عندما تكون مستعدًا لذلك الاستثمار في العقارات ولكن ليس لديك الأموال المتاحة بسهولة، فقد يبدو ذلك بمثابة حاجز كامل. ولكن هناك طرق للتغلب على الخاص بك دفعة أولى الشك. مع مدروس أبحاث السوق والقليل من الإبداع عندما يتعلق الأمر بالتمويل الخاص بك، يمكنك القيام بذلك اكتسب الثقة وابدأ.
وهذان اثنان من المكونات الرئيسية لل بوجا جيندالطريقة الاستثمار. بعد أن أصبح مقر إقامتها الأساسي أ تأجير طويل الأجل عقار، التقطت الخلل واشترت عقارًا آخر، ثم آخر، والعديد من العقارات الأخرى بعد ذلك. على مر السنين، طورت بوجا نظامًا يساعدها اختر وتقييم واستثمر بثقة ووضوح.
في هذه الحلقة، تغطي بوجا كل ما تحتاج إلى معرفته للتوقف عن المماطلة والبدء في الاستثمار. إنها تسلط الضوء على أهمية بناء مجتمع، طرق مختلفة للقيام المال الرياضيات، إدارة العقارات المؤجرة عن بعد، البقاء دوافع وتحديد أهداف الاستثمارو كن مبدعًا عندما لا يكون التمويل التقليدي كافيًا. سواء كنت تبحث عن مسكنك الأساسي، أو منزل ثانٍ، أو عقار استثماري للإيجارات قصيرة أو طويلة الأجل، فإن نصيحة بوجا ستساعدك في ذلكابدأ رحلتك العقارية.
انقر هنا للاستماع إلى Apple Podcasts.
الاستماع إلى البودكاست هنا
اقرأ النص من هنا
اشلي:
هذه هي الحلقة 259 من برنامج Real Estate Rookie
بوجا:
أعتقد أن ما كان مثيرًا للاهتمام حقًا وما أعتقد أنه مهم للغاية لدرجة أن الكثير من الناس لا يدركونه هو أنه لنفترض أنني أريد شراء منزل. يمكن أن يكون مسكنًا أساسيًا أو منزلًا ثانيًا أو عقارًا استثماريًا. في بعض الأحيان عندما لا يكون لدينا المال المتاح بسهولة، يمكن أن يكون ذلك عائقًا ويشعر الناس بالإحباط بسبب ذلك ولا يتخذون خطوة إلى الأمام. إذا كان أحدهم مبدعًا في تمويله، فيمكنه أن يجعل الوضع ناجحًا. من المهم جدًا معرفة إمكانية الوصول إلى حساباتك المالية وكيف يمكنك الاستفادة منها.
اشلي:
اسمي أشلي جندال وأنا هنا مع مضيفي المشارك توني روبنسون.
توني:
مرحبًا بك في Real Estate Rookie Podcast، حيث نقدم لك كل أسبوع، مرتين في الأسبوع، الإلهام والتحفيز والقصص التي تحتاج إلى سماعها لبدء رحلتك الاستثمارية. وأريد أن أبدأ هذه الحلقة بالصراخ لشخص ما باسم مستخدم Dee Pencil وقد ترك Dee تقييمًا بخمس نجوم على Apple Podcast. يقول: "أنا بصراحة متردد قليلاً في تقديم تقييم من فئة الخمس نجوم لأنني لا أريد أن يعرف الجميع عن البودكاست المبتدئ بهذه الطريقة التي يمكنني من خلالها الاحتفاظ بكم جميعًا لنفسي. وإنني أتطلع إلى الإصدارات الجديدة حتى أتمكن من الاستمرار في استيعاب جميع المعلومات الرائعة منكم ومن ضيوفكم. تحية من كارولينا الجنوبية." حسنًا يا دي، نحن نقدرك، وإذا كنت جزءًا من جمهور ريكي، ومجتمع العمل، ولم تترك لنا بعد تقييمًا من فئة الخمس نجوم أو مراجعة صادقة، مهما كان ما تشعر أننا نستحقه، فيرجى ترك واحدة لنا. كلما زاد عدد التقييمات التي تحصل عليها، زاد عدد الأشخاص الذين يمكننا مساعدتهم في مساعدة الأشخاص، وهذا هو ما نقوم به هنا. اشلي كير، ما الأمر؟ كيف حالك اليوم؟
اشلي:
أتعلم؟ أشعر أنك تسألني دائمًا لأنك تنتقل مباشرة إلى ذلك. لنسألك هذه المرة أولاً، ما بك؟
توني:
ما الأمر معي؟ حسنًا، اعتبارًا من هذا التسجيل، نحن على بعد أيام قليلة من عيد الميلاد، لذلك بدأنا بالفعل في التباطؤ قليلاً. ليس لدينا أي شيء تقريبًا في التقويم للأسبوع المقبل، وهو أمر جيد. على الجانب العقاري، لدي عقد بموجب عقد. ستكون واحدة من أثقل التقلبات التي قمنا بها. لقد حصلنا في الواقع على وجه آخر، في الواقع، لقد حصلت على عقدين الآن لأن أحدهم قال نعم للتو في اليوم الآخر. لدينا كوخ كان من المفترض إغلاقه هذا الأسبوع في جبال سموكي، ولكن تبين أن البناء قام ببناء المنزل بشكل غير صحيح. كان من المفترض أن تكون مكونة من أربع غرف نوم، واكتشفنا أنها كانت مكونة من ثلاث غرف نوم.
لقد عاد التقييم منخفضًا للغاية وتساءلنا: "ماذا حدث بحق الجحيم؟" لقد تواصلنا مع وكيلنا، وقام بالتفتيش، ونعم، اشترينا سريرًا بأربعة أسرة، لكنهم أعطونا ثلاث غرف نوم. والآن نعود مع البناء. يتعين عليهم إضافة جدار آخر لتحويل هذه المساحة إلى غرفة نوم، وهو أمر سيئ لأننا كنا بحاجة إلى إغلاق هذا قبل نهاية العام حتى نتمكن من الحصول على المزايا الضريبية والآن لن يحدث ذلك. على أية حال، هناك الكثير مما يحدث.
اشلي:
يا إلهي، هذا جنون. لن تفكر حتى في حدوث ذلك.
توني:
رقم
اشلي:
نعم يا رجل. كيف يمكنك منع ذلك، ففي المرة القادمة عندما يكون لديك عامل بناء، فإنك ترسل شخصًا لإجراء عمليات التفتيش مع نسخة من مخطط الطابق؟
توني:
اعتقد ذلك. يجب أن يكون لديك خطة الكلمة. أعلم أن هناك شيئًا ما من هذا القبيل.
اشلي:
حق. بلى.
توني:
سيتقدم سمسار عقاراتنا ويعطينا تحديثات الفيديو، ولكن نعم، لم يسبق لأحد أن قام بتجميع غرفتين أو اثنتين معًا حتى مر المثمن وقال، هناك ثلاث غرف نوم فقط هنا، وليس أربعًا.
اشلي:
أيها البناء، أعني، كيف تفسد ذلك؟
توني:
الجزء الأكثر جنونًا هو أننا لسنا الوحيدين الذين حدث لهم ذلك. جارنا، وهو صديق جيد لنا، حدث له نفس الشيء بالضبط، لكن حالته كانت أسوأ لأن القدم المربعة، كانت مخططًا خاطئًا تمامًا للأرضية. غرفتنا، بدلاً من جعل غرفة النوم الرابعة غرفة نوم، جعلوها مثل الدور العلوي بحيث يمكنك الدخول إليها وإغلاقها. صديقنا، حرفيًا مخطط طابقي مختلف تمامًا، المساحة المربعة خاطئة، والتخطيط خاطئ. كل شيء كان معطلاً معه. لا أعلم، الدروس المستفادة.
اشلي:
بالنسبة للطابق العلوي أيضًا، تعلمت لأن لدينا ثلاث غرف علوية في الوقت الحالي، وفي الواقع أربعة طوابق علوية بين ثلاثة من عقاراتنا، وأنا أتعلم الكثير عن كيفية اعتبارها غرفة نوم. نعم.
توني:
سأبقيكم على اطلاع يا رفاق.
اشلي:
نعم بالتأكيد. حسنًا، آسف، آسف لما يحدث يا توني، ولكن فقط الأمور المتعلقة بالاستثمار في العقارات، على ما أعتقد. نعم.
توني:
لفة القاعدة مع اللكمات، أليس كذلك؟ نعم.
اشلي:
لذلك لدينا اليوم ضيفة رائعة حقًا، لدينا بوجا التي بدأت الاستثمار في الهند في الشقق ولديها الآن عقارات استثمارية في الولايات المتحدة وهي تستخدم بالفعل في صفقتها حيث نقوم بتقسيمها إلى مقر إقامتها الأساسي حيث قامت ببعض الأمور التمويل الإبداعي. إذا كنت تواجه مشكلة في العثور على دفعة أولى، فهذه هي الحلقة التي يجب الاستماع إليها لأنها توضح لك كيف فعلت ذلك للحصول على هذا التمويل الإبداعي.
توني:
نعم، تعتبر Pooja أيضًا مثيرة للاهتمام للغاية لأنها تساعد في البودكاست الخاص بالسوق من خلال إجراء بعض الأبحاث والبيانات والتحليلات، وستسمع في هذه الحلقة نوعًا من عمليتها عندما تبدأ البحث عن أسواق جديدة وعقارات جديدة. كان ذلك رائعًا حقًا. أعتقد أن Ash هو أكثر ما لفت انتباهي في بوجا. ربما كان الأمر الأكثر تميزًا في قصتها هو أسلوبها في الاستثمار. في حين أن الكثير من الأشخاص الذين نحضرهم إلى العرض، يركزون على التدفق النقدي اليوم وبناء التدفق النقدي في أسرع وقت ممكن. تكاد بوجا تتعامل مع الأمر من الزاوية المعاكسة حيث قالت: "مرحبًا، أنا على استعداد لتحمل خسارة صغيرة في أحد العقارات حتى لأنه يساعدني في تحقيق هدفي على المدى الطويل." إذا كنت تريد معرفة المزيد عن سبب رغبتها في القيام بذلك، فتأكد من الاستماع طوال الوقت.
اشلي:
بوجا، مرحبا بكم في العرض. شكرا جزيلا لانضمامك إلينا لك. هل يمكنك أن تبدأ بإخبارنا قليلاً عن نفسك وكيف بدأت في مجال العقارات؟
بوجا:
نعم بالطبع. مرحبا اشلي. مرحبا توني. شكرا لك لاستضافتي هنا. أنا متحمس جدًا لوجودي هنا. حسنًا، اسمي بوجا، بوجا جيندال. أعيش في جنوب كاليفورنيا على طول مدن ديل بيتش مع زوجي وولدينا وشوكولاتة لابرادور اللطيفة. على الصعيد المهني، أرتدي قبعات متعددة. أنا وكيل عقاري مرخص في ولاية كاليفورنيا. أنا مستثمر عقاري نشط. أنا متخصص في تكنولوجيا المعلومات ولدي شركة استوديو إعلامية وترفيهية في كولفر سيتي، وقبعة رائعة حقًا أشعر بالفخر بارتدائها، فأنا أيضًا باحث في Bigger Pockets on the Market Podcast، وهو أحد المفضلات لدي البودكاست جنبًا إلى جنب مع البودكاست Rookie، جنبًا إلى جنب مع البودكاست العقاري، جنبًا إلى جنب مع جميع البودكاست Bigger Pockets. نعم، هذا يتعلق بنفسي.
