Hầu hết Dự đoán thị trường nhà ở năm 2023 âm thanh như thế này, “Bầu trời đang sập xuống! Bán tất cả mọi thứ! Những ngôi nhà sẽ trị giá $1 vào năm tới! Điều này giống như năm 2008! Hãy nhìn vào hồ sơ theo dõi của những người đưa ra những dự đoán như thế này. Đây là những cùng dự báo ai đã được dự đoán một vụ tai nạn sẽ xảy ra tại một số điểm trong mười năm qua. Giờ đây, với một làn gió sợ hãi bao trùm, các nhà báo chính thống về bất động sản sẽ làm bất cứ điều gì có thể để thuyết phục bạn rằng chúng ta đang lặp lại năm 2008. Tuy nhiên, điều này là xa sự thật.
Nhưng làm sao chúng ta có thể dự báo thị trường nhà ở năm 2023 nếu không có dữ liệu? Và ở đâu có dữ liệu, ở đó Dave Meyer, Phó chủ tịch dữ liệu và phân tích tại BiggerPockets và là người dẫn chương trình Trên thị trường tệp âm thanh. Dave và nhóm của anh ấy gần đây đã phát hành “Báo cáo tình hình đầu tư bất động sản năm 2023, mang lại cho tất cả dữ liệu thị trường nhà ở bạn cần để đầu tư thành công vào năm 2023. Trong đó, Dave chia sẻ như thế nào Thị trường nhà ở năm 2022 Lộn một khi Fed tăng lãi suất, cung và cầu đã bị ảnh hưởng như thế nào, và những gì chúng ta có thể mong đợi cho năm 2023.
Dave cũng sẽ đi qua ba chiến lược đầu tư anh ấy cảm thấy thích hợp hơn để đầu tư vào năm 2023, Trong đó có một cách đầu tư hoàn toàn thụ động, kết hợp dòng tiền và đánh giá cao, và cách người mua có thể tận dụng thị trường này để nhận ưu đãi với mức chiết khấu cao. Mặc dù chúng tôi không thể dự đoán tương lai nhưng chúng tôi có thể cung cấp cho bạn cái nhìn sâu sắc nhất về những gì bạn có thể làm để xây dựng sự giàu có vào năm 2023. Vì vậy, hãy tắt dự báo sợ hãi chính thống và điều chỉnh các tin tức thực tế được thiết kế để giúp bạn giàu có hơn!
Bấm vào đây để nghe trên Apple Podcast.
Nghe podcast ở đây
Đọc bản ghi tại đây
David:
Đây là chương trình podcast của BiggerPockets 718.
Dave:
Nếu bạn đang ở trong một thị trường mà tiền lương không tăng, thì chỉ có một giới hạn tâm lý đối với những gì mọi người sẽ trả tiền thuê nhà. Nó chỉ có thể là phần trăm X. Thông thường, 30% thu nhập của họ có thể được dùng để cho thuê, và vì vậy tôi hoàn toàn đồng ý rằng ở một thành phố lai hoặc một thành phố đang được đánh giá cao, tốc độ tăng giá thuê sẽ tăng lên. Tôi không biết liệu điều đó có nhất thiết nghĩa là họ sẽ đạt được dòng tiền mà những thành phố có dòng tiền này có xu hướng hỗ trợ hay không, nhưng cá nhân tôi nghĩ rằng đó là cách tốt hơn vì bạn không chỉ đặt cược vào dòng tiền hay chỉ là sự đánh giá cao hay chỉ tăng trưởng tiền thuê.
Bạn đang nhận được một chút của tất cả mọi thứ. Bạn không biết cái nào trong số ba cái có thể hoạt động tốt nhất, nhưng bất kể điều gì xảy ra, bạn đều có lợi.
David:
Chuyện gì đang xảy ra vậy mọi người? Đây là David Greene, người dẫn chương trình podcast BiggerPockets Real Estate của bạn ở đây hôm nay với một trong những người đồng dẫn chương trình yêu thích của tôi, không ai khác chính là Phó chủ tịch phân tích của Biggerpockets, Dave Meyer với một chương trình tuyệt vời dành cho bạn. Đầu tiên, Dave, hôm nay bạn thế nào?
Dave:
Tôi đang làm tốt. Tôi đã có một thời gian thực sự thú vị khi ghi lại tập phim này. Tôi nghĩ mọi người có rất nhiều điều để mong đợi.
David:
Các bạn đang làm rất tốt, bởi vì nếu các bạn lắng nghe đến cuối chương trình, các bạn sẽ thấy chính xác lý do tại sao đây là một chương trình tuyệt vời về một chủ đề rất khó mà tất cả các đối thủ cạnh tranh của chúng tôi đều tránh, bởi vì họ không' Tôi không muốn nói về những gì sẽ xảy ra vào năm 2023 ngoài việc la hét. Bầu trời sụp đổ, hoặc giả vờ như không có gì xảy ra, và chỉ cần đưa tiền của bạn cho tôi để tôi có thể dạy bạn cách đầu tư vào bất động sản. Ở đây, chúng ta không nói về cuộc sống đó.
Dave:
Hoàn toàn không, và có lẽ chúng ta nên nói về điều này tại triển lãm, nhưng tôi nghĩ mọi người đang lảng tránh khái niệm rủi ro. Họ thấy có rủi ro trên thị trường, và đó là sự thật. Tôi tin rằng có rủi ro trên thị trường, nhưng rủi ro là đối trọng của phần thưởng. Vì vậy, bạn phải hiểu những rủi ro để có thể gặt hái những phần thưởng và cơ hội ngoài kia. Tôi nghĩ tại chương trình, chúng tôi thực sự đã nói về điều đó. Chúng tôi đã nói rất cụ thể về rủi ro là gì và một số cách bạn có thể giảm thiểu rủi ro và tận dụng các cơ hội có thể xuất hiện trong năm tới.
David:
Điều đó hoàn toàn chính xác. Vì vậy, nếu bạn tò mò, nếu bạn thất vọng, nếu bạn chỉ muốn hiểu cái quái gì đang xảy ra trên thị trường nhà ở ngay bây giờ, thì đây là một chương trình sẽ mang lại rất nhiều điều rõ ràng cho bạn . Nếu bạn lắng nghe từ đầu đến cuối, chúng ta sẽ thực sự đi vào ba chiến lược mà cả hai chúng tôi đều tin rằng sẽ hiệu quả bất kể thị trường diễn biến như thế nào trong những thời điểm không chắc chắn này vào năm 2023. Trước khi chúng ta bước vào chương trình hôm nay, tôi có một vài điểm nhanh tiền boa cho bạn. Truy cập bigpockets.com/report và tải xuống báo cáo Dave ROE.
Rất nhiều thông tin từ chương trình hôm nay được lấy từ đó và bạn có thể nhận miễn phí nếu bạn là thành viên BiggerPockets. Dave, bạn có muốn nói gì trước khi chúng ta nhảy vào không?
Dave:
Không, đi kiểm tra báo cáo. Tôi đã dành rất nhiều thời gian cho nó.
