Sådan gør du mere pengestrømsopladning billigere leje med Coliving

Dave:
Hey alle sammen. Velkommen til på markedet. Jeg er din vært Dave Meyer med Henry Washington i dag. Hvordan går det?

Henry:
Hvad så makker? Glad for at være her, mand. Jeg elsker at lave den slags shows med dig.

Dave:
Denne var sjov, så vi i dag bringer Jay Chang, som er til co-living, som er en ejendomsinvesteringsstrategi, som jeg er fascineret af. Det virker lidt nyt, og jeg vidste intet om det indtil for to uger siden og ville virkelig gerne have nogen til at fortælle os om det. Så hvad syntes du om interviewet?

Henry:
Jeg synes, det er et rigtig, rigtig fedt koncept, som du vil høre i afsnittet, tror jeg bare vil tage fart på et tidspunkt, fordi markedet efterlyser det, men det er virkelig, rigtig tidligt, og der er en masse stigmatisering, jeg tænker bundet til det lige nu, fordi der kun er én ting, folk virkelig ved at sammenligne det med, som er kollegieværelser. Men når man ser på disse faciliteter, og når man ser på, hvad de rent faktisk tilbyder, er det meget sejere end som så.

Dave:
Det virker rigtig fint. Når du kommer til Denver for at få BiggerPockets, boede du så på det sted, CatBird tilfældigt?

Henry:
Nej, det gjorde jeg ikke.

Dave:
Der er dette hotel der, som minder mig om, men det er bare en rigtig fed model, virkelig effektiv udnyttelse af pladsen. Du vil høre fra Jay, men du får meget mere husleje pr. kvadratmeter end en normal leje, omkostningerne til ejendomsadministration er en lille smule højere, men der er nogle virkelig interessante økonomier bag dette, og jeg er fuldstændig enig med dig i, at den, der finder ud af, hvordan man gør det her godt, kommer til at gøre det ekstremt godt. Så jeg synes, det er et fascinerende interview, og det vil vi komme ind på om et øjeblik, men først ville jeg tale med dig og spørge om din mening om noget.

Henry:
Åh åh.

Dave:
Ja, jeg ved, at det er det, du er her for.

Henry:
[uhørlig 00:01:53].

Dave:
Vi vil bare have din mening. Så jeg har hørt, i hvert fald på Instagram, fra nogle mennesker, at der siden begyndelsen af ​​året har været en stigning i aktiviteten på boligmarkedet, og vi optager det her, hvad er det, den 19. januar, så kun parret de første par uger af året, hvor folk har en stigning, og nu er der nogle data ude, der tyder på, at der er flere ansøgninger om køb af realkreditlån. Så en af ​​de ting, jeg elsker at se på som en proxy for efterspørgsel på boligmarkedet, er, at Realkreditforeningen udgiver dette datasæt, hvor mange mennesker ansøgte om et realkreditlån i sidste uge? Og den er steget med 25 % i forhold til oktober og november, hvilket normalt ikke er, hvad der sker i januar, så det er betydeligt. Så jeg tænkte på, for jeg er her i Amsterdam, og jeg læser bare regneark, hvad ser du? Er dette ægte?

Henry:
Er det rigtigt på landsplan? Sandsynligvis, og her er min teori, er her, hvad jeg tror, ​​der sker. Vi talte om det her, mand, for et stykke tid tilbage på markedet. Det jeg tror du begynder at se er at kalde det normalisering. Renterne var lave, og folk vænnede sig til dem, og så er de i løbet af de sidste seks måneder steget og steget og nu for nyligt fladet ud... Jeg vil ikke sige, at de er ved at flade ud, men de bremser hastigheden, hvormed de stiger. Og typisk dine boliglånsrenter, selvom Fed hæver renten, sidder realkreditrenterne stadig rundt omkring hvor som helst, hvad, seks og en halv, 7%, et eller andet sted derinde?

Dave:
Ja, nogle af dem, jeg så i dag, var som i de lave seksere. De svinger meget lige nu, så det afhænger virkelig af, hvilken dag du lytter, men de mellemste, lave seksere.

Henry:
Og jeg tror, ​​at det, der sker, er, at folk lige er begyndt at forstå, at dette er, hvad realkreditrenter er nu. De begynder at få det ud af tankegangen med at forvente, at de kommer ned på to, tre eller fire igen og indser, at de nok kommer til at gøre det modsatte igen og gå op. Og så hvis jeg vil købe eller skal købe, fordi ikke alle køber bare fordi de vil, nogle gange skal de flytte for at arbejde, nogle gange skal de udvide til en større familie, nogle gange skrumper de ind fordi folk flytter ud. Der er alle disse livssituationer, der fortæller folk, at de skal flytte, og de kigger nok bare og siger: "Nå, det er hvad boligen koster nu, så jeg køber, hvad jeg har råd til."

