A kommerciel fast ejendom nedbrud kigger mere og mere sandsynligvis i 2023. Stigende renter, komprimeret loft satserog nyt inventar ved at komme på markedet får erhvervsejendomme, og mere specifikt multifamilie, til at se lige så uattraktivt ud som nogensinde for en ejendomsinvestor. Men med så mange penge, der stadig kastes på flerfamilieinvesteringer, vil hverdagsinvestorerne blive fanget i al hysteriet? Eller er dette blot en overhypet nedbrud som ikke bliver til noget i de kommende år?
Scott Trench, CEO for BiggerPockets og vært for BiggerPockets Money Podcast, har haft mistanke om flerfamiliepladsen, siden realkreditrenterne begyndte at stige. Nu er han på showet for at forklare hvorfor et styrt kunne ske, hvem det vil påvirkeog hvad investorerne kan gøre at forberede sig. Dette er IKKE et tidspunkt at tage fat på de high-stakes-aftaler, der var så fremtrædende i 2020 og 2021. Scott giver sine anbefalinger til, hvad både passive og aktive investorer kan gøre for at beholde deres formue, hvis og når et krak endelig rammer.
Men det er ikke alt! Vi ville ikke tale om multifamilie uden Andrew Cushman , Matt Faircloth, to store multifamilie-investorer, der har årtiers erfaring i rummet. Andrew og Matt besvarer spørgsmål fra to BiggerPockets mentees, Philip , Danny, et par Californien-baserede investorer forsøger at skalere deres multifamilie-porteføljer. Hvis du vil komme ind i multifamilie på den rigtige måde eller undvig en elendig aftale, bliv ved!
Klik her at lytte på Apple Podcasts.
Lyt til podcasten her
Læs udskriften her
Scott:
Dette er BiggerPockets Podcast, show nummer 721.
Andrew:
Husk, større er mentalt mere skræmmende, men større er nemmere. Det er lige meget arbejde at tage en 10-enhed ned, som det er at tage ned en 100-enhed. Så min filosofi er gå så stort, som du komfortabelt kan. Når jeg mener behageligt er uden at sætte dig eller dine investorer i finansiel risiko, men vær bare ikke bange af det faktum, at "Nå, det er 100 enheder. Det har jeg aldrig gjort endnu.” Hvis du har taget en 10'er ned, har du taget en 100'er ned. Det er bare mængden af økonomien, og det bliver faktisk nemmere, jo større du bliver.
Scott:
Hvad sker der alle sammen? Dette er Scott Trench, midlertidig gæst på BiggerPockets Podcast her sammen med værten, Dave Meyer. Undskyld, jeg stjal det fra dig, Dave.
Dave:
Åh nej. Jeg ved ikke, om jeg er værten eller gæsten. Uanset hvad det er, så er vi her sammen, og vi overtager showet i dag.
Scott:
Nå, tak for at have mig på i dag, Dave. Jeg sætter pris på det.
Dave:
Ja selvfølgelig. Du er meget glat til den intro. Du er en gammel hånd til det her. Vi ville gerne have dig med, fordi vi har haft et par spørgsmål. Du og jeg har faktisk haft mange gode samtaler offline om dette. Du har nogle virkelig interessante tanker og ærligt talt nogle bekymringer om det kommercielle flerfamilierum, som vi vil tale om her i de første 20 minutter af showet.
Scott:
Ja jeg gør. Jeg tror, at den kommercielle multifamilie har haft en virkelig fænomenal omgang med at skabe en enorm mængde rigdom i løbet af de sidste 10, 12 år, da huslejen virkelig er vokset næsten på accelererende måde i det sidste årti, efterhånden som renterne er faldet i løbet af den tid og i takt med, at loftet er faldet. Det har skabt et utroligt miljø for skabelse af velstand, som jeg er bekymret for, har kørt sin gang og er indstillet på at give en masse af det tilbage i løbet af de næste 12 til 18 måneder. Jeg vil virkelig give udtryk for disse bekymringer og ringe på alarmklokken her, så investorer er meget, meget forsigtige over for denne aktivklasse på vej ind i 2023 i særdeleshed.
Dave:
Okay, fantastisk. Nå, det bliver en god samtale. Jeg ser frem til det. Jeg har mange spørgsmål til dig. Bare for alle, der lytter, vil vi tale med Scott i omkring 20 minutter. Derefter vil vi overdrage det til Matt Faircloth og Andrew Cushman, som skal svare på nogle mentee- og lytterspørgsmål om flerfamilierummet. Så vi har et godt show til dig i dag. Vi kommer til at dække meget om kommerciel og multifamilie, så du vil helt sikkert blive ved med dette. Du har nogle tanker om, hvad der foregår i multifamilie- og erhvervsområdet, og vi vil meget gerne høre, hvad du tænker.
Scott:
Jeg tror, at den første ting, der bekymrer mig i multifamilie- eller kommerciel multifamilie- og kommerciel ejendomsområdet, er, at loftssatserne er lavere end renterne lige nu i meget af dette rum. Det betyder, at når jeg køber et stykke kommerciel ejendom, køber jeg en indkomststrøm. Hvis det er på 5 %, vil jeg måske bruge 10 millioner dollars på at købe en ejendom, der genererer 500,000 dollars om året i nettodriftsindtægt. Nå, hvis min rente er 5.5 % eller 6.5 %, ligesom Freddie Mac 30-årige fastforrentede realkreditlån i gennemsnit ligger på 6.42 % ved årets udgang, betyder det, at min gæld er udvandende. Jeg vil faktisk få et bedre afkast ved at købe alle kontanter eller være på udlånssiden i stedet for aktiesiden, medmindre jeg er virkelig optimistisk med hensyn til opskrivning. I tilfælde af erhvervsejendomme betyder det, at jeg er virkelig positivt indstillet over for huslejevækst, eller at jeg af en eller anden grund tror på, at jeg kan reducere driftsudgifterne. Så dette er et kæmpe problem. Dette er ikke holdbart efter min mening. Når gennemsnittet af markedet ser cap rates lavere end renterne, betyder det, at markedet går all in på disse forudsætninger for vækst. Og det forstår jeg ikke. Jeg synes, det er en virkelig risikabel og skræmmende stilling.
Så lad os gennemgå, hvad der skal være sandt, for at dette kan fungere for investorer i det kommercielle rum. Den ene er huslejevæksten skal op. En måde, det kunne ske, er udbuds- og efterspørgselsdynamik. På udbudssiden kommer vi til at have det største lager på nettet siden 1970'erne. Ivy Zelman anslår, at der vil komme 1.6 millioner enheder online i løbet af de næste 12 til 18 måneder i efterslæbet her. Bygherrer vil fuldføre denne beholdning, og de vil tjene penge på den. Det er muligt, at hvis tingene bliver rigtig dårlige, kan de stoppe byggeriet, men så beviser det bare pointen om, at der er en stor risiko i dette rum.
Så den anden side af det her... Så jeg tror, det er en modvind til den antagelse om huslejevækst, at markedet går all in på, masser af udbud kommer online, masser af byggeri. Alt du skal gøre er at kigge ud af vinduet her i Denver, og du ser kranerne mere produktive, end de nogensinde har været. Det siger noget, fordi byen har boomet i lang tid. Nu vil det hele være regionalt. Nogle byer vil ikke se udbuddet komme online. Nogle byer vil se tonsvis af forsyninger komme online og har stadig ingen problemer med at absorbere disse enheder.
Dave:
For bare at gentage, for at understrege det punkt, Scott, ser vi allerede, at huslejen, specielt i flerfamiliehuse, er ved at flade ud og begynder at falde i nogle områder. Det er endda før, hvad du siger, denne stigning i udbuddet kommer online, fordi jeg tror, det er lidt hen imod midten af 2023, hvor det er meningen, at det skal ske. Så vi ser allerede dette, før forsyningsoverfloden overhovedet begynder at påvirke den dynamik.
Scott:
Ja, absolut. Jeg tror, at et bedre bud er, at huslejen forbliver uændret eller måske endda falder i løbet af de næste 12 måneder i flerfamilierummet i forhold til den implicitte antagelse, når loftsrenterne er lavere end renterne, at de kommer til at eksplodere.
På efterspørgselssiden synes jeg, vi har et wild card her, og jeg har ikke rigtig nogen prognoser, som jeg føler mig rigtig sikker på on demand. Et af de store argumenter for efterspørgsel er, at der er flere mennesker, husstandsdannelsen accelererer. Der er langsigtede tendenser, der understøtter det. Det er sandt, men der er en hel masse ustabilitet fra hele COVID-situationen: mange mennesker flytter ud, bliver skilt, slår op. Det skaber husstandsdannelse, efter min mening, kunstigt. Det er et mål, der kan flytte og forvirre økonomer. Så jeg ved ikke, hvordan jeg skal forudsige husstandsdannelsen i 2023 på den ene eller den anden måde. Jeg tror, at det sikreste er at antage meget lidt husstandsdannelse. Hvis der er en mild recession eller renterne bliver ved med at stige, vil det lægge pres på økonomien. Det vil resultere i mindre lønvækst, og vi vil måske give nogle af disse huslejestigninger tilbage. Jeg tror, om noget, der er grund til at tro, at huslejen igen forbliver uændret eller falder år for år. Igen, det er problematisk.
