تحديث سوق العائلات المتعددة + ما يعرفه أحد المحاربين القدامى لمدة 20 عامًا

أندرو:
هذا هو عرض بودكاست BiggerPockets 767.

انجي:
شركة الإدارة تعرف ماذا يفعلون. إنهم المحترفون، وهم أصحاب الخبرة. عندما يكون لديك عميل متورط بشكل مفرط، دراسة حالة تلو الأخرى، فإن العقار لا ينجح. عندما يكون لديك عملاء غير متدخلين وتجري مكالمة أسبوعية معهم، فإنك ترسل تقريرك الأسبوعي، تقرير المالك الخاص بك. هذه الخصائص مرارًا وتكرارًا ناجحة بشكل كبير.

أندرو:
أندرو كوشمان هنا مع صديقنا مات فيركلوث. لقد ترك ديفيد جرين استوديو التسجيل شاغرًا مرة أخرى، واعتقدنا أنه ربما تعلم درسه من المرة الأخيرة، لذلك نحن نتولى المهمة.

مات:
سعيد بوجودي هنا معك يا أندرو. أنا ممتن لأنني تمكنت من القيام بعملية الاستحواذ معك. لديك محادثة مثيرة قادمة اليوم والناس يقولون، لماذا أنت متحمس لإدارة الممتلكات؟ هذا ممل. دعوني أخبركم يا رفاق، عار عليكم أن تعتقدوا أن إدارة الممتلكات مملة. إدارة الممتلكات هي ما سيحقق أو يكسر ربحيتك في الصفقة. مدير العقارات الجيد سيأخذ صفقة متواضعة ويجعلها مذهلة وسيأخذ صفقة مذهلة ويجعلها سيئة للغاية. يا شباب، شيء أخير. إذا كنتم تريدون يا رفاق سماع المزيد حول ما يجعل الصفقات مربحة، وإدارة الممتلكات وإدارة الأصول، عليكم يا رفاق الاستماع إلى العرض رقم 739 حيث نتعمق أنا وأندرو وديفيد في ماهية إدارة الأصول، وما لا تكون عليه، وكيف يرتبط بإدارة الممتلكات. لذا، بعد أن تستمع إلى هذه الحلقة، تحقق من تلك الحلقة. رقم 739.

أندرو:
اليوم لدينا خبير سوق متعدد الأسر معنا. سنبدأ أولاً في تحديث السوق قليلاً لأن الأمور تتغير بسرعة ونريد أن نحاول إبقاء الجميع على اطلاع بما نراه في الوقت الفعلي في الأسواق. ثم سنتحدث عن إدارة الممتلكات وسنتحدث عن الكثير من الأشياء. لكن هناك أمرين مهمين للغاية يجب الانتباه إليهما، وهما السمات الأساسية التي يجب على المستثمر البحث عنها في شركة إدارة عقارات تابعة لجهة خارجية. ما هي أهم الأخطاء التي يرتكبها المستثمرون الجدد عند الاستعانة بطرف ثالث لإدارة الممتلكات؟ وسنسمع أيضًا قصة عن مستأجر كان لديه محل جزارة مزرعة متكامل رأسيًا ومرافق شواء كانوا يديرونها داخل وحدتهم. لذلك ترقبوا كل ذلك. مات، هل لديك نصيحة سريعة لنا؟ هل انت مستعد؟

مات:
معلومات سريعة. حسنًا يا رفاق، إليكم نصيحتكم السريعة لهذا اليوم. لقد قمنا أنا وأندرو بتجميع مورد رائع لكم يا رفاق لاستخدامه عند إجراء مقابلات مع شركات إدارة العقارات. هذه 27 سؤالًا، وليس واحدًا، وليس اثنين، وليس ثلاثة، 27 سؤالًا يجب أن تطرحها على مدير العقارات عندما تفكر في تعيينهم. وهذا هو Capital F مجانًا، وهو شيء قمنا أنا وأندرو بتجميعه معًا كهدية لطيفة، شكرًا جزيلاً لك. العودة إليكم يا رفاق. انتقل إلى bigpockets.com/resources.

أندرو:
نعم، اذهب واحصل على ذلك، واصنعه بنفسك. أضف بعض الأسئلة الإضافية وأخبرنا في التعليقات على اليوتيوب عن رأيك بها. حسنًا، أنا متحمس. لذلك دعونا نمضي قدمًا وننتقل إلى تحديث السوق هذا.

مات:
لذا يا شباب، دعونا نتحدث عن السوق، يا رجل. الأمور تتغير يوميا. ماذا تظنون يا جماعة؟ أين نحن؟

أندرو:
حسنًا، إنه أمر مثير للاهتمام كما يعلم كل من يستمع، يمكنني بالتأكيد تقديم بعض الأفكار، لقد كنا نشطين جدًا في هذا الربع الأخير. حجم الصفقة، نحن نشهد ارتفاعًا طفيفًا في ما هو متاح للنظر فيه. نحن نضمن صفقات أكثر مما كنا عليه، ولا نحصل على المزيد من العروض المقبولة، ولكن لدينا على الأقل المزيد من العقارات التي يجب النظر فيها. هناك الكثير من العناوين الرئيسية هناك. لقد رأيت أشياء مثل انخفاض الإيجار ست مرات في الأشهر الستة الماضية وكل ذلك. نحن لا نرى ذلك. لقد ارتفعت إيجاراتنا في جميع عقاراتنا. كان لدى كل واحد من فنادقنا تقريبًا مجموعات قياسية في شهر مارس. أعتقد أنه من المهم حقًا التمييز بين الأسواق التي تتحدث عنها. تذكر أن العقارات محلية وليست وطنية.
لذا، نعم، من المحتمل أن ينخفض ​​الإيجار إذا حصلت على عقار من الفئة "أ" في سان فرانسيسكو، ولكن إذا كان لديك عقار من الدرجة "ب" في سوق فرعية قوية متنامية، فمن المحتمل أن يكون أداءه جيدًا. لا تدع العناوين تخيفك. الكثير من العقارات لا تزال تعمل بشكل رائع. لقد قمنا أيضًا بإغلاق عملية الاستحواذ في نهاية شهر مارس. لقد كانت أكبر زيادة في الأسهم قمنا بها على الإطلاق. بيعت في أسبوع. لذا مرة أخرى، هناك الكثير من الحديث حول أنه لا يمكنك زيادة رأس المال هذه الأيام. ونعم، الأمر أصعب، ولكن إذا كان لديك الصفقة الصحيحة والمستثمرين المناسبين وجمعت هذين الأمرين معًا، فلا يزال بإمكانك إبرام الصفقة. وأخيرًا، على الجانب الآخر من ذلك، قمنا للتو بإدراج عقار للبيع وحصلنا فورًا على عرض قوي جدًا بأموال صعبة. لن نقبل ذلك بعد.
ولكن ما نكتشفه هو أن العقارات التي تتطلب قروضًا بنكية أو قروضًا مؤقتة يصعب بيعها الآن لأن هؤلاء المقرضين يقومون بتشديد مصارتهم والتمويل صعب حقًا. ولكن إذا كان لديك عقار مستقر في سوق جيد ومؤهل لتمويل الوكالة، فإن الوكالات لا تزال نشطة للغاية وتقوم بتقديم القروض على العقارات المستقرة. لذلك نظرًا لوجود مخزون قليل جدًا للبيع، فإن العقارات في الواقع تعمل بشكل جيد جدًا. هذه هي الأشياء الأربعة التي سأركز عليها وأبدد بعض الأساطير والهلاك والكآبة الموجودة هناك. لكن أنجي، مات، هل تودون إضافة أي شيء أو التعليق عليه لتوضيح ذلك قليلًا؟

مات:
أشياء مثيرة للاهتمام، أندرو. ولكن أولاً وقبل كل شيء، لا يسعني إلا أن أقول ذلك، تهانينا على الشراء وإدراج عقار للبيع، ولا يسعني إلا أن أهنئك على ذلك. أرى أيضًا الكثير للبيع. ولسوء الحظ، إذا نظرت إلى العقارات المعروضة للبيع التي رأيتها، فستجد أن الكثير منها عبارة عن أشياء اشتراها الناس قبل عام أو عامين. من المحتمل أنك رأيت الكثير من الأشخاص الذين اشتروا شيئًا ما، اشتراه البائع منذ عامين وهم يبيعونه بضعف ما دفعوه مقابله، أو الوسطاء الذين يعرضونه في السوق بضعف ما دفعوه لذلك. إنها قائمة جيب، أليس كذلك؟ وهذا يعني أن الوسيط ليس لديه حتى اتفاقية إدراج موقعة. إنهم يتجولون فقط. قال البائع، حسنًا، إذا أمكنك أن تجلب لي هذا الرقم، فسوف أبيع.
لقد رأيت مجموعة من هؤلاء ولا أعرف، لا أريد شراء مشكلة شخص آخر. وأشعر بالقلق من شراء أي شيء كان مملوكًا لمدة تقل عن 18 شهرًا إلى عامين. لأن المشكلة في ذلك، والتي رأيتها بنفسي، لا يمكنك معالجة التحسينات الرأسمالية الحقيقية. لا يمكنك معالجة الصيانة المؤجلة الحقيقية في فترة قصيرة من دورة الملكية. تحتاج إلى امتلاك عقار لفترة أطول قليلاً للتعامل مع جميع الأشياء التي تحتاج إلى التعامل معها. وهذه كلها مجرد خصائص تم صقلها قليلاً وإعادتها إلى السوق. وهذا ما رأيته كثيرًا هذه الأيام. لكنني لا أعرف ما إذا كان هذا مؤشرًا حقًا للسوق. أعتقد فقط أن الكثير من الناس ينتظرون.