Dave:
Det giver fuldstændig mening. Jeg synes, det er en meget god teori. Det er så sjovt, hvordan din hjerne bliver forankret til disse ideer som, "Åh min Gud," vi var ligesom, "4% om året. Åh min gud, det er vanvittigt, 4 %.” Nu siger vi: "Ja, seks et halvt, det er så godt." Det er så sjovt, men jeg tror ærlig talt, at det er bedre for boligmarkedet i det lange løb at have renter i femtalerne nok, det er en neutral kurs og jeg ved ikke om det kommer til at ske, men lige nu ser det ud til at det er der vi er på vej. Der er denne perfekte storm for en recessionsrisiko plus lavere inflation, som både lægger et nedadgående pres på realkreditrenterne, og hvis det er, tror jeg, at boligmarkedet vil falde tidligere, end folk troede, og vi kommer ikke til at se så meget af et prisfald, det er, hvis realkreditrenterne bliver ved med at falde, hvilket er et stort hvis, men jeg tror, ​​der er grund til, at boligmarkedet overgår forventningerne fra selv et par måneder siden.

Henry:
Pre-COVID lå satserne på 6%, og folk slog ikke øje.

Dave:
Stadig købt huse.

Henry:
Stadig købt huse.

Dave:
De var dog meget billigere dengang, så det er virkelig overkommeligt. Overkommelighed er virkelig stadig et problem, men jeg ved det ikke, det bliver meget interessant at se. Men alligevel er det interessant at høre, hvad du sagde. Jeg så en i Seattle sagde, at de lige fik flere visninger af deres to åbne huse i begyndelsen af ​​dette år, end de fik i hele fjerde kvartal tilsammen, hvilket er vanvittigt. Så det er bare noget at holde øje med. Jeg tror, ​​at dette trodser mine forventninger indtil videre i år, så noget at holde øje med, men jeg er glad for at få din mening om dette. Med det tager vi en hurtig pause, og så kommer vi tilbage med Jay Chang, som vil lære os alle om en ny strategi kaldet co-living. Jay Chang, velkommen til På markedet. Tak fordi du er her.

Jay:
Godmorgen, Dave og Harry. Tak fordi jeg måtte komme.

Dave:
Kunne du fortælle vores publikum lidt om dig selv og dit engagement i ejendomsinvesteringer?

Jay:
Ja selvfølgelig. Lige nu arbejder jeg i Tripalink som direktør for fast ejendom, og jeg har beskæftiget mig med ejendomsmægler siden jeg blev færdig, så omkring otte år. Efter eksamen tog jeg to års byggeledelse og arbejdede på højhuse i Downtown LA. Bygningen blev kaldt Metropolis og arbejdede derefter på nogle eksklusive hoteller som Edition Hotel i West Hollywood. Og så efter det, ville jeg rigtig gerne ind i ejendomsudvikling, så jeg kom til CIM Group, jeg var der i tre år, og så i 2017, 2018, begyndte jeg at høre om co-living, og det er egentlig ikke et nyt koncept , men det blev mere og mere populært. Og på det tidspunkt var der store samlivsoperatører som Ollie, Starcity og Common. Det fangede virkelig min opmærksomhed, så for lidt mere end et år siden kom jeg til Tripalink for at lave ejendomsudvikling, og de fokuserer primært på studieboliger og co-living. Så det er der, jeg er i dag.

Henry:
Mand, det er ret sejt. Jeg undersøgte nogle af samlivsfællesskaberne som forberedelse til dette, og for at være ærlig var det et helt nyt koncept for mig. Så jeg er sikker på, at det er et nyt koncept for mange af lytterne. Kan du definere co-living for os og fortælle os lidt om, hvad det egentlig betyder?

Jay:
Selvfølgelig, for bare at sige det enkelt, vil nogle mennesker bare sige, at du bare har værelseskammerater, men det er meget mere end det, fordi det kan designes på en måde, der tillader privatliv, det har flere forbrugere i tankerne. Hvordan definerer jeg samliv? Fælles plads, fælles fællesareal. Det, vi dog fokuserer på, er at have et privat badeværelse til hver af vores lejere, fordi det er der, lejere normalt kommer i problemer med hinanden, så de bor sammen.

Dave:
Da nogen beskrev det for mig, første gang jeg hørte om det for et par uger siden, var der nogen, der forklarede mig det, og jeg sagde: "Åh, vi er nødt til at finde en ekspert til at bringe på showet," så tak for at slutte dig til os, Jay. Men de beskrev det dybest set for mig som et kollegieværelse. Det lyder lidt som om du laver nogle forskellige ting som et college. Ingen af ​​mine kollegieværelser havde et privat badeværelse, men det lyder som om det er denne generelle idé. Alle har deres eget værelse, har deres eget rum, men der er fælles faciliteter, og det lyder som om, der er forskellige modeller. Nogle af dem har måske deres eget køkken og nogle af dem fælles køkkener, nogle har deres eget badeværelse, måske er der et fælles badeværelse. Er det en fornuftig måde at beskrive det på?