كانت مهمتي الأولى في مجال العقارات منذ 14 عامًا. كنت أعمل كمتدرب صيفي في شركة الاستشارات العقارية، DTZ Real Estate Consulting. إنها جزء من الآن كوشمان وويكفيلد. كنت أقوم بالبحث عن أسواق البيع بالتجزئة، في الواقع كان الأمر مثل مراكز التسوق والمجمعات في جميع المدن الكبرى في الهند. وذلك عندما تعرفت على العديد من المصطلحات المتعلقة بالعقارات وأدركت كم كان الأمر مثيرًا بالنسبة لي، وكم كنت جيدًا ومدى مهارتي في التقاط كل هذه المصطلحات والمصطلحات، وتمكنت من الحصول على جميع البيانات. كانت تلك مهمتي الأولى وأول عقار اشتريناه أنا وزوجي كان في عام 2011 في الهند. لقد كانت شقة بناء جديدة اشتريناها في الأصل بقصد استخدامها كمسكن رئيسي. هذا لم ينجح أبدا. المزيد عن ذلك لاحقًا. ولكن منذ ذلك الحين، قمنا بالاستثمار في العقارات، وبشكل أساسي الشراء والاحتفاظ على المدى الطويل
توني:
بوجا. قبل أن نذهب بعيدًا، هل يمكنك أن تحصل على نظرة عامة للمستمعين حول الشكل الذي تبدو عليه محفظتك اليوم؟
بوجا:
نمتلك حاليًا إجمالي أربعة إيجارات ومقر إقامتنا الأساسي، اثنان من إيجاراتنا في الهند، واثنان هنا في جنوب كاليفورنيا، ثم مقرنا الرئيسي في جنوب كاليفورنيا. الإيجارات في الهند عبارة عن شقق سكنية والإيجارات في جنوب كاليفورنيا عبارة عن مساكن عائلية واحدة.
اشلي:
أين بدأت؟ في أي مكان اشتريت أولاً؟
بوجا:
لقد كان في الهند، أول استثمار عقاري، كان-
اشلي:
نعم. هل اشتريت في الهند أولاً أم اشتريت في جنوب كاليفورنيا أولاً؟
بوجا:
حسنًا، كنت أعيش في الهند، لذلك انتقلنا إلى هنا في عام 2010. انتقلنا أنا وزوجي إلى هنا في عام 2010. أول عقار اشتريناه معًا كان في الهند في 2010/2011. لقد كان الإطار الزمني لشهر ديسمبر ويناير وبعد ذلك ما زلنا نواصل شراء العقارات في الهند. ثم أول عقار اشتريناه في الولايات المتحدة كان في عام 2017 في جنوب كاليفورنيا.
اشلي:
هل يمكنك التحدث قليلاً عن الاختلافات بين الشراء في الهند والشراء في الولايات المتحدة؟ كيف كان عليك تغيير استراتيجيتك والتكيف مع التغيير، وكانت بعض الأشياء التي واجهتها والتي كانت عمليات شراء مختلفة في كل مكان؟
بوجا:
لقد نشأت في دلهي. ربما تكون في الواقع واحدة من أغلى الأماكن في العالم. الفرق هو أن الروتين يكون أسوأ بكثير هناك عندما تحاول شراء عقار أو بيع عقار. عندما قمت ببيع عقارينا هناك، قررت أنني لن أشتري هناك بعد الآن لأن جزء البيع كان صعبًا للغاية. فيما يتعلق بتمحور الإستراتيجية، تعد العلاقات أكثر أهمية مقارنةً بتحليل الصفقات الذي يمكنك إجراؤه على الكمبيوتر المحمول أو الهاتف أو فقط من خلال قراءة الكتب أو قراءة مقالات المدونة. فيما يتعلق بالعمل القانوني الذي يتعين على المرء القيام به، والبحث، فهو يعتمد بشكل أكبر على العلاقات من حيث الخصائص التي يمكنك العثور عليها والتي تناسب معاييرك. إنه أضيق هناك لأن المنازل أغلى بكثير.
ومن ثم فيما يتعلق بإجراء المعاملة فعليًا، أي الشراء أو البيع، فإنها لا تزال تعتمد على التواجد شخصيًا. لا أستطيع فقط أوراق DocuSign وبيع العقارات من هنا. لقد اضطررت في الواقع إلى الذهاب إلى هناك شخصيًا للتوقيع على الأوراق والجلوس هناك لمدة 10 ساعات فقط حتى يتم الإغلاق.
توني:
أريد فقط المتابعة بسؤال واحد. بوجا، كيف كانت تجربتك عندما حاولت إدارة تلك العقارات من أمريكا نظرًا لوجودها في بلد آخر؟
بوجا:
التجربة كانت جيدة حتى الآن بصراحة. لقد نسيت تلك العقارات لأنه من حيث التدفق النقدي، فهي لا تولد الكثير من التدفق النقدي، لأكون صادقًا، فقط بسبب الفرق من حيث العملة ونقطة السعر ومبلغ الإيجار الذي سيدفعه الناس هناك . وفيما يتعلق بإدارتها، أعتقد أن ما ساعدنا حقًا هو أنه لا يزال لدينا عائلة هناك حيث نمتلك العقارات، وهذا يساعد حقًا في إدارة العقارات. في الحقيقة ليس لدينا أي مدير عقارات. لا نتلقى طلبات إصلاح أو أي شيء من هذا القبيل. الأمر يتعلق فقط بتحصيل شيكات الإيجار التي يتم إيداعها في حساباتنا ووجود شبكة، ووجود نظام دعم من الأصدقاء أو العائلة الذين سيكونون متاحين في حالة وجود مشكلة في العقار أو مشكلة مع المستأجر من حيث الشروط لعدم القدرة على تحصيل الإيجار في الوقت المحدد.
توني:
لقد طرحت هذا السؤال لأن لدينا الكثير من المستثمرين الجدد الذين يخشون الاستثمار خارج ساحتهم الخلفية، ناهيك عن ولاية أخرى، ناهيك عن بلد آخر، ولكنك اكتشفت بطريقة ما طريقة للقيام بذلك، وأنا فقط بحثت عنها ووجدت أن الرحلة من نيودلهي إلى كاليفورنيا تستغرق 20 ساعة تقريبًا، لذلك لا يمكنك الذهاب إلى أبعد من كاليفورنيا ونيودلهي. إذا كنت أسمعك جيدًا، بوجا، فأنت تقولين أن السبب وراء سهولة إدارة الأمور من هذه المسافة البعيدة هو أن لديك أشخاصًا في تلك المدينة، في تلك المدينة الذين يساعدونك نوعًا ما في إدارة الأمور . هل أسمع ذلك بشكل صحيح؟
بوجا:
تمام. نعم، كان الأمر أسهل بالنسبة لي لأن لدي نظام دعم، ولكن من المهم أيضًا معرفة السوق من الداخل والخارج. عندما أقوم بشراء العقارات، فإنني أتولى زمام المبادرة في شراء العقارات. جميع العقارات التي نشتريها، أنا وزوجي، نشتريها معًا، لكنه يوفر رأس المال والتوقيعات بشكل أساسي. أقوم بكل الأبحاث وأركز حقًا على معرفة السوق قبل اتخاذ القرار.
الآن هذه العقارات التي اشتريناها في الهند، لأنه منذ نشأتي في ذلك المكان، كنت أعرف أي المناطق أفضل، وأي المناطق لديها تطوير قادم، وأي المناطق صاعدة وقادمة، وأي المناطق بها قاعدة مستأجرين جيدة، والكثير من الشركات هناك والكثير من الشركات هناك. لن أواجه مشكلة في تأجير المساحة. نعم، نظام الدعم مهم، ولكن ذلك يأتي بعد الحقيقة. قبل ذلك، لا يزال من المهم التأكد من أنك تتخذ قرارًا مستنيرًا وأن وجودك في ذلك المكان ساعدني في شراء العقارات. إذا كان علي أن أختار مكانًا آخر، سأكون موافقًا على ذلك طالما أنني أجريت بحثًا وتحليلاً خاصًا بي وتحدثت إلى بعض السكان المحليين هناك.
توني:
ما تقوله يا بوجا هو أن تحليل البيانات الذي تجريه مسبقًا هو الخطوة الأولى لمنح نفسك الثقة لتتمكن من شراء هذه العقارات البعيدة جدًا؟
بوجا:
نعم بالتاكيد. قطعاً. هذه هي الخطوة الأولى.
توني:
هل يمكننا التعمق في ذلك قليلاً؟ ما نوع البحث الذي تجريه عندما تنظر إلى الأسواق في الهند أو حتى الأسواق هنا في كاليفورنيا؟ ما هي نقطة البداية التي ستقولها، حسنًا، هذا هو المكان الذي أريد أن أركز فيه بحثي؟
بوجا:
لذلك، لدي معاييري الخاصة، وقد جاء ذلك من مجرد المعرفة الجماعية المتمثلة في التحدث إلى الناس، أو التحدث إلى مستثمرين آخرين، أو قراءة المقالات، أو الاستماع إلى البث الصوتي. رقم واحد، أبدأ بالموقع. من المتناقض أن لدي عقارات في الهند وأنني قمت بشراء وبيع عقارات في أوستن، لكنني أحاول التركيز داخل جنوب كاليفورنيا. أحب الاستثمار المحلي. رقم واحد هو الموقع. أبدأ دائمًا بقول: "نعم، أريد الاستثمار محليًا". ثم بعد ذلك هذا هو الثمن. هدفي هو، وأنا أفعل ذلك بشكل مختلف قليلاً، أنه ليس لدي نقطة سعر في ذهني. أفعل من حيث التدفق الشهري. لدي معيار وهو أنني لا أرغب في الحصول على تكلفة شهرية تزيد عن 5,000 دولار شهريًا. ومن هناك سأعمل بشكل عكسي لأنه بعد ذلك ستنظر إلى الضرائب العقارية، وستنظر إلى النفقات الأخرى، والمرافق، وستنظر إلى أسعار الفائدة.
لأن أسعار الفائدة تتغير باستمرار، لذا إذا كان بإمكاني شراء عقار بقيمة 1.2 مليون دولار قبل ستة أشهر، فهذا يعادل عقارًا بقيمة 800,000 ألف دولار. ثم ألقي نظرة على السعر وبعد ذلك نوع العقار، أحب الاستثمار في مساكن عائلية واحدة. أحاول الابتعاد عن الشقق أو منازل المدينة لأسباب متعددة. أريد أن أملك الأرض وأن أكون قادرًا على فعل أي شيء أريد أن أفعله بها، فقط القلق بشأن قوانين المدينة أو الولاية بدلاً من قواعد القرن الأفريقي. يظهر نوع العقار في الصورة ثم أبدأ بالفعل في إجراء تحليلي من حيث التدفق النقدي من هذا العقار.
