باستخدام الخاص بك العقارات العمل لتمويل إجازة DREAM الخاصة بك - مع دفع جميع النفقات أو معظمها !؟ ك مستثمر عقاري، التعامل مع مبالغ كبيرة من المال المواد, إعادة التأهيل، وغيرها من النفقات لها فوائدها. اليوم، نحن متحمسون للحديث عن فكرة بسيطة ولكنها ذكية استراتيجية الديون أن المبتدئين في مجال العقارات كثيرا ما نغفل.
مرحبا بكم مرة أخرى في آخر رد الصاعد! إذا كنت تتطلع إلى الاستفادة من الكثير فوائد الاستثمار العقاري، استمع بينما يشارك توني وآشلي كيف استخدام بطاقات الائتمان ل اختراق السفر طريقهم إلى إجازات فاخرة مكونة من خمسة أرقام كل عام! نتحدث أيضًا عن متى يجب عليك ومتى لا ينبغي عليك ذلك استخدم HELOC للمساعدة تمويل و الاستثمار العقاري. هل تساءلت يومًا كيف يجب عليك استخدام الأموال من إعادة التمويل النقدي؟ يغطي مضيفونا بعض القيود التي قد تواجهها. أخيرًا، ناقش آشلي وتوني علاقتهما تيشرت تحليل الاستثمار استراتيجيات عام 2023 وكيفية اختيار الأفضل بالنسبة لك!
إذا كنت تريد أن يجيب آشلي وتوني على سؤال عقاري ، فيمكنك النشر في مجموعة فيسبوك العقارية! أو اتصل بنا على Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
انقر هنا للاستماع إلى Apple Podcasts.
الاستماع إلى البودكاست هنا
اقرأ النص من هنا
اشلي:
هذا هو Real Estate Rookie الحلقة 286.
توني:
نحن نجري الكثير من عمليات التقليب على بطاقات الائتمان الخاصة بنا، ونشتري المواد والأشياء. يتم تشغيل كافة الأحداث لدينا من خلال بطاقات الائتمان الخاصة بنا. كل الأشياء المختلفة التي لدينا في أعمالنا، نقوم بتشغيلها من خلال بطاقة الائتمان الخاصة بنا بقدر ما نستطيع. بالنسبة لجميع المستثمرين العقاريين الموجودين هناك، أعتقد أن الشيء الشائع الذي يتجاهله الناس هو القدرة على استخدام نقاط بطاقة الائتمان للمساعدة في تمويل عطلاتك.
اشلي:
اسمي أشلي كير وأنا هنا مع مضيفي المشارك ، توني روبنسون.
توني:
ومرحبًا بكم في Real Estate Rookie Podcast حيث نقدم لك كل أسبوع، مرتين في الأسبوع، الإلهام والتحفيز والقصص التي تحتاج إلى سماعها لبدء رحلتك الاستثمارية. واليوم حصلنا على بعض الأسئلة والأجوبة. أحب ردود المبتدئين لأننا نتعمق في الأفكار وأعمق المخاوف والرغبات لدى جمهورنا المبتدئ. المواضيع التي سنغطيها اليوم هي أولاً عندما لا يجب عليك استخدام HELOC، لأن هناك أوقات يجب عليك فيها وأوقات لا ينبغي عليك فيها ذلك. سنتحدث عن كيفية تغييرنا أنا وAsh لاستراتيجية تحليل الاستثمار لعام 2023 وما هي التغييرات التي يجب عليك إجراؤها. وسنتحدث عن الأسباب التي تجعلك تقول لا أكثر مما يجب أن تقول نعم عندما يتعلق الأمر باختيار إستراتيجيتك في الاستثمار العقاري.
اشلي:
يقدم توني كشفًا كبيرًا في حلقة اليوم عن كيفية قضائه هذه الإجازة الرائعة التي تبلغ قيمتها 12,000 دولار لمدة خمسة أيام؟
توني:
خمسة أيام، نعم.
اشلي:
مقابل 200 دولار. وكيف يمكنك أن تفعل ذلك أيضا. لقد أردت حقًا استخدام هذه الجملة، ولكنها معلومات عقارية رائعة اليوم، ولكن أيضًا كمستثمرين عقاريين، كيف يمكنك أن تأخذ عملك وتستخدمه على المستوى الشخصي لتحقيق بعض منفعتك الخاصة. يتحدث توني عن كيفية قيامه بذلك مؤخرًا مع زوجته ويشاركه أسراره.
سؤالنا الأول اليوم من نيكول روي. الشيء الذي لا أفهمه حقًا هو ما الفائدة من القيام باهتمام HELOC فقط لتمويل صفقة أخرى؟ ليس من المنطقي بالنسبة لي ألا أدفع أبدًا المذكرة ومن ثم يحتمل أن أدفع رهنًا عقاريًا على الابتدائي، بالإضافة إلى الرهن العقاري على العقارات الاستثمارية، بالإضافة إلى مدفوعات HELOC التي يتم رميها في الحضيض. انا لم احصل عليها. هل فاتني شيء؟ إنها تقول إن لديك مسكنك الأساسي، الذي لديك رهن عقاري عليه، ثم ستذهب وتحصل على HELOC من مسكنك الأساسي مقابل الأسهم الإضافية الموجودة في الممتلكات الخاصة بك، ثم تستخدم HELOC لشراء عقار استثماري . والآن أعتقد في مثالها أنها تقول إنها ستستخدم HELOC للدفعة الأولى وبعد ذلك ستذهب وتحصل على رهن عقاري على العقار الاستثماري. الآن لديها الرهن العقاري على مدفوعات الفائدة الأساسية الخاصة بها، HELOC فقط، وبعد ذلك لديها أيضًا رهنها العقاري الاستثماري. إنها تتساءل كيف يمكن أن يكون هذا منطقيًا عندما تدفع هذه الفواتير لشراء هذا العقار الاستثماري؟
توني:
نعم، أعني، فكرتي، ولم أقم بسحب HELOC في مسكني الأساسي من قبل، لذلك أنا فقط أتحدث من أفكاري حول كيفية استخدام هذا. لكنني كنت دائمًا أنظر إلى HELOC على أنها أموال صعبة أقل تكلفة تقريبًا. لن تستخدم الأموال الصعبة عادةً في عمليات شراء واحتفاظ طويلة الأجل، ولن يكون ذلك دينك طويل الأجل. عادةً ما يستخدم الأشخاص الأموال الصعبة لمدة تتراوح بين ستة إلى 12، وربما 18 شهرًا أثناء شراء العقارات وتجديدها. ثم الهدف في نهاية تلك الفترة الزمنية هو إعادة التمويل بدين أرخص طويل الأجل ومن ثم سداد تلك الأموال الصعبة.
عندما تفكر في استخدام HELOC الخاص بك، سأستخدمه بنفس الطريقة التي تخرج بها، ربما تشتري عقارًا متعثرًا، ثم تستخدم HELOC إما لتمويل الدفعة الأولى أو إعادة التأهيل، ثم بعد أي فترة زمنية، 12 أو 18 شهرًا، تعود وتعيد التمويل ببعض الديون الثابتة طويلة الأجل. أعرف بعض الأشخاص الذين اشتروا إيجارات قصيرة الأجل باستخدام HELOC، وسيستخدمون HELOC لتمويل الدفعة الأولى. ولكن ما سيفعلونه بعد ذلك هو أن التدفقات النقدية والإيجارات قصيرة الأجل تميل إلى أن تكون أكبر قليلاً، فسوف يأخذون كل هذا التدفق النقدي من العقار ثم يدفعون بقوة HELOC في فترة 12-18 شهرًا. نفس المفهوم، ولكنني عادةً ما أرغب في رؤية شخص يستخدم HELOC في فترة زمنية قصيرة فقط. ما هي أفكارك حول ذلك، آش؟
اشلي:
نعم، أنا أوافق. أعتقد أنه في حالة الدفعة الأولى، باستخدام HELOC الخاص بك للدفعة الأولى، أعتقد أنه من الشائع أكثر أن يستخدم الأشخاص HELOC كسعر الشراء الكامل أو ربما فقط لتمويل إعادة التأهيل، حيث وجدوا طريقة أخرى للشراء العقار وبعد ذلك يستخدمون ذلك فقط لإعادة التأهيل. ثم عندما يذهبون ويعيدون تمويل العقار، فإنهم يسددون مبلغ HELOC، سواء استخدموه في رهنهم العقاري أو استخدموه لإعادة التأهيل أو أي شيء آخر، أو لشراء العقار في البداية. إذا كنت تستخدمه باعتباره HELOC، كدفعة أولى وستحصل على رهن عقاري، فمن المهم أن تعرف ما ستكون عليه المدة الخاصة بك إذا كنت ستعيد التمويل. إذا كنت تعلم أنك ستعيد تمويل العقار في غضون عام، فأنت تريد التأكد من أنك أضفت قيمة كافية إلى العقار الذي يمكنك الذهاب إليه وإعادة تمويله لسحب ما يكفي من المال لسداد HELOC الخاص بك و هذا التمويل الأصلي الذي حصلت عليه لشراء العقار.