Jay:
Ja, mange mennesker sammenligner det med et kollegieværelse, men det er meget, meget bedre end det på mange måder. Da jeg var på UCLA, boede jeg sammen med to andre mennesker i samme værelse. De er faktiske værelseskammerater, kun tre voksne, der bor i et værelse på 200 kvadratmeter. Men hvorfor er det bedre? Som du sagde, har vi det private badeværelse, og også i vores nye projekter under udvikling, lægger vi meget lydisolering, og der er en privat elektronisk lås på hvert soveværelse. Så der er privatliv, meget privatliv. Det er næsten som et privat studie, en lejlighed, men køkkenet er fælles. Og meget af det har også at gøre med zoneinddeling. Nogle gange tillader zoneinddeling dig ikke at bygge så mange enheder i en bygning. Så ved at bygge færre enheder og flere soveværelser pr. enhed, er det en måde at komme rundt på og give dig mulighed for at bygge højere tæthed.

Henry:
Jeg er enig. Da jeg hørte co-living, da jeg begyndte at undersøge det her, var det, der sad fast i mit hoved, også et kollegieværelse, men da jeg så begyndte at se på nogle af de ejendomme, som I bygger eller forbinder med, er et kollegieværelse. det sidste, der faldt mig ind, da jeg begyndte at se, hvor smukke disse ting er. Så hvad er nogle af myterne omkring co-living eller stigmaerne omkring co-living, og hvordan afliver du så disse myter? Hvad er fordelene eller tingene, som folk får ved at leve sammen på den måde, I gør det, kontra hvad folk måske tænker i deres sind?

Jay:
Det er sandsynligvis, at køkkenet er beskidt, gulvbelægningen er gammel, men de er alle nye projekter, nye bygninger. Vi har turneret med en masse... Nogle gange kommer banker for at se på vores job, og de siger: "Wow, jeg kan ikke tro, at det er, hvad universitetsstuderende får at leve i dag." Og det er bare helt nyt, helt nyt køkken. Vi giver dem et køkkensæt, køkkenudstyr, når de først flytter ind, og fællesarealet er rent. Vi har et nyt projekt her, der er lidt tættere, så det gør vi rent hver dag.
Vi renser hovedområdet. Køkkenet er skinnende rent. Det er selvfølgelig ikke for enhver ejendom, det afhænger af. Nogle ejendomme bliver bare rengjort to eller tre gange om ugen, og så tilbyder vi faciliteter til vores lokalsamfund med hensyn til faciliteter. Så vi bygger områder, der er tæt på skolen, tæt på metrostationen, så de er meget bekvemt placeret i forhold til hinanden. Og når vi gør det, tænker vi ikke på hver bygning som en selvstændig bygning. Vi bygger fællesskaber... Beklager, fællesskaber, men også faciliteter, såsom et studieværelse, en spillelounge, der har et poolbord og et bordtennisbord derinde. Nogle gange er vi værter for begivenheder, vi har yogarum, bare sådan nogle ting, hvor folk kan mødes.

Henry:
Når jeg ser på dette, ser jeg på det fra to linser. Det er linsen for, hvem der skal bo i dette rum, og hvad er deres forventninger, hvad får de? Og så ser jeg også på det fra en investors linse, som er, hvad skal jeg give dem? Og hvad betyder det så for mig i forhold til udgifter? Så når du ser på et samfund som dette, og du sørger for dette samliv, betyder det typisk, at du er, du giver disse faciliteter. Så det lyder som om du sørger for rengøring ofte, det lyder som om disse steder typisk kommer møbleret, er det sandt?

Jay:
Det er rigtigt. Ikke alle operatører gør det, men det gør vi.

Henry:
Så fra et lejerperspektiv er det en fed ting at kunne tænke på, men som investor lyder det som om, at der nok er mange flere udgifter, der følger med dette, og så udligner du disse udgifter med tæthed, og bygger væsentligt flere enheder, fordi du lejer bare værelser, er jeg på rette vej der?

