Các thị trường bùng nổ hậu đại dịch hạ nhiệt “rõ ràng”

Dave:
Nè mọi người. Chào mừng đến với Trên thị trường. Tôi là người dẫn chương trình của bạn, Dave Meyer, hôm nay có James Dainard tham gia. James, có chuyện gì thế?

James:
Không, chỉ đi chơi dưới ánh nắng và tôi phải bay đến Seattle sau chuyện này, vì vậy tôi muốn ở lại nơi tôi đang ở, nhưng điều đó không có trong thẻ ngày hôm nay.

Dave:
Bạn đang đi lên đó để làm gì?

James:
Chúng tôi phải đi bộ một số tài sản. Chúng tôi đang cập nhật thị trường. Chúng tôi có một lớp học dành cho nhà đầu tư và sau đó chúng tôi có bữa tiệc ngày lễ Heaton/Dainard, đây luôn là khoảng thời gian vui vẻ. Chúng tôi thích hoang dã vào những ngày nghỉ.

Dave:
Chà, đối với bất kỳ ai đang nghe nội dung này, chúng tôi sẽ ghi âm nội dung này trước một vài tuần vào dịp lễ, vì vậy bạn biết rằng chúng tôi sẽ ghi âm nội dung này vào cuối tháng XNUMX, nhưng kế hoạch cho bữa tiệc ngày lễ của bạn là gì?

James:
Chà, thông thường, và loại COVID đã gây rối tung lên, chúng tôi thường tổ chức những bữa tiệc lớn tại nhà tại một trong những lần lật kèo hoặc công trình mới của chúng tôi.

Dave:
Thật tuyệt vời.

James:
Chúng khá hoang dã và chúng tôi có khoảng thời gian vui vẻ. Nhưng năm nay chúng tôi đã cho thuê… Thật tuyệt. Nó giống như một loạt các trò chơi, vì vậy họ có bowling, Topgolf, tất cả những thứ khác nhau. Chúng tôi đang làm một chút chính thức hơn. Năm tới tôi sẽ trở lại với một bữa tiệc tại gia, DJ và đủ thứ.

Dave:
Man, tôi nhớ bạn trong ba ngày. Tôi sẽ ở Seattle vào thứ Sáu.

James:
Ôi anh bạn. Vâng, bởi vì tôi rời đi vào tối thứ Tư.

Dave:
Điều đó thật tệ. Được rồi. Chà, tệ quá. Nhưng hôm nay chúng tôi có một chương trình tuyệt vời dành cho bạn. Tôi không biết, tôi nghĩ Henry dẫn chương trình lần đầu tiên khi chúng tôi có Taylor Marr, nhưng chúng tôi có Taylor Marr, Phó Giám đốc Kinh tế của Redfin và có lẽ là một trong những người nghiên cứu mà tôi theo dõi sát sao nhất. Anh ấy là một chuyên gia về thị trường nhà ở, mọi thứ. Nhưng hôm nay chúng ta thực sự tham gia vào rất nhiều cuộc trò chuyện về di cư và về những gì đã xảy ra trong đại dịch và liệu những xu hướng đó có đang tiếp diễn hay không hoặc những xu hướng mới nào đang nổi lên mà các nhà đầu tư và các nhà đầu tư tham vọng nên chú ý. James, có điều gì đặc biệt mà bạn thực sự thích thú và nghĩ rằng người nghe nên chú ý lắng nghe không?

James:
Chà, tôi nghĩ nó chỉ thực sự theo dõi những xu hướng không phải là… Giống như tôi nghĩ, rất nhiều người trong chúng ta với tư cách là nhà đầu tư, chúng ta xem xét thị trường địa phương và nhà ở, những gì đang diễn ra ngay bây giờ và những gì chúng ta đang làm. Điều quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư là chuyển đổi và xoay vòng kế hoạch của bạn. Và tôi biết tôi đã học được rằng vào năm 2008, tôi muốn nhìn vào tất cả những thứ bên ngoài này. Di cư là điều mà tôi chưa bao giờ thực sự xem xét trước đây ngoài thị trường địa phương của mình. Nhưng với tư cách là một nhà đầu tư, tôi muốn tiếp tục đầu tư và bạn có thể theo dõi những xu hướng này ở nơi thực sự… Không phải lúc nào cũng là những khu vực có xu hướng nóng nhất. Nó giống như những người đang di chuyển ở đâu? Việc di cư là một yếu tố quan trọng trong đó và tôi nghĩ điều quan trọng là mọi người phải mở rộng tầm mắt và nhìn vào bức tranh toàn cảnh và sau đó nó sẽ cho bạn biết cách đầu tư trong hai đến bốn năm tới bởi vì bạn muốn đầu tư vào nơi mọi người sẽ đến .

Dave:
Yeah tuyệt đối. Đó là lời khuyên tuyệt vời và tôi nghĩ rằng tất cả các bạn có thể học được rất nhiều điều, không chỉ về những gì đang xảy ra trong vài năm qua, mà còn về suy nghĩ chung và một số thông tin mới mà bạn nên cân nhắc khi nghĩ về chiến lược đầu tư được cá nhân hóa của riêng mình. Được rồi, vì vậy chúng ta sẽ nghỉ ngơi nhanh chóng và sau đó chúng ta sẽ tiếp tục với Taylor. Taylor Marr, Phó nhà kinh tế trưởng tại Redfin, chào mừng bạn quay trở lại với On the Market.

Taylor:
Cảm ơn vì đã giúp tôi. Thật tuyệt khi được ở đây.

Dave:
Chà, tôi nghĩ chúng ta đã nói điều này khi nói chuyện trước buổi chiếu, nhưng tập đầu tiên của bạn là một trong những tập nổi tiếng nhất từ ​​trước đến nay của chúng tôi. Chúng tôi rất biết ơn khi bạn trở lại chương trình. Chúng tôi đã có bạn trước và tôi nghĩ đó là khoảng tháng 2022 hoặc tháng XNUMX và thị trường nhà ở trông rất khác so với hiện tại. Bạn có thể cho chúng tôi biết về những gì đã xảy ra trong nửa cuối năm XNUMX không?

Taylor:
Vâng. Vì vậy, ý tôi là, nửa đầu năm rất thú vị bởi vì vào thời điểm đó lãi suất đã tăng đáng kể và chúng ta đã thấy rất nhiều chỉ số hàng đầu đi xuống phía nam, thị trường đang phản ứng, đó là một hành động với lãi suất thế chấp điều chỉnh theo một số hành động của Fed. Bây giờ chúng ta đang ở giai đoạn hai, điều thực sự là lạm phát đáng lo ngại hơn trong nửa cuối năm. Điều đó gây ra một chút hung hăng hơn từ phía Fed để tăng lãi suất. Họ đã đi bộ đường dài nhanh hơn dự đoán. Kết quả là, lãi suất đã tăng nhanh hơn nhiều kể từ mùa hè và thực sự chúng chỉ dễ biến động hơn. Chúng tăng vọt trong những tháng, tôi tin rằng đó là tháng 35 và tháng XNUMX và giảm cùng lúc khoảng một điểm phần trăm. Bây giờ họ đã làm điều đó hai lần. Biến động lãi suất thế chấp đạt mức cao nhất trong XNUMX năm và đặc biệt khía cạnh đó thực sự giải thích những gì đã xảy ra trên thị trường trong sáu tháng qua bởi vì lãi suất đã dao động đáng kể ngay cả sau khi chúng tăng và làm dịu thị trường, chúng tôi cũng đã theo dõi các chỉ số khác bắt kịp hướng lên.
Ví dụ, giá trị nhà đã giảm với tốc độ nhanh nhất kể từ năm 2009 theo Chỉ số Case-Shiller. Đó là phản ứng với những mức lãi suất tăng này. Nhưng chúng tôi cũng nhận thấy nhiều chỉ số hàng đầu về nhu cầu ngắn hạn thực sự bật lên bật xuống cùng với sự tăng giảm lãi suất này. Một vài ví dụ, người bán ngày càng phải giảm giá vì họ không nhận được ưu đãi mà họ muốn và tỷ lệ cao hơn. Họ giảm giá để đáp ứng người mua ở nơi họ đang ở và những gì họ có thể mua được. Nhưng sau đó khi lãi suất giảm, họ không phải giảm giá nhiều như vậy. Và điều đó đã xảy ra đối với người bán hàng. Rất nhiều người trong số họ đã hủy niêm yết nhà của họ hoặc quay trở lại thị trường và niêm yết lại nhà của họ khi lãi suất giảm. Sau đó, cũng giống như người mua, họ sẽ vội vã bắt đầu tham quan các ngôi nhà, thậm chí có thể thay đổi khi họ đưa ra đề nghị sau khi tỷ lệ giảm và họ sẽ nhận được thêm một chút lợi thế từ mức giá thấp hơn. Thực sự nó chỉ là một trong những biến động. Nếu tôi phải chọn một từ để tổng kết sáu tháng qua.

Dave:
Và Taylor, một số công việc của bạn mà tôi thích nhất là tất cả về các biến thể khu vực khác nhau trong thị trường nhà đất, nhưng đánh giá mà bạn vừa cung cấp cho chúng tôi, điều đó có đúng không hay bạn đang thấy điều này nhiều hơn? Bạn có thấy nhiều biến động hơn ở một số thị trường nhất định so với những thị trường khác không?