David:
Hãy ủng hộ Dave và để lại cho chúng tôi nhận xét trong video YouTube cho chúng tôi biết suy nghĩ của bạn về báo cáo này. Cho anh ấy thấy một số tình yêu. Nếu bạn thích chương trình này, vui lòng để lại cho chúng tôi đánh giá năm sao ở bất cứ nơi nào bạn đang nghe podcast. Các bạn, thành thật mà nói, điều này rất, rất quan trọng. Chúng tôi hiện là chương trình bất động sản hàng đầu trên toàn thế giới. Chúng tôi muốn tiếp tục như vậy, nhưng chúng tôi không thể làm điều đó nếu không có sự giúp đỡ của bạn. Vì vậy, cho dù đó là Apple Podcast, Spotify, Stitcher, bất cứ nơi nào bạn nghe podcast, vui lòng dành một giây nhanh chóng và cho cả thế giới biết bạn thích podcast này như thế nào để chúng tôi có thể giữ vị trí số một. Được rồi, chúng ta hãy vào cuộc phỏng vấn.
Dave, bạn đã viết một báo cáo về thị trường bất động sản. Hãy cho chúng tôi biết một chút về điều đó.
Dave:
Tôi đã làm. Đó là một trạng thái toàn diện đầy đủ về đầu tư bất động sản cho năm 2023. Tôi đã viết nó bởi vì hiện tại có quá nhiều thứ đang diễn ra. Chúng tôi không và đã không ở trong một thị trường nhà ở bình thường trong vài năm qua. Tôi bắt đầu báo cáo bằng cách điểm qua tất cả các yếu tố và biến số khác nhau sẽ tác động đến thị trường nhà đất ngay bây giờ, sau đó nói về một số chiến lược tốt nhất mà bạn có thể sử dụng vào năm 2023 để tận dụng những gì mà cá nhân tôi nghĩ sẽ mang lại. là cơ hội trong năm tới và chỉ đặt ra một số câu hỏi về thị trường năm 2023 vì rõ ràng tất cả chúng ta đều thích đưa ra dự báo và đoán xem điều gì sẽ xảy ra, nhưng có một số câu hỏi chưa được trả lời mà tôi nghĩ sẽ là yếu tố X cho thị trường nhà ở năm 2023 mà chúng ta vẫn chưa thực sự biết nó sẽ diễn ra như thế nào.
David:
Tôi muốn nói trong sự nghiệp ngắn ngủi của mình là đầu tư vào bất động sản… Chà, tôi nói ngắn gọn. So với một số người thì dài nhưng tôi chưa phải là ông già. Đây là thị trường phức tạp nhất mà tôi từng thấy. Nó có nhiều yếu tố cạnh tranh hơn ảnh hưởng đến những gì chúng ta đang thấy. Điều đó có giống với những gì bạn đã nhận thấy không và một số điều đó có được đề cập trong báo cáo không?
Dave:
Tuyệt đối. Khi bạn nhìn lại thị trường nhà đất trong 80 năm qua hoặc bất cứ nơi nào chúng tôi có dữ liệu khá đáng tin cậy, thị trường nhà đất thường khá dễ đoán. Nó di chuyển theo chu kỳ, nhưng cứ khoảng 10 hoặc 2 năm cứ sau 4 năm, nó lại tăng từ 15% đến XNUMX%, cao hơn tốc độ lạm phát một chút. Đó là trạng thái khá ổn định và không thú vị lắm. Trong khoảng XNUMX năm trở lại đây, mọi thứ đã trở nên thú vị hơn một chút và nó đã trở nên bùng nổ hơn một chút trong vài năm qua.
Đặc biệt là trong ba năm qua, như mọi người nghe điều này có lẽ đều biết, nó đã trở nên điên rồ. Điều đó không có nghĩa là mọi người nhất thiết phải hành động một cách phi lý, hoặc chúng ta hoàn toàn không chú ý đến các nguyên tắc cơ bản. Theo suy nghĩ của tôi, những gì đã xảy ra trong vài năm qua là các biến số và yếu tố luôn tác động đến thị trường nhà ở đã liên kết với nhau trong cơn bão hoàn hảo này để đẩy giá nhà đất lên cao. Bây giờ, chúng ta bắt đầu thấy điều đó thư giãn và quay trở lại thị trường nhà ở cân bằng hơn và trung thực hơn.
David:
Điều đó có vẻ điên rồ. Nó có vẻ thực sự tiêu cực. Chúng ta đang có sự điều chỉnh quá mức này, nhưng tôi nghĩ khi bạn xem xét sự điên rồ mà chúng ta đã trải qua trong 20 năm qua về mức độ nóng của thị trường, và bạn đặt nó trong bối cảnh đó, tôi không nghĩ đây là một sự điều chỉnh quá lớn. như mọi người đang nói, nhưng chắc chắn sẽ có cảm giác như vậy khi bạn so sánh nó với việc tăng giá XNUMX% là tiêu chuẩn ở một số thành phố nhất định. Bây giờ, bạn đã đề cập rằng có một số đòn bẩy của thị trường nhà ở ảnh hưởng đến cách nó hoạt động. Bạn có thể cho tôi biết ý của bạn là gì không?
Dave:
Chắc chắn. Tôi nghĩ nhìn chung, có nhiều biến số khác nhau và đây chủ yếu là các chỉ số kinh tế vĩ mô tác động đến giá nhà ở nhiều hơn các chỉ số khác. Có hàng ngàn thứ, và mỗi thị trường nhà ở riêng lẻ hoạt động khác nhau. Nhưng khi bạn nói về thị trường nhà ở cấp quốc gia, nó thực sự bắt nguồn từ một vài điều. Mọi người thường muốn nói một cách trung thực, thậm chí đơn giản hóa nó, và nói, “Lãi suất thế chấp đang tăng lên, vì vậy giá cả sẽ giảm xuống.” May mắn thay, nó không phải là đơn giản. Có nhiều chỉ số hơn. Có nhiều thứ thực sự quan trọng hơn, và nó không có gì đáng ngạc nhiên.
Những đòn bẩy này là những thứ như cung và cầu. Rõ ràng, giá cả theo nghĩa kinh tế luôn phụ thuộc vào cung và cầu, nhưng nếu bạn ngoại suy điều đó thêm một chút, chúng ta cần thực sự xem xét những thứ như khả năng chi trả, hàng tồn kho, tình trạng thiếu nhà ở tại Hoa Kỳ, lạm phát, tất nhiên, và những thứ như lãi suất thế chấp. Đối với tôi, những điều đó là những điều chính đã tác động đến thị trường vào năm '22 và sẽ tiếp tục tác động vào năm '23, nhưng chỉ theo một cách hơi khác vì cách các biến này tương tác với nhau đã thay đổi.
David:
Bây giờ, chúng ta đã thoát khỏi một trong những cuộc suy thoái lớn nhất trong lịch sử đất nước ngay trước khi xảy ra vụ nổ này. Vì vậy, theo quan điểm của bạn, cuộc suy thoái lớn đó đã ảnh hưởng như thế nào đến lĩnh vực xây dựng nhà trong 10 năm qua?
Dave:
Ý tôi là, theo ước tính của hầu hết mọi người, Hoa Kỳ đang thiếu hụt rất nhiều đơn vị nhà ở. Các dự đoán khác nhau đáng kể ở đâu đó trong khoảng từ ba triệu rưỡi đến bảy triệu đơn vị nhà ở. Khi bạn nói về kinh tế, điều này chỉ có nghĩa là thiếu nguồn cung, phải không? Không có đủ đơn vị nhà ở tại Hoa Kỳ cho người dân, và điều này phần lớn là do những gì đã xảy ra trong và sau cuộc suy thoái tài chính lớn. Về cơ bản, rất nhiều công ty xây dựng đã ngừng kinh doanh vào năm 2008. Ở đó rất khó khăn và mọi người đang tìm kiếm việc làm. Doanh nghiệp đóng cửa.
