Multifamily Market Update + Hvad en 20-årig veteran ved

Andrew:
Dette er BiggerPockets podcast-show 767.

Angie:
Administrationsselskabet ved, hvad de laver. Det er de professionelle, det er dem med erfaringen. Når du har en klient, der er alt for involveret, casestudie efter casestudie, lykkes ejendommen ikke. Når du har kunder, der er uden hænder, og du har et ugentligt opkald med dem, sender du din ugentlige rapport, din ejers rapport. Disse ejendomme er gang på gang enormt succesfulde.

Andrew:
Andrew Cushman her med vores kammerat Matt Faircloth. David Greene har endnu en gang forladt optagestudiet ledigt, og vi tænkte, at han måske havde lært lektien fra sidst, så vi tager over.

Matt:
Glad for at være her sammen med dig, Andrew. Jeg er taknemmelig for, at jeg får lov til at tage overtagelsen sammen med dig. Du har en spændende samtale på vej i dag, og folk siger: Hvorfor er du begejstret for ejendomsadministration? Det her er så kedeligt. Lad mig fortælle jer, skam jer, fordi I synes, at ejendomsadministration er kedeligt. Ejendomsforvaltning er, det er, hvad der vil gøre eller ødelægge din rentabilitet på en handel. En god ejendomsforvalter vil tage en middelmådig aftale og gøre den fantastisk, og de vil tage en fantastisk aftale og gøre den fuldstændig lort. Og gutter, en sidste ting. Hvis I gerne vil høre mere om, hvad der gør aftaler rentable, ejendomsadministration og asset management, er I nødt til at lytte til show nummer 739, hvor jeg, Andrew og David går dybt ned i, hvad asset management er, hvad det ikke er, og hvordan det hænger sammen med ejendomsadministration. Så efter du har lyttet til denne, så tjek episoden ud. Nummer 739.

Andrew:
I dag har vi en multifamiliemarkedsekspert med os. Vi vil først komme ind på lidt af en markedsopdatering, fordi tingene ændrer sig hurtigt, og vi vil forsøge at holde alle opdateret på, hvad vi ser i realtid derude på markederne. Så skal vi tale om ejendomsadministration, og vi skal tale om en masse ting. Men et par ting, der er virkelig vigtige at være opmærksomme på, er de nøgletræk, som en investor bør kigge efter i et tredjeparts ejendomsadministrationsfirma. Hvad er de største fejltagelser, som nye investorer begår, når de anvender tredjeparts ejendomsadministration? Og vi kommer også til at høre en historie om en lejer, der havde en vertikalt integreret gårdslagterbutik og grill, som de kørte inde i deres enhed. Så hold øje med alt det. Matt, har du et hurtigt tip til os? Er du klar?

Matt:
Hurtigt tip. Okay, gutter, her er dit hurtige tip af dagen. Andrew og jeg har samlet en fænomenal ressource, som jer kan bruge, når I skal interviewe ejendomsadministrationsfirmaer. Det er 27, ikke et, ikke to, ikke tre, 27 spørgsmål, du skal stille en ejendomsadministrator, når du overvejer at ansætte dem. Og dette er stort F gratis, noget som Andrew og jeg satte sammen som en fin gave, en dejlig tak. Tilbage til jer. Gå til biggerpockets.com/resources.

Andrew:
Ja, tag fat i det, gør det til dit eget. Tilføj nogle yderligere spørgsmål, og fortæl os i kommentarerne på YouTube, hvad du synes om det. Okay, jeg er spændt. Så lad os gå videre og hoppe ind i den markedsopdatering.

Matt:
Så gutter, lad os tale om markedet, mand. Tingene ændrer sig dagligt. Hvad synes I? Hvor er vi henne?

Andrew:
Nå, det er interessant, da alle der lytter, ved, at det har været, jeg kan helt sikkert give lidt indsigt, vi har været ret aktive i det sidste kvartal. Aftalevolumen, vi ser en lille stigning i, hvad der er tilgængeligt at se på. Vi tegner flere aftaler, end vi har været, og får ikke flere tilbud accepteret, men vi har i det mindste flere ejendomme at se på. Der er mange overskrifter derude. Jeg har set ting som huslejefald seks gange i de sidste seks måneder og alt det der. Det ser vi ikke. Vores husleje stiger på alle vores ejendomme. Næsten hver eneste af vores ejendomme havde rekordsamlinger i marts. Jeg synes, det er rigtig vigtigt at skelne mellem, hvilke markeder du taler om. Husk, fast ejendom er lokale, ikke nationale.
Så ja, huslejen falder sandsynligvis, hvis du har en ejendom i A-klasse i San Francisco, men hvis du har en ejendom i B-klasse i et stærkt voksende undermarked, klarer den sig formentlig stadig ret godt. Lad ikke overskrifter skræmme dig. Mange ejendomme gør det stadig fantastisk. Vi har også netop afsluttet et opkøb i slutningen af ​​marts. Det var den største aktieforhøjelse, vi nogensinde har foretaget. Den blev udsolgt på en uge. Så igen, der er masser af snak om, at man ikke kan rejse egenkapital i disse dage. Og ja, det er sværere, men hvis du har den rigtige aftale og de rigtige investorer, og du sætter de to sammen, kan du stadig få en handel gennemført. Og så til sidst, på bagsiden af ​​det, har vi lige listet en ejendom til salg, og lige ud af porten fik vi faktisk et ret stærkt tilbud med hårde penge. Vi vil ikke acceptere det endnu.
Men det, vi finder, er, at ejendomme, der kræver bank- eller brolån, er ret svære at sælge lige nu, fordi disse långivere strammer deres ringmuskler, og finansieringen er virkelig svær. Men hvis du har en ejendom, der er stabiliseret på et godt marked, der kvalificerer sig til bureaufinansiering, er bureauerne stadig meget aktive, og de er derude og giver lån til stabiliserede ejendomme. Så fordi der er så lidt inventar til salg, klarer ejendomme sig faktisk ret godt. Det er de fire ting, jeg ville slå på og aflive nogle af de myter og undergang og dysterhed, der er derude. Men Angie, Matt, er der noget I ville tilføje eller kommentere for at skylle det lidt ud?

Matt:
Interessante ting, Andrew. Men først og fremmest kan jeg ikke lade være med at sige det, tillykke med købet og oplysning om en ejendom til salg. Jeg ser også en del til salg. Og desværre, hvis man ser på de ejendomme, der er til salg, som jeg har set, er mange af dem ting, som folk købte for et år siden, for to år siden. Du har sikkert set mange af dem, hvor folk har købt noget, sælgeren købte det for to år siden, og de sælger det for det dobbelte af, hvad de betalte for det, eller de mæglere, der har det på markedet for det dobbelte, hvad de betalte. for det. Det er en lommeliste, ikke? Det betyder, at mægleren ikke engang har en underskrevet noteringsaftale. De går bare rundt. Sælgeren sagde, jamen, hvis du kan skaffe mig dette nummer, så sælger jeg.
Jeg har set en masse af dem, og jeg ved det ikke, jeg vil ikke købe en andens problem. Og jeg bliver usikker på at købe noget, der har været ejet i mindre end 18 måneder til to år. Fordi problemet med det, at jeg har set det førstehånds, kan man ikke adressere reelle kapitalforbedringer. Du kan ikke løse reel udskudt vedligeholdelse i så kort en ejerskabscyklus. Du skal eje en ejendom lidt længere for at klare alle de ting, der skal behandles. Og det er altså alle bare ejendomme, der lige er blevet pudset en lille bitte smule op og hendes ryg på markedet. Så det er hvad jeg har set meget af i disse dage. Men jeg ved ikke, om det virkelig er en indikation af markedet. Jeg tror bare, at mange mennesker bare bliver ved med at vente.