Taylor:
Chúng tôi chắc chắn đang thấy nhiều biến động hơn. Ở quy mô lớn, nếu bạn nghĩ về 10 năm qua, bạn cũng thấy sự biến động lớn ở những nơi dễ xây dựng nhà ở. Những nơi như Phoenix, Texas, Nashville, những nơi này dễ biến động hơn vì dễ tăng nguồn cung hơn, các nhà đầu tư dễ dàng tham gia hơn và cũng khiến thị trường dễ biến động hơn một chút. Nhưng điều đó thậm chí còn đúng trong phạm vi thời gian hẹp hơn từ sáu tháng đến một năm mà chính những thị trấn bùng nổ đại dịch này, đặc biệt là ở vùng núi như Boise, Thành phố Salt Lake, Phoenix, tất cả những nơi đó, Vegas cũng vậy bùng nổ, nhưng chúng cũng đã hạ nhiệt nhanh chóng. Khi lãi suất thay đổi liên tục, họ không thực sự thấy nhu cầu tăng trở lại nhiều như vậy, có nghĩa là họ đã tiếp tục hạ nhiệt mạnh để phản ứng với mức lãi suất vẫn cao hơn.
Tôi nghĩ một phần nguyên nhân là do các nhà đầu tư đã rút lui và người bán đã rút lui và một chút thay đổi về lãi suất trong thời gian tới, tôi nghĩ đã khiến rất nhiều người chơi lớn sợ hãi khi họ cảm thấy có rất nhiều của rủi ro ra khỏi đó cho bây giờ. Những thị trường đó đã chứng kiến ​​​​sự giảm giá lớn hơn, nhưng các thị trường khác ở phía đông bắc và Trung Tây, những thị trường này đã có khả năng phục hồi tốt hơn khi lãi suất giảm một chút so với mức cao của chúng và điều đó đánh dấu một số biến động quốc gia mà chúng ta đang chứng kiến

James:
Taylor, tôi hoạt động bên ngoài thị trường Seattle, vì vậy đó là công nghệ. Chúng tôi đã thấy rất nhiều sự đánh giá cao trong 24 tháng qua, hoặc không nhiều trong sáu tháng qua, nhưng tôi đoán là từ 28 đến 30 tháng qua. Và chúng tôi chắc chắn đã thấy một đợt giảm giá khá mạnh từ mức giá cao nhất. Rất nhiều mức giá giảm 25, 30%, không phải từ mức trung bình mà từ mức giá mùa xuân cao điểm đó. Sau đó, những gì chúng ta đã thấy gần đây là nó đã chững lại với một dòng chảy chậm đang diễn ra trên thị trường. Và một phần của những gì chúng tôi đang xem xét khi các nhà đầu tư đi xa là chúng tôi đã thấy sự sụt giảm lớn từ việc thanh toán của người bán vì mọi người quá thiếu kiên nhẫn với những ngày trên thị trường nên họ đã giảm giá sau hai, ba tuần.
Và bây giờ, những gì chúng tôi thấy là giá thực sự đã ổn định một chút và số ngày bán trên thị trường ổn định trong khoảng 30 đến 45 ngày trên thị trường của chúng tôi và hiện tại mọi thứ đang được bán rất gần với giá niêm yết hoặc tôi có thể nói trong vòng 2 Tỷ lệ -3% tại thời điểm đó. Chúng ta đã thấy những thị trường nóng bỏng như Phoenix, Boise, thậm chí cả San Diego, những thị trường sôi nổi nóng bỏng này và sau đó chúng ta đã thấy những thị trường công nghệ bùng nổ nhờ tăng trưởng việc làm, bạn có nghĩ rằng những thị trường đó cũng sẽ bắt đầu chững lại không? hay bạn có dự đoán rằng những con số đó vẫn có thể giảm ngay cả với những đợt sụt giảm lớn mà chúng ta đã thấy trong sáu tháng qua?

Taylor:
Đó là một câu hỏi tuyệt vời. Tôi biết rất nhiều người ở Seattle đang thắc mắc điều này. Tôi đã nói chuyện với rất nhiều phóng viên ở đó. Tôi có rất nhiều bạn bè ở Seattle vì tôi mới sống ở đó và trong 10 năm qua hầu hết là nơi ở của tôi. Tôi khá quen thuộc với Seattle. Và những gì tôi biết về Seattle là nó có những tầng này khi thị trường tài chính bắt đầu phục hồi. Có rất nhiều của cải công nghệ trong khu vực và khi các cổ phiếu như Amazon, Microsoft và Facebook phục hồi một chút, điều đó thực sự có thể giúp hỗ trợ nhu cầu khá nhiều. Thật khó để thấy điều đó trong dữ liệu bởi vì cũng có yếu tố tâm lý này, giống như khi số lượng nhân viên bị sa thải tăng lên, không phải ai cũng bị sa thải, số lượng nhân viên bị sa thải rất nhỏ, nhưng có một hiệu ứng gợn sóng tâm lý mà nhiều người có thể mắc phải gia tăng nỗi sợ hãi và lo lắng về hành động trong thị trường bất động sản là quyết định lớn.
Như đã nói, các thị trường như Seattle và San Francisco rất đắt đỏ và không được đặc trưng bởi sự bùng nổ và phá sản như Boise hay Phoenix, Boise và Phoenix là những thị trường tương đối nhỏ nên không có nhiều hoạt động để tạo ra một sự thay đổi lớn. Trong khi Seattle và San Francisco, khó có được mức độ khác biệt đó. Bây giờ là Seattle, nó đã giảm giá trị nhà từ mức cao nhất vào tháng 9 đến tháng 30 theo Case-Shiller khoảng XNUMX%. Dựa trên dữ liệu gần đây hơn, tôi tin rằng điều đó đang tiếp tục ít nhất là một vài điểm phần trăm. Chúng tôi đã chứng kiến ​​sự điều chỉnh lớn từ lãi suất cao hơn, nhưng nó cũng thực sự là một bộ ba ở Seattle về ba điều. Đã có lãi suất cao hơn, nó đã là một thị trường đắt đỏ, vì vậy nó nhạy cảm hơn với điều đó. Như tôi đã đề cập, các điều kiện thị trường tài chính với rất nhiều cổ phiếu công nghệ như NASDAQ đã giảm hơn XNUMX% so với đầu năm, điều này ảnh hưởng nặng nề hơn nhiều ở các thị trường như Seattle hoặc San Francisco, nơi có sự tập trung cao của công nghệ. công nhân.
Điều thứ ba là di cư. Vào năm 2021, lần đầu tiên sau hơn một thập kỷ, Seattle đã ghi nhận một lượng lớn người rời khỏi khu vực này. Thực sự chỉ có một sự cởi trói khỏi công việc từ xa đã cho phép nhiều người rời đi. Nó tiếp tục thu hút một lượng lớn người từ Bay Area vì họ đang phải đối mặt với quyết định tương tự, nhưng rất nhiều người đã đến Đông Washington và thậm chí đến một nơi như Phoenix. Bây giờ có yếu tố lãi suất cao hơn đang khiến mọi người gần như đóng băng tại chỗ và không di chuyển nhiều, nhưng khi lãi suất giảm, chúng tôi chắc chắn đã nghe từ các đại lý trên mặt đất như tuần trước rằng người mua đang nhảy vào quay trở lại. Họ háo hức ra khỏi đó và họ có thể đã rút lui rất nhanh khi mọi thứ bắt đầu quay về hướng nam, nhưng họ vẫn ở đó.
Họ là những người mua bên lề, có nhiều người đủ điều kiện về thu nhập, những người có đủ khoản thanh toán trước để họ có thể mua nhà nếu họ vừa tìm được một thỏa thuận tốt. Vấn đề là phải mất một thời gian để người bán gặp người mua ở nơi họ đang ở. Họ thường giảm giá chậm hơn, phản ứng chậm hơn với các điều kiện thị trường. Và một khi họ làm đầy đủ, sẽ có đủ người mua để thực sự bắt đầu ổn định thị trường. Tôi tin rằng mọi thứ đang diễn ra ở Seattle có thể gay gắt hơn những gì chúng ta có thể nhận ra, nhưng có một yếu tố ổn định sắp xảy ra ngay tại đây. Và một trong những điều quan trọng cũng như tính năng này ở Seattle là đã có một số ngôi nhà giảm giá thậm chí hơn 20%. Tôi đã xem xét một số ngôi nhà gần đây đã đóng cửa vào tháng 20 và tháng XNUMX khi giá đạt đỉnh và xem xét ước tính Redfin hoặc Zestimate của họ, thực sự một số trong số họ đã mất hơn XNUMX% giá trị căn nhà, khiến gần như toàn bộ tài sản của họ bị mất sạch.
Điều đó thật đáng sợ. Bây giờ, may mắn thay, hầu hết những người mua đó có thể sẽ không di chuyển trong 10 năm, vì vậy nó sẽ không ảnh hưởng quá lớn đến họ trừ khi họ bị mất việc làm hoặc gặp phải một cú sốc kinh tế nào đó. Tôi không nghĩ có một làn sóng cung để tung ra thị trường. Sau đó, cũng có yếu tố này, vâng, có thể người bán không phải giảm giá nhiều như vậy, nhưng vẫn có rất nhiều khả năng thương lượng mà người mua đang xây dựng và họ có thể yêu cầu người bán nhượng bộ nhiều hơn, điều đó có nghĩa là có thể họ đang nhận lại thêm 3% từ người bán để làm những việc như sửa chữa nhà cửa hoặc giảm lãi suất thế chấp của họ. Và đây là một tính năng bị bỏ lỡ trong rất nhiều dữ liệu hiện tại vì không ai nắm bắt được, "Đây là giá niêm yết."
Giả sử bạn niêm yết căn nhà của mình với giá một triệu đô la ở Seattle, có thể bạn phải giảm giá xuống còn 900,000 đô la, sau đó có thể bạn bán nó với giá thấp hơn giá chào bán là 850 đô la, nhưng sau đó có thể bạn phải trả lại 50 đô la nữa cho người bán. Nếu chúng tôi đang xem xét bất kỳ chỉ số nào, chúng tôi có thể không nắm bắt được toàn bộ tác động của việc thị trường nhà ở thực sự đã điều chỉnh như thế nào đối với người bán cụ thể này. Một phần của tính năng còn thiếu đó là sự nhượng bộ của người bán cũng đang gia tăng.

