شراء العقارات المستأجرة مقابل 0 دولار أمريكي، فائدة 0% بطريقة مبتكرة

هنري:
مرحبًا بكم في BiggerPockets Podcast، عرض 868. ما أخباركم جميعًا؟ أنا مضيفك، هنري واشنطن، وأنا هنا مع الرجل الشرير في مجال العقارات، السيد روب أباسولو. ما الأمر يا صديقي؟

روب:
هذا صحيح، الولد الشرير وصبي عيد ميلاد العقارات.

هنري:
عيد ميلاد سعيد! كم عمرك؟

روب:
عمري 34 عامًا. لذلك اعتقدت أنه سيكون أمرًا رائعًا حقًا إذا بدأنا العرض بإخباري عن 34 شيئًا مفضلاً لديك عني.

هنري:
نعم. في أسفل القائمة، الشيء المفضل لدي رقم 34 في روب هو أنه لن يجعلني أفعل كل هذه الأشياء الـ 34.

روب:
لا، لا، لن أجعلك تفعل ذلك، لكن لدينا عرضًا رائعًا اليوم حيث سنتحدث إلى اثنين من المستثمرين، ديدريك وكريستال بوليت، اللذين لديهما اسم رائع، لكنهما" نحن أيضًا مستثمرون نشطون في نورث كارولينا وفيرجينيا وماساتشوستس. ويصادف أنهم أيضًا نجوم A&E's 50/50 Flip. سنناقش اليوم كيفية استخدامهم لأعمالهم العقارية لتمويل أعمالهم الأخرى المربحة بجنون. لذلك ترقبوا ذلك.

هنري:
سنناقش أيضًا كيفية تمحور أعمالهم العقارية في هذا السوق الأكثر تقلبًا وخطورة. أحب أن أسميها أخذ ما يقدمه لك الدفاع، كما أننا نحصل على القليل من النصائح حول كيفية عمل الزوجين معًا.

روب:
هناك شيء جديد سنجربه هذا العام وهو وضع البرنامج المفضل لدى الجميع في مقطع في نهاية كل حلقة، Seeing Greene. بعد هذه المقابلة، سنطرح أنا وديفيد جرين سؤالاً للمستمع حول الأموال الخاصة وما إذا كانت أداة جيدة لاستثمارك الأول.
دون مزيد من اللغط، دعونا نحضر ديدريك وكريستال بوليت. ديدريك، حسب فهمنا، أنت الشخص الذي كان مهتمًا حقًا بالعقارات. متى دخلت اللعبة؟

ديدريك:
بدأت العمل في مجال العقارات في عام 2001. قرأت كتاب "الأب الغني والأب الفقير"، واشتريت أول منزل لي في عام 2007.

هنري:
كنت مثل، "الأب الغني والأب الفقير. ما هذا؟"

ديدريك:
بالضبط.

هنري:
هل هذا شيء يجب أن أضعه في قائمة القراءة الخاصة بي؟

ديدريك:
نعم. حسنًا، يعود الأمر في الواقع إلى أوراق كارلتون في التسعينيات. طلبت أمي أحد الإعلانات التجارية. رأت ذلك في وقت متأخر من الليل. وعندما كنت مراهقًا، كنت أشاهد أشرطة VHS وأحلم بالسيارات الفاخرة والقصور الكبيرة والثروات العقارية عندما كنت طفلاً. لم أعتقد أبدًا أنني أستطيع تحقيق ذلك بنفسي لأنه كان بعيد المنال في ذلك الوقت، ولكن هذا هو الوقت الذي زُرعت فيه البذرة.

روب:
هذا مذهل. وكريستال، كيف انضممت إلى رؤية ديدريك في أن تكون مستثمرًا عقاريًا؟

كريستال:
كيف وصلت إلى متن الطائرة؟ لقد سئمت وتعبت من سماعه يتحدث عن ذلك، هكذا انضممت إلى السفينة. عندما التقيته، لم يكن لديه سوى الكتب وأشرطة الفيديو وأشرطة العقارات في جميع أنحاء منزله، وتحدث عن الدخول في العقارات يومًا ما، واستمر في الحديث عن ذلك. وسرعان ما قلت: "اسمع، أنا فاعل، لذا إذا كنت ستستمر في الحديث عن ذلك، فسنقوم بذلك". وكان مثل، "حسنًا، نعم، نعم، سوف ندخل في هذا الأمر." وبعد ذلك لا شيء مثل الصمت. لذلك قفزت بعد ذلك فيه. إذا كنت ستجعلني أقرأ وأشياء أخرى، فسنقوم بذلك في تلك المرحلة.

روب:
أشعر بالفضول، في هذه المرحلة من زواجك وحياتك المهنية، هل أنتم على دراية بكل صفقة عقارية؟ لأن زوجتي سوف تنظر إلى التقويم الخاص بي وسوف تقول: "مرحبًا، هل ستغلق باب المنزل اليوم؟" فقلت: "نعم، لقد نسيت أن أخبرك أنني اشتريت منزلاً". وقالت: "شكرًا لإخباري بذلك". كيف هذا معكم يا رفاق؟ هل تعلمون يا رفاق، هل لديكم فكرة جيدة؟

ديدريك:
نعم، أعني، نحن شركاء. لذلك فهي تتولى التسويق والعلامة التجارية وجانب الموظفين في الشركة. أنا أتعامل مع عمليات الاستحواذ والتصرفات والتمويل وكل ذلك. لذلك نحن على دراية كبيرة بكل ما يجري في مشاريعنا العقارية.

كريستال:
وأود أن أقول على الجانب بالجملة، وليس ذلك بكثير. لذلك أنا لا أهتم حقًا بالكثير من صفقات البيع بالجملة التي تأتي في جميع أنحاء الشركة. أنا مهتم جدًا بجميع عمليات الشراء والحجز لدينا. لذا، إذا كان هذا شيئًا سنحتفظ به على المدى الطويل، فهذا ما أريد أن يتم إخطاري به. هذا ما أريد أن أعرف. في الكثير من صفقات البيع بالجملة، لا أعرف حقًا حتى يقول، "أوه، نعم، يجب أن أذهب لإيداع هذا الشيك." أو "أوه، مرحبًا، نعم، لقد قمنا ببيع بعض الصفقات بالجملة هذا الأسبوع."

هنري:
نعم، لا أريد لزوجتي أن ترى هذه الحلقة. لقد أغلقنا منزلًا بالأمس كنا نبيعه وقالت: "لم أكن أعلم أننا اشتريناه. إذن هذه أخبار." لكن بكل جدية، لم أكن لأصل إلى ما أنا عليه من منظور استثماري دون دعمها. إنها فقط لم تعد منخرطة في الحياة اليومية بنفس القدر بعد الآن.
لكنني كثيرًا ما أرى أن الكثير من الأشخاص الذين حققوا نجاحًا كبيرًا في مجال العقارات يفعلون ذلك بسبب العلاقة التأسيسية التي تربطهم والثقة التي لديهم في بعضهم البعض. ولذا تحدثت قليلاً عن أدوارك. هل يمكنك الخوض في مزيد من التفاصيل؟ إذن ما الذي يتعامل معه كل واحد منكم في أعماله؟

ديدريك:
لذلك، من مستوى عالٍ، هي صاحبة الرؤية، وأنا من يتكامل. إنها رائدة أعمال متسلسلة، وتطرح رؤية ومهمتي هي أن أنفذها. لذلك عندما تنظر إلى الاستراتيجيات والتكتيكات، على سبيل المثال، جميع عمليات الشراء والحجز لدينا، فإن كريستال تتولى إدارة الممتلكات. كنا في الأصل ندير أنفسنا ذاتيًا، والآن لدينا مديرون تديرهم لعقاراتنا المستأجرة، وشققنا، وحدائقنا المنزلية المتنقلة، وأيضًا الإيجارات قصيرة الأجل، وAirbnbs الخاصة بنا. ومن جهتي، أنا أتولى عمليات الاستحواذ والتصرف والتمويل.

روب:
حسنًا، في الواقع، هل تعتقد أنه يمكنك إخبارنا ما هو الفرق بين الاكتساب والتصرف لأي شخص في المنزل قد لا يكون على دراية بهذه المصطلحات؟

ديدريك:
أوه نعم. لذا فإن عمليات الاستحواذ هي شراء العقار. إنه الحصول عليها حرفيًا، وإخضاعها للعقد، وإبرامها. وهذا هو الاستحواذ، ومن ثم التصرف هو البيع. لذلك، إذا كنت تقوم بالإصلاح والوجه حرفيًا، فهذا يعني بيع العقار. أو إذا كنت تقوم باستراتيجيات الإيجار بغرض التملك أو غيرها من الاستراتيجيات الإبداعية، أو استئجارها، فهذه هي التصرفات.

