想知道 如何用10,000美元投资房地产?对于大多数人来说,10,000 美元听起来还不够 开始租赁房产投资组合。但今天,您将确切地了解如何将这笔容易节省的钱转化为未来的基础 财务自由。如果您想了解 您可以通过 10,000 美元开始通过房地产积累财富的九种方法 或更少,留下来!
大卫格林, 亨利·华盛顿及 罗布·阿巴索洛 所有人都在没有大量现金的情况下开始了房地产投资之旅。他们不得不 节约、节约、忙碌 到达他们的第一处房产。但是,一旦现金流轮开始转动,所有这些投资者都迅速增加了他们的房地产持有量,并直奔 财政独立。现在,他们希望帮助您做同样的事情!
大卫、亨利和罗布都分享了他们的共同点最喜欢的 10,000 美元房地产投资方式是, 风险和回报 这些策略中的每一个,并将每种方法与其他方法进行比较 战略对决 用很少的钱投资房地产的最佳方式。他们甚至分享 节省 10,000 美元的最快方法,让您可以更快开始投资!因此,如果您想让 2023 年成为您开始投资的一年,即使您没有太多积蓄,也要坚持下去!
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大卫:
这是 BiggerPockets 播客,节目 730。
抢:
我认为这是一个非常重要的话题,因为有一种误解,认为你需要很多钱才能开始房地产,但事实并非如此。很多时候,你可以用很少的钱甚至没有首付就开始从事房地产工作,但我认为 10,000 美元对大多数人来说是一个非常好的成就,因为我认为如果人们付出一些努力,随着时间的推移,这是一个可以实现的金额。 ,如果他们有一些副业,如果他们把工作收入存起来,有了这 10,000 美元,我认为你可以通过多种不同的方式来部署这些,并通过房地产来真正积累财富。
大卫:
大家都怎么了?我是大卫·格林 (David Greene),BiggerPockets 房地产播客的主持人,今天我的两位主播搭档亨利·华盛顿 (Henry Washington) 和罗布·阿巴索洛 (Rob Abasolo) 也加入其中,我们为您准备了一场盛宴。今天的节目我们讨论的是,如果我们有 10,000 美元可以投资,我们会做什么,以及你也可以做什么。我们讨论了几种策略,对每种策略进行了简要概述,然后我们各自选择一种策略,并在一场关于如何花费 10,000 美元的摇滚式辩论中相互对战。在我们进入节目之前,先给您一个快速提示。当谈到如何花费 10,000 美元投资房地产时,有很多方法可以免费完成,这意味着重视您的教育。 Biggerpockets.com 拥有大量资源可以帮助您实现这一目标,其中包括全球针对房地产投资者的最佳论坛。您还可以在社交媒体上关注我的好朋友亨利·华盛顿和罗布·阿巴索洛。伙计们,快点把你们的把手扔出去。
抢:
Robuilt,R-O-B-U-I-L-T。我做到了。
亨利:
亨利·华盛顿.
大卫:
他们为您提供免费内容、免费信息,就像 BiggerPockets 一样。伙计们,你们热爱教育。这是投资自己的最佳方式之一。和你在这里的人一起做。我们还讨论了我们自己节省了 10,000 美元的方法,人们可以用这些方法来完成前 10 K。如果您现在不在现场,请系好安全带,准备好观看精彩的表演。我们开始做吧。好吧,今天我们有一场特别的表演。我们将首先列出我们能想到的仅用 10,000 美元进入房地产行业的所有方法。我们每个人都会选择其中一个策略,然后深入研究我们每个人选择的策略、我们将如何使用它们、我们将避免什么以及我们将如何最大限度地利用这 10,000 美元,寻找陷阱以及我们期望的回报类型和时间表。真实地为每个人描绘出我们将如何投资这 10,000 美元的图景。
抢:
是的,我认为这是一个非常重要的话题,因为有一种误解,认为你需要很多钱才能开始房地产行业,但事实并非如此。很多时候,你可以用很少的钱甚至没有首付就开始从事房地产工作,但我认为 10,000 美元对大多数人来说是一个非常好的成就,因为我认为如果有人投入一些工作,随着时间的推移,他们可以节省出一个可以实现的金额,如果他们有一些副业,如果他们把工作中的收入存起来。有了这 10,000 美元,我认为您可以通过多种不同的方式进行部署,并通过房地产真正积累财富。我一开始就想……不,不,7,000 美元。所以我认为对于大多数人来说这是一个很好的里程碑,可以真正开始。
亨利:
是的,我同意你的观点,你是对的,有很多方法可以在几乎没有钱的情况下开始房地产业,但在某种程度上需要一些钱,特别是如果你要购买和坚持住,因为有某种缓冲垫、安全网方式来支付损坏的东西也很有帮助。因此,达到 10,000 美元是一个里程碑,所以我不希望人们认为,“好吧,我不需要省钱来做这件事。”你应该,现在是利用技术赚钱的好时机,然后还要考虑一下你是否可以在没有很少甚至没有钱的情况下进入,那 10 K 可以在很大程度上帮助你获得缓冲并为你提供当您继续投资时的安全网。
大卫:
是的,那么关于如何获得 10,000 的话题,你们每个人都有什么建议?您认为您应该利用副业来节省额外的 10 K 吗?您会寻找不同的工作吗?人们所做的工作中有什么事情吗?如果有人只是说:“好吧,我连 10 K 都没有,我怎么才能到达那里呢?”您有什么建议?罗布,我从你开始。
抢:
哦,有很多东西。我的意思是,对我来说,我的副业是,当我开始涉足房地产时,我建造了家具。那时候管材家具非常流行,我记得在 Etsy 上看过所有这些管材咖啡桌,工业风格的质朴外观。我查了一下,这些桌子大约 800 美元,我记得当时的感觉是,“哇,这太疯狂了。这个小咖啡桌 800 美元。我可以自己做这个。”于是我就这么做了,我不知道,这花了我一百美元。所以我想,“哇,如果我花了 800 美元建造了这个,然后以 XNUMX 或 XNUMX 美元的价格卖给人们怎么办?”
