen? Ich bin stolz darauf, meinen Mietern Qualitätsprodukte anzubieten. Aber 70 Reha-Kosten sind zu hoch, um die Miete zu rechtfertigen. Irgendwelche Ratschläge? Vielen Dank dafür und vielen Dank, dass Sie meinen Anruf entgegengenommen haben.
David:
In Ordnung. Sayli, das ist eine wirklich gute Frage. Wenn Sie sich in einer Situation wie dieser befinden, in der Sie Kosten senken müssen, aber keine Abstriche bei der Qualität machen wollen, müssen Sie irgendwo nachgeben.
Für Sie bedeutet das nun, dass Sie das Projekt selbst verwalten. Wenn Sie mit einem Generalunternehmer zusammenarbeiten, bezahlen Sie den Auftragnehmer grundsätzlich dafür, das Projekt zu verwalten und die Subunternehmer zu finden. Sie erledigen die Arbeit nicht immer selbst. Sie zahlen ihnen einen bestimmten Geldbetrag für die Klempnerarbeiten.
Sie suchen sich einen Klempner, der die Arbeit für weniger als ihren Lohn erledigt, und behalten die Differenz. In gewisser Weise sind sie ein Projektmanager, der über die benötigten Teile verfügt. Wenn Sie sie aus dem Geschäft ausschließen wollen und die GCs Ihnen alle Angebote von 70,000 machen, Sie aber denken, dass es für 45,000 machbar ist, müssen Sie selbst nach den Subunternehmern suchen.
Sie müssen die Klempner, die Maler und einen Handwerker finden, der die Renovierungsarbeiten wie die Badezimmerbeleuchtung oder die Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechnik durchführen kann. Wenn Sie diese Leute selbst finden, können Sie dies tun. Ich möchte Sie nur warnen, es ist schwieriger als Sie denken. Aus diesem Grund beauftragen die meisten Menschen einen Generalunternehmer.
Wenn Sie da rausgehen und versuchen, diese Leute selbst zu finden, könnten sie Sie anlügen. Sie könnten Ihr Geld nehmen und die Arbeit nicht zu Ende bringen. Das ist das Problem, in dem Sie stecken bleiben werden. Eine Möglichkeit, dieses Risiko zu mindern, besteht darin, dass ich sie bezahle, nachdem die Arbeit erledigt ist, oder vielleicht zahle ich ihnen ein Drittel des Geldes, das sie verlangen, und bezahle dann Den Rest übergebe ich ihnen, nachdem ich überprüft habe, ob die Arbeit abgeschlossen ist.
Aber auch hier könnten sie Ihnen sagen, dass die Arbeit abgeschlossen ist. Sie müssen eine unabhängige Person dorthin schicken, um sicherzustellen, dass die Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechnik funktioniert, um sicherzustellen, dass der Anstrich ausgeführt wurde und um sicherzustellen, dass die Dinge nach Ihren Wünschen ausgeführt werden. Dies könnte insbesondere dann schwierig werden, wenn diese nicht in einem bestimmten Zustand sind.
Ihre einzige andere Möglichkeit, die mir einfällt, wäre, wenn Sie eine Person finden könnten, die in einer Gegend lebt, in der die Löhne niedriger sind, und sie in diese Gegend fliegen könnten, um die Arbeit zu erledigen. Das Problem ist nun, dass Detroit, Michigan, hier nicht wirklich wie Malibu ist. Okay. Das ist nicht Beverly Hills. Die Leute dort verdienen ohnehin nicht viel Geld mit den Löhnen. Dieses 70,000-Dollar-Angebot könnte genau der richtige Preis für das sein, was diese Arbeit sein wird.
Das Einzige, was mir sonst noch sagen kann, ist, dass ich in solchen Situationen nach Möglichkeiten suche, die Kosten in den Bereichen zu senken, die sich am wenigsten auf das Geschäft auswirken. Wahrscheinlich möchten Sie die Farbe nicht abschneiden, weil Sie dafür viel für Ihr Geld bekommen.
Sie möchten wahrscheinlich nicht auf die Leuchten verzichten, da diese relativ günstig sind. Aber einige der anderen Dinge, über die Sie sprechen, vielleicht der Bodenbelag, vielleicht lassen Sie den Bodenbelag drin. Sie haben einen günstigeren Bodenbelag verlegt, obwohl das, was Sie gedacht hatten, denn das ist teuer, sowohl vom Material als auch vom Arbeitsaufwand her.
Das Badezimmer auffrischen, vielleicht rüsten Sie nicht das Badezimmer auf, sondern nur die Leuchten. Vielleicht machen Sie einfach das, was Sie bereits haben, schöner und machen so weniger Arbeit, um einen Teil der Arbeit im Budget dort auszugleichen. Das könnte am Ende Ihre beste Option sein. Vielen Dank für das Video. Repräsentieren Sie weiterhin Hayward und lassen Sie mich wissen, wie es läuft.
In Ordnung. In dieser Phase der Show möchte ich sicherstellen, dass ihr alle unseren YouTube-Kanal liket, kommentiert und abonniert. Besonders Kommentar, ich möchte wissen, was Sie bisher über die Show denken? Gefallen dir die Seeing Greene-Folgen?
Wir werden uns eine Minute Zeit nehmen, um einige Kommentare zu früheren Episoden zu lesen, die Sie, unsere Zuhörer, hinterlassen haben. Sie können sehen, was andere Leute denken.
Von Shaka Boom 01. „David, ich liebe deine Show. Aber die Worte, die ich in Ihrer Show zu oft höre, sind ein Duplex und zwei Duplex. Etwas, worüber ich Sie nie reden höre, ist der Kauf von Grundstücken und das Bauen. Ich würde gerne Ihre Gedanken über die Investition in Grundstücke und den Bau des idealen Einfamilienhauses mit ADU hören, was ich auch tun werde. Ich weiß, dass es eine Menge Arbeit/Lernen sein wird, aber ich denke, das Ergebnis könnte großartig sein.“
Nun, Shaka Boom, der Grund, warum ich nicht viel darüber rede, ist, dass ich es noch nie gemacht habe und versuche, Dinge zu vermeiden, die ich nicht verstehe. Im Vergleich zum Kauf eines bereits bestehenden Hauses ist es unglaublich kompliziert.
Wir haben gerade unsere vorherige Frage zum Management eines Auftragnehmers gehört und gesehen, wie das außer Kontrolle geraten kann, wenn die Gebote zu hoch sind. Noch schlimmer wird es, wenn man es von Grund auf aufbaut. Unzählige Dinge laufen schief, mit denen Sie nicht gerechnet haben.
Sie leihen sich Geld von Banken, bei denen erwartet wird, dass dort Arbeit geleistet wird. Sie arbeiten an den Genehmigungen. Hier gibt es so viele bewegliche Teile. Es könnte sehr leicht passieren, dass dies viel zu lange dauert und viel Geld verloren geht.
Nun, ich werde Sie nicht davon abhalten, es zu tun, denn wenn Sie sich bereits entschieden haben, es zu tun, gehe ich davon aus, dass Sie über eine gewisse Ausbildung, etwas Fachwissen und einen Hintergrund in diesem Bereich verfügen, der Sie auszeichnet denke, dass du das besser machen kannst.
Aber für Leute, die anfangen, in Immobilien zu investieren oder ein kleines Portfolio haben und es vergrößern wollen, den durchschnittlichen Zuhörer, den wir in dieser Sendung haben, die Avatar-Person, die zuhört, könnte dies sie finanziell völlig ruinieren.
Ich kenne viele Leute, die versucht haben, besondere Häuser zu bauen und viel Geld verloren haben, darunter auch einige Familienmitglieder von mir. Deshalb rede ich nicht so oft darüber. Aber wenn Sie wissen, was Sie tun, können Sie mit Immobilien in jeder Hinsicht Geld verdienen.
