Hvad er nøglen til undslippe rotteræset i 2023? Har du brug for en lejebolig LLC for hver ejendom, eller kan du lægge flere i én? Og hvordan gør du skabe pengestrømme når boligpriserne er så høje? For den daglige ejendomsinvestor kan det virke som om, at rentable lejeboliger bliver sværere og sværere at finde, og økonomisk uafhængighed glider langsomt væk. Og mens mange ville opgive deres stræben efter tidlig pension, tidsfrihed og autonomi over deres tidsplan, er vi her for at give dig den viden, du har brug for nå dine vildeste investeringsmål i 2023.
Vi er tilbage med en anden At se Greene, hvor din agent, investor, mægler og systemopbygningsekspert, David Greene, svarer på dine spørgsmål om ejendomsinvestering på stedet! I denne episode kommer vi ind på udlejningsejendomme LLC'er og hvor mange ejendomme der skal placeres i hver enkelt, hvad man skal gøre, når boligpriserne er højeog pengestrømmen er lav, "nybyggeriet BRRRR" der kunne skabe skøre aktiegevinster og en smartere måde at shoppe efter udlejer forsikring. Alt det (og meget mere) er på vej, så bliv ved!
Vil du stille et spørgsmål til David? Hvis så, stil dit spørgsmål her så David kan svare på det i næste afsnit af Seeing Greene. Hop på BiggerPockets fora og spørg andre investorer om deres bud, eller følg David på Instagram for at se, hvornår han går live, så du kan hoppe på en live Q&A og få dit spørgsmål besvaret på stedet!
Klik her at lytte på Apple Podcasts.
Lyt til podcasten her
Læs udskriften her
David:
Dette er BiggerPockets Podcast Show 744. Jeg vil hellere se, at du køber en femmer, to og en halv eller en femmer, treer og lejer værelserne ud individuelt. Jeg vil hellere se, at du køber et lille lejlighedskompleks på syv til otte enheder og lejer det ud end bare at købe en tre, to, især hvis der er nyt.
Hvis du er på dette dyre marked i Colorado, kan du ikke købe et nyt byggeri, betale markedspris og prøve at få det til at fungere som lejemål. Du kommer til at tabe penge. Du skal gøre noget mere kreativt.
Du skal finde en ejendom, der har kvadratmeter, der kan tilføjes, kvadratmeter, der kan konverteres til at få tre enheder ud af en enhed. Du skal prøve meget hårdere for at få disse ting til at fungere og dagens marked end før. Jeg tror nok, du kan se det.
Hvad sker der alle sammen? Dette er David Greene, din vært for den største, den dårligste, den bedste ejendomsinvesteringspodcast i verden, BiggerPockets. Vi er her i dag med en Seeing Greene-episode, hvor jeg deler min indsigt og viden om spørgsmål, som I, vores lyttere, stiller.
En af de eneste podcasts, hvor du, lytteren, bliver involveret i showet. Hvis du gerne vil være med i showet eller få besvaret dit spørgsmål, så gå til biggerpockets.com/david, hvor du kan stille dine spørgsmål der.
Dagens show er fantastisk. Vi kommer ind på er New Construction: The Path for RE i 2023. Hvordan skal LLC'er struktureres? Har du brug for en LLC eller flere, hvis du har mere end én ejendom? Når en entreprenørs bud kommer højt, og handlen ikke virker, hvad kan der så gøres samt et meget langt og detaljeret svar fra mig om, hvordan man bygger, udvikler og udvikler systemer i din virksomhed for at hjælpe dig?
Sørg for, at du bliver ved hele vejen til slutningen, for det er et rigtig godt spørgsmål, der bliver stillet, og jeg lægger en masse kræfter i svaret, og jeg glæder mig til at høre det. Inden vi går ind i showet, har jeg et hurtigt tip til jer alle.
Dyrlæg dit team for at sikre, at de kender en bred vifte af viden inden for deres branche og ikke kun én del af den. Så ofte går folk til en långiver i Wells Fargo eller Chase Bank eller en forsikringsperson, de fandt online, og de siger: "Jeg har brug for noget til min udlejningsvirksomhed, til min ejendomsinvesteringsvirksomhed."
Personen siger: "Åh, det er det, vi gør." De siger: "Hvad med det her? Hvad med det?" "Jeg ved ikke. Det ved jeg ikke." Mind om den scene i Meet the Parents, hvor han vil have en dejlig flaske vin med til sin svigerfamilie, fordi han møder ham for første gang, og han siger: "Hvad er din dyreste flaske?"
Fyren siger: "Mums, det er ligesom en flaske vin til $ 5." Han siger: "Nå, har du noget dyrere?" Fyren siger: "Nå, du kan købe en masse Mums." Sådan får du mange kommentarer fra en lånerådgiver, en forsikringsmægler, en ejendomsmægler, en byggemand, en handyman, de er overalt.
De studerer ikke den virksomhed, de går ind i, og det er ikke dem, du vil arbejde med. Det er derfor, jeg starter virksomheder og uddanner mine medarbejdere, så de har en bred vifte af viden til forskellige lån, forskellige scenarier, der vil fungere.
Jeg vil ikke sige smuthuller, men forskellige måder, vi kan skaffe dig finansiering på, hvor andre långivere siger, jeg ved ikke, hvordan man gør det. Jeg giver bare op. Det leder vi ikke efter. Stil mange spørgsmål til den person, du arbejder med. Hvis de ikke kan svare dem, ved de ikke, hvordan branchen fungerer, det er ikke den person, du vil tale med.
Du kan også bruge en BiggerPockets-agentfinder til at finde en agent i dit område, som er medlem af BiggerPockets. Brug den samme proces med dem. Gå ikke ud fra, bare fordi de er på BiggerPockets, hvis de er en god agent. De har måske aldrig solgt et hus, eller de har måske kun solgt nybyggeri, og de har fået 75 huse solgt på deres CV, men ingen af dem er et videresalg.
Du vil sikre dig, at den person, du arbejder med, har en bred grad af viden. Det var ikke et meget hurtigt, hurtigt tip. Det var faktisk et meget langt hurtigt tip, men det var meget vigtigt. Jeg håber, at I alle har hørt det og tager det alvorligt.
Okay. Lad os komme ind i dagens show.
Jordan:
Hvordan går det med David Greene? Mit navn er Jordan Ray. Jeg er faktisk en lokal ejendomsinvestor på markedet i Memphis, Tennessee. Jeg ejer et ejendomsselskab, som jeg startede tidligere på året med den idé, selvfølgelig, at erstatte min indkomst og gå væk fra at være lastbilchauffør, hvilket er det, jeg er i lige nu. Jeg er i min lastbil.
Jeg nyder at køre lastbil, men jeg nyder også fast ejendom, og jeg nyder også min familie, og jeg vil gerne være i stand til at bruge mere tid sammen med min familie og også opbygge en generationsrigdom. Selvfølgelig, som de fleste mennesker gør, når de kommer ind i fast ejendom.
Mine få spørgsmål, som jeg har, kun to spørgsmål. Første spørgsmål, jeg vil gerne vide, når du har flere ejendomme ... jeg har en lige nu. Det er i øvrigt en cash cow. Men når jeg får en anden, når jeg prøver at finde ud af, om jeg skal placere den i min LLC, så har jeg i øjeblikket den første ejendom i, eller skal jeg få en anden LLC?
Hvordan du gør det, fordi for mig at have flere LLC virker det som en masse arbejde, hvad angår skatter. Nå, jeg kan godt lide at betale min egen skat. Jeg er rigtig god til at betale min egen skat. Jeg skal virkelig til due diligence, så jeg foretrækker at holde på den måde, indtil det bliver for meget at håndtere. Lige nu, en ejendom, måske to ejendomme, føler jeg, at skatterne slet ikke bliver komplicerede.
Mit andet spørgsmål ville være, engroshandler du, og hvis du engroshandler, eller hvis du ved, hvem der engroshandler, hvad deres foretrukne måde eller din foretrukne måde at markedsføre for at få kundeemner er? Jeg har i øjeblikket lavet en masse kolde opkald og postkort, og jeg er faktisk ved at begynde at prøve Facebook-annoncer.
For ærligt talt, det kolde kald virker bare ikke. Postkort virker. Jeg får opkald tilbage. Men jeg har ikke nødvendigvis genereret nogen leads endnu. Jeg har været tændt og slukket og forsøgt at engros nu i omkring seks måneder, har ikke lukket en aftale endnu.
Jeg har fået en del af dem på kontrakt. Først var jeg god til at få ejendomme på kontrakt, og så vendte det rundt og blev så godt til at finde kontante købere, men ikke få en på kontrakt. Jeg prøver også at skrue ned for at kombinere det, og jeg føler, at jeg er ved at være tæt på. Men jeg ville bare gerne høre din mening om det.
Ja. Jeg sætter pris på al din hjælp, hvis du kunne svare på mine spørgsmål. Jeg ser virkelig frem til at se min video på din BiggerPockets Podcast. Tak for din tid og hav en god en.
David:
Okay. Jordan, tak for dit spørgsmål. Jeg kan hurtigt svare på den anden del. Jeg engroshandler ikke. Det gør jeg ikke. Jeg vil ikke sige, at det er umoralsk. Men generelt, kan du ikke lide modellen. Det overskrider linjer af lovlighed. Det er sjældent fordelagtigt for sælgeren af ejendommen.
Grossister vil altid fortælle dig, at de arbejder på en aftale. Det er win-win. Nogle gange tror jeg, at det sker. Men det meste af tiden tror jeg, at sælgeren ville tjene mange flere penge, hvis de satte deres hus på MLS, hvor alle kunne se ejendommen, og andre investorer ville have adgang til mere inventar i forhold til, når de bare sælger det til en købers liste og en fyr som mig får øjeblikkelig adgang til de ejendomme, som jeg køber dem alle sammen, og dine normale investorer får dem bare ikke at se.
Jeg er egentlig ikke en stor fan af engrosmodellen. De mennesker, der kommer til mig, som gerne vil tjene penge på fast ejendom, jeg vil hellere sælge deres hus for dem og få dem så mange penge, som jeg kunne, så bare få dem et hurtigt salg og nogle investorer, der vil tjene penge.