Andrew:
Jeg er enig. Og de kommer ikke til at handle. Det er de sælgere, der vil ende med at køre markedet ned. Markedet vil falde fem, 10%, så falder de deres pris fem, 10%. Nå, gæt hvad? De er stadig bag otte-bolden, og de kommer til at jage den ned og holde fast for evigt. Så ja, den ejendom, vi købte, var langsigtet ejerskab, som seks år. Og den, vi sælger, har vi ejet i seks år.

Matt:
Værsgo.

Andrew:
Så det får det faktisk til at fungere. Så nu Angie, du har en lille smule anderledes indsigt, fordi du ser det sarte på den anden side af det her, tæt på hvad? 25 enheder.

Angie:
Ja, 25,000 enheder. Det er lidt anderledes. Vores kunder eller hvad vi ser er, at vores kunder faktisk ikke køber noget lige nu. Nummer et, priserne er stadig latterlige. Renterne er steget. Og vi har også kunder, der har bekymringer, fordi de har brolån derude, og de er bekymrede for, at de vil miste deres ejendomme, og de vil gå i betalingsstandsning. Vi ser en hel blandet pose af ting. Og med hensyn til huslejen, visse markeder, så har du fuldstændig ret, Andrew, der er markeder, sekundære og tertiære markeder, hvor lejerne stadig er gode. Men i de større byer, præcis hvad du sagde, refererede du til San Francisco og det hele, fordi vi er et Georgia-baseret administrationsselskab, vil jeg henvise til Atlanta.
Vi begynder at se ramperne falde. Vi ser, at der tilbydes indrømmelser. Og så begynder du at se den svaghed i markedet på A og B. Og historisk begynder A at falde, så får B A-beboerne, og så er det en ond cirkel, og det går ned til B, C. Der er nogle bekymringer derude, og jeg tror, ​​det bliver svært. Og jeg tror, ​​at vi kommer til at se en masse ejendomme i den sidste del af sommeren, tidligt efterår, der går til boet og tvangsauktion.

Andrew:
Og så for dem, der lytter, som ikke er bekendt med betalingsstandsningen, kunne du lige hurtigt definere det?

Angie:
Ja. Hvis en ejendom går i betalingsstandsning, tager den finansielle långiver den til det, vi kalder en særlig servicevirksomhed. Så der er en masse specialservicer i USA, så lånet går til det, der kaldes en special servicer. Og så tager den særlige servicemedarbejder faktisk ejendomsejeren for retten, fordi de ikke betaler realkreditlånet, og de tager ejendomsejeren for retten, og retten udpeger en kurator. Så din domstol udpegede kurator, hvilket betyder, at du skal hente et administrationsselskab til at forvalte aktivet. For modtageren er det modtageren, der faktisk administrerer for långiveren, vi administrerer for modtageren, og den forbliver i betalingsstandsning, indtil den særlige servicevirksomhed beslutter at sælge aktivet.

Andrew:
Og specialserviceren sætter det typisk relativt hurtigt til salg fra det? Eller er der en forsinkelse eller?

Angie:
Det afhænger af aktivets tilstand. Så hvis det er et meget nødlidende aktiv, og så du tænker på en ejendom, hvor realkreditlånet ikke bliver betalt, generelt bliver andre ting ikke betalt, der er en masse udskudt vedligeholdelse, og vandregningen bliver muligvis ikke betalt. Og mange gange ser du disse ejendomme ende i nyhederne. Det er ligesom, vent, 200 enheder lejligheder, vandet er blevet lukket, fordi der ikke er penge til at betale noget. Og så ender du generelt med et meget nødlidende aktiv. Så ved at blive udpeget til kurator, kommer manageren ind, administrationsselskabet kommer ind og vender ejendommen. Den særlige servicemedarbejder giver dig faktisk pengene, hvilket er fænomenalt, til at vende ejendommen rundt, få den i en stand, som den kan sælges til.
Så det afhænger af aktivets tilstand, hvornår vi får det. De er ikke altid dårlige, men generelt er de det, fordi det, når det går fra misligholdelse af lånet hele vejen gennem domstolene til at udpege en kurator, kan være op til et års nød for aktivet.

Andrew:
Og det er sjovt, at du nævnte, at de var på en nyhed, i halvandet årti efter at have været denne forretning tror jeg aldrig, jeg har set et stykke fast ejendom være i nyhederne af en god grund. Det er næsten universelt ikke noget, du ønsker skal ske med en ejendom, du ejer. Og så var der ingen investor, der efterlod sig. Lad os dykke ind. Bare hurtig definition. Hvad er en speciel servicemedarbejder?

Angie:
En speciel servicemedarbejder er en virksomhed, og jeg vil give dig et par eksempler. CWCapital, LNR Partnere i Miami, som vi arbejder meget med. Rialto Capital, det er specielle servicevirksomheder, og de fokuserer bogstaveligt talt på nødlidende lån.

Andrew:
Så de kommer i bund og grund ind og tager over, uanset om ejeren ønsker det eller ej?

Angie:
Ja.

Andrew:
Og så det sidste spørgsmål til dem, der er mange af os derude og især dem, der har forsøgt at komme ind i branchen de sidste par år, det har været så svært at få en aftale de sidste par år. Priserne er høje. Der er tonsvis af konkurrence. Du ser bag gardinet, ikke? Fordi du administrerer tusinder og atter tusinder af aktiver. Matt og jeg har kun et par tusinde. Du har et meget bredere syn end os. Jeg har hørt historier om ejendomme, hvor de ikke kan betale realkreditlånet. Og så, som du sagde, de betaler ikke sælgere, de foretager kapitalopkald. Der er ikke flere distributioner. De har fået et ballonlån til forfald om seks måneder. For nogen, der lytter, hvornår tror du, at nogle af disse ting vil blive muligheder for en ny investor at komme ind i bunden af ​​den næste cyklus?
Hvor meget længere kan nogle af disse ejendomsejere sparke dåsen ned af vejen, før de ender i specialservice og derefter til salg, før de bliver en mulighed for den næste person?