Så jeg er bekymret for, at vi i 2023 kunne se cap rates stige, hvilket betyder, at værdiansættelsen af flerfamilieaktiver falder. Så den samme ejendom, der genererer 500,000 USD i nettodriftsindtægt, går fra at være 10 millioner USD værd ved et loft på 5.0 % til 7.7 % ved et loft på 6.5 %. Det er et nedbrud på 23 % i ejendommens aktivværdi. Hvis du er gearet 70/30, brugte du 70% gæld, 30% egenkapital, det vil udslette langt størstedelen af din egenkapital. Dette er det problem, som jeg ser brygge i dette rum, eller at jeg bekymrer mig om, at det kan brygge i 2023-rummet.
Dave:
Kan du se dette på tværs af alle multifamilie-aktiver? Vil større syndikeringer eller mindre multifamilier uforholdsmæssigt blive påvirket af dette?
Scott:
Jeg tror, at dette er en trussel mod kommercielle ejendomsaktiver over hele linjen, som vil omfatte kontorlokaler, detailhandel, multifamilie-aktiver og andre aktiver. Jeg tror, at du vil se mere pres på større aktiver. Du vil se pres på aktiver, der ikke er finansieret med Freddie Mac-lån til 30-årig fast rente. Jeg tror, at folk vil blive uforholdsmæssigt påvirket. Jeg tror også, du vil se folk simpelthen ikke sælge i denne periode. Hvis du er investeret i en syndikering, vil din syndikator sandsynligvis bare ikke sælge det næste år eller to og håber, at priserne kommer sig. Min bekymring er dog, at hvis renterne forbliver høje, og de endda kan falde en smule, ved jeg, at du tænker, at realkreditrenterne sandsynligvis vil falde næste år, men så længe de bare forbliver meget højere, end de var. I de sidste par år tror jeg, at du vil se loftssatserne nulstillet til et højere niveau, måske 6.5 %, 7 % på landsdækkende basis, igen, varierende fra region til region.
Dave:
Nå, også ideelt set vil de fleste syndikatorer og operatører nok holde fast. Men i betragtning af karakteren af kommercielle udlån har de fleste af dem ikke langsigtet fast gæld. Nogle af dem kan have forfaldne ballonbetalinger eller et realkreditlån, der justeres i løbet af de næste par år, og som potentielt kan fremtvinge et salg eller yderligere negativ indvirkning på ejendommenes pengestrømme.
Scott:
Jeg tror, det er rigtigt, og jeg synes, det er en virkelig stor ukendt i rummet. Jeg kender ikke nogen, der har gode data om gennemsnit i kommercielle flerfamilies ejendomsgæld. Hvad er den gennemsnitlige vægtede levetid for disse gældsforpligtelser? Er det fem år? Er det 10 år? Er det 30 år? Får alle fastforrentede Freddie Mac-lån på dette, og vi er klar? Mit gæt er, at der er en stor spredning i disse områder, og at forskellige mennesker vil blive påvirket meget forskelligt. Mit bedste gæt er, at der vil være en proces snarere end en begivenhed for denne nulstilling af cap rate. Der vil bare være et konstant hårdt pres på operatører af disse aktiver over 12 til 18 måneder, men der kan altid være en slags begivenhedsproblem, hvor tingene kommer til hovedet på én gang.
Det er i øvrigt ikke en nyhed. Aktivværdierne i rummet er allerede faldet 20% til 30% på mange markeder. For nogle af disse markeder var det som en lyskontakt, og noget af det var over tid. Brian Burke, synes jeg, har nogle rigtig gode detaljer om dette på en tidligere BP-podcast. Så vil jeg også sige, at du havde Ben Miller på On the Market Podcast, CEO for Fundrise. Han har virkelig godt styr på timing og kreditproblemer, der dukker op i rummet, og hvordan folk bliver gearet, og hvorfor långiver A lånte fra långiver B for at finansiere ejendom C, og alle har brug for likviditet på én gang. kunne skabe problemer. Det synes jeg er rigtig svært at forudsige. Jeg tror igen, det er et rum, hvor ingen har gode data, og der er en stor ukendt her.
Dave:
Det er virkelig svært at finde den information. Hvis du vil tjekke den podcast Scott talte om, så udkom den omkring jul på On the Market-feedet. Det kan du tjekke ud. Det kaldes Great Deleveraging med Ben Miller. Scott, jeg synes, det er fascinerende og værdsætter dit bud. Jeg er nysgerrig efter, hvad du vil anbefale investorer at gøre. Jeg tror, der er to sider af det. Hvad vil du anbefale de gør som operatør, multifamiliesyndikator? Så som folk som mig, der investerer passivt i syndikering af flerfamilieaftaler, hvad ville dit råd være?
Scott:
Jeg tror, at hvis du er i en aktuel syndikering, skal du bare bede og holde. Der er ikke rigtig en anden mulighed. Du er kommanditpartner, og der er ikke noget at gøre. Så det hele handler om, hvad du kan gøre fremover. Jeg tror, at hvis du overvejer at investere i en syndikering, så sørg for, at det er en kæmpe vinder, selv i et vækstmiljø uden leje. Smid syndikatorens fremskrivninger om markedslejevækst ud og sig, hvis der ikke er nogen huslejevækst, giver denne ting så stadig mening over de næste par år for mig? Og giver det mening hvor, selvom jeg er nødt til at sælge ejendommen med en stigning på 150 basispoint i cap rates på det marked...? Det er en generel tommelfingerregel. Hver region vil variere. Du kan helt sikkert ændre disse antagelser efter din region, hvis du har et af de markeder, der har en masse nettomigrering med meget lidt nybyggeri.
En anden er, i stedet for at komme på aktiesiden i en syndikering, overveje at være på gældssiden. Der er foretrukken egenkapital, som virkelig er i overensstemmelse med gæld med hensyn til dens afkastprofil, selvom den er mindre end den mere seniorgæld øverst i stakken. Eller du kan bare komme ind i en gældsfond. Hvis loftssatsen er 5 % og renterne er 6.5 %, hvorfor så ikke bare tjene 6.5 % renter eller endnu højere med andre gældsfonde? Det er en måde med lavere risiko for at tjene bedre pengestrømme i en periode. Når tingene ændrer sig, eller hvis de ændrer sig, kan du altid gå tilbage til at være på aktiesiden, eller når du har tillid til huslejevækst. Hvis du vil gå ind på en aktiehandel, kan du måske overveje at finde nogen, der vil syndikere uden nogen gearing overhovedet. Igen, hvis ejendommen vil give et udbytte til en 5% cap rate, overveje at bruge ingen gæld overhovedet. Det vil faktisk øge dit afkast i et vækstmiljø med ingen eller lav leje, mens det er lavere risiko. Så det er virkelig attraktivt.
Det er super dristige meninger, som jeg prøver at bringe ind her, men jeg vil virkelig gerne give udtryk for denne bekymring, fordi jeg føler, at folk ikke forstår dette, og jeg føler, at de får information... Hvis du får alle dine oplysninger fra folk, der syndikerer ejendomshandler, erkend, at disse syndikatorer, de er fantastiske mennesker, de gør et godt stykke arbejde i mange tilfælde, men dette er deres levebrød. Det er måske svært at se nogle af risiciene i dette område, hvis dit levebrød afhænger af at rejse store mængder kapital, købe handler og tjene penge gennem anskaffelsesgebyrer, administrationsgebyrer og derefter have et spin til en overført rente på [uhørbare 00 :13:51].
Dave:
Det er et godt råd, Scott. Tak skal du have. Ser du denne potentielle nedtur i erhvervsejendomme? Ud fra det du siger, lyder det som. Jeg tror personligt, at vi vil se en beskeden nedgang i boligejendomme, men denne kommercielle har flere ulemper ifølge din analyse. Kan du se, at det smitter af på boliger eller andre dele af ejendomsbranchen?
Scott:
Dette er ikke godt nyt for fast ejendom i generel forstand. Se, jeg synes, du har rigtig godt styr på især boligmarkedet. Du har godt styr på alle markeder. Jeg tror ikke, du bruger ret meget tid i det kommercielle rum. Jeg vil i øvrigt sige, at du skal tage nogle af mine meninger her med et gran salt, fordi jeg er en aspirerende amatørsvend til at forstå de kommercielle ejendomsmarkeder her. Men på boligområdet synes jeg, vi har rimelig styr på det. Der er en lang række udfald. Men nej, faldende værdier af erhvervsejendomme vil sandsynligvis være hånd i hånd med faldende værdier af boligejendomme. Det forudser vi allerede. Jeg tror, at fald på 3% til 10% er den boldgade, som du har diskuteret for boliger, afhængigt af hvor renterne ender ved udgangen af året næste år.
Dave:
Nå, det er super nyttigt.
Scott:
Forresten, hvis du overvejer at investere i boligejendomme, så læg det på BiggerPockets-beregneren og se på ejendommen med et 30-årigt realkreditlån og rimelige værdistigninger og antagelser om huslejevækst og sæt det på der uden realkreditlån og se hvad afkastene ser ud. I mange tilfælde vil afkastet blive bedre uden pant i ejendommen, hvilket igen er noget, der er rigtig interessant og noget, der burde få hjulene til at køre rundt. Du skal virkelig finde nogle gode tilbud lige nu, for at dette kan fungere, og du vil måske overveje at være på gældssiden.