Nu, den første del af dit spørgsmål kan jeg tage fat på her. Bruger du en LLC pr. ejendom eller en LLC for alle ejendomme? Dette er et godt spørgsmål, fordi ikke mange mennesker forstår kompleksiteten af LLC'erne. Det ser typisk ud til, at en LLC er mere sikker, så bare ejer din ejendom der. Det er kompliceret, og det er ikke altid mere sikkert. Okay.
Jeg har mange LLC'er. Jeg har typisk flere ejendomme pr. LLC, men det bliver en hovedpine at forsøge at holde dem alle sammen. Jeg betaler 75 om året til CPA'er for at prøve at rette op på det hele. Det er forfærdeligt. Mig alene og betale nogens fuldtidsløn, som jeg gætter på, hvis jeg tænker over det, ville jeg være bedre stillet til at ansætte en CPA, der bare var min fuldtidsansat, end at betale, som jeg måske skal undersøge det.
Men det, jeg kommer til her, er, at CPA'er er svære. De er dyre. De er svære at styre. Du skal anmelde dem hvert eneste år. Der er meget, der går ind i det her. Tro ikke bare, at LLC'erne er en magisk pille, der vil løse alle dine problemer for dine ejendomme.
Det, du vil prøve at gøre, er at afbøde, hvor meget egenkapital der er i en enkelt LLC. Du ønsker ikke at have fire ejendomme fuldstændig betalt kontant i én, og så andre LLC'er, hvor ejendomme er gearet med 80%. Du vil dele det ud, så hver LLC har en begrænset mængde egenkapital.
For hvis du bliver sagsøgt, vil de gå efter egenkapitalen i LLC, hvorfor du ikke vil have det hele samlet. Håber det hjælper med dit spørgsmål. Tak for din service. Bliv ved, og jeg håber, at du finder en måde at komme ud af lastbilkørejobbet og ind i et job, du kan lide mere.
Okay, vores næste spørgsmål kommer fra Kenny McGregor i Las Vegas. Jeg er en aktiv militær. Da jeg kom til Las Vegas, købte jeg en lille ejerlejlighed med et konventionelt lån, mens jeg byggede mit første hjem med et VA-lån. Nu tre år senere har jeg fået min ejendomslicens og besluttede at sælge lejligheden, som jeg 1031 byttede ud til yderligere to lejeejendomme og fik min oprindelige investering tilbage.
Dernæst solgte jeg min primære. Nu bor jeg hjemme hos min ven og skal købe et andet sted. Mit spørgsmål er, på dette marked, hvor mange ejendomme skal jeg gå efter? Jeg kan genbruge mit nul ned VA lån, hvilket er en stor fordel, omkring 120,000 i banken. Men de fleste af de aftaler, jeg kører i lokalområdet med nul ned og mine nuværende renter efterlader ingen pengestrøm.
Så værd at gøre. Skal jeg også købe en fjerde ejendom eller vente på, at markedet falder lidt mere på plads? Tak.
Okay. Det er et rigtig godt spørgsmål. Først og fremmest vil jeg sige, at det er helt okay. Brug dit VA-lån med nul ned til at komme ind i et hus. Faktisk kunne du have dit eget hjem. Du bruger måske lidt penge. Du kommer måske ud af lommen.
Men det er okay, for det er værd at eje fast ejendom på lang sigt. Hvis du skal tabe penge i et par år bare for at have et sted at bo, er det stadig langt billigere end at betale husleje eller eje din ejendom. Det er en no-brainer. Du skal købe et hus for at leve det som primært med dit VA-lån.
Nu, resten af de penge, du har, $120,000, tror jeg ikke, du skal stille spørgsmålet "Hvor mange huse skal jeg købe?" Det rigtige spørgsmål er: "Hvad er den bedste måde at implementere $120,000 i fast ejendom?"
Nu er der ingen hast. Det er det fantastiske ved det her. Du behøver ikke gå og sætte de penge i spil. I årevis før priserne steg, steg huslejerne. Du havde det til at trække din kapital på grund af inflationen. Der var et stort pres på os. Det er blevet midlertidigt bremset, da priserne er steget.
Der er ikke så meget pres på dig for at investere de penge. Jeg ville finde mig til rette, og jeg ville vente. Men jeg ville ikke vente på, at markedet er gået i stå. Jeg venter bare på, at den rigtige aftale krydser din vej. Hvis du fortæller mig, at de nuværende renter ikke efterlader nogen pengestrøm, skal du se på forskellige egenskaber eller forskellige strategier.
Måske ser du på to enheder, du skal se på tre enheder. Måske kigger du på enfamiliehuse, og du skal købe et hus, der har en ADU eller to ADU'er. Der er en måde at få ejendomme til at strømme på. Måske bliver du nødt til at købe en ejendom og Airbnb hovedhuset og selv bo i ADU.
Der er forskellige kreative måder, du kan se på dette. Men mit råd til dig vil være, at du ikke bare skal udstikke småkager, "Åh, jamen, hvad der virkede før, vil virke nu." Da du købte den lejlighed, var det et andet marked. Du kunne få pengestrøm, du fik påskønnelse. Det er et sværere marked nu.
Kombiner at tage dig tid med at se kreativt på tilbud. Når den rigtige kommer, så hop på den, men føl ikke pres for at hoppe på den før det. Jeg tror ikke, at noget snart vil vende, hvor du kommer til at gå glip af, hvis du ikke køber et hus i morgen.
Okay. Fra Sayli i Hayward. Vi får mange Hayward-folk, der kommer herind. Jeg taler altid om de røde chilier, en restaurant i Hayward på mission, som jeg elsker. Vi får mange mennesker derfra. Det er sejt. Hvis du er i Bay Area, hvis du overhovedet er i Californien, så kontakt os. Jeg ville elske at tale med dig. Jeg ville elske at lære dig bedre at kende, for det er mine trampepladser. Okay. Lad os se, hvad Sayli har at sige.
Sayli:
Hej David. Tak fordi du lyttede til mit spørgsmål. Mit navn er Sayli. Jeg er fra Hayward, Californien. Jeg har investeret i Michigan i de sidste tre et halvt år. Mit spørgsmål er angående langdistance genoptræning projekt.
I sidste måned købte jeg min syvende enkeltfamilieudlejning i Michigan. Det er mit andet BUR-projekt. Jeg fik tilbud fra fire forskellige totalentreprenører. Alle af dem er meget kendte og velanbefale på lokale FP-grupper. Jeg har arbejdet med to af dem, to GC'er på mine tidligere projekter. Jeg har lidt erfaring med dem.
Dette er et typisk renoveringsprojekt, et dateret hus, der har brug for en opløftning, gulvbelægning, maling, badeværelse, opfriskning, lysarmaturer, HVAC, et cetera. Jeg har lyttet til andre investorer på podcasts og YouTubes. De laver denne genoptræning under 30K, 35K, men jeg havde budgetteret omkring 45,000. De bud, jeg fik fra GC'er, er 70K og ca.
Mit spørgsmål er, hvordan kan jeg reducere omkostningerne uden at gå på kompromis med kvaliteten? Jeg sætter en ære i at levere kvalitetsprodukter til mine lejere. Men 70K genoptræningsomkostninger er for høje til at retfærdiggøre huslejen. Nogen råd? Tak for det og tak fordi du tog mit opkald.
David:
Okay. Sayli, det er et rigtig godt spørgsmål. Når du er i en situation som denne, hvor du skal skære i omkostningerne, men du ikke ønsker at skære i kvaliteten, bliver du nødt til at give efter et eller andet sted.
Nu for dig ville det være at styre projektet selv. Når du arbejder gennem en hovedentreprenør, betaler du entreprenøren for grundlæggende at styre projektet og finde subs. De gør ikke altid arbejdet selv. Du betaler dem et vist beløb for at udføre VVS.
De går og finder en blikkenslager, der udfører arbejdet for mindre, end de fik betalt, og de beholder forskellen. På en måde er de en projektleder, der har de stykker, der skal til. Hvis du vil skære dem ud af handlen, og GC'erne alle giver dig bud på 70,000, men du tror, det kan lade sig gøre for 45,000, bliver du nødt til selv at finde underleverandørerne.
Du bliver nødt til at gå og finde blikkenslagerne, malerne, en handyman, der kan lave renoveringsting som badeværelseslamper, HVAC. Hvis du selv finder disse mennesker, kan du gøre dette. Jeg vil bare advare dig, det er vanskeligere end du tror. Det er derfor, de fleste bruger en totalentreprenør.
Hvis du går derud og prøver at finde disse mennesker selv, kan de lyve for dig. De kan tage dine penge og ikke afslutte jobbet. Dette er det problem, du kommer til at sidde fast i. En måde, hvorpå jeg mindsker den risiko, er, at jeg betaler dem, efter arbejdet er udført, eller måske betaler jeg dem en tredjedel af de penge, de beder om, og så betaler jeg dem resten, når jeg har bekræftet, at arbejdet er fuldført.
Men igen, de kan fortælle dig, at arbejdet er færdigt. Du bliver nødt til at sende en uafhængig person dertil for at sikre, at HVAC fungerede for at sikre, at malingen blev udført for at sikre, at tingene bliver gjort efter din smag, især hvis disse er ude af tilstand, det kan blive vanskeligt.
Din eneste anden mulighed, jeg kunne komme i tanke om, er, hvis du kunne finde en person, der bor i et område, hvor lønningerne er lavere, og flyve dem ind i det område for at udføre arbejdet. Nu er problemet Detroit, Michigan er ikke rigtig som Malibu her. Okay. Det her er ikke Beverly Hills. Folk der allerede tjener ikke et væld af penge på lønningerne. Det tilbud på 70,000 USD er måske lige den løbende sats for, hvad dette arbejde kommer til at være.
Det eneste andet, jeg kan tænke mig at sige, er, at når jeg kommer i disse situationer, leder jeg efter måder at reducere omkostningerne på i de områder, der er mindst tilbøjelige til at påvirke handlen. Du vil sandsynligvis ikke skære malingen, fordi du får meget for pengene ved det.
Du ønsker sandsynligvis ikke at skære armaturerne til, fordi de er relativt billige. Men nogle af de andre ting, du taler om, måske gulvbelægningen, måske efterlader du gulvbelægningen derinde. Du lægger et billigere gulv, selvom du tænkte, fordi det er dyrt, både materialerne og arbejdskraften.
