حل متجر العقارات الشامل الخاص بك في جورجيا بيت العداله يمكن أن يكون الصلصة السرية للتقاعد المبكر. مع العديد من مالكي المنازل والمستثمرين العقاريين المستأجرين في جميع أنحاء البلاد يجلس على مئات الآلاف من حقوق الملكية في المنازليسأل المرء ، "ماذا لو كنت استخدموا هذه الأسهم المحاصرة لبناء الثروة؟ " وعلى الرغم من أن معظم مالكي المنازل لن يرغبوا في بيع مساكنهم الأولية ، أو إعادة التمويل بمعدلات رهن عقاري أعلى ، أو المخاطرة بإخراج شركة HELOC ذات الأسعار المرتفعة ، أصحاب العقارات المؤجرة في وضع مثالي لاستخدام مراكز الأسهم الضخمة الخاصة بهم للترقية إلى استثمارات أكبر وأفضل. جلبنا كريس لوبيز، مستثمر ووكيل مقره دنفر ، للتوضيح.
كريس كان قادرا على بناء حجم محفظة عقارية بسرعة كبيرة، لكنه حتى يعترف بالبدء بعد ذلك بقليل. بعد أن عمل معظم حياته المهنية كمسوق عبر الإنترنت وتحول إلى تاجر يومي ، أعطى كريس كل شيء ليبدأ رأسًا في عالم العقارات بصفته وكيلًا ومستثمرًا صديقًا للمستثمر. وكمستثمر في دنفر ، فقد رأى منازل اشتراها قبل بضع سنوات فقط تنفجر في القيمة، ويشعر كثير من المستثمرين الآخرين بنفس الشيء. لذلك ، إذا كنت في أوستن أو بويز أو رالي أو فينيكس أو أي دولة أخرى أسواق الازدهار العقاري، قد يبدو الأمر كما لو كنت تجلس على كومة من الثروة لا يمكن المساس بها. لكنك ستكون مخطئا.
في هذه الحلقة ، يمر كريس كيف يمكن لأصحاب المنازل والمستثمرين العقاريين فتح الأسهم "المحاصرة" في منازلهم. يمر متى تشتري أو تبيع أو تعيد الشراء وكيفية استخدام ملف BiggerPockets تأجير الممتلكات حاسبة لتحديد الخطوة الأفضل. يعلم كريس أنه ليس كل عقار يستحق البيع / الترقية ، ولكن إذا كنت أنت كذلك تداول بعض الخصائص الباهتة بالنسبة لتلك المتدفقة نقدًا ، يمكنك ذلك الوصول إلى أهداف التقاعد الخاصة بك بشكل أسرع سنوات، مع دخول المزيد من الأموال وتقليل التوتر. لذا ، تريد فتح حقوق ملكية منزلك و تسريع طريقك إلى التقاعد المبكر؟ ابق بالجوار!
انقر هنا للاستماع إلى Apple Podcasts.
الاستماع إلى البودكاست هنا
اقرأ النص من هنا
ميندي:
مرحبًا بكم في بودكاست BiggerPockets Money ، حيث نجري مقابلة مع Chris Lopez ونتحدث عن ما يجب فعله بالأسهم العالقة في منزلك.
كريس:
لذلك أعتقد أن الأمر يتعلق دائمًا بـ ، "مرحبًا ، ما هي أهدافك؟" وكن واقعيًا بشأن أهدافك ، لأن كل العقارات هي وسيلة للوصول إلى هدفك. لذلك ، أعتقد أنه أمر جيد جدًا حيث يعيد الناس تقييم هذه المشكلة الجديدة لديهم. وبينما يعيدون تقييم المشكلة ، يقوم السوق أيضًا بتقييم أهدافك الآن وكيف تطورت. لأن ذلك يعطينا نجم الشمال إلى أين نذهب ، ويساعدنا في اتخاذ القرارات المناسبة.
ميندي:
مرحبًا. مرحبًا. مرحبًا. اسمي ميندي جنسن ، ومعي كما هو الحال دائمًا ، سكوت ترينش ، المضيف المشارك في ذهني على ماله وأمواله.
سكوت:
مذهل. يا لها من مقدمة رائعة من مضيفي سيئ السمعة.
ميندي:
هذا سنوب. أنا وسكوت هنا لنجعل الاستقلال المالي أقل رعبا. هل تعتقد حقًا أن هذا كان سيئ السمعة الكبير؟ حسنا. كان ذلك أفضل. أنا وسكوت هنا لنجعل الاستقلال المالي أقل رعبا ، وأقل لهدف شخص آخر. لتعريفك بكل قصة مالية ، لأننا نؤمن حقًا أن الحرية المالية يمكن تحقيقها للجميع ، بغض النظر عن وقت أو من أين تبدأ.
سكوت:
صحيح. سواء كنت ترغب في التقاعد مبكرًا والسفر حول العالم ، أو الاستمرار في القيام باستثمارات كبيرة في الأصول مثل العقارات ، أو بدء عملك الخاص ، أو إعادة تقييم محفظتك العقارية المبنية بالفعل ، فسنساعدك في الوصول إلى أهدافك المالية وجني المال بعيدًا حتى تتمكن من الانطلاق نحو أحلامك.
ميندي:
سكوت ، أنا متحمس جدًا للتحدث مع كريس لوبيز اليوم. إنه مستثمر ووكيل محلي في دنفر ، وسوف نتحدث معه حول ما يجب فعله بكل هذه الأسهم العالقة في منزلك. ولكن قبل أن نفعل ذلك ، لدينا قسم جديد في BiggerPockets Money Podcast يسمى Money Moment ، حيث نشارك في اختراق الأموال أو الإكرامية أو الحيلة لمساعدتك في رحلتك المالية. لحظة المال اليوم هي ، إذا كنت تواجه مشكلة في الادخار ، فاستخدم سلم المدخرات. هذا هو المكان الذي تختار فيه مكافأة ، مثل AirPods أو يوم سبا ، وتضرب تكلفة العنصر بمقدار ضعفين إلى ثلاثة أضعاف قيمته. بمجرد الوصول إلى هدف التوفير هذا بالإضافة إلى تكلفة العنصر ، كافئ نفسك. احصل على هذا العنصر. بعد ذلك ، اختر عنصرًا أكثر تكلفة وابدأ العملية من جديد. إذا كان لديك إكرامية مالية لنا ، فيرجى مشاركتها عبر البريد الإلكتروني
سكوت:
وللتذكير ، نحن نبحث دائمًا عن الضيوف ليحضروا العرض لمشاركة قصة أموالهم ، أو يأتوا كضيف في حلقات يوم الجمعة المالية. لذا ، إذا كنت مهتمًا ، فيرجى التقديم على bigpockets.com/guest أو أكبر pockets.com/financereview.
ميندي:
قبل إحضار كريس ، دعنا نأخذ استراحة سريعة.
ونحن قد عدنا. كريس لوبيز وكيل عقاري ومستثمر في دنفر. يمكن رؤيته على قناة BiggerPockets على YouTube ، وهو أيضًا مؤسس Envision Advisors. كريس ، مرحبا بكم في BiggerPockets Money Podcast.
كريس:
مرحبًا ميندي. أنا متحمس لوجودي هنا ، وعلى استعداد للتحدث عن بعض المال وبعض التسوق.
ميندي:
حسنًا ، سنتحدث عن العقارات اليوم. كريس ، أخبرنا قليلاً عن نفسك وما الذي تتخصص فيه على وجه التحديد.
كريس:
لذلك ، مثل الكثير من الناس ، لم يكن كوني وكيل عقارات ومستثمرًا عقاريًا مسيرتي الأولى. لقد بلغت الأربعين من العمر مؤخرًا ، وقبل حوالي ثماني سنوات كنت مستعدًا لعملي الثاني في الحياة. الذي كان ينتقل من أعمالي الأولى ، والتي كانت عبارة عن الكثير من التسويق عبر الإنترنت ، والكثير من التداول اليومي في سوق الأوراق المالية وسوق العملات الأجنبية. الإجابة المختصرة هي ، لقد تعلمت الكثير عن التسويق عبر الإنترنت ، وحققت نجاحًا كبيرًا هناك. وقد قمت بعمل فظيع ، كما يفعل معظم الناس ، في التداول اليومي وتداول العملات الأجنبية. كل هذا جعلني أعود لأدرك ، "أتعلم ماذا؟ العقارات هي المكان الذي أردت أن أذهب إليه عندما كان عمري 40 عامًا ، لكن لم يكن لدي الموارد أو المال. لكنني الآن في أوائل الثلاثينيات من عمري. حصلت على خبرة ، وحصلت على بعض المال ، وحصلت على المزيد من الخبرة. يمكنني الذهاب إلى هناك والبدء في القيام بذلك ".
لذلك قررت في ذلك الوقت أن أنطلق مسيرتي المهنية نحو العقارات ، لأنني كنت بحاجة إلى مصدر دخل جديد لعملي ، وأردت أيضًا الدخول في الاستثمار العقاري. لذلك أنا من أشد المؤمنين ، كلما تمكنت من دمج اهتماماتي وحياتي المهنية مع أهداف التقاعد طويلة الأجل ، وأهداف الاستثمار ، كان ذلك أفضل. لذلك قمت بعمل الإصلاح والوجه ، وكسبت المال ، لكنني كرهته. حاول البيع بالجملة. هذا لم يكن لي لكن بالخروج والتحدث إلى وكلاء العقارات ، والذهاب إلى هناك والبدء في عقد الصفقات العقارية ، أدركت ، "رائع. هناك فرصة كبيرة في عالم وكلاء العقارات للذهاب إلى هناك والعمل كوكيل ، ولمساعدة الناس على الخروج والقيام بما أريد القيام به ". هذا ليس الإصلاح والوجه أو تحقيق تجارة الجملة للأموال على المدى القصير ، ولكن كيف أذهب إلى هناك واستثمر ذلك على مدار العشرين عامًا القادمة يمكنني تحقيق أهداف التقاعد الخاصة بي.
لذلك اكتسبت مهاراتي في التسويق عبر الإنترنت ، واستفدت من ذلك لأصبح وكيل عقارات. لبدء بناء عملي ، الحصول على اسمي هناك ، يؤدي الهندسة. وقمت بعمل متخصص في مساعدة الناس على الاستثمار في العقارات هنا محليًا في دنفر. لذلك ركزت كثيرًا على منطقة دنفر وعقلية واتجاهات الاستثمار العقاري على المدى الطويل. لذلك ، هذا يقودنا إلى العرض.
