“末日循环” 可能会导致银行、企业和 商业地产将崩溃。 随着房地产估值下降,房地产 业主开始违约及 信贷收紧,导致同样的循环一次又一次地重复,拉低银行和资产负债表,直到我们 触底。 但是,这种“末日循环”场景是否只是加剧了人们的恐惧? 住房市场崩溃,或者我们距离这成为新的现实还有几个月的时间?
我们问 理查德·巴克汉姆世邦魏理仕全球首席经济学家,他的看法 什么可能导致“末日循环” 以及我们应该做好哪些准备。 理查德的团队处理一些地球上最全面的商业房地产数据。 当群众恐惧逃跑时,理查德的团队看到了机会,如果你听今天的节目,你就会清楚地知道 价格太低而无法转嫁的地方.
理查德给出了他的 经济预测 明年,届时美国可能会进入 不景气, 多高 失业 可以得到,以及在哪里 商业地产价格 正在前进。 虽然一些商业房地产行业面临价格大幅下跌,但其他行业却出人意料地强劲。 但随着经济疲软和对“末日循环”的恐惧占据上风, 普通投资者能否免受这场潜在经济灾难的影响?
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戴夫:
嘿大家。 欢迎来到市场上。
詹姆斯·戴纳德,怎么了伙计? 很高兴你在这里。
詹姆斯:
我很高兴来到这里。 刚刚降落在佛罗里达州那不勒斯的红眼飞机上。 所以我现在在一个随机的酒店房间里。
戴夫:
你为什么在佛罗里达州那不勒斯?
詹姆斯:
这是为了销售撤退。 我们有一群人在我们合作伙伴的家里见面,所以这很酷。 但我确实着陆了,上了优步,然后把车停到了一家随机的酒店,然后就可以收听播客了。
戴夫:
我的天啊。 所以那甚至不是你住的地方。
詹姆斯:
不,这已经是一半了。
戴夫:
您刚刚租了一个房间来录制播客。
詹姆斯:
必须有那么好的无线网络。
戴夫:
哇。 我的天啊。 哇。 你住的酒店比我好。 我那里的无线网络总是很糟糕。 但这就是奉献精神,我们非常欣赏这一点。 好啦,今天我们有一场精彩的表演。 我问你,你最近听说过“末日循环”这个词吗?
詹姆斯:
它正在重复。 至少这是本月的学期。 我知道的就这么多了。
戴夫:
好吧,如果你还没有听说过,对于我们的观众来说,厄运循环是许多记者和分析师正在谈论的场景,商业房地产违约开始,银行停止贷款,信贷收紧,这给价格带来了更大的下行压力,更多的人违约,这就变成了这种负面的螺旋式下降。 这在过去曾发生过。 这不是小说或理论。 这种情况已经发生,许多分析师认为这种情况也可能发生在美国的商业房地产领域。
所以今天我们请来了一位令人难以置信的客人。 他是理查德·巴克汉姆 (Richard Barkham),他是 CBRA 的全球首席经济学家兼全球研究主管。如果您不熟悉,CBRA 是全国最大的商业房地产公司之一。 他拥有一支由分析师和经济学家组成的庞大团队,我们与他进行了一次令人难以置信的对话,讨论末日循环、国际房地产市场正在发生的事情以及它如何影响美国,所以我认为我们会听到这次谈话中有一些非常有趣的东西。
詹姆斯,你有什么特别想问理查德的问题吗?
