Khoản vay FHA 203(k): Giải thích về khoản vay phục hồi chức năng

Trong bài viết này

Fixer-uppers có thể được biến thành những nơi tuyệt vời để sống. Họ cũng có thể nhận được đắt tiền. Ngoài khoản vay thế chấp của bạn, bạn sẽ thường phải trả tiền túi để sửa chữa hoặc vay một khoản vay ngắn hạn với lãi suất cao. Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn có thể kết hợp việc mua nhà và chi phí cải tạo trong một khoản vay duy nhất? Với khoản vay phục hồi FHA 203(k), bạn có thể! 

Khoản vay FHA 203(k) (còn được gọi là khoản vay thế chấp cải tạo) cho phép bạn mua hoặc tái tài trợ một căn nhà bằng cách kết hợp khoản thế chấp và sửa chữa thành một khoản vay duy nhất với khoản thanh toán thế chấp hàng tháng. 

Bài đăng này sẽ giải thích cách hoạt động của các khoản cho vay phục hồi chức năng FHA 203(k), các yêu cầu của chúng cũng như những ưu và nhược điểm của việc vay. 

Khoản vay phục hồi FHA 203(k) là gì?

Đủ điều kiện cho một khoản vay thông thường có thể khó khăn nếu bạn mua một ngôi nhà cần sửa chữa nghiêm trọng. Những người cho vay thế chấp thường ngần ngại phê duyệt khoản vay cho những loại nhà này, khiến người mua nhà phải tìm kiếm các nguồn doanh thu thay thế, chẳng hạn như các khoản vay khó trả hoặc các khoản vay tư nhân. 

Các khoản vay phục hồi chức năng giải quyết vấn đề này vì chi phí cải tạo được tính vào khoản vay. Bạn có thể vay tới 110% giá trị tương lai của căn nhà hoặc giá mua cộng với chi phí sửa chữa — tùy theo số tiền nào thấp hơn, miễn là nó nằm trong giới hạn cho vay của FHA cho khu vực của bạn. Ví dụ: nếu giá mua nhà của bạn là 300,000 đô la và sẽ cần 25,000 đô la để cải tạo, bạn có thể nhận khoản vay phục hồi FHA 203k với giá 325,000 đô la. 

Bạn cũng có thể tái cấp vốn cho ngôi nhà của mình bằng khoản vay phục hồi, miễn là bạn có kế hoạch cải tạo nhà ít nhất 5,000 đô la. Bạn thậm chí không cần một khoản vay FHA hiện tại để làm như vậy!

Khoản vay FHA 203(k) hoạt động như thế nào?

Nhận khoản vay phục hồi FHA 203(k) tương tự như bất kỳ khoản vay mua nhà nào khác nhưng có thêm một vài bước. 

1. Mua sắm xung quanh

Không phải tất cả những người cho vay đều được chấp thuận cung cấp các khoản vay FHA 203(k). Nhận báo giá từ một vài người cho vay có thể và tìm ra ai có thể mang lại cho bạn thỏa thuận tốt nhất. Sau đó, nộp đơn xin vay và nhận thư chấp thuận trước thông qua họ.

2. Tìm bất động sản

Tìm một ngôi nhà mà bạn muốn sửa chữa và cho người bán biết bạn đang nhận khoản vay phục hồi chức năng FHA 203(k) trong thư đề nghị của bạn. 

3. Làm việc với chuyên gia tư vấn

Cân nhắc làm việc với chuyên gia tư vấn FHA 203(k), đặc biệt nếu chi phí cải tạo của bạn dự kiến ​​lên tới 30,000 đô la. Một nhà tư vấn có thể nhận được các đề xuất chi tiết từ các nhà thầu chuyên nghiệp, bao gồm dự toán chi phí và phạm vi công việc được yêu cầu. 

4. Làm việc với nhà thầu

Bạn không thể tự cải tạo tài sản để được chấp thuận cho khoản vay FHA 203(k). Bạn phải thuê một nhà thầu chuyên nghiệp. Nếu bạn không làm việc với nhà tư vấn, nhà thầu của bạn cần soạn thảo một đề xuất chi tiết nêu rõ phạm vi công việc và chi phí ước tính.

5. Nhận thẩm định nhà

Người cho vay của bạn đưa ra đánh giá nhà để xác định giá trị của tài sản. Không giống như thẩm định nhà tiêu chuẩn, bạn sẽ nhận được báo cáo về giá trị thẩm định trước và sau khi cải tạo.