Angie:
Nå, vores forudsigelse er sensommeren, det tidlige efterår, at vi vil begynde at se processen starte, og at vi vil bygge derfra. For som du ved, Andrew, har så mange af disse mennesker betalt for meget for disse aktiver, og det kan bare ikke fortsætte. Så du kommer ind i den onde cirkel, der skete i 2008 og ni, hvor du har betalt for meget for dette aktiv, du har tegnet det for at have disse astronomiske huslejer, og du kan ikke opnå lejen, fordi markedet er ved at falde fra hinanden, der tilbydes indrømmelser, og det er bare den onde downhill-cyklus. Ups, nu kan vi ikke betale realkreditlånet. Ups, nu kan vi ikke betale dette. Jeg tror, ​​vi kommer til at se begyndelsen af ​​det, især på disse ballonlån, igen, sensommeren, det tidlige efterår er vores forudsigelse.

Andrew:
Okay, så sensommeren, tidligt efterår. Og så sidste spørgsmål, og jeg er virkelig interesseret i at høre dine tanker om dette. Nogle mennesker, som jeg taler med, og som jeg lytter til, siger, hej, det her bliver bare et udsnit af flerfamiliemarkedet. Andre mener, at det her vil tage hele markedet ned ligesom 2008. Jeg har mine tanker, men jeg vil gerne høre, hvad du synes om, om det her vil være mere som udvalgte muligheder for dem, der ønsker at købe eller bliver det bare en udbredt nød, det var i den store finanskrise?

Angie:
Nej, det bliver det efter min mening ikke, for jeg synes, der er så mange ejendomsejere derude, som har gode solide lån til en fornuftig rente. De flyder penge nu. Så de kan tåle en lille smule huslejefald og nogle hårde tider og spænde selen, lad os sige. Så efter min mening tror jeg ikke, det bliver masseødelæggelse. Jeg tror, ​​at det igen bliver de mennesker, der har betalt for meget for ejendommen, som ikke var smarte købere, der skulle få pengene derud. Og det er dem, der kommer til at lide, efter min mening.

Andrew:
Okay. Okay, godt. Nå, det er forhåbentlig nogle gode relevante oplysninger for alle, der er derude på udkig efter tilbud og måske endda har nogle af dine egne ejendomme. Matt, har du noget at tilføje, før vi går videre?

Matt:
Jeg er enig i, at mange ejendomme måske vil have problemer, men jeg er heller ikke en dommedagsforudsiger. Jeg tror, ​​at mange mennesker vil finde en vej ud eller finde en måde at få det til at fungere. Jeg tror ikke, der kommer til at være blod i gaderne. Jeg tror, ​​der vil være masser af tilbud at få, måske flere. Og jeg tror, ​​at de, der vil vinde i dette spil, eller dem, der kom ind i dette spil, skal spille det lange spil. De, der kom ind, der ønskede at vende en lejlighedsbygning som en varm kartoffel og komme ind, komme ud om et år, to år, som de ser folk på sociale medier gøre, bliver måske nødt til enten at ændre deres plan, ellers kan de slutte at miste en ejendom. Hvem ved?
Men jeg tror, ​​at dem, der går ind i spillet eller udvider i en multifamilie, Andrew er et eksempel på, Andrew har lige lavet en handel, lige lukket en ejendom eller bare sat en ejendom under kontrakt og lukket den for nylig. Det kan lade sig gøre. Det kan man stadig få gode tilbud på. Jeg tror, ​​at de, der sidder på deres hænder og venter på, at himlen falder, kommer til at sidde på deres hænder i et stykke tid. Du kan lige så godt bare gå derud og prøve at finde muligheder. Bare vær nøjeregnende og byd ind på aftaler, der med en forståelse af, at du ønsker at skabe pengestrømme og den påskønnelse, fordi påskønnelse måske ikke er en ting i et stykke tid. Jeg tror, ​​at cash flow kommer til at være kongen i meget lang tid i multifamilie.

Angie:
Jeg bliver ved med at fortælle kunderne også, vær forsigtige i din tegning, fordi markedet bogstaveligt talt med inflation og alt muligt andet, pauserne skal fortsætte. Du kan bare ikke fortsætte i dette tempo. Og der kommer en tid, hvor folk vil sige, at jeg ikke har råd til det her. Og du kan ikke blive ved med at tillade dig disse massive prisstigninger. Så jeg garanterer, selvom der måske er nogle gode tilbud derude, så kan du ikke tegne og forvente 30, 40% huslejestigninger. Markedet kan ikke tåle det. Og det er det, vi løbende rådgiver kunder om, lad være med at overprojektere dine huslejer, fordi det ikke kommer til at ske. Og vi har set det. Folk er ligesom, jeg har fået nok. Nej. Så du skal være meget, meget forsigtig, og vi fortsætter med at rådgive kunder om det samme. Hvis du er nødt til at tegne disse massive huslejestigninger, skal du ikke købe handlen, fordi den vil mislykkes.

Matt:
Så før du går videre fra vores markedsanalyse, vil jeg lige lade alle vide, at krystalkuglerne ejet af Matt, Andrew og Angie er i butikken. Vi kan tilsyneladende ikke få dem ud af butikken. Så tag dine egne markedsbeslutninger baseret på dine egne markedsdata. Du laver dine egne tilbud på eget ansvar. Så det er vores Matt, Andrew og Angie ansvarsfraskrivelse for dagen. Men jeg håber, at du fandt denne markedssamtale informativ. Fortsæt, Angie, du er en, som Andrew og jeg begge tror, ​​at mange af dem har interageret med i branchen, men for dem, der ikke har hørt om dig, kender dig ikke i det, kan du give os en kort introduktion og fortæl os, hvem Angie Smith er, og vi springer ind i en fantastisk samtale om ejendomsadministration og multifamilie.

Angie:
Okay. Ja, fantastisk. Min forretningspartner, Cindy Batey og jeg startede Strategic Management Partners, eller SMP, som alle kender os, i 2010. Vi startede bogstaveligt talt virksomheden med nul aktiver. Og vi arbejdede for virksomheder, der var ved at gå konkurs eller var nødlidende. Og Cindy og jeg kiggede på hinanden og sagde, hvad skal vi gøre? Og enten skal vi på arbejde for en anden, eller også starter vi vores egen virksomhed. Og så vi startede SMP i 2010, 0 enheder og bogstaveligt talt kaldte vi det at ringe efter dollars. Cindy ringede til advokater og mæglere, som hun kendte fra sin fortid. Jeg ringede faktisk til specialservice. Så det fører ind i dette. Og det var, da markedet var ved at falde fra hinanden. Og endelig en gentleman i hans navn, og jeg er nødt til at sige det, fordi jeg tror, ​​denne mands verden, hans navn er Hector Gomez, og han sagde: "Angie, jeg giver dig en chance."

Matt:
Nice.

Angie:
Og jeg var ligesom, ja. Vi fik endelig en aftale fra en speciel servicemedarbejder, og det fungerede smukt. Og han gav os det mest nødstedte aktiv, du overhovedet kunne forestille dig at give nogen. Og han gav os sit aktiv. Vi vendte det om, og vi blev kendt i LNR som Georgia-pigerne. Og Georgia-pigerne, vi skal give dem mere, vi skal give dem mere. Og bogstaveligt talt gav LNR os 18 ejendomme på én dag i hele staten Georgia, selvom vi var nødt til at tage over. Og så mellem mæglere, advokater, der tror på os og Hector Gomez hos LNR, var det virkelig sådan, SMP startede. Og vi gjorde et så godt stykke arbejde med disse nødlidende aktiver, og det byggede bare vores omdømme hos mæglerne, fordi de så disse aktiver i nød, kunne ikke tro, at vi havde evnen til at vende dem om, og de var i stand til at sælge dem for godt priser for den særlige servicemedarbejder. Og der går du. Og det var sådan, SMP virkelig startede.

