التسريبات وإعادة التأهيل المفاجئة وحقيقة شراء أول عقار مؤجر

اشلي:
هذا هو برنامج Real Estate Rookie Podcast، الحلقة 277.

توني:
لقد تعلمت الكثير عن هذه الصفقة الأولى يا سارة، وأنا متأكد من أننا إذا تحدثنا إلى سارة اليوم مقابل سارة قبل ستة أشهر، فإنك شخصان مختلفان تمامًا عندما يتعلق الأمر بمعرفتك بالاستثمار العقاري. حتى لو كنت قادرًا على الابتعاد عن هذه الصفقة في نهاية المطاف عند نقطة التعادل، فلا يزال المضاعف، والعائد على ذلك هو 10x، 100x لأنك تمكنت من التعلم وتزويد نفسك بالأدوات التي تحتاجها للاحتفاظ بها. تزايد.

ساره:
شكرًا لك. كنت أعلم أن هذا سيحدث، وآمل أن ينمو في الأسهم ويتعادل لبضع سنوات. هذا جيّد. إنه حفر نفسي في حفرة الآن، هذا فقط ما-

اشلي:
اسمي أشلي كير وأنا هنا مع مضيفي المشارك توني روبنسون.

توني:
ومرحبًا بكم في Real Estate Rookie Podcast، حيث نقدم لك كل أسبوع، مرتين في الأسبوع، الإلهام والتحفيز والقصص التي تحتاج إلى سماعها لبدء رحلتك الاستثمارية. اليوم، أريد أن أتوجه بالتحية لشخص يُدعى أندرو. ترك لنا أندرو تقييمًا بخمس نجوم على Apple Podcasts. يقول تعليقه: "مضيف رائع، شركة مذهلة، معلومات لا تُنسى، BiggerPockets هي واحدة من أكثر الشركات التي أعرفها إيثارًا. إنهم يقدمون الكثير من القيمة مجانًا، وهذا البودكاست لا يخيب ظنك. ضيوف ذوي معرفة كبيرة ومضيف رائع. بالتأكيد يستحق التدقيق."
إذا لم تقم بذلك بعد، وإذا كنت جزءًا من مجتمع المبتدئين ولم تترك بعد تقييمًا ومراجعة صادقة في أي منصة تستمع إليها، فيرجى تخصيص الدقائق القليلة للقيام بذلك. كلما زاد عدد المراجعات التي نحصل عليها، زاد عدد الأشخاص الذين يمكننا الوصول إليهم، وكلما زاد عدد الأشخاص الذين وصلنا إليهم، زاد عدد الأشخاص الذين يمكننا مساعدتهم. وهذا ما نحب القيام به هنا. أشعر وكأننا حصلنا على سلسلة من التقييمات الإيجابية حقًا في الآونة الأخيرة، آشلي، وهذا يساعد حقًا غروري الصغير للغاية، وغروري شديد الحساسية عندما أسمع كل هذه التعليقات الإيجابية.

اشلي:
سارة هي ضيفة خاصة اليوم لأنني قدمت هدية على الطلب المسبق أنه عندما يطلب شخص ما مسبقًا كتاب Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment، سيحضر شخص واحد معي ومع توني ونحن سنجري مقابلات معهم، ولكن يمكنهم أيضًا أن يطرحوا علينا بعض الأسئلة وكيف يمكننا مساعدتهم حقًا في رحلتهم. سارة صادقة تمامًا في أنها أذهلت عينيها بالأمس وأن الأمور لا تسير كما توقعت مع إعادة تأهيل العقار. نحن نمر نوعًا ما بما أنجزته. لقد كانت عالقة في شلل التحليل لبضع سنوات، وأخيراً اتخذت إجراءً، ونحن نتحدث عن ماهية هذا الإجراء وكيف وجدت هذا الزخم، والآن بعد أن أصبحت في العقار، حدث شيء ما وكيف ستعمل من خلاله عليه والتغلب عليه.

توني:
هناك جزء واحد من الحلقة حيث تصبح ضعيفة للغاية، وفي الحقيقة، ندخل في نوع من المحادثة العميقة حول التحديات التي تأتي مع كونها مستثمرًا عقاريًا. أنا أقدرها للغاية لأنها فتحت أبوابها لنا بهذه الطريقة لأنني أعتقد أنها تلقي الضوء على جزء الاستثمار العقاري الذي لا يتم الحديث عنه بشكل كافٍ، وهذا هو التحديات والشك والخوف وكيف يمكن القيام بذلك أنت تعمل من خلال ذلك. أعتقد أننا نقضي جزءًا لا بأس به من الحلقة في إعادة صياغة تلك التحديات التي تمر بها ووضعها بطريقة تدعم سارة وأهدافها طويلة المدى المتمثلة في بناء الثروة من خلال العقارات.

اشلي:
عندما اكتشفت سارة لأول مرة أنها الفائزة، فازت بهذه الجائزة، لكنها رفضتها في الواقع. قالت: «لا، لا أفعل. لقد حصلت للتو على أول عقار لي بموجب العقد. لم أقم بأي استثمار عقاري حتى الآن. لا أعتقد أن هذا يناسبني حقًا."
وهكذا، أرسل لها شخص ما بريدًا إلكترونيًا يقول لها: "أنت مثالية. أنت فيه الآن." نحن نحب الطريقة التي خرجت بها حلقة البودكاست هذه لأنها في الواقع في التفاصيل الجوهرية في الوقت الحالي، وهي شخص ربما فعل ذلك قبل عام أو عامين. هناك أشياء لن يتذكروها، وأشياء سوف ينساها أثناء سرد قصتهم، لذلك أعتقد أن الاستماع إلى كيفية تأثير ذلك عليها الآن، يمكن أن يحفزك ويلهمك، ولكنه أيضًا يمكن أن تظهر لك ما هي بعض المخاطر.
استمع إلى حلقة اليوم وتعامل معها بحذر، فهي لن تكون دائمًا صورة مثالية. لن يكون هناك دائمًا هذا الفوز الكبير في النهاية، أو ربما سيظل هناك فوز لها. نحن لا نعرف حتى الآن. ولهذا السبب اعتقدت أنه من المثير للاهتمام والمثير للاهتمام الاستماع إلى شخص ما في خنادق الأمر الآن في أول صفقة له على الإطلاق. سارة، شكرًا لك على شراء كتاب Real Estate Rookie أيضًا.

ساره:
أوه، أنت تعرف ذلك.

اشلي:
أنا أقدر ذلك.

ساره:
حصلت عليه. اعتقدت أنه كان من البريد العشوائي أنني فزت بهذا. لقد حذفته تقريبًا.

اشلي:
حسنًا، نحن سعداء جدًا بوجودك هنا. أخبرنا قبل حتى عن مجال العقارات من أنت وربما ما الذي دفعك إلى البحث عن الاستثمار العقاري.