أندرو:
أنا أوافق. وهؤلاء لن يتاجروا. هؤلاء هم البائعون الذين سينتهي بهم الأمر إلى دفع السوق للأسفل. سينخفض ​​السوق بنسبة خمسة، 10%، ثم سينخفض ​​سعرهم بنسبة خمسة، 10%. حسنا خمن ماذا؟ إنهم ما زالوا خلف الكرة الثمانية وسيطاردونها ويحتفظون بها إلى الأبد. لذا، نعم، العقار الذي اشتريناه كان ملكية طويلة الأجل، مثل ست سنوات. والقطعة التي نبيعها امتلكناها لمدة ست سنوات.

مات:
ها أنت ذا.

أندرو:
وهذا يجعلها تعمل بالفعل. والآن أنجي، لديك رؤية مختلفة قليلاً لأنك ترى التفاصيل الجوهرية على الجانب الآخر من هذا، بالقرب من ماذا؟ 25 وحدة.

انجي:
نعم 25,000 وحدة انها مختلفة قليلا. عملاؤنا أو ما نراه هو أن عملائنا لا يشترون أي شيء في الوقت الحالي. رقم واحد، الأسعار لا تزال سخيفة. أسعار الفائدة مرتفعة. ولدينا أيضًا عملاء لديهم مخاوف لأن لديهم قروض تجسيرية هناك وهم قلقون من أنهم سيفقدون ممتلكاتهم وسيخضعون للحراسة القضائية. نحن نرى حقيبة مختلطة كاملة من الأشياء. وفيما يتعلق بالإيجارات، فإن بعض الأسواق، أنت على حق تمامًا، أندرو، هناك أسواق، أسواق ثانوية وثالثية لا تزال الإيجارات فيها قوية. لكن في المدن الكبرى، بالضبط ما قلته، لقد أشرت إلى سان فرانسيسكو وكل شيء، لأننا شركة إدارة مقرها جورجيا، سأشير إلى أتلانتا.
لقد بدأنا نرى المنحدرات تنخفض. نحن نشهد تقديم التنازلات. وهكذا بدأت ترى هذا الضعف في السوق بين A وB. وتاريخيًا، يبدأ A في الانخفاض، ثم يحصل B على المقيمين A، ثم تكون حلقة مفرغة وتنتقل إلى B، وC هناك بعض المخاوف، وأعتقد أن الأمر سيكون صعبًا. وأعتقد أننا سنرى الكثير من العقارات في الجزء الأخير من الصيف وأوائل الخريف ستنتقل إلى الحراسة القضائية وحبس الرهن.

أندرو:
وبالتالي بالنسبة لأولئك الذين يستمعون والذين ليسوا على دراية بالحراسة القضائية، هل يمكنك تحديد ذلك بسرعة؟

انجي:
نعم. إذا كان العقار سيخضع للحراسة القضائية، فإن مُقرض التمويل يأخذه إلى ما نسميه مقدم خدمات خاص. هناك الكثير من الخدمات الخاصة في الولايات المتحدة، وبالتالي يذهب القرض إلى ما يسمى بالخدمات الخاصة. ومن ثم يقوم الخادم الخاص بأخذ مالك العقار إلى المحكمة لأنه لا يدفع الرهن العقاري ويأخذ مالك العقار إلى المحكمة وتقوم المحكمة بتعيين حارس قضائي. لذلك عينت المحكمة حارسًا قضائيًا، مما يعني الاستعانة بشركة إدارة لإدارة الأصول. بالنسبة للمستلم، فإن المستلم يدير فعليًا للمقرض، ونحن ندير للمستلم، ويبقى في الحراسة القضائية حتى يحين الوقت الذي يقرر فيه مقدم الخدمة الخاص بيع الأصل.

أندرو:
وعادةً ما يقوم الخادم الخاص بعرضه للبيع بسرعة نسبية من ذلك؟ أم أن هناك تأخر أم؟

انجي:
ذلك يعتمد على حالة الأصول. لذلك، إذا كان أحد الأصول المتعثرة للغاية، وهكذا تفكر في عقار لا يتم دفع الرهن العقاري فيه، فعادةً لا يتم دفع أشياء أخرى، وهناك الكثير من الصيانة المؤجلة وقد لا يتم دفع فاتورة المياه. وفي كثير من الأحيان ترى هذه الخصائص تظهر في الأخبار. إنه مثل، انتظر، مجتمع سكني مكون من 200 وحدة سكنية، تم قطع المياه لأنه لا يوجد مال لدفع أي شيء. وهكذا ينتهي بك الأمر عمومًا إلى أصل متعثر للغاية. لذا، عند تعيينك حارسًا قضائيًا، يأتي المدير، وتأتي شركة الإدارة وتقلب العقار. في الواقع، تمنحك الخدمة الخاصة المال، وهو أمر استثنائي، لتحويل العقار إلى مكانه الصحيح، وجعله في حالة يمكن بيعه لها.
لذلك يعتمد الأمر على حالة الأصل عندما نحصل عليه. إنها ليست سيئة دائمًا، ولكنها كذلك بشكل عام لأنه بحلول الوقت الذي ينتقل فيه من التخلف عن سداد القرض على طول الطريق من خلال المحاكم لتعيين حارس قضائي، يمكن أن يصل الأمر إلى عام من ضائقة الأصل.

أندرو:
ومن المضحك أنك ذكرت ظهورهم في الأخبار، خلال عقد ونصف من كوني هذا العمل، لا أعتقد أنني رأيت قطعة من العقارات تظهر في الأخبار لسبب وجيه. هذا ليس شيئًا تريد أن يحدث للممتلكات التي تمتلكها على مستوى العالم تقريبًا. ومن ثم لم يتخلف أي مستثمر. هيا بنا نتعمق. مجرد تعريف سريع. ما هي الخدمة الخاصة؟

انجي:
الخدمة الخاصة هي شركة، وسأعطيك بعض الأمثلة. CWCapital، شركاء LNR في ميامي الذين نعمل معهم كثيرًا. ريالتو كابيتال، هؤلاء هم خدمات خاصة ويركزون حرفيًا على القروض المتعثرة.

أندرو:
إذن فهم يأتون ويتولون المسؤولية بغض النظر عما إذا كان المالك يريدهم أم لا؟

انجي:
نعم.

أندرو:
ثم السؤال الأخير لأولئك الذين، هناك الكثير منا هناك وخاصة أولئك الذين كانوا يحاولون الدخول في هذا العمل في السنوات القليلة الماضية، لقد كان من الصعب للغاية الحصول على صفقة في السنوات القليلة الماضية. الأسعار مرتفعة. هناك طن من المنافسة. أنت ترى خلف الستار، أليس كذلك؟ لأنك تدير الآلاف والآلاف من الأصول. مات وأنا لدينا فقط بضعة آلاف. لديك وجهة نظر أوسع بكثير مما لدينا. لقد سمعت قصصًا عن عقارات لا يمكنهم فيها سداد أقساط الرهن العقاري. وكما قلت، فإنهم لا يدفعون للبائعين، بل يقومون بإجراء مكالمات رأس المال. ليس هناك المزيد من التوزيعات. لقد حصلوا على قرض البالون المستحق خلال ستة أشهر. بالنسبة لشخص يستمع، متى تعتقد أن بعض هذه الأشياء ستصبح فرصًا لمستثمر جديد للدخول في الجزء السفلي من الدورة القادمة؟
إلى متى يمكن لبعض أصحاب العقارات هؤلاء أن يتخلصوا من العقاب قبل أن ينتهي بهم الأمر في خدمة خاصة ومن ثم للبيع، قبل أن يصبحوا فرصة للشخص التالي؟

انجي:
حسنًا، توقعنا هو أواخر الصيف وأوائل الخريف، وسنبدأ في رؤية بدء العملية وسنبني من هناك. لأنه كما تعلم يا أندرو، فإن الكثير من هؤلاء الأشخاص دفعوا مبالغ زائدة مقابل هذه الأصول ولا يمكن الاستمرار في ذلك. لذلك تدخل في الحلقة المفرغة التي حدثت في عام 2008 وتسع سنوات حيث دفعت أكثر من اللازم مقابل هذا الأصل، وقمت بتأمينه للحصول على هذه الإيجارات الفلكية ولا يمكنك الحصول على الإيجارات لأن السوق ينهار، ويتم تقديم الامتيازات، و إنها مجرد تلك الحلقة المفرغة من الإنحدار. عفوًا، الآن لا يمكننا سداد الرهن العقاري. عفوًا، الآن لا يمكننا دفع هذا. أعتقد أننا سنرى بدايته، خاصة فيما يتعلق بهذه القروض البالونية، مرة أخرى، أواخر الصيف وأوائل الخريف هو توقعنا.