James:
Vâng. Chúng tôi bán rất nhiều loại sản phẩm khác nhau trên thị trường của chúng tôi. Và tôi nghĩ thị trường của chúng ta có lẽ rất giống với Austin và San Francisco. Tôi nghĩ rằng chúng ta đang nhìn thấy điều này. Tôi đã theo dõi những thứ đó để xem xu hướng trong đó là gì. Tôi giống như, được rồi, tất cả chúng ta đều ở trên cùng một con thuyền vào thời điểm này. Tôi nghĩ rằng đó là một điểm tuyệt vời là bạn phải cẩn thận về dữ liệu vì tôi biết rằng trên mỗi… Chúng tôi bán rất nhiều sản phẩm xây dựng mới nhà phố. Mỗi giao dịch chúng tôi đang thực hiện, tỷ giá đang được mua xuống bởi những người xây dựng hoặc người bán, nơi đó là những gì chúng tôi thực sự thúc đẩy là mua tỷ lệ đó xuống. Và nó có giá, ý tôi là, từ 25 đến 35,000 đô la tín dụng, mà nếu bạn nghĩ về điều đó, thì nó vào khoảng từ 5 đến XNUMX% giá bán thực tế.
Nó giống như khi những người bán căn hộ đi bán các hợp đồng căn hộ của họ và họ muốn thu hút người biểu diễn và họ đưa ra tất cả các khoản nhượng bộ trước, nhưng trên giấy tờ thì có vẻ như điều đó thực sự tốt vì họ đã tặng một tháng miễn phí và tôi cảm thấy thích nó ném dữ liệu đi. Khi chúng tôi đang xem xét các giao dịch, chúng tôi sẽ nói: “Được rồi, chi phí đóng cửa thực sự phát sinh từ đó là bao nhiêu và đó có phải là giá trị thực của tài sản không?” Bởi vì những giao dịch mua lại này rất tốn kém và nó thực sự là điều bình thường, ít nhất là trong công trình xây dựng mới, không nhiều như trong công trình sửa chữa và lật hoặc sản phẩm đã được tân trang lại hoặc [không nghe được 00:15:27] nhưng trong công trình xây dựng mới thì khá chung.

Dave:
Chỉ để mọi người lắng nghe, chỉ để đảm bảo mọi người hiểu về cơ bản những gì Taylor và James đang nói là mặc dù ở một thị trường như Seattle, nơi dữ liệu phản ánh mức giảm giá của, Taylor, tôi nghĩ bạn đã nói khoảng 9% theo Case- Shiller, và điều này đang diễn ra ở rất nhiều thị trường trên toàn quốc. Nhưng có vẻ như những gì bạn đang nói, Taylor và James, là con số thực có thể thực sự đáng kể hơn bởi vì người bán đang đưa ra những nhượng bộ có giá trị tiền tệ lên tới 20 hoặc 30,000 đô la như James vừa nói, nhưng điều đó không được phản ánh trong việc bán hàng giá. Xét về đòn bẩy thực tế của người mua, nó thậm chí có thể cao hơn ở một thị trường như Seattle hơn 9%, có thể là 11%, có thể là 12% và ở bất kỳ thị trường nào bạn đang vận hành nó, nó thực sự có thể là hai hoặc ba nhiều điểm hơn những gì thực sự được phản ánh trong dữ liệu.

Taylor:
Tuyệt đối. Và quay trở lại vấn đề mua giảm lãi suất thế chấp, vì vậy đây là điều ngày càng phổ biến trong năm nay khi xem xét dữ liệu từ Freddie Mac, họ báo cáo về lãi suất thế chấp cũng như số điểm được trả cho khoản vay để mua giảm tỷ lệ. Và nó đã tăng lên mức cao nhất trong gần 20 năm đối với các khoản vay khác nhau như khoản vay cố định 15 năm, đối với khoản vay cố định 30 năm cũng đã tăng lên mức cao nhất trong khoảng một thập kỷ. Họ đã ngừng báo cáo về điều đó. Thật khó để biết điều gì đang xảy ra ngay bây giờ, nhưng điều này không quan trọng vì nhiều nhà xây dựng cũng đang áp dụng chiến thuật này để thử và biến nó thành nơi mà người mua không sợ hãi trước khoản thanh toán hàng tháng cao khi họ cắm tiền lãi hiện nay. giá. Bằng cách giảm lãi suất, họ có thể thực hiện thanh toán hàng tháng thuận lợi hơn nhiều. Trên thực tế, việc mua giảm điểm thậm chí còn tốt hơn cho người mua hơn là chỉ nhận được số tiền mặt đó với giá bán thấp hơn.
Nó thực sự là khá tuyệt vời để tăng nhu cầu tổng thể của người mua, nhóm người mua có thể đủ khả năng thanh toán hàng tháng cho ngôi nhà đó. Mặc dù vậy, vấn đề trở thành việc mua điểm khó khăn đối với khoản vay là đặt cược một cách hiệu quả rằng bạn sẽ cố định tỷ lệ này và tỷ lệ đó sẽ không giảm. Và những gì chúng ta đã thấy, một lần nữa, sự biến động của lãi suất thế chấp, sự dao động của lãi suất thế chấp từ tháng này sang tháng khác ở mức cao nhất trong 35 năm. Và điều này có nghĩa là khả năng lãi suất giảm theo một điểm phần trăm hiện nay cao hơn so với trước đây rất lâu. Tôi không nghĩ rằng có khả năng tỷ lệ quay trở lại mức dưới 3%, hai phần trăm rưỡi đã xảy ra trong đại dịch. Đó là một tình huống đặc biệt với việc Fed bơm hàng tỷ đô la vào các chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp, tạo ra một thị trường bất thường cho các khoản thế chấp.
Nhưng giờ đây, lãi suất sắp tới có thể tăng cao hơn và bạn sẽ thực sự vui mừng vì bạn đã trả điểm cho khoản vay và bạn không phải đối mặt với chi phí vay cao hơn. Điều đó sẽ thực sự hiệu quả nếu tỷ lệ không bao giờ giảm xuống dưới mức hiện tại của bạn. Nhưng nếu tỷ lệ giảm trở lại giả sử là 5%, điều này có thể xảy ra nếu chúng ta rơi vào suy thoái, tỷ giá thường giảm trong thời kỳ suy thoái, thì bạn đã thực sự từ bỏ hàng chục nghìn đô la để đặt cược vào tỷ lệ đó không giảm một cách hiệu quả. Bạn có thể không thấy nó theo cách đó. Có chi phí tái cấp vốn, cũng có những thứ khác đang diễn ra ở đó. Nhưng đây cũng là một tính năng ẩn đang tác động đến thị trường mà không phải lúc nào mọi người cũng có toàn quyền kiểm soát hoặc đàm phán.

Dave:
Đó là một điểm rất hay và tôi chưa từng nghe nó nói rõ ràng như vậy trước đây, nhưng về cơ bản, lý do bạn chấp nhận và muốn người bán nhượng bộ khi ai đó giảm giá của bạn là vì khoản thanh toán hàng tháng của bạn quá cao và bạn đang nói, “Được rồi , bạn sẽ giảm khoản thanh toán của tôi xuống mức có thể chấp nhận được và đổi lại, tôi sẵn sàng trả mức giá mà bạn yêu cầu.” Nhưng nếu tỷ giá giảm trong tương lai, thì về cơ bản, lợi ích mà bạn đã thương lượng sẽ bị tranh luận và bạn vẫn đang trả mức giá cao hơn mà người bán muốn và lợi ích mà họ mang lại cho bạn gần như bị phủ nhận.

Taylor:
Ít nhất là một phần. Và mặt trái của điều đó là các khoản thế chấp có lãi suất thực sự được điều chỉnh, mà chúng tôi cũng đã thấy sự gia tăng song song với việc trả điểm cho khoản vay. Thực sự có sự gia tăng ở cả hai phía của phương trình của những người đặt cược một cách hiệu quả rằng tỷ giá sẽ duy trì ở mức cao và không giảm trong tương lai hoặc tỷ giá sẽ xuống thấp và không tăng quá nhiều trong tương lai. Gần đây, trại thế chấp có lãi suất điều chỉnh, chiếm khoảng 10/XNUMX người mua, họ đã chọn các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp. Và sự gia tăng sử dụng ARM về cơ bản là một lần nữa, đặt cược rằng tỷ giá sẽ không tăng cao hơn nhiều hoặc cao hơn đáng kể so với hiện tại, khiến chi phí vay của bạn trong giả sử năm năm sau khi thời hạn trao đổi cố định hết hạn mà bạn sẽ có thể đủ khả năng thanh toán đó. Nếu lãi suất giảm hoặc thậm chí giữ ổn định và việc điều chỉnh lãi suất thế chấp là một loại phương trình khác sẽ có lợi cho ai đó.