Badeværelset genopfrisker, måske opgraderer du ikke badeværelset, du opgraderer bare lysarmaturerne. Måske gør du bare det, du allerede har, pænere, og så gør du mindre arbejde for at gøre noget af arbejdet i budgettet der. Det kan ende med at blive din bedste mulighed. Tak for videoen. Bliv ved med at repræsentere Hayward og lad mig vide, hvordan det går.
Okay. På dette stadie af showet vil jeg gerne sikre mig, at I alle kan lide, kommentere og abonnere på vores YouTube-kanal. Især kommentere, jeg vil gerne vide, hvad synes du om showet indtil videre? Kan du lide Seeing Greene-afsnittene?
Vi vil bruge et minut på at læse nogle kommentarer fra tidligere afsnit, som I, vores lyttere, har forladt. Du kan se, hvad andre mennesker tænker.
Fra Shaka Boom 01. “David, jeg elsker dit show. Men ord, jeg hører for meget på dit show, er en duplex og to duplex. Noget jeg aldrig hører dig tale om er at købe jord og bygge. Jeg vil meget gerne høre dine tanker om at investere i jord og bygge det ideelle enfamiliehus med ADU, hvilket jeg vil gøre. Jeg ved, det vil være meget arbejde/læring, men jeg tror, at resultatet kunne blive fantastisk.”
Nå, Shaka Boom, grunden til, at jeg ikke taler så meget om, er, at jeg aldrig har gjort det, og jeg prøver at undgå ting, jeg ikke forstår. Det er utroligt kompliceret i forhold til bare at købe et hus, der allerede eksisterer.
Vi har lige hørt vores tidligere spørgsmål om, hvordan man styrer en entreprenør, og vi så, hvordan det kan komme ud af hånden, hvor buddene bliver for høje. Det bliver endnu værre, når du bygger det fra bunden. Masser af ting går galt, du ikke havde forventet.
Du låner penge fra banker, hvor de forventer, at der skal arbejdes. Du arbejder gennem tilladelser. Der er så mange bevægelige stykker her. Det kan være meget nemt for dette at tage alt for lang tid og tabe en masse penge.
Nu vil jeg ikke afskrække dig fra at gøre det, for hvis du allerede har besluttet, at du vil gøre det, går jeg ud fra, at du har noget uddannelse, en vis ekspertise, en vis baggrund inden for dette område, der gør dig tror du kan gøre det bedre.
Men for folk, der er begyndt at investere i fast ejendom eller har en lille portefølje og ønsker at vokse den, den gennemsnitlige lytter, vi har på dette show, avatarpersonen, der lytter, kan dette absolut slå dem økonomisk konkurs.
Jeg kender mange mennesker, der forsøgte at bygge speciel huse og mistede en masse penge, inklusive nogle af mine familiemedlemmer. Derfor taler jeg ikke så tit om det. Men hvis du ved, hvad du laver, kan du tjene penge på fast ejendom på alle måder.
Okay. Vores næste kommentar kommer fra Rubai Khan. "Hvor ville David Greene bo, hvis han nogensinde forlod Californien?" Åh, det her er rigtig godt. Jeg har nydt min tid i Florida. Jeg har været på besøg i det sydlige Florida for at se på nogle af de projekter, jeg har gang i dernede. Jeg tror ikke, jeg kunne bo i det sydlige Californien, for jeg kan simpelthen ikke tåle trafikken, og tingene går langsomt, og det er overalt.
Jeg nød at besøge Smoky Mountains. Åh, jeg ved, det er nok Scottsdale. Jeg kan virkelig godt lide, når jeg besøger Scottsdale. Jeg kan godt lide varmen, især den tørre varme. Varmen generer mig ikke. Jeg løber, når det er 100 grader, vandretur, når det er over 100 grader hele tiden. Jeg elsker det.
Jeg kan ikke kolde. Jeg har astma forårsaget af kold luft, som opstår, når jeg træner. Mit luftrør fryser til. Det er virkelig svært at trække vejret. Jeg kan ikke holde det ud, og bare det at være kold stinker. Jeg ville helt sikkert bo et sted, hvor der var sol, og jeg ville nok holde meget på ferie til Hawaii.
Okay. Vores næste kommentar kommer fra Haggy 2013. "Tak for at skitsere videoer. De er nemme at navigere i, og for det vil jeg give 10 likes.” Ja. Råb op til Nate Weintraub og vores produktionsteam, som hjælper dig med at vide, hvilke emner vi dækker ved at tilføje de små pauser på YouTube-tidslinjen der. De skulle sidde der og lave en masse arbejde. Tak for at gøre det.
Vores sidste kommentar kommer fra Unio Brainwave Music App, som siger: "I dag er en meget ensom dag af en eller anden grund. For at imødegå det, siger jeg hej til så mange mennesker, der læser dette indlæg. Hej. Jeg håber, at I alle får en bedre dag, end den startede, selvom den startede rigtig godt.”
Nå, hvis I også føler jer ensomme, kan det være, at I har brug for noget fællesskab i jeres liv. Hos BiggerPockets er vi her for at give det. Tjek vores hjemmeside, biggerpockets.com, hvor vi har et forum, hvor masser af mennesker svarer på spørgsmål og stiller deres spørgsmål samt møder i dit område, der poster på hjemmesiden. Mød nogle andre investorer og bliv involveret i et fællesskab.
Okay. Vi elsker og værdsætter alt dit engagement, så fortsæt venligst med det. Efterlad mig nogle kommentarer til dagens show for at fortælle mig, hvad du synes om, hvordan vi har det her. Husk, at hvis du ønsker at blive vist i showet, kan du gå til biggerpockets.com/david og indsende dit spørgsmål for at blive stillet i showet.
Okay. Vores næste spørgsmål er en video fra Liam Quintana.
Liam:
Hvordan går det? Okay. Mit navn er Liam fra New Orleans. Okay. Jeg ejer et byggefirma. Mit spørgsmål til dig er, at jeg vil BURDE nybyggeri. Jeg er i stand til at bygge huse, duplex, enkeltfamilier for meget billigere end hvad de sælger for på markedet, selvom markedet [uhørbart 00:19:34].
Men jeg vil bygge en duplex, køre den ud, lave en udbetalingsrefi, tage pengene ud og bygge endnu en. Denne metode giver mig mulighed for aldrig at løbe tør for penge. Hvis jeg tager den væske, jeg har nu, og bare lægger udbetalinger på en masse lejemål, ville jeg i sidste ende miste penge. Hvad synes du om BURing nybyggeri?
David:
Okay. Nå, Liam, det er sådan BUR-metoden fungerer. Det eneste, der er anderledes, er, at du taler om at bygge i stedet for at købe og genopbygge. Dette ville være bygge, genoptræning, leje, refinansiere, gentage, hvilket er lidt sjovt. Det er lidt anderledes der.
Jeg vil ikke afskrække dig. Jeg vil bare sige, at du skal forstå, hvordan byggeprocessen fungerer. Hvis det er rigtigt, at du kan bygge en ny ejendom for væsentligt mindre end hvad folk er villige til at sælge dem for, kan det være en ny bølge med ejendomsinvesteringer.
Hvis sælgere bare ikke er villige til at sænke deres pris, og der bygges nok nye ejendomme og sælges for mindre end den eksisterende beholdning, ville det tvinge comps til at falde, og det ville hjælpe markedet med at rette op. Problemet er, at jeg bare ikke kan se nok investorer lære at bygge og blive dygtige til at gøre det i den periode, hvor vi bliver nødt til at presse priserne ned.
Men hvis du har lidt baggrund, hvis du har fået det ind med en boligbygger, synes jeg, det kunne være fedt. Bare sørg for, at du ved, hvad du går ind til. Okay. Der er et tidspunkt, hvor jeg overvejede at gøre det samme. Jeg skulle bygge en masse ejendomme i Jacksonville, Florida, som var firkantede.
Jeg fik valgt jorden ud. Jeg havde bygherren. Jeg havde mange samtaler. Jeg indså, gudskelov, før vi gik ind i projektet, at zoneinddelingen kun ville tillade os at bygge én dør pr. kvadratkilometer. Jeg kiggede på at købe 10 kvadratkilometer jord. Jeg kunne kun sætte 10 huse, men jeg havde planlagt at bygge 50.
Jeg ville gøre det, du laver. Jeg skulle bygge to eller tre, fourplexes, refinansiere dem, når de var blevet vurderet, lægge de samme penge i de næste fire og bare bygge min egen underafdeling af fourplexes og have mit eget udlejningsfællesskab, der ligner lejlighedskomplekser.
Så fandt jeg ud af i sidste øjeblik, at zoneinddeling ikke ville tillade mig at gøre det. Det er det, der skræmmer mig. Der er mange små ting, der kan dukke op, som du ikke er klar over, når du ikke bygger ofte, og du kan meget nemt løbe tør for penge.
Jeg vil helt klart anbefale at tale med en boligbygger, der har gjort dette mange gange før, som kan guide dig gennem processen, før du forpligter dig til at lave denne nye boligkonstruktion.
Okay. Vores næste spørgsmål kommer fra Paul i Utah. Paul siger, jeg investerer i Kansas, og jeg har i øjeblikket syv døre fra en triplex og fire enkeltfamiliehuse. Jeg er en langsigtet købsinvestor, og jeg planlægger at få 10 til 12 døre i alt.
Da jeg fik oprettet en forsikring på min seneste lejebolig, nævnte den person, jeg var i telefon med, at jeg er ved at nå det punkt, hvor det kunne være en bedre mulighed at få en erhvervsforsikring for alle mine ejendomme end individuelle egenskaber på hver enkelt.
Jeg har ikke rigtig hørt dette før, og jeg håbede at få David Greene og BiggerPockets tanker om dette. Hvilke fordele og ulemper skal jeg være opmærksom på? Nogle virksomheder, som jeg bør kontakte eller undgå? Jeg ringede til en lokal forsikringsmægler, og de virker ret forvirrede, da jeg spurgte om dette.
Det er så sjovt, at du siger dette, fordi jeg er i gang med at starte et forsikringsselskab lige nu. Jeg tror, vi vil kalde det fuldvagtforsikring, og det vil være at give forsikring til udlejere.
Nu er jeg stødt på et par problemer, hvor jeg har haft rørbrud. Da jeg var midt i byggeriet, problemer med korttidsudlejning. Jeg købte ejendom, og det viser sig, at det tilbud, jeg fik fra forsikringsselskabet, endte med at være meget lavere end det, de citerede mig, da ejendommen blev købt, og det tikker mig af, og det er, når jeg starter virksomheder.
