Thế chấp 101: Cách tính tiền gốc và tiền lãi

Trong bài viết này

Calculating the principal and interest on your loan helps you identify the actual cost of a property. If you have a $400,000 loan at a 30-year fixed rate of 5%, the amount you spend after 30 years isn’t $400,000. It’s actually $773,158. $400,000 will go toward your principal, while the other $373,158 will go toward your interest.

Khi bạn mua một ngôi nhà với lãi suất cố định, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn sẽ giống nhau trong suốt thời gian vay. Tuy nhiên, ngay cả khi bạn viết séc với số tiền giống nhau hàng tháng, số tiền bạn gửi vào tiền gốc và tiền lãi sẽ luôn khác nhau. 

Trong bài đăng này, chúng tôi sẽ xác định khoản thanh toán gốc và lãi của khoản thế chấp và cho thấy bạn phải tính toán chi phí cho một ngôi nhà là bao nhiêu để đưa ra quyết định sáng suốt hơn khi mua bất động sản. Chúng tôi cũng sẽ thảo luận về sự khác biệt giữa APR và lãi suất của bạn, những yếu tố nào ảnh hưởng đến lãi suất của bạn và cách theo dõi các khoản thanh toán thế chấp có lãi suất cố định của bạn sẽ đi đến đâu. 

Dưới đây là cách tính tiền gốc và lãi cho khoản vay của bạn:

Tiền gốc của một khoản thế chấp là gì?

Khi bạn vay tiền mua nhà, tiền gốc là số tiền bạn vay từ người cho vay. Nếu tổng giá mua căn nhà của bạn là 300,000 USD và bạn trả trước 20% là 60,000 USD thì 240,000 USD còn lại là số dư gốc của bạn. 

Giá mua – Trả trước = Số dư gốc

Sử dụng của chúng tôi máy tính thế chấp để xác định số tiền bạn có thể mua được nhà. Tiền gốc của bạn tương đương với số tiền bạn vay, khiến nó trở thành một trong những con số quan trọng nhất cần biết. Tiền gốc thế chấp của bạn bắt đầu tích lũy tiền lãi ngay sau khi bạn vay tiền. Kết hợp lại, cả hai chiếm phần lớn số tiền bạn sẽ trả hàng tháng. 

Thanh toán lãi là gì?

Các tổ chức cho vay không cho bạn vay hàng trăm ngàn đô la và không nhận lại được gì. Người cho vay tính lãi cho khoản vay, thường dựa trên tỷ lệ phần trăm hàng năm (APR). 

Hầu hết những người mua nhà lần đầu đều ngạc nhiên khi biết rằng, ngay cả với lãi suất thấp, họ vẫn phải chi rất nhiều tiền cho lãi suất thế chấp mỗi tháng. Ví dụ: nếu bạn vay 30 năm với số tiền 400,000 USD với lãi suất 5%, khoản thanh toán hàng tháng của bạn là 2,147.29 USD. Trong tháng đầu tiên, 1,666.67 USD trong khoản thanh toán đó sẽ được dùng để trả lãi và chỉ 480.62 USD được dùng để trả nợ gốc của bạn.

Khoản thanh toán lãi của bạn được tính như thế nào?

Việc tính toán khoản thanh toán lãi suất của bạn đòi hỏi phải tính toán nhiều hơn một chút. Công thức là:

Tiền lãi trả hàng tháng = Số tiền vay gốc x (Lãi suất hàng năm / 12)

Số tiền vay gốc = 400,000 USD
Lãi suất = 5%, hay 0.05

Trong trường hợp này, sở thích của bạn là:

Tiền lãi = 400,000 USD x (05/12)
Tiền lãi = $1,666.67

Với lãi suất cố định, bạn sẽ trả lãi ít hơn cho mỗi lần thanh toán thế chấp vì số dư gốc của bạn giảm. Sau khoản thanh toán thế chấp đầu tiên, số dư gốc của bạn sẽ tăng từ $400,000 lên $399,519.38. Trong tháng thứ hai, phương trình lãi suất của bạn là:

Tiền lãi = 399,519 USD x (05/12)
Tiền lãi = $1,664.66

Mặc dù cuối cùng bạn chỉ phải trả thêm 2.01 đô la vào số dư gốc của mình, nhưng bạn sẽ dần dần trả dần số tiền vay của mình ngày càng nhiều, điều này dẫn đến việc chúng ta phải trả dần. 

