Tài sản ngoài thị trường: Chúng là gì và bạn tìm thấy chúng như thế nào?

Trong bài viết này

Các tài sản bất động sản được liệt kê là “ngoài thị trường” không được rao bán công khai. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là bạn không thể mua bất động sản ngoài thị trường. Bạn có thể khám phá ra một khoản đầu tư bất động sản tuyệt vời và sinh lợi nếu bạn biết cách tìm những bất động sản ngoài thị trường. 

Cách tốt nhất để tìm doanh số bán hàng ngoài thị trường là gì? Có lợi thế nào khi tìm kiếm cơ hội đầu tư bán bất động sản ngoài thị trường không? Bạn nên cẩn thận điều gì khi mua bất động sản ngoài thị trường? Bài viết này trả lời những câu hỏi này và nhiều hơn nữa. 

Không có thị trường có nghĩa là gì?

"Off-market" có thể có nghĩa là hai điều. Thứ nhất, nó có nghĩa là bất động sản được rao bán nhưng không được đại lý niêm yết trên MLS. Hoặc, đơn giản là nó không phải để bán.

Mua nhà ngoài thị trường xảy ra thường xuyên hơn bạn nghĩ. Ví dụ, các Hiệp hội môi giới môi giới quốc gia (NAR) báo cáo rằng xung quanh 10% doanh số bán nhà xảy ra mà chúng không được liệt kê trên Dịch vụ Đăng ký Nhiều Danh sách (MLS). Thông thường, việc bán ngoài thị trường phổ biến ở các thị trường nóng, nơi nhu cầu vượt xa nguồn cung, có nghĩa là một ngôi nhà có thể bán dễ dàng mà không cần phải rao bán ra công chúng.

Ưu điểm của việc mua một ngôi nhà ngoài thị trường

Tìm kiếm thị trường bất động sản cho những ngôi nhà ngoài thị trường mở rộng mạng lưới các cơ hội đầu tư. Các nhà đầu tư bất động sản nên tìm kiếm các tài sản ngoài thị trường vì một vài lý do:

• Giá ngoài thị trường có thể được thương lượng tốt hơn do ít cạnh tranh hơn.
• Nói chung, mức độ cạnh tranh thấp hơn đồng nghĩa với cơ hội thắng phiếu mua hàng của bạn cao hơn.
• Thông thường, bạn có thể thương lượng các điều khoản khác có lợi hơn mà không phải lúc nào cũng có sẵn trên thị trường.

Nhược điểm của việc mua một ngôi nhà ngoài thị trường

Mặc dù một giao dịch bất động sản ngoài thị trường có thể sinh lợi, nhưng có một số bất lợi khi đi theo con đường ngoài thị trường.

• Thời gian đóng cửa có thể lâu hơn. Đối với một, bạn phải tìm tài sản. Sau đó, thuyết phục người bán bằng một lời đề nghị hấp dẫn. Nhìn chung, có thể mất nhiều thời gian hơn để đóng một căn nhà ngoài thị trường so với một căn nhà được niêm yết trên thị trường.
• Một số dịch vụ tìm kiếm ngoài thị trường bao gồm các khoản phí có thể trở nên tốn kém theo thời gian. Có lẽ không phải là một công cụ giảm giá, nhưng một cái gì đó để xem xét.

Tại sao người bán đi ra khỏi thị trường?

Ba lý do khiến người bán thường chọn con đường ngoài thị trường là quyền riêng tư, khả năng tiết kiệm và kiểm tra giá. Ngoài ra, quy trình niêm yết ngoài thị trường đảm bảo người bán có thể tiếp cận đúng người mua hoặc đại lý của người mua và chỉ nhận được sự quan tâm từ các bên có động cơ. Người bán cũng có thể tiết kiệm tiền cho chi phí tiếp thị, phí niêm yết và dàn dựng. 

Cách tìm nhà ngoài thị trường

Cách tốt nhất để tìm các bất động sản ngoài thị trường để bán là sử dụng một nền tảng niêm yết ngoài thị trường có uy tín. Một số trang web chuyên bán bất động sản ngoài thị trường, trong khi những trang web khác, như Zillow, có danh sách cho “chính chủ rao bán” (FSBO) việc bán hàng. Các cách khác để tìm danh sách ngoài thị trường là các trang web đấu giá bất động sản, Facebook Marketplace hoặc Craigslist. Tất nhiên, bạn cũng có thể đi theo cách cũ là gõ cửa hoặc gọi điện thoại để tìm người bán tiềm năng.