لدي المعايير أنه في أول عامين من العقار، بما أنني أستثمر في جنوب كاليفورنيا حيث يكون السعر مرتفعًا بالفعل ومن الصعب الحصول على تدفق نقدي إيجابي، فإن هدفي هو أنه في أول عامين ، لا بأس أن أتلقى تدفقًا نقديًا سلبيًا بنسبة 5٪ من التدفق الخارجي الشهري.
على سبيل المثال، إذا كان التدفق الخارجي الشهري هو 5,000 دولار أمريكي، فلا بأس أن يكون لدي تدفق نقدي سلبي قدره 250 دولارًا أمريكيًا شهريًا خلال العامين الأولين. بعد ذلك، هدفي هو أن أبدأ بتحقيق التعادل في السنة الثالثة ثم أحصل على تدفق نقدي إيجابي قدره 5% من التكلفة الشهرية في السنة الرابعة والخامسة وهكذا. بالطبع ستستمر نسبة الـ 5% في الزيادة لأن دفعتي الشهرية ستبقى كما هي وسيزيد الإيجار، وبعد ذلك أبدأ في البحث عن العقارات.
ثم سأذهب لإلقاء نظرة على العقارات في MLS، وحتى على Redfin، وTrulia، وZillow، فقط باستخدام علاقاتي مع أصحاب العقارات الآخرين، ومع الجيران، والأصدقاء، وأي شخص أعلم أنه يمكن أن يكون لديه صفقة خارج السوق، أفعل ذلك. ثم أعلم أنها عملية طويلة. ثم أبدأ بالنظر إلى النفقات الشهرية لهذا العقار، ومعدل ضريبة الأملاك الفعلي، ونفقات التشغيل الفعلية، والإصلاحات، ثم أي من تكاليف الشواغر التي قد تنشأ في المستقبل. ثم أقارن النفقات بالتدفقات الداخلة وعندها أتخذ القرار. في هذه الخاصية المنطقي. ستكون الخطوة الأخيرة هي جدولة موعد العرض فعليًا. أقوم بكل هذه الإجراءات القانونية قبل أن أذهب فعليًا وأرى العقار قبل أن أذهب فعليًا وأبدأ في التفكير في شراء هذا العقار.
اشلي:
هذه معلومات كثيرة رائعة ونريد حقًا التعمق في هذا الأمر كثيرًا، لكن سؤالي الأول هو أن بعض هذه النفقات متغيرة أو لم يتم تحديدها بعد عند قيامك بتحليل هذه الصفقة. على سبيل المثال، ذكرت أن سعر الفائدة الذي كان من الممكن أن تشتريه قبل ستة أشهر يختلف كثيرًا عما هو عليه الآن. كيف يمكنك البقاء على اطلاع ببعض تلك النفقات المتغيرة، حتى بيانات السوق التي تظهر أن نفس المدينة التي تستثمر فيها لا تزال لديها نفس نسبة السعر إلى الإيجار، وأشياء من هذا القبيل مع استمرارك في التحليل على مدار العام، إلى أين ستصل هذه البيانات التي تسحبها لاستخدامها في أرقامك ونفقاتك بحيث تكون أكثر البيانات دقة التي يمكنك الحصول عليها؟
بوجا:
نعم. تمام. وفيما يتعلق بالنفقات، ستكون النفقات المقدمة هي الدفعة الأولى التي ندفعها. عادة ما نقوم بدفع 25% دفعة أولى، ونقوم بتمويل الباقي. تم إصلاح هذا الجزء، وهو النفقات المقدمة. ثم بعد تلك النفقات تأتي الفائدة، وهي دفعة رهن عقاري. ولهذا السبب، قمت بإغلاق علاقاتي مع المقرضين وأحاول أن أبقى على اطلاع على السوق حتى أعرف، حسنًا، ما هو معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا؟ ما هو معدل 7/1 ARM؟ ما هو معدل 5/1 ARM؟
اشلي:
هل ترسل إليهم بريدًا إلكترونيًا وتسألهم، أم أنك ستذهب إلى موقع ويب للبحث عن ذلك؟ أين يمكن لشخص آخر العثور على هذه المعلومات؟
بوجا:
أنا في الواقع أتصل بهم للحصول على تلك المعلومات، نعم. أتصل بهم وهذه هي الطريقة التي أحصل بها على هذه المعلومات لأن كل سيناريو مختلف تمامًا، وبما أنني لا أبحث فقط عن إيجار طويل الأجل، فقد يكون حتى إيجارًا متوسط المدة. يمكنني شراء منزل ثانٍ، واستخدامه كعقار استثماري. يمكنني شراء دوبلكس أو ثلاثي أو رباعي، ويختلف التمويل حسب نوع العقار. ولهذا السبب من المهم جدًا عدم الاعتماد فقط على رقم واحد من موقع ويب، ولكن مشاركة السيناريو التفصيلي فعليًا ومن ثم الحصول على الأسعار. تلك المعلومات التي أحصل عليها من المُقرض الذي أتعامل معه، وأنا لا أتصل بمقرض واحد فقط، بل أتصل بثلاثة على الأقل حتى أقوم بالتسوق قبل أن أقرر التعامل مع واحد.
توني:
بوجا، سؤال واحد للمتابعة، أعرف الكثير من المبتدئين، يشعرون بالتوتر بشأن تشغيل ائتمانهم عدة مرات أو ربما بناء علاقة سيئة مع أحد المُقرضين لأنهم يرسلون لهم دائمًا هذه الصفقات، ولا يفعلون ذلك أبدًا في الواقع ينتهي الأمر بالشراء. ما هي أفكارك أو كيف تتنقل في ذلك؟ هل يقومون بتشغيل رصيدك في كل مرة أم أنهم يعطونك أرقامًا أولية فقط؟ هل يعلمون أن هذه هي العقارات التي تبحث عنها للتو أم أنهم يتوقعون منك شراء كل هذه العقارات؟ كيف تعمل بهذه الديناميكية؟
بوجا:
نعم، فيما يتعلق بالقلق بشأن ما سيعتقده المقرضون، أوه، أنت تطلب منهم فقط إعطائك الأسعار وتستمر في الاتصال بهم ولا تعرف متى ستتمكن من سحب ذلك صفقة قبالة. قد يستغرق الأمر ثلاثة أو أربعة أشهر. لقد كنت أتصل بالمقرض الخاص بي طوال الأشهر السبعة الماضية، لذا فقد مضى وقت طويل، ولكن أود أن أقول إنه لا ينبغي للمرء أن يقلق بشأن ذلك. إذا كانت لديك تلك العلاقة المتينة والقوية مع المقرض، وإذا كنت قد عملت معهم في الماضي، وحتى إذا لم تعمل معهم في الماضي، فما عليك سوى الاستمرار. لا تقلق بشأن ما سيفكرون فيه. إذا كانوا قلقين جدًا بشأن ذلك ولم يردوا على مكالمتك الهاتفية، خمن ماذا؟ لا يوجد نقص في المقرضين، ولا يوجد نقص في المقرضين الجيدين في العالم، في الولايات المتحدة، لذلك لا تقلق بشأن ذلك. مجرد المضي قدما، والانتقال إلى المرحلة التالية. إنها خسارتهم، وليست خسارتك.
ثم بعد ذلك، يتعلق الأمر بفحص الائتمان. لا، إنهم لا يقومون بفحص الائتمان الخاص بي. أنا موافق. نعم، لا أريد الحصول على رصيد من رصيدي في كل مرة أحاول فيها التسوق، وفي كل مرة أحاول فيها تحليل صفقة ما. إنهم لا يقومون حتى بإجراء فحص بسيط ويختلف الأمر. لنفترض أنني إذا كنت أعمل مع المُقرض الذي عملت معه بالفعل في الماضي، فسوف يسألني الأسئلة: "مرحبًا، هل تغير أي شيء فيما يتعلق بوضعك فيما يتعلق بالدين الجديد الذي أخذته، في من حيث دخلك؟" سيطرحون هذه الأسئلة على أساس المعلومات التي لديهم بالفعل عني. إنهم قادرون على تشغيل هذا السيناريو بالنسبة لي. لا، فحص الائتمان الثابت ليس خطوة إلزامية. يجب على المقرض الجيد الذي يريد عملك، والذي يعرف ما يفعله، أن يكون دائمًا على استعداد لإعطائك هذا السعر.
توني:
بوجا، أريد المتابعة لأن أحد الأشياء الأخرى التي ذكرتها والتي اعتقدت أنها مثيرة للاهتمام، وقد قادتها إلى ذلك قليلاً، هو أنه في هذه الخطوات الأربع أو الخمس التي ذكرتها هنا عليك التركيز على النفقات أولاً وتقول: "مرحبًا، لا أريد أن تتجاوز نفقاتي X دولار شهريًا." هل يمكنك توضيح سبب كون هذه إحدى خطواتك الأولى؟ لأنني أعتقد أن معظم الناس يبدأون من الطرف الآخر حيث يقولون: "مرحبًا، أريد أن يكون التدفق النقدي لدي X." لكنك تنظر إلى الأمر من الجانب الآخر حيث تركز على النفقات أولاً. في رأيك، ما هي الفائدة من تقليبها والذهاب إلى النفقات مقابل التدفق النقدي؟
بوجا:
نعم، لذلك أعتقد أنه اعتمادًا على هدفك، فإن هدفنا من الاستثمار العقاري ليس الدخل السلبي. لا، أنا لا أبحث حقًا عن تدفق نقدي بقيمة X من الدولارات كل شهر. أنا أتطلع إلى بناء ثروة طويلة الأجل. إنني أتطلع إلى بناء ثروة للأجيال، وعلى طول الطريق، بالطبع، لا أريد أن أدفع أي شيء من جيبي الخاص. السبب الذي جعلني أبدأ بالنفقات هو أيضًا مراعاة السيناريوهات غير المتوقعة، وحساب الوظائف الشاغرة. لنفترض أن المنزل شاغر لمدة شهر أو شهرين. لنفترض أن المستأجر غير قادر على دفع الإيجار لمدة شهر أو شهرين. عليك أن تمر بعملية الإخلاء. سيقرر هذا التدفق الخارجي الشهري ما إذا كنت سأتمكن من دفع هذا الرهن العقاري أم لا حتى لو لم يدفع أحد هذا الرهن العقاري نيابةً عني. إذا كان المبلغ 10,000 دولار شهريًا، فيجب أن أدفع تلك الـ 20,000 دولارًا لمدة شهرين، وهذا مبلغ كبير من المال، ولا أريد المخاطرة.