James:
Taylor, tôi đoán chúng ta đang nói về các loại thị trường và mọi thứ di chuyển xung quanh, bạn đã chỉ ra một điều rất thú vị ở Seattle hoặc tôi biết rất nhiều khu vực công nghệ này hoặc San Francisco, dân số cũng giảm, mọi người đang chuyển đi hơn năm 2023 và phần lớn trong số đó là sự di cư và làm việc tại nhà, nơi mọi người có thể linh hoạt. Nếu bạn có cơ hội rời Seattle và làm việc ở một nơi đầy nắng, rất nhiều người muốn nắm lấy cơ hội đó, họ sẽ nắm lấy cơ hội đó. Bạn có thấy với sự di cư không, chúng ta đã thấy điều này diễn ra nhanh chóng, như ở Phoenix, Florida, Texas, rất nhiều người đã chuyển đến các bang này và chúng ta đã thấy lạm phát gia tăng ở những khu vực đó, giá cả tăng ở những khu vực đó . Bạn có dự đoán khi chúng ta sắp bước vào giai đoạn này, khi tỷ lệ tăng lên và chúng ta có vẻ như có thể rơi vào suy thoái, bạn có thấy rằng việc di cư có thể A, bắt đầu giảm đáng kể không?
Bởi vì khi mọi người quan tâm đến phúc lợi và công việc của họ, họ ngừng di chuyển, họ muốn tiêu ít tiền hơn và họ muốn ổn định hơn. Nhưng bạn cũng có thấy có thể một cuộc di cư ngược trở lại với rất nhiều công ty này, tôi biết ở Washington hoặc thậm chí ở New York, tôi đã đọc một vài lần rằng các công ty này muốn mọi người quay lại văn phòng và họ muốn đưa thi thể trở lại phòng làm việc. Nhiều cái ghế. Bạn có thấy rằng một số thị trường này, Austin, San Francisco, Seattle, New York, bạn có thấy rằng việc di cư sẽ đảo ngược trong vòng từ 12 đến 24 tới mặc dù chi phí sinh sống ở đó rất đắt đỏ? Hay bạn có thấy mô hình di cư vẫn diễn ra nhất quán khi mọi người đang theo đuổi khả năng chi trả và cảm thấy thoải mái hơn trong điều kiện mà họ muốn sống?

Taylor:
Bạn có quyền chỉ ra sự phân đôi này, một mặt bạn có những người đang theo đuổi khả năng chi trả và đó thực sự là điều đã chi phối đại dịch trong giai đoạn 2020-2021. Mọi người không bị ràng buộc khỏi nơi làm việc của họ và có thể di chuyển từ xa. Điều đó cũng được kết hợp với một tình huống đặc biệt khi tỷ lệ giảm và tạo cơ hội có khả năng chi trả thậm chí còn tốt hơn khi bạn có thể di chuyển và chốt ở mức tỷ lệ thấp hơn này. Lũ người rời California này, mà tôi nghĩ rằng lần đầu tiên tiểu bang này bị mất dân số trong đại dịch, tôi tin rằng sẽ là một thế kỷ nếu tôi có quyền đó ngay từ cuộc điều tra dân số. Và rất nhiều người trong số này đã đi đến các bang lân cận, Nevada và Arizona và thậm chí cả Oregon. Và điều đó đã tạo ra một cơn sốt mua nhà ở những khu vực này. Đó thực sự là một cuộc rượt đuổi về khả năng chi trả. Hầu hết những người được khảo sát nói rằng họ chuyển đi vì những lý do liên quan đến nhà ở.
Thông thường, mọi người chủ yếu di chuyển vì những lý do liên quan đến công việc, để có được một công việc được trả lương cao hơn hoặc cơ hội việc làm. Nhưng đại dịch, chúng tôi đã thấy rằng điều đó xảy ra từ những lý do liên quan đến nhà ở và nó thực sự là một trong những khả năng chi trả. Mọi người muốn có không gian rộng hơn, để làm việc tại nhà, sân rộng hơn, nhà ở ngoại ô, những thứ tương tự. Và động thái về khả năng chi trả đó đã tác động đến tất cả các thị trường này, đẩy giá lên cao. Giờ đây, mặt trái của điều đó là giá cả ở những nơi như Austin đã tăng quá nhiều đến mức ngày nay chúng thực sự khiến nó trở nên kém hấp dẫn hơn so với hai năm trước đối với những người đang tìm kiếm khả năng chi trả. Trên thực tế, một số người đã tận dụng cơ hội về khả năng chi trả đó đã làm giảm thiểu cơ hội về khả năng chi trả hiện tại. Đặc biệt như bạn đã đề cập, chi phí lạm phát ở Phoenix đã cao hơn gấp đôi so với ở LA và cũng như ở Atlanta hoặc Tampa so với ở New York.
Và một phần của điều này là do các xu hướng di cư đã diễn ra trong đại dịch. Nhưng khi những nơi này trở nên đắt đỏ hơn không chỉ với nhà ở mà còn với các chi phí sinh hoạt khác tại các nhà hàng, để trả cho người lao động, nhu cầu gia tăng, điều đó cũng ảnh hưởng đến việc khiến những nơi này trở nên hấp dẫn như trước đây. Đồng thời, tôi không nghĩ rằng chúng ta sẽ chứng kiến ​​sự trở lại lớn ở những thành phố đã mất đi người dân này. Chúng tôi không thấy quá nhiều sự chậm lại. Thay vào đó, những gì chúng ta thấy là chúng ta thấy những nơi như Thành phố Salt Lake đã bùng nổ, họ đã qua thời kỳ bùng nổ và điều đó đang chậm lại để về cơ bản không mất nhiều người, nhưng về cơ bản không thu hút được nhiều người như họ đã làm năm trước. Câu chuyện tương tự cũng xảy ra ở những nơi như Austin. Rất nhiều thị trấn bùng nổ đại dịch này, Boise cũng vậy, việc di cư vào chúng đã chậm lại.
Nhưng không phải mọi người đổ xô trở lại những nơi như Seattle và San Francisco, họ chỉ mất ít người hơn một chút. Quay trở lại khoảng 60 năm trước trong dữ liệu di cư, những gì chúng ta biết là trong thời kỳ suy thoái và thời kỳ lãi suất cao hơn, mọi người… Họ lo lắng về kinh tế và họ chỉ đóng băng tại chỗ. Họ không thực hiện những động thái lớn này thường xuyên trong những năm trước mắt của suy thoái kinh tế hoặc khủng hoảng. Do đó, dự đoán của chúng tôi cho năm tới là đây cũng sẽ là trường hợp chúng ta bước vào một nền kinh tế khó khăn với việc Fed có lãi suất cao hơn và rất có thể giữ chúng ở mức trên 5%. Và khi điều đó xảy ra, nó sẽ khiến lãi suất thế chấp tăng cao và làm dịu thị trường lao động. Tất cả những điều đó tạo ra các điều kiện khiến việc di chuyển và tái định cư trên mạng kém thuận lợi hơn so với hiện tại hoặc có thể trong năm qua.
Chúng tôi dự đoán quá trình di chuyển sẽ chậm lại một chút, nhưng vẫn ở mức cao hơn các tiêu chuẩn trước đại dịch nhờ công việc từ xa không ràng buộc này. Và mọi người vẫn muốn di chuyển với một số khả năng chi trả, đặc biệt nếu bạn có sự linh hoạt đó. Nhưng sau đó có thành phần khác này. Nó không có nghĩa là tất cả tin xấu cho San Francisco, New York, Chicagos trên thế giới. Nếu bạn nhìn vào Gen Z và một số cuộc khảo sát, những thành phố mà họ muốn đến số một vẫn là những thành phố San Francisco, New York và bước ra khỏi cuộc Đại khủng hoảng tài chính, bây giờ đã có một cú hích lớn đến những thành phố đó trong những năm trước mắt, nhưng đợt phục hồi thứ hai bắt đầu, họ đã dẫn đầu đợt phục hồi. Họ dẫn đầu trong tăng trưởng việc làm. Rất nhiều người chuyển đến San Francisco. Ý tôi là, bây giờ chúng ta biết nó đã mất 180,000 người trong đại dịch. Nhưng trong năm 2014, nó đã bùng nổ.
Có rất nhiều tăng trưởng việc làm. Đó là giai đoạn đầu của quá trình phục hồi và rất nhiều thanh niên thuộc thế hệ thiên niên kỷ đang bắt đầu sự nghiệp của họ khi chuyển đến các thành phố như San Francisco, New York hoặc Seattle. Chỉ là họ đã tốn quá nhiều tiền do không xây dựng nhà ở nên giờ họ đang mất người. Tôi thực sự nghĩ rằng thoát khỏi tình trạng suy thoái kinh tế này, khi mọi thứ bắt đầu khởi sắc trở lại, chúng ta có thể thấy một số người trẻ thuộc Gen Z vẫn tiếp tục phát triển sự nghiệp của họ. Họ ít quan tâm đến chi phí nhà ở hơn so với những người thuộc thế hệ thiên niên kỷ lớn tuổi đang lập gia đình và rời các thành phố này. Nhưng điều đó không có nghĩa là điều đó sẽ bù đắp hoàn toàn những mất mát đã xảy ra trong đại dịch.