Những người làm việc trong ngành xây dựng cuối cùng chuyển sang các ngành khác, và vì vậy chúng ta thấy, nếu bạn nhìn vào biểu đồ, và tôi đưa điều này vào báo cáo, biểu đồ này khá đáng kinh ngạc. Bạn có thể thấy rằng việc xây dựng đã rơi xuống vực thẳm từ năm 2008 đến năm 2010. Chúng tôi đang dần xây dựng lại con đường của mình và hiện tại nó đang ở mức khá tốt. Nhưng tám năm đó, hoặc, như bạn đã nói, từ 2010 đến 2018, chúng tôi đã ở dưới mức giá xây dựng mà chúng tôi nên đạt được. Vì vậy, điều đó đã tạo ra những điều kiện không có đủ nhà ở.
Điều đó trùng hợp với thời điểm bắt đầu từ khoảng năm 2020 khi thế hệ thiên niên kỷ, hiện là nhóm nhân khẩu học lớn nhất trên toàn Hoa Kỳ, đạt đến độ tuổi mua nhà cao nhất của họ. Chúng tôi có các yếu tố hợp lưu này, trong đó có rất nhiều người muốn có nhà và thế hệ thiên niên kỷ đang bắt đầu lập gia đình, bắt đầu có con và không có đủ nhà. Đó là một kịch bản hoàn hảo để tăng giá. Đó chỉ là một ví dụ về cách các lực lượng kinh tế vĩ mô khác nhau này phối hợp với nhau hoặc đã cùng nhau vượt qua đại dịch để đẩy giá lên cao.
David:
Bây giờ, nếu bạn muốn nghe thêm về nội dung mà Dave đang nói đến và những chi tiết cốt yếu khiến điều này trở nên thú vị, bạn có thể tải xuống báo cáo miễn phí tại bigpockets.com/report và tự mình xem dữ liệu này. Bây giờ, chúng ta sẽ tiếp tục nói về những nội dung trong báo cáo, nhưng nếu bạn thực sự muốn dừng podcast và xem phần này hoặc lấy nó sau khi podcast kết thúc, vui lòng truy cập bigpockets.com/report. Bây giờ, tôi nghĩ những gì bạn đang đề cập về nguồn cung và các vấn đề trong nguồn cung, theo tôi, có lẽ đó là đòn bẩy lớn nhất trong toàn bộ vở kịch về giá bất động sản này và cố gắng hiểu chúng.
Tôi vừa mới nói về điều này ngày hôm qua thì có người nói, "Chà, David, nếu tỷ giá tiếp tục tăng, bạn có thấy giá giảm mạnh không?" Tôi nói, “Tôi không thấy chúng giảm mạnh, bởi vì chúng là nguồn cung hạn chế.” Nếu bạn là chủ nhà và bạn có lãi suất 3%, và bạn có thể bán căn nhà của mình và nhận lãi suất 7%, trừ khi bạn phải chuyển đi, có lẽ bạn sẽ không làm điều đó, đặc biệt là với tài sản của bạn. ngôi nhà bây giờ có giá trị thấp hơn so với trước đây. Bạn sẽ chờ đợi. Vì vậy, bởi vì chúng tôi không thấy nhiều nguồn cung tràn ngập thị trường, nên chúng tôi không thấy sự sụt giảm giá này và đó là những gì chúng tôi đã thấy trong lần sụp đổ gần đây nhất.
Có quá nhiều nguồn cung. Có nhiều bất động sản hơn mức mọi người có thể mua hoặc thậm chí muốn mua, đó là nguyên nhân dẫn đến giá giảm mạnh. Tôi nghĩ đó là điều gây nhầm lẫn cho những người kiểu như, “Cái gì? Chúng ta đang đi vào một cuộc suy thoái. Giá không nên giảm như lần trước sao?” Bạn nghĩ gì khi so sánh môi trường chúng ta đang ở với lần cuối cùng chúng ta thấy bất động sản sụp đổ?
Dave:
Đó là một điểm tuyệt vời, và có rất nhiều điều đó. Tôi sẽ chỉ nói về nguồn cung trước rằng có hai chỉ số tốt về nguồn cung. Một là chỉ số dài hạn này, và đó là những gì tôi đã đề cập trước đây, rằng không có đủ đơn vị nhà ở ở Mỹ Đối với tôi, tôi thiên vị, bởi vì tôi là một nhà đầu tư bất động sản. Đó là điều chỉ ra sự đánh giá dài hạn cho bất động sản. Bất kể điều gì xảy ra vào năm 2023 hay 2024, bởi vì chúng ta không biết điều gì sẽ xảy ra, đối với tôi, thực tế là có rất nhiều người muốn có nhà nhưng lại không có nhiều nhà, điều đó báo hiệu tốt cho định giá bất động sản trong 10 đến XNUMX năm tới.
Khi bạn đang nói về những gì đang xảy ra trong ngắn hạn, tôi muốn xem xét một số liệu gọi là hàng tồn kho, về cơ bản là có bao nhiêu ngôi nhà trên thị trường hiện nay. Theo quan điểm của bạn, nó không phát nổ. Nó chắc chắn tăng so với vị trí của chúng ta vào năm 2020 và 2021, nhưng không phải theo cách mà nó báo hiệu một sự cố. Chỉ để giải thích điều này cho mọi người đang nghe, tôi nghĩ, hàng tồn kho là một trong những chỉ báo tốt nhất về hoạt động ngắn hạn của thị trường nhà đất, bởi vì nó đo lường cung và cầu. Nó không chỉ là có bao nhiêu ngôi nhà được rao bán. Đó là một cái gì đó được gọi là danh sách mới.
Khoảng không quảng cáo là thước đo xem có bao nhiêu ngôi nhà được rao bán và tốc độ bán ra thị trường của chúng. Vì vậy, khi bạn thấy hàng tồn kho bắt đầu tăng đột biến, điều đó báo hiệu sự thay đổi đáng kể đối với thị trường của người mua, nơi giá có thể sẽ giảm xuống. Chúng tôi đã thấy rằng trong sáu tháng qua, hàng tồn kho đang tăng lên. Nhưng thật ra, David, tôi mới tìm kiếm trong tuần này. Tôi không biết liệu bạn có biết anh chàng này không, Mike Simonson. Anh ấy đến từ Nghiên cứu Altos. Anh ấy là một đại gia bất động sản. Hàng tồn kho đã giảm trong tuần trước. Bây giờ nó đang đi xuống, vì vậy không có nghĩa là hàng tồn kho đang tăng vọt và đột nhiên, chúng tôi thấy mọi thứ tồn tại trên thị trường lâu hơn so với trước đại dịch.
Họ chỉ đang quay trở lại mức trước đại dịch. Ngay bây giờ, mọi thứ có thể thay đổi trong sáu tháng tới. Nhưng hiện tại, chúng tôi đang ghi lại điều này vào tháng 2023 năm 2008. Mọi thứ khá ổn định về mặt hàng tồn kho và đó là sự khác biệt lớn so với những gì đã xảy ra vào năm 2008. Tôi cũng sẽ đề cập rằng sự khác biệt lớn nhất chính giữa hiện tại và 2008 là tiêu chuẩn tín dụng. Đây không phải là lĩnh vực chuyên môn của tôi, nhưng tôi đã đọc rất nhiều về điều này. Về cơ bản, các ngân hàng không được phép đưa ra các khoản vay rủi ro điên rồ như họ đã làm vào năm XNUMX.