اعتمادًا على احتياطياتي الخاصة، واعتمادًا على دخلي الخاص، أقرر هذا الحد. هذه الـ 5,000 دولار هي أنني بخير، نعم، لذا يمكنني أن أدفع 5,000 دولار في شهر واحد إذا كان هناك منصب شاغر، إذا لم يدفع شخص ما الإيجار في الوقت المحدد. هذا هو السبب الذي جعلني أبدأ بالنفقات لأنه، وهذا رأيي الشخصي، إذا واصلت التركيز على توليد تدفق نقدي قدره 500 دولار على سبيل المثال، وقمت بشراء عقار بقيمة 1.5 مليون دولار وتبلغ التكلفة الشهرية حوالي 8,000 دولار، وإذا كان علي أن أدفع 8,000 دولار مرة واحدة، فإن 500 دولار لا معنى لها. وهذا هو السبب وراء قيامي بهذه العملية حيث ألقي نظرة على النفقات أولاً.
اشلي:
لقد قمنا بتحليل صفقتك، ولكن لماذا بدأت الاهتمام بهذا؟ هل يمكنك التحدث عن كيفية الحفاظ على دوافعك؟ أنت تبذل الكثير من العمل، وتبذل الكثير من العناية الواجبة في هذه الخصائص. ربما تتطرق إلى السبب، وما الذي يبقيك مستمرًا، ثم ربما حتى تحديد الأهداف. هل تضع أهدافًا لإبقائك على المسار الصحيح وإلى أين ترى نفسك ذاهبًا؟
بوجا:
لقد بدأ تأسيس العقارات منذ زمن طويل. لذلك نشأت في الهند. لذلك كانت أمي ربة منزل. كان والدي يعمل رجلاً عظيمًا بالطبع، لكنه لم يستطع أبدًا أن يصبح رجل أعمال ناجحًا. إنه أمر شخصي جدًا بالنسبة لي، وهو قريب جدًا من قلبي. لقد واجهنا بعض المشاكل المالية عندما كنت أكبر. منذ صغري، أدركت أهمية الاستقرار المالي. أدركت أهمية امتلاك منزل يمكنك تسميته بالمنزل. كان هناك موقف حيث اضطررنا إلى الخروج من منزلنا بسبب بعض الظروف العائلية حيث اضطر والدي إلى بيع حصته من العقار، وفي ذلك الوقت كنت لا أزال في الكلية. أعتقد أن هذا هو المكان الذي ترسخت فيه في ذهني مدى أهمية أن أكون مستقرًا ماليًا.
في ذلك الوقت، كان تركيزي منصبًا على الكسب والادخار والاستثمار. اكسب، ادخر، استثمر. في البداية كنت أركز على الاستثمار في أسواق الأسهم وصناديق المؤشرات وصناديق الاستثمار المشتركة وودائع الدخل الثابت. كان ذلك في البداية. ثم أدركت تدريجيًا أنه إذا كنت أرغب في مضاعفة أموالي، فيجب علي أن أفكر في تنويع محفظتي الاستثمارية. هكذا بدأت النظر في الاستثمار العقاري. السبب الذي دفعني إلى البدء هو عقلية أنني بحاجة إلى أن أكون مستقرًا ماليًا. السبب الآخر الذي دفعني إلى البدء هو أنني أريد توفير حرية الوقت لعائلتي. عندما أقول عائلتي، فأنا في الواقع أتحدث عن والديّ الذين ما زالوا يعيشون في الهند. أريد مساعدتهم في تقاعدهم. أنا أتحدث عن زوجي حتى يتمكن من فعل ما يريد أن يفعله في هذا الوقت. إذا أراد ترك وظيفته، فربما ينبغي عليه أن يفعل ذلك.
سبب آخر هو إعطاء حرية الوقت لأطفالي. لدي ولدان مهتمان حقًا بلعب كرة القدم وكل ما يريدان فعله هو أن يصبحا لاعبي كرة قدم أو حكمًا لكرة القدم أو مدربًا لكرة القدم، وليس القيام بأي شيء آخر. أريد أن أمنحهم تلك الحرية التي تمكنهم في المستقبل من متابعة شغفهم دون التعرض لضغوط التواجد في سباق يتعين عليهم فيه الحصول على شهادة جامعية جيدة أو يتعين عليهم الحصول على تسع إلى خمس وظائف لأنهم بحاجة إلى القيام بها تجتمع النهايات لأنهم بحاجة إلى دفع ثمن منزلهم، وهو أحد أكبر أجزاء مصاريفك الشهرية. هذا هو السبب الذي دفعني إلى البدء في مجال العقارات لأنني أريد فقط أن أضاعف ثرواتي وأريد أن أحصل على ثروة الأمة البريطانية وأريد أن أحصل على دخل كافٍ يمكنني من خلاله إعالة أسرتي. يمكنني رد الجميل للناس.
كيف أبقى متحفزًا، هذا هو السبب. ولهذا السبب. عندما أتخيل هذا السبب، فهذا يبقيك متحفزًا. إنه شيء مثل عندما يذهب الناس ويشترون تذكرة يانصيب، حتى قبل أن تفوز، لقد عشت الحياة في يدك، لقد عشت الحياة في يدك، وتقول، سأفوز بهذا اليانصيب وسأكون غنيًا جدًا، وسأستمتع بحياتي. لذلك أعتقد أنني أتخيل هذا المستقبل في رأسي وهذا ما يجعلني أستمر. فيما يتعلق بتحديد الأهداف، لا أعرف أي شيء أفضل. أشعر وكأنني أريد فقط الاستمرار. ليس لدي هدف مثل، أوه، أريد 10 [غير مسموع 00:26:13] في 10 سنوات، في 15 عامًا. الآن ليس لدي هذا الهدف. لدي هدف طويل المدى فيما يتعلق بما أريد القيام به.
لنفترض أنه عندما أبلغ 50 عامًا، لدي تلك الأهداف، لكن من حيث العدد المحدد للعقارات، ليس لدي هدف من حيث العدد المحدد من العقارات، ولكن لدي هدف من حيث الدخل الشهري التي أريد أن أكسبها من هذه العقارات المستأجرة. عندما أبلغ 50 عامًا، أريد أن أحصل على 20,000 ألف دولار شهريًا من الدخل السلبي. أريد أن أكون قادرًا على شراء كوخ صغير في الجبال، والعيش هناك دون أي دين. أريد أن يتمكن أطفالي من الذهاب إلى الكلية دون أي قرض طلابي، وأريد أن أكون قادرًا على ترك برنامج W2 الخاص بي في ذلك الوقت والعمل في مؤسسة غير ربحية. هذه هي أهدافي حقًا، وأنا مستمر في المضي قدمًا.
توني:
نعم. حسنًا بوجا، أعني يا له من سبب تحفيزي هائل لبناء هذا العمل العقاري. إنه شيء نتحدث عنه كثيرًا في البرنامج وهو أنه عندما تفكر في السبب، يجب أن يكون شيئًا أكبر من مجرد الدولارات والسنتات وسبب رد الجميل لعائلتك، ودعم زوجك، ودعم أطفالك. ، لشراء هذه الكابينة في الجبال. هذه هي الأشياء التي يمكن أن تدفع شخصًا ما إلى الالتزام بها لأنه إذا كان الهدف هو 20,000 دولار شهريًا فقط من التدفق النقدي، فهذا شيء يصعب الالتزام به قليلاً. الآن أريد الرجوع إلى الوراء قليلاً لأنك ذكرت سابقًا أن التدفق النقدي في الوقت الحالي ليس هو العامل المحفز الأكبر لك عند شراء عقار. وحتى أنك قد تكون قادرًا أو مستعدًا لقبول خسارة صغيرة على العقار عند شرائه لأول مرة. أريد فقط أن أسأل لماذا هذا موقفك الآن وهل تشعر أن ذلك قد يجعل من الصعب عليك الوصول إلى هذا الهدف وهو 20 ألفًا سنويًا من التدفق النقدي؟
بوجا:
بادئ ذي بدء، أعتقد أنه يمكنني الحصول على 20 ألفًا شهريًا من التدفق النقدي، نعم، بسهولة. لدي استراتيجية في الاعتبار. ثانيًا، أعتقد أن السبب الذي يجعلني لا أركز كثيرًا على التدفق النقدي في الوقت الحالي هو أنني لا أزال أمتلك وظيفة W2. لا يزال لدي وظيفة W2. زوجي لديه وظيفة W2، وأنا شخصيًا ليس لدي أي رغبة في ترك وظيفتي W2. أنا لا أتطلع إلى أن أكون قادرًا على ترك هذه الوظيفة. أنا أحب هذه الوظيفة. أنا قادر على المساهمة، وأحصل على المكافأة، وأعمل مع بعض الأشخاص الرائعين، لذلك أريد مواصلة العمل في هذه الوظيفة. وهذا يوفر لي الدخل الذي أحتاجه. لذلك أنا لا أبحث عن مصدر دخل بديل يمكنني الاعتماد عليه. وهذا هو السبب الذي يجعلني لا أركز بشكل كبير على التدفق النقدي في الوقت الحالي.
طالما أنني قادر على الالتزام بأرقامي من حيث دعنا نقول، حسنًا، 5٪ من التدفق الشهري الخارج أحسب دخلي قبل أن أتوصل إلى هذا الرقم. لنفترض أنني سأفقد وظيفتي غدًا، ومن الناحية النظرية، سأفقد وظيفتي، فإن 5% لن تكون 5%، بل ستكون 1%. إنه تمامًا مثل التمحور اعتمادًا على وضعك الخاص وهو أمر مهم. سبب آخر لعدم أهمية التدفق النقدي بالنسبة لي الآن هو أن هدفي مختلف. الشعوب المختلفة لها أهداف مختلفة. بعض الأشخاص لديهم هدف الحصول على دخل سلبي بالفعل، فهم يريدون كسب 2,000 دولار شهريًا من الدخل السلبي. أنا أحترم ذلك تمامًا ولكن هدفي هو بناء ثروة الأجيال. أنا أتطلع، على سبيل المثال، عندما أبلغ 50 عامًا، إذا كنت أحصل على 20,000 ألف دولار شهريًا، فمن المرجح أن أسدد رهني العقاري، وكنت سأسدد رهني العقاري حتى تتمكن من الحصول على أموال الإيجار التي أمتلكها سوف تتلقى من تلك العقارات سيكون مجرد الدخل. هذا ما يجعلني واثقًا من حقيقة أنني سأتمكن من الحصول على دخل سلبي قدره 20,000 ألف دولار شهريًا.
اشلي:
بالنسبة لهذه العقارات، الشقق في الهند، هل هي أكثر قيمة للتقدير، فهي مجرد تدفق نقدي قليل الآن، ولكن بمجرد سدادها، فإنها ستساهم نوعًا ما في ثروة الأجيال مع التقدير؟
بوجا:
نعم. لقد تم سداد هذه العقارات بالفعل. وعندما اشتريناها، دفعنا ثمنها في غضون خمس سنوات عندما اشتريناها. هذه الخصائص موجودة بأمانة لوالدينا، وهي موجودة بالفعل لوالدينا فقط. إذا أرادوا الانتقال إلى هناك، يمكنهم الانتقال إلى هناك. عندما نكبر ونزور الهند، نريد الانتقال إلى هناك، يمكننا الانتقال إلى هناك. بالنسبة إلى وجهة نظرك يا أشلي، نعم، هذا فقط من أجل ثروة الأجيال. وبما أنهم قد تم سداد أجورهم بالفعل، فليس لديهم الكثير من الإصلاحات لأنها كانت بناء جديد. لم أذكر ذلك. وكانت خصائص البناء الجديدة. اشتريت أحدهما في عام 2010، والآخر تم شراؤه في عام 2014. وكان كلاهما بناء جديدًا، لذلك لا نتلقى الكثير من طلبات الإصلاح على ذلك. من السهل الحفاظ عليها، فقط يتم الاحتفاظ بها هناك لبناء الثروة لأجيال عديدة. نعم.