詹姆斯:
是啊,哪里有优惠呢? 我们还没有看到巨额交易。
戴夫:
把那些优惠给我。
詹姆斯:
他们要去哪? 我们去找他们吧。
戴夫:
是的。 所有这些经济学家,他们谈论了很多理论。 他们是很棒的客人,而且非常乐于助人,但我认为他们不会向您展示任何对您来说很重要的房产。
詹姆斯:
他们会给你一些金块提示,告诉你你应该开始寻找。
戴夫:
是的,它们告诉你的策略。
詹姆斯:
是的,记下笔记并深入研究他将要谈论的所有领域。
戴夫:
在我们与理查德进行对话之前,我只想指出,您将听到两个您可能不知道的不同术语。 一是上限利率。 我们在节目中确实谈论了相当多的内容。 但上限利率通常是商业房地产估值的一种方式。 它基本上只是衡量市场情绪以及投资者愿意为特定收入流或特定资产类别支付多少钱的指标。 资本化率越高,建筑物的价格就越便宜。 因此买家通常喜欢高资本化率。 资本化率越低,建筑物的价格就越高。 所以卖家通常喜欢这样。 因此,在我们进行这次采访时请记住这一点。
我们要讨论的另一件事是IRR。 如果您从未听说过它代表内部回报率,它基本上只是所有类型的房地产投资者真正使用的一个指标,但它在商业房地产中使用特别频繁,并且是商业投资者的首选指标因为它是一种非常复杂的东西。 我已经在我的书中写到了它,但我什至无法直接告诉你这个公式。
基本上,从最简单的意义上来说,IRR 的作用是让您能够考虑从房产中获得的所有不同的收入来源。 因此,很多人关注现金流和现金回报率,或者关注股本增长和股本倍数。 IRR 的作用是着眼于您获得的不同现金流、您正在建立的不同资产、收入的时间,并为您提供一个可靠的数字来了解您的总体回报。 如果您是房地产投资者,那么学习这是一件很棒的事情。 我们在《房地产数据》中讨论了这一点。 只要知道理查德、詹姆斯和我将讨论 IRR,这就是它的含义。
好吧,詹姆斯,话不多说,让我们请来 CBRE 全球首席经济学家理查德·巴克汉姆 (Richard Barkham)。
戴夫:
理查德·巴克姆,欢迎来到市场上。 感谢您加入我们。
理查德:
很高兴来到这里。
戴夫:
首先请您向我们的听众介绍一下您自己以及您在 CBRE 的职位。
理查德:
我是世邦魏理仕的全球首席经济学家,世邦魏理仕是世界上最大的房地产服务公司。 我担任这个职位已有八年了。 在此之前,我在一家非常知名的英国公司 Grosvenor 工作,在此之前,由于我的罪孽,我是一名大学教授。
戴夫:
出色的。 您能告诉我们一些您以及我想您的团队在 CBRE 的经济预测和分析方面的工作吗?
理查德:
是的。 我的团队在世界各地有 600 人,我们主要从事收集和管理有关房地产市场的数据。 现在,我们所做的就是与全球房地产市场保持联系,我们希望成为市场上的第一人,对房地产的最新趋势进行评论,我们希望对推动房地产发展的力量有最好的想法。
戴夫:
哦,很好。 好吧,我们想听听您的伟大想法。 让我们从总体展望开始。 如今,每个人对美国经济的走向都有不同的看法。 你的是啥呢?
理查德:
美国经济出人意料地具有弹性,但我们仍然预计经济衰退将会到来。 我们已经确定了 4 年第四季度和 2023 年第一季度的情况。但考虑到经济的弹性,我们无法完全确定这一点。 我认为我们会稍微推迟这一点,但 1 年来最大幅度的利率上升最终将给经济带来压力。 它已经对某些行业产生了影响,房地产就是其中之一。 全球形势也在恶化,这使我们更加走向衰退。
戴夫:
您所提到的那些您认为将对美国经济影响最大的全球状况是什么?
理查德:
嗯,我认为首先也是最重要的是,我们期望中国在摆脱齐格拉尔(Ziglar)的封锁后,能够实现真正的快速增长。 四分之一的时间里确实如此。 但在第二季度,中国经济放缓了很多,部分原因是人们在第一季度花掉了所有的钱,在第二季度稍微克制了自己。 但我认为,中国房地产市场的疲软还存在更根本性的问题,特别是在二、三线城市。 而且中国经济正在进入正常的增长通道——出口,但西方市场却非常低迷。
所以我认为中国经济有问题。 为什么这会影响美国? 这是因为在过去二十年左右的时间里,中国在幕后一直是全球需求日益重要的驱动力。 尽管美国是一个相当孤立且具有弹性的经济体,但它无法完全摆脱全球需求疲软的影响。 这就是中国的大事。 但我也注意到欧洲也有所削弱。 德国、法国、意大利二季度GDP均出现负增长。 因此,较大的发达经济体也开始感受到压力。
詹姆斯:
很高兴你提出这个问题,因为我实际上已经深入研究了中国经济,以及它的降温程度以及可能走向滞胀的程度。 这是一件大事,因为这是一个正在兴起的庞大经济体。 这会对我们当地可能出现的经济衰退产生什么影响? 我担心的是,这实际上可能会让世界陷入某种程度的旋转,从而使利率保持略高。 您认为这会影响未来 12 个月的利率以及任何形式的全球经济放缓的影响吗?
理查德:
不,我认为中国的情况正好相反。 我认为中国将带来通缩冲动,即中国经济放缓,因为中国是世界经济中资源和商品的大量消耗者。 如果中国经济放缓,就会给大宗商品带来下行压力,有助于降低发达国家的通胀。 我还认为中国推动了很多新兴市场的发展。 中国和新兴市场加起来可能占全球经济的35%。 美国公司向这些市场出口。 因此,我认为这对美国经济和其他发达市场产生了放缓的推动力。 但我不认为这是通货膨胀,我认为这是通货紧缩。
戴夫:
因此,我一直在问一些嘉宾的一个问题是,对于那些相信未来会出现经济衰退的人来说,从您所说的具有弹性的现在到真正陷入衰退的时期之间会发生什么变化? 您认为一些司机会怎样做才能扭转局面?