إذا كنت تستخدم أموال HELOC هذه فقط كدفعة مقدمة ثم تحصل على رهن عقاري طويل الأجل بسعر فائدة ثابت وليس لديك أي خطط لإعادة التمويل، فأنت بحاجة إلى خطة لسداد حد الائتمان هذا وليس مجرد دفع الفائدة فقط المدفوعات. ربما يكون لديك دخل مرتفع ولكنك لم تدخر أموالك، لكنك تعلم أنه من الآن فصاعدًا، يمكنك توفير 3,000 دولار شهريًا ويمكنك سداد HELOC بالكامل، خلال 12 شهرًا أو 18 شهرًا أو أي شيء آخر يكون. ولكن بدلاً من الانتظار لمدة 12 أو 18 شهرًا لشراء عقار استثماري، حتى تقوم بحفظ الدفعة الأولى، ستحصل على HELOC. أهم شيء هو تشغيل الأرقام والتأكد من أنه من المنطقي الحصول على تلك المدفوعات. إذا كنت تقوم بسداد HELOC الخاص بك، أو تدفقك النقدي بالكامل، فربما يذهب بعض دخل W2 الخاص بك إلى سداد حد الائتمان هذا.
كان مضيفي القديم هنا، فيليبي ميخيا، يذهب ويستخدم خطوط الائتمان كدفعات مقدمة على العقارات، وكان يأخذ كل التدفق النقدي من جميع ممتلكاته ويضعه في حد الائتمان حتى لقد تم سداده، وبعد ذلك سيبدأ في سحب التدفق النقدي بنفسه مرة أخرى. ثم عندما اشترى عقارًا آخر، افعل الشيء نفسه، وأزل حد الائتمان، ورمي كل تدفقاته النقدية إليه حتى يتم سداده، واستمر في إعادة استخدام نفس حد الائتمان للدفعات المقدمة على العقارات.
توني:
نعم، أعتقد أننا على نفس الصفحة هنا، هو أنك تريد حقًا استخدام HELOC كدين قصير الأجل وعدم الدخول في موقف حيث تتمسك بهذا إلى الأبد. قبل أن ننتقل إلى سؤالنا التالي، آش، أريد فقط أن أشيد بالشخص الذي ترك لنا تقييمًا بخمس نجوم على Apple Podcast. وهي في الواقع نوع من المراجعة المطولة، لكنني سأقرأها لأنني أعتقد أن هناك الكثير من المعلومات الجيدة هنا.
وتقول هذه المراجعة: "أنا أحب المحتوى الخاص بك تمامًا. لقد تزوجت من اختراق المنزل. على مر السنين تجولنا في عدد قليل من العقارات المستأجرة. يعمل زوجي في التجارة ويعرف الكثير من الأشخاص، لذا فإن إصلاح الأمور أمر سهل بالنسبة له. لقد تولى جانب الصيانة ووضع أشياء الإدارة في حضني. لم يكن لدي أي فكرة عما كنت أفعله وكان موقفي سيئًا تجاه الإيجارات. ثم وجدت البودكاست Real Estate Rookie، ولأول مرة في حياتي، أنا متحمس حقًا لأننا نمتلك هذه العقارات. أنا ممتن لمعرفتك وأرى أن هذه الخصائص أداة عظيمة. لا أعرف ما إذا كنا سنتوسع يومًا ما بشكل أكبر من الأبواب الـ 12 التي لدينا، ولكن لأول مرة، لدي وضوح وأهداف. أعرف ما هي خطواتي التالية. أنتم يا رفاق تقدمون التوجيه الذي لم أحصل عليه من قبل، وأنا أقدر بودكاست Real Estate Rookie أكثر مما يمكن أن تقوله الكلمات، شكرًا جزيلاً لكم.
نعم، كما قلت، مراجعة أطول، ولكن يا لها من مراجعة رائعة. ونحن نقدر هذه الكلمات الرقيقة ولجميع المبتدئين الذين يستمعون إلينا، إذا لم تكن قد غادرت بعد لتقول التقييم والمراجعة على أي منصة تستمع إليها، فيرجى القيام بذلك. لأنه كلما زاد عدد المراجعات التي نحصل عليها، كلما زاد عدد الأشخاص الذين يمكننا مساعدتهم، وكلما زاد عدد الأشخاص الذين يمكننا مساعدتهم، زاد عدد القصص التي نحصل عليها بهذه الطريقة. نحن نقدر يا رفاق لتعليقكم معنا.
اشلي:
حسنًا، سؤالنا الثاني اليوم هو من ناتالي آن. "كيف قمت بتضييق نطاق تركيزك لتحديد استراتيجيتك؟ أنا في كل مكان مع شراء وحدة دوبلكس وعقدها وأنا مفتون أيضًا بالقيام بالقلب والحصول على إيجارات قصيرة الأجل.
توني:
هذا سؤال شائع يا أشلي، يطرحه الكثير من المبتدئين، إلى أين أذهب؟ أين أقضي وقتي وأين أقضيه؟ وبالنسبة لي، يتعلق الأمر دائمًا بأمرين. أعتقد أولاً أن تفهم أهدافك كمستثمر عقاري، ثم ثانياً، أن تفهم حقًا أين تكمن نقاط قوتك وضعفك وما تستمتع بفعله في دور الاستثمار العقاري. إذا كان هدفك هو ترك وظيفتك اليومية بأسرع ما يمكن، فإن الاستثمار في الكثير من الإيجارات طويلة الأجل الجاهزة قد يكون طريقًا أبطأ للوصول إلى هناك. لكن القيام بشيء مثل التقليب أو البيع بالجملة أو الإيجارات قصيرة الأجل، قد يوصلك إلى هناك بشكل أسرع قليلاً. أعتقد أن أول شيء هو فهم أهدافك ومحاولة تحديد فئة الأصول أو نوع الاستثمار العقاري الذي يمكن أن يساعدك في الوصول إلى هناك بشكل أسرع.
ثم الشيء الثاني الذي يجب النظر إليه هو ما الذي تجيده بالفعل؟ نعم، ربما تحب فكرة الأموال النقدية التي يمكنك الحصول عليها من تقليب المنازل، ولكن ربما تكون سيئًا في إدارة الممتلكات وربما سيئًا في إدارة الأشخاص ولا بأس بذلك، أليس كذلك؟ ولكن إذا كان الأمر كذلك، فربما يكون تقليب المنازل ليس مناسبًا لك، أو ربما تكره الاتصال البارد والتحدث مع الغرباء وبيع الناس. وإذا كان الأمر كذلك، فإن البيع بالجملة ليس مناسبًا لك. ربما تكره فكرة التحدث إلى عامة الناس وتقديم خدمة العملاء، وبالتالي فإن الإيجارات قصيرة الأجل ليست مناسبة لك. تحتوي كل فئة من فئات الأصول على مجموعة مهارات مختلفة مطلوبة لتحقيق النجاح. وعليك أن تسأل نفسك، هل لدي مجموعة المهارات والقدرة والرغبة في القيام بعمل جيد في فئة الأصول تلك؟ أعتقد أن هذين هما الشيئان اللذان أود أن أنظر إليهما يا آش.
