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In den letzten Jahren ist ein relativ neues Kreditprodukt, das Debt Service Coverage Ratio (DSCR)-Darlehen, bei Immobilieninvestoren enorm beliebt geworden. DSCR-Darlehen sind zu einem entscheidenden Instrument für Anleger geworden, die auf dem Weg sind, ihre Träume von finanzieller Freiheit zu verwirklichen.
Diese Darlehen sind speziell für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien gedacht einzige, sind deshalb so effektiv und beliebt, weil sie es erfordern Keine Einkommensüberprüfung (oder Schulden-Einkommens-Relation) und keine Steuererklärungen oder endloser Papierkram. Darüber hinaus sind die Zinssätze nur geringfügig höher (normalerweise weniger als 1 % mehr), obwohl die Qualifikation und Dokumentation viel geringer sind als bei herkömmlichen Hypotheken. Diese Kredite bieten feste Zinssätze für 30 Jahre, einschließlich Optionen, bei denen in den ersten 10 Jahren nur die Zinsen anfallen, sodass Sie den Rückzahlungs- und Refinanzierungsdruck vermeiden, der oft mit Hartgeldalternativen einhergeht.
Alles in allem ist es kein Wunder, dass Anleger in Scharen auf diese Kredite zurückgreifen, um ihr Portfolio zu erweitern und ihren Traum von finanzieller Freiheit zu verwirklichen.
Wie qualifizieren Sie sich für ein DSCR-Darlehen?
Potenzielle Kreditnehmer können manchmal auf Verwirrung stoßen, wenn sie zum ersten Mal etwas über DSCR-Darlehen erfahren. Konkret die Qualifizierungsprozess, insbesondere wenn sie mit einer konventionellen Qualifikation in der Klemme waren. Während herkömmliche Kreditgeber scheinbar jeden Aspekt Ihrer Einnahmen, Ausgaben, Bankkontotransaktionen und Bonitätshistorie prüfen, sind DSCR-Darlehen anders, da sich die Qualifizierung und das Underwriting in erster Linie auf die Immobilie und nicht auf Sie als Kreditnehmer konzentrieren.
DSCR-Kreditgeber prüfen Ihre Kreditwürdigkeit und stellen sicher, dass Sie einige Monate lang Zahlungen auf der Bank haben, aber ansonsten ist Ihre Immobilie qualifiziert, nicht Sie! Das bedeutet, dass Ihre Einkommensquellen, unabhängig davon, ob Sie einen W-2-Job haben, ein Unternehmen besitzen, Vollzeit in Immobilien investieren oder im Ruhestand oder zwischen zwei Jobs sind, egal! DSCR-Kreditgeber berücksichtigen Einkommen grundsätzlich nicht!
Was bestimmt meinen Tarif und meine Konditionen?
Was bestimmt also, ob Sie sich qualifizieren und welchen Satz Sie zahlen müssen? Es ist vor allem auf drei Schlüsselfaktoren zurückzuführen:
- DSCR (Debt-Service-Coverage-Ratio)
- LTV (Loan-to-Value-Verhältnis)
- FICO (Kredit-Score)
Schuldendienstdeckungsquote (DSCR)
Es ist keine Überraschung, dass die DSCR-Kennzahl für DSCR-Kredite wichtig ist. Die Debt Service Coverage Ratio misst die Einnahmen aus der Immobilie (Mieten) dividiert durch die Hauptausgaben (Kapital und Zinsen für Ihr Hypothekendarlehen, zuzüglich Grundsteuern, Versicherungen und etwaiger HOA-Beiträge).