اشلي:
دعونا نتحدث عن راحة البال في هذا الأمر أيضًا، حيث أن محفظتك الاستثمارية تحصل على بعض العقارات التي تؤتي ثمارها. نسمع دائمًا عن الاستفادة من ممتلكاتك، ولن تحصل على أفضل عائد إلا إذا قمت بالاستفادة منها. لا تحتفظ بهذا القدر من الأسهم في العقار. هذا استثمار سيئ. ما هو رأيك في سداد هذين العقارين وعدم الاستفادة منهما لتتمكن من تعظيم عائدك على العقار؟ على سبيل المثال، لقد أغلقت للتو عقارًا كنت أبيعه اليوم وكان في الواقع مرتبطًا بمحفظة قرض مع عقار آخر وكان لدينا خيار الذهاب إلى البنك والقول، إننا نرغب في الاحتفاظ بهذا العقار في القرض ، لذا دعنا نعرف ما... أردنا أن نفعل، 70٪ من القيمة المقدرة عندما حصلنا على القرض لهذا العقار، نريد الاحتفاظ برصيد القرض على العقار وبعد ذلك سنقوم فقط بسداد المبلغ الإضافي المستحق لأنه نحن نبيع هذا العقار الآخر ولم يعد محتفظًا به كضمان.
أو يمكننا أن نأخذ عائدات البيع، ونسدد الرهن العقاري ونأتي إلى الطاولة بمبلغ 34,000 ألف دولار أخرى لسداد كلا العقارين بالكامل. أحدهما يتعين علينا القيام به لأننا نبيع، والآخر كان لدينا خيار الاحتفاظ بالدين عليه أو سداده، وقد اتخذنا قرارًا في وقت متأخر من الليلة الماضية بسداد هذا العقار بالكامل. لقد أردنا راحة البال لأننا احتفظنا دائمًا بالعديد من العقارات التي يتم دفعها مجانًا وواضحة. لقد قمنا ببيع اثنين منها في العامين الماضيين حيث كان السوق ساخنًا للغاية ونظرنا إلى الوراء نوعًا ما واو، لم يعد لدينا أي عقارات مجانية وواضحة بعد الآن. كل شيء عليه دين. قررنا أن ندفع ذلك. ما هو نوع استراتيجيتك وراء امتلاك تلك الخصائص المجانية والواضحة؟
بوجا:
نعم، لذلك أعتقد أنني تطرقت إلى الأمر في البداية وهو أن العقار الأول الذي اشتريناه، اشتريناه بقصد استخدامه كمسكن رئيسي. كان ذلك في عام 2010. عندما انتقلنا إلى هنا، بصراحة، عشنا هنا لمدة خمس سنوات دون أن نعرف أين سنكون في الشهر المقبل. هكذا عشنا هنا لمدة خمس سنوات. لقد تحركنا ثماني مرات، وهو تحرك فعلي عبر الولايات. كان الأمر غير متوقع للغاية. كان هذا هو سبب شراءنا لهذا العقار، وهذا هو السبب في أنه كان بناءًا جديدًا وكنا نعتزم سداده في غضون خمس سنوات لأنني كنت واضحًا جدًا في ذهني أننا لا نريد دفع الإيجار، نحن لا نريد ذلك. لا نريد دفع الإيجار، ونريد أن نضع أقدامنا في الباب قبل أن يصبح باهظ الثمن ولا يمكننا تحمله بعد الآن. وهذان الشيئان كانا مهمين للغاية بالنسبة لي.
الآن فيما يتعلق بالاستفادة من العقارات لشراء استثماراتهم، أفعل ذلك. كل ما في الأمر هو أن هذين العقارين في الهند، لا أفعل ذلك بهما لأنني لا أريد بيعهما. الطريقة الوحيدة التي سأتمكن بها من الاستفادة من تلك العقارات هي إذا قمت ببيعها، والحصول على [غير مسموع 00:34:07] على تلك العقارات في الهند، فقط لا تفكر في الأمر. سيكون كابوسا.
اشلي:
من المثير للاهتمام معرفة ذلك. وهذا ليس بالأمر الذي أفكر فيه حقًا، وهو أنه نظرًا لوجودك في بلد مختلف، فليس من السهل مجرد الذهاب وإعادة التمويل أو الحصول على نوع آخر من الديون على العقار.
بوجا:
نعم، لذا، الحصول على [غير مسموع 00:34:24] بشأن هذه الأمور، يعني أن هذا المفهوم غير موجود رسميًا من خلال البنوك. بالطبع يمكنك الذهاب إلى مُقرض خاص، ويمكنك الاحتفاظ بممتلكاتك كضمان ثم اقتراض الأموال مقابلها، لكنها ليست عملية مثالية للغاية تريد أن تمر بها، فقط الطريقة التي يتم بها إعداد الأنظمة هناك. لهذا السبب لا أستطيع الاستفادة من [غير مسموع 00:34:47]. الطريقة الوحيدة التي يمكنني من خلالها الاستفادة من حقوق الملكية في تلك العقارات هي بيع تلك العقارات. الآن، العقارات التي لدينا هنا، قمنا بتعزيز حقوق الملكية المتراكمة في تلك العقارات، وهذا هو الحال في الولايات المتحدة بشكل إجمالي، في وقت ما كنا نمتلك ستة عقارات، وقمنا ببيع اثنين منها، ولكن بعد ذلك في وقت ما امتلكنا ستة عقارات في الولايات المتحدة. والطريقة الوحيدة التي تمكنت من القيام بذلك هي من خلال الاستفادة من حقوق الملكية في تلك العقارات.
توني:
مجرد متابعة واحدة منك، صحيح، لأنني كنت دائمًا تقريبًا على الجانب الآخر، يا أشلي، حيث يبدو الأمر، أحب فكرة الرافعة المالية والتوسع بشكل أسرع واستخدام ديونك للحصول على العقار التالي، لكنني كان لديّ صديقان، كلاهما من رواد الأعمال الناجحين الذين دفعوا ثمن مساكنهم الأساسية وتحدثوا للتو عن راحة البال. أعلم أنك تحدثت كثيرًا عن سداد الكثير من ديونك الشخصية وراحة البال التي تأتي مع ذلك. أعتقد أن هناك شيئًا يجب مراعاته حول هذا النطاق العدواني واستخدام الديون مقابل القدرة على النوم ليلًا لمعرفة أنه حتى لو حدث كل شيء، فسيتم دفع ثمن منزلك الذي تعيش فيه ولا داعي للقلق عن ذلك. أشعر وكأنني أمر نوعًا ما بالتحول حيث قد يكون من المنطقي بالنسبة لي أن أبدأ في التركيز على ذلك أيضًا. أنت تفركني قليلاً من الرماد، بالتأكيد.
اشلي:
حسنًا يا بوجا، هل تريدين إتمام إحدى صفقاتك لنا وشرح العملية برمتها؟ سنطرح عليك بعض الأسئلة السريعة أولاً.
بوجا:
نعم أفعل. لكنني أردت أن أتناول ذلك الجانب المتعلق براحة البال، لأنك سألت عنه ولم أتطرق إليه تمامًا. الطريقة التي أعرّف بها راحة البال بالنسبة لي هي أن أقوم بإيجارات طويلة الأجل، ولا أقوم بإيجارات قصيرة الأجل، ولا أقوم بإيجارات متوسطة الأجل، والسبب الذي يجعلني أحاول الاستمرار في التركيز في مناطق معينة في جنوب كاليفورنيا، فإنني على يقين تقريبًا من أنه سيتم استئجار هذه المنازل في غضون أسبوعين حسب الموقع. إن معايير فحص المستأجر لدينا قوية للغاية لدرجة أن هناك فرصًا أقل جدًا لوقوعنا في موقف لا يتمكن فيه المستأجر من دفع إيجاره. إن راحة البال بالنسبة لي هي تلقي شيك الإيجار كل شهر، والحصول على هذا الاستقرار ومن ثم القدرة على سداد هذا الرهن العقاري. الآن، السبب وراء عدم تفكيري في سداد قيمة مسكننا الأساسي هو أننا حصلنا عليه بسعر فائدة 2.625%.
لا أعرف إذا كان من المنطقي ماليًا بالنسبة لنا سداد هذا الدين. إذا كنت أرغب في سداد هذا الدين، فلنفترض أنه يبلغ 500,000 دولار، فيمكنني استثمار تلك الـ 500,000 دولار. حتى لو استثمرت في شهادة إيداع مملة، فسوف أكسب أكثر من 2.625%. لقد فهمت ذلك، خصوصًا كوني من دولة آسيوية، وهو أمر شائع جدًا في ثقافتنا، مثل، ليس عليك ديون. تملك عقارك بكل حرية ووضوح. ليس لديك ديون. من المفترض أن يكون المنزل هو المكان الذي تمتلكه بنسبة مائة بالمائة. ثم يتدخل الجانب العملي مني ويقول، هيا، هذا غير منطقي. هل تريد سداد دين اقترضته بفائدة 2.625% بينما يمكنك استخدام تلك الأموال وكسب فائدة تتراوح بين 7% إلى 8% بسهولة؟ إن تكلفة الفرصة البديلة للمال هي ما يساعدني على اتخاذ هذا القرار. هذا هو المكان الذي يتم فيه الاهتمام براحة البال.
توني:
لقد كانت هذه فكرتي دائمًا أيضًا، أليس كذلك، هل يمكنك أخذ تلك الأموال والحصول على عائد أفضل. أعتقد أنني بدأت في تغيير عقليتي قليلاً حيث ربما تكون هناك جوانب معينة من حياتي حيث سأتحمل تكلفة الفرصة البديلة لعدم الحصول على عائد أفضل في مكان آخر من أجل راحة البال التي تأتي مع الاضطرار إلى دفعها عن. لم أفعل هذا بعد. لا يزال لدينا ديون في مسكننا الرئيسي أيضًا، ولكن عندما أفكر في قراراتنا المستقبلية، فهذا شيء بدأت أفكر فيه.
بوجا:
أعتقد غدًا أنه إذا فقدت وظيفتي، بصراحة، هناك طرق عديدة لكسب الدخل. يبدو الأمر كما لو أنني أستطيع توصيل طرود أمازون، ويمكنني أن أكون جليسة أطفال، ويمكنني أن أكون مدبرة منزل، ويمكنني القيام بذلك-
اشلي:
لديك المزيد من الوقت لشراء العقارات.
بوجا:
بالضبط. هذا الخوف هو الشيء الذي لا يبقى معي، حيث لن يكون لدي مصدر للدخل.