روب:
رائع جدا. وهكذا تتعامل مع هذا الجانب منه. وبعد ذلك، هل هناك أي تسليم إلى كريستال أم أنها فقط في الجانب الاستراتيجي؟

ديدريك:
حسنا، لدينا فريق. لذلك أنا أشرف على مديري عمليات الاستحواذ ومديري التصرف لدينا. وثم-

كريستال:
وأنا أهتم حقًا بالتسويق وأشرف على من يتعامل مع التسويق بسبب الاعتماد على ما نرغب في شرائه في ذلك الوقت، أليس كذلك؟ لذا، اعتمادًا على شكل السوق، فإن كيفية تأثر تسويقنا. لذلك أنا أتعامل مع هذا الجانب منه.

هنري:
عند سؤالك عن صديق، ما هو نوع التسويق الذي تراه يعمل بشكل أفضل الآن؟

روب:
من فضلك قل لنا بالتفصيل المؤلم.

كريستال:
عندما أسأل صديقًا، ما الذي يعمل الآن، أود أن أقول إنه نظرًا لكيفية سير السوق، فإننا نجد الكثير من صفقات التمويل الإبداعية هو ما يبقينا في اللعبة. لذا، نعم، نحن نقوم بإصلاح المنازل وقلبها. لا، نحن لا نقوم بها الآن لأننا لسنا مجانين. الأشخاص الذين يكسبون المال الآن، فرق البناء، وتجار الجملة. لذلك بالنسبة لنا، يعد التمويل أكثر إبداعًا. نحن نستهدف تلك الشريحة الفضية، ما نحب أن نطلق عليه تلك الشريحة الفضية من الأفراد. وهذا ما يبقينا في اللعبة الآن هو هذا الجزء.

روب:
ما هو الجزء الفضي؟ هل هذا محدد -

ديدريك:
هؤلاء هم كبار السن، الذين تزيد أعمارهم عن 65 عامًا. نحن نعلم أنه على مدى السنوات الثلاث الماضية منذ ظهور فيروس كورونا، ارتفع السوق بنسبة 50% على مستوى البلاد سواء أجريت أي إصلاحات للمنزل. لذلك كان سوقًا صعبًا للغاية بالنسبة للمستثمرين، سواء كنت مستثمرًا جديدًا أو متمرسًا، للحصول على الصفقات.
ولهذا السبب عندما تذكر كريستال التمويل الإبداعي، فهذه هي الطريقة التي يمكنك من خلالها تقديم البيع بالتجزئة للبائع، حتى أكثر من البيع بالتجزئة، إذا كان قادرًا على قبول المدفوعات بمرور الوقت مقابل ما إذا كنت تاجر جملة، أو زعنفة، وأنت قادم للتو مع 70٪ من الإصلاحات المضادة للفيروسات القهقرية ناقصًا من الإصلاحات وستشعر بالرفض وتشعر بالاكتئاب. هذه هي الطريقة التي تمكنا من خلالها من التركيز على الصفقات وما زلنا نغلقها باستمرار.

كريستال:
نعم، ونحن نعلم جميعا أن المنازل موجودة الآن في السوق. إنهم لا يتحركون. لذا، فهذا هو الوقت المناسب الآن للتواصل مع الأشخاص الموجودين في الدوري الأمريكي لكرة القدم قائلين: "مرحبًا، اسمع، منزلك ظل جالسًا لمدة 200 يوم. دعونا نفكر في شيء أكثر إبداعًا."

هنري:
لذلك سمعت بعض الأشياء. لقد سمعتك تتحدث عن الشراء والاحتفاظ. لقد سمعتك تتحدث عن التمويل الإبداعي. لقد سمعتك تتحدث عن الإصلاح والوجه. سمعت أنك تتحدث عن البيع بالجملة. هل يمكنك أن ترسم لنا صورة لما يبدو عليه عملك؟ تأتي صفقاتك التسويقية ثم تقوم بالتخلص منها، ولكن كيف يبدو العمل ككل؟ ماذا تفعل؟

ديدريك:
لذلك نحن نؤمن بنهج تدفقات الدخل المتعددة للاستثمار. إذا كنت مجرد تاجر جملة، فلديك أداة واحدة فقط في حزام الأدوات الخاص بك. نحن نحب البيع بالجملة. هذه هي الطريقة التي دخلنا بها العمل لأنه لم يكن لدينا الكثير من المال عندما بدأنا لأول مرة، ولكن عليك أن تعرف استراتيجيات متعددة لأنه ماذا لو كان البيع بالجملة لا يتناسب مع هذا الموقف المحدد؟ هناك الإصلاح والوجه. لذلك نحن بالجملة، ونقوم أيضًا بالإصلاح والقلب. نحن أيضا نشتري ونحتفظ.
بالإضافة إلى ذلك، نحن نستأجر Airbnbs أو الإيجارات قصيرة الأجل لأن ما وجدناه مع الكثير من إيجارات الأسرة الواحدة لدينا هو أن التدفق النقدي كان في حده الأدنى، 3 دولار شهريًا. ولكن إذا اتبعنا استراتيجية إيجار قصيرة المدى، فيمكننا تدفق نقدي يتراوح بين 400 إلى 1,000 شهريًا من منزل واحد. لذلك قمنا بتحويل الكثير من إيجارات الأسرة الواحدة إلى إيجارات قصيرة الأجل.
وبالإضافة إلى ذلك، فقد سمح لنا الاعتماد على التمويل الإبداعي بإغلاق المزيد من العملاء المحتملين الذين يأتون لأننا نعلم جميعًا أن 99% من العروض التي تقدمها بسعر الجملة لن يتم قبولها. ولكن عندما يمكنك أن تعرض عليهم البيع بالتجزئة ومن ثم هيكلة الشروط بطريقة إبداعية، فإنك ستبرم المزيد من الصفقات.

هنري:
لذا صححني إذا كنت مخطئًا، فلديك ذراع تسويقي تتعامل معه كريستال، وهذا التسويق يجلب عملاء محتملين لأنواع متعددة من التصرفات. ومن ثم ستقومون يا رفاق بتقييم هؤلاء العملاء المحتملين ومن ثم ربما تقدمون عرضًا واحدًا للعديد من العروض اعتمادًا على كيفية خدمة هذا العميل المحتمل. ومن ثم ستقوم بالتخلص من هذا العميل المحتمل أو تحقيق الدخل منه بناءً على تلك الاستراتيجيات.

ديدريك:
لقد حصلت عليه، هنري. لك ذالك. الجميع، كل بائع يحصل على عرضين، وأحيانًا ثلاثة عروض أو أكثر. سيحصلون على عرض نقدي، وسيحصلون على عرض تمويل إبداعي، وربما نوع آخر من عروض التمويل الإبداعي أيضًا. وهذا يسمح لنا بإبرام المزيد من الصفقات بدلاً من أن نكون مجرد مهر بخدعة واحدة، البيع بالجملة والإصلاح والقلب.

كريستال:
وتعلمنا ذلك مع مرور الوقت. لقد تعلمنا أنه عندما كنت أحضر عددًا كبيرًا من العملاء المحتملين وعندما كان Dedric يعمل في التسويق، لم يتراجعوا ولم يكن الكثير منهم يعضون على صفقات البيع بالجملة هذه. فقلت: "اسمع، أنا أقوم بالكثير من العمل من جهتي لجلب هذه الخيوط. أريدك أن تغلق بعضها." لذلك كان لي-

ديدريك:
المزيد منهم.

كريستال:
المزيد منهم. لذلك كان علي أن أقول له: "اسمع، عليك التركيز على التمويل الإبداعي". فقلت له: "من الآن فصاعدًا، سيحصل جميع العملاء المتوقعين على عرضين. لا يهمني ما هو عليه. ومن تلك النقطة فصاعدًا، سأقول أن 98% على الأقل من محفظتنا الاستثمارية تم تنظيمها بطريقة إبداعية.