Immobilieninvestoren im Allgemeinen Investieren Sie für den monatlichen Cashflow aus ihren Mietobjekten, was dann erreicht wird, wenn die Einnahmen ihre Ausgaben übersteigen und ihnen ein Gewinn übrig bleibt. Ein DSCR von 1.00x bedeutet, dass die Einnahmen den Ausgaben entsprechen und der Anleger die Gewinnschwelle erreicht. Ein DSCR über 1.00x bedeutet, dass der Anleger Geld verdient, da er jetzt über einen Cashflow verfügt. Ein DSCR von 1.25 würde beispielsweise auftreten, wenn die Immobilie monatlich 1,250 US-Dollar an Miete verdient und 1,000 US-Dollar an PITIA hat (Kosten – Kapital + Zinsen + Steuern + Versicherung + Vereinsbeiträge). Ein DSCR unter 1.00x bedeutet, dass die Ausgaben die Einnahmen übersteigen, sodass der Anleger jeden Monat Geld verliert.
Wie funktioniert das aus Sicht des Kreditgebers? Ein Kreditgeber möchte im Allgemeinen, dass der Investor den größtmöglichen Cashflow erwirtschaftet, da das Hauptanliegen die Fähigkeit ist, Zahlungen für das Hypothekendarlehen zu leisten. Je höher also die DSCR, desto bessere Kreditkonditionen erhält ein Investor, da der Kreditgeber sicherer sein kann, dass er die Rückzahlung erhält, da die Miete jeden Monat die Schuldenzahlungen mehr als abdeckt!
Loan-to-Value-Verhältnis (LTV)
Der zweite bestimmende Faktor ist der Kredit-zu-Wert-Verhältnis (LTV). Dies ist eine einfache Kennzahl, die Ihren Kreditbetrag mit dem Wert der Immobilie vergleicht. Dies ist für den Kreditgeber äußerst wichtig, da die wichtigste Möglichkeit des Kreditgebers, wenn Sie mit der Zahlung (Ausfall) des Kredits aufhören, die Zwangsvollstreckung der Immobilie und der Ersatz des durch die unbezahlten Schulden verlorenen Geldes durch den Immobilienwert ist. Wenn der Kreditgeber die Immobilie im Falle einer Zwangsvollstreckung zu einem höheren Preis verkaufen kann, als er schuldet, ist er vor dem Verlust jeglichen Geldes geschützt.
Je niedriger also der LTV, desto geringer ist das Verlustrisiko für den Kreditgeber, da er über ein größeres „Polster“ für den Fall einer Zwangsvollstreckung verfügt. Beispielsweise wäre in einem Szenario mit einem LTV von 80 % (z. B. ein Kreditnehmer kauft eine Immobilie und zahlt 20 % an) für eine Immobilie im Wert von 1,000,000 US-Dollar ein Darlehen von 800,000 US-Dollar mit einem „Polster“ oder Eigenkapital von 200,000 US-Dollar für den Kreditnehmer. Wenn in dieser Situation der Kreditnehmer in Verzug gerät und der Kreditgeber eine Zwangsvollstreckung vornehmen muss, ist der Kreditgeber vor dem Verlustrisiko geschützt, solange die Immobilie nicht um mehr als 20 % (200,000 US-Dollar) an Wert verloren hat, da sie dann Eigentümerin wäre eine Immobilie, die mehr wert ist als die erlassene Schuld.
Wenn in diesem Beispiel die Immobilie diesen Wert von 1,000,000 US-Dollar beibehält und der Kreditgeber wegen Zahlungsverzugs die Zwangsvollstreckung vornimmt, hat der Kreditgeber tatsächlich die Nase vorn und besitzt eine Immobilie im Wert von 1,000,000 US-Dollar anstelle einer 800,000-Dollar-Schuldverschreibung. In der Realität ist es jedoch nicht so einfach (wie alle Immobilieninvestoren sehr gut wissen!), da in diesem Prozess Abschlusskosten, Anwaltskosten sowie Zeit- und Energieaufwand anfallen, die fast alle Kreditgeber lieber vermeiden würden.