Andrew:
Vi vil tage en lille afveksling i de saftige ting her. Så det, du fortæller alle, er, at du startede din virksomhed med at administrere de mest uoverskuelige aktiver derude under en af ​​de mest uoverskuelige tider i multifamilie i nyere historie. Så fortæl os, giv os en af ​​dine mest interessante historier om ejendomsadministration, som du har stødt på i løbet af SMP's liv.

Angie:
Nå, det er en Hector Gomez LNR-historie. Værsgo. Og det var ikke ejendommen, han gav os vores chancer på. Det var en anden. Og det var en multikulturel ejendom. Og når vi tog over, ville der være, og jeg overdriver ikke, jeg laver ikke sjov, der ville være geder på terrasser eller høns. Og så begyndte vi at gå i enhederne, og der var huller i gulvtæppet i stuerne, og vi skal alle sammen, hvad? Og de tog sig faktisk af dyrene.

Matt:
Sådan der.

Angie:
De tog sig af dyrene.

Matt:
Nå, de var ikke veganere, er det du siger.

Angie:
De var slet ikke veganske. Og så ville de tilberede de nævnte dyr på gulvet i lejligheden, fordi de ikke vidste, hvordan de skulle bruge apparater, amerikanske apparater, for man skal tro, at mange af de her mennesker kom fra steder, hvor de ikke havde moderne udstyr, el. hvad som helst. Så det måtte vi forholde os til. Og vi var faktisk nødt til at sætte skilte op, denne ejendom havde en tilbageholdelsesdam, der havde ænder og gæs, og vi var faktisk nødt til at sætte et skilt op, levested ikke til konsum, fordi de ville tage væsnerne ud af opbevaringsdammen og have dem til middag såvel.

Matt:
Angie, betalte de husleje for gederne og hønsene?

Angie:
Kender du Matt, vi lavede faktisk sjov med det. Det blev en joke selv med vores kapitalforvalter, opkræver du husleje? Vi kan tjene mange penge her.

Matt:
Det er en indtægtsstrøm, mand.

Angie:
Indtægtsstrøm. Men nej, vi var nødt til at stoppe øvelserne. Værsgo.

Matt:
Åh mand. Forskellige streger, ikke?

Angie:
Det var også en total uddannelsessituation, at vi skulle hjælpe folk med at lære at lave mad og bruge moderne apparater. Det var en vild tid, det var sjovt. Det er nok min vildeste historie.

Matt:
Værsgo. Alle udlejere har historier om, at ved cocktailfesten er det dem, man skal stoppe musikken, og alle maser sig omkring udlejeren, man hører dem fortælle nogle skøre udlejerhistorier. Så tak fordi du deler det.

Angie:
Præcis.

Matt:
Her er en interessant ting, ikke? Fordi nogle folk lytter til denne podcast, som måske lige er ved at komme ind i ejendomsspillet, eller nogle folk, der lytter, som kan være selvstyrende eller hvad det nu er. Ejendomsadministration, tro det eller ej, Angie, nogle mennesker synes ikke, det er så interessant. Og nogle folk vil måske endda sige, at jeg ikke engang behøver at tale om ejendomsadministration eller endda lytte til den podcast-episode, fordi den ikke er så vigtig. Højre? Hvad ville du sige, for at sige, at hvorfor bruger en tredjepartsledelse et separat PM-firma, bortset fra at administrere internt, hvorfor er det, jeg kaster dig en softball her, fordi jeg tror, ​​at Andrew og jeg begge er enige om, at det er bydende nødvendigt, men hvorfor er det vigtigt for en ejendomsinvestor, hvorfor kan de ikke bare købe ejendommen og lade markedets vinde tage ejendommen, hvor den skal hen?

Angie:
Godt spørgsmål. Og mange mennesker, du har ret, Matt, forstår det ikke, men det er støvlerne på jorden dag ud og dag ind, der får det til at ske. Du skal forholde dig til beboeren, du skal lease lejligheden, du skal indsamle huslejen, og du skal forstå det marked, du er i. Så lad os bare sige, at nogen fra San Francisco, Californien køber en ejendom i Savannah, Georgien. Hvad ved den person fra San Francisco om Savannah? 99% af tiden lidt til ingenting. Du er nødt til at ansætte nogen, der er markedsvidende, som ved, hvad de laver, kender lovene i den by og stat, hvor de opererer, for at få succes og er svær at administrere en ejendom på tusindvis af kilometer væk. Du har brug for et professionelt administrationsselskab på jorden, der driver dit aktiv.

Andrew:
Lad os træde lidt tilbage. Hvordan definerer du præcist, hvad er tredjeparts ejendomsadministration?

Angie:
Og der er virkelig, jeg vil sige tre forskellige typer administrationsselskaber. Der er et tredjepartsadministrationsselskab, som er 100 % gebyrstyret. Vi SMP ejer f.eks. ingen fast ejendom. Og så er der en ejerleder, hvor de måske ejer nogle fast ejendom, men de er også et administrationsselskab. Så har du strengt taget ejeren, der administrerer, og jeg ved, at det bare lyder skørt, men du kan få en ejer til at administrere et ejendomsselskab, som de ejer og administrerer tredjepart, og så ejeren, der har deres eget administrationsselskab og administrerer. Så for en, der er derude på udkig efter et administrationsselskab, og min karriere før SMP var et ejermanager administrationsselskab, og mange af kunderne ville sige, hej Angie, hvordan kender jeg hr. ejer af administrationsselskabet?
Han får al opmærksomheden, han får alle de bedste medarbejdere, han får alt det her. Så det skabte en masse gnidninger, så for ikke at sige, at de ikke er gode administrationsselskaber, eller at de ikke vil gøre et godt stykke arbejde for dig, men at have en tredjeparts 100 % administrationsvirksomhed appellerer til mange mennesker.

Matt:
Jeg vil fremhæve noget, fordi man ikke kun arbejder for personer som mig selv og Andrew, der enten er syndikatorer eller større selskaber, der er hedgefonde, uanset hvad, der ejer multifamilier. Der er også et koncept kaldet betalingsstandsning. Og du nævnte det, da vi talte om markederne. Du nævnte det her. Jeg er klar over, at for nogle mennesker kan vi måske bare kaste rundt på ejendomsslang, ikke? Hvad er betalingsstandsning? Lad os definere det udtryk og tale om, hvordan det er anderledes end at arbejde for en direkte operatør som mig selv eller Andrew.

Angie:
Højre. Tja, som en speciel servicemedarbejder eller som modtager, bliver du faktisk udpeget af domstolene i det amt, hvor den pågældende ejendom er beliggende, hvis du er udpeget som modtager. Og retten udpeger bogstaveligt talt dig modtager, og du rapporterer til retten. Så du arbejder med den særlige servicemedarbejder, det er dem, der finansierer dig penge til at drive aktivet, men det er den domstol, du faktisk rapporterer til.