In Ordnung. Unser nächster Kommentar kommt von Rubai Khan. „Wo würde David Greene leben, wenn er Kalifornien jemals verlassen würde?“ Oh, das ist wirklich gut. Ich habe meine Zeit in Florida genossen. Ich war in Südflorida, um mir einige meiner dortigen Projekte anzusehen. Ich glaube nicht, dass ich in Südkalifornien leben könnte, weil ich den Verkehr und die langsamen Dinge, die sich überall bewegen, einfach nicht ertragen kann.
Ich habe es genossen, die Smoky Mountains zu besuchen. Oh, ich weiß, wahrscheinlich Scottsdale. Ich mag es wirklich, wenn ich Scottsdale besuche. Ich mag die Hitze, besonders die trockene Hitze. Hitze stört mich nicht. Ich gehe laufen, wenn es 100 Grad hat, und wandere, wenn es ständig über 100 Grad ist. Ich liebe es.
Ich kann keine Erkältung machen. Ich habe Kaltluft-Asthma, das auftritt, wenn ich Sport treibe. Meine Luftröhre friert ein. Es ist wirklich schwer zu atmen. Ich kann es nicht ertragen und einfach kalt zu sein ist scheiße. Ich würde auf jeden Fall irgendwo leben, wo die Sonne scheint, und ich würde wahrscheinlich oft auf Hawaii Urlaub machen.
In Ordnung. Unser nächster Kommentar stammt von Haggy 2013. „Vielen Dank für die Beschreibung der Videos. Sie sind einfach zu navigieren und dafür gebe ich 10 Likes.“ Ja. Vielen Dank an Nate Weintraub und unser Produktionsteam, die Ihnen helfen, zu erfahren, welche Themen wir behandeln, indem sie dort kleine Pausen auf der YouTube-Timeline hinzufügen. Sie mussten dort sitzen und viel arbeiten. Vielen Dank, dass ihr das getan habt.
Unser letzter Kommentar stammt von der Unio Brainwave Music App, die sagt: „Heute ist aus irgendeinem Grund ein sehr einsamer Tag. Um dem entgegenzuwirken, grüße ich möglichst viele Leute, die diesen Beitrag lesen. Hallo. Ich hoffe, ihr habt alle einen besseren Tag als er begonnen hat, auch wenn er wirklich gut begonnen hat.“
Nun, wenn ihr euch auch einsam fühlt, könnte es sein, dass ihr etwas Gemeinschaft in eurem Leben braucht. Bei BiggerPockets sind wir dafür da. Schauen Sie sich unsere Website „größerpockets.com“ an, wo wir ein Forum haben, in dem viele Leute Fragen beantworten und ihre Fragen stellen, sowie Treffen in Ihrer Nähe, die auf der Website posten. Treffen Sie andere Investoren und engagieren Sie sich in einer Community.
In Ordnung. Wir lieben und schätzen Ihr Engagement, also machen Sie bitte damit weiter. Hinterlassen Sie mir ein paar Kommentare zur heutigen Sendung, damit ich weiß, was Sie davon halten, wie es uns hier geht. Denken Sie daran: Wenn Sie in der Show vorgestellt werden möchten, können Sie zu bigpockets.com/david gehen und Ihre Frage zur Veröffentlichung in der Show einreichen.
In Ordnung. Unsere nächste Frage ist ein Video von Liam Quintana.
Liam:
Wie geht's? In Ordnung. Mein Name ist Liam aus New Orleans. In Ordnung. Ich besitze eine Baufirma. Meine Frage an Sie ist, dass ich einen Neubau verbrennen möchte. Ich bin in der Lage, Häuser, Doppelhäuser und Einfamilienhäuser zu einem viel günstigeren Preis zu bauen, als sie auf dem Markt verkauft werden, obwohl der Markt [unverständlich 00:19:34] ist.
Aber ich möchte ein Zweifamilienhaus bauen, es auslaufen lassen, eine Cash-Out-Renovierung durchführen, das Geld herausnehmen und ein neues bauen. Mit dieser Methode geht mir nie das Geld aus. Wenn ich die Liquidität, die ich jetzt habe, nehmen und einfach eine Anzahlung für eine Reihe von Mietverträgen leisten würde, würde ich irgendwann Geld verlieren. Was halten Sie vom BURing-Neubau?
David:
In Ordnung. Nun, Liam, so funktioniert die BUR-Methode. Der einzige Unterschied besteht darin, dass Sie vom Bauen statt vom Kaufen und Sanieren sprechen. Das wäre Bauen, Sanieren, Mieten, Refinanzieren, Wiederholen, was irgendwie lustig ist. Da ist es etwas anders.
Ich werde Sie nicht entmutigen. Ich möchte nur sagen, dass Sie verstehen müssen, wie der Bauprozess funktioniert. Wenn es wahr ist, dass Sie eine neue Immobilie für deutlich weniger Geld bauen können, als die Leute bereit sind, sie zu verkaufen, könnte dies eine neue Welle bei Immobilieninvestitionen sein.
Wenn Verkäufer einfach nicht bereit sind, ihre Preise zu senken, und genügend neue Immobilien gebaut und für weniger als den vorhandenen Bestand verkauft werden, würde dies dazu führen, dass die Vergleichspreise sinken, und es würde dem Markt helfen, sich zu korrigieren. Das Problem ist, dass ich einfach nicht genügend Investoren sehe, die lernen, wie man baut und dies in der Zeit, in der wir die Preise senken müssten, beherrschen.
Aber wenn man etwas Hintergrundwissen hat und mit einem Hausbauer zusammenarbeitet, könnte das meiner Meinung nach cool sein. Stellen Sie einfach sicher, dass Sie wissen, worauf Sie sich einlassen. Okay. Es gab eine Zeit, in der ich darüber nachgedacht habe, dasselbe zu tun. Ich wollte in Jacksonville, Florida, eine Reihe von Vierfamilienhäusern bauen.
Ich habe das Land aussuchen lassen. Ich hatte den Bauunternehmer. Ich habe viele Gespräche geführt. Gott sei Dank wurde mir klar, bevor wir mit dem Projekt begannen, dass die Zoneneinteilung uns nur erlauben würde, eine Tür pro Quadratmeile zu bauen. Ich wollte 10 Quadratmeilen Land kaufen. Ich konnte nur 10 Häuser errichten, hatte aber geplant, 50 zu bauen.
Ich wollte tun, was du tust. Ich wollte zwei oder drei Vierfamilienhäuser bauen, sie refinanzieren, sobald sie bewertet waren, das gleiche Geld in die nächsten vier stecken und einfach meine eigene Unterteilung mit Vierfamilienhäusern bauen und meine eigene Mietgemeinschaft, ähnlich wie Apartmentkomplexe, haben.
Dann fand ich in letzter Minute heraus, dass mir die Zoneneinteilung das nicht erlauben würde. Das ist es, was mir Angst macht. Es gibt viele kleine Dinge, die auftauchen können, wenn man nicht oft baut, und man merkt sie gar nicht, und es kann schnell passieren, dass einem das Geld ausgeht.
Ich würde auf jeden Fall empfehlen, mit einem Hausbauer zu sprechen, der dies schon oft getan hat und der Sie durch den Prozess führen kann, bevor Sie sich für den Bau dieses neuen Hauses entscheiden.
In Ordnung. Unsere nächste Frage kommt von Paul aus Utah. Paul sagt: „Ich investiere in Kansas und habe derzeit sieben Türen von einem Dreifamilienhaus und vier Einfamilienhäusern.“ Ich bin ein langfristiger Buy-and-Hold-Investor und plane, insgesamt 10 bis 12 Türen zu erwerben.
Als ich eine Versicherung für mein letztes Mietobjekt abschließen wollte, erwähnte die Person, mit der ich telefonierte, dass ich an einem Punkt angelangt sei, an dem es eine bessere Option sein könnte, eine Gewerbeversicherung für alle meine Immobilien abzuschließen als eine Einzelversicherung Eigenschaften auf jedem einzelnen.
