Ny undersøgelse af enfamilieudlejning

Dave:
Hey alle sammen. Velkommen til På markedet. Jeg er din vært, Dave Meyer, sammen med min medvært, James Dainard. James, jeg tror, ​​jeg fik en lille tidlig julegave til dig. Hvad hvis jeg fortalte dig, at vi kunne grave i indsigten fra 270,000 enfamiliehuse i dag?

James:
Nå, det er meget at pakke ud. Så længe du laver alle analyserne og leverer den til mig.

Dave:
Du behøver ikke at gøre det. Vi har en gæst, der skal gøre det. Vi har faktisk Rick Palacios Jr., som er forskningsdirektør og administrerende direktør hos John Burns Research and Consulting. Hvis du ikke kender denne virksomhed, er de en af ​​de bedste dataudbydere i hele branchen. Vi har haft deres grundlægger, John Burns, i showet et par gange, og Rick slutter sig til os i dag, fordi de laver en undersøgelse. De har gjort dette i årevis, hvor de trækker 270,000 individuelle enfamiliehuse. Jeg har aldrig hørt om en undersøgelses sentimentindeks noget, der er så stort. Så jeg tror, ​​vi får nogle virkelig utrolige indsigter fra Rick i dag. Noget du ser frem til, eller noget du virkelig gerne vil vide om markedet for enfamilieudlejning?

James:
Jeg glæder mig til lige at snakke lidt om, hvad hedgefond-fyrene laver, hvor mulighederne kunne gå hen, og om vi tror, ​​der kommer nogle flere varebeholdninger på markedet. For som vi ved, er lagerbeholdningen stram, men folk tørster efter investeringer lige nu, så jeg håber, at der bliver løsnet mere op, så vi kan få flere tilbud i 2024.

Dave:
Jeg er tørstig.

James:
2023 har været et tørstigt år.

Dave:
Det bliver et meget tørstigt år. Vi skal drikke op næste år.

James:
Ja, lad os lukke for vandhanen, og få en aftale igennem.

Dave:
Før vi får Rick herind, vil jeg bare sige, at Rick er virkelig dybdegående information. Han kommer til at tale om alle mulige emner, virkelig let at forstå, men der er to ting, han vil tale om. Den ene er NOI. Hvis du ikke kender det akronym, står det for netto driftsindtægter. Du kan så tænke på det som overskud, men i bund og grund tager det hele din indkomst fra en ejendom, og så trækker du dine driftsudgifter fra. Det inkluderer ikke dine finansieringsomkostninger eller dine CapEx, så det er lige hvad det er. Hvis du ikke er bekendt, kan du tænke på det som en måling af profit for en ejendom.
Og så snakker vi også om lock-in-effekten. Vi taler om dette hele tiden på showet, men hvis du er ny i showet, er det dybest set dette fænomen i løbet af de sidste par år, at stigende renter ikke kun har trukket efterspørgslen ud af markedet, det er også trukket udbuddet ud af markedet, fordi mange mennesker, der ejer boliger til en virkelig lav rente, ikke ønsker at sælge deres bolig, fordi de virkelig elsker deres lave realkreditrente, og de får ikke en anden god. Og det er altså lock-in-effekten. Det hele giver mening, når vi taler om det med Rick.
Okay, så vi tager en hurtig pause, og så er vi tilbage med Rick Palacios Jr.
Rick Palacios, velkommen til På markedet. Tak fordi du sluttede dig til os.

Rick:
Ja. Tak, fordi du har mig, Dave.

Dave:
Nå, Rick, vi har fået John Burns fra John Burns Research and Consulting til at slutte sig til os, men fortæl os, hvad du gør for firmaet.

Rick:
Jeg er teknisk set vores forskningsdirektør, og det betyder, at jeg har mine hænder i alt, hvad vi gør. Og jeg ved, du har haft John på et par gange, men hurtig baggrund om firmaet. Vi har eksisteret i 20 år. Jeg har dækket boliger hele min karriere i omkring 17, 18 år eller deromkring. Det meste med John. Og så rører vi boligbyggere, udlejningsområdet, som jeg ved, vi kommer ind på, byggeprodukter, you name it. Så hvis det har betydning for boligen, gør vi generelt noget omkring det for vores kunder.

Dave:
Det kan jeg bestemt bevidne. I producerer så utrolige data, og alle de andre analytikere og folk, som jeg virkelig respekterer, citerer også altid jeres data. Så vi sætter pris på al den indsigt, du leverer.

Rick:
Og du brugte data, tonsvis af gode data, men så bruger du også ordet indsigt. Jeg tror, ​​det er det, vi prøver at gøre. Det er en blanding af begge disse ting.

Dave:
Ja, det er super interessant. Og jeg tror, ​​at kun få af os virkelig kan lide at se på rå data. Jeg tror, ​​de fleste mennesker virkelig bare ønsker at komme til "Hvad så?" af det hele, og I gør et godt stykke arbejde med det.

Rick:
Ja.

Dave:
I dag skal vi dykke ned i en ny rapport, som du har lavet om enfamiliehusudlejning. Kan du bare fortælle os lidt om denne rapport? Hvad er omfanget? Hvad er metoden?