اشلي:
نعم، لقد فكرت حقًا في هذا كثيرًا مؤخرًا فيما يتعلق بالدخول في إستراتيجيتك الأولى. أهم شيء هو التفكير في سبب لجوئك إلى الاستثمار العقاري. والإجابة الشائعة جدًا هي أنك تريد ترك وظيفة W2 الخاصة بك. كيف تفعل ذلك؟ أنك بحاجة إلى المال، فأنت بحاجة إلى دخل آخر. وأعتقد أنه في بعض الأحيان يختلط الأمر على الناس عندما يقولون: "أنا أكره وظيفتي، أريد أن أفعل شيئًا أحبه وأتحمس له". ونعم، هذا رائع. وثق بي، عندما تتدفق الأموال، ستبدأ في حب العقارات. لكن في بعض الأحيان يكون هذا الشغف أو الرغبة، "أريد تصميم المنازل، وأحب اختيار الأثاث وتصميمه للإيجارات قصيرة المدى" هو السبب وراء اختيار الأشخاص لخيارات معينة. أو حتى مثل، "رائع، يبدو أن الكثير من الناس يكسبون المزيد من المال من خلال الإيجارات قصيرة الأجل. سأفعل ذلك فحسب."
أعتقد أن انظر إلى ما هي مواردك، وما هي الفرص المتاحة لك، وما الذي ستنجح فيه في البداية وتبني هذا الأساس القوي. عندما بدأت الاستثمار في العقارات، كنت أعمل كمدير عقارات لدى مستثمر شراء واحتفاظ. كان لدي بعض الخبرة في تلك الاستراتيجية العقارية. كان لدي أيضًا موارد لأنني قمت بتمويل هذا المستثمر. لقد اكتسبت له عقارات، كل هذه الأشياء. كان لدي تلك القاعدة المعرفية. لقد بدأت في بناء مؤسستي من خلال جمع الإيجارات والشراء. وهذا ما خلق التدفق النقدي الخاص بي. وهذا ما بدأ في بناء ثروتي. ولقد أصبحت جيدًا جدًا في شراء العقارات والاحتفاظ بها في السوق الخاص بي. وأنا أعتبر نفسي خبيرا في ذلك. أحب الكبائن ذات الأرض وأخذ الكبائن القديمة وتحويلها إلى هذه المساحات الحديثة اللطيفة والمريحة. قررت أن أجرب هذا
لقد قمت ببناء أساس قوي وركزت الآن على القيام بهذه الكبائن. المقصورة الأولى التي قمت بها، تجاوزت الميزانية بمبلغ 40,000 ألف دولار. ولو كنت بدأت بذلك لأسقطني ذلك. ربما كان علي أن أبيع المشروع في منتصف الطريق. بمجرد أن يكون لديك هذا الأساس القوي، يمكنك التركيز والبدء في تعلم الأشياء التي تحبها بالفعل، وسيكون لديك المزيد من حرية الوقت، والمزيد من المال لارتكاب تلك الأخطاء بينما تتعلم كيفية القيام بالأشياء التي كان لدي المستثمر الآخر كمرشد، ومورد مثل شخص ما للتعلم منه. لم أكن أرتكب الكثير من الأخطاء لأن كل هذه المزايا كانت في متناول يدي. أعتقد أن عليك أن تبدأ في النظر إلى تلك المزايا والفرص بالنسبة لك، حيث يمكنك أن تكون الأكثر استراتيجية ونجاحًا لبناء هذا الأساس واستخدام ذلك لتحديد ما يجب أن تكون عليه استراتيجيتك.
توني:
نعم، هذه نصيحة رائعة، اشلي. وعندما بدأت الاستثمار، قلت لنفسي، وأعتقد أنني دعني أرجع خطوة إلى الوراء، أليس كذلك؟ عمري الآن 32 عامًا، وخلال أوائل العشرينات من عمري، كنت أعلم دائمًا أنني أريد أن أصبح رائد أعمال وآمل أن أعمل لنفسي يومًا ما. لكن ما كافحت معه هو الالتزام بشيء واحد. وكل بضعة أشهر كنت أشعر وكأنني أتنقل من فكرة متقنة إلى أخرى، وجربت هذا الشيء وذلك الشيء وهذا الشيء وذلك الشيء، وكنت أبحث فقط عن ذلك، كيف يمكنني الحصول على الذهب . لكن لأنني لم ألتزم أبدًا بإستراتيجية واحدة، أو بتكتيك واحد، لم أتقن أي شيء أبدًا. واكتسبت مجموعة من المهارات العشوائية في هذه الأماكن المختلفة، لكنني لم أكن أستاذًا في أي شيء. عندما بدأت الاستثمار في العقارات، قلت لنفسي أيضًا: "مرحبًا، أريد حقًا أن أتقن شيئًا واحدًا داخل عالم الاستثمار العقاري".
بالنسبة لي، انتهى الأمر بإيجارات قصيرة المدى. وهذا الالتزام بهذا الشيء الوحيد هو ما سمح لي حقًا بأن أصبح أستاذًا في مهنتي. ناتالي، وجميع المبتدئين الآخرين الذين يستمعون، التحدي الذي أواجهه هو أن تقول، "حسنًا، أيًا كان المسار الذي سأسلكه،" التزم بهذا المسار لمدة خمس سنوات على الأقل. قل: "سأخصص الخمس سنوات القادمة للتركيز على هذا الشيء الوحيد". إذا كان الأمر يتعلق بالشراء والاحتفاظ، فإنك تحاول أن تصبح أفضل مستثمر في الشراء والاحتفاظ خلال السنوات الخمس المقبلة. إذا كان الأمر يتعلق بتقليب المنازل، فحاول أن تصبح أفضل زعانف منزلية في السنوات الخمس المقبلة، ومهما كانت فئة الأصول التي تختارها، كن أستاذًا في هذه الحرفة. ثم بمجرد الانتهاء من بناء كل خبرتك في فئة الأصول هذه، يصبح من الأسهل بكثير التفرع من هناك وتجربة استراتيجيات مختلفة نوعًا ما.
اشلي:
ومع هذه المقصورة، كان من الممكن أن تتجاوز الميزانية بأكثر من 40,000 ألف دولار لو لم تكن لدي الخبرة والمعرفة التي استثمرتها بالفعل لسنوات عديدة وإدارة عمليات إعادة التأهيل للإيجارات طويلة الأجل وأشياء من هذا القبيل. وكان الأمر مختلفًا جدًا. وحتى عند إعداده كإيجار قصير الأجل، لم يكن لدي سوى إيجار واحد قصير الأجل قبل ذلك، وكان في مجمع سكني. لم يكن لدي ما يدعو للقلق حقًا بشأن نصف الأشياء التي تفعلها عندما يكون منزل عائلة واحدة بمثابة إيجار قصير المدى. "حسنًا، هذا العقار موجود في الريف، وعلينا الحصول على شبكة WiFi، هل توجد شبكة WiFi هنا؟" أشياء من هذا القبيل، لا تفكر فيها عندما تبدأ للتو في القيام ببعض هذه الأشياء. في الواقع، كان لدى ناتالي الجزء الثاني من هذا السؤال وهو كيف أصبحت جيدًا في تحليل الصفقات؟
توني:
أعتقد أن أول شيء يا آشلي، والذي يعود إلى ما قلناه للتو، هو أنه من الصعب أن تكون جيدًا في التحليل إذا كنت في كل مكان. إذا كنت تحاول قلب منزل، إذا كنت تحاول البيع بالجملة، إذا كنت تحاول [غير مسموع 00:15:43]، إذا كنت تحاول تسليم المفتاح، إذا كنت تحاول STR، إذا كنت ترغب في شراء مجمع سكني، أو إذا كنت تريد التخزين الذاتي، فإن كل نوع من أنواع الاستثمار العقاري لديه عملية لتحليل الصفقات. وأعتقد أن الناس غالبًا ما يكافحون من أجل تحقيق النجاح لأنهم لا يركزون على شيء واحد. مجرد ربط الأمر بما قلناه في البداية، ما عليك سوى اختيار نوع واحد من الاستثمار العقاري ثم التركيز عليه حقًا. ومن ثم يصبح الأمر مجرد تكرار. كلما زاد عدد المندوبين الذين تحصل عليهم في تحليل العقارات، أصبح تحليل تلك الصفقات أسرع.
