Gần đây tôi đã đến thăm Machu Picchu và một người bạn đi bộ đường dài đã hỏi tôi làm nghề gì. Tôi giải thích rằng tôi điều hành một câu lạc bộ đầu tư bất động sản và chúng tôi góp một khoản tiền nhỏ để mua chung một phần cổ phần trong các khu chung cư lớn. Cô ấy cau mày và trả lời: “Nhưng tại sao tôi lại phải bận tâm đến tất cả những thứ liên quan đến vốn cổ phần tư nhân? Tôi đã đa dạng hóa sang bất động sản với REIT trong tài khoản môi giới của mình.”
Tôi cảm thấy khó chịu khi cô ấy sử dụng từ “đa dạng”. Bởi vì tất cả những lợi ích của ủy thác đầu tư bất động sản—và có rất nhiều—họ không làm điều mà hầu hết các nhà đầu tư nghĩ họ làm.
Họ không cung cấp nhiều sự đa dạng hóa từ danh mục đầu tư chứng khoán của bạn.
Nhưng tôi đang vượt lên chính mình.
Trường hợp của REITs
Đừng hiểu sai ý tôi, tôi không phải là người chống REIT. Chúng mang lại nhiều lợi ích cho các nhà đầu tư, bắt đầu từ việc hoàn toàn thụ động. Bạn nhấp vào nút trong tài khoản môi giới của mình và xin chúc mừng! Bạn đã hoàn tất và có thể quay lại với công việc toàn thời gian, cuộc sống gia đình và sở thích của mình.
Chúng cũng không tốn của bạn một cánh tay và một chân. Khoản đầu tư tối thiểu chỉ đơn giản là giá của một cổ phiếu, có thể chỉ bằng 10 USD. So sánh điều đó với khoản đầu tư tối thiểu vào tài sản cho thuê hoặc tổ hợp bất động sản. Hoặc bạn sẽ mất hàng chục nghìn giữa khoản trả trước, chi phí kết thúc, dự trữ tiền mặt và sửa chữa ban đầu. Đối với những nhà đầu tư lần đầu, thường phải mất nhiều năm mới có thể tiết kiệm được số vốn đầu tư đó.
Sau đó đến thanh khoản. Bạn có thể bán cổ phiếu ngay lập tức mà không mất bất kỳ chi phí giao dịch nào.
Đầu tư vào REIT không đòi hỏi kiến thức và kỹ năng giống như tài sản cho thuê. Tôi đã mất áo khi mới bắt đầu đầu tư vào bất động sản cho thuê vì tôi không biết mình đang làm gì. Đối với REIT, việc này dễ dàng như việc đầu tư vào quỹ chỉ số REIT và kết thúc ngày làm việc.
Các quỹ tín thác đầu tư bất động sản thực tế cũng hoạt động khá tốt trong nửa thế kỷ qua. Trong 51 năm từ đầu năm 1972 đến cuối năm 2022, REIT của Hoa Kỳ đã mang lại một lợi nhuận trung bình hàng năm 11.26%, bao gồm cả cổ tức và tăng trưởng giá. Một số REIT trả tiền mang lại lợi nhuận trên 5%, mặc dù năng suất cao thường đi đôi với tốc độ tăng trưởng thấp.
Để có lập luận chi tiết hơn, hãy đọc Trường hợp của Jussi Askola đối với REITs tại đây.
Vậy tại sao tôi không đầu tư vào REITs?
Lập luận cổ điển chống lại REIT được giao dịch công khai bao gồm những phản đối như ít lợi ích thuế so với quyền sở hữu trực tiếp, việc cắt giảm lợi nhuận khổng lồ của người quản lý và thiếu đòn bẩy.
Những lập luận đó có giá trị mà các nhà đầu tư có thể tranh luận. Nhưng sự phản đối của tôi đơn giản hơn và khó bác bỏ hơn: REIT không chỉ chia sẻ sự biến động của cổ phiếu mà còn có mối tương quan chặt chẽ với hiệu suất của chúng.
Mối tương quan đó có nghĩa là bạn không thực sự nhận được nhiều lợi ích từ việc đa dạng hóa. Đây là lý do chính khiến tôi đầu tư vào bất động sản ngay từ đầu: để cân bằng khoản đầu tư vào cổ phiếu của mình.
Đừng tin lời tôi. Hãy xem REIT của Hoa Kỳ hoạt động như thế nào mỗi năm kể từ năm 1972, so với S&P 500:
Là một nhà đầu tư sắc sảo, bạn có thể hỏi: “Được rồi, vậy mối tương quan thực sự giữa REIT và thị trường chứng khoán nói chung là gì?” Rất vui vì bạn đã hỏi: đó là 0.59, theo một nghiên cứu kéo dài nhiều thập kỷ của Morningstar. Mối tương quan đó phù hợp với các lĩnh vực khác của thị trường chứng khoán, chẳng hạn như viễn thông (0.62), mặt hàng tiêu dùng thiết yếu (0.57) và năng lượng (0.64).
Nói cách khác, bạn có thể coi REIT công khai như một lĩnh vực thị trường chứng khoán.
Và một thị trường cũng dễ biến động như thị trường lớn hơn. Hãy xem xét điều đó vào năm ngoái, REIT trung bình của Hoa Kỳ mang lại tổng lợi nhuận -25.10% và bao gồm cả cổ tức. Nhưng giá nhà ở trung bình tăng 10.49%. Điều đó không bao gồm lợi tức thu nhập từ tiền thuê nhà, ở một số thị trường đã vượt quá trần lãi suất 8-10% 2022.
Trong khi đó, S&P 500 đã giảm 18.11% vào năm ngoái. REITs có cung cấp bất kỳ sự bảo vệ nào cho danh mục đầu tư của bạn trước sự sụp đổ của thị trường chứng khoán không? Hoàn toàn không - thực tế là hoàn toàn ngược lại.
Cách đầu tư vào bất động sản để đa dạng hóa thực sự
Nếu bạn muốn đa dạng hóa thực sự để cân bằng khoản đầu tư chứng khoán của mình, bạn cần phải bước ra khỏi vùng thoải mái trong tài khoản môi giới của mình.
Điều đó có thể có nghĩa là bất kỳ loại hình đầu tư bất động sản nào khác ngoài REIT. Nhưng hãy xem xét ba điều sau đây, theo thứ tự dễ dàng và thuận tiện.
Đầu tiên, bạn có thể đầu tư thông qua các nền tảng huy động vốn từ cộng đồng bất động sản. Tôi đã đầu tư qua hầu hết các nền tảng chính thống nếu chỉ để có được kinh nghiệm trực tiếp đánh giá chúng với tư cách là người viết. Một số có được sự tin tưởng và tôn trọng của tôi (và rất nhiều tiền của tôi), những người khác có được sự hoài nghi của tôi. Tất cả đều cung cấp sự đa dạng hóa thực sự từ thị trường chứng khoán. Bạn có thể đầu tư số tiền nhỏ vào một số trong số đó và một số thậm chí còn cung cấp tính thanh khoản và đầu tư ngắn hạn. Các nền tảng gây quỹ cộng đồng rất dễ đánh giá thông qua vô số đánh giá trực tuyến của bên thứ ba và hoàn toàn thụ động.
Ở mức độ phức tạp thứ hai là các tổ chức bất động sản. Hầu hết vốn đầu tư bất động sản của tôi đều nằm ở đây. Đừng bị đe dọa bởi những thuật ngữ như “tổ chức” hoặc “vốn cổ phần tư nhân”—đây chỉ đơn giản là những khoản đầu tư theo nhóm. Bạn mua quyền sở hữu một phần trong một khu chung cư hoặc tài sản lớn khác, chẳng hạn như cơ sở lưu trữ tự quản, trung tâm bán lẻ hoặc công viên nhà di động. Và với tư cách là chủ sở hữu một phần, bạn sẽ nhận được tất cả lợi ích của việc sở hữu bất kỳ tài sản nào khác: thu nhập thụ động liên tục, mức tăng giá, đòn bẩy và các lợi thế về thuế như sụt giá.
Việc cung cấp dịch vụ có một số thách thức, chẳng hạn như tìm kiếm các nhà cung cấp và đáp ứng mức đầu tư tối thiểu cao (thường là $50-100k). Đây chính xác là quan điểm của câu lạc bộ đầu tư của chúng tôi: mỗi thành viên có thể kiếm được số tiền nhỏ để cùng nhau đạt được mức tối thiểu cao đó.
Ở mức độ phức tạp và lao động cao nhất nằm ở đầu tư trực tiếp: tự mình mua tài sản. Chúng bao gồm tài sản cho thuê dài hạn, cho thuê kỳ nghỉ ngắn hạn, chuyển nhượng và mọi chiến lược đầu tư trực tiếp khác. Cần rất nhiều kỹ năng để liên tục kiếm được lợi nhuận cao và một lượng lao động khổng lồ. Nhưng nó cũng đi kèm với những phần thưởng to lớn, từ thu nhập thụ động liên tục đến lợi ích về thuế và tất nhiên là sự đa dạng hóa thực sự khỏi thị trường chứng khoán.
Vai trò của REIT trong danh mục đầu tư của bạn
Vậy nên đầu tư bất động sản như thế nào? Bạn có nên đầu tư vào REIT?
Tôi không có ý kiến. Nó phụ thuộc vào mục tiêu của bạn và phần còn lại của danh mục đầu tư của bạn.
Trong danh mục đầu tư của mình, tôi đầu tư vào bất động sản với tư cách là một thay thế lợi nhuận cao hơn cho trái phiếu. Điều đó có nghĩa là tôi cần đa dạng hóa thực sự từ thị trường chứng khoán.
Tôi đầu tư vào cổ phiếu như một khoản đầu tư tăng trưởng dài hạn, phần lớn là vào tài khoản hưu trí của tôi. Bởi vì tôi không có ý định bán bất kỳ cổ phiếu nào trong nhiều thập kỷ nên tôi không quan tâm đến sự biến động của chúng. Tôi chỉ đầu tư tự động mỗi tuần thông qua một cố vấn robot, phân bổ tiền của mình cho các quỹ chỉ số.
Bất động sản, với lợi ích về thuế vốn có và thu nhập thụ động, sẽ cân bằng với số cổ phiếu nắm giữ đó. Thu nhập liên tục giúp ích cho tôi hành trình đi đến tự do tài chính. Kết hợp với mối tương quan thấp với các khoản đầu tư chứng khoán của tôi, điều đó có nghĩa là các khoản đầu tư bất động sản của tôi đóng vai trò tương tự như trái phiếu nhưng mang lại lợi nhuận cao hơn nhiều.
Hầu hết các khoản đầu tư bất động sản của tôi đều thuộc dạng hợp vốn, vì câu lạc bộ đầu tư của chúng tôi đặt mục tiêu kiếm được 15-30% lợi nhuận hàng năm từ chúng. Nhưng tôi cũng giữ một số tiền trong các khoản đầu tư huy động vốn cộng đồng vào bất động sản ngắn hạn để dễ dàng tiếp cận trong lúc khó khăn.
Nhà đầu tư bình thường không tiếp cận danh mục đầu tư của họ giống như cách tôi làm. Hầu hết các nhà đầu tư chỉ gộp cổ phiếu và REITs lại với nhau thành “cổ phiếu” và đầu tư vào trái phiếu để đa dạng hóa chúng. Nếu bạn không quan tâm đến mối tương quan giữa cổ phiếu và đầu tư bất động sản thì bằng mọi cách, hãy đầu tư vào REIT. Việc này dễ dàng hơn nhiều so với việc đầu tư vào bất động sản cho thuê hoặc các khoản đầu tư bất động sản khác.
Nhưng nếu bạn đầu tư vào bất động sản như một đối trọng với danh mục đầu tư chứng khoán của mình chứ không phải là một phần của nó, bạn cần có sự tách biệt hơn. Hãy tìm đến huy động vốn từ cộng đồng, hợp tác hoặc sở hữu trực tiếp để đa dạng hóa thực sự—cùng với tất cả các đặc quyền thú vị khác từ lợi ích về thuế đến thu nhập liên tục cho đến tăng giá và đòn bẩy.
Tham gia cộng đồng
Sẵn sàng để thành công trong đầu tư bất động sản? Tạo tài khoản BiggerPockets miễn phí để tìm hiểu về chiến lược đầu tư; đặt câu hỏi và nhận câu trả lời từ cộng đồng hơn 2 triệu thành viên của chúng tôi; kết nối với các đại lý thân thiện với nhà đầu tư; và nhiều hơn nữa.
Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến của BiggerPockets.
- Phân phối nội dung và PR được hỗ trợ bởi SEO. Được khuếch đại ngay hôm nay.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Trao quyền cho chính mình. Truy cập Tại đây.
- PlatoAiStream. Thông minh Web3. Kiến thức khuếch đại. Truy cập Tại đây.
- Trung tâmESG. Than đá, công nghệ sạch, Năng lượng, Môi trường Hệ mặt trời, Quản lý chất thải. Truy cập Tại đây.
- PlatoSức khỏe. Tình báo thử nghiệm lâm sàng và công nghệ sinh học. Truy cập Tại đây.
- nguồn: https://www.biggerpockets.com/blog/why-reits-are-not-the-most-effective-investments
- :là
- :không phải
- ][P
- $ LÊN
- 10
- 11
- 2022
- 24
- 500
- 51
- a
- Giới thiệu
- hoàn toàn
- truy cập
- Theo
- Tài khoản
- Trợ Lý Giám Đốc
- thực tế
- thực sự
- lợi thế
- chống lại
- Đại lý
- đại lý
- trước
- Mục tiêu
- Tất cả
- Đã
- Ngoài ra
- thay thế
- Mặc dù
- trong số
- số lượng
- số lượng
- an
- phân tích
- và
- hàng năm
- câu trả lời
- bất kì
- Căn Hộ
- đánh giá cao
- phương pháp tiếp cận
- LÀ
- đối số
- đối số
- ARM
- AS
- xin
- Tài sản
- At
- tác giả
- tự động
- Trung bình cộng
- trở lại
- Cân đối
- số dư
- BE
- bởi vì
- được
- hưởng lợi
- Lợi ích
- Hơn
- giữa
- Ngoài
- Chặn
- Trái phiếu
- biên giới
- cả hai
- môi giới
- nhưng
- nút
- mua
- Mua
- by
- gọi
- CAN
- vốn
- mà
- trường hợp
- tiền mặt
- Trung tâm
- thách thức
- cổ điển
- Nhấp chuột
- Đóng
- câu lạc bộ
- chung
- kết hợp
- Đến
- đến
- thoải mái
- cộng đồng
- so sánh
- so
- hoàn toàn
- phức tạp
- phức tạp
- Kết nối
- Hãy xem xét
- nhất quán
- người tiêu dùng
- thuận tiện
- Tương quan
- Phí Tổn
- có thể
- khóa học mơ ước
- Crashing
- tạo
- gây quỹ quần chúng
- nền tảng gây quỹ cộng đồng
- Cắt
- ngày
- nhiều
- tranh luận
- thập kỷ
- giao
- yêu cầu
- phụ thuộc
- chi tiết
- ĐÃ LÀM
- trực tiếp
- đa dạng hóa
- đa dạng
- đa dạng hóa
- cổ tức
- do
- Không
- làm
- thực hiện
- dont
- xuống
- mỗi
- kiếm được
- dễ dàng
- dễ dàng hơn
- dễ dàng
- hay
- cuối
- năng lượng
- to lớn
- hoàn toàn
- sự bình đẳng
- bất động sản
- đánh giá
- Ngay cả
- Mỗi
- kinh nghiệm
- Giải thích
- Cơ sở
- thực tế
- gia đình
- xa
- đồng bào
- vài
- tài chính
- Tìm kiếm
- tìm kiếm
- Tên
- Lật
- tiếp theo
- Trong
- Nhà đầu tư
- phân số
- Miễn phí
- từ
- vui vẻ
- quỹ
- quỹ
- Thu được
- được
- nhận được
- Go
- Các mục tiêu
- Nhóm
- Tăng trưởng
- khó hơn
- Có
- giúp đỡ
- giúp
- cô
- tại đây
- Thành viên ẩn danh
- Cao
- cao hơn
- cao nhất
- Sở thích
- Holdings
- Trang Chủ
- Độ đáng tin của
- HTTPS
- i
- ý tưởng
- if
- in
- bao gồm
- bao gồm
- Bao gồm
- lợi tức
- chỉ số
- vốn có
- ban đầu
- trong
- Đầu tư
- vốn đầu tư
- đầu tư
- đầu tư
- vốn đầu tư
- Đầu Tư
- nhà đầu tư
- Các nhà đầu tư
- IT
- ITS
- Việc làm
- chỉ
- Giữ
- Biết
- kiến thức
- nhân công
- Thiếu sót
- lớn
- phần lớn
- lớn hơn
- Họ
- Năm ngoái
- LEARN
- Cấp
- Tỉ lệ đòn bẩy
- LG
- nói dối
- Cuộc sống
- Lượt thích
- Dòng
- Thanh khoản
- ít
- lâu
- Xem
- thua
- Rất nhiều
- Thấp
- Chủ yếu
- Mainstream
- thị trường
- thị trường
- lớn
- me
- nghĩa là
- có nghĩa
- cuộc họp
- hội viên
- Các thành viên
- triệu
- tối thiểu
- di động
- tiền
- chi tiết
- Morningstar
- hầu hết
- nhiều
- my
- bản thân mình
- nhất thiết
- Cần
- tiếp theo
- Không
- Không áp dụng
- Để ý..
- of
- cung cấp
- thường
- on
- ONE
- đang diễn ra
- Trực tuyến
- có thể
- mở
- Ý kiến
- đối diện
- or
- gọi món
- Nền tảng khác
- Khác
- vfoXNUMXfipXNUMXhfpiXNUMXufhpiXNUMXuf
- ra
- kết thúc
- chủ sở hữu
- quyền sở hữu
- Công viên
- một phần
- thụ động
- thu nhập thụ động
- thanh toán
- hiệu suất
- thực hiện
- đặc quyền
- Nơi
- kế hoạch
- Nền tảng
- plato
- Thông tin dữ liệu Plato
- PlatoDữ liệu
- Rất nhiều
- Điểm
- hồ bơi
- danh mục đầu tư
- Chính xác
- khá
- giá
- riêng
- Cổ phần tư nhân
- có lẽ
- lợi nhuận
- tài sản
- tài sản
- bảo vệ
- cho
- công khai
- công khai
- Câu hỏi
- Giá
- hơn
- đạt
- thực
- bất động sản
- Bất động sản gây quỹ
- lý do
- gần đây
- tương đối
- cho thuê
- đại diện
- yêu cầu
- dự trữ
- khu dân cư
- tôn trọng
- REST của
- bán lẻ
- nghỉ hưu
- tài khoản hưu trí
- trở lại
- Trả về
- xem xét
- Đánh giá
- Thưởng
- Vai trò
- ROSE
- tròn
- chạy
- s
- S&P
- S & P 500
- tương tự
- Lưu
- Thứ hai
- Ngành
- bán
- Bán cổ phiếu
- phục vụ
- định
- Chia sẻ
- cổ phiếu
- chị ấy
- thời gian ngắn
- nên
- tương tự
- đơn giản
- kể từ khi
- duy nhất
- ngồi
- Chủ nghĩa hoài nghi
- kỹ năng
- nhỏ
- So
- một số
- lan rộng
- Bắt đầu
- bắt đầu
- Bắt đầu
- Bước
- cổ phần
- thị trường chứng khoán
- CỔ PHIẾU
- chiến lược
- Chiến lược
- Học tập
- thành công
- như vậy
- Cung cấp
- Hãy
- mất
- thuế
- viễn thông
- hàng chục
- về
- hơn
- việc này
- Sản phẩm
- cung cấp their dịch
- Them
- sau đó
- Đó
- Kia là
- họ
- điều
- nghĩ
- của bên thứ ba
- điều này
- những
- hàng ngàn
- số ba
- Thông qua
- đến
- bên nhau
- tấn
- quá
- Tổng số:
- giao dịch
- giao dịch
- đúng
- NIỀM TIN
- Trusts
- kiểu
- chúng tôi
- sử dụng
- kỳ nghỉ
- đến thăm
- Dễ bay hơi
- Biến động
- muốn
- là
- Đường..
- we
- Wealth
- tuần
- TỐT
- Điều gì
- khi nào
- cái nào
- CHÚNG TÔI LÀ
- tại sao
- sẽ
- với
- Từ
- từ
- Công việc
- sẽ
- nhà văn
- viết
- Sai
- năm
- năm
- nhưng
- Năng suất
- sản lượng
- bạn
- trên màn hình
- mình
- zephyrnet
- Zillow