هنري:
هذا رائع، رائع للغاية. دعا أحد مرشدي هذا إلى احترام خيوطه. لقد شعر أن العملاء المتوقعين لن يتم احترامهم إلا إذا كنت تستنفد كل الخيارات الممكنة لمساعدة الشخص الذي جلب هذا العميل المحتمل، ليوصله إلى هناك.
والفكرة هي أنك تهدر أموالك وجهودك التسويقية إذا لم تكن تقدم بشكل فعال جميع الحلول الممكنة لمحاولة مساعدة ذلك الشخص في هذا الموقف، بحيث يقدم "أ" القدر المناسب من المساعدة إلى الأشخاص الذين يحتاجون إليها، وب، يسمح لك ببناء عملك أيضًا.
وأعتقد أنه في كثير من الأحيان في هذه الصناعة، يتم تعليم الأشخاص استراتيجية الخروج قبل أن يتم تعليمهم كيفية البحث عن صفقة. تسمعونها طوال الوقت، سأكون زعانفًا، أو سأكون مالكًا، أو سأكون مضيفًا مستأجرًا لفترة قصيرة. وما يهم حقًا هو هل يمكنك العثور على صفقة جيدة ومن ثم هل يمكنك تحقيق الدخل من هذه الصفقة؟
وفي الحقيقة، إذا وجدت هذه الصفقة، فستكون قادرًا على تحقيق الدخل منها بالطريقة الأكثر منطقية بالنسبة لك ولعملك. لكن وجود المزيد من الأدوات في حزام الأدوات الخاص بك يتيح لك أن تكون بارعًا أكثر فعالية. أنا أحبه.

روب:
من الواضح أن Dedric وKrystal قد أتقنا فن العثور على صفقة وتحقيق الدخل منها، وسنقوم بتفصيل تفاصيل كيفية القيام بذلك مباشرة بعد الاستراحة.

هنري:
مرحبًا بكم مرة أخرى، نحن مع Dedric وKrystal Polite الذين شاركوا للتو نهجهم الاستثماري المتنوع للغاية. الآن دعنا نعود إلى كيفية تمويل بعض هذه الصفقات وأحيانًا بفائدة 0٪.

روب:
أنا أحبه. نعم، انها ذكية حقا. وقد ذكرت التمويل الإبداعي كثيرًا هنا، ومن الواضح أن هذه هي فكرة الذهاب وشراء منزل بشكل غير تقليدي، عادةً دون استخدام البنك. لذلك عندما تقوم بهذه الأنواع من الصفقات، فمن الواضح أنك تقدم سعر الجملة نقدًا إلى المشتري، والذي من الواضح أنه يمكن أن يكون له تأثير صدمة قليلاً عندما يقول: "انتظر، كم تريد أن تدفع؟" أعطني لهذا؟"

كريستال:
حق.

ديدريك:
"أخرج من منزلي. لا،" هذا ما يقولونه عادةً.

روب:
بالضبط. وبعد ذلك، عندما تقدم الجانب المالي الإبداعي منه، أتخيل أن هناك القليل من التعليم المطلوب مع هذه الأنواع من العملاء المتوقعين لإيصال هذا العميل إلى خط النهاية.

ديدريك:
هناك بعض التعليم. لذا فإن الطريقة التي تنظم بها عادةً هي أن تقول إنه منزل بقيمة 250,000 ألف دولار، أو بصفتك مالكًا أو إصلاحًا، فأنت مثل، "حسنًا، حسنًا، استنادًا إلى صيغة العرض الأقصى المسموح به، أحتاج إلى دفع 120 دولارًا مقابل هذا، لكي تكون هذه الصفقة منطقية." لن يقبلوا 120 إلا إذا كانوا في حالة يرثى لها، أليس كذلك؟
"حسنًا، السيد سيلر، أو السيدة سيلر، يمكنني أن أعطيك 250,000 ألف دولار مقابل هذا العقار. ليس لديك قروض عقارية. لا يوجد امتيازات، أليس كذلك؟ هذه هي الطريقة التي سنقوم بهيكلتها. سأعطيك 10,000 دولار مقدمًا. سيكون هناك رصيد قدره 240. ما سنفعله هو إصدار سند إذني وسند أمانة أو رهن عقاري، وسأدفع لك دفعات شهرية قدرها 1,000 دولار شهريًا لمدة 5 إلى 10 سنوات القادمة . كيف يبدو هذا؟"
"اه هذا مشوق. لم أكن أعلم أنك تستطيع فعل ذلك."
"نعم، الأمر بسيط للغاية." وهذا يفتح باب المحادثة، ثم تقوم مرة أخرى بتثقيفهم وتكون الصفقة سلسة.

هنري:
عند تقديمه بهذه الطريقة، هل تقدمه أحيانًا كدفعة مقدمة بنسبة 100%؟

ديدريك:
سؤال جيد. لذلك مرة أخرى، عندما قدمناها لأول مرة، لم نذكر الاهتمام. نحن نقول فقط المدفوعات. وقمنا بتنظيم الكثير من الصفقات حيث يتم خصم 3 إلى 5% فقط، وأحيانًا أقل، ثم دفعات شهرية، بفائدة 0%، لأن بعض البائعين لا يهتمون حتى بالفائدة. إنهم مثل، "انظر، لقد كنت المالك لمدة 30 عامًا. لقد دفعت ثمن هذا العقار. لقد قمت بعصر كل العصير من البرتقال. الآن أنت تعطيني قضمة أخرى من البرتقالة لأنك ستدفع لي مبالغ. أنا أهتم فقط بتدفق الدخل."
لذلك كان لدينا الكثير. وأحيانًا سيقولون: "حسنًا، ماذا عن سعر الفائدة؟" وسنقول: "حسنًا، حسنًا، سوف نتفاوض على سعر الفائدة". وسوف يكسبون المزيد بهذه الطريقة.

روب:
الآن، لقد ذكرت شيئًا عن أن هذه المنازل قد تم سداد ثمنها بالفعل، وهو أمر مثير للاهتمام بالنسبة لي أنك قادر على الحصول على هذه الصفقات. أتصور أن السبب هو أنك ستتجه إلى الجزء الفضي. الجيل الأكبر سنا، بشكل عام، لديهم أسهم عالية أو قروض عقارية مدفوعة. هل هذا هو سبب حصولك على الكثير من هذه الأنواع من العملاء المتوقعين حيث تم سداد الرهن العقاري بالفعل؟

كريستال:
نعم.

ديدريك:
نعم. وهذا ما نركز عليه. نحن نذهب للمدفوعات، بدون امتيازات، مجانية وواضحة. ومرة أخرى، معظم هؤلاء هم أصحاب العقارات المتعبون الذين امتلكوا هذه العقارات لمدة 10، 20، 30، 40 عامًا. لقد سئموا من كونهم أصحاب العقارات. لقد دفعوها. لقد أدخلوا أطفالهم إلى الكلية. أعمارهم 70، 80 سنة. لم يعودوا يطاردون المستأجرين والمراحيض بعد الآن، لكنهم معتادون على العيش من مصدر الدخل هذا. لذلك، إذا كان بإمكانك الاستمرار في الحفاظ على هذا الدخل القادم لهم، ولكن لا يعانون من مشاكل الإدارة لأنك تمتلك العقار الآن، فهذا وضع جميل مربح للجانبين.

كريستال:
نعم، عادةً ما يكون كل ما يهتمون به في هذه المرحلة هو التدفق المستمر للدخل.

روب:
لذا، إذا كنت أسمع هذا بشكل صحيح، فأنا أعني إلى حد كبير، من الواضح أنه تمويل إبداعي، ولكن المجال المتخصص في هذا الذي نتحدث عنه هو مجرد صفقة تمويل مباشرة للبائع، أليس كذلك؟ المالك يتصرف كالبنك هنا.

ديدريك:
نعم. ومرة أخرى، لقد قمنا بالخضوع، ولكن هذه معاملة متقدمة أكثر تعقيدًا. نحن نفضل تمويل البائع. إنه أنظف كثيرًا وأسهل في القيام به.

روب:
نعم، لقد قمت للتو بصفقة تمويل بائع هنا في هيوستن، وقام المالك بسدادها. لم يكن يريد دفع ضريبة أرباح رأس المال، وقد باعها لي مقابل... أراد فائدة بنسبة 5%، فقلت له... لقد كان مستثمرًا، وقلت: "انظر، كمستثمر، أنت تعلم ذلك هذه الصفقة تخسر المال بنسبة 5%، ولكن عند نسبة 3% سأجني القليل من المال وسأقوم بهذه الصفقة. وكان يقول: "حسنًا، بالتأكيد". لم يكن لديه حقًا الكثير من الساق ليقف عليها. ومن ثم، فقد ذهبت معاملة سهلة للغاية إلى شركة الملكية، وقاموا بالأعمال الورقية، وكانت بشكل غريب أسهل معاملة قمت بها على الإطلاق.