Jay:
Tak fordi du opsummerede det for os. Så som lejer er den største fordel, som vi ikke har berørt ud fra, selvfølgelig huslejen. I Los Angeles lige nu, hvis du skulle bo i det nye studie på et anstændigt sted, der er bygget, mindst 2,000 om måneden for et 450 kvadratmeter stort studie, så du betaler stort set $4 minimum pr. fod. Nå, det er latterligt. Hvad er en startløn for en universitetsstuderende? Det har du ikke råd til, og lige nu i 2022 bruger 40 % af lejerne mere end 35 % af deres indkomst på husleje. Og den måde, økonomien udvikler sig på, og hvordan teknologien bliver bedre og bedre, bliver en del af middelklassen fordrevet, og det vil blive mere og mere uoverkommeligt. Ingen kommer til at købe et hus, medmindre dine forældre kan hjælpe. Så derfor er co-living et så populært valg.
Og det er også meget bekvemt placeret på gode steder. Vi vil ikke placere det midt i en forstad. Vi sætter den ved siden af ​​købmandsforretninger, en dejlig købmandsbutik, som Erewhon eller Whole Foods, eller vi sætter den ved siden af ​​en metrostation eller endda et hospital for hospitalsarbejdere. Så der er tonsvis af muligheder, og med hensyn til investorer kommer det virkelig ned på bundlinjen. Selvfølgelig er det højere udgifter, men i sidste ende på grund af tætheden, selvom hver person betaler mindre i huslejen, er prisen per kvadratmeter per husleje, du kan få på hver ejendom, meget højere. Så hvis du får $4 pr. fod på studiet, kan du sandsynligvis få op til $5 pr. fod, så det er en forskel på 25%.

Dave:
Det er ret imponerende. Og hvad med lejersiden? Kan du kvantificere besparelserne for den gennemsnitlige lejer? Hvor meget sparer de på at bo i et samlivsarrangement frem for for eksempel i et studie?

Jay:
Mindst 30 %.

Dave:
Wow.

Henry:
Ret væsentligt.

Dave:
Det er utroligt. Og er lejemålene de samme? Underskriver du etårige lejekontrakter eller er de anderledes på nogen måde?

Jay:
Det kommer an på. Det meste af tiden underskriver vi en etårig lejekontrakt, men jeg ved, at nogle ejendomme kan lide en korttidslejekontrakt, f.eks. tre måneder, seks måneder. Jeg ved, at Common gør tre måneder, men når du laver en tre-måneders lejekontrakt, vil de hæve prisen med 20, 30 % højere, fordi der bare er højere omsætning og ledige stillinger.

Dave:
Det skulle faktisk være mit næste spørgsmål om omsætning og ledige stillinger. Oplever du, at folk behandler dette som en kortsigtet mulighed, indtil de kan finde en mere konventionel boform, eller hvordan er fornyelseshastigheden for din lejekontrakt med co-living?

Jay:
Det meste af vores ejendom er på studieboliger, så fornyelsesprocenten er mindre end 50%, men det er fordi de fleste, de dimitterer fra skolen og mange af dem er master. De underviser her i et år. Vi har også mange internationale studerende, der kommer her. Vi har faktisk et marketingteam i Kina til at markedsføre det, men for at besvare dit spørgsmål, er co-living helt sikkert mere attraktivt for unge fagfolk, og studerende var her bare i et par år. Lad os sige, at du flytter til en ny by, du kender ingen. Det er en rigtig god måde at blive tilsluttet.
Så vi ønsker selvfølgelig ikke, at lejere skal gå, og vi forstår også, at det ikke er alle, der ønsker at dele køkken i det uendelige. Så mange af vores ejendomme, vi er ved at udvikle lige nu, har en blanding af co-living og studios, et soveværelse. Personligt ville jeg ikke bo sammen med fem andre mennesker, selvom jeg går meget op i samliv. Hvis jeg skulle flytte til en ny by, ville jeg, men jeg tror, ​​at vi alle kan blive enige om for det første, alle har brug for et sted at bo, og for det andet vil alle have et fællesskab. Så selvom du flytter fra en co-living suite, går du ind i et studie eller et soveværelse, kan du stadig nyde de faciliteter og det fællesskab, som du engang var en del af.

Dave:
Du dimitterer fra samlivet og flytter bare en etage op til en pænere lejlighed.

Jay:
Sandt.

Dave:
Så for mig kan jeg bestemt se tiltrækningen ved det fra lejersiden. For at spare 30 % på din husleje virker det ærligt talt ikke som en stor indrømmelse at dele et køkken. Mit store spørgsmål er, hvor svært er ejendomsadministrationen for dig på sådan noget?

Jay:
Det er svært, meget svært. Men vi ansætter en beboerleder, vi ansætter ikke rigtigt, vi giver dem nogle rabatter og hjælper os bare... De fleste af problemerne er måske relateret til rengøring eller roommatekonflikter. Så vi giver dem lidt rabat på huslejen og hjælper os så bare med at afbøde problemerne, men for at være ærlig, hvis du har højere lydisolering, tilføjer vi elastiske kanaler mellem væggene. Det gør man typisk ikke på dette, medmindre det er som et studie, i en lejlighed, så det er bedre at lydisolere. Hvis et rekreative område er rent, er der virkelig ikke så meget problem. Og plus, du har dit private badeværelse, du holder dit badeværelse så rent, som du ønsker.

