Overraskende migrationstendenser viser, at flyttemænd går til disse markeder

I denne artikel

Fjernarbejde, hurtigt stigende huslejer i nogle byer og et ønske om flere faciliteter er alle faktorer, der driver amerikanerne til at flytte - men de områder, der tiltrækker flest nye lejere, ændrer sig ifølge den nye Rent.com migrationsrapport for første kvartal af 2023. 

Tilbage i januar, vi rapporteret at lejere viste interesse for regionerne syd og midtvest på grund af relativt billige boliger til rådighed i mange byer i disse regioner sammenlignet med vest og nordøst. Men da flere mennesker strømmede til disse regioner for at undslippe dyrere områder, steg huslejerne. 

For eksempel mens Miami er stadig billigere end New York, stigende boligudgifter i Florida fra en tilstrømning af nye beboere får Sunshine State til at opleve højeste inflation i nationen. Som følge heraf kan nogle indbyggere blive skubbet ud af staten, selvom flere mennesker fra New York og Californien flytter ind. 

En lignende tendens kan ske i Georgia og Texas, ifølge migrationsdata for disse områder. Det ser nu ud til, at flere beboere forlader, i stedet for at komme ind, syd. 

Rent.coms migrationsrapport for første kvartal 1 er baseret på data fra januar, februar og marts. Forskere målte indgående og udgående kundeemner baseret på brugerinteresse for ejendomme og kombinerede tallene for at få et kundeemnedelta for hvert geografisk område. Et negativt blydelta viser, at flere mennesker er interesserede i at forlade området end at flytte til området. 

Leddeltaet for syd faldt til -2.07% i første kvartal, det eneste negative regionale blydelta, der blev observeret. Men mens den sydlige region mister popularitet som helhed, søger mange mennesker stadig at flytte til byer som Knoxville, Tennessee og Augusta, Georgia. Navnlig var ingen af ​​metroområderne med de højeste indgående blydeltaer i Vesten, selvom interessen for regionen er steget sammenlignet med tidligere kvartaler. 

Det er vigtigt at bemærke, at folk flytter af et utal af årsager, og disse tendenser skifter fra det ene kvartal til det andet. Men nogle byer, som Madison, Wisconsin, er dukket op igen på listen for indgående migration, mens andre, som Chicago, bliver ved med at rangere højt for udgående migration. 

Selvom du ikke bør træffe beslutninger om ejendomsinvestering baseret på disse data alene, kan det være nyttigt at se, hvor lejeefterspørgslen er størst, når du undersøger nye markeder. Lad os dykke ned i delstats- og metroområdets blydeltadata. 

Hvilke områder forlader folk?

Udgående migration efter stat

Tilstand	Bly Delta
Maine	-57.65%
Vermont	-53.58%
West Virginia	-36.57%
Illinois	-29.68%
Montana	-26.19%

Folk, der forlod Maine, var interesserede i stater som New Jersey, Pennsylvania, Florida, Georgia og Ohio, og lejere, der kom ud af Vermont, havde lignende interesser, med tilføjelsen af ​​New York. Lejere i West Virginia ønskede at bo tæt på i tilstødende stater, mens indbyggere i Illinois planlagde at blive i Midtvesten. 

Montana, en ny stat på listen over udgående migration, har set huslejen stiger hurtigt over de sidste tre år. Beboere i staten var mest interesserede i at flytte til Arizona, efterfulgt af andre steder i Montana, Colorado, Utah, New Mexico og Texas. 

Udgående migration med metro

Metro	Bly Delta
St. Louis, Missouri	-30.05%
Atlanta	-27.53%
Chicago	-26.39%
Denver	-25.55%
Charlotte, North Carolina	-24.04%

Folk, der overvejede at forlade St. Louis, var interesserede i at flytte til andre dele af Missouri eller forlade staten til Minneapolis-St. Paul, Indianapolis og Dallas-Ft. Værdi. Atlantas lejere foretrak at bo i Georgia eller andre sydlige stater. 

Chicagos lejere søgte lejligheder i andre midtvestlige byer som Milwaukee og Minneapolis-St. Paul eller sydlige byer som Nashville, Tennessee; Birmingham, Alabama; og Memphis, Tennessee. Denvers lejere ønskede at tage til andre vestlige metroer, som Salt Lake City og Colorado Springs-Pueblo, eller byer i Midtvesten, som Detroit og Kansas City. Og indbyggerne i Charlotte håbede at blive i Carolinas. 

Hvor er folk på vej hen?