أخبر الكثير من الطلاب الذين أعمل معهم أن التحدي الذي أواجهه في البداية هو، "مرحبًا، على مدار التسعين يومًا القادمة، أريدكم أن تقوموا بتحليل 90 خاصية"، ويبدو أنها مهمة كبيرة، ولكن هذا ما يحدث. تلك الخمسة أو العشرة الأولى، سوف تأخذك إلى الأبد لأنها المرة الأولى التي تدخل فيها في البيانات وتحاول فهم كيفية استخدام الأدوات المختلفة للتحليل وما هو منطقي وما هو غير منطقي. ولكن بحلول الوقت الذي تصل فيه إلى الرقم 100، تكون الآن تتحرك بشكل أسرع قليلاً. بحلول الوقت الذي تصل فيه إلى 10 عامًا، ستعرف بالضبط ما هو ADR على ثلاث غرف نوم في Joshua Tree لأنك قمت بذلك بالفعل 15 مرة. هناك هذا النوع من الزخم الذي يبدأ في التراكم أثناء تحليل الصفقات. وآش، أنا متأكد إذا سألتك، "مرحبًا، ما هو إيجار سريرين في بوفالو، نيويورك؟" ربما لا يتعين عليك حتى التفكير في الأمر حقًا ويمكنك فقط التخلص من هذه الأرقام. أعتقد حقًا أن الأمر يتعلق بالتكرار وأجيد التحليل.
اشلي:
نعم، الشيء الوحيد الذي أود إضافته إلى ذلك أيضًا هو الخبرة مع التكرار. أثناء قيامك بشراء العقارات، تدرك أشياء تحتاج إلى تعديل في أرقامك أو أشياء لم تأخذها في الاعتبار من قبل. شيء واحد أعتقد أن الكثير من الناس يفتقدونه هو أنهم لا يأخذون في الاعتبار رسوم شركة ذات مسؤولية محدودة، إذا قمت بإنشاء شركة ذات مسؤولية محدودة، فإنك لا تأخذ في الاعتبار رسوم شركة ذات مسؤولية محدودة. أنت لا تأخذ في الاعتبار إقرارك الضريبي. إذا كان لديك شركة ذات مسؤولية محدودة، فأنت تدفع رسومًا منفصلة إلى سلطة الائتلاف المؤقتة (CPA) أو المحاسب الخاص بك لتقديم هذا الإقرار الضريبي. هذه الأشياء الصغيرة يمكن أن تضيف ما يصل.
أنا أدفع مثل كل شركة ذات مسؤولية محدودة، لقد زادت هذه القيمة على مر السنين وكنت قد بدأت في 200 ربما، والآن ارتفعت إلى 350 إلى 400 لكل شركة ذات مسؤولية محدودة، والتي يمكن أن تحتوي على عقار واحد أو عدة عقارات بداخلها. ولكن إذا كنت تشتري عقارك الأول ولديك شركة ذات مسؤولية محدودة وتدفع 200 دولار، فقد يكون ذلك بمثابة تدفق نقدي لمدة شهر واحد ولا تحسب ذلك في أرقامك. هذه بعض الأشياء التي أعتقد أنني تعلمتها على مر السنين، حيث قلت: "أوه، هذه أشياء لم أفكر فيها حتى عند تحليل الصفقة".
توني:
وأعتقد أنه قبل أن ننتهي من هذا السؤال الأخير، أريد فقط التعليق على كيفية تغيير نهجنا في تحليل الصفقات، خاصة في مساحات الإيجار قصيرة المدى. وهذا سوف يختلف نوعًا ما من سوق إلى آخر، لكنني تمكنت من رؤية البيانات الخاصة بالكثير من الأسواق المختلفة في جميع أنحاء الولايات المتحدة، وما نراه هو أن الربع الأول في الكثير من الولايات في انخفضت الكثير من الأسواق بنسبة 15٪ تقريبًا على أساس سنوي عند مقارنة عام 2023 بعام 2022. وبينما نقوم بتحليل الصفقات، والآن بعد أن نتطلع إلى الشراء، يتعين علينا خصم أي شيء كانت عليه تلك الإيرادات في عام 2022 كما نحلل لعام 2023.
ما زلنا نشتري العقارات، ولكن الطريقة التي نحللها بها هي أننا نضيف هذا الخصم للتأكد من أننا لا ندفع مبالغ زائدة مقابل الأشياء. وأعتقد أن هذه استراتيجية جيدة يجب اتباعها. من الأفضل أن نكون أكثر تحفظًا بعض الشيء لأننا ندخل في هذه المنطقة من عدم اليقين الاقتصادي. وأعتقد أنه كلما زاد تحفظك في أرقامك، زادت ثقتك في تقديم تلك العروض فعليًا.
اشلي:
تمام. سؤالنا التالي هو لمونتاس ريزافيس. "هل هناك قيود على ما يمكنك فعله بالنقد الذي تتلقاه من إعادة التمويل النقدي؟" هذا سؤال جيد لأنه إذا ذهبت إلى أحد البنوك وحصلت على رهن عقاري، فسيطلبون منك استخدام هذه الأموال لشراء عقار. إذا كنت تحصل على قرض سيارة وحصلت على تلك الأموال، فإنهم يطلبون منك استخدامها لشراء تلك السيارة. فيما يتعلق بإعادة التمويل نقدًا، عندما تذهب وتقدم طلبًا لدى البنك، سيسألونك أولاً عما إذا كان لديك أي دين حالي على العقار كضمان. ربما تمتلك مالًا لشخص ما، أو مقرضًا خاصًا أعطاك المال لشراء العقار وتحتاج إلى سداده، أو قمت بإقراض أموال صعبة أو لديك رهن عقاري آخر على العقار، ربما يكون هناك حجز على العقار مقابل شيء آخر.
ربما يكون لديك HELOC آخر على العقار، أيًا كان ذلك، سيتعين عليك دفع أي شيء مضمون على العقار، باعتباره العقار كضمان، سيتعين عليك سداد ذلك بالعائدات النقدية إعادة التمويل خارج. والشيء الآخر الذي رأيته حيث سيفعل البنك أيضًا هو أنه ربما لا يكون نسبة الدين إلى الدخل كبيرًا عندما يقومون بتأهيلك مسبقًا ويقولون: "حسنًا، إذا استخدمت بعض عائدات هذا القرض أعلاه و بعد الرهن العقاري الحالي الخاص بك، وسوف تقوم بسداد بطاقة الائتمان هذه، وسوف تقوم بسداد قرض السيارة هذا بحيث يلغي سداد الدين، ثم سنمضي قدمًا ونوافق على إعادة التمويل النقدي هذا. سيتم الاتفاق على أي شيء يلزم استخدام الأموال من أجله مع البنك قبل ذلك. ولكن أي شيء يتجاوز ذلك يريدون منك أن تسدده بالعائدات، أي أن تحصل على شيك أو يتم إيداعه مباشرة في حسابك المصرفي ويمكنك أن تفعل به ما تريد. لا توجد قيود.