Ich habe das noch nie wirklich gehört und hatte gehofft, die Meinung von David Greene und BiggerPockets dazu zu erfahren. Welche Vor- und Nachteile sollte ich beachten? Gibt es Unternehmen, an die ich mich wenden oder die ich meiden sollte? Ich habe einen örtlichen Versicherungsmakler angerufen und sie schienen ziemlich verwirrt zu sein, als ich danach fragte.
Es ist so lustig, dass Sie das sagen, denn ich bin gerade dabei, eine Versicherungsgesellschaft zu gründen. Ich glaube, wir werden es „Vollschutzversicherung“ nennen und es wird eine Versicherung für Vermieter sein.
Jetzt bin ich auf ein paar Probleme gestoßen, bei denen es zu Rohrbrüchen kam. Als ich mitten in der Bauphase war, gab es Probleme mit der kurzfristigen Vermietung. Ich habe eine Immobilie gekauft und es stellte sich heraus, dass der Kostenvoranschlag, den ich von der Versicherungsgesellschaft erhielt, viel niedriger ausfiel als der Kostenvoranschlag, den sie mir nach dem Kauf der Immobilie gemacht hatten, und das ärgert mich, und dann beginne ich, ein Unternehmen zu gründen.
In ein paar Monaten werde ich Ihnen wahrscheinlich noch viel mehr Informationen dazu geben können, sobald ich in dieses Geschäft eingetaucht bin. Da darüber nicht viel gesprochen wird, kann ich Ihnen nicht viele Informationen darüber geben.
Was ich sagen kann ist, dass das keine schlechte Idee ist. Wenn man eine einzige Police abschließen kann, die alles abdeckt, finde ich das gut. Was den örtlichen Versicherungsmakler betrifft … Sie haben einfach den falschen angerufen. Wenn Sie anrufen und danach fragen und sie sagen: „Ich weiß nicht, wovon Sie reden“, rufen Sie jemand anderen an. Rufen Sie so lange an, bis Sie jemanden finden, der es entweder weiß oder der sagt: „Oh ja. Das machen wir nicht. Aber hier ist der Grund.“ Sie können Sie über den Prozess informieren.
Leute, im Allgemeinen, wenn Sie versuchen, einen Versicherungsmakler, einen Hypothekenmakler, einen Immobilienmakler oder einen Bauunternehmer zu finden, was auch immer es ist, wenn Sie ihnen Fragen stellen und sie es nicht wissen, bedeutet das normalerweise, dass sie es nicht wissen. Sie fallen nicht in ihr spezifisches Steuerhaus und machen immer die gleichen Dinge, und niemand ist gut in etwas, das sie nicht oft machen.
Fragen Sie keinen Profi-Skateboarder nach Snowboarden, weil er das nicht tut. Sie fahren Skateboard. Sie müssen auf die harte Tour lernen, gut im Snowboarden zu sein. Sie möchten sie als Trainer engagieren, nur weil sie Skateboard fahren können.
Man muss die Menschen genauso annehmen. Wenn Sie sich an jemanden aus meinem Team wenden, wenn Sie sich an jemanden auf BiggerPockets wenden, wenn Sie sich an jemanden wenden, an den Sie ein Freund verwiesen hat, stellen Sie viele Fragen und stellen Sie sicher, dass er zuversichtlich ist und kompetent in der Art und Weise, wie sie diese Fragen beantworten.
Sie sollten über ein breites Wissensspektrum verfügen oder zumindest der Broker, für den sie arbeiten, sollte darüber verfügen. Es ist ein großes Warnsignal, wenn Sie Ihren Kreditgeber nach einem DSCR-Kredit, einem Überbrückungskredit, einem HELOC oder einem dieser anderen Kreditprodukte fragen und er Ihnen nur sagen kann: „Wir machen nur konventionelle Kredite.“ Ich weiß nicht."
Geh weg von dieser Person. Das ist nicht die Person, die Sie auf Ihrem Weg beaufsichtigen, verwalten, leiten und führen möchten. Sie benötigen eine Person, die mit diesen Produkten vertraut ist und Ihnen sagen kann, welches für Sie am besten geeignet ist. Auf diese Weise versuche ich, meine Mitarbeiter zu schulen, und worauf ich bei den verschiedenen Agenten achte, mit denen ich möglicherweise zusammenarbeite.
Unsere nächste Frage kommt von Kayla, Kayla Wright aus Nashville. Hallo David. Vielen Dank, dass Sie meine Frage gelesen haben. Ich bin ein freiberuflicher Vermarkter, der seit kurzem direkt mit dem Immobilieninvestor zusammenarbeitet, der seit 76 2020 Türen im Raum Nashville erworben hat.
Als Gegenleistung für meine Marketingdienstleistungen erhielt ich eine Auszahlung von 5 % des Gesamtgewinns für den Flip-Property-Bereich des Unternehmens, bei dem es sich um ein neues Projekt zusätzlich zur Mehrfamilienvermietung mit 76 Türen handelt. Dies war eine großartige Gelegenheit für mich, die Immobilienlandschaft kennenzulernen, mir Ziele für meine eigene Immobilienreise zu setzen und eine starke Beziehung zum Investor aufzubauen.
Mein Investor-Partner hat sich außerdem bereit erklärt, zusätzliche 5 %, also insgesamt 10 %, der Gewinne aus Verkäufen anzubieten, wenn ich die Immobilien selbst finde und sie ihm bringe. Als zusätzlichen Kontext arbeite ich Vollzeit in einem anderen Job und hoffe, dass diese Gelegenheit mir dabei helfen wird, meine Reise als Unternehmer zu beginnen.
Meine Frage an Sie als Investor lautet: Woran kann ich neben der Ausbildung noch arbeiten, was für meinen Investor-Partner als einer der ersten Mitarbeiter von Vorteil ist? Wie kann ich ihm wirklich dabei helfen, sein Flip-Flop-Geschäft anzukurbeln und sich von anderen abzuheben? Ich arbeite derzeit an der Website, aber er hat Interesse daran bekundet, dass ich auch bei anderen Investor Relations- und anderen Aspekten des Geschäfts mithelfe.
Der Podcast hat mir ungemein geholfen. Danke noch einmal. Was für eine tolle Frage. Ich liebe das, Kayla. In Ordnung. Als ich das zum ersten Mal hörte, dachte ich, dass ich Sie ein paar Warnungen geben würde, was Sie vermeiden sollten. Aber ich weiß nicht, dass das notwendig ist.
Du stellst eine wirklich gute Frage. Was kann ich tun, um dieser Person mehr zu helfen? Leute, so werdet ihr ehrlich gesagt etwas über Immobilieninvestitionen lernen. Es geht nicht darum, einen Mentor zu finden, der einem nur etwas beibringt. Es geht darum, eine Person zu finden, der Sie einen Mehrwert bieten und der Sie helfen können, und Sie lernen aus der Erfahrung, dies für sie zu tun.
Okay. Das ist es, wonach Sie wirklich suchen. Nicht wie bringt mir jemand bei, wie man Häuser verkauft? Sie suchen sich einen Makler, der sich bereits mit dem Verkauf von Häusern auskennt, erledigen für ihn alle Arbeiten, die er nicht erledigen möchte, und lernen aus der Arbeit. Der beste Weg, etwas zu lernen, besteht darin, es tatsächlich zu tun.
Die Arbeit an der Website ist eine tolle Idee. Ich vermute, dass sie Sie wie einen Vermarkter ansehen. Sie denken über Marketing-Sachen nach, die Sie tun könnten. Aber was ist, wenn Sie über mehr Fähigkeiten als nur Marketing verfügen? Okay. Verfügen Sie über Kenntnisse in der Buchhaltung? Verfügen Sie über Projektmanagementfähigkeiten?