Rick:
Vi har lavet en undersøgelse af institutionelle enfamilieudlejningsoperatører helt tilbage til 2019, og det er en meget god stikprøvestørrelse. Det er i samarbejde med National Rental Home Council, men stikprøvestørrelsen er omkring, tror jeg, 270,000 ejendomme under forvaltning, og så god stikprøvestørrelse. Og det er en blanding af offentlige enheder, REIT'erne, som vi alle kender, men så også mange af de private grupper. Og hvis man er datanørd, indser man, at det er de private koncerner, der virkelig driver dette marked, selvom pressen gerne vil have, at man tror, ​​at det ikke er tilfældet.
Så ja, fantastisk prøvestørrelse. Og vi spørger alle de ting, tror jeg, at sagen, som vi tænker på i rummet lejer belægning fremad ser seks måneder ud. Og så tror jeg, at det, jeg også elsker, er, at jeg elsker, når jeg begynder at få en masse spørgsmål i min indbakke fra kunder, og så kan jeg gå og egoistisk styre et unikt spørgsmål, som vi kan stille enten månedligt eller kvartalsvis for at få læst tingene . Og det er så det, jeg elsker at lave. Og så når det er tematisk og rettidigt, vil vi forsøge at stille et spørgsmål ind. Og jeg tror, ​​vi kan komme ind på nogle af de ting, vi spurgte om i det seneste kvartal. Men det er mig bekendt en af ​​de længst kørende undersøgelser i rummet. Så vi kan lide det.

Dave:
Det er fantastisk, 270,000 ejendomme. Og jeg vil bare lige præcisere, Rick. Så mange af de mennesker, der lytter til denne podcast, er sandsynligvis mindre investorer, der ejer et par ejendomme. Er disse personer også repræsenteret i undersøgelsen, eller er disse for det meste store virksomheder?

Rick:
De er generelt større, professionelt ledede virksomheder.

Dave:
Alle tiders.

Rick:
Vi burde nok se på at prøve at fange flere af de mindre mor og pops, fordi som jeg nævnte tidligere, er de i det væsentlige 97% af hele markedet.

Dave:
Sagde du 97%?

Rick:
Ja. Statistikken omkring, hvem der ejer enfamiliehuse i hele landet, de institutioner, som nogle mennesker siger 100 plus, 1,000 plus, det er lige omkring 3% ejerskab. Og så er det normale mennesker over hele landet, der har oprullet porteføljer eller blevet tilfældige udlejere efter deres første hjem, som er de andre 97%, ja. Så de er markedet.

James:
Det er skørt. Alle tror altid, at hedgefondene køber alle lejemålene, men der er stadig meget plads i det.

Rick:
Ja.

James:
Rick, tror du, der er stor forskel på rapporteringen fra disse store hedgefonde og REIT'er, der ejer disse enfamiliehuse? De har en masse god rapportering. De har meget mere personale bag sig. Tror du, at der er en stor forskel mellem mom and pops-operatøren og de store hedgefonde eller institutionelle, hvad der sker med ledighedsprocenter, leje? Nogle af hedgefondene er meget mere disciplinerede med hensyn til at hæve huslejen, og tror du, der er en stor forskel mellem disse to?

Rick:
Jeg tror, ​​at en af ​​de, på en mere forenklet måde, som vi har tænkt over det, er din gennemsnitlige mor og pop-udlejer, udlejningsoperatør, manager eller hvad du nu vil kalde det, de kommer nok ikke til at presse huslejen eksponentielt . Og grunden er, fordi for dem, hvis det er en ejendom, de har, er pengestrømmen kritisk. Og så går du glip af en måned eller to måneder, Gud forbyde mere, når du skal vende den ejendom, fordi du måske presser huslejen for meget, så bliver det et rigtig stort problem for dem.
Og jeg tror, ​​at det nok er en af ​​grundene til, at du også, og igen, har set den undersøgelse, vi laver, men så gud, vi laver et væld af andre rapporter om dette område. Og en af ​​de ting, jeg godt kan lide at se på, når jeg taler med folk, især folk, der er ret nye i rummet, er, at de spørger: "Nå, hvordan klarer denne sektor sig over tid?" Og jeg bringer det tilbage til den lejekommentar. Du kan gå tilbage og se på, og vi har vores eget indeks, der sporer huslejer på tværs af 99 markeder i hele landet på enfamiliehusudlejning specifikt, og historisk følger den nationale huslejevækst ret tæt på, hvad den bredere inflation gør. Og så følger den også ret tæt på, hvad husholdningernes indkomstvækst gør. Så det er en historisk vanilje, lidt kedelig aktivklasse, når man ser på det fra det perspektiv.

Dave:
Og hvad er der så sket i år, Rick? Har huslejen fra det publikum, du undersøgte, fulgt inflationen?