Dave:
Fantastisk. Nå, Scott, vi sætter virkelig pris på denne meget nøgterne og tankevækkende analyse. Det er klart noget, vores publikum og enhver, der overvejer at investere i fast ejendom, bør tænke over og lære mere om.
Scott:
Nå, Dave, et spørgsmål jeg har til dig er, hvad synes du? Jeg kommer varmt ind med en lille smule undergang her og bekymrer mig om, at der er en virkelig stor risikofaktor under opsejling i erhvervsejendomme. Synes du, jeg er fornuftig med det, eller tror du, jeg er langt væk?
Dave:
Nej jeg gør. Jeg synes, det er en alvorlig bekymring. Jeg har virkelig svært ved at forestille mig, at loftet bliver, hvor de er. Jeg kan ikke forestille mig en verden, hvor de ikke udvider sig. Som du illustrerede rigtig godt, har blot beskedne stigninger i loftssatserne virkelig betydelige skadelige indvirkninger på aktivernes værdi. Vi ser bare, at forholdene vendes på en måde, hvor loftssatserne har været ekstremt lave i meget lang tid, og økonomiske forhold, tror jeg, ikke rigtig understøtter det længere.
Jeg tror, at det du sagde om huslejestigning er korrekt. Det parti, som vi alle har set i løbet af de sidste par år, hvor rangvæksten har eksploderet, de økonomiske forhold understøtter det ikke rigtig længere. Jeg synes, det er på tide at være meget forsigtig og konservativ. Jeg kan ikke se nogen ulemper ved at være rigtig konservativ. Hvis du tager fejl, og hvis jeg tager fejl, så er det bare en bonus for dig. Hvis du investerer virkelig konservativt, og huslejevæksten stiger, og loftssatserne forbliver lave, er det godt for dig. Men som du sagde, jeg tror, at det mest nøgterne og passende råd, både i erhverv og boliger lige nu, er at antage en meget beskeden huslejevækst, hvis nogen overhovedet, forudsætter meget lille værdistigning, og hvis aftaler stadig virker, så giver det mening . Men jeg tror ikke, at håbet på at forbedre forholdene er en klog handling, i hvert fald for det næste år og måske to år.
Scott:
Godt. Igen føler jeg mig lidt nervøs ved at give udtryk for denne bekymring. Jeg kommer i det væsentlige på showet og siger: "Jeg forudser en smuk..." Jeg forudser ikke. Jeg er bekymret for et fald på op til 30 % i aktivværdier i kommercielle flerfamiliehuse. Det er et område, hvor jeg virkelig nød Ben Millers podcast, hvor han talte om kreditrisici her, men jeg tror virkelig, at multifamilie ikke er isoleret fra dette. Hans risiko var for det kommercielle, ligesom et detailkontor, de andre aktivklasser. Jeg synes, at multifamilie er meget udsat lige nu, og jeg er bekymret for, at nogle af disse ting ikke er blevet prissat korrekt på markedet.
Igen kommer det bare tilbage til det simple faktum, at vi forsøger at tjene penge som investorer. Hvordan kan du tjene penge, hvis huslejen ikke vil vokse, og din gæld er dyrere end det pengestrøm, du køber? Det skal ændres. Jeg tror, at et rimeligt spænd mellem loftsrenter og renter på et landsgennemsnit er omkring 150 basispoint. Det svarer til en meget stor stigning, der går fra omkring 5% på et nationalt gennemsnit lige nu til 6.5% loftssatser. Igen, det ødelægger en masse værdi. Så forhåbentlig er dette nyttigt.
Dave:
Det eneste alternativ er, at renten falder, som du siger, du har brug for denne spredning. Men personligt tror jeg, at renterne på realkredit kan falde ved udgangen af 2023, men ikke meget, jeg tror ikke, at det er 100 basispoint fra, hvor de er lige nu. Det er min tanke, men jeg tror ikke så stærkt på det. Jeg tror, der er mange forskellige måder, det kan gå på. Så jeg tror, at det mere sandsynlige resultat, som du har sagt, er, at loftsrenterne stiger for at nå det historiske sunde spænd frem for, at renterne falder.
Scott:
Der kan være en kombination. Det kan være en formildende faktor. De kunne falde noget, og loftsrenterne kunne stadig stige en del af dette, men jeg er meget bange for dette rum i løbet af det næste år.
Dave:
Okay, Scott. Nå, vi sætter virkelig pris på denne ærlige vurdering, og du deler dine følelser med os. Det er super nyttigt for alle, der lytter til dette og gav mig meget at tænke over. Inden vi lader dig komme ud herfra, hvad er dit hurtige tip til i dag?
Scott:
Mit hurtige tip er, at hvis du analyserer erhvervsejendomme eller en hvilken som helst anden fast ejendom, prøv i dagens miljø først at analysere det med og uden gæld. For det andet, hvis du ser på syndikerede muligheder, hvis du stadig er interesseret i syndikerede muligheder, så sørg for, at sponsoren køber dybt, køber med en kraftig rabat i forhold til markedsværdien, at der er betydelige muligheder for lejestigninger bare for at bringe nuværende leje til markedet, og at ejendommen stadig kan generere en acceptabel fortjeneste, når syndikatoren skal sælge den tre til fem år senere, selvom det er til en loftsrente, der er 1.5 % højere, 150 basispoint højere end det var købt i dag.
Dave:
Nå, tak Scott Trench, CEO for BiggerPockets. Vi sætter pris på, at du er her. Med det vil vi overdrage det til Matt Faircloth og Andrew Cushman, som skal svare på nogle mentee-spørgsmål om at komme ind i multifamilieinvestering.
Andrew:
Philip Hernandez, velkommen til BiggerPockets Podcast. Hvordan har du det, sir?
Philip:
Jeg har det godt. Jeg er super glad for at være her. Mange tak, Andrew.
Andrew:
Du er en del af den indledende gruppe af BiggerPockets' mentee-program. Du er her med et par spørgsmål, som vi forhåbentlig kan hjælpe med i dag. Er det korrekt?
Philip:
Ja, ja, det er rigtigt. Jeg er super begejstret og tak så meget for jeres tid. Mit spørgsmål, i multifamilie-verdenen, men også bare i ejendomsverdenen generelt, mange gange, når vi starter, bliver rådet givet at samarbejde med nogen, der har mere erfaring end dig, ved at give dem noget værdi , enten at finde aftalen eller administrere aftalen eller på en eller anden måde gøre det nemmere for den person, der har mere erfaring end dig. Hvad hvis det, du er i stand til at gøre for at tilføje værdi, er at rejse kapital? Jeg begynder at finde nogle... Mit netværk begynder at være interesseret i at investere mere sammen med mig. Hvad hvis jeg ikke har aftalen? Hvad hvis en anden har en aftale, men jeg er lige begyndt at lære dem at kende, hvordan ville du undersøge den person, du overvejer at bringe dine venners og families penge til en aftale for? Hvordan ville din tjekliste se ud, så du gør det på en god måde?
Andrew:
Vigtigt emne. Bare for at sikre, at vi har det rigtigt, er dit spørgsmål dybest set, hvis jeg på en måde starter som kapitalindbygger, hvordan ser tjeklisten ud for at vælge den rigtige partner eller medsponsor at investere de penge med?
Philip:
Ja, præcis. Fordi at undersøge en aftale, hvad angår min egen due diligence, føler mig rimelig kompetent til det, men det er, hvis jeg har kontrol over alt. Så hvad hvis jeg ikke har kontrol over alt?
Andrew:
Du har ret. Matt's har sikkert meget at sige om det her, så jeg vil lige rulle et par ting afsted, og så lader jeg ham tage over. Nummer et er, at jeg vil sige, læs Brian Burkes bog, The Hands-Off Investor, fordi den er skrevet til LP passive investorer. Det er den mest detaljerede, dybdegående manual til, hvordan man skal undersøge en operatør, som jeg nogensinde har set i mit liv. Så hvis du kigger på at rejse penge og lægge de penge hos en anden, skal du være ekspert i den bog. Det er det første jeg ville gøre. Selv som en, der har gjort dette i halvandet årti, læste jeg hver side i hans bog. Der er meget at lære derinde. Så gør det.
For det andet er det, hvis du vil rejse andres penge og derefter lægge dem i en andens aftale, så lad være med at være en kommanditpartner. Sørg for, at du enten er en del af det generelle partnerskab eller i det mindste har et vist niveau af input eller kontrol i aftalen. Desværre indsamlede en af mine venner i sidste uge penge, og satte dem sammen med en anden sponsor i en aftale i Texas. De havde en brand. Aftalen går dårligt. 100% af egenkapitalen vil gå tabt. En af de største frustrationer med min ven, der rejste pengene, er, at han ikke har kontrol. Han kan ikke engang få alle oplysningerne ind i, hvad der foregår. Så sørg for, at du har et niveau af input, et vist niveau af kontrol.
Jeg vil også anbefale, når du kigger på en specifik aftale, at tegne aftalen og lave due diligence på handlen, som om det var din egen aftale, og du fandt den. Du kopierer dybest set garantien og den forskning, som sponsoren skal lave. Forhåbentlig stemmer alting, og du siger: "Wow, denne fyr er fantastisk." Men hvis ikke, vil du finde det, og du vil spare dig selv for en masse... Du sparer dine investorers risiko og sparer dit eget omdømme. Så indse også, at du virkelig satser mere på den operatør, end du gør på nogen specifik aftale, især da markedet nu skifter. Asset management og god drift er der, hvor pengene virkelig bliver tjent. Vi har alle redet på en kæmpe bølge i de sidste 10 år, som er steget, og de gode operatører vil være den differentierende faktor fremover.