Wie wirkt sich das auf die Kreditbedingungen aus? Ganz einfach: Je niedriger der LTV, desto besser sind die Konditionen für den Kreditnehmer, da er das „Polster“ für den Kreditgeber im Falle eines Wertverlusts und einer Zwangsvollstreckung vergrößert. Im obigen Beispiel hätte der Wert der Immobilie um mehr als 20 % sinken müssen, damit der Kreditgeber Geld verliert, ein unwahrscheinliches, aber plausibles Szenario. Hätte der LTV jedoch 60 % betragen, also ein Darlehen von 600,000 $ für eine Immobilie im Wert von 1,000,000 $, hätte der Wert um satte 40 % oder 400,000 $ sinken müssen, damit der Kreditgeber in eine Verlustposition geraten wäre. Viel unwahrscheinlicher! Somit kann der Kreditgeber bessere Konditionen (z. B. einen niedrigeren Zinssatz) für den Kredit mit einem LTV von 60 % anbieten, da dieser mit einem wesentlich geringeren Risiko verbunden ist.
FICO (Kredit-Score)
Der letzte Schlüsselindikator für die Qualifikation für ein DSCR-Darlehen ist Ihr Kredit FICO oder qualifizierende Kreditwürdigkeit. Typischerweise gibt es drei Kredit-Scores für alle: Equifax, Experian und TransUnion, und der für die Kreditwürdigkeit verwendete Score ist der mittlere.
Während DSCR-Darlehen in erster Linie auf der Immobilie und nicht auf dem einzelnen Kreditnehmer basieren, betrachtet der Kreditgeber immer noch die Kreditwürdigkeit als Teil des Gesamtbildes der Qualifikation. Beachten Sie, dass die Bonitätsbewertung eines Hypothekengebers etwas anders berechnet wird als die Bewertung, die Sie möglicherweise von einer normalen Bank oder einem Online-Datenanbieter erhalten. Diese Bewertungen sind etwas stärker auf Immobilienkredite gewichtet und berücksichtigen Dinge wie andere Hypothekenschulden stärker.
Aus Sicht des Kreditgebers ist jemand mit einer langen und großartigen Erfolgsgeschichte pünktlicher und vollständiger Zahlungen für andere Hypotheken ein guter Indikator für die Wahrscheinlichkeit perfekter und pünktlicher Zahlungen für Ihr DSCR-Darlehen. Je besser also die Bonität, desto besser die Konditionen.
Andere Faktoren, die die Qualifikation bestimmen
Während die oben aufgeführten „großen drei“ Kennzahlen die wichtigsten Faktoren für Ihre Qualifikation und Note sind, machen auch andere Faktoren einen Unterschied, wenn auch nicht ganz so wichtig. Zu den weiteren Faktoren, die DSCR-Kreditgeber nutzen, gehören:
- Darlehen Zweck: In der Regel erhalten Sie bei einer Akquisition bessere Konditionen als bei einer Cash-Out-Refinanzierung, da der vom Kreditgeber genutzte Wert bei einem Kauf sicherer ist und der Kreditnehmer mehr Sicherheit hat.
- Kredithöhe: DSCR-Kreditgeber bevorzugen in der Regel eine „Goldlöckchen-Sweet-Spot“-Kreditgröße, nicht zu groß und nicht zu klein für den besten Preis. Dies liegt daran, dass es einen geringeren Markt für übergroße Mietimmobilien gibt (d. h. wie viele potenzielle Käufer oder Mieter gibt es für Villen im Wert von mehr als 3 Millionen US-Dollar), aber umgekehrt kann eine Immobilie mit zu geringem Wert (im Wert von 200 US-Dollar oder weniger) auf einen Rückgang oder hinweisen B. ein ultraländlicher Markt, eine raue Nachbarschaft oder eine Immobilie in schlechtem Zustand. Die besten Zinssätze und niedrigsten Gebühren liegen typischerweise im Kreditbetragsbereich von 250 bis 750 US-Dollar.