Henry:
Det private badeværelse skal være den store gevinst for at beholde ... Vi plejede at kalde dem ... I virksomhedernes verden kalder vi dem menneskelige problemer. Private badeværelser skal gå langt for at holde folks problemer på et minimum, og hvis du så professionelt gør rent i fællesområderne og køkkenerne, fordi hvert værelseskammerat-problem, jeg havde, typisk var omkring nogen, der efterlod deres beskidte service i vasken.

Dave:
Har du nogle tanker om, hvad meromkostningerne ved ejendomsadministration er? Jeg ved ikke, om du ansætter dit hold på fuld tid, eller spiller du outsourcer det?

Jay:
Vi gør det internt. Vi tager egentlig ikke mere end en gennemsnitlig ejendomsadministration. Vi er faktisk billigere end Greystar, og vi forsøger at automatisere mange af problemerne. AAA har faktisk en teknologiarm, der arbejder med meget automatisering, og vi er ved at bygge en teknologi. Så AAA har tre hovedfunktioner. Den første funktion er den teknologiske arm, som jeg diskuterede, og den anden er ejendomsadministrationen. Vi administrerer alle vores ejendomme, som vi har bygget, og vi administrerer for andre, for store udviklere som Jamison og Wiseman. Så jeg tror, ​​2,000 enheder i K-Town, som vi administrerer for andre mennesker. Og så er den tredje arm, hvad jeg gør. Vi laver ejendomsudvikling, så nogle gange samhandler vi med andre udviklere, men det meste af tiden ejer vi det direkte, og så laver vi designrettigheder, tilladelser og derefter byggeri, og så lejer vi. Nogle gange går vi ud.

Henry:
Vi snakkede lidt om, at der selvfølgelig bliver en højere omsætning, hvis man skal have et elevgrundlag. Så når du tegner disse, hvis du skal lave en ny ejendom, tegner du dem så? Hvilken ledighedsprocent tegner du? Hvad forventer du, at disse skal gøre konsekvent fra et ledigt perspektiv?

Jay:
Vores ledige stilling nær USC er faktisk ret lav. Det er omkring 2%.

Henry:
Åh, wow.

Dave:
Okay.

Henry:
Det er sindssygt.

Jay:
Der er bestemt omsætning, men der er mange mennesker, der viser frem hvert år, og vi leaser det ud.

Dave:
Wow. Hvad med vedligeholdelsesomkostninger? I mit sind bliver jeg ved med at tro, at denne forretningsmodel er en mashup mellem lejeejendomme og korttidslejemål, fordi du har rengøringselementet ved korttidsleje, du har det møblerede, i det mindste for dig som operatør, ikke igen, som Jay sagde, ikke alle co-living operatører gør dette, men du har møbleret dele. Og fra min erfaring med korttidsudlejning, bliver disse steder brugt ret hårdt. Der er et stort behov for at udskifte udstyr og møbler. Ser du det også i co-living?

Jay:
Ja, helt sikkert. Der er helt sikkert højere vedligeholdelsesomkostninger. Det koster noget. Vores udgifter er også omkring jeg vil sige 10% højere end en gennemsnitlig traditionel lejlighed på grund af reparation, vedligeholdelse og også rengøring, og vi inkluderer også forsyningsselskaber som en del af vores udgift. Så du kan egentlig bare komme ind med en bagage og flytte ind i en nybygget lejlighed til 30% under studiet.

Dave:
Wow.

Jay:
Og så med hensyn til udskiftning begyndte vi at bruge materialer af højere kvalitet, så de er mere holdbare. Nogle af dem er kommerciel kvalitet, bedre maling, mere holdbar maling, alt det der. En ting, der er svær, når du administrerer en fællesbolig, er, at det er svært for dig at lave vedligeholdelse. Når du laver et studie, flytter nogen ud, det er nemt for dig at gå ind og male det hele eller gøre alt rent, men i samboer er der andre beboere derinde. Så det er bedre at bruge et materiale af bedre kvalitet, så du ikke behøver at foretage nogen omfattende vedligeholdelse ofte.

Henry:
Så du budgetterer det på frontend i dine anskaffelsesomkostninger, fordi du bliver nødt til at bygge det med materialer af højere kvalitet. Hvordan virker det? Eller sagt anderledes, kan man tage noget eksisterende og konvertere det til co-living, eller laver man typisk kun nybyggeri og designer det til co-living jorden op?