Så forstår du også virkelig fra dit perspektiv, Philip, at uanset hvad, så lægger du til en vis grad dit omdømme i en andens hænder. Gå gennem den kontrolproces, gør det langsomt. Hvis du gør det rigtigt, kan det være en vidunderlig ting at vokse og skalere og fokusere på det, du er god til. Men husk det bare. Matt, jeg kaster det over dig for at se, hvad du har at tilføje?
Matt:
Nå, jeg kunne bare sige, "Hej, jeg er enig med Andrew", hvilket jeg gør det meste af tiden. Alt hvad Andrew sagde er 100 % korrekt. Ja, dyrlæg dem, som om du investerede din egen kapital, og det er sådan, du skal se på det. Frem for alt andet, Philip, er at se på det, som om det var dine penge, der går ind i denne anden operatørs aftale. Gør, hvad du ville gøre, hvis du skrev denne check. For i det væsentlige investerer den person, der investerer, ikke i den handel. De investerer i dig. De kommer til dig for at hjælpe dem med at finde et sted at parkere deres hovedstad. De er ikke så meget som... De kunne bare gå direkte til den operatør. Hvorfor skulle de gå igennem dig? Grunden til at de skal gå igennem dig er fordi de stoler på dig. De investerer sammen med Philip Hernandez i hans netværk og hans underwriting-dygtighed og hans markedskendskab.
Så gør det. Gå igennem og dyrlæg markedet, find ud af, hvorfor markedet er fantastisk. Lyt ikke bare til syndikatet eller operatøren eller arrangøren. Kom med dine egne lektier om hvorfor. Stol ikke kun på syndikatorens PDF-dokumenter, der viser økonomi. Få deres reelle tal i Excel. Tegn selv handlen. Få huslejerulle og resultatopgørelser fra den nuværende ejer, som de køber ejendommen fra, og lav din egen analyse af ejendommen. Måske kom med din egen vurdering, din egen garanti, og stresstest også aftalen. Alle disse ting udføres af gode LP-investorer, der ønsker at investere i en aftale, og du skal agere, som om det er dit pulver, der går ind i denne handel, ikke dine investorer. Det er nummer et.
Jeg kan også give dig nogle tanker, hvis du leder efter det, om hvordan du kan beskytte dig selv ved at rejse penge til en anden. Fordi jeg gætter på, at du er en fantastisk fyr, det ved jeg tilfældigvis, men du gør det ikke for en hobby. Du gør dette, fordi du gerne vil have en form for kompensation til gengæld for at placere en af dine investorer i handlen, ikke?
Philip:
Ja, bestemt.
Matt:
Problemet er, og medmindre jeg tager fejl, har du ikke en serie 7-licens. Du er ikke en autoriseret værdipapirmægler, vel?
Philip:
Korrekt.
Matt:
Så den operatør kan ikke kompensere dig for at rejse kapital, fordi det, du gør, er, at du sælger et værdipapir for dem. Jeg kan ikke skære dig en check i dollars og egenkapital, som du rejser til gengæld for at rejse kapital, fordi det ville kompensere dig som aktiemægler for at sælge et værdipapir, og du har brug for en licens til at gøre det, som du ikke har . Men vær sikker, jeg har dig dækket.
Den måde, du gør det på, er, at du bliver medlem af GP, det generelle partnerskab, som Andrew havde sagt. Nu er der en udskæring derude. Man kan ikke bare blive praktiserende læge som kapitaloptager. Du skal have en aktiv rolle i virksomheden. En kapitalindbyggers job er stort set forbi, efter at virksomheden er blevet dannet. Ved du hvad jeg siger? Det er ikke sådan, at du har brug for mere kapital for altid. Du rejste kapitalen, og handlen lukkes, og så er du færdig. Så hvad SEC ønsker at se, hvis der nogensinde er granskning af handlen, og for at være ærlig, ikke hvad din investor ønsker at se, forbliver du en aktiv partner i handlen? Så Phillips job slutter ikke, når først kapitalen er rejst, fordi det giver dig en aktiv rolle i virksomheden som ejer. Hvis du er ejer af en virksomhed, uanset størrelse, har du lov til at sælge egenkapital. Du behøver ikke en værdipapirlicens, hvis du ejer en del af virksomheden. Du følger mig?
Philip:
Ja.
Matt:
Nu ejer du en del af virksomheden, men du skal også gøre noget mere end blot at rejse kapital. Så du kunne sidde i formueforvaltningsteamet. Du kunne, som vi gør i DeRosa for min virksomhed, det, vi gør, er, at vi danner en bestyrelse, og den bestyrelse har en stemme. De har at sige. Vi holder faste bestyrelsesmøder. Vi fører referat. Vi er endda totalt idioter og gør Roberts ordensregler, hvor der er bevægelser og sekunder og ja og det hele. Så du kan gøre alt det som bestyrelse, hvor hovedstadsophøjerne har en fast stemme i virksomheden. Hvis operatøren er villig til at spille bold med dig og sætte tingene op på den måde, så er det en god måde for dig at blive medlem af den praktiserende læge, for at du kan komme til orde og have kontrol, og også for dig at blive medlem af den praktiserende læge, så hovedarrangøren lovligt kan kompensere dig, uanset hvilken form eller måde du forhandler for dig selv.
Philip:
Så hvis det er en mindre aftale, og hvis der er tre personer på aftalen, fire personer på aftalen, Andrew, sagde du, sørg for, at du har et vist niveau af kontrol. Hvordan ser det egentlig ud? Kontrol så langt som i dispo eller kontrol...? Hvad ville jeg sige, "Åh, sådan vil jeg gerne have, at det skal se ud?" hvad angår kontrol?
Andrew:
Kontroller så meget som muligt. Så du kommer til at stemme om, som du sagde, disposition, hvornår/hvordan, godkendelse af pris. Du skal godkende, bliver det refinansieret? Skal du fyre ejendomsadministratoren og ansætte en ny? Det burde du have lidt input til. Du får input til, om du skal lave store anlægsudgifter eller ej. Skal de holdes tilbage, eller skal du gå frem med dem? Du får input til, skal der foretages udlodninger, eller skal de holdes tilbage for at bevare ejendommens økonomiske stilling for at komme igennem potentielle hårde tider? Så jo flere input du har, jo bedre er det for dine investorer. Så vil du også lære mere. Især hvis du er på kapitalrejsningssiden, kommer du ikke til at bruge så meget tid på driften. Du vil også lære mere ved at gøre det.
Matt:
Hvad er interessant Philip, er, at du havde talt om, dette er kun en lille aftale. Der er kun tre til fire af jer involveret i dette projekt, ikke? Jeg ønskede ikke at skræmme dig eller nogen anden, der tænkte på: "Åh, bestyrelse. Nå, pys, Microsoft har en bestyrelse, men dette er en aftale, hvor meget den end er. Det behøver ikke en bestyrelse.” Nå, ja og nej. Du behøver ikke lade den slags udtryk skræmme dig eller nogen andre. Der er bare måder at drive fast ejendom på, der involverer et par partnere. Det indebærer, at privat kapital kommer ind i handlen. Enhver partner, der har indflydelse, som Andrew sagde, i projektet er bydende nødvendigt. Hver partner har en stemme.
Det behøver i øvrigt ikke at være, hvad Phillip siger. Det skal bare være Phillip har en stemme, Philip har en stemme. I alle disse ting er det typisk en konsensus eller endda en "Ja, siger nej, nej siger nej"-form for at afgøre, om du tager imod tilbuddet eller ej, om du beslutter dig for at udskifte taget. Sådan foregår semi-kompleks ejendom. Dette kan være en ejendom med fire enheder eller en ejendom med 10 enheder, hvad end det er. Jeg ønsker ikke, at folk skal se det her som mere komplekst, end det behøver at være. Dette kunne være et meget op og ned, hurtigt Zoom-opkald, som du bare laver og registrerer, at Zoom-opkaldet skete. Måske her og igen, sæt dig selv på et fly, Philip, og gå ud og se på ejendommen.
Den sidste ting, jeg vil efterlade dig med, og alle andre også, er alt for mange mennesker, der investerer i fast ejendom som dette som en plage. Hvis du rejser privat kapital til en operatør, bør du ikke rejse kapital til denne operatør, medmindre du planlægger at gøre det 10 gange for deres næste 10 aftaler eller måske vokse til din egen ting til sidst. Men du skal ikke kaste dig ud i at rejse kapital til en operatør. Du bør gøre det igen og igen og igen, så dit brand bliver knyttet til dem, så folk ser dig som en kapitalkilde for dem, og det er noget, du kan gøre igen og igen og igen. Det er ikke noget, du kan prøve på én gang, fordi et typisk ejendomsprojekt kan vare fem år, og hvis økonomien ændrer sig lidt, kan det tage en god del længere end fem år i disse projekter. Så du skal sørge for, at du kan lide at arbejde med disse mennesker, og du vil arbejde meget mere med dem.
Philip:
Det er et godt råd. Mange tak fyre. Jeg sætter virkelig pris på det.