Rick:
Jeg vil sige, at hvis jeg skulle mærke i år for enfamilieudlejningsbranchen, ville det være et normaliseringsår. Og tesen, som vi havde i 2023, var, at vi ikke forventer, at denne industri, enfamilieudlejning, vil kollapse, på nogen måde fryse. Og jeg taler om det grundlæggende, ikke kapitalmarkederne, og det kan vi komme ind på senere, hvis du vil. Det var mere et: "Hey, tingene vil køle af, men de vil normalisere sig. Vi kommer ikke til at falde ned fra en klippe."
Og det, jeg mener med det, er alt, hvad vi oplevede fra starten af ​​COVID i foråret 2020 og frem til 2022, du skal smide det ud og tænke på det som denne enestående begivenhed, hvor migration var på steroider. Du havde husstandsafkobling. Og hvad det dybest set betyder er, at du måske har haft to, tre mennesker, der bor sammen, COVID rammer, og de siger, "Nå, jeg skal ud til forstæderne. Jeg skal have mit eget sted, hvor jeg arbejder hjemmefra." Og det var ligesom steroider til hele lejemarkedet, både flerfamiliehuse såvel som enfamiliehuse.
Så du havde det, du havde migration, og de ting er nu forsvundet. Og så det, vi ser nu, og det er også i vores undersøgelse, huslejevæksttendenser, belægningstendenser, alt vender virkelig tilbage til det, vi så i vores undersøgelse omkring 2019. Og så ud over det undersøgelsesarbejde, vi laver, nævnte, at vi har proprietære datapunkter for 99 markeder over hele landet. Vi følger med på dette. Og det er virkelig temaet, at tingene bare normaliserer sig tilbage til, hvordan denne aktivklasse har set ud fra et fundamentalt perspektiv før 2020.
Og det vil sige, du ser på, hvad der er sket i flerfamilierummet i år, ikke fantastisk. Fik meget overforsynet. Du kan argumentere for, at noget af det også rammer indbygget leje, men aktivklassen for enfamilieudlejning har præsteret på en ret sund måde. Og jeg tror, ​​at det virkelig har været en del af kerneårsagen til, at folk kan lide denne aktivklasse, er, at man ikke får massiv volatilitet, især i huslejen. Boligpriserne har været anderledes denne gang. Og så kan du planlægge omkring det. Det kommer ikke til at gå amok op eller ned. Det er ret recessionssikkert ud fra de målinger, vi har set på, og det spiller ud lige nu.

Dave:
Jeg tror, ​​det er meget vigtigt for folk at vide, at huslejen historisk set vokser omkring inflationen eller en lille smule over inflationen, som Rick havde sagt. Og det, vi så i løbet af de sidste par år, måske, hvis du begyndte at investere i fast ejendom siden pandemien, var unormalt høj vækst. Og James, jeg er nysgerrig efter din mening, men jeg tror personligt at se en vækst på 3 til 5 %, selvom den er lavere end den har været i løbet af året. Jeg kan godt lide at vende tilbage til normaliteten.

James:
Jeg var ret tilfreds med en vækst på 5 % i år. Jeg forventede, at det ville være en lille smule fladere, bare baseret på den hockeystav, vi så gennem hele pandemien. Og historisk, som du sagde, sporer vi en lille smule over inflationen på det. Når vi ser på en langsigtet proforma på en flerfamilieejendom eller enfamilieudlejning, forventer vi 3 til 4% huslejevækst hvert år. Og jeg har det som om, fordi pandemien var så skørt, at det er som om vi kom ud af motorvejen. Og vi tog svingrampen, og vi er stadig på vej derhen, hvor vi skulle hen, men det føles bare som om, det er meget langsommere, fordi det ikke er det samme. Men 5% vækst, hvis vi rammer 5% vækst hvert år, vil vi være ret tilfredse med det afkast. Og så jeg tror, ​​det er vigtigt for folk at huske, at som Rick sagde, det var ikke normalt. Du er nødt til at smide de år ud, for stabil vækst er virkelig, hvad du får ud af fast ejendom, ikke disse hockeystave, som vi har set.

Rick:
De fleste mennesker, der har investeret i dette rum i lang tid, har det helt fint med det. Det er fluen om natten, der kom sent ind og sagde: "Åh, jeg kan tegne til 10% huslejevækst i de næste fem år." Det er de enkeltpersoner og enheder, der har problemer, og som så åbenbart nu løber ind i buzzen, så også, hvad der foregår på kapitalmarkederne.

Dave:
Det forklarer og giver os et indblik i, hvad der er sket på indkomstsiden af ​​ligningen. Kan du fortælle os lidt mere om udgiftssiden?