Dave:
Taylor, rất vui vì bạn đã đưa ra điều đó. Tôi đã xem một số cuộc khảo sát tương tự về Gen Z và cách họ chuyển đến các thành phố có giá cả tương đối cao, điều này đối với tôi rất có ý nghĩa. Nếu bạn còn trẻ, đây là những thành phố hấp dẫn, có rất nhiều việc phải làm, đó là những công việc được trả lương cao. Điều đó làm cho rất nhiều ý nghĩa. Nhưng đối với những người di cư trong thời kỳ đại dịch, bạn đã đề cập đến thế hệ thiên niên kỷ, đó có phải là nhóm nhân khẩu học đang di chuyển giống những người mới lập gia đình nhất hay nó phổ biến giống như mọi người đang di chuyển?

Taylor:
Vâng, tôi tin rằng cuộc điều tra dân số gần đây đã được công bố vào tháng 20 hoặc tháng 25, một số dữ liệu về nhân khẩu học của mọi người ở cấp quận theo độ tuổi, chủng tộc và các khía cạnh khác về họ. Tôi đã dành thời gian tìm hiểu dữ liệu đó để xem các quận khác nhau đã thay đổi như thế nào trong thời kỳ đại dịch và các quận, 44 khu vực đô thị đông dân nhất, những quận đô thị đó thực sự là nguyên nhân thúc đẩy làn sóng di cư. Quận New York, Quận San Francisco, Quận King, Washington, đây là những quận nội thành ở những thành phố lớn này đã chứng kiến ​​​​tất cả những người này rời đi. Những người còn lại? Vâng, chúng tôi biết một vài điều về họ. Chúng tôi biết rằng nhân khẩu học của thế hệ thiên niên kỷ, vì vậy những người về cơ bản trong độ tuổi từ XNUMX đến XNUMX, nhóm tuổi đó là nguyên nhân thúc đẩy cuộc di cư ra khỏi các quận đô thị lớn này và đặc biệt là các hộ gia đình da trắng không phải gốc Tây Ban Nha đang lập gia đình. Đó là những người đã chuyển ra ngoại ô để trở thành chủ nhà, để tìm kiếm thêm không gian hoặc chuyển đến một nơi nào đó có giá cả phải chăng hơn. Những nơi như Tampa hoặc Atlanta cũng diễn ra rất nhiều cuộc di cư vào nước.
Đó chủ yếu là những gì chúng ta biết về người đã chuyển đi. Ngoài ra còn có một yếu tố độc đáo hơn một chút trong thời kỳ đại dịch, đó là chính trị. Đó là một phản ứng chính trị lớn trong đại dịch về cách chúng ta xử lý những việc xung quanh việc đóng cửa các doanh nghiệp, bắt buộc đeo khẩu trang, tất cả các loại quy định khác nhau ở cấp tiểu bang đã diễn ra. Và nếu chúng ta xem xét ai đã rời California, thì phần lớn là những đảng viên Cộng hòa đã rời California, những đảng viên Cộng hòa đã đăng ký đã rời California để đến các bang lân cận hoặc những người rời những nơi như Seattle và Tây Washington đến Idaho. Ngoài ra còn có sự phân loại chính trị này thực sự được khuếch đại.
Điều đó đã diễn ra từ khoảng những năm 80, đó là lý do tại sao ngày nay nơi chúng ta sống mô tả chính trị của chúng ta nhiều hơn bao giờ hết, nhưng đặc biệt là trong thời kỳ đại dịch, bạn ngày càng bị ảnh hưởng bởi chính trị địa phương hoặc chính trị cấp tiểu bang. Và điều đó cũng đóng một vai trò trong việc di cư với những người có thể đã di chuyển. Bây giờ hãy tiếp tục, tôi không nghĩ rằng nó sẽ đóng một vai trò lớn như vậy. Có ít tác động này ngay cả khi có những thứ như Roe v. Wade hoặc các khía cạnh chính trị khác ở cấp tiểu bang. Vẫn là thuế chiếm ưu thế và khả năng chi trả chiếm ưu thế với sự ưu tiên cao đối với những tiểu bang mà mọi người chuyển đến.

James:
Tôi luôn nghĩ về cuộc di cư này vì tôi đã nói chuyện với rất nhiều người từ Washington. Tôi biết rất nhiều người đã rời khỏi tiểu bang đó. Bây giờ tôi thực sự phân chia thời gian của mình giữa Washington và một nơi đầy nắng. Nó không liên quan gì đến chính trị, tất cả đều liên quan đến mặt trời. Nhưng tôi tự hỏi liệu, và đây sẽ là một dữ liệu cứng, đây không phải là thứ bạn có thể đặt dữ liệu phía sau, nhưng tôi đoán bạn có thể, nhưng tôi gọi nó là sự hối hận khi di dời vì tôi biết một số người như vậy đã di chuyển các trạng thái một cách quyết liệt. Và họ chỉ làm điều đó bởi vì họ giống như, "Tôi có thể làm điều này bởi vì mọi người đang làm điều đó" và bây giờ họ bị nhốt vì nhà của họ đã mất giá và họ nhận ra rằng họ đã chọn sai thành phố và họ đang bị mắc kẹt ở nơi mà họ thích, "Ôi trời." Không phải họ không di dời hay bán nhà nữa, mà họ làm vội quá, và thị trường các khu phố này cũng quá nóng nên họ phải làm…
Thật không may, rất nhiều người mua nhà trong 24 tháng qua đã không nghĩ đến việc mua hàng của họ và họ chỉ cần vào một ngôi nhà. Và tôi tự hỏi điều đó sẽ xảy ra đến mức nào, bởi vì họ đã tham gia vào một trong hai ... Tôi đoán một số trong số họ có thể trở thành dịch vụ cho thuê nếu đó là một thị trường hợp lý hơn. Nhưng tôi biết rất nhiều người ở Idaho, đặc biệt là nơi họ chuyển đến sống ở đó, họ yêu thích nó trong sáu tháng, 12 tháng, và sau đó họ nói, “Bạn biết không? Tôi muốn trở về với đại dương.” Nhưng bây giờ họ đang mắc kẹt vì thị trường đó đã xì hơi quá nhanh. Các bạn có thấy điều đó không? Tôi đã tự hỏi liệu điều đó có thực sự xảy ra do một làn sóng tịch thu nhà nào đó hay không bởi vì mọi người sẽ nói, “Không, tôi không muốn điều này nữa, tôi sẽ rời đi. Tôi không quan tâm nó là gì. Tôi không có vốn chủ sở hữu, tôi không quan tâm khoản thanh toán của mình là bao nhiêu. Tôi muốn trở về thành phố.”

Taylor:
Đó là một câu hỏi tuyệt vời bởi vì bạn đúng. Không có dữ liệu khó để biết về điều này, được rồi, người bán này có phải là người mới chuyển đến và đó là động lực bán hàng của họ không? Những gì chúng tôi biết là chúng tôi thực hiện rất nhiều cuộc khảo sát tại Redfin và chúng tôi hỏi các đại lý, khách hàng của mình và công chúng những câu hỏi khác nhau. Và trong đợt đại dịch gia tăng di cư này, chúng tôi đã hỏi mọi người, bạn có hạnh phúc hơn sau khi chuyển đi không? Và cũng làm thế nào về khả năng chi trả? Và mặc dù giá cả tăng 20-30% ở những nơi như Boise, nhưng hầu hết mọi người thực sự tiết kiệm được tiền cho khoản thanh toán hàng tháng của họ và vượt lên dẫn trước về khoản thế chấp hàng tháng so với thu nhập của họ.
Và một phần là bởi vì, chính những người có thu nhập cao hơn đang chuyển đến những nơi như Boise mới có thể mua được những thứ này. Và chúng ta có thể xem dữ liệu từ HMDA, Đạo luật Tiết lộ Thế chấp Nhà, để xem những thay đổi về thu nhập của những người đã chuyển đi thì sao? Có một thành phần khả năng chi trả có thể thúc đẩy một số hạnh phúc này khiến mọi người cảm thấy như họ đang có thêm thu nhập khả dụng sau khi di dời. Nhưng nhìn chung mọi người đã hài lòng với động thái của họ. Bạn chắc chắn sẽ nghe thấy hối tiếc. Trên thực tế, vào thời kỳ đầu của đại dịch, tờ New York Times đã đăng câu chuyện về một người rời thành phố New York và mua một trang trại và họ phát hiện ra một tổ ong và họ không biết phải làm gì nên đã bán ngôi nhà.
Dù sao đi nữa, bạn sẽ nghe những câu chuyện như thế này, nhưng chúng không phải là tiêu chuẩn. Và nhìn chung, tôi nghĩ mọi người đã hạnh phúc hơn. Trên thực tế, mọi người mong muốn được di cư nhiều hơn so với hiện tại. Tính di động đã giảm trong năm thập kỷ qua, thực tế là sáu thập kỷ nay. Và kết quả là mọi người không di chuyển nhiều. Và điều đó không tốt cho nền kinh tế Mỹ. Có rất nhiều lý do cho điều đó, chẳng hạn như sự gia tăng cấp phép nghề nghiệp khiến việc di chuyển qua các ranh giới tiểu bang trở nên khó khăn hơn. Nhưng điều đó nói rằng, những gì đại dịch đã làm là nó hạ thấp tiêu chuẩn để di chuyển. Bạn không cần phải cắt đứt các mối quan hệ xã hội vì chúng đã bị cắt đứt do giãn cách xã hội, không đến nhà thờ, trường học và tất cả các loại tổ chức xã hội khác. Bạn đã được trú ẩn tại chỗ, bạn không đi làm. Nhìn chung, chi phí di chuyển về mặt chi phí xã hội thấp hơn nhiều.
Điều đó làm cho nó trở thành nơi những người thực sự nên di chuyển nhưng do dự vì họ đã sắp đặt hoàn cảnh của mình. Loại đại dịch đã cắt đứt những ràng buộc đó và cho phép mọi người di dời một cách dễ dàng hơn. Và rất nhiều người đã vượt lên dẫn trước vì điều đó. Trên mạng, tôi nghĩ đó là tin tốt, chắc chắn sẽ hối tiếc. Cá nhân tôi cũng đã di dời. Tôi rời Seattle vào tháng 2021 năm XNUMX, chuyển đến Bắc Virginia. Tôi yêu mặt trời bây giờ. Rất tuyệt vời. Hôm nay là một ngày siêu nắng và nó khiến tôi rất vui khi thức dậy dưới ánh mặt trời trong suốt mùa đông. Nhưng tôi có thể liên hệ với những người mua rằng đó là một thị trường sôi động, bạn phải chấp nhận một số thỏa hiệp.
Chúng tôi không có được ngôi nhà mơ ước của mình, nhưng chúng tôi có một ngôi nhà tốt hơn so với ngôi nhà ở khu đô thị Seattle. Nhưng điều đó nói rằng, điều đó không có nghĩa là tôi sẽ chuyển đi vào năm tới hoặc hai năm tới và luôn có thể chuyển sang cho thuê nếu tôi muốn chuyển đến một nơi nào đó và thậm chí cho thuê. Có những cơ hội mà mọi người phải giảm thiểu một số thách thức đó. Tôi không nghĩ mọi người bị còng tay nhiều như vậy bởi quyết định này và việc thuê nhà thực sự là một lựa chọn tuyệt vời. Tôi nghĩ đó là lý do tại sao chúng ta thấy ngày càng có nhiều người rời khỏi thị trường cho thuê và vẫn là người thuê nhà khi sở hữu nhà. Có lẽ chúng ta sẽ bị ảnh hưởng một chút về lợi nhuận trong năm tới vì điều đó.