Om et par måneder vil jeg sandsynligvis have meget mere information at give dig om dette, når jeg er gået ind i den forretning. Nu bliver der ikke talt meget om det, så jeg kan ikke give dig en masse information om dette.
Hvad jeg kan sige er, at det ikke er nogen dårlig idé. Hvis du kan få én police, der dækker alt, synes jeg, det er godt. Hvad angår den lokale forsikringsmægler ... Du har lige ringet til den forkerte. Hvis du ringer, og du spørger om det, og de siger: "Jeg ved ikke, hvad du taler om," ring til en anden. Bliv ved med at ringe, indtil du finder en person, der enten ved det, eller de siger: "Åh, ja. Det gør vi ikke. Men her er hvorfor." De kan uddanne dig om processen.
Gutter, generelt, når du prøver at finde en forsikringsmægler, en realkreditmægler, en ejendomsmægler og byggemand, hvad end det er, hvis du stiller dem spørgsmål, og de ikke ved, betyder det normalt, at det gør det ikke falder inden for deres specifikke styrehus, og de gør bare de samme ting hele tiden, og ingen er gode til noget, de ikke gør meget.
Du spørger ikke en professionel skateboarder om snowboarding, fordi de ikke gør det. De skateboard. De bliver nødt til at lære på den hårde måde, hvordan man bliver god til at stå på snowboard. Du vil ansætte dem til at være træner, bare fordi de kan skateboard.
Du skal tage folk på samme måde. Hvis du henvender dig til nogen på mit team, hvis du henvender dig til nogen på BiggerPockets, hvis du henvender dig til en, som en ven henviste dig til, så stil en masse spørgsmål og sørg for, at de har tillid til og kompetente på den måde, de besvarer disse spørgsmål.
De bør have en bred vifte af viden, eller i det mindste bør den mægler, de arbejder for, have det. Det er et stort rødt flag, hvis du spørger din långiver om et DSCR-lån, et brolån, et HELOC, et hvilket som helst af disse andre låneprodukter, og alt, hvad de kan sige til dig, er "Vi laver bare konventionelt. Jeg ved ikke."
Kom væk fra den person. Det er ikke den person, du ønsker skal overvåge, administrere, dirigere, vejlede dig på din rejse. Du har brug for en person, der er bekendt med disse produkter og kan fortælle dig, hvilken der fungerer bedst for dig, hvilket er hvordan jeg forsøger at uddanne mit personale, og hvad jeg leder efter hos forskellige agenter, som jeg måske arbejder med.
Vores næste spørgsmål kommer fra Kayla, Kayla Wright i Nashville. Hej David. Tak fordi du læste mit spørgsmål. Jeg er en freelance marketingmedarbejder, der for nylig begyndte at arbejde direkte med ejendomsinvestoren, som har erhvervet 76 døre i Nashville-området siden 2020.
Til gengæld fra mine marketingtjenester modtog jeg en udbetaling på 5 % af det samlede overskud på flip-ejendomsaspektet af virksomheden, som er en ny satsning oven på flerfamilieudlejningen, som er på 76 døre. Dette har været en fantastisk mulighed for mig til at lære ejendomslandskabet at kende, sætte mål for mig selv for min egen ejendomsrejse og opbygge et stærkt forhold til investoren.
Min investorpartner har også indvilliget i at tilbyde 5% ekstra, altså 10% i alt, af overskuddet på flips, hvis jeg selv finder ejendommene og bringer dem til ham. For ekstra kontekst arbejder jeg fuldtids i et andet job, og jeg håber, at denne mulighed vil hjælpe med at starte min rejse som iværksætter.
Mit spørgsmål til dig som investor er, hvad kan jeg arbejde med udover uddannelse, der vil være gavnligt for min investorpartner som en af de første medarbejdere? På hvilke måder kan jeg virkelig hjælpe ham med at øge sin forretning og skille sig ud? Jeg arbejder i øjeblikket på hjemmesiden, men han har udtrykt interesse for, at jeg også hjælper med andre investor relations og andre sider af forretningen.
Podcasten har hjulpet mig enormt. Tak igen. Hvilket fantastisk spørgsmål. Jeg elsker det her, Kayla. Okay. Jeg tænkte, da jeg først begyndte at høre dette, at jeg ville give dig nogle advarsler om, hvad du skulle undgå. Men jeg ved ikke, at det er nødvendigt.
Du stiller et rigtig godt spørgsmål. Hvad kan jeg gøre for at hjælpe denne person med mere? Gutter, det er ærligt talt, hvordan du vil lære om ejendomsinvestering. Det er ikke ved at finde en mentor, der bare vil lære dig ting. Det handler om at finde en person, som du kan tilføre værdi til og hjælpe dem, og du lærer af erfaringen med at gøre det for dem.
Okay. Det er det, du virkelig leder efter. Ikke hvordan nogen lærer mig at sælge huse. Du går og finder en agent, der allerede ved, hvordan man sælger huse, og du udfører alt det arbejde for dem, som de ikke ønsker at gøre, og du lærer af at udføre arbejdet. Det er den bedste måde at lære noget på, ved rent faktisk at gøre det.
At arbejde på hjemmesiden, det er en god idé. Jeg gætter på, at de ser på dig som en marketingmedarbejder. De tænker på marketingting, som du kan gøre. Men hvad nu hvis du har flere kompetencer end blot markedsføring? Okay. Har du bogføringskompetencer? Har du projektledelseskompetencer?
Kan du lære, hvad deres arbejdsgang er, og hjælpe dem ved at ringe til de forskellige mennesker, der skal lave ting, og sikre dig, at disse mennesker gjorde, hvad de skulle gøre, samt spørge disse mennesker, hvad har du brug for for at hjælpe med at gøre dit arbejde bedre og finde måder at løse det på?
Mange gange folk som mig, der styrer en masse ting, giver en ordre eller en edikt, jeg vil have dig til at gå til X. Så falder X på en eller anden måde i vejen, og jeg tænker ikke engang at gå og tjekke ind på det før to måneder senere, da jeg skulle have det gjort, og jeg siger: "Hvor er X?" De siger, "Åh, det er halvvejs færdigt." Dette sker hele tiden. Jeg har ikke mange mennesker i mine virksomheder, der tager ansvar for at sørge for, at tingene bliver gjort.
Hvis du kunne være den person, kunne du gøre alt. Hvis du bare kunne lære at være organiseret, hvis du kunne lære at følge op, hvis du kunne lave en huskeliste over alt, hvad personen har, gøre dig selv til deres personlige assistent og derefter følge op for at sikre, at alle gør tingene og spørg denne person en masse spørgsmål, vil du lære en masse.
Jeg har denne model, som jeg lærer de nye mennesker, hvor man forestiller sig, at vand falder ned i en spand. Okay. Vandet, der falder ned i spanden, er det, der skal gøres på jobbet, og spanden er personen. Da den spand fyldes op med vand, har de opgaver, som de skal udføre.
Deres job er at få løst opgaven, som er at dræne spanden, før spanden flyder over, hvilket er, at de løb tør for tid, og de kom bagud med ting. Okay. En måde at hjælpe på er, at vi sætter et hul i bunden af spanden, hvor vandet løber ud. En person under dem, som kunne være dig, som er en anden spand, der fanger alle de ting, der kommer ned.
Fordelen ved det er den person, der udfører det indledende arbejde, hvor alt vandet kommer ned, de får al læringen. Men hvis du kan sætte dig selv under dem, hvis du kan overtage nogle af ansvaret og udføre arbejdet, får du gavn af den samme læring, som de ikke har brug for længere.
Noget, de allerede ved, hvordan de skal gøre, kommer ind. De giver det videre til dig. Du gør det for dem. De behøvede ikke at lære. De ved det allerede. Men de får stadig gavn af, at det bliver gjort. Du får udbytte af læringen, og det bliver et gensidigt gavnligt forhold.
Mit bedste råd, når nogen er i din position, er at lade være med at løbe væk fra ansvar. Lad være med at se på fast ejendom som en ting, du kan gøre, så du ikke behøver at være ansvarlig. Du behøver ikke at vokse. Du behøver ikke lære nye færdigheder. Velkommen ansvar. Kør to ansvar.
Hop ind og sig: "Jeg vil gøre så mange ting, jeg kan for denne person som muligt", og forpligt dig kun til de ting, som du er villig til at være ansvarlig for resultatet for. Hvis du gør et godt stykke arbejde med lidt, vil du blive givet mere, og det er sådan, du vil lære. Godt spørgsmål.
Marc:
Hej David. Jeg har et spørgsmål til dig. Mit navn er Marc Irvison. Jeg er agent/investor her i det nordlige Colorado. Flyttede hertil for halvandet år siden. Købte et nyt byggehus. Lige siden da har jeg ringet ud på VRBO tre til fire nætter om måneden.
Efter to år med at gøre dette, vil jeg være i stand til at modregne det meste af realkreditlånet, der kommer næste år i skattetiden. Mit DTI kommer til at forbedre sig sandsynligvis omkring 1,000 om måneden, og så jeg vil overveje at købe igen. Jeg startede rigtig sent i 2021. Derfor kommer Teknologisk Institut ikke til at stige så meget, som hvis jeg havde lejet det ud. Du ved hvad jeg mener? To år på fuld tid. Men det er hvad det er. Jeg får 1,000 bucks ekstra på min DTI næste år. Jeg vil gerne flytte igen.
Den næste, da min første lunge var på en VA, vil den næste være FHA. Men mit spørgsmål er, hvis jeg til sidst forsøger at komme ud af rotteræset og komme ud af W2-jobbet, hvordan får jeg det så til at ske på dette Colorado-marked, som det er med gennemsnitspriser på 450 til 500, medmindre vi ser en form for ejendomskrak eller sådan noget, som jeg selv da tvivler på, at priserne kommer til at gå så meget ned her.
Den eneste idé, jeg har haft, er at gå videre og begynde at købe i Greeley, Colorado. Problemet der er, at jeg arbejder hos Broomfield. Det er nok omkring en times pendling. Skal jeg bare bide mig fast og køre en time eller to fra arbejde, så jeg kan købe duplex i Greeley for f.eks. 475?