Rick:
Jeg er glad for, at du tager det op, fordi det har været en af ​​de mere flygtige lommer i... Og du tænker bare på matematikken i dit NOI. Det har kastet en skruenøgle ind i tingene. Og jeg tror, ​​du hører det fra mindre grupper såvel som de store institutioner, og der er et par komponenter i det.
Jeg tror, ​​at vi tænker på, at aktivværdier og påskønnelse er fantastisk. Og det er typisk, men når du får 10, 20% opad endnu mere på prisstigning, der til sidst så ruller ind i dine ejendomsskatter i en masse stater. Du bliver ramt, medmindre du er i Californien, som de har Prop 13. Men jeg tror, ​​at det overraskede mange grupper, og det var ligesom i øjeblikket, "Åh, det her er fantastisk. Værdierne høster," og så får du ejendomsskatteregningen, du siger: "Åh lort, vi har ikke modelleret det her." Så jeg tror, ​​det er en del af det.
Og så tænker jeg også, at den anden del af det, der på udgiftssiden er forsikringsomkostninger. Det kommer igen og igen og igen. Vi har lige haft vores store kundekonference i New York, og dette var et tema i hele den for både boligbyggere, udlejningsoperatører, hvor på udlejningssiden, og jeg vil også fokusere på den enefamilie og byg-til-leje, de bliver ramt af forsikringsomkostninger på fornyelsesmeddelelser, der stiger med 10, 20, 30 plus procent. Og det, der gør, er, at det straks har en indvirkning for dig på udgiftssiden. Og så også, hvis du så skal modellere det fremadrettet, vil du ikke være i stand til at erhverve, fordi regnestykket straks ændres for dine erhvervelsesmål og din købsboks.
Så jeg tror, ​​det er blevet et stort problem for mange grupper. Og du taler om Florida, du taler om Texas, Californien. Der er mange grupper, der bare ikke længere skriver politikker, og det lyder ikke til, at det forsvinder lige foreløbigt. Så det har været et stort problem. Så udgiftssiden af ​​ligningen har ikke set helt ideel ud for mange grupper på det seneste.

James:
For os er, at vi laver mange lejlighedssyndikeringer. Vi har mange forskellige lejeboliger. Vores forsikringsregning er en reel omkostning på disse ejendomme. Og ikke kun det. Når du laver værditilvækst, er dine byggeplaner næsten fordoblet på prisen. Så den kortsigtede finansiering, når du får det gennem stabilisering og bringer det op til en ny kode, hvis du køber en gammel bygning lige nu, er omkostningerne gennem taget. Og for at berøre Californien er det et komplet mareridt. Jeg har lige købt min første ejendom i Californien. Det tog mig over tre uger at finde en forsikring til et enfamiliehus. Og prisen var absurd. Nogle af mine tilbud kom på $50,000 årligt for et enfamiliehus.

Rick:
Hvor er dette hus? Er det på en klippe, hvor vandet kommer op?

Dave:
Det er et dejligt hus.

James:
Det er på en klippe. Det var absurd, og vi fik det ned, men det tog evigheder. Og jeg er vant til... Forsikring har aldrig været et problem. Det tager os 24 timer at få en garanti og en politik i spil. Og det, at det tog to til tre uger at få forsikringen i spil og så omkostningerne ved det, det er astronomisk. Og ud fra hvad vores forsikringsudbydere og mæglere fortæller os, er det ikke blevet bedre.

Rick:
Nej.

James:
Det her bliver værre. Og det gør en enorm forskel i vores samlede driftsomkostninger, og hvad det gør på bundlinjen. Ud over forsikringsomkostningerne har lønomkostningerne virkelig fået os. Omkostningerne ved at ansætte dine ejendomsadministratorer og for at drive din forretningsbog korrekt er steget med mindst 25 % i forhold til lønningerne af, hvad vi skal betale for at få noget godt, der holder. Det vil ikke have høj omsætning. I den lavere ende er din omsætning så høj, at du lige så godt bare kan betale den højere løn.

Rick:
Det er ikke engang det værd.

James:
Ja.

Dave:
Åh, det er brutalt.

Rick:
Hvad er den tidssammenligning, du bruger på den stigning på 25 %? Er det over de sidste to år, tre år? For det er meget.

James:
Med vores ejendomsadministratorer i Pacific Northwest, hvis vi er lønansatte, var gennemsnitslønnen typisk 55 til 60. Hvis vi ansætter de 55, hvilket jeg ikke synes er en dårlig løn for den stilling, men hvis vi ansætter til den slags mellempris på 55,000 lige dér, er omsætningen hver fjerde til sjette måned, så er de væk. Og så det, vi fandt, er, at vi har været nødt til at gå fra 55 til 60 til 65 til endda 70 for de virkelig gode, der kan holde tingene vendt, fordi de reducerer dine ledige stillinger. Dine gode medarbejdere er værd at beholde, men det er et stort spring, når du taler 55 til 65. Det er en stor, stor stigning. Og det var i løbet af de sidste 12 til 18 måneder, vi så den store stigning, men det forbliver stadig ret tungt i det nordvestlige Stillehav.

Rick:
Og det er en stor del af, hvorfor samtaler vi har, og så de data, som vi rent faktisk sporer på dette over hele landet. På akkvisitionssiden er tingene bare gået voldsomt ned, fordi du har alle disse input rullende igennem, som vi nu har talt om, at udgiftssiden ikke ser fantastisk ud. Du har normalisering af huslejevæksten, afkøling. Og så er kapitalomkostningerne bare blæst ud. Og så med det samme tvinger det bare folk til at gå ned med blyanter eller i det mindste lide, "Hey, vi skal spidse vores blyanter lidt her og finde ud af det her." Og indtil videre er opkøbssiden for det meste lukket af, hvad vi har set.

Dave:
Rick, du nævnte lige kapitalomkostninger som en væsentlig hindring for erhvervelse. Hvad med tilgængeligheden af ​​kapital? Man hører meget om netop på det kommercielle marked, at det er svært at få et lån. Kreditten er stram. Det samme sker i en familie?