Mọi người không mặc định ngay bây giờ. Mọi người đang trả các khoản thế chấp của họ đúng hạn, và điều đó thực sự gây cản trở cho giá cả, bởi vì điều thực sự khiến thị trường chạm đáy như điên là do bị buộc phải bán. Khi mọi người buộc phải bán vì họ không thể thanh toán, đó là điều khiến thị trường rơi vào tình trạng khó khăn. Ngay bây giờ, không có dấu hiệu nào cho thấy điều đó đang xảy ra.
David:
Đó là điều quan trọng cần lưu ý. Tôi đã sử dụng phép loại suy ngày hôm qua khi tôi nói chuyện với các nhà lãnh đạo bán hàng của mình, những người cũng hỏi những câu hỏi tương tự. Tôi cho rằng chúng ta là một chiếc xe bán tải đang lao xuống một ngọn đồi. Bây giờ, mọi người đều biết rằng bạn không nên chỉ sử dụng phanh khi lái xe xuống dốc, vì má phanh của bạn đã bị mòn. Bạn phải chuyển sang số thấp hơn. Nhưng nếu đây là một cuộc suy thoái thực sự, chúng ta sẽ không xuống dốc. Chúng tôi sẽ đi bằng phẳng. Nếu nền kinh tế gặp khó khăn, mọi người không thể mua nhà. Họ không thể thực hiện thanh toán của họ. Họ đã đau khổ. Với thị trường việc làm, bạn sẽ thấy để bán.
Chúng ta đang ở trong một thị trường mà chúng ta đang làm mọi thứ chậm lại một cách giả tạo bằng cách tăng lãi suất. Nó giống như sử dụng phanh của bạn khi bạn đang đi xuống ngọn đồi này. Nếu chúng ta bước ra khỏi phanh đó, bạn sẽ thấy giá nhà tăng lên. Bạn sẽ thấy các giao dịch xảy ra với số lượng lớn hơn. Bạn sẽ thấy những ngày trên thị trường bắt đầu đi xuống. Điều quan trọng cần lưu ý là ít nhất đây không phải là một cuộc suy thoái dựa trên các vấn đề cơ bản trong nền kinh tế của chúng ta hiện nay. Biết đâu ChatGPT sẽ thay đổi tất cả những điều đó. Tất cả chúng ta đều mất việc, nhưng tôi đã nói một điều điên rồ. Đây hoàn toàn là điều mà chính phủ đã chọn làm vì mục đích cố gắng làm chậm lại lạm phát và giá nhà tăng cao.
Bây giờ, đó là điều mà các nhà đầu tư bất động sản cần lưu ý, quyết định của Fed, quyết định của chính phủ. Các yếu tố kinh tế vĩ mô này đóng một vai trò to lớn trong việc xác định giá trị khoản đầu tư của bạn hoặc dòng tiền sẽ như thế nào khi bạn mua nó. Hãy cho tôi biết một chút về những loại thị trường được tạo ra do sự dao động của hàng tồn kho thấp hoặc cao mà bạn đã đề cập.
Dave:
Về cơ bản, tôi nghĩ rằng hàng tồn kho thực sự tốt khi xem xét ở thị trường địa phương của bạn, bởi vì nó hoạt động thực sự khác nhau ở các thị trường khác nhau. Thông thường và trong báo cáo, tôi sử dụng các ví dụ khác nhau, nhưng tôi nghĩ nói chung, các địa điểm ở Trung Tây và Đông Bắc đang hoạt động tương đối “tốt”. Mọi người đều có một định nghĩa về tốt. Một số người muốn thấy sự sụp đổ của thị trường nhà ở. Tôi sẽ chỉ nói rằng giá cả ổn định ở Chicago, Philadelphia, Boston, Indianapolis. Nếu bạn nhìn vào chúng và bạn muốn hiểu điều gì đang xảy ra trên thị trường của mình, nếu hàng tồn kho không thay đổi và vẫn ở dưới mức trước đại dịch, thì bạn có thể kỳ vọng rằng thị trường nhà đất ở khu vực đó sẽ tương đối ổn định hoặc có thể khiêm tốn thậm chí tăng trưởng trong năm tới.
Khi bạn bắt đầu thấy mức tồn kho tăng đột biến trên mức trước đại dịch, đối với tôi, đó là tín hiệu cho thấy giá có thể sẽ giảm trên thị trường đó. Bạn có thể thấy điều này một cách thẳng thắn ở rất nhiều thị trấn bùng nổ sau đại dịch như Boise, Reno, Austin, Denver, nơi tôi đầu tư. Những thị trường này đang chứng kiến nhiều sự điều chỉnh hơn, bởi vì chúng đã tăng quá cao. Họ vừa đạt đến một mức độ, và đây là một chỉ báo quan trọng khác về khả năng chi trả không bền vững, những người mà tiền lương của họ, tiền công của họ không thể duy trì mức giá mà chúng ta đã thấy ở một số thị trấn bùng nổ này.
Tôi thực sự khuyên mọi người nếu muốn xem xét thị trường riêng lẻ của họ và tìm hiểu điều gì đang xảy ra, thì xem xét hàng tồn kho và số ngày bán trên thị trường là hai cách thực sự dễ dàng mà bạn có thể bắt đầu hiểu, chẳng hạn như “Bạn có đang ở trong thị trường của người bán không? Bạn có đang ở trong thị trường của người mua không?” Để rõ ràng, bởi vì tôi nghĩ rằng mọi người thực sự nhầm lẫn điều này rất nhiều, thị trường của người mua thường có nghĩa là đây là thời điểm tốt để mua. Tôi biết điều đó gây nhầm lẫn vì mọi người thấy giá giảm, nhưng điều đó có nghĩa là bạn có nhiều đòn bẩy hơn theo cách truyền thống. Thị trường của người mua có nghĩa là người mua có quyền lực. Thị trường của người bán có nghĩa là người bán có quyền lực.
Vì vậy, chúng tôi đang để lại một khoảng thời gian trên quy mô quốc gia nơi người bán có tất cả quyền lực, phải không? Chúng tôi bán thứ này mỗi… Ý tôi là, có lẽ bạn sẽ giải quyết vấn đề này hàng ngày, David. Về cơ bản, người bán có thể nói: “Tôi muốn mọi thứ, không nhượng bộ, đứa con đầu lòng của bạn. Hãy đưa tôi chiếc xe hơi và chiếc nhẫn cưới của bạn,” và mọi người đang làm điều đó. Bây giờ, đó là một kịch bản khác, nơi người mua có thể chọn lọc và thương lượng hơn một chút. Một lần nữa, số ngày có hàng tồn kho trên thị trường, những cách hay để biết thị trường của bạn đang ở đâu trong thị trường cân bằng, thị trường của người bán hay thị trường của người mua.