كريستال:
نعم.

ديدريك:
نعم، إذا فكرت في الأمر، ستجد أن الناس معتادون على الدفع. عندما تفكر في هواتفك المحمولة، عندما تذهب لشراء جهاز iPhone جديد، فإنك لا تنفق عليه 1,500 دولار. سيقولون، "يمكننا فقط ترقيتك وإضافته إلى خطتك، مقابل 35 دولارًا فقط شهريًا على مدار الستة والثلاثين شهرًا القادمة." إنه نفس الشيء مع المنازل، كل ما عليك فعله هو هيكلة المدفوعات بمرور الوقت.

كريستال:
والشيء العظيم في ذلك هو أننا لا ندفع هذه الدفعة الأولى. لذلك عندما نقول للناس مثل: "اسمعوا، نحن لا نخرج من جيوبنا أي شيء حقًا في هذه الصفقات. نحن حقا لا نفعل ذلك. حتى أننا نجلب مستثمرًا من القطاع الخاص.

ديدريك:
لتمويل الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق.

كريستال:
نعم.

ديدريك:
لذلك، في كثير من الأحيان نتقاضى أموالًا مقابل شراء هذه الصفقات لأننا نحصل عليها بأسعار وشروط جيدة.

روب:
الآن، إذا فهمت الأمر بشكل صحيح، فقد قمت بتغيير استراتيجيتك على مر السنين اعتمادًا على ظروف السوق. كيف أثرت ظروف السوق على المحاور في عملك خلال السنوات القليلة الماضية؟

ديدريك:
بدأنا البيع بالجملة. كانت الإستراتيجية تتمثل في البيع بالجملة من أجل الحصول على رأس المال لشراء العقارات المستأجرة وبناء محفظة. وبعد ذلك اتصل بهم البرنامج التلفزيوني، وقالوا: "مرحبًا، نريد تقديم برنامج تلفزيوني عنكم يا رفاق. أنتم زعانف منزلية." نحن نقول، "لا، نحن لسنا زعانف منزلية. نحن نشتري ونحتفظ بالمستثمرين. لذلك كانوا مثل، "حسنا. حسنًا، نريد فقط أن نسجل ما تفعله."
وبدأنا في تقليب المنازل لأن السوق كان ساخنًا جدًا، وخلال تلك العملية، تعلمنا تمويل البائع من أحد المرشدين وهذا فتح لنا عالمًا جديدًا تمامًا وتمكنا من الحصول على منازل لأسرة واحدة بملايين الدولارات، المباني السكنية الصغيرة، والحدائق المنزلية المتنقلة من خلال تمويل البائع. وهذه هي الطريقة التي بنينا بها أعمالنا.

كريستال:
لكن الهدف النهائي هو الشراء والاحتفاظ دائمًا. سيكون الناس مثل، "أوه، أنت تصلح وتقلب." هذه هي استراتيجية الخروج وربما لم نكن لنفعلها لو لم يكن لدينا برنامج تلفزيوني.

ديدريك:
لكنه دخل نشط جيد. يعد البيع بالجملة والتقليب دخلاً نشطًا جيدًا بينما تقوم ببناء الدخل السلبي.

روب:
إذن ما هي تلك اللحظة الكبيرة بالنسبة لكم يا رفاق يا كريستال؟ من الواضح أنك تقوم بجانب البيع بالجملة للأشياء، ومن الواضح أنك صاحب الرؤية في هذا الشأن. هل كانت هذه لحظة كبيرة بالنسبة لكم يا رفاق للخروج من البيع بالجملة والدخول في الإصلاح والتقلب؟ أو ما هي تلك اللحظة المضيئة بالنسبة لكم جميعًا؟

كريستال:
للوصول إلى الإصلاح والوجه؟

روب:
نعم، فقط للخروج من البيع بالجملة، أو عدم التركيز حصريًا على البيع بالجملة؟

كريستال:
حسنًا، كان التركيز على البيع بالجملة فقط لجلب رأس المال للشراء والاحتفاظ به. لذلك كان تركيزنا دائمًا على شراء العقارات والاحتفاظ بها. وكان البيع بالجملة هو الوسيلة لتحقيق ذلك. لذلك منذ البداية، كل صفقة بيع بالجملة قمنا بإغلاقها، انتهى بنا الأمر إلى أخذ تلك الأموال وكنا نأخذ نسبة مئوية، ونعيدها إلى التسويق، وكل شيء آخر يتم إيداعه في البنوك لشراء العقارات المستأجرة. هذا كان هو. لذلك لم نستخدمها أبدًا لأي شيء آخر غير شراء العقارات والاحتفاظ بها لأنني كنت أعرف منذ البداية استراتيجية الخروج من العقارات.

روب:
ما هو ماذا؟

كريستال:
وهو الدخول إلى مراكز الترفيه العائلية. قال ديدريك عندما التقينا، قال: "مرحبًا، نحن نقوم بهذا الأمر العقاري. ستكون هذه هي الوسيلة التي تمكنك من تحقيق حلمك، وهو امتلاك هذه المراكز. فقلت: "حسنًا، رهان. فهمتني." [غير مسموع 00:18:34]

ديدريك:
هذه هي الطريقة التي حصلت بها على موافقتها. كما قلت، حلمها وهدفها هو امتلاك سلسلة من مراكز الترفيه العائلية، وهذا ما نحن بصدد القيام به الآن.

روب:
تمام. مراكز الترفيه العائلية، يبدو هذا مثيرًا للاهتمام. هذا هو هدفك النهائي. كيف قمت بالهندسة العكسية بحيث تقوم العقارات في نهاية المطاف بتمويل لجنة الانتخابات الفيدرالية الخاصة بك؟

كريستال:
إذن كيف قمنا بالهندسة العكسية هو أننا بدأنا الشراء، كما قلنا، منذ البداية، قال ديدريك، "مرحبًا، اسمع، دعنا نحتفظ بهذه العقارات. دعونا نبني هذه الأسهم في العقارات. وبعد ذلك سنكون قادرين على الاستفادة من الأسهم، سواء كان علينا بيعها، وسحب الأموال، وماذا لديك، وأخذ تلك الأموال وتحويلها إلى لجنة الانتخابات الفيدرالية.
وهذا في الواقع ما فعلناه بالضبط عندما اشترينا أول امتياز لنا لأول مرة، وهو Sky Zone. لقد أخذنا اثنين من ممتلكاتنا التي كانت بحوزتنا. أعتقد أننا اشتريناه من أجل … لماذا اشترينا بلمونت؟ 50,000.

ديدريك:
50,000

كريستال:
50,000 بالضبط وقد ارتفعت قيمة السوق على مدى السنتين أو الثلاث سنوات القادمة. وانتهى بنا الأمر ببيعه مقابل-

ديدريك:
215 بعد حوالي 50,000 في التجديدات.

كريستال:
215. أخذنا جزءًا من ذلك واشترينا امتياز Sky Zone. الآن لدينا خاصيتان أخريان موجودتان للتو. الأموال التي نستخدمها من بيع تلك العقارات ستكون الأموال التي نستخدمها لتمويل قرض SBA.

ديدريك:
لذا فإن معظم الناس لا يدركون أن امتيازًا مثل Sky Zone هو مشروع بقيمة 4 أو 5 ملايين دولار، لكننا لم ندرك أنه يمكنك الحصول على قرض من جمعية الأعمال الصغيرة أو SBA. ومع قرض SBA، يمكنك سداد 10 إلى 20% ثم يقوم البنك أو الحكومة بدعم الـ 80 إلى 90% الأخرى.
لذا بمجرد أن اكتشفنا ذلك، قلنا: "رائع". سنقوم بتصفية بعض الممتلكات. وهذا سوف يمول Sky Zone. وهذا النوع من الأعمال يحقق أرباحًا صافية تبلغ حوالي نصف مليون دولار سنويًا بعد كل شيء. إنها أكثر ربحية حتى من بعض هذه العقارات المستأجرة.

كريستال:
حق.