Matt:
Philip, før du splittede mand, vil jeg fortælle dig, at du var en fantastisk, fantastisk, fantastisk juggernaut i Multifamily Bootcamp, som vi havde i den, vi startede for et par måneder siden, og jeg vil gerne takke dig for at bringe saucen du kom med til det. Det lyder som om du gør det samme for mentee-programmet. Jeg er virkelig taknemmelig for at se dig her. Så dig på BP Con. Jeg elsker din stemning, elsker din energi, selvom du er samlet deroppe i Los Angeles.
Philip:
Tak skal du have. Værdsæt det. Påskønner jer.
Andrew:
Okay, pas på, Phil.
Matt:
Andrew, vi har et andet spørgsmål opstillet her. Jeg vil gerne bringe ind... Jeg har Danny, Danny Zapata. Danny, velkommen til BiggerPockets Podcast, mand. Hvordan har du det i dag?
Danny:
Jeg klarer mig fremragende. Tak fordi du har mig på.
Matt:
Du er meget velkommen. Hvad tænker du på? Hvordan kan Andrew og jeg lysne din dag lidt op? Hvad er dit ejendomsspørgsmål, du vil stille Andrew og jeg til at svare på, og for masserne at høre vores tanker om?
Danny:
Lad mig give dig en lille kontekst. Jeg er en lille multifamilie-investor i øjeblikket, jeg har nogle ejendomme i Sacramento, og jeg søger at tage det næste store skridt i skalaen. Så det er en rigtig god mulighed for at vælge begge dine hjerner her lige nu. Spørgsmålet, jeg har, er, udover forskelle i udlån mellem små og større multifamilier, hvad er nogle af de andre ting, du kiggede efter, når du skalere fra mindre end fem enheder til 10 til 20-enheder ejendomme?
Matt:
Nå, jeg ved det, Andrew, du og jeg har venlige debatter om, hvad der er bedst. Andrew kom stort set ind i store multifamilieejendomme, fordi han er en superhelt, og han er i stand til det. De fleste almindelige mennesker som jeg må klatre op fra fem til 10 enheder til 30 til 40 og skalere op i det. Andrew, jeg ved, at du også har tanker om dette. Men jeg vil kort give dig mine tanker, Danny, da resultatopgørelsen stadig er den samme. Der er stadig overskud, og der er stadig tab i det. Der er stadig indtægter og udgifter. Så du vil stadig have en indkomststrøm.
Men efterhånden som du kommer ind i større og større aftaler, bliver det måske til et par flere indtægtsstrømme. Måske er det ikke kun lejeindtægter. Måske kommer din P&L til at vise vaskegebyrer og alle mulige andre sjove ting som skraldeservice eller opkrævning af lejerne for kabel eller andre ting, der kommer ind. Så det bliver mere komplekst på indtægtssiden. Derudover ting som forsinkelsesgebyrer og det. Jeg blev undersøgt for at vise forsinket gebyr som indtægt på en ejendom med fire enheder, fordi du viser det som indtægt. Du prøver på en måde at strække det. Men gæt hvad? På større multifamilie bliver det mere almindeligt, og det forventes, at det er en del af omsætningen.
Derudover, på udgiftssiden, kan det blive meget stort på udgifterne til multifamilie, ikke store i dollars, men stort i antallet af linjeposter, du måtte have. Hvad har du på en fem-enhed? Ejendomsskatter, forsikring, vedligeholdelse, måske fire eller fem andre linjeposter. For en større flerfamilieejendom kan du have 30 eller 40 linjeposter på et udgiftsark. Du har en stor, som mange mennesker i den lille multifamilie ikke tænker på, og det er løn. Her er hvad det betyder. For en ejendom med fire enheder, som du ejer, giv mig et eksempel fra det virkelige liv, Danny, på en lille multi, som du ejer lige nu.
Danny:
Jeg har en fourplex i West Sacramento, en blanding af to soveværelser og et studie.
Matt:
Hvem styrer det?
Danny:
Det har vi en ejendomsadministrator til.
Matt:
Du skriver ikke en W2-check til den ejendomsadministrators løn, der opkræver din husleje og driver den ejendom for dig, vel?
Danny:
Korrekt.
Matt:
For større multifamilie vil du se et ejendomsadministrationsgebyr, men du vil også se personaleomkostninger. Det er en god og en dårlig ting, fordi det betyder, at du har fuldtidsansatte. Tommelfingerreglen er et sted over omkring 80 enheder, en ejendom har råd til fuldtidspersonale, og det er fantastisk, fordi det betyder, at personens karriere, deres job er baseret på at få din flerfamilieejendom til at nå sine mål, ikke sandt? Det kunne være en leasingagent, det kunne være en vedligeholdelsestekniker, den slags ting. Men du har ikke disse linjeposter i din fire-enhed eller i din 10-enhed eller i din 30-enhed. Den har ikke de ting.
Så du skal budgettere med fuldtidsansatte, hvis job det er at få den multifamilie til at synge den sang, du vil have den til, leasingagenter, måske større ejendomme kan have en site manager. Større ejendomme kan have flere vedligeholdelsesteknikere, hvis opgave er at reparere ting, der dukker op på ejendommen store som små. Det er langt hen ad vejen den linjepost, som mange mindre investorer, som jeg gjorde, bliver overraskede og siger: "Åh, wow. Det skal jeg budgettere med,” men også spændende. Jeg kan nu give disse mennesker jobbeskrivelser og give dem opgavelister og bruge software eller hvad som helst for at hjælpe dem med at optimere deres positioner i det, de laver, og hjælpe med at bringe min ejendom med. Så det er en god ting, men du skal have et budget for det. Andrew, jeg ved, at du også har tænkt på det her. Hvilke andre ting ser du i spandene på større multifamilie, som måske ikke er i spandene på små multifamilies indtægtsmæssigt?
Andrew:
I dine kommentarer, så hoppede jeg direkte til 92 enheder, fordi en af de ting, du sagde, er, at de større ejendomme vil være i stand til at forsørge deres egne fuldtidsansatte, fordi jeg var sådan, mand, jeg vil ikke lede en 30-enheder fra udlandet. Det er virkelig svært. Du nævnte virkelig en del af dem og mange af de virkelig vigtige.
Nogle af de andre, der faktisk ikke nødvendigvis er linjeposter på P&L, men nogle af de andre forskelle, Danny, en, husk på, større er mentalt mere skræmmende, men større er nemmere. Det er lige meget arbejde at tage en 10-enhed ned, som det er at tage ned en 100-enhed. Så min filosofi er gå så stort, som du komfortabelt kan. Når jeg mener behageligt er uden at sætte dig eller dine investorer i finansiel risiko, men vær bare ikke bange af det faktum, at "Nå, det er 100 enheder. Det har jeg aldrig gjort endnu.” Hvis du har taget en 10'er ned, har du taget en 100'er ned. Det er bare mængden af økonomien, og det bliver faktisk nemmere, jo større du bliver.
Den anden forskel, når du begynder at skalere fra fourplexes til 10 enheder og 20 enheder, er, at demografien bliver så meget vigtigere. Hvis du har en fourplex, og det er på et marked, der er fladt eller måske endda falder en smule, er det ikke så svært at udfylde en ledig stilling eller to, fordi du ikke har brug for så mange mennesker for at blive mæt. Men hvis du har en 20-enhed, og folk flytter ud af området, og du begynder at få to, tre, fire ledige stillinger, bliver det sværere og sværere at holde den ejendom fuld, og det er mindre og mindre sandsynligt for huslejer At gå op. Så efterhånden som du skalerer op, bliver demografien mere og mere vigtig, fordi du bliver en større fisk i dammen. Når du er en fourplex i en MSA med en million mennesker, kan du ligesom svømme i din egen retning og slippe af sted med det. Når du samler ejendomme på 10 og 20, 30 enheder, er du lidt mere underlagt de strømme, der flyder omkring dig.
Så også en anden ting, du skal huske på, når du kommer til 10 og 20 enheder er, hvis du køber en fourplex, lad os sige, at du hacker den, får du et FHA-lån, du flytter ind, du får en ledig stilling, har du sandsynligvis reserve til dækning af den ledige stilling i en måned eller to eller tre. Når du begynder at gå til 10 og 20 enheder, er det et mentalt skift af, "Nej, jeg vil ikke personligt være i stand til at dække alle disse ejendomme, når jeg føjer dem til min portefølje." For hvis du køber fem 20 enheder, taler du nu om 100 enheder. Så du er nødt til at ændre mentaliteten til virkelig at drive dem hver især som en virksomhed, og det betyder, at du udnytter det godt på forhånd. Ja, du vil ikke være i stand til at flyde det $30,000 om måneden i realkreditlån, men det er okay, fordi du bragte en ekstra $250,000 til bordet, da du købte det, og du indstillede det som en reservekonto. Så det er også nogle af de forskelle, som jeg ville huske på, når du skifter fra mindre fourplexes til 10, 20 og så videre derfra.
Danny:
Det er et godt perspektiv, for jeg har altid set på den større skala i forhold til, at hvis du har 20 plus enheder, så skader en ledig stilling dig ikke nær så meget som en lille multifamilie, men samtidig skal du overveje alle de andre ting og områder i tilbagegang og demografi, der kan påvirke dig og gøre det super svært at udfylde og holde det på den måde.