David:
Đó là một điểm tuyệt vời. Tôi nghĩ điều khiến podcast của chúng tôi khác biệt với những podcast khác là chúng tôi không chỉ dựa vào yếu tố sợ hãi để nhận được nhấp chuột. Bây giờ, thật dễ dàng để nói với mọi người, “Trong thị trường của người bán, bạn không nên mua vì người bán có tất cả quyền lực. Đừng mua.” Nhưng lý do đó là thị trường của người bán thường là do giá tăng quá nhanh, hoặc giá thuê tăng quá nhanh hoặc các lựa chọn thay thế cho bất động sản của bạn quá ảm đạm nên đây rõ ràng là lựa chọn tốt nhất. Vì vậy, nhiều cuộc thi của bạn lũ lụt ở đó. Điều đó tạo ra thị trường của người bán.
Sau đó, ngược lại, thật dễ dàng để nhảy vào và nói, “Chà, đó là thị trường của người mua, hoặc xin lỗi, giá đang giảm, vì vậy bạn không nên mua. Bạn nên đợi đáy, mặc dù đó là thị trường của người mua. Đây có thể là thời điểm tốt hơn để mua và vì vậy bạn phải nhận thức được cả hai thị trường. Có một chiến lược hoạt động trong cả hai, và có những ưu và nhược điểm. Mua trong thị trường của người bán là rất khó khăn. Bạn sẽ từ bỏ rất nhiều thứ mà bạn cũng không… Đôi khi bạn phải từ bỏ một cuộc kiểm tra. Tuy nhiên, bạn đang nhận được ưu điểm của việc tài sản bùng nổ về giá.
Trong thị trường của người mua, bạn có thể mua vào thời điểm mà giá có thể giảm xuống. Về mặt lý thuyết, chúng tôi không bao giờ biết đâu là đáy, nhưng bạn đang trải qua các giai đoạn thẩm định, người bán phải trả rất nhiều chi phí đóng cửa, nhận được hàng tồn kho mà trước đây bạn thậm chí không thể chạm tay vào trừ khi bạn có 1.2 triệu trong tiền mặt để đi thi đấu. Cả hai đều có ưu và nhược điểm, và chúng tôi thực sự đang cố gắng đưa ra bức tranh đầy đủ ở đây thay vì chỉ đưa ra một số tiêu đề có nội dung: “Mua ngay bây giờ hoặc chờ đợi. Vụ tai nạn thế kỷ đang đến.” Sau đó, chúng tôi đã thấy những thứ đó trong tám năm. Nó không bao giờ đến.
Dave:
Họ sẽ đúng vào một ngày nào đó nếu họ tiếp tục nói điều đó. Họ sẽ đúng vào một ngày nào đó.
David:
Đó là một điểm hay. Một chiếc đồng hồ hỏng là đúng hai lần một ngày. Đó không phải là cách nó diễn ra sao?
Dave:
Chính xác.
David:
Tôi nghĩ mọi người nên xem xét việc bạn đảm nhận điều này thay vì chỉ nói: “Hãy cho tôi biết phải làm gì. Đây là mua, hay đây là bán? Nó hiểu các yếu tố đang ảnh hưởng đến giá cả, và sau đó quyết định đúng đắn thường sẽ được biết đến. Chúng tôi đã đề cập đến phía cung nói về hàng tồn kho, theo dõi hàng tồn kho, hiểu rằng đây là lý do tại sao giá không giảm mạnh ngay bây giờ là không có nhiều nguồn cung, nhưng phía cầu cũng rất quan trọng. Bất động sản rất thú vị, bởi vì nhu cầu phức tạp hơn một chút so với những thứ khác, chẳng hạn như thẻ Pokemon.
Bạn có thể cho tôi biết một chút về nhu cầu và cách thức hoạt động cụ thể trong bất động sản không?
Dave:
Nhu cầu trong bất động sản bao gồm hai điều. Tôi nghĩ mọi người thường nghĩ nhu cầu chỉ là số lượng người muốn mua nhà. Nó không thể. Đó là có bao nhiêu người muốn mua nhà và bao nhiêu người có đủ khả năng mua nhà. Đó là hai… Cả hai đều ảnh hưởng đến nhu cầu, nhưng chúng hành xử theo những cách khác nhau. Tôi nghĩ ví dụ lớn nhất, David, cả hai chúng tôi đều thuộc thế hệ thiên niên kỷ. Tôi nghĩ trong nhiều năm, bạn thấy những chuyên gia này trên TV nói rằng, “Thế hệ thiên niên kỷ không muốn mua nhà. Họ không mua nhà.” Nó giống như dữ liệu của họ không cho thấy điều đó. Nó cho thấy rằng họ không đủ khả năng mua nhà, và sau đó khi họ có đủ khả năng mua nhà do lãi suất thấp trong đại dịch mang lại, họ đã nhảy vào thị trường nhà đất như điên.
Vì vậy, cầu không đơn giản là người dân không muốn mua nhà. Tôi nghĩ rằng những điều quan trọng đang thúc đẩy nhu cầu và ý chí, tôi đã nói rồi, là thế hệ thiên niên kỷ đang đạt đến những năm hình thành gia đình cao nhất. Đây là một điều mạnh mẽ. Tôi nghĩ mọi người thực sự đánh giá thấp tác động của nhân khẩu học, nhưng nó cực kỳ, cực kỳ quan trọng. Chúng ta đang chứng kiến thế hệ lớn nhất trong nước bước vào độ tuổi mua nhà cao điểm của họ, vì vậy điều đó sẽ làm tăng nhu cầu. Như tôi vừa nói, với lãi suất thấp từ năm 2020 đến giữa năm 2022, mọi người đang phát cuồng vào thị trường này.
Bây giờ, nhu cầu nhân khẩu học đó có thể sẽ kéo dài thêm ba đến năm năm nữa nếu bạn chỉ nhìn vào nhân khẩu học của Hoa Kỳ, nhưng điều đã thay đổi và yếu tố lớn nhất đã thay đổi từ giữa năm 2022 đến nay là yếu tố khả năng chi trả. Nửa thứ hai của nhu cầu là có bao nhiêu người có đủ khả năng mua nhà. Với lãi suất thế chấp tăng nhanh như họ có, đó chỉ là khả năng chi trả hoàn toàn bị xói mòn. Về cơ bản, chúng ta đã thấy thị trường nhà ở phản ứng với yếu tố đơn lẻ này nhiều hơn bất kỳ yếu tố nào khác, bởi vì nếu mọi người không đủ khả năng mua nhà, điều đó sẽ kéo tất cả nhu cầu ra khỏi thị trường và điều đó thực sự làm giảm giá, hoặc thậm chí có thể đẩy giá lên cao. đi xuống phía sau.
Đó thực sự là những gì đã xảy ra với nhu cầu. Thành thật mà nói, có lẽ tôi đang đi trước ở đây, ý kiến của tôi về những gì sẽ xảy ra trên thị trường nhà đất trong năm, hai năm, ba năm tới, tất cả là về khả năng chi trả và nếu nó phục hồi. Theo ý kiến của tôi, nó thực sự phụ thuộc vào khả năng chi trả có được cải thiện không? Đó là khi thị trường nhà đất chạm đáy và bắt đầu tăng trưởng trở lại.
David:
Đây là một điểm sắc thái mạnh mẽ mà bạn đang thực hiện. Nhu cầu có hai đầu khi nói đến bất động sản. Bạn phải sẵn sàng, và bạn phải có khả năng. Thông thường, có thể là vấn đề. Ngay cả khi bạn muốn mua một ngôi nhà, bạn không thể mua được vì giá tăng nhanh hơn mức bạn có thể theo kịp, hoặc bạn không muốn cạnh tranh với 11 lời đề nghị khác, hoặc không muốn dự phòng, vì vậy bạn chỉ nói , “Này, tôi ra ngoài. Tôi sẽ không làm điều này.” Khi bạn đang ở trong một thị trường thực sự, thực sự tồi tệ là khi bên thiện chí không còn nữa.