Können Sie herausfinden, wie ihr Arbeitsablauf aussieht, und ihnen helfen, indem Sie die verschiedenen Personen anrufen, die bestimmte Aufgaben erledigen sollen, und sicherstellen, dass diese Personen das getan haben, was sie tun sollten, und diese Personen auch fragen, was Sie für Ihre Arbeit benötigen? Arbeit besser machen und Wege finden, das zu lösen?
Oftmals möchte ich, dass Leute wie ich, die eine Menge Dinge verwalten, einen Befehl oder ein Edikt erteilen, gehen und X erledigen Zwei Monate später, als ich es erledigen musste, fragte ich: „Wo ist X?“ Sie sagen: „Oh, es ist zur Hälfte geschafft.“ Das passiert ständig. Ich habe in meinen Unternehmen nicht viele Leute, die die Verantwortung dafür übernehmen, dass die Dinge erledigt werden.
Wenn du diese Person sein könntest, könntest du alles tun. Wenn Sie einfach lernen könnten, organisiert zu sein, wenn Sie lernen könnten, nachzuhaken, wenn Sie eine To-Do-Liste mit allem erstellen könnten, was diese Person hat, sich zu ihrem persönlichen Assistenten machen und dann nachhaken könnten, um sicherzustellen, dass jeder etwas tut, und nachfragen Wenn du dieser Person viele Fragen stellst, wirst du eine Menge lernen.
Ich habe dieses Modell, das ich den neuen Leuten beibringe, indem ich mir vorstelle, dass Wasser in einen Eimer fällt. Okay. Das Wasser, das in den Eimer fällt, ist das, was bei der Arbeit erledigt werden muss, und der Eimer ist die Person. Während sich dieser Eimer mit Wasser füllt, müssen sie Aufgaben erledigen.
Ihre Aufgabe besteht darin, die Aufgabe zu erledigen, nämlich den Eimer zu leeren, bevor er überläuft, was bedeutet, dass ihnen die Zeit ausgeht und sie mit Dingen in Rückstand geraten. Okay. Eine Möglichkeit, wie wir helfen können, besteht darin, ein Loch in den Boden des Eimers zu bohren, durch das das Wasser abfließen kann. Eine Person darunter, das könnten Sie sein, ist ein weiterer Eimer, der alles auffängt, was herunterfällt.
Der Vorteil davon besteht darin, dass die Person, die die anfängliche Arbeit erledigt, bei der das ganze Wasser abfließt, das ganze Lernen mitbekommt. Aber wenn Sie sich ihnen unterordnen können, wenn Sie einen Teil der Verantwortung übernehmen und die Arbeit erledigen können, profitieren Sie von den gleichen Erkenntnissen, die sie nicht mehr benötigen.
Etwas, von dem sie bereits wissen, wie es geht, kommt herein. Sie geben es an Sie weiter. Du tust es für sie. Sie mussten nicht lernen. Sie wissen es bereits. Aber sie haben immer noch den Vorteil, dass es erledigt wird. Sie profitieren vom Lernen und es entsteht eine für beide Seiten vorteilhafte Beziehung.
Mein bester Rat, wenn jemand in Ihrer Lage ist, ist, nicht mehr vor der Verantwortung davonzulaufen. Hören Sie auf, Immobilien als eine Sache zu betrachten, die Sie tun können, damit Sie keine Verantwortung übernehmen müssen. Du musst nicht wachsen. Sie müssen keine neuen Fähigkeiten erlernen. Willkommene Verantwortung. Führen Sie zwei Verantwortungen aus.
Steigen Sie ein und sagen Sie: „Ich möchte so viel wie möglich für diese Person tun“, und verpflichten Sie sich nur zu den Dingen, für deren Ergebnis Sie bereit sind, die Verantwortung zu übernehmen. Wenn Sie mit wenig gute Arbeit leisten, wird Ihnen mehr gegeben und Sie werden auf diese Weise lernen. Tolle Frage.
Marc:
Hallo David. Ich habe eine Frage an Sie. Mein Name ist Marc Irvison. Ich bin ein Agent/Investor hier in Nord-Colorado. Bin vor etwa anderthalb Jahren hierher gezogen. Habe ein Neubauhaus gekauft. Seitdem bin ich drei bis vier Nächte im Monat bei VRBO unterwegs.
Nachdem ich dies zwei Jahre lang getan habe, werde ich in der Lage sein, den Großteil der Hypothek nächstes Jahr während der Steuerzeit abzubezahlen. Mein DTI wird sich wahrscheinlich um etwa 1,000 pro Monat verbessern, und deshalb werde ich einen erneuten Kauf in Betracht ziehen. Ich habe 2021 sehr spät angefangen. Deshalb wird der DTI nicht so stark steigen, als wenn ich ihn vermietet hätte. Sie wissen, was ich meine? Zwei Jahre Vollzeit. Aber es ist, was es ist. Ich bekomme nächstes Jahr 1,000 Dollar extra für meinen DTI. Ich werde versuchen, wieder umzuziehen.
Der nächste, da meine erste Lunge in einer VA war, wird der nächste vermutlich FHA sein. Aber meine Frage ist: Wenn ich irgendwann versuche, aus dem Hamsterrad herauszukommen und den W2-Job zu verlassen, wie schaffe ich das auf diesem Markt in Colorado, so wie er ist, mit Durchschnittspreisen von 450 bis 500, es sei denn Wir erleben eine Art Immobiliencrash oder so etwas, und selbst dann bezweifle ich, dass die Preise hier so stark sinken werden.
Die einzige Idee, die ich hatte, war, in Greeley, Colorado, mit dem Kauf zu beginnen. Das Problem dabei ist, dass ich bei Broomfield arbeite. Das ist wahrscheinlich etwa eine Stunde Fahrt. Soll ich einfach in den sauren Apfel beißen und ein oder zwei Stunden von der Arbeit wegfahren, damit ich eine Maisonette in Greeley für sagen wir 475 kaufen kann?
Oder kaufe ich weiterhin Einfamilienhäuser, bei denen man einen Neubau mit drei oder zwei Häusern ohne Keller zum Beispiel für 425 Quadratmeter bekommen kann, in der Nähe von Brighton oder in der Nähe von Firestone, so etwas in der Art? Konzentriere ich mich auf Maisonetten in Greeley oder auf Einfamilienhäuser in der Nähe von Broomfield? Wahrscheinlich dort, wo, würde ich sagen, mehr Nachfrage besteht.
Wie gesagt, ich versuche irgendwann, aus dem Hamsterrad herauszukommen und einen W2-Job zu bekommen. Ich versuche nur, das herauszufinden. Wie gesagt, dieser Markt ist ganz anders. Ich komme aus Hamilton, Ohio, wo mein erstes Haus 9,000 Dollar kostete und ich 25 Dollar hineingesteckt habe, insgesamt 30 Dollar. Schließlich habe ich alles abbezahlt, mein Haus war frei und frei.
Hier draußen 30,000 Dollar. Dafür würdest du nicht einmal einen Schuppen bekommen. Ich meine, es könnte einen wie ein 50 Jahre alter, heruntergekommener Trailer wirken, aber das ist alles. Nichts, was auch nur annähernd für mich bewohnbar wäre. Das ist hier draußen auf diesem Markt anders. Ich versuche, mich anzupassen und zu tun, was ich kann.
Hilf mir einfach, Mann. Ich schätze Ihren Dienst als Polizist und freue mich auf das, was Sie zu sagen haben. In Ordnung. Danke, Mann. Tschüss.
David:
In Ordnung. Danke, Marc, für deine Frage. Das sind einige gute Sachen hier. Zunächst einmal denke ich, dass Ihnen wahrscheinlich klar ist, dass es in Wirklichkeit schwieriger sein wird, aus dem Hamsterrad herauszukommen, als es vor acht bis zehn Jahren der Fall war, als die Preise viel niedriger waren, die Nachfrage viel geringer war und auch die Konkurrenz groß war auch viel weniger.