Rick:
Det tror jeg, især hvis din linse er i dag i forhold til dengang SOFR var på nul.

Dave:
Rick, kan du lige forklare, hvad SOFR er?

Rick:
Det er sikker dag-til-dag finansieringsrente, og det erstattede LIBOR. Og for folk i dette rum er det det benchmark, de vil se på, når de tænker på finansieringsaftaler. Og så da vi var i en nulrentepolitisk verden, var SOFR lige omkring nul, tror jeg i to år, marts 2020 til omkring 2022. Og så kommer åbenbart Fed ind og gør deres ting. Og i dag svæver den, tror jeg omkring 5, og ændrer sig sidst jeg tjekkede, og den er ikke kommet ind som resten af ​​rentekurven. Så du ser på to-års rater, fem-års rater, 10-års rater, de er alle kommet ind, men SOFR er stadig urørlig. Det er lige der omkring.
Så jeg tror, ​​det er en stor del af hvorfor. Du kan købe en 10-årig statskasse til 4,015 og SOFR lige nu er på 5 plus, så det er som om det gør det ret svært at lave handler i dette område lige nu. Og så tror jeg, at alle håber, at... Vi finder ud af det i dag. Vi optager dette den 13. december, og Fed er ved at sige, hvad de vil gøre, i det mindste guide til, hvad de skal gøre næste år. Og jeg tror, ​​at alle i dette rum virkelig håber, at ja, vi har en blød landing, og at der er nogle nedskæringer næste år, fordi det burde rulle igennem til, hvad SOFR-finansiering vil gøre.
Og igen, når jeg ser på denne sektor på længere sigt, tror jeg, at en af ​​grundene til, at folk forelskede sig i dette område, da kurserne var på nul, var, og det var i et stykke tid, det var meget svært at få udbytte nogen steder. Jeg mener, hvor som helst. Og så folk kiggede på denne aktivklasse og sagde: "Åh ja, jeg kan låne. Jeg løfter den op. Jeg får huslejevækst. Jeg får boligprisstigning." Og det er et ret anstændigt udbytte i en verden, hvor udbytte næsten ikke eksisterer. Og så nu er det næsten som en 180, hvor udbyttet i dag er overalt, og det er... Åh, forresten, det er risikofrit. Så det er her, det bliver lidt sværere at lave aftaler i dette rum. Og kapitalen kigger nu også andre steder hen.

James:
Vi har bemærket i løbet af de sidste 12, jeg vil sige 12 til 18 måneder, at disse store hedgefonde virkelig har bremset op med at købe disse enfamiliehuse. Og lige nu med renterne er det svært at få handlen til at dække. Men der er lidt flere muligheder derude. Lige nu kender jeg mor og pop-investoren, de får ret høje renter. Når du kigger på at købe en lejebolig, bliver din pris tilbudt i bedste fald, 7.5 til 8 % lige nu. Og det kan gøre det svært at dække, men det, vi har fundet, er, fordi nogle af disse store institutioner har trukket sig ud, og ikke nok med det, den sæsonbestemte investor har også trukket sig ud af markedet, dem, der var, som du sagde , fremskriver den 10% huslejevækst, der kun har været på det varme marked. De har trukket sig ud.
Så vi har set nogle muligheder, men hvad tror du, der kommer til at ske for den lille mor og pop-investor? Tror du, at deres appetit vil stige til at købe lejeboliger? Fordi det stadig føles som om tonen er: "Åh, satserne er for høje. Du kan ikke lave en blyant.” Vi har set muligheder, og vi har købt ejendomme, men det kommer med mange hår på dem mange gange. Du skal gøre en masse værditilvækst for at få det der for at skabe egenkapitalpositionen, for at få grundlaget lavt nok. Tror du, at mor og pop-investorerne vil fortsætte med at købe i hele 2024, eller tror du, at det bliver en smule fladere, som det var i 2023?

Rick:
Hvis det, vi talte om tidligere, og vi får en blød landing, priserne begynder at komme næste år, tror jeg, det vil egne sig positivt til, at flere grupper kommer ind og forhåbentlig nogle af de mindre mødre og pops. Det, vi har set i de data, vi sporer, er, at institutionerne for det sidste, sandsynligvis et år eller deromkring, virkelig lige siden Feds begyndte at hæve renterne, og de har svævet på, hvad de er i dag, har de trukket sig massivt ud. De er næsten væk for det meste. Men jo mindre grupper, du henviser til, jo mindre mor og pops, de er stadig derinde. Og jeg tror, ​​at det, vi ser på vores datamarked for marked, er, at de er købere gennem cyklusser, så de er der altid og spiller altid. Jeg tror, ​​det du sagde om, at der er noget hår på det, og det er værditilvækst, hvilket er en eufemisme, for det er stressende, det er ikke en nem aftale.

Dave:
Ikke for James. Det synes han er meget trøstende.

Rick:
Det er sandsynligvis her, du finder muligheden lige nu. Vi ser på, hvad REIT'erne rapporterer og taler om, og en af ​​mine yndlingsstatistikker fra det sidste kvartal, som American Homes for Rent nævnte, AMH, tror jeg er, hvad de nu officielt hedder, jeg tror, ​​at den stat, de sagde, var det her. Fordi de altid har aftaler om, at de ruller igennem deres forsikringsmodeller, og så jeg tror, ​​det var ligesom 22,000 boliger, de kørte igennem deres forsikringsmodel, og de købte kun otte.