Mọi người không muốn mua nhà. Đó là những gì chúng ta đã thấy vào năm 2010. Rất nhiều người không thể mua nhà, nhưng nhiều người trong số họ thì có thể. Họ chỉ không muốn. Tôi nhớ năm 2010, thực tế không ai xem bất động sản như mua một tài sản. Điều này thật khó nếu lúc đó không có ai ở quanh đây. Họ nhìn nó giống như tự buộc mình vào một cái neo 30 năm gọi là thế chấp. Nếu bạn nói, “Tôi đã mua một căn nhà,” tôi sẽ nói, “Ôi Chúa ơi, bạn phải trả khoản tiền đó trong 30 năm tới. Tại sao bạn lại làm vậy?" Điều này thật buồn cười, Dave, bởi vì ngôi nhà đầu tiên của tôi, thế chấp của tôi là 900 đô la. Đó vẫn được coi là một bản án tử hình. Tại sao bạn lại chỉ muốn ràng buộc mình với 900 đô la?
Không ai sẵn sàng mua nhà, và có quá nhiều nguồn cung khiến giá giảm mạnh. Đây là những gì chúng tôi đang theo dõi khi chúng tôi xem xét những gì thị trường đang làm là có bao nhiêu nguồn cung ngoài đó, chúng tôi đã bảo hiểm và sau đó là bao nhiêu nhu cầu ngoài đó. Có hai thành phần cho nó. Đó là bạn phải sẵn sàng mua một ngôi nhà và bạn phải có khả năng mua một ngôi nhà trái ngược với nhiều thứ khác không liên quan đến tài chính, như ví dụ về thẻ Pokemon mà tôi đã đưa ra. Chỉ là, “Bạn có sẵn sàng mua nó không?” Hầu hết mọi người có thể đủ khả năng để trả $30.
Tôi thực sự không biết nhiều về thẻ bài Pokémon. Sau đó, tôi đã mua cho cháu trai của mình một ít vào dịp Giáng sinh, và cháu đã vô cùng hào hứng với điều đó. Đó không phải là thứ mà bạn có thể mua chúng bằng bất động sản.
Dave:
Rất nhiều khả năng mua bất động sản nằm ngoài tầm kiểm soát của chúng ta, bởi vì hầu hết mọi người sử dụng đòn bẩy, sử dụng nợ để tài trợ cho bất động sản. Vì vậy, tỷ lệ thế chấp thực sự tác động đến những gì bạn có thể chi trả và điều đó đã tác động tích cực đến mọi người trong thời kỳ đại dịch, bởi vì mọi người đột nhiên có thể chi trả nhiều hơn. Bây giờ chúng ta đang quay trở lại... Trên thực tế, nó cao so với trước đây, nhưng chúng ta đúng về mức trung bình lịch sử của lãi suất thế chấp. Giờ đây, chúng tôi đang quay trở lại mức lãi suất thế chấp bình thường hơn về mặt lịch sử, điều đó ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng chi trả.
Khi bạn nói về việc mua thẻ Pokémon hay rượu ngon hay bất cứ thứ gì khác, bạn chỉ đang sử dụng vốn chủ sở hữu. Bạn thường không tận dụng những giao dịch mua đó, vì vậy điều đó thực sự tùy thuộc vào sở thích của bạn, “Bạn có số tiền đó trong tài khoản ngân hàng của mình không? Sau đó, bạn có thể đi mua nó. Có nhiều ví dụ khác về tài sản có đòn bẩy, nhưng bất động sản có lẽ là ví dụ lớn nhất về tài sản có đòn bẩy, và nó thực sự là như vậy. Đó là lý do tại sao bất động sản thực sự nhạy cảm với lãi suất bởi vì nó thực sự, thực sự ảnh hưởng đến khả năng bạn mua bất động sản đầu tư hoặc cư dân chính.
David:
Bây giờ, khi nói đến lãi suất và Fed, bạn có thể cho chúng tôi biết một chút về cách các quyết định này được đưa ra và sau đó điều đó cuối cùng ảnh hưởng đến khả năng chi trả như thế nào không?
Dave:
Oh boy, chủ đề yêu thích của tôi. Về cơ bản, như chúng ta đều biết, lạm phát thực sự cao. Đó là một vấn đề rất lớn đối với nền kinh tế. Nó làm xói mòn sức mạnh chi tiêu của chúng tôi. Mọi người đều ghét nó. Các nhà đầu tư bất động sản ít ghét nó hơn một chút, bởi vì bất động sản là một hàng rào tuyệt vời chống lại lạm phát, nhưng nó vẫn tệ hại đối với tất cả mọi người. Về cơ bản, Fed đang đưa ra các quyết định để thử và chống lại lạm phát. Họ làm điều đó bằng cách tăng tỷ lệ quỹ liên bang. Đó là điều duy nhất mà họ có thể kiểm soát. Nó nghe có vẻ hấp dẫn, nhưng về cơ bản đó là tỷ lệ mà các ngân hàng cho nhau vay.
Ý tưởng đằng sau việc tăng lãi suất quỹ liên bang là nếu việc vay tiền trở nên đắt đỏ hơn, thì sẽ có ít người làm điều đó hơn. Khi có ít người vay tiền hơn, sẽ có ít tiền lưu thông hơn trong nền kinh tế. Điều đó còn được gọi là nguồn cung tiền tệ, và vì vậy họ đang cố gắng giảm nguồn cung tiền tệ vì chúng tôi đã thấy nó trở nên điên rồ. Trong vài năm qua, có một thước đo cung ứng tiền tệ được gọi là M2. Về cơ bản, chúng tôi đã thấy điều đó bùng nổ và điều đó xảy ra vì một số lý do. Một là do lãi suất thấp, hai là do in tiền. Chúng tôi đã đưa rất nhiều tiền mới vào hệ thống và vì vậy họ không thể rút số tiền đó ra khỏi hệ thống.
Những gì họ có thể làm là tăng lãi suất, và cố gắng làm cho nó ít lưu thông trong nền kinh tế hơn. Nếu ít người vay tiền hơn, tiền sẽ ở trong ngân hàng, hoặc nằm trong tài khoản tiết kiệm của bạn, hoặc bạn sẽ làm ít hơn với số tiền đó. Điều đó giúp hạ nhiệt lạm phát ít nhất là theo cách hiểu truyền thống. Đó là những gì Fed đang cố gắng làm. Rõ ràng, tính đến đầu tháng 2023 năm XNUMX, lạm phát vẫn ở mức siêu cao, nhưng xu hướng có vẻ như đang bắt đầu giảm xuống. Giờ đây, lãi suất quỹ liên bang không trực tiếp kiểm soát lãi suất thế chấp, nhưng nó ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp. Vì vậy, chúng ta đã thấy lãi suất thế chấp đi từ…
Tôi nghĩ rằng vào đầu năm 2022, chúng ở dưới hoặc đúng khoảng 3%. Bây giờ kể từ bản ghi này, chúng ở mức khoảng 6.2%, vì vậy chúng đã tăng hơn gấp đôi. Điều đó làm tăng đáng kể số lượng… Tôi nên nói rằng điều đó làm giảm đáng kể khả năng chi trả. Chúng ta đã chứng kiến thời điểm khi bắt đầu đại dịch, khả năng chi trả gần như cao kỷ lục. Mọi người có thể mua bất cứ thứ gì đến mức hiện tại, khả năng chi trả đang ở mức thấp nhất trong 40 năm. Đây là bất động sản có giá cả phải chăng nhất kể từ những năm 1980, và ý nghĩa của điều đó là rõ ràng. Nếu bạn không đủ khả năng, bạn sẽ không mua nó, vì vậy sẽ có ít nhu cầu hơn trên thị trường.