توني:
وأعتقد أن الفائدة الأخرى التي ينساها الكثير من الناس، وخاصة المستثمرين الجدد، هي أن الأموال النقدية التي تحصل عليها من إعادة التمويل النقدي تكون معفاة من الضرائب لأنها ليست دخلاً، بل هي ديون تتحملها من الناحية الفنية، لذا فأنت لست كذلك تخضع للضريبة مهما كانت تلك العائدات. ولهذا السبب ترى الكثير من المستثمرين العقاريين الناجحين حقًا حيث يكسبون معظم أموالهم ليس حتى من التدفق النقدي لممتلكاتهم، لكنهم يخرجون ويشترون هذه العقارات التجارية ويشترونها مقابل بضعة ملايين، استثمر بضعة ملايين أخرى لإصلاحها، ومن ثم يصبحون قادرين على إعادة التمويل وسحب ملايين الدولارات كلها معفاة من الضرائب. هذه هي الطريقة التي ترى بها الكثير من الأشخاص الذين يسحقون هذه المساحة حقًا ويواصلون عملهم بشكل جيد دون زيادة التزاماتهم الضريبية.
اشلي:
ويدفع المستأجرون تلك المدفوعات لهم.
توني:
تماما، أليس كذلك؟ وهذا وضع مربح للجانبين بالنسبة لك كمالك. آش، هل قمت بصرف المبالغ المستردة على أي عقارات مؤخرًا؟
اشلي:
نعم، لقد قمت بتأجير الإطار قصير المدى الخاص بنا.
توني:
وفقط، أعتقد أنه إذا كان بإمكاننا التحدث عن الشكل الذي تبدو عليه هذه العملية بالنسبة للمبتدئين. هل أنت قادر على الاستفادة من 100٪ من تلك الأسهم؟ ما هي العملية النموذجية؟ مجرد جولة مع مستثمر مبتدئ من خلال ما يبدو عليه الأمر.
اشلي:
لقد قمنا بالجانب التجاري للإقراض لأنه في شركة ذات مسؤولية محدودة. لقد ذهبنا مع مقرض تجاري، والذي يمكنك العثور عليه في أي بنك تقريبًا. ذهبنا إلى مُقرض محلي صغير واستخدمنا قرضًا نقديًا لشراء العقار، ثم استخدمنا الأموال النقدية لإعادة تأهيل العقار. بمجرد الانتهاء من العقار، ذهبنا إلى البنك وتقدمنا بطلب للحصول على قرض لإعادة التمويل من ذلك المبلغ. لقد أجرينا تقييمًا، وكان علينا سداد قرض الأموال الصعبة أولاً. ومن إعادة التمويل النقدي، تم الاتفاق على أننا سنأخذ هذا المال لسداد إعادة التمويل على العقار. وفيما يتعلق بسداد الأموال التي دفعناها من أجل إعادة التأهيل، لا يقول البنك مثلًا: "أوه، عليك أن تسدد لنفسك. هذا مطلب."
إنهم لا يهتمون بذلك. يمكنك المضي قدمًا وأخذ هذا المال ووضعه في عقار آخر وعدم سداده أبدًا لنفسك، أيًا كان ما تريد أن تفعله به. لقد قمنا بإعادة التمويل النقدي، ثم أغلقنا يوم الجمعة المقبل فعليًا على إعادة تمويل نقدي آخر حيث نقوم بذلك على الجانب السكني، وليس الجانب التجاري للإقراض. وبالنسبة لهذا العقار، قمنا بإنشاء بطاقة ائتمان، بطاقة ائتمان بفائدة 0% لأي من المواد اللازمة للعمالة. لقد كشفنا عن ذلك للبنك وقلنا: "نحن نعتزم سداد قيمة بطاقة الائتمان هذه عندما اشترينا هذا العقار". نحن في الواقع نجعلهم يأخذون الأموال لسداد بطاقة الائتمان تلك. لقد قمنا بالفعل بسداد مستحقات مقرض الأموال الصعبة لأن قرض الأموال الصعبة كان مستحقًا قبل أن ننتهي من إعادة التمويل النقدي. سنحصل في الواقع على شيك كبير حقًا، ولكنه سيكون فقط لسداد أنفسنا مقابل سداد مقرض الأموال الخاص بنا.
توني:
ثم عادةً، آشلي، فيما يتعلق بعمليات إعادة التمويل التي قمت بها، ما هو الحد الأقصى للقيمة الدائمة الذي يرغبون عادةً في إنفاقه؟ المنزل يستحق مائة ألف دولار. ما هي النسبة المئوية التي هم على استعداد لتقديمها لك على ريفي؟
اشلي:
لذلك على حد سواء، 80٪.
توني:
انها فعلا جميلة.
اشلي:
نعم، لقد رأيت ذلك، الذي سنفعله يوم الجمعة المقبل، سيكون على الجانب السكني، وهو أمر شائع جدًا. ثم القرض التجاري، في كثير من الأحيان يعرضون فقط 70 إلى 75% عليه، ولكن هذا كان... لا أعرف إذا كان السبب في ذلك هو أن الأرقام كانت منطقية جدًا لدرجة أنهم كانوا على استعداد للارتفاع إلى 80% عليه.
توني:
ومرة أخرى، فإن فائدة العمل مع بنك أصغر حجمًا وأكثر محلية هو أنك تحصل على بعض المرونة التي لن تحصل عليها من بعض البنوك الكبرى الموجودة هناك. نعم، لقد قمت فقط بعمليتين حقيقيتين [غير مسموع 00:25:23] حيث كنت أقوم بصرف الأموال النقدية وتلك التي كان علي أن أصل إليها حوالي 72، وكان بالضبط 72 بالمائة هو ما كان لدي لتكون قادرًا على استرداد النقود. يختلف كل بنك قليلاً.
اشلي:
هذه في الواقع هي القروض الأولى، وأول عمليات إعادة التمويل التي قمت بها على الإطلاق بنسبة 80٪. عادةً ما أفعل ذلك فقط، حتى لو كان تقييمه أعلى، فأنا أقوم فقط بـ 70 إلى 75 فقط للحفاظ على نفسي حتى لا يتم الإفراط في الاستدانة.
توني:
نفوذ للغاية، نعم.
اشلي:
نعم. هذه هي المرة الأولى التي أشعر فيها بالراحة مع الثمانينات.
توني:
هناك شيء آخر ذكرته وهو استخدام بطاقة الائتمان ذات الفائدة 0٪ للمساعدة في تمويل بعض عمليات إعادة التأهيل. وقد نشرت للتو على حسابي على مواقع التواصل الاجتماعي منذ بضعة أيام أنني وسارة أخذنا هذه الإجازة الرائعة والمذهلة التي تستغرق أسبوعًا تقريبًا في المكسيك، وأريد أن أقول إن الرحلة ربما كانت قيمتها حوالي 12,000 دولار بمجرد إضافة رحلات الطيران والإقامة، المكان الذي بقينا فيه. وقد أنفقنا 200 دولار فقط للذهاب إلى هناك لأن كل شيء آخر كان مغطى بنقاطنا. وأنا أحاول أن أتذكر كم كان لدينا مئات الآلاف من النقاط، لكننا نجري الكثير من عمليات التقليب على بطاقات الائتمان الخاصة بنا. نحن نشتري المواد والأشياء كذلك. نحن نستضيف أحداثنا شخصيًا. يتم تشغيل جميع أحداثنا تقريبًا من خلال بطاقات الائتمان الخاصة بنا. نحن نعرض إعلانات لمناسباتنا، تمامًا مثل كل الأشياء المختلفة التي لدينا في أعمالنا، فنحن نعرضها من خلال بطاقة الائتمان الخاصة بنا بقدر ما نستطيع.
ونحصل على بعض الإجازات الرائعة عدة مرات في السنة. لقد أمضينا خمسة أيام في بلايا ديل كارمن في المنتجع الفاخر للغاية الموجود على شاطئ البحر. لقد حصلنا على خدمة نقل المطار الخاصة وسيارة Tesla التي نقلتنا وأعادتنا. لقد حصلنا على حرية الوصول إلى جميع المتنزهات. على أية حال، لقد كانت رحلة رائعة. بالنسبة لجميع المستثمرين العقاريين الموجودين هناك، أعتقد أن الشيء الشائع الذي يتجاهله الناس هو القدرة على استخدام نقاط بطاقة الائتمان للمساعدة في تمويل عطلاتك. مثلي أنا وسارة، في معظم الأوقات عندما نسافر الآن، لا ندفع تكاليف إجازاتنا،
اشلي:
بصراحة، ليس حتى لو كنت مستثمرًا عقاريًا لأن الكثير من بطاقات الائتمان تحتوي على مكافآت الاشتراك، وهناك أشخاص رائعون في القيام بذلك حيث يذهبون ويفتحون بطاقات ائتمان جديدة، أو يغلقونها أو أي شيء آخر ، وهم يجمعون كل هذه النقاط لأن بطاقات الائتمان ستكون مثل إذا أنفقت 5,000 دولار خلال الأشهر الثلاثة الأولى، فسنمنحك مائة ألف نقطة لاستخدامها في السفر أو أي شيء آخر.
