您一站式解决方案 家庭资产 可以 提前退休的秘诀。 全国各地有如此多的房主和租赁房产投资者 坐拥数十万房屋净值,有人问:“如果你 利用这些被困的股权来积累财富?” 尽管大多数房主不愿意出售他们的主要住宅、再融资以获得更高的抵押贷款利率,或者冒险购买高价的 HELOC, 出租物业业主处于利用其大量股权进行升级的完美位置 进行更大、更好的投资。 我们带来了 克里斯·洛佩兹,丹佛的投资者和代理人,来解释一下。
克里斯已经能够 建立一个相当大的 房地产投资组合 太快了,但就连他也承认开始得晚了一点。 克里斯职业生涯的大部分时间都是从互联网营销人员转型为日间交易员,之后他放弃了一切,以一名对投资者友好的经纪人和投资者的身份,一头扎进房地产领域。 而且,作为丹佛的投资者,他看到了几年前购买的房屋 价值爆炸,许多其他投资者也有同样的感觉。 所以,如果您在奥斯汀、博伊西、罗利、菲尼克斯或任何其他地方 房地产繁荣市场,看起来就像你坐在一堆无法触及的财富上。 但你错了。
在这一集中,克里斯走过 房主和房地产投资者如何释放“被困”的股权 在他们的家里。 他经过 何时购买、出售或改装 以及如何使用 BiggerPockets 出租物业计算器 来决定最好的举动。 克里斯知道并非所有房产都值得出售/升级,但如果您 交易一些乏善可陈的房产 对于有现金流的人来说,你可以 更快地实现您的退休目标,更多的钱进来,压力更小。 因此,想要释放您的房屋净值并 加速你的道路 提前退休? 停在附近!
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明迪:
欢迎来到 BiggerPockets Money 播客,我们在这里采访了 Chris Lopez,并讨论了如何处理你房子里的资产。
克里斯:
所以我认为这总是归结为“嘿,你的目标是什么?” 对你的目标要现实一些,因为所有的房地产都是让你实现目标的工具。 所以,我认为人们重新评估他们遇到的这个新问题是非常好的。 当他们重新评估问题时,市场也会评估你现在的目标是什么以及它们是如何演变的。 因为这为我们指明了前进的方向,并帮助我们做出适当的决定。
明迪:
你好。 你好。 你好。 我叫明迪·詹森 (Mindy Jensen),与我同在的还有我的搭档主持人斯科特·特伦奇 (Scott Trench)。
斯科特:
惊人的。 我臭名昭著的搭档主持人的介绍真是太精彩了。
明迪:
那是史努比。 斯科特和我来这里是为了让财务独立不再那么可怕。 你真的以为那是臭名昭著的大人物吗? 没关系。 那更好了。 斯科特和我来这里是为了让财务独立不再那么可怕,也不再那么只顾别人。 向您介绍每一个金钱故事,因为我们坚信每个人都可以实现财务自由,无论您何时何地开始。
斯科特:
这是正确的。 无论您想提前退休并环游世界、继续对房地产等资产进行大规模投资、创办自己的企业,还是重新评估您已建立的房地产投资组合,我们都将帮助您实现财务目标并获得金钱,以便您可以实现自己的梦想。
明迪:
斯科特,我今天非常高兴能与克里斯·洛佩兹交谈。 他是丹佛当地的投资者和经纪人,我们将与他讨论如何处理你房子里的所有资产。 但在此之前,我们在 BiggerPockets Money 播客上推出了一个名为“Money Moment”的新栏目,我们将在其中分享一些理财窍门、提示或技巧,以帮助您完成财务之旅。 今天的金钱时刻是,如果您在储蓄方面遇到困难,请使用储蓄阶梯。 您可以在此处选择奖励,例如 AirPods 或水疗日,然后将物品的成本乘以其价值的两到三倍。 一旦您达到了储蓄目标加上商品的成本,就奖励自己。 获取该项目。 之后,选择一个更昂贵的物品并重新开始这个过程。 如果您有任何金钱建议,请通过电子邮件分享
斯科特:
提醒一下,我们一直在寻找嘉宾来节目分享他们的金钱故事,或者作为嘉宾参加我们的《财经星期五》节目。 因此,如果您有兴趣,请访问bigerpockets.com/guest 或larger pockets.com/financereview 进行申请。
明迪:
在我们请克里斯之前,让我们先休息一下。
我们回来了。 克里斯·洛佩兹是丹佛的一名房地产经纪人和投资者。 您可以在 BiggerPockets YouTube 频道上看到他,他也是 Envision Advisors 的创始人。 克里斯,欢迎来到 BiggerPockets Money 播客。
克里斯:
嘿,明迪。 我很高兴来到这里,并准备好谈论一些钱和一些商店。
明迪:
嗯,今天我们要聊的是房地产。 克里斯,请向我们介绍一下您自己以及您的具体专长。
克里斯:
因此,像很多人一样,成为一名房地产经纪人和房地产投资者并不是我的第一份职业。 我最近刚满 40 岁,大约八年前,我已经准备好迎接人生的第二幕。 这是从我的第一个业务开始的,我的第一个业务是大量的互联网营销,以及股票市场和外汇市场上的大量日内交易。 简而言之,我在网络营销方面学到了很多东西,并取得了很大的成功。 和大多数人一样,我在日间交易和外汇交易中表现很糟糕。 所以这一切让我回想起,“你知道吗? 房地产是我20岁时想去的地方,但我没有资源或金钱。 但现在我已经30岁出头了。 我得到了经验,得到了一些钱,得到了更多的经验。 我可以出去并开始做这件事。”
所以当时我决定把我的职业转向房地产,因为我的生意需要新的收入来源,而且我也想进入房地产投资。 所以我坚信,我越能将我的兴趣和职业与我的长期退休目标、投资目标结合起来,效果就越好。 所以我做了一次修复和翻转,赚了钱,但讨厌它。 尝试过批发。 那不适合我。 但是当我出去与房地产经纪人交谈,并开始进行房地产交易时,我意识到,“哇。 在房地产经纪人的世界里,有一个巨大的机会去当经纪人,帮助人们去做我想做的事情。” 这不是修复和翻转或进行短期资金批发,而是如何出去投资,以便在未来 20 年里我可以实现我的退休目标。
因此,我利用自己的网络营销技能,成为了一名房地产经纪人。 开始建立我的业务,让我的名字在那里,工程主管。 我的工作是帮助人们投资丹佛当地的房地产。 因此,我非常关注丹佛地区以及长期房地产投资心态和趋势。 所以,这给我们带来了展示。
斯科特:
是的。 因此,丹佛房地产投资者(包括我自己,可能也包括你们,克里斯和明迪,还有你们)面临的挑战之一是,我们在过去十年中在这里投资房地产方面做得非常好。 房产价值大幅上涨。 您在五、六、七、八年前购买了房产,它的价值可能已经翻倍或接近翻倍。 我们可能会对一些房产进行现金再融资。 就我个人而言,我坐拥大量股权,我感到陷入困境。 我很高兴遇到这个问题。 我不是在抱怨这个问题,但我被困住了。 正确的?
