当你准备好 投资房地产 但没有现成的资金,这感觉像是一个完全的障碍。但有一些方法可以解决你的问题 首付 怀疑。带着周到的 市场调查 并在融资方面发挥一点创造力,您可以 获得信心并开始.
这是两个关键组成部分 普贾·金达尔的投资方法。当她的主要住所成为 长期租赁 房产后,她抓住了这个机会,买了另一处房产,然后又买了另一处,之后又买了几处。多年来,Pooja 开发了一个可以帮助她的系统 自信、清晰地选择、评估和投资.
在这一集中,Pooja 涵盖了停止拖延并开始投资所需了解的一切。她强调了 建立社区,不同的方法来做到这一点 金钱数学,远程管理租赁物业, 保持动力并设定投资目标及 当传统融资不够时发挥创意。无论您是在寻找主要住所、第二套住房,还是短期或长期租赁的投资房产,Pooja 的建议都将有助于您——开始您的房地产之旅.
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阿什利:
这就是地产菜鸟 第259集
普贾:
我认为真正有趣并且我认为非常重要以至于没有很多人意识到的是,假设我想买房子。它可以是主要住宅或第二住宅或投资房产。有时,当我们没有现成的资金时,这可能会成为阻碍,人们会因此而失去动力,而不会向前迈出一步。如果有人在融资方面富有创意,他们就能扭转局面。了解您对财务账户的访问权限以及如何使用它非常重要。
阿什利:
我叫阿什利·金达尔,我和我的搭档主持人托尼·罗宾逊一起来到这里。
托尼:
欢迎来到房地产新秀播客,每周两次,我们都会为您带来启动您的投资之旅所需的灵感、动力和故事。我想通过 Dee Pencil 用户名大声喊出某人,Dee 在 Apple Podcast 上留下了五星级评论来开始这一集。它说:“说实话,我有点不愿意给出五星级的评价,因为我不想让每个人都知道新秀播客,这样我就可以让你们都知道。我期待着新版本的发布,这样我就可以继续吸收你们和你们的客人提供的所有重要信息。来自南卡罗来纳州的欢呼声。”好吧,Dee,我们感谢你,如果你是 Ricky 观众、工作社区的一员,并且你还没有给我们留下五星级或诚实的评论,无论你认为我们应得的是什么,请给我们留下一个。您获得的评论越多,我们可以帮助的人就越多,这就是我们的宗旨。阿什莉·凯尔,怎么了?你今天怎么样?
阿什利:
你知道吗?我觉得你总是问我,因为你刚刚过渡到这个问题。这次先问你,你怎么了?
托尼:
我怎么了?好吧,截至录制时,距离圣诞节还有几天,所以我们实际上开始放慢脚步。下周的日历上几乎没有什么内容,这很好。在房地产方面,我有合同规定的翻转。这将是我们做过的最重的翻转之一。我们实际上还有另一个翻转,实际上,我现在有两个合同,因为前几天有人答应了。我们在斯莫基山有一间小屋,本应于本周关闭,但结果证明建筑商建造的房子不正确。本来应该是四居室,结果我们发现是三居室。
评估结果非常低,我们就想,“到底发生了什么?”我们联系了我们的经纪人,我们的经纪人做了一个演练,是的,我们买了一个四床位,但他们给了我们一个三居室。现在我们要和建造者一起回去。他们必须添加另一堵墙才能将这个空间改造成卧室,这很糟糕,因为我们需要在年底之前关闭它,这样我们才能获得税收优惠,但现在这不会发生。无论如何,有很多事情发生。
阿什利:
哦天哪,这太疯狂了。你甚至不会想到会发生这种事。
托尼:
没有
阿什利:
是的,伙计。当下次你有建筑商时,你要派人带着平面图副本去检查,你该如何防止这种情况发生呢?
托尼:
大概吧。你必须有平面图。我知道有些事情是这样的。
阿什利:
正确的。 是的。
托尼:
我们的房地产经纪人会检查并给我们更新视频,但是,是的,没有人会把两两放在一起,直到评估师检查说,这里只有三间卧室,而不是四间。
阿什利:
建筑商,我是说,你怎么把事情搞砸了?
托尼:
更疯狂的是,我们并不是唯一遇到这种情况的人。我们的邻居,他是我们的好朋友,同样的事情也发生在他身上,但他的情况更糟,因为平方英尺,这完全是错误的平面图。我们的,他们没有把第四间卧室变成卧室,而是把它弄得像阁楼一样,这样你就必须进去把它关上。我们的朋友,实际上是一个完全不同的平面图,面积错误,布局错误。一切都与他无关。不知道,吸取教训。
阿什利:
我也学到了阁楼,因为我们现在有三个阁楼,实际上我们的三处房产之间有四个阁楼,我正在学习如何将其真正算作卧室。是的。
托尼:
我会随时通知大家。
阿什利:
是的,绝对是。好吧,抱歉,抱歉发生了这种事,托尼,但我想只是投资房地产的事情。是的。
托尼:
用拳头滚动规则,对吗?是的。
阿什利:
所以今天我们有一位非常酷的嘉宾,我们有 Pooja,她开始在印度投资公寓,现在在美国拥有投资房产,她实际上用于她的交易,我们将其分解为她的主要住所,在那里她做了一些事情创意融资。如果您在筹集首付款方面遇到困难,那么这集值得一听,因为她向您展示了她如何获得创意融资。
托尼:
是的,Pooja 也非常有趣,因为她在市场播客上帮助做一些研究、数据和分析,当她开始研究新市场、新房产时,你可以在这一集中听到她的过程。那真是太酷了。我认为 Ash 是 Pooja 最让我印象深刻的地方。她的故事中最独特的可能是她的投资方法。尽管我们邀请了很多人参加这个节目,但他们今天专注于现金流并尽快建立现金流。普贾几乎从相反的角度说,“嘿,我愿意在房产上承受一点损失,即使它有助于我实现我的长期目标。”如果你想更多地了解她为什么愿意这样做,请确保你从头到尾都在听。
阿什利:
Pooja,欢迎来到节目。非常感谢您加入我们。您能先向我们介绍一下您自己以及您是如何开始从事房地产行业的吗?