روب:
لقد سمعت يا رفاق تتحدثون عن فكرة التداول والتداول من قبل. أخبرنا ما هي هذه الفلسفة وماذا تعني لاستراتيجيتك العقارية الحالية.

ديدريك:
إذًا ما يعنيه ذلك هو، على سبيل المثال، لدينا طابقين حيث يوجد حوالي نصف مليون دولار من الأسهم. لذا فإن نصف مليون دولار من الأسهم تنتج ربما حوالي أربعة آلاف دولار شهريًا من التدفق النقدي. لذلك ننظر إلى ذلك، أين يمكننا وضع هذه الأسهم حيث يمكنها إنتاج المزيد؟

هنري:
لذا ما أريد القيام به هو العودة قليلًا وتحديد الأشخاص الذين قد لا يعرفون ما هو FEC. إذن ما هو مركز الترفيه العائلي؟ لأنني عندما سمعت ذلك لأول مرة، فكرت، "ما هذا، مثل مساحة للحدث؟" وثم-

روب:
هنري، اسمحوا لي فقط أن أقول، هل يمكنني أن أقول إنني سعيد حقًا لأنك سألت ذلك لأنني كنت أقول، "أعتقد أنني يجب أن أعرف ما هو هذا، لكنني خائف جدًا من السؤال في هذه المرحلة."

كريستال:
لذا فإن FEC هو مركز ترفيه عائلي. لذلك فهو في الأساس أي مكان يمكنك الذهاب إليه والتجمع والناس لديهم أشكال مختلفة من الترفيه. إذًا لديك Dave & Buster، ولديك Sky Zones، ولديك DEFY، ولديك-

ديدريك:
حدائق الترامبولين.

كريستال:
… جميع أنواع حدائق الترامبولين-

ديدريك:
حفلات أعياد الميلاد.

كريستال:
أيضا، المتنزهات هي FECs. صالات البولينج هي FECs. لذلك، في أي مكان يمكنك الذهاب إليه والتجمع مع العائلة، يعتبر الأصدقاء من أي عمر مركزًا للترفيه العائلي.

ديدريك:
وقد لاحظنا وجود فجوة في مدينتنا بالذات. لا توجد مراكز ترفيه عائلية، مثل لا شيء. عليك أن تذهب لمدة ساعة في أي اتجاه للوصول إلى أحدهما. لذلك لاحظنا هذه الفجوة ونحن نقوم بسدها.

هنري:
أعني أنني كنت سأذهب إلى بوليت بارك إذا كان ذلك متنزهًا ترفيهيًا.

كريستال:
حسنا.

ديدريك:
لا تعطي كريستال أي أفكار لأن الشيء التالي الذي تعرفه هو شراء امتياز آخر.

هنري:
أنا في بوليت بارك.

ديدريك:
لذلك وضعناها في الامتياز. هذا النصف مليون دولار سينتج الآن، لا أعرف، 20 أو 30 ألفًا شهريًا من التدفق النقدي، في صافي التدفق النقدي. أعني أنها كانت معادلة رياضية سهلة في تلك المرحلة.

هنري:
وأنت تتحدث عن المتاجرة في هذه المراكز FECs واستخدام العقارات للقيام بذلك، والشيء الوحيد الذي يحبه الناس في العقارات هو أنك قادر على شراء عقار مستأجر ومن ثم تسليم هذا العقار إلى مدير العقارات للمساعدة في إدارته حتى تحصل حقًا على دخل شبه سلبي. هل هذا هو نفسه عندما تشتري امتيازًا أم أن هذه الشركات هي التي تعمل فيها، من أجل الحصول على تلك العوائد التي تتحدث عنها؟

كريستال:
لذا فهو نفس الشيء إلى حد كبير. يمكنك إما أن تكون مالكًا ومشغلًا أو يمكنك أن تكون ما يعتبرونه مالكًا غائبًا. بالنسبة لنا، سيكون الأمر قليلاً من الاثنين معًا. عندما نحصل عليه لأول مرة، أرغب في العمل فيه بنفسي على الأرجح للأشهر الستة الأولى إلى عام حتى أتمكن من معرفة الدور الوظيفي لكل شخص ومعرفة حقًا ما هو داخل وخارج لجنة الانتخابات الفيدرالية لأن هذا مجرد واحد من العديد من الأشياء التي انا حقا اريد.
لذلك أريد حقًا أن أعرف كل ما يجب القيام به، ولكن في الوقت نفسه، سنكون قد عيننا مديرًا عامًا أيضًا. لذلك عندما أخرج، سيدخلون في غيابي ثم سيبدأون في إدارة الأمور اليومية بينما أذهب وأبدأ في البحث عن موقعي الثاني.

هنري:
ويبدو الأمر كذلك، أعني أنه من الواضح أنك يا كريستال، على وجه الخصوص، متحمسة جدًا لهذا الأمر وإلى حد كبير... هل قرأته بشكل صحيح؟ هل كتبت هذا في عهود زفافك؟

كريستال:
أنا متأكد من ذلك.

ديدريك:
نعم. لقد كان ذلك في عهود زفافنا.

كريستال:
نعم سيدي.

هنري:
إذن ما الذي يدفع ذلك؟ لماذا كانت فئة الأصول هذه مهمة جدًا بالنسبة لك؟

كريستال:
سؤال جيد. لا أعلم، لقد كنت دائمًا شغوفًا بالأطفال والترفيه. عندما كنت صغيرًا، في أوائل العشرينات من عمري، كنت أقيم حفلات للمراهقين، مجرد مكان حيث يمكن لجميع الأطفال أن يجتمعوا معًا. ثم انتقلت من ذلك إلى محاولة فتح ملهى ليلي للمراهقين وتعرضت للعديد من القيود مثل المدينة.
لكنني كنت دائمًا مهتمًا جدًا، وفي ذلك الوقت لم أكن أعلم أنهم يُطلق عليهم اسم FECs، ولكنهم كانوا متحمسين للغاية لمنح الشباب مكانًا للالتقاء حقًا والتجمع والاستمتاع. وقد تطور الأمر إلى مراكز FEC بمرور الوقت لأن Dedric، لقد جذبته حرفيًا لزيارة 60 أو 70 مركزًا مختلفًا للـ FEC منذ أن عرفني.
لأن هدفي النهائي في النهاية هو أن يكون لدي هدف خاص بي حيث قمت بتطوير وتصميم FEC الخاص بي، والذي وافق عليه، بالمناسبة، قبل أن أقول إنني أفعل ذلك. حقًا، يتمحور حول مراكز الترفيه العائلية ويأخذنا حقًا من تلك العقارات، وينقلنا من العقارات إلى مساحة أخرى.

روب:
حسنًا، لدي عدة أسئلة. أنا مفتون جدًا. في البداية، أريد فقط أن أقول إن مركز الترفيه العائلي، فكرة رائعة. لا يوجد شيء يجعلني أكثر جنونًا من حقيقة أنه لا يوجد المزيد من الأماكن لأخذ أطفالك في المدينة. يمكنك الذهاب إلى المتنزهات، لكن في هيوستن، تكساس، عندما تكون درجة الحرارة بالخارج 110 درجة، أعني أنه لا يوجد شيء يمكنك القيام به، أليس كذلك؟ ومن النادر، نادرًا، نادرًا، العثور على أماكن يمكنك الذهاب إليها وقضاء وقت ممتع مع أطفالك.
ومع ذلك، فأنا أحب حركة العمل. لدي بضعة أسئلة للمتابعة هنا. عندما ندخل إلى عالم FECs، هل هذا عمل عقاري؟ هل هذا عمل تجاري، لأنني أشعر بالفضول عندما تبدأ في شراء الأصل فعليًا، أو هل تشتري الأصل؟ أخبرني قليلا عن ذلك. هل تملك فعلا المبنى الذي توجد فيه هذه الأشياء؟

ديدريك:
إذن هناك بضعة خيارات مختلفة، يا روب. يمكنك استئجار المبنى أو استئجاره. يحصل بعض الأشخاص على Walmarts أو KMarts القديمة وسيقومون بتعديلها لتناسب FEC. يقوم بعض الأشخاص ببنائها، أو تصميمها بما يناسبها، أو يمكن أن تطلب من أحد المطورين بناءها ومن ثم استئجارها منهم. لذلك هناك خيارات مختلفة اعتمادًا على المنطقة، والمنطقة التي تريد الانفتاح فيها، والنظر إلى السوق وما هو متاح في هذا السوق.