所以我实际上开始了大约两年的小型家具制造业务,那两年我一直呆在地下室里。我会一直在那里制作定制桌子和长凳,直到晚上凌晨 4:00,但并没有太多技巧。对我来说,这是一笔非常容易上手的交易。当然,我的手艺有点差,但我还是能学会的。我的意思是,我能够学习木工工艺,每个月赚数千美元。现在,我认为我每年可以赚 8,000 美元,但对我来说,这对我的财务状况来说是巨大的,所以我认为,如果你有一项你擅长的交易,那就弄清楚如何通过该交易获利。
亨利:
我做了非常相似的事情,罗布。对于我的副业,不幸的是,我没有把钱投入房地产,但不用说,我确实有副业,帮助我赚了大约 10 英镑。所以我会寻找可以以低廉价格购买亚马逊、沃尔玛、在线商店退货的地方。因此,很多时候,当人们将这些物品退回亚马逊或沃尔玛时,他们最终只是以超便宜的批发价将这些物品卖给这些拍卖公司,然后这些拍卖公司有时会以几美分的价格将它们拍卖给拍卖公司。广大公众。所以我真的会买各种各样的东西。
我发现了什么……我会保存电子表格,记录我购买的商品、支付的价格以及我能够出售的价格。我会转身在 Craigslist 或 Facebook 市场上出售这些东西。用最少的努力为我带来最多收入的东西始终是家具,特别是厨房桌子,因为将它们组装在一起所需要做的就是拧紧四个腿。所以我会买它们 10、20、30美元,根据表格以 100、200、300、400 美元的价格出售。所以我翻转了很多厨房桌子,但很多亚马逊退货家具,不是真正的电子产品,因为当你退货时,这有点碰运气,但家具很容易做到。嗯是的。
抢:
也许我们会为此制作一集,引入非常擅长赚取 10,000 美元副业的人,这样人们就可以学习如何做到这一点,并真正用这 10,000 美元开始房地产行业。我认为这可能是一个有趣的系列。大卫,当你进入房地产行业时,你的副业是什么?我知道你显然已经当了很长时间的警察了。但是你有什么可以给你带来额外收入的事情吗?
大卫:
规模不大。我总是会最大限度地利用我所做的一切来赚尽可能多的钱。所以当我在餐馆工作时,我会在深夜留下来收拾最后一张桌子。通常,只要再工作一两个小时,你的收入就可以增加 30%、40%,有时甚至 50%,因为他们通常会在服务器之间交换桌子。晚上结束时,他们想让每个人都离开地板,这样他们就可以清理干净并回家并停止付钱给他们。所以他们把所有的桌子都给了一个人。因此,我不是每四五张桌子就得到一张,而是每一张桌子都得到一张,直到我无法再处理为止。所以我经常会因为熬夜而赚到双倍的钱。
或者如果我没有什么事的话我会去换班。如果我完成了课程或者完成了作业,那么今晚就不会发生任何事情。我的第一个念头不是我怎么才能喝醉?就像,谁会让我轮班?有时我会付给他们 20 美元让我去上班,然后我给他 20 美元,我自己去赚 140 美元。这对我来说仍然是值得的。后来当了警察,就只是加班而已。我能想办法一直加班,而且我成了所有上士在加班时第一个打电话的人。我认为在我们讨论如何投资 10,000 美元之前这一点很重要,因为在房地产界很长一段时间以来,我们一直告诉人们你可以通过房地产赚钱。你不必有工作。我看到你们在我要说的地方微笑。很长一段时间以来,这都是事实。这些资产的竞争并不激烈。这实际上是一件可行的事情。
我并不是说你做不到。总有一种方法可以做到。现在比以前更难做到。即使有人免费给你一套房子,并说:“给你,你不需要支付任何费用”,你仍然需要钱,因为那栋房子坏了,租户离开了,而且还有一些与房地产相关的费用,你需要钱,我认为这是一个更健康的整体财务状况,特别是当你开始通过房地产赚钱,通过工作赚钱,并寻找赚更多钱的方法,也许开始创业并做一些事情时房地产世界中的东西。
而不是说,“我要在一根支柱上建立我的金融帝国,我要一张只有一条腿的桌子,我希望它永远不会失去平衡,我要完全依赖它。”因此,当我们研究这些策略时,请记住,这些策略并不能取代努力工作、财务纪律、做好工作和寻求自我完善。它们是对其的补充。你们同意吗?
抢:
哦,是的,100%。它是如此艰苦。我的意思是,这仍然是一项艰苦的工作。这不仅仅是“哦,是的,我做到了。我得到了我的第一份财产,我现在要睡觉了。”就像,“呃,你需要比以前睡得更少。”没关系,这是进入房地产的一部分。
大卫:
是的,这有点像我听到人们说,“我要结婚,这样我们的关系中就不会一直吵架了”,而且我不知道有哪对已婚夫妇在结婚后会减少吵架。当你建立关系时,你不会停止冲突,只会拥有更好、更深的关系。因此,我将开始进入第一个策略。我们要谈论的第一件事是廉价的房地产市场。现在大多数时候,人们的想法就是这样的:“我没有很多钱,所以让我去投资一个不需要那么多钱的廉价市场。”确实,这样做的一些优点是,你通常不需要那么多钱。
每处房产的竞争通常较少。我认为这让它更容易进入。如果你想在最好的市场买入,但价格可能会更高,那么你就不会像你想的那样频繁地与其他 10 个买家进行竞争。获得贷款批准也可能会更容易一些,因为如果房子只有十万美元,那么你的债务与收入之比不需要像房子一百万美元那样高才能获得批准。现在,有很多缺点,我们也可以讨论这些。我认为最大的问题是,总的来说,当你从大局来看时,我不知道我遇到的任何在房地产领域赚到大钱的人都是在廉价市场上赚到的。这通常是你带着辅助轮去的地方,这就是你学习如何投资的方式,但即使你投资于一个廉价的市场,并且你可能会保留一个中西部的投资者,你仍然会搬到更好的社区或中西部地区更好的资产。