Matt:
Er det som en bankejet ejendom? Fordi mange mennesker i andre baner af fast ejendom vil kalde det en tvangsauktion, hvor ejendommen nu ejes af banken. Men en betalingsstandsningsordning kunne være, ret mig, hvis jeg tager fejl, Angie, hvor den stadig ejes af ejeren, men banken har overtaget ansvarsforanstaltningerne og indleveret, du overgav det til din virksomhed for at handle efter bedste evne. renter, hvis du vil, selvom de ikke er ejeren.

Angie:
Korrekt. Og tvangsauktionen. Så du har tvangsauktioner og tvangsauktioner. Så hvis en ejendom går på tvangsauktion, har långiveren taget den tilbage, og så hyrer de et administrationsselskab til at drive den. Og under den samme egentlige præmis, som du gør et betalingsstandsningsforhold. Så de finansierer, du opererer indtil det tidspunkt, hvor långiveren ønsker at sælge aktivet. Så i et betalingsstandsningsforhold, teknisk set, ja, Matt, ejer ejeren stadig ejendommen, men långiveren går ind og giver den til en speciel servicemedarbejder, der tager det til retten for at udpege en kurator, fordi de er i misligholdelse med lånet. Og mange gange går en boet ejendom, der er interesseret i eller generelt gør, i tvangsauktion. Så det får ejeren ud af det. Så det vil gå på tvangsauktion. Men der er tidspunkter, og vi havde det i de år, hvor vi klarede så mange af disse, at det forblev i betalingsstandsning hele tiden.

Matt:
Har du nogensinde set en situation, hvor en ejendom i betalingsstandsning endte med at komme ud af betalingsstandsning og gå tilbage til ejeren?

Angie:
Aldrig.

Matt:
Okay.

Angie:
Aldrig.

Andrew:
Jeg har hørt historier om ejere, der prøver det, men de bliver generelt fundet ud af det, og det er ikke tilladt. En af de vigtigste ting for investorer, især dem, der ønsker at flytte til et andet marked eller komme ind for første gang, er at vælge et ejendomsadministrationsfirma. Jeg bor i Californien, jeg har tænkt mig at investere i Georgia. Der er alle disse ejendomsadministrationsselskaber. Hvordan finder jeg ud af, hvilken der er den rigtige for mig og min virksomhed, og hvordan jeg driver den? Så kunne du, Angie, forklare lidt, hvordan man vælger et ejendomsadministrationsfirma? Og så fortæl os faktisk lidt mere om SMP, hvor mange enheder har I? Hvem passer godt til dig? Hvem er ikke det? Og måske bruge SMP som et eksempel på, hvordan nogen ville gå om den udvælgelsesproces, når de bygger deres tredjeparts ejendomsadministrationsteam?

Angie:
Det er en god ting for en ejendomsejer at interviewe mere end ét administrationsselskab, fordi mange gange, og jeg vil starte dette, og det vil gennem hele vores samtale i dag, dette være nøglen. Det er en folkeforretning. Det handler om mennesker, det handler om ejendomsejerne, det handler om ejendomsforvaltningsselskabet, det handler om sælgerne, det handler om beboerne. Så alt, hvad vi gør inden for ejendomsadministration, er en menneskelig forretning. Og så mange gange er det personligheder. Hvordan er personligheden mellem ejeren og ejendomsadministratoren? Så har ejendomsadministrationsfirmaet ekspertisen? Så har de ekspertisen i aktivklassen for det, der bliver købt? Har de markedsevnen? Forstår de markedet, og har de det rigtige regnskabssoftware?
Er de behagelige? Okay, jeg vil have min ejendom på optjening. Åh nej, jeg vil have min ejendom kontant. Er administrationsselskabet imødekommende over for det? Så det er virkelig et forhold. Og det er derfor, Cindy og jeg navngav vores virksomheds strategiske ledelsespartnere. Vi ønskede at styre strategisk med vores kunder. Og det var sådan, vi fandt på navnet, for vi ville gerne have, at det skulle være et partnerskab. Her er en anden ting, der er interessant, og igen, du bad mig om at bruge SMP, så det vil jeg. Så da Cindy og jeg startede virksomheden, og vi begyndte at mødes med potentielle kunder og lave vores hunde- og ponyudstilling, var vi bogstaveligt talt nødt til at fortælle folk, at vi ikke ville være et køb 100 % cookie-udstikkerfirma. Så ejendom, ligesom Andrew, har to ejendomme i samme by. Det vil jeg f.eks. bruge. Vi driver ikke de to ejendomme helt ens. Jeg er ligeglad med, om de er en kilometer nede ad vejen fra hinanden, de er forskellige aktiver med forskellige beboere, forskellige alting.
Jeg kommer ikke til at drive ejendom A præcis som jeg vil drive ejendom B. Selvfølgelig har du almindeligheder, du opkræver huslejen det samme, du prøver at få alle til at betale deres husleje online, osv., osv. . Men markedsføringen af ​​aktivet eller det, du gør, kan være helt anderledes. Og jeg tror, ​​at det også er udover, at vi er begyndt i kuratorbranchen og beviser over for verden, at vi kunne klare ting, som ingen troede kunne administreres. Det var vores forpligtelse over for vores klient ikke at køre alt nøjagtigt ens, fordi ikke to aktiver er nøjagtigt ens.

Andrew:
En hurtig ting at spørge, før vi går videre til et andet emne. Hvor er SMP nu? For da vi mødtes, tror jeg, I var på omkring 3000 enheder. Så hvor er du nu, og hvor placerer det SMP på skalaen eller spektret af administrationsselskaber, som investorerne har at vælge imellem?

Angie:
Højre. Dang Andrew, vi har kendt hinanden alt for længe. Hvis vi startede ved 3000 enheder, kører vi i øjeblikket mellem 24 og 26,000 enheder. Igen, som udelukkende et gebyradministrationsselskab, køber kunder, kunder sælger. Så vores tal fra måned til måned er bogstaveligt talt op og ned. Men vi kører generelt mellem 24 og 26,000 enheder, hvor vi har udjævnet os. Og der er større administrationsselskaber, der er mindre administrationsselskaber. Jeg synes bare, vi passer ind i en god, vil jeg sige en god niche. Og vi opererer ikke i alle stater. Så hvis en klient beder os om at tage til Kentucky, for eksempel, ville svaret være nej. Nummer et, vi ville gøre den klient en stor bjørnetjeneste, fordi vi ikke ved noget om Kentucky udover navnene på byen, og de kører med heste der. Så det er bare ikke vores styrke. Eller at tage til Arkansas eller Andrew, Californien.

Matt:
Jeg ville heller ikke tage til Californien.

Angie:
Jeg ville ikke gå.

Matt:
Ikke til investeringer, nej.