Die Realität ist nur, dass es schwieriger ist als je zuvor, aus dem Hamsterrad der Immobilienbranche herauszukommen. Ich betrachte Immobilieninvestitionen inzwischen als eine Ergänzung zu meinem Vermögensaufbau und nicht unbedingt als die Grundlage, auf der ich mich auf mein Einkommen verlassen werde.
Ich denke, die meisten Leute, es gibt eine Handvoll Leute, die nicht zu diesem Avatar passen, aber die meisten Leute wären wahrscheinlich besser dran, wenn sie es genauso sehen würden. Wenn wir dann einen weiteren großen Wirtschaftsabsturz erleben und Sie viel Geld gespart haben, können Sie viele Immobilien kaufen, die irgendwann Ihr Einkommen ersetzen.
Aber wir haben keine Kontrolle darüber, wann das passiert. Es scheint, als würden wir jedes Mal, wenn wir in eine Rezession geraten, einfach eine Menge Geld drucken, damit es nie dazu kommt. Das hat zu einer starken Inflation geführt, die die Lebenshaltungskosten in die Höhe getrieben hat, was ironischerweise dazu geführt hat, dass diese Vermögenswerte noch teurer und schwieriger zu bekommen sind.
Lassen Sie uns darüber sprechen, was Sie tun können. Mir gefällt der Gedanke nicht, in eine Gegend mit weniger Nachfrage zu gehen. Mir gefällt auch der Gedanke nicht, einen Neubau drei, zwei zu bekommen. Drei, zwei sind keine Mietobjekte. Im Jahr 2010, 2011 konnte ich ein Drei-Zwei-Haus als Mietobjekt kaufen.
Wenn Sie für eine Immobilie ein super Schnäppchen machen, zum Beispiel von einem supermotivierten Verkäufer, können Sie daraus ein Mietobjekt machen. Aber selbst dann, wenn man sich die Eigenkapitalrendite anhand des Preises anschaut, den man zahlen müsste, um aus diesem Geschäft Cashflow zu machen, wäre es besser, es zu kaufen, zu verkaufen und das Eigenkapital in etwas zu übertragen, das wie ein … ist sechs, drei, zwei, drei Zweier mit diesem Geld im Gegensatz zu einem.
Dabei handelt es sich nicht um Mietobjekte. Dabei handelt es sich um Häuser, in denen Menschen leben und die zu zahlungskräftigen Immobilien umgebaut werden können, aber dafür sind sie nicht konzipiert. Mir wäre es lieber, wenn Sie ein Fünf-, Zweieinhalb- oder Fünf-Drei-Zimmer-Apartment kaufen und die Zimmer einzeln vermieten.
Mir wäre es lieber, wenn Sie einen kleinen Apartmentkomplex mit sieben bis acht Wohneinheiten kaufen und vermieten, als einfach drei oder zwei Wohneinheiten zu kaufen, insbesondere einen Neubau. Wenn Sie sich auf diesem teuren Markt in Colorado befinden, können Sie nicht ein Neubauhaus kaufen, den Marktpreis zahlen und versuchen, daraus eine Mietwohnung zu machen. Du wirst Geld verlieren.
Du musst etwas Kreativeres machen. Sie müssen eine Immobilie finden, die über eine Fläche verfügt, die hinzugefügt werden kann, eine Fläche, die umgewandelt werden kann, um aus einer Einheit drei Einheiten zu machen. Man muss sich viel mehr anstrengen als zuvor, um dieses Zeug auf dem heutigen Markt zum Laufen zu bringen. Ich denke, das sehen Sie wahrscheinlich.
Ich würde Ihnen beim Neubau eher zur Duplex-Variante raten. Aber kann man etwas dazwischen bekommen? Können Sie in der Gegend etwas finden, das Ihnen gefällt und das mehr Einheiten enthalten könnte, als Sie sehen? Könnten Sie ein Neubau-Duplex oder noch besser ein Neubau-Vierhaus bekommen?
Können Sie mit dem Bauunternehmer sprechen und sagen: „Könnten Sie mir ein Anwesen mit vier Wohneinheiten bauen?“ Wird die Zoneneinteilung dies zulassen?“ Das wäre ziemlich cool. Ich wette, wenn Sie vier Einheiten bekommen, könnten Sie es wahrscheinlich tatsächlich zum Laufen bringen. Vielleicht müssen Sie mehrere solche Gespräche mit verschiedenen Bauträgern oder verschiedenen Renovierern führen und fragen: „Was könnte man für den Preis tun, den ich für mehr als eine Einheit habe?“
Aus diesem Grund sind die meisten Immobilien nicht zahlungsfähig. Weil Sie ein Haus mit einer Wohneinheit und ein paar Schlafzimmern analysieren. Sie analysieren nicht einen Apartmentkomplex oder mehrere Einheiten, was Sie benötigen, um einen Cashflow zu erzielen.
Viel Glück dabei, Marc. Ich weiß, dass Sie sich da draußen in einem schwierigen Markt befinden. Ihre letzte Option könnte darin bestehen, außerhalb des Staates zu investieren. Wenn Sie den Ohio-Markt kennen, wie Sie bereits erwähnt haben, gehen Sie vielleicht dorthin zurück, kaufen ein paar andere Immobilien und legen Ihr Geld dort weiter an, bis es zu einem Absturz kommt und Sie tatsächlich etwas in Colorado finden, das für Sie funktioniert.
In Ordnung. Auf unsere letzte Frage kommt John McKee aus Fairfax, Virginia. David, Sie sprechen über die Einführung von Systemen, die zum Wachstum Ihres Unternehmens beitragen. Wie sieht das aus und wie hat es sich entwickelt? Können Sie mir einige Beispiele für diese Art von Systemen nennen und wie sie Sie effizienter gemacht haben?
Oh mein Gott. Zunächst einmal eine tolle Frage. Zweitens, prägnant formuliert. Drittens säuern Sie es auf großartige Weise. Wie sehen sie nicht nur aus, sondern wie haben sie sich entwickelt? Denn die einzige Möglichkeit, diese Frage zu beantworten, besteht darin, darüber zu sprechen, wie Ihr erstes System aussah und wie es gewachsen ist, denn keiner von Ihnen wird einfach ein System herunterholen und sagen: „Es ist fertig.“
Aber das ist es, was jeder erklärt. Sie hören Alex Hormoze oder einigen anderen Online-Gurus wie: „Sie brauchen ein System.“ Du willst ein Geschäft, keinen Job.“ Du sagst: „Okay. Okay. Lass es uns tun." Dann erklären sie, wie es funktioniert, und man denkt, man schwenkt einfach einen Zauberstab und schon hat man ein System. Das tust du nicht.
Was Sie haben, ist ein erster Schritt von 700 Schritten, der zu einem System werden wird. Die Frage, wie es sich entwickelt hat, ist eine gute Möglichkeit, dies auszudrücken. Lass uns reden. Ich erinnere mich, dass ich hier in Johns Lage war. Ich habe mit Kyle Renke gesprochen, der jetzt Chief Operating Officer des David Greene-Teams ist. Hilft mir, viele meiner Veranstaltungen und Retreats, die ich veranstalte, zusammenzustellen.
Er hilft beim Betrieb des YouTube-Kanals. Er macht viele verschiedene Dinge. Ich erinnere mich, dass ich gesagt habe: „Ich höre immer wieder Leute, die mir sagen, dass ich ein System brauche, und ich weiß verdammt noch mal nicht, was das bedeutet.“ Ich verstehe das Konzept eines Systems, aber wie soll ich es ausführen? Gibt es Software, die ich kaufen soll?