理查德:
我认为在某些时候企业会希望减少员工人数。 如果需求放缓,企业就会想要解雇劳动力,我认为我们将开始看到失业率上升。 我们的失业率极低。 已经3.5了最后一个数字是 3.8,但我认为在经济衰退期间很容易达到 4、4.5。 事实上,这一数字比金融危机时期要高得多。 因此,工作机会减少,找到工作更困难,工作间隔时间更长,这会影响消费者情绪。 我认为这会促使家庭对自己的支出更加谨慎。 我们开始看到其中的一些因素,因为目前美国经济正在继续增加就业机会,新的就业机会抵消了已经就业的人支出放缓的影响。
詹姆斯:
那么理查德,你认为……就业报告什么时候开始出现转变。 我认为上个月表明天气开始变冷。 它肯定开始降温,据我所知,很多加息的利率都很高,这是为了(a)对抗通货膨胀,也是为了给劳动力市场降温。 您是否认为,在我们看到更多失业之前,您是否认为美联储会继续加息以应对劳动力市场? 或者他们是否可以让经济软着陆,让我们不必看到大量失业率来控制利率? 因为现在资金成本太高了。 我知道我在房地产领域的所有日常活动中都在支付这笔钱。 我认为我们都在等待它们回落,并且我们看到通货膨胀开始下降。 就业市场开始放缓,但我们真的需要看到劳动力市场出现突破才能开始改变吗?
理查德:
我认为美联储希望在不实际影响劳动力市场的情况下减缓经济增长。 所以我不认为美联储正在攻击劳动力市场,但目前今天的数据显示就业成本指数被上修。 因此,劳动力成本仍然高于理想水平。 一种简单的表达方式是,目前美国经济的小时工资增长率为 4.4%。 美联储希望看到大约 3.5%,因为这是一个技术经济学答案,3.5% 的工资增长加上 1.5% 的生产率增长将使单位劳动力成本增长 2%,而这与 2% 的增长率是一致的通货膨胀。 因此,4.4% 高于与 2% 通胀率一致的利率,而且事实上,生产率实际上持平,因此这是来自劳动力市场的推动力。
现在有两种方法可以缓解这种情况。 第一,我们可以让更多的工人重返劳动力队伍。 因此,劳动力参与率可以提高,而且这种情况已经发生。 但实现这一目标的另一种方式是通过将需求撤出劳动力市场。 对就业的需求和创造的就业机会正在下降,但我认为美国经济中仍然有大约 8 万个职位空缺。 因此,尽管增速放缓,但劳动力市场仍然强劲,我认为美联储不想造成失业,但它将保持高利率,直到工资增长大幅放缓,然后可能引发上涨在失业中。
詹姆斯:
是的,我希望它能凉下来。 我们现在仍在努力招聘,但不可能找到人,就像在太平洋西北地区一样,这太糟糕了。 每次我们发布招聘广告时,我们都需要三到四个月的时间来填写,而不是像以前那样需要 30 天。
理查德:
嗯,我认为您并不是唯一有这种感觉的企业。 我有一种感觉,制造业正在放缓。 但如果你看一下制造业的调查,就会发现最大的问题不是制造业的融资成本,而是获得熟练劳动力的机会。 这是真实的事情。 当然,其驱动因素之一是人口。 有很多婴儿潮一代离开劳动力市场。 除了所有周期性刺激措施和所有宏观经济周期之外,还有人口统计数据,以及婴儿潮一代离开劳动力市场。 一些预测实际上表明美国劳动力市场将在未来五年内萎缩。 因此,我认为需要通过技术人员的合法移民来补充这一点。 这种情况正在好转,但正如您所说,劳动力市场状况已经降温,但仍然紧张。
回到最初的问题,这是美联储关心的问题。 绝对是这样。
戴夫:
好吧,理查德。 好吧,我们已经向您介绍了很多有关宏观经济学的内容,但考虑到您在世邦魏理仕的经验,我们很想听听您对商业房地产市场的看法。 似乎我们每天都会读到有关一些厄运和悲观情景的头条新闻,并且很想听听您是否也有同样的感觉? 或者您对商业市场有何看法?