Indgående migration efter stat

Tilstand	Bly Delta
New Jersey	38.51 %
Delaware	34.82 %
North Dakota	32.67 %
Louisiana	25.48 %
Rhode Island	24.30 %

New Jersey er et hot spot for flyttefolk, der tiltrækker indbyggere fra New York og Pennsylvania samt sydlige stater, som f.eks. det stadigt dyrere Florida og Georgia. Interessen for Delaware stammer fra nærliggende og midtvestlige stater, herunder Virginia, Maryland, Ohio og Pennsylvania. Og ledere i North Dakota kom fra fjerntliggende steder som Illinois, Texas, New York og Californien. Louisiana og Rhode Island tiltrak hver især interesse fra andre stater i deres respektive regioner. 

Indgående migration med metro

Metro	Bly Delta
Augusta, Georgien	38.46 %
Harrisburg-Lancaster-Lebanon-York, Pennsylvania	37.63 %
Madison, Wisconsin	37.54 %
Waco-Temple-Bryan, Texas	31.88 %
Knoxville, Tennessee	29.98 %

Det meste af ønsket om at flytte til Augusta kom fra Atlanta. Sammenlignet med Atlanta er Augusta det 27.6% billigere og mindre tæt, med mere plads til at sprede sig og stadig masser af faciliteter at nyde. Harrison-Lancaster-Lebanon-York samfundet tiltrak den største interesse fra lejere i travle byområder, som Philadelphia; Washington DC; Baltimore; og New York. 

Madison, Wisconsin, som tog den 11. plads i US News and World Report placeringen af ​​bedste steder at bo, trak indbyggere fra Chicago, Charlotte, Denver og Atlanta. Waco-Temple-Bryan bragte hovedsageligt lejere fra sin egen region, mens Knoxville så spor fra andre sydlige samfund og Chicago. 

Hvad dataene betyder

Fordi Rent.com-migreringsrapporten viser interesse for flytning blandt lejere, før de flytter, er den langt foran Census befolkningsdata med hensyn til at fange migrationstendenser. Det har dog sine begrænsninger - for eksempel er et kundeemne på en lejlighed i Augusta fra en nuværende lejer i Atlanta ikke det samme som en flytning fra Atlanta til Augusta. Alligevel, når udgående kundeemner overstiger indgående kundeemner for en by, kan det være en tidlig indikator for aftagende boligefterspørgsel i området. 

Huslejen har en tendens til at stige i byer, der er ønskelige, men alligevel billige, da flere mennesker flytter dertil, og boligværdierne stiger også, når nye beboere kommer til et område. Investorer kan forsøge at komme på forkant med skiftet ved at købe i lavprisområder, der kan se overløb fra nabobyer, efterhånden som befolkningen stiger. Migrationstendenser har en tendens til at vise, at folk flytter ind i nærliggende attraktive områder, der stadig pakker faciliteter, selvom flytninger på tværs af landet ikke er ualmindeligt i nogle populære byer. 

Augusta, Georgia og Madison, Wisconsin, er fremragende eksempler. De er begge opført i top 100 Bedste steder at bo by US News and World Report for deres høje livskvalitet og lave leveomkostninger. De er logiske flytningssteder for folk i større byer som Atlanta og Chicago, og Madison trækker endda indbyggere fra fjerntliggende steder. Plus, begge byer har median boligværdier under den nationale median. 

Husk på, at lead-delta kun er ét datapunkt, du skal overveje, når du vurderer et marked. Du skal også evaluere forholdet mellem leje og pris og leje i forhold til indkomst— At finde områder, der kan generere positive pengestrømme, hvor huslejen stadig har plads til at stige baseret på områdets medianindkomst, er nøglen. Derudover vil du gerne finde et område med et robust arbejdsmarked, hvor arbejdsløsheden er lav, ejendomsværdierne historisk set har været stigende, og ejendomsudgifter og skatter er overskuelige, givet din forventede lejeindtægt. 

The Bottom Line

Sammenlignet med tidligere migrationsrapporter er interessen for Nordøst og Vest stigende, mens interessen for Syd og Midtvest er svagt faldende. Men flere sydlige og midtvestlige metroer tiltrækker stadig interesse fra lejere. Og tendensen med, at folk forlader dyre områder, fortsætter. 

Dataene er kun et øjebliksbillede af tidlig efterspørgsel baseret på kundeemner til lejligheder, men analyse af migrationstendenser kan hjælpe investorer med at vurdere den næste hotte by for lejere. Bare sørg for at overveje andre tilgængelige data, før du investerer i et nyt marked.

Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.