Eller fortsætter jeg med at købe enfamiliehuse, hvor du kan få et nyt byggeri tre, to, ingen kælder for f.eks. 425 ned, tæt på Brighton eller nær Firestone, sådan noget? Fokuserer jeg på duplex i Greeley, eller fokuserer jeg på enfamiliehus tættere på Broomfield? Sandsynligvis hvor der, vil jeg sige, er mere efterspørgsel.
Som jeg sagde, prøver jeg til sidst at komme ud af rotteræset for at komme ud af et W2-job. Jeg prøver bare at finde ud af det. Som jeg sagde, dette marked er meget anderledes. Jeg kommer fra Hamilton, Ohio, hvor mit første hus kostede 9,000 bucks, og jeg lagde 25 i det, havde 30 all-in. Til sidst betalte jeg det hele ud, havde mit hus frit og klart.
Herude 30,000 kr. Det ville ikke engang give dig et skur. Jeg mener, det kan få dig som en 50 år gammel nedslidt trailer, men det er det. Intet der er endda tæt på selv mig beboeligt. Det er anderledes her på markedet. Jeg prøver at tilpasse mig og gøre, hvad jeg kan.
Bare hjælp mig, mand. Sætter pris på din tjeneste som betjent, og jeg vil se frem til, hvad du har at sige. Okay. Tak mand. Farvel.
David:
Okay. Tak, Marc, for dit spørgsmål. Det er nogle gode ting her. Først og fremmest tror jeg, at du sandsynligvis er klar over, at virkeligheden bliver sværere at komme ud af rotteræset, end hvad det var for otte til 10 år siden, da priserne var meget lavere, efterspørgslen var meget lavere og konkurrencen også var en også meget mindre.
Det er bare virkeligheden, at det er sværere at komme ud af rotteræset med fast ejendom, end det nogensinde var før. Jeg er kommet til at se på ejendomsinvesteringer som et supplement til min formueopbygning, ikke som nødvendigvis det grundlag, som jeg vil stole på min indkomst for at komme ind på.
Jeg tror, de fleste mennesker, der er en håndfuld mennesker, der ikke passer til den avatar, men de fleste mennesker ville nok være bedre stillet, hvis de så på det på samme måde. Så hvis vi har endnu et stort økonomisk krak, og du har sparet en masse penge op, er det, når du kan købe en masse ejendomme, der vil fungere til at erstatte din indkomst på et tidspunkt.
Men vi har ikke kontrol over, hvornår det sker. Det ser ud til, at hver gang vi rammer en recession, udskriver vi bare en masse penge, så det aldrig kommer. Det har forårsaget en masse inflation, hvilket har fået leveomkostningerne til at gå højere, hvilket ironisk nok har gjort disse aktiver endnu dyrere og sværere at få.
Lad os tale om, hvad du kan gøre. Jeg kan ikke lide tanken om at tage til et område med mindre efterspørgsel. Jeg kan heller ikke lide tanken om at få en ny konstruktion tre, to. Tre, toer er ikke lejeejendomme. I 2010, 2011 kunne jeg købe en tre, to som lejebolig.
Hvis du får et skrigende godt tilbud på en ejendom som fra en super motiveret sælger, kan du gøre den til en lejebolig. Men selv da, hvis du ser på afkastet af egenkapitalen på prisen, skulle du betale for at få den handlens pengestrøm, du ville være bedre stillet til at købe den, sælge den, flytte den egenkapital til noget, der ligner en seks, tre, to, tre toere med de penge i modsætning til en.
Det er ikke meningen, at de skal være udlejningsejendomme. Disse er beregnet til at være huse, folk bor i, som kan gøres til pengestrømme ejendomme, men de er ikke designet til det. Jeg ser hellere, at du køber en femmer, to og en halv eller en femmer, treer og lejer værelserne ud enkeltvis.
Jeg vil hellere se, at du køber et lille lejlighedskompleks på syv til otte enheder og lejer det ud end bare at købe et tre, to, især nybyggeri. Hvis du er på dette dyre marked i Colorado, kan du ikke købe et nyt byggeri, betale markedspris og prøve at få det til at fungere som lejemål. Du kommer til at tabe penge.
Du skal gøre noget mere kreativt. Du skal finde en ejendom, der har kvadratmeter, der kan tilføjes, kvadratmeter, der kan konverteres til at få tre enheder ud af en enhed. Du skal prøve meget hårdere for at få disse ting til at fungere på dagens marked end før. Jeg tror nok, du kan se det.
Jeg vil rådgive dig om duplex-ruten over det nye byggeri. Men kan man få noget i midten? Kan du finde noget i området, som du kan lide, som kunne have flere enheder i det, end du ser? Kunne du få en nybyggeri duplex eller endnu bedre en nybyggeri fourplex?
Kan du tale med bygherren og sige: "Kan du bygge mig en ejendom med fire enheder? Vil zoneinddelingen tillade det?” Det ville være ret fedt. Jeg vil vædde på, at hvis du får fire enheder, kan du faktisk nok få det til at fungere. Måske skal du have flere samtaler som den med forskellige bygherrer eller forskellige renovatorer for at spørge som: "Hvad kunne man gøre for den pris, jeg skal have for at få mere end én enhed?"
Det er derfor, de fleste ejendomme ikke er pengestrømme. Fordi du analyserer et hus med en enhed og et par soveværelser. Du analyserer ikke et lejlighedskompleks eller flere enheder, hvilket er det, du har brug for, hvis du skal have pengestrømme.
Held og lykke med det, Marc. Jeg ved, du er i et hårdt marked derude. Din sidste mulighed kunne bare være at investere udenfor staten. Hvis du kender Ohio-markedet, som du nævnte, går du måske tilbage derud og køber nogle andre ejendomme, og du bliver ved med at lægge dine penge der, indtil vi har et styrt, og du faktisk kan finde noget i Colorado, der fungerer for dig.
Okay. Vores sidste spørgsmål kommer fra John McKee fra Fairfax, Virginia. David, du taler om at sætte systemer på plads for at hjælpe din virksomhed med at vokse. Hvordan ser det ud, og hvordan udviklede det sig? Kan du give mig nogle eksempler på disse typer systemer, og hvordan de gjorde dig mere effektiv?
IH, du godeste. Først godt spørgsmål. For det andet, kortfattet formuleret. For det tredje syrer du det på en fantastisk måde. Ikke kun hvordan ser de ud, men hvordan har de udviklet sig? Fordi det er den eneste måde at besvare dette spørgsmål på, er du nødt til at tale om, hvordan dit første system så ud, og hvordan det voksede, for ingen af jer vil bare gå ned i et system og sige: "Det er gjort."
Men det er hvad alle forklarer det. Du lytter til Alex Hormoze, eller du lytter til nogle af de andre online-guruer som, "Du har brug for et system. Du vil have en forretning, ikke et job." Du siger, "Okay. Okay. Lad os gøre det." Så forklarer de, hvordan det virker, og du tror, du bare vil vifte med en tryllestav, og du har et system. Det gør du ikke.
Det, du har, er et første trin ud af 700 trin, som bliver et system. Spørg dig, hvordan det udviklede sig, er en fantastisk måde at formulere dette på. Lad os tale. Jeg kan huske, at jeg var i Johns position her. Jeg havde en snak med Kyle Renke, som nu er Chief Operating Officer for David Greene-teamet. Hjælper mig med at sætte en masse af de begivenheder sammen, som jeg laver, de retreats, jeg løber.
Han hjælper med at drive YouTube-kanalen. Han laver mange forskellige ting. Jeg kan huske, at jeg sagde, jeg bliver ved med at høre folk fortælle mig, at jeg har brug for et system, og jeg ved slet ikke, hvad det betyder. Jeg forstår konceptet med et system, men hvordan skal jeg udføre det? Er der software jeg skal købe?
Skal jeg skrive det ned på en notesblok? Mal et billede for mig af, hvordan det ser ud. Jeg var så frustreret, fordi jeg vidste, hvad jeg havde brug for, men jeg vidste ikke, hvordan jeg skulle få det. Kyle kom tilbage til mig, og han sagde: "Okay. Det eneste, du skal gøre, er at åbne Google Drev og begynde at åbne en mappe om, hvad du vil lave, og derefter lave undermapper inde i mappen med de andre stykker og derefter bruge Google-dokumenter til at skrive instruktionerne."
Det lille stykke information låste op, hvad min hjerne ledte efter. Okay. Jeg er ligesom Forrest Gump. Jeg er ikke en klog mand, men jeg ved, hvad kærlighed er. Jeg havde brug for nogen til at male mig et billede, som jeg kunne få, som: "Okay. Det var det, jeg havde brug for. Det kan jeg løbe med.” Jeg gik bare amok.
Jeg blev systemmand, fordi jeg havde den lille gnist, der startede mig. Forhåbentlig kan jeg besvare dette spørgsmål være den gnist for mange af jer. Lad mig give dig et eksempel på information, som jeg underviser ejendomsmæglere, og hvordan man bygger systemer. Fordi jeg gjorde et meget godt stykke arbejde med at systematisere jobbet som ejendomsmægler.
Så gjorde jeg et meget godt stykke arbejde med at systematisere rollen som låneansvarlig. Når jeg havde det, kunne jeg ansætte folk til den ene mæglervirksomhed, for David Greene-teamet, til hvad jeg ellers laver. De vidste, hvilken rolle de skulle spille. Men før jeg kunne gøre det, var jeg nødt til at bygge det hele ud.
Jeg vil give jer et eksempel på det, og så vil jeg vise jer et skærmbillede fra min telefon, der viser jer, hvordan et af systemerne fungerer, når jeg kombinerer både agenter og låneansvarlige i ét system.
Okay. Hvis jeg skulle tage en liste, som er en af de nemmeste ting at systematisere, fordi købere er skøre, og de er meget følelsesladede, og du skal gøre en masse forskellige ting, er det sværere at systematisere det. Det er som om det er at hyrde katte. Det kan lade sig gøre. Men puf, det har virket.
Fortegnelser er meget nemmere. Det, jeg startede, var, at jeg lavede en liste over alt, hvad jeg skulle gøre i en liste. Målet med den originale liste er bare ikke at glemme. Dit system starter, hvorved du eliminerer fejl ved udeladelser, du prøver bare at sikre dig, at du ikke glemmer at slå forsikringen til i din lejebolig.