أندرو:
حسنًا، أواخر الصيف، أوائل الخريف. ثم السؤال الأخير، وأنا مهتم حقًا بسماع أفكارك حول هذا الموضوع. بعض الأشخاص الذين أتحدث إليهم وأستمع إليهم يقولون، مهلاً، سيكون هذا مجرد شريحة من سوق العائلات المتعددة. البعض الآخر يقول، هذا سوف يؤدي إلى انخفاض السوق بأكمله مثل عام 2008. لدي أفكاري، ولكن أود أن أسمع رأيك فيما يتعلق، هل سيكون هذا أشبه بفرص مختارة لأولئك الذين يتطلعون إلى شراء أم أن هذا سيكون مجرد ضائقة واسعة النطاق كما كان في الأزمة المالية الكبرى؟

انجي:
لا، في رأيي لن يكون الأمر كذلك، لأنني أعتقد أن هناك الكثير من أصحاب العقارات الذين لديهم قروض جيدة وثابتة بسعر فائدة معقول. إنهم يتدفقون نقدًا الآن. لذلك يمكنهم تحمل القليل من انخفاض الإيجار وبعض الأوقات الصعبة وشد الحزام، على سبيل المثال. لذا، في رأيي، لا أعتقد أنه سيكون دمارًا شاملاً. أعتقد أنه سيكون، مرة أخرى، الأشخاص الذين دفعوا مبالغ زائدة مقابل العقارات والذين لم يكونوا مشترين أذكياء، هم الذين اضطروا إلى إخراج الأموال من هناك. وهؤلاء هم الذين سيعانون، في رأيي.

أندرو:
تمام. حسنًا، جيد. حسنًا، نأمل أن تكون هذه بعض المعلومات الجيدة ذات الصلة لكل من يبحث عن صفقات وربما يكون لديه بعض العقارات الخاصة بك. مات، هل لديك أي شيء تضيفه قبل أن ننتقل؟

مات:
أوافق على أن الكثير من العقارات ربما ستواجه مشكلات، لكنني لست متنبئًا بيوم القيامة أيضًا. أعتقد أن الكثير من الناس سيجدون طريقة للخروج أو إيجاد طريقة لإنجاح الأمر. لا أعتقد أنه سيكون هناك دماء في الشوارع بأي حال من الأحوال. أعتقد أنه سيكون هناك الكثير من الصفقات، وربما أكثر. وأعتقد أن أولئك الذين سيفوزون في هذه اللعبة أو أولئك الذين شاركوا في هذه اللعبة سيلعبون اللعبة الطويلة. أولئك الذين دخلوا المبنى وأرادوا قلب مبنى سكني مثل البطاطا الساخنة والدخول والخروج خلال عام أو عامين كما يرون الناس على وسائل التواصل الاجتماعي يفعلون، ربما سيتعين عليهم إما تغيير خطتهم أو قد ينتهون حتى فقدان الممتلكات. من تعرف؟
لكنني أعتقد أن أولئك الذين يدخلون اللعبة أو يتوسعون في عائلة متعددة، يعد أندرو مثالًا على ذلك، فقد أبرم أندرو للتو صفقة، أو أغلق للتو عقارًا أو وضع عقارًا تحت عقد وأغلقه مؤخرًا. يمكن إنجازه. لا يزال من الممكن الحصول على صفقات جيدة في ذلك. أعتقد أن أولئك الذين يجلسون على أيديهم وينتظرون سقوط السماء سوف يجلسون على أيديهم لفترة من الوقت. يمكنك أيضًا الخروج من هناك ومحاولة العثور على الفرص. فقط كن دقيقًا وقم بالمزايدة على الصفقات مع إدراك أنك تريد تحقيق تدفق نقدي وهذا التقدير، لأن التقدير قد لا يكون شيئًا لفترة من الوقت. أعتقد أن التدفق النقدي سيكون هو الملك لفترة طويلة جدًا في العائلات المتعددة.

انجي:
وأظل أقول للعملاء أيضًا، كن حذرًا في الاكتتاب الخاص بك لأن السوق حرفيًا مع التضخم وكل شيء آخر، يجب أن تستمر فترات الراحة. لا يمكنك الاستمرار بهذه الوتيرة. وسيكون هناك وقت حيث سيقول الناس، لا أستطيع تحمل هذا. ولا يمكنك الاستمرار في تحمل هذه الزيادات الهائلة في الأسعار. لذا، اكتتب لي، على الرغم من أنه قد يكون هناك بعض الصفقات الجيدة، لا يمكنك الاكتتاب وتوقع زيادات في الإيجار بنسبة 30 أو 40٪. السوق لا يستطيع تحمله. وهذا ما ننصح به العملاء باستمرار، لا تبالغ في تقدير إيجاراتك لأن ذلك لن يحدث. وقد رأينا ذلك. الناس يقولون، لقد اكتفيت. لا، لذا عليك أن تكون حذرًا للغاية ونستمر في تقديم المشورة للعملاء بنفس الطريقة. إذا كان عليك أن تضمن هذه الزيادات الهائلة في الإيجار، فلا تشتري الصفقة لأنها ستفشل.

مات:
لذا قبل أن ننتقل من تحليلنا للسوق، أريد أن أخبر الجميع أن الكرات البلورية التي يملكها مات وأندرو وأنجي موجودة في المتجر. يبدو أننا لا نستطيع إخراجهم من المتجر. لذا اتخذ قراراتك الخاصة بالسوق بناءً على بيانات السوق الخاصة بك. أنت تقدم عروضك الخاصة على مسؤوليتك الخاصة. هذا هو إخلاء مسؤولية مات وأندرو وأنجي لهذا اليوم. ولكن أتمنى أن تكون قد وجدت محادثة السوق هذه مفيدة بالمعلومات. مع المضي قدمًا، أنجي، أنت شخص أعتقد أنا وأندرو أن الكثير منهم تفاعلوا معه في الصناعة، ولكن بالنسبة لأولئك الذين لم يسمعوا عنك، ولا يعرفونك في ذلك، هل يمكنك أن تقدم لنا مقدمة موجزة وأخبرنا من هي أنجي سميث وسننتقل إلى محادثة رائعة حول إدارة العقارات والعائلات المتعددة.

انجي:
تمام. نعم عظيم. لقد بدأت أنا وشريكتي التجارية، سيندي باتي، شركة Strategy Management Partners، أو SMP، كما يعرفنا الجميع، في عام 2010. لقد بدأنا الشركة حرفيًا بدون أصول. وعملنا لدى شركات كانت على وشك الإفلاس أو كانت متعثرة. ونظرت أنا وسيندي إلى بعضنا البعض وقلنا، ماذا سنفعل؟ وإما أن نذهب للعمل لدى شخص آخر أو سنبدأ شركتنا الخاصة. وهكذا بدأنا SMP في عام 2010، بـ 0 وحدة وأسميناها حرفيًا الاتصال بالدولار. كانت سيندي تتصل بمحامين وسماسرة عرفتهم من ماضيها. كنت في الواقع أتصل بخدمات خاصة. لذلك يؤدي إلى هذا. وكان ذلك عندما كان السوق ينهار. وأخيرًا رجل نبيل باسمه، ويجب أن أقول ذلك لأنني أعتقد أن عالم هذا الرجل، اسمه هيكتور جوميز، وقد قال، "أنجي، أعطيك فرصة".

مات:
لطيفة.

انجي:
وكنت مثل، نعم. لقد حصلنا أخيرًا على صفقة من أحد مقدمي الخدمة الخاصة وقد سارت الأمور بشكل جميل. وقد أعطانا أكثر الأصول المحزنة التي يمكن أن تتخيلها حتى لشخص ما. وأعطانا أصوله. لقد قلبناها وأصبحنا معروفين في LNR باسم فتيات جورجيا. وفتيات جورجيا، علينا أن نعطيهن المزيد، علينا أن نمنحهن المزيد. وقد أعطتنا LNR حرفيًا 18 عقارًا في يوم واحد في جميع أنحاء ولاية جورجيا على الرغم من أنه كان علينا تولي المسؤولية. وهكذا بين الوسطاء والمحامين الذين يؤمنون بنا وهيكتور جوميز في LNR، هذه هي الطريقة التي بدأت بها SMP. وقد قمنا بعمل جيد فيما يتعلق بتلك الأصول المتعثرة وقد أدى ذلك إلى بناء سمعتنا لدى الوسطاء لأنهم رأوا هذه الأصول في حالة ضائقة، ولم يصدقوا أن لدينا القدرة على تحويلها وأنهم كانوا قادرين على بيعها بسعر رائع أسعار الخدمة الخاصة. وهنا تذهب. وهذه هي الطريقة التي بدأ بها SMP حقًا.

