Kế hoạch thuế được đề xuất mới tìm cách loại bỏ các giao dịch 1031

Đề xuất của Tổng thống Biden Ngân sách cho năm tài chính 2024 tìm cách thúc đẩy khả năng tiếp cận mở rộng và cải thiện khả năng chi trả trong chăm sóc sức khỏe và giáo dục đồng thời cắt giảm thuế cho các gia đình có thu nhập thấp và giảm thâm hụt, nhưng nguồn tài trợ được đề xuất đến từ việc tăng thuế đối với người giàu và loại bỏ một khoản giảm thuế quan trọng cho các nhà đầu tư bất động sản, điều này có thể sẽ bị từ chối hoàn toàn bởi nhiều người trong Quốc hội. 

Tùy thuộc vào chính trị của bạn, bạn có thể có các giải pháp khác nhau về thuế. Nhiều người có thể gợi ý rằng việc thay đổi mã số thuế để ít có lợi hơn cho người giàu phức tạp hơn bạn nghĩ. Trong trường hợp này, đề xuất của Biden có thể vô tình gây hại cho các gia đình trung lưu trong quá trình này, nghiên cứu cho thấy.

Bài viết này xem xét đề xuất về mã số thuế này có thể ảnh hưởng như thế nào đến các nhà đầu tư bất động sản nói riêng.

Tăng thuế cho người giàu

Ngân sách đề xuất sẽ tăng thuế đối với những người Mỹ giàu có theo nhiều cách. Ví dụ, nó sẽ:

• Tăng thuế suất lãi vốn từ 20% lên 39.6% đối với những người kiếm được ít nhất 1 triệu đô la trong bất kỳ năm nào
• Tăng mức thuế Obamacare từ 3.8% lên 5% cho những người có thu nhập ít nhất 400,000 đô la
• Đánh thuế suất tối thiểu 25% đối với 0.01% người giàu nhất hoặc các hộ gia đình trị giá 100 triệu đô la trở lên
• Tăng thuế suất đối với thu nhập cá nhân từ 37% lên 39.6% đối với những người kiếm được ít nhất 400,000 đô la, đảo ngược việc cắt giảm thuế trước đó 
• Đặt giới hạn về khoản đóng góp tối đa vào tài khoản Roth IRA cho những người kiếm được ít nhất 400,000 đô la
• Loại bỏ cơ sở nâng cao đối với tài sản thừa kế khi người qua đời, ảnh hưởng đến khoản lãi vốn chưa thực hiện lớn hơn 5 triệu đô la (10 triệu đô la cho những người cùng nộp hồ sơ) 

Điều quan trọng cần lưu ý là mặc dù thuế suất thực tế cho 1% người giàu nhất đã giảm kể từ những năm 1970, nhưng nó vẫn còn nhiều hơn cao gấp tám lần hơn mức thuế hiệu quả trung bình cho nửa người có thu nhập thấp nhất, theo Tax Foundation. Nhưng kể từ khi chính phủ liên bang chi tiêu 1.38 $ nghìn tỷ nhiều hơn so với doanh thu thu được vào năm 2022, không có gì ngạc nhiên khi các nhà hoạch định chính sách đang xem xét tăng thuế suất đối với người giàu, đặc biệt là khi chênh lệch giàu nghèo thu hẹp hơn trong những năm mà những người có thu nhập cao trả nhiều tiền hơn. Nghiên cứu bác bỏ tuyên bố rằng cắt giảm thuế cải thiện nền kinh tế và chính phủ thu doanh thu ít hơn khi thuế suất thấp hơn, do đó việc tăng thuế suất đối với ít nhất một số đối tượng nộp thuế có thể là điều cần thiết.

Tuy nhiên, có một số hậu quả ngoài ý muốn của việc tăng thuế lãi vốn trên ngưỡng. Ví dụ, chủ nhà kiếm được ít hơn 1 triệu đô la hoặc thậm chí 400,000 đô la hàng năm có thể bị mắc kẹt với một hóa đơn thuế cho bán nhà ở thị trường nóng, nơi một ngôi nhà trị giá 1 triệu đô la không phải là một dinh thự — đó là một ngôi nhà dành cho một gia đình có giá trung bình. Ví dụ, giá nhà trung bình ở San Francisco vào khoảng $ 1.3 triệu, ngay cả sau khi giảm trong năm qua. Ngay cả khi loại trừ lãi vốn đối với nhà ở chính, một chủ nhà đã mua bất động sản cách đây 20 năm ở nơi đã trở thành một thị trường nóng có thể có khả năng nhận được tỷ lệ cao hơn trong năm họ bán. Điều đó có thể khiến việc mua một ngôi nhà tương tự với lãi suất thế chấp cao hiện nay khó đạt được đối với những người chuyển đi. 

Không rõ có bao nhiêu người sẽ rơi vào trường hợp này. Nhưng cần đặt câu hỏi liệu có cần thiết phải có một số ngoại lệ nhất định hay không và liệu việc tăng thuế lãi vốn có phải là cách tốt nhất để hoàn thành các mục tiêu của chính phủ liên bang hay không. Ví dụ, các nhà phê bình nói rằng việc tăng thuế suất lãi vốn không khuyến khích tiết kiệm. Văn phòng Ngân sách Quốc hội ước tính rằng một thuế tiêu dùng, sẽ khuyến khích tiết kiệm nhiều hơn chi tiêu, sẽ có tác động lớn nhất đến việc thu hẹp thâm hụt - nhưng điều này cũng sẽ tác động không cân xứng người có thu nhập thấp. Không có giải pháp dễ dàng. 