لقد قمت بالفعل بهذا لمدة أربع أو خمس سنوات حتى الآن. لقد بدأت بالحصول على مكافآت الاشتراك والآن مع القيام بإعادة التأهيل وكل شيء، فهذا بالتأكيد يساعد في تجميع النقاط. ولكن إذا سافرت إلى الجنوب الغربي خلال السنوات الأربع الماضية، فقد تمكنت من اصطحاب شخص معي مجانًا. لقد حصلت على تصريح رفيقهم. إنه أمر حلو ومر لأنني إذا سافرت مع شركة دلتا، فلدي ما يكفي من النقاط التي تراكمت فيها الحالة هناك من النقاط من بطاقة الائتمان الخاصة بهم. يبدو الأمر كما لو أنني عادةً ما أحصل على ترقية إلى الدرجة الأولى، ولكن إذا جاء شخص ما معي، فإنه يسافر مجانًا إلى الجنوب الغربي، الذي لا يحتوي على أي ترقيات. يبدو الأمر مثل، "نعم، عليك أن تأتي معك، هذا رائع، لكننا الآن نطير [غير مسموع 00:28:36]."
توني:
اجعلهم يدفعون ثمن أنفسهم.
اشلي:
عذرًا، يا طفلي البالغ من العمر خمس سنوات، يتعين عليك جمع المال حتى تتمكن من الحصول على تذكرة السفر معك.
توني:
ما هي بطاقتك الائتمانية المفضلة؟ أيهما أعجبك أكثر بالنقاط؟
اشلي:
أعتقد تشيس الياقوت.
توني:
نعم نفس الكلام الذي كنت سأقوله
اشلي:
خاصة إذا كنت تبدأ لأول مرة، افعل ذلك لأن لديهم القاعدة الخمس، إنها مثل بعض القواعد الخمس حيث يمكنك فقط الحصول على خمس بطاقات ائتمان فتحها تشيس على مدى أربع سنوات أو شيء من هذا القبيل. إنه شيء من هذا القبيل. أو نعم، لا أعرف. لكنهم يحددون لك عدد بطاقات الائتمان التي تجمعها مقابل النقاط وما إذا كان بإمكانك فتح البطاقات باسمك الشخصي. إذا كانت لديك أعمال تجارية، فيمكنك فتحها بأسماء أعمالك التجارية، ولكن يمكنك دمج كل هذه النقاط في رقم مكافآت ماريوت الشخصي الخاص بك أو رقم دلتا أو أي شيء آخر.
توني:
ولا أريد أن أبتعد كثيرًا عن هذا الأمر، ولكن ما أدركته أيضًا، لأنه لدينا Chase Sapphire أيضًا، ولدي واحد باسمي، وسارة لديها واحد باسمها، وعلى الرغم من أنها شخصية البطاقات، فنحن نستخدمها فقط في الأمور التجارية أيضًا. ثم لدينا بطاقة Chase Business Ink ويمكنك القيام بكل هذه الأشياء الرائعة. لكن ما لاحظته هو أن النقاط في تشيس تستحق أكثر من الأميال التي أحصل عليها مع يونايتد. يمكن أن أحصل على مائة ألف ميل ويمكن أن أحصل على مائة ألف نقطة والنقاط مع تشيس تتجاوز عدد الأميال حتى لو قمت بالحجز على يونايتد. نعم، على أية حال، المغزى من هذه المحادثة بأكملها هو أن الجميع يستمعون، يجب عليك الاستفادة من الديون بالطريقة الصحيحة لمساعدتك في تمويل إجازة أحلامك.
اشلي:
إذا كان لديك تاريخ في تجاوز الحد الأقصى لبطاقات الائتمان، وتراكم الديون على بطاقات الائتمان الخاصة بك وعدم سدادها شهريًا، فقد لا تكون هذه هي الإستراتيجية التي يمكنك تجربتها الآن لاختراق السفر، ولكن إذا كنت مجتهدًا للغاية وتدفع يتم إيقاف بطاقتك الائتمانية كل شهر، ولم يكن لديك رصيد مطلقًا، لذا يمكنك أيضًا الاستفادة من هذه النقاط. يا جماعة Travel Point، إنه مثل PointsGuys.com، أعتقد أنه كذلك، إنه موقع كبير. هناك مجموعة كاملة من الأشخاص، أعتقد أنهم العمة كارا، العمة كارا أو شيء من هذا القبيل. تتحدث كثيرًا عن قرصنة السفر. الكثير من الأماكن المختلفة التي يمكنك تجربتها للتعرف عليها.
توني:
أنا سعيد لأنك ذكرت ذلك لأنه نعم، لا أريد أن يعتقد أي شخص أنني وشخصية آشلي نتراكم عليهما ديون بطاقات الائتمان المكونة من ستة أرقام. يأتي مساعدي وربما يدفع ببطاقتنا الائتمانية كل يومين. نادرًا ما نحمل رصيدًا فعليًا على بطاقات الائتمان الخاصة بنا أيضًا. تريد التأكد من أن لديك النقود.
اشلي:
إذا لم أقم بسداد المبلغ، عادةً ما يستغرق الأمر من أسبوع إلى أسبوعين. بادئ ذي بدء، لا أستطيع أن أتحمل وجود توازن عالٍ، ولكن من المحتمل أن يكون داريل في منزل لوي، وسيكون مثل، "عذرًا، لقد تم رفض الطلب. لقد وصلت إلى الحد الأقصى في لوي بالفعل خلال الأسبوعين الماضيين. تمام. لننتقل إلى سؤالنا التالي هنا. "كيف يمكنك اختيار وكيل عقاري صديق للمستثمرين؟ ما هي الأسئلة التي تطرحها عليهم؟" أعتقد أن أفضل طريقة للذهاب هي الانتقال عبر الإنترنت إلى BiggerPockets.com/agentfinder، وهي خدمة التوفيق بين المستثمرين ووكلاء العقارات.
يمكنك اختيار هؤلاء الوكلاء العقاريين حسب السوق، لذلك يتعين عليك على الأقل معرفة السوق الذي تريد الاستثمار فيه. ثم تقوم بملء نموذج وسيقومون بمطابقتك مع الوكيل. ثم يمكنك الاتصال والتحدث مع الوكيل لمعرفة ما إذا كان سيكون أكثر ملاءمة لك. لكنني أعتقد أن هذا سيمنحك ميزة كبيرة تتمثل في أنك تتحدث بالفعل مع وكلاء يعملون بشكل مباشر مع المستثمرين، وربما لديهم خبرة في الاستثمار بدلاً من البدء من وكلاء التدقيق من الصفر.
توني:
لذا، هناك شيء واحد يجب إضافته إلى ذلك يا أشلي، وأعتقد أن هذا سؤال يجب عليك طرحه على محاسبك القانوني المعتمد، ومحاميك، ووكلائك، ووسيط التأمين الخاص بك. الخطأ الذي يرتكبه الكثير من المستثمرين الجدد عندما يتحدثون إلى هذه الشركات هو أنهم يطرحون السؤال التالي: "هل تعمل مع مستثمرين عقاريين؟" وبالطبع ستكون إجابتهم: "نعم، نحن نعمل مع المستثمرين العقاريين، ونحب العمل مع المستثمرين العقاريين".
اشلي:
"نحن نعمل مع الجميع." بغض النظر عما كنت قد طلبت منهم-
توني:
حسنًا، الإجابة ستكون نعم.