我认识的那些做得很好的人中,没有一个人会留下来,试图让这些真正便宜的交易发挥作用,因为问题是你无法获得现金流的升值,你无法获得房产价值的升值,并且所有当你的房子需要一个新的屋顶,当它需要一台新的空调,当你的一个租客离开时,你认为你不断地把钱重新投入其中,而重新粉刷和重新铺设其中一所房子的费用是完全相同的,无论是房子的价格是一百万美元或五万美元,但便宜的房子在你的收入中所占的比例比昂贵的房子要高得多。人们忘记了这一点,当你必须完成一个转弯,为下一个租户准备好房产时,它会成为你赚到的钱中更高的一部分,而它只值 50,000 英镑。大家有什么不同的看法吗?我知道你们不应该是这方面的专家,但我只是好奇你们是否有其他观点,或者这是否也是你们所看到的。
抢:
不,我的意思是这是一条很好的界限。我买的第一套房子是堪萨斯城的主要住宅,是在堪萨斯城爆炸之前买的。我认为那栋房子的成本约为 159 K,三年后价值 215 K。所以有一些升值,但显然对我来说,当我们卖掉它时,这是改变生活的钱。大概是 40 格兰德之类的,但那是因为堪萨斯城当时碰巧发生了爆炸。如果我几年前买了那栋房子,升值幅度就很小。所以我绝对理解这些更便宜的市场、更便宜的房子背后的情绪,因为升值可能不会那么激烈。
亨利:
我确实看到有人能够在廉价市场取得成功,而且非常成功,但通常情况下,当这种情况发生时,他们非常勤奋地重新部署从炒房中获得的收益,或者从支付这些房产的现金流中获得的收益。关闭,因为它们太便宜了。然后,当资产完全还清时,它们的现金流量会非常好,您可以更容易地达到该回报点。显然,在更便宜的市场中,是的,您需要支付更多的费用,但是当您能够还清这些房产时,我认为能够在便宜的市场中做到这一点绝对有一些巨大的好处。
大卫:
好吧,亨利,如果你想继续并跳入下一个策略。
亨利:
绝对地。另一个需要考虑的策略是合作。每个人都说:“如果你自己做不到,那就找一个合作伙伴。这会让一切变得更好。”当你引入合作伙伴时,它可以为你提供帮助。我认为很多时候我们没有进行诚实的对话,当你是新人时,你会向经验丰富的投资者提供什么,让他们愿意与你合作进行交易?在极少数情况下,有人只是想将您纳入他们的保护之下,并为您提供其中一笔交易的 50%,但这种情况非常少见。因此,合作可以帮助你达成交易,可以帮助你了解业务,但问题是你必须能够提供一定程度的价值。
所以,无论你是为了钱而开车,还是每天出门上班、朝九晚五、为了钱而开车、给陷入困境的房屋贴上标签,那么这就是你现在可以使用的清单。找一位经验丰富的投资者说:“嘿,如果你向这个名单进行营销,如果你在这个名单上达成交易,也许我可以跟踪你,也许我可以得到中间人费用,也许我可以在这笔交易上与你合作,”但至少你带来了一些价值。我认为合作显然存在风险,你不能只与任何人合作。我认为,有时候,当人们与那些与他们没有相同核心价值观的人合作时,他们会给自己带来很多麻烦。这就像婚姻和伙伴关系。如果你没有在核心价值观上保持一致,那么你可能会遇到一些麻烦。
如果你没有其他人所拥有的基础设施或资金,你可能会发现自己处于一个与与你不在同一水平的人建立伙伴关系的痛苦世界。所以,是的,你必须小心与谁合作,你必须确保你提供价值,我认为合作伙伴关系可能是有益的,但如果你不能带来价值,那就会是您寻找完美伴侣的道路非常艰难。
抢:
我认为大多数人不会考虑做的一件事是尽快聘请律师并让他们与您一起起草有限责任公司,因为他们在很多次合作时才刚刚开始,实际操作协议,因为我和我的合作伙伴谈论了一切。我们当时想,“哦,这就是将要发生的事情。如果我离婚了,这就是如何运作的。如果我死了……”我的意思是,不要变得太病态,但你必须涵盖所有这些事情。我们以为我们已经涵盖了所有内容,但是一旦我们请律师进来,我们的律师就会说:“那么,这 50 件事怎么样?你们都谈过这一切了吗?”我们会说,“哦,不,我们没有。”所以律师实际上是这样的人……这花了我们钱,花了我们大约 500 美元,但他们帮助准确定义了愿景是什么以及可能发生的所有核情景,而且我作为一名律师建立了非常成功的合作伙伴关系。结果。
大卫:
好吧,罗布,你对下一步策略有何看法?
抢:
我的意思是,为了 10,000 美元,这些天我总是告诉人们,也许可以考虑进行租金套利。简单来说,就是你去找一位在 Zillow、Redfin、Trulia 上出租其房产的房东,然后你基本上告诉他们你打算在 Airbnb 上出租他们的房产,您赚钱的方式取决于他们向您收取的租金与您在 Airbnb 上收取的租金之间的差额。假设您的房东以 1,500 美元的价格租了一间两居室、两间浴室。然后你要提供它,然后你要在 Airbnb、Vrbo、booking.com 等短期租赁平台上列出它,其想法是每月 1,500 美元相当于每晚约 50 美元。你必须每晚收取 50 美元以上的费用才能从该房产中获利。
这实际上是我进入短期租赁游戏时所做的第一件事,有点偶然,但这是我真的……我非常感激这次事故,因为它是一次意外这让我每个月都能获得 2,000 到 10,000 美元的利润。所以这里有利有弊。亲,现金流量非常高。它可以让你入手不属于自己的房产,不用担心维护,还能有现金流。每当房产出现问题时,就像你谈到的廉价市场一样,房东或公寓楼就必须解决这个问题。进入的现金很少。3,000 美元,以这个金额进行租金套利交易是非常可行的。我想我的第一笔租金套利交易大约是 10 美元,因为我真的很忙,免费去了 Craigslist,然后就放手了,我花了 XNUMX 美元买了家具,但它不匹配,也不好,但我只是得到了开始了。
租金套利的缺点,我想说最大的一个是很难让房东同意这一点,而且有很多人错误地执行了这一策略,他们不告诉房东这一点并且然后楼主知道了,你觉得会发生什么?事情闹大了,房东想驱逐他们。这不是什么好事。所以你一定要确保你对房东非常诚实,每回答一个“是”,你就会得到 100 个“否”。租金套利的另一个大缺点是,该房产没有所有权,因为没有所有权,你没有股权,你没有税收优惠,除了典型的扣除,你可以进行家具扣除等类似的事情。