普贾:
嗯,当然咯。嗨,阿什利。嗨托尼。谢谢你让我来这里。我很高兴来到这里。嗯,我的名字叫 Pooja,Pooja Jindal,我和我的丈夫、我们的两个儿子以及一只可爱的巧克力拉布拉多住在南加州的德尔海滩城市。在职业上,我实际上身兼数职。我是加利福尼亚州的一名持牌房地产经纪人。我是一名活跃的房地产投资者。我是一名 IT 专业人士,也是卡尔弗城的一家媒体和娱乐工作室公司,我很自豪能够戴上一顶真正很酷的帽子,我也是 Bigger Pockets on the Market Podcast 的研究员,这是我最喜欢的播客之一播客以及新秀播客、房地产播客以及所有 Bigger Pockets 播客。是的,这就是关于我自己的。
我第一次涉足房地产行业实际上是 14 年前。我当时在一家房地产咨询公司戴德梁行房地产咨询公司担任暑期实习生。它现在是 Kushman & Wakefield 的一部分。我正在做零售市场的研究,实际上就像印度所有大城市的购物中心和综合体。就在那时,我接触到了如此多的房地产术语,我意识到这对我来说是多么令人兴奋,我是多么优秀,我是多么熟练地掌握所有这些术语和术语,并且我能够获得所有数据。那是我的第一次工作,我和丈夫购买的第一处房地产实际上是在 2011 年在印度。这是一套新建公寓,我们最初购买的目的是将其用作主要住宅。那从来没有成功。稍后会详细介绍。但从那时起我们就开始投资房地产,主要是长期购买并持有
托尼:
普贾。在我们深入之前,您能否让听众大致了解一下您今天的投资组合?
普贾:
目前,我们总共拥有四处出租屋和我们的主要住所,其中两处出租屋在印度,两处在南加州,然后我们的主要住宅在南加州。印度的出租房是公寓,南加州的出租房是单户住宅。
阿什利:
你从哪里开始?您首先是在哪个地方购买的?
普贾:
这是在印度,第一次房地产投资,那就是——
阿什利:
是的。您是先在印度购买还是先在南加州购买?
普贾:
好吧,我以前住在印度,所以我们在 2010 年搬到了这里。我和我丈夫,我们在 2010 年搬到了这里。我们一起购买的第一处房产是在 2010/2011 年在印度。那是十二月、一月的时间范围,之后我们仍然继续在印度购买房产。然后我们在美国购买的第一处房产是2017年在南加州。
阿什利:
您能谈谈在印度购买与在美国购买的区别吗?你必须如何调整你的策略,适应变化,以及你遇到的一些事情在每个地方的购买都不同?
普贾:
我在德里长大。实际上,它可能是世界上最昂贵的地方之一。不同之处在于,每当您试图购买或出售房产时,那里的繁文缛节要严重得多。当我卖掉那里的两处房产时,我决定不再在那里买了,因为出售部分太难了。就调整战略而言,与您可以在笔记本电脑或电话上或仅通过阅读书籍或博客文章进行的交易分析相比,那里的关系要重要得多。就人们必须做的跑腿工作和研究而言,它更多地基于您可以找到符合您标准的属性方面的关系。那边比较窄,因为房子贵得多。
然后就实际进行交易(即购买或出售)而言,仍然依赖于亲自到场。我不能只是坐在这里签署文件并出售房产。事实上,我必须亲自去那里签署文件,并在那里坐了 10 个小时才结束。
托尼:
我只想跟进一个问题。 Pooja,考虑到这些财产位于另一个国家,您尝试管理来自美国的这些财产的经历如何?
普贾:
老实说,到目前为止,体验一直很好。我忘记了这些房产,因为就现金流而言,老实说,它们并没有产生那么多现金流,只是因为货币和价格点以及人们在那里支付多少租金的差异。就管理而言,我认为真正对我们有帮助的是我们仍然有家人在我们拥有房产的地方,所以这确实有助于管理房产。我们真的没有物业经理。我们没有收到维修请求或任何类似的请求。这实际上只是收集存入我们账户的租金支票,并拥有一个网络,拥有一个由朋友或家人组成的支持系统,以防房产出现问题或租户在条款方面出现问题。无法按时收取租金。
托尼:
我问这个问题是因为我们有很多新投资者不敢在自己的后院进行投资,更不用说在另一个州,更不用说在另一个国家了,但你已经找到了一种方法来做到这一点,我只是查了一下,从新德里到加利福尼亚州,差不多需要20个小时的飞行时间,所以你不可能比加利福尼亚州和新德里更远了。如果我没听错的话,Pooja,你是说,你之所以能够如此轻松地从这么远的距离进行管理,是因为那个城镇、那个城市的人们可以帮助你进行管理。我听得对吗?