ساره:
أنا مصمم داخلي في سان دييغو، ومنذ حوالي خمس سنوات بدأت أبحث بشكل عرضي في الاستثمار العقاري من أجل المتعة فقط، وأبحث في الأماكن التي أحب زيارتها، وأتعلم عن إدارة الأموال والتمويل الشخصي والعقلية وأكتشف كيف أتعامل مع هذا الأمر. يمكن أن تفعل ذلك. لم أكن أعرف حقًا، ولم يكن لدي أي أدوات في ذلك الوقت، لذلك ألقي نظرة فقط على الموسعين والأشخاص الذين فعلوا ذلك من قبل وكيف يمكنني القيام بذلك. منذ ثلاث سنوات، وجدتكم يا رفاق وحصلت على أكبر قدر ممكن من المعلومات. كنت أشتري جميع الكتب وأشاهد البودكاست ويوتيوب وأحاول حقًا الحصول على أكبر قدر ممكن من المعلومات ومتابعة ما أستطيع.
بعد عامين من ذلك، بدأت أدرك أنني أصبت ببعض الشلل التحليلي الذي يحدث هنا عندما أحاول أن أكون مثاليًا وأحصل على كل شيء، ولدي هذا الخوف من الفشل. لقد كان هذا التوازن العقلي هو ما كنت أحاول المرور به كثيرًا وشاهدت بعض الأصدقاء يشترون العقارات، وقد حفزني ذلك حقًا وأشعل النار بداخلي لأعجب، حسنًا، فلنكن جديين. لنبدأ في تقديم بعض العروض واتخاذ بعض الخطوات العملية. كنت أجتمع مع أصحاب العقارات الذين التقيت بهم من خلال BiggerPockets والوسطاء وأقوم بترتيب جدول البيانات الخاص بي والتدفق النقدي الخاص بي، ومعرفة ما يمكنني فعله وما هي استراتيجيتي. إذا لم تنجح إحدى الاستراتيجيات، فسوف أقوم بالتمحور والانتقال إلى اتجاه آخر واستكشاف ذلك قليلاً ثم الذهاب إلى هنا.
منذ عام تقريبًا، كنت جادًا وانتهى الأمر بتقديم عرض واحد وتم المزايدة عليه بمبلغ 5,000 دولار، لكن تلك كانت ممارسة جيدة. ولكن مرة أخرى، انتقلت إلى موقع مختلف كان به منافسة أقل قليلًا وكان أقرب إلى المكان الذي أعيش فيه، وبدأ السوق يتغير واحتفظت بمنظور الصورة الكبيرة وفكرت، حسنًا، ربما تكون هذه منافسة أقل بالنسبة لي، وعلى الرغم من أن أسعار الفائدة أعلى، يمكنني إعادة تقديم الطلب لاحقًا وجعل الأمر يعمل بما لدي، ثم قدمت عرضًا بعد أسبوع من إدراجه وتم قبوله.

توني:
يا رجل، تهانينا.

اشلي:
أريد أن أتطرق سريعًا إلى شيء واحد قلته وكان مهمًا حقًا، وهو تحدثت عن شلل التحليل. ثم قلت إنك وصلت إلى النقطة التي يبدو فيها الأمر، حسنًا، يجب أن أتخذ إجراءً. بعد ذلك مباشرة، قلت إنك بدأت في تقديم العروض، وهذا صحيح، هناك شيء ضخم حيث لا يقوم الأشخاص حتى بتقديم العروض، ولم يصلوا أبدًا إلى هذه الخطوة حيث يشعرون بالراحة عند تقديم العروض. لماذا هل تعتقد أنك قررت تقديم العروض؟ ما هي بعض الأشياء التي جعلتك تشعر بالراحة والثقة بأنك مستعد لتقديم تلك العروض سواء تم قبولها أم لا؟

ساره:
لقد كان الأمر مخيفًا، لكنني رأيت الكثير من الأماكن التي لم يتم بيعي فيها حقًا، وكان هذا المكان مناسبًا واعتقدت أنه كان من الممكن التحكم فيه ويتناسب مع التدفق النقدي للعيش فيه لمدة عام بالنسبة لي، ثم القيام بذلك تأجير قصير المدى بعد ذلك، لذا فقط قم بفحص الأرقام باستمرار. لقد شعرت ببعض التمدد في ذلك الوقت. يعد التواجد في كاليفورنيا استثمارًا أكبر لما تحصل عليه.

توني:
تهانينا يا سارة، على اتخاذ هذا الإجراء لأنني أعتقد أن الكثير من الناس عالقون في هذه المرحلة، لذا فإن حقيقة قدرتك على المضي قدمًا في ذلك أعتقد أنها مثيرة للإعجاب للغاية. لكن شيئًا آخر ذكرته خارج نطاق شلل التحليل هو حقيقة أنك رأيت أشخاصًا آخرين في شبكتك كانوا يتخذون تلك الخطوة، وكان ذلك جزءًا مما أعطاك الثقة للقيام بذلك بنفسك. أعتقد أن هذا أمر مهم يجب الإشارة إليه، لأنه بالنسبة للكثير من مستمعينا المبتدئين، فهم موجودون على هذه الجزيرة بمفردهم. إنهم يشاهدون بشراهة أو يستمعون إلى البودكاست، ويشاهدون قناة اليوتيوب بنهم ويقرؤون جميع الكتب، ولكن بعد ذلك ينظرون إلى يسارهم وينظرون إلى يمينهم، وهم الشخص الوحيد الذي يفعل ذلك في دائرته الحالية.
ولهذا السبب نؤكد كثيرًا، أنا وآش، على أهمية بناء شبكتك بحيث يكون هناك أشخاص آخرون من حولك يمرون بنفس الرحلة. سواء أكان الأمر يتعلق بمنتديات BiggerPockets، أو مجموعة Real Estate Rookie Facebook، أو الانضمام إلى بعض معسكرات تدريب BiggerPockets، أو برامج التدريب الأخرى، أيًا كان ما يمكنك القيام به لإحاطة نفسك بالناس، فهذا يمنحك الثقة لتقول، "حسنًا، يا رجل، إذا آشلي وتوني يستطيعان القيام بذلك، أنا ذكي مثل هؤلاء الرجال، وأنا متأكد من أنني أستطيع القيام بذلك أيضًا. أنا أحب سماع ذلك.
أريد أن أتحدث أكثر قليلاً عن صندوق الشراء الخاص بك، لأنك تحدثت عن الأسواق المتغيرة. لقد ذكرت أنه قبل أن نبدأ التسجيل، أنك تعيش في سان دييغو، كاليفورنيا، وهو سوق باهظ الثمن بالنسبة لمعظم الناس. أعتقد أن هناك سؤالين، أ، لماذا لا تستثمر في الفناء الخلفي لمنزلك؟ هل كان الأمر مجرد نقطة السعر أم كان شيئًا آخر؟ ثم، ب، كيف تمكنت من تعزيز مكانتك، حسنًا، هذا هو نوع السوق الذي أبحث عنه لأن البلاد مكان كبير. كيف قمت بتضييق نطاقها في مدينة واحدة محددة؟

ساره:
أردت أن أكون محليًا، وشعرت أن الأمر أكثر سهولة بالنسبة لي. لكن في الوقت الذي كنت أتجول فيه في سان دييغو، فكرت، حسنًا، ربما يمكنني الحصول على وحدة دوبلكس وBRRRR بها من خلال قروض إدارة الإسكان الفدرالية، ولكن كان والدي يوقعان معي، لذلك ألقى ذلك بمفتاح ربط صغير في صندوق الشراء . ثم، كنت أدور حول الشقق. لم يكن لدي سوى حوالي 500,000 ألف دولار، وهو ما كان يدفعني في ذلك الوقت أيضًا إلى الحد الأقصى. كان علي أن أتأكد من قدرتي على تغطية الرهن العقاري وكيف سأفعل ذلك. بدأت أشعر بأنني باهظ الثمن في الفناء الخلفي لمنزلي. بعد ذلك، خرجت للتو إلى مكان لقضاء الإجازة على بعد ساعة ونصف أحب زيارته وأشعر أنني بحالة جيدة. إن خروجك من المدينة، سيجذب الناس إلى الخارج لإعادة تجميع صفوفهم والبقاء على الأرض والهروب من الواقع القاسي. انه ممتع.