因为如果我出售房产,我就必须为收益纳税。 我必须还清抵押贷款,然后我必须将这笔现金重新部署到其他有意义的事情上。 例如,如果我在没有 1031 交换的情况下购买另一处房产,我会将 3% 的抵押贷款换成 5% 或 6% 的抵押贷款。 如果我1031交换,我也会做同样的事情。 必须换抵押贷款。 如果我通过再融资兑现来提取现金,同样的交易。 我正在改变我的低利率。 因此,我认为利率上升的问题确实给我们这些一直在投资的人带来了一个有趣的问题。 我想知道您对获得这些股权有何想法,以及投资者如何处理这个好问题?
克里斯:
是的,这就是开始的方式。 这是一个很大的问题。 这是第一世界成功的问题,像丹佛、奥斯汀、盐湖城这样的许多市场在过去十年中已经看到升值,他们都面临着这个问题。 本质上是,有人在几年前以 7%、8%、9% 的上限利率购买了房产。 非常好的出租。 时间快进,租金上涨了 40%、50%。 价值增加了一倍或三倍。 所以现在,资本化率已经压缩。 所以现在,资本化率为 4% 和 5%。 根据经验,上限利率越低,租金通常越差。 因此,这给那些说“嘿,我的房产带来了相当不错的现金流”的人带来了这个有趣的挑战。 丹佛单户住宅每月租金可节省 800 至 1,200 美元。 我的抵押贷款余额还剩 200,000 万美元,利率为 3.25%,但我的房产价值 800,000 万美元。” 斯科特,这就是你提出的所有要点,“你是做什么的?”
因此,我认为人们首先退后一步,对他们的目标进行全面概述,这一点非常重要,因为我将用自己的例子来说明。 我单身时就开始购买房地产。 好吧,现在我结婚了,有了新事业,还有两个孩子。 我的生活发生了巨大的变化。 所以我的目标发生了变化,我想投入房地产投资的时间也发生了变化。 我想和孩子们共度时光,而不是出去粉刷墙壁。 所以我认为这总是归结为“嘿,你的目标是什么?” 对你的目标要现实一些,因为所有的房地产都是让你实现目标的工具。 所以,我认为人们重新评估他们遇到的这个新问题是非常好的。 当他们重新评估问题时,市场也会评估你现在的目标是什么以及它们是如何演变的。 因为这为我们指明了前进的方向,并帮助我们做出适当的决定。
而且,我的意思是,很多时候,当谈到公平时,人们没有正确或错误的答案。 我认为首先考虑一下非常重要:“嘿,如果我卖掉这个,我的税务后果是什么?” 我的意思是,我的房子被黑了。 斯科特,你的房子被黑了。 许多 BiggerPockets 听众都遭到了 House 的黑客攻击。 如果您有机会出售房产,并且五年内有两年不享受资本利得税,那么现在可能是购买房产并只拿 200 美元的好时机, 300,000 美元的股权不在谈判桌上。 接受山姆大叔的礼物并带着它奔跑。 现在,绝大多数人无法获得资本收益排除。 然后人们就会关注,“哦,好吧,我不想摆脱 3% 的利率。” 嗯,是的,但我不会只看那一个指标。 因为在很多情况下,通过持有这 3%,当你节省利息时,你在这里节省了一美元。 但如果你不利用杠杆和更高资本化率的房产进行重新部署,你实际上就错过了 10 美元的财富创造。
因此,归根结底是要多次实际运行多个场景。 嘿,弄清楚你的目标是什么。 然后,“我能用该财产做什么? 让我实际运行一下场景。 我该还钱吗?” 对于很多人来说,这不是正确的答案。 因为如果您需要为退休目标积累更多房产,那么,还清房产并不能让您实现这一目标。
斯科特:
我可以在这里问一个简单的问题吗? 你说将我的房产中的股权重新部署到资本化率更高的房产可能是个好主意。 但我是丹佛的投资者,而且我非常傲慢。 我认为我在这里购买了一些最好的出租房产,现金流通的出租房产,而且我不相信丹佛另一处房产的上限利率会高于我拥有的房产。 我想我以此构建了一个相当不错的投资组合。 那么,在这种情况下,您是否建议我去州外,例如,进入另一处房产? 我想知道许多投资者是否认为他们的投资组合在那里具有合理的资本化率,并且至少就他们的财产状况而言,是他们所在地区较好的现金流投资类型之一。
克里斯:
您的一处房产的上限利率是多少?
斯科特:
当然。 我会说,我使用租金与价格比率更多地作为经验法则,但我会说它在租金与价值的 0.65 范围内。
克里斯:
所以呢? 那么,上限利率是 5% 到 6% 吗?
斯科特:
当然,如果我们态度好的话。 是的。
克里斯:
嗯,我的意思是,好吧。 所以,我的意思是——
斯科特:
这对于丹佛来说是很高的。
克里斯:
是啊。
斯科特:
是啊。
克里斯:
所以很多时候很多人都买了……尤其是在丹佛这里。 我将使用一个极端的场景,因为它确实取决于该房产的当前估值。 很多人都会犯这样的错误:“哦,我七年前买了这处房产。” 伟大的。 那已经不重要了。 您购买了上限利率为 9% 的房产。 我们必须使用今天的数字。 因此,根据我所做的所有分析,经验法则是,如果财产上限低于 4%,上限利率为 4%,并需支付 PM 费用,则出售并重新部署或 1031 通常是有意义的。如果资产上限高于 4%,很多时候这意味着,嘿,重新配置并重新部署。
现在,随着利率上升,情况发生了变化。 利差比较困难,但我发现 4% 的上限利率是门槛。 很多时候,“嘿,人们拥有 3.5% 的上限利率财产。” 因为他们在斯隆湖购买了一处房产,该地区在丹佛经历了大幅升值。 将出售上限率为 3.5% 的房产。 我会说,“你需要将资本化率提高约 1.5% 至 2%,同时提高杠杆率。” 因此,更高的资本化率、更高的杠杆率是使该交易有价值的关键。
明迪:
好的。 我一直在 BiggerPockets 论坛上闲逛,你可以在 BiggerPockets.com/forums 上找到这些论坛,我发现资本化率的概念甚至让一些非常有经验的投资者感到困惑。 您能否解释一下您在说什么,以便那些可能非常困惑的听众能够理解?
克里斯:
当然,感谢您提出来。 因此,资本化率本质上是您的净营业收入除以房屋的当前价值。 这意味着,你拿走你的租金。 您减去所有运营数据。 基本上,除了抵押贷款之外的所有事情。 项目管理、维修和保养、税收、保险、管理费、景观美化,无论是什么。 这为您提供了净营业收入,这只是评估该财产表现的另一种方式。 就我个人而言,我会进行上限利率。 这对我来说效果很好,而且也很好,因为你有债务或没有债务。 这是从高层次理解属性如何表现的一种方法。 我知道很多人使用 GRM,即毛利率乘数、上限利率。 概念非常相似,只是更先进和细致一些。 但我发现这是一个非常好的方法来帮助进行高水平的谈话、嗅探测试。 “嘿,这看起来不错。” 或者,“嘿,你的财产上限为 4%。 这是你可以做的一些高级事情。”
斯科特:
所以,我使用了一种 GRM 的概念。 租金与价格比率是 GRM 的倒数,用于考虑我的房产的现金流。 你说的是上限利率。 资本化率更好。 我应该使用上限利率。 但我确实将其视为最高水平的租金与价格比率,尽管我可以轻松地以这种方式进行调整。 但无论如何,所以你是说,目前在 4 或更低范围内的低资本利率房产,许多投资者可能会发现他们在丹佛拥有的房产,可以重新交易为可以获得市场上限率为 6% 或 7%。 这可能会成倍增加您的回报,具体取决于您如何利用杠杆以及您所做的假设。
所以,里面有很多警告。 但是,正如您所说,使用这些属性之一可能会导致部署不理想。 我该如何证明……我必须做出这么多假设,我必须相信这么多事情才能到达你所在的目的地。 我必须相信我的欣赏力会达到这个水平。 我必须了解我目前的债务利率与我将要购买的新房产的利率之间的差异。 如果我得出这样的结论:“哦,如果我以 4% 的上限利率拥有一处房产,那么是时候出售它并将其重新部署到一个较高资本化率的房地产”?
克里斯:
您转向计算器和电子表格。 所以,我的意思是,一个真正简单的事情是,我的意思是,嘿,去使用 BP 计算器并插入租金差价……去使用租金电子表格计算器并插入你今天的租金。 但不要使用购买时使用了五年的号码。 使用今天的数字。 “嘿,今天的价值是多少? 今天的房租是多少? 今天的运营数据是多少?” 并像您今天购买房产一样进行承保。 因为每次你签下一个新租户,或者签下一份新租约,或者你再融资时,你基本上都是在重新购买该房产一段时间。 因此,您可以回顾一下场景并说:“嘿,这个属性有意义吗?” 所以你可以使用血压计算器来做到这一点,然后弄清楚它的表现如何。
所以我上周看了一个客户的房产,这是一个很常见的例子。 他们以 300,000 万美元的价格在丹佛买下了这处房产。 现在它的价值约为 650。他们获得了 200,000 万美元的抵押贷款、3% 的利率贷款和 400 万的股本。 但它的资本化率为 3.5%、3.6%。 伟大的。 插入计算器,看看它的表现如何,然后算出您有多少净值。 在本例中,假设为 400,000 美元。 只需向上或向下舍入一些销售成本、费用即可。 假设是 1031,并玩一些类似的场景。 并说:“太好了。 如果我有 500,000 万美元的首付,我就会去购买另一处上限利率房产。” 它可能在丹佛,可能在您当地的市场,也可能在州外。 只是,嘿,无论你正在看什么房产,请插入,“嘿,如果我卖掉这个,拿走股权,并购买这个资本化率较高的房产,效果如何?”
现在,我们经常看到……再次从丹佛的角度来看这一点。 该人以 650,000 美元的价格出售该房产。 第1031章 1.1 他们打算花 35 万美元左右购买一个地方。 但为了获得现金流,我们需要支付 40%、7% 的首付和 35% 的利率。 所以很多时候发生的情况是,在这种情况下,他们以 3.5% 的折扣出售了它,并且他们的上限利率从 5.5 升至 XNUMX。 所以,相当保守,也相当现实。 他们的现金流将保持不变。 然而,他们的总估值上升,净营业收入往往增加一倍以上。 所以我经常看着它,“嘿,那是未来的美元。 这是未来的价值。”
我想说,这确实是为了让那些想要出去寻找增值房产的人们更加放手的投资。 这更像是,“嘿,我只想出去看看一些房产,重新部署我的资本。 我是一个忙碌的专业人士。 我是一个很忙的人。” 对于这种速度,您实际上更多地只是考虑重新部署您的资本。 归根结底,对于我交谈过的很多客户,包括我自己,我今天并不是靠我的财产和现金生活的。 我还有其他收入可以做到这一点,我所有的租金都是为了……这是我的退休生活。 这是我的投资池。 所以,我在那里不需要大量的现金流。
现在,我希望我的房产能够产生现金流,但这可以归结为,“嘿,你今天想要更多现金流,还是想在未来进行交易以赚取更多现金流?” 所以很多时候,即使有这些非常极端的低上限利率、高股本房产的例子,虽然它不如一年前,但在 10 年、20 年、30 年仍然有意义。房地产投资的棋局。 我不知道我是回答了你的问题还是搅浑了水。
斯科特:
不,我认为这是对的。 我想我喜欢你的答案,不仅仅是因为它是我们的计算器的插头,网址为:bigerpockets.com/calc。 但这就像“嘿,这就是答案,就是将这些东西插入电子表格中,然后做出一些决定并做出一些假设。” 其中的关键假设之一是,看,如果你分析一处新房产,你将能够获得首付、租金、现金流等所有基本数据各种各样的事情。 如果您是房地产投资者,希望您能够轻松地做出这些类型的假设。
但此分析中的关键在于您购买新房产的债务利率,以及未来 30 年租金增长和价格增长的升值率,尤其是在接下来的几年里。 好吧,如果你考虑长远的话,30年,或者如果你考虑短期的话,选择更短的期限。 这确实很重要,而且我认为这会非常有趣。 我认为人们会发现,如果他们不相信升值会很高,那么重新部署策略可能会让他们付出代价。 这可能是非常重要的。 但如果你确实相信未来几年会升值,并且你可以输入 3%、4%、5% 的升值数字,那么你所说的就会非常非常好。 克里斯,根据你的经验,这在很大程度上是准确的吗?
克里斯:
是的,但我必须推翻升值假设。 所以,你是对的。 我的意思是,我不建议承保6%、8%、10%的升值。 几年前我并不推荐这样做。 我会为历史平均值承保 3% 到 5%。 现在,未来一两年我会说:“嘿,我们可能会持平,至少在丹佛。 我们可能会提出一个观点,我们可能会提出一个观点,但只是假设没有欣赏。” 我认为更重要的是……因为你是对的。 如果你做出疯狂的假设,你就会变得不正常。 但即使您购买另一处房产,假设您在丹佛出售并在丹佛购买上限利率为 3.5 至 5.5 的房产。 如果您实际上在那里进行真正的承销,那么您仍然可以从纯粹的财富经验或财富积累经验中获得更好的结果,因为这仍然是较高的资本化率。
现在,如果它升值或租金增长更快,那就是一个又大又肥的樱桃,这将增加你的回报。 但即使升值和租金增长相对平稳(对于全国大部分地区来说,我认为一两年内都会如此,或者对于很多地区来说,它会是-3到+3,如此平稳) ,它仍然很有意义,并且仍然是长期财富积累的正确举措。 因此,升值并不能决定它的成败。 我会非常非常保守地在未来一两年以 0%、1% 的利率承保,然后从长远来看可能会回到 3% 或 4%。
另一件事是,你会寻找机会。 这是一些事情,因为我建议人们出去,我的意思是,进行大量的计算。 在这种情况下,“嘿,我是丹佛的投资者。 在丹佛卖,在丹佛买。” 你在你的市场上这样做。 现在,你还说,“嘿,在丹佛出售并以更好的上限利率在州外购买。” 因为丹佛是什么? 我相信现在是最昂贵的非沿海城市。 所以现金流非常非常难找到。 所以去承保,“嘿,如果我买了这个。” 然后我进行了大量的承销交易,我们就像是,“嘿,好吧,我不想放弃我的 1031 交换。 如果我把它卖掉并加入 DST(特拉华州雕像信托基金)怎么办?” 是的,你可以节省税费。 但在接下来的五年里,由于你的回报率为 5%,从长远来看,你实际上开始亏损。
我设想过这样的情景:“嘿,如果我实际上只支付了资本利得,我应该带着 400,000 万美元走,但 100,000 万美元去了其他地方。” 但我拿出 300,000 万美元,对房地产进行另一笔投资,进入银团,进入另一项业务。 但我得到了如此高的内部收益率,这仍然是有道理的,我会说:“你知道吗? 吃掉这些资本收益是值得的。” 所以,我不会在这里给你建议。 我的观点是,很多人做了很多假设的事情。 好吧,做一些假设的事情,并通过电子表格或 BiggerPockets 计算器运行计算。 然后,您可以使用该计算器为您的房产、您市场中的房产、州外地方、DST 完成所有操作。 你可以找出被动投资之类的东西。 “嘿,这些申报表是什么样的,这些税收后果是什么样的?” 了解事物的大局。
然后下一个级别是,实际检查并确保你通过你的注册会计师。 税务后果是什么? 因为很多时候,我知道为了我自己的个人用途,我估计我将在折旧或获取资本收益方面拥有什么,而我的估计不是很好。 所以,我和我的注册会计师谈过。 我也会这样看待这些事情,“是的,你可以去州外,资本化率更高,更有吸引力。 但现在你必须承担出差和在市场上开发新网络的额外费用。” 这并没有好坏之分,但这些时间和费用通常不会出现在财产承保中。 所以我坚信,运行一系列场景,然后查看指标。 然后还要看看税收后果,然后看看,“嘿,我需要多少带宽和资金才能真正执行这个新策略?” 并且享受有趣的运行场景。
明迪:
我非常喜欢这个建议,因为很容易陷入 FOMO 或市场目前正在发生的任何事情。 你是一名房地产经纪人。 还记得去年春天,当时每个人都在买房,但有时你甚至无法在一些更热门的房子上展示? 或者你进去了,这只是人的旋转门,你就会输。 您是 1 个优惠中的第一个。 所以我可以看到人们对此感到非常非常兴奋。 今年春天,从我迄今为止所看到的情况来看,情况又开始像那样了。 还没有达到这个程度,因为我们没有很高的利率。 但丹佛地区的天气仍然非常非常热。 因此,出售可能很诱人。 “哦,我正在听 Chris 的 BiggerPockets Money 播客。 他说我的资本化率不太好,所以我应该卖掉。”
不,他不是这么说的。 他说的是运行场景。 运行很多场景。 与您的代理人交谈,看看他们认为您可以从您的房产中获得什么。 根据该金额计算数字,也许少一点,也许多一点。 但在你全力投入之前,先看看所有这些选择会给你带来什么。 你卖掉它,然后你会想,“哦,我不能做 1031,因为我的时间表已经到了。” 我对 1031 的了解足够多,所以很危险。 您必须在特定的时间内购买新房产,以确定三处房产。 如果您不这样做,您就无法拨打 1031。 如果您没有提前找人代您保管并保管这笔钱,那么您的 1031 就无用了。 如果你占有了这笔钱,那么你现在就欠所有这些税。 因此,涉及很多规划。 但如果您正在考虑出售,请计算一下数字。 确保它有意义。 运行所有数字。 与人交谈。 我非常喜欢这个。
斯科特:
是的。 克里斯,听起来这里有几个选择。 我可以出售房产,我可以为房产再融资,或者我什么也不做,让我的低息债务摊销。 我选择了,让我的低息债务摊销。 这就是我目前的做法。 我不确定这是否是正确的方法,我需要质疑它。 在出售房产的情况下,我有两种选择。 1031交换还是只是收获……我有选项A。卖掉A部分就是1031,卖掉B部分就是收获收益。 您是否有任何案例研究或场景可以向我们介绍选择这些选项的人们以及他们为什么这样做,或者您的个人投资组合中的示例?
克里斯:
是的。 绝对地。 一件事,我想跳回明迪所说的话。 我最喜欢的事情是……在你完成所有场景并与人们交谈之后我会推荐什么,我一直这样做。 我最喜欢 BiggerPockets 的功能是论坛。 我喜欢看别人的帖子,但我也发表自己的帖子。 并且不要发帖说:“嘿,伙计们。 我正在考虑出售房产。 我应该怎么办?” 不要发这样蹩脚的帖子。 发布类似这样的帖子:“嘿,我运行了一个场景。 这是数字。 我为这个、这个、这个跑了三个好处。 这是我的号码。 这是我的想法。 BP 社区,请给我反馈。” 你会得到很多很好的反馈。 您还会有人联系您,带来其他机会。 所以,一定要做好尽职调查。 但我认为那里的社区绝对是 BiggerPockets 最好的部分,或者说是我最喜欢的部分。 所以,做这一切,然后在论坛上分享,让集体思考继续下去。
斯科特:
爱它。 BiggerPockets 计算器和 BiggerPockets 论坛。 这是正确的。 发布一个聪明的问题,您将得到聪明的答案。
明迪:
一个聪明的回应。 你会得到很多不同的回应。 “嘿,我喜欢这个人说的话,但我认为他们没有考虑到这个因素。” 经验丰富的人会告诉你他们在这种情况下会做什么,而且很可能他们会解释原因。 论坛上的人们喜欢谈论房地产。 这对我们来说有点不同,因为我们从事房地产行业。 但是,当您喜欢谈论房地产并且您是房地产投资者时,您生活中的其他人就不会关心。 他们不想听。 他们只想告诉你他们的糟糕经历。 但在 BiggerPockets 论坛中,有人正在这样做。 从事这方面工作的时间比您长的人可能会遇到您可能尚未经历过的情况,他们可以为您提供经验丰富的建议。
克里斯:
是的。
明迪:
我并不是想让这听起来像广告,但是——
克里斯:
不。但是,我的意思是,那里有资产吗,伙计们? 用它。 我的意思是,这是我作为经纪人和投资者在房地产职业生涯中使用过的最好资产之一。 好的。 那么,回到这里的一些例子。 退一步来说,我的学位是财务规划,而且我一直有长期规划的愿望。 我不喜欢在股票和债券中这样做,我会说,“嘿,把它放在指数基金中,这很无聊,而且一劳永逸。” 房地产要复杂得多。 因此,我为自己和为客户所做的事情,形成了一个五步框架。 我将以此为框架,这将介绍我们在市场上看到的几个常见场景。
所以第一步是,你的目标是什么? 就像我所说的,重新审视你的目标是什么。 房地产是去那里的工具。 第二步,看看你的总投资组合。 很多人孤立地看待他们的租金。 但是,嘿,在您的 5、7、10 次租赁中,整体表现如何? 就像你查看你的 IRA、你的 401(k) 一样。 “嘿,整体表现如何?” 第三步是走出去,开始审视你的个人财产、你的个人资产。 “嘿嘿,有什么机会吗? 数字是多少?” 在那里做一个 SWOT 分析。 第四步,像我们讨论的那样运行这些场景。 第五步是写下你的行动计划。
所以,这对于投资者来说是非常好的。 另外,如果您是那里的代理商,我发现这对我的客户来说是一个令人惊叹的客户增值工具。 因此,我和我的团队每年会进行大约 30 到 40 次此类投资组合会议。 或者,对不起,一个月。 这些有点像您与我们的客户以及我们作为投资者的年度财务规划会议。 所以,我们得到了很多好的数据。 我们在那里看到了一些趋势。 举一些常见的例子,归根结底,很多人即将退休。 嗯,对他们来说,他们不太关注增长,而是更关注收入。 因此,他们可能已经 50 多岁或 60 多岁,开始退休或想要退后一步。 孩子们要上大学或离开家。 他们不需要大量的未来收入或大量的未来增长。 未来几年他们需要更多收入。
因此,这与像我这样的人的情况非常不同,我仍然需要积累更多的房地产才能在未来 10 或 20 年内达到我想要的退休水平。 我现在还在积累阶段。 因此,对于那些经常处于接近退休阶段的人来说,还清房产是有意义的,并说:“嘿,如果你还清了这些房产,现金流是多少?” 但与此同时,你运行场景,“嘿,同时,如果你还清这些财产,嘿,看看三重网。 嘿,看看收益率可能达到 8% 或 10% 的债务基金。” 您可以做类似的不同事情,但您必须确保与该目标保持一致。 因此,对于许多处于退休阶段的人来说,很多人选择出去继续还清他们的房产。 所以你会想,“嘿,如果你还清你的财产,你就达到了你的收入目标。”
因此,很多时候他们会采取债务滚雪球的方式,开始还清一处房产,或者最低的余额,或者最高的利率。 所以,“嘿,开始还钱吧。” 然后还清下一笔,还清下一笔。 很多时候他们会卖掉一处财产,即他们的狗财产或[听不清 00:30:40]。 就像,“嘿,这个属性,真是让人头疼。 我恨它。 它的表现并不好。” 伟大的。 好吧,摆脱它。 感谢聚会。 我们会继续前进。 因此,对于很多人来说,还清财产可能是一个非常好的举措。 然而,现在,如果你说,“嘿,如果我还清了财产,但我没有得到我想要的收入”,我们就会遇到问题。
斯科特:
因此,我们在 BiggerPockets Money 节目 322 上就这样的话题进行了精彩的讨论:为什么你的出租房产现金流不是你想象的那样。 我们有一位客人,他拥有九处出租房产,并且靠工资生活,因为那里没有现金流。 因此,如果你想知道这一点,如果你不确定,如果你有几处出租,其中至少有一些充其量是收支平衡的,而且可能是负现金流,那么你可能会遇到这种情况。 我认为在这种情况下,通过遵循克里斯概述的五个步骤,您会发现这一点。 在具体的逐个房产分析中,您将确定您可能应该考虑出售或退出哪些房产。 那么克里斯,你在过去一两年里用你自己的投资组合做到了这一点吗?
克里斯:
我有。 所以,我做了我自己的投资组合审查。 今年我没有采取任何行动,这更多是因为我的投资组合实际上……上限利率、贷款价值比得到了很好的优化。 但还要考虑外部因素,我的职业和我的生意是房地产经纪人,所有与房地产有关。 嗯,我很保守。 由于我们正在经历动荡的时期,今年大多数人的房地产收入都下降了,而且……对于很多人来说,2022 年和 23 年的收入会更低。 所以我想,“嘿,我会对我的投资非常保守,因为我必须确保我的日常收入很好。 所以我不想出去开始增加或收紧现金流。” 虽然从投资的角度来看这是有道理的,但从我作为投资者现在需要做什么的全球角度来看,这是没有意义的。
所以我正在做的是,我在丹佛地铁有两处房产……我的意思是,它们的租金很好。 就像我说的,他们不是我最喜欢的。 我不会不乐意移动它们。 所以,我和我的物业经理谈过。 我们的目标是在 5 月左右到期,因为丹佛出售房产的最佳时间是春季。 大约在二月中旬到五月底,是上市房产的最佳时机。 所以我要确保这些租约到期,然后我有时间让租户搬出去,这样他们就可以找到一个新的住所,希望我有三到六周的时间去那里做任何类型的事情我需要做的更新。 因为大多数出租屋都需要一些关爱。 他们需要一些细心呵护。 很多时候,你最好在某些工程上投入 15,000 到 XNUMX 美元,然后将其卖给自住业主。 我每花一美元让它变得更漂亮,我就应该得到三到四美元的回报。 所以,“嘿,对我来说,让我的房子变得非常适合业主居住者以最大化我的钱的最佳点在哪里?”
所以,我开始计划这个。 很多客户都在这么做。 一件非常有趣的事情。 这真是太令人着迷了。 回到这种高股本、低利率的场景。 很多人都会说,“嘿,我的租金很好。” 他们的上限率为 4%、5%。 他们喜欢出租,位于城镇的好地方。 他们不想碰它,但他们想重新配置股权。 我们已经做了很多 HELOC。 据我所知,科罗拉多州有一家银行……他们通常很难找到能够对投资房产进行投资 HELOC 的银行。 因此,HELOC 是一种房屋净值信用额度,它们不像 30 年期抵押贷款,而更像是您房产上的支票、信用卡。
我们有很多人对他们的投资房产进行 HELOC 投资,然后他们……他们的 LTV 为 30%。 他们拿出 20% 或 30% 的股权,然后将其重新部署到租赁或某种类型的银团策略中。 他们能够鱼和熊掌兼得,因为他们有30年的低固定利率,而且他们能够处理一些浮动利率,但以6%、7%的利率借钱,但去获得15%到20%的回报。
明迪:
谁在为投资性房地产实施 HELOC? 因为我还没有找到任何投资 HELOC 的人。
克里斯:
好吧,在 BiggerPockets 上私信我,我会告诉你,Mindy。 不。所以,其中很多来自……因此,这些是……我的意思是,很高兴与您分享这个名字并提供我在那里的联系方式,Mindy。 很棒的家伙。 但你想寻找当地银行。 大银行、国家贷款机构,以及可能为您提供 30 年固定常规贷款的人,他们都不会是向您提供贷款的合适人选。 他们是房利美和房地美的传统贷款人。
所以,大银行不会给你这个。 但很多时候,找到一家当地银行,比如州特许银行或信用合作社,他们就是提供 HELOC 的银行。 归根结底,我与 30 家银行进行了交谈,而且我在这里建立了我的网络。 我知道有几家银行会这样做,但如果他们不拥有第一位置,很少有人会这样做。 很多时候,他们并没有占据第一的位置。 所以它变得非常非常微妙。 但这就是很多人对房地产感到沮丧的地方,尤其是科技人员和股票人员。 我想,“好吧,房地产效率不高。” 是的,打电话给 30 个贷方。 这并不有趣,但这就是你找到黄金的方式。
斯科特:
所以,我喜欢将其作为一种方法和工具。 我确实想提醒一下,我不喜欢使用利率为 6%、7% 的投资 HELOC,然后重新部署到银团类型的投资中。 我认为这确实是很难的套利,而且在某些情况下,这些银团的现金流和时间安排不可能那么好。 这是一场非常具有侵略性的比赛。 所以,如果你打算采取这种策略,请记住这一点。 在我看来,这比使用 30 年期固定利率债务将股权从出租房产重新部署到另一处房产要激进得多。
克里斯:
是的。 正如我所说,对于很多这样做的人来说,他们拥有八套出租屋,而他们只在一两套上这样做。 所以他们的整体股权状况仍然保持非常平衡,他们的混合固定利率是3.5,现在他们增加了非常少量的变量。 所以我完全同意你的观点,斯科特。 它更先进。 其风险较高。 我们有人对租金、基金或银团这样做。 但这绝对是一种更先进的技术,并确保你有足够的现金来应对任何波浪或承受来自那里的任何拳头。
斯科特:
我确实想说,我认为明智的做法是出去看看你可以从投资者 HELOC 那里得到什么(如果你可以的话)。 获得信贷总是好的,即使您不打算使用它。
明迪:
是的。 这绝对挽救了我的财产。 这不是投资者 HELOC。 这是我自己家里的 HELOC。 但我做了一些金融猴子生意,我需要快速获得现金。 我想我可能需要快速获得现金,所以我打开了它,但我没有取出任何东西。 它只是坐在那里。 但当我需要它时,它就在那里拉。 投资 HELOC 与个人财产 HELOC 的利率相同或相似吗?
克里斯:
不。很多时候,它更像是素数加 1 到 3%,很多时候,owner-occ 可以是素数加 0 或素数加 0 到 1。所以,你可以看到那里的分布。 另一件事是,对于很多初选,我的意思是,镇上有很多信用合作社和银行,其综合 LTV 会达到 95% 或 100%。 他们的生命周期价值非常高。 再次强调,进去要小心。 你必须聪明地使用大额信用卡。 但投资者 HELOC 多次出资,总生命周期价值 (LTV) 为 70% 至 80%。 合并后的 LTV 意味着,“嘿,30 年固定第一位置付款的百分比是多少? 我们在上面添加 HELOC。 这两个加起来是什么?” 所以投资 HELOC 是我见过的最好的投资。 我说最好。 最高的 LTV 为综合 LTV 的 80%,这对于投资 HELOC 来说仍然非常高。
斯科特:
我们能否举几个与您合作过的客户的例子,或者可能经历过这些选择的人? 你是否与某人交谈过,他们会说:“你知道吗? 我只是要还清钱然后说算了”? 或者,“我就让它静静地坐着,什么也不做。 我不会提前还清债务。 我只是让它摊销。” 那么你是否有一些人经历过这种情况,他们最近的理由是什么?
克里斯:
是的。 我的意思是,以上都是,其中很多都取决于他们的目标是什么以及他们的总体风险承受能力是什么。 我的意思是,我现在有一些客户正在出售房产,他们打算进行 1031。有些人会留在当地。 有些人要出州。 伟大的。 那里有各种选项。 他们在这种情况下的理由是,“嘿,感谢聚会结束了。” 对于丹佛来说,疯狂的升值已经结束了。 现在,你现在卖掉,你可能会返还一些积分。 但谁在乎? 你赚了40%。 回馈过去两年的两分。 他们仍然说,“从长远来看,我想去那里……很多人都说,”嘿,这个房产是 C 级房产,令人头疼的房产。 它不再是一个很好的出租。 我想把它搬到一个更好的位置,或者甲级房产,减少头痛。” 因此,它的维护成本应该较低,资本化率类似或更高,但更不干涉。 这部分是投资,部分是让他们作为投资者的生活更轻松。
我也有很多人……实际上,大多数人说,“你知道吗? 我会坚持这一年。” 今年紧紧抓住这一点,让现金留在银行,建立并继续偿还债务从来都不是一个糟糕的举动。 如果您不确定,踩刹车不会对您造成伤害。 您不会错过任何一笔能够成就或毁掉您职业生涯的交易。 但如果你进行一笔交易,就有一笔交易可能会毁掉你的职业生涯。 所以,不要担心会让你变得富有的大事。 担心那些会让你崩溃、让你倒退 10 年的事情。 这就是可能发生的事情。 所以,时时刻刻要保持警惕。 所以,很多人都坐稳了。 就像我说的,他们正在做我所做的事情。 “嘿,我的处境很好。 我的属性表现良好。 我的 LTV 很好。 我已经坐稳一年了。”
然后,那些正在做更多高级策略的人,在那里放置第二个,比如第二个固定的或第二个 HELOC,这些人并不是拥有一种财产的人正在这样做。 这些人拥有 5 到 10 处房产,并且拥有良好的现金流,他们正在 1 到 2 处房产上进行投资,以将其全球 LTV 从 30% 提高到 40%。 因此,他们的 LTV 仍然非常低,而且他们的混合利率略有上升。 他们在银行里还有现金和租金,可以支付所有费用。 并且还要承受,“哦,我采取了这一举措,我以为我会赚取 20% 的 IR,而我现在正在该房产上赚取 7% 的 IR。” 他们可以处理那个黑眼圈。 但风险回报率对他们来说是正确的,而且他们资本充足,而且收入丰厚。
明迪:
克里斯,在这个市场上,是否存在现金再融资的好案例? 我的意思是,我已经足够大了,可以记住 7%。 我的第一笔抵押贷款是 7% 的贷款,我觉得我很热衷于获得那笔 7% 的贷款。 现在我们已经有 2 年了 3%、4%、20% 的贷款了。 人们对当前的利率感到恐惧,我可以理解为什么现金再融资在纸面上看起来是一个坏主意,但它也不可能都是坏事。
克里斯:
与大多数事情一样,这取决于情况。 不过是一些高级的东西。 回到我所说的那个例子,“如果一处房产的资本化率为 4%,那就是我的经验法则。” 这在丹佛很有效。 我不知道这如何转化为其他市场。 我认为有相似之处。 但这又是我的免责声明。 从高层来看,如果该房产的资本化率高于 4%,那么现金再融资就有意义。 如果低于 4% 的资本化率,通常就没有意义。 但现在可能有点高了。 我可能需要提高新市场资本化率的经验法则。 因为如果您进行现金再融资,您就是在回购该房产。 我严重怀疑如果你进行了全额现金再融资,该房产仍然会产生现金流。 大多数时候,这不是负现金流。
因此,在我所做的所有评论以及与我合作过的所有客户中,我想不出目前市场上有任何人进行过现金再融资。 可能有一两个,但我想说它接近于零,因为我愿意公开地说它是零。 大多数人选择袖手旁观,什么都不做,出售并转移资金,或者放置 HELOC 来获取股权。 但如果你的出租房产已经很差了,以 7% 的利率进行现金返还通常不是一件好事。 因为现在你有一项负现金流资产,其资本化率很低,你现在正在对其进行再投资。
所以对于绝大多数人来说,我认为拥有负现金流的房产确实没有意义。 偶尔,对于投资组合的一小部分,是的,我可以破例这条规则。 但对于大多数人来说,为什么想要拥有一项无法收回成本的资产呢? 因此,如果你进行现金提现,很多时候都会变成负值。 这就是它成为大多数人的责任的地方。 所以我还没有看到任何现金提现的再融资,我也没有看到我的投资者或客户这样做。
明迪:
我经常被问到这个问题,而且我也没有看到任何理由进行现金返还。 如果您拥有去年 XNUMX 月利率开始上涨之前购买的房产,那么如果您想保留它,请保留它并保留 HELOC 以获取股权。 短期而言,我确实同意 Scott 的观点,即 HELOC 资金应该是短期资金。 但是,是的,你要么保留它,要么卖掉它。 如果你要保留它,那就保持低利率。 这根本没有意义。 我不知道你会用它做什么。 但同样,这取决于。 很可能不会有结果。 运行您的场景,就像您之前所说的那样。 如果您能够以这样的方式获取现金……您找到了一笔杀手级交易,并且这是您拥有的唯一现金,这可能是使用现金再融资的一种非常非常具体的方式。 但是,是的,我同意你的观点。
斯科特:
是的。 除了那些对房地产市场极度乐观、只想买更多东西并取出现金的人之外,从低利率抵押贷款再融资到利率高得多的抵押贷款并不会赚多少钱。感觉。 因此,我认为随着人们以当前利率购买,这种用途在未来几年会慢慢回归。 因此,如果您用投资者贷款以 6%、7%、7.5% 的利率购买新房产,然后您明年将其 BRRRR,如果您想以 7% 的利率再融资并提取一些现金,那么这是有意义的我。 因此,我认为大多数再融资活动将会暂时平静。 那显然已经在这里了。 我认为这种情况将持续下去,并在未来几年内慢慢回归。
克里斯:
是的。 我的意思是,我与很多贷方交谈过,我的意思是,再融资派对大约一年前结束。 这就是为什么我们在贷款界也看到了大量裁员,因为再融资派对结束了。 我同意。 只是现在还不是一场大戏。 所以,目前它的使用案例非常少。 通常对某些人来说是有意义的,但那只是 0.1%。
斯科特:
克里斯,这太棒了。 感谢您过来展示并谈论这个好问题。 如果您是长期投资者,如何处理您可能被困在租赁投资组合中的资产。 人们可以在哪里找到有关您的更多信息?
克里斯:
好吧,你可以随时谷歌我。 我是丹佛的一名营销人员。 所以如果你用谷歌搜索丹佛的克里斯·洛佩兹,你就会找到我。 但绝对最好的地方是 BiggerPockets。 我在那里的论坛上,给我发私信。 这确实是我自己实际使用并回复的唯一社交平台,因为它实际上是有用的信息。 所以我很乐意与 BiggerPockets 上的人们建立联系,因为我真的很喜欢即兴演奏和谈论房地产,也喜欢了解其他人在做什么。 所以,BiggerPockets 是最好的去处。
斯科特:
惊人的。 是的。 如果您在丹佛,克里斯总是愿意见面。 我最近见过你几次。 是的。 如果您进入 BiggerPockets 论坛,也请随时与我联系。 我很高兴见到你。 因此,丹佛对投资者来说是一个有趣的地方。 我们热衷于发展网络。
克里斯:
惊人的。 嗯,谢谢你们。 来到这里真是太棒了。 我喜欢谈论更多这样的技术性内容,所以这绝对是我的最爱。 所以,谢谢你们。
明迪:
谢谢你,克里斯。 这非常有趣,我们很快就会和你谈谈。
克里斯:
再见,伙计们。
明迪:
好的。 那是克里斯·洛佩兹。 那很有趣。 斯科特,我们提出了很多我以前没有真正考虑过的事情。 而且,我们所做的每场演出中都再次提出的建议是,计算你的数字。 做你的作业。 运行不同的场景。 不要凭感觉行事。 了解对您来说最经济有利的途径是什么。 不要只是说“其他人都在卖,所以我也应该卖”。 这可能不是最好的选择。 这可能是最好的选择。 但要根据数学而不是情感做出可靠的决定。
斯科特:
是的。 爱它。 克里斯说:“从你的作品集开始。 问自己一个问题:“这会实现我想要实现的目标吗?”然后,逐笔交易地将其归结为您投资组合中的房地产部分。 这些交易中的每一项是否都有助于实现更大的目标? 如果没有,我要还清吗? 我会什么都不做,让我当前的票据摊销,还是会出售并交换或出售并获取收益? 您必须在这里做出一系列复杂的决定。 这需要投入大量的思想和精力以及大量的专业知识。 幸运的是,我们有一个名为 BiggerPockets 的平台,可以帮助您发现此类事物的所有来龙去脉,并对其中的属性组件进行此类分析。
但我确实还想提出另一个问题。 我想针对这个问题提出另一个问题。 也就是说,如果您将整个投资组合转换为现金,您会怎么做? 如果我只给你现金,你会如何使用它? 它会与您今天部署的方式相同还是会有所不同? 如果情况有所不同,为什么你不回到这个问题并说:“我今天如何开始利用我积累的所有额外现金采取行动,或者甚至重新部署我当前投资组合中的一些资产以达到那种状态这就是我想要的投资组合”?
明迪:
哦,我很喜欢这个问题,斯科特。 您将如何部署现金? 您会以完全相同的方式部署它,还是会进行更改? 那很有意思。 老实说,我想我会和现在的情况差不多。 我喜欢我的投资组合。
斯科特:
是的。 我对我的投资组合非常满意,但我确实认为人们需要思考的一个重要问题是债务。 我最近经常谈论这个问题。 但有一天,一位 BP Money 听众向我提出了一个问题,他们说:“嘿,我有这么大的投资组合,但我没有产生任何现金流。” “投资组合约为 2.5 3 万美元。 怎么不产生现金流呢?” “哦,因为我们是这样部署的。” 好吧,如果你买了抵押贷款,如果你真的……投资抵押贷款现在对于投资房产的 7 年期抵押贷款来说是 7.5% 和 30%。 您只需将数百英镑放入其中一项抵押贷款中即可。 购买单一抵押贷款,仅靠利息,您每年就可以获得 30、40,000 美元的被动现金流。 因此,对于那些想知道如何处理自己的投资组合的人来说,可以考虑一下,将债务视为您可以更大程度重新部署的地方之一,特别是如果您想要被动收入的话。
明迪:
这是一个有趣的场景,斯科特。 我喜欢。 好的。 我们应该离开这里吗?
斯科特:
我们开始做吧。
明迪:
好的。 BiggerPockets Money 播客的这一集到此结束。 他是斯科特·特伦奇,我是明迪·詹森,他说:“狒狒,快点和你谈谈。”
斯科特:
如果您喜欢今天的剧集,请在 Spotify 或 Apple 上给我们五星级的评价。 如果您正在寻找更多赚钱的内容,请随时访问我们的 YouTube 频道,网址为 youtube.com/biggerpocketsmoney。
明迪:
BiggerPockets Money 由 Mindy Jensen 和 Scott Trench 创建,由 Kailyn Bennett 制作。 出埃及记媒体编辑。 文案由内特·温特劳布 (Nate Weintraub) 撰写。 最后,非常感谢 BiggerPockets 团队让这个节目成为可能。
在这里观看播客
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在这一集中,我们将介绍
- 房屋净值解释 以及如何使用它 更快地积累财富
- 何时购买、出售或再融资 以及如何计算最适合您的选择
- 上限利率 并使用这个简单的指标 决定出租房产是否值得保留
- HELOCs(房屋净值信贷额度) 哪些银行会提供租赁房产
- 克里斯重新评估和升级租赁组合的五步框架
- 何时 现金再融资 以及这样做对于今天是否有意义 高利率
- 和 So 多得多!
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