أندرو:
سنقوم بتحويل طفيف إلى الأشياء المثيرة هنا. إذن ما تقوله للجميع هو أنك بدأت شركتك بإدارة الأصول الأكثر صعوبة في الإدارة، خلال واحدة من أكثر الأوقات صعوبة في الإدارة في الشركات المتعددة الأسر في التاريخ الحديث. لذا أخبرنا، وقدم لنا واحدة من قصص إدارة الممتلكات الأكثر إثارة للاهتمام التي واجهتها خلال حياة SMP.

انجي:
حسنًا، إنها قصة هيكتور جوميز LNR. ها أنت ذا. ولم تكن الملكية هي التي أعطانا فرصنا فيها. لقد كانت واحدة أخرى. وكانت ملكية متعددة الثقافات. وعندما تولىنا المسؤولية، كان هناك، وأنا لا أبالغ، ولا أمزح، سيكون هناك ماعز في الأفنية أو دجاج. وبعدين بدأنا نمشي الوحدات وكان في ثقوب في السجاد في غرف المعيشة وكلنا هنروح ايه؟ وكانوا في الواقع يعتنون بالحيوانات.

مات:
هناك نذهب.

انجي:
كانوا يعتنون بالحيوانات.

مات:
حسنًا، لم يكونوا نباتيين، هذا ما تقوله.

انجي:
لم يكونوا نباتيين على الإطلاق. وبعد ذلك يقومون بطهي الحيوانات المذكورة على أرضية الشقة لأنهم لا يعرفون كيفية استخدام الأجهزة، الأجهزة الأمريكية، لأنه عليك أن تفكر أن الكثير من هؤلاء الأشخاص جاءوا من أماكن لم يكن لديهم فيها معدات حديثة، ولا كهرباء، أي شئ. لذلك كان علينا التعامل مع ذلك. واضطررنا في الواقع إلى وضع لافتات، وكانت هذه المنشأة تحتوي على بركة احتجاز تحتوي على البط والإوز، وكان علينا في الواقع وضع علامة، موطن ليس للاستهلاك البشري لأنهم سيخرجون المخلوقات من بركة الاحتفاظ ويتناولونها لتناول العشاء أيضًا.

مات:
الآن أنجي، هل كانوا يدفعون إيجار الحيوانات الأليفة للماعز والدجاج؟

انجي:
هل تعرف مات، لقد كنا نمزح بالفعل بشأن ذلك. لقد أصبحت مزحة حتى مع مدير الأصول لدينا، هل تتقاضى إيجارًا للحيوانات الأليفة؟ يمكننا كسب الكثير من المال هنا.

مات:
هذا هو تدفق الإيرادات، يا رجل.

انجي:
تدفق الإيرادات. لكن لا، كان علينا أن نوقف هذه الممارسات. ها أنت ذا.

مات:
يا رجل. ضربات مختلفة، أليس كذلك؟

انجي:
لقد كان موقفًا تعليميًا شاملاً أيضًا، إذ كان علينا أن نساعد الناس حقًا على تعلم كيفية الطهي واستخدام الأجهزة الحديثة. لقد كان وقتًا جامحًا، وكان ممتعًا. ربما هذه هي قصتي الأكثر وحشية.

مات:
ها أنت ذا. كل مالك لديه قصص في حفل الكوكتيل، هم الذين يجب عليك إيقاف الموسيقى والجميع يتجمعون حول المالك، وتسمعهم يروون بعض قصص المالك المجنونة. لذا شكرا لك على مشاركة ذلك.

انجي:
بالضبط.

مات:
وهنا شيء مثير للاهتمام، أليس كذلك؟ لأن بعض الأشخاص يستمعون إلى هذا البودكاست الذين ربما يدخلون للتو في لعبة العقارات أو بعض الأشخاص الذين يستمعون قد يكونون يديرون أنفسهم بأنفسهم أو أيًا كان. إدارة الممتلكات، صدقي أو لا تصدقي، أنجي، بعض الناس لا يجدونها مثيرة للاهتمام. وقد يقول بعض الأشخاص، لا أحتاج حتى إلى التحدث عن إدارة الممتلكات أو حتى الاستماع إلى حلقة البودكاست هذه لأنها ليست بهذه الأهمية. يمين؟ ماذا ستقول، لتقول لماذا تستخدم إدارة الطرف الثالث شركة إدارة منفصلة، ​​بصرف النظر عن الإدارة الداخلية، لماذا، أنا أرمي لك الكرة اللينة هنا لأنني أعتقد أن أندرو وأنا متفقان على أنه أمر حتمي، ولكن لماذا هو مهم بالنسبة للمستثمر العقاري، لماذا لا يمكنهم شراء العقار وترك رياح السوق تأخذ العقار إلى حيث ستذهب؟

انجي:
سؤال جيد. والكثير من الناس، أنت على حق يا مات، لا يفهمون ذلك، لكن الجنود الموجودين على الأرض يومًا بعد يوم هم الذين يحققون ذلك. عليك أن تتعامل مع المقيم، عليك أن تستأجر الشقة، عليك أن تجمع الإيجار، وعليك أن تفهم السوق الذي تتواجد فيه. لذا دعنا نقول فقط أن شخصًا ما من سان فرانسيسكو، كاليفورنيا، اشترى عقارًا في سافانا، جورجيا. ماذا يعرف ذلك الشخص من سان فرانسيسكو عن السافانا؟ 99% من الوقت قليل أو لا شيء. أنت بحاجة إلى توظيف شخص لديه معرفة بالسوق، ويعرف ما يفعله، ويعرف قوانين المدينة والدولة التي يعمل فيها، لكي تكون ناجحًا ومن الصعب إدارة عقار على بعد آلاف الأميال. أنت بحاجة إلى شركة إدارة محترفة على أرض الواقع، تدير أصولك.

أندرو:
دعونا نتراجع قليلا. كيف تحدد بالضبط ما هي إدارة ممتلكات الطرف الثالث؟

انجي:
وهناك بالفعل ثلاثة أنواع مختلفة من شركات الإدارة. هناك شركة إدارة تابعة لجهة خارجية، والتي تتم إدارتها برسوم بنسبة 100%. نحن SMP على سبيل المثال لا نمتلك أي عقارات. ثم هناك مدير مالك حيث قد يمتلك بعض العقارات، ولكنه أيضًا شركة إدارة. ثم لديك المالك الذي يدير، وأنا أعلم أن هذا يبدو جنونيًا، ولكن يمكن أن يكون لديك مالك يدير شركة عقارية يمتلكها ويديرها طرف ثالث، ثم المالك الذي لديه شركة إدارة خاصة به ويديرها. لذا بالنسبة لشخص يبحث عن شركة إدارة، وكانت مسيرتي المهنية قبل SMP عبارة عن شركة إدارة مالك ومدير، وقد يقول الكثير من العملاء، مرحبًا أنجي، كيف أعرف السيد مالك شركة الإدارة؟
إنه يحظى بكل الاهتمام، ويحظى بأفضل الموظفين، ويحصل على كل هذا. لقد خلق ذلك الكثير من الاحتكاك، لذلك لا أقول إنهم ليسوا شركات إدارة جيدة أو أنهم لن يقوموا بعمل جيد لك، ولكن أن يكون لديك شركة إدارة خارجية بنسبة 100٪ أمر يجذب الكثير من الناس.

مات:
أريد تسليط الضوء على شيء ما، لأنك لا تعمل فقط مع أفراد مثلي ومثل أندرو الذين هم إما نقابيون أو شركات أكبر تمثل صناديق تحوط، أيًا كانت، التي تمتلك عائلات متعددة. هناك أيضًا مفهوم يسمى الحراسة القضائية. وقد ذكرت ذلك عندما كنا نتحدث عن الأسواق. لقد ذكرت ذلك هنا. أدرك أنه بالنسبة لبعض الناس ربما نستخدم لغة عامية تتعلق بالعقارات، أليس كذلك؟ ما هي الحراسة القضائية؟ دعونا نحدد هذا المصطلح ونتحدث عن مدى اختلافه عن العمل لدى عامل مباشر مثلي أو أندرو.

انجي:
يمين. حسنًا، باعتبارك خادمًا خاصًا أو حارسًا، في الواقع إذا تم تعيينك حارسًا، فسيتم تعيينك من قبل المحاكم في المقاطعة التي يقع فيها هذا العقار. وتقوم المحكمة بتعيينك حرفيًا كحارس قضائي وتقوم بإبلاغ المحكمة. لذا، فأنت تعمل مع مقدم الخدمة الخاص، وهم الذين يمولونك المال لتشغيل الأصل، لكن المحكمة هي التي ترفع تقاريرها إليها بالفعل.