Jay:
Det kan man nogle steder, men indretningen i en gammel lejlighed er virkelig svær at lave. Hvis du skulle konvertere kontor, tror jeg bestemt, at der er plads til det. Kontoret, det er et stort åbent rum, men hvis du konverterer en gammel lejlighed, har de sandsynligvis en større to soveværelser, nogle gange har de mere end 1,000 kvadratmeter pr. soveværelse. For et toværelses kan du sikkert sætte det gennem et treværelses, men du tilføjer bare et ekstra værelse. Og det er også virkelig svært for dig at tilføje VVS. Du kan ikke tilføje et privat badeværelse uden betydelige omkostninger, så det er ikke rigtig det værd. Og også den måde, vi ser på det, er, at vi ønsker, at det skal være kompakt, men heller ikke for kompakt. For et treværelses værelse forsøger vi at holde det omkring 900 kvadratfod, så det svarer til 300 kvadratfod pr. værelse. Når vi siger 300 kvadratfod, inkluderer det fællesarealet, korridoren og soveværelserne, hele enheden.

Dave:
Jay, det lyder som om du ikke gør det her, men har du set nogen operatører der gør det her med enfamiliehuse? Det hedder vel mere-

Jay:
Ja, bungalow.

Dave:
Det kaldes vel mere husleje ved værelset. Så hvad er deres model?

Jay:
Deres model er, at de finder en enfamiliehusejer, og så mestrer de det og lejer det ud. Jeg ved, at de også fik nogle midler og begyndte at købe en masse enfamiliehuse. Jeg har set på det, det gjorde jeg sådan set. Jeg var interesseret i at se, hvor mange penge de rent faktisk tjener pr. enkeltfamiliehus, og jeg lavede en hurtig underwriting. Jeg tror bare ikke, at de kan tjene mange penge på enfamiliehus, fordi vedligeholdelsen er rigtig høj, og man kan ikke rigtig skalere. Hver placering har fem, seks soveværelser max, men for os kan hver placering være 40 til 100 plus soveværelser. Så det er sværere at gøre det effektivt med et enkeltfamiliehus.

Henry:
Jeg kan helt se, at dette giver mening på markeder, der er dyre og har høj college-tæthed, som LA'er, New Yorks, disse større byer. Hvilke andre områder synes du, denne model passer eller giver mening i?

Jay:
Du ramte den lige på. Præcis hvad du sagde, for at være ærlig, vil co-living kun give mening på det uoverkommelige marked, på et nøglemarked som New York, LA, San Francisco. San Francisco er ikke rigtig et godt marked lige nu, men før COVID-19 ville det have været et fremragende marked. Jeg vil dog sige dette, som en traditionel lejlighedsudvikler, er mange af de målinger, de ser på, forholdet mellem indkomst og leje. Så de ønsker, at lejerne åbenbart skal have råd til højere husleje. Så de vil gerne have, at huslejen ikke er for høj, så de har råd til det, men for os er det anderledes. Vi ser faktisk omvendt på det. Vi ser på områder, der er uoverkommelige. Det er et andet målmarked.

Dave:
Så hvis folk ville lave den beregning for sig selv og identificere et marked, hvor de kunne overveje at bo sammen, hvordan laver man så den beregning? Hvilke målinger bruger du? Har du nogle råd til vores lyttere om, hvordan de kan gøre det?

Jay:
Ja, på et overkommeligt marked er forholdet mellem indkomst og leje normalt mindst 3X. Så hvis du tjener 100,000 om året, er din husleje om året omkring 30,000. Så hvis forholdet mellem indkomst og leje er mindre end 2.5, så er det et signal om, at det ikke er overkommeligt, og de bruger mere end 30 % af deres indkomst på husleje. Men i 2020… Faktisk sagde jeg tidligere om overkommelighed, at de 23 % af lejere faktisk nu bruger 50 % eller mere af deres indkomst på husleje nu.

Dave:
Det er vanvittigt, wow.

Jay:
23 %. En fjerdedel af os bruger det hele på husleje.

Henry:
Så hvis nogen, lad os sige fra et investorperspektiv, de hører dette, og de går, kan det være noget, jeg er interesseret i at investere i, lære om, hvilke muligheder er der for folk? Er der fonde, som de kan investere i, eller er der virksomheder, de kan tale med, som laver den slags? Hvordan går man om at komme ind i dette rum fra en investors perspektiv?

Jay:
Du kan ikke investere i en REIT. Parrets udfordringer i samliv lige nu er, at det ikke betragtes som investeringsgrad, fordi det er en ny type ejendom, og det er ikke investeringskvalitet, fordi du ikke kan pakke et lån om og sælge det til Fannie Mae til bureaulån. Så det er sværere at få finansiering. Vi skulle samarbejde med lokale, mindre banker. Så dit spørgsmål var, hvordan kan de investere? Så de kan ikke rigtig investere i en offentlig REIT, men hvis de er en udvikler eller de er interesserede i at investere, kan de nå ud til nogle co-living udviklere såsom Tripalink. Vi har faktisk en investorportal. Jeg ved virkelig ikke, hvordan man ellers kunne investere i samliv. En anden måde, du kan gøre det på, er nogle mennesker, de køber deres eget hus, og det er i bund og grund bare hushacking, og du lejer det ud i lille skala.