Matt:
Det er et tveægget sværd, Danny. Det betyder, at det kan være meget svært at tage en større ejendom og bringe... Jeg har bragt en 200-enhed fra 30% belægning op til 95% belægning, og jeg kan fortælle dig, at det var en grind. Det er der, jeg har det meste af mit grå hår. Det var hårdt. For hver gang du leaser en enhed, godt, det er en halv procents belægning. Du flytter bare nålen. Mens du lejer en lejlighed på en fire-enhed, er det 25% belægning, og du har lige flyttet nålen. Leasing af én lejlighed kan tage dig fra at være i rødt til det sorte. Du skal muligvis lease 30, 40, 50 enheder i en større multifamilie for virkelig at skabe betydelige pengestrømsforskelle.
Den gode side er, at ejendomme som den kan tage lidt af et hit fra markedet med hensyn til belægning, måske 5%, uanset hvad. Det kommer ikke til at sætte dig under vandet. Så du mister et par lejligheder, det er ikke verdens undergang. Dit budget vil have en ledig stilling indbygget. Mens du for en fire-enhed enten er ledig, eller også er du ikke. Du er enten 75 % besat, eller også er du 100 % besat. Hvorimod for en lejlighedsbygning på 100 enheder kan du være 85 % besat og have det okay. Andre spørgsmål, andre tanker, Danny? Hvilket andet lys kan vi skinne for dig her?
Danny:
Det er fantastisk. Tak skal du have. Som jeg nævnte, har jeg et par små multifamilier, som de klarer sig okay pengestrømsmæssigt, og jeg har faktisk budgetteret med nogle af de ting, som du har talt om i forhold til de større enheder og regnskab for ledige stillinger og forskellige linjeposter der. Men hvad jeg forstår, jeg har fået nogle gode råd eller nogle interessante råd for nylig omkring balancering af pengestrømme i forhold til at værdsætte ejendomme. Så jeg vil gerne have dit råd om, hvordan balancerer du dem? Fordi du ved, har likviditetsejendomme, der på en måde betaler regningerne. Så kan du investere i at værdsætte ejendomme, hvor du ser et stort potentiale, men de betaler måske ikke nødvendigvis regningerne eller næppe går i balance. Er der en form for beregning, du laver med hensyn til, hvor meget af hver du har i din portefølje?
Andrew:
Danny, jeg kan hoppe ind. Jeg har et par tanker om det. Jeg ved, at David også taler meget om den slags på podcasten. Det ændrer sig, når du flytter fra de mindre ting til de større ting. Nummer et, det ændrer sig også med markedet. David har talt om mange gange, at han ville købe ting de sidste par år med næsten nogle gange negativt cash flow, fordi han ved, at det om tre eller fire år vil være meget mere værd. Det var også en fantastisk flerfamiliestrategi for de sidste syv år. Du kunne købe en værditilvækst, der havde negativt cash flow, få det ordnet pænt. Som Matt sagde, tog han noget fra 30 % til 95 % besat. Nå, det var et negativt cash flow på 30 %, men det var sandsynligvis likviditetsstrømmende ret godt og meget mere værd med 95 %.
Vi er i en anden del af markedet. Hvis du igen kigger på en 10-enheder, 20-enheder, ville jeg holde mig til noget, der i det mindste strømmer, så det i værste fald, hvis markedet skifter imod dig, eller lejen ikke gør det. vokse, eller du kan ikke afslutte, eller du kan ikke eksekvere din værditilvækst endnu, eller hvad din forretningsplan nu er, dit worst-case scenario er, at du holder den og venter. Vi er på et punkt nu, hvor der er større fokus på at afdække risikoen på nedsiden. Så når først det er afdækket, nu fokuserer du på, hvad kan jeg gøre for opadrettet?
Den anden smukke ting ved multifamily sammenlignet med single familie er med single familie du virkelig er på markedets lune. Det er salgssammensætningen. Med multifamilie, hvis du er en god operatør, kan du udføre en plan, der øger nettodriftsindtægten, og du kan fremtvinge værdiforøgelse af denne ejendom ved at øge nettodriftsindtægten. For mig, hvis jeg kigger på en ejendom på 10 enheder, er det nuværende cash flow vigtigt i forhold til at afdække nedsiderisiko og derefter fremtidig cash flow ved at eksekvere en forretningsplan og købe på de rigtige markeder. Det er vigtigt i forhold til at skabe egenkapital. Så med multifamilie kan du virkelig få det bedste fra begge verdener. Du behøver ikke sige, "Nå, jeg får ingen pengestrøm, bare så jeg kan få påskønnelse." Multifamilien er for mig en af de bedste investeringer derude, fordi du kan gøre begge dele.
Tag også et globalt overblik. Kan du bære det personligt eller inden for din virksomhed? Vi talte for et minut siden om, at hvis jeg har en 20-enhed og jeg fik en ledig stilling, vil det nok ikke påvirke mig. Det er korrekt, og igen, det er en af fordelene. Hvis du vil købe en 20-enhed, der er næsten helt ledig, hvordan vil du så dække det, indtil den ikke er ledig? Kan man gøre det personligt? Skal du hæve en stor rentereserve på forhånd, før du køber den? Der er måder at afbøde det på, men sørg bare for, at du har det dækket. I nutidens markedsmiljø, indregn det i meget mere, end vi har gjort de sidste fem til syv år.
Lige som en hurtig opsummering er min tilgang at forsøge at få begge dele, cash flow og derefter være i stand til at fremtvinge påskønnelse. Hvis du giver afkald på pengestrømmen, for at prøve at få endnu mere påskønnelse. Sørg for, at du bringer masser af reserver til bordet, uanset om det er dit, om det er investorer, om det er partnere, for at føre dig igennem den periode og få dig ud på den anden side. Matt, har du andet du vil tilføje?
Matt:
Ja mand. Jeg smider bare... Andrew, du og jeg er begge gamle nok til at kunne sige, at vi begge investerede i 2007/2008, da bunden faldt ud. Jeg tror ikke på, at det er det, der kommer til at ske igen med markedet, men jeg tror bestemt, at markedet vil ændre sig. Det kommer til at gå et sted hen i 2023, og jeg ville ikke satse på påskønnelse. Påskønnelse har fået mange mennesker til at ligne genier i løbet af de sidste 10 år, men det, de gjorde, var, at de valgte de rigtige markeder, og de tjente mange penge på påskønnelse, som de ikke havde kontrol over. Det betyder, at kun loftsrenterne faldt, ejendomsværdierne steg, visse markeder sprængte i luften. Mange mennesker har tjent mange penge på aktiviteter, som de ikke havde reel kontrol over, men de er i stand til at sige, at de gjorde. Så jeg tror, du kommer til at se et skift.
Personligt i dag, lige i lyset af det, jeg lærte i 2007/2008, er cash flow konge, og jeg tror, det vil blive mere konge i løbet af de næste par år. Ejendommene, som jeg ejede i 2007/2008, klarede sig fint under den recession, hvis de var pengestrømme. De ejendomme, der var pengestrømme, de havde måske ikke været det værd, jeg betalte for et år eller to siden. Men hvis de var pengestrømme, kan du klare stormen. Du skal ikke bare smide penge efter dem for at holde dem i gang. Personligt ville min investeringsstrategi være at investere i intet, der ikke strømmer penge allerede den første dag, jeg ejer det. Jeg laver ikke negative påskønnelsesting. Jeg dømmer ikke nogen, der gør. Det er bare ikke vores strategi. Jeg ville investere i cash flow, fordi cash flow giver dig tid. Cash flow vil give dig tid til at holde det i et stykke tid, og cash flow med fastforrentet gæld vil give dig tid til at holde det. Hvis tingene bliver funky på markedet for en lille smule, skal du bare fortsætte med at strømme det, indtil du kan sælge på et tidspunkt i den nærmeste fremtid.
På dette tidspunkt er det at købe en ejendom med et mål om påskønnelse for at opfylde dine langsigtede investeringsmål for dig selv eller for dine investorer virkelig at investere i noget, du ikke kan kontrollere. Ja, du kan presse en tvungen påskønnelse ved at øge huslejen, ved at øge NOI på ejendommen. Men den anden faktor i tvungen påskønnelse er cap rate, og cap rate er, hvordan en ejendom bliver vurderet. NOI divideret med denne cap rate er værdien på det tidspunkt. Så hvis loftsrenterne udvides en smule, hvis renterne forbliver høje i et stykke tid, kan loftsrenterne begynde at stige. Den multifamilie, der var X værd i dag, kunne være X minus 10 % værd om et år eller to fra nu af, hvis loftsrenterne fortsætter med at forblive ... hvis loftsrenterne kommer op, og investorerne ikke er i stand til at betale for ejendomme, hvad de er i stand til at betale i dag . Jeg kan ikke kontrollere, hvad loftrater gør. Jeg kan ikke kontrollere NOI. Jeg kan styre den måde, jeg driver min ejendom på. Så jeg investerer 100 % i de ting, jeg kan kontrollere i løbet af de næste par år. Jeg har ingen tro på, at markedet tager mig til det forjættede land længere.
Andrew:
Jeg er enig med Matt. Personligt køber jeg ikke negativt cash flow længere. Det gjorde vi i starten. Jeg gør det ikke længere. Jeg tror, at mange af de, lad os sige, motiverede sælgere i 2023 vil være folk, der har købt inden for det sidste år eller to og desværre ikke har det cash flow, de skal bruge for at holde fast i ejendommen.