Dave:
Tuyệt vời. Chà, điều này thật hấp dẫn Taylor, và có vẻ như tất cả các xu hướng di cư này đều cực kỳ thú vị và phù hợp với các chủ nhà cũng như các nhà đầu tư bất động sản. Có vẻ như nó đang lắng xuống một chút và chúng ta sẽ bước vào một giai đoạn di cư mới ở Hoa Kỳ, giai đoạn này chúng ta sẽ phải xem điều gì sẽ xảy ra khi nền kinh tế chậm lại. Nhưng trước khi chúng ta rời khỏi đây, tôi đã muốn sang số vì khi chúng ta trò chuyện trước buổi biểu diễn, bạn đã tiết lộ một số thông tin và dữ liệu cho thuê ngắn hạn mà bạn có thể có. Và tôi biết James và tôi rất háo hức muốn nghe những gì bạn nói. Bạn có thể cho chúng tôi biết bạn có những cập nhật gì về thị trường đó không?

Taylor:
Vâng, vì vậy trong thời kỳ đại dịch, chúng tôi đã chứng kiến ​​​​sự bùng nổ của những người mua những ngôi nhà thứ hai. Nó đã tăng hơn gấp đôi hoạt động tổng thể, một phần là do tỷ lệ thấp hơn cũng như những người không bị ràng buộc có thể tận hưởng chúng nhiều hơn và chuyển đến những nơi mà họ có thể có những khoản cho thuê ngắn hạn này. Nhưng sau đó, có một số quy định được thực hiện bởi FHFA khiến chi phí này cao hơn. Và ngay sau khi những hạn chế đó được áp dụng, có hai lần riêng biệt điều này xảy ra, chúng tôi thấy hoạt động của ngôi nhà thứ hai giảm mạnh. Giờ đây, việc mua ngôi nhà thứ hai thậm chí còn giảm nhanh hơn tốc độ suy giảm của thị trường nhà đất nói chung. Và các nhà đầu tư cũng đang rút lui nhanh hơn so với thị trường chung. Và cả hai điều này cùng nhau thực sự đang tạo ra một số nhu cầu thiếu hụt đã thực sự thúc đẩy rất nhiều thị trường nhà đầu tư này. Các thị trường mua nhiều căn nhà thứ hai và cho thuê ngắn hạn cũng đang giảm nhiệt.
Và thậm chí chúng ta thấy điều này ở Florida, nếu bạn chia Florida thành các thành phố vùng Vịnh như Cape Coral và Tampa, nơi có nhiều người mua căn nhà thứ hai so với những nơi như Miami, nơi nó không phổ biến, bạn sẽ thấy thị trường đang hạ nhiệt rõ rệt hơn ở những nơi có mức độ tập trung mua nhà thứ hai cao hơn. Điều này đang đặt ra một vấn đề vì hiện nay thị trường đang nguội lạnh và bạn có rất nhiều người rút lui khỏi việc bán nhà của họ. Danh sách mới tung ra thị trường bất động sản để bán giảm khoảng 22% so với năm trước. Đây là những người về cơ bản đang chọn không bán. Bây giờ một số người trong số họ chỉ là người mua nhà, di chuyển lên những người mua chỉ để ngồi tại chỗ. Điều đó không quan trọng lắm. Nhưng cũng có những chủ sở hữu nhà thứ hai mà thông thường có thể bán tài sản của họ. Nhưng khi thị trường nguội đi, họ đã thấy giá trị nhà giảm đi một chút.
Họ đã quyết định rằng bây giờ không phải là thời điểm thuận lợi để bán và có thể họ sẽ chọn chuyển nhà của mình sang thị trường cho thuê ngắn hạn hoặc thị trường cho thuê dài hạn. Chúng tôi đang thấy nguồn cung chuyển từ nhà có chủ sở hữu sang một chút sang danh sách cho thuê ngắn hạn và danh sách cho thuê dài hạn. Nguồn cung gia tăng đó đang thực sự bắt đầu làm giảm giá thuê chung. Nhưng trong thị trường cho thuê ngắn hạn, những gì chúng ta thấy ngay lập tức xảy ra là sự gia tăng của các vị trí trống và tỷ lệ lấp đầy nói chung đang giảm. Cho đến nay, AirDNA đã đưa ra một số dữ liệu tuyệt vời cho thấy rằng có nhiều danh sách cho thuê ngắn hạn hơn được tung ra thị trường và đây là những người có thể gặp khó khăn trong việc lấp đầy nó và sẽ khó khăn hơn để kiếm tiền từ một số danh sách ngắn hạn này. tài sản cho thuê. Có rất nhiều lo ngại, rất nhiều rủi ro về cách các khoản vay thế chấp này thậm chí có thể được cấu trúc trong thời kỳ đại dịch mà có thể sẽ có một số vụ mua bán khó khăn đến từ những tài sản này.
Tôi thực sự nghĩ rằng một số nỗi sợ hãi trên Twitter và những nơi khác có thể hơi bị thổi phồng. Khi chúng tôi xem xét tổng thể tỷ lệ lấp đầy đã thay đổi như thế nào và thậm chí dự đoán vào năm tới, AirDNA đưa ra một triển vọng, doanh thu sẽ giảm vì sẽ có ít đêm được đặt trước hơn và với nhiều nguồn cung hơn, thậm chí giá hàng ngày sẽ giảm nhẹ. Nhưng nhìn chung, việc giảm doanh thu không đáng kể. Và nếu mọi người đang lên kế hoạch này cho một khoản đầu tư dài hạn, chẳng hạn như 10 năm, tôi nghĩ họ sẽ ổn thôi. Hầu hết mọi người. Có rất nhiều người đã mua trong giai đoạn 2020-2021 khi giá cao và họ có thể đã thấy một số vốn chủ sở hữu biến mất và có thể họ không luân chuyển tiền mặt nhiều như họ muốn, nhưng nhìn chung điều này chỉ ảnh hưởng đến một số ít của các thị trường. Ngay cả khi tất cả các danh sách này được niêm yết để bán, tôi không lường trước được tác động lan tỏa lớn vào thị trường bất động sản để bán khiến giá [không nghe được 00:40:27] như vậy. Đó là loại những gì tôi đang xem phát triển ngay bây giờ.