然后你还面临其他小风险,比如房东可能想在一年后出售他们的房产,而你已经投入了所有的时间和金钱,你开始达到最佳状态,现在你必须基本上退出公寓或房屋,因为房东决定出售。此外,Airbnb 的监管也可能会阻碍您的业务。这些就是其中的优点和缺点。
大卫:
是的,我最喜欢的策略之一,下一个是房屋黑客,这基本上是购买房屋或主要住宅贷款,然后将房屋的部分或大部分出租给其他人以产生收入。这样做的最好理由是,它需要更少的钱,你可以获得所有权的所有好处,并且你可以学习如何进行房地产投资,但仍然进入正确的社区、正确的区域、正确的资产类别。你不会被迫承担任何我不喜欢的风险。所以你通常可以使用FHA贷款,首付为3.5%,甚至传统贷款首付为5%,最终你可以用很少的钱拥有一套房子。
另一种是房地产投资信托基金或房地产投资信托。所以,如果你考虑一下,这基本上与购买仅基于房地产的股票非常相似。因此,当您购买股票时,您就获得了一家公司的股份。当您购买房地产投资信托基金时,您将获得房地产投资组合的一部分,并且无需做任何工作。它是被动的,你购买它,现金流和实际投资组合的升值会返还给购买其股票的人,如果你想投资房地产但你不这样做,这可能是一个非常简单的方法希望它接管你的生活。
抢:
惊人的。是的。这里的另一个策略是豪华露营,迷人的露营。我经常谈论这个问题,对于那些钱不多的人来说,我真的很喜欢这个,因为有很多方法可以以相对较低的成本进入豪华露营。因此,如果你有土地,你可以花 3,000 美元买一个帐篷,然后把它放在你的土地上,或者从某人那里租用土地,然后把它放在他们的土地上。我知道有人购买了Airstreams并为其提供资金,然后他们去出租房车公园的场地。我认识一个人,他在全国各地拥有大约 40 个 Airstream。他会去海滩房车度假村说:“嘿,我可以以每月 500 美元的价格租前面的位置吗,然后我要去 Airbnb。”他们就像,“是的,当然。”所以他总是这样印钞。
如果你已经拥有一套房子,这是一种非常有创意的进入方式,有点像豪华野营的房子。有一次我住在银弹里的 Airbnb 旅馆,它实际上是在附近某人的房子后面,所以他们在后院的这个气流房里吊起吊车,我们住在那里,每晚 10,000 美元之类的,他们说它支付了他们的抵押贷款。所以这里的优点是你可以花费不到 XNUMX 美元。这并不一定容易。您必须对预算非常严格。优点还在于,人们花很多钱住在豪华露营类型的设施中,因为他们不想露营。通常在露营时,你在外面很冷,但你不一定想这样做。豪华露营,它更隔热一些。你可以放一个铸铁炉子进去。有很多方法可以做到。
缺点是,许多豪华露营单元在很多时候并不一定是针对自然环境建造的。因此,如果出现极端天气,总会有爱发牢骚的客人或没有阅读说明的客人。这实际上是我最大的缺点,我真的会列出人们所获得的经验,但他们从来没有读过任何内容。所以他们会出现并说,“外面气温五度。”我们就像,“是的,我们告诉过你是的。生火。”然后他们会说,“我们不知道如何生火。”所以你会遇到很多脾气暴躁的客人,这取决于实际的气候。这里有好有坏,但最终现金流量很高,进入成本可能很低,如果做得好的话,成本会低于 10,000 美元。
亨利:
我想我住在你们的一处豪华露营地。
抢:
是的,是的,可能是。
亨利:
天啊。另一个策略是潜在客户开发、批发、鸟狗。它有很多名字。但这个想法是,你要竭尽全力寻找尽可能多的低于市场价值的潜在客户,然后通过签订合同并将该合同分配给将完成该交易的投资者来将这些潜在客户货币化来赚钱。或者将该线索转给另一位投资者以换取中间人费用。如果做得正确并符合法律,这是一个很好的策略,能够赚钱,具体取决于你所在的州。但是有些......所以优点是,是的,你可以赚很多钱做这个。您可以在任何地方通过一笔交易赚取几百美元到数千美元。这仅取决于您所在的市场以及您找到的交易的质量。
这样做的缺点是体积。就潜在客户而言,您需要找到的数量将相当高。还有时间。您将分析数百笔交易,也许会得到一两笔可行的交易,特别是如果您的预算非常有限或没有预算来产生这些潜在客户。因此,要产生结果,需要严格的纪律。因此,没有多少人愿意投入此类工作或花费此类资金,这导致人们通常无法通过此类策略获得良好的结果。
抢:
我想抛出的另一件事是教育,这对这件事来说是个好消息。我喜欢这一点的是,教育不一定要花费 10,000 美元,尽管它可以。教育实际上可以是免费的。您可以收听 BiggerPockets 播客并了解如何开始进入房地产世界。你可以去 BiggerPockets 论坛,你可以去 YouTube University。那里有很多免费内容。您还可以买一本书。你可以购买 David Greene 即将出版的书《Scale》,这本书会很畅销,我不知道,大概不到 20 美元。您还可以学习如何扩展和优化您的业务。
您可以花费 1,000 美元以下的费用加入课程 您可以花费 10,000 美元以下的费用加入 mastermind。所以这实际上取决于你想要什么,你想投资多少,但我认为投资自己最终会让你进入一个由志同道合的人组成的网络,他们也进行了投资,他们想要的正是你想要的。我认为你可以找到合作伙伴,我认为你可以加快学习速度。就像我说的,天空才是极限。我的意思是,有如此多的免费教育,你只需花费不到 10,000 美元就可以开始学习。
亨利:
是的,绝对的,伙计。关于策划者的话题,这本身就是一种策略,投资于策划者。所以与典型的教育有点不同。教育是你正在学习一些特定的技能,也许有人围绕这些技能创建了一些课程,或者互联网上有一些内容。策划者就是你加入一群与你水平相同或更高的人,希望有更多的人比你水平高,你把你的脑力和商业资源放在一起。因此,您可以看到其他人在更大范围内做您正在做的事情,或者他们可能在您不擅长的业务的不同部分做得更好,并且因为您周围都是这些人无论是虚拟的还是面对面的,你都能够利用他们拥有的资源,因为你们都付费成为了同一个策划者的一部分。
其中一部分是能够获取其他人的技能、资源、团队和工具。因此,为了实现您的目标,您的房地产业务中需要发生很多事情,而成为策划者的一部分将帮助您缩短这个时间范围,因为您可以利用其他人的资源或他们的商业实践来帮助他们创造收益有了这些资源,您就不必花费所有时间或金钱来试图找出哪些有效,哪些无效。
大卫:
非常好的一点。这就是我开始我的策划的原因。很多人会说:“我需要找一位导师。我需要找到一个能帮助我解决这件事的人。”他们只是随机寻找一个他们不认识的、与他们没有任何共同点的陌生人,他们试图强迫建立一种关系,而不是你加入一个策划者或一群人,或者你在聚会上结识朋友或其他什么,现在你不必去请他们成为你的导师。您已经建立了一种联系,使他们想要分享他们正在做的事情。您可以更轻松地从这种关系中获得很多好处。那么让我们回顾一下我们所经历的事情。我们有廉价市场,与其他人合作,套利模式,房屋黑客,投资房地产投资信托基金,豪华露营,潜在客户开发,批发,追鸟,基本上是劳累的方法,教育,然后是策划者。
现在,每一个都有其附带的风险状况,所以请注意。没有完美的策略。它不是在听这样的播客。你会说,“好吧,我受过教育,我发现这个策略有好处,没有坏处。”不像那样。您正在了解每种策略的优点和缺点,以找出哪种策略最适合您所处的情况。因此,让我们快速讨论每种策略,只是风险。我将从廉价市场开始,我会说廉价市场可能风险很大。我不知道有多少人能做到这一点。即使是罗布的例子,我也不知道我是否会称其为廉价市场。它从 150 升值到 220。这段时间相当于增长了 50%、60%。我的意思是,这比正常市场便宜,但当我说便宜市场时,我指的是 80,000 美元或以下。非常非常危险。 Rob’s 是一个入门级市场。这并不像我们所说的那么危险。接下来是合作。你怎么认为?亨利,这有多危险?
亨利:
伙计,我认为合作是一个相当高的风险。我认为人们对合作伙伴关系的高风险的讨论还不够。
抢:
有趣。
亨利:
是的,生活中的一切都会结束,伙计们,我认为当人们谈论伙伴关系时,他们没有,即使是他们在前面做了很多尽职调查的伙伴关系,也没有很多人谈论什么看起来就像我们解散或这种伙伴关系结束的时候。许多合作伙伴关系的结局都很糟糕、痛苦,人们也因此受到伤害。因此,即使是最好的、善意的合作伙伴关系也不会做得很好,但是当我们谈论这个策略时,你可能是一个新人与经验丰富的人合作,伙计,我认为这是一个很大的风险。
抢:
公平,公平。好吧,然后我们就得到了套利。这是困难的一个。我认为,如果你正确地进行套利,并且与房东进行谈判并且他们参与其中,我实际上认为这是低风险的。如果你不与房东协商,并试图隐藏他们,就像很多人会去那里,很多专家在那里一样,他们说要做那种事情,那是一个非常高的风险。但实际上我可能会把它放在范围的低端,因为如果房东同意并且你已经谈判并且这一切都在你的租约中并且你已经拍了所有东西,在我看来,我真的认为没有巨大的风险。
大卫:
好的。当谈到房屋黑客攻击时,我认为这实际上风险很低,坦率地说,这就是我真正喜欢它的原因之一。这可能是我所知道的进入房地产的风险最低的方式,这就是为什么你会经常听到我说,我写了《BRRRR》,我写了《远程投资》,我做了很多事情。我还是告诉大家没关系。每个人,你们应该每年建造一所房子。而且REITs的风险也相对较低。这是我认为我喜欢它的另一个原因,因为你有非常擅长管理房地产的专业人士,他们以此为生,他们正在做出决策,并且有大量的资本可以投资以弥补下行风险。所以我认为风险也可能在回报范围上稍微低一些,但它们的风险肯定较低。
抢:
然后我们就开始了豪华露营,迷人的露营。我可能会将其置于中等到高风险,主要是因为更便宜的一端,例如 3,000 美元的帐篷或需要花费 10,000 美元以下翻新的 Airstream,它们往往需要大量的工作和维护,并且可能会损坏很快就会对你失望。或者,如果你有一个帐篷,就像我以前那样,在下雪的沙漠里,雪真的会导致帐篷弯曲,这是一件非常危险的事情。因此,由于维护量和维护成本,我可能会选择中等到高。
亨利:
潜在客户开发批发我认为是低风险,也许是中等风险,具体取决于您所在的市场。但这里真正的风险是您投入的时间,如果您不坚持下去……因为让我们老实说,房地产已经存在了几十年了。人们一直在寻找低于市场价值的交易并购买它们,所以它是有效的。只是你是否能够花大量的钱或投入适当的时间来让它发挥作用?所以真正的风险只是不坚持下去。
抢:
然后我们有教育。我要零风险。让自己变得更聪明的风险为零。这只有好处。和我战斗。
亨利:
策划者。老实说,我认为策划者的风险很低。我想你会听到一些恐怖故事或人们说,“我在这个策划者身上花了 5,000 美元,但我什么也没得到。”很多事情是你必须付出努力,而你付出的努力就会从策划者那里得到。我想很多时候人们会觉得,“我花了钱,所有的东西都应该自动降临到我身上,我应该拥有所有这些刚刚降临到我身上的价值,然后我就会取得超级成功。”不,你仍然必须去应用你所学到的并去做工作。如果你这样做,我认为你与策划者的风险非常低。
抢:
是的,你是主谋中最大的风险。如果你不投入时间,如果你不使用所有资源,如果你不与人联系,如果你不使用你在现实世界中学到的东西,那么你无法成功。就像你说的那样,你必须真正走出去应用这些东西。所以我认为唯一的风险是你愿意为策划者付出多大的努力?