مات:
هل هذا مثل الممتلكات المملوكة للبنك؟ لأن الكثير من الأشخاص في مجالات العقارات الأخرى قد يطلقون على ذلك حبس الرهن حيث أصبح العقار مملوكًا للبنك الآن. لكن يمكن أن يكون ترتيب الحراسة القضائية، صححني إذا كنت مخطئًا، يا إنجي، حيث لا يزال المالك مملوكًا له، لكن البنك تولى إجراءات المسؤولية وسلمه، وقمت بتسليمه إلى شركتك لتتصرف بأفضل ما في وسعها. الفائدة، إذا صح التعبير، على الرغم من أنهم ليسوا المالك.

انجي:
صحيح. والرهن. لذلك لديك الحراسة القضائية وحبس الرهن. لذا، إذا تم حبس عقار ما، فإن المُقرض قد استعاده ثم يقوم بتعيين شركة إدارة لتشغيله. وتحت نفس الفرضية إلى حد كبير كما تفعل الحراسة القضائية. لذلك يقومون بالتمويل، وتعمل حتى يحين الوقت الذي يرغب فيه المُقرض في بيع الأصل. لذا، في الحراسة القضائية، من الناحية الفنية، نعم، مات، المالك لا يزال يمتلك العقار، لكن المُقرض يذهب، ويعطيه إلى خادم خاص يأخذه إلى المحكمة لتعيين حارس قضائي لأنهم تخلفوا عن سداد القرض. وفي كثير من الأحيان تكون ملكية الحراسة القضائية حريصة أو بشكل عام على حبس الرهن. وبذلك يخرج صاحبه منه. لذلك سوف يذهب إلى الرهن. ولكن هناك أوقات، وقد مررنا بها خلال السنوات التي تمكنا فيها من إدارة الكثير من هذه الأمور، وبقيت تحت الحراسة القضائية طوال الوقت.

مات:
هل سبق لك أن رأيت موقفًا انتهى فيه الأمر بخروج عقار في الحراسة القضائية من الحراسة القضائية والعودة إلى المالك؟

انجي:
أبدا.

مات:
حسنا.

انجي:
أبدا.

أندرو:
لقد سمعت قصصًا عن أصحاب يحاولون ذلك، لكن يتم اكتشافهم بشكل عام، وهذا غير مسموح به. أحد الأشياء الأساسية للمستثمرين، وخاصة أولئك الذين يتطلعون إلى الانتقال إلى سوق آخر أو الدخول لأول مرة، هو اختيار شركة لإدارة العقارات. أنا أعيش في كاليفورنيا، وسوف أستثمر في جورجيا. هناك كل هذه الشركات لإدارة الممتلكات. كيف يمكنني معرفة أي منها هو المناسب لي ولعملي وكيف أديره؟ فهل يمكنك يا أنجي أن تشرحي قليلًا كيف يمكن لشخص ما اختيار شركة لإدارة العقارات؟ وبعد ذلك، أخبرنا المزيد عن SMP، كم عدد الوحدات التي تمتلكها يا رفاق؟ من هو الشخص المناسب لك؟ من ليس كذلك؟ وربما نستخدم SMP كمثال لكيفية قيام شخص ما بعملية الاختيار هذه عندما يقوم ببناء فريق إدارة ممتلكات الطرف الثالث؟

انجي:
من الجيد أن يقوم مالك العقار بإجراء مقابلة مع أكثر من شركة إدارة لأنه في كثير من الأحيان، وسأبدأ بهذا وسيستمر طوال محادثتنا اليوم، سيكون هذا هو المفتاح. إنها تجارة الناس. الأمر كله يتعلق بالناس، إنه يتعلق بأصحاب العقارات، إنه يتعلق بشركة إدارة العقارات، إنه يتعلق بالبائعين، إنه يتعلق بالمقيمين. لذا فإن كل ما نقوم به في إدارة الممتلكات هو عمل يتعلق بالأفراد. وفي كثير من الأحيان تكون الشخصيات. كيف هي الشخصية بين المالك ومدير العقار؟ إذن، هل تتمتع شركة إدارة الممتلكات بالخبرة؟ فهل لديهم الخبرة في فئة الأصول التي يتم شراؤها؟ هل لديهم القدرة على السوق؟ هل يفهمون السوق وهل لديهم برنامج المحاسبة المناسب؟
هل هم موافقون؟ حسنًا، أريد ممتلكاتي على أساس الاستحقاق. أوه لا، أريد ممتلكاتي نقدا. هل شركة الإدارة تستوعب ذلك؟ إنها علاقة حقًا. ولهذا السبب قمنا أنا وسيندي بتعيين شركاء الإدارة الإستراتيجية لشركتنا. أردنا الإدارة بشكل استراتيجي مع عملائنا. وهكذا توصلنا إلى الاسم، لأننا أردنا أن يكون شراكة. إليك شيء آخر مثير للاهتمام، ومرة ​​أخرى، طلبت مني استخدام SMP، لذلك سأفعل. لذلك عندما بدأت أنا وسيندي العمل وبدأنا في الاجتماع مع العملاء المحتملين وتقديم عرض الكلاب والمهر، كان علينا حرفيًا أن نخبر الناس بأننا لن نشتري سياسة شراء شركة تقطيع ملفات تعريف الارتباط بنسبة 100%. لذا، فإن العقارات، مثل أندرو، لديها عقارين في نفس المدينة. سأستخدم ذلك على سبيل المثال. نحن لا ندير هاتين الخاصيتين بنفس الطريقة تمامًا. لا يهمني إذا كانوا على بعد ميل واحد من بعضهم البعض، فهم أصول مختلفة مع سكان مختلفين، كل شيء مختلف.
لن أدير العقار "أ" بنفس الطريقة التي سأدير بها العقار "ب". بالطبع لديك عموميات، وتقوم بجمع الإيجار بنفس الطريقة، وتحاول إقناع الجميع بدفع إيجارهم عبر الإنترنت، وما إلى ذلك، وما إلى ذلك . لكن تسويق الأصل أو ما تفعله يمكن أن يكون مختلفًا تمامًا. وأعتقد أن هذا أيضًا بالإضافة إلى البدء في أعمال الحراسة القضائية وإثبات للعالم أننا قادرون على إدارة الأشياء التي لم يعتقد أحد أنه يمكن إدارتها. لقد كان التزامنا تجاه عملائنا بعدم تشغيل كل شيء بنفس الطريقة تمامًا لأنه لا يوجد أصلان متماثلان تمامًا.

أندرو:
شيء واحد سريع يجب طرحه قبل أن ننتقل إلى موضوع آخر. أين هو SMP الآن؟ لأنه عندما التقينا، أعتقد أنكم يا رفاق كانت عند حوالي 3000 وحدة. فأين أنت الآن وأين يضع ذلك SMP على نطاق أو نطاق شركات الإدارة التي يتعين على المستثمرين الاختيار من بينها؟

انجي:
يمين. دانغ أندرو، لقد عرفنا بعضنا البعض منذ فترة طويلة. إذا بدأنا بـ 3000 وحدة، فإننا حاليًا ندير ما بين 24 إلى 26,000 وحدة. مرة أخرى، نظرًا لكوننا شركة لإدارة الرسوم فقط، فإن العملاء يشترون ويبيعون. لذا فإن أرقامنا من شهر لآخر ترتفع وتنخفض حرفيًا. لكننا نركض عمومًا بين نطاق 24 و26,000 وحدة وهو ما وصلنا إليه. وهناك شركات إدارة أكبر، وهناك شركات إدارة أصغر. أعتقد أننا نتناسب مع مكانة جيدة، سأقول مكانة جيدة. ونحن لا نعمل في كل ولاية. لذا، إذا طلب منا أحد العملاء الذهاب إلى كنتاكي، على سبيل المثال، ستكون الإجابة لا. رقم واحد، سنسبب ضررًا كبيرًا لذلك العميل لأننا لا نعرف شيئًا عن كنتاكي إلى جانب أسماء المدينة وهم يتسابقون بالخيول هناك. لذا فهي ليست موطن قوتنا. أو الذهاب إلى أركنساس أو أندرو، كاليفورنيا.

مات:
لن أذهب إلى كاليفورنيا أيضًا.

انجي:
لن أذهب.

مات:
ليس للاستثمارات، لا.