普贾:
好的。是的,这对我来说更容易,因为我有一个支持系统,但了解市场的内外也很重要。每当买房的时候,我都会带头买房。我们买的所有房产,都是我和我丈夫一起买的,但主要是他提供资金和签字。我做了所有的研究,并且在做出决定之前我真的专注于了解市场。
现在我们在印度购买了这些房产,因为自从我在那个地方长大以来,我知道哪些地区更好,哪些地区即将开发,哪些地区正在兴起,哪些地区有良好的租户基础,很多公司那里有很多公司。出租这个空间我不会有任何问题。是的,支持系统很重要,但那是事后发生的。在此之前,确保您做出明智的决定仍然很重要,并且来自那个地方帮助我购买了房产。如果我选择另一个地方,只要我确实做了自己的研究和分析,并与当地的一些人交谈过,我就可以接受。
托尼:
Pooja,你的意思是,你预先进行的数据分析是让自己有信心能够购买这些如此遥远的房产的第一步吗?
普贾:
是的,一点没错。绝对地。这是第一步。
托尼:
我们可以深入研究一下吗?当您关注印度市场甚至加利福尼亚市场时,您正在做什么类型的研究?你说的出发点是什么,好吧,这就是我想集中研究的地方?
普贾:
所以,我有自己的标准,而这只是来自于与人交谈、与其他投资者交谈、阅读文章或收听播客的集体知识。第一,我从地点开始。这是矛盾的,我在印度拥有房产,而且我在奥斯汀买卖房产,但我试图把重点放在南加州。我喜欢投资本地。第一是位置。我总是首先说:“是的,我想在当地投资。”然后就是价格了。我的目标是,我的做法略有不同,我心里没有价格点。我按照每月的流出量来做。我有一个标准,就是我不想每月的费用超过 5,000 美元。从那里我开始倒退,因为然后你将查看财产税,你将查看其他费用,公用事业,并且你将查看利率。
因为利率不断变化,所以如果六个月前我能买得起 1.2 万美元的房产,那么现在就相当于 800,000 万美元的房产。然后我看价格,再看房产类型,我喜欢投资单户住宅。由于多种原因,我尽量远离公寓或联排别墅。我想拥有这块土地,并能够用它做任何我想做的事情,只需要担心城市或州法律而不是 HOA 规则。房产的类型进入画面,然后我真正开始根据该房产的现金流进行分析。
我的标准是,在房产的前两年,由于我在南加州投资,那里的房价已经很高,很难有正的现金流,所以我的目标是在前两年,我可以承受每月流出额 5% 的负现金流的打击。
例如,如果每月支出为 5,000 美元,那么前两年每月负现金流为 250 美元是可以接受的。之后,我的目标是在第三年开始收支平衡,然后在第四年和第五年拥有每月成本 5% 的正现金流,依此类推。当然,5%还会继续增加,因为我的每月付款保持不变,租金会增加,然后我开始看房。
然后我会去看看 MLS 上的房产,甚至是 Redfin、Trulia、Zillow 上的房产,只是利用我与其他房地产经纪人、邻居、朋友以及任何我知道可以进行场外交易的人的关系。然后我知道这是一个漫长的过程。然后我开始查看该房产的每月费用、实际房产税率、实际运营费用、维修费用,以及未来可能出现的任何空置成本。然后我将支出与流入进行比较,然后我就做出决定。在这个属性上是有道理的。最后一步是实际安排放映预约。在我真正去查看该房产之前,我会先做所有这些跑腿工作,然后再开始考虑购买该房产。
阿什利:
这是很多有用的信息,我们真的想更多地了解这一点,但我的第一个问题是,其中一些费用是可变的,或者在您进行交易分析时尚未确定。例如,您提到六个月前购买的利率与现在有很大不同。您如何掌握其中一些可变费用,甚至市场数据显示您投资的同一城市仍然具有相同的房价与租金比率,诸如此类的事情,当您在一年中继续分析时,您会得到什么您从中提取的数据用于您的数字、您的开支,以便它是您可以获得的最准确的数据?
普贾:
是的。好的。就费用而言,前期费用将是我们支付的首付款。我们通常支付 25% 的首付,其余部分由我们融资。这部分是固定的,即前期费用。这笔费用之后就是利息,即抵押贷款。为此,我与贷方建立了密切的关系,并努力保持市场领先地位,以便我知道 30 年期固定抵押贷款的利率是多少? 7/1 ARM 的费率是多少? 5/1 ARM 的汇率是多少?
阿什利:
你是通过电子邮件向他们询问,还是去网站上查找?其他人在哪里可以找到该信息?
普贾:
我实际上打电话给他们来获取这些信息,是的。我打电话给他们,这就是我获取信息的方式,因为每种情况都如此不同,而且由于我不仅仅考虑长期租赁,它甚至可能是中期租赁。我可以购买第二套房子,将其用作投资房产。我可以购买双层公寓、三层公寓或四层公寓,融资确实根据房产类型而有所不同。这就是为什么不要仅仅依赖网站上的一个数字,而要实际分享详细的场景然后获取费率如此重要。我从贷方那里得到的信息,我不只是打电话给一个贷方,我至少打电话给三个贷方,这样我就可以在决定选择一个贷方之前先进行购物。
托尼:
Pooja,对此的一个后续问题,我认识很多新手,他们对信用多次运行或可能与贷方建立不良关系感到紧张,因为他们总是向他们发送这些交易,他们从不实际上最终购买了。您有什么想法或如何应对?他们是每次都对你的信用进行统计还是只是给你初步的数字?他们是否知道您只是在看这些房产,还是希望您购买所有这些房产?你是如何实现这种动态的?