大卫:
你有多期望它会发生在你身上?伙计,如果有人能从这一集里得到什么,请听听。没有策略,没有策划者,没有团体,没有书,没有任何东西可以带来房地产并将其放在你的桌子上,然后说,给你,以 ARV 的 70% 现金出售房产,一切都是为了你,因为你参加了课程。你仍然必须走出去,拿走你想要的东西。这些课程,我们正在谈论的这些策略,它们只是你可以去做的方法,但它们中的每一个都总是有共同点。
好了,我们能想到的策略都已经讲完了。我们已经讨论了每种方法的优缺点。现在我们将选择我们每个人最喜欢的策略,并且我们将在这里以皇家隆隆声对它们进行比较,看看谁胜出。我的策略是,因为我是主持人,我可以先选择,我也可能是最年长的,所以我的策略是入室黑客。这是我最喜欢的策略。这就是我要捍卫的人。抢?
抢:
我打算进行套利,因为我就是这样开始的,所以为什么不呢?
亨利:
我喜欢潜在客户开发,只是因为大卫擅长进行家庭黑客攻击。
大卫:
这就是为什么我喜欢先走。对不起。抱歉亨利,我相信你自己就能在潜在客户发掘方面做得很好。有趣的是,当我们谈论这些时,您可能可以将这三者结合起来。您可以引导 gen 进行房屋黑客攻击,然后将其作为短期租赁进行套利。我想你不能对自己的财产进行套利,所以也许罗布在那里经历了一点小问题,但许多这些策略可以组合起来,所以也请记住这一点。您不必从这 10 项中选择一项。您可以寻找方法将其中 10,000 项与您的 XNUMX 美元一起使用。
好吧,我先讲我的策略,入侵房屋,执行这个的时间相对较短。所以你基本上会去找信贷员,你会得到预先批准。他们会告诉你这是你可以购买的单户住宅的价格。这就是您可以购买的复式公寓的价格。这就是您可以购买的三层或四层公寓的价格。现在你去找房地产经纪人说:“我需要看看这个价格范围内的房屋和这个价格范围内这些尺寸的多户住宅”,然后你开始查看收到的电子邮件。还可以访问一些门户网站,您可以开始在 Zillow 或 realtor.com 上查找并尝试看看那里有什么?然后你的房地产经纪人开始带你看房子。你看到你的想法了。您可以查看他们是否位于您想要居住的地方,以及该房产的平面图是否适合容纳几个人。
现在,有很多方法可以容纳黑客。您可以出租卧室,也可以出租部分房产。你可以把车库变成房子,住在那里,然后把房子出租。您可以在后院和楼下的地下室添加一个 ADU,然后将主楼的房间出租,如果您愿意,最终可以有六个不同的租户。这是它很酷的原因之一,因为它非常有创意,它可以让您以低风险的方式学习房地产的基础知识。然后你就开始写offer了。因此,如果您很快找到交易并继续前进,从联系信贷员到完成交易可能需要 90 天或更短的时间。或者,您可以根据自己的需要,选择合适的时间。但没有这样的压力。这并不是说你花掉了所有这些钱,你就必须获得资本回报。在买房子之前,你实际上并没有花任何钱。
降低房屋黑客入侵风险的方法是找到尽可能多的好租户入住该房产的方法。因此,房屋黑客攻击在盈利能力和舒适度之间存在一个范围,你离舒适度越远,你可以预期的盈利能力就越高。那么,我们三个人中是否有人想住在一套六居室的房子里,自己租一个房间,然后租给其他五个房客呢?可能不会。这不太舒服。我们不会享受这样的事情。然而,这将是进行房屋黑客攻击最有利可图的方式,也是风险最低的方式。现在另一种方式可能是你买一栋大房子,你可以舒适地住在里面,你只需在后院租一个 ADU 即可。这会更舒服,但利润会更少。最酷的事情是你可以选择你想要的范围。
你拿回钱的方式是,当你花了 10,000 美元修理你的房子,并且你在那里住了一两年或三年后,房产可能会升值,你不知道什么时候会发生,但你知道它会发生。这很像盒子里的插孔。当你转动那个轮子时……你不知道它什么时候会弹出,就像《精灵》中的威尔·法雷尔一样,但你知道它会在某个时刻弹出。所以无论你要等一年、五年、十年,在某个时候你都会得到赞赏。你可以为那所房子再融资,你可以卖掉它,你可以搬出它并进入另一处房产。只要节省 10 美元,您就可以在明年购买另一处房产。所以基本上可以保证你会在某个时候拿回这笔钱。
抢:
好吧,好吧,你在这里说了几件事。我认为房屋黑客攻击实际上存在相当大的风险,而且我已经多次遭到房屋黑客攻击。但你说的是,好吧,如果你有一栋有六间卧室的房子,而你住在其中一间房间,那么你与其他五个人和平相处的机会非常非常低。我认为,社会社区管理存在一些风险,即管理您可能喜欢或不喜欢的家庭租户,并确保他们也互相喜欢。所以我确实认为也需要考虑这方面的风险。
亨利:
我认为人们不谈论的房屋黑客入侵带来的一些风险通常是人们只是购买任何交易,而不一定是一笔好交易,并且没有考虑到他们不会永远住在那里。当他们在非常非常昂贵的市场进行房屋黑客攻击时,这尤其危险。因此,当您仍然无法通过房屋盗窃来偿还全部抵押贷款时,您仍然需要支付其中的很大一部分,然后总是假设有人会在那里偿还部分抵押贷款。这种情况并不总是发生,您可能会陷入一笔可能无法支付的巨额付款,但您能够获得该贷款的批准,因为房产在出租时确实会产生收入。因此,我认为人们有时会用尽职调查来代替进入家庭黑客行为,并且需要明白它并不总是完美的。如果有必要的话,你可以携带这张纸条吗?