Loại bỏ trao đổi 1031

Một khía cạnh khác của ngân sách đề xuất là loại bỏ 1031 trao đổi “đồng loại” dành cho các nhà đầu tư bất động sản, đã có từ năm 1921. Mục 1031 của bộ luật thuế cho phép các cá nhân hoãn nộp thuế lãi vốn đối với bất động sản đầu tư bằng cách sử dụng số tiền thu được từ việc bán để mua một bất động sản tương tự có giá trị bằng hoặc lớn hơn. MỘT tờ từ Nhà Trắng so sánh lợi ích về thuế với “khoản vay không lãi suất vô thời hạn từ chính phủ” và phân loại nó là “chi tiêu lãng phí cho các lợi ích đặc biệt”. 

Dường như có một quan niệm sai lầm rằng các nhà đầu tư bất động sản vốn đã giàu có và tham lam vô độ, và rằng họ tránh phải trả mức thuế hợp lý trong khi bóc lột người thuê nhà để có thêm thu nhập. Có lẽ việc đóng khung các sáng kiến ​​​​chính sách sẽ duy trì khuôn mẫu, nhưng trong phần lớn các trường hợp, điều đó rõ ràng là sai. “Kẽ hở” 1031 không chỉ mang lại lợi ích cho những người giàu có—nó mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư bất động sản thuộc mọi tầng lớp xã hội. 

Địa chủ mom-and-pop sở hữu 41% của tất cả các tài sản cho thuê và gần 73% của tất cả các tòa nhà từ hai đến bốn đơn nguyên. Đây không phải là những người kiếm được 1 triệu đô la hàng năm—thu nhập trung bình hàng năm ước tính cho chủ nhà là $97,000. Mặc dù bất động sản thường được quảng cáo là phương tiện đầu tư ưa thích của những người cực kỳ giàu có, nhưng nó cũng là một công cụ để những người hàng ngày tăng tiền tiết kiệm hưu trí và tiết kiệm đủ để gửi con vào đại học. Giao dịch nhỏ cho các tài sản rẻ tiền tạo nên phần lớn các giao dịch tương tự. 

Hơn nữa, nghiên cứu cho thấy không có gì lãng phí về giảm thuế trao đổi tương tự—nó đóng một vai trò quan trọng trong việc khuyến khích hoạt động kinh tế và phục hồi cộng đồng và thêm 97.4 tỷ USD về giá trị so với GDP của Hoa Kỳ vào năm 2021. Các giao dịch tương tự giúp đầu tư hiệu quả hơn, tạo ra hàng trăm nghìn công việc mới. Chúng cũng tạo điều kiện cho các nhà đầu tư chuyển đổi các không gian thương mại bỏ trống thành các tòa nhà chung cư, một điều quan trọng cần khuyến khích trong thời kỳ thiếu nhà ở hiện nay. Hiệp hội các nhà môi giới quốc gia cung cấp một số ví dụ giai thoại về cách 1031 sàn giao dịch đã cho phép các nhà đầu tư trẻ hóa cộng đồng. 

Các nhà phê bình cho rằng việc loại bỏ trao đổi 1031 sẽ làm giảm doanh thu liên bang, làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nhà ở và dẫn đến chất lượng nhà ở cho người thuê nhà giảm sút vì chủ sở hữu tài sản sẽ ít có động lực nâng cấp căn hộ của họ với nhà bếp và phòng tắm mới. Các công ty cũng có thể không muốn chuyển đến các tòa nhà đáp ứng tốt hơn nhu cầu của doanh nghiệp và nhân viên. Nghiên cứu cho thấy mặc dù có thể có lợi khi đặt giới hạn đối với các sàn giao dịch 1031, nhưng việc loại bỏ chúng hoàn toàn có thể sẽ có tác động tiêu cực bất lợi đối với nền kinh tế. 

The Bottom Line

Có một lập luận mạnh mẽ về việc tăng thuế đối với người giàu để tài trợ cho các chương trình xã hội. Nó có thể không phải là cách duy nhất để cải thiện tính di động của nền kinh tế, kéo người dân thoát nghèo và thu hẹp khoảng cách giàu nghèo, nhưng đó là một giải pháp tiềm năng—thậm chí một số tỷ phú đáng chú ý đã ra đời để ủng hộ ý tưởng này.

Nhưng trong quá trình cải cách hệ thống thuế, các nhà hoạch định chính sách cần cẩn thận để các giải pháp được đề xuất không vô tình gây hại cho các gia đình và cộng đồng có thu nhập thấp và trung lưu hoặc các nhà đầu tư bất động sản, những người đóng góp tích cực cho nền kinh tế.

Bạn không chắc chắn làm thế nào để tối đa hóa các khoản khấu trừ cho hoạt động kinh doanh bất động sản của mình? Trong Cuốn sách về các chiến lược thuế cho nhà đầu tư bất động sản hiểu biết, CPAs Amanda Han và Matthew MacFarland chia sẻ thông tin thực tế mà bạn cần để không chỉ thực hiện các khoản thuế trong năm nay — mà còn để chuẩn bị một chiến lược liên tục giúp mùa khai thuế tiếp theo của bạn dễ dàng hơn nhiều.

Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến ​​được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến ​​của BiggerPockets.