اشلي:
المزارعون، كانوا سيقولون نعم.
توني:
"نحن نحب المزارعين." لكنني أعتقد أن السؤال الأفضل الذي يجب طرحه هو، ما هي النسبة المئوية لعملائك الحاليين أو السابقين الذين هم مستثمرون عقاريون؟ إنه سؤال مماثل، لكنه أكثر وضوحا قليلا. والآن إذا قالوا: "ربما مثل 5%". الآن، كما تعلمون، حسنًا، رائع، أن هذا الشخص يحب العمل مع المستثمرين العقاريين، لكنه لا يتخصص في العمل مع المستثمرين العقاريين. ولكن إذا قالوا، "مرحبًا، 60%" أو 80% أو "95% من عملائي هم مستثمرون عقاريون"، فهذه هي الطريقة التي تعرف بها أن لديك وكيلًا حقيقيًا صديقًا للمستثمر أيضًا.
اشلي:
يا رفاق، شكرًا جزيلاً لكم على إرسال الأسئلة إلينا كل أسبوع. إذا كنت تريد إرسال سؤال، يمكنك إرسال رسالة مباشرة إلى Tony أو I، أو يمكنك إرسالها في مجموعة Real Estate Rookie على Facebook. أنا آشلي، @wealthfromrentals، وهو توني، @tonyjrobinson على Instagram، وسنعود يوم الأربعاء مع ضيف.
شاهد البودكاست هنا
في هذه الحلقة نغطي
- كيف نفوذ الديون العقارية الطريقة الصحيحة (وتمويل إجازة أحلامك!)
- عندما يجب عليك ولا ينبغي عليك استخدام أ HELOC لعقار استثماري
- جديد استراتيجيات تحليل الاستثمار نستخدمها في عام 2023
- لماذا يجب أن تقول "لا" أكثر من "نعم" في أي وقت؟ اختيار استراتيجية الاستثمار
- كل شيء عن إعادة التمويل النقدي (وما الذي يمكنك استخدام المال من أجله!)
- كيف تجد الأفضل وكلاء العقارات الصديقة للمستثمرين في منطقتك
- و So أكثر بكثير!
روابط من العرض
الكتاب المذكور في العرض:
هل أنت مهتم بمعرفة المزيد عن الرعاة اليوم أو أن تصبح شريكًا في BiggerPockets نفسك؟ بريد إلكتروني:
ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- أفلاطونايستريم. ذكاء بيانات Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- سك المستقبل مع أدرين أشلي. الوصول هنا.
- شراء وبيع الأسهم في شركات ما قبل الاكتتاب مع PREIPO®. الوصول هنا.
- المصدر https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-286
- :لديها
- :يكون
- :ليس
- :أين
- $3
- $ UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12
- اشتراك شهرين
- 15%
- 200
- 2022
- 2023
- 23
- 24
- 28
- 49
- 50
- 70
- 72
- a
- القدرة
- ماهرون
- من نحن
- حوله
- فوق
- إطلاقا
- الوصول
- حسابي
- المحاسبة
- جمع
- متراكم
- المكتسبة
- في
- يقدم
- في الواقع
- تضيف
- وأضاف
- مضيفا
- إضافي
- تعديل
- مميزات
- مزايا
- نصيحة
- بعد
- مرة أخرى
- الوكيل
- عملاء
- منذ
- قدما
- المطار
- الكل
- على طول
- سابقا
- أيضا
- دائما
- am
- مدهش
- المبالغ
- an
- تحليل
- تحليل
- تحليل
- و
- آخر
- إجابة
- أي وقت
- أي شخص
- اى شى
- شقة
- تفاح
- تطبيقي
- التقديم
- تقييم
- نقدر
- نهج
- الموافقة على
- هي
- المنطقة
- حول
- AS
- الأصول
- فئة الأصول
- المساعد
- At
- موقف
- محامي
- جمهور
- المؤلفة
- الى الخلف
- الرصيد
- مصرف
- حساب البنك
- البنوك
- قاعدة
- BE
- لان
- أصبح
- يصبح
- أن تصبح
- كان
- قبل
- البداية
- يجري
- تستفيد
- الفوائد
- أفضل
- BEST BUY
- أفضل
- Beyond
- كبير
- أكبر
- أكبر
- فواتير
- قطعة
- مكافآت
- حجز
- الحدود
- على حد سواء
- اشترى
- الفرع
- وبذلك
- وسيط
- ميزانية
- اسود احمر
- نساعدك في بناء
- ابني
- بنيت
- باقة
- الأعمال
- الأعمال
- لكن
- يشترى
- شراء
- by
- دعوة
- دعوة
- CAN
- قبعة
- سيارة
- فيزا وماستركارد
- بطاقات
- يهمني
- حمل
- حقيبة
- النقد
- تدفق مالي
- المصروفات
- معين
- تحدى
- التغييرات
- متغير
- مطاردة
- أرخص
- التحقق
- اختار
- اختيار
- وضوح
- فئة
- الزبائن
- اغلاق
- صندوق توظيف برأس مال محدود
- شارك في المضيف
- بارد
- مطبوعات
- جمع
- جمع
- COM
- دمج
- تأتي
- يأتي
- مريح
- التعليق
- تجاري
- ارتكاب
- التزام
- ملتزم
- يرتكب جريمة
- مشترك
- رفيق
- قارن
- مجمع
- مفهوم
- واثق
- الخلط
- محافظ
- نظر
- محتوى
- استمر
- محادثة
- رائع
- استطاع
- البلد
- زوجان
- الدورة
- بهيكل
- مغطى
- CPA
- حرفة
- خلق
- ائتمان
- بطاقة إئتمان
- بطاقات الائتمان
- الشكر والتقدير
- حالياًّ
- زبون
- خدمة العملاء
- البيانات
- يوم
- أيام
- صفقة
- المخصصة
- دين
- قررت
- عميق
- غوص عميق
- أعمق
- قطعا
- دلتا
- أودعت
- تصميم
- حدد
- فعل
- مختلف
- مباشرة
- اتجاه
- مباشرة
- كشف
- خصم الإخوة الإضافي
- بحث
- العرض
- مكروب
- DM
- do
- هل
- لا
- فعل
- دولار
- فعل
- لا
- الأبواب
- إلى أسفل
- حلم
- أحلام
- إسقاط
- اثنان
- كل
- في وقت مبكر
- أسهل
- سهل
- اقتصادي
- عدم الاستقرار الاقتصادي
- إما
- يقضي على
- آخر
- البريد الإلكتروني
- لقاء
- النهاية
- استمتع
- كاف
- ما يكفي من المال
- ريادي
- حلقة
- إنصاف
- خاصة
- عزبة
- الأثير (ETH)
- حتى
- أحداث
- EVER
- كل
- كل شخص
- كل شىء
- بالضبط
- مثال
- متحمس
- مصاريف
- ذو تكلفة باهظة
- الخبره في مجال الغطس
- خبير
- فيسبوك
- زائف
- للعائلات
- خيالي
- بعيدا
- المزارعين
- FAST
- أسرع
- أسرع
- المفضلة—الحقيبة
- المخاوف
- رسوم
- الرسوم الدراسية
- قليل
- الأرقام
- قم بتقديم
- شغل
- أخيرا
- التمويل
- نهاية
- الاسم الأول
- لأول مرة
- تناسب
- حل
- ثابت
- مرونة
- طيران
- نقف
- تقلب
- تدفق
- يطفو
- طيران
- تركز
- ركز
- التركيز
- في حالة
- للمستثمرين
- إلى الأبد
- النموذج المرفق
- إلى الأمام
- وجدت
- دورة تأسيسية
- أربعة
- مجانا
- حرية
- الجمعة
- ودود
- تبدأ من
- بالإضافة إلى
- صندوق
- التمويل
- أموال
- إضافي
- العلاجات العامة
- الشعب العام
- توليد
- دولار فقط واحصل على خصم XNUMX% على جميع
- الحصول على
- منح
- Go
- هدف
- الأهداف
- يذهب
- الذهاب
- ذهبي
- خير
- ممتنة
- عظيم
- تجمع
- ضيف
- الإختراق
- القرصنة
- الخارقة
- كان
- الشعر
- نصفي
- في منتصف الطريق
- معالجة
- يحدث
- الثابت
- يملك
- وجود
- he
- سماع
- مساعدة
- يساعد
- لها
- هنا
- مخفي
- مرتفع
- أعلى
- وسلم
- له
- تاريخ
- ضرب
- عقد
- عقد
- الصفحة الرئيسية
- منازل
- بكل صراحه
- نأمل
- مضيف
- المضيفين
- منـزل
- المنازل
- كيفية
- كيفية
- HTTPS
- ضخم
- قنطار
- i
- سوف
- فكرة
- تحديد
- if
- أهمية
- in
- دخل
- زيادة
- في ازدياد
- معلومات
- في البداية
- إلهام
- انستقرام
- بدلًا من ذلك
- التأمين
- تعتزم
- مصلحة
- إلى
- استثمر
- الاستثمار
- استثمار
- مستثمر
- المستثمرين
- IT
- انها
- وظيفة
- رحلة
- JPG
- م
- واحد فقط
- احتفظ
- القفل
- نوع
- علم
- المعرفة
- عمل
- البلد
- المالك
- كبير
- أكبر
- اسم العائلة
- تعلم
- تعلم
- تعلم
- الأقل
- اليسار
- المقرض
- الإقراض
- أقل
- الاستفادة من
- LG
- مسئولية
- الحياة
- مثل
- تحديد
- القيود
- خط
- خطوط
- استماع
- القليل
- LLC
- قرض
- القروض
- محلي
- طويل
- طويل الأجل
- يعد
- بحث
- بدا
- أبحث
- تبدو
- الكثير
- حب
- الحجم الأدنى للفريق (LTV)
- الفاخرة
- صنع
- صيانة
- أغلبية
- جعل
- يصنع
- القيام ب
- إدارة
- مدير
- إدارة
- كثير
- كثير من الناس
- تجارة
- الأسواق
- رئيسي
- مباراة
- المواد
- أمر
- مايو..