大卫:
这是一个非常好的观点。我喜欢。我也喜欢你指出存在风险这一事实。我并不是说没有风险。没有一种房地产策略是没有风险的。你永远不会找到没有风险的东西。风险是什么?您作为个人和财务状况是否适合减轻该风险?那么,好处值得坏处吗?我觉得在内部黑客攻击的好处绝对是值得的,这就是为什么我如此支持它。那么让我们继续吧。罗布,轮到你了。将你的战斗机扔进擂台。
抢:
是的,所以我再次套利。因此,这就是在短期租赁平台或您想要的任何 OTA、在线旅行社上重新租赁您从房东那里租来的东西的想法。因此,对于这个策略,执行的时间表实际上取决于你的努力程度以及你愿意做这件事的速度。我在周末搭建了爱彼迎,但这需要我每天每小时都在工作,组装床铺、摆放沙发、挂照片、给床垫放气,天哪,我一谈论这些就得了很多创伤后应激障碍。但我们只能说,你当时的感觉是:“嘿,我想开始。引导我完成整个过程。”
好吧,我已经告诉过你,你将与房东谈判,你会听到一百个“否”和“是”。因此,我认为找到交易可能是您花费最长时间的方面,您可以通过多种方法来做到这一点,但我们只能说您在 Zillow 上找到了适合您购买框的房产或者你的标准,我猜你的租赁箱或者你的标准。你必须开始一遍又一遍地给房东打电话。 “嗨,我叫罗布。这就是我所做的。我想租这个地方用于我的短期租赁业务。这是你感兴趣的事吗?”你真的必须指导很多非常轻浮的房东,他们认为你基本上每天都会向他们的房子发怒,而事实并非如此。
因此,我想说,要找到一笔交易,您可能需要至少两周、最多四个星期的时间。但一旦你达成了这笔交易,只要你能尽快拿到家具,你就可以启动。所以现在,我会指导人们尝试在两周内建立他们的 Airbnb。我真的不一定再告诉人们去做周末的事情,因为这对灵魂来说非常困难。那时我的头上就有很多白发。所以我想说,如果你需要四个星期的时间来找到你的交易,那么你将需要两周的时间来购买所有的家具,设置它,组装它,布置并拍摄照片,然后你可以在六周内启动找到你的第一笔交易。
我个人认为,如果你真的很忙的话,你可以在同一个月内完成,但很多时候人们会打电话给 Zillow,这就是他们寻找线索的方式。实际上,我通过参加不同的房地产聚会并与其他多户投资者交谈并告诉他们我做了什么而取得了成功,而他们在这种情况下不知道我是谁。他们说:“哦,Airbnb,告诉我这件事。”而且这要容易得多,因为我们已经建立了融洽的关系,我可以向他们推销以套利方式出租他们的单位的想法。因此,降低风险是一项重大任务。如何才能真正以一种不会让您的业务遭受损失的方式获得一切?
我认为至少附录确实是你要做这件事的最大方式。所以我谈到了卖家出售他们的财产或房东出售他们的财产。我们通常会与房东协商签订两年的租约,然后,如果监管受到影响,我们还会在租约内协商,允许我们随时终止租约。如果市政府对该市场的短期租金进行监管,我们就可以退出该租约。基本上,如果我们与卖家协商给予他们更多租金,以便他们让我们通过 Airbnb 出租他们的房产,我们会将这些全部写在租约中。因此,降低风险实际上归根结底就是以书面形式记录您与房东达成的所有协议。通过这样做,我们遇到的问题非常非常少。
然后如何重复,积累现金,并从那里滚雪球。我的意思是,对我来说,当我考虑租金套利交易时,我希望每月至少赚取 2,000 到 1,500 美元的利润。所以我们就称之为 18,000 美元。也就是说,您每年可以从一处房产中赚取 18,000 美元。滚雪球的最好方法就是不花你的钱,这就是我告诉那些刚开始从事房地产行业的人,银行账户里的最初几年是非常孤独的。你不应该碰那笔钱。你应该重新投资它。因此,从理论上讲,只要有 18,000 美元,您就可以用这 18,000 美元再开办两套套利公寓。因此,如果您将这两个添加到您的三个中,您现在每处房产的收入为 XNUMX 美元,如果您节省下来,那么您可以一遍又一遍地这样做。因此,滚雪球的真正方法是纪律和生活,就像你不在房地产中赚钱一样,然后使用你赚到的所有资金基本上进入你的下一个套利单位。还有场景。
亨利:
很不错。我没有套利反驳。有人问我,作为房东,我是否会让某人套利,我只是说不,只是不给它脑力。现在,尽管他们也没有很好的表现。我认为当你试图寻找套利场所时,你的推销可能很重要。
抢:
这是。这是。这也与让步有关。亨利,如果你想,“好吧,当我可以通过长期租金赚到同样多的钱时,我为什么要租给你呢?”我会说:“好吧,这很公平。您的收入为 1,600 美元。如果我每个月给你 1,800 美元怎么办?” “好吧,是的,如果我能有一个人在 12 个月内保持稳定,我为什么要这么做呢?”我会说:“好吧。如果我给你 24 个月的租约呢?” “是的,但是维护和磨损呢?”然后我进来,我说,“嘿,如果我每月支付 200 美元的所有维护费用怎么办?除非发生重大系统故障,否则你永远不会收到我的消息。”所以我的想法是让我在你的生活中不存在,我是你遇到过的最轻松的房客。因为如果这个地方不好,维护得不好,我就赚不到钱,所以我没有必要确保它崩溃。所以我认为,我不知道,从某种意义上来说,这更多的是一种伙伴关系,而不是商业关系。
亨利:
看,这是一个很好的宣传。
抢:
谢谢谢谢。嘿,你能租给我一套公寓吗?
亨利:
绝对不。轮到我了吗?我现在可以走了吗?
大卫:
那就是你,伙计。
亨利:
真棒真棒。是的,所以我喜欢潜在客户开发作为一种策略。我喜欢潜在客户开发作为一种策略的主要原因是,这种方法可以教你一些对房地产投资者来说至关重要的技能。它还会让你专注于寻找好的交易,而好的交易是几乎所有房地产退出策略的共同点。您必须在交易中拥有一定程度的股权才能将其货币化。所以我喜欢这个的部分原因是因为你可以从那 10 格兰德中获利,而不必花掉那 10 格兰德的一大笔钱。您可以通过多种方式为陷入困境的房产争取免费线索。我们已经讨论过为了赚钱而开车,但更重要的是你能否在人们真正希望以折扣价出售的足够多的地方将你的鱼线放入水中?