Du glemmer ikke at få sat automatiske hævninger op til realkreditlånet. Alle disse, hjælpeprogrammerne tændt. Det er nemt, mand. Jeg købte masser af huse og indså så: "Åh, min Gud. Ingen tændte for aircondition. Vi har ikke forsyningsselskaber."
Ejendomsforvalterne viser det til en lejer, at huset er 105 grader. Dette sker nogle gange, når du ikke har disse systemer. Det er bare en tjekliste. Okay. Her er alle de ting, der skal ske, når jeg første gang køber et lejemål. Her er alle de ting, der skal ske, når jeg første gang lister et hjem.
Jeg har regneark nu, hvor mine ansatte, hver gang jeg køber et hus, har en kolonne med alle de ting, de skal lave, de får tændt for hjælpeprogrammerne, får den automatiske betaling opsat. Her er et link i regnearket, der går til Google Drev-mappen, hvor vi opbevarer forsikringen, hvor vi opbevarer pantebrevet, hvor vi gemmer oplysningerne, hvis vi nogensinde får brug for dette på et senere tidspunkt, for det gør du altid.
Til opførelser var det ordre tildelt at sætte i gården, få fotografen til at tage billeder, få sat en låseboks på ejendommen, få en reservenøgle fra klienten, sørge for at noteringsaftalen er udfyldt. Denne sten er indlysende, men du starter bare med at skrive alle de åbenlyse ting ned, du skal gøre. Okay.
Jeg havde nok en liste med 15 ting. Da Krista blev ansat, min første assistent, var det det, hun arbejdede på. Hvad der nu ville ske er, at vi ville indse, "Åh, det har vi glemt at" ... Hvad er en ting, du måske glemmer på en liste at gøre? Du skal lægge det i MLS. Måske ville vi glemme at få udfyldt en bestemt formular, som vi skulle bruge for at indsætte den i MLS.
Jeg ville se på, hvor i denne serie af 15 ting det trin skulle gå, og jeg ville bare gå ind i mit Google-dokument. Jeg ville trin 12, jeg ville trykke på Enter og det giver 13, og jeg ville sætte den nye ting. Hver eneste gang vi lavede en fejl, kom nogen til os og sagde: "Det her skal gøres, og det var ikke på listen." Det føjede til listen. Det føjet til listen, føjet til listen. Det gik fra 15 ting til 50 ting.
Så mange ting bliver der faktisk gjort. Nogle af disse 50 havde underpunkter. Få noteringsaftalen underskrevet ville så blive til, give en kopi af den til mægleren, give en kopi af den til escrow-selskabet. Alle disse ting ville begynde at gælde. Du havde disse underpunkter, men du har stadig bare en tjekliste på et Google-dokument under en Google-mappe med ejendommens navn, som er i en mappe, der siger "Fortegnelser". Okay. Så enkelt er det.
Nu, på et vist tidspunkt indser jeg, at disse ting kan samles i etaper. Jeg brød min liste over 50 ting eller 75 ting op i 4 forskellige stadier. Den første var præ-notering. Okay. Det var alt det, jeg havde brug for, hvis jeg skulle hjem til dig for at sælge dit hjem. Jeg ville have en sammenlignende markedsanalyse udført af mine medarbejdere, og de ser på alle aktive, ventende og solgte boliger, der var på markedet.
Jeg viste dem ved at sidde sammen med dem, her er, hvordan du ringer til hver enkelt person, hver agent, der har et aktivt og et afventende salg. Du spørger dem: "Hvor mange tilbud får du? Hvor kommer tilbuddene ind? Synes du, du er for højt prissat?” Så ville jeg lære dem at opbygge relationer. Der er ingen agent, der bare vil fortælle dig det.
Før jeg gik til en liste, var dette det arbejde, jeg ville gøre. Jeg dukker ikke op for at sælge dit hus og bare sige: "Her er, hvad vi skal sælge det for." Jeg har lavet nogle undersøgelser. Jeg ved, at disse huse er opført til 700, men de sælges for 780, så vi behøver ikke at liste så lavt. Vi kunne komme ind på 765 eller noget.
Eller disse huse var opført på 850, og de sidder bare der. De sælger ikke. Agenten siger, at de er ved at lave en prisreduktion på 775, så vi ønsker ikke at kopiere den person. Jeg havde alle disse oplysninger, og jeg havde noter. Deres hus ser sådan ud. Dit hus ser sådan ud. Det er de bedste betjente. Jeg ville have dem til at gøre det.
Så fik vi lavet disse David Greene Team-mapper, og vi havde disse kuglepenne. Jeg tror ikke, jeg har en i nærheden. Men de ser sådan ud, men de var røde og sorte med vores logo og navnet. Krista ville sætte, hente mappen, sætte pennen. Vi havde en markedsføringsfolder. Det gør vi stadig, kaldet Blueprint, der forklarer sælgere alle de trin, der er forbundet med at sælge et hus såvel som købere, alle de trin, der går ind i det.
Hun ville lave den sammenlignende markedsanalyse. Hun havde lagt en kopi af noteringsaftalen. Vi har en pop-stik, der går på bagsiden af en telefon. En af de ting, man kunne holde det med, var mærket. Vi havde alle disse lækkerier, som vi ville tage med, og alt det, der ville ligge i en mappe.
Så ville jeg have en iPad, som jeg ville tage med mig, det var det, jeg ville holde præsentationen om. Okay. Jeg ved godt det er et lidt langt svar. Men jeg viser jer en detaljegrad, der går ind i systemet.
Så var alle de trin, der var nødvendige for, at jeg kunne sælge … for at få noteringen underskrevet i dette dokument indtil det punkt, hvor der endda er en påmindelse til Krista om at indsætte adressen i kalenderen på min telefon gennem computeren, der var knyttet til det, så jeg bare ville få en aftale om at blive opført kl. 3:00.
Du skal gå til denne adresse, og der ville være en påmindelse 30 minutter før, der ville sige: "Sæt tingen i din bil," for som I har bemærket, glemmer jeg at tænde lysegrøn. Jeg ville glemme at få fat i mappen på, komme til noteringsaftalen. Det var dårligt.
Så vidste Krista, at hun skulle være på vagt, når jeg var til en aftale. Hvis jeg var der, og du sagde: "Nå, David, jeg mener, jeg ved, du har et team, men jeg vil virkelig gerne arbejde med dig. Hvordan ved jeg, at jeg får god service?” Jeg ville sige: "Lad os prøve det her. Lad os ringe til Krista lige nu og se, hvad der sker.”
Jeg ville ringe, hun ville sige "Hej." Jeg siger, "Hej, Krista, kan du gøre mig en tjeneste? Træk dette hus op på MLS eller træk dette hus op på Zillow, og kan du fortælle mig, hvad huset omkring hende sælger for?" Hun vil sige: "Intet problem." Hun ville trække det op som: "Åh, der er tre andre boliger, der alle venter til salg og ingen andre aktive hjem." Jeg siger, "Så skal du."
Nu kan vi se præcist. Vil du have mig til at ringe til en af agenterne og stille dem et spørgsmål? De er ligesom, "Wow. Du har denne afsender, der lige er klar til at springe ind.” Derefter havde jeg en liste over ting, som vi ville gøre, efter at noteringspræsentationen var underskrevet, men inden vi gik i gang.
Dette ville være at få planlagt billedet, få låseboksen, sat på døren, få skiltet i gården, få rengøringspersonale til at rydde op i huset, dobbelttjekke for at sikre, at boliger ikke kommer på markedet. Der var konkurrence, som vi ikke kendte til. Det ville de tjekke hver eneste dag. Jeg ville have personale, der fik opgaver til at gøre dette.
Du kan se, hvor detaljeorienteret, vi går ind i denne ting, og sørger for, at oplysningerne om hjemmet blev uploadet til MLS, selvom vi ikke gik live. Vi ville have det der klar, så vi, hvis en eller anden grund ønskede at gå live tidligere, bare kunne klikke på en knap.
I sidste øjeblik brugte vi to en halv time på at få informationen klar, og kunden sagde: "Hvorfor er huset opført? Jeg vil have det live." Så havde vi ting, når det var opført, men før det var i kontrakt, var det på den liste. Det ville være det næste trin, der kommer op, at tjekke ind med klienten hver uge, tjekke ind med alle agenterne for at få feedback på, hvad de sagde.
Krista ringede til hver enkelt købers agent, der viste en af mine fortegnelser, og bad om feedback, hvad de mente, og hvad deres kunder syntes. Vi ville få disse oplysninger til at dele med vores kunder, der lod os sælge deres hus.
Så når det gik i kontrakt, en helt ny ting, skal titelfirmaet have kontrakten. Långiver har brug for kontrakten. Vi er nødt til at starte en tidslinje for at sikre, at køberens långivere gør deres arbejde. Hvad der ville ske er, at ejendomme ville falde ud af kontrakten, fordi køberen ikke kunne sikre udlån. Jeg praktiserede ekstremt ejerskab.
I stedet for at sige: "Åh, godt, vi kunne ikke gøre noget." Jeg ville sige: "Ved du hvad? Vi skulle have ringet til deres långiver for at sikre os, at alt var godt." I stedet for at stole på køberens agent, der lyver. Det blev en del af den ting for Krista at ringe en gang om ugen og tjekke med långivere til de købere, der køber vores fortegnelser.
Det er ikke mit job. Dette er den anden agents job. Men jeg ville gøre deres arbejde, fordi jeg havde brug for, at den aftale blev lukket. Hvis de var sådan: "Ja. Personen giver mig ikke deres udtalelser. Personen vender ikke tilbage til mig. De vil ikke lade mig trække deres ære." Jeg vidste, at der foregik noget.
Da agenten sagde: "Åh, ja. Alt er fint. Det går hyggeligt. Men jeg ved, at de ikke sender de oplysninger, de havde brug for, til deres långivere. Måske kigger de på andre huse. Måske tænker de på at bakke ud. Jeg ville gå til vores kunder, og jeg ville sige, "Jeg tror, vi skal trække stikket til denne køber og sætte den tilbage på markedet og få en anden."
Hvad nu hvis vi mister dem? Vi har allerede mistet dem. Det har de bare ikke sagt. Dette er, hvad ingen andre agenter gør, fordi de ikke har disse systemer. Så da huset blev solgt, var der en hel anden ting. At sikre, at tingene blev taget ud af vores kundes navn og lagt det i køberens navn.