Angie:
Så du ønsker ikke at tage hen, hvor du vil gøre dine kunder en bjørnetjeneste. Og hvis en kunde køber en dårlig handel, og vi ikke er enige i den, vil vi også fortælle vores kunder, nej, det er ikke for SMP. Og vi har nok mistet flere forretninger. Vi kunne formentlig være på 50 eller 60,000 enheder nu. Vi vil ikke gøre det, hvis det ikke er den rigtige pasform. Så det skal igen være et gensidigt partnerskab og aftale, fordi vi ikke ønsker at sætte vores klient op til at fejle, og vi ønsker ikke at fejle for vores klient. Er vi perfekte og har vi fejlet? Absolut. Vil vi gøre det i fremtiden? Absolut. Det er en del af livet. Nogle gange virker det og nogle gange gør det ikke, og det er okay. Og derfor har vi 30 dage ude i vores ledelsesaftale.
Hvis du ikke er tilfreds med os, eller vi ikke er tilfredse med dig, så lad os skilles fra venner. Livet er for kort. Og igen handler denne forretning 100 % om mennesker og relationer.

Matt:
Absolut. Og går vi videre på det, lad os tale om mennesker, ikke? Fordi der er to forskellige mennesker, der er ejeren og ejendomsadministratoren. Og lad os diskutere det forhold lidt i det. Hvad er den mest misforståede del af ejeren, PM-forholdet, som du ser igen og igen og igen, og du ønsker, du taler med masser af ejendomsejere lige nu, så dette er din chance for at prædike fra Prædikestol og fortæl alle disse ejere, hvad er en stor misforståelse, som ejere har, enten om noget en statsminister burde gøre, at de synes, ejere burde gøre, som de ikke gør? Eller bare en almindelig misforståelse, som du tror, ​​ejere har mellem PM og ejerforholdet?

Angie:
Nå, det er et svært spørgsmål, Matt, men jeg vil svare på det på denne måde. Administrationsselskabet ved, hvad de laver. Det er de professionelle, det er dem med erfaringen. Så når en ejer, især nye, er for involveret i den daglige drift og vil sige, åh min gud, vi har lige fået en lejlighed ledig, så hæv huslejen med $250. Nå, hr. klient, nej, du vil prissætte det ud af markedet, og det er urimeligt at forvente den leje. Gør det alligevel. Så når du har en klient, der er alt for involveret, er chancerne for succes for administrationsselskabet, og dette er bare ikke SMP, det er ethvert administrationsselskab i USA, du har ansat dem af en grund, lad dem gøre deres arbejde.
Og for de kunder, der er alt for engagerede, casestudie efter casestudie, lykkes ejendommen ikke. Når du har kunder, der er uden hænder, og du har et ugentligt opkald med dem, sender du din ugentlige rapport, din ejers rapport, du er i gang med en god samtale med dem. Disse egenskaber er gang på gang enormt succesfulde.

Andrew:
Jeg vil spille djævleadvokat et øjeblik her, Angie. Jeg ejer ejendommen, jeg bekymrer mig mere om den end nogen anden, derfor vil jeg gøre det bedste stykke arbejde med at administrere den.

Matt:
Det er mine penge.

Andrew:
Det er mine penge, det er min ejendom. Jeg har mine egne tanker om det. Men hvad ville du lige sige til en investor, der siger, at de vil lede sig selv af den grund?

Angie:
Og vi vil beholde dette show PG, det blev jeg advaret om. Så vi vil beholde det PG. Nå, hr. klient, du vender ikke om og ved alt, og jeg er ked af det. Vi forsøger professionelt at fortælle vores kunder, at vi venligst har markedsekspertisen. Vi forstår. Det gør vi dag ud, dag ind. Det har vi gjort for at leve. Det har du ikke. Lad os venligst gøre det. Og nogle gange gør de det, nogle gange gør de ikke. Men et godt administrationsselskab, og Cindy og jeg fortæller vores kunder det hele tiden, Cindy og jeg, vi skal til tidligere liv. Vi havde et stort ejerskab i fast ejendom. Vi forstår, hvordan det er at eje en ejendom og ønsker, at den ejendom skal lykkes. Det indgyder vi i vores ledelsesteam.
Når vi fortæller dem igen og igen, behandler du dette aktiv, som om det er dit eget. Så Andrew og Matt, der er det. Vi indgyder vores folk, lader som om dette er dit aktiv, at du ejer det. Og det prøver vi altid at give vores folk.

Matt:
At gå væk fra det, ikke? Der er dog en række ting, som ejerne bør gøre, og måske forventer de, at et PM-firma gør. Så hvad er nogle almindelige ting, som en ejer egentlig burde gøre selv, og de måske forventer, en utrænet ejer ville forvente, at deres PM-firma gør, men det er virkelig ejerens opgave?

Angie:
Jeg vil lige give et par eksempler, for der er mange. Men ligesom skatteklager er et administrationsselskab ikke en troldmand i skatteklager. Det gør vi ikke. Det er ikke vores stærke side. Så der er skatteappelvirksomheder derude. Hr. ejer, vi skaffer dig skatteankefirmaet, men din leder vil ikke indsende en skatteregning for dig. Jeg skal have lavet en refi. Vil du arbejde på dette? Nej, det er ikke vores opgave at foretage din refinansiering. Det er din opgave at foretage din refinansiering. Det er vores opgave at administrere ejendommen. Så det er bare et par hurtige eksempler på ting, som vi nogle gange bliver spurgt, og de er ligesom, ja, hvorfor kan du ikke bare appellere? Skat appel virksomheder de får et gebyr for at gøre dette. Og klienten siger, åh nej, du kan bare gøre det. Nej, det kan vi ikke.

Matt:
Jeg kan ikke tro, at du har fået ejere til at bede dig om at håndtere din refinansiering. Jeg har også hørt om ejere, der nu har bedt deres PM-firma om at håndtere deres investorudlodninger for os. Ligesom, hey, kan du bare betale mine investorer direkte og sende dem dertil hvert kvartal, bare send det til dem direkte fra virksomheden. Højre?

Angie:
Det sker hele tiden.

Matt:
Grunden til at du ikke kan gøre det, er der en tillidspligt der. Det er ikke en ende på stokken, som du ønsker at samle op, når du handler direkte med investorer. Og det er nok noget, der burde håndteres af denne syndikator eller af operatøren selv og investor relations og det hele. Ja. Store. Tak skal du have. Nå, hvad er det for nogle ting, der holder dig vågen om natten, om ting, der går galt på disse ejendomme og sådan noget, hvor du har, lige hvad der holder dig vågen om natten som PM, som en god ejendomsadministrator, der virkelig bekymrer sig? Og det kan jeg fortælle dig. Så som en PM, der virkelig bekymrer sig, hvad er så noget, der virkelig bekymrer dig i det daglige som ejendomsadministrator?