理查德:
好的。 好吧,在开始之前,让我先为大家介绍一下这个大背景。 美国商业地产价值约10万亿美元。 还不止于此。 单户住宅或住宅房地产价值 45 万亿美元。 因此,住宅房地产市场要大得多,而且实际上健康状况良好。 价格在上涨,甚至建筑业也在上涨,考虑到我们的抵押贷款利率为 7.5%,这真的很奇怪。 我认为这是大金融危机后的原因。 我们只是未能在美国建造足够的房屋。 目前还存在三到四百万套住房的短缺,因此住宅市场的供需平衡相当健康。
现在我们可以来看看这对公寓市场有何影响。 人们谈论厄运和忧郁。 让我们来了解一下商业地产的背景。 而商业地产真正衰退的部门是写字楼部门。 在这 10 万亿美元中,写字楼可能占其中的 25%。 再说一遍,这是一个很大的部门,非常明显,就在我们面前。 写字楼空置率为 19%,高于几年前的 12%,这是自 1980 世纪 XNUMX 年代初期储蓄和贷款危机以来我们从未见过的空置率。 由于远程工作,公司确实正在削减他们将要使用的空间量。
此外,我们还从之前的建设浪潮中将新房地产投入市场。 因此,目前办公室的基本面非常疲软。 这是一个细微差别,我要谈谈房地产问题。
詹姆斯:
请。
理查德:
办公室市场并不完全死寂。 我查看了 CBRE 在 2023 年进行的交易数量,与 5 年的交易数量相比,仅下降了 2019%。但是当公司占用的空间比 30 年少了 2019% 时,所以市场很活跃,只是公司占用的空间较少,而且他们也更喜欢较新的建筑。 我认为,真正的追求品质和体验。 市场并未死气沉沉,但闲置库存已从 12% 增加至 18%。
纵观其他房地产业,我指的是公寓,我指的是零售业,我指的是工业,以及越来越多的替代品,如数据中心、医疗办公室、生命科学,我想说,那里的基本面实际上是相当稳健。 当你看过去的时候,真的很惊讶。 空置率不断上升,需求也不尽如人意,但我想说,所有这些行业的基本面都还不错。 我的意思是说,人们在市场上很活跃,占用空间,空置率和未占用空间并没有大幅上升。
詹姆斯:
理查德,你看到价格压缩了吗? 我们已经在一些住宅区看到了这种情况,但现在我们看到房价中位数回升。 随着利率上升和需求增加,您是否看到了很大的压缩? 就像你刚才说的,租户占用的空间越来越少。 您是否看到工业、办公、零售和定价等所有领域都受到了很大的压缩? 您看到了哪些调整? 因为我看到这些行业的价格开始下降,交易量没有那么多,但由于需求减少,我们逐年看到了什么样的价格调整?
理查德:
是的。 我的意思是,这是一个复杂的故事,所以这将是一个有点长的答案,但让我们从公寓开始。 显然,如果您是公寓的使用者,您支付的价格就是租金。 在 2020 年至 2022 年人们真正摆脱新冠疫情的时期,我们看到全州的公寓租金平均上涨了 24%。 它是可怕的。 我想说公寓租金增长已降至 2% 左右。 因此,价格仍在攀升,但低于通货膨胀率。 我认为在某些市场上正在建造大量新公寓,但实际上价格有所下降。 但平均而言,我认为美国各地的公寓价格仍在缓慢上涨。
就零售业而言,这是另一个奇怪的故事。 我们已经有 15 年左右没有建造任何零售空间了。 零售业也经历了新冠疫情。 它清理了资产负债表,将自己重塑为全渠道运营商,非常狡猾的全渠道,我认为部分原因是消费者的繁荣促使人们进入零售中心。 所以实际上在零售领域,我们的经纪人告诉我们没有足够的甲级空间。 由于没有足够的良好空间,公司的扩张受到阻碍。 我们建造的还不够。 事实上,零售业的租金仍在攀升。 这并不是说B级和C级商场没有问题。 我想每个人都会在日常生活中看到这一点,但即使其中一些正在将自己重塑为社区中心和古董购物中心目的地。 他们正在寻找其他用途,甚至灵活的办公室也正在进入一些 B 和 C 购物中心。
这就是公寓,这就是零售。 工业方面,数字经济和电子商务的推动力仍然很好,我们今年将看到工业租赁面积从去年的 30 亿平方英尺下降到 750 亿平方英尺,下降 9% ,但这仍将是有记录以来第三强劲的一年。 因此,工业租金正在上涨,而且上涨幅度不止一点点,可能在 12% 到 XNUMX% 之间。 所以这是一个非常热门的市场。 当然,还有其他东西,例如数据中心。 我所在的达拉斯有一些人在六年后租赁空间。 云计算、人工智能对数据中心的需求确实巨大,这是一个非常热门的领域。
所以我就在这里暂停一下。 我还可以谈论其他行业,但我认为,除了写字楼之外,房地产的基本面出人意料地强劲,这并不是说投资者很活跃。 如果你区分使用房地产并支付租金的人和拥有房地产的人,即养老基金、人寿保险公司、大学信托和其他私人资本,那么房地产的发展非常安静。现在的投资方面。 而且价格正在下降。 您为房地产作为资产支付的实际价格将比两年前下降 15% 至 20%。