6. Đóng và thi công

Bạn có thể hoàn tất giao dịch miễn là việc thẩm định nhà phù hợp với khoản vay được đề xuất. Khi bạn làm như vậy, các nhà thầu có thể bắt đầu cải tạo ngôi nhà mới của bạn. Người cho vay của bạn sẽ hướng dẫn bạn qua quy trình này vì nó cũng liên quan đến việc nhận hồ sơ dự thầu từ các nhà thầu được cấp phép và một số thủ tục giấy tờ bổ sung. Tuy nhiên, đó là lý do mà người cho vay được phê duyệt 203k của bạn dành cho—để giúp bạn biến người cố định của mình thành một nơi để gọi về nhà.  

Các loại khoản vay FHA 203(k)

Có hai loại khoản vay FHA 203(k): hạn chế và tiêu chuẩn. Dưới đây là những điểm khác biệt giữa chúng:

Khoản vay hạn chế 203(k)	Khoản vay tiêu chuẩn 203(k)
Giới hạn ở mức 35,000 đô la cho việc cải tạo nhà	Yêu cầu tối thiểu 5,000 đô la để cải tạo nhà
Chủ yếu dành cho các sửa chữa phi cấu trúc, không sang trọng, như thay thế mái nhà, tu sửa nhà bếp và phòng tắm, nâng cấp hệ thống HVAC, v.v.	Nó có thể bao gồm một số thay đổi về cấu trúc, như biến một ngôi nhà thành căn hộ song lập, cải thiện khả năng tiếp cận cho người khuyết tật, các dự án cảnh quan lớn hơn, v.v.
Dễ lấy hơn và ít giấy tờ hơn	Ít phổ biến hơn và nhiều giấy tờ hơn

Bạn không thể làm gì với khoản vay 203k

Bất kể loại khoản vay 203(k) bạn nhận được, một số hạn chế áp dụng cho các khoản vay hạn chế và tiêu chuẩn. Đầu tiên, các dự án xây dựng không thể kéo dài hơn sáu tháng để hoàn thành. Có thể chắc chắn rằng bạn đang làm việc với các nhà thầu hiểu các mốc thời gian của bạn và có thể làm việc trong đó. Bạn cũng không thể thêm các tiện nghi sang trọng như bể bơi hay sân tennis. Hạn chế chính duy nhất là đối với các dự án cảnh quan nhỏ. Các dự án cảnh quan lớn là được.

Yêu cầu đối với khoản vay phục hồi chức năng FHA 203k()

Như bạn có thể đã giả định, các khoản vay FHA 203(k) là một danh mục con của các khoản vay thế chấp FHA và do đó có các yêu cầu tương tự, bao gồm:

• Bạn phải sống trong nhà. Khoản vay FHA 203(k) không dành cho lật nhà.
• Bạn phải là công dân Hoa Kỳ hoặc thường trú nhân hợp pháp. 
• Khoản thanh toán đặt cọc tối thiểu 3.5% trên tổng giá mua và chi phí cải tạo.
• Điểm tín dụng tối thiểu là 580. Trong một số trường hợp, bạn có thể được vay nếu điểm tín dụng của bạn nằm trong khoảng 500-579 nếu bạn đặt cọc 10%, nhưng khả năng này sẽ ít hơn. 
• Tỷ lệ nợ trên thu nhập dưới 43%. Nói cách khác, nếu thu nhập trước thuế của bạn là 4,000 đô la hàng tháng, hóa đơn của bạn không thể vượt quá 1,720 đô la. 
• Bạn không thể vượt quá giới hạn cho vay FHA 203(k) trong khu vực của mình. 

Lợi ích và Nhược điểm của khoản vay FHA 203(k)

Mọi khoản vay đều có ưu và nhược điểm, và khoản vay phục hồi chức năng FHA 203(k) cũng không khác. 

FHA 203(k) Ưu điểm cho vay phục hồi chức năng

• Bạn có thể kết hợp giá mua của mình với việc sửa chữa nhà và tận hưởng một ngôi nhà mới được cải tạo.
• Yêu cầu thanh toán xuống và điểm tín dụng thấp hơn so với khoản vay thông thường.
• Lãi suất thấp hơn so với các loại khoản vay cải thiện nhà khác.
• Cách nhanh chóng để xây dựng vốn chủ sở hữu. Giá của những ngôi nhà bị ảnh hưởng thường thấp hơn nhiều so với những ngôi nhà không bị ảnh hưởng. 
• Thông thường ít cạnh tranh hơn cho một tài sản.

FHA 203(k) Ưu điểm cho vay phục hồi chức năng

• Bạn không thể được chấp thuận cho vay nếu bạn đang tìm kiếm một tài sản đầu tư.
• Bạn sẽ cần phải trả bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI).
• Nó đòi hỏi nhiều thủ tục giấy tờ hơn một khoản vay thông thường và mất nhiều thời gian hơn để hoàn tất.
• Thông thường, các khoản vay phục hồi cao hơn từ 0.75% đến 1% so với khoản thế chấp FHA tiêu chuẩn của bạn.  
• Bạn sẽ cần xác định những công việc sửa chữa nào cần được thực hiện và xác định xem bạn có đủ ngân sách cho chúng hay không, công việc này đòi hỏi nhiều công việc hơn. Ngoài ra, các nhà thầu được cấp phép được yêu cầu thực hiện công việc. Bạn không thể tự làm và tiết kiệm chi phí. 