Dave:
Tôi rất vui vì bạn đã đưa ra điều này, Taylor. Tôi đã nói trong chương trình này, những người lắng nghe có thể biết rằng tôi nghĩ những khu nghỉ dưỡng giá cao, khu trượt tuyết, thị trấn miền núi, cộng đồng bãi biển này có thể gặp rủi ro lớn nhất. Phần lớn ý kiến ​​​​của tôi, được thông báo bởi một số nghiên cứu của bạn, đặc biệt là về nhu cầu đối với ngôi nhà thứ hai và cách bạn chỉ ra rằng nó đã tăng đột biến khoảng 90% so với mức trước đại dịch, hiện tại nó thấp hơn nhiều so với mức trước đại dịch và sau đó tôi thấy AirDNA tương tự dữ liệu mà bạn đang tham khảo và đồng ý rằng nó không giống như một điều điên rồ nào đó sắp xảy ra. Họ đang dự báo mức giảm 5%, tương tự như mức giảm 5% về doanh thu. Nhưng tôi nghĩ bài học, hoặc ít nhất là điều tôi rút ra được từ điều này là về những người đang cố gắng tham gia vào ngành cho thuê ngắn hạn ngay bây giờ, tôi nghĩ điều đó có thể thực sự khó khăn.
Chúng tôi đang chứng kiến ​​sự gia tăng mạnh mẽ về nguồn cung và số lượng danh sách trong khu vực cũng như những người có nhiều đánh giá và những người đã thiết lập hoạt động của họ và hoạt động tốt có thể sẽ hoạt động tốt trong thời kỳ suy thoái này. Nhưng nếu bạn là một danh sách mới trong thời điểm mà tôi nghĩ rằng doanh thu của toàn ngành có thể giảm nói chung khi mọi người giảm chi tiêu một chút, trong thời điểm mà nguồn cung trực tuyến tăng nhiều hơn hoặc nhiều hơn, thì tôi chỉ cảnh báo mọi người về việc quá háo hức và quá lạc quan khi tham gia vào thị trường cho thuê ngắn hạn, đặc biệt là ở những thị trường mà bạn đang nói đến. Tôi không biết liệu trong các tàu điện ngầm lớn, nó có thể có động lực hoàn toàn khác hay không, nhưng ở những khu vực cho thuê kỳ nghỉ này, khu vực ngôi nhà thứ hai, như Taylor đã nói, tôi nghĩ đó là khu vực rủi ro hơn thị trường nhà ở nói chung mà tôi nên nói.

James:
Vâng, chúng tôi đã chứng kiến ​​rất nhiều hàng tồn kho tăng lên và nó… Ý tôi là, khi bạn loay hoay với máy tính thế chấp đó, nó rất đắt khi bạn xem xét các thị trường nhà thứ cấp này. Và tôi nghĩ đó là nơi bạn đang thấy dòng nhà ở này. Và tôi cũng nghĩ rằng mọi người đang di chuyển ít hơn, nhưng tôi biết Palm Springs, Lake Havasu, thậm chí ở thị trường Washington của chúng tôi, Suncadia, đó là một nơi tuyệt vời, nhưng ý tôi là, hàng tồn kho đã tăng lên đáng kể ở những khu vực này và số lượng giao dịch đang diễn ra, tôi nghĩ rằng họ cũng đang giảm đáng kể. Có vẻ như đó luôn là những điều đầu tiên để đi. Khi bạn muốn tiết kiệm tiền, bạn muốn loại bỏ khoản chi phí phụ đó và tôi nghĩ rằng thị trường cho thuê ngắn hạn đang chậm lại, mọi người chỉ lo lắng hoặc nhiều người đã mua nhà cho thuê ngắn hạn, họ có thể không đã thuê theo cách mà họ nghĩ rằng họ sẽ thuê và họ chỉ muốn thoát ra khỏi bên dưới chúng.
Bạn có biết bao nhiêu tiền thuê ngắn hạn đã được mua với các khoản thanh toán thấp không? Bởi vì tôi đã tự hỏi liệu điều đó có đáng lo ngại hay không vì nhiều người đang cấu trúc các giao dịch của họ vì họ không sở hữu tài sản, họ muốn có một khoản đầu tư mới và sau đó họ mua nó với tỷ lệ sở hữu chủ sở hữu giảm 3-5%. Bạn có biết dữ liệu đằng sau đó là gì không? Có bao nhiêu giao dịch đã được thực hiện với một chút thanh khoản? Bởi vì ý tôi là, đó sẽ là những tài sản ở dưới nước trong 12 tháng tới.

Taylor:
Tôi không biết chính xác chia sẻ. Từ những gì tôi hiểu, nó sẽ tương đối nhỏ. Bây giờ có một số sử dụng các khoản vay khác nhau ngày càng tăng, tôi đang cố nhớ chúng được gọi là gì. Nhưng về cơ bản, một khoản vay chỉ được cấu trúc dựa trên doanh thu đủ từ các đặt phòng trung bình mỗi đêm và ở mức giá cho thuê trung bình. Vì cả hai phương trình đó đang thay đổi và sẽ thay đổi nên một số giả định đã hình thành trong cấu trúc của các khoản thế chấp này chắc chắn là có vấn đề và có thể khiến mọi người không chỉ chìm trong nợ nần nếu vốn chủ sở hữu giảm mà còn không thể đáp ứng nhu cầu hàng tháng của họ. thế chấp chỉ dựa trên doanh thu từ thị trường cho thuê ngắn hạn. Một số người trong số này đang chọn tìm kiếm dịch vụ cho thuê dài hạn và một số thị trường hoạt động thuận lợi cho điều đó, chẳng hạn như các thành phố cỡ trung bình. Nhưng các khu nghỉ dưỡng đích đến, thị trấn trượt tuyết trên núi, ven hồ, những nơi đó cũng không thuận lợi để tìm người thuê dài hạn.
Đó là vấn đề trong một số lĩnh vực chắc chắn. Nhưng tôi không chắc chính xác mức độ phổ biến của nó. Rất nhiều giao dịch mua thường diễn ra bằng tiền mặt và trong thời kỳ đại dịch, chúng tôi đã thấy rất nhiều người chọn thế chấp vì lãi suất quá ưu đãi cho đến khi những hạn chế đó được áp dụng từ Fae và Freddie về phí ban đầu cao hơn chẳng hạn. Nó thực sự là vô cùng thuận lợi. Bạn đang nhận được 3% cho khoản vay mua nhà thứ hai miễn là bạn đã giảm 20 hoặc 25%. Chắc chắn có một số người đặt xuống ít hơn. Nhưng những thứ mà tôi nghĩ là nhiều hơn một chút… Chà, ít phổ biến hơn một chút, nhìn chung là độc đáo hơn đối với thị trường cho thuê ngắn hạn. Nhưng chắc chắn chúng ta đã thấy rằng điều đó đã xảy ra.

James:
Và tôi nhận thấy rằng mặc dù trong 12 đến 18 tháng qua, có rất nhiều khoản vay DSCR đang diễn ra. Nó giống như những khoản vay kinh doanh này đã được cấu trúc theo cách đó. Ý tôi là, họ đã bỏ thêm một ít tiền vào những khoản vay đó. Tôi nghĩ rằng họ sẽ cho vay tới 80% giá trị, có thể là 85%. Nhưng có một điều hơi đáng sợ là những khoản vay này có các khoản trả trước khá khó chịu đối với chúng khi chúng là những chiếc 54321 năm năm và vì vậy chúng không chỉ chìm trong vốn chủ sở hữu mà còn phải tính đến khoản chênh lệch cho… Ý tôi là , giả sử bạn đã mua một ngôi nhà triệu đô la và bạn có khoản trả trước ở mức bốn hoặc năm điểm và sau đó thị trường giảm 20% so với mức đỉnh. Ý tôi là, đó là một tài sản dưới nước rất quan trọng và để xác định khoản vay đó.
Tùy thuộc vào việc họ có kỳ hạn hai, ba hay bốn năm, trong hai năm, thu nhập của họ có thể thấp đến mức mọi người phải mang theo rất nhiều tiền mặt để mua lại khoản vay đó. Và đó là nơi tôi hơi quan tâm đến thị trường đó trong các khoản vay được cấu trúc theo cách đó. Bởi vì nếu thu nhập, như bạn nói, đang giảm xuống, thì ngân hàng sẽ muốn có thêm tiền và rất nhiều người trong số họ không có tiền. Đó là lý do tại sao họ chọn sản phẩm DSCR, và điều đó hơi đáng sợ vào thời điểm đó.

Dave:
Đó là xúc xắc, người đàn ông. Ý tôi là, phần lớn những gì chúng ta nói về, ít nhất là về mặt cá nhân, tại sao tôi không nghĩ bánh xe sẽ nổ tung trong thị trường nhà ở, tôi nghĩ chúng ta sẽ thấy sự suy giảm là do các hoạt động cho vay tốt hơn rất nhiều. Nhưng giống như DSCR không phải là thế chấp nhà ở. Đó là một khoản vay kinh doanh như bạn đã nói James. Và những gì James đang nói về việc thanh toán trước, điều đó có nghĩa là ngay cả khi mọi người bán nó dưới giá, ngân hàng sẽ phạt nếu kết thúc khoản vay sớm mà mọi người cũng sẽ phải chịu. Điều đó có thể đặt chúng sâu hơn dưới nước. Đó là khá xúc xắc. Vâng, Taylor, cảm ơn bạn rất nhiều. Đây là một sự giúp đỡ rất lớn, rất lớn. Luôn thích có bạn trong chương trình. Nếu mọi người muốn đọc nghiên cứu của bạn hoặc kết nối với bạn, họ nên làm điều đó ở đâu?

Taylor:
Hai nơi. Đầu tiên tôi vào Twitter, @TaylorAMarr. Và sau đó tôi cũng viết và đóng góp nghiên cứu cho blog Redfin. Đó là redfin.com/news. Và đó là nơi bạn có thể xem hầu hết dữ liệu, nghiên cứu của chúng tôi, chúng tôi đưa ra báo cáo hàng tuần về thị trường cũng như một loạt các nghiên cứu khác.

Dave:
Xin chân thành cảm ơn Taylor Marr, Phó Giám đốc Kinh tế tại Redfin. Chúng tôi thực sự đánh giá cao sự trở lại của bạn trong chương trình.

Taylor:
Cảm ơn vì đã có tôi.

Dave:
Được rồi, James, vậy bạn nghĩ sao?