Dave:
Whoa.

Rick:
Så kun otte af de 22,000 passede til det, de havde brug for for at erhverve disse boliger. Så lige nu er der et mikrokosmos for det, vi ser i data over hele landet lige nu for de større grupper.

Dave:
Wow, det er ikke opmuntrende. Jeg ønsker ikke at køre tal på 22,000 aftaler for at få otte.

Rick:
Din model er nok ikke så sofistikeret som deres.

Dave:
Absolut ikke. Rick, jeg vil meget gerne have dine tanker om, hvad der kan ændre sig i enfamilieudlejningslokalet i 2024. Bare i store træk, hvad ser du ud til næste år?

Rick:
Vores brede tese er, at vi ikke får en recession. Og hvis det holder, er det godt for sektoren. Så tænker du på huslejevækst, og det går tilbage til vores kommentarer tidligere. Lad være med at proforma tocifret huslejevækst, for det er igen, smid det ud. Det er nok en gang i livet.

Dave:
For evigt. Ja, for evigt.

Rick:
Måden at tænke på pladsen er sandsynligvis 95, 96% belægningsprocent. På de fleste markeder får du en huslejevækst på 3 til 5 %. Og det er os, der tænker på det fra et nyt lejemålsperspektiv. Og det er en smuk baggrund af vaniljetypen for denne aktivklasse. Og så tænker man på opkøbsvolumen. Og det er her, jeg tror, ​​at hvis du gør... Faktisk, mens jeg taler igennem det her, er jeg glad for, at vi bryder det her op. Fordi en af ​​de andre ting, jeg synes, der har fungeret godt for enfamilieudlejningssektoren, er, at du ikke har haft mange annoncer på markedet for leje i denne cyklus. Og så en stor del af det er, hvad der sker i SFR, enfamilieudlejning, på noteringssiden er normalt et gennemløb af, hvad der sker på enfamilie til salg, hvilket betyder, at når annoncer dukker op til salg, er broderparten af opkøb for udlejningsgrupper, kommer de gennem MLS.
Og så det, vi ikke så denne cyklus, og der er et væld af grunde til, at lock-in, jeg vil ikke komme ind på det, vi så bare ikke en stigning i oversigtsaktiviteten. Og så per definition så du ikke en overgang for nogle af dem, der kom ind i lejemålet. Hvad vi dog forestiller os for 2024 er, at vi tror, ​​og det kan du se i dataene, var peak lock-in omkring midten af ​​2022. Vi er begyndt at se flere annoncer til salg komme på markedet i en meget usæsonmæssig periode . Vi har netop kørt denne analyse af en af ​​vores rapporter i denne måned. Så jeg tror, ​​du begynder at tænke over det, og du spoler frem til 2024, og du siger: "Okay. Nå, det fortæller mig nok, at vi kan begynde at se mere aktivitet i form af enfamiliehusudlejning, der kommer ind på markedets muligheder for opkøb,” fordi det udbud egentlig bare var låst i det sidste år eller deromkring.
Og så er det også en del af vores speciale om okay, så du vil sandsynligvis få mere trinvis forsyning. Du bør nok overveje at normalisere huslejevæksten en smule sammenlignet med tidligere år. Så det er også lidt af detaljerne i vores måde at tænke på det næste år.

Dave:
Det er super interessant. Og jeg er nysgerrig. Tror du, at lock-in-effekten vil fortsætte med at sive ud, gradvist udfase, eller tror du, at der er et magisk punkt, hvor vi begynder at se en strøm af udbud, hvis renterne på realkreditlån kommer ned til et vist punkt?

Rick:
Ja, jeg hader at bruge ordet oversvømmelse, fordi man normalt kun får oversvømmelse, hvis der er massiv nød.

Dave:
Ja, sandt.