توني:
هل أنت في جوليان، كاليفورنيا؟ أفترض أن هذا هو أقرب مكان لقضاء العطلات إلى سان دييغو. هل يمكنك فقط وصف ما يمثله جوليان للأشخاص الذين ليسوا على دراية بـ SoCal؟

ساره:
أعتقد أن جوليان هو أحد الأماكن الوحيدة حول SoCal التي تحتوي على أربعة فصول. في الوقت الحالي، لقد تعرضنا لكمية كبيرة من الثلوج والأمطار الغزيرة، ولكن بعد ذلك سيكون لدينا أزهار رائعة في الربيع وبعد ذلك صيف جاف جدًا، يشبه إلى حد ما الصحراء بحوالي 95 درجة، ثم ينتقل إلى خريف جميل تتغير فيه كل الأوراق ويكون قطف اليقطين وقطف التفاح. إنها حقًا موجهة نحو الأسرة. هناك المشي لمسافات طويلة، وهناك شبكة السماء المظلمة.

توني:
سارة، أنا أحبها، وأنا أقودها نوعًا ما لأنني أردت متابعة هذا الأمر، وهو أن غالبية مستمعينا ربما لم يسمعوا من قبل عن جوليان، كاليفورنيا. حتى بالنسبة لي، أنا على بعد ساعة ونصف شمالًا منك، ولم أسمع أبدًا عن جوليان أيضًا حتى بدأت التعرف على الناس في سان دييغو. لكن بالنسبة للأشخاص الذين يعيشون في جنوب المكان الذي أتواجد فيه، فالجميع يعرف جوليان. سبب طرحي لهذا الأمر هو أن كل جيب في البلاد، وكل ولاية لديها موقعها الإقليمي المحلي الخاص حيث يكون الأمر مثل، "مرحبًا، نعم، إذا كنت أريد الذهاب إلى الثلج، فهذا هو المكان الذي نذهب إليه." أو "مرحبًا، إذا كنت أريد الذهاب إلى النهر، فهذا هو المكان الذي أذهب إليه." أو، "مرحبًا، إذا كنت أريد الذهاب إلى البحيرة، فهذا هو المكان... إذا كنت أريد ركوب الدراجات الجبلية..."
كل ولاية لديها منطقتها الصغيرة التي تلبي احتياجات هذا المسافر. ولذلك، يسألني الكثير من الناس، توني، كيف يمكنني العثور على السوق المناسب؟ كيف أعرف أين أستثمر؟ حقا، أقول، لا يهم حقا. يمكنك اختيار أي دولة. يمكنك وضع دبوس على أي خريطة في أي من الولايات المتحدة، وستجد سوقًا واحدًا على الأقل منطقيًا. أعتقد أن حقيقة أن جوليان يعمل لديك هو أمر مهم بالنسبة لنا لنوجهه إلى المستمعين.

ساره:
سمعت شخصًا يقول إنهم وضعوا دبوسًا في المكان الذي يعيشون فيه وخرجوا لمدة ساعة تقريبًا ثم داروا حول دائرة نصف قطرها ومثلوا، "ما الذي يمكن التحكم فيه بالنسبة لي، المكسيك، المحيط؟ حسنًا، هنا."

اشلي:
سارة، ما هو نوع الخطط الخاصة بهذه الكابينة إذن، هذا العقار؟ هل يمكنك أن تخبرنا المزيد عن ذلك؟

ساره:
كانت إحدى نقاط البيع هي وجود اثنين زائد واحد في الطابق العلوي واستوديو في الطابق السفلي. إن الحصول على هذين الدخلين ساعد في النهاية التدفق النقدي وجعل نقطة السعر تستحق العناء بالنسبة لي، وكانت متوازنة بشكل متساوٍ. بمجرد مغادرتي، آمل أن أحصل على مستأجر طويل الأمد هناك فقط لأنني استمعت إلى المجتمعات التي يستثمر فيها الجميع وأريد توفير نوع من السكن المحلي للأشخاص بالإضافة إلى استخدام جزء منه مكان لقضاء العطلات للناس وخلق هذا التوازن.

توني:
لديك 2-1 في الطابق العلوي، واستوديو في الطابق السفلي. أنت تعيش حاليًا في العقار، أليس كذلك؟ إذًا، الخطة هي إعادة التأهيل أو كيف حالك-

ساره:
نعم، لقد حصلت على إعادة التأهيل. إنه أكثر مما كنت أعتقد. كانت هناك بعض القضايا. كان هناك تسرب نشط عندما قدمت العرض وكانوا يتعاملون مع التأمين الخاص بهم. كان لدي انطباع بأن كل شيء سيتم إصلاحه أثناء مرورهم وإلغاء التأمين. بعد ذلك، قاموا بتقليص الأمر إلى سبب التسرب وهو أبواب الطابق العلوي في الفناء واستوديو الطابق السفلي أسفله.

اشلي:
أوه، لقد كان يدخل عبر الأبواب وكأن الأبواب لم تكن مغلقة ثم ينزل كوحدة واحدة.

ساره:
حسنًا، من وضع هذه الأبواب، أبواب خشبية بدون نتوءات، لذا تسربت الرياح والمياه والثلوج. لقد أعطوني الفضل في استبدال الأبواب، وحصلوا على الملكية، وطلبوا الأبواب، وجعلوها جاهزة للتركيب، ولا يزال هناك تسرب. هناك الكثير من المياه على الجبل، إنها مجرد مبللة. في أول يوم لي حصلت فيه على المفاتيح، قمت بجرف قدمين من الثلج من هذا الفناء الذي يبلغ طوله 20 قدمًا بمجرفة ثقيلة ضخمة وكنت... فوقهم. حقا لقد كان جبلا رحب بي .

توني:
يجب أن يكون هذا أحد أفضل الترحيب بقصص الاستثمار العقاري التي سمعتها في هذا البودكاست منذ فترة. مثل اليوم الذي تغلق فيه، عليك أن تجرف قدمين من الثلج. هذا رائع.

اشلي:
خاصة عندما تعيش في سان دييغو. بالنسبة لي، من الطبيعي أن أذهب إلى أحد العقارات للقيام بذلك.

ساره:
لا، أنا لا أمارس رياضة الثلج، حقًا. آخر مرة كنت في تيلورايد لحضور حفل زفاف أحد الأصدقاء وسقطت. على أي حال، إنه منحنى تعليمي ولا بأس به، لكنه الآن في مرحلة اكتشاف أشياء أخرى بدأت بحاجة إلى التركيز عليها بشكل أكبر وتوجيه ميزانيتي.

اشلي:
هل يتعين عليك إعادة تشكيل كلتا الوحدتين؟

ساره:
كنت أخطط فقط في الطابق العلوي. قد يكون الأمر كذلك، نظرًا لأن هذه هي أجواء المقصورة، فهي تحتوي على أسقف خشبية ومدفأة جميلة ومريحة حقًا.