سكوت:
نعم. لذا فإن أحد التحديات التي واجهها مستثمرو العقارات في دنفر ، وأنا من بينهم ، ربما قمت بتضمينها ، كريس ، وميندي ، وأنت أيضًا ، هو أننا قمنا بعمل جيد حقًا خلال السنوات العشر الماضية في الاستثمار في العقارات هنا. ارتفعت قيم الممتلكات بمقدار هائل. اشتريت عقارًا قبل خمس أو ست أو سبع أو ثماني سنوات ، ربما تضاعف قيمته أو اقترب منه. قد يكون لدينا سحب نقدي لإعادة تمويل بعض العقارات. أنا جالس ، شخصيًا ، على كومة من الأسهم ، وأشعر بأنني عالق. أنا سعيد جدًا بهذه المشكلة. أنا لا أشكو من هذه المشكلة ، لكنني عالق. يمين؟
لأنه إذا قمت ببيع العقار ، يجب أن أدفع ضرائب على المكسب. يجب أن أقوم بسداد أقساط الرهن العقاري ، ومن ثم يجب أن أعيد توزيع هذا المبلغ النقدي في شيء آخر سيكون له معنى. إذا اشتريت عقارًا آخر ، على سبيل المثال ، بدون صرف 1031 ، فسأقوم بمبادلة الرهن العقاري بنسبة 3 ٪ برهن عقاري بنسبة 5 أو 6 ٪. إذا قمت بالتبادل 1031 ، فأنا أفعل نفس الشيء. حصلت على تبادل الرهون العقارية. إذا قمت بسحب الأموال لإعادة التمويل لسحب النقود ، نفس الصفقة. أنا أقوم بمبادلة سعر الفائدة المنخفض الخاص بي. لذا أعتقد أن مشكلة ارتفاع أسعار الفائدة هذه خلقت بالفعل مشكلة مثيرة للاهتمام لأولئك منا الذين كانوا يستثمرون. وكنت أتساءل ما هي أفكارك حول الوصول إلى تلك الأسهم ، وكيف يتعامل المستثمرون مع هذه المشكلة الجيدة؟
كريس:
نعم ، وهذه هي الطريقة للبدء بها. إنها مشكلة كبيرة. إنها مشكلة العالم الأول الناجحة ، وأماكن مثل دنفر وأوستن وسالت ليك سيتي ، والكثير من الأسواق التي شهدت تقديرًا في العقد الماضي ، تواجه هذه المشكلة. ما هو عليه في الأساس ، هو أن شخصًا ما اشترى عقارًا قبل بضع سنوات بمعدل 7 ، 8 ، 9٪. إيجار جيد جدا. تقدم سريعًا ، ارتفعت الإيجارات ، 40 ، 50٪. القيم تضاعفت أو تضاعفت ثلاث مرات. حتى الآن ، تم ضغط معدلات الحد الأقصى. حتى الآن ، معدلات الحد الأقصى هي 4٪ و 5٪. وكلما انخفضت معدلات الحد الأقصى ، عادة ما يكون الإيجار أسوأ كقاعدة عامة. لذا فهو يطرح هذا التحدي المثير للاهتمام للأشخاص الذين يقولون ، "مرحبًا ، أنا أقوم بتدفق نقدي جيد على ممتلكاتي. 800 إلى 1,200 دولار شهريًا من استئجار عائلة واحدة هنا في دنفر. لدي 200,000 ألف دولار متبقي في رصيد الرهن العقاري الخاص بي بنسبة 3.25٪ ، لكن ممتلكاتي تبلغ قيمتها 800,000 ألف دولار ". وهذه هي كل النقاط التي حددتها ، سكوت ، حول "ماذا تفعل؟"
لذلك أعتقد أنه من المهم حقًا أن يأخذ الناس خطوة إلى الوراء أولاً وأن يقوموا بإلقاء نظرة عامة عالمية على أهدافهم ، لأنني سأستخدم نفسي كمثال. بدأت في شراء العقارات عندما كنت أعزب. حسنًا ، أنا الآن متزوج ولدي عمل جديد ولدي طفلان صغيران. لقد تغيرت حياتي بشكل كبير. لذا فقد تغيرت أهدافي ، وكذلك تغير مقدار الوقت الذي أرغب في استثماره في استثماراتي العقارية. أريد أن أقضي الوقت مع أطفالي ، لا أن أخرج وأرسم الجدران. لذلك أعتقد أن الأمر يتعلق دائمًا بـ ، "مرحبًا ، ما هي أهدافك؟" وكن واقعيًا بشأن أهدافك ، لأن كل العقارات هي وسيلة للوصول إلى هدفك. لذلك ، أعتقد أنه أمر جيد جدًا حيث يعيد الناس تقييم هذه المشكلة الجديدة لديهم. وبينما يعيدون تقييم المشكلة ، يقوم السوق أيضًا بتقييم أهدافك الآن وكيف تطورت. لأن ذلك يعطينا نجم الشمال إلى أين نذهب ، ويساعدنا في اتخاذ القرارات المناسبة.
أعني ، في كثير من الأحيان لا توجد إجابة صحيحة أو خاطئة للناس عندما يتعلق الأمر بالإنصاف. وأعتقد أنه من المهم جدًا إلقاء نظرة أولاً على ، "مرحبًا ، إذا قمت ببيع هذا ، فما هي العواقب الضريبية الخاصة بي؟" أعني ، لقد اخترقت منزل. سكوت ، لقد تم اختراق المنزل. الكثير من مستمعي BiggerPockets قاموا باختراق House. إذا كنت في فرصة حيث يمكنك بيع عقار وكنت في فترة استبعاد مكاسب رأس المال لمدة عامين من كل خمسة أعوام ، حسنًا ، فقد يكون هذا هو الوقت المناسب حقًا للشراء والحصول على 200 فقط ، 300,000 دولار من حقوق الملكية خارج الطاولة. خذ هذه الهدية من العم سام واركض بها. الآن ، لا تستطيع الغالبية العظمى من الناس الوصول إلى هذا الاستبعاد الذي يكسبه رأس المال. ثم يركز الناس على ، "أوه ، حسنًا ، لا أريد التخلص من معدل فائدتي البالغ 3٪." حسنًا ، نعم ، لكنني لن ألقي نظرة على هذا المقياس فقط. نظرًا لوجود الكثير من السيناريوهات حيث ، من خلال الاحتفاظ بهذه النسبة البالغة 3٪ ، بينما تقوم بتوفير المال بفائدة ، فإنك توفر دولارًا واحدًا هنا. لكنك في الواقع تخسر 10 دولارات من تكوين الثروة هنا من خلال عدم إعادة توزيعها برافعة مالية وممتلكات ذات معدل سقف أعلى.
لذلك ، يعود الأمر إلى تشغيل سيناريوهات متعددة في كثير من الأحيان. مرحبًا ، اكتشف أهدافك. وبعد ذلك ، "ماذا يمكنني أن أفعل بهذه الممتلكات؟ اسمحوا لي في الواقع مجرد تشغيل السيناريوهات. هل يجب علي سدادها؟ " وبالنسبة لكثير من الناس ، هذه ليست الإجابة الصحيحة. لأنه إذا كنت بحاجة إلى تجميع المزيد من العقارات لتحقيق أهدافك التقاعدية ، حسنًا ، فإن سداد قيمة الممتلكات لن يوصلك إلى هناك.
سكوت:
هل يمكنني طرح سؤال سريع هنا؟ لقد قلت إن إعادة توزيع حقوق الملكية من ممتلكاتي إلى عقار بسعر أعلى يمكن أن يكون فكرة جيدة. لكنني مستثمر هنا في دنفر ، وأنا مغرور مثل الجميع. وأعتقد أنني اشتريت بعضًا من أفضل العقارات المؤجرة ، وعقارات الإيجار ذات التدفق النقدي هنا ، ولست مقتنعًا بأن الحد الأقصى لسعر العقارات الأخرى هنا في دنفر سيكون أعلى من تلك التي أملكها. أعتقد أنني أنشأت محفظة جيدة بشكل معقول مع هذا. فهل تقترح في هذه الحالة أن أخرج من الدولة ، على سبيل المثال ، وأذهب إلى عقار آخر؟ أتساءل عما إذا كان العديد من المستثمرين يشعرون أن محافظهم لديها معدلات سقف معقولة هناك ، وهي ، على الأقل بالنسبة لحالة ممتلكاتهم ، من بين أفضل أنواع الاستثمارات النقدية المتدفقة في منطقتهم.
كريس:
ما هو معدل الحد الأقصى لأحد ممتلكاتك ، ملعب كرة قدم؟
سكوت:
بالتأكيد. أود أن أقول ، وأنا أستخدم نسب الإيجار إلى السعر كقاعدة عامة ، لكنني أقول إنها تقع في نطاق 0.65 من الإيجارات إلى القيمة.
كريس:
وماذا في ذلك؟ إذن ، معدل سقف من 5 إلى 6٪؟
سكوت:
بالتأكيد ، إذا كنا لطفاء. نعم.
كريس:
حسنًا ، أعني ، حسنًا. لذا أعني-
سكوت:
وهذا مرتفع بالنسبة لدنفر.
كريس:
نعم.
سكوت:
نعم.
كريس:
لقد اشترى الكثير من الناس ... خاصة هنا في دنفر. سأستخدم سيناريو متطرف ، لأنه يعتمد على التقييم الحالي للعقار. يخطئ الكثير من الناس ، "أوه ، لقد اشتريت هذا العقار منذ سبع سنوات." عظيم. هذا لا يهم بعد الآن. اشتريت ملكية بنسبة 9٪. علينا استخدام أرقام اليوم. لذا من جميع التحليلات التي أجريتها ، كانت القاعدة العامة ، إذا كان سعرها أقل من 4٪ لمعدل الحد الأقصى ، ومعدل الحد الأقصى 4٪ مع رسوم PM ، فغالبًا ما يكون من المنطقي البيع وإعادة النشر ، أو 1031. إذا كان أعلى من 4٪ من خاصية معدل الحد الأقصى ، فهذا يعني في كثير من الأحيان ، مرحبًا ، إعادة التوجيه وإعادة النشر.
الآن ، مع ارتفاع أسعار الفائدة ، تغيرت الأمور. فروق الأسعار أصعب ، لكنني وجدت أن معدل الحد الأقصى بنسبة 4٪ هو الحد الأدنى. وفي كثير من الأحيان يكون الأمر مثل ، "مرحبًا ، يمتلك الأشخاص خاصية معدل سقف 3.5٪." لأنهم اشتروا عقارًا في بحيرة سلون ، وهي منطقة مرت بتقدير كبير في دنفر. سيتم بيع 3.5 ٪ ملكية معدل الحد الأقصى. وأود أن أقول ، "أنت بحاجة إلى زيادة معدل الحد الأقصى بنسبة 1.5 إلى 2٪ جنبًا إلى جنب مع زيادة الرافعة المالية." لذا ، فإن معدل الحد الأعلى ، والرافعة المالية الأعلى هو المفتاح لجعلها جديرة بالاهتمام في تلك الصفقة.
ميندي:
تمام. أنا أتسكع في منتديات BiggerPockets طوال الوقت ، ويمكنك العثور على تلك المنتديات في largepockets.com/forums ، وأجد أن مفهوم معدل الحد الأقصى مربكًا حتى لبعض المستثمرين ذوي الخبرة. هل يمكنك شرح ما تتحدث عنه ، حتى يتمكن الأشخاص الذين يستمعون والذين ربما يكونون في حيرة من أمرهم من الفهم؟
كريس:
إطلاقا وشكرا على طرحه. لذا ، فإن معدل الحد الأقصى هو أساسًا صافي الدخل التشغيلي مقسومًا على القيمة الحالية لمنزلك. إذن ما يعنيه هذا هو أنك تأخذ إيجارك. تقوم بطرح جميع بيانات التشغيل الخاصة بك. لذلك ، في الأساس ، كل شيء بخلاف دفع الرهن العقاري الخاص بك. PM ، والإصلاحات والصيانة ، والضرائب ، والتأمين ، ورسوم HOA ، والمناظر الطبيعية ، أيا كان. يمنحك ذلك صافي الدخل التشغيلي ، وهي مجرد طريقة أخرى لتقييم أداء هذا العقار. أنا شخصيا ، أنا أفعل معدلات الحد الأقصى. لقد نجح هذا الأمر جيدًا بالنسبة لي ، وهو أيضًا جيد لأن لديك ديون أو ليس لديك ديون. إنها طريقة فقط لفهم كيفية أداء الخصائص من مستوى عالٍ. أعرف أن الكثير من الناس يستخدمون آلية معالجة المظالم ، أو مضاعف المعدل الإجمالي ، معدل الحد الأقصى. مفهوم مشابه جدًا ، أكثر تقدمًا ودقة قليلاً. لكنني أجد أنها طريقة جيدة جدًا للمساعدة في التحدث على مستوى عالٍ واختبار الشم. "مرحبًا ، هذا يبدو جيدًا." أو ، "مرحبًا ، لقد حصلت على خاصية معدل سقف بنسبة 4٪. إليك بعض الأشياء عالية المستوى التي يمكنك القيام بها ".
سكوت:
لذلك ، كنت أستخدم نوعًا من مفهوم آلية معالجة المظالم. نسبة الإيجار إلى السعر هي انعكاس لآلية معالجة إعادة الإعمار (GRM) للتفكير في التدفق النقدي لمكان الإقامة الخاص بي. أنت تقول معدلات الحد الأقصى. معدلات الحد الأقصى أفضل. يجب أن أستخدم معدلات الحد الأقصى. لكنني أنظر إليها حقًا على أنها نسبة الإيجار إلى السعر على أعلى مستوى ، على الرغم من أنه يمكنني تدويرها بسهولة بهذه الطريقة. ولكن على أي حال ، فأنت تقول إن الممتلكات ذات السعر المنخفض ، شيء ما في النطاق 4 أو أقل في الوقت الحالي ، والتي قد يجد العديد من المستثمرين أنهم يمتلكونها في دنفر على وجه التحديد ، يمكن إعادة تداولها مقابل عقار يمكن أن يكسب 6 أو 7٪ معدل سقف في السوق. وهذا يمكن أن يضاعف عائداتك ، اعتمادًا على كيفية الاستفادة والافتراضات التي تقوم بها.