روب:
تمام. لذا، إذا كنت تقوم بتأجيره، فهذا يعني أن لديك عملاً تجاريًا بشكل أساسي. إذا كنت ستشتري العقار، فهذا قليل من الاثنين معًا، وهذا ما أقصده لأنه يبدو أن الدخول في عمل مكلف أو ربما مكلف.
لذا، أخبرنا قليلًا قبل انضمامك إلى لجنة الانتخابات الفيدرالية الأولى، ما مقدار الثروة التي جمعتها من خلال محافظك الاستثمارية التي سمحت لك بالقيام بذلك؟ ماذا كانت تلك اللحظة؟ هل كان مبلغًا رقميًا أم كان مثل، "مرحبًا، نحن نعمل على تحقيق هذا القدر كل شهر حتى نعرف أننا قادرون على تحمل تكاليف هذا العمل"؟ أو هل قمت ببيع جزء من محفظتك للقيام بذلك؟ أعطنا القليل من نظرة ثاقبة لهذا الوضع برمته.

كريستال:
لذا، لكي ندخل في هذا الأمر حقًا، ينظر الناس إليه وتفكر مثل، "يا إلهي، هذا أمر باهظ الثمن ومكلف للغاية." وأنا لا أقول ذلك، ولكنني بالتأكيد أعتقد أن صافي ثروتك يجب أن يكون، ماذا؟

ديدريك:
أنت تريد بالتأكيد أن تكون مستثمرًا معتمدًا، لذا تكون ثروتك الصافية أكثر من بضعة ملايين. مرة أخرى، إنه مشروع بقيمة 4 إلى 5 ملايين دولار. لكن قوة SBA، وهي أنك تخفض 10 إلى 20٪، لذا لا يتعين عليك أن تخفض 4 إلى 5 ملايين بالكامل، قد تضطر إلى إيداع نصف مليون إلى مليون لسحبها .

كريستال:
وأود أن أقول أنه ليس مستحيلا بشكل لا يصدق. بالنسبة لنا، الأمر أكثر من ذلك هو أن بعض هذه الخصائص كانت مخصصة حرفيًا لـ FEC.

ديدريك:
نعم.

كريستال:
الأمر هو أنه عندما تكون مستثمرًا وليس ما يسميه الناس تاجر جملة، ولكن عندما تكون مستثمرًا وتشتري بالفعل هذه العقارات، وهو ما نعظ به الناس. إنه أمر رائع البيع بالجملة، ولكن إذا كنت لا تملك أي شيء، فكل ما فعلته هو الحصول على وظيفة أخرى.

ديدريك:
وظيفة ذات أجر مرتفع.

روب:
مع ارتفاع فاتورة الضرائب.

كريستال:
حق.

ديدريك:
نعم.

كريستال:
الذي سيتعين عليك العمل فيه بشكل مستمر. لذلك بالنسبة لنا، لم يكن ذلك وسيلة، أليس كذلك؟ ادخل، وقم بإزالة بعض هذه الخصائص. نحن نشتريها، 30، 40، 50,000 ألف دولار، ونجلس عليها، ونؤجرها، ونترك هذا التقدير يأتي. ونحن نشتري باستمرار، لذا لا يبدو الأمر وكأننا نقول: "أوه، حسنًا، لقد انتهينا الآن. عظيم."

ديدريك:
نعم، سنعمل دائمًا في مجال العقارات. لن نتوقف أبدًا عن العمل في العقارات. وهذا مجرد إضافة طبقة أخرى إلى أعمالنا.

كريستال:
لذلك بالنسبة للعقارات التي قمنا ببيعها، حتى بالنسبة لـ FEC فقد تم استبدالها بالفعل.

روب:
رائع. حسنًا، رائع. وكنت في الواقع أشعر بالفضول، أعني أنك قلت إن المبلغ يتراوح بين 4 إلى 5 ملايين لـ FEC، تقريبًا. كيف يمكن مقارنة هذا التدفق النقدي بحوالي 4 إلى 5 ملايين دولار من ممتلكاتك العقارية؟

ديدريك:
لذلك مرة أخرى، عندما تنظر إلى عمل تجاري، فإن التدفقات النقدية لهذا العمل أعلى. أعني أن العقارات لا تصبح ثرية بسرعة، كما تعلمون يا رفاق. إنها تصبح غنية ببطء مع مرور الوقت. لذا مرة أخرى، في بعض الأحيان تكون لديك أسهم محتجزة في أحد العقارات وستكون مثل، "يا رجل، لدي الكثير من الأسهم، وأنا أجني فقط 2، 3، 4 آلاف شهريًا. إذا وضعت هذا في مكان آخر، فيمكنني مضاعفة التدفق النقدي الخاص بي بمقدار 10 أضعاف. لكن بعض الناس يتزوجون من العقار ولا يقومون بهذه الخطوة. نحن لسنا متزوجين من أي ملكية، نحن متزوجون من بعضنا البعض.

كريستال:
حق.

روب:
في هذه المرحلة، أنا متشوق لسماع نصيحتكما بشأن العمل مع الزوج، وأنا متأكد من أن المستمعين كذلك. سنسمع عن ذلك ونصيحتهم للمستثمرين الجدد بعد استراحة سريعة. لذا ابقَ هنا.

هنري:
حسنًا. لذا، يبدو أنك قمت بعمل رائع حقًا من حيث وجود أساسيات رائعة في عملك العقاري، وقد سمح لك ذلك بالتمحور عندما يتغير السوق، أليس كذلك؟ أنا أسميها أخذ ما يعطيك الدفاع. وهكذا تمكنت من محورية عملك العقاري. وهذا يسمح لك بالحفاظ على هدفك طويل المدى المتمثل في الانتقال والتداول إلى FECs من محفظتك العقارية.
ما هي النصيحة التي تقدمها للمستثمرين الذين بدأوا للتو في هذا الجانب الأمامي، أو يريدون بدء هذا العمل العقاري أو بدأوا للتو في هذا المجال العقاري. كيف تقترح عليهم الدخول في هذه اللعبة الآن؟

ديدريك:
نصيحتي هي أن تبدأ البيع بالجملة. البيع بالجملة هو فن العثور على البائعين المتحمسين والحصول على عقارات بأسعار مخفضة للغاية. تتعلم أن تكون الرئيسي في الصفقة. وعندما تتعلم كيفية الحصول على عقار بسعر يتراوح بين 50 إلى 60 سنتًا للدولار، فلن تضطر إلى بيعه بالجملة.
يمكنك بيعها بالجملة والحصول على يوم دفع سريع يتراوح من 10 إلى 20 ألفًا، أو يمكنك اختيار الاحتفاظ بها كعقار مستأجر. لماذا؟ لأنك حصلت عليها رخيصة جدا. قد تضطر إلى إجراء بعض الإصلاحات فيه، لكنك حصلت عليه بسعر رخيص حقًا. أو يمكنك اختيار الإصلاح والوجه. عندما تتعلم البيع بالجملة، مرة أخرى، ستتعلم فن العثور على صفقة وتحديدها، وبعد ذلك يمكنك استخدام استراتيجيات إضافية متعددة لتحقيق الدخل من هذه الصفقة.

كريستال:
من يجد الصفقة هو من يملك القوة، وكلما تمكنت من العثور على هذه الصفقات خارج السوق بشكل أفضل، زادت القوة والنفوذ لديك عندما يتعلق الأمر باتخاذ قرار بشأن استراتيجية الخروج الخاصة بك. وأود بالتأكيد أن أقول، لا تترك عملك اليومي. الجميع يريد الدخول في مجال العقارات وسوف يقول الناس: "أوه، يمكنك ترك عملك اليومي في 60 يومًا. أوه، يمكنك ترك عملك اليومي و90 يومًا.

ديدريك:
حافظ على وظيفتك اليومية.