普贾:
是的,所以关于担心贷款人会怎么想,哦,你只是要求他们给你利率,你只是不断地打电话给他们,你不知道什么时候能够取消利率成交。可能需要三个月、四个月。过去七个月里我一直在给我的贷方打电话,所以这是很长一段时间,但我想说,人们不应该担心这一点。如果您与贷方有牢固、牢固的关系,如果您过去曾与他们合作过,即使您过去没有与他们合作过,也请继续前进。不要担心他们会怎么想。如果他们太担心而没有接听你的电话,你猜怎么着?世界上不缺少贷款人,在美国也不缺少好的贷款人,所以不用担心。继续前进,进入下一个。这是他们的损失,不是你的。
然后,就信用检查而言。不,他们不进行我的信用检查。我同意。是的,我不想每次尝试购物、每次尝试分析交易时我的信用都会受到影响。他们甚至不进行软检查,结果只是有所不同。假设我正在与过去合作过的贷方合作,他们会问我以下问题:“嘿,就您所承担的新债务而言,您的情况有什么变化吗?”就你的收入而言?”他们会根据他们已经掌握的关于我的信息来问这些问题。他们能够为我运行这个场景。不,硬信用检查不是强制性步骤。一个想要您的业务、知道自己在做什么的优秀贷方应该始终愿意为您提供该定价。
托尼:
Pooja,我想跟进,因为你提到的其他事情之一我认为很有趣,并且你有点引导了它,那就是在你在这里列出的这四五个步骤中,你关注的是首先关于费用,你说:“嘿,我不希望我的费用每月超过 X 美元。”您能告诉我为什么这是您的第一步吗?因为我认为大多数人从另一端开始,他们会说:“嘿,我希望我的现金流是 X。”但你从相反的角度来看,你首先关注的是费用。您认为扭转局面并减少开支与现金流相比有什么好处?
普贾:
是的,所以我认为根据您的目标是什么,我们房地产投资的目标不是被动收入。不,我并不是真的在寻找每月 X 美元的现金流。我希望建立长期财富。我希望建立一代人的财富,当然,在此过程中,我不想自掏腰包支付任何费用。我之所以从费用开始,也是为了考虑到不可预见的情况,考虑到空缺。假设房子空置了一两个月。假设租户一两个月无法支付租金。您必须完成驱逐程序。即使没有人为我支付抵押贷款,每月的资金流出将决定我是否能够支付抵押贷款。如果是每月10,000美元,那么我必须支付两个月的20,000美元,那是很多钱,我不想冒这个风险。
根据我自己的储备,根据我自己的收入,我决定这个门槛。 5,000 美元是我可以接受的,是的,所以如果有空位,如果有人没有按时支付租金,我一个月可以支付 5,000 美元。这就是我从支出开始的原因,因为这是我个人的观点,如果我继续专注于产生 500 美元的现金流,而我要购买价值 1.5 万美元的房产,每月成本约为 8,000 美元,如果我必须一次性支付 8,000 美元,那么 500 美元就没有意义。这就是我有这个流程的原因,我实际上首先查看费用。
阿什利:
我们已经对您的交易进行了分析,但您为什么开始对此感兴趣呢?您能谈谈您是如何保持动力的吗?您对这些属性投入了大量的工作和尽职调查。也许可以谈谈你的原因、是什么让你继续前进,甚至可能是目标设定。您是否设定了让自己步入正轨的目标?您认为自己将走向何方?
普贾:
房地产的基础,其实很早以前就开始了。所以我在印度长大。所以我妈妈是一位家庭主妇。当然,我的父亲是一位伟大的人,但他永远不可能成为一名成功的企业家。这对我来说非常个人化,非常贴近我的内心。在我成长的过程中,我们确实遇到了一些金钱问题。从很小的时候起,我就意识到经济稳定的重要性。我意识到拥有一所可以称之为家的房子的重要性。有一次,由于家庭原因,我父亲不得不卖掉他的那份财产,我们不得不搬出家,而当时我还在上大学。我认为这就是在我脑海中播下的种子:财务稳定对我来说是多么重要。
那时,我的重点是赚钱、储蓄和投资。赚钱、储蓄、投资。一开始,我专注于投资股票市场、指数基金、共同基金和固定收益存款。那是一开始的事。然后我逐渐意识到,如果我想增加我的资金,我需要考虑使我的投资组合多样化。这就是我开始研究房地产投资的方式。我开始的原因是我的心态是我需要保持财务稳定。我开始的另一个原因是我想为我的家人提供自由的时间。当我说我的家人时,我实际上是在谈论我仍然住在印度的父母。我想帮助他们度过退休生活。我说的是我的丈夫,这样他这次就可以做任何他想做的事了。如果他想辞职,也许他应该能够做到。
另一个原因是给我的孩子们自由的时间。我有两个非常喜欢踢足球的男孩,他们只想成为足球运动员、足球裁判或足球教练,而不是做其他任何事情。我想为他们提供自由,让他们将来能够追求自己的激情,而不必承受参加竞争的压力,因为他们必须获得良好的大学学位,或者必须从事朝九晚五的工作,因为他们需要收支平衡是因为他们需要支付房屋费用,这是您每月开支的最大部分之一。这就是我的原因,为什么我开始从事房地产行业,因为我只想倍增,我想要英国国家的财富,我想要有足够的收入来养家糊口。我可以回馈人民。