انجي:
لذلك أنت لا تريد أن تذهب إلى حيث ستلحق الضرر بعملائك. وإذا كان العميل يشتري صفقة سيئة ولم نوافق عليها، فسوف نخبر عملائنا أيضًا، لا، هذا ليس من أجل SMP. وربما فقدنا المزيد من الأعمال. من المحتمل أن نصل إلى 50 أو 60,000 ألف وحدة الآن. لن نقوم بذلك إذا لم يكن الأمر مناسبًا. لذلك يجب أن تكون، مرة أخرى، شراكة واتفاق متبادلين لأننا لا نريد أن نجعل عميلنا عرضة للفشل ولا نريد فشل عميلنا. هل نحن مثاليون وهل فشلنا؟ قطعاً. هل سنفعل ذلك في المستقبل؟ قطعاً. إنها جزء من الحياة. في بعض الأحيان يعمل وأحيانًا لا يعمل ولا بأس. ولهذا السبب لدينا فترة راحة مدتها 30 يومًا في اتفاقية الإدارة الخاصة بنا.
إذا لم تكن سعيدًا معنا أو لم نكن سعداء معك، فلنفترق عن الأصدقاء. الحياة قصيرة جدا. ومرة أخرى، هذا العمل يتعلق بنسبة 100% بالأشخاص والعلاقات.

مات:
قطعاً. وللمضي قدماً في ذلك، دعونا نتحدث عن الناس، أليس كذلك؟ نظرًا لوجود شخصين مختلفين، هناك المالك ومدير العقار. ودعونا نناقش هذه العلاقة قليلاً. ما هو الجزء الأكثر سوء فهم في علاقة المالك، وهو علاقة رئيس الوزراء، والذي تراه مرارًا وتكرارًا وتتمنى أن تتحدث إلى الكثير والكثير من أصحاب العقارات في الوقت الحالي، لذا فهذه هي فرصتك للتبشير من منبرًا وأخبر كل هؤلاء المالكين، ما هو سوء الفهم الكبير الذي يوجد لدى المالكين، سواء فيما يتعلق بشيء يجب أن يفعله رئيس الوزراء، ويعتقدون أن المالكين يجب أن يفعلوه بينما لا يفعلون ذلك؟ أو مجرد فكرة خاطئة شائعة تعتقد أن المالكين لديهم علاقة بين رئيس الوزراء والمالك؟

انجي:
حسنًا، هذا سؤال صعب يا مات، لكنني سأجيب عليه بهذه الطريقة. شركة الإدارة تعرف ماذا يفعلون. إنهم المحترفون، وهم أصحاب الخبرة. لذلك عندما يكون المالك، وخاصة المالك الجديد، منخرطًا جدًا في العمليات اليومية ويريد أن يقول، يا إلهي، لقد أصبحت لدينا وحدة شاغرة، ارفع الإيجار بمقدار 250 دولارًا. حسنًا، سيدي العميل، لا، ستسعره خارج السوق ومن غير المعقول أن تتوقع هذا الإيجار. افعلها على اي حال. لذا، عندما يكون لديك عميل منخرط بشكل مفرط، فإن فرص نجاح شركة الإدارة، وهذا ليس مجرد SMP، إنها كل شركة إدارة في الولايات المتحدة، قمت بتعيينهم لسبب ما، دعهم يقومون بعملهم.
وبالنسبة للعملاء الذين يشاركون بشكل مفرط، دراسة حالة بعد دراسة حالة، فإن العقار لا ينجح. عندما يكون لديك عملاء لا يتدخلون لديك وتجري مكالمة أسبوعية معهم، فإنك ترسل تقريرك الأسبوعي، وتقرير مالكك، وتكون منخرطًا في محادثة جيدة معهم. هذه الخصائص مرارا وتكرارا، ناجحة بشكل كبير.

أندرو:
سألعب دور محامي الشيطان للحظة هنا يا أنجي. أنا أملك العقار، وأهتم به أكثر من أي شخص آخر، ولذلك سأقوم بأفضل عمل في إدارته.

مات:
إنها أموالي.

أندرو:
إنها أموالي، إنها ملكيتي. لدي أفكاري الخاصة حول ذلك. ولكن ماذا ستقول للمستثمر الذي يقول إنه يريد الإدارة الذاتية لهذا السبب؟

انجي:
وسنحتفظ بهذا العرض PG، لقد تم تحذيري مسبقًا بشأن ذلك. لذلك سوف نحتفظ به PG. حسنًا، سيدي العميل، لا تقلب وتعرف كل شيء وأنا آسف. نحن نحاول أن نقول لعملائنا بشكل احترافي، من فضلك، لدينا خبرة في السوق. نحن نتفهم. نحن نفعل هذا يوما بعد يوم. لقد فعلنا هذا من أجل لقمة العيش. لم تفعل ذلك. من فضلك دعونا نفعل ذلك. وأحيانًا يفعلون ذلك، وأحيانًا لا يفعلون ذلك. لكن شركة ذات إدارة جيدة، وأنا وسيندي نقول لعملائنا هذا طوال الوقت، أنا وسيندي، سنذهب إلى الحياة الماضية. كان لدينا ملكية كبيرة في العقارات. نحن نفهم ما يعنيه امتلاك عقار ونريد أن ينجح هذا العقار. ونحن نغرس ذلك في فريقنا التنفيذي.
عندما نخبرهم مرارًا وتكرارًا، فإنك تتعامل مع هذا الأصل كما لو كان ملكًا لك. إذن أندرو ومات، ها أنت ذا. نحن نغرس في شعبنا التظاهر بأن هذا هو أصلك، وأنك تمتلكه. وهذا ما نحاول دائمًا تقديمه لشعبنا.

مات:
الخروج من ذلك، أليس كذلك؟ هناك خط من الأشياء التي يجب على المالكين القيام بها وربما يتوقعون من شركة PM القيام بها. إذًا، ما هي بعض الأشياء الشائعة التي يجب على المالك فعلها بنفسه وربما يتوقعها، ويتوقع مالك غير مدرب أن تقوم بها شركة PM الخاصة به، ولكنها في الحقيقة مهمة المالك؟

انجي:
سأعطي فقط بضعة أمثلة، لأن هناك الكثير. ولكن مثل الطعون الضريبية، فإن شركة الإدارة ليست معالجًا في الطعون الضريبية. نحن لا نفعل ذلك. هذا ليس موطن قوتنا. لذلك هناك شركات الاستئناف الضريبي هناك. سيدي المالك، سنوفر لك شركة الاستئناف الضريبي، لكن مديرك لن يذهب لتقديم فاتورة ضريبية لك. أنا بحاجة إلى إنجاز refi. هل ستعمل على هذا؟ لا، ليس من واجبنا أن نقوم بإعادة تمويلك. انها عملك للقيام بإعادة التمويل الخاص بك. انها مهمتنا لإدارة الممتلكات. إذًا هذه مجرد أمثلة سريعة لأشياء يتم سؤالنا عنها أحيانًا وهم يقولون، حسنًا، لماذا لا يمكنك تقديم الاستئناف فحسب؟ شركات الاستئناف الضريبي تحصل على رسوم مقابل القيام بذلك. ويقول العميل، أوه لا، يمكنك القيام بذلك فحسب. لا، لا نستطيع.

مات:
لا أستطيع أن أصدق أن مالكيك يطلبون منك التعامل مع إعادة تمويلك. لقد سمعت أيضًا عن مالكين يطلبون من شركة PM الخاصة بهم الآن التعامل مع توزيعات المستثمرين الخاصة بهم نيابةً عنا. مثل، هل يمكنك فقط الدفع للمستثمرين مباشرة وإرسالهم إلى هناك كل ثلاثة أشهر، فقط أرسلهم إليهم مباشرة من الشركة. يمين؟

انجي:
يحدث في كل وقت.

مات:
السبب وراء عدم قدرتك على فعل ذلك، هو وجود واجب ائتماني هناك. هذه ليست نهاية العصا التي تريد التقاطها في التعامل المباشر مع المستثمرين. وربما يكون هذا أمرًا يجب التعامل معه من خلال هذا الموزع أو من خلال المشغل نفسه وعلاقات المستثمرين وكل شيء. نعم. عظيم. شكرًا لك. حسنًا، ما هي بعض الأشياء التي تبقيك مستيقظًا في الليل، حول الأشياء التي تسوء في هذه العقارات وأشياء مثل تلك التي لديك، فقط ما الذي يبقيك مستيقظًا في الليل كرئيس للوزراء، كمدير عقارات جيد حقًا يهتم؟ ويمكنني أن أقول لك أن تفعل. لذا، باعتبارك رئيسًا للوزراء يهتم حقًا، ما هو الشيء الذي يثير قلقك حقًا على أساس يومي كمدير عقاري؟

انجي:
رقم واحد. وهو رقم واحد، رقم اثنان، رقم ثلاثة، الجريمة والدعاوى القضائية. انه بسيط جدا. وهذا هو أصعب شيء يمكن أن تتعامل معه أي شركة إدارة على الإطلاق، وهو الجريمة والدعاوى القضائية. انها ليست مسلية. من الممكن أن تغرق، أو أن تتعرض لإطلاق نار، أو أن يسقط طفل من شجرة ويتم مقاضاتك. سقوط شخص ما من على السلم. الجانب القانوني لهذا. والجميع متحمسون جدًا للتقاضي اليوم، لذا يمكننا أن نبدأ التأمين من هنا ويمكنني أن أتحدث معك لساعات حول التأمين ومدى صعوبة الحصول على التأمين الآن. لكن المجتمع المتقاضي الذي نعيش فيه اليوم يجعل من الصعب جدًا أن تكون مديرًا للعقارات. وهذا مخيف في الواقع. ونعم، لا يمكن أن يبقينا مستيقظين في الليل، خاصة إذا حدث لنا أحد تلك المواقف.