كريستال:
اسمع، توقف عن اللعب معي. احتفظ بوظيفتك اليومية ودعها تكون المستثمر الأول لك. عندما دخلنا في الأمر، كنا منهجيين للغاية بشأن الوقت الذي سنضع فيه استراتيجية الخروج، وخطة الخروج الخاصة بنا، ولم يكن الأمر كذلك... لا يهمني مقدار الدين الذي ستدخله في العقارات، إلا إذا لقد أرتني البنك في ذلك الوقت، ولم نكن نستقيل. لم أكن أترك وظيفتي، بل لم يكن الأمر ليحدث.
لكننا استفدنا من وظائفنا باعتبارنا أول المستثمرين لدينا، وكنا نعمل لمدة 60 أو 70 ساعة أسبوعيًا في هذه الوظائف، لكننا استفدنا من ذلك. لقد احتفظنا بها لأطول فترة ممكنة من قبل، حيث بدأنا في تجميع هذه الإيجارات. لذلك أود أن أقول بالتأكيد إذا كنت ستبدأ في هذا الأمر، فابدأ والنهاية في ذهنك، ولا ينبغي أن يكون ذلك لبدء مشروع تجاري آخر، وهو البيع بالجملة، ولكن يجب أن يكون شراء شيء ما والاحتفاظ به.
قم ببناء شيء يبقى أطول منك، وهذا كان هدفنا دائمًا. قم ببناء شيء يعيش بعدك ويمكنه أن ينتقل حرفيًا من جيل إلى جيل إلى جيل. لذلك، إذا قمنا ببناء ما يكفي فقط حتى يتمكن ولدانا من الاستفادة، فسنكون قد خذلناهما. إنه يجب على أطفال أطفالهم أن يكونوا قادرين على تناول ثمار عملنا. وهذا ما نقوم به على الجانب العقاري بالإضافة إلى المشاريع الأخرى في الجانب الريادي.

هنري:
أحب ذلك. لا أعرف أنني أستطيع أن أقول أكثر من ذلك بكثير. أنا فقط سأدع ذلك يكون.

روب:
لدي سؤال أخير قبل أن نخرج من هنا. أعني، أنكما تبدوان رائعين معًا كآلة. بالنسبة لأي شخص في المنزل يستمع إلى هذا، أو يفكر في الدخول في عمل تجاري مع زوجته أو يعمل بالفعل مع زوجته، ما هي النصيحة التي تقدمها له ليكون ناجحًا في هذه الصناعة؟

ديدريك:
سأخبرك بهذا، ليس من السهل العمل مع زوجتك. الأمر ليس سهلاً، لكنه يستحق ذلك.

كريستال:
يمين. ما أود قوله هو أنه عليك أن تبدأ-

ديدريك:
هل ترى ما أتحدث عنه؟ المضي قدما، والعسل.

كريستال:
عليك أن تبدأ قبل أن يصبح زوجك، قبل أن يصبح صديقك. يجب أن تزرع البذور بعد ذلك. ومعظم الناس ينظرون إليّ قائلين: "انتظر، ماذا؟" في موعدنا الأول، سألت ديدريك: "ما هي درجة الائتمان الخاصة بك؟" قال: هل أنت رجل أعمال؟
"نعم".
"ما نوع الأعمال التي قمت بها؟ ماذا فعلت في مجال ريادة الأعمال؟”
فقلت له: ما هي أهدافك؟ ماذا فعلت لبدء العمل على تلك؟ لقد طرحت أسئلة لا يطرحها معظم الناس إلا بعد مرور سبعة أو ثمانية أشهر، وهذا في رأيي قد فات الأوان. "هل تخطط للبقاء في هذه الحالة إلى الأبد؟"
"حسنا، أنا لست متزوجا منه."
"حسنا جيد. لأن أي شخص سيكون معي يجب أن يكون على استعداد للانتقال خلال ستة أشهر. أنا رجل أعمال. وهذا ما أخطط للقيام به في هذا المجال. هذه هي أهدافي." ولو كان الأمر كذلك لكان مثله، "أتعلم ماذا؟ أحب العمل في وظيفتي في مجال المبيعات. "يبدو هذا أكثر من اللازم،" إذًا سيكون الأمر جيدًا أيضًا.
لكن الكثير من الناس يأتون إلينا ويقولون: "مرحبًا، كيف يمكنني إدخال زوجتي؟ إنها ليست مهتمة حقًا." أو "كيف يمكنني إدخال زوجي؟" إنه ليس مهتمًا حقًا." وأنا أقول، "حسنًا، ما هي المحادثات التي أجريتموها عندما كنتم تتعرفون على بعضكم البعض؟ لأنه في هذه المرحلة، يبدو الأمر كما لو أنك تحاول الآن جذب هذا الشخص معك في الرحلة بدلاً من إعداد تلك الرحلة معًا عندما تتعرفان على بعضكما البعض لأول مرة.

ديدريك:
نعم، محادثات مسبقة.

كريستال:
تلك المحادثات المسبقة لا يمكن أن تكون حول، ما هو نوع الطعام الذي تحبه؟ حسنًا، هذا لا يهم بالنسبة لي لأنني لا أطبخه. أوه، ما هو اللون المفضل لدي؟ لا يهم، أنا لا أشتري شيئًا بهذا اللون على أي حال. لا يهمني أي من ذلك، فهو غير ذي صلة. أنا أفهم ما هي درجة الائتمان الخاصة بك؟
لقد كان مثل، "أوه، أنا 820." كان مثل ، "حسنًا ، ما هو لك؟" لقد شعر بالإهانة بالطبع. "حسنا، ما هو لك؟" قلت: 580. نعم فعلت. لذلك يضحك الجميع عندما أقول ذلك، وسيكونون مثل، "أوه، أنت لم تسأله ما هي نتيجته." فقلت: "اسمع، هذا صحيح، سألته، لأنني أعيد بناء رصيدي الائتماني. لا أستطيع إعادة بناء كلانا. يجب أن يأتي شخص ما معه."
لكنني حصلت على هذه المعلومات في البداية. لذلك أقول للناس، ابدأوا كما تريدون أن تنتهيوا. ابدأ بهذه الغاية في ذهنك، حتى في العلاقة. لا تنتظر حتى تكون في علاقة فعلية أو مواعدة. بالتأكيد لا تنتظر حتى تتزوج.
لكن اخرجوا من هذه المحادثات لأنني سأخبركم، كوني متزوجة من رجل أعمال، بالنسبة لنا جميعًا، نحن رواد الأعمال الحقيقيين، تعلمون أن الأمر ليس سهلاً. وعندما تكون صاحب رؤية، يكون من الصعب على الناس أن يفهموا رؤيتك حقًا لأنه حتى مع ديدريك، كان من الصعب بالنسبة لي أن... عندما أخبره أننا نملك امتيازات أخرى، وأقول، "مرحبًا، دعنا نبيع ". وهو يقول: "ما الذي تتحدث عنه؟ نحن نجني ما يقرب من 250,000 على هذا. ماذا تقصد؟"
"نحن بحاجة إلى البيع، ونحن بحاجة إلى البيع الآن." وفجأة، أخبرته بذلك، لأنه وثق بي وبرؤيتي، قال: "حسنًا. حسنًا، أنت تقول بيع، بيع. لذا، عليك أن تفهم أنك كرجل أعمال لن تتغير أبدًا، ولكن ما يمكنك فعله هو المساعدة في تلك الرحلة، والمساعدة في العملية، ومساعدة زوجك المستقبلي من خلال الصراحة وإجراء تلك المحادثات غير المريحة. عندما تجلس في ذلك الموعد الأول وتتعرف على بعضكما البعض، فليكن الأمر ذا أهمية.

هنري:
اكرز.

روب:
حسنا شكرا لك. نعم، شكرًا جزيلاً لكما، ديدريك وكريستال. لقد كان من دواعي سروري وجودكم جميعًا في BiggerPockets Podcast. لقد غطينا أشياء كثيرة. أعتقد أن أهم ما يميز هذا العرض هو البدء والنهاية في الاعتبار. تحدثنا عن التداول صعودا وهبوطا. لقد تحدثنا عن بناء شيء يستمر بعدك، ويحترم عملاءك المتوقعين. الكثير من شذرات الذهب في هذا.
لأي شخص يريد التواصل مع Dedric وKrystal أو Henry وأنا، ستكون جميع معلومات الاتصال الخاصة بنا موجودة في ملاحظات العرض أدناه. وبالطبع، شكرًا لك هنري على حضورك ومشاركتك في الاستضافة. إنه لمن دواعي سروري دائمًا مشاركة الميكروفون معك يا صديقي.
ومرة أخرى، عام جديد، شكل حلقة جديدة. تابعونا بينما نجيب أنا وديفيد جرين على سؤال المستمع في أول مقطع من برنامج Seeing Greene مباشرة بعد الاستراحة.