我如何保持动力,这就是原因。正是这个原因。当我想象这个原因时,你就会充满动力。这就像当人们去买彩票时,甚至在你中奖之前,你已经过着你手中的生活,你已经过着你手中的生活,你就像,我会赢得那张乐透,我会变得非常富有,享受我的生活。所以我想我在脑海中想象着未来,这就是我前进的动力。就目标设定而言,我只是不知道更好。我觉得我只想继续前进。我没有这样的目标,哦,我想要 10 年、00 年内实现 26 个 [听不清 13:10:15]。现在我没有这个目标了。就我想做的事情而言,我确实有一个长期目标。
比方说,当我50岁的时候,我确实有这些目标,但是就确定的房产数量而言,我没有确定的房产数量目标,但我有一个每月收入的目标我想从这些出租房产中赚取收入。到我 50 岁的时候,我希望每月有 20,000 美元的被动收入。我希望能够在山上买一间小木屋,住在那里,没有任何债务。我希望我的孩子能够在没有任何学生贷款的情况下上大学,并且我希望能够在那时退出我的 W2 并为非营利组织工作。这些确实是我的目标,我会继续前进。
托尼:
是的。好吧,Pooja,我的意思是建立这个房地产业务的一个惊人的动机。我们在节目中经常谈论的一点是,当你思考你的原因时,它必须是比金钱更重要的事情,以及你回馈家人、支持你的丈夫、支持你的孩子的原因,购买这间山上的小屋。这些都是真正可以促使人们坚持下去的事情,因为如果目标只是每月 20,000 美元的现金流,那么坚持下去就有点困难了。现在我想回顾一下,因为您之前提到,目前的现金流并不是您购买房产时最大的激励因素。甚至,当您第一次购买房产时,您可能能够或愿意接受房产的小额损失。我只是想问为什么你现在的立场是这样,你是否觉得这可能会让你更难实现每年 20 万现金流的目标?
普贾:
首先,我认为我每个月可以获得20万的现金流,是的,很容易。我心里有一个策略。其次,我认为我现在不太关注现金流的原因是我仍然有一份 W2 工作,而且我现在所处的一个非常好的位置。我还有一份W2工作。我丈夫有一份W2工作,我个人并不想辞掉我的W2工作。我不希望能够辞掉那份工作。我喜欢那份工作。我能够做出贡献,我得到奖励,我与一些优秀的人一起工作,所以我想继续从事这份工作。这为我提供了我需要的收入。所以我并不是在寻找我可以依赖的替代收入来源。这就是我现在不太关注现金流的原因。
只要我能够坚持我的数字,比如说,好吧,在我得出这个数字之前,我会考虑每月流出量的 5%。比如说明天我失业了,假设说,我失业了,那5%就不是5%了,是1%了。就像根据自己的情况进行调整很重要一样。现金流现在对我来说不重要的另一个原因是我的目标不同。不同的民族有不同的目标。有些人的目标是真正拥有被动收入,他们希望每月从被动收入中赚取 2,000 美元。我完全尊重这一点,但我的目标是创造一代人的财富。例如,我希望在我 50 岁的时候,如果我每月有 20,000 美元,我很可能会还清我的抵押贷款,我会还清我的抵押贷款,以便我可以支付租金从这些财产中获得的只是收入。这让我对以下事实充满信心:是的,我每月将能够拥有 20,000 美元的被动收入。
阿什利:
对于那些房产,印度的公寓,那些更适合升值,只是它们现在有一点现金流,但一旦还清,它们就会通过升值为一代人的财富做出贡献吗?
普贾:
是的。这些财产已经还清了。当我们购买它们时,我们在购买时五年内还清了它们。这些财产是诚实地为我们的父母而存在的,它们实际上只是为我们的父母而存在。如果他们想搬到那里,他们可以搬到那里。当我们长大后去印度,我们想搬到那里,我们可以搬到那里。就你的观点而言,阿什利,是的,这只是为了一代人的财富。由于它们已经还清了贷款,因此没有进行大量维修,因为它们是新建的。我没有提到这一点。它们是新建筑物业。其中一套是我2010年买的,另一套是2014年买的。这两套都是新建的,所以我们没有收到很多关于那套的维修请求。它们很容易维护,只需保留在那里即可积累一代又一代的财富。是的。
阿什利:
让我们也谈谈内心的平静,让你的投资组合和几处房产得到回报。我们一直听说要利用您的财产,除非您利用它们,否则您不会获得最佳回报。不要在财产中保留那么多股权。这是一项糟糕的投资。您对偿还这两处房产而不利用它们来最大化您的房产回报有何看法?例如,我刚刚结束了今天出售的一处房产,它实际上与另一处房产绑定在投资组合贷款中,我们可以选择去银行说,我们想保留该房产的贷款,所以让我们知道……我们想要做的,当我们获得该房产的贷款时,我们想要支付评估价值的 70%,我们希望保留该房产的贷款余额,然后我们只需偿还到期的额外费用,因为我们正在出售另一处财产,它不再作为抵押品。
或者我们可以用出售所得的收益,还清抵押贷款,然后再拿出 34,000 美元来完全还清这两处房产。一个我们必须这样做,因为我们要出售,所以另一个我们可以选择保留债务或偿还债务,我们实际上昨晚深夜做出了决定,完全偿还该财产。这只是我们想要的安心,因为我们一直保留着几处免费且清晰的财产。在过去的几年里,随着市场的火热,我们已经卖掉了其中的几套,当我们回顾过去时,哇,我们已经没有任何免费和明确的房产了。一切都有债务。我们决定还清这笔钱。您拥有这些免费且清晰的属性背后的策略是什么?