James:
Oh man, Taylor thật tuyệt, anh bạn. Tôi phải nói rằng anh ấy có thể gây ấn tượng với tôi gần như chỉ hơn bạn một chút về dữ liệu giảm xuống.

Dave:
Anh ấy chắc chắn gây ấn tượng. Ý tôi là, tôi ngưỡng mộ anh ấy, anh ấy biết mọi thứ. Hầu hết những thứ tôi nói, dù sao thì tôi cũng chỉ đang đối phó với những gì Taylor đang nói.

James:
Vâng, anh ấy chắc chắn biết những thứ. Và nó thực sự thú vị về các mẫu di chuyển. Sau đó, một điều với lạm phát và di cư, đó là điều tôi đã đọc ngày hôm qua. Nó thổi tâm trí của tôi. Tôi giống như, “Ồ, ồ. Vâng, lạm phát tăng gấp đôi hoặc gấp ba với những người chuyển đến đó.”

Dave:
Tổng cộng. Tôi nghĩ hai điều Taylor làm tốt hơn bất kỳ ai là nói về vấn đề di cư. Anh ấy thực sự nắm bắt được nơi mọi người đang di chuyển, tại sao, rõ ràng là nó ảnh hưởng đến thị trường nhà đất. Nhưng nói chung nó khá thú vị nếu bạn chỉ tò mò về điều gì thúc đẩy mọi người di chuyển và bạn chắc chắn nên xem nghiên cứu của anh ấy, nhưng tôi nghĩ điều đó rất đúng. Chúng tôi nói trong chương trình về việc không có thị trường nhà ở “quốc gia” như thế nào và bạn cần xem xét thị trường khu vực của mình để hiểu giá cả. Nhưng giống như bạn vừa nói, điều này cũng đúng với lạm phát, phải không? Bạn nhìn vào Phoenix, tỷ lệ lạm phát cao gấp đôi LA. Bạn phải tính đến điều đó khi xem xét những gì đang xảy ra trong thị trường nhà đất ở đó bởi vì không chỉ giá cả và nhà ở Phoenix tăng nhanh hơn hầu hết các nơi, mà khả năng chi tiêu cũng giảm nhanh hơn hầu hết các nơi ở Phoenix. Khả năng chi trả của nó đang tăng gấp đôi, điều đó có thể sẽ gây áp lực giảm giá rất nhiều.

James:
Vâng, đó là loại khói và gương. Tôi giống như, ồ đúng rồi, mọi người đều muốn đến đây vì giá cả phải chăng hơn. Nhưng bây giờ bạn đang trả gấp đôi cho mọi thứ khác. Nhưng ý tôi là, vào cuối ngày, đó luôn là nỗi đau ngắn hạn. Họ đã đi đến một thị trường khác nhau. Họ có lãi suất cao, thanh toán thấp hơn và lạm phát sẽ giảm vào một lúc nào đó, đặc biệt nếu thị trường nhà ở hạ nhiệt. Bởi vì tôi đã thấy rất nhiều chỉ số đó là… Ý tôi là, rất nhiều thị trường nhà ở đã gây ra sự gia tăng. Nhưng vâng, những mô hình di cư này, tôi biết tôi luôn là nhà đầu tư địa phương ở Washington, nhưng khi tôi xem những điều này và tìm hiểu thêm về những điều này, tôi chắc chắn sẽ mở rộng tầm mắt để đầu tư vào một số thị trường khác.

Dave:
Được rồi, chúng ta sẽ phải theo dõi vấn đề đó và chỉ cần xem bạn đang đi đâu. Nhưng vâng, tôi nghĩ điều đáng khích lệ, ít nhất là từ quan điểm của nhà đầu tư về nghiên cứu của Taylor là các mô hình di cư đang lắng xuống. Thật khó để dự đoán những gì đã xảy ra trong vài năm qua. Bạn thấy những báo cáo này, nhưng hầu hết dữ liệu dân số đến mỗi năm một lần. Bạn không thực sự biết ngay cả những gì đang xảy ra. Bạn chỉ nghe nói rằng mọi người đang chuyển đến Austin hoặc Phoenix hoặc Boise và thật khó để biết điều đó có thật không? Nó sẽ kéo dài? Và ít nhất với tôi, nếu bạn đang đầu tư vào nhiều thị trường hoặc cố gắng chọn một thị trường để đầu tư vào, thì điều tốt nhất có thể xảy ra là một, hoàn cảnh làm việc tại nhà và hai, các mô hình di cư trở nên dễ đoán hơn.

James:
Vâng, tôi nghĩ bạn đúng. Tôi đã nghĩ rằng một số thành phố này chỉ đang tăng mạnh. Và một phần của nó cũng là nơi bạn đang sống, phải không? Khi tôi ở California, rất nhiều người từ California sẽ đến Idaho hay Washington, nhưng sau đó rất nhiều bang khác, Bờ Đông Thượng sẽ đến Florida. Loại phụ thuộc vào những gì bạn đang nghe. Nhưng vâng, những mô hình di cư đó, tôi biết nó có ảnh hưởng đến thị trường, nhưng tôi không thực sự nhận ra rằng nó có tác động nhiều đến lạm phát, chỉ là mọi thứ trên diện rộng.
Và có vẻ như mọi người đang di chuyển ra ngoài nhanh hơn rất nhiều. Nhưng vào cuối ngày, tôi đoán điều đó cho thấy rằng họ thực sự không di chuyển xung quanh. Nó có thể cường điệu hơn bất cứ điều gì khác. Nhưng tôi không biết, chúng ta sẽ xem điều gì sẽ xảy ra. Cá nhân tôi nghĩ rằng điều này sẽ chậm lại một chút bởi vì một khi chúng ta bước vào giai đoạn… Tôi chỉ nhớ vào năm 2008 khi chúng ta rơi vào suy thoái, mọi người gần như đóng băng. Mọi thứ đóng băng. Và tôi nghĩ rằng chúng ta sẽ thấy điều đó chậm lại trong thời gian ngắn và sau đó có thể trong 12, 24 tháng nữa mọi người sẽ nhận ra, nó giống như cuộc sống sau COVID. Nó giống như bạn trải qua điều kỳ lạ này, sau đó bạn ổn định và sau đó bạn thực sự tìm ra những gì bạn muốn làm.

Dave:
Hoàn toàn, vâng. Một trong những điều thú vị mà tôi đọc về di cư là rất nhiều di cư thực sự ở trạng thái, giống như đa số, tôi quên mất, tôi sẽ không nói một con số vì tôi không nhớ nó là gì, nhưng tôi nghĩ đó là hơn 50% di cư ở trạng thái. Chỉ lấy Seattle làm một ví dụ khác, những người đang chuyển đến Seattle, thậm chí rời khỏi Seattle, mặc dù một số người trong số họ đã đến Boise hoặc Austin hoặc bất cứ nơi nào, nhưng hầu hết họ đã đến Bellevue hoặc Tacoma hoặc bất cứ nơi nào và một nơi nào khác. Và dựa trên những gì bạn nói về những người thích kiểu như, “Ừ, tôi không thích điều này lắm,” tôi tự hỏi liệu một số điều đó có thực sự bắt đầu đảo ngược hay không. Giống như bạn đã chuyển đến vùng nông thôn Washington trong thời kỳ đại dịch vì bạn có thể và bây giờ bạn nghĩ: “Ồ, có lẽ tôi sẽ chuyển về thành phố nơi có công việc tốt hơn” và ít nhất là đối với tôi, những nhà hàng tốt hơn. Tôi không biết. Chúng ta sẽ xem nếu điều đó bắt đầu đảo ngược.

James:
Vâng, giá bất động sản ở nông thôn đó đã tăng vọt và nó giống như càng xa… Bất động sản luôn như vậy, càng gần tàu điện ngầm thì càng đắt và COVID đã phá vỡ mọi quy tắc đó. Và tôi cảm thấy như những quy tắc đó đang quay trở lại ngay bây giờ. Mọi người muốn có đất và họ muốn sự yên tĩnh khỏi COVID. Bây giờ tôi nghĩ họ đang chán và họ nói: “Tôi phải quay trở lại nhịp sống hối hả của thành phố. Tôi muốn nhà hàng tốt. Tôi không muốn chuỗi nhà hàng.” Họ muốn sống cuộc sống theo cách mà họ đã từng sống.

Dave:
Tổng cộng. Vâng. Nó sẽ rất thú vị để xem. Hy vọng rằng Taylor đồng ý quay lại vài tháng một lần vì anh ấy là bậc thầy của việc này và chúng tôi có thể tiếp tục chọn bộ não của anh ấy.

James:
Tôi cũng mong là như vậy. Tôi hy vọng bạn có tôi trên với anh ta.

Dave:
Được rồi, tốt ném tên của bạn trong chiếc mũ. Bạn sẽ ở đây.

James:
Tôi sẽ quấy rầy Kailyn.

Dave:
Được rồi, cám ơn James nhiều. Đánh giá cao bạn đang ở đây. Và cảm ơn tất cả các bạn đã lắng nghe. Chúng tôi sẽ gặp bạn lần sau cho On The Market. On The Market do tôi, Dave Meyer và Kailyn Bennett tạo ra. Do Kailyn Bennett sản xuất, Joel Esparza và Onyx Media biên tập, Pooja Jindal nghiên cứu và xin chân thành cảm ơn toàn bộ nhóm BiggerPockets. Nội dung trên chương trình On The Market chỉ là ý kiến. Tất cả người nghe nên xác minh độc lập các điểm dữ liệu, ý kiến ​​và chiến lược đầu tư.