Khấu hao là gì?

Khấu hao có nghĩa là trả hết khoản vay mua nhà của bạn thông qua các khoản thanh toán thế chấp gốc và lãi định kỳ theo thời gian. Tính khấu hao yêu cầu sử dụng công thức:

A = Thanh toán thế chấp hàng tháng
P = Số dư gốc
I = Lãi suất định kỳ
N = Tổng số lần thanh toán

Thay vào đó, chúng tôi khuyên bạn nên sử dụng công cụ tính khấu hao.

Tại sao vấn đề khấu hao

Khấu hao giúp chủ nhà và nhà đầu tư bất động sản xác định chi phí của họ theo thời gian. 

Vì mục đích thuế, bảng khấu hao cho bạn biết bạn sẽ phải trả lãi bao nhiêu mỗi năm. Lãi suất thế chấp được khấu trừ thuế, nghĩa là bạn yêu cầu bồi thường nếu bạn chia thành từng khoản chi phí của mình và vượt qua ngưỡng khấu trừ tiêu chuẩn.

Việc khấu hao cũng cho thấy số tiền bạn sẽ nợ trên số dư gốc mỗi năm hoặc mỗi tháng. Số dư của bạn càng thấp, bạn càng có nhiều vốn sở hữu trong nhà. Để đơn giản, hãy giả sử rằng ngôi nhà của bạn không bao giờ tăng giá trị. Trước khi thực hiện khoản thanh toán đầu tiên, bạn có 100,000 USD vốn chủ sở hữu (còn gọi là khoản trả trước của bạn). 

 Sử dụng ví dụ trên, đây là số dư gốc của bạn ở các khoảng thời gian khác nhau:

Năm tháng	Khoản trả trước ban đầu	Cân đối	Equity
0 tháng / 0 năm	$100,000	$400,000	$100,000
12 tháng / 1 năm	$100,000	$394,098.54	$105,901.46
60 tháng / 5 năm	$100,000	$367,314.93	$132,685.07
120 tháng / 10 năm	$100,000	$325,368.26	$174,631.74
180 tháng / 15 năm	$100,000	$271,535.63	$228,464.37
240 tháng / 20 năm	$100,000	$202,449.07	$297,550.93
300 tháng / 25 năm	$100,000	$113,786.23	$386,213.77
360 tháng / 30 năm	$100,000	$0	$500,000

Trong kịch bản này, bạn sẽ xây dựng được nhiều vốn chủ sở hữu hơn khi bạn có khoản vay lâu hơn. Điều này là do nhiều khoản thanh toán thế chấp sẽ được chuyển vào số dư gốc hàng tháng của bạn. 

APR so với lãi suất: Sự khác biệt là gì?

Cả hai tỷ lệ đều được biểu thị bằng phần trăm, nhưng có sự khác biệt chính giữa chúng. 

Lãi suất của bạn đề cập đến chi phí hàng năm của khoản vay nhưng không phản ánh bất kỳ khoản phí hoặc lệ phí nào bạn có thể phải trả cho khoản vay. 

APR của bạn là sự thể hiện toàn diện hơn về những gì bạn đang vay và thường cao hơn lãi suất của bạn. Nó phản ánh lãi suất của bạn, phí môi giới thế chấp, bất kỳ điểm thế chấp, và các khoản phí khác bạn phải chịu để nhận được khoản vay của mình. 

Những yếu tố nào ảnh hưởng đến lãi suất của bạn?

Lãi suất của bạn càng thấp thì khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn sẽ càng ít—và mỗi điểm phần trăm đều có giá trị! Đối với khoản vay 400,000 năm trị giá 30 USD với lãi suất 5%, khoản thanh toán hàng tháng của bạn là 2,147 USD. Tuy nhiên, nếu lãi suất của bạn là 4%, khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ giảm xuống còn 1,910 USD. Đó là sự khác biệt $237!