توني:
فقط بسرعة كبيرة، آشلي، أريد فقط أن أختار عقلك. من الواضح يا سارة أن هذا هو استثمارك الأول. في كل مرة نشتري عقارًا، نتعلم شيئًا جديدًا. بالنسبة لي، أشعر بذلك، وهذا يعتمد على العقار، لكنني كثيرًا ما أحاول أن أجعل البائع يقوم بالإصلاح اعتمادًا على هدفنا، ولكن لإصلاح أشياء معينة. إذا كان الأمر يشبه العروض الجمالية، فأنا أعلم أنني سأغير هذه الأشياء بنفسي على أي حال، لذلك لن أطلب من البائع وضع أرضيات جديدة أو إعادة تصميم الحمامات.
لكن على سبيل المثال، اشترينا للتو عقارًا وطلبنا من البائع استبدال خزان الصرف الصحي لأننا علمنا أن خزان الصرف الصحي كان سيئًا وكان من الممكن أن يكون علينا. لقد كان سيمنحنا رصيدًا للذهاب إلى هناك والقيام بذلك بأنفسنا بعد الإغلاق أو جعل البائع يفعل ذلك. نحن نضغط بشدة حتى يقوم البائع بإصلاحه لأن هناك ما هو غير معروف، حسنًا، ماذا لو كان أكثر من مجرد تعفن؟ ماذا يحدث بعد ذلك؟ أشلي، أنا مجرد فضولي، عندما تقوم بشراء الصفقات، كيف يمكنك تحديد ما ستحله وتصلحه مقابل ما تريد دفعه نحو البائع؟

اشلي:
جميع ممتلكاتي هي إلى حد كبير كما هي. إنها سيئة للغاية لدرجة أنه لا يمكنك حتى الاختيار والاختيار بالنسبة لي لأقول، "أريد هذا الإصلاح". الأمر فقط، هيا يا آش، أنظر إلى هذا العقار. هذا لن يفعل أي شيء لتحسينه. لم أطلب أبدًا القيام بأي شيء. ربما لو بدأت في التركيز أكثر على أشياء ليست كبيرة في مشاريع إعادة التأهيل، ربما سأطلب أشياء، لكنني أضع عروضي وأنا أعلم أنه سيتعين علي القيام بالكثير من العمل و الكثير من الأشياء المختلفة. ربما يكون الشيء الوحيد الذي أود أن أطلبه هو الصرف الصحي والبئر الذي يجب القيام به. أعتقد أن هذا مثال عظيم.
عندما قمت بقلب منزل في سياتل، واشنطن، اشترينا العقار دون فحص، لكننا طلبنا نطاق الصرف الصحي لأنه في واشنطن، أو على الأقل في سياتل، إذا كان هناك بعض القوانين أو اللوائح التي يجب أن يكون بها خط الصرف الصحي مثبتًا في منزلك، إذا كنت المالك الجديد الذي يتولى الأمر، فلن تكون متورطًا في شيء ما أو أي شيء آخر. ولكن إذا كنت المالك الحالي للعقار وذهبت وقمت بإجراء هذا الإصلاح الذي أصبح أرخص بكثير لأنه لا يتعين عليك القيام بشيء ما، فلا أتذكر بالضبط ما هو القانون. كان هذا شيئًا كان الشخص الذي كنت أتشارك معه، وكانوا يسألونني دائمًا عما إذا كان هناك خطأ ما في خط الصرف الصحي المتصل بالشبكة الرئيسية. سيطلبون دائمًا من البائع إجراء هذا الإصلاح، حتى لو اضطروا إلى إضافة سعر الشراء لتغطية تكلفة ذلك لأنه كان أرخص بكثير أن يقوم المالك الحالي بشراء العقار أو إصلاح ذلك الشيء بدلاً من الحصول عليه أنت، كمالك جديد، افعل ذلك.

توني:
رائع. رهيبة يا سارة. من الواضح أن الصفقة الأولى هي المكان الذي ستتعلم فيه الكثير، لذلك أنا سعيد لأننا حصلنا على بعض الدروس التعليمية الجيدة من هذه الصفقة. أردت العودة بسرعة إلى الأرقام الموجودة في هذه الصفقة. إذا كنت لا تمانع، فما عليك سوى إخبارنا بسعر الشراء، وإجمالي الأموال النقدية التي ستغلقها، وما تتوقعه لتكاليف إعادة التأهيل.

ساره:
لقد كان 500,000 دولار وقد قمت بخصم 5٪. وهنا أخطأت في أرقامي. لقد قمت بتخصيص 1.5% فقط لإغلاق التكاليف بينما كان من المفترض أن أخفض 3%. لقد تحدثت إلى أربعة مقرضين مختلفين على الأرجح.

اشلي:
لماذا كان ذلك يا سارة؟ هل كان هناك شيء آخر ظهر في تكاليف الإغلاق الخاصة بك مما جعلها مضاعفة؟

توني:
لأنني في كاليفورنيا أيضًا، وعادةً ما أخصص حوالي 2% لتكاليف الإغلاق لدينا.

ساره:
لا أعتقد أنني كنت أعرف أنني يجب أن أدفع سنة مقدمًا للتأمين، ثم أربعة أشهر لضريبة الأملاك أو أي شيء آخر. ولكن الأمر الجيد هو أنني حصلت على رصيد قدره 9,500 دولار من البائع والذي ذهب مباشرةً إلى تكاليف الإغلاق، مما جعل الأمر متساويًا حقًا. بعد تقرير التفتيش، الذي أثار بعض الدهشة، اتصلت بمقاول للقيام بجولة فقط لأرى، هل سيسقط هذا الشيء من التل؟ هل هذا يستحق كل هذا العناء؟ هل سأدخل في حفرة المال؟ فيقول: "لا، ولكن هناك بعض الإصلاحات التي تريد القيام بها، وربما يمكنك القيام بذلك مقابل 30,000 ألف دولار. وبعد ذلك، سيكون الأثاث فوق ذلك. هذا ما قمت بتحليله وكنت أعود باستمرار إلى هذه الأرقام، مثل كل جزء يحتاج إلى الترقية، وما هي التكلفة، ومن ثم كان الأمر منطقيًا، ولكن الآن بعد أن أصبحت فيه.

اشلي:
هل أتى مفتش فعلي أم أنك استعنت بالمقاول للتو؟ كان لديك تقرير التفتيش ومن ثم المقاول. أعتقد أن هذا مزيج رائع إذا كان بإمكانك القيام بالأمرين معًا للحصول على وجهتي نظر مختلفتين. في هذا الوقت، هل كانت هناك أشياء مختلفة قال المفتش إنه ينبغي القيام بها وربما لم يفعلها المقاول أو أي شيء من هذا القبيل؟

ساره:
تم توجيه الكثير من التسرب مرة أخرى إلى هذه الأبواب الفرنسية في الفناء. لقد قاموا طوعًا بوضع مصرف فرنسي خلف المنزل بتكلفة قدرها 11,000 دولار للحفاظ على خروج المياه بعيدًا عن المنزل. عندما وصلت إلى هناك، كانت المياه لا تزال تتدفق أسفل المنزل في ذلك الموقع. يمكن أن يكون سخان الماء، يمكن أن يكون مجرد ماء يأتي من أي اتجاه لا يعرفه أحد. لا أعرف، لكن هذا يجعلني أتساءل لأنهم لم يكشفوا عن أي تسرب للمياه الجوفية، لماذا قاموا طوعًا بوضع مصرف فرنسي بقيمة 11,000 دولار ولم يتم تنفيذه بشكل صحيح حقًا؟ لم يكن الأمر عميقًا بالقدر الذي يجب أن يذهب إليه أيضًا. لقد كان الأمر يتعلق بتعيين سباك واحد، الأمر أشبه بـ "بيعه على الفور"، ويقول أحدهم: "حسنًا، دعنا نكتشف ما يمكننا القيام به لمواصلة المضي قدمًا ونأخذه على مراحل،" لكنه كان أمرًا ساحقًا.

توني:
سؤال واحد أريد فقط أن أطرحه لأنك تجاهلت هذا الأمر نوعًا ما، ولكن باعتبارك مستثمرًا لأول مرة، تمكنت من العثور على مقاول ليقوم بالمشي على الممتلكات الخاصة بك معك، وهو ما يمثل تحديًا للعديد من المستثمرين الجدد وهو العثور على المكان المناسب مقاول-

اشلي:
حتى المستثمرين ذوي الخبرة يحصلون على شخص ما ليأتي.