Dave:
De kalder det leje af værelset eller bare hus hacking en enkelt familie hjem. Du kan helt sikkert gøre sådan noget, fordi jeg har læst nogle ting om husleje på værelset, hvor du får tilsvarende præmie på husleje pr. kvadratmeter eller pr. soveværelse, en stigning på 20%, 25% i huslejen ved at gøre det med en tilsvarende hovedpine i Ejendomsadministration.

Jay:
Helt ærligt, det giver mening økonomisk, men er det virkelig det værd at have fem andre bofæller med, og så skal man gøre rent på fællesarealet? Jeg ved det ikke, det kommer an på.

Henry:
Det afhænger af, hvor meget huslejen er.

Dave:
Jeg husker bare de huse, jeg boede i med venner på college, og det ser bare ud til, at det var sjovt dengang, men mand, ejendomsforvalteren må have hadet os. Jay, er der tilgængelige syndikationer? Hvis du er en akkrediteret investor, er der så udviklingsprojekter, som investorer kan investere i at leve passivt sammen med?

Jay:
Ja, jeg tror, ​​der ikke er så mange co-living-udviklere, men hvis du tager til netværksarrangementer, kan du måske møde nogle. Vi laver nogle syndikeringer. Vi kender et par andre små udviklere i området, der også laver syndikering.

Dave:
Okay, fantastisk. Jay, mange tak fordi du er her. Vi sætter stor pris på, at du deler dette. Jeg har lært meget. Jeg synes, dette er super overbevisende. Jeg vil gerne lære at... Hvis der er tilgængelige syndikeringer, eller måske vil Henry og jeg gå ind i vores første, men det har været super nyttigt. Jeg synes, det er en rigtig fed idé, at der helt klart vil være efterspørgsel efter det her. Den del virker bare så indlysende for mig, at det virker som et fedt sted at bo for langt mindre end hvad du ville betale andre steder. Så godt for dig, fordi du er i denne virkelig seje branche. Er der nogen steder, folk kan komme i kontakt med dig, hvis de vil vide mere om dette?

Jay:
Tak fordi jeg måtte komme. Du kan kontakte mig på BiggerPockets. Det er Jay Chang, og så kan du også flyve mig på LinkedIn. BiggerPockets vil have de fleste links, som du skal bruge for at kontakte mig direkte.

Dave:
Jeg elsker det, du sender bare folk til BiggerPockets. Det er måske første gang, vi nogensinde har haft det, men som ansat hos BiggerPockets sætter vi stor pris på det.

Jay:
Intet problem.

Dave:
Tak mand. Stor tak til Jay for at være med. Henry, hvad syntes du?

Henry:
Mand, det er et ret unikt sted, og jeg tror, ​​at efterspørgslen efter denne form for bolig på de dyre markeder bare vil stige. Det er som om markedsforholdene lige nu siger, at det er noget, folk har brug for. Renterne er højere, inflationen er skør. Og så koster det ikke kun folk en masse at leje de her steder, men gud, dagligvarer også, så hvis de kan spare 30% og skal dele køkken, tror jeg, folk ville være villige til at ofre det.

Dave:
Fuldstændig føler jeg, at der bare vil være stor efterspørgsel efter dette. For det første er det enormt at spare 30 % på din husleje. Vi taler med folk hele tiden, er jeg sikker på, hvis du ønsker at komme ind på ejendomsmægler, med lave penge, hvad er den bedste måde at gøre det på? Enten husknæk eller reducer dine leveomkostninger. Dette er en fantastisk måde at reducere dine leveomkostninger. Så da jeg gik ind i dette show, tænkte jeg, "Mand, det her bliver interessant for investorer," og det er det, men også for at investere det, men jeg tror også, det er interessant for håbefulde investorer at overveje at bo i en af disse ting, fordi du sandsynligvis vil spare nogle penge og derefter investere i fast ejendom. Men jeg tænker også på elementet i at have... Jeg tror også, du har gjort det her, jeg flyttede til nogle nye byer i mit liv, hvor jeg ikke kender mange mennesker, jeg synes, at fællesskabselementet er ret cool. Det minder mig om et hostelmiljø, ikke?

Henry:
Men, flot.

Dave:
De er rigtig søde, men de er mere åbne. Det er ligesom at gå på et fælles område, hænge ud, få en øl, gøre sådan, og det er et super hyggeligt sted. Så jeg kunne forestille mig, at det var rigtig populært.

Henry:
Lad os være rigtige, jeg vil alligevel ikke gøre mit køkken rent.

Dave:
Nej.

Henry:
Så hvis jeg kan bruge et køkken, vil en anden gøre rent, og jeg kan gå nedenunder og få en øl med alle mine naboer [uhørbart 00:35:18]-

Dave:
Det er så [uhørbart 00:35:18]. Hvad er det mærkeligste eller værste sted, du har boet?