Sørge for, at alle møbler blev flyttet ud af huset. Sørg for, at vi har markeret det i MLS, der nu sælges i stedet for afventende. At sikre, at alt det papirarbejde, der skulle til at komme til mægleren, gik til den rigtige mægler. At sikre, at vi fik kunden en gave. Sørg for, at vi lægger en vidnesbyrd på sociale medier.
Alt dette kan du ikke stole på, at din hjerne fortæller dig. Du skal gøre det hele. Det er på samme måde, når jeg køber en lejebolig. Det er på samme måde, når jeg ansætter en persons arbejde i teamene. Du er nødt til at systematisere alt. Alt, hvad jeg lige har fortalt dig, okay, det er ikke nok. Det er bare tjeklisten.
Det, vi så tog, var, at vi tog tjeklisten, og vi flyttede den ind i vores CRM kaldet Brevity, og vi lavede en autoplan. Hvad der ville ske er, at den del af listen, gør dette klar til David, før han går til noteringspræsentationen blev lagt i CRM og gemt som en automatisk plan.
Krista ville markere en boks, der ville sige som 123 Main Street pre-listing præsentation eller hvad som helst, og det ville automatisk udfylde en række påmindelser om at fortælle hende, at dette skal gøres, dette skal gøres, og så kunne vi tildele det til en anden medarbejder.
Hvis vi havde en listekoordinator, ville Krista lægge oplysningerne ind i Brevity, marker afkrydsningsfeltet. Listekoordinatoren ville få en påmindelse om de 12 ting, der skulle gøres for at gøre mig klar til at gå. Okay. Så efter at tingene var underskrevet, ville vi vende tilbage, og hun ville markere den næste boks, der ville sige, liste pre-active, eller hvad vi kaldte det.
Så går alle de påmindelser, der var i Google-dokumentet, automatisk til den rigtige person på holdet, og nu ved de med alt, hvad de behøver for at udføre alle disse trin. Krista eller jeg kunne se og se, gør de deres arbejde? Tjekker de tingene af? Skal den hen, hvor den skal hen? Det var smukt.
Det tog al hukommelsen ud af det, og det var sådan, vi kom til det punkt, at vi kunne sælge 50 boliger med en håndfuld administratorer ad gangen. Jeg havde 53 huse i spærret på toppen med mig og tre andre admin samt kun agenterne, og det kørte smukt. Okay.
Sådan skal systemerne fungere. Nu sker der åbenbart ikke noget af det med det samme. Vi forfiner stadig disse systemer, fordi nogle gange går noget galt, som vi aldrig havde forventet, og vi tilføjer noget til systemet for at sige: "Okay. Nu skal vi tilføje det her, ellers skal vi tage noget ud.” Det sker ikke længere.
Sådan involverede det et område af mit liv, bare en ejendomsmægler. Jeg lagde mange af tingene i de bøger, jeg skrev til BiggerPockets Sold Skill and Scale, som I kan købe i BiggerPockets boghandlen, hvis I er agenter.
Hvis du er investorer, er dette ting, jeg lærer andre mennesker med de regneark, jeg har, som tilbud skrevet, tilbud accepteret, lukket, lukket under genoptræning, lukket behov for møbler, ligesom alle de forskellige stadier, når jeg køber ejendomme, så at Krista og jeg og hvilken admin vi har kan følge med.
Det er derfor, jeg fortæller jer, at fast ejendom er arbejde. Det er ikke sådan, "Åh, jeg købte et hus, og jeg er færdig." Du skal stadig lave en masse ting, og disse systemer er det, der er så kraftfuldt. Tak John for at lade mig gå på en 15-minutters forklaring af, hvordan systemer fødes og udvikles.
Jeg kunne lave en hel podcast om dette, måske en hel serie af podcasts, fordi de er så vigtige. Mens du lytter, vil jeg bare minde dig om, at du ikke forventer at få det rigtigt i første forsøg. Systemer er udviklet, ligesom John sagde, de er udviklet. De er ikke bare noget, der boomer, du knipser med fingrene og siger: "Hej. Kan jeg få dit regneark over alle dine systemer?" og tror du bliver færdig. Sådan er det ikke.
Okay, alle sammen. Det var vores show for i dag. Tusind tak for at deltage i dagens Seeing Greene-afsnit. Jeg elsker at gøre disse, og jeg elsker endnu mere, at I sender jeres videospørgsmål såvel som jeres skriftlige spørgsmål, som jeg kan besvare.
Husk at bruge et minut på at efterlade en kommentar på YouTube-kanalen samt like, del og abonner og lad mig vide, hvad du syntes om dagens show. Du kan følge mere af mig på DavidGreene24. Jeg er på sociale medier overalt samt på YouTube.
Hvis du ønsker at mødes personligt, og du er for genert til at indsende en video, så gå til davidgreene24.com/retreats, hvor du kan se, hvordan du kan mødes med mig. Vi kan tale om fast ejendom. Jeg kan hjælpe dig på din rejse. Vi kan lære hinanden at kende, og vi kan danne det fællesskab, der er så nødvendigt for, at folk bliver ensomme.
Mange tak gutter. BiggerPockets har masser af indhold derude. Se en anden af vores videoer, hvis du har lidt tid. Hvis ikke, ses vi i næste uge.
Se afsnittet her
Hjælp os!
Hjælp os med at nå nye lyttere på iTunes ved at give os en vurdering og anmeldelse! Det tager kun 30 sekunder, og instruktionerne kan findes link.. Tak! Det sætter vi stor pris på!
I denne episode dækker vi:
- Hvor kan du købe din næste lejebolig og hvordan man skaber cash flow
- Opsætning af din udlejningsejendom LLC'er og hvor mange du virkelig skal bruge
- bygge, leje, refinansiere og gentage BRRRR strategi der kunne skabe massiv egenkapital
- Hvorfor større er bedre og grunden til at du ALTID skal købe lejemål med flere værelser
- Sådan giver du værdi til din mentor (selvom du ikke har ejendomserfaring)
- Udlejer forsikring og når en kommerciel politik overtrumfer individuel dækning
- Byggesystemer til din ejendomsmæglervirksomhed og en praktisk måde at begynde at systematisere I DAG
- og So Meget mere!
Links fra showet
Bogen nævnt i showet:
Interesseret i at lære mere om nutidens sponsorer eller selv at blive BiggerPockets-partner? E-mail .
Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Bliv forstærket i dag.
- Platoblokkæde. Web3 Metaverse Intelligence. Viden forstærket. Adgang her.
- Kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-744
- :er
- $OP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 2011
- 2020
- 2021
- 2023
- 70
- 9
- a
- I stand
- Om
- om det
- absolut
- adgang
- erhvervede
- aktiv
- faktisk
- tilpasse
- tilføjet
- adresse
- admin
- annoncer
- rådgivning
- påvirke
- Efter
- Agent
- midler
- Aftale
- forude
- LUFT
- Aircondition
- Airbnb
- alex
- Alle
- tillader
- alene
- allerede
- altid
- beløb
- analyse
- analysere
- ,
- En anden
- besvare
- svar
- Forventet
- nogen
- lejlighed
- app
- Apple
- Indløs
- udnævnelse
- værdsætter
- påskønnelse
- ER
- OMRÅDE
- områder
- omkring
- AS
- udseende
- Aktiver
- tildelt
- Assistant
- At
- forfatter
- auto
- Automatisk Ur
- automatisk
- avatar
- gennemsnit
- tilbage
- baggrund
- opbakning
- Bad
- Bank
- bankerot
- Banker
- I bund og grund
- Bugt
- BE
- smuk
- smukt
- fordi
- bliver
- bliver
- blive
- før
- bag
- være
- Tro
- gavnlig
- gavner det dig
- BEDSTE
- Bet
- Bedre
- bud
- Big
- større
- Største
- Bit
- Sort
- Bøger
- boom
- grænse
- født
- låntagning
- Bund
- købte
- Boks
- Brain
- mærkevarer
- Pause
- pauser
- TRÆK VEJRET
- BRIDGE
- bringe
- Broke
- mægler
- mæglervirksomhed
- budget
- budgetterede
- bygge
- Builder
- bygherrer
- Bygning
- bygget
- Bunch
- virksomhed
- virksomheder
- .