普贾:
是的,所以我想我一开始就谈到了我们购买的第一处房产,我们购买它的目的是将其用作主要住宅。那是在 2010 年。老实说,当我们搬到这里时,我们住在这里五年了,不知道下个月我们会在哪里。就这样我们在这里住了五年。我们搬家八次,实际跨州搬家。这是非常不可预测的。这就是我们购买该房产的原因,这就是它是新建建筑的原因,我们打算在五年内还清它,因为我心里很清楚,我们不想支付租金,我们不想支付租金。不想付房租,我们想在房租变得太贵而我们再也负担不起之前迈出第一步。这两件事对我来说非常重要。
现在,在利用房产购买他们的投资方面,我确实这样做了。只是印度的这两处房产,我不这样做,因为第一,我不想卖掉它们。如果我出售这些房产,并在印度的这些房产上获得 [听不清 00:34:07],我能够利用这些房产的唯一方法就是想都别想。这将是一场噩梦。
阿什利:
这很有趣。这并不是我真正会考虑的事情,因为在不同的国家,仅仅去进行再融资或获得其他类型的财产债务并不那么容易。
普贾:
是的,所以在这些方面获得 [听不清 00:34:24],这个概念甚至不通过银行正式存在。当然,你可以去找私人贷款机构,你可以保留你的财产作为抵押品,然后用它借钱,但这不是你想要经历的非常理想的过程,只是那里建立的系统的方式。这就是为什么我无法利用 [听不清 00:34:47]。我可以利用这些房产的股权的唯一方法就是出售这些房产。现在,我们在这里拥有的房产,我们利用了这些房产中建立的股本,这就是在美国总共的方式,在某一时刻我们拥有六处房产,我们出售了其中两处,但后来我们在某一时刻拥有六处房产在美国。我能够做到这一点的唯一方法是利用这些房产的股权。
托尼:
只是你的一个后续行动,对吧,因为我几乎一直站在另一边,阿什利,就像,我喜欢杠杆和更快地扩大规模并利用你的债务来获得下一个财产的想法,但我已经我有两个朋友,都是成功的企业家,他们还清了主要住所,他们只是谈论内心的平静。我知道您已经谈论过很多关于还清大量个人债务以及随之而来的内心平静的话题。我认为,围绕这种激进的规模和债务的使用,与真正能够在晚上睡觉相比,有一些需要考虑的事情,因为即使一切都陷入困境,你所居住的房子已经得到了支付,你不必担心关于那个。我觉得我正在经历这种转变,对我来说开始关注这一点也几乎是有意义的。当然,你对我有点影响,阿什。
阿什利:
好吧,Pooja,您愿意为我们介绍一下您的一项交易并解释整个过程吗?我们首先会向您抛出一些快速问题。
普贾:
是的。但我想解决这个问题,即内心平静的方面,因为你问过这个问题,而我并没有完全触及它。我对内心平静的定义是长期租赁,我不做短期租赁,我不做中期租赁,以及我努力专注于某些领域的原因在南加州,我几乎可以肯定这些房子将在两周内出租,具体取决于地点。我们的租户筛选标准非常严格,因此我们遇到服务员无法支付租金的情况的可能性非常小。对我来说,安心就是每月收到租金支票,保持稳定,然后能够还清抵押贷款。现在,我没有考虑还清我们的主要住所的原因是我们以 2.625% 的利率得到它。
我不知道偿还债务对我们来说在经济上是否有意义。如果我想还清债务,比如说 500,000 万美元,我可以投资这 500,000 万美元。即使我投资了一张无聊的存款单,我仍然会赚取超过2.625%的收益。我确实明白这一点,尤其是来自亚洲国家,这在我们的文化中非常重要,就像,哦,不要负债。完全免费且清晰地拥有您的财产。不要有债务。家应该是一个你百分百拥有的地方。然后我实用的一面开始说,得了吧,这没有意义。当您可以使用这笔钱并轻松赚取 2.625% 至 7% 的利息时,您想偿还以 8% 利率借入的债务吗?金钱的机会成本帮助我做出了这个决定。这就是心灵的平静得到照顾的地方。
托尼:
这也是我一直以来的想法,对吧,你可以拿走这笔现金并获得更好的回报。我想我开始稍微改变一下我的心态,也许在我生活的某些方面,我会利用在其他地方得不到更好回报的机会成本,以获得内心的平静,因为必须付出代价离开。我还没做过这个。我们的主要住所仍然有债务,但当我考虑我们未来的决定时,这是我开始考虑的事情。
普贾:
明天我想,如果我失业了,说实话,有很多赚钱的方法。就像我可以递送亚马逊包裹,我可以成为保姆,我可以成为管家,我可以做-
阿什利:
有更多时间购买房产。
普贾:
确切地。这种担心不会一直伴随着我,因为我不会有收入来源。
阿什利:
好的。您想带领我们完成您已经完成的一项交易吗?我只会问你一些问题,然后你可以对此做出简短的回答,然后我们会讲一下它的故事?