Một cách khác để tìm danh sách bất động sản ngoài thị trường là kết nối với các đại lý và các nhà đầu tư khác. Yêu cầu của bạn càng cụ thể thì cơ hội tìm được bất động sản đầu tư hoàn hảo càng cao. 

Dưới đây là một vài ý tưởng khác để tìm kiếm các giao dịch tuyệt vời trong tìm kiếm bất động sản ngoài thị trường của bạn:

• Lái xe qua các khu vực lân cận để tìm các biển hiệu sân vườn “Chính chủ rao bán”.
• Sử dụng một chiến dịch tiếp thị trực tiếp.
• Mạng với các đại lý niêm yết chuyên về các tài sản không thuộc MLS.
• Xây dựng một mạng lưới bán buôn, nhà thầu và nhà đầu tư chuyên nghiệp sử dụng các diễn đàn bất động sản như túi lớn hơn.
• Tìm kiếm hồ sơ công cộng cho các tài sản bị đe dọa tịch thu.

Sản phẩm liên quan: Sáu thủ thuật để tìm kiếm các giao dịch bất động sản ngoài thị trường có lợi nhuận

Cách tiếp cận người bán

Có một số cách để tiếp cận người bán tiềm năng nếu bạn đang tích cực tìm kiếm một tài sản ngoài thị trường. Ví dụ: bạn có thể in các tờ quảng cáo cỡ bưu thiếp chất lượng cao cho chiến dịch tiếp thị qua thư trực tiếp. Ở một số thị trường, các nhà đầu tư bất động sản đến từng nhà và hỏi trực tiếp chủ nhà.

Một lựa chọn khác để gặp gỡ người bán là tìm kiếm những bất động sản đang gặp khó khăn trong khu vực lân cận. Đây có thể là những ngôi nhà bỏ hoang hoặc nhà bị tịch thu. Sau đó, bạn có thể tìm ra chủ sở hữu bằng một cuộc điều tra nhỏ tại văn phòng hồ sơ quận hoặc trực tuyến. 

Một số nhà đầu tư đã thành công khi viết một lá thư được cá nhân hóa cho chủ nhà với lời đề nghị chắc chắn, hấp dẫn để mua nhà. 

Cũng nên nhớ rằng một số người bán ngoài thị trường đang gặp khó khăn về tài chính và có thể bị tịch thu tài sản thế chấp. Do đó, điều quan trọng là phải đồng cảm với người bán vì họ có thể đang trải qua rất nhiều căng thẳng. 

Lời khuyên về đàm phán

Khi đàm phán với người bán, một cách tiếp cận chiến lược có thể giúp bạn đạt được thỏa thuận ngoài thị trường. Dưới đây là một số mẹo đàm phán để thành công: 

• Có một ý tưởng tốt về các điều kiện thị trường nhà ở địa phương để xác định xem đó là thị trường của người bán hay người mua. 
• Những người mua hiểu biết đưa ra các khoản thanh toán trước cao hơn để nổi bật so với đối thủ cạnh tranh.
• Hãy sẵn sàng để phản đối cho đến khi bạn chắc chắn rằng người bán sẽ không nhúc nhích về vị trí của họ. 
• Hãy nhớ rằng, một đề nghị thấp hơn đáng kể so với giá thị trường hợp lý có thể gây phản cảm hoặc xúc phạm người bán.
• Thương lượng các khoản dự phòng trong hợp đồng mua bán. Điều này bảo vệ bạn trong thương vụ nếu thẩm định nhà thấp hoặc kiểm tra nhà tìm thấy những vấn đề lớn với tài sản.
• Chuẩn bị tài chính của bạn theo thứ tự với thư chấp thuận trước hoặc tiền mặt để mua nhà. 
• Làm việc với một đại lý bất động sản để hoàn tất thỏa thuận và đàm phán các sắc thái trong hợp đồng mua bán.

Kết luận:

Bất động sản ngoài thị trường có thể mang lại cơ hội đầu tư vô tận nếu bạn biết tìm chúng ở đâu. Do đó, thật hợp lý khi bao gồm việc tìm kiếm những ngôi nhà ngoài thị trường như một phần trong chiến lược đầu tư bất động sản của bạn.

Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến ​​được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến ​​của BiggerPockets.