توني:
من الجيد أن يظهر شخص ما بالفعل. هل يمكنك أن تشرحي لنا، يا سارة، كيف وجدت هذا الشخص وما كلفه منك، إن وجد، للقيام بهذه الإرشادات معك؟

ساره:
نعم، شكرًا لك على سؤالك لأنه عندما ركزت على جوليان، أردت حقًا الاستعانة بسمسار عقارات محلي، وكانت لا تقدر بثمن لأنها تناولت الخبز والإفطار في مكانين أو ثلاثة أماكن مختلفة منذ التسعينيات، لذا فهي تعرف الناس، وهي تعرف كل الغواصات، وتعرف أفضل المقاولين. لقد كانت مرجعيتها العالية لمقاول محلي جيد حقًا. لقد خرج ودفعت له 90 دولارًا، ثم أعطاني تقريرًا عن الأشياء التي يجب معالجتها. ثم أخبرني على الجانب بتقدير المبلغ الذي من المحتمل أن يتم تشغيله، وهو حوالي 350 ألف دولار. أعلم أنني أعمل في مجال التصميم الداخلي والبناء، وأعلم أن هذه الأرقام تخرج عن نطاق السيطرة. جزء مني يركل نفسي لكوني ساذجًا أو لا أعرف.

اشلي:
ما الذي كنت ستفعله بشكل مختلف في هذا الموقف إذا نظرنا إلى الوراء الآن؟

ساره:
بالأمس، كنت أتمنى لو كان لدي ندم المشتري والكثير من الندم، وكان ذلك في الصباح عندما قال ذلك السباك: "لقد تعاملت مع الأشخاص الذين ينفقون الأموال في هذا الموقف وينفقون 70,000 ألف دولار، والأمر أشبه أنت تطارد ذيلك." ولكن بعد ذلك، تحدثت إلى ثلاثة أشخاص آخرين في وقت لاحق من ذلك اليوم وانتهى بي الأمر بالتحدث إلى شخص كان يحاول العثور على الجانب الإيجابي في الموقف، قائلا: "انظر، دعونا نتعامل مع هذه الأشياء الثلاثة. دعونا نسيطر على الفيضان ونبني جدارًا هناك ونبدأ في إنهاء الطابق العلوي.

توني:
أريد فقط أن أتوقف عند هذا لثانية واحدة لأنه أولاً، يا سارة، أقدر تمامًا الشفافية والضعف هنا في العرض، لأن هذه هي الأشياء التي يعاني منها الكثير منا كمستثمرين مثل، "يا رجل، هل أقوم بعمل القرار الصائب. هل أنا أسير في الطريق الصحيح؟ هل أفسدت الأمر بشكل ملكي؟" هذه كلها أشياء نواجهها في بعض الأحيان. فقط اعلم أولاً أنك لست وحدك. اسمحوا لي أن أطرح هذا السؤال أولا. ما مقدار التدفق النقدي السنوي الذي كنت تتوقع تحقيقه من هذه الصفقة الأولى؟

ساره:
في الطابق العلوي، من المحتمل أن يكون العدد 52 شخصًا فقط لأن الملعب في الطابق العلوي كان مثل 250 شخصًا في الليلة بنسبة إشغال 50٪، عادةً من الخميس إلى الاثنين، وهي ليست بقدر منطقة جوشوا تري. كان هذا مجرد إنهاء الأمر قليلاً مع المستأجر طويل الأجل في نهاية المطاف، اعتقدت أن هذا سيكون شيئًا مستقرًا، ولكن عندما أخرج وأصلح الطابق السفلي، اضطررت إلى استئجار الطابق السفلي على المدى القصير فقط لاسترداد بعض المال و خذ قسطًا من الراحة، فقط توقف قليلًا هناك حيث لدي بضعة أيام لأأتي وأصلح الأمور إذا حدث شيء ما.

توني:
هذا هو سبب طرحي لهذا السؤال، لأنه حتى لو كنت قادرًا على تحقيق التعادل في هذه الصفقة الأولى، حتى لو كنت قادرًا على تحقيق التعادل، في رأيي، فإنها لا تزال تحقق هدفها لأن أشلي لم يتقاعد أول صفقة لها. لم أتقاعد من صفقتي الأولى. لم يتقاعد ديفيد جرين من صفقته الأولى. لم يتقاعد بيردي براندون من صفقته الأولى. روب… لم أقابل شخصًا واحدًا أبرم صفقة واحدة وكان يقول: “لقد انتهيت. أنا أركب في غروب الشمس.
الغرض من الصفقة الأولى هو تثقيف نفسك. الغرض من الصفقة الأولى هو إعطائك الأساس وإعطائك الهيكل، وإعطائك الثقة حتى تتمكن من الخروج والحصول على صفقتك الثانية ثم صفقتك الثالثة ثم صفقتك الخامسة، ثم صفقتك العاشرة. . لقد تعلمت الكثير عن هذه الصفقة الأولى يا سارة، وأنا متأكد من أننا إذا تحدثنا إلى سارة اليوم مقابل سارة قبل ستة أشهر، فإنك شخصان مختلفان تمامًا عندما يتعلق الأمر بمعرفتك بالاستثمار العقاري. حتى لو كنت قادرًا على الابتعاد عن هذه الصفقة، وفي نهاية المطاف عند نقطة التعادل، فلا يزال المضاعف، والعائد على ذلك هو 10x، 10x لأنك تمكنت من التعلم وتزويد نفسك بالأدوات التي تحتاجها استمر في النمو.

ساره:
شكرًا لك. كنت أعلم أن هذا سيحدث، وآمل أن ينمو في الأسهم ويتعادل لبضع سنوات. هذا جيّد. إنه حفر نفسي في حفرة الآن، هذا فقط ما-

اشلي:
حسنًا، أعتقد أيضًا أنك تحدثت إلى ذلك السباك الأول وقال لك، "بيعه، وتخلص منه". لكنك ذهبت وتحدثت مع أشخاص آخرين. هناك أشخاص كانوا سيستسلمون في ذلك الوقت ويعجبون تمامًا، "لقد انتهى الأمر. أحتاج إلى قائمة ذلك. أحتاج إلى التخلي عنها بشكل أساسي. سأخسر 50,000 ألف دولار بسببها، وسأبيعها بأقل مما حصلت عليها من أجله». لكن بدلًا من ذلك، في نفس اليوم، تحدثت إلى أشخاص آخرين، وأعتقد أن أهم ما يمكن تعلمه هو عدم الاعتماد دائمًا على رأي واحد، شخص واحد ذهبت إليه وكان لديك سباكين آخرين يأتون وينظرون إليه. حقيقة أن أحدهم كان يقول: “دعونا نتعامل مع هذه الأمور أولاً. دعنا نتناول الأمر ونأخذه خطوة بخطوة،" حيث ربما يكون الأمر أشبه بأخذه في هذه الطرود الصغيرة، يمكن لهذه الأجزاء الصغيرة تقسيمها لك ووضع خطة.
وتمامًا مثل إجراء عملية إعادة تأهيل كاملة، تريد أن يكون لديك خطة جاهزة، حيث أنا، وأنا متأكد من توني أيضًا، حيث قمنا كلانا بمشاريع إعادة تأهيل حيث يكون الأمر مثل، "حسنًا، دعنا نبدأ الأمر. دعونا نجنحها." لكن في الحقيقة، أفضلها يذهب إلى المكان الذي توجد فيه تلك الخطة، وأعتقد أنك وجدت مقاولًا يعرف ذلك أيضًا، حيث يمكنه مساعدتك، فلنأخذ الأمر خطوة بخطوة ونحاول تخفيف الضرر. الشيء الوحيد الذي فعلناه هو النظر إلى إحدى المشكلات ومعرفة أين يمكننا فعل شيء، ليس حتى إيقاف النزيف، ولكن إبطاء النزيف، لذا إبطاء تدفق المياه ثم العمل على إيقافه فعليًا. إذن ما هو الحل الفعلي لحل هذه المشكلة كاملة حتى لا تتكرر مرة أخرى؟ قد يستغرق ذلك بعض الوقت، ولكن إذا كان بإمكانك الاستمرار في العمل في الطابق العلوي، لأنه لا يوجد ماء يصل إلى الطابق السفلي، فهل هناك ماء؟

ساره:
إنه في الطابق السفلي.