- købe
- købere
- Købe
- by
- Kalender
- california
- ringe
- kaldet
- ringer
- Opkald
- CAN
- Kan få
- kan ikke
- kapital
- bil
- Kontanter
- pengestrøm
- Katte
- forårsagede
- vis
- Kanal
- chase
- billig
- billigere
- kontrollere
- kontrol
- chef
- Chief Operating Officer
- klar
- klik
- kunde
- kunder
- Luk
- lukket
- tættere
- træner
- Colorado
- Kolonne
- KOM
- kombinerer
- Kom
- kommer
- KOMMENTAR
- kommentarer
- kommerciel
- begå
- samfund
- Commute
- Virksomheder
- selskab
- sammenlignet
- kompetent
- konkurrence
- fuldføre
- fuldstændig
- komplekse
- kompleksiteter
- kompliceret
- at gå på kompromis
- computer
- Konceptet
- sikker
- forvirret
- ULEMPER
- opbygge
- indhold
- sammenhæng
- fortsæt
- kontrakt
- Entreprenør
- entreprenører
- kontrol
- konventionelle
- samtaler
- konverteret
- Cool
- Koordinator
- betjente
- Koste
- Omkostninger
- kunne
- Counter
- Par
- kursus
- dæksel
- CPA
- Crash
- skabe
- oprettet
- Kreativ
- Kreativt
- kredit
- CRM
- Cross
- Nuværende
- For øjeblikket
- Klip
- reducere omkostningerne
- skære
- Dato
- dateret
- David
- dag
- deal
- Tilbud
- besluttede
- definitivt
- Degree
- Efterspørgsel
- indsætte
- konstrueret
- detail
- detaljeret
- udvikle
- udviklet
- DID
- forskel
- forskellige
- diligence
- lede
- direkte
- Skærm
- afstand
- dokumentet
- dokumenter
- Er ikke
- gør
- Dont
- Ved
- døre
- fordoble
- tvivler
- ned
- køre
- driver
- kørsel
- Drop
- tørre
- DTI
- i løbet af
- hver
- tidligere
- Tidligt
- lettere
- nemmeste
- nemt
- Økonomisk
- økonomisk nedbrud
- uddanne
- Uddannelse
- effektiv
- indsats
- enten
- eliminere
- Medarbejder
- medarbejdere
- engagement
- nyde
- nok
- Indtast
- Hele
- Entrepreneur
- Episoder
- egenkapital
- fejl
- spærret
- især
- ejendom
- Ether (ETH)
- Endog
- begivenheder
- til sidst
- NOGENSINDE
- Hver
- hverdagen
- alle
- alles
- at alt
- udvikle sig
- udviklet sig
- præcist nok
- eksempel
- eksempler
- udveksling
- ophidset
- udføre
- Dyrke motion
- eksisterende
- eksisterer
- forvente
- forventer
- dyrt
- erfaring
- ekspertise
- Forklar
- Forklarer
- forklaring
- udtrykt
- ekstra
- ekstrem
- Facebook annoncer
- Fairfax
- Fall
- Faldende
- Falls
- bekendt
- familier
- familie
- familiemedlemmer
- ventilator
- favorisere
- Favorit
- featured
- tilbagemeldinger
- få
- Figur
- File (Felt)
- fyldt
- økonomisk
- finansiering
- Finde
- Finder
- finde
- ende
- slut
- Fornavn
- første gang
- passer
- Flip
- flips
- florida
- flow
- Flowing
- Fokus
- følger
- Til
- Tving
- formular
- forum
- Videresend
- fundet
- Foundation
- Fjerde
- Gratis
- Frihed
- freelance
- ven
- fra
- frustrerede
- fuld
- funktion
- sjovt
- gevinster
- Generelt
- genereret
- generationsrigdom
- få
- få
- gave
- Giv
- given
- Give
- Go
- mål
- Mål
- Gud
- Goes
- gå
- godt
- godt arbejde
- grab
- stor
- Grøn
- Ground
- Gruppens
- Grow
- Guard
- vejlede
- Guy
- Halvdelen
- Hamilton
- hånd
- håndfuld
- håndtere
- ske
- sker
- Hård Ost
- Have
- have
- hawaii
- høre
- hørt
- høre
- hjælpe
- hjulpet
- hjælpe
- hjælper
- link.
- hi
- Skjult
- Høj
- højere
- hiking
- Hills
- leje
- Hit
- hold
- Hole
- Home
- Homes
- Ærligt talt
- håber
- Forhåbentlig
- håber
- host
- HOURS
- hus
- huse
- boliger
- Hvordan
- How To
- http
- HTTPS
- kæmpe
- hvac
- i
- SYG
- idé
- ideal
- uhyre
- Umoralsk
- vigtigt
- Forbedre
- in
- Herunder
- Indkomst
- utroligt
- uafhængig
- individuel
- Individuelt
- industrien
- inflation
- oplysninger
- initial
- indsigt
- øjeblikkelig
- i stedet
- anvisninger
- forsikring
- interesse
- Renter
- opgørelse
- Invest
- investere
- investering
- investor
- Investorer
- involverede
- iPad
- ironisk
- spørgsmål
- spørgsmål
- IT
- iTunes
- Job
- John
- sammenføjning
- slutter sig til os
- Jordan
- rejse
- jpg
- hoppe
- bare en
- Kansas
- Holde
- holde
- Nøgle
- Venlig
- Kend
- viden
- arbejdskraft
- Land
- udlejeren
- landskab
- LAS
- Las Vegas
- Efternavn
- Sent
- lancering
- Leads
- LÆR
- læring
- Forlade
- forlader
- legaliteter
- långiver
- långivere
- udlån
- udlejning
- Niveau
- LG
- Licens
- Livet
- lys
- ligesom
- Sandsynlig
- Limited
- linjer
- LINK
- forbundet
- Flydende
- Liste
- Børsnoterede
- Lytte
- notering
- Listings
- lidt
- leve
- Lives
- levende
- LLC
- lån
- Lån
- lokale
- logo
- Lang
- langsigtet
- Se
- ligner
- kiggede
- leder
- UDSEENDE
- smuthuller
- taber
- Lot
- kærlighed
- Lav
- held
- lavet
- Magic
- Main
- Flertal
- lave
- tjene penge
- maerker
- Making
- mand
- administrere
- ledelse
- leder
- Ledere
- styring
- mange
- mange mennesker
- markeret
- Marked
- Markedsanalyse
- Marketing
- massive
- materialer
- midler
- Medier
- Mød
- møde
- Meetups
- medlem
- Medlemmer
- Hukommelse
- nævnte
- metode
- Michigan
- Mellemøsten
- måske
- Militær
- minut
- minutter
- Mission
- fejltagelse
- afbøde
- MLS
- model
- penge
- Måned
- måned
- mere
- mere effektiv
- Pant
- mest
- motiveret
- bevæge sig
- flytning
- flere
- Musik
- gensidigt
- navn
- Nashville
- Naviger
- I nærheden af
- nødvendigvis
- nødvendig
- Behov
- behov
- behøve
- behov
- Ny
- Ny Byggeri
- New Orleans
- næste
- næste uge
- normal
- Noter
- Obvious
- of
- tilbyde
- Tilbud
- Officer
- officerer
- offset
- Ohio
- Okay
- on
- ONE
- online
- åbent
- drift
- Udtalelse
- Udtalelser
- Opportunity
- modsætning
- Option
- ordrer
- Organiseret
- original
- Andet
- Resultat
- egen
- ejerskab
- betalt
- male
- papirarbejde
- forældre
- del
- partner
- forbi
- sti
- paul
- Betal
- betale
- betaling
- betalinger
- Peak
- verserende
- Mennesker
- periode
- person,
- personale
- telefon
- fotograf
- plukket
- billede
- Billeder
- stykke
- stykker
- rør
- Place
- fly
- planlagt
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatoData
- Leg
- spiller
- Vær venlig
- stik
- VVS
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- politik
- POF
- pop
- portefølje
- position
- mulig
- Indlæg
- vigtigste
- Praktisk
- foretrække
- præsentation
- tryk
- smuk
- tidligere
- pris
- Priser
- stolthed
- primære
- sandsynligvis
- Problem
- behandle
- producere
- produktion
- Produkter
- professionel
- rentabel
- overskud
- projekt
- projektledelse
- projekter
- egenskaber
- ejendom
- PROS
- beskyttet
- give
- leverer
- købt
- køb
- Skub ud
- sætte
- Sætte
- Spørgsmål og svar
- kvalitet
- spørgsmål
- Spørgsmål
- Hurtig
- Løb
- Rampe
- rækkevidde
- ROTTE
- Sats
- priser
- hellere
- bedømmelse
- RAY
- RE
- nå
- nå
- Læs
- Læsning
- klar
- ægte
- fast ejendom
- fast ejendom nedbrud
- Reality
- indse
- gik op for
- realisere
- grund
- modtaget
- nylige
- for nylig
- recession
- anbefaler
- Rød
- benævnt
- Refi
- raffinere
- om
- rehab
- relationer
- forhold
- relativt
- huske
- Lej
- leje
- gentag
- erstatte
- repræsentere
- repræsenterer
- forskning
- ansvar
- ansvar
- ansvarlige
- REST
- Restaurant
- Genoptag
- afkast
- Risiko
- roller
- Rum
- rundt
- R
- Kør
- kører
- haste
- sikrere
- Said
- løn
- salg
- samme
- siger
- Scale
- scenarier
- scene
- planlægge
- planlagt
- skrigende
- Anden
- sekunder
- sikker
- se
- synes
- sælger
- Sælgere
- Salg
- forstand
- Series
- tjeneste
- Tjenester
- sæt
- bilægge
- syv
- flere
- Del
- Shop
- kort sigt
- bør
- Vis
- Shows
- sider
- underskrive
- underskrevet
- betydeligt
- Simpelt
- siden
- enkelt
- Siddende
- Situationen
- situationer
- SIX
- Seks måneder
- dygtighed
- færdigheder
- glider
- langsom
- langsomt
- lille
- Smart
- smartere
- Snap
- So
- indtil nu
- Social
- sociale medier
- Software
- solgt
- SOLVE
- nogle
- Nogen
- noget
- et eller andet sted
- Snart
- Syd
- Syd
- Spark
- specifikke
- tilbringe
- delt
- Sponsorer
- regneark
- firkant
- Personale
- Stage
- etaper
- stå
- starte
- påbegyndt
- starter
- Tilstand
- Statement
- udsagn
- Trin
- Steps
- Stick
- Stadig
- strategier
- gade
- stærk
- struktureret
- Studere
- indsende
- Hold mig opdateret
- sagsøges
- Sol
- Super
- supplere
- formodes
- systemet
- Systemer
- Tag
- tager
- tager
- Tal
- taler
- tanken
- Opgaver
- opgaver
- skat
- Skatter
- hold
- hold
- lejer
- at
- Området
- oplysninger
- Projekterne
- verdenen
- deres
- Them
- selv
- Der.
- Disse
- ting
- ting
- Tænker
- Tredje
- i år
- tænkte
- tre
- Gennem
- tid
- tidslinje
- gange
- tip
- Titel
- til
- i dag
- nutidens
- sammen
- i morgen
- Ton
- tons
- også
- top
- Emner
- I alt
- Trafik
- trailer
- Tog
- Kurser
- Transcript
- lastbil
- sand
- TUR
- Drejede
- typer
- typisk
- typisk
- under
- forstå
- enhed
- enheder
- opgradering
- hævning
- uploadet
- us
- brug
- sædvanligvis
- Utah
- forsyningsselskaber
- ferie
- værdi
- VEGAS
- venture
- verificere
- versus
- video
- Videoer
- Virginia
- Besøg
- løn
- vente
- Wand
- ønskede
- Vand
- Wave
- Vej..
- måder
- Rigdom
- Hjemmeside
- uge
- velkommen
- GODT
- Kendt
- Wells
- Wells Fargo
- Hvad
- som
- mens
- WHO
- engros
- bred
- Bred rækkevidde
- vilje
- villig
- Win-win
- VIN
- med
- Udbetalinger
- inden for
- uden
- ord
- ord
- Arbejde
- arbejdede
- workflow
- arbejder
- virker
- world
- værd
- ville
- ville give
- Wright
- skriver
- skrivning
- skriftlig
- Forkert
- X
- år
- år
- Din
- dig selv
- youtube
- zephyrnet
- nul
- Zillow