مات:
حسنًا، دعنا نذهب إلى هناك، لأن الكثير من الأشياء التي تحدثت عنها، والجريمة والدعاوى القضائية تزيد من تكلفة التأمين للمالكين. ليس فقط لأننا نتلقى المزيد من الأعاصير أو أي شيء آخر، لأنه ليس كل منطقة تتعرض لذلك. تكلفة التأمين ترتفع بشكل كبير على العائلات المتعددة. لماذا هذا؟ لقد قمت بالفعل بالتعليق على سبب ذلك. ما هو الشيء الذي تنصح أصحابه أن يفعلوه؟ هل هناك طرق يمكننا من خلالها التنقل بين تكاليف التأمين والتي يمكن لأصحاب العائلات المتعددة الاستعداد لها فيما يتعلق بتكلفة التأمين؟

انجي:
لا، وليس هناك إجابة بسيطة حقًا، يا مات. لا أستطيع أن أقول، لوح بهذه العصا السحرية أو افعل هذا أو افعل ذلك. لأنه إذا ذهبت إلى وسيط تأمين وأخرجه إلى السوق ولم تعجبك هذه الأسعار وذهبت إلى وسيط تأمين آخر، حسنًا، سيتم منع وسيط التأمين التالي من الخروج من السوق. لذلك لا يمكنهم الذهاب للحصول على تلك الأسعار لأنهم ممنوعون بالفعل من دخول السوق لتلك القطعة من العقارات. لذلك عليك أن تثق حرفيًا في الوسيط الخاص بك للتسوق في كل جانب للحصول على أفضل تأمين ممكن. ولكن هل هناك مجرد حل بسيط لإصبعك للتأمين هذه الأيام؟ لا. ومرة ​​أخرى، نحن نقيم بشكل أساسي في جورجيا، ونحصل على التأمين في ولاية جورجيا، وخاصة في أتلانتا، سأترك الأمر هكذا، مترو أتلانتا.
يكاد يكون من المستحيل لأن القوانين في جورجيا تغيرت وتم منح العديد من الجوائز العالية لأشخاص من هيئات المحلفين لدرجة أن شركة التأمين، الحياة قصيرة جدًا، لقد خرجنا من جورجيا. ولذا يواجه الملاك صعوبة بالغة في جورجيا في الحصول على التأمين.

مات:
مشكلة في كل مكان. رؤية جيدة. انه ما هو عليه. الكثير من الأشخاص الذين أتحدث إليهم يتحدثون عنهم، فهم ينظرون إلى إدارة الممتلكات على أنها تصدق ذلك، ويمكنك الصراخ، لا تفعل ذلك الآن إذا كنت تريد، يتحدثون إما عن الإدارة الذاتية أو حتى اللهاث، وبدء أعمالهم الخاصة شركة إدارة الممتلكات والإدارة نيابة عن أشخاص آخرين. شرب مشروب Kool-Aid الذي شربته منذ سنوات عديدة والقيام بذلك بنفسك كمصدر للدخل، كعمل تجاري لامتلاكه. ماذا ستقول للأشخاص الذين يفكرون في الدخول في هذا العمل كما فعلت أنت وسيندي منذ سنوات عديدة وتأسيس شركة PM خاصة بهم؟

انجي:
الفرق هو أنني وسيندي نشأنا في هذه الصناعة. لذلك بدأت العمل كمستشار للتأجير، ثم تطورت حتى أصبحت مالكًا لشركة إدارة. لم يحدث بين عشية وضحاها. لقد تعرضنا لضربات قوية وسقطنا وأصابنا ركبتك على طول الطريق. لذلك كانت لدينا تجربة تعلم الصناعة مقابل المالك الذي اشتروا للتو عقارهم الأول ويعتقدون أنهم سيدخلون فيه ويديرونه. ليس لديهم أدنى فكرة. إنهم لا يعرفون، أولاً، أنت بحاجة إلى برنامج حاسوبي. حسنًا، يدخل بعض الأشخاص ويحاولون استخدام QuickBooks عند شراء عقارهم الأول. وكيفية توظيف الناس. لماذا تستأجر؟ من أين تحصل على البائعين؟ وهذه هي الخبرة التي تأتي من شركة إدارة لمعرفة ذلك.
الآن، هناك مالكون بدأوا شركات الإدارة الخاصة بهم بنجاح كبير، ولكنهم يفهمون العمل ولم يحدث ذلك بين عشية وضحاها أيضًا. لا تشتري عقارك الأول ثم تبدأ شركة إدارة. عموما لا يعمل.

أندرو:
وأنا بالتأكيد أتفق مع ذلك. وبعد ذلك أيضًا، هناك الكثير من الأشخاص الذين يستمعون والذين يقولون، حسنًا، هذا رائع، لكن ما زلت بحاجة إلى اختيار شركة إدارة. إذًا، ما هي بعض الأسئلة الأكثر أهمية في رأيك، إذا اخترت أهم ثلاثة أسئلة يجب أن يطرحها شخص ما يجري مقابلات مع شركات إدارة العقارات، فماذا ستكون هذه الأسئلة الثلاثة؟ وبعد ذلك بالنسبة لسؤالك الإضافي، ما هو السؤال الذي يطرحه الجميع والذي لا يمثل أهمية كبيرة، على الرغم من أنهم يعتقدون ذلك؟

انجي:
ما هي علامتي الفلكية، على ما أعتقد؟ أشياء مهمة جدًا يجب طرحها. مرة أخرى، لا بد لي من العودة. هل تفهم وتعرف السوق وهل يمكنك العمل في هذا السوق؟ لأنه إذا قمت بتعيين شركة إدارة لا تعرف السوق، فسوف تبدأ خلف المنحنى. ويمكن أن يتم ذلك؟ نعم، يمكن القيام بذلك. ولكن إذا كانوا لا يعرفون، فلنذهب مرة أخرى إلى ليكسينغتون بولاية كنتاكي حيث لا يعمل SMP، فسوف ترتكب خطأً فادحًا. لذلك عليهم أن يعرفوا، هل تعرف السوق الذي نشتري فيه أصولنا؟ ما نوع البرامج التي تستخدمها؟ هل لديك النطاق الترددي لتولي ممتلكاتنا؟ هو سؤال جيد آخر.

مات:
هذا سؤال عظيم. وأراهن أنك لا أحد يسأل ذلك.

انجي:
نادرا جدا. من حين لآخر، ولكن نادرًا ما يتم طرح ذلك السؤال. وما هو نوع الفواتير أو الرسوم المخفية الموجودة؟ الكثير من الناس لا يسألون ذلك. وأنا وسيندي، عندما بدأنا شركة SMP، مرة أخرى، كنا ننحدر من شركات كبيرة جدًا في حياتنا الماضية، حيث كان لدى بعضها أو كان لديهم فواتير مستحقة الدفع. وعندما رأى العميل بعضًا منه، شعر وكأنه يصرخ. لذا، أنا وسيندي نكشف تمامًا عن ما تدفعه مقابل SMP وترى كل شيك مكتوب، كل شيء، ليس هناك أي أجندة مخفية. وعندما بدأنا أنا وسيندي، لأنني أتيت من جانب الرسوم مع حصة المالك، وكانت بالكامل من شركة يديرها مالكها، لذلك لم تفهم ما كنت أقوله. لكنني كنت أقول، لا، استرجاع الفواتير، الإفصاح الكامل لعملائنا ونحن نعيش بهذه النزاهة كل يوم.

مات:
هل يمكن أن تكون سريعًا جدًا، ما هو استرداد الفاتورة؟ فقط للمساعدة في التثقيف هنا. ما هو الفاتورة؟

انجي:
يمكن أن يكون استرداد الفواتير كما لو كان هناك قسم تسويق أو سيتم إرجاع جزء من الرسوم المحاسبية إلى العميل، ولم يتم الكشف عن ذلك في اتفاقية الإدارة.

مات:
مثل الرسوم التي تزيد عن رسوم PM وتتجاوزها.

انجي:
نعم. أو جزء من المدير الإقليمي أو ما يتم تحميله على العميل دون علمه.