Henry:
Åh gud, mand, det allerførste kollegium, jeg nogensinde har boet i, var nok det mærkeligste sted, jeg nogensinde har boet, for det var som om et snusket Motel 6 var et kollegieværelse, og vi havde dette fælles opholdsrum, og det var meningen, at det skulle være møbleret. , men det var egentlig bare en futon som en sofa og så en tv-stander uden tv på og shag tæppe.

Dave:
Åh, dejligt.

Henry:
Og så havde jeg et soveværelse med køjesenge, som jeg havde en værelseskammerat i. Så det var-

Dave:
Åh Gud, det lyder ikke sådan...

Henry:
Ikke mit yndlingssted at bo.

Dave:
Jeg købte mit første hus med tre partnere, men en af ​​partnerne og jeg var værelseskammerater på det tidspunkt, og vi skulle have husknæk, det var vores plan, vi skulle flytte ind. Men så begyndte Denver at gøre det godt, og vi tænker, "Mand, vi kunne få meget mere for husleje, end hvad vi ville betale i vores egen husleje," så vi tænker, "Hvorfor skulle vi have husleje?" Og hans bedstemor var lige gået bort, og hun boede i et pensionistsamfund, og markedet faldt stadig som en sindssyg, og hans mor sagde: "I fyre bare betaler forsyningsselskaberne, pas på huset. Du kan bo der,” men det var ligesom et samfund på 55 og derover, så vi kunne ikke fortælle det til nogen. Så vi flyttede midt om natten, boede bare i dette hus. Vi tænkte: "Det bliver seks måneder," men det var gratis, så vi endte med at bo der i tre år. Og jeg boede i kælderen, så jeg boede i hans døde bedstemors kælder i et pensionistsamfund i tre år.

Henry:
Gik du lige i forsamlingshuset og ødelagde ældre borgere ved bordtennis og knuste dem ved bordtennis med helpension?

Dave:
Ja, præcis. Der var ikke noget fællesområde. Der var vel en lille smule, men vi gik aldrig, men vi var ligesom... Folk elskede det, faktisk. Så ville vi bare bære deres kasser, bare være de unge fyre, der kunne hente ting. Vi gjorde det bare, og senere og senere smed vi bare rasere der. De havde denne dejlige udendørs plads, og vi ville bare holde disse store fester der.

Henry:
Kom dine naboer?

Dave:
De ville vinke, men desværre fik vi dem aldrig ind, men det var et underligt sted at bo. Så lang historie kort, jeg ville nok have foretrukket at bo i et af disse samlivsrum.

Henry:
Jeg ved det ikke, det lyder som om det var ret fantastisk.

Dave:
Det var sjovt at se tilbage på det. Nogle gange tænkte jeg: "Hvad fanden laver jeg med mit liv?" Men det sparede mange penge. Anyway, nu har jeg mistet hele min tankegang, så lad os komme væk herfra. Tak fordi du er her, mand, og tak for at lytte. Forhåbentlig er dette interessant for dig. Jeg tror, ​​det bliver en stor trend. Det er vel det sidste, jeg var lidt skuffet over, at der ikke rigtig er en nem måde at investere i det lige nu, det lyder som om du bare er en almindelig investor og ikke en udvikler.

Henry:
Men det er typisk, når du skal lede efter disse muligheder, fordi nogen vil komme tidligt ind på at finde ud af en måde at gøre dette tilgængeligt for offentligheden at investere i. Så jeg ville prøve at være den tidlige bruger, fordi efterspørgslen er vil være der.

Dave:
Det er som om, at hver gang vi laver et af disse shows, som dette, og især det 3D-printede hus, er det ikke nemt, men den, der finder ud af det, vil gøre det til en død. Så hvis du er interesseret, så følg Jay, følg nogle af de andre operatører. Måske kan du lære af dem eller komme ind på det, men vi håber, at dette var nyttigt for dig. Vi forsøger altid at bringe dig disse typer af nye investeringsstrategier, der er banebrydende, fordi det er det, vi handler om. Så vi vil meget gerne høre, om disse typer episoder er nyttige for dig. Så hvis du har nogen tanker om denne slags episoder, så slå mig op på Instagram, hvor jeg er på thedatadeli eller Henry, du er på thehenrywashington, ikke?

Henry:
Det er korrekt.

Dave:
Okay, så lad os vide, hvad du synes. Tusind tak fordi du lyttede. Vi ses på mandag til endnu et afsnit af On The Market.
On The Market er skabt af mig, Dave Meyer og Caitlin Bennett, produceret af Caitlin Bennett, redigering af Joel Esparza og Onyx Media, researchet af Pooja Jindal, og en stor tak til hele BiggerPockets-teamet. Indholdet på showet On The Market er kun meninger. Alle lyttere bør uafhængigt verificere datapunkter, meninger og investeringsstrategier.