FHA 203(k) Các khoản cho vay phục hồi chức năng so với các khoản cho vay thông thường

Khoản vay FHA 203(k) và khoản vay thông thường có một số chồng chéo. Cả hai đều được sử dụng cho nhà ở chính, yêu cầu tỷ lệ nợ trên thu nhập tương tự và bạn có thể nhận các khoản vay có kỳ hạn (15, 20 và 30 năm) bằng cách sử dụng cả hai. Tuy nhiên, có một vài điểm khác biệt chính giữa các loại khoản vay này:

	Khoản vay FHA 203(k)	Các khoản cho vay thông thường
Tiền đặt cọc	Tối thiểu 3.5%	Tối thiểu 5% (thông thường)
PMI	Yêu cầu	Không bắt buộc nếu bạn đặt 20% xuống
Điểm tín dụng tối thiểu(Thường xuyên)	580	620
Đóng góp tối đa của người bán vào chi phí đóng	6%	9% nếu bạn giảm 20%
Bạn có thể sử dụng khoản vay để làm gì	Nơi ở chính	Nhà ở chính hoặc phụ và tài sản đầu tư

Sử dụng khoản vay 203k để tái cấp vốn cho khoản vay hiện tại của bạn

Tái cấp vốn thành khoản vay 203k để giúp chi trả cho việc cải tạo nhà là một cách tuyệt vời để hoàn thành công việc cải tạo mà bạn muốn. Bạn thậm chí không cần một khoản vay FHA hiện có để làm điều đó! Như với các khoản vay phục hồi 203k thông thường, bạn có thể chọn giữa khoản vay hạn chế hoặc tiêu chuẩn và phải đáp ứng các yêu cầu của họ. 

Bạn có thể tái tài trợ tới 96.5% tổng số tiền thế chấp nếu điểm tín dụng của bạn là 580 hoặc cao hơn. Tuy nhiên, người cho vay thế chấp có thể có những yêu cầu khắt khe hơn để bạn tuân theo. Thực hiện nghiên cứu của bạn trước khi tái cấp vốn với khoản vay 203 nghìn để xem nó có phù hợp với bạn không. 

Các lựa chọn thay thế khoản vay FHA 203(k)

May mắn thay, không thiếu các khoản vay mua nhà nếu bạn muốn mua một món đồ cố định. Dưới đây là một số tùy chọn khác của bạn:

• Fannie Mae HomeStyle Khoản vay – Hoạt động tương tự như khoản vay FHA 203(k), nhưng có các yêu cầu khắt khe hơn, bao gồm điểm tín dụng tối thiểu 680 và tỷ lệ nợ trên thu nhập tối đa là 36%.
• Rút tiền tái cấp vốn – Nếu bạn đã có vốn chủ sở hữu trong nhà của mình, bạn có thể rút tiền mặt theo tỷ lệ phần trăm để trả cho việc cải tạo. 
• Cho vay mua nhà – Bạn có thể vay thế chấp lần thứ hai và nhận một khoản tiền một lần dựa trên giá trị căn nhà của bạn.
• Hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC) – Tương tự như khoản vay vốn chủ sở hữu nhà, nhưng hoạt động giống như hạn mức tín dụng. 

Các khoản cho vay phục hồi FHA 203(k) có xứng đáng không?

Thành thật mà nói, tất cả phụ thuộc vào tình hình của bạn. Các khoản vay phục hồi FHA 203(k) là một cách tuyệt vời để xây dựng vốn chủ sở hữu vì giá trị căn nhà của bạn nhanh chóng tăng lên. Ngoài ra, chúng cũng tiện lợi vì bạn không cần phải vay thêm khoản vay khác, khoản vay này có thể sẽ có lãi suất cao hơn và yêu cầu bạn hoàn trả nhanh hơn. 

Tuy nhiên, các nhà đầu tư bất động sản không thể sử dụng các khoản vay này và có một số hạn chế đối với những gì bạn có thể nâng cấp. Ngoài ra, lãi suất cao hơn (mặc dù chỉ là 75% – 1%) sẽ thực sự tăng lên nếu bạn không tái cấp vốn. 

Điều đó nói lên rằng, các khoản vay FHA 203(k) cung cấp một cách tuyệt vời để xây dựng vốn chủ sở hữu và có thể giúp những người mua nhà mong muốn biến những người cố định thành một ngôi nhà. Thông thường, đó là những gì cuối cùng quan trọng. 

Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến ​​được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến ​​của BiggerPockets.