- تعني
- المذكورة
- القائمة
- المكسيك
- ربما
- مليون
- ملايين
- مفقود
- خطأ
- الأخطاء
- تقدم
- زخم
- مال
- شهر
- شهريا
- المقبلة.
- الأكثر من ذلك
- رهن
- أكثر
- التحفيز
- خطوة
- يتحرك
- كثيرا
- my
- الاسم
- أسماء
- بالضرورة
- حاجة
- أبدا
- جديد
- نيويورك
- التالي
- لا
- الآن
- عدد
- أرقام
- of
- خصم
- عرض
- عروض
- غالبا
- حسنا
- قديم
- on
- مرة
- ONE
- منها
- online
- فقط
- جاكيت
- افتتح
- آراء
- الفرص
- مزيد من الخيارات
- or
- أصلي
- أخرى
- لنا
- أنفسنا
- خارج
- على مدى
- أكثر من الرافعة المالية
- الخاصة
- صفحة
- مدفوع
- الحدائق
- جزء
- الشريكة
- pass
- شغف
- عاطفي
- الماضي
- مسار
- دفع
- وسائل الدفع
- المدفوعات
- بلد
- مجتمع
- فى المائة
- نسبة مئوية
- فترة
- شخص
- الشخصية
- شخصيا
- اختيار
- التقطت
- محور
- المكان
- وجهات
- خطة
- خطط
- المنصة
- أفلاطون
- الذكاء افلاطون البيانات
- أفلاطون داتا
- لاعب
- من فضلك
- المزيد
- بودكاست
- بودكاست
- البوينت
- نقاط
- فقير
- ممكن
- منشور
- نشر
- محتمل
- يحتمل
- جميل
- السعر
- ابتدائي
- قبل
- خاص
- المحتمل
- العائدات
- عملية المعالجة
- تنفيذ المشاريع
- بصورة صحيحة
- HAS
- الملكية
- محمي
- تزود
- توفير
- جمهور
- شراء
- شراء
- المشتريات
- وضع
- سؤال وجواب
- ربع
- سؤال
- الأسئلة المتكررة
- القضبان
- عشوائية
- معدل
- تصنيف
- عرض
- حقيقي
- العقارات
- أدرك
- أدركت
- في الحقيقة
- تسلم
- مؤخرا
- المرجع
- رحاب
- تذكر
- الاجار
- الإيجارات
- مثل
- طلب
- مطلوب
- المتطلبات
- سكني
- منتجع
- مورد
- الموارد
- عائد أعلى
- كشف
- إيرادات
- مراجعة
- التعليقات
- الجوائز
- حق
- النوع
- دائري
- روي
- قاعدة
- يجري
- تشغيل
- قال
- نفسه
- قول
- قول
- يقول
- حجم
- أحرز هدفاً
- البحث
- الثاني
- مضمون
- انظر تعريف
- رؤية
- رأيت
- اختيار
- SELF
- بيع
- بيع
- إرسال
- إحساس
- مستقل
- الخدمة
- ضبط
- عدة
- مشاركة
- مشاركة
- هي
- قصير
- المدى القصير
- ينبغي
- إظهار
- جانب
- مماثل
- الاشارات
- عزباء
- حالة
- SIX
- مهارات
- مهارات
- صغير
- الأصغر
- So
- العدالة
- بعض
- شخص ما
- شيء
- الفضاء
- المساحات
- تحدث
- متخصصون
- أنفق
- قضى
- الرعاة
- موقف
- Star
- بداية
- بدأت
- ابتداء
- يبدأ
- المحافظة
- الحالة
- إقامة
- بقي
- خطوة
- خطوات
- لا يزال
- تخزين
- قصص
- إستراتيجي
- استراتيجيات
- الإستراتيجيات
- نقاط القوة
- ضرب
- قوي
- النضال
- عدد الطلبة
- تقدم
- النجاح
- ناجح
- هذه
- فائق
- أخذ
- مع الأخذ
- حديث
- الحديث
- محادثات
- نقر
- مهمة
- ضريبة
- اقرار ضريبي
- اقول
- تسلا
- من
- شكر
- أن
- •
- العالم
- من مشاركة
- منهم
- أنفسهم
- then
- هناك.
- تشبه
- هم
- شيء
- الأشياء
- اعتقد
- هؤلاء
- على الرغم من؟
- فكر
- ثلاثة
- عبر
- طوال
- رمي
- تذكرة
- الوقت
- مرات
- إلى
- اليوم
- اليوم
- توني
- جدا
- استغرق
- أداة
- أدوات
- المواضيع
- نحو
- الصفقات
- النص الكامل
- تحويل
- سفر
- شجرة
- حاول
- رحلة
- صحيح
- الثقة
- محاولة
- منعطف أو دور
- تحول
- مرتين
- اثنان
- نوع
- نموذجي
- عادة
- عدم اليقين
- فهم
- فهم
- متحد
- الولايات المتحدة
- حتى
- ترقية
- ترقيات
- بناء على
- us
- تستخدم
- مستعمل
- استخدام
- عادة
- عطلة
- قيمنا
- جدا
- فيديو
- انتظار
- تريد
- مطلوب
- وكان
- طريق..
- we
- ثروة
- الموقع الإلكتروني
- الأربعاء
- أسبوع
- أسابيع
- ترحيب
- حسن
- ذهب
- كان
- ابحث عن
- ما هي تفاصيل
- أيا كان
- متى
- سواء
- التي
- من الذى
- كامل
- البيع بالجملة
- لماذا
- زوجة
- واي فاي (WIFI)
- سوف
- مستعد
- مع
- في غضون
- بدون
- كلمات
- للعمل
- عامل
- العالم
- قلق
- قيمة
- سوف
- مكتوب
- عام
- سنوات
- نعم فعلا
- حتى الآن
- نيويورك
- لصحتك!
- حل متجر العقارات الشامل الخاص بك في جورجيا
- نفسك
- موقع YouTube
- زفيرنت