Soll ich es auf einen Notizblock schreiben? Malen Sie mir ein Bild davon, wie das aussieht. Ich war so frustriert, weil ich wusste, was ich brauchte, aber nicht wusste, wie ich es bekommen sollte. Kyle kam zu mir zurück und meinte: „Okay. Alles, was Sie tun müssen, ist, Google Drive zu öffnen und einen Ordner mit dem, was Sie erstellen möchten, zu öffnen. Anschließend erstellen Sie im Ordner Unterordner mit den anderen Teilen und verwenden dann Google-Dokumente, um die Anweisungen einzugeben.“
Diese kleine Information enthüllte, wonach mein Gehirn suchte. Okay. Ich bin wie Forrest Gump. Ich bin kein kluger Mann, aber ich weiß, was Liebe ist. Ich brauchte jemanden, der mir einfach ein Bild malte, das ich bekommen konnte, zum Beispiel: „Okay. Das ist es, was ich brauchte. Damit kann ich laufen.“ Ich bin einfach verrückt geworden.
Ich bin ein System-Typ geworden, weil ich den kleinen Funken hatte, der mich zum Leben erweckte. Ich hoffe, dass die Beantwortung dieser Frage für viele von Ihnen den Funken auslöst. Lassen Sie mich Ihnen ein Beispiel für die Informationen geben, die ich Immobilienmaklern beibringe und wie man Systeme aufbaut. Weil es mir sehr gut gelungen ist, die Arbeit eines Immobilienmaklers zu systematisieren.
Dann ist es mir sehr gut gelungen, die Rolle eines Kreditsachbearbeiters zu systematisieren. Sobald ich das hatte, konnte ich Leute für die eine Maklertätigkeit einstellen, für das David Greene Team, für alles, was ich sonst noch mache. Sie wussten, welche Rolle sie spielen würden. Aber bevor ich das tun konnte, musste ich das Ganze aufbauen.
Ich werde euch ein Beispiel dafür geben und euch dann einen Screenshot von meinem Telefon zeigen, der euch zeigt, wie eines der Systeme funktioniert, wenn ich sowohl Agenten als auch Kreditsachbearbeiter in einem System zusammenkombiniere.
In Ordnung. Wenn ich eine Auflistung vornehmen würde, was zu den am einfachsten zu systematisierenden Dingen gehört, weil Käufer verrückt und sehr emotional sind und man viele verschiedene Dinge tun muss, ist es schwieriger, das zu systematisieren. Es ist, als würde man Katzen hüten. Es ist machbar. Aber puh, es hat funktioniert.
Einträge sind viel einfacher. Ich begann damit, dass ich in einer Auflistung alles auflistete, was ich tun musste. Das Ziel der ursprünglichen Liste besteht einfach darin, nicht zu vergessen. Ihr System beginnt damit, Auslassungsfehler auszuschließen. Sie versuchen lediglich sicherzustellen, dass Sie nicht vergessen, die Versicherung für Ihr Mietobjekt abzuschließen.
Vergessen Sie nicht, automatische Abhebungen für die Hypothekenzahlung einzurichten. All dies, die Versorgungseinrichtungen sind eingeschaltet. Es ist einfach, Mann. Ich habe viele Häuser gekauft und dann wurde mir klar: „Oh mein Gott. Niemand schaltete die Klimaanlage ein. Wir haben keine Versorgungseinrichtungen.“
Die Hausverwalter zeigen einem Mieter, dass das Haus 105 Grad hat. Dies passiert manchmal, wenn Sie nicht über diese Systeme verfügen. Es ist nur eine Checkliste. Okay. Hier sind alle Dinge, die passieren müssen, wenn ich zum ersten Mal eine Miete kaufe. Hier sind alle Dinge, die passieren müssen, wenn ich zum ersten Mal ein Haus liste.
Ich habe jetzt Tabellenkalkulationen, in denen meine Mitarbeiter jedes Mal, wenn ich ein Haus kaufe, eine Spalte mit allen Dingen haben, die sie tun müssen, sie schalten die Versorgungsunternehmen ein und richten die automatische Bezahlung ein. Hier ist ein Link in der Tabelle, der zum Google Drive-Ordner führt, wo wir die Versicherung aufbewahren, wo wir die Hypothekenabrechnung aufbewahren, wo wir die Informationen aufbewahren, falls wir diese zu einem späteren Zeitpunkt jemals benötigen, weil Sie das immer tun.
Für Listings wurde der Auftrag erteilt, den Hof aufzustellen, den Fotografen Fotos machen zu lassen, ein Schließfach auf dem Grundstück anzubringen, einen Ersatzschlüssel vom Kunden zu besorgen und sicherzustellen, dass die Listing-Vereinbarung ausgefüllt ist. Dieser Stein ist offensichtlich, aber Sie beginnen einfach damit, alle offensichtlichen Dinge aufzuschreiben, die Sie tun müssen. Okay.
Ich hatte wahrscheinlich eine Liste mit 15 Dingen. Als Krista, meine erste Assistentin, eingestellt wurde, hat sie daran gearbeitet. Was nun passieren würde, wäre, dass wir feststellen würden: „Oh, das haben wir vergessen“ … Was könnten Sie bei einem Eintrag vergessen? Du musst es in die MLS bringen. Vielleicht würden wir vergessen, ein bestimmtes Formular auszufüllen, das wir für die Aufnahme in die MLS brauchten.
Ich würde mir ansehen, wo in dieser Serie von 15 Dingen dieser Schritt hingehen sollte, und ich würde einfach in mein Google-Dokument gehen. Ich würde Schritt 12 machen, die Eingabetaste drücken und das ergibt 13, und ich würde das neue Ding einfügen. Jedes Mal, wenn wir einen Fehler machten, kam jemand zu uns und sagte: „Das muss erledigt werden und das stand nicht auf der Liste.“ Es wurde zur Liste hinzugefügt. Es wurde zur Liste hinzugefügt, zur Liste hinzugefügt. Es stieg von 15 auf 50 Dinge.
So viel wird tatsächlich getan. Einige dieser 50 hatten Unterpunkte. Lassen Sie dann die Notierungsvereinbarung unterzeichnen, geben Sie eine Kopie davon an den Makler und eine Kopie davon an die Treuhandgesellschaft. All diese Dinge würden sich bemerkbar machen. Sie hatten diese Unterpunkte, aber Sie haben immer noch nur eine Checkliste in einem Google-Dokument in einem Google-Ordner mit dem Namen der Immobilie, der sich in einem Ordner mit der Aufschrift „Listings“ befindet. Okay. So einfach ist das.
An einem bestimmten Punkt wird mir klar, dass diese Dinge in Phasen zusammengefasst werden können. Ich habe meine Liste mit 50 oder 75 Dingen in 4 verschiedene Phasen unterteilt. Die erste war die Vorlistung. Okay. Das war alles, was ich brauchte, wenn ich zu Ihnen nach Hause gehen wollte, um Ihr Haus zu verkaufen. Ich würde von meinen Mitarbeitern eine vergleichende Marktanalyse durchführen lassen und sie würden sich jedes aktive, ausstehende und verkaufte Haus ansehen, das auf dem Markt war.
Ich habe es ihnen gezeigt, indem ich mit ihnen zusammengesessen habe. So nennt man jede einzelne Person, jeden Makler, der einen aktiven und einen ausstehenden Verkauf hat. Sie fragen sie: „Wie viele Angebote erhalten Sie?“ Woher kommen die Angebote? Finden Sie, dass Ihr Preis zu hoch ist?“ Dann würde ich ihnen beibringen, wie man eine Beziehung aufbaut. Es gibt keinen Agenten, der Ihnen das nur sagen möchte.
Bevor ich zu einer Auflistung ging, würde ich diese Arbeit erledigen. Ich komme nicht, um Ihr Haus zu verkaufen, und sage nur: „Hier ist, wofür wir es verkaufen sollten.“ Ich habe einige Nachforschungen angestellt. Ich weiß, dass diese Häuser bei 700 gelistet sind, aber sie werden für 780 verkauft, also müssen wir nicht so niedrig notieren. Wir könnten bei 765 oder so eintreffen.