戴夫:
所以只是总结一下。 是的,租户的需求,无论是公寓租户还是零售租户,似乎都保持得相对较好,但投资者的需求正在下滑。 这就是我们所看到的情况,我所查看的数据显示资本化率正在上升。 这就是你所看到的吗? 如果是这样,在办公室之外,我想我们都知道办公室是最大的热门,但我们的观众对多户公寓类型的观众特别感兴趣,所以我很好奇资本化率在商业房地产的特定领域表现如何财产。
理查德:
嗯,我认为这就像所有其他部门一样。 资本化率将约为 125 个基点到 150 个基点,具体取决于资产类型和地点,从 3.5% 左右到 4 或 5%,具体取决于地点。 也许比这个更高,取决于起点是什么。 有一系列反映不同等级和不同地点的上限利率。 我想说的是,总体而言,价格上涨了 150 个基点,相当于价格下跌了约 20%。
戴夫:
你认为这种情况会持续下去吗?
理查德:
是的,实际上我愿意。 我明白了……不是永远。
戴夫:
不,我只是喜欢一个能直接回答的人。 所以通常当我们问类似的问题时,他们会说,嘿,好吧。 因为它很复杂,请不要误会我的意思,有很多警告,但我总是很欣赏这样一个非常明确的答案。
理查德:
是的。 我认为价值可能会进一步损失,而且在投资者开始看到利率出现明确的下滑路径之前,这种情况不会逆转。 我想也许是两个月前,我们开始看到人们在哪里……看看我所看到的,实际上是办公室,这是有问题的,但房地产的基本面实际上还不错,我们似乎正在超越通货膨胀。 这些远期回报率采用 5% 的上限利率,加上 2% 的租金增长率,理论上我们的远期 IRR 为 7%,这相当于债务成本在 6.5% 到 7.5% 之间。 人们开始认为也许我们会再次开始考虑交易。
但我认为,过去两周内 10 年期国债从 4.2 飙升至 4.4,再次让人们关注利率下滑路径的不确定性。 所以人们只是再次放下笔并想,好吧,我们只是等待,看看会发生什么。 我认为,我们生活在这个世界上,好消息就是坏消息,而 2009 年至 2020 年间,对于房地产来说,坏消息就是好消息,因为它压低了利率。 现在我们处于相反的世界,同一个世界,但却是相反的。 但好消息也是坏消息,因为它会增加人们对利率长期走高的担忧。
詹姆斯:
Richard,您是说我们可能会在未来 12 个月内看到更多购买。 我觉得多户型市场已经下降了一点,但卖家仍然坚持在那里,并且没有进行大量交易,因为上限利率,它们对我们来说没有足够的吸引力来关注它们。 因为我也看到过同样的事情,我们看到的资本化率是 3.5,也许是低 4,现在高达 5.5。 鉴于目前的债务,它并不是很有吸引力。
理查德:
不,不。 我的意思是,我认为如果人们更有信心,你就不会只看技术,你就不会只看资本化率。 您必须查看内部收益率,其中考虑了您将获得的租金增值。
詹姆斯:
权利。
理查德:
我认为 IRR,即使你假设租金增长 2%、2.5%,它也会给你一个大致的 IRR。 但我认为,当信心消失时,人们就不再是内部收益率投资者了。 IRR 投资者需要对未来的租金做出假设,但人们不想这样做。 正如你所说,现在没有正杠杆,人们不愿意接受市场上的负杠杆。
但我认为不需要太多的努力就能改变这个等式。 我们希望获得关于通胀走向的更明显的方向,关于我们已经达到联邦基金周期顶峰的更明显的指导,美联储对此非常模棱两可,然后我认为事情将会提示。 因为在租赁方面,租赁在 2 年第二季度消失了,就在利率开始上升时,人们退出了市场。 好吧,租赁又回来了。 今年第二季度租赁卷土重来。 我们的新建筑水平相当高,可能每季度 2022 套,但市场每季度吸收 2 至 90,000 套,至少根据第二季度的证据和第三季度的轨迹来看。
因此需求已经回升。 空置率可能略有增加。 但随着需求的回升,就人们期望这里有一些讨价还价而言,不会花太多时间。 我想说的是,就你关于卖家坚持持有的观点而言,如果美联储没有干预并向银行业提供流动性,这使得银行业能够度过一段时期的贷款。 他们可能仍在支付利息,但就价值而言,他们已经低于水位。 我们可能有不同的情况。 美联储一直非常积极地向银行业提供流动性。 当然,我认为这给业主带来了压力,因此买家和卖家、业主和潜在买家之间就会出现这种僵局。
戴夫:
理查德,我确实想跟进银行业以及那里正在发生的事情。 就在昨天,我在《华尔街日报》上读到一篇文章,他们提出了商业房地产的“末日循环”。 基本前提是它们的估值已经下降。 它使一些房产陷入困境,现在人们开始拖欠这些贷款。 银行信贷正在收紧,这意味着人们无法再融资或无法购买,这给估值带来了进一步的下行压力,并造成了商业房地产领域价格持续下行压力的螺旋式上升。 我很好奇你是否认为存在这种厄运循环的风险,或者无论你想怎么称呼它,银行倒闭和缺乏流动性影响商业市场的风险是否更大?
理查德:
我的意思是,我要告诉你的是一个相当复杂的论点,介于两者之间,没有问题,但有一个厄运循环。
戴夫:
好。
理查德:
怀着极大的敬意,我认为新闻格言就是简化和夸大。
戴夫:
权利。
理查德:
我认为,在某种程度上,房地产就是这样。 我并不是说不存在贷款减值问题,但我认为我们所听到和看到的是银行拥有充足的流动性,因此它们不会遭受存款外逃。 因此,当他们出现亏损或必须减记贷款时,他们能够以相对有序的方式将其计入损益账户。 毫无疑问,新融资的成本和信贷供应更加紧张。 非常紧。 但我认为银行最终不希望账面上有房地产。 我的意思是,他们以前经历过这种事。 他们不想让人们违约,然后他们要么必须管理房地产,要么必须以一定的折扣将其出售给持有该房地产两年的人,然后赚取利润。两年后盈利。 他们以前经历过这样的事,他们不想再经历一次。
所以我认为我们看到的是,在可能的情况下,银行正在延长期限。 我什至会说延长和假装,但银行可以通过很多创造性的方式与借款人合作,以度过严重的压力时期。 我并不是说不会有损失。 我们自己的研究告诉我们,大约有 60 亿笔贷款可能会违约。 商业地产贷款有4.5亿。 那60亿,可能是银行总资产的1.5%。 因此,这将是痛苦的,但不会拖垮银行业。 因此,厄运循环并不好,亏损从来都不是好事,但我认为这不像我们在之前的房地产危机中看到的那样是一个激进的厄运循环。 我们已经看到现实中确实存在厄运循环。 他们在储蓄贷款危机中做到了,在大金融危机中做到了,但目前,由于各种原因,我认为我们还没有做到这一点。
詹姆斯:
肯定有很多文章都提到“末日循环”这个词。 这是我在每篇文章中看到的新术语,其中都是厄运循环,厄运循环,这就是我所听到的。
戴夫:
等等,詹姆斯,这一集现在将被称为末日循环,如果我们将其称为末日循环,我们可能会拥有有史以来表现最好的一集。
理查德:
难道我们不能谈论良性循环而不是厄运循环吗?
戴夫:
是的,不幸的是,没有人想听良性循环,他们想听厄运循环。 我喜欢良性循环。
詹姆斯:
但如果末日循环即将到来,理查德,因为听起来你对某些商业领域的未来充满信心,那么你认为投资者目前最应该警惕哪些领域? 如果您打算在未来 12 个月内购买下一笔交易,那么您喜欢哪些行业,嘿,我会对此冷静下来还是保持警惕?
理查德:
嗯,很容易说办公室,因为正如我所说,办公室的空置率从 12% 跃升至 19%。 我们还不确定美国办公室能否重返工作岗位。 我们认为重返工作岗位的速度将会加快,但只是需要更长的时间,但目前还不确定。 另一方面,作为一名拥有 40 年左右经验的房地产专业人士,您可以在最受轰炸的市场中获得最便宜的价格。 因此,在所有这些重新定价过程中,办公楼领域将出现一些非常好的机会。 如果你真的想逆势而行,你就朝着相反的方向前进。 所有那些单向奔跑的人都说着末日循环,末日循环,你找出他们来自哪里,然后朝相反的方向移动。
我认为零售业现在也有很大的发展空间。 我们看到相当多的私人资本。 而且它不像办公室,资产规模可以更小。 较小的投资者有可能涉足零售业,我们看到了空间的短缺,而且我们看到了零售业的一些非常非常有趣的趋势。 如果我想用这些术语来说,性感的行业,或者我们最有信心的行业,我认为,因为顺风是工业行业和多户型行业,如果你想投资长期租金增长的话。 但一旦市场开始变动,价格就会上涨最快。 因此,我想说,如果你想投资长期故事,那么你需要迅速采取行动。
不要误会我的意思,我认为多户住宅和公寓的某些部分会遇到一些问题。 在租金增长 24% 的繁荣时期,人们在多行业中有相当多非常便宜的过桥融资,人们购买债务非常低的 C 级资产,他们希望将这些资产翻新和重新定位为B 级或 B 加级或 A 级空间。 考虑到整体疲软和利率水平,我认为其中一些最终可能会违约。 因此,如果您是这些问题的学生,则可能会在该市场领域中获得资产或进行资本重组。
戴夫:
詹姆斯现在要开始流口水了。
理查德:
哦,我是。 我很激动。
戴夫:
那是他的驾驶室。
詹姆斯:
我的手指突然很痒。 我想,是的,我们开始吧。 我认为理查德做到了。 就好像每个人都在非常紧张的表现上购买这些交易,然后他们在中游时对它们进行债务调整,你的建筑成本更高,你的许可时间更长,然后突然你的资金成本上升了,它是在那个领域肯定遇到了一些麻烦。 就像稳定的东西仍在移动一样,但处于稳定中期的东西才是我们看到机会的地方。 这绝对是我们正在寻找的地方。
理查德:
这是正确的。 再说一次,在漫长的职业生涯中,那些做出了非常好的购买决定的人都是从陷入困境的开发商或陷入困境的建筑公司购买的。 我们以前见过这个。
戴夫:
好吧,我希望没有人丢掉衬衫。 我根本不支持这一点。 但我认为认识到这种情况正在发生并且可能会有不良资产需要由当前所有者以外的其他人重新定位是有帮助的。
理查德:
是的。 我的意思是,银行业目前正在注销大量低于水位的债务,因此这会带来经济成本,但目前还没有失控。 值得庆幸的是,它还没有完全影响消费领域和房地产市场,因为这会影响到普通民众,这根本不是一件令人愉快的事情。
戴夫:
好吧,理查德,非常感谢你加入我们。 这是非常有洞察力的。 我确实想与我们的观众分享,您和您的团队撰写了一份令人难以置信的经济报告,名为《2023 年年中全球房地产市场展望》。这是一本引人入胜的读物,并且还有一个精彩的视频。
理查德,您能简单地告诉我们一下吗?如果我们的观众想了解更多信息,可以在哪里找到它?
理查德:
是的,它将出现在 CBRE 网站 cbre.com 上。 转到“研究和见解”,然后单击它。 可能需要点击两三下,但它就在那里。 我的研究专家来自世界各地,我们努力保持中立、平衡和数据驱动。 我们只是对美国和世界各地的房地产市场进行广泛的概述。 其实我也参与了,也学到了很多东西。
戴夫:
这是最好的研究项目,对吗?
理查德:
是的,绝对的。
戴夫:
好的。 好吧,理查德,再次感谢您加入我们。
理查德:
这绝对是我的荣幸。
戴夫:
詹姆斯、理查德告诉我们,他认为资产价值正在下降,这显然对任何持有房地产的人来说都不是好事,但也可能存在一些机会,我知道你特别有兴趣利用这些机会。 那么这种类型的预测或预测让您对您的业务有何看法?
詹姆斯:
嗯,我喜欢他向我证明,本质上,当其他人不想购买时,你应该购买。 当他谈到工业租金如何上涨,但价格却如何下降时,有很多关键的小事情。 因此,在这些领域存在一些机会,现在就去寻找这些机会,因为你总是听到人们说,“啊,你买不到任何东西。 你什么也买不到。” 但仅他所谈论的那个统计数据,工业租金正在上涨,但价格却在下降,这就是你想要关注的地方。 因此,我对接下来的 12 个月越来越兴奋,这将是一个耐心并找到合适机会的问题。
戴夫:
你在节目中提到现在的资本上限,你说西雅图,他们的上限是 5.5?
詹姆斯:
是的,我会说 5.25 到 5.5,在那里,在那里的某个地方。
戴夫:
但考虑到利率水平,这就是负杠杆,考虑到债务成本水平,这通常对投资者没有吸引力。 在什么时候资本化率必须上升,你才会对你可以购买的交易的潜力感到真正兴奋?
詹姆斯:
好吧,如果您购买增值产品,您总是可以获得良好的资本化率。 这就是你可以增加它的地方。 但我的意思是,从理论上讲,我真的不喜欢以低于资本化率的价格购买。 我想进入那个6.5。 如果它稳定下来并且没有什么上升空间,我现在希望在 6.5 左右。
戴夫:
正如每个人都明白的那样,资本化率是衡量市场情绪的指标。 正如詹姆斯所指出的,它的涨落取决于债务成本、需求量和感知风险。 一般来说,稳定资产的资本化率较低。 当资本化率较低时,意味着它们的交易成本较高。 当资本化率较高时,它们会更便宜。 通常,如果您购买的是(正如詹姆斯所说的)修复程序或需要增值的东西,那么作为买家,您可以获得更高的资本化率。
但抱歉,詹姆斯,继续吧。
詹姆斯:
是的,我想这就是我们现在所看到的。 在过去的六个月里,我们看到的很多交易都是 1031 笔资金流动,但没有多少新买家愿意进入 5.5 的一般上限。 如果他们有购买的目的,他们就会去购买。 除此之外,每个人都在追求增值,你必须卷起袖子开始工作。 但现在有一些非常好的买点。 我知道我们的 IRR 在过去 17 个月里增长了不少,目前已达到 18%、XNUMX%,所以这些都是好事。
戴夫:
这是一件非常好的事情。 好吧,我们只需要密切关注事情并看看事情进展如何,但我总体上同意理查德的评估。 资本化率上升,我确实认为它们将继续攀升,而我的猜测是,至少在我最了解的多户住宅领域,租金可能会放缓。 它们可能会保持在零以上并增长,但我认为我们在多户住宅中看到的这些疯狂的租金增长率暂时已经结束。 因此,结合资本化率的提高,我们将进一步降低多户住宅的价值,使其低于目前的水平,这可能会带来一些有趣的机会。 所以我们必须密切关注这一点。
詹姆斯,非常感谢你来到这里。 我们总是很感激。 对于每一位聆听它的人,我们感谢你们。 如果您喜欢本集,请不要忘记在 Spotify、Apple 或 YouTube 上给我们留下评论(如果您正在 YouTube 上观看)。 再次感谢,我们下一集“市场上”再见。
On The Market 由我、Dave Meyer 和 Kailyn Bennett 创建。 由 Kailyn Bennett 制作,Joel Esparza 和 Onyx Media 编辑,Pooja Jindal 研究,Nate Weintraub 文案。 特别感谢整个 BiggerPockets 团队。 市场上的节目内容仅供参考。 所有听众都应独立验证数据点、观点和投资策略。
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在这一集中,我们将介绍:
- 房地产“末日循环”解释 以及什么可能导致这种情况 连锁反应 降低资产价格
- “全球经济放缓” 和 不景气 预测 对于2023和2024
- 最弱者和 商业地产最强板块 (以及哪些价格被低估)
- 资本化率更新 什么最终会导致价格再次上涨
- 2023年最佳买入机会 以及租金上涨、价格下跌的资产
- 失业, 通货膨胀、通货紧缩以及我们对明年的预期
- 和 So 多得多!
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- 12个月
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- 15 年
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- 2% 通货膨胀
- 20
- 20 年
- 2019
- 2020
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- 35%
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- 7
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- 8
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- Able
- 关于
- 关于它
- 以上
- 绝对
- 绝对
- 接受
- ACCESS
- 账号管理
- 账户
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- 要积极。
- 活动
- 实际
- 通
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- 加
- 调整
- 调整
- 优点
- 影响
- 再次
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- 前
- 向前
- 所有类型
- 允许
- 允许
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- am
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- 其中
- 量
- 量
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- 分析
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- 除了
- 公寓
- 公寓
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- 升值
- 约
- 保健
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- 围绕
- 刊文
- 刊文
- 人造的
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- 问
- 问
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- 资产负债表
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- 银行业
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- 成为
- 很
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- 开始
- 开始
- 开始
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- 相信
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- 位
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- 书籍
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- 建筑物
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- 束
- 商业
- 企业
- 胸围
- 但是
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- 买方..
- 买家
- 买房
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- 中国
- 中文
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- 公司
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- 危机
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- 下降
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- 默认
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- 无疑
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- 交货
- 需求
- 人口统计学
- 人口统计
- 根据
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- 区别
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- 别
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- 向下
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- 新兴经济体的新市场。
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- 花费
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- 概要
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- 了
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- 麻烦
- true
- 真正
- 信托
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- 转
- 二
- 类型
- 类型
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- 不确定
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- 理解
- 理解
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