اشلي:
أنا آسف، العلوي؟

ساره:
لا، لا يوجد ماء يصل إلى الطابق العلوي. إنه فقط الطابق السفلي وهو إما سخان المياه، أو تحت الأرض، أو ربما تسرب من الفناء إلى وحدة التخزين المجاورة.

اشلي:
أعتقد أن جزءًا من الأمر أيضًا هو أنه لا يزال بإمكانك الاستمرار في العمل على تشغيل هذا الإيجار قصير الأجل، وبالتالي يأتي هذا الدخل لتعويض بعض تكاليف إعادة التأهيل التي قد تحتاج إلى القيام بها للحصول على هذا الطابق السفلي انتهت الوحدة.

ساره:
بالضبط، وانتظر حتى يجف الشهر المقبل. لدينا بضعة أمطار قادمة مرة أخرى. الشيء الجيد هو أنني تعرفت على ما ستكون عليه هذه المشكلة. كنت سأشتريه في الصيف عندما يكون الجو جافًا، ثم جاء ذلك فجأة، وكنت سأهتز، على الأقل كان الأمر كما لو تم إلقائي في النهاية العميقة على الفور.

توني:
سارة، وهناك سبب يجعلني أطرح هذا السؤال، ولكن ما هي أهدافك على المدى الطويل؟ هل تسعى جاهدة لاستبدال دخلك من أعمال التصميم الداخلي الخاصة بك في أسرع وقت ممكن حتى تتمكن من الخروج من ذلك؟ هل تعتبر العقارات بمثابة لعبة طويلة المدى حيث تتطلع إلى استكمال تقاعدك؟ ساعدنا على فهم سياق سبب البدء.

ساره:
سأظل أعمل. أحب القيام بالتصميم الداخلي، لكن هذا بالتأكيد هدف التقاعد. إنها معرفة كيفية تنويع أصولي وأنا في الأربعينيات من عمري، وأنا أعزب، وأتطلع إلى ما سأفعله لتحقيق بعض الاستقرار خلال 40 عامًا وجمع محفظة يمكنني الحصول عليها في النهاية. سيكون الدخل السلبي جيدًا، وبعض الاستقرار بالنسبة لي، أود أن يكون لدي منزلي الخاص، لكن سان دييغو... أثناء تفشي فيروس كورونا، خرج الأمر عن نطاق السيطرة. انتقل الجميع هنا.

توني:
السبب الذي يجعلني أسأل عن أهدافك يا سارة هو أنني أعتقد أن ذلك يساعد في مواءمة هذه الصفقة الأولى أو تأطيرها من منظور أفضل لأنك لا تحتاج إلى أن تنجح هذه الصفقة اليوم حتى تشعر بالاستقرار المالي. أعتقد أن ما عليك أن تبدأ بطرحه على نفسك هو، هل ستظل هذه الصفقة منطقية بعد 5 سنوات من الآن أو 10 سنوات من الآن أو 15 سنة من الآن؟ مجرد حقيقة أنك اشتريت في سوق بجنوب كاليفورنيا، وهذا في حد ذاته، بافتراض أن التاريخ يستمر في نفس الاتجاه الذي كان عليه، فسوف يرتفع سعره خلال السنوات الخمس أو العشر أو الخمس عشرة القادمة. حتى لو تمسكت بهذا الأمر وكان مجرد نقطة التعادل لتلك السنوات العشر وكان يدفع ثمنه فقط، فلديك أصل تم تقديره بشكل كبير خلال نفس الإطار الزمني، الآن يمكنك إعادة التمويل والآن يمكنك بيعه وأنت لدينا الكثير من الأوزان المختلفة التي تحدث لهذه الأسهم. هناك العديد من الطرق لتأطير هذا الأمر يا سارة، حيث على الرغم من أن الأمر يبدو مخيفًا في الوقت الحالي، إلا أنني ما زلت أعتقد أن هناك الكثير من الجانب الإيجابي بالنسبة لك.

ساره:
هذا ما قاله لي المقاول لأنني كنت أنظر إليه، فقلت: "هل أشتري حفرة للمال؟ أخبرني مباشرة." فيقول: لا، ادخل السوق. ضع قدمك في الباب ثم تعامل معه كما هو. فهو يقول: "انظر، هذا المنزل كان هنا، واستمر لفترة طويلة. كلنا هنا على الجبل."

اشلي:
حسنًا، سارة، نحن نقدر حقًا صدقك ونشاركك أيضًا تجربتك. لا يوجد شيء أفضل من سماع قصة شخص ما أثناء مروره بدلاً من سماعها بعد سنوات، حيث إذا كنت تروي نفس السيناريو بعد عامين أو ثلاثة أعوام من الآن، أراهن أن هناك الكثير مما ستنساه. إنها مثل الولادة. لديك هذا الطفل الأول وتقول: "لن أفعل ذلك مرة أخرى أبدًا. كان ذلك مؤلما جدا. كان ذلك فظيعا. ثم، بعد مرور عام، أقول: "أوه، حمى الأطفال". إنه مثل: "أوه، لم يكن هذا سيئًا للغاية. سأفعل ذلك مرة أخرى."

توني:
أستطيع أن أتعلق تماما بهذا الشعور.

ساره:
قد أحصل على شريك في المرة القادمة. سأحصل على شريك في المرة القادمة حتى يتمكن الجميع من الحصول على بعض [غير مسموع 00:32:31].

اشلي:
هل كانت صفقتي الأولى مع شريك لأنني كنت خائفًا من حدوث شيء مثل ما تمر به. كان لدى الشريك الذي اخترته شبكة جيدة جدًا من الأشخاص الذين يمكنهم مساعدتنا وكان لديه أيضًا الكثير من المدخرات النقدية. ولذا، أعتقد بالنسبة لي، أن هذه كانت بطانية الأمان الخاصة بي عندما بدأت لأول مرة، حيث كان هناك شخص آخر ليمر عبرها، ولم أكن وحدي من إذا سقطت، كان هناك شخص آخر يسقط معي، على ما أعتقد ، إلى حد ما، ومجرد وجود هذين العقلين لمعرفة ما هو التالي. ما هي خطتك للمضي قدمًا وما الذي يمكننا مساعدتك فيه بشأن هذا العقار أو العقار التالي؟

ساره:
أعتقد أن تنظيم برنامج الإدارة حتى أتمكن من الحصول على التدفق والتخلص من القليل من الضغط عني لأنني الآن يجب أن أركز أكثر قليلاً على إعادة التأهيل وتنظيمه. أعتقد أنك تحدثت عن الضيف أو المضياف، لست متأكدًا من أيهما يا رفاق، ما هو الأفضل بالنسبة لكم.

اشلي:
توني، ربما يمكنك الإجابة على سؤال الإيجار قصير المدى بشكل أفضل، وبعد ذلك يمكنني أن أتطرق إلى الجانب طويل المدى.