اشلي:
تمام. هل تريد أن تقودنا خلال إحدى صفقاتك التي قمت بها والتي قمت بها؟ سأطرح عليك بعض الأسئلة فقط وبعد ذلك يمكنك تقديم إجابات قصيرة عليها وبعد ذلك سنتناول القصة نوعًا ما؟
بوجا:
طبعا أكيد. دعنا نقوم به.
اشلي:
ما هو العقار الذي اشتريته؟ عائلة واحدة، عائلة متعددة؟
بوجا:
سكن عائلة واحدة.
اشلي:
تمام. في أي سوق هو؟
بوجا:
جنوب كاليفورنيا.
اشلي:
تمام. بكم اشتريته؟
بوجا:
سعر الشراء كان 1.4.
اشلي:
كيف وجدت الصفقة؟
بوجا:
سوق خارج.
اشلي:
هل هو إيجار طويل الأمد؟
بوجا:
لقد كان مسكنًا أساسيًا.
اشلي:
حسنا.
بوجا:
أريد أن أتطرق إلى جانب التمويل الإبداعي فيه.
اشلي:
حسنًا، رائع. نعم، لماذا لا تدخل في ذلك إذن؟
بوجا:
حسنًا، نعم، كنا نعيش بالفعل في مسكننا الرئيسي ولم تكن لدي خطط قوية للانتقال، لكن الأمر كان لا يزال في ذهني. لا أريد أبدًا أن أقول لا لصفقة جيدة. هذه مجرد استراتيجيتي. لا أريد أبدًا أن أقول لا لفرصة ما. كنت أبحث دون وعي عن مكان إقامة أساسي آخر. لقد أسست منزلًا خارج السوق كان بعض المالكين يحاولون بيعه العام الماضي في ديسمبر، لذلك كان ذلك لا يزال ذروة السوق. كان الحصول على صفقة خارج السوق في ذلك الوقت أمرًا ذهبيًا. وكان سعر الشراء ذهبيًا أيضًا. المنزل بالتأكيد يستحق أكثر من ذلك.
اشلي:
ماذا قلت أن المنزل يستحق؟ عندما اشتريته بسعر 1.4، ما هو المبلغ الذي كنت تعتقد أنه يستحق في ذلك الوقت؟
بوجا:
1.55
اشلي:
نعم.
بوجا:
لقد كان موقفًا خاصًا بالنسبة للبائعين حيث كانوا ينتقلون من ولاية إلى أخرى ولم يرغبوا في الخضوع لعملية تجهيز المنزل فعليًا، وجلب الأشخاص، والنظر في العروض. لقد أرادوا عقد صفقة خارج السوق. كان هذا النوع من الوضع مربحًا للجانبين بالنسبة للبائعين وكذلك بالنسبة لنا.
اشلي:
اسمحوا لي أن أسألك هذا سريعًا قبل أن تستمر. كيف وجدت تلك المعلومات؟ لأن ذلك يمكن أن يؤدي إلى صفقة أو فشلها، هو معرفة الدافع وراء قيام البائع ببيع العقار.
بوجا:
لقد كان مباشرة من البائعين في الواقع. كان هناك سمسار عقارات متورط، لذلك أنا وكيل عقارات، وقد التقيت بوكيل عقارات آخر في منزل مفتوح ولم يكن الأمر سرًا. لقد كانوا مرتاحين جدًا لمشاركة ذلك نعم، نحن نبحث عن بيع خارج السوق طالما أن السعر مناسب.
اشلي:
حسنًا، رائع. وبعد ذلك تريد الاستمرار في بقية الصفقة. إذن كيف قمت بتمويلها؟
بوجا:
نعم، لقد كانت 1.4، والدفعة الأولى كانت 20%، وفي ذلك الوقت لم يكن لدينا أموال لتسديد تلك الدفعة الأولى البالغة 20%. وفيما يتعلق بالتمويل الإبداعي، لم يكن هناك سوى عدد قليل من الخيارات المطروحة على الطاولة. أولاً، ما يمكننا فعله هو أن نتمكن من بيع الأموال التي كانت لدينا في حسابات الوساطة أو يمكننا بيع بعض الأسهم التي كانت لدينا في حسابات ESOPs الخاصة بنا. أو ما قررنا القيام به هو استخدام الأموال من [غير مسموع 00:42:00] في مقر إقامتنا الأساسي. المسكن الرئيسي الذي اشتريناه في عام 2017، كان لدينا حد ائتماني لأسهم المنزل على هذا العقار بقيمة 150,000 ألف دولار. نحن نستخدم كل هذا المبلغ البالغ 150,000 ألف دولار على حد الائتمان هذا. وكان سعر الفائدة على خط الائتمان هذا حوالي 3.95٪. وكانت أسعار الفائدة لا تزال منخفضة. ومن وجهة نظر مقدار المبلغ الذي تقترضه، كان سعر الفائدة لا يزال في حدود ميزانيتنا.
استخدمنا أيضًا خط الوصول إلى السيولة. يشبه خط الوصول إلى السيولة خط ائتمان ملكية المنازل. في خط ائتمان ملكية المنزل، فإنك تستخدم بشكل أساسي حقوق الملكية التي قمت ببنائها في المنزل كضمان لاقتراض الأموال مقابله. في خط الوصول إلى السيولة، أنت تستخدم فعليًا الأموال التي لديك من حيث الأسهم والأوراق المالية للاقتراض مقابلها. بدلاً من بيع أسهمنا، سحبنا خط الوصول إلى السيولة واستخدم 80,000 ألف دولار من هناك. لقد كان ذلك 230,000 ألف دولار اقترضناها تقنيًا باستخدام خطوط الائتمان. ثم بعد ذلك اقترضنا 60,000 ألف دولار من شركة خاصة.
اشلي:
لذا، بالنسبة لهذين الخطين من الائتمان، أعتقد أولاً أنه من المهم أن نذكر خط ائتمان الوصول إلى السيولة. لا يمكن أن يكون حساب التقاعد. صحيح؟ يجب أن يكون حساب غير التقاعد للحصول على حد ائتماني. هل هذا صحيح؟
بوجا:
بالتأكيد، نعم، هذا صحيح تمامًا.
اشلي:
مع هذين الخطين من الائتمان حيث كلاهما يدفعان الفائدة فقط وكيف يؤثر ذلك على دينك على الدخل؟ أنت الآن ذاهب إلى البنك للحصول على الرهن العقاري على هذا العقار الجديد، هل نظروا إلى تلك الدفعات إلى حد الائتمان وأدرجوها في دخل ديونك؟
بوجا:
ولم ينظروا إلى هذا الدفع. حتى في ذلك الوقت عندما كنت أحاول سحب الأموال من حد الاعتمادات وحصلت على موافقة مسبقة، كنا نمتلك ثلاثة أماكن إيجار أخرى في ذلك الوقت. يمكن أن تتأثر نسبة الدين إلى الدخل بذلك. تم استئجار كل تلك العقارات الثلاثة المستأجرة. لم يتم احتساب دفع هذين الخطين من الاعتمادات في الموافقة المسبقة على الرهن العقاري. ثم فيما يتعلق بالدفع لعدد محدد من السنوات، ويمكن أن يختلف بالفعل من بنك إلى آخر، ولهذا السبب لا أريد أن أقول 5 سنوات أو 10 سنوات فقط، يمكن أن يختلف من بنك إلى آخر، من بنك إلى آخر. من منتج إلى منتج، ولكن يمكنك دفع الفائدة فقط لمدة 10 سنوات.
HELOC الذي كان لدينا، سمح لنا بدفع الفائدة لمدة 10 سنوات فقط، ولكن بالطبع في مرحلة ما يتعين عليك دفع المبدأ أيضًا. لا يعني ذلك أنه يمكنك فقط دفع الفائدة، ثم إذا كنت ترغب فقط في دفع الفائدة، فسوف تستمر في دفع الفائدة. من المهم جدًا معرفة أن الاهتمام بـ HELOC متغير، وليس ثابتًا. لقد كانت 3.95% في ذلك الوقت، لكن اليوم لو كنت أدفع فائدة على تلك الـ HELOC، لكان الأمر أكثر من ذلك بكثير. هذا شيء مهم جدًا يجب أخذه في الاعتبار في حساباتك عندما تأخذ حدود الاعتمادات.
اشلي:
مع هذا العقار، انتقلت إليه وانتهى بك الأمر بإعادة التمويل منه؟ هل قمت بتحديثه بالكامل أو فعلت أي شيء لسداد حدود الائتمان والقرض الأصلي أو ما حدث للعقار اليوم؟
بوجا:
كان لدي استراتيجية في الاعتبار. كنا نملك ثلاثة إيجارات في ذلك الوقت. إحدى الإيجارات المتوفرة لدينا موجودة في جنوب كاليفورنيا. الإيجاران الآخران كانا في أوستن. لذلك اشترينا عقارين في أوستن، مسكنين لعائلة واحدة. عندما بدأنا النظر إلى هذا السكن الأساسي، كان التضخم يتزايد بالفعل في ذلك الوقت. ومن أكتوبر إلى نوفمبر إلى ديسمبر، كان يتزايد بنسبة 0.2٪ على الأقل كل شهر. قررت بيع عقارات أوستن. كانت استراتيجيتي هي أننا، حسنًا، سنسحب الأموال من HELOC، وسنسحب الأموال من خط الوصول المُصفى، وسنقترض أموالًا من مقرض خاص وسنبيع عقاراتنا في أوستن والأموال التي تمتلكها الصناديق. التي سنحصل عليها من عقارات أوستن، سنكون قادرين على سداد HELOC بالإضافة إلى خط الوصول إلى السيولة بالإضافة إلى مقرض الأموال الخاص.
كنا قادرين على. لقد قمنا ببيع كلا العقارين في أوستن. تم بيع واحدة في يناير 2022، وتم بيع أخرى في أبريل 2022، وتم استخدام هذه الأموال لسداد خطوط الائتمان. أعتقد أن ما كان مثيرًا للاهتمام حقًا، وما أعتقد أنه مهم جدًا لدرجة أن الكثير من الناس لا يدركونه هو أنه لنفترض أنني أريد شراء منزل، يمكن أن يكون مسكنًا أساسيًا أو منزلًا ثانيًا أو عقارًا استثماريًا. في بعض الأحيان عندما لا يكون لدينا المال المتاح بسهولة، يمكن أن يكون ذلك عائقًا ويشعر الناس بالإحباط بسبب ذلك ولا يتخذون خطوة إلى الأمام. إذا كان أحدهم مبدعًا في تمويله، فيمكنه أن يجعل الوضع ناجحًا.
من المهم جدًا معرفة إمكانية الوصول إلى حساباتك المالية وكيف يمكنك الاستفادة منها. في مرحلة ما كدت أن أبيع تلك الأسهم. الآن أتمنى ذلك لأن سعر السهم كان مرتفعًا حقًا، ولكن في مرحلة ما فكرت، أوه نعم، دعونا نبيع هذه الأسهم ونستخدم هذه الأموال. في الوقت نفسه، إذا كان بإمكاني سحب الأموال منه باستخدام خط الوصول إلى السيولة، فهذا كان قرارًا أفضل لأنك تحتفظ بأسهمك لفترة أطول من الوقت إذا كانت هذه هي إستراتيجيتك. معنا، جميع الاستثمارات التي نقوم بها هي شراء وانتظار على المدى الطويل. لا نريد بيع أي شيء أبدًا.