Matt:
Jeg er 100% enig. Igen, jeg tror ikke, at en boble vil briste, bunden vil falde ud. Men jeg tror, du kommer til at se ejendomme på markedet for folk, som, som Andrew sagde, bare skal ud for at stoppe blødningen eller hvad det nu kan være.
Danny:
Hurtig opfølgning her. Det er virkelig interessant, at du nævnte, hvordan markedet ændrer sig, og du har alle disse folk, der har ejendomme, der ikke strømmer penge, hvilket kan være en mulighed for investorer, der ønsker at få mere på markedet. Så nævnte I begge, "Vi ønsker ikke at investere i ting eller ønsker ikke at investere i ting, hvor det ikke strømmer penge på dag ét."
Jeg bor også i Californien, som har nogle virkelig interessante lejelove, ret restriktive. Så jeg ser på nogle af disse ejendomme, og ud fra min erfaring fra de mindre, er det ikke altid de lejere, man erhverver ejendommen med, som man ønsker at beholde langsigtet, når man flytter. Så fra det perspektiv har jeg tænkt, at lavere belægning faktisk er bedre, fordi det hjælper dig med at fremskynde omplaceringen. Men hvis jeg lytter rigtigt til jer, er det ikke et ideelt for denne form for markedssituation. Så måske få et par tanker om det.
Matt:
Det vil jeg komme med hurtige tanker om, Andrew. Husk, Danny, når jeg taler om negative likviditetsejendomme eller ejendomme ikke yder, belægning, kan du løse. Igen er vi kommet ind i en ejendom, der præsterede økonomisk med 30 %. Jeg ville nok gøre den aftale igen i dag, det ville jeg, for hvis en aftale bliver bragt på markedet, og uanset hvilken markedsrente belægning er, 90, 95%, og det stadig er lean on cash flow, er det ikke en god handel. Men hvis jeg kan gøre det, jeg kan kontrollere, kan jeg leje op, jeg kan køre leasingtilbud, jeg kan indsætte smukke køkkener og smukke badeværelser og den slags ting, og jeg kan gøre, hvad jeg kan kontrollere for at få en ejendom til at indløse flow, jeg er all in. Hvis du taler om en ejendom, der måske er 70 % besat på et marked, hvor der er meget huslejekontrol og den slags ting, er det måske en mulighed, hvor de andre 20 % af enhederne kan sætte tilbage på markedet, du kan sætte tilbage på markedet, det kan jeg godt lide. Andrew, hvad tror du, 60%, 75% besatte ejendom på dagens marked?
Andrew:
Igen, bare sørg for, at du kan dække det, og sørg for, at du kan dække det i længere tid, end du ville have planlagt sidste år eller året før. Der er mulighed der. Der er bare større risiko. Risiko, der er måder at afbøde den på, og hvis du vil påtage dig den risiko, skal du bare sørge for, at du gør det.
Matt:
Danny, dette har været en fantastisk samtale og forhåbentlig relateret til alle her. Jeg sætter pris på dig, mand. Tak fordi du kom på showet i dag.
Andrew:
Godt at tale med dig, Danny.
Danny:
Okay, mange tak.
Se afsnittet her
Hjælp os!
Hjælp os med at nå nye lyttere på iTunes ved at give os en vurdering og anmeldelse! Det tager kun 30 sekunder, og instruktionerne kan findes link.. Tak! Det sætter vi stor pris på!
I denne episode dækker vi:
- krak i erhvervsejendomme og dårlige nyheder for højrenteinvestorer
- Cap rate kompression, leje stagnation, og røde flag til flerfamiliemarkedet
- Anbefalinger til både aktive og passive flerfamilieinvestorer
- Sådan dyrlæger du en ejendomssyndikering aftale, når der skal rejses privat kapital
- Skalering fra lille til stor multifamilie og hvorfor springet er nemmere end du tror
- Pengestrøm vs. værdistigning og hvilket er et bedre bud, hvis værdiansættelserne begynder at stige
- Ballonbetalinger, rentetilpasningslån og risikable finansieringsmuligheder sætte nye investorer i en hård situation
- og So Meget mere!
Links fra showet
Bog omtalt i showet
Forbind med Andrew, Matt, Dave og Scott:
Interesseret i at lære mere om nutidens sponsorer eller selv at blive BiggerPockets-partner? Tjek vores sponsor side!
Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Bliv forstærket i dag.
- Platoblokkæde. Web3 Metaverse Intelligence. Viden forstærket. Adgang her.
- Kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-721
- $ 10 millioner
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12 måneder
- 2020
- 2021
- 2023
- 7
- 95 %
- a
- I stand
- Om
- over
- absolut
- fremskynde
- accelererende
- acceptabel
- Ifølge
- Konto
- Konti
- præcis
- erhverve
- erhvervelse
- tværs
- Lov
- Handling
- aktiv
- aktiviteter
- faktisk
- Derudover
- justerbar
- fordele
- rådgivning
- påvirke
- Efter
- mod
- Agent
- midler
- Fly
- alarm
- Alle
- allerede
- alternativ
- Skønt
- altid
- amatør
- forbløffende
- beløb
- beløb
- analyse
- analysere
- ,
- Angeles
- En anden
- besvare
- nogen
- lejlighed
- lejligheder
- Apple
- værdsætter
- værdsætte
- påskønnelse
- tilgang
- passende
- passende
- godkendelse
- Godkend
- OMRÅDE
- områder
- argumenter
- omkring
- aspirerende
- vurdering
- aktiv
- aktivklasse
- formueforvaltning
- Aktiver
- antagelse
- attraktivt
- publikum
- forfatter
- gennemsnit
- tilbage
- Bad
- Balance
- bold
- Bank
- baseret
- I bund og grund
- grundlag
- smuk
- fordi
- bliver
- bliver
- blive
- før
- begyndte
- Begyndelse
- være
- Tro
- Bell
- BEDSTE
- Bet
- Bedre
- Væddemål
- mellem
- Big
- større
- Største
- Sedler
- Bit
- Sort
- Blødning
- board
- bestyrelse
- pin
- Bonus
- bog
- grænse
- Lånte
- Bund
- købte
- BP
- hjerner
- brand
- Pause
- Breaking
- Brian
- kortvarigt
- bringe
- Bringe
- mægler
- bragte
- budget
- budgetterede
- bygherrer
- Bygning
- Bullish
- Bunch
- virksomhed
- forretningsplan
- købe
- Købe
- kabel
- california
- ringe
- kaldet
- Kan få
- kasket
- kapital
- Kapitalforhøjelse
- kapitalisere
- kort
- hvilken
- Karriere
- bære
- tilfælde
- tilfælde
- Kontanter
- pengestrøm
- fanget
- forsigtig
- Direktør
- vis
- sikkert
- lave om
- Ændringer
- skiftende
- afgifter
- opladning
- Diagrammer
- kontrollere
- jul
- byer
- klasse
- klasser
- tydeligt
- klatre
- Lukker
- indsamler
- indsamler
- kombination
- Kom
- behagelig
- kommer
- kommentarer
- kommerciel
- Kommerciel udlån
- erhvervsejendomme
- Fælles
- selskab
- sammenlignet
- Compensation (Kompensation)
- kompetent
- fuldføre
- fuldstændig
- komplekse
- Bekymring
- Bekymringer
- betingelser
- tillid
- sikker
- Konsensus
- konservativ
- Overvej
- Overvejer
- konsekvent
- opbygge
- sammenhæng
- fortsæt
- kontrol
- Samtale
- samtaler
- kunne
- Par
- kursus
- dæksel
- dækket
- Covid
- Crash
- skabe
- oprettet
- skaber
- Oprettelse af
- skabelse
- kredit
- nysgerrig
- Nuværende
- For øjeblikket
- Klip
- data
- Dave
- David
- dag
- deal
- Tilbud
- debatter
- Gæld
- årti
- årtier
- Afvis
- Falder
- Faldende
- dyb
- definitivt
- Degree
- Efterspørgsel
- Demografi
- Denver
- Afhængigt
- afhænger
- detail
- detaljeret
- Bestem
- DID
- forskel
- forskelle
- forskellige
- svært
- diligence
- direkte
- retning
- direktører
- Rabat
- diskuterer
- Skærm
- Distributioner
- Divided
- dokumenter
- Dodge
- Er ikke
- gør
- dollars
- Dont
- Doom
- ned
- downside
- NEDREJNING
- Drop
- i løbet af
- dynamisk
- dynamik
- hver
- tjene
- Optjening
- lettere
- Økonomisk
- Økonomiske forhold
- økonomer
- økonomi
- enten
- Ellers
- understrege
- energi
- nok
- Miljø
- Aktier
- egenkapital
- især
- Essensen
- væsentlige
- ejendom
- skøn
- Ether (ETH)
- Endog
- begivenhed
- til sidst
- NOGENSINDE
- Hver
- hverdagen
- alle
- at alt
- præcist nok
- eksempel
- Excel
- fremragende
- udveksling
- spændende
- udføre
- udførelse
- Udgang
- Udvid
- forventet
- udgifter
- dyrt
- erfaring
- ekspert
- Forklar
- udsat
- ekstra
- ekstremt
- familie
- fascinerende
- Mode
- gebyr
- Gebyrer
- få
- udfylde
- Endelig
- finansiere
- økonomi
- finansielle
- finansielle poster
- finansiering
- Finde
- finde
- ende
- Brand
- Fornavn
- Fisk
- fast
- flag
- flad
- Flyde
- flow
- Flowing
- Fokus
- fokusering
- følger
- Til investorer
- Tving
- evigt
- formular
- formation
- dannet
- Videresend
- fundet
- ven
- venlige
- venner
- fra
- bære frugt
- Frustrationer
- fuld
- fuldt ud
- sjovt
- fond
- fonde
- yderligere
- fremtiden
- Generelt
- generere
- genererer
- generere
- få
- få
- Giv
- given
- giver
- Global
- Go
- mål
- Mål
- Goes
- gå
- godt
- GP
- taknemmelig
- grå
- stor
- større
- slibning
- gruppe
- Grow
- Dyrkning
- voksen
- Vækst
- Gæst
- Guy
- hack
- Hår
- Halvdelen
- håndtere
- hænder
- ske
- skete
- sker
- Hård Ost
- have
- hoved
- Overskrift
- sund
- Afdækket
- afdækning
- Held
- hjælpe
- hjælpsom
- hjælper
- link.