- Vorauszahlungsstrafen: DSCR-Kreditgeber sind dafür bekannt, dass sie die besten Zinssätze anbieten, wenn die Strafen für die vorzeitige Rückzahlung des Kredits (d. h. eine Gebühr bei vorzeitiger Rückzahlung des Kredits) höher sind. Wenn Sie ein Investor mit langfristigem Anlagehorizont sind und nicht vorhaben, schnell zu verkaufen, ist es oft eine gute Idee, die Vorfälligkeitsentschädigung innerhalb der ersten fünf Jahre gegen einen viel niedrigeren Zinssatz einzutauschen.
So wählen Sie einen DSCR-Kreditgeber aus
Sobald Sie bereit sind, einen DSCR-Kredit aufzunehmen, ist es an der Zeit, den für Sie geeigneten Kreditgeber auszuwählen. Es kann manchmal überwältigend sein, herauszufinden, wie man anfängt und wen man auswählt. Es gibt viele DSCR-Kreditgeber, die das Produkt anbieten.
Hier ist das Geheimnis von DSCR-Krediten, das Ihnen nicht viele Kreditgeber verraten: Das Kreditprodukt ist bei allen Kreditgebern größtenteils das gleiche. Während es an den Rändern und bei den genauen Zinssätzen einige Unterschiede gibt, sind die Kredite in den meisten Fällen mehr oder weniger gleich. Und wenn es um die Zinssätze geht, kann es sein, dass ein Kreditgeber zu einem bestimmten Zeitpunkt die besten Zinssätze hat, aber wie in allen wettbewerbsintensiven Märkten wird dies nicht lange anhalten und die Zinssätze werden sich irgendwann im Wesentlichen dem gleichen annähern.
Wie wählen Sie also den richtigen DSCR-Kreditgeber aus, nicht nur für Ihr unmittelbares Geschäft, sondern auch für den Aufbau einer langfristigen Beziehung?
Sie werden sich auf das Wahre konzentrieren wollen Besonderheiten und Unterschiede in Kreditprogrammen angeboten und die Reputation und Finanzkraft auch des Kreditgebers. Die Preise und Gebühren werden sich am Ende wahrscheinlich ziemlich ähneln. Stellen Sie also gute Fragen und finden Sie heraus, warum sie unterschiedlich sind.
Einige vorgeschlagene Fragen für den Einstieg:
- Sind Sie ein direkter Kreditgeber, der Ihr eigenes Kapital verleiht, oder ein Maklervermittler, der mit anderen Kreditgebern zusammenarbeitet?
- Gibt es spezielle Programme für Immobilienarten, etwa kurz- und mittelfristige Mietfinanzierungen? Gibt es BRRRR-Kreditprogramme?
- Wie hoch ist der maximale LTV, den Sie verleihen?
- Benötigen Sie einen DSCR von mindestens 1.00 oder haben Sie Optionen für nicht zahlungswirksame Immobilien?
- Wenn Partner (d. h. 50/50 Eigentümer einer LLC) ein DSCR-Darlehen aufnehmen, qualifizieren Sie dann den FICO-Score des höheren oder niedrigeren Partners?
Zusammenfassung
Die Wahl eines DSCR-Kreditgebers und die anschließende Sicherstellung, dass Ihre Qualifikation Ihnen die niedrigstmöglichen Zinssätze und Gebühren bietet, kann eine überwältigende Erfahrung sein. Wir hoffen, dass Ihnen dieser Artikel als hilfreiche Quelle bei der Auswahl des besten DSCR-Darlehens für Ihre Investitionsreise dienen kann.
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Easy Street Capital ist ein privater Immobilienkreditgeber mit Hauptsitz in Austin, Texas, der Immobilieninvestoren im ganzen Land betreut. Dank eines erfahrenen Teams und innovativer Kreditprogramme ist Easy Street Capital der ideale Finanzierungspartner für Immobilieninvestoren aller Erfahrungsstufen und Fachrichtungen. Ganz gleich, ob ein Investor eine Sanierung und Umschichtung vornimmt, eine Cashflow-Miete finanziert oder von Grund auf baut, wir haben eine Lösung, die diesen Anforderungen gerecht wird.
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