Oder diese Häuser standen unter 850 und stehen einfach da. Sie verkaufen nicht. Der Agent sagt, dass er bei 775 eine Preissenkung vornehmen wird, also wollen wir diese Person nicht kopieren. Ich hatte all diese Informationen und ich hatte Notizen. Ihr Haus sieht so aus. So sieht Ihr Haus aus. Das sind die besten Polizisten. Ich würde sie das tun lassen.
Dann ließen wir diese David Greene Team-Mappen anfertigen und wir hatten diese Stifte. Ich glaube nicht, dass ich eines in der Nähe habe. Aber sie sehen ungefähr so aus, aber sie waren rot und schwarz mit unserem Logo und dem Namen. Krista legte den Ordner hin, holte ihn und steckte den Stift hinein. Wir hatten eine Marketingbroschüre. Wir tun es immer noch, den sogenannten Blueprint, der Verkäufern alle Schritte erklärt, die zum Verkauf eines Hauses führen, und Käufern alle Schritte, die dazu gehören.
Sie hatte die vergleichende Marktanalyse durchgeführt. Sie hatte eine Kopie der Listungsvereinbarung beigelegt. Wir haben einen Pop-Socket, der auf die Rückseite eines Telefons passt. Eines dieser Dinge, mit denen man es festhalten konnte, war eine Marke. Wir hatten all diese Leckereien, die wir mitbrachten, und alles, was in einem Ordner landete.
Dann hätte ich ein iPad, das ich mitbringen würde und auf dem ich die Präsentation halten würde. Okay. Ich weiß, dass die Antwort etwas lang ist. Aber ich zeige euch den Detaillierungsgrad, der in das System einfließt.
Dann waren alle Schritte, die ich brauchte, um verkaufen zu können … um das Angebot unterzeichnen zu lassen, in diesem Dokument, bis zu dem Punkt, an dem Krista sogar daran erinnert wurde, die Adresse über den Computer in den Kalender meines Telefons einzutragen war damit verknüpft, so dass ich nur um 3:00 Uhr einen Listing-Termin bekam.
Sie müssen zu dieser Adresse gehen, und 30 Minuten vorher erhalten Sie eine Erinnerung mit der Aufschrift „Legen Sie das Ding in Ihr Auto“, denn wie Sie bemerkt haben, vergesse ich, die Ampel auf Grün zu schalten. Ich würde vergessen, mir den Ordner zu schnappen, um zum Listing-Termin zu kommen. Es war schlecht.
Dann wusste Krista, dass sie auf Abruf sein musste, wenn ich einen Termin für die Auflistung hatte. Wenn ich dort wäre und Sie sagen würden: „Nun, David, ich weiß, dass Sie ein Team haben, aber ich möchte wirklich mit Ihnen zusammenarbeiten. Woher weiß ich, dass ich einen guten Service bekomme?“ Ich würde sagen: „Lass uns das versuchen. Rufen wir jetzt Krista an und sehen, was passiert.“
Ich würde anrufen und sie würde sagen: „Hallo.“ Ich frage mich: „Hey, Krista, kannst du mir einen Gefallen tun? Rufen Sie dieses Haus auf der MLS auf oder rufen Sie dieses Haus auf Zillow auf. Können Sie mir sagen, wofür das Haus in ihrer Nähe verkauft wird?“ Sie wird sagen: „Kein Problem.“ Sie würde es so aufrufen: „Oh, es gibt noch drei weitere Häuser, die alle zum Verkauf stehen, und keine anderen aktiven Häuser.“ Ich sage: „Los geht's.“
Jetzt können wir es genau sehen. Soll ich einen der Agenten anrufen und ihm eine Frage stellen? Sie sagen: „Wow. Sie haben diesen Disponenten, der gerade zum Eingreifen bereit ist.“ Danach hatte ich eine Liste mit Dingen, die wir nach der Unterzeichnung der Angebotspräsentation, aber bevor wir aktiv wurden, erledigen würden.
Das würde bedeuten, den Fototermin zu vereinbaren, das Schließfach zu holen, die Tür anzubringen, das Schild im Hof anzubringen, Reinigungskräfte das Haus aufräumen zu lassen und noch einmal zu prüfen, ob keine Häuser auf den Markt kommen. Es gab Konkurrenz, von der wir nichts wussten. Sie würden das jeden Tag überprüfen. Ich hätte Mitarbeiter, denen die Aufgabe übertragen würde, dies zu tun.
Sie sehen, wie detailorientiert wir uns mit dieser Sache befassen und sicherstellen, dass die Informationen des Hauses in das MLS hochgeladen wurden, auch wenn wir nicht live gegangen sind. Wir wollten es dort fertig haben, sodass wir zum einen, wenn wir aus irgendeinem Grund früher live gehen wollten, einfach auf eine Schaltfläche klicken konnten.
Wir brauchten in letzter Minute zweieinhalb Stunden, um die Informationen vorzubereiten, und der Kunde fragte: „Warum steht das Haus auf der Liste?“ Ich will es live.“ Dann hatten wir Dinge, die erst einmal gelistet waren, aber bevor sie in den Vertrag aufgenommen wurden, standen sie auf dieser Liste. Das wäre der nächste Schritt, der ansteht: jede Woche beim Kunden und bei allen Agenten nachzufragen, um Feedback zu dem zu bekommen, was sie gesagt haben.
Krista rief jeden einzelnen Käuferagenten an, der eines meiner Angebote zeigte, und bat um Feedback zu ihrer Meinung und der Meinung ihrer Kunden. Wir würden diese Informationen erhalten, um sie an unsere Kunden weiterzugeben, die uns ihr Haus verkaufen ließen.
Sobald es dann in den Vertrag aufgenommen wurde, ist eine ganz neue Sache, die Titelgesellschaft braucht den Vertrag. Der Kreditgeber benötigt den Vertrag. Wir müssen einen Zeitplan festlegen, um sicherzustellen, dass die Kreditgeber des Käufers ihre Arbeit erledigen. Was passieren würde, wäre, dass Immobilien aus dem Vertrag ausfallen würden, weil der Käufer sich keinen Kredit sichern konnte. Ich habe extreme Eigenverantwortung praktiziert.
Anstatt zu sagen: „Na ja, wir könnten nichts tun.“ Ich würde sagen: „Weißt du was? Wir hätten ihren Kreditgeber anrufen sollen, um sicherzustellen, dass alles in Ordnung war.“ Anstatt sich auf den Makler des Käufers zu verlassen, der lügt. Für Krista gehörte es dazu, einmal pro Woche anzurufen und sich bei den Kreditgebern der Käufer zu erkundigen, die unsere Angebote kaufen.
Das ist nicht meine Aufgabe. Das ist die Aufgabe des anderen Agenten. Aber ich würde ihren Job machen, weil ich den Deal zum Abschluss brauchte. Wenn sie sagen würden: „Ja. Die Person gibt mir ihre Aussagen nicht. Die Person meldet sich nicht bei mir. Sie lassen nicht zu, dass ich ihren Kredit einziehe.“ Ich wusste, dass etwas los war.
Als der Agent sagte: „Oh ja. Alles ist gut. Es geht erfreulich voran. Aber ich weiß, dass sie ihren Kreditgebern nicht die Informationen übermitteln, die sie brauchten. Vielleicht schauen sie sich andere Häuser an. Vielleicht denken sie über einen Rücktritt nach. Ich würde zu unseren Kunden gehen und sagen: „Ich denke, wir müssen diesem Käufer den Stecker ziehen, ihn wieder auf den Markt bringen und einen anderen besorgen.“
Was ist, wenn wir sie verlieren? Wir haben sie bereits verloren. Das haben sie einfach nicht gesagt. Das ist es, was keine anderen Agenten tun, weil sie nicht über diese Systeme verfügen. Als das Haus dann verkauft wurde, kam eine ganz andere Sache hinzu. Stellen Sie sicher, dass die Sachen aus dem Namen unseres Kunden herausgenommen und auf den Namen des Käufers übertragen wurden.