توني:
نعم، هذا أمر مثير للاهتمام حقًا، وأعتقد أن الوجبات الجاهزة المهمة من Pooja لجميع مستمعينا هي أنه، كما تعلمون، حظيت بهذه الفرصة الرائعة وكان بإمكانك رفع يديك في الهواء نوعًا ما والقول، حسنًا، نحن لا نفعل ذلك. ليس لديك المال، ولكنك أصبحت مبدعًا، وقمت بمخاطرة محسوبة مثل سحب الديون من شركة HELOC، وخط الوصول، ومقرض الأموال الخاص، لكنك تعلم أن لديك طريقة، في فترة قصيرة من الزمن، سداد هذا الدين. من الواضح أن الجميع لن يكونوا في نفس الموقف، ولكن أعتقد أن الدرس الذي يجب على مستمعينا المبتدئين أن يأخذوه هو أنه إذا وجدت صفقة رائعة، ركز على الإبداع لإتمام هذه الصفقة بدلاً من مجرد رفع يديك والقول "يا رجل، هذا لن ينجح." أنا بالتأكيد أقدر مشاركتك ذلك يا بوجا. أنا متأكد من أنك ستلهم بعض الأشخاص للخروج وإبرام بعض الصفقات.
بوجا:
نعم، ومن المهم أن تأخذ مخاطرة محسوبة. بصراحة، إذا لم تكن لدي خطة لبيع هذين العقارين، لم أكن أعرف ما إذا كنت أرغب في اقتراض 80٪ من ذلك الـ 1.4 وفوق ذلك، اقتراض 230,000 ألف دولار أخرى.
توني:
صحيح، لكنها كانت مخاطرة محسوبة، وأعتقد أنها شيء يبدو أنك جيد جدًا فيه، وهو أمر رائع. حسنًا. أريد أن آخذنا إلى امتحان المبتدئين يا بوجا. هذه هي أهم ثلاثة أسئلة سيتم طرحها عليك في حياتك. هل انت جاهز للاختبار؟
بوجا:
ولد جاهزا.
توني:
حسنا، هناك تذهب. أحب ذلك. قد يكون هذا أفضل رد تلقيته لي عندما طرحت هذا السؤال. رقم واحد، ما هو الشيء العملي الذي يجب على المبتدئين فعله بعد الاستماع إلى حلقتك؟
بوجا:
حسنًا، بعد الاستماع إلى الحلقة، أود أن أقول إن ذلك يبني المجتمع. أعتقد أنه من المهم جدًا أن يكون لديك مجتمع ذو تفكير مماثل لأنه يوفر لك الوصول إلى التعليم، كما يوفر لك الوصول إلى الموارد التي ستحتاجها في رحلتك العقارية. بالنسبة لي، كان هذا هو المفتاح. كل ما تعلمته عن التمويل الإبداعي، وخط الوصول إلى السيولة، وHELOC، كل شيء جاء من مجرد التحدث إلى الأشخاص ذوي التفكير المماثل، وقراءة المقالات التي كتبها الأشخاص ذوي التفكير المماثل، والاستماع إلى المحادثات، والاستماع إلى البث الصوتي الذي يتضمن - المفكرون. أعتقد أنه من المهم جدًا الانضمام إلى مجتمع متشابه في التفكير لمواصلة التركيز على رحلتك العقارية. نعم.
اشلي:
ما هي الأداة أو البرنامج أو التطبيق أو النظام الذي تستخدمه في عملك؟
بوجا:
أستخدم Avail كثيرًا. أستخدم Avail لجميع عروض المستأجرين لدينا ولتلقي طلبات التأجير.
اشلي:
إنه برنامج لإدارة الممتلكات. يمين؟
بوجا:
إنه برنامج لإدارة الممتلكات، ولكن الاستخدام الرئيسي بالنسبة لي هو تشغيل تطبيقات التأجير، وتشغيل فحص الخلفية، وتشغيل فحص الائتمان، والفحص الاقتصادي للمستأجرين. هناك طريقة أخرى أستخدمها مع AirDNA، لأنه في أي وقت أبحث فيه عن تحليل عقار ما، أريد أن ألقي نظرة على الاستراتيجيات المختلفة مثل، حسنًا، هل يمكن أن يعمل كإيجار طويل الأجل؟ هل يمكن أن يعمل كإيجار متوسط المدة؟ هل يمكن أن يعمل كإيجار قصير الأجل؟ لإجراء تحليل الإيجارات قصيرة المدى، فإن AirDNA مفيد حقًا.
توني:
حسنًا. السؤال الأخير لك، بوجا. أين تخطط أن تكون بعد خمس سنوات؟
بوجا:
في غضون خمس سنوات، ما زلت أرغب في مواصلة العمل في وظيفتي W2، وأريد إضافة عقارين آخرين إلى محفظة الإيجار لدينا. عقاران إضافيان إلى محفظتنا الإيجارية، كلاهما، اثنان منهما معًا يمنحانني تدفقًا نقديًا إيجابيًا بقيمة ألف دولار شهريًا. هدف آخر لدي هو أنني أنشأت شركة جديدة من شركات المنازل والقوارب للشباب الانتقالي. الغرض منه هو توفير السكن للشباب الموجود في الحضانة أو الذين خرجوا من الحضانة. هدفي هو توفير السكن لـ 100 طفل في خمس سنوات.
اشلي:
حسنًا بوجا، شكرًا جزيلاً لانضمامك إلينا. هل يمكنك السماح للجميع بمعرفة أين يمكنهم التواصل معك ومعرفة المزيد من المعلومات عنك؟
بوجا:
نعم بالطبع. أفضل مكان للعثور علي هو على Instagram. مقبض Insta الخاص بي هو اسمي الأول واسم العائلة مع حرف L إضافي، مع حب إضافي. لذا Pooja.jindall، J-I-N-D-A-L-L. هذا هو أفضل مكان للعثور علي. أنشر مقاطع فيديو بانتظام، وأنت تعرف ما أفعله والكثير من الأشياء التعليمية فقط لرد الجميل للناس.
اشلي:
حسنا، شكرا جزيلا لانضمامك إلينا. نحن نقدر حقًا حضورك في العرض وتزويدنا بالكثير من النصائح ومشاركة قصتك معنا.
بوجا:
شكرا.
اشلي:
أنا آشلي في شركة Wealth From Rentals وهو توني في شركة Tony J Robinson. سنعود يوم السبت مع الرد المبتدئ.
شاهد البودكاست هنا
في هذه الحلقة نغطي
- كيف يمكن أن يساعدك تحليل البيانات اكتسب الثقة وابدأ
- أهمية بناء مجتمع و التعلم عن هذه العملية
- عندما قد ترغب في النظر فيها النفقات قبل التدفق النقدي
- كيف تبدع و الخروج مع دفعة أولى
- لماذا تعطي بوجا الأولوية؟ طويل الأمد، ثروة الأجيال على الدخل السلبي الحالي
- باستخدام برنامج إدارة الممتلكات لعروض المستأجر، والتطبيقات، وأكثر من ذلك
- أحد التطبيقات التي يمكن أن تساعد في تحليل بيانات الإيجار على المدى القصير
- و So أكثر بكثير!
روابط من العرض
تواصل مع بوجا:
هل أنت مهتم بمعرفة المزيد عن الرعاة اليوم أو أن تصبح شريكًا في BiggerPockets نفسك؟ تحقق من صفحة الراعي!
ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- بلاتوبلوكشين. Web3 Metaverse Intelligence. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- المصدر https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-259
- 000
- 1
- 10
- 100
- 15 سنة
- 2%
- 2011
- 2014
- 2017
- 2022
- 20k
- 50 سنوات
- 95%
- a
- ماهرون
- من نحن
- حوله
- إطلاقا
- استمر
- الوصول
- حسابي
- الحسابات
- دقيق
- في
- نشط
- في الواقع
- تكيف
- العنوان
- نصيحة
- تؤثر
- بعد
- ضد
- الوكيل
- العدواني
- AIR
- الكل
- وحده
- سابقا
- البديل
- دائما
- مدهش
- أمازون
- أمريكا
- كمية
- تحليل
- تحليل
- تحليل
- و
- آخر
- التطبيق
- تفاح
- التطبيقات
- موعد
- تقييم
- مخمن
- نقدر
- تقدير
- نهج
- ابريل
- المناطق
- ARM
- حول
- مقالات
- الآسيوية
- جانب
- الجوانب
- جمهور
- أوستن
- المؤلفة
- متاح
- الى الخلف
- خلفية
- سيئة
- الرصيد
- مصرف
- البنوك
- قاعدة
- على أساس
- أساس
- شاطئ
- لان
- أصبح
- يصبح
- أن تصبح
- قبل
- البداية
- وراء
- يجري
- تستفيد
- الفوائد
- أفضل
- أفضل
- ما بين
- أكبر
- أكبر
- قطعة
- المدونة
- قارب
- كُتُب
- الحدود
- ممل
- الاقتراض
- اقترضت
- الاقتراض
- اشترى
- استراحة
- التعادل
- جلب
- بريطانيا
- سمسرة
- ميزانية
- علة
- نساعدك في بناء
- باني
- ابني
- بنيت
- باقة
- الأعمال
- يشترى
- شراء
- محسوب
- التقويم السنوي
- كاليفورنيا
- دعوة
- دعوة
- يستطيع الحصول على
- الموارد
- يهمني
- حقيبة
- النقد
- تدفق مالي
- اشتعلت
- معين
- يقين
- شهادة
- فرص
- تغيير
- متغير
- التحقق
- الشيكات
- هتاف
- بسكويت
- عيد الميلاد
- دائرة
- مدن
- المدينة
- واضح
- اغلاق
- صندوق توظيف برأس مال محدود
- مدرب
- مطبوعات
- جمع
- جمع
- جماعي
- كلية
- تأتي
- مريح
- آت
- مجتمع
- الشركات
- حول الشركة
- قارن
- مقارنة
- تماما
- مكونات
- مفهوم
- قلق
- الثقة
- واثق
- نظر
- النظر
- إنشاء
- الاستشارات
- استمر
- عقد
- المساهمة
- المحادثات
- تحول
- رائع
- الشركات
- التكلفة
- التكاليف
- استطاع
- البلد
- زوجان
- الدورة
- ويغطي
- الإبداع
- الإبداع
- ائتمان
- فحص الائتمان
- الشكر والتقدير
- المعايير
- ثقافة
- العملة
- حالياًّ
- البيانات
- تحليل البيانات
- يوم
- أيام
- صفقة
- المخصصة
- دين
- ديسمبر
- قررت
- القرار
- القرارات
- قطعا
- نهائي
- الدرجة العلمية
- دلهي
- نقل
- اعتمادا
- الايداع
- أودعت
- الودائع
- يستحقون
- مفصلة
- مصمم
- المتقدمة
- التطوير التجاري
- فعل
- فرق
- الخلافات
- مختلف
- صعبة
- DIG
- الاجتهاد
- مباشرة
- العرض
- مسافة
- DocuSign
- فعل
- دولار
- لا
- منتجات الأبواب
- DOT
- إلى أسفل
- قيادة
- ديناميكي
- كل
- في وقت سابق
- كسب
- أسهل
- بسهولة
- اقتصاد
- التعليم
- تربوي
- إما
- في مكان آخر
- ينتهي
- استمتع
- كاف
- ترفيه
- ريادي
- رواد الأعمال
- إنصاف
- خاصة
- أساسيا
- عزبة
- الأثير (ETH)
- تقييم
- حتى
- EVER
- كل
- كل شخص
- الجميع
- كل شىء
- امتحان
- مثال
- تجاوز
- متحمس
- المثيره
- تتوقع
- مصاريف
- ذو تكلفة باهظة
- الخبره في مجال الغطس
- شرح
- مكشوف
- احتفل على
- للعائلات
- مروحة
- FAST
- أسرع
- المفضلة—الحقيبة
- خوف
- قليل
- أحسب
- تمويل
- مالي
- ماليا
- التمويل
- العثور على
- نار
- شركة
- الاسم الأول
- الخطوات الأولى
- ثابت
- دخل ثابت
- طيران
- نقف
- تقلب
- منتجات الأرضيات
- تدفق
- تركز
- ركز
- التركيز
- اتباع
- قدم
- إلى الأمام
- فوستر
- وجدت
- دورة تأسيسية
- تاسست
- رابع
- مجانًا
- حرية
- صديق
- الاصدقاء
- تبدأ من
- جبهة
- أموال
- إضافي
- مستقبل
- ربح
- توليد
- ثروة الأجيال
- دولار فقط واحصل على خصم XNUMX% على جميع
- الحصول على
- منح
- معطى
- إعطاء
- Go
- هدف
- الأهداف
- الذهاب
- الذهبية
- خير
- تدريجيا
- عظيم
- متزايد
- ضيف
- زوار
- مقبض
- العناية باليد
- في المتناول
- يحدث
- حدث
- الثابت
- قبعة
- وجود
- رئيس
- السمع
- قلب
- عقد
- مساعدة
- ساعد
- مساعدة
- يساعد
- هنا
- hi
- مخفي
- مرتفع
- ويبرز
- ضرب
- المشاهدات
- عقد
- عقد
- الصفحة الرئيسية
- منازل
- بكل صراحه
- أفضل العروض
- ساعات العمل
- منـزل
- المنازل
- إسكان
- كيفية
- كيفية
- HTTPS
- سوف
- فكرة
- المثالي
- أهمية
- أهمية
- in
- تتضمن
- دخل
- غير صحيح
- القيمة الاسمية
- في ازدياد
- مؤشر
- الهند
- العالمية
- تضخم مالي
- معلومات
- وأبلغ
- مجنون
- إلهام
- إلهام
- إنستا
- انستقرام
- بدلًا من ذلك
- نية
- مصلحة
- سعر الفائدة
- أسعار الفائدة
- يستفد
- وكتابة مواضيع مثيرة للاهتمام
- استثمر
- استثمرت
- الاستثمار
- استثمار
- الاستثمارات
- مستثمر
- المستثمرين
- المشاركة
- IT
- يناير
- وظيفة
- المشــاريــع
- الانضمام
- انضمام
- ينضم إلينا
- رحلة
- احتفظ
- حفظ
- القفل
- الركلات
- اطفال
- نوع
- علم
- معرفة
- المعرفة
- البلد
- كمبيوتر محمول
- اسم العائلة
- العام الماضي
- متأخر
- القوانين
- تصميم
- قيادة
- تعلم
- تعلم
- يترك
- ليد
- المقرض
- المقرضين
- درس
- الدروس
- الدروس المستفادة
- الرافعة المالية
- الاستفادة من
- LG
- مرخص
- الحياة
- مثل التفكير
- على الأرجح
- خط
- خطوط
- سائل
- سيولة
- المدرج
- استماع
- القليل
- حي
- الذين يعيشون
- قرض
- محلي
- محليا
- موقع
- طويل
- وقت طويل
- طويل الأجل
- يعد
- بحث
- بدا
- أبحث
- تبدو
- فقد
- خسارة
- الكثير
- اليانصيب
- حب
- منخفض
- صنع
- الرئيسية
- المحافظة
- جعل
- يصنع
- القيام ب
- رجل
- إدارة
- إدارة
- مدير
- إدارة
- إلزامي
- كثير
- كثير من الناس
- تجارة
- بيانات السوق
- الأسواق
- تعظيم
- الوسائط
- تعرف علي
- المذكورة
- طريقة
- ربما
- مليون
- مانع
- عقلية
- MLS
- أمي
- مال
- شهر
- شهريا
- المقبلة.
- الأكثر من ذلك
- رهن
- أكثر
- الدافع
- التحفيز
- خطوة
- يتحرك
- متعدد الأسرة
- متعدد
- متبادل
- صناديق الاستثمار
- الاسم
- دولة
- التنقل
- بالضرورة
- حاجة
- بحاجة
- سلبي
- الجيران
- شبكة
- جديد
- البناء الجديد
- التالي
- الاسبوع القادم
- ليل
- غير ربحية
- نوفمبر
- عدد
- أرقام
- موضوعي
- شهر اكتوبر
- عروض
- رسميا
- حسنا
- قديم
- ONE
- جاكيت
- مراجعة
- آراء
- الفرصة
- مقابل
- خيار
- مزيد من الخيارات
- أصلي
- في الأصل
- أخرى
- نظرة عامة
- الخاصة
- مملوكة
- أصحاب
- حزم
- مدفوع
- أوراق
- الآباء
- جزء
- خاص
- الشريكة
- شغف
- سلبي
- الدخل السلبي
- الماضي
- دفع
- وسائل الدفع
- المدفوعات
- قمة
- مجتمع
- فى المائة
- فترة
- شخص
- الشخصية
- شخصيا
- استثنائي
- للهواتف
- مكالمة هاتفية
- جسديا
- اختيار
- صورة
- محور
- المكان
- وجهات
- خطة
- خطط
- أفلاطون
- الذكاء افلاطون البيانات
- أفلاطون داتا
- لاعب
- لاعبين
- لعب
- من فضلك
- فرنسي
- بودكاست
- بودكاست
- البوينت
- بسبب، حظ
- محفظة
- إيجابي
- ممكن
- منشور
- نشر
- عملية
- الضغط
- جميل
- منع
- السعر
- التسعير
- ابتدائي
- مبدأ
- خاص
- المحتمل
- المشكلة
- مشاكل
- العائدات
- عملية المعالجة
- المنتج
- محترف
- مهنيا
- HAS
- الملكية
- فخور
- تزود
- ويوفر
- توفير
- سحب
- شراء
- شراء
- لاحق
- وضع
- وضع
- سؤال
- الأسئلة المتكررة
- سريع
- سباق
- سريع
- معدل
- الأجور
- نسبة
- الوصول
- نادي القراءة
- استعداد
- حقيقي
- العقارات
- أدرك
- أدركت
- سمسار عقارات
- سبب
- الأسباب
- تسلم
- تسجيل
- أحمر
- Redfin
- بخصوص
- بانتظام
- صلة
- العلاقات
- النشرات
- لا تزال
- الاجار
- الإيجارات
- الرد
- مثل
- طلبات
- بحث
- الباحث
- الاحتياطيات
- الموارد
- استجابة
- REST
- بيع بالتجزئة
- تقاعد
- عائد أعلى
- مراجعة
- التعليقات
- مكافأة
- النوادي الثرية
- المخاطرة
- دائري
- قاعدة
- القواعد
- يجري
- تشغيل
- قال
- تخفيضات
- نفسه
- حفظ
- يقول
- حجم
- التحجيم
- سيناريو
- سيناريوهات
- جدول
- شاشة
- الفحص
- البحث
- الثاني
- سيكريت
- ضمانات
- بيع
- الباعة
- بيع
- إرسال
- إحساس
- طقم
- ضبط
- سبعة
- عدة
- مشاركة
- مشاركة
- نقل
- تسوق
- التسوق والترفيه
- قصير
- المدى القصير
- نقص
- ينبغي
- إظهار
- يظهر
- إشارة
- التوقيعات
- مماثل
- منذ
- عزباء
- جلسة
- حالة
- SIX
- ستة أشهر
- ماهر
- النوم
- مختلفة قليلا
- بطيء
- صغير
- So
- حتى الآن
- كرة القدم
- ناعم
- تطبيقات الكمبيوتر
- باعت
- الصلبة
- بعض
- شخص ما
- شيء
- مصدر
- جنوب
- كارولينا الجنوبية
- جنوبي
- الفضاء
- تحدث
- الرعاة
- بقعة
- مربع
- استقرار
- مستقر
- Star
- بداية
- بدأت
- ابتداء
- يبدأ
- الولايه او المحافظه
- المحافظة
- إقامة
- خطوة
- خطوات
- لحام عصا
- لا يزال
- مخزون
- سوق الأوراق المالية
- الأسهم
- قلة النوم
- قصص
- قصتنا
- استراتيجيات
- الإستراتيجيات
- قوي
- طالب
- ستوديو
- ناجح
- هذه
- الصيف
- فائق
- الدعم
- دعم
- مفترض
- نظام
- أنظمة
- جدول
- أخذ
- مع الأخذ
- حديث
- الحديث
- ضريبة
- الضرائب
- مستأجر
- المصطلح
- سياسة الحجب وتقييد الوصول
- •
- العاصمة
- المستقبل
- المعلومات
- الدولة
- العالم
- من مشاركة
- هناك.
- شيء
- الأشياء
- الثالث
- هذا الأسبوع
- فكر
- ثلاثة
- عتبة
- عبر
- رمي
- تذكرة
- مربوط
- الوقت
- وقت الشراء
- إطار زمني
- مرات
- إلى
- اليوم
- اليوم
- سويا
- غدا
- نغمة
- توني
- جدا
- أداة
- تيشرت
- الإجمالي
- تماما
- تواصل
- لمست
- مسار
- تقليدي
- صفقة
- النص الكامل
- انتقال
- مشكلة
- صحيح
- منعطف أو دور
- تحول
- مع
- غير متوقع
- فريد من نوعه
- لا يمكن التنبؤ به
- المقبلة
- تحديث
- آخر التحديثات
- us
- تستخدم
- عادة
- خدمات
- الاستفادة من
- تستخدم
- استخدام
- قيمنا
- مقابل
- فيديو
- مقاطع فيديو
- المزيد
- تجول
- مطلوب
- طرق
- ثروة
- الموقع الإلكتروني
- أسبوع
- أسابيع
- ترحيب
- ابحث عن
- ما هي تفاصيل
- سواء
- التي
- في حين
- من الذى
- سوف
- مستعد
- كسب
- في غضون
- بدون
- للعمل
- عمل
- عامل
- العالم
- قلق
- قيمة
- سوف
- رائع
- مكتوب
- خاطئ
- X
- عام
- سنوات
- شاب
- حل متجر العقارات الشامل الخاص بك في جورجيا
- نفسك
- شباب
- موقع YouTube
- زفيرنت
- Zillow