如果你能把你的路线放在足够多的地方,并在追求这些线索时坚持不懈地保持一致,我认为这就是人们在试图通过自己产生线索来找到第一笔交易时失败的地方,是不懈的一致性不是那里。他们尝试一种方法,并且尝试足够多的数量,或者他们没有利用足够多的其他人来帮助他们。所以我要说的是,如果是我,如果我现在要成为领先一代,从头开始,我会每天在 Craigslist 市场和 Facebook 上搜索房地产部分,包括待售和四个部分出租部分,联系尽可能多的业主并询问他们是否准备好接受报价。我还会生成利基列表,然后我可以推销这些列表或雇用某人进行推销。
现在有很多第三方服务,你可以付钱给他们已经有培训人员向卖家谈论房地产投资的人,你可以每月支付大约一千美元,他们可以打电话给你,过滤你好的线索。你也可以忙起来,自己打一些电话。有非常便宜的方式可以与很多卖家交谈。我认为人们没有意识到的是,你必须与这么多卖家交谈才能找到这笔交易。所以人们不这样做。如果您愿意将潜在客户开发作为您的工作,这就是给您带来的优势。你朝九晚五,因为这是你需要做的事情来赚钱支付抵押贷款和生活,这样你就可以完成你的工作,这是潜在客户找到你的交易,这将帮助你进入真正的市场房地产投资。
因此,你可以花一小部分钱,甚至三分之一的钱,不懈地、持续地执行不同的策略,然后将这笔交易转化为金钱。或者,您实际上可以购买该交易,因为如果您购买的折扣非常大,那么您可以通过多种方式获得交易融资。相信我,当你得到一个非常大的折扣交易时,你会非常有动力去找出这些方法来做到这一点并为该交易筹集资金。问题是人们想提前弄清楚融资情况,所以他们感到害怕。他们不想做……如果你没有东西给他们看,贷款人也不想和你说话。因此,获得一笔好交易并找到领先优势将帮助您进入房地产投资领域,并且您可以将其货币化,因为相信我,大卫,如果明天有人在您感兴趣的市场上为您带来了惊人的交易,那么您很可能会这样做可能会买它。因此,关键在于您能否坚持不懈地努力来产生这些潜在客户。
大卫:
这取决于你能否拥有强烈的职业道德?你真的想要这个吗?如果你不能进入房地产来规避职业道德,“我不喜欢努力工作,所以让我进入房地产吧”,你只会在这里过得很艰难。你过得很艰难。这方面的努力肯定会得到更好的报酬,但你还是要努力工作。回顾一下,我的方法是家庭黑客。我喜欢这样,因为它的风险很低,而且我觉得它的回报相对较高。罗布的目的是套利。这是较低的风险,但回报仍然相当高。亨利的业务是潜在客户批发,风险为低到中等。确实,我认为套利和潜在客户开发可能是风险最低的,因为它们可能不需要钱。您有机会参与其中,同时保留 10,000 美元去买一些不同的东西。
但正如你所注意到的,总有一个范围。风险越低,要么利润越低,要么工作量越高,而你想要投入的工作量越少,回报就越低,风险就越高。总是有一个权衡。这就是我想要表达的意思,因为很多专家会向你推销房地产投资策略,只强调亮点而不告诉你低点,然后人们不采取行动,这不起作用。好的,最后一个问题,亨利和罗布,你们中的任何一个人在听到别人的推介后会改变自己喜欢的方法吗?
抢:
并不真地。我的意思是,也许盗窃房屋只是因为我已经做过并且我喜欢它,而且我认为你越快摆脱抵押贷款,你就能越快积累财富。我心里对房屋黑客有一点情有独钟。我绝对不会……老实说,这可能是我首先向大多数人推荐的方法,但你必须先选择,所以我必须选择不同的方法。
大卫:
罗布,这是否让你觉得,就像我们在做介绍时,我说出了节目中所有最好的部分,然后说:“你喜欢什么,罗布”,而你却没有什么可以选择的?
抢:
我想,“呃,房地产?”
大卫:
你呢,亨利?
亨利:
伙计,我完全同意。我的房子被黑了,这改变了我的生活,当我与新投资者交谈时,我经常告诉他们,“你应该每年以低首付贷款购买一套多户住宅,直到你的配偶告诉你我永远不会住在又是一个多户家庭。”这就是你应该做的。
大卫:
我喜欢那个。我的意思是,老实说,摇滚那个东西……就像你 1989 年购买的本田思域 (Honda Civic) 一样,现在仍在运行。尽可能长时间地摇滚它,这是最好的方法。非常感谢你们。我很感谢你在这里做出的贡献。听众们,如果您喜欢这个,请考虑给我们一个五星级的评价,无论您在哪里收听您的播客,苹果播客,Spotify,Stitcher,无论是什么。这些对我们帮助很大。在我们离开这里之前,亨利,人们可以在哪里找到更多关于你的信息?
亨利:
是的,找到我的最佳地点是 Instagram。我在 Instagram 上是@TheHenryWashington。
大卫:
抢?
抢:
您可以通过 YouTube 或 Instagram 的 @Robuilt,R-O-B-U-I-L-T 找到我。就像 Rob 建造的那样,但是是一个 B.
大卫:
重建,不是重建。这是他最讨厌的事情。当他听到这句话时,他的酒量开始倾斜。他看起来像异齿龙,恐龙之一,他很生气。别把他变成异齿龙。您还可以在 YouTube、Instagram 和所有其他社交媒体上找到我@DavidGreene24,而且您不可能弄乱我的名字。我没有做像 Rob 这样令人困惑的事情,每个人都会说,“好吧,如果是 Rob 建造的,那不是会有两个 B 吗,它应该是 Robuilt。”
亨利:
但最后是 E,所以-
大卫:
这是真的。这是一个非常好的观点。其他一些没有 E 的冒名顶替者现在可能正在吸收我所有的关注。好吧,我会让你们离开这里。这是大卫·格林(David Greene)为“鸟狗”亨利·华盛顿(Henry“birddog”Washington)和“异齿龙”罗布·阿巴索洛(Rob“dimetrodon”Abasolo)画上句号。
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在这一集中,我们将介绍:
- 如何用 10,000 美元或更少的资金投资房地产
- 九个最佳策略 新手投资者可以用它来获得他们的第一套房产
- 如何节省 10,000 美元 哪些副业能让你赚到最多的钱
- 现金流与升值 以及哪些市场值得投资
- “”租金套利” 的策略可以 使 您 一个月几千 (投资低)
- 进入房地产领域最危险的方式 新手应该避免哪些策略
- A 确保您成功的免费方式 投资时很多人忽视的一点
- 和 So 多得多!
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