أندرو:
أريد تسليط الضوء على شيئين مما قلته، أنجي، وهما من خلال تجربتي وملاحظتي هما من أكبر الأسباب التي تؤدي إلى فشل العلاقات بين المالك والإدارة الخارجية. وهذا هو، أولاً، قلت تأكد من تعيين شركة إدارة تعرف السوق. هذا هو المفتاح تمامًا، لأنه لسوء الحظ يوجد خطأان هناك. أولاً، استأجر مالك شركة لإدارة العقارات لم تكن تعرف السوق. الخطأ الثاني هو موافقة شركة إدارة الممتلكات على تولي الوظيفة. لا ينبغي لهم أن يفعلوا ذلك. ومن ثم يؤدي ذلك إلى الفشل لأنهم لا يعرفون السوق ولن يحصل هذا المالك حقًا على خدمة أفضل مما لو فعلوا ذلك بأنفسهم لأن شركة إدارة الممتلكات لا تعرف هذا السوق أيضًا. أعتقد أن هذا أمر مهم للغاية بالنسبة للجميع لتدوينه.
والثاني هو عرض النطاق الترددي. هناك الكثير من الشركات، ليس فقط في مجال العقارات، ولكن في جميع المجالات، تحقق النمو بأي ثمن. وهذا خطأ فادح خاصة في إدارة الممتلكات، لأنه إذا كان لديك شركة إقليمية تدير بالفعل 27 عقارًا وملكيتك ستكون الثامنة والعشرون، فمن المحتمل أنك لن تحصل على هذا القدر من الإشراف الجيد والأمور ليست كذلك سوف تعمل بشكل جيد. لذلك بالنسبة لأولئك الذين يستمعون، هذين سؤالين رئيسيين مطلقين. هل شركة إدارة العقارات التي تتحدث معها تعرف السوق حقًا، ولديها خبرة في السوق؟ وإذا فعلوا ذلك، اسألهم إذا كان بإمكانهم مساعدتك في ضمان الصفقات وإلقاء نظرة عليها، أليس كذلك؟ لأنها، كما ذكرت أنجي، قالت للعملاء، لا، لن نقبل هذه الصفقة. حسنًا، إذا كنت تتحدث إلى شركة إدارة عقارات وكانوا على استعداد لقبول أي شيء تعرضه عليهم، فهذا بمثابة علامة حمراء، أليس كذلك؟ هذا هو النمو بأي ثمن.

انجي:
العلم الأحمر رقم واحد على الأرجح.

أندرو:
أنت لا تريد ذلك. وبعد ذلك أيضًا، نعم، هل لديهم النطاق الترددي؟ هل لديهم الناس في مكانهم؟ هل لديهم الأنظمة؟ هل لديهم القدرة على توظيف وجلب وجذب موظفين جدد؟ هل يريد مدير الممتلكات الذي سيأتي لإدارة الممتلكات الخاصة بك العمل لدى تلك الشركة؟ مرة أخرى، ذكرت أنجي شيئين جيدين حقًا. تأكد من أنهم يعرفون السوق، وتأكد من أن لديهم النطاق الترددي. وأيضًا بالنسبة لأولئك الذين فاتتهم الحلقة السابقة التي قمنا بها حول إدارة الممتلكات، فقد قدمنا ​​للجميع قائمة مكونة من 27 سؤالًا لطرحها. لذا، إذا فاتك ذلك في المرة الأخيرة، سيكون هناك رابط في ملاحظات العرض، اذهب واحصل عليه، وسيساعدك ذلك بالتأكيد. غير لامع.

مات:
عظيم، عظيم، أشياء عظيمة. أندرو وأنجي، لقد كانت هذه محادثة رائعة. أنجي، شكرًا لك على حضورك، نيابة عن الجميع، على حضورك وانضمامك إلينا.

انجي:
لقد كان ممتعا.

مات:
دائما ممتعة. بسرعة كبيرة جدًا، بالنسبة لأولئك الذين يريدون سماع المزيد عنك أو عن SMP أو التواصل بطريقة أو بأخرى، كيف يمكن للناس أن يفعلوا ذلك؟

انجي:
انتقل إلى موقعنا على www.smpmgt ويمكنك أن تجدنا.

مات:
Smpmgt. انجي، شكرا لك. شكراً جزيلاً. ومبروك على نمو ونجاح SMP. نتطلع إلى التحدث معك مرة أخرى قريبا.

انجي:
نعم. ًيبدو جيدا. لقد كان ممتعا يا شباب. شكرًا.

أندرو:
حسنًا، اعتني بنفسك. حسنًا، كانت هذه هي المقابلة التي أجريناها مع أنجي سميث حول إدارة الممتلكات. لقد وصلنا فقط إلى جزء صغير من الأشياء التي كنا نود التحدث عنها، ولكن هذا ليس بودكاست مدته ست ساعات. لذا، بالنسبة للأشياء التي تحدثنا عنها يا مات، ما الذي ستختاره كواحد من أهم الأشياء التي تحدثنا عنها؟

مات:
أولاً، مقابلة رائعة. إنجي خبيرة في الصناعة. لقد كانت تفعل ذلك لفترة طويلة جدًا وتدير الآلاف والآلاف والآلاف من الوحدات. لذا، إنها محادثة رائعة مع شخص لديه الكثير من الخبرة في مجال التوابل والصناعة. بعض النقاط البارزة بالنسبة لي هي في النهاية حيث تحدثت عن مطالبة مدير العقارات بضمان الصفقات نيابةً عنك. ولا أعتقد أن عددًا كافيًا من الناس يدركون أن مدير العقارات يمكنه أن يمنحك، ليس فقط هذه هي الطريقة التي ندير بها العقار، ولكن مدير العقارات الجيد أو حتى الرائع سيكون قادرًا على الاطلاع على بياناتك المالية و قم بالتحقق من صحتها وقل، حسنًا، الإيجارات في هذا السوق يجب أن تكون X. لديك هذه الإيجارات كـ Y، أو نعتقد أنه يمكننا التعامل مع عبء نفقات أخف أو ربما على الأرجح عبء نفقات أثقل.
يمكنهم إعطاؤك إرشادات بشأن كشوف المرتبات للأشخاص الذين سيتعين عليك توظيفهم. إحدى الطرق الجيدة لمعرفة ما إذا كان مدير العقارات على علم بالتطورات أم لا هي قدرته على إعطائك تحليلًا ماليًا جيدًا للصفقات. ولذا أعتقد أن مطالبة رئيس الوزراء بالاكتتاب، ومؤديه هو ما سيطلقون عليه، بالنسبة للممتلكات الخاصة بك، أعتقد أنه أمر بالغ الأهمية حقًا. وأنا سعيد لأنك طرحت ذلك أثناء المقابلة. وكان ذلك تذكيرًا جيدًا بالنسبة لي أيضًا.

أندرو:
أحد الأشياء التي قالتها والتي أعتقد أنه من المهم حقًا تسليط الضوء عليها، هو أن أحد أكبر أخطاء المستثمرين الجدد هو اختيار شركة إدارة العقارات المثالية، حيث يقولون، حسنًا، قم بتعيينهم ووضعهم على العقار ثم إدارتهم بشكل تفصيلي حتى الموت. فقط أتعمق في التفاصيل الصغيرة حول هذه الوحدة التي أريد استئجارها لهذا الغرض، ويجب أن تكون هذه الوحدة هي هذه. وهل السيدة في 6A، هل دفعت إيجار حيوانها الأليف؟ عد إلى الوراء قليلاً ودع شركة إدارة الممتلكات تتعامل مع التفاصيل اليومية. هذا هو ما هناك ل. وإذا قمت بتعيين الشركة المناسبة، فسيكونون أفضل منك في ذلك.
الآن، هذا لا يعني أن تقوم بتسليم العقار إليهم وتقول، حسنًا، سأتحدث معك خلال شهر عندما ترسل لي التقرير. مازلت تريد المشاركة. لا تزال تريد أن تحصل على الرؤية الكبيرة والتوجيه للممتلكات، لكن دعهم يقومون بعملهم، لا تتدخل في التفاصيل الدقيقة. وتعلم ماذا؟ إذا سمحت لهم بالقيام بعملهم ولم يفعلوا ذلك، فهذه محادثة مختلفة ويمكنك البحث عن شركة أخرى لإدارة الممتلكات. ولكن إذا ذهبت إلى طرف ثالث، دعهم يقومون بهذه المهمة. وهذا بالتأكيد أحد الأشياء التي أود تسليط الضوء عليها. مات، بالنسبة لأولئك الذين ربما كانوا جددًا في BiggerPockets وقد افتقدوك بطريقة أو بأخرى، كيف يجدك الناس؟

مات:
يستطيع الناس التواصل معي بسهولة يا أندرو، بمجرد الانتقال إلى موقع شركتنا الإلكتروني، وهو derosagroup.com. Derosagroup.com. يمكنهم سماع جميع أنواع الأشياء الرائعة التي نخطط لها هناك على هذا الموقع.

أندرو:
أنا أندرو كوشمان. يمكنك فقط البحث عن اسمي على Google أو العثور علي في Vantage Point Acquisitions، vpacq.com. وهناك عدد قليل من الطرق للتواصل معي هناك. وبالطبع أنا عضو محترف في BiggerPockets، لذا تأكد من التواصل معي أولاً على BiggerPockets. إذن هذا أندرو كوشمان من مات، كابتن أمريكا، فيركلوث، يوقع.