Stellen Sie sicher, dass alle Möbel aus dem Haus gebracht wurden. Stellen Sie sicher, dass wir es im MLS als „Jetzt verkauft“ und nicht als „Ausstehend“ markiert haben. Stellen Sie sicher, dass der gesamte Papierkram, der für den Weg zum Makler erforderlich ist, an den richtigen Makler geht. Wir stellen sicher, dass wir dem Kunden ein Geschenk machen. Wir stellen sicher, dass wir ein Testimonial in den sozialen Medien veröffentlichen.
Bei all diesen Dingen können Sie sich nicht darauf verlassen, dass Ihr Gehirn es Ihnen sagt. Du musst alles tun. So ist es auch, wenn ich eine Mietwohnung kaufe. Genauso ist es auch, wenn ich die Arbeit einer Person in den Teams anheuere. Man muss alles systematisieren. Nun, alles, was ich dir gerade gesagt habe, okay, das reicht nicht. Das ist nur die Checkliste.
Dann haben wir die Checkliste genommen und sie in unser CRM namens Brevity verschoben und einen automatischen Plan erstellt. Was passieren würde, wäre, dass dieser Teil der Liste, bereiten Sie diese Dinge für David vor, bevor er zur Auflistungspräsentation geht, in das CRM eingefügt und als automatischer Plan gespeichert wird.
Krista würde ein Kästchen mit der Aufschrift „123 Main Street Pre-Listing Presentation“ oder was auch immer ankreuzen und automatisch eine Reihe von Erinnerungen ausfüllen, um ihr mitzuteilen, dass dies getan werden muss, dass dies getan werden muss und dass wir es dann zuweisen könnten ein weiterer Mitarbeiter.
Wenn wir einen Listing-Koordinator hätten, würde Krista die Informationen in Brevity eintragen und das Kästchen ankreuzen. Der Listing-Koordinator wurde an die 12 Dinge erinnert, die getan werden mussten, um mich startklar zu machen. Okay. Dann, nachdem das Zeug unterschrieben war, kamen wir zurück und sie kreuzte das nächste Kästchen mit der Aufschrift „Pre-Active“ an, oder wie auch immer wir es nannten.
Dann werden alle Erinnerungen, die sich im Google-Dokument befanden, automatisch an die richtige Person im Team weitergeleitet, und diese weiß jetzt genau, dass sie alle diese Schritte ausführen muss. Krista oder ich könnten schauen und sehen, machen sie ihren Job? Überprüfen sie die Dinge? Geht es dorthin, wo es hin muss? Es war wunderschön.
Es hat uns den gesamten Speicher geraubt, und so sind wir an den Punkt gekommen, an dem wir mit einer Handvoll Verwaltungspersonal gleichzeitig 50 Häuser verkaufen konnten. Zu Spitzenzeiten hatte ich zusammen mit mir und drei anderen Administratoren sowie nur den Maklern 53 Häuser treuhänderisch verwaltet, und es lief wunderbar. Okay.
So müssen Systeme funktionieren. Offensichtlich passiert nichts davon sofort. Wir verfeinern diese Systeme immer noch, weil gelegentlich etwas schief geht, was wir nie erwartet hätten, und wir fügen dem System etwas hinzu und sagen: „Okay. Jetzt müssen wir das hier hinzufügen, oder wir müssen etwas herausnehmen.“ Das passiert nicht mehr.
So war es in einem Bereich meines Lebens, nämlich als Immobilienmakler. Vieles davon habe ich in die Bücher gepackt, die ich für „Sold Skill and Scale“ von BiggerPockets geschrieben habe. Wenn Sie Agenten sind, können Sie diese im BiggerPockets-Buchladen kaufen.
Wenn Sie Investoren sind, sind dies Dinge, die ich anderen Leuten mit den Tabellen, die ich habe, beibringe, wie zum Beispiel geschriebene Angebote, angenommene Angebote, geschlossene Angebote, abgeschlossene Reha-Maßnahmen, geschlossene Möbel, die Möbel benötigen, und all die verschiedenen Phasen, in denen ich Immobilien kaufe dass Krista und ich und der Administrator, den wir haben, damit Schritt halten können.
Deshalb sage ich euch, Immobilien sind Arbeit. Es ist nicht so: „Oh, ich habe ein Haus gekauft und bin fertig.“ Man muss noch viel tun, und diese Systeme sind es, die so mächtig sind. Vielen Dank, John, dass ich eine 15-minütige Erklärung darüber geben durfte, wie Systeme entstehen und sich entwickeln.
Ich könnte einen ganzen Podcast darüber machen, vielleicht eine ganze Reihe von Podcasts, weil sie so wichtig sind. Während Sie zuhören, möchte ich Sie nur daran erinnern: Erwarten Sie nicht, dass Sie es gleich beim ersten Versuch schaffen. Systeme werden weiterentwickelt, genau wie John sagte, sie werden entwickelt. Sie sind nicht einfach etwas, das dröhnt, man schnippt mit den Fingern und sagt: „Hey. Kann ich Ihre Tabelle aller Ihrer Systeme haben?“ und denke, du wärst fertig. So ist es nicht.
Alles klar, alle zusammen. Das war unsere Show für heute. Vielen Dank, dass Sie bei der heutigen Seeing Greene-Folge dabei waren. Ich liebe es, das zu tun, und ich liebe es noch mehr, dass ihr mir sowohl eure Videofragen als auch eure schriftlichen Fragen zur Beantwortung zusendet.
Bitte denken Sie daran, sich eine Minute Zeit zu nehmen, um einen Kommentar auf dem YouTube-Kanal zu hinterlassen, ihn zu liken, zu teilen und zu abonnieren und mir mitzuteilen, was Sie von der heutigen Show halten. Mehr von mir könnt ihr bei DavidGreene24 verfolgen. Ich bin überall in den sozialen Medien und auch auf YouTube vertreten.
Wenn Sie sich persönlich treffen möchten und zu schüchtern sind, ein Video einzureichen, gehen Sie zu davidgreene24.com/retreats, wo Sie nach Möglichkeiten suchen, wie Sie sich mit mir treffen können. Wir können über Immobilien reden. Ich kann Ihnen auf Ihrer Reise helfen. Wir können uns kennenlernen und die Gemeinschaft bilden, die so notwendig ist, damit Menschen einsam werden.
Vielen Dank, Jungs. BiggerPockets hat viele Inhalte da draußen. Schauen Sie sich ein weiteres unserer Videos an, wenn Sie etwas Zeit haben. Wenn nicht, sehen wir uns nächste Woche.
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In dieser Folge behandeln wir:
- Wo Sie Ihr nächstes Mietobjekt kaufen können und wie man einen Cashflow schafft
- Einrichten Ihrer LLCs für Mietimmobilien und wie viele Sie wirklich brauchen
- Das Bauen, vermieten, refinanzieren und wiederholen BRRRR Strategie Das könnte zu enormem Eigenkapital führen
- Warum größer besser ist und der Grund, warum Sie IMMER nach Mietobjekten mit mehr Zimmern suchen sollten
- Wie Sie Ihrem Mentor einen Mehrwert bieten können (auch wenn Sie keine Immobilienerfahrung haben)
- Vermieterversicherung und wenn eine gewerbliche Police den individuellen Versicherungsschutz übertrifft
- Gebäudesysteme für Ihr Immobiliengeschäft und eine praktische Möglichkeit, HEUTE mit der Systematisierung zu beginnen
- Und So Viel mehr!
Links aus der Show
In der Sendung erwähntes Buch:
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Hinweis von BiggerPockets: Dies sind vom Autor verfasste Meinungen und geben nicht unbedingt die Meinung von BiggerPockets wieder.
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- Platoblockkette. Web3-Metaverse-Intelligenz. Wissen verstärkt. Hier zugreifen.
- Quelle: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-744
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- Fähig
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