普贾:
好,当然。我们开始做吧。
阿什利:
您购买的房产是什么?单户家庭、多户家庭?
普贾:
独户住宅。
阿什利:
好的。它在什么市场?
普贾:
南加利佛尼亚州。
阿什利:
好的。你买的时候花了多少钱?
普贾:
购买价格为1.4。
阿什利:
你是怎么找到这笔交易的?
普贾:
场外。
阿什利:
是长租吗?
普贾:
这是一个主要住所。
阿什利:
哦好的。
普贾:
我想谈谈它的创造性融资方面。
阿什利:
好吧,酷。是啊,那你为什么不深入探讨呢?
普贾:
好吧,是的,我们已经住在我们的主要住所,我没有真正的搬家计划,但它仍然在我的脑海里。我从来不想对一笔好交易说不。这只是我的策略。我从来不想拒绝机会。我下意识地寻找其他主要住所。去年 12 月,我发现了一套场外房屋,一些业主试图出售,所以当时仍然是市场的高峰期。在当时获得场外交易是黄金。购买价格也是黄金。房子的价值绝对不止于此。
阿什利:
你说房子值多少钱?当你以1.4的价格购买它时,你认为它当时值多少钱?
普贾:
1.55.
阿什利:
是啊。
普贾:
对于卖家来说,这是一种特殊的情况,他们要从一个州搬到另一个州,他们不想经历实际准备房子、找人、查看报价的过程。他们想进行场外交易。这对卖家和我们来说都是双赢的局面。
阿什利:
在你继续之前,让我快速问你这个问题。你是怎么找到这些信息的?因为找出卖家出售房产的动机可以决定交易的成败。
普贾:
实际上是直接来自卖家的。有一个房地产经纪人参与其中,所以我是一名房地产经纪人,我在开放日遇到了另一位房地产经纪人,这不是什么秘密。他们非常乐意分享,是的,只要价格合适,我们正在寻找场外销售。
阿什利:
好吧,酷。然后你想继续完成剩下的交易。那么你是如何融资的呢?
普贾:
是的,所以是1.4,首付是20%,当时我们没有资金支付那20%的首付。就创意融资而言,我们的选择很少。第一,我们可以做的是出售我们在经纪账户中拥有的资金,或者我们可以出售我们在员工持股计划账户中拥有的一些股票。或者我们决定做的是利用我们主要住所的 [听不清 00:42:00] 的资金。我们在 2017 年购买了主要住宅,该房产的房屋净值信贷额度为 150,000 万美元。我们将这 150,000 美元全部用于该信用额度。该信贷额度的利率约为 3.95%。利率仍然很低。从你借多少钱的角度来看,利率仍在我们的预算之内。
我们还使用了流动性接入线。流动性获取额度类似于房屋净值信贷额度。在房屋净值信贷额度中,本质上您是使用房屋中的净值作为抵押品来借钱。在流动性获取线中,您实际上是在使用您拥有的股票、证券资金来借入资金。我们没有出售我们的股票,而是撤回了流动性获取额度并从中动用了 80,000 美元。从技术上讲,我们利用信用额度借了 230,000 美元。之后我们从一家私人理财公司借了 60,000 美元。
阿什利:
因此,对于这两种信贷额度,我认为首先重要的是要提及流动性信贷额度。它不能是退休账户。正确的?它必须是非退休帐户才能获得信用额度。那是对的吗?
普贾:
绝对,是的,这是绝对正确的。
阿什利:
这两种信贷额度都只支付利息,这对您的债务与收入有何影响?现在您要去银行申请这套新房产的抵押贷款,他们是否查看了这些信用额度付款并将其计入您的债务收入?
普贾:
他们没有看那笔付款。即使在我试图从信贷额度中提取资金并且获得预先批准的时候,我们当时还拥有另外三处出租屋。债务与收入比率可能会受到影响。这三处出租房产均已出租。这两项信贷额度的付款未计入抵押贷款预先批准中。那么就付款的固定年限而言,每个银行的年限都可能不同,所以我不想说只是5年或10年,每个银行的年限都可能不同,从产品到产品,但您只需支付 10 年的利息。
我们拥有的 HELOC 只允许我们支付 10 年的利息,但当然在某些时候你也必须支付本金。并不是说你可以只付利息,然后如果你只想付利息,那么你就一直付利息。了解 HELOC 的兴趣非常重要,它是可变的,而不是固定的。当时利率是 3.95%,但今天如果我为 HELOC 支付利息,利率会高得多。当您计算信用额度时,这一点非常重要。
阿什利:
有了那处房产,您搬进了它,最后您是否用它进行了再融资?您是否更新了所有内容或对其进行了任何操作以偿还这些信用额度和原始贷款,或者今天该房产发生了什么?