ديفيد:
حسنًا. مرحبًا بكم في قسم Seeing Greene الخاص بنا حيث نتلقى الأسئلة منك، ومن مستمعينا، ونجيب عليها بمشاركة وجهة نظرنا حتى يتمكن الجميع من التعلم مما نراه أنا وروب.

روب:
وسؤال اليوم يأتي من صديقنا العزيز نيك، الصديق الذي يضرب به المثل. يتساءل نيك، هل يجب أن أستخدم الأموال الخاصة لشراء منزل سريع قبل أن ترتفع الأسعار مرة أخرى، بينما لا أزال أسدد ديوني على مدار العامين أو الثلاثة أعوام القادمة؟

ديفيد:
بعض المعلومات الأساسية عن نيك حتى نتمكن من فهم وضعه المالي قبل أن ندخل في السؤال. متوسط ​​سعر المنزل في منطقة نيك هو 350,000 ألف دولار لثلاث غرف نوم وحمامين. يكسب حوالي 50,000 ألف دولار سنويًا في وظيفته، بالإضافة إلى حوالي 20,000 ألف دولار سنويًا من عمله الجانبي، وهو تصوير حفلات الزفاف والصور الشخصية.
يقوم نيك بسداد آخر 10,000 دولار من ديونه. جيد بالنسبة لك، نيك. ويريد توفير 10,000 دولار أخرى لصندوق الطوارئ. لديه أسهم يمكنه تسييلها إلى 13,000 دولار أمريكي مقابل دفعة مقدمة بنسبة 3% على المنزل إذا كان سيشتريه الآن. والشراء المثالي سيكون بمثابة اختراق للمنزل بوحدة حماة أو وحدة دوبلكس.

روب:
تمام. لذا يبدو أن ما نحتاج إلى معالجته هنا هو هل يجب على نيك التصرف الآن وشراء منزل، وهل الأموال الخاصة خيار جيد للقيام بذلك؟ ماذا تقول يا سيدي؟ هل تعتقد أنه يجب أن يأخذ أموالاً خاصة لشراء منزله الأول؟

ديفيد:
أوه، هذا سيكون بمثابة لا بالنسبة لي، أيها الكلب. أنا لست من محبي اقتراض الأشخاص للمال، خاصة عندما يكون هذا منزلهم الأول، خاصة عندما يكونون صغارًا، وإليكم السبب.

روب:
نعم، بالضبط ما كنت سأقوله.

ديفيد:
تعجبني فكرة الاضطرار إلى تصعيد لعبتك بطريقة ما، خاصة عندما تكون صغيرًا وتتحول الرغبة في شراء العقارات إلى وقود يجعلك أكثر طموحًا. هذا ما كان عليه الأمر بالنسبة لي. كنت أعرف أنني أرغب في شراء العقارات، لذلك بدأت في العمل في مناوبات عمل إضافية في المطاعم. ثم ذهبت إلى مطعم أفضل حيث حصلت على أجر أكبر. لقد أجبرني هذا على اتخاذ أول خطوتين للنمو داخل الأسواق المالية وداخل السوق حيث كنت أكسب المال.
وأشعر أن هذه كانت طريقة جيدة حقًا بالنسبة لي لبدء مسيرتي الاستثمارية الأولى، حيث كنت أبحث عن طرق لتنمية مهاراتي لشراء العقارات بدلاً من مجرد اقتراض المال من شخص آخر، مما قد يؤدي إلى خسارة أمواله. ما رأيك يا روب؟

روب:
نعم، بضعة أشياء. لذا فهو مدين بالفعل ويعمل على تنظيفه. كما قلت، مجد له على ذلك. يبدو من غير البديهي أن تقوم بسداد ديونك لتقع في الديون مرة أخرى. لا أعتقد أنه ينبغي لأي شخص أن يقترض المال حتى يكون قد اكتسب خبرة كبيرة في الصناعة، ويفهم ما هو الدين الجيد، وما هو الدين المعدوم.
لا أعرف ما هو نوع الدين الذي عليه، لكن إذا كان عليه ديون بقيمة 10,000 دولار، فسأقول توقف عن ذلك، وعش حياة خالية من الديون قليلاً. أنا لا أتحدث عن الرهن العقاري أو أي شيء من هذا القبيل. أنا أتحدث عن بطاقات الإئتمان والسيارات مهما كان ما يحاول تنظيفه وقم بتوفير المزيد من المال ومعرفة ما إذا كان يمكنه الوصول إلى منزله الأول دون ديون.
والسبب الذي يجعلني أقول هذا على وجه التحديد هو أنه اختراق للمنزل، وعادة عندما يحاول الناس اختراق المنزل، يكون ذلك لأنهم يحاولون دعم رهنهم العقاري حتى لا يضطروا إلى دفع رهن عقاري. وأنا كل شيء عن ذلك. هذا هو الشكل المفضل لدي من العقارات. لكن عادةً عندما يقوم الناس بسرقة منازلهم، يكون ذلك بسبب شح المال على أي حال، ويحاولون جني المال بشكل أقل قليلاً. ولذا فإنني لا أحب فكرة الخروج واقتراض المال ثم الدخول في عملية اختراق منزل حيث يكون المال شحيحًا.
لذلك سأرفض هذا إلى حد كبير. أتمنى أن أتمكن من تقديم أكثر قليلاً من "مرحبًا، لقد فهمت هذا. يمكنك أن تؤمن بنفسك وتفعل ذلك يا صاح، ولكن ليس على ثقتك الأولى.

ديفيد:
نعم على الاطلاق. سوف تسمعنا في بعض الأحيان ننصح الناس بأن اقتراض المال فكرة جيدة. يأتي ذلك عادةً عندما يكون لديك صفقة صاخبة مع الكثير من الأسهم ويمكنك تحقيق تحول سريع. لذا، إذا كنت أبحث عن فرصة لكسب 250,000 ألف دولار على الوجه الآخر أو فرصة بالجملة أو مجرد شيء يحتوي على الكثير من الأسهم، إذا اقترضت أموالًا من شخص آخر، فأنا في الأساس أقترض أموالًا لشراء أموال في شكل أسهم . هذا مختلف. نحن نتحدث عن دفعة أولى لمنزل ندفع له نظريًا قيمة سوقية عادلة، والغرض من الدفعة الأولى هو تجنب العمل الشاق المتمثل في الاضطرار إلى مواصلة العمل وسداد الديون.
أفضل أن نرى أننا نكثف العمل الجانبي، ونطلب ترقية في الوظيفة، ونعمل بجدية أكبر، ونفعل شيئًا لوضع نفسك في وضع مالي أقوى قبل أن ندخل في الاستثمار العقاري. لكني أحب فكرة اختراق المنزل. تعجبني فكرة شراء وحدة دوبلكس أو عائلة واحدة بها وحدة ADU. أحب تأخير الإشباع والتضحية بالراحة من أجل مستقبلك المالي. ما رأيك في هذا العنصر، روب؟

روب:
أنا سعيد لأنك قلت ذلك. نعم، مع الوجه، هناك استراتيجية خروج وجدول زمني يمكنك من خلاله التخلص من هذا الدين. مع اختراق المنزل، أعتقد أنك ستفعل ذلك لفترة طويلة.

ديفيد:
الآن، إذا كنت شخصًا يفكر في اقتراض أموال خاصة بنفسك وتريد معرفة المزيد عن ذلك، فإن شركة BP لديها بعض الموارد الجيدة لك على موقعنا على الويب، انتقل إلى موقع bigpockets.com وضمن فريقك، انقر فوق "العثور على مقرض"، حيث يمكنك العثور على بعض المعلومات حول ما يجب أن تبحث عنه في مُقرض خاص إذا كان هذا هو الشيء الذي تفكر في استكشافه.
روب، شكرًا لانضمامك إلي في برنامج Seeing Greene. من الأفضل دائمًا أن أرى Grabasolo بدلاً من رؤية Greene فقط. لذلك أنا أقدر وجودك هنا.

روب:
مهلا، شكرا لاستضافتي.

ديفيد:
وشكرا لكم جميعا لانضمامكم إلينا في العرض. نتطلع إلى أن نكون هنا معكم في المرة القادمة، حيث سيكون لدينا عنصر Seeing Greene آخر في نهاية البودكاست العادي. إذا أعجبك هذا العرض، فيرجى التفكير في ترك تقييم خمس نجوم لنا أينما كنت تستمع إلى ملفات البودكاست الخاصة بك. تلك تساعدنا على الخروج للطن. هذا هو ديفيد جرين لتوقيع Grabasolo.