توني:
بالتأكيد يا سارة. هناك بضع قطع من مجموعة برامجنا. أعتقد أن القطعة الأولى التي تحتاجها هي نوع من برامج إدارة القنوات أو إدارة الممتلكات. هناك العديد من هناك. نحن نستخدم شركة تدعى المضياف. واحد كبير آخر يسمى Guesty. OwnerRez هو واحد كبير آخر. أعتقد أن مجرد العثور على الشخص الذي تشعر أنه أكثر بديهية بالنسبة لك، جميعهم يفعلون نفس الشيء تقريبًا. أعتقد أن الواجهة وسهولة الاستخدام هي الأكثر منطقية بالنسبة لك لاختيار واحدة.
الشيء الثاني الذي تحتاجه تمامًا هو أداة تسعير ديناميكية. نحن نستخدم PriceLabs. AirDNA هو أيضًا كائن كبير آخر. هناك زوجان آخران هناك. أعتقد أن Wheelhouse هو خيار آخر يستخدمه الناس، ولكن إذا كنت ترغب في زيادة إيراداتك إلى الحد الأقصى، فعادةً لا ترغب في استخدام اقتراحات التسعير التي تقدمها لك Airbnb وVrbo لأن Airbnb وVrbo يريدان أن تكون أسعارهما تنافسية، بينما نحن أيضًا يريد المضيف تعظيم إيراداتنا. هذه الأهداف تتعارض نوعًا ما مع بعضها البعض.
ثم، الشيء الثالث الذي نستخدمه فقط للمساعدة في تقليل بعض عبء العمل الإداري هو دليلنا الرقمي. لقد وجدنا أن إعطاء الضيوف تعليمات مكتوبة وتعليمات فيديو حول كيفية استخدام العقار، يقلل بشكل كبير من كمية الأسئلة التي نتلقاها من الأشخاص ويقلل مقدار الوقت المتاح لنا لإدارة العقار. خلاصة سريعة، أنك تحتاج إلى برنامج لإدارة الممتلكات، وتحتاج إلى أدوات تسعير ديناميكية، وتحتاج إلى دليل رقمي.

ساره:
هل لديك برنامج تستخدمه للدليل أو هل تستخدم دليل Airbnb؟

توني:
لا أستخدم وظيفة Airbnb لأننا نحجز عبر كل من Airbnb وVrbo. إذا كان دليلك متاحًا فقط عبر Airbnb، فلن يكون لدى أي شخص يحجز عبر Vrbo دليل. نحن عادةً ما نستخدم منصة تابعة لجهة خارجية. لقد رأيت بعض الأشخاص يقومون بذلك في Canva، وسيقومون بإنشاء نسخة رقمية في Canva تكون ممتعة من الناحية الجمالية حقًا. ثم هناك شركات تقدم خدمات الدليل الرقمي. لدى Hostally دليل رقمي. لدى Breezeway دليل رقمي. أعتقد أن بعضًا من أنظمة إدارة الدورة الأخرى تحتوي على كتيبات إرشادية رقمية أيضًا، لكنني أفضل إصدار البرنامج لأنه من الأسهل قليلًا تحديثه سريعًا. ليس عليك طباعة أي شيء وإرساله فقط إلى الضيوف عند تسجيل وصولهم.

اشلي:
لقد قمت للتو بالتعيين، لأنه حتى هذا الخريف، لم يكن لدي سوى إيجار واحد قصير الأجل وكان منظفي يعتني بكل شيء من أجل ذلك. لقد فعلت كل الرسائل، كل شيء. بعد ذلك، عندما بدأوا في إضافة بضع وحدات أخرى، قررت أنني يجب أن أكون مثل توني ويجب أن أضع بعض الأنظمة في مكانها الصحيح. لقد قمت بالفعل بتعيين شخص ما لإجراء البحث وأخبرتهم للتو بما أريد أن يفعله البرنامج من أجلي وقاموا بالفعل بتجميع كل ذلك معًا من أجلي. نحن نستخدم بشكل مضيف. نحن نقوم بإعداد الدليل من خلال Hostously، ولكنه أيضًا برنامج إدارة الممتلكات. نحن نستخدم هذا الجانب منه أيضًا.
بعد ذلك، نستخدم RemoteLock لإعداد رموز المفاتيح التلقائية لكل شخص يتكامل مع الرسائل التي نرسلها إلى الجميع فيما يتعلق برمز المفتاح الخاص بهم ونقوم بتغييره تلقائيًا لكل شخص. هاتان الوحدتان الوحيدتان اللتان نستخدمهما أعرفهما على الأقل. ربما لديها شيء آخر هناك. توني، بالنسبة للمنظف، هل تستخدم شيئًا منفصلاً لمنظفك لأنني أعتقد أن لدينا ذلك حيث يرسل لهم بريدًا إلكترونيًا عند إجراء حجز جديد ومن ثم يمكنهم قبوله أو رفضه. لا أعرف إذا كان ذلك من خلال Hostously أم لا. كيف قمنا بإعداده، لست متأكدا.

توني:
يتمتع الكثير من مديري القنوات ببعض الوظائف المحدودة لإدارة موظفي التنظيف وطاقم الصيانة لديك. في البداية، وحتى قبل حوالي أربعة أو خمسة أشهر، تعاملنا مع كل ذلك من خلال مدير القناة لدينا. ومؤخرًا، أضفنا برنامجًا ثانيًا، أو ليس برنامجًا ثانيًا، برنامجنا الرابع الذي يركز بشكل خاص على موظفي التنظيف والصيانة لدينا، ويسمى Breezeway. يا إلهي، أعلم أن لدينا رابطًا تابعًا سأشاركه معك بعد ذلك. أوه نعم، إنه breezeway.io/robinson. أعتقد أنه إذا استخدمته، فستحصل على خصم 25% أو شيء من هذا القبيل.
لكن Breezeway رائع حقًا لأنه يتكامل مع مديري المشاريع. تتم تعبئة جميع حجوزاتك في التقويم، مما يجبر عمال النظافة لديك على مراجعة قائمة مرجعية يتعين عليهم إكمالها لوضع علامة على أن عملية التنظيف قد تمت. إنه يتطلب منهم في الواقع إرسال الصور أثناء مرورهم بالعقار وإكمال كل هذه الخطوات. أستطيع أن أرى، على سبيل المثال، أحد الأشياء التي كنا نتلقى عليها رسائل من ضيوفنا هو عدم وجود إسفنجات، لكننا نعلم أننا أصدرنا تعليمات لعمال النظافة لدينا بترك الإسفنج، لذا الآن في قائمة التنظيف الخاصة بنا، لديهم لالتقاط صورة للخزانة الموجودة أسفل الحوض وهي مفتوحة حتى نتمكن من رؤية وجود أكياس قمامة وأكياس أطباق وإسفنجات أسفل الحوض. هناك الكثير من الوظائف المشابهة التي يمكن أن تساعد في مساءلة عمال النظافة لديك. نحن نستخدم بريزواي. لقد كان الأمر رائعًا حقًا بالنسبة لنا.