Angie:
Nummer et. Og det er nummer et, nummer to, nummer tre, kriminalitet og retssager. Det er meget enkelt. Det er det sværeste, som et administrationsselskab nogensinde vil håndtere, er kriminalitet og retssager. Det er ikke sjovt. Du kan drukne, du kan skyde, du kan få et barn til at falde ud af et træ, og du bliver sagsøgt. Nogen falder ned af en stige. Det juridiske aspekt af dette. Og alle er så tvungne i dag, så vi kan gå ind i forsikring herfra, og jeg kan tale med dig i timevis om forsikringen, og hvor svært det er at få forsikring nu. Men det retssamfund, vi lever i i dag, gør det meget svært at være ejendomsadministrator. Og det er faktisk skræmmende. Og så ja, det kan ikke holde os vågne om natten, især hvis vi har en af ​​de situationer.

Matt:
Nå, lad os gå derhen, for mange ting, du talte om, kriminalitet og retssager, øger omkostningerne til forsikring for ejere. Det er ikke kun, fordi vi får flere orkaner eller hvad som helst, for ikke alle områder får det. Udgifterne til forsikring stiger drastisk på multifamilie. Hvorfor det? Du kommenterer allerede hvorfor det er. Hvad er noget, du anbefaler, at ejere kan gøre? Er der måder, hvorpå vi kan navigere i forsikringsomkostninger, og som flerfamilieejere bare kan være forberedte på med hensyn til forsikringsomkostninger?

Angie:
Nej. Og der er virkelig ikke noget enkelt svar, Matt. Jeg kan bare ikke sige, vift med denne tryllestav eller gør sådan eller gør sådan. For hvis du går til en forsikringsmægler, og de tager det ud på markedet, og du ikke kan lide de tilbud, og du går til en anden forsikringsmægler, ja, den næste forsikringsmægler vil blive blokeret fra markedet. Så de kan ikke hente disse tilbud, fordi de allerede er blokeret fra markedet for det pågældende stykke fast ejendom. Så du er bogstaveligt talt nødt til at stole på din mægler for at handle alle aspekter for at få den bedst mulige forsikring. Men er der bare en simpel snap finger-løsning til forsikring i disse dage? Nej. Og igen, vi er primært baseret i Georgia, og får forsikring i staten Georgia, især i Atlanta, jeg lader det være sådan, Metro Atlanta.
Det er næsten umuligt, fordi lovene i Georgia har ændret sig, og så mange høje priser er blevet tildelt folk fra juryer, at forsikringsselskabets bare, livet er for kort, vi er ude af Georgia. Og så ejere har en meget svær tid i Georgien med at få forsikring.

Matt:
Problemer rundt omkring. God indsigt. Det er hvad det er. Mange mennesker, jeg taler med, taler enten om, de ser på ejendomsadministration, som de tror på det, og du kan skrige, lad være med at gøre det lige nu, hvis du vil, de taler om enten selv-administrering eller endda gisp, starte deres eget. ejendomsadministrationsselskab og administrere på vegne af andre mennesker. At drikke den Kool-Aid, som du drak for mange år siden, og gøre det selv som en indtægtsstrøm, som en virksomhed at eje. Hvad ville du sige til folk, der overvejer at komme ind i branchen, som du og Cindy gjorde for mange år siden og starte deres eget PM-firma?

Angie:
Forskellen er, at Cindy og jeg voksede op i denne branche. Så jeg startede som leasingkonsulent, arbejdede mig op til ejer af et administrationsselskab. Det skete ikke fra den ene dag til den anden. Vi havde de store hits og faldet ned og gjorde ondt i knæet undervejs. Så vi havde oplevelsen af ​​at lære branchen kontra en ejer, at de lige har købt deres første ejendom, og de tror, ​​de vil gå ind og administrere den. De har ikke en anelse. De ved ikke, nummer et, du har brug for et softwareprogram. Nå, nogle mennesker går ind og prøver at bruge QuickBooks, når de køber deres første ejendom. Og hvordan man ansætter folk. Hvad ansætter du til? Hvor får du sælgerne fra? Og det er den erfaring, der kommer fra et administrationsselskab for at vide det.
Nu er der ejere derude, der har startet deres egne administrationsselskaber med stor succes, men det er at forstå forretningen, og det skete heller ikke fra den ene dag til den anden. Du køber ikke din første ejendom og starter derefter et administrationsselskab. Det virker generelt bare ikke.

Andrew:
Det vil jeg bestemt være enig i. Og så også, så der er mange mennesker, der lytter, som siger, okay, det er fantastisk, men jeg mangler stadig at vælge et administrationsselskab. Så hvad ville du sige er nogle af de vigtigste, hvis du skulle vælge de tre vigtigste spørgsmål, som nogen, der interviewer ejendomsadministrationsfirmaer, skulle stille, hvad ville disse tre spørgsmål være? Og så til dit bonusspørgsmål, hvad er det spørgsmål, som alle stiller, som egentlig ikke er så vigtigt, selvom de tror, ​​det er?

Angie:
Hvad er mit astrologiske tegn, tror jeg? Så vigtige ting at spørge. Igen, jeg er nødt til at gå tilbage. Forstår du, kender markedet og kan du operere på det marked? For hvis du hyrer et administrationsselskab, der ikke kender markedet, vil de starte bagved. Kan det lade sig gøre? Ja, det kan lade sig gøre. Men hvis de ikke ved det, lad os igen tage til Lexington, Kentucky, hvor SMP ikke opererer, ville du begå en kæmpe fejl. Så de har brug for at vide, kender du det marked, hvor vi køber vores aktiv? Hvilken slags software bruger du? Har du båndbredden til at tage på vores ejendom? Er et andet godt spørgsmål.

Matt:
Det er et godt spørgsmål. Og jeg vil vædde på, at ingen spørger om det.

Angie:
Meget sjældent. En gang imellem, men meget sjældent bliver der spurgt om det. Og hvilken slags billbacks eller skjulte gebyrer er der? Det er der mange, der ikke spørger om. Og Cindy og jeg, da vi startede SMP, kom vi igen fra meget store virksomheder i vores tidligere liv, som nogle af dem havde, eller de havde billbacks. Og når klienten så noget af det, er de som at skrige. Så Cindy og jeg er fuld afsløring, vi fortæller dig præcis, hvad du betaler for med SMP, og du ser hver check, der er skrevet, alt, der er ingen skjult dagsorden. Og da Cindy og jeg startede, fordi jeg kom fra gebyrsiden med en ejerandel, og hun var helt fra et firma, der var ejerstyret, så hun forstod ikke, hvad jeg sagde. Men jeg var ligesom, nej, billbacks, fuld åbenhed til vores kunder, og vi lever med den integritet hver dag.

Matt:
Kan du bare hurtigt, hvad er en billback? Bare for at hjælpe med at uddanne her. Hvad er en billback?

Angie:
En billback kan ligne, hvis der er en marketingafdeling, eller en del af regnskabsgebyrerne vil blive faktureret tilbage til kunden, og det er ikke oplyst i administrationsaftalen.

Matt:
Ligesom afgifter op og ud over PM-gebyret.

Angie:
Ja. Eller en del af regionschefen eller hvad der nu bliver opkrævet til klienten, uden at de ved det.