Dưới đây là một số yếu tố quyết định lãi suất của bạn:

• Điểm tín dụng: Điểm FICO của bạn càng cao thì lãi suất của bạn càng thấp. Thông thường, bạn sẽ đủ điều kiện nhận được mức giá tốt nhất nếu điểm tín dụng của bạn ở mức 700 hoặc cao hơn.
• Thời hạn cho vay: Nếu khoản vay của bạn có thời hạn ngắn hơn, lãi suất của bạn có thể sẽ thấp hơn. Nếu bạn đủ điều kiện cho khoản vay 30 năm với lãi suất 5%, người cho vay tương tự có thể cung cấp cho bạn khoản vay 15 năm với lãi suất 4%. 
• Địa Chỉ: Nếu bạn ở khu vực có nhiều chủ nhà vỡ nợ, lãi suất của bạn có thể cao hơn. 
• Tiền đặt cọc: Nếu khoản trả trước của bạn dưới 20%, hầu hết các khoản vay đều yêu cầu bạn phải trả bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), tức là lãi suất bổ sung thêm 0.58% - 1.86%.
• Lãi suất hiện tại: Tình trạng của thị trường nhà ở và Cục Dự trữ Liên bang tác động đến lãi suất cho vay mua nhà. 

Những gì khác được bao gồm trong khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn?

Tiền gốc và lãi của bạn tạo thành cơ sở cho khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn, số tiền này sẽ không tăng trong suốt thời gian bạn vay. Tuy nhiên, có những khoản phí khác cần xem xét:

• Thuế tài sản: Các khoản thuế này là khoản mà chính quyền địa phương tính cho bạn dựa trên giá trị đánh giá tài sản của bạn. Giá trị được đánh giá là giá trị mà người định giá tài sản cho rằng ngôi nhà của bạn có giá trị và không giống với giá trị thị trường. Thuế tài sản khác nhau tùy theo từng tiểu bang.
• Bảo hiểm Chủ nhà: Bảo hiểm của chủ sở hữu nhà thường bao gồm các thiệt hại bên trong và bên ngoài ngôi nhà của bạn, sự mất mát hoặc hư hỏng tài sản cá nhân và bảo hiểm trách nhiệm pháp lý nếu tai nạn xảy ra trong nhà hoặc trên tài sản của bạn. 
• PMI: Như đã đề cập trước đó, bạn phải trả PMI nếu khoản trả trước của bạn dưới 20%. Bảo hiểm này bảo vệ người cho vay thế chấp của bạn nếu bạn không trả tiền thế chấp. Nó biến mất khi tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) của bạn giảm xuống 78% hoặc thấp hơn. 
• Phí của Hiệp hội Chủ nhà (HOA): Nếu bạn chuyển đến một căn hộ hoặc khu phố có hiệp hội chủ nhà, bạn phải trả phí HOA. Những thay đổi này dựa trên HOA của bạn. 

Theo dõi tiền gốc và tiền lãi của bạn

Tóm lại, tiền gốc của bạn là số tiền bạn vay từ người cho vay khi vay tiền mua nhà và tiền lãi của bạn là số tiền mà người cho vay tính cho bạn khi vay số tiền đó. Bây giờ bạn đã biết cách chúng hoạt động và cách sử dụng công cụ tính khấu hao để xem bạn đang trả bao nhiêu và khi nào bạn có thể đưa ra quyết định sáng suốt hơn khi mua nhà. 

Câu Hỏi Thường Gặp

Bạn nên trả gốc hay lãi?

Tùy thuộc vào điều khoản của khoản vay, bạn có thể trả nhiều hơn mỗi tháng. Số tiền tăng thêm sẽ được chuyển vào số dư gốc của bạn và giúp bạn trả khoản vay nhanh hơn. 

Bạn có thể trả khoản vay của mình nhanh hơn bằng cách nào khác?

Một số công ty sẽ cho phép bạn thanh toán thế chấp hai tuần một lần. Thay vì thực hiện 12 khoản thanh toán hàng tháng, bạn sẽ kiếm được 26 khoản thanh toán hai tuần một lần bằng một nửa số tiền hàng tháng của bạn. Với chiến lược này, bạn sẽ phải trả thêm một tháng mỗi năm và có thể giảm bớt khoản vay của mình trong vài năm. 

Bao nhiêu phần trăm thanh toán là tiền gốc?

Tỷ lệ phần trăm này thay đổi dựa trên thời hạn, số tiền và lãi suất cho vay của bạn. 

Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến ​​được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến ​​của BiggerPockets.