Rick:
Det står ikke i vores speciale. Jeg har ikke hørt nogen kræve det, medmindre de bare er en permabjørn. Så jeg tror, ​​at lock-in-effekten bare vil gå langsomt... Tasterne på håndjernene vil bare langsomt begynde at låse gradvist flere og flere mennesker op. Og jeg tror også, at hvis du har en verden, hvor renter på realkredit, så lad os tænke på renter på realkredit, var markedsrenterne på realkredit 8 i en uge, begyndelsen af ​​november. Nu er de tilbage til 7 og skifter. Og jeg tror, ​​at hvis folk bliver mere fortrolige med tanken om, "Hey, vi går ikke tilbage til en 3% 30-årig fast realkreditverden på et tidspunkt snart," så jeg må opgive håbet om det. Og nu er jeg et år, to år længere inde i denne højere for længere baggrund, og så ved du hvad? Livet sker, og jeg vil handle igen. Jeg vil ikke vente på 3%, 4% realkreditrenter igen. Og så tror jeg, at det langsomt men sikkert begynder at ske.
Og den anden ting, dette er et wild card i det her, hvor du taler om muligheden for inventar til at låse op. En af grundene til, at det nye boligareal, boligbyggere, og vi er meget tæt på det rum, netop har haft en fænomenal tur i år, er, A, ikke meget videresalg, så ikke meget at konkurrere med. Men så, B, specifikt på indgangsniveauet, har de købt realkreditrenter ned til 5. Nogle bygherrer annoncerer stadig under 5, hvilket er fantastisk. Og jeg tager det op, fordi de har haft et fantastisk løb med det. Du begynder at se nogle grupper, der kunne gøre sådan noget for videresalgsmarkedet.
Og det, jeg mener med det, er, at mæglerselskaber begynder at have samtaler om, "Hey, er det et værktøj, vi kan bruge til vores kunder?" Og fordi det virkelig er en kæmpe fordel, hvor nye boliger kommer ind til 5, 5 1/2 belåningsrente, en videresalgsbolig, skal du betale 7%, måske 7% plus. Og så hvis noget af det videresalgsbeholdning kan komme ned til en konkurrerende sats, som bygherrerne gør, er det der, jeg tror, ​​du begynder at få mere beholdning på markedet. Og der er en gruppe. Jeg føler, at vi næsten har glemt iBuyers, men de er stadig derude. Og der er en gruppe kaldet Offerpad, hvor du kan gå ind på deres hjemmeside og finde rundt. Og jeg gjorde det forleden dag for Phoenix, og du kan se, at de annoncerer for boliger, som de har erhvervet, og de sælger nu til en realkreditrente på 5 %.

Dave:
Wow.

Rick:
Så de køber ned den sats for takeaway, som er en detailkøber. Det er der, jeg tror, ​​at det er et potentiale for videresalgsmarkedet til at få armene omkring dette finansielle værktøj, som bygherrer har brugt, og går, "Okay, lad os begynde at gøre det også, og vi skal nok få noget salg."

Dave:
Det er super interessant, Rick. Jeg vil bare forklare for alle, bare for at sikre, at alle forstår. Grundlæggende er de i løbet af de sidste år eller to, kun baseret på bygherrens forretningsmodel, tilskyndet til at flytte produktet hurtigt, generelt hurtigere end eksisterende boliger. Og så køber de folks renter ned. Det er midlertidige ting, hvor køberen betaler et par tusinde dollars for at sænke din rente med 1 eller 2 eller 3% i et eller to eller tre år.
Og det er en af ​​grundene til, at vi ser en stor stigning, da vi diskuterede folk, der køber nyt byggeri. Og det har gjort det mere attraktivt i forhold til eksisterende boliger, end det har været tidligere. Men det lyder som om, Rick, du siger, at agenter, mæglerselskaber forsøger at finde ud af måder eller tilbyde eller overvejer lignende incitamenter for måske at udjævne vilkårene lidt med hensyn til rentesatser, så flere sælgere er motiverede til at sælge og få noget mere udbud på markedet.

Rick:
Præcis, præcis. Ja. Og den ene ting, jeg vil sige, er nogle gange, at de er midlertidige opkøb, men størstedelen af ​​dem er i forhold til, hvad bygherrer har lavet, er de fulde tre-årige faste.

Dave:
Virkelig?

Rick:
Ja. Så-

Dave:
Det er godt.

Rick:
Det er et kæmpe værktøj, fordi du tænker på det, og forbrugeren, der er naturligvis stor efterspørgsel derude for boligkøb. Og hvis du kan føre samtalen med en detailkøber og sige, "Hey, markedskurserne er oppe her på 7 1/2 eller hvad de nu var," nu er de 7, "men vi kan få dig ind klokken 5. Og åh, forresten, det er hele løbetiden på det 30-årige lån.” Det er et fantastisk salgsværktøj.

Dave:
Absolut.

Rick:
Søg rundt på bygherrens websider, og næsten alle af dem læner sig op ad 30-årige faste nedkøb. Nogle af dem begynder igen at annoncere med regulerbare realkreditlån, og det kan vi komme ind på, hvis du vil. Men jeg tror, ​​at forbrugerpsyken omkring rentetilpasningslån er som: "Åh nej, jeg kan huske dem. Jeg kan huske, hvad de gjorde, og det vil jeg ikke have." Og så hælder de fleste forbrugere til det 30-årige faste opkøb, og det er derfor, bygherrer hælder til.

Dave:
Rick, mens jeg fik dig her, kan jeg så køre en teori eller et spørgsmål, jeg har af dig? Det er ikke i din rapport, men jeg har læst meget, og vi har talt meget i programmet om overudbud og en masse overbygning i flerfamiliehuset, og du begynder at se svaghed i huslejen der. Belægningsprocenten falder en lille smule. Tror du, at der er en risiko for, at det vælter ind i enfamiliehuset?