David:
Điều đó thực sự, thực sự tốt. Bây giờ, để tóm tắt lại ở đây, cho đến nay, chúng ta đã đề cập đến các đòn bẩy thị trường nhà ở, điều gì làm cho giá tăng hoặc giảm, nguồn cung và hàng tồn kho và cách bạn có thể theo dõi những điều đó, nhu cầu và khả năng, sắc thái của những gì ảnh hưởng đến nhu cầu cũng như thế chấp Tôi nên nói rằng tỷ giá và lạm phát, tất cả đều là những thành phần tạo nên chiếc bánh của thị trường bất động sản, mà bạn phải theo dõi. Bạn thêm nhiều bột mì. Bạn cho thêm trứng vào. Bạn cho thêm đường vào. Bạn sẽ nhận được một chiếc bánh có hương vị khác. Đây là điều mà tất cả chúng ta đang cố gắng hiểu khi cố gắng dự đoán mọi thứ đang diễn ra như thế nào.
Bây giờ, trước khi chúng ta chuyển sang những gì hoạt động trong một thị trường không chắc chắn như thị trường này, câu hỏi cuối cùng của tôi dành cho bạn là điều gì cần xảy ra để khả năng chi trả được tái cân bằng trở lại với nơi đầu tư vào bất động sản là điều mà mọi người có thể hào hứng và thực sự khả thi?
Dave:
Trước hết, tôi vẫn nghĩ rằng đầu tư bất động sản là có thể và thú vị. Bạn phải có một chút sáng tạo, điều mà chúng ta sẽ nói trong giây lát. Tôi nghĩ những gì đã xảy ra về cơ bản là trong hai năm, mọi biến số đơn lẻ, tất cả các đòn bẩy mà chúng ta đã nói đến đều chỉ hướng về một hướng cho giá, và đó là tăng. Bây giờ, chúng ta đang ở thời điểm cần cân bằng lại, và mọi thứ đã thay đổi. Theo tôi, khả năng chi trả đã giảm đến mức mà giá cả có thể sẽ giảm một chút vào năm 2023. Điều cần thay đổi để đảm bảo khả năng chi trả là một trong ba điều.
Khả năng chi trả là một yếu tố của ba điều khác nhau. Tất nhiên, một là giá nhà ở, và vì vậy nếu giá giảm, điều đó sẽ cải thiện khả năng chi trả. Điều thứ hai là tăng lương. Nếu mọi người kiếm được nhiều tiền hơn, mọi thứ bắt đầu trở nên hợp túi tiền hơn. Chúng ta đã thấy mức tăng lương bắt đầu giảm và tôi không nghĩ đó sẽ là một yếu tố chính trong thị trường nhà đất. Thứ ba là tỷ lệ thế chấp, phải không? Nếu lãi suất thế chấp giảm, khả năng chi trả sẽ tăng trở lại. Đó là những yếu tố chính ít nhất tôi sẽ xem xét trong vài tháng tới.
Tỷ lệ thế chấp đã giảm xuống khỏi mức cao nhất của họ. Họ có thể tăng trở lại, nhưng trở lại vào tháng 2023, tháng XNUMX, họ đang ở mức thấp nhất. Bây giờ họ đang ở mức sáu thấp. Khả năng chi trả đã bắt đầu được cải thiện một chút. Đó có lẽ là điều. Nếu bạn định xem xét một điều để hiểu thị trường nhà đất vào năm XNUMX, khả năng chi trả là điều tôi muốn giới thiệu.
David:
khả năng chi trả, như bạn đã đề cập, là sự kết hợp giữa giá cả so với khoản thanh toán thế chấp. Nó không đơn giản chỉ là cái này hay cái kia.
Dave:
Chính xác.
David:
Thật buồn cười vì khi tỷ giá giảm, mọi người đều phàn nàn về việc nhà ở quá đắt, bởi vì mọi người có thể trả nhiều tiền hơn cho chúng, vì vậy giá cứ tiếp tục tăng. Sau đó, khi giá cuối cùng giảm xuống, mọi người phàn nàn rằng lãi suất quá cao, nhưng cả hai đều là hai mặt của cùng một đồng tiền. Bạn thường không thể có cái này mà không có cái kia, giống như cung và cầu. Được rồi, hãy chuyển sang ba thứ hoạt động trong một thị trường không chắc chắn như thị trường này. Lời khuyên đầu tiên của bạn cho các chiến lược mà mọi người có thể tận dụng hoặc nơi họ có thể kiếm tiền ngay cả khi chúng tôi không chắc điều gì sẽ xảy ra với thị trường?
Dave:
Chà, một trong những điều tôi hào hứng nhất và tôi thực sự đang tìm cách đầu tư trong vài tuần tới đây, là cho vay tư nhân. Khi bạn ở trong một môi trường lãi suất cao, đó là ngân hàng đang tính lãi suất cao đó. Vì vậy, nếu bạn có thể trở thành ngân hàng, đó là một đề xuất khá thú vị. Có lẽ có rất nhiều chân chèo ngoài kia muốn có tiền. Có lẽ có những người cung cấp vốn cần các khoản vay bắc cầu. Có những người cần thế chấp, và do đó có nhiều cơ hội trở thành người cho vay tư nhân. Tôi không phải là một chuyên gia trong việc này. David, tôi không biết nếu Dave Van Horn, Dave thứ ba. Có lẽ chúng ta nên có anh ta một lần.
David:
Ba Đ.
Dave:
Anh ấy là một chuyên gia thực sự trong việc này. Tôi quên mất cuốn sách của anh ấy tên là gì, Lưu ý đầu tư. BiggerPockets có một cuốn sách. Kiểm tra xem. Tôi nghĩ rằng cho vay tư nhân là một lựa chọn thực sự thú vị ngay bây giờ, bởi vì nếu nợ đắt đỏ, điều đó có hại cho người đi vay, nhưng đôi khi nó lại tốt cho người cho vay. Đó là điều mà tôi ít nhất đang xem xét vào năm 2023. Bạn đã bao giờ cho vay tư nhân chưa?
David:
Tôi thực sự có một vài ghi chú thông qua công ty của Dave, Công ty Ghi chú PPR mà tôi tin rằng nó được gọi là. Đó là một khái niệm tương tự như những gì bạn đang nói. Nguyên tắc đó áp dụng cho hoạt động cho vay tư nhân, nhưng nó cũng áp dụng cho tiết kiệm. Bạn đã bị trừng phạt vì tiết kiệm trong tám năm qua hoặc lâu hơn. Lạm phát cao hơn rất nhiều so với những gì bạn có thể nhận được từ tiền của mình trong ngân hàng. Điều đó giúp thúc đẩy giá tài sản tăng lên bởi vì bạn giống như, “Chà, tôi có 100,000 đô la trong ngân hàng, kiếm cho tôi nửa phần trăm trong khi lạm phát thì có Chúa mới biết nó là gì, thực tế có thể là 20% đến 30% nếu bạn nhìn vào giá lương thực, khí đốt, bất động sản và những thứ tương tự.”