- Skjult
- Høj
- højere
- leje
- historisk
- Hit
- Hits
- hold
- hjemmearbejde
- håber
- Forhåbentlig
- håber
- host
- HOT
- hus
- husstand
- Hvordan
- How To
- Men
- HTTPS
- kæmpe
- Hurt
- SYG
- ideal
- KIMOs Succeshistorier
- påvirket
- Påvirkninger
- bydende nødvendigt
- vigtigt
- forbedring
- in
- dybdegående
- tiltrædelsesforelæsning
- omfatter
- Indkomst
- Forøg
- Stigninger
- stigende
- utrolige
- industrien
- oplysninger
- indgang
- i stedet
- anvisninger
- forsikring
- interesse
- RENTE
- Renter
- interesseret
- interessant
- opgørelse
- Invest
- investeret
- investere
- investering
- Investeringsstrategi
- Investeringer
- investor
- Investorer
- involverede
- spørgsmål
- spørgsmål
- IT
- Varer
- iTunes
- Job
- dommer
- hoppe
- Holde
- holde
- Venlig
- King (Konge)
- Kend
- viden
- Land
- stor
- større
- Efternavn
- Sidste år
- Sent
- Love
- LÆR
- lærte
- læring
- leasing
- Forlade
- forlader
- långiver
- udlån
- Niveau
- Leverage
- LG
- Licens
- Licenseret
- Livet
- lys
- Sandsynlig
- Limited
- kommanditpartner
- Line (linje)
- linjer
- Likviditet
- Lytte
- Lister
- lidt
- leve
- lån
- Lån
- Lang
- lang tid
- langsigtet
- Langsigtede trends
- længere
- Se
- ligner
- kiggede
- leder
- den
- Los Angeles
- taber
- off
- tab
- Lot
- kærlighed
- Lav
- LP
- mac
- lavet
- Main
- vedligeholdelse
- Flertal
- lave
- tjene penge
- maerker
- Making
- mand
- administrere
- ledelse
- Ledelsesteam
- leder
- styring
- manuel
- mange
- mange mennesker
- Marked
- markedsmiljø
- Markeder
- masserne
- Matter
- betyder
- midler
- Mød
- møder
- medlem
- mentale
- nævnte
- blot
- metrisk
- Meyer
- microsoft
- Mellemøsten
- måske
- migration
- Miller
- million
- tankerne
- minimum
- minut
- minutter
- afbøde
- formildende
- ændre
- tjene penge
- penge
- Måned
- måned
- mere
- Pant
- Realkreditlån
- mest
- motiveret
- bevæge sig
- flytning
- multi
- flere
- national
- Landsdækkende
- Natur
- I nærheden af
- næsten
- nødvendigvis
- Behov
- behov
- negativ
- negativt
- netto
- netværk
- Ny
- Ny Byggeri
- nyheder
- næste
- nummer
- numre
- belægning
- tilbyde
- Office
- offline
- Okay
- Gammel
- ONE
- online
- betjene
- drift
- Produktion
- operatør
- Operatører
- Udtalelse
- Udtalelser
- Muligheder
- Opportunity
- Optimer
- Option
- Indstillinger
- ordrer
- Andet
- egen
- ejede
- ejer
- betalt
- Park
- del
- særlig
- partner
- partnere
- Partnerskab
- dele
- part
- passive
- forbi
- Betal
- betalinger
- Lønningsliste
- Mennesker
- folks
- procent
- udfører
- måske
- periode
- person,
- Personligt
- Personale
- perspektiv
- fænomenal
- PHIL
- filosofi
- pick
- plukket
- stykke
- Place
- anbringelse
- fly
- planlagt
- planlægning
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatoData
- Leg
- spiller
- plus
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- punkter
- DAM
- portefølje
- position
- positioner
- mulig
- potentiale
- potentielt
- forudsige
- forudsige
- foretrækkes
- Forbered
- præsentere
- tryk
- smuk
- tidligere
- pris
- Priser
- private
- sandsynligvis
- Problem
- problemer
- behandle
- producere
- Profil
- Profit
- Program
- projekt
- fremskrivninger
- projekter
- fremtrædende
- lovede
- egenskaber
- ejendom
- beskytte
- beviser
- leverer
- dygtighed
- købt
- Skub ud
- sætte
- Sætte
- spørgsmål
- Spørgsmål
- Hurtig
- rejse
- hævet
- hæve
- at rejse kapital
- Sats
- priser
- bedømmelse
- nå
- Læs
- ægte
- fast ejendom
- ejendomsmarkeder
- indse
- grund
- rimelige
- resumé
- for nylig
- recession
- genkende
- anbefaler
- anbefalinger
- optage
- Recover
- Rød
- reducere
- hilsen
- region
- regional
- fast
- forblive
- huske
- Lej
- reparere
- erstatte
- repræsentere
- omdømme
- forskning
- Reserve
- reserver
- REST
- restriktiv
- resultere
- detail
- afkast
- afkast
- indtægter
- vende
- ridning
- ring
- stigende
- Risiko
- Risikofaktor
- risici
- Risikabel
- roller
- Roll
- tag
- rundt
- Herske
- regler
- Kør
- kører
- Sacramento
- sikreste
- Said
- løn
- salg
- salg
- salt
- samme
- Gem
- Scale
- skalering
- bange
- SEK
- Anden
- sekunder
- Værdipapirer
- sikkerhed
- se
- Sees
- sælger
- Sælgere
- Salg
- senior
- forstand
- Series
- alvorlig
- sæt
- syv
- deling
- skifte
- SKIFT
- Skift
- skinne
- bør
- Vis
- sider
- signifikant
- Simpelt
- ganske enkelt
- siden
- enkelt
- Sir
- websted
- Situationen
- Størrelse
- langsom
- lille
- mindre
- So
- Software
- SOLVE
- nogle
- Nogen
- noget
- et eller andet sted
- Kilde
- Space
- specifikke
- specifikt
- tilbringe
- udgifterne
- spike
- Spin
- delt
- sponsorere
- Sponsorer
- spredes
- stable
- Personale
- bemanding
- STAGNATION
- starte
- Starter
- starter
- Tilstand
- udsagn
- forblive
- Trin
- Stick
- Stadig
- Stole
- Stands
- Storm
- lige
- Strategi
- strøm
- vandløb
- stress
- kraftigt
- Studio
- emne
- Super
- superhelt
- forsyne
- Udbud og efterspørgsel
- support
- Støtte
- formodes
- overrasket
- bæredygtig
- Kontakt
- syndikat
- syndikerede
- syndikering
- bord
- Tag
- tager
- tager
- Tal
- taler
- Talks
- Opgaver
- Skatter
- hold
- tech
- midlertidig
- lejer
- vilkår
- prøve
- Texas
- Området
- Hovedstaden
- oplysninger
- verdenen
- deres
- selv
- Der.
- ting
- ting
- Tænker
- tænkte
- trussel
- tre
- Gennem
- tid
- gange
- timing
- tip
- til
- i dag
- nutidens
- sammen
- tons
- også
- top
- emne
- smid væk
- I alt
- mod
- Transcript
- enorm
- Tendenser
- problemer
- sand
- Stol
- TUR
- Drejning
- typisk
- typisk
- forstå
- forståelse
- vandet
- tegningsgaranti
- enhed
- enheder
- upside
- us
- brug
- værdiansættelse
- værdi
- værdiansættes
- Værdier
- række
- Vast
- versus
- VET
- video
- Specifikation
- Voice
- Volatilitet
- Stem
- løn
- vente
- ønskede
- Wave
- måder
- Rigdom
- Vejr
- uge
- velkommen
- Vest
- Hvad
- Hvad er
- hvorvidt
- som
- mens
- WHO
- Wild
- vilje
- villig
- KLOG
- inden for
- uden
- vidunderlig
- Arbejde
- træning
- arbejder
- world
- Verdens
- bekymret
- Værst
- værd
- ville
- WoW
- skriver
- skrivning
- skriftlig
- Forkert
- X
- år
- år
- Udbytte
- Din
- dig selv
- youtube
- zephyrnet
- zoom