اشلي:
بعد ذلك، فيما يتعلق بتحويل الطابق السفلي إلى إيجار طويل الأجل، أعتقد أن الإيجار الجاهز يعد خيارًا رائعًا لمجرد الحصول على تلك الوحدة الواحدة أو حتى الوحدات العشرة الأولى. لديهم كل الجوانب التي تحتاجها في البرنامج مثل جمع الإيجار عبر الإنترنت، والقيام بمسك الدفاتر، ولديهم عقود إيجار يمكنك التوقيع عليها إلكترونيًا هناك، إنها بسيطة جدًا. يمكنك الدفع مقابل الوظيفة الإضافية، على سبيل المثال، إذا كان لدى شخص ما طلب صيانة، يمكنك فعليًا الاشتراك في مركز الاتصال الخاص به حيث يكون لديك رقم مخصص يتصل به الشخص ويقوم أحد أعضاء فريقه باستكشاف الأخطاء وإصلاحها معه أو إرسال بائع يمكنك الاتصال به أود منهم أن يستخدموا مهما كانت المشكلة. هناك أيضًا Avail، وهناك Apartments.com، وحتى Zillow بدأت في إنشاء نوع من نظام إدارة الإيجارات.
ثم، للحصول على جزء آخر للقيام بالإدارة طويلة المدى، فهو Rent Ready, Avail, Apartments.com. تحاول أن تفكر. أعلم أن هناك واحدة كبيرة أخرى أيضًا وهي رائعة للبدء للتو، ولكن فيما يتعلق بالنمو والتوسع، فهناك خاصية AppFolio وBuildium حيث يكون لهؤلاء الحد الأدنى من الرسوم حيث لا يكون ذلك منطقيًا حقًا حتى ربما تكون في 20 إلى 30 وحدة لتنفيذ هذا البرنامج فعليًا ولديهم المزيد من الأجراس والصفارات. ولكن نفس الشيء مع الإيجار قصير الأجل أو الإيجار طويل الأجل، يحتوي البرنامج على قدر كبير من الأتمتة مما يجعل من السهل جدًا تشغيل وحداتك عن بُعد، ثم إدارتها بهذه الطريقة.
أيضًا، انظر أيضًا إلى Google للبحث عن رسائل مختلفة أيضًا. بدلاً من الاضطرار إلى التفكير، حسنًا، ما الذي يجب أن تقوله رسالتي للضيف عندما يقوم بالحجز، أو ماذا يجب أن تقوله لشخص ما في اليوم الذي ينتقل فيه إلى وحدته المستأجرة على المدى الطويل؟ يمكنك بسهولة العثور على عينات عبر الإنترنت ومن ثم تعديلها وتخصيصها لتناسب الممتلكات الخاصة بك على وجه التحديد. وبعد ذلك، عند إضافة وحدات إضافية، ما عليك سوى نسخها ولصقها وتعديلها. في كثير من الأحيان، سيحتوي البرنامج على قوالب أيضًا، على الأقل في جانب الإيجار طويل الأجل، بحيث يقوم تلقائيًا بسحب اسم المستأجر وعنوان العقار وإدخاله، ويمكنك إرسال كل شيء إلى جميع وحدات مختلفة إذا كنت بحاجة إلى ذلك.
على سبيل المثال، سيكون هناك شخص ما يجرف الثلوج في الممر في هذا اليوم وتريد إرساله إلى الوحدات الأربع في منزلك الرباعي، وسيقوم تلقائيًا بإدخال اسم كل شخص، وأشياء من هذا القبيل وإرسالها. أعتقد أن دمج برنامجي إدارة العقارات للإيجار قصير الأجل وطويل الأجل، سيستغرق إعداده بعض الوقت، لكن الأتمتة التي يمكن أن يوفرها ستساعدك حقًا. كما قلت، أنت بحاجة إلى التركيز على جانب إعادة التأهيل.

ساره:
نعم، سأحتاج إلى التخلص من التوتر.

اشلي:
توني، سريعًا، هل تريد التطرق إلى مجرد استخدام المساعدين الافتراضيين لتشغيل بعض هذه الأجزاء من ذلك أيضًا؟

توني:
بصراحة، أعتقد أن المساعدين الافتراضيين ربما يكونون أحد جوانب بناء الفريق الأقل استخدامًا بالنسبة للمستثمرين العقاريين. لا يتم الحديث عنها بما فيه الكفاية. في الوقت الحالي، لدينا خمسة مساعدين افتراضيين في فريقنا. ثلاثة منها تركز على العمليات، واثنتان تركزان على التسعير ومجموعة برامجنا. أحد أكبر الأشياء التي أسفت عليها كمستثمر عقاري هو عدم توظيف هؤلاء الأشخاص في وقت مبكر مقابل مقدار التكلفة التي يتعين عليك دفعها لهؤلاء الأشخاص مقارنة بالقيمة التي يقدمونها. إنه عائد كبير حقًا على الاستثمار هناك، وهي بالتأكيد تسمح لك بتوسيع نطاق عملك بشكل أسرع مع القليل من الصداع.
إذا كنت تخطط لبناء محفظة ذات حجم مناسب، وإذا كنت تريد أكثر من عقار واحد وأنت تعلم أنك تريد أكثر من عقار واحد، فإن توظيف هؤلاء الأشخاص في العقار الأول يجعل الأمر أسهل بكثير لأنه الآن، يا رفاق تتعلمون معًا، "نحن قادرون على وضع تلك الأسس القوية، وبهذه الطريقة، يكون لديك عمليات صارمة حقًا في ملكية واحدة، لذلك عندما تصل إلى 5 أو 10، يكون الأمر مجرد مسألة إضافة المزيد من الوحدات وليس بالضرورة محاولة توسيع نطاق فريقك في نفس الوقت وقت.

اشلي:
والشيء الرائع أيضًا هو أنه حتى لو كان لديك عقار واحد، يمكنك العثور على مساعدين افتراضيين يعملون ربما لـ 10 مستثمرين مختلفين مع عدد قليل من الوحدات فقط، بحيث يمكنك تحمل تكاليفهم بسهولة لأنك تشارك التكلفة بشكل أساسي لأنهم العمل لدى الكثير من الأشخاص الآخرين، حيث ربما إذا وجدت شخصًا محليًا، فهو يريد وظيفة بدوام جزئي لا تقل عن 20 ساعة أو شيء من هذا القبيل. أعتقد أن هذه ميزة كبيرة أيضًا. يعد استخدام Fiverr أو Upwork مكانين رائعين للبدء في البحث عن المساعدين الافتراضيين. حسنًا، قبل أن نختتم الأمر، هل هناك أي شيء آخر يمكننا مساعدتك به؟

ساره:
لا، أنا أقدركم كثيرًا يا رفاق. أتلقى تعليقات، لكن شكرًا لكم يا رفاق. أنا أقدر لك حقًا استضافتي.

اشلي:
نحن سعداء جدًا بحضورك، ونشكرك مرة أخرى على شراء كتاب Real Estate Rookie لأنه قادك إلينا.

ساره:
لم يعتقد أبدا أن يحدث ذلك.

اشلي:
لقد كان من الرائع مقابلتك ومشاركة رحلتك وأين سيكون أفضل مكان يمكن للأشخاص متابعتك فيه وإطلاعك على ما يحدث مع جهاز الطباعة على الوجهين الخاص بك؟

ساره:
حسنًا، أنا لا أنشر كثيرًا، لكنني موجود على Instagram و@quesarara وQ-U-E-S-A-R-A-R-A.

اشلي:
سيكون عليك مشاركة رحلتك. انشر المزيد عنها. مرحبًا، وقبل أن نختتم أعمالنا، هل لديك فكرة عن الوقت الذي تريد فيه بدء عقد إيجارك قصير المدى؟

ساره:
بحلول نهاية شهر مايو. هذا موسم ثقيل.

اشلي:
هذا قريبا. حسنا عظيم. حسنًا، نتمنى لك حظًا سعيدًا ونشكرك كثيرًا على تخصيص الوقت للدردشة معنا. على الرغم من أنك مبتدئ، فقد قدمت قيمة كبيرة لهذه الحلقة، وأعتقد أن الكثير من الأشخاص سيأخذون بعض الدروس المستفادة، ولكن أيضًا الكثير من التحفيز والإلهام منك. شكرا لمجيئكم. نحن نقدر ذلك. شكرا لكم يا رفاق. أنا آشلي، @wealthfromrentals، وهو توني @tonyjrobinson، وسنعود بحلقة أخرى. اراكم قريبا يا رفاء.

المتحدث 4:
(الغناء)