Tôi phải đặt nó ở đâu đó. Tôi sẽ đặt nó ở đâu? Chà, có lẽ tôi sẽ đầu tư vào bất động sản, bởi vì đó là thứ đang tăng giá nhiều nhất, phải không? Nhưng khi chúng ta thấy lãi suất tăng cao hơn, mặc dù nó chậm lại, giá tài sản sẽ tăng lên. Trời ạ, tôi nhớ có một thời gian khi tôi đang làm việc trong các nhà hàng, nơi tôi kiếm được 6.5% số tiền của mình mà tôi sẽ gửi vào ngân hàng, và số tiền đó thậm chí còn không có trong đĩa CD. Vì vậy, các chiến lược như cho vay tư nhân, chỉ cần tiết kiệm tiền của bạn tại một thời điểm nhất định sẽ trở nên khả thi khi chúng ta cuối cùng đã đạt được mức lãi suất lành mạnh hơn.
Dave:
Tôi thực sự vừa viết một blog về điều này trên BiggerPockets mà tôi nghĩ rằng chúng ta đang đạt đến điểm mà tỷ lệ tiết kiệm hấp dẫn trở lại. Trong tài khoản tiết kiệm lãi suất cao của tôi, tôi có thể nhận được gần 4% ngay bây giờ. Tôi biết lạm phát, nó sẽ ra mắt vào ngày mai, nhưng tính đến tháng trước, tôi nghĩ nó ở mức 7.1%, phải không? Mọi người nói, "7.1% cao hơn 4%." Vâng, điều đó đúng, nhưng 7.1% là lạc hậu. Đó là những gì đã xảy ra vào năm ngoái. Nếu bạn nhìn vào tỷ lệ hàng tháng, nó trung bình khoảng 0.2% trong năm tháng qua. Vì vậy, nếu bạn ngoại suy điều đó ra, và không ai biết điều gì sẽ xảy ra, nhưng nếu bạn chỉ ngoại suy điều đó ra, bạn có thể tưởng tượng lạm phát một năm kể từ bây giờ có thể nằm trong khoảng từ 2% đến 3%.
Vì vậy, nếu bạn kiếm được 4% số tiền của mình lần đầu tiên sau nhiều năm, tỷ lệ tiết kiệm của bạn thực sự có thể mang lại cho bạn một khoản lợi nhuận không lớn, nhưng ít nhất là nhiều tiền hơn mức lạm phát đang ăn mòn. Cá nhân tôi, ít nhất tôi đang bỏ tiền… Tôi đang tìm kiếm cơ hội trong lĩnh vực bất động sản, nhưng tôi đang lấy số tiền mình có, gửi chúng vào thị trường tiền tệ hoặc tài khoản tiết kiệm lãi suất cao, bởi vì ít nhất bạn có thể kiếm được 1% đến 2% tiền lãi thực tế so với số tiền của bạn so với vài năm trước khi bạn gửi tiền vào tài khoản tiết kiệm, bạn sẽ mất tối thiểu 6% hoặc 7%.
David:
Bạn thậm chí không có tùy chọn này khi tỷ lệ cực thấp và nó đang thúc đẩy hoạt động lớn mà chúng tôi có. Bây giờ, không cần đầu tư cụ thể, bạn kiếm được lợi nhuận từ tiền lãi từ ghi chú, nhưng nó không đáng kể so với số tiền bạn kiếm được khi ghi chú thanh toán sớm. Thông thường, những gì bạn đang làm là mua một ghi chú giảm giá trong những trường hợp này. Tôi đã mua một ghi chú. Giả sử có thể tôi đã trả 50,000 đô la và số dư ghi chú là 75,000 đô la hoặc 80,000 đô la và tôi nhận được 300 đô la, 400 đô la mỗi tháng từ ghi chú đó, vì vậy tôi sẽ nhận được tiền lãi từ số tiền đã trả.
Nó được khấu hao, vì vậy bạn sẽ nhận được nhiều hơn những gì bạn đưa ra, nhưng bạn thực sự thắng khi người đó bán hoặc tái tài trợ tài sản của họ và bạn được trả lại 80,000 đô la khi bạn chỉ chi một tỷ lệ phần trăm nhỏ hơn cho ghi chú. Cái khó là không giống như bất động sản, bạn không có quyền kiểm soát. Nó không giống như một tài sản. Tôi có thể vào đó, tôi có thể mua, và tôi có thể sửa chữa nó để khiến nó đáng giá hơn. Tôi chọn thời điểm nào trên thị trường mà tôi sẽ bán nó. Bạn đang phụ thuộc vào người khác, vì vậy chiến lược chỉ là có tất cả những ghi chú nhỏ này ở ngoài đó. Không giống như một cái giắc cắm trong hộp, bạn không biết khi nào nó sẽ bật, nhưng đến một thời điểm nhất định, nó sẽ bật.
Sau đó bùng nổ, bạn có một ghi chú bật ra. Bạn kiếm được lợi nhuận. Bạn có thể mua một tờ giấy bạc lớn hơn để nhận được nhiều dòng tiền hơn hoặc bạn đầu tư vào thứ gì đó khác biệt, đó là điều mà tôi đã lên kế hoạch thực hiện nhiều hơn khi mua nó. Sau đó, chúng tôi đã thấy những gì đã xảy ra với thị trường nhà đất. Nó giống như, "Ồ không, tất cả đều ở phía trước, hãy cho tôi bàn là vào lửa hết mức có thể vì thị trường này đang tăng lên." Tôi nghĩ đó là lời khuyên tuyệt vời, các chiến lược khác nhau xung quanh bất động sản, nhưng không nhất thiết chỉ sở hữu nó. Điều thứ hai tôi thấy rằng bạn đã đề cập đến các thành phố lai. Hãy bắt đầu với ý nghĩa của hybrid là gì?
Dave:
Nếu bạn nhìn lại lịch sử, các thị trường nhà ở khác nhau hoạt động thực sự khác nhau. Theo truyền thống, trước đại dịch, những gì bạn thấy là một số thị trường nhất định rất tốt cho dòng tiền, nhưng chúng không thực sự được đánh giá cao. Các thị trường khác rất tốt để đánh giá cao, nhưng chúng không chảy nhiều tiền như vậy. Đó là hai đầu của quang phổ, nhưng có một số được đánh giá cao và dòng tiền khiêm tốn, mà cá nhân tôi thực sự chỉ quan tâm. Tôi nghĩ đó là cách bảo toàn tốt nhất… Bảo toàn theo cách mà bạn có dòng tiền tốt, dòng tiền ổn định, không phải dòng tiền tuyệt vời, mà là dòng tiền ổn định để bạn luôn có thể trả khoản thế chấp của mình.
Không có nguy cơ vỡ nợ. Bạn có thể giữ lấy. Không có gì. Không có rủi ro ở đó. Nhưng đồng thời, đó là sự đánh giá cao, vì vậy bạn vẫn nhận được một số cơ hội tăng giá mà bạn có được ở các thị trường như California hoặc Seattle. Nó không nhiều lắm, nhưng bạn nhận được một chút mỗi thứ. Tôi nghĩ rằng những thị trường đó sẽ hoạt động đặc biệt tốt, bởