Hãy đối mặt với nó-phí quản lý tài sản không rẻ. Mặc dù bạn có thể cần phải thuê một người quản lý tài sản nếu bạn đầu tư ra nước ngoài hoặc không thể tự quản lý tài sản của bạn, những chi phí này có thể nhanh chóng ăn vào lợi nhuận của bạn nếu bạn không cẩn thận. Làm thế nào bạn có thể đảm bảo rằng bạn đang nhận được các dịch vụ chất lượng cao với mức giá hợp lý và kiểm soát được chi phí của bạn?
Chào mừng trở lại với cái khác tân binh trả lời! Nếu bạn đang vật lộn để bóp cò thuê công ty quản lý tài sản, chúng tôi hiểu tại sao bạn có thể do dự. May mắn thay, Ashley và Tony ở đây để làm sáng tỏ chủ đề này và chia sẻ kinh nghiệm của họ với các công ty quản lý tài sản. Họ cũng nói về bảo hiểm tài sản trong giai đoạn phục hồi, cũng như mua tài sản bị tịch thu trước. Cuối cùng, họ thảo luận thanh toán bong bóng—chúng là gì, sử dụng chúng như thế nào để tạo lợi thế cho bạn, và khi nào có thể gặp rủi ro khi nhận một khoản vay có chúng!
Nếu bạn muốn Ashley và Tony trả lời câu hỏi về bất động sản, bạn có thể gửi câu hỏi tại đây, đăng trong Nhóm Facebook tân binh bất động sản, hoặc gọi cho chúng tôi theo Đường dây yêu cầu tân binh (1-888-5-ROOKIE).
Nhấp vào đây để nghe Apple Podcast.
Nghe podcast ở đây
Đọc bản ghi tại đây
Ashley:
Đây là tân binh bất động sản, tập 296.
Tony:
Công ty quản lý tài sản sở hữu công ty bảo trì của họ. Bạn không muốn mất thời gian cố gắng gọi bốn thợ sửa ống nước khác nhau để nhận báo giá về cách thay thế một con dấu sáp. Nhưng khi chúng tôi tìm kiếm các mức giá khác, mức giá của người quản lý tài sản thường đắt hơn bởi vì bạn cũng phải suy nghĩ nếu họ chỉ tính phí bạn 100 đô la cho mỗi đơn vị, thì đó không phải là số tiền đáng kể.
Ashley:
Đó là bởi vì bạn đã quá quen với việc cho thuê ngắn hạn. [không nghe được 00:00:28] 30%.
Tony:
Yeah.
Ashley:
Tên tôi là Ashley Kehr, và tôi ở đây với người đồng dẫn chương trình, Tony Robinson.
Tony:
Và chào mừng bạn đến với Podcast Tân binh Bất động sản, nơi mỗi tuần, hai lần một tuần, chúng tôi sẽ mang đến cho bạn nguồn cảm hứng, động lực và những câu chuyện bạn cần nghe để bắt đầu hành trình đầu tư của mình. Và hôm nay chúng ta trở lại với một tập Rookie Reply khác, nơi chúng ta sẽ trả lời bốn câu hỏi từ những người là khán giả Rookie của chúng ta. Và xem này, các bạn, nếu bạn muốn nhận được câu trả lời cho một trong những câu hỏi của mình, hãy truy cập bigpockets.com/reply, chúng tôi và nhóm của chúng tôi sẽ xem những câu hỏi đó ở đó và chúng tôi sẽ chọn ra những câu hỏi hay để chia sẻ trên chương trình tại đây .
Ashley:
Và tôi tiếp tục đề cập đến vấn đề liên quan đến phí quản lý tài sản và những điều bạn cần biết về số tiền bạn thực sự có thể phải trả cho việc quản lý tài sản. Chỉ vì phí là 8%, 10%, điều đó thường không có nghĩa đó là số tiền bạn sẽ trả trong việc quản lý tài sản, vì vậy, điều rất quan trọng khi bạn thực hiện phân tích giao dịch đó là bạn đang thực sự báo cáo nhiều hơn bất cứ điều gì tỷ lệ phần trăm là do sẽ luôn có những khoản phí khác được đưa vào.
Tony:
Vâng. Chúng tôi cũng tiếp tục nói về thanh toán bong bóng là gì và cách bạn có thể sử dụng nó một cách chiến lược trong chiến lược đầu tư bất động sản của mình. Chúng tôi nói về cách đảm bảo tài sản khi nó đang trong giai đoạn phục hồi, và sau đó chúng tôi nói một chút về việc mua nhà trước khi bị tịch thu, thành thật mà nói, một số người tạo ra toàn bộ danh mục đầu tư bất động sản của họ hoàn toàn dựa trên chiến lược mua nhà trước khi bị tịch thu. Rất nhiều thông tin thực sự tốt vào tập ngày hôm nay.
Nhưng trước khi chúng ta đi vào câu hỏi, tôi chỉ muốn gửi lời cảm ơn tới ai đó đã để lại cho chúng tôi bài đánh giá năm sao trên Apple Podcast. Và hãy lắng nghe các bạn, đó thực sự là hai phút trong cuộc đời của bạn, nếu bạn chưa dành thời gian đó, vui lòng để lại cho chúng tôi một bài đánh giá trên Apple Podcast hoặc Spotify. Chúng tôi càng nhận được nhiều đánh giá, chúng tôi càng tiếp cận được nhiều người hơn. Và càng tiếp cận được nhiều người, chúng ta càng có thể thay đổi nhiều cuộc sống hơn, đó là điều chúng tôi thích làm ở đây tại Rookie Podcast.
Nhưng bài đánh giá hôm nay đến từ một người có tên người dùng là We Are Notes. Không chắc điều đó có nghĩa là gì. Không, nhưng người này nói… Tiêu đề của bài đánh giá nói rằng bạn đang làm ướt miếng bọt biển của tôi. Đó phải là một trong những tiêu đề hài hước nhất mà tôi từng thấy. Nhưng người này nói, “Tôi mới đầu tư vào bất động sản. Tôi vẫn chưa giành được hợp đồng đầu tiên, nhưng hy vọng sẽ làm được trong năm nay và đã học được như vậy,” viết hoa, “rất nhiều điều từ podcast của bạn. Thông tin ngắn gọn và phù hợp, dễ nghe và dễ hiểu. Cám ơn rất nhiều. Kịp các công việc tuyệt vời." Ash, cảm giác thế nào khi biết rằng chúng ta đang ở ngoài kia bão hòa bọt biển?
Ashley:
Bây giờ tôi sẽ bắt đầu sử dụng nó mọi lúc. Vâng, cảm ơn các bạn rất nhiều. Chúng tôi thực sự đánh giá cao các đánh giá. Và nó làm cho ngày của chúng tôi. Và Tony rất vui vì sau đó tôi không còn cáu kỉnh trên podcast và chúng ta có thể có một chương trình tuyệt vời khi đọc những bài đánh giá tuyệt vời của bạn. Cảm ơn các bạn rất nhiều.
Tony:
Được rồi, vậy câu hỏi đầu tiên của chúng ta hôm nay đến từ Blake Echobarger. Và câu hỏi của Blake là, “Bạn làm cách nào để đảm bảo các tài sản mới có được của mình trong giai đoạn phục hồi của quy trình BRRRR? Tôi chuẩn bị mua BRRRR đầu tiên của mình và đại lý State Farm của tôi nói rằng họ không thể bảo hiểm cho một tài sản không có người ở. Nó sẽ chỉ đảm bảo điều đó khi quá trình cai nghiện hoàn tất và có người thuê nhà. Điều đó là bình thường hay đó chỉ là một điều của State Farm? Có công ty bảo hiểm nào chuyên về một số loại bảo hiểm tài sản tạm thời không? Cảm ơn vì bất kỳ ý tưởng nào.” Ash, tôi biết chúng tôi chắc chắn nhận được bảo hiểm cho các tài sản cho thuê của mình ngay cả trong giai đoạn phục hồi, nhưng đối với bạn thì sao? Tôi biết bạn BRRRR'ed rất nhiều tài sản ở New York.
Ashley:
Vâng, chúng tôi có bảo hiểm cho họ trong giai đoạn phục hồi chức năng mà… Một nhà thầu có thể trượt ngã, vì vậy bạn muốn có một số bảo hiểm trách nhiệm pháp lý ở đó. Nơi này có thể bắt đầu cháy trong khi nó đang được phục hồi; rất nhiều kịch bản sẽ xảy ra. Và bạn muốn tài sản đó được bảo hiểm, đặc biệt nếu bạn đang sử dụng một công ty cho vay nặng lãi. Bạn phải trả lại tiền nếu bạn đang thực hiện bất kỳ khoản tài chính nào, họ sẽ yêu cầu bạn phải mua bảo hiểm cho tài sản.
Đối với đại lý State Farm của bạn, tôi thực sự khuyên bạn nên đến gặp một nhà môi giới bảo hiểm thực sự làm việc với rất nhiều công ty khác nhau. Nếu bạn đến đại lý của State Farm, họ chỉ có thể báo giá bảo hiểm cho bạn cho State Farm, nhưng nếu bạn đến… Có thể đó là đại lý mang họ của họ, họ thường là nhà môi giới nếu họ không liên kết với thương hiệu bảo hiểm , và họ sẽ có thể lấy và họ sẽ có thể báo giá cho bạn.
Công ty bảo hiểm mà tôi thường sử dụng ở New York này là Dryden Mutual để cai nghiện. Họ sẽ đi qua và họ sẽ mua bảo hiểm cho nó. Và sau đó ngay sau khi quá trình phục hồi hoàn tất, nhà môi giới bảo hiểm của tôi sẽ ra ngoài và thực sự báo giá lại bảo hiểm cho Dryden và các công ty khác khi nó sẵn sàng cho thuê và đã có người thuê. Chúng tôi sẽ thực hiện phần bảo hiểm thứ hai đó. Và thông thường, nó sẽ trở nên rẻ hơn sau khi quá trình phục hồi thực sự được thực hiện trên tài sản. Tony, còn bạn thì sao? Bạn có thấy rằng mua bảo hiểm trong quá trình cai nghiện thường đắt hơn không?
Tony:
Vâng, chính sách bảo hiểm phục hồi chức năng chắc chắn đắt hơn vì có nhiều rủi ro hơn cho công ty bảo hiểm. Nhưng giống như bạn, Ashley, chúng tôi đi cùng với một nhà môi giới ở đây tại địa phương và cô ấy thường mua sắm xung quanh cho chúng tôi. Và thành thật mà nói, chúng tôi thường nhận lại các chính sách của mình trong vòng một ngày. Chúng tôi sẽ gửi cho cô ấy, “Này, chúng tôi vừa có sự thay đổi này trong hợp đồng. Bạn có thể cho chúng tôi biết chi phí sẽ là bao nhiêu không?” Và trước khi ngày kết thúc, cô ấy có một vài lựa chọn cho chúng tôi và nói: “Này, tôi nghĩ lựa chọn này là tốt nhất cho các bạn.”
Và sau đó, một khi chúng tôi bán, đối với chúng tôi, đó thường là các giao dịch lật của chúng tôi, một khi chúng tôi bán các giao dịch lật, chúng tôi sẽ trả trước cho chính sách của năm đó. Và sau đó nói rằng chúng tôi chỉ sử dụng hết bốn hoặc năm tháng trong số đó, chúng tôi sẽ được hoàn lại tiền cho bất kỳ số dư nào khi chúng tôi bán tài sản đó. Vâng, Blake, tôi muốn nói rằng rất nhiều công ty bảo hiểm sẽ cho vay… Hoặc không cho vay, nhưng chúng tôi sẽ đảm bảo các tài sản đang trong giai đoạn phục hồi, tôi nghĩ đó chỉ là vấn đề mở rộng hơn, tôi không biết , Tôi đoán rằng có nhiều lựa chọn hơn là chỉ một văn phòng của Trang trại Bang.
Ashley:
Vâng. Và bạn muốn có một đại lý, như Tony đã nói, người sẽ báo giá cho bạn về một vòng quay khá nhanh, nơi bạn chỉ cần gửi email cho họ thông tin về tài sản. Nhưng bạn cũng muốn có một đại lý cũng am hiểu về những gì bạn đang làm, vì vậy hãy hỏi họ, “Bạn bảo hiểm cho bao nhiêu nhà đầu tư khác?” Đảm bảo rằng họ đang hỏi bạn những câu hỏi về tài sản. Bạn không muốn một đại lý mà bạn chỉ gửi địa chỉ và họ nói: “Được rồi, đây là báo giá.” Chà, họ có hỏi bạn nguồn nhiệt là gì không? Có lò đốt củi không? Bởi vì điều đó cũng có thể làm tăng chính sách bảo hiểm của bạn. Nhưng nếu công ty bảo hiểm không biết rằng có một lò đốt củi trong đó và sau đó lò đốt củi gây ra hỏa hoạn, thì họ có thể nói: “Không, bạn chưa bao giờ thông báo cho chúng tôi là có một lò đốt củi. Chúng tôi không bảo hiểm tài sản,” và bây giờ bạn không gặp may.
Tìm một đại lý, kiểm tra xem họ có ai sẽ hỏi bạn những loại câu hỏi đó như những điều khác biệt về tài sản là gì không? Bởi vì tôi cũng đã từng gặp trường hợp mà tôi đã đến và tôi đã đưa ra lời đề nghị mua một tài sản, tôi đã nhận được báo giá bảo hiểm của mình, mọi thứ đều tuyệt vời, và sau khi bạn đóng tài sản đó, công ty bảo hiểm sẽ gửi đi một thanh tra viên để kiểm tra bên ngoài tài sản. Và đôi khi họ mang đồ đạc trở lại và nói: “Thực ra, chúng tôi sẽ không mua bảo hiểm cho tài sản này vì nó quá gần ngôi nhà bên cạnh. Và công ty bảo hiểm của chúng tôi không làm những ngôi nhà tương tự như những ngôi nhà dãy,” theo một nghĩa nào đó. Bạn điên cuồng; họ đang hủy bảo hiểm của bạn. Bạn phải đi tìm một hợp đồng bảo hiểm khác, và sau đó có thể nó cao hơn nhiều so với những gì bạn thực sự đưa vào các con số của mình. Hãy rất thận trọng về điều đó. Đảm bảo rằng bạn đang cung cấp cho người môi giới, đại lý, công ty bảo hiểm tất cả thông tin mà bạn có thể để không xảy ra những bất ngờ như vậy.
Tony:
Và, Ash, bạn đưa ra một điểm thực sự tốt. Và đây có lẽ là chủ đề của cả một tập phim, có lẽ chúng ta nên mời một nhà môi giới bảo hiểm tham gia một tập phim và chia nhỏ ra, này, bạn thấy các nhà đầu tư tân binh mắc phải một số sai lầm nào? Bởi vì tôi đã tham dự một hội nghị cách đây vài tháng và có một anh chàng trên sân khấu đang nói về trách nhiệm pháp lý vì nó liên quan đến việc cho thuê ngắn hạn. Và ông cho biết hầu hết mọi người trong ngành cho thuê ngắn hạn đều không được bảo hiểm đầy đủ. Và anh ấy nói, “Họ không dành thời gian để đọc qua chính sách bảo hiểm của mình và nhận ra tất cả những rủi ro mà họ thực sự gặp phải chỉ bởi tất cả những điều có thể xảy ra một cách tự nhiên khi cho thuê ngắn hạn.”
Tôi nghĩ một lời khuyên dành cho tất cả các tân binh đang lắng nghe của chúng tôi là hãy dành thời gian đọc qua hợp đồng bảo hiểm của bạn và thực sự hiểu những gì được bao gồm, những gì không được bao gồm để bạn có thể hiểu nơi bạn có thể muốn thử và giảm thiểu rủi ro của mình. Ví dụ, anh chàng này trên sân khấu nói rằng anh ta không thích có bất kỳ loại thảm lớn nào trong các dịch vụ cho thuê ngắn hạn vì anh ta đã thấy rất nhiều chính sách được yêu cầu khi một vị khách vấp phải tấm thảm, ngón chân của họ vướng vào mép thảm. một tấm thảm và chúng vấp ngã, và điều đó thường không được bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm của bạn. Có rất nhiều câu chuyện kỳ lạ như thế mà anh ấy nói, “Đây là những điều đã xảy ra tại một tài sản, nhưng chúng không được bảo hiểm theo hầu hết các hợp đồng bảo hiểm truyền thống.” Chỉ là một cái gì đó để mọi người suy nghĩ và hiểu, nó giống như những gì thực sự được bao gồm trong chính sách của họ.
Ashley:
Điều đó nhắc nhở tôi không chỉ về bảo hiểm mà còn khi tôi đi mua sắm đồ nội thất, chúng tôi đã nói với người bán hàng rằng đó là hợp đồng thuê ngắn hạn và những thứ tương tự. Và khi chúng tôi rút tiền, anh ấy nói, "Chúng tôi không thể cung cấp cho bạn phạm vi bảo hành vì đây là hợp đồng thuê ngắn hạn." Và chúng tôi giống như, "Cái gì?" Và anh ấy nói, "Vâng, chúng tôi không cung cấp bảo hành cho điều đó trừ khi nó được sử dụng cho mục đích cá nhân của riêng bạn trong nhà của bạn." Từ đó trở đi, chúng tôi học cách ngậm miệng. Nhưng đó chỉ là một số trong những điều bạn không thực sự nghĩ về điều đó xảy ra.
Hãy chuyển sang câu hỏi tiếp theo của chúng ta từ Ari Hader. “Cho vay bong bóng là gì? Tôi có chỉ trả tiền lãi hàng tháng và trả hết toàn bộ tiền gốc sau một khoảng thời gian đã thỏa thuận, chẳng hạn như sau năm năm không? Có gì tốt trong đó? Tony, bạn đã bao giờ thực hiện một khoản vay bong bóng chưa?
Tony:
Vâng, chúng tôi chắc chắn có. Ari, nó thực sự, đó là một khoản thanh toán bong bóng. Khoản vay này là một khoản vay điển hình giống như bất kỳ khoản vay nào khác, nhưng bạn có cái được gọi là khoản thanh toán bong bóng. Và tôi có thể cho bạn một vài ví dụ khác nhau. Khi tôi mua khoản đầu tư bất động sản đầu tiên của mình, tôi đã có 18 tháng… Hoặc tôi nghĩ, thực ra, đó là một khoản vay 12 tháng từ ngân hàng để tài trợ cho việc mua và xây dựng, sau đó tôi có một khoản thanh toán lớn vào ngày 13 tháng đó là nguyên tắc cộng với bất kỳ khoản lãi nào mà nó đã tích lũy trong khoảng thời gian đó.
Cách hoạt động của khoản thanh toán bong bóng là trong suốt thời hạn của khoản vay… Và bạn có thể thiết lập nó theo nhiều cách, nhưng cách mà khoản vay cụ thể này được thiết lập là tôi chỉ thanh toán lãi trên số dư trong 12- khoảng thời gian tháng. Trong một khoản vay thông thường, chẳng hạn như khi bạn có một khoản thanh toán mua ô tô hoặc một khoản thế chấp, khoản thanh toán của bạn được chuyển thành cả khoản thanh toán gốc và lãi của bạn. Khi bạn thực hiện thanh toán cho một khoản thanh toán mua ô tô hoặc thế chấp, một tỷ lệ phần trăm trong số đó sẽ chuyển thành tiền lãi của bạn, số tiền này sẽ trả lại cho ngân hàng, nhưng sau đó, một tỷ lệ phần trăm khác sẽ tăng lên để thanh toán số dư gốc của bạn. Theo thời gian, nếu bạn nhìn vào tháng thứ nhất so với tháng thứ 12, thì sau một năm, bạn đã thanh toán một phần số dư gốc của mình. Và rất nhiều trong số các khoản vay này có thanh toán khoản vay hoặc có cấu trúc chỉ trả lãi này, trong 12 tháng đó, bạn đang trả lãi nên tiền gốc của bạn không bao giờ bị giảm. Tháng thứ nhất, tháng thứ 12, số dư gốc của bạn vẫn y như vậy.
Và khi hết 12 tháng đó, bạn phải trả hết số dư nợ gốc. Và bạn có hai cách để làm điều đó. Hoặc là bạn có thể tự bỏ tiền túi để vì lý do nào đó bạn có số tiền mặt cần thiết để trả toàn bộ khoản vay đó, hoặc điều mà hầu hết mọi người làm là họ tái cấp vốn và nhận một khoản nợ cố định dài hạn để trả khoản nợ ngắn hạn đó. -hạn lưu ý. Đó là những gì chúng tôi đã làm.
Lợi ích mà chúng tôi thấy, Ari, là nó rẻ hơn đáng kể. Đó là một khoản vay không tốn kém trong 12 tháng đó vì bạn chỉ trả tiền lãi, trong khi hầu hết các khoản thanh toán là thế chấp và tiền lãi, vì vậy bạn sẽ trả ít hơn trong thời gian đó và nó cho bạn đủ thời gian để thiết lập khoản tái cấp vốn của mình, chẳng hạn như khoản vay dài hạn của bạn. -nợ có kỳ hạn và nhận khoản tái cấp vốn đó tại chỗ. Đó là cách nó làm việc cho chúng tôi. Ash, bạn và công việc kinh doanh của bạn thế nào rồi?
Ashley:
Vâng, nó là tuyệt vời cho chi phí nắm giữ. Trong thời gian phục hồi đó hoặc bạn đang sửa chữa tài sản trước khi bạn thực sự đi và tái cấp vốn, việc chỉ trả khoản thanh toán chỉ trả lãi đó sẽ thấp hơn vì bạn chỉ trả lãi chứ không phải trả lãi và nguyên tắc. Bạn không thanh toán bất kỳ nguyên tắc nào vào thời điểm đó, vì vậy bạn không thực sự xây dựng thêm bất kỳ công bằng nào cho nó theo nguyên tắc thanh toán.
Một ví dụ về lần đầu tiên tôi thực hiện thanh toán bong bóng là một đơn vị sáu tôi đã mua. Đây là lần đầu tiên tôi tài trợ cho người bán. Chúng tôi thiết lập nó trong một năm và chúng tôi chỉ thanh toán lãi ở mức 7% và sau đó thanh toán bong bóng trong năm. Nó giữ cho các khoản thanh toán của tôi rất thấp trong năm đó trong khi tôi thực hiện một số cập nhật đối với tài sản, sau đó tôi đi tái cấp vốn với một ngân hàng khác và tôi đã trả hết tiền gốc cho người bán vào cuối năm.
Tôi nghĩ rằng đó là một chiến thuật thực sự tuyệt vời để đàm phán một thỏa thuận, trở nên sáng tạo khi bạn đề nghị tài trợ cho người bán đó, được rồi, bạn muốn tài trợ của người bán, nhưng người này không muốn giữ nó trong một thời gian dài. Những gì bạn có thể làm là ngay cả khi bạn không chỉ tham gia bảo hiểm, chỉ khi bạn đang thực hiện thanh toán gốc và lãi, bạn vẫn có thể trả dần trong 30 năm để bạn vẫn nhận được một khoản thanh toán rất thấp, và sau đó chỉ cần có khoản thanh toán bong bóng có thể được đặt cho năm thứ hai hoặc năm thứ ba.
Tôi đã thực hiện thỏa thuận này một lần cho anh chàng này, đó là khoản thanh toán bong bóng vào năm thứ năm và khoản thanh toán bong bóng vào năm thứ bảy, sau đó là tổng số tiền đến hạn vào năm thứ 10, tôi nghĩ là như vậy. Tôi nghĩ đó là 800,000 đô la, trả trước 200,000 đô la. Và sau đó vào năm thứ năm, đó là 50,000 đô la khác, năm thứ bảy, thêm 50,000 đô la nữa. Và rõ ràng số tiền bạn đang trả cho tiền lãi, sau khi đã được trả hết, sẽ thay đổi khi bạn thực hiện các khoản thanh toán lớn này để trả một phần nguyên tắc.
Đó là điều khác mà bạn có thể sáng tạo, đó có thể là ai đó muốn nghỉ hưu, họ không muốn nhận một khoản tiền ngay bây giờ, nhưng họ thực sự cần nhiều hơn số tiền phải trả gốc và lãi. Có lẽ bạn có thể thiết lập nó để thỏa thuận vẫn hoạt động trong hai năm, bạn có thể đưa ra một khoản tiền lớn một lần và sau đó là một khoản tiền lớn khác. Rất nhiều cách khác nhau để sáng tạo với việc thực hiện các khoản thanh toán bong bóng trong một khoản vay.
Tony:
Và, Ash, bạn nên đưa ra một điểm tốt là thực sự không có cách nào đúng hay sai để thiết lập chúng. Tôi muốn nói rằng phần lớn tình huống loại thanh toán bong bóng mà bạn thấy, đặc biệt là trong không gian dân cư, nó thường sử dụng một số loại thiết lập loại chỉ quan tâm, nhưng bạn thực sự có thể làm điều đó theo cách bạn muốn. Và bạn thấy trong không gian thương mại khi bạn đang xem xét đa gia đình hoặc bất cứ thứ gì, rất nhiều trong số đó, họ sẽ ra ngoài và nhận khoản nợ bắc cầu, nhưng nó sẽ kéo dài trong ba năm. Và họ sẽ chỉ có ba năm tiền lãi, và sau đó họ đã nhận được khoản thanh toán khổng lồ này ở đó. Các điều khoản có thể khác nhau. Giống như Ashley, cho biết cô ấy đã có nhiều khoản thanh toán bong bóng trong suốt thời gian vay, vì vậy thực sự không có cách nào đúng hay sai để làm điều đó.
Nhưng khi chúng ta nói về vấn đề này và cách các khoản thanh toán bong bóng có thể phát huy tác dụng, bạn cũng muốn đảm bảo rằng bạn không đặt mình vào một tình huống khó khăn, tôi đoán vậy. Một phần nguyên nhân gây ra cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 là do bạn có tất cả những người này trong các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh với các khoản thanh toán lớn. Và hầu hết mọi người, những gì họ đang làm là tái cấp vốn vì giá trị tài sản đang tiếp tục tăng lên. Nhưng khi bạn thấy những giá trị tài sản này bắt đầu đảo ngược, mọi người không có vốn chủ sở hữu để tái cấp vốn, và sau đó các khoản thanh toán của họ tăng vọt và họ không thể trả nổi các khoản vay của mình nữa. Bạn chỉ muốn đảm bảo rằng bạn vẫn đang thận trọng, tôi đoán vậy, khi bạn tham gia vào các khoản thanh toán bong bóng này bởi vì bạn có thể rơi vào tình huống mà cuối cùng bạn có thể cầm chiếc túi và không đủ khả năng chi trả.
Và tôi thực sự vừa đọc một cái gì đó, tôi nghĩ đó là vào sáng hôm qua, về không gian văn phòng và không gian văn phòng sẽ bị ảnh hưởng nặng nề như thế nào trong vài năm tới bởi vì bạn có tất cả những không gian văn phòng nằm trong những ghi chú ngắn hạn này. họ có thể có 24, 36, 5 năm, và bây giờ những ghi chú đó sắp đến hạn. Và bởi vì việc định giá các không gian văn phòng dựa trên tỷ lệ lấp đầy ở một mức độ lớn và tỷ lệ lấp đầy trên toàn bộ văn phòng đang giảm, bạn đang thấy định giá đi xuống. Bây giờ những người trong các tòa nhà văn phòng có những ghi chú này sẽ ở trong một tình huống thực sự khó khăn khi họ không nhất thiết phải tái cấp vốn vì giá trị của tài sản ngày nay thấp hơn đáng kể so với trước đây. Bạn vẫn chỉ muốn thận trọng ngay cả khi bạn đang chuyển sang các tình huống nợ ngắn hạn như bong bóng này.
Ashley:
Đó là một điểm tuyệt vời bởi vì rất nhiều… Chúng ta nói rất nhiều ở đây về các khoản vay mua nhà, nhưng các khoản vay thương mại, rất nhiều trong số đó có khoản thanh toán bong bóng. Bạn có thể khấu hao thời hạn của khoản vay trong 15, 20 năm, nhưng khoản vay chỉ được cố định trong XNUMX năm và nó thực sự có thể là một khoản thanh toán bong bóng. Một nhà đầu tư khác mà tôi giúp đỡ, tôi đang giúp anh ấy tái cấp vốn cho hai bất động sản ngay bây giờ với thời hạn cố định là XNUMX năm và anh ấy phải tái cấp vốn cho khoản vay đó sau XNUMX năm; nó thậm chí không chuyển thành một tỷ lệ thay đổi. Anh ấy đang làm điều đó ngay bây giờ. Nhưng nếu bạn sắp đi và bạn nói, “Tôi sẽ mua nhiều nhất có thể ngay bây giờ,” và bạn đang đặt tất cả những bất động sản mà bạn đang mua này vào các khoản vay XNUMX năm này, trong XNUMX năm, tất cả các khoản vay đó sẽ đến hạn vào cùng một thời điểm và bạn sẽ phải đi tái cấp vốn cho tất cả chúng. Và sau đó nếu tỷ giá đã tăng vọt thì sao? Và bây giờ mọi tài sản bạn có, những khoản thanh toán này sẽ rất lớn.
Tôi đã thấy rất nhiều ngân hàng trong năm vừa qua chào bán ở khía cạnh thương mại 10 năm, 2 năm và thậm chí XNUMX năm. Tôi nghĩ, với tư cách là một nhà đầu tư, bạn phải có chiến lược về thời điểm các khoản vay này đến hạn bởi vì có tất cả những điều khác nhau có thể xảy ra và bạn không muốn bị mắc kẹt với tất cả các khoản vay mà bạn phải trả không có nhiều lựa chọn để tái cấp vốn, cho dù đó là do khoản nợ trên thu nhập của bạn quá cao, cho dù bạn mất công việc WXNUMX và bạn khó có thể đi tái cấp vốn, cho dù lãi suất đã tăng quá cao hay các yêu cầu cho vay đã tăng lên chặt chẽ hơn nhiều hoặc bạn đang có chỗ trống tại một trong những tài sản của mình mà không ai muốn cho mượn hoặc những thứ khác tương tự. Hãy thận trọng về mặt thương mại.
Tuy nhiên, nó khiến tôi nghĩ đến một lợi ích của việc thanh toán bong bóng, khi tôi đã làm việc với nhà đầu tư này trong thỏa thuận này khi anh ta không có đủ tiền để trả trước để mua bất động sản, vậy anh ta thiết lập nó như thế nào? đến ngân hàng, anh ta thực hiện khoản vay của mình, nhưng sau đó anh ta thực hiện khoản vay thứ hai đối với tài sản mà người bán tài trợ. Kết quả là khoảng 80,000 đô la, và sau đó tôi nghĩ có lẽ anh ấy đã mang 50,000 đô la của riêng mình để trả trước. Và anh ấy đã thanh toán chỉ lãi trong, tôi nghĩ có lẽ là bảy năm. Và sau đó sẽ có khoản thanh toán bong bóng vào cuối bảy năm cho người bán. Lợi ích của việc này, điều này là hoàn thành thỏa thuận cho người bán, vì vậy sau đó về sau, anh ta vẫn nhận được một khoản tiền lớn từ khoản thế chấp mà người đó nhận được và sau đó là 50,000 đô la mà họ tự mang đến. Và sau đó, anh ấy đã tài trợ cho người bán 80,000 đô la đó và nhận các khoản thanh toán hàng tháng trong suốt bảy năm, và sau đó khoản thanh toán bong bóng được thực hiện vào cuối bảy năm.
Ngân hàng có khoản vay đầu tiên đã cho phép điều này xảy ra, để anh ta có quyền cầm giữ tài sản lần thứ hai vì những con số hợp lý và khoản thanh toán hàng tháng quá thấp nên dòng tiền của tài sản có thể dễ dàng trang trải khoản thanh toán thế chấp. ngân hàng và thanh toán cho người bán tài chính. Đây là điều bạn không thường thấy ở khu dân cư, nơi ngân hàng sẽ cho phép bạn đi và nhận quyền thế chấp thứ hai hoặc người bán tài trợ cho khoản thanh toán trước hoặc vay tiền để thanh toán trước ngay cả khi đó không phải là quà tặng từ thành viên gia đình hoặc người khác đi vào chứng thư. Đó chắc chắn là một công cụ, nếu bạn đang tham gia vào khía cạnh cho vay thương mại, đang sử dụng nguồn tài chính của người bán đó, thực hiện thanh toán bong bóng để bạn có thể ổn định tài sản đó, có đủ thời gian và bạn sẽ có thể trả lại người bán tài trợ bất cứ khi nào đến hạn thanh toán nở hoa.
Tony:
Đó là một phần lý do khiến việc đầu tư bất động sản trở nên thú vị vì nó cho phép sự sáng tạo vô tận về cách thức thực hiện một thương vụ. Và chúng ta càng có nhiều cuộc trò chuyện với các nhà đầu tư khác, chúng ta càng thấy nhiều cấu trúc, đòn bẩy và sự sáng tạo hơn. Và miễn là bạn và người khác ở đầu bên kia của thỏa thuận đó hài lòng và rõ ràng là bạn không vi phạm bất kỳ luật nào, thì nó sẽ hoạt động.
Chỉ một điều cuối cùng, Ash, tôi nghĩ đến điều này khi bạn đề cập đến việc không có tất cả các khoản nợ của bạn đến hạn vào cùng một thời điểm và bạn đang ở trong những khoản nợ ngắn hạn này, điều này cũng đúng nếu bạn là một người nợ dài hạn. chủ nhà cho thuê có thời hạn. Nếu bạn có thể thử sắp xếp các vị trí tuyển dụng của mình để chúng không diễn ra cùng một lúc, thì bạn cũng sẽ làm cho cuộc sống của mình dễ dàng hơn.
Khi tôi làm việc cho công ty cho thuê này tại địa phương trong một thời gian ngắn sau khi tốt nghiệp đại học và tôi thấy… Họ sẽ đưa cho chúng tôi tờ giấy cho mỗi căn hộ còn trống và nói: “Nếu người thuê ký hợp đồng thuê sáu tháng, đây là mức giá cho mỗi căn hộ. tháng. Nếu họ đã ký hợp đồng thuê bảy tháng, thì đây là những gì. Đây là hợp đồng thuê tám tháng và nó là thế này đây.” Và bạn sẽ nghĩ rằng hợp đồng thuê 10 tháng sẽ rẻ hơn hợp đồng thuê 400 tháng vì chủ nhà sẽ giữ bạn ở trong căn hộ thêm 500 tháng, nhưng bạn sẽ thấy rằng đôi khi hợp đồng thuê 10 tháng đối với căn hộ đó sẽ Nhiều hơn $XNUMX hoặc $XNUMX so với hợp đồng thuê XNUMX tháng. Và khi tôi hỏi tại sao, tôi nói, "Tại sao chúng tôi tính phí cao hơn đối với hợp đồng thuê dài hạn này so với hợp đồng thuê ngắn hạn?" Và lý do của họ là, “Chúng tôi có quá nhiều căn hộ sắp đến hạn thanh toán trong khung thời gian tháng thứ sáu đó, vì vậy chúng tôi muốn cố gắng giảm số lượng người chọn phương án đó và đẩy họ ra ngoài ba hoặc bốn tháng để chúng tôi có thể bố trí xen kẽ các vị trí tuyển dụng của mình .” Tôi chỉ nghĩ rằng đó là một điều thực sự thú vị và nó chỉ xuất hiện trong tâm trí bạn khi bạn đề cập đến toàn bộ khoản thanh toán khinh khí cầu của mình.
Ashley:
Vâng, điều đó thật thú vị bởi vì ở Buffalo, mọi người đều cố gắng kết thúc hợp đồng thuê vào mùa xuân vì không ai chuyển đến vào mùa đông. Điều đó xảy ra khi chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn hợp đồng thuê 12 tháng thay vì hợp đồng thuê 15 tháng và giảm giá cho bạn một chút nếu bạn ký để hợp đồng thuê của bạn kết thúc vào mùa xuân hoặc đầu mùa hè vì đó là thời điểm hầu hết mọi người có xu hướng để di chuyển là vào mùa xuân. Và không ai muốn hợp đồng thuê của họ kết thúc vào mùa đông bởi vì nếu ai đó chuyển đi, thì việc lấp đầy vào mùa đông sẽ khó hơn rất nhiều.
Tony:
Phải. Chỉ là một cái gì đó đến với tâm trí. Những suy nghĩ thú vị. Được rồi, vậy câu hỏi này đến từ Bill Hall. Và Bill nói, “Tôi có một ngôi nhà mà tôi có thể đưa ra lời đề nghị. Đó là tiền tịch thu nhà. Chủ nhà là $19,000 đằng sau. Câu hỏi của tôi là khi tính toán giá thầu này, tôi có đưa con số này vào cùng với các chi phí còn lại của mình không?” Tôi chưa bao giờ mua nhà trước khi bị tịch thu, nhưng hãy để tôi giải thích, và sau đó, Ash, tôi sẽ chuyển nó cho bạn.
Khi một người mua nhà mua một căn nhà và họ nhận được một khoản thế chấp từ ngân hàng, họ đang ký kết một hợp đồng với ngân hàng đó để nói rằng: “Tôi sẽ trả cho bạn X đô la mỗi tháng trong 15, 20, 25, 30 năm." Và khi người mua nhà vỡ nợ hoặc ngừng thanh toán, ngân hàng sẽ bắt đầu quá trình tịch thu tài sản thế chấp, và cuối cùng, ngân hàng có thể sẽ đuổi người đó ra khỏi nhà, lấy lại quyền sở hữu tài sản và sau đó họ sẽ bán tài sản đó trên thị trường thường thua lỗ.
Nhưng có nhiều bước trước khi chủ nhà thực sự bị đuổi ra ngoài. Và trước khi tịch thu tài sản thế chấp là bước ngay trước khi ngân hàng bắt đầu bắt đầu tất cả quy trình pháp lý để đuổi bạn ra khỏi nhà, nơi đôi khi mọi người cố gắng bán để tránh việc tịch biên tài sản đó đạt kỷ lục của họ. Và đó là một chiến thắng cho ngân hàng bởi vì nếu họ có thể tránh được tình huống bán khống khi họ bán tài sản của mình bị lỗ, thì rõ ràng ngân hàng cũng sẽ tự bảo vệ mình trong tình huống đó. Đó chính là quy trình trước khi tịch thu tài sản thế chấp. Nhưng Ash, tôi biết bạn đã nói rằng bạn đã mua ít nhất một bất động sản đang trong quá trình trước khi bị tịch thu tài sản thế chấp, vì vậy tôi đoán hãy cho chúng tôi biết câu chuyện đó. Và sau đó, bạn có phải mang các khoản thanh toán của người đó đến hạn, hiện tại trước khi bạn có thể mua tài sản không?
Ashley:
Vâng, vì vậy chúng tôi thực sự đã kết thúc một chủ đề để giải quyết tài sản này. Nếu các bạn quay lại và nghe tập của Pace Morebe mà chúng tôi có anh ấy tham gia, chúng tôi đã nói về điều này một chút. Và sau đó rõ ràng là anh ấy đi sâu vào chủ đề, đó là gì. Nhưng về cơ bản, đó là khi bạn sẽ tiếp quản các khoản thanh toán khoản vay của người đó. Khoản vay sẽ đứng tên họ, tài sản sẽ được chuyển thành chứng thư đứng tên bạn, và bây giờ bạn sở hữu ngôi nhà và bạn sẽ thay mặt họ trả tiền thế chấp. Nhưng bạn vẫn có thể mua một tài sản thế chấp trước khi bị tịch thu mà không phải tuân theo các giao dịch mà họ đang tiếp quản tài sản thế chấp của họ.
Trong trường hợp này, chủ nhà bị chậm $19,000. Và câu hỏi đặt ra là: “Khi tính toán giá thầu này, tôi có đưa con số này vào cùng với các chi phí còn lại của mình không?” Nếu bạn định mua tài sản này bằng tiền mặt, thì dù thế nào đi nữa, bạn sẽ phải trả 19,000 đô la đó, nhưng bạn cũng sẽ phải trả số dư của bất kỳ khoản vay nào đến hạn. Nếu bạn đang mua từ một người nào đó đã trả hết nợ thế chấp, không có bất kỳ khoản nợ nào và họ nợ 100,000 đô la cho căn nhà của họ khi bạn mua căn nhà của họ, thì 100,000 đô la đó sẽ phải được trả hết. Trong kịch bản này, chỉ là họ đang chậm hơn 19,000 đô la. Có thể họ nợ thêm 50,000 đô la nữa. Bạn sẽ phải trả đủ 79,000 đô la đó. Không quan trọng là nó đã quá hạn hay nó sẽ đến hạn trong tương lai, toàn bộ khoản thế chấp đó, toàn bộ khoản thế chấp đó sẽ phải được thanh toán bằng bất cứ giá nào.
Câu hỏi đầu tiên sẽ là làm thế nào bạn mua tài sản này? Bạn đang mua bằng tiền mặt? Bạn đang sử dụng một công ty cho vay tiền cứng? Bạn đang nhận được tài trợ ngân hàng? Dù đó có thể là gì đi nữa, bạn phải đảm bảo rằng bạn đang tính toán rằng bạn sẽ phải đưa ra một đề nghị bao gồm 19,000 đô la đó và sau đó là bất kể số dư còn lại của khoản vay.
Bạn có thể thực hiện cái được gọi là bán khống khi bạn thực sự thương lượng với ngân hàng về giá mua có thể là bao nhiêu để ngân hàng không phải tịch thu toàn bộ tài sản thế chấp; họ có thể thu lại một số chi phí của họ. Chúng tôi thực sự đã cố gắng làm điều này trước tiên với ngân hàng mà cuối cùng chúng tôi đã nhận được đối tượng để giải quyết và trả lại khoản thế chấp cho nó. Chúng tôi đã cố gắng làm điều này với ngân hàng, nhưng họ không sẵn lòng thương lượng nhiều. Và cuối cùng, việc chỉ làm chủ đề và chỉ tiếp quản các khoản thanh toán thế chấp là một thỏa thuận tốt hơn nhiều đối với chúng tôi. Và cuối cùng chúng tôi đã trả bằng tiền mặt số tiền đã nợ và nhận được người hiện đang thế chấp. Và sau đó hàng tháng, chúng tôi tiếp tục thanh toán thế chấp thay cho họ. Người này cũng bị truy thu thuế, vì vậy chúng tôi phải trả các khoản thuế truy thu. Nếu bạn đang đi và bạn đang nhận được tài chính cho một vụ tịch thu nhà trước và họ có 19,000 đô la đã quá hạn, nếu bạn đặt cọc 20% và sau đó nhận khoản vay, một phần của 20% đó, một phần của khoản vay sẽ hướng tới giá mua đó.
Khi bạn đưa ra đề nghị của mình, 19,000 đô la đó sẽ được bao gồm. Bạn không đưa ra đề nghị của mình và sau đó họ chấp nhận nó và bạn đi đến kết thúc và bạn đang trả giá mua cộng với 19,000 đô la mà họ nợ, bạn muốn 19,000 đô la đó sẽ được gói vào bất cứ thứ gì bạn đang đề nghị mua tài sản. Đó có thể là một phần của khoản vay nếu bạn định mua tài sản bằng khoản vay.
Nhưng vâng, bạn chắc chắn sẽ tính toán điều này. Hầu hết thời gian, nếu bạn không thực hiện bán khống khi đang đàm phán với ngân hàng, nếu bạn có thể truy cập hồ sơ của quận hoặc PropStream hoặc bất kỳ phần mềm trả phí nào khác cung cấp cho bạn hồ sơ tài sản, bạn có thể biết được số dư thế chấp là bao nhiêu, nếu có bất kỳ khoản nào quá hạn, thì… Thông thường, bạn không thể nhận được số tiền siêu chính xác, đó là ước tính nhiều hơn. Dựa trên thời hạn của các khoản vay mà họ nhận được, lãi suất của họ là bao nhiêu, đây là những gì chúng tôi nghĩ là nợ đối với khoản vay hiện tại. Nhưng bạn có thể đánh giá và xem, được thôi, tôi quan tâm đến tài sản này; Tôi biết nó sẽ bị tịch thu trước. Nhưng sau đó bạn nhìn và thấy, được rồi, tài sản này chỉ trị giá 200,000 đô la, nhưng họ nợ 250,000 đô la cho nó và họ phải trả thêm 10,000 đô la cho nó, hoặc đại loại như vậy. Điều đó có thể đánh giá, được thôi, tôi sẽ phải bán khống vì không đáng để trả nhiều hơn thế cho tài sản vì họ có những khoản thế chấp này cần được thanh toán. Nhưng nếu các con số hoạt động và bạn vẫn nhận được nhiều tiền, thì vâng, hãy tiếp tục, chạy các con số và đảm bảo rằng bạn đang tính toán mọi chi phí khác.
Và nếu nó sắp bị tịch thu trước khi bị tịch thu, hãy đảm bảo rằng bạn đang tìm hiểu xem liệu có tài sản thế chấp hoặc phán quyết nào khác đối với tài sản giống như thuế truy thu hay không. Họ không đủ khả năng thanh toán thế chấp của họ. Họ cũng đang ở trên thuế của họ? Rất quan trọng để xem xét.
Tony:
Sự cố lớn, Ashley. Và một lần nữa, có rất nhiều sắc thái đối với đầu tư bất động sản. Tôi cảm thấy như đó là chủ đề của chương trình hôm nay và biết rằng, được rồi, tôi có nên thử và chỉ làm chủ đề này không? Tôi có nên để nó bị tịch thu và sau đó thử nhặt nó lên ở phần phụ trợ không?
Giao dịch thứ hai mà tôi từng mua là giao dịch bán khống. Và một lưu ý duy nhất dành cho những người đang lắng nghe là hãy chuẩn bị tinh thần cho việc bán khống sẽ mất nhiều thời gian. Thỏa thuận của tôi, thỏa thuận thứ hai mà tôi đã mua nó, tôi nghĩ rằng đã mất hàng tháng, hàng tháng kể từ khi tôi gửi đề nghị cho đến khi họ thực sự quay lại và nói đồng ý và thậm chí nhiều tháng sau đó khi chúng tôi thực sự đóng cửa vì có một người mua ban đầu đã xếp hàng, người mua đó đã rút lui. Sau đó, ngân hàng đến gặp tôi và nói: “Này, bạn là người thứ hai trong hàng của chúng tôi. Bạn có muốn lấy nó không? Và sau đó, quá trình đàm phán kéo dài mãi mãi vì chỉ vì người bán đồng ý với một số tiền trong một đợt bán hàng ngắn, ngân hàng sau đó vẫn phải quay lại và phê duyệt số tiền đó, và điều đó có thể kéo dài mãi mãi. Bạn có thể nhận được một thỏa thuận thực sự tuyệt vời khi bạn mua dưới hình thức bán khống, nhưng chỉ cần chuẩn bị tinh thần rằng đó có thể là rất nhiều bài hát và điệu nhảy trước khi bạn thực sự về đích trong thỏa thuận đó.
Ashley:
Được rồi, vậy câu hỏi tiếp theo của chúng ta là từ Kyle Consider. “Đối với những người sở hữu những căn nhà cho thuê bên ngoài thành phố, bạn thường trả bao nhiêu cho việc quản lý tài sản?” Tony, anh có tài sản ở Louisiana. Phí quản lý tài sản bạn đã trả cho những thứ đó là bao nhiêu? Bởi vì những người đã ra khỏi tiểu bang cho bạn.
Tony:
Nó thực sự khá đắt. Tôi nghĩ rằng họ đã có nó ở mức 10% tiền thuê nhưng với mức tối đa là 100 đô la. Tất cả các đơn vị mà tôi có ở đó, tôi chỉ trả 100 đô la cho mỗi đơn vị. Và cách mà tôi tìm thấy công ty cho thuê ngắn hạn của mình là tôi thực sự lên Google và gõ các công ty quản lý tài sản, Shreveport, Louisiana; một đống xuất hiện. Tôi đã gọi cho một nhóm, và tôi có một danh sách các câu hỏi mà tôi muốn hỏi từng người. Tôi khá chắc chắn rằng những câu hỏi đó chỉ đến từ các diễn đàn BiggerPockets. Tôi chỉ tìm kiếm các biểu mẫu để tìm những câu hỏi cần hỏi người quản lý tài sản. Và một số không bao giờ quay lại với tôi, vì vậy đó rõ ràng là một dấu hiệu. Có một cặp đôi đã quay lại với tôi mà tôi đã nói chuyện qua điện thoại.
Và sau đó khi tôi định đóng tài sản khi tôi bay đến Louisiana để thực sự đóng tài sản mà tôi thích nhất, tôi chỉ mời anh ấy một tách cà phê. Và anh ấy đã cử một người trong nhóm của anh ấy đến gặp tôi, và họ đã cho tôi rất nhiều thông tin chi tiết về nền kinh tế địa phương, về thành phố địa phương, về những gì hoạt động tốt khi bạn cải tạo một tài sản để có được giá trị tiền thuê tốt nhất. Và tôi đã rất cởi mở và trung thực với họ rằng tôi là một nhà đầu tư mới nhưng tôi đang tìm một người để cùng phát triển. Và họ cũng mới và đang phát triển vào thời điểm đó nên họ hài lòng với điều đó. Nhưng vâng, đó là một quá trình thực sự thú vị, nhưng đó chỉ là việc tận dụng BiggerPockets và sau đó ra ngoài đó và gặp gỡ trực tiếp những người đã giúp tôi tìm được người phù hợp.
Ashley:
Vâng. Tôi luôn tự quản lý tài sản của mình. Và sau đó tôi đã thuê một công ty quản lý tài sản ba năm trước, và đó là trải nghiệm đầu tiên của tôi với một công ty quản lý tài sản. Và phí của họ, bởi vì đó là tôi và một nhà đầu tư khác, và giữa hai chúng tôi mang tài sản của mình đến cho họ, chúng tôi được chiết khấu số lượng lớn. Tôi tin rằng nó là 5.5% trong năm đầu tiên. Chúng tôi vừa ký hợp đồng một năm với họ.
Tony:
Đó là khá tốt. 5.5%?
Ashley:
Vâng. Và sau đó là 25 đô la cho mỗi tòa nhà một tháng. Và đó là các dịch vụ khẩn cấp. Nếu có sự cố đường ống nước vào cuối tuần, họ không tính tiền làm thêm giờ hay bất cứ thứ gì tương tự, chỉ tính tiền hàng tháng, mọi tòa nhà. Một khu chung cư 40 căn hộ có 25 tòa nhà, vì vậy chúng tôi bị tính phí 25 đô la mỗi căn hộ mỗi tháng cho bất động sản đó, sau đó căn hộ song lập phải trả thêm XNUMX đô la.
Sau đó, có một khoản phí cho thuê một tháng tiền thuê. Và sau đó là phí bảo trì, tôi không thể nhớ nó là bao nhiêu khi chúng tôi mới bắt đầu, nhưng tôi tin rằng đó là 40 đô la hoặc có thể là 45 đô la một giờ cho bất kỳ công việc bảo trì nào được thực hiện. Và sau đó là một số khác… Phí gia nhập thực sự cũng có thể tăng lên rất nhiều, vì vậy hãy đảm bảo rằng bạn đang hỏi từng loại phí từ ngày bạn bắt đầu cho đến ngày bạn rời khỏi khách sạn. công ty quản lý.
Gần đây tôi đã quyết định rời khỏi công ty quản lý tài sản của mình và tự mình làm mọi việc. Tôi thuê người bảo trì của riêng mình, tôi thuê người quản lý tài sản của riêng mình. Nhưng tôi đã nói chuyện với công ty quản lý tài sản khác này. Vì vậy, tôi chỉ lấy email của họ và tôi sẽ sử dụng chúng làm ví dụ, cũng xem qua một số tỷ lệ của họ, nhưng với công ty quản lý tài sản đầu tiên mà tôi sử dụng sau năm đầu tiên, năm thứ hai, họ đã tăng nó lên Tôi tin là 6.5% phí quản lý. Và sau đó tôi nghĩ rằng tiền bảo trì có thể tăng lên 50 đô la một giờ để bảo trì. Và sau đó tôi không nghĩ có bất kỳ thay đổi nào khác trong bất kỳ khoản phí nào khác.
Nhưng quản lý tài sản khác này, chỉ để so sánh với khu vực Buffalo, những gì họ đã cung cấp cho tôi là phí quản lý tài sản của họ là 10%, điều này cũng tương tự nếu bạn không có… Nếu bạn không có nhiều tài sản , nếu bạn không nhận được tỷ lệ lớn, công ty quản lý tài sản trước đó đã tính 10% cho người khác. Phí tải là $895 mỗi đơn vị. Điều đó bao gồm quảng cáo, trình chiếu, sàng lọc người thuê và tạo tài liệu cho thuê. Và sau đó, các dịch vụ bảo trì được lập hóa đơn ở mức 52.50 đô la mỗi giờ với tối thiểu một giờ và được lập hóa đơn theo gia số 15 phút sau giờ đầu tiên. Đó chỉ là những điều cơ bản về phí của họ ở đó.
Tôi nghĩ rằng nó chắc chắn thay đổi từ thị trường này sang thị trường khác. Và tôi 100% nghĩ rằng cách rẻ nhất không phải lúc nào cũng là cách tốt nhất để đi. Cũng giống như sử dụng các nhà thầu, rẻ nhất không phải lúc nào cũng tốt nhất. Tôi thường tự hỏi, được rồi, vậy đối với tài sản của tôi, tôi đã trả tỷ lệ chiết khấu rất cao này trong khi các nhà đầu tư khác trả tỷ lệ cao hơn rất nhiều, 10% đến 12%, rõ ràng là các căn hộ của họ có giá trị hơn đối với công ty vì họ được trả tiền như vậy nhiều hơn nữa cho điều đó, vì vậy tôi tự hỏi liệu điều đó có phản ánh trên một số loại dịch vụ không. Nhưng có lẽ không phải tất cả, mà chỉ là một số điều cần suy nghĩ.
Và sau đó là các dịch vụ bảo trì như họ thực sự làm bảo trì gì trong nhà? Một điều mà tôi thường thấy rất nhiều là một kỹ thuật viên bảo trì sẽ ra ngoài, tính phí trong một giờ hoặc bất cứ điều gì để đánh giá tình hình, sau đó nó sẽ được gửi đến một thợ sửa ống nước thực tế hoặc những thứ tương tự. Tôi bị tính phí chỉ để ai đó xem nó và sau đó bị tính phí cho người thực sự đến và sửa nó. Đối với những gì tôi làm bây giờ, làm mọi thứ trong nhà là chúng tôi đã thiết lập các số liệu. Nếu có yêu cầu bảo trì và đó là sự cố hệ thống ống nước không phải là bồn cầu đang chảy hay vòi nước bị rò rỉ mà là bất kỳ vấn đề nào khác ngoài nhiệm vụ sửa ống nước rất đơn giản, yêu cầu công việc sẽ được gửi trực tiếp qua email đến nhà cung cấp dịch vụ ống nước của chúng tôi và họ lên lịch, họ đặt nó lên, rồi họ đi. Tôi nghĩ điều rất quan trọng là phải hiểu cách hệ thống và quy trình của họ hoạt động ở mọi khía cạnh, thậm chí không chỉ là bảo trì, để bạn không bị tính phí cho tất cả những điều nhỏ nhặt này vì họ có toàn bộ quy trình này.
Một điều nữa cũng xuất hiện là trước khi chúng tôi rời công ty quản lý tài sản, chúng tôi đã bắt đầu thuê người của mình thực hiện các công việc quay vòng trong nhà vì họ sẽ trở nên quá tốn kém với công ty quản lý tài sản khi họ làm việc đó. Và sau khi chúng tôi thực hiện doanh thu nội bộ, họ đã cử một kỹ thuật viên bảo trì đến kiểm tra tài sản. Và chúng tôi đã được lập hóa đơn để anh ấy đến kiểm tra và đảm bảo rằng nó đã sẵn sàng cho thuê, nhưng chúng tôi đã thuê các nhà thầu của riêng mình để sẵn sàng cho thuê. Và đó chỉ là một khoản phí khác mà họ tính cho chúng tôi để kiếm tiền. Nhưng vì vậy chỉ cần biết mọi khoản phí nhỏ có thể phát sinh từ nó. Và xin lỗi, tôi biết tôi cứ tiếp tục và tiếp tục.
Tony:
Không, không, tiếp tục đi.
Ashley:
Một điều nữa là bất kỳ cuộc kiểm tra định kỳ nào. Tôi nghĩ có lẽ vào năm thứ hai của công ty quản lý tài sản, họ đã gửi một thông báo tới tất cả các chủ sở hữu rằng chúng tôi hiện đang yêu cầu mọi người kiểm tra tài sản của họ, tôi nghĩ đó là nửa năm một lần. Và chúng tôi sẽ cử một kỹ thuật viên ra ngoài. Nó sẽ có giá $70 cho việc kiểm tra. Chúng tôi sẽ viết ra những thứ bảo trì phòng ngừa, nói chung nghe có vẻ là một ý tưởng tuyệt vời. Đối với các khu chung cư 40 căn hộ, thực sự không phải là một ý tưởng hay. Họ đã xem qua, và những căn hộ này được hoàn thiện khá tốt, mọi thứ như vậy, và sẽ xem xét kỹ lưỡng rồi đưa cho chúng tôi… Chúng tôi sẽ bị tính phí 70 đô la cho mỗi căn hộ, điều này sẽ trở nên rất nhiều khi bạn có cả đống căn hộ. Và sau đó, họ cũng nói, “Được rồi, cần đặt những thiết bị phát hiện khói này, cần đặt GFI này,” tất cả những thứ liên quan đến vấn đề an toàn. Nhưng vấn đề là họ tính phí chúng tôi ở mức… Chúng tôi có thể đến Lowe's và mua cái đó. Khi bạn thay thế 20 máy dò khói, bạn đến Lowe's, phòng đấu thầu Home Depot và bạn đấu giá 20 máy dò khói đó sẽ rẻ hơn.
Tìm hiểu chi phí vật liệu khi bạn bị tính phí vật liệu từ công ty quản lý tài sản của mình, họ có được giảm giá cho điều đó không? Những thứ khác nhau như vậy. Thực sự, có rất nhiều điều tôi có thể tiếp tục và tiếp tục về những điều mà tôi đã học được trong nhiều năm về việc thanh toán và các khoản phí cũng như chi phí cộng lại và có liên quan đến các công ty quản lý tài sản. Và nếu họ làm tốt công việc đó thì 100% là xứng đáng.
Tony:
Vâng, Ash, bạn đưa ra rất nhiều điểm tốt. Nhưng đó thực sự là một trong những lý do tại sao việc cho thuê dài hạn đôi khi khó sinh lãi là do các khoản phí phát sinh từ người quản lý tài sản của bạn. Tôi thực sự đã rút ra một trong những thỏa thuận PM của mình. Tôi đã đúng, đó là 100 đô la mỗi tháng để quản lý tài sản. Phí thuê rẻ hơn so với những gì bạn nói. Của chúng tôi chỉ có $350. Và nếu tôi nhớ không nhầm, căn hộ này được cho thuê với giá 1,200 đô la hoặc 1,300 đô la mỗi tháng, tức là hơn 1/3 tiền thuê một tháng một chút.
Nhưng một trong những điều khác đã xảy ra là công ty quản lý tài sản cũng sở hữu công ty bảo trì của họ. Và họ luôn cho chúng tôi lựa chọn, “Này, đây là trích dẫn của chúng tôi. Nếu bạn muốn nhận báo giá bên ngoài, bạn rất hoan nghênh. Nhưng bạn đang bận đi làm, bạn không muốn tốn thời gian gọi bốn thợ sửa ống nước khác nhau để lấy báo giá về cách thay gioăng sáp nên chỉ cần nói: “Này, anh tự lo lấy đi.” Nhưng sao? chúng tôi nhận thấy rằng khi chúng tôi thử và tìm kiếm các mức giá khác, mức giá của người quản lý tài sản thường đắt hơn, nhưng chính sự tiện lợi đã cho phép họ mở rộng quy mô đó. Bởi vì bạn cũng phải suy nghĩ, nếu họ chỉ tính phí bạn 100 đô la cho mỗi đơn vị, thì đó không phải là một số tiền đáng kể.
Ashley:
Đó là bởi vì bạn đã quá quen với con số 00% trong thời gian ngắn [không nghe được 42:21:30].
Tony:
Vâng, 30%. Nhưng hãy nghĩ xem, nếu bạn đang cố gắng xây dựng một doanh nghiệp và mỗi bất động sản mà bạn mang về chỉ có 100 đô la một đơn vị, thì bạn cần rất nhiều thứ để đó trở thành một doanh nghiệp thành công thực sự sẽ trả các hóa đơn để họ phải tìm cách để làm cho điều đó làm việc cho họ về mặt tài chính. Và một điều nữa nảy ra trong đầu, tôi cũng đã tra cứu nó ở đây, người quản lý tài sản của tôi đã tạo cho chúng tôi cái mà họ gọi là tài khoản của chủ sở hữu, về cơ bản là tài khoản giữ lại hoặc tài khoản dự trữ trị giá 500 đô la. Và 500 đô la đó là để trang trải mọi chi phí, chỉ để đảm bảo luôn có tiền trong tài khoản để trang trải mọi chi phí phát sinh. Nếu họ phải, bất cứ điều gì, thay thế máy dò khói hoặc bất kỳ sửa chữa bảo trì nào phát sinh, họ không muốn phải trả trước số tiền đó. Và giải pháp của họ là đảm bảo rằng luôn có ít nhất 500 đô la trong tài khoản của chủ sở hữu này.
Và chúng tôi có hai lựa chọn để bỏ số tiền đó vào đó. Chúng tôi có thể chỉ cần viết một tấm séc, 500 đô la, đặt vào đó ngay lập tức, hoặc họ sẽ khấu trừ 50 đô la mỗi tháng cho đến khi họ nhận được 500 đô la đó. Hãy nghĩ xem nếu bạn đi theo con đường đó, bây giờ, bạn không chỉ trả 100 đô la mỗi tháng cho phí quản lý tài sản của mình, mà giờ đây bạn còn đang kiếm thêm 50 đô la mỗi tháng trong 10 tháng, vì vậy bây giờ bạn thực sự đang trả 150 đô la cho mỗi tháng cho việc quản lý tài sản của bạn. Và giả sử bạn chỉ thu được lợi nhuận ròng hoặc nói rằng dù sao thì bạn cũng chỉ có vài trăm đô la tiền lãi mỗi tháng và 50 đô la đó tạo ra sự khác biệt lớn trong suốt một năm. Chắc chắn đọc qua các thỏa thuận PM của bạn và hiểu thực sự vững chắc về các chi phí khác nhau là gì.
Ashley:
Và cuối cùng bạn sẽ nhận lại được 500 đô la đó. Khi bạn rời khỏi công ty quản lý tài sản, họ sẽ trả lại cho bạn những khoản tiền dự trữ đó. Bạn phải nghĩ về nó như một tài khoản tiết kiệm không tạo ra bất kỳ khoản lãi nào cho bạn.
Tony:
Yeah.
Ashley:
Nhưng điều thú vị là họ cho phép bạn thanh toán trong một khoảng thời gian bởi vì khi chúng tôi làm điều đó, mọi thứ đều phải được thanh toán… Đó là một phần của phí gia nhập phải được thanh toán trước. Và đó là một điều tuyệt vời để đưa ra, Tony, là nghĩ về điều đó. Được rồi, bạn đang mua bất động sản này, bạn đã đổ tiền của mình vào khoản thanh toán trước có thể để thanh toán cho quá trình cai nghiện của bạn và có thể bạn đang thiếu tiền mặt. Bạn có đảm bảo rằng bạn sẽ có dự trữ đó cho họ không?
Vâng, cảm ơn các bạn rất nhiều vì đã gửi một số câu hỏi tuyệt vời ngày hôm nay. Như thường lệ, bạn có thể truy cập bigpockets.com/reply và để lại câu hỏi cho chúng tôi. Hoặc bạn có thể chuyển sang tin nhắn trực tiếp của tôi và Tony tại Wealth from Rentals hoặc Tony J. Robinson. Chúng tôi sẽ gặp các bạn vào thứ Tư với một vị khách.
Xem Podcast tại đây
Trong tập này, chúng tôi sẽ che
- Làm thế nào để tìm thấy TỐT NHẤT công ty quản lý tài sản cho thuê của bạn
- Phí quản lý tài sản và làm thế nào để giảm chi phí
- Tại sao bạn PHẢI đảm bảo tài sản của bạn trong giai đoạn phục hồi
- Cách Sử dụng thanh toán bong bóng có lợi cho bạn (và tránh nhiều rủi ro hơn!)
- Những gì bạn cần biết trước khi đang mua một tài sản bị tịch thu trước
- và So Nhiều hơn nữa!
Sử dụng ThuêSavvy, dịch vụ sắp xếp người thuê nhà duy nhất trên toàn quốc giúp lấp đầy tài sản cho thuê của bạn một cách nhanh chóng với một khoản phí cố định.
Liên kết từ chương trình
Quan tâm đến việc tìm hiểu thêm về các nhà tài trợ ngày nay hoặc tự mình trở thành đối tác của BiggerPockets? E-mail:
Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến của BiggerPockets.
- Phân phối nội dung và PR được hỗ trợ bởi SEO. Được khuếch đại ngay hôm nay.
- EVM tài chính. Giao diện hợp nhất cho tài chính phi tập trung. Truy cập Tại đây.
- Tập đoàn truyền thông lượng tử. Khuếch đại IR/PR. Truy cập Tại đây.
- PlatoAiStream. Thông minh dữ liệu Web3. Kiến thức khuếch đại. Truy cập Tại đây.
- nguồn: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-296
- : có
- :là
- :không phải
- :Ở đâu
- $ LÊN
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 tháng
- 15%
- 20
- 20 năm
- 200
- 2008
- 24
- 25
- 28
- 30
- 300
- 40
- 50
- a
- Có khả năng
- Giới thiệu
- Chấp nhận
- Tài khoản
- Kế toán
- chính xác
- mua lại
- ngang qua
- thực tế
- thực sự
- thêm vào
- thêm vào
- địa chỉ
- điều chỉnh
- tiên tiến
- Lợi thế
- Quảng cáo
- tư vấn
- Liên kết
- Sau
- một lần nữa
- cơ quan
- Đại lý
- cách đây
- thỏa thuận
- trước
- Tất cả
- cho phép
- Đã
- Ngoài ra
- luôn luôn
- số lượng
- an
- phân tích
- và
- Một
- trả lời
- bất kì
- nữa không
- bất cứ điều gì
- Căn Hộ
- căn hộ
- Apple
- đánh giá cao
- phê duyệt
- LÀ
- KHU VỰC
- xung quanh
- AS
- các khía cạnh
- đánh giá
- liên kết
- At
- khán giả
- tác giả
- tránh
- trở lại
- được hậu thuẫn
- Backend
- bao
- Cân đối
- Ngân hàng
- Ngân hàng
- dựa
- Về cơ bản
- Khái niệm cơ bản
- BE
- bởi vì
- trở thành
- trở thành
- được
- trước
- thay mặt
- sau
- được
- Tin
- hưởng lợi
- BEST
- Hơn
- giữa
- thầu
- lớn
- Hóa đơn
- thanh toán
- Hóa đơn
- Một chút
- Hoa
- Màu xanh da trời
- bảng
- biên giới
- vay
- cả hai
- mua
- thương hiệu
- Nghỉ giải lao
- Breakdown
- Phá vỡ
- CẦU
- mang lại
- Đưa
- người môi giới
- Mang lại
- Trâu
- xây dựng
- Xây dựng
- xăn lên
- đốt cháy
- kinh doanh
- bận rộn
- nhưng
- mua
- NGƯỜI MUA ..
- Mua
- by
- tính toán
- tính
- cuộc gọi
- gọi là
- đến
- CAN
- Có thể có được
- mũ lưỡi trai
- vốn
- xe hơi
- mà
- cẩn thận
- tiền mặt
- dòng tiền
- rút tiền mặt
- bị bắt
- gây ra
- nguyên nhân
- thận trọng
- dè dặt
- thay đổi
- Những thay đổi
- phí
- tính phí
- sạc
- giá rẻ
- rẻ hơn
- giá rẻ nhất
- kiểm tra
- Chọn
- City
- Đóng
- đóng cửa
- Đồng chủ nhà
- Cà Phê
- Trường đại học
- COM
- Đến
- đến
- đến
- thương gia
- Các công ty
- công ty
- so sánh
- phức tạp
- Hội nghị
- bảo thủ
- Hãy xem xét
- xây dựng
- tiếp tục
- tiếp tục
- hợp đồng
- Nhà thầu
- nhà thầu
- điều khiển
- thuận tiện
- cuộc hội thoại
- Mát mẻ
- Phí Tổn
- tốn kém
- Chi phí
- có thể
- hạt
- Couple
- khóa học mơ ước
- che
- bảo hiểm
- phủ
- bìa
- Sáng tạo
- sáng tạo
- cuộc khủng hoảng
- Cup
- Current
- Hiện nay
- Cắt
- nhảy
- ngày
- Ngày
- nhiều
- Ưu đãi
- Nợ
- quyết định
- mặc định
- chắc chắn
- ĐÃ LÀM
- sự khác biệt
- khác nhau
- khó khăn
- trực tiếp
- Giảm giá
- giảm giá
- thảo luận
- Giao diện
- do
- tài liệu
- làm
- Không
- làm
- đô la
- thực hiện
- dont
- xuống
- hai
- suốt trong
- mỗi
- Đầu
- dễ dàng hơn
- dễ dàng
- dễ dàng
- ăn
- nền kinh tế
- Cạnh
- hay
- khác
- trường hợp khẩn cấp
- cuối
- Endless
- kết thúc
- đủ
- đủ tiền
- đảm bảo
- đảm bảo
- vào
- Toàn bộ
- toàn bộ
- tập
- sự bình đẳng
- đặc biệt
- bất động sản
- ước tính
- Ether (ETH)
- Ngay cả
- cuối cùng
- BAO GIỜ
- Mỗi
- mọi người
- tất cả mọi thứ
- ví dụ
- ví dụ
- chi phí
- đắt tiền
- kinh nghiệm
- Kinh nghiệm
- Giải thích
- tiếp xúc
- mức độ
- thêm
- Đối mặt
- công bằng
- Rơi
- sai
- gia đình
- tuyệt vời
- xa
- trang trại
- vòi nước
- chi phí
- cảm thấy
- Lệ Phí
- vài
- điền
- đổ đầy
- Cuối cùng
- tài chính
- tài chính
- cuộc khủng hoảng tài chính
- tài chính
- tài chính
- Tìm kiếm
- hoàn thành
- Lửa
- Tên
- lần đầu tiên
- năm
- Sửa chữa
- cố định
- bằng phẳng
- Lật
- Lật
- dòng chảy
- Trong
- mãi mãi
- các hình thức
- May mắn thay
- diễn đàn
- Forward
- tìm thấy
- 4
- từ
- trước mặt
- Full
- quỹ
- quỹ
- tương lai
- Tổng Quát
- tạo ra
- thế hệ
- được
- nhận được
- GFI
- quà tặng
- Cho
- cho
- Cho
- Go
- Đi
- đi
- đi
- tốt
- làm tốt lắm
- tuyệt vời
- Phát triển
- Phát triển
- Phát triển
- Khách
- Guy
- có
- Hội trường
- xảy ra
- đã xảy ra
- Xảy ra
- xảy ra
- vui mừng
- Cứng
- Có
- có
- he
- cái đầu
- Nghe
- giúp đỡ
- đã giúp
- giúp đỡ
- cô
- tại đây
- Do dự
- Thành viên ẩn danh
- Cao
- chất lượng cao
- cao hơn
- cao
- anh ta
- Thuê
- Thuê
- của mình
- Đánh
- đánh
- tổ chức
- tổ chức
- giữ
- Trang Chủ
- kho nhà
- Thành thật
- Hy vọng
- giờ
- House
- nhà
- Độ đáng tin của
- Hướng dẫn
- Tuy nhiên
- HTTPS
- lớn
- một trăm
- i
- TÔI SẼ
- ý tưởng
- ý tưởng
- if
- quan trọng
- in
- bao gồm
- bao gồm
- lợi tức
- Tăng lên
- tăng
- ngành công nghiệp
- không tốn kém
- thông tin
- ban đầu
- trong
- những hiểu biết
- Cảm hứng
- thay vì
- bảo hiểm
- quan tâm
- LÃI SUẤT
- Lãi suất
- quan tâm
- thú vị
- trong
- đầu tư
- đầu tư
- nhà đầu tư
- Các nhà đầu tư
- vấn đề
- các vấn đề
- IT
- ITS
- Việc làm
- cuộc hành trình
- chỉ
- chỉ một
- Giữ
- giữ
- giữ
- đá
- Loại
- Biết
- Biết
- chủ nhà
- lớn
- Họ
- một lát sau
- Luật
- học
- học tập
- cho thuê
- ít nhất
- Rời bỏ
- trái
- Hợp pháp
- Cho vay
- người cho vay
- cho vay
- ít
- tận dụng
- LG
- trách nhiệm
- Cuộc sống
- ánh sáng
- Lượt thích
- Dòng
- lót
- Danh sách
- Listening
- ít
- cuộc sống
- tải
- cho vay
- Các khoản cho vay
- địa phương
- tại địa phương
- dài
- thời gian dài
- lâu
- còn
- Xem
- nhìn
- tìm kiếm
- sự mất
- thua
- Rất nhiều
- Louisiana
- yêu
- Thấp
- thấp hơn
- may mắn
- thực hiện
- bảo trì
- Đa số
- làm cho
- kiếm tiền
- LÀM CHO
- Làm
- quản lý
- quản lý
- giám đốc
- Quản lý
- nhiều
- thị trường
- vật liệu
- nguyên vật liệu
- chất
- max-width
- Có thể..
- nghĩa là
- có nghĩa
- Gặp gỡ
- cuộc họp
- hội viên
- đề cập
- Menu
- Metrics
- Might
- tâm
- tối thiểu
- phút
- phút
- sai lầm
- Giảm nhẹ
- tiền
- tháng
- hàng tháng
- tháng
- chi tiết
- buổi sáng
- Thế chấp
- Thế chấp
- hầu hết
- Động lực
- miệng
- di chuyển
- di chuyển
- di chuyển
- nhiều
- nhiều
- phải
- lẫn nhau
- my
- tên
- Trên toàn quốc
- nhất thiết
- Cần
- cần thiết
- nhu cầu
- lưới
- không bao giờ
- Mới
- Newyork
- mới
- tiếp theo
- Không
- bình thường
- Chú ý
- Để ý..
- tại
- con số
- số
- chiếm
- of
- off
- cung cấp
- cung cấp
- cung cấp
- Office
- thường
- Được rồi
- on
- Tiếp nhận nhận việc
- hàng loạt
- ONE
- những
- có thể
- mở
- Ý kiến
- Tùy chọn
- Các lựa chọn
- or
- gọi món
- Nền tảng khác
- vfoXNUMXfipXNUMXhfpiXNUMXufhpiXNUMXuf
- ra
- bên ngoài
- kết thúc
- nợ
- riêng
- sở hữu
- chủ sở hữu
- Hòa bình
- thanh toán
- một phần
- đối tác
- qua
- Trả
- trả tiền
- thanh toán
- thanh toán
- người
- tỷ lệ phần trăm
- thực hiện
- thời gian
- người
- riêng
- giai đoạn
- điện thoại
- chọn
- mảnh
- Nơi
- plato
- Thông tin dữ liệu Plato
- PlatoDữ liệu
- Play
- máy nghe nhạc
- xin vui lòng
- Hệ thống nước
- thêm
- Podcast
- Podcasts
- Điểm
- điểm
- Chính sách
- điều luật
- danh mục đầu tư
- chiếm hữu
- Bài đăng
- trước
- chuẩn bị
- khá
- trước
- giá
- Giá
- Hiệu trưởng
- nguyên tắc
- có lẽ
- Vấn đề
- quá trình
- Quy trình
- lợi nhuận
- lợi nhuận
- tài sản
- tài sản
- bảo vệ
- cho
- mua
- đã mua
- mua hàng
- mua
- Đẩy
- đặt
- Đặt
- câu hỏi
- Câu hỏi
- Nhanh chóng
- Mau
- trích dẫn
- dấu ngoặc kép
- phạm vi
- Tỷ lệ
- Giá
- đạt
- Đọc
- Reading
- sẵn sàng
- thực
- bất động sản
- có thật không
- lý do
- lý do
- gần đây
- công nhận
- giới thiệu
- ghi
- hồ sơ
- giảm
- phản ánh
- Hoàn tiền
- trại cai nghiện
- tương đối
- có liên quan
- nhớ
- Thuê
- cho thuê
- trả lại
- thay thế
- trả lời
- Báo cáo
- đại diện
- yêu cầu
- yêu cầu
- Yêu cầu
- Dự trữ
- dự trữ
- khu dân cư
- REST của
- đảo ngược
- xem xét
- Đánh giá
- RGB
- ngay
- Nguy cơ
- rủi ro
- Rủi ro
- Phòng
- tròn
- Route
- HÀNG
- Thảm
- chạy
- chạy
- Sự An Toàn
- Nói
- bán
- Người bán hàng
- tương tự
- Tiết kiệm
- tài khoản tiết kiệm
- thấy
- nói
- nói
- nói
- Quy mô
- kịch bản
- kịch bản
- lịch trình
- Tìm kiếm
- Thứ hai
- Bảo mật
- xem
- nhìn thấy
- đã xem
- bán
- Bán
- gửi
- gửi
- ý nghĩa
- gởi
- dịch vụ
- DỊCH VỤ
- định
- thiết lập
- XNUMX
- Chia sẻ
- chị ấy
- đổ
- Mua sắm
- cửa hàng
- ngắn
- thời gian ngắn
- nên
- hiển thị
- HIỂN THỊ
- bên
- đăng ký
- Ký kết
- có ý nghĩa
- đáng kể
- Dấu hiệu
- tương tự
- Đơn giản
- duy nhất
- tình hình
- tình huống
- Six
- 6
- Trượt
- Hút thuốc
- So
- Phần mềm
- rắn
- giải pháp
- một số
- Một người nào đó
- một cái gì đó
- bài hát
- Chẳng bao lâu
- nguồn
- Không gian
- không gian
- Chuyên môn hoá
- riêng
- tiêu
- Được tài trợ
- Nhà tài trợ
- Spotify
- mùa xuân
- ổn định
- Traineeship
- Ngôi sao
- Bắt đầu
- bắt đầu
- bắt đầu
- Tiểu bang
- State Farm
- ở lại
- Bước
- Các bước
- Vẫn còn
- Dừng
- Những câu chuyện
- Câu chuyện
- Chiến lược
- Chiến lược
- Chiến lược
- chặt chẽ hơn
- Đấu tranh
- Tiêu đề
- trình
- thành công
- như vậy
- mùa hè
- lớn
- bất ngờ
- hệ thống
- Hãy
- Lấy
- dùng
- Thảo luận
- nói
- Nhiệm vụ
- Thuế
- nhóm
- công nghệ cao
- người thuê nhà
- kỳ hạn
- về
- hơn
- cảm tạ
- cảm ơn
- việc này
- Sản phẩm
- Khái niệm cơ bản
- Tương lai
- thông tin
- cung cấp their dịch
- Them
- chủ đề
- tự
- sau đó
- Đó
- Kia là
- họ
- điều
- điều
- nghĩ
- điều này
- năm nay
- những
- Tuy nhiên?
- nghĩ
- số ba
- Thông qua
- khắp
- thời gian
- khung thời gian
- thời gian
- Yêu sách
- trò chơi
- đến
- bây giờ
- hôm nay
- bên nhau
- Nhà vệ sinh
- tấn
- Tony
- quá
- mất
- công cụ
- chủ đề
- Tổng số:
- dai
- đối với
- truyền thống
- Bảng điểm
- chuyển
- cố gắng
- kích hoạt
- chuyến đi
- đúng
- thử
- doanh thu
- Hai lần
- hai
- kiểu
- điển hình
- thường
- không thể
- Dưới
- hiểu
- sự hiểu biết
- đơn vị
- các đơn vị
- cho đến khi
- Cập nhật
- us
- sử dụng
- đã sử dụng
- sử dụng
- thường
- Định giá
- Định giá
- giá trị
- Các giá trị
- nhà cung cấp
- Versus
- rất
- VET
- Video
- muốn
- muốn
- muốn
- là
- WAX
- Đường..
- cách
- we
- Wealth
- webp
- Thứ Tư
- tuần
- cuối tuần
- chào mừng
- TỐT
- đi
- là
- Điều gì
- Là gì
- bất cứ điều gì
- khi nào
- bất cứ khi nào
- trong khi
- liệu
- cái nào
- trong khi
- CHÚNG TÔI LÀ
- toàn bộ
- tại sao
- rộng hơn
- sẽ
- sẵn sàng
- giành chiến thắng
- Mùa đông
- với
- ở trong
- không có
- quá tuyệt vời
- gỗ
- Công việc
- làm việc
- đang làm việc
- công trinh
- giá trị
- sẽ
- sẽ cho
- Bọc
- viết
- viết
- Sai
- X
- năm
- năm
- Vâng
- hôm qua
- nhưng
- york
- bạn
- trên màn hình
- mình
- youtube
- zephyrnet