Rick:
Lejerprofilen er så forskellig. Og så det er der, jeg tror, ​​og vi har de data, der understøtter dette, multifamilierummet, lejlighedsrummet, historisk meget ustabilt. Du får udbudsbølger, massive udbudsbølger op, kollapser ned, bløder gennem huslejerne, huslejer kollapser. Og det ser vi i bund og grund lige nu. Men for det, vi ser, ser du ikke rigtig en indvirkning på enfamilieudlejningssiden. Og jeg glemmer statistikken, men vi har den. Det er som at finde en nål på en høstak og forsøge at finde en tre-sengs lejlighed, og det er virkelig en stor del af enfamilieudlejning, det er, "Hej, vi tilbyder noget, der fungerer for den årgang i et skoledistrikt." Og så er det der, når vi ser på det historisk, og jeg tror også i denne cyklus, vi forudser negativ huslejevækst i lejlighedsarealet i år næste år, og vi forudser en ret pæn huslejevækst i enfamilieudlejning dette. år og næste år.
Så det eneste, jeg kan sige, er, fordi vi har et enfamiliehuslejeindeks, hvor vi sporer nye lejemål på tværs af 99 markeder, der er et par markeder, hvor huslejen er blevet negativ eller temmelig tæt på det, og der er en sammenhæng. Så Vegas og Phoenix er de markeder, jeg taler om. Og hvis du er bekendt med lejlighedsrummet, har Vegas og Phoenix også set et stort udbud ind i systemet. Så det er de to markeder lige nu, hvor man bare fra et bredt børste synspunkt kunne sige: "Åh, de to dele af lejeøkosystemet, både lejligheder og enfamilieudlejning på disse markeder, er blevet betydeligt langsommere." Men i resten af ​​landet har vi ikke rigtig set den sammenhæng endnu.

Dave:
Forstået. Tak skal du have. Det er super hjælpsomt. Nå, Rick, det har været en fantastisk samtale. Tusind tak for at dele din forskning og indsigt med os. Hvis folk ønsker at få rapporten eller lære mere om dit arbejde, hvor skal de så gøre det?

Rick:
Ja, du kan gå til vores hjemmeside og udfylde en forespørgsel. Vi laver en masse undersøgelsesarbejde for vores kunder, men så tror jeg faktisk, at nogle af vores bedste ting er gennem vores gratis nyhedsbrev. Og så kan du tilmelde dig der på vores hjemmeside. Og så har vi fået mange mennesker på de sociale medier. Hvis du er på LinkedIn, kan du følge os der. Hvis du er på Twitter eller X, kan du følge os der. Og så endda på Threads, begynder at se flere mennesker begynde at finde rundt på Threads, så vi får se.

Dave:
Pæn. Nå, tak så meget, Rick. Vi sætter pris på, at du slutter dig til os.

Rick:
Ja, ligeså. Sæt pris på det, gutter.

James:
Tak, Rick.

Dave:
Så James, ændrer noget af denne forskning din mening om, hvad der kommer til at ske næste år, eller hvad du vil gøre?

James:
Ved du hvad, vi bliver ved med at gøre det, vi gør. Vi er på vores proforma, og hvis det rammer vores købsboksnumre, vil vi fortsætte med at købe. Jeg tror, ​​det er, hvad vi forventede, ting, vi kommer til at normalisere ud. Vi oplever en stabil huslejevækst, men vi skal dog bare holde øje med disse udgifter. Den forudser virkelig, at disse udgifter vil blive øget i de næste par år. Og så længe det er blyanter på den måde, bliver vi ved med at købe.

Dave:
Ja mand. Det bekræfter faktisk, hvad jeg planlægger at gøre næste år. Jeg har investeret i flerfamiliehus passivt de sidste par år, men jeg skal tilbage og købe enfamiliehuse og små multifamilier. Det er en meget stabil aktivklasse, synes jeg, at matche det med nogle af de større udsving, jeg har taget i multifamilie. Det er bare en god måde at opbygge en mere afbalanceret portefølje på, så det får mig til at føle mig godt tilpas med, hvad jeg planlægger for næste år.

James:
Ja, det er som om, at alle siger: "Åh, jeg vil gerne ind i multifamilie, fordi jeg vil være med i større projekter." Men i sidste ende vil en enfamilies burr-ejendom give dig størst effekt på kort sigt end en multifamilie på lang sigt. Det er blot aktievæksten og pengestrømmen, den er uovertruffen i den aktivklasse. Så glem ikke de små tilbud. De tjener penge.

Dave:
Jeg ved det, ja. Alle vil bare have 20 enheder på én gang. Men medmindre du har et hold, er det meget. Det er meget effektivt bare at gå langsomt én ad gangen og bare gøre et rigtig godt stykke arbejde på individuel aftale i stedet for at prøve at få én stor grand slam.

James:
Små tilbud virker.

Dave:
Absolut.

James:
Der er intet galt med dem.

Dave:
Okay. Nå, tak, James, fordi du sluttede dig til os. Og tak til jer alle, fordi I lyttede. Vi sætter pris på dig. Og hvis du kan lide denne episode, så giv os en anmeldelse. Vi har ikke fået anmeldelser i uger. Jeg ved ikke, hvad der foregår. Så hvis du lytter til showet, så gå på Apple eller Spotify og giv os en ærlig anmeldelse af On the Market-podcasten. Tak til jer alle igen. Vi ses næste gang.
On The Market blev skabt af mig, Dave Meyer og Kaitlin Bennett. Showet er produceret af Kaitlin Bennett med redigering af Exodus Media. Copywriting er af Calico Content, og vi vil gerne sige en stor tak til alle hos BiggerPockets for at gøre dette show muligt.