لذا ، هناك أطنان من المحاذير هناك. لكن يمكن أن يتم نشرك بشكل غير مثالي ، هذا ما تقوله ، بإحدى هذه الخصائص. كيف يمكنني تبرير ... يجب أن أفترض الكثير من الافتراضات ويجب أن أصدق الكثير من الأشياء للوصول إلى الوجهة التي أنت فيها. يجب أن أصدق أن تقديري سيكون على هذا المستوى. يجب أن أفهم الفرق بين أسعار الفائدة على الديون التي لدي حاليًا مقابل تلك التي سأحصل عليها على عقار جديد. كيف يمكنني أن أضع رأسي حول كل هذه المواقف والشعور بالثقة في أنه إذا كنت في الختام ، "أوه ، إذا كنت أمتلك عقارًا بمعدل 4٪ ، فقد حان الوقت لبيعه وإعادة نشره في ملكية ذات معدل سقف أعلى "؟
كريس:
أنت تتحول إلى الآلات الحاسبة وجداول البيانات الخاصة بك. لذا ، أعني ، الشيء البسيط الحقيقي هو ، أعني ، مرحبًا ، استخدم حاسبات BP واذهب لتوصيل فارق الإيجار ... اذهب واخذ حاسبة جدول الإيجار وقم بتوصيل الإيجار الذي لديك اليوم. لكن لا تستخدم الأرقام التي استخدمتها لمدة خمس سنوات عند شرائها. استخدم أرقام اليوم. "مرحبًا ، ما هي قيمة اليوم؟ ما هو إيجار اليوم؟ ما هي بيانات التشغيل اليوم؟ " وقم بكتابته كما لو كنت تشتري العقار اليوم. لأنه في كل مرة تقوم فيها بالتوقيع على مستأجر جديد ، أو توقع عقد إيجار جديد ، أو تقوم بإعادة تمويله ، فأنت في الأساس تقوم بإعادة شراء العقار لفترة من الوقت. لذا اطلع على السيناريو وقل ، "مرحبًا ، هل هذه الخاصية منطقية؟" لذا يمكنك القيام بذلك باستخدام حاسبة ضغط الدم ، ثم معرفة كيفية أدائها.
لذلك نظرت إلى ممتلكات العميل الأسبوع الماضي ، وهذا مثال شائع جدًا. اشتروا العقار مقابل 300,000 ألف دولار في دنفر. الآن تساوي 650. لقد حصلوا على قرض عقاري بقيمة 200,000 دولار ، وقرض بفائدة 3٪ ، و 400 ألف في صورة حقوق ملكية. لكنها ملكية بمعدل 3.5 ، 3.6٪. عظيم. قم بتوصيل الآلة الحاسبة وشاهد كيفية أدائها ، ثم اكتشف مقدار الأسهم التي لديك. في هذه الحالة ، لنفترض 400,000 دولار. وقم فقط بالتقريب أو التقريب لبعض الرسوم مقابل تكلفة البيع. افترض 1031 ، وقم بتشغيل بعض السيناريوهات من هذا القبيل. والقول ، "عظيم. إذا حصلت على 500,000 دولار لأطرحها ، سأذهب لشراء هذه الخاصية الأخرى ذات السعر الأعلى ". قد يكون في دنفر ، قد يكون في السوق المحلي الخاص بك ، أو قد يكون خارج الولاية. فقط ، مهلا ، مهما كانت العقارات التي تبحث عنها ، فقم بالتوصيل ، "مرحبًا ، إذا بعت هذا ، وحصلت على حقوق الملكية ، واشتريت هذا العقار ذي السعر الأعلى ، كيف يتم ذلك؟"
الآن ، ما نراه كثيرًا ... ومرة أخرى ، خذ هذا من منظور دنفر. هذا الشخص يبيع هذا العقار بمبلغ 650,000 ألف دولار. يدفعون أتعاب سمسار العقارات ورسوم الإغلاق ، 1031. سيشترون مكانًا مثل 1.1 مليون دولار أو نحو ذلك. ولكن لتحقيق تدفق نقدي ، فإننا نقدم 35 و 40٪ دفعة أولى بمعدل فائدة 7٪. إذن ما يحدث في كثير من الأحيان ، في هذا السيناريو ، قاموا ببيعه ، بانخفاض 35٪ ، وانتقلوا من 3.5 إلى 5.5 ملكية ذات معدل سقف. لذا ، فهي محافظة جدًا وواقعية جدًا. سيبقى تدفقهم النقدي كما هو. ومع ذلك ، يرتفع تقييمها الإجمالي ويتضاعف صافي دخلها التشغيلي في كثير من الأحيان أكثر من الضعف. لذلك غالبًا ما أنظر إلى ذلك ، "مرحبًا ، هذا دولار مستقبلي. هذه قيمة مستقبلية ".
وهذا حقًا ، كما سأقول ، لمزيد من الاستثمار غير اليدوي للأشخاص الذين يرغبون في الخروج إلى هناك والعثور على ممتلكات ذات قيمة مضافة. هذا أشبه بـ ، "مرحبًا ، أريد فقط أن أذهب إلى هناك ، وألقي نظرة على بعض العقارات ، وأعيد نشر رأسمالي. أنا محترف مشغول. أنا شخص مشغول ". بالنسبة لهذا النوع من السرعة ، فأنت تنظر فقط إلى إعادة توزيع رأس المال الخاص بك. وهذا هو المكان الذي يتعلق به الأمر ، بالنسبة لكثير من العملاء الذين أتحدث معهم ، بمن فيهم أنا ، لا أعيش من أموالي مع ممتلكاتي اليوم. لدي دخل آخر يفعل ذلك ، وكل إيجاراتي من أجل ... إنه تقاعدي. إنه مجموع الاستثمار الخاص بي. لذلك ، لست بحاجة إلى تدفق نقدي ضخم هناك.
الآن ، أريد أن تتحول ممتلكاتي إلى تدفق نقدي ، ولكن الأمر يتعلق نوعًا ما ، "مرحبًا ، هل تريد المزيد من التدفق النقدي اليوم ، أم تريد التداول لتحقيق المزيد من التدفق النقدي في المستقبل؟" لذلك في كثير من الأحيان ، حتى مع هذه الأمثلة المتطرفة للغاية لممتلكات ذات رأس مال منخفض ، وممتلكات عالية الأسهم ، على الرغم من أنها ليست جيدة كما كانت قبل عام ، إلا أنها لا تزال منطقية في 10 ، 20 ، 30 عامًا لعبة الشطرنج للاستثمار العقاري. لا أعرف ما إذا كنت قد أجبت على سؤالك هناك أو عكرت الماء.
سكوت:
لا ، أعتقد أن هذا صحيح. وأعتقد أنني أحب إجابتك ، ليس فقط لأنها كانت مقبسًا لآلاتنا الحاسبة في bigpockets.com/calc. ولكن الأمر يشبه "مرحبًا ، هذه هي الإجابة ، انتقل إلى توصيل هذه الأشياء في جدول بيانات واتخذ بعض القرارات وقم بعمل بعض الافتراضات." وأحد الافتراضات الرئيسية التي ستكون هناك ، انظر ، إذا قمت بتحليل عقار جديد ، فستتمكن من الحصول على الدفعة الأولى ، وجميع الأرقام الأساسية حول الإيجارات ، والتدفق النقدي ، وكل ذلك أنواع الأشياء. نأمل ، إذا كنت مستثمرًا عقاريًا ، فأنت مرتاح جدًا لعمل هذه الأنواع من الافتراضات.
لكن العوامل الرئيسية في هذا التحليل ستكون سعر الفائدة على ديونك التي ستحصل عليها على العقار الجديد ، ومعدلات التقدير التي لديك على نمو الإيجار ونمو الأسعار على مدار الثلاثين عامًا القادمة ، وعلى وجه الخصوص في العامين المقبلين مع ذلك. حسنًا ، 30 عامًا إذا كنت تفكر على المدى الطويل ، أو المدى القصير إذا كنت تفكر على المدى القصير. هذا مهم حقًا ، وأعتقد أنه سيكون ممتعًا حقًا. أعتقد أن الناس سيجدون أنه إذا لم يعتقدوا أن التقدير سيكون مرتفعًا للغاية ، فإن استراتيجية إعادة الانتشار قد تكلفهم. يمكن أن تكون ذات أهمية كبيرة. ولكن إذا كنت تؤمن بالتقدير خلال العامين المقبلين ، ويمكنك وضع رقم تقدير بنسبة 30 ، 3 ، 4٪ ، فإن ما تقوله سينجح حقًا ، حقًا. هل هذا دقيق إلى حد كبير ، كريس ، في تجربتك؟
كريس:
نعم ، لكن عليّ أن أتراجع عن افتراض التقدير. إذن ، أنت على حق. أعني ، لا أوصي بالاكتتاب بتقدير 6٪ ، 8٪ ، 10٪. لم أوصي بذلك منذ سنوات. أنا نوعا ما أكتب من 3 إلى 5 ٪ للوسائل التاريخية. الآن ، في العام أو العامين المقبلين ، أقول ، "مرحبًا ، من المحتمل أن نكون مسطحين ، على الأقل في دنفر. قد نعطي نقطة ، قد نوضح نقطة ، ولكن فقط نفترض نوعًا ما عدم التقدير ". أعتقد أن الشيء الأكثر أهمية هو ... لأنك على حق. إذا كنت تقوم بافتراضات مجنونة ، فسوف تخرج عن نطاق السيطرة. ولكن حتى إذا اشتريت عقارًا آخر ، فلنفترض أنك تبيع في دنفر وتشتري في دنفر من 3.5 إلى 5.5 ملكية بسعر سقف. إذا كنت تقوم بالفعل باكتتاب حقيقي هناك ، فلا تزال أفضل حالًا من تجربة الثروة الخالصة أو تجربة بناء الثروة ، لأن هذا لا يزال معدل سقف أعلى.
الآن ، إذا ارتفعت قيمة الإيجارات أو زادت الإيجارات بشكل أسرع ، فهذا كرز كبير ودسم في الأعلى ، مما سيزيد من عائداتك. ولكن حتى لو كان نمو الإيجارات والتقدير ثابتًا نسبيًا ، وهو ما أعتقد أنه بالنسبة لمعظم البلاد سيكون لمدة عام أو عامين ، أو سيكون من -3 إلى +3 في كثير من المناطق ، ، لا يزال من الممكن أن يكون له معنى كبير ولا يزال هو الخطوة الصحيحة في بناء الثروة على المدى الطويل. لذا ، فإن التقدير لن يصنعه أو يكسره. أود الاكتفاء بشكل متحفظ للغاية عند 0 ، 1٪ للعام أو العامين المقبلين ، ومن المحتمل أن تعود إلى 3 أو 4٪ على المدى الطويل.
والأمر الآخر هو أنك تنظر إلى الفرص. كانت هذه أشياء قليلة ، لأنني أوصي الناس بالخروج إلى هناك ، وأعني فقط ، العبوا بعدد كبير من الحسابات. في هذه الحالة ، "مرحبًا ، أنا مستثمر في دنفر. قم بالبيع في دنفر ، واشتري في دنفر ". وأنت تفعل ذلك في السوق الخاص بك. الآن ، تقول أيضًا ، "مرحبًا ، بِع في دنفر واشتري خارج الولاية بسعر سقف أفضل." لأن دنفر ما هو؟ أغلى مدينة غير ساحلية الآن على ما أعتقد. لذلك من الصعب جدًا العثور على التدفق النقدي. لذا اذهب واكتب ، "مرحبًا ، إذا اشتريت هذا." ثم دخلت في قدر هائل من صفقات الاكتتاب حيث نرغب ، "مرحبًا ، حسنًا ، لا أريد التخلي عن تبادل 1031 الخاص بي. ماذا لو بعتها وتداولت في DST ، صندوق تماثيل ديلاوير؟ " نعم ، يمكنك توفير أموالك من الضرائب. ولكن على مدى السنوات الخمس المقبلة ، بما أنك تحقق عائدًا بنسبة 5٪ ، فإنك تبدأ فعليًا في خسارة الأموال على المدى الطويل.
قمت بتشغيل سيناريوهات ، "مرحبًا ، إذا دفعت للتو مكاسب رأس المال ، يجب أن أسير بمبلغ 400,000 ألف دولار ، لكن 100,000 ألف دولار تذهب إلى مكان آخر." لكنني أخذت 300,000 دولار واستثمرت مرة أخرى في العقارات ، في شراكة ، في عمل آخر. لكني أحصل على معدل عائد داخلي أعلى ، لا يزال من الممكن أن يقول ، "أتعلم ماذا؟ من المفيد أن تأكل مكاسب رأس المال تلك ". لذا ، أنا لا أقدم لك توصيات هنا. نقطتي هي أن الكثير من الناس يفعلون الكثير من أشياء ماذا لو. حسنًا ، افعل أشياء ماذا لو ، وقم بإجراء العمليات الحسابية من خلال جدول بيانات أو آلة حاسبة BiggerPockets. وبعد ذلك يمكنك أن تأخذ هذه الآلة الحاسبة وتفعل كل شيء من أجل ممتلكاتك ، عقار في السوق الخاص بك ، مكان خارج الولاية ، التوقيت الصيفي. يمكنك معرفة الاستثمار السلبي ، أشياء من هذا القبيل. "مرحبًا ، ما هي تلك العائدات ، وكيف تبدو تلك العواقب الضريبية؟" احصل على الصورة الكبيرة للأشياء.
ثم المستوى التالي هو ، في الواقع ، انتقل وتأكد من التحدث من خلال CPA الخاص بك. ما هي العواقب الضريبية؟ نظرًا لأنه في كثير من الأحيان ، أعرف ، لاستخدامي الشخصي ، ما سأمتلكه في الاستهلاك أو جني مكاسب رأس المال ، وتقديراتي ليست جيدة جدًا. لذلك ، تحدثت إلى CPA الخاص بي. وسأنظر أيضًا إلى الأشياء مثل ، "نعم ، يمكنك الخروج من الولاية وتكون معدلات الحد الأقصى أعلى وأكثر جاذبية. ولكن الآن يجب أن يكون لديك حساب إضافي للسفر وتطوير شبكة جديدة في السوق. " وهو ليس جيدًا أو سيئًا ، لكن تلك الساعات والنفقات لا تظهر عادةً في الاكتتاب على الممتلكات. لذلك أنا من أشد المؤمنين ، قم بتشغيل مجموعة من السيناريوهات ثم انظر إلى المقاييس. ثم انظر أيضًا إلى العواقب الضريبية وانظر ، "مرحبًا ، ما مقدار النطاق الترددي والمال الذي سأحتاجه بالفعل لتنفيذ هذه الاستراتيجية الجديدة؟" واستمتع فقط بسيناريوهات الجري الممتعة.
ميندي:
تعجبني هذه النصيحة كثيرًا ، لأنه قد يكون من السهل حقًا الانخراط في FOMO أو أي شيء يفعله السوق الآن. أنت وكيل عقارات. هل تتذكر ربيع العام الماضي ، عندما كان الجميع يشتري ، ولم يكن بإمكانك حتى الحصول على عرض في بعض الأحيان في بعض هذه المنازل الأكثر سخونة؟ أو ستدخل ، وهذا مجرد باب دوار للناس ، وستخسر. أنت 1 من 37 عرضًا. لذلك أستطيع أن أرى الناس متحمسين حقًا ، حقًا حيال ذلك. هذا الربيع ، مما رأيته حتى الآن ، بدأ يبدو هكذا مرة أخرى. ليس إلى الحد ، لأننا لا نملك أسعار فائدة كبيرة. لكنها لا تزال ، في منطقة دنفر ، شديدة الحرارة حقًا. لذلك ، قد يكون من المغري البيع. "أوه ، أنا أستمع إلى كريس على BiggerPockets Money Podcast. وقد قال إن معدل الحد الأقصى الخاص بي ليس رائعًا ، لذا يجب أن أبيع ".
لا ، هو لا يقول ذلك. إنه يقول تشغيل السيناريوهات. قم بتشغيل الكثير من السيناريوهات. تحدث إلى وكيلك وشاهد ما يعتقد أنه يمكنك الحصول عليه لممتلكاتك. قم بتشغيل الأرقام بناءً على هذا المبلغ ، ربما أقل قليلاً ، وربما أكثر قليلاً. لكن انظر إلى ما ستحصل عليه كل هذه الخيارات قبل أن تقفز بكلتا قدميك. أنت تبيعه ، ثم تقول ، "أوه ، لا يمكنني عمل 1031 لأن الخط الزمني الخاص بي قد نفد." أعرف ما يكفي عن 1031 ليكون خطيرًا. هناك مجموعة زمنية محددة للغاية يجب عليك شراء عقار جديد فيها ، لتحديد ثلاث عقارات. وإذا لم تقم بذلك ، فسيكون 1031 خارج الباب. إذا لم تحصل على شخص ما مقدمًا ليأخذ المال من أجلك ويحتفظ به ، فسيكون 1031 خارج الباب. إذا استحوذت على المال ، فأنت الآن مدين بكل هذه الضرائب. لذلك ، هناك الكثير من التخطيط المتضمن. ولكن إذا كنت تفكر في البيع ، فقم بتشغيل الأرقام. تأكد من أنه منطقي. قم بتشغيل كل الأرقام. تحدث الى الناس. أحب هذا كثيرا.
سكوت:
نعم. كريس ، يبدو أن هناك خيارين هنا. يمكنني بيع العقار ، أو إعادة تمويل العقار ، أو لا يمكنني فعل أي شيء وترك ديوني منخفضة الفائدة تنفد. لقد اخترت ، دع ديني منخفض الفائدة يستهلك. كان هذا هو أسلوبي حاليا. لست متأكدًا مما إذا كان هذا هو النهج الصحيح ، وأحتاج إلى التساؤل عنه. وفي حالة بيع العقار ، لدي خياران هناك. 1031 تبادل أو حصاد فقط ... لدي الخيار (أ). بيع الجزء أ هو 1031 ، وبيع الجزء (ب) هو حصاد المكسب. هل لديك أي دراسات حالة أو ربما سيناريوهات يمكنك إطلاعنا عليها من الأشخاص الذين اختاروا كل من هذه الخيارات ولماذا فعلوا ذلك ، أو ربما أمثلة من محفظتك الشخصية؟
كريس:
نعم. قطعاً. شيء واحد ، أريد أن أعود إلى ما كانت تقوله ميندي. الشيء المفضل لدي حول ... ما أوصي به بعد أن تقوم بكل السيناريوهات وتتحدث إلى الناس ، وأنا أفعل ذلك طوال الوقت. الميزة المفضلة لدي في BiggerPockets هي المنتدى. أحب قراءة منشورات الآخرين ، لكني أيضًا أنشر منشوراتي. ولا تنشر ، "مرحبًا يا رفاق. أفكر في بيع العقار. ماذا علي أن أفعل؟" لا تفعل وظيفة عرجاء من هذا القبيل. قم بعمل منشور مثل ، "مرحبًا ، لقد قمت بتشغيل سيناريو. ها هي الأرقام. وقمت بعمل ثلاثة جوانب جانبية لهذا ، هذا ، وهذا. ها هي أرقامي. ها هي أفكاري. مجتمع BP ، أعطني ملاحظاتك ". وستحصل على الكثير من التعليقات الرائعة. ستجعل الأشخاص يتواصلون معك أيضًا لجلب فرص أخرى. لذلك ، عليك دائمًا بذل العناية الواجبة. لكن المجتمع هناك ، أعتقد أن هذا هو أفضل جزء على الإطلاق من BiggerPockets ، أو الجزء المفضل لدي. لذا افعل كل ذلك ، ثم شاركه مع المنتدى واستمر في التفكير الجماعي.
سكوت:
أحبها. BiggerPockets آلات حاسبة ومنتديات BiggerPockets. صحيح. انشر سؤالًا ذكيًا وستحصل على إجابات ذكية.
ميندي:
استجابة ذكية. وستحصل على الكثير من الردود المختلفة. "مرحبًا ، أحب ما يقوله هذا الشخص ، لكن لا أعتقد أنهم أخذوا هذا العامل في الاعتبار." ستحصل على أشخاص ذوي خبرة كبيرة يخبروك بما سيفعلونه في هذا الموقف ، وعلى الأرجح سيشرحون لك السبب. الناس في المنتديات يحبون الحديث عن العقارات. وهو مختلف قليلاً بالنسبة لنا ، لأننا في العقارات. ولكن عندما تحب الحديث عن العقارات وأنت مستثمر عقاري ، فلا أحد في حياتك يهتم. لا يريدون سماعه. إنهم يريدون فقط إخبارك عن التجربة السيئة التي مروا بها. لكن في منتديات BiggerPockets ، لديك أشخاص يقومون بذلك. الأشخاص الذين فعلوا ذلك لفترة أطول منك ممن لديهم سيناريوهات ربما لم تمر بها حتى الآن حيث يمكنهم تقديم المشورة لك من ذوي الخبرة.
كريس:
نعم.
ميندي:
ولم أقصد أن يبدو ذلك كإعلان تجاري ، لكن-
كريس:
لا ، لكن ، أعني ، هل هناك أحد الأصول هناك ، يا رفاق؟ استخدمه. أعني أن هذا كان أحد أفضل الأصول التي استخدمتها في مسيرتي العقارية كوكيل وكمستثمر. حسنًا. لذا ، لنعد إلى بعض الأمثلة هنا. لذا ، لأخذ خطوة إلى الوراء ، فإن درجتي العلمية في التخطيط المالي ، وكانت لدي دائمًا رغبة في التخطيط على المدى الطويل. لا أحب القيام بذلك في الأسهم والسندات حيث أقول ، "مرحبًا ، ضعها في صندوق مؤشر ، وهذا ممل واضبطه ونسيانه." العقارات أكثر تعقيدًا. لذا ، ما أفعله لنفسي وما أفعله لعملائي ، لقد جمعت نوعًا ما إطار عمل من خمس خطوات. سأقوم بتأطيرها مع هذا ، وسيمتد من خلال عدة سيناريوهات شائعة نراها هناك في السوق.
الخطوة الأولى هي ، ما هي أهدافك؟ كما تحدثت ، أعد النظر في أهدافك. العقارات وسيلة للذهاب إلى هناك. الخطوة الثانية ، انظر إلى محفظتك الإجمالية. ينظر الكثير من الناس إلى إيجاراتهم المنعزلة. لكن مهلا ، عبر 5 أو 7 أو 10 إيجارات ، كيف يعمل بشكل عام؟ مثلما تنظر إلى IRA الخاص بك ، 401 (k) ، هذا. "مرحبًا ، كيف يعمل كل شيء ككل؟" الخطوة الثالثة هي الذهاب إلى هناك والبدء في النظر إلى ممتلكاتك الفردية ، أصولك الفردية. "مرحبًا ، ما هي الفرص؟ ما هي الأرقام؟ قم بتحليل SWOT هناك. الخطوة الرابعة ، قم بتشغيل تلك السيناريوهات كما تحدثنا عنها. ثم الخطوة الخامسة هي كتابة خطة العمل الخاصة بك.
لذلك ، هذا جيد جدًا للمستثمرين. أيضًا ، إذا كنت وكيلًا هناك ، فقد وجدت أن هذا أداة قيمة مضافة رائعة للعميل لعملائي. لذلك ، أقوم أنا وفريقي بإجراء حوالي 30 إلى 40 جلسة من جلسات المحفظة هذه سنويًا. أو ، أنا آسف ، شهر. هذه نوع من أنواع جلسات التخطيط المالي السنوية الخاصة بك مع عملائنا ولأنفسنا كمستثمرين. لذلك ، نصل إلى الكثير من البيانات الجيدة. نرى بعض الاتجاهات هناك. وللحصول على بعض الأمثلة الشائعة ، فإن الكثير من الناس على وشك التقاعد. حسنًا ، بالنسبة لهم ، فهم أقل تركيزًا على النمو وأكثر تركيزًا على الدخل. لذلك قد يكونون في الخمسينيات أو الستينيات من العمر ، ويبدأون في التقاعد أو يرغبون في التراجع. يذهب الأطفال إلى الكلية أو خارج المنزل. إنهم لا يحتاجون إلى الكثير من الدخل المستقبلي أو الكثير من النمو المستقبلي. إنهم بحاجة إلى مزيد من الدخل في العامين المقبلين.
لذا فهذه حالة مختلفة تمامًا عن شخص مثلي ، حيث ما زلت بحاجة إلى تجميع المزيد من العقارات للتقاعد بالمستوى الذي أريده خلال السنوات العشر أو العشرين القادمة. ما زلت في مرحلة التراكم. لذلك بالنسبة للأشخاص الذين هم غالبًا في مرحلة الاقتراب من التقاعد ، قد يكون من المنطقي سداد ممتلكاتهم والقول ، "مرحبًا ، إذا كان لديك هذه الممتلكات مدفوعة الثمن ، فما هو التدفق النقدي؟" لكن في نفس الوقت ، تقوم بتشغيل سيناريوهات ، "مرحبًا ، في نفس الوقت ، إذا دفعت هذه الممتلكات ، انظر إلى شبكة ثلاثية. مرحبًا ، انظر إلى صندوق الديون الذي قد يدفع 10 أو 20 ٪ في العائد ". يمكنك القيام بأشياء مختلفة من هذا القبيل ، ولكن عليك التأكد من أن ذلك يتوافق مع هذا الهدف. لذلك بالنسبة للكثير من الأشخاص الذين هم في مرحلة التقاعد تلك ، يختار الكثيرون الخروج إلى هناك والاستمرار في سداد ممتلكاتهم. لذا فأنت مثل ، "مرحبًا ، إذا دفعت فقط ممتلكاتك ، فأنت تحقق أهدافك من الدخل."
لذلك في كثير من الأحيان سيأخذون منهج كرة الثلج للديون ، ويبدأون في سداد عقار واحد ، أو أدنى رصيد ، أو أعلى سعر فائدة. لذا ، "مرحبًا ، ابدأ في سداد ذلك." ثم ادفع للواحد التالي ، وادفع للواحد التالي. وفي كثير من الأحيان سيبيعون عقارًا واحدًا يخص كلابهم أو [غير مسموع 00:30:40]. مثل ، "مرحبًا ، هذه الخاصية ، إنه الألم في المؤخرة. أنا أكره ذلك. إنه لا يعمل بشكل جيد ". عظيم. حسنًا ، تخلص من ذلك. حفلة تقدير. سنمضي قدما. لذلك بالنسبة للكثير من الناس ، يمكن أن يكون سداد ممتلكاتهم خطوة جيدة حقًا. الآن ، ومع ذلك ، إذا قلت ، "مرحبًا ، إذا قمت بسداد الممتلكات ولم يكن لدي الدخل الذي أريده ،" لدينا مشكلة هناك.
سكوت:
لذلك أجرينا مناقشة رائعة حول موضوع مثل هذا في BiggerPockets Money show 322 ، لماذا لا يكون التدفق النقدي لعقار التأجير كما تعتقد. كان لدينا ضيف هناك كان لديه تسعة عقارات مستأجرة وكان يعيش من راتب إلى شيك لأن التدفق النقدي لم يكن موجودًا. لذلك إذا كنت تتساءل عن هذا الأمر ، إذا لم تكن متأكدًا ، فقد تكون في هذا الموقف إذا كان لديك إيجارات قليلة منها على الأقل متعادلة في أحسن الأحوال ، وربما تدفق نقدي سلبي. وأعتقد أنه في هذه الحالة ، ستكتشف ذلك باتباع الخطوات الخمس التي حددها كريس. وفي هذا التحليل المحدد لكل عقار على حدة ، ستحدد تلك التي ربما يجب أن تفكر في بيعها أو الخروج منها. كريس ، هل فعلت هذا مع محفظتك الخاصة في العام أو العامين الماضيين؟
كريس:
أملك. لذلك ، قمت بمراجعة محفظتي الخاصة. لم أتحرك هذا العام ، وكان ذلك أكثر لأن محفظتي هي في الواقع ... محسّنة جيدًا مع معدلات الحد الأقصى ، والقرض مقابل القيمة. لكن الخوض أيضًا في العوامل الخارجية هو ، مسيرتي المهنية وعملي ، وكيل عقارات ، وكلها مرتبطة بالعقارات. حسنًا ، أنا متحفظ جدًا. ونظرًا لأننا نمر بأوقات متقلبة ، وانخفض دخل معظم الناس في العقارات هذا العام ، و ... في عامي 2022 و 23 ، كان أقل لكثير من الناس. لذا فأنا مثل ، "مرحبًا ، سأكون متحفظًا جدًا في استثماراتي ، لأنني يجب أن أتأكد من أن دخلي اليومي جيد. لذلك لا أريد أن أذهب إلى هناك وأبدأ في السير أو التشديد على التدفق النقدي ". في حين أن الأمر يبدو منطقيًا من وجهة نظر الاستثمار ، إلا أنه غير منطقي من وجهة النظر العالمية لما أحتاج إلى القيام به كمستثمر في الوقت الحالي.
إذن ما أفعله هو ، لدي عقارين هنا في مترو دنفر ... أعني ، أنهما إيجارات جيدة. كما قلت ، إنهم ليسوا المفضلين لدي. لن أكون غير سعيد لنقلهم. لذلك ، لقد تحدثت إلى مدير الممتلكات الخاصة بي. سيتم طرح عقود الإيجار في وقت قريب من شهر كانون الأول (ديسمبر) وهو ما نهدف إليه ، لأن أفضل وقت لبيع العقارات هنا في دنفر هو فصل الربيع. حوالي منتصف فبراير إلى نهاية مايو ، مكان رائع لإدراج عقار. لذلك سوف أتأكد من أن عقود الإيجار هذه قد انتهت ، وبعد ذلك لدي الوقت لإخراج المستأجرين حتى يتمكنوا من العثور على مكان جديد للعيش فيه ، وآمل أن يكون لدي ثلاثة إلى ستة أسابيع للذهاب هناك والقيام بأي نوع من التحديثات التي أحتاج إلى القيام بها. لأن معظم الإيجارات يحتاجون إلى بعض الحب. إنهم بحاجة إلى بعض TLC. وفي كثير من الأحيان يكون من الأفضل لك أن تضع 5 إلى 15,000 دولار في بعض الأعمال ثم تبيعها لمالك مقيم. مقابل كل دولار أنفقه في جعله أجمل ، يجب أن أحصل على ثلاثة إلى أربعة دولارات أخرى في المقابل. لذا ، "مرحبًا ، أين هذا المكان الجميل بالنسبة لي لأجعله مناسبًا جدًا للمالك والمقيم لزيادة الدولار إلى أقصى حد؟"
لذلك ، بدأت في التخطيط لذلك. كثير من العملاء يفعلون ذلك. شيء واحد مثير للاهتمام حقًا. كان هذا رائعا جدا. لذا بالعودة إلى سيناريو ارتفاع الأسهم وانخفاض معدل الفائدة. يقول الكثير من الناس ، "مرحبًا ، إيجاري جيد." معدل الحد الأقصى 4 ، 5٪. إنهم يحبون الإيجار ، جزء جيد من المدينة. إنهم لا يريدون لمسها ، لكنهم يريدون إعادة توزيع الأسهم. لقد قمنا بالكثير من عمليات HELOCs. هناك بنك واحد أعرفه في كولورادو ... وعادة ما يكون من الصعب جدًا العثور على البنوك التي ستقوم باستثمار HELOCs في العقارات الاستثمارية. لذا فإن HELOC هو خط ائتمان خاص بالملكية المنزلية ، ولا يشبه الرهن العقاري لمدة 30 عامًا ، ولكنه يشبه إلى حد بعيد الشيك ، بطاقة الائتمان على الممتلكات الخاصة بك.
لدينا الكثير من الأشخاص الذين يقومون باستثمار HELOC في عقاراتهم الاستثمارية ، ومن ثم ينتقلون من ... كان لديهم 30٪ LTV. إنهم يأخذون 20 أو 30 ٪ من حقوق الملكية الخاصة بهم ، ثم يعيدون نشرها إما في إيجار أو في نوع من الإستراتيجية المشتركة. وهم قادرون على الحصول على كعكتهم وأكلها أيضًا ، لأن لديهم معدل فائدة منخفض ثابت لمدة 30 عامًا ، وهم قادرون على التعامل مع بعض أسعار الفائدة المتغيرة ، لكنهم يقترضون بنسبة 6 ، 7 ٪ ، لكن اذهب احصل على عائد من 15 إلى 20٪.
ميندي:
من يفعل هذا هيلوك للاستثمار العقاري؟ لأنني لم أتمكن من العثور على أي شخص يقوم باستثمار HELOCs.
كريس:
حسنًا ، أرسل رسالة مباشرة إلى BiggerPockets ، وسأخبرك ، ميندي. لا. إذن ، الكثير من هذا يأتي من ... إذن مع هذا ، إذن هؤلاء ... أعني ، سعيد بمشاركة هذا الاسم معك وإعطاء جهة الاتصال الخاصة بي هناك ، ميندي. شاب رائع. لكنك تريد البحث عن البنوك المحلية. البنوك الكبرى ، والمقرضون الوطنيون ، وربما الشخص الذي منحك قرضًا تقليديًا ثابتًا لمدة 30 عامًا ، لن يكونوا الرجل أو الفتاة المناسبين لمنحك هذا القرض. إنهم مقرضون تقليديون من فاني وفريدي.
لذا ، فإن البنوك الكبرى لن تمنحك هذا. لكن العثور على بنك محلي ، مثل بنك مستأجر من الدولة أو اتحاد ائتماني في كثير من الأحيان ، وهم الذين يفعلون HELOCs. وهذا يعود فقط إلى ، لقد تحدثت إلى 30 بنكًا ، بالإضافة إلى أنني حصلت على شبكتي من هنا. وأعلم أن هناك بنكين سيفعلون ذلك ، لكن قلة قليلة منهم سيفعلون ذلك إذا لم يمتلكوا المركز الأول. وفي كثير من الأحيان ، لا يحتلون المركز الأول. لذلك يصبح الأمر دقيقًا جدًا جدًا. ولكن هذا هو المكان الذي يشعر فيه الكثير من الناس بالإحباط في العقارات ، وخاصة رجال التكنولوجيا والعاملين في البورصة. أنا أحب ، "حسنًا ، العقارات ليست فعالة." نعم ، اتصل بـ 30 جهة إقراض. إنه ليس ممتعًا ، ولكن هكذا تجد الذهب.
سكوت:
لذلك ، أنا أحب هذا كنهج وأداة. أريد أن أحذر من أنني لست من المعجبين باستخدام HELOC الاستثماري بنسبة 6 ، 7 ٪ من الفائدة لإعادة توظيفه في استثمارات من النوع المشترك. أعتقد أن هذه موازنة صعبة حقًا ، ولا يمكن أن تكون التدفقات النقدية والتوقيتات من تلك النقابات جيدة تمامًا في بعض تلك الحالات. إنها لعبة عدوانية للغاية. لذا ، فقط تذكر أنه إذا كنت ستفعل هذا النوع من الإستراتيجية. إنه أكثر عدوانية بكثير من إعادة توزيع حقوق الملكية من عقار مؤجر إلى عقار آخر ، في رأيي ، باستخدام دين ذو سعر ثابت لمدة 30 عامًا.
كريس:
نعم. هذا هو المكان ، كما قلت ، بالنسبة للعديد من الأشخاص الذين يقومون بذلك ، يمتلكون ثمانية إيجارات ويقومون بذلك في واحد أو اثنين. لذا فهم لا يزالون متوازنين للغاية في وضع الأسهم الإجمالي ، ومعدل الفائدة الثابت المختلط لديهم 3.5 ، والآن يضيفون كمية صغيرة جدًا من المتغيرات. لذا أتفق معك تمامًا يا سكوت. إنه أكثر تقدمًا. إنها عالية المخاطر. ولدينا أشخاص يفعلون ذلك من أجل الإيجارات ، ويفعلون ذلك في الأموال أو التجمعات. لكنها بالتأكيد تقنية أكثر تقدمًا ، وتأكد من أن لديك المال اللازم لركوب أي موجات من هناك أو ركوب أي اللكمات من هناك.
سكوت:
أريد أن أقول ، أعتقد أنه من الحكمة الخروج ومعرفة ما يمكنك الحصول عليه من مستثمر HELOC إذا كان ذلك متاحًا لك. من الجيد دائمًا الوصول إلى الرصيد ، حتى إذا كنت لن تستخدمه.
ميندي:
نعم. هذا بالتأكيد أنقذ بشرتي على ممتلكاتنا. لم يكن HELOC مستثمر. لقد كانت هيلوك في منزلي. لكنني قمت ببعض الأعمال المالية ، وكنت بحاجة إلى الحصول على نقود سريعة. وظننت أنني قد أحتاج إلى الحصول على نقود سريعة ، لذا فتحتها ، لكنني لم أخرج أي شيء. كانت جالسة هناك. ولكن بعد ذلك عندما كنت في حاجة إليها ، كان هناك لسحبها. هل الاستثمار HELOC في نفس السعر أو سعر مماثل للممتلكات الشخصية HELOC؟
كريس:
لا ، في كثير من الأحيان يكون الأمر أشبه بأعداد أولية زائد 1 إلى 3٪ ، حيث يمكن في كثير من الأحيان أن يكون موقع المالك عددًا أوليًا زائد 0 أو عددًا أوليًا زائد 0 إلى 1. لذلك ، يمكنك رؤية السبريد هناك. الشيء الآخر هو ، بالنسبة للكثير من الانتخابات التمهيدية ، أعني ، هناك الكثير من الاتحادات الائتمانية والبنوك في جميع أنحاء المدينة والتي ستصل إلى 95٪ أو 100٪ مجتمعة. سيفعلون LTVs عالية جدا. مرة أخرى ، اذهب إلى هناك بحذر. عليك أن تكون ذكيًا مع بطاقة ائتمان كبيرة. لكن HELOC المستثمر ، حيث يستفيدون في كثير من الأحيان ، يبلغ إجمالي القيمة الإجمالية المجمعة مجتمعة 70 إلى 80 ٪. والقيمة الدائمة المجمعة تعني ، "مرحبًا ، ما هي النسبة المئوية لدفعة الموضع الأول الثابتة لمدة 30 عامًا؟ ونضيف HELOC فوق هناك. ما هذين مجتمعتين؟ " لذا فإن الاستثمار HELOC هو أفضل ما رأيته. أقول أفضل. أعلى قيمة LTV هي 80٪ مجتمعة من LTV ، والتي لا تزال مرتفعة بشكل لا يصدق لشركة HELOC للاستثمار.
سكوت:
هل يمكننا الاطلاع على بعض الأمثلة من عملاء ربما عملت معهم من أشخاص ربما يمرون بمجموعة متنوعة من هذه الخيارات؟ هل تحدثت مع شخص ما وقالوا ، "أتعلم ماذا؟ أنا فقط سأدفع الثمن وأقول هل نسيت ذلك؟ أو ، "سأدعها تجلس ولا أفعل شيئًا. لن أقوم بسداد الديون مبكرًا. سأدعها تنفد ". ثم هل كان لديك بعض الأشخاص الذين مروا بهذا ، وما هو مبررهم في الماضي القريب؟
كريس:
نعم. أعني ، كل ما سبق ، والكثير منه يعود إلى ماهية أهدافهم وما هو تحملهم للمخاطر بشكل عام. أعني ، لدي عملاء الآن يبيعون عقارًا وسيقومون ببيع 1031. بعضهم سيبقى محليًا. البعض يخرج من الولاية. عظيم. خيارات مختلفة هناك. ومنطقهم في هذه الحالة ، "مرحبًا ، انتهى حفل التقدير." بالنسبة إلى دنفر ، التقدير المجنون ، انتهى الأمر. الآن ، أنت تبيع الآن ، يمكنك إرجاع بضع نقاط. لكن من يهتم؟ لقد ربحت 40٪. أعط نقطتين في العامين الماضيين. وما زالوا يقولون ، "على المدى الطويل ، أريد الخروج إلى هناك ... الكثير من الناس يقولون ،" مرحبًا ، هذه الخاصية هي خاصية من الفئة C ، خاصية الصداع. لم يعد تأجيرًا رائعًا. أريد أن أنقله إلى موقع أفضل ، أو إلى خاصية من الفئة أ ، وصداع أقل. " لذلك يجب أن يكون معدل الصيانة أقل ، أو معدل سقف مشابه أو أعلى ، لكن مزيدًا من عدم التدخل. هذا استثمار جزئيًا ، كما أنه جزئيًا يجعل حياتهم أسهل كمستثمر.
لدي الكثير من الناس أيضًا ... في الواقع ، قال غالبية الناس ، "أتعلم ماذا؟ أنا معلقة بشدة طوال العام ". إن أي تعليق ضيق طوال العام والسماح للنقود بالبقاء في البنك ، والبناء ، والاستمرار في سداد الديون ليس خطوة سيئة أبدًا. إذا لم تكن متأكدًا ، فإن ضخ الفرامل لن يؤذيك. لا توجد صفقة واحدة ستفوتها ستجعل حياتك المهنية أو تفسدها. ولكن إذا قمت بإجراء معاملة ، فهناك صفقة يمكن أن تفسد حياتك المهنية. لذا ، لا تقلق بشأن الشخص الكبير الذي سيجعلك ثريًا. تقلق بشأن الشخص الذي سيفجرك ويعيدك 10 سنوات إلى الوراء. وهذا ما يمكن أن يحدث. لذلك ، يجب أن تكون دائمًا منتبهًا. لذا ، فإن الكثير من الناس يجلسون بصرامة. كما قلت ، يفعلون ما أنا عليه الآن. "مرحبًا ، أنا في وضع جيد. كان أداء ممتلكاتي جيدًا. أنا في LTV جيد. أجلس ضيقًا لمدة عام ".
ثم الأشخاص الذين يقومون بالمزيد من الإستراتيجيات المتقدمة المتمثلة في وضع ثانية هناك ، مثل HELOC الثاني أو HELOC الثاني ، هؤلاء ليسوا أشخاصًا لديهم خاصية واحدة يقومون بذلك. هؤلاء هم الأشخاص الذين يمتلكون 5 إلى 10 عقارات ، ولديهم تدفق نقدي جيد ، ويقومون بذلك على عقار أو عقارين لزيادة القيمة الدائمة القيمة العالمية من 1٪ إلى 2٪. لذلك لا يزالون عند قيمة LTV منخفضة للغاية ، وسعر فائدتهم المختلطة يرتفع قليلاً. ولديهم أيضًا النقد في البنك والإيجارات القادمة حتى يتمكنوا من تمويل جميع المدفوعات. ولتحمل أيضًا ، "أوه ، لقد قمت بهذه الخطوة ، واعتقدت أنني سأقوم بعمل 30٪ IR ، وأنا أصنع 40٪ IR الآن على هذا العقار." يمكنهم التعامل مع تلك العين السوداء. لكن نسبة المخاطرة إلى المكافأة صحيحة بالنسبة لهم ، ولكن يتم رسملة بشكل صحيح ولديهم دخل جيد.
ميندي:
كريس ، في هذا السوق ، هل هناك أي حالة جيدة للحصول على رد على السحب النقدي؟ أعني ، أنا كبير بما يكفي لأتذكر 7٪. كان أول قرض عقاري لي 7٪ ، واعتقدت أنني كنت مغرمًا بالحصول على هذا القرض بنسبة 7٪. والآن لدينا قروض بنسبة 2 ، 3 ، 4٪ لمدة 20 عامًا. يشعر الناس بالذعر بشأن أسعار الفائدة الحالية ، ويمكنني أن أفهم لماذا يبدو رد الأموال النقدية فكرة سيئة على الورق ، لكن لا يمكن أن تكون كلها سيئة.
كريس:
كما هو الحال مع معظم الأشياء ، فإنه يعتمد. لكن بعض الأشياء عالية المستوى. لذا ، بالعودة إلى هذا المثال حيث قلت ، "إذا كان العقار بمعدل سقف 4٪ ، فهذه هي القاعدة العامة التي أتبعها." هذا يعمل بشكل جيد في دنفر. لا أعرف كيف يترجم ذلك إلى أسواق أخرى. أفترض أوجه التشابه. لكن مرة أخرى ، هذا إخلاء مسؤوليتي. مستوى عالٍ ، إذا كان العقار أعلى من 4٪ من معدل الحد الأقصى للممتلكات ، فإن إعادة التمويل النقدي يمكن أن يكون منطقيًا. إذا كان سعرها أقل من 4٪ ، فعادةً ما يكون هذا غير منطقي. لكن من المحتمل أن يكون أعلى قليلاً الآن. ربما أحتاج إلى رفع القواعد العامة لمعدلات الحد الأقصى في السوق الجديدة. لأنك إذا قمت بإجراء مراجعة نقدية ، فأنت تعيد شراء العقار. وأنا أشك بجدية إذا كنت قد أجريت مراجعة نقدية كاملة ، فسيظل العقار سيظل في حالة تدفق نقدي. في معظم الأحيان ، لا يكون التدفق النقدي سلبيًا.
لذلك من بين جميع المراجعات التي قمت بها ومن بين جميع العملاء الذين عملت معهم ، لا يمكنني التفكير في أي شخص قام بإجراء استرداد نقدي الآن في السوق الحالية. قد يكون هناك واحد أو اثنان ، لكنني أقول إنه قريب من الصفر كما أشعر بالراحة علنًا عندما أقول إنه صفر. يختار معظم الناس الجلوس بصرامة وعدم القيام بأي شيء ، وبيع وتحريك الأموال ، أو وضع HELOC هناك للوصول إلى حقوق الملكية. ولكن إذا كان لديك بالفعل عقار إيجاري ضعيف ، فإن إجراء استرداد نقدي بنسبة 7٪ ليس بالأمر الجيد عادةً. لأن لديك الآن أصل تدفقات نقدية سلبية بمعدل سقف ضعيف تعيد استثماره الآن.
لذلك بالنسبة للغالبية العظمى من الناس ، لا أعتقد أنه من المنطقي حقًا امتلاك خصائص تدفقات نقدية سلبية. من حين لآخر ، بالنسبة لجزء صغير من المحفظة ، نعم ، يمكنني إجراء استثناء لهذه القاعدة. لكن بالنسبة لمعظم الناس ، لماذا تريد أن يكون لديك أصل لا يدفع عن نفسه؟ لذلك إذا قمت بإجراء رد على السحب النقدي ، فإن الكثير من الوقت يصبح سلبياً. وهذا هو المكان الذي يصبح فيه مسؤولية بالنسبة لمعظم الناس. لذلك لم أر أي مراجعة نقدية ، ولا أرى مستثمري أو عملائي يفعلون ذلك أيضًا.
ميندي:
لقد تلقيت هذا السؤال كثيرًا ، ولم أر أي سبب لإجراء رد أموال أيضًا. إذا كان لديك عقار اشتريته قبل أن تبدأ أسعار الفائدة في الارتفاع في يونيو الماضي ، إذا كنت ترغب في الاحتفاظ به ، احتفظ به و HELOC للوصول إلى حقوق الملكية. على المدى القصير ، أتفق مع سكوت على أن أموال HELOC يجب أن تكون أموالًا قصيرة الأجل. ولكن بعد ذلك ، نعم ، إما أن تحتفظ به أو تبيعه. وإذا كنت ستحتفظ به ، فاحرص على انخفاض معدل الفائدة. إنه فقط لا معنى له. لا أعرف ماذا ستفعل بهذا. لكن مرة أخرى ، هذا يعتمد. على الأرجح لن ينجح الأمر. قم بتشغيل السيناريوهات الخاصة بك ، تمامًا كما قلت من قبل. إذا كان بإمكانك الوصول إلى هذا النقد بطريقة ستفعل ... لقد وجدت صفقة قاتلة وهذه هي النقود الوحيدة التي لديك ، فقد تكون هذه طريقة محددة للغاية لاستخدام رد الأموال النقدية. لكن نعم ، أنا أتفق معك.
سكوت:
نعم. باستثناء حالات أولئك الذين يتسمون بالثورة الشديدة بشأن سوق العقارات ، ويريدون فقط شراء المزيد ، وسحب أموالهم ، فإن إعادة التمويل من رهن عقاري منخفض الفائدة إلى رهن أعلى بكثير لا يحقق الكثير. حاسة. لذلك أرى أن حالة الاستخدام لهذا تعود ببطء على مدى العامين المقبلين ، حيث يشتري الناس بأسعار فائدة بالمعدلات الحالية. لذلك إذا كنت تشتري عقارًا جديدًا بسعر 6 ، 7 ، 7.5٪ بقرض مستثمر ، ثم قمت بشراء BRRRR في العام المقبل ، إذا كنت تريد إعادة التمويل بمعدل 7٪ وسحب بعض النقود ، فسيكون ذلك منطقيًا أنا. لذا ، أعتقد أنك ستشهد هدوءًا مؤقتًا في معظم أنشطة إعادة التمويل. من الواضح أن هذا موجود بالفعل هنا. أعتقد أن هذا سيستمر وسيعود ببطء خلال العامين المقبلين.
كريس:
نعم. أعني ، أتحدث إلى الكثير من المقرضين ، وأعني ، انتهى حفل إعادة التمويل منذ حوالي عام. لهذا السبب رأينا الكثير من عمليات التسريح في عالم الإقراض أيضًا ، لأن حفلة إعادة التمويل انتهت. أنا موافق. إنها ليست مجرد مسرحية كبيرة في الوقت الحالي. لذلك ، إنه استخدام صغير جدًا للحالات في الوقت الحالي. عادة ما يكون ذلك منطقيًا بالنسبة لشخص ما ، ولكن هذا يمثل 0.1٪.
سكوت:
كريس ، لقد كان هذا رائعا. شكرًا لك على الحضور والعرض والتحدث عن هذه المشكلة الجيدة. كيف تتعامل مع الأسهم التي ربما تكون قد وقعت في شرك محفظتك الإيجارية إذا كنت مستثمرًا طويل الأجل. أين يمكن للناس معرفة المزيد عنك؟
كريس:
حسنًا ، يمكنك دائمًا البحث في Google عني. أنا مسوق هنا في دنفر. لذا إذا بحثت في google ، كريس لوبيز ، دنفر ، فستجدني. لكن أفضل مكان للقيام بذلك هو BiggerPockets. أنا في المنتديات هناك ، وأطلق علي DM. إنها حقًا المنصة الاجتماعية الوحيدة التي أستخدمها بنفسي وأرد عليها ، لأنها في الواقع معلومات مفيدة. لذلك أرغب في التواصل مع الأشخاص على BiggerPockets لأنني حقًا أحب التشويش والتحدث عن العقارات ، وكذلك التعرف على ما يفعله الآخرون. لذا ، فإن BiggerPockets هو أفضل مكان للذهاب إليه.
سكوت:
مذهل. نعم. إذا كنت في دنفر ، فإن كريس مستعد دائمًا للقاء. لقد التقيت بك عدة مرات مؤخرًا. نعم. لا تتردد أيضًا ، إذا ذهبت إلى منتديات BiggerPockets ، فتواصل معي أيضًا. سأكون سعيدا بلقائك. لذا ، دنفر مكان ممتع للمستثمرين. نحن نحب أن ننمي الشبكة.
كريس:
مذهل. حسنًا ، شكرًا يا رفاق. كان هذا بمثابة انفجار ليأتي هنا. أحب التحدث عن أشياء تقنية مثل هذه ، لذلك هذا هو كوب الشاي الخاص بي. لذا ، شكرا يا رفاق.
ميندي:
شكرا لك كريس. كان هذا ممتعًا للغاية ، وسنتحدث إليك قريبًا.
كريس:
سلام يا رفاق.
ميندي:
حسنًا. كان هذا كريس لوبيز. كان ذلك ممتعا جدا. سكوت ، لقد طرحنا الكثير من الأشياء التي لم أفكر فيها من قبل. ولكن أيضًا ، النصيحة التي تظهر مرة أخرى مع كل عرض نقدمه هي ، تشغيل الأرقام الخاصة بك. قم بواجبك المنزلى. قم بتشغيل السيناريوهات المختلفة. لا تطير بجوار مقعد بنطالك فقط. تعرف على المسار الأكثر فائدة من الناحية المالية بالنسبة لك. لا تكتفِ بالقول: "الجميع يبيعون ، لذا يجب أن أبيع أيضًا." قد لا يكون هذا هو الخيار الأفضل. قد يكون هذا هو الخيار الأفضل. لكن اتخذ قرارًا قويًا بناءً على الرياضيات وليس العاطفة.
سكوت:
نعم. أحبها. يقول كريس ، "ابدأ بمحفظتك. اسأل نفسك السؤال ، "هل سيحقق ذلك ما أريده أن يحققه؟" ثم ، قم بتلخيص ذلك داخل عنصر العقارات في محفظتك على أساس كل صفقة على حدة. هل تساهم كل واحدة من هذه الصفقات في تحقيق هذا الهدف الأكبر؟ وإذا لم يكن الأمر كذلك ، فهل سأدفعها؟ هل لن أفعل شيئًا وأترك مذكرتي الحالية تستهلك ، أم سأبيع وأتبادل أو أبيع وأستحوذ على المكاسب؟ مجموعة معقدة من القرارات التي عليك اتخاذها هنا. الكثير من التفكير والطاقة ، والكثير من المعرفة يحتاج إلى الخوض في ذلك. لحسن الحظ ، لدينا نظام أساسي يسمى BiggerPockets لمساعدتك على اكتشاف كل مداخل وعموميات هذه الأنواع من الأشياء ، وإجراء تلك الأنواع من التحليلات على عنصر الخصائص في ذلك.
لكني أريد أيضًا أن أطرح سؤالاً آخر. أريد أن أطرح سؤالاً آخر حول هذه المسألة. ما الذي ستفعله إذا قمت بتحويل محفظتك بالكامل إلى نقد؟ إذا سلمتك هذا نقدًا ، فكيف ستنشره؟ هل ستكون بنفس الطريقة التي استخدمتها بها اليوم ، أم ستكون شيئًا مختلفًا؟ وإذا كان شيئًا مختلفًا ، فلماذا لا تعود إلى ذلك وتقول ، "كيف أبدأ اليوم في اتخاذ خطوات بكل الأموال النقدية الإضافية التي أجمعها ، أو ربما حتى إعادة توزيع بعض الأصول في محفظتي الحالية للوصول إلى تلك الحالة هذه هي محفظتي المرغوبة "؟
ميندي:
أوه ، أحب هذا السؤال كثيرًا ، سكوت. كيف ستوزع الأموال؟ هل ستنشره بنفس الطريقة بالضبط ، أم ستجري تغييرات؟ هذا ممتع. أعتقد ، بصراحة ، أنني سأكون إلى حد كبير بنفس الطريقة التي أنا عليها الآن. أنا أحب محفظتي.
سكوت:
نعم. أنا سعيد جدًا بمحفظتي ، لكنني أعتقد أن الحافظة الكبيرة التي يجب على الناس التفكير فيها هي الديون. لقد كنت أتحدث عن هذا كثيرًا مؤخرًا. لكنني تلقيت سؤالًا قبل أيام من أحد مستمعي BP Money ، وكانوا يقولون ، "مرحبًا ، لدي هذه المحفظة الكبيرة ، لكني لا أوجد أي تدفق نقدي." "الحافظة ما يقرب من 2.5 3 مليون دولار. كيف لا تولد تدفقات نقدية؟ " "أوه ، هذا لأننا منتشرون بهذا الشكل." حسنًا ، إذا اشتريت قرضًا عقاريًا ، إذا كنت حرفيًا ... قروض الاستثمار العقاري هي 7 و 7.5٪ الآن مقابل الرهون العقارية لمدة 30 عامًا على العقارات الاستثمارية. لقد وضعت للتو مائتي ألف في واحدة من تلك الرهون العقارية. اشترِ قرضًا عقاريًا واحدًا ، وستحصل ، من الفائدة فقط ، على 30 ، 40,000 دولار سنويًا في التدفق النقدي السلبي. لذلك هناك شيء يجب أن نودعه للناس الذين يتساءلون عما يجب عليهم فعله بمحفظة أعمالهم ، ضع في اعتبارك الديون كأحد تلك الأماكن التي يمكنك إعادة توزيعها بدرجة أكبر ، خاصة إذا كنت تريد هذا الدخل السلبي.
ميندي:
هذا سيناريو مثير للاهتمام ، سكوت. أحبها. حسنًا. هل يجب أن نخرج من هنا؟
سكوت:
دعنا نقوم به.
ميندي:
تمام. هذا يختتم هذه الحلقة من BiggerPockets Money Podcast. إنه سكوت ترينش وأنا ميندي جنسن أقول ، "تحدث إليكم قريبًا ، بابون."
سكوت:
إذا كنت قد استمتعت بحلقة اليوم ، فيرجى إعطائنا مراجعة من فئة الخمس نجوم على Spotify أو Apple. وإذا كنت تبحث عن المزيد من المحتوى المالي ، فلا تتردد في زيارة قناتنا على YouTube على youtube.com/biggerpocketsmoney.
ميندي:
تم إنشاء BiggerPockets Money بواسطة Mindy Jensen و Scott Trench ، من إنتاج Kailyn Bennett. تحرير بواسطة Exodus Media. تأليف نيت وينتراوب. أخيرًا ، شكراً جزيلاً لفريق BiggerPockets لجعل هذا العرض ممكنًا.
شاهد البودكاست هنا
[المحتوى جزءا لا يتجزأ]
ساعدنا في الوصول إلى مستمعين جدد اي تيونز من خلال ترك لنا التصويت والمراجعة! يستغرق الأمر 30 ثانية فقط. شكرا! نحن نقدر ذلك حقا!
في هذه الحلقة نغطي
- وأوضح الإنصاف المنزل وكيفية استخدامه بناء الثروة بشكل أسرع
- وقت الشراء أو البيع أو إعادة التمويل وكيفية حساب الخيار الأفضل لك
- معدلات الحد الأقصى واستخدام هذا المقياس البسيط تقرر ما إذا كان استئجار الممتلكات يستحق الاحتفاظ بها
- HELOCs (خطوط ائتمان ملكية المنازل) وما هي البنوك التي ستعرضها على العقارات المؤجرة
- إطار عمل كريس المكون من خمس خطوات لإعادة تقييم محفظتك الإيجارية وترقيتها
- متى ل إعادة التمويل النقدي وسواء كان ذلك منطقيًا أم لا مع اليوم أسعار الفائدة المرتفعة
- و So أكثر بكثير!
روابط من العرض
هل أنت مهتم بمعرفة المزيد عن الرعاة اليوم أو أن تصبح شريكًا في BiggerPockets نفسك؟ تحقق من صفحة الراعي!
ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- بلاتوبلوكشين. Web3 Metaverse Intelligence. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- المصدر https://www.biggerpockets.com/blog/money-385
- $3
- 000
- 1
- 10
- 2%
- 20 سنة
- 2022
- 35%
- 7
- 70
- 95%
- a
- ماهرون
- من نحن
- فوق
- مطلق
- إطلاقا
- الوصول
- الوصول
- حسابي
- جمع
- تراكم
- دقيق
- التأهيل
- في
- عمل
- اكشن
- نشاط
- في الواقع
- وأضاف
- إضافي
- تقدم
- متقدم
- نصيحة
- المستشارين
- بعد
- الوكيل
- عملاء
- العدواني
- يحاذي
- الكل
- سابقا
- بالرغم ان
- دائما
- مدهش
- من بين
- كمية
- تحليل
- تحليل
- و
- سنوي
- آخر
- إجابة
- الأجوبة
- أي شخص
- تفاح
- التقديم
- نقدر
- تقدير
- نهج
- مناسب
- موازنة
- المنطقة
- المناطق
- حول
- الأصول
- ممتلكات
- افتراض
- يمكن بلوغه
- جذاب
- أوستن
- المؤلفة
- متاح
- الى الخلف
- سيئة
- الرصيد
- عرض النطاق الترددي
- مصرف
- البنوك
- على أساس
- الأساسية
- في الأساس
- أساس
- لان
- أصبح
- يصبح
- أن تصبح
- قبل
- يجري
- اعتقد
- أقل من
- أفضل
- أفضل
- ما بين
- كبير
- صورة كبيرة
- أكبر
- قطعة
- اسود
- ضربة
- السندات
- ازدهار
- الحدود
- ممل
- الاقتراض
- اشترى
- BP
- استراحة
- جلب
- وبذلك
- يجلب
- جلبت
- نساعدك في بناء
- ابني
- الثيران
- باقة
- الأعمال
- الأعمال
- يشترى
- شراء
- CAKE
- حساب
- دعوة
- تسمى
- يستطيع الحصول على
- لا تستطيع
- قبعة
- الموارد
- رسملة
- أسر
- اسر
- فيزا وماستركارد
- التوظيف
- حقيبة
- دراسة الحالات
- الحالات
- النقد
- تدفق مالي
- المصروفات
- المصروفات
- اشتعلت
- تحدى
- التحديات
- التغييرات
- قناة
- التحقق
- شطرنج
- اختيار
- كريس
- المدينة
- فئة
- زبون
- عميل
- اغلاق
- إغلاق
- كلية
- كولورادو
- الجمع بين
- تأتي
- مريح
- آت
- تجاري
- مشترك
- مجتمع
- مجمع
- عنصر
- مفهوم
- اختتام
- حالة
- واثق
- الخلط
- مربك
- التواصل
- النتائج
- محافظ
- نظر
- نظرت
- التواصل
- محتوى
- استمر
- المساهمة
- تقليدي
- تحويلها
- حقوق التأليف والنشر
- التكلفة
- استطاع
- البلد
- زوجان
- CPA
- خلق
- خلق
- ائتمان
- بطاقة إئتمان
- اتحاد الائتمان
- اتحادات الائتمان
- كوب
- العملة
- عملة التداول
- حالياًّ
- حاليا
- خطير
- البيانات
- يوم
- تجارة يومية
- يوما بعد يوم أو من يوم إلى آخر
- صفقة
- المخصصة
- دين
- عقد
- قررت
- القرار
- القرارات
- قطعا
- الدرجة العلمية
- ولاية ديلاوير
- دنفر
- اعتمادا
- يعتمد
- نشر
- نشر
- افضل الرحلات السياحية
- حدد
- تطوير
- فعل
- فرق
- مختلف
- الاجتهاد
- اكتشف
- مناقشة
- منقسم
- DM
- لا
- كلب
- فعل
- دولار
- دولار
- لا
- منتجات الأبواب
- مضاعف
- الشك
- إلى أسفل
- بشكل كبير
- أحلام
- إسقاط
- كل
- في وقت سابق
- في وقت مبكر
- كسب
- أسهل
- بسهولة
- أكل
- فعال
- إما
- في مكان آخر
- جزءا لا يتجزأ من
- طاقة
- الهندسة
- كاف
- كامل
- الحلقات
- إنصاف
- خاصة
- أساسيا
- عزبة
- تقدير
- تقييم
- حتى
- EVER
- كل
- كل شخص
- كل شىء
- تطورت
- مثال
- أمثلة
- إلا
- استثناء
- تبادل
- متحمس
- تنفيذ
- الخروج
- هجرة جماعية
- مصاريف
- ذو تكلفة باهظة
- الخبره في مجال الغطس
- تمكنت
- شرح
- أقصى
- عين
- العوامل
- مروحة
- خيالي
- ساحر
- أسرع
- دهن
- المفضلة—الحقيبة
- الميزات
- رسوم
- ردود الفعل
- الرسوم الدراسية
- العناية بالقدم
- قليل
- الشكل
- تمويل
- مالي
- الاستقلال المالي
- ماليا
- نهاية
- الاسم الأول
- أول نظرة
- ثابت
- مسطحة
- تدفق
- ركز
- متابعيك
- FOMO
- للمستثمرين
- أجنبي
- عملة أجنبية
- المنتدى
- المنتديات
- وجدت
- مؤسس
- FRAME
- الإطار
- مجانا
- حرية
- الجمعة
- تبدأ من
- محبط
- بالإضافة إلى
- مرح
- صندوق
- أموال
- مستقبل
- النمو في المستقبل
- ربح
- الرأس مالية
- لعبة
- توليد
- توليد
- دولار فقط واحصل على خصم XNUMX% على جميع
- الحصول على
- هدية
- بنت
- منح
- يعطي
- إعطاء
- العالمية
- Go
- هدف
- الأهداف
- يذهب
- الذهاب
- ذهبي
- خير
- شراء مراجعات جوجل
- عظيم
- إجمالي
- النمو
- التسويق
- ضيف
- زوار
- شخص
- الإختراق
- اخترق
- مقبض
- تعليق
- يحدث
- يحدث
- سعيد
- موسم الحصاد
- اﻟﺤﺼﺎد
- وجود
- رئيس
- سماع
- مساعدة
- مساعدة
- يساعد
- هنا
- مخفي
- مرتفع
- رفيع المستوى
- أعلى
- أعلى
- تاريخي
- ضرب
- عقد
- عقد
- الصفحة الرئيسية
- منازل
- الواجب المنزلي
- بكل صراحه
- نأمل
- أفضل العروض
- ساعات العمل
- منـزل
- المنازل
- كيفية
- كيفية
- لكن
- HTTPS
- ضخم
- مئات
- جرح
- سوف
- فكرة
- تحديد
- أهمية
- in
- شامل
- دخل
- القيمة الاسمية
- زيادة
- لا يصدق
- استقلال
- مؤشر
- فرد
- معلومات
- التأمين
- مصلحة
- سعر الفائدة
- أسعار الفائدة
- يستفد
- وكتابة مواضيع مثيرة للاهتمام
- Internet
- المقابلة الشخصية
- تقديم
- انقلاب
- استثمر
- الاستثمار
- استثمار
- الاستثمارات
- مستثمر
- المستثمرين
- المشاركة
- الجيش الجمهوري الايرلندي
- معزول
- قضية
- IT
- نفسها
- رحلة
- قفز
- احتفظ
- القفل
- اطفال
- نوع
- علم
- باهتة
- سلم
- بحيرة
- إلى حد كبير
- أكبر
- اسم العائلة
- العام الماضي
- إطلاق
- تسريح العمال
- يؤدي
- تعلم
- تعلم
- مغادرة
- المقرضين
- الإقراض
- السماح
- مستوى
- الرافعة المالية
- LG
- مسئولية
- الحياة
- على الأرجح
- خط
- خطوط
- استماع
- قائمة
- القليل
- حي
- الذين يعيشون
- قرض
- القروض
- محلي
- البنوك المحلية
- موقع
- طويل
- طويل الأجل
- يعد
- بحث
- يبدو مثل
- بدا
- أبحث
- تبدو
- فقد
- فقدان
- الكثير
- حب
- منخفض
- الحجم الأدنى للفريق (LTV)
- صنع
- صيانة
- أغلبية
- جعل
- يصنع
- القيام ب
- مدير
- كثير
- تجارة
- التسويق
- السوق
- الأسواق
- هائل
- الرياضيات
- أمر
- المسائل
- تعظيم
- يعني
- الوسائط
- تعرف علي
- دمج
- متري
- المقاييس
- المترو
- ربما
- مليون
- عقلية
- مفقود
- خطأ
- لحظة
- مال
- شهر
- الأكثر من ذلك
- رهن
- القروض العقارية
- أكثر
- خطوة
- التحركات
- يتحرك
- متعدد
- الاسم
- دولة
- محليات
- بالضرورة
- حاجة
- بحاجة
- إحتياجات
- سلبي
- صاف
- شبكة
- جديد
- سوق جديد
- التالي
- شمال
- سيئة السمعة
- عدد
- أرقام
- عرض
- عروض
- في كثير من الأحيان
- حسنا
- قديم
- ONE
- افتتح
- تعمل
- مراجعة
- آراء
- الفرص
- الفرصة
- خيار
- مزيد من الخيارات
- أخرى
- أوجز
- في الخارج
- الكلي
- نظرة عامة
- الخاصة
- أصحاب
- مدفوع
- الم
- اللوحة
- ورق
- جزء
- خاص
- الشريكة
- حفلة
- سلبي
- الدخل السلبي
- الماضي
- مسار
- دفع
- وسائل الدفع
- المدفوعات
- مجتمع
- الشعب
- فى المائة
- نفذ
- أداء
- ينفذ
- ربما
- شخص
- الشخصية
- شخصيا
- منظور
- مرحلة جديدة
- عنقاء
- اختيار
- صورة
- محور
- المكان
- وجهات
- خطة
- تخطيط
- المنصة
- أفلاطون
- الذكاء افلاطون البيانات
- أفلاطون داتا
- بلايستشن
- لاعب
- من فضلك
- المزيد
- فرنسي
- بودكاست
- البوينت
- نقاط
- تأمل
- تجمع
- فقير
- محفظة
- ان يرتفع المركز
- مواقف
- ملكية
- ممكن
- منشور
- المنشورات
- يقدم
- جميل
- السعر
- ابتدائي
- رئيسي
- المحتمل
- المشكلة
- عملية المعالجة
- أنتج
- محترف
- بصورة صحيحة
- HAS
- الملكية
- محمي
- علانية
- ضخ
- دفع
- إدفع إلى الخلف
- وضع
- يضع
- وضع
- سؤال
- سريع
- رالي
- نطاق
- معدل
- الأجور
- تصنيف
- نسبة
- الوصول
- الوصول إلى
- نادي القراءة
- استعداد
- حقيقي
- العقارات
- سوق العقارات
- واقعي
- أدرك
- أدركت
- سمسار عقارات
- سبب
- معقول
- الأخيرة
- مؤخرا
- نوصي
- ساندي خ. ميليك
- المرجع
- ذات صلة
- نسبيا
- تذكر
- الاجار
- الإيجارات
- مثل
- الموارد
- الرد
- استجابة
- تقاعد
- عائد أعلى
- عائدات
- مراجعة
- التعليقات
- مكافأة
- النوادي الثرية
- تخلص من
- Ride
- ارتفاع
- المخاطرة
- توالت
- دائري
- قاعدة
- يجري
- تشغيل
- قال
- ملح
- سولت لايك سيتي
- سام
- نفسه
- حفظ
- إنقاذ
- مدخرات
- يقول
- سيناريو
- سيناريوهات
- الثاني
- ثواني
- سيكريت
- رؤية
- يبدو
- قطعة
- بيع
- بيع
- تبيع
- إحساس
- دورات
- طقم
- سبعة
- مشاركة
- أطلق النار
- اطلاق النار
- تسوق
- قصير
- المدى القصير
- ينبغي
- إظهار
- إشارة
- مماثل
- التشابه
- الاشارات
- منذ
- عزباء
- جلسة
- حالة
- SIX
- كبير
- مهارات
- بيج
- ببطء
- صغير
- سمارت
- So
- حتى الآن
- العدالة
- منصة الاجتماعية
- باعت
- الصلبة
- بعض
- شخص ما
- شيء
- قريبا
- مصدر
- SPA
- متخصصون
- محدد
- على وجه التحديد
- سرعة
- أنفق
- غزل
- الرعاة
- بقعة
- سبوتيفي
- انتشار
- ينتشر
- جدول
- الربيع
- Star
- بداية
- بدأت
- ابتداء
- الولايه او المحافظه
- إقامة
- خطوة
- خطوات
- لحام عصا
- لا يزال
- مخزون
- سوق الأوراق المالية
- الأسهم
- الأسهم والسندات
- قصتنا
- استراتيجيات
- الإستراتيجيات
- إجهاد
- دراسات
- تحقيق النجاح
- ناجح
- هذه
- فائق
- حلو
- خلاصات
- جدول
- أخذ
- يأخذ
- مع الأخذ
- حديث
- الحديث
- نقر
- ضريبة
- الضرائب
- شاي
- فريق
- التكنولوجيا
- تقني
- مؤقت
- مستأجر
- تجربه بالعربي
- •
- المستقبل
- العالم
- من مشاركة
- هناك.
- شيء
- الأشياء
- تفكير
- الثالث
- هذا العام
- فكر
- الآلاف
- ثلاثة
- عتبة
- عبر
- تشديد
- الوقت
- وقت الشراء
- الجدول الزمني
- مرات
- معلومات سرية
- إلى
- اليوم
- اليوم
- سويا
- تسامح
- طن
- نغمة
- جدا
- أداة
- تيشرت
- موضوع
- الإجمالي
- تماما
- تواصل
- لمست
- نحو
- تجارة
- .
- تجارة
- صفقة
- النص الكامل
- سفر
- السفر
- هائل
- جديد الموضة
- الثلاثي
- مشكلة
- صحيح
- الثقة
- منعطف أو دور
- تحول
- أنواع
- فهم
- الاكتتاب
- الاتحاد
- النقابات
- فتح
- آخر التحديثات
- ترقية
- us
- تستخدم
- حالة الاستخدام
- عادة
- تقييم الموقع
- قيمنا
- القيمة المضافة
- القيم
- مختلف
- كبير
- المثالية
- مقابل
- فيديو
- مطلوب
- مياه
- أمواج
- ثروة
- أسبوع
- أسابيع
- ترحيب
- ابحث عن
- ما هي تفاصيل
- سواء
- التي
- في حين
- من الذى
- سوف
- مستعد
- WISE
- بدون
- رائع
- يتساءل
- للعمل
- اكتشف - حل
- عمل
- عامل
- أعمال
- العالم
- قيمة
- جدير بالاهتمام
- سوف
- التفاف
- اكتب
- مكتوب
- خاطئ
- عام
- سنوات
- التوزيعات للسهم الواحد
- حل متجر العقارات الشامل الخاص بك في جورجيا
- نفسك
- موقع YouTube
- زفيرنت
- صفر