普贾:
我心里有一个策略。当时我们拥有三处出租屋。我们的一处出租地点位于南加州。另外两处出租屋位于奥斯汀。所以我们在奥斯汀购买了两处房产,两处单户住宅。当我们开始考虑这个主要住所时,当时的通货膨胀已经在加剧。从0.2月到XNUMX月再到XNUMX月,每个月至少增长XNUMX%。我决定出售奥斯汀的房产。我的策略是,好吧,我们将从 HELOC 中提取资金,从清算准入额度中提取资金,从私人贷款机构借钱,然后出售我们在奥斯汀的房产以及基金所筹集的资金。我们将从奥斯汀的房产中获得的资金,我们将能够偿还 HELOC 以及流动性获取额度以及私人放债人。
我们可以。我们卖掉了奥斯汀的两处房产。一套于 2022 年 2022 月出售,另一套于 XNUMX 年 XNUMX 月出售,这些资金用于偿还信贷额度。我认为真正有趣的是,我认为如此重要以至于没有很多人意识到的是,假设我想买一套房子,它可以是主要住宅或第二套住宅或投资房产。有时,当我们没有现成的资金时,这可能会成为阻碍,人们会因此而失去动力,而不会向前迈出一步。如果有人在融资方面富有创意,他们就能扭转局面。
了解您对财务账户的访问权限以及如何使用它非常重要。有一次我几乎卖掉了这些股票。现在我希望我有,因为股票价格非常高,但有一次我想,哦,是的,让我们卖掉这些股票并使用这笔钱。与此同时,如果我可以使用流动性获取额度从中提取资金,那么这是一个更好的决定,因为如果这是您的策略,那么您将持有股票更长时间。对于我们来说,我们所做的所有投资都是长期购买并持有。我们从来不想卖任何东西。
托尼:
是的,这真的很有趣,我认为对我们所有听众来说重要的一点是,你知道,有这个绝佳的机会,你可以举起双手说,好吧,我们不'没有现金,但你有创造力,你冒着计算过的风险,从 HELOC、接入线路、私人放债人那里收回债务,但你知道你有办法在短时间内,还清这笔债务。显然,并不是每个人都会遇到同样的情况,但我认为我们的新手听众应该学到的教训是,如果你发现了一笔划算的交易,请专注于发挥创意,使这笔交易走到一起,而不是只是举起双手说,“天哪,这行不通。”我非常感谢你分享这一点,Pooja。我相信你会激励一些人走出去并达成一些交易。
普贾:
是的,承担经过计算的风险很重要。老实说,如果我没有出售这两处房产的计划,我不知道是否要借 80 的 1.4%,并在此基础上再借 230,000 美元。
托尼:
是的,但这是一个经过计算的风险,我认为这是你似乎非常非常擅长的事情,这太棒了。好的。我想带我们参加新秀考试,Pooja。这是您一生中会被问到的三个最重要的问题。你准备好考试了吗?
普贾:
生来就准备好了。
托尼:
好吧,就这样吧。我喜欢那个。这可能是你对我提出这个问题得到的最好回答。第一,新手在听完您的剧集后应该做的一件可行的事情是什么?
普贾:
嗯,听完这集后,我想说的是建立社区。我认为拥有志同道合的社区非常重要,因为它为您提供了接受教育的机会,它为您提供了在房地产之旅中所需的资源。对我来说,这是关键。我所学到的关于创意融资、流动性获取线、HELOC 的一切,一切都来自于与志同道合的人交谈、阅读志同道合的人写的文章、聆听对话、收听涉及志同道合的人的播客——有头脑的人。我认为加入志同道合的社区以专注于您的房地产之旅非常重要。是的。
阿什利:
您在企业中使用的工具、软件、应用程序或系统是什么?
普贾:
我经常使用 Avail。我使用 Avail 进行所有租户筛选并接收租赁申请。
阿什利:
这是一款物业管理软件。正确的?
普贾:
这是一个物业管理软件,但对我来说主要用途是运行租赁应用程序、运行背景调查、运行信用检查和经济筛选租户。我使用的另一种策略是 AirDNA,因为每当我分析一处房产时,我都想看看不同的策略,比如,它可以作为长期租赁吗?可以作为中期租赁吗?可以作为短期租赁吗?要对短期租赁进行分析,AirDNA 确实派上用场。
托尼:
好的。最后一个问题要问你,Pooja。五年后你计划去哪里?
普贾:
五年后,我仍然想继续从事 W2 工作,并且我想在我们的租赁组合中再添加两处房产。我们的租赁投资组合中还有两处房产,这两处房产一起,每月给我带来一千美元的正现金流。我的另一个目标是为过渡时期的年轻人成立一家新的房屋和船舶公司。它是为接受寄养或离开寄养的青少年提供住房。我的目标是在五年内为 100 名儿童提供住房。
阿什利:
好吧,Pooja,非常感谢您加入我们。您能否让每个人都知道可以在哪里联系到您并找到有关您的更多信息?
普贾:
嗯,当然咯。找到我的最佳地点是 Instagram。我的 Insta 账号是我的名字点姓氏加上一个额外的 L,带着额外的爱。所以 Pooja.jindall,JINDALL。那是找到我的最佳地点。我经常发布视频,你知道我在做什么,还有很多教育性的东西,只是为了回馈人们。
阿什利:
嗯,非常感谢您加入我们。我们非常感谢您参加节目并给我们提供了大量建议并与我们分享您的故事。
普贾:
感谢。
阿什利:
我是 Wealth From Rentals 的 Ashley,他是 Tony J Robinson 的 Tony。我们将在周六带着新秀回复回来。
在这里观看播客
在这一集中,我们将介绍
- 数据分析如何帮助您 获得信心并开始
- 的重要性 建立社区 和 了解过程
- 当您可能想要考虑 现金流量前的费用
- 如何发挥创意并 拿出首付
- 为什么 Pooja 优先考虑 长期, 世代财富 超过当前被动收入
- 运用 物业管理软件 用于租户筛选、申请等
- 一个可以提供帮助的应用程序 短租数据分析
- 和 So 多得多!
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- 实现
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- 原因
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- 关系
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