Andrew:
Jeg vil fremhæve to af de ting, du sagde, Angie, som efter min erfaring og observation er to af de største årsager til, at ejer- og tredjepartsledelsesforhold mislykkes. Og det vil sige nummer et, du sagde, sørg for at hyre et administrationsselskab, der kender markedet. Det der er helt centralt, for der er desværre to fejl der. For det første hyrede en ejer et ejendomsadministrationsfirma, der ikke kendte markedet. Den anden fejl var, at ejendomsadministrationsfirmaet gik med til at tage jobbet. Det skulle de ikke have gjort. Og så fører det til fiasko, fordi de ikke kender markedet, og den ejer vil ikke rigtig få bedre service, end hvis de gjorde det selv, fordi ejendomsadministrationsselskabet heller ikke kender det marked. Jeg tror, ​​at det er rigtig vigtigt for alle at gøre opmærksom på.
Den anden er båndbredde. Mange virksomheder, ikke kun inden for fast ejendom, men over hele linjen, vokser for enhver pris. Og især inden for ejendomsadministration er det en stor fejl, for hvis du har en region, der allerede administrerer 27 ejendomme, og din bliver den 28., vil du sandsynligvis ikke få så meget godt overblik, og tingene er bare ikke kommer til at fungere godt. Så for dem, der lytter, er det to absolutte nøglespørgsmål. Kender det ejendomsadministrationsfirma, du taler med, virkelig markedet, har erfaring på markedet? Og hvis de gør det, så spørg dem, om de kan hjælpe dig med at tegne og se på aftaler, ikke? For som Angie nævnte, har hun sagt til kunderne, nej, vi vil ikke tage den aftale. Tja, hvis du taler med et ejendomsadministrationsfirma, og de er villige til at tage alt, hvad du kaster efter dem, er det et rødt flag, ikke? Det er vækst for enhver pris.

Angie:
Nummer et rødt flag sandsynligvis.

Andrew:
Det ønsker du ikke. Og så også, ja, har de båndbredden? Har de folkene på plads? Har de systemerne? Har de evnen til at ansætte og ansætte og tiltrække nye medarbejdere? Vil en ejendomsadministrator, der kommer til at drive din ejendom, arbejde for den virksomhed? Så igen, Angie tog to virkelig, virkelig gode ting op. Sørg for, at de kender markedet, sørg for, at de har båndbredden. Og så også for dem, der gik glip af den forrige episode, vi lavede om ejendomsadministration, gav vi alle en liste med 27 spørgsmål at stille. Så hvis du gik glip af det sidste gang, vil der være et link i showbemærkningerne, tag fat i det, og det vil helt sikkert hjælpe dig. Matt.

Matt:
Store, store, store ting. Andrew og Angie, det har været en fænomenal samtale. Angie, tak fordi du kom på vegne af alle, fordi du kom og sluttede dig til os.

Angie:
Det har været sjovt.

Matt:
Altid sjovt. Så virkelig hurtigt, for dem, der ønsker at høre mere om dig eller SMP eller få forbindelse på en eller anden måde, hvordan ville folk gøre det?

Angie:
Gå til vores hjemmeside på www.smpmgt og du kan finde os.

Matt:
Smpmgt. Angie, tak. Mange tak. Og tillykke med væksten og succesen med SMP. Ser frem til snart at tale med dig igen.

Angie:
Jep. Lyder godt. Det har været sjovt, gutter. Tak.

Andrew:
Okay, pas på. Nå, det var vores interviewsamtale med Angie Smith om ejendomsadministration. Vi nåede kun til en brøkdel af de ting, vi gerne ville have snakket om, men dette er ikke en seks-timers podcast. Så for de ting, vi talte om, Matt, hvad ville du vælge som et af dine tophøjdepunkter eller de vigtigste ting, vi talte om?

Matt:
Først og fremmest et fænomenalt interview. Angie er en brancheekspert. Hun har gjort dette i meget lang tid og administrerer tusinder og atter tusinder, tusinder af enheder. Så det er sådan en god samtale at have med en person, der har så meget krydderi og brancheerfaring. Et par højdepunkter for mig er mod slutningen, hvor du havde talt om at bede en ejendomsadministrator om at tegne aftaler for dig. Og jeg tror ikke, nok folk er klar over, at en ejendomsadministrator kan give dig, ikke bare, det er den måde, vi ville drive ejendommen på, men en rigtig god eller endda fantastisk ejendomsadministrator vil være i stand til at se på din økonomi og valider dem og sig, ja, huslejen på dette marked skal være X. Du har dem som Y, eller vi tror, ​​vi kan klare en lettere udgiftsbelastning eller sandsynligvis mere sandsynligt en tungere udgiftsbelastning.
De kan give dig vejledning om løn for folk, du bliver nødt til at ansætte. En god måde at vide, om en ejendomsadministrator virkelig har fingeren på pulsen eller ej, er deres evne til at give dig en god økonomisk analyse for handler. Og så jeg tror, ​​at det at bede en PM om deres underwriting, deres kunstner er, hvad de vil kalde det, for din ejendom, tror jeg er virkelig, virkelig altafgørende. Og jeg er glad for, at du tog det op under interviewet. Det var også en god påmindelse for mig.

Andrew:
En af de ting, som hun sagde, som jeg syntes var virkelig vigtig at fremhæve, er, at en af ​​de største nye investorfejl er at udvælge det perfekte ejendomsadministrationsfirma og sige, okay, ansætte dem, placere dem på ejendommen og derefter mikroadministrere dem til døden. Bare dykke ned i de små detaljer om, ja, denne enhed vil jeg leje for dette, og denne enhed burde være denne. Og er damen i 6A, har hun betalt sin husleje? Træd et lille skridt tilbage og lad ejendomsadministrationsfirmaet håndtere de daglige detaljer. Det er det, de er der for. Og hvis du hyrede det rigtige firma, vil de være bedre til det, end du er.
Det betyder ikke, at du overgiver ejendommen til dem og siger, okay, jeg taler med dig om en måned, når du sender mig rapporten. Du vil stadig gerne være med. Du ønsker stadig at få det store billede vision og retning for ejendommen, men lad dem gøre deres arbejde, ikke mikromanager. Og ved du hvad? Hvis du lader dem gøre deres arbejde, og det gør de ikke, ja, det er en anden samtale, og du kan finde et andet ejendomsadministrationsfirma. Men hvis du går til tredjepart, så lad dem gøre arbejdet. Så det er bestemt en af ​​de ting, jeg vil fremhæve. Matt, for dem, der måske bare er nye til BiggerPockets og på en eller anden måde har savnet dig, hvordan finder folk dig?

Matt:
Folk kan nemt få fat i mig, Andrew, bare ved at gå til vores virksomheds hjemmeside, det er derosagroup.com. Derosagroup.com. De kan høre alle slags fede ting, vi har gang i lige der på den hjemmeside.

Andrew:
Jeg er Andrew Cushman. Du kan bare google mit navn eller finde mig på Vantage Point Acquisitions, vpacq.com. Og der er en håndfuld måder at forbinde med mig der. Og selvfølgelig er jeg et BiggerPockets-pro-medlem, så sørg for at oprette forbindelse til mig først på BiggerPockets. Så det er Andrew Cushman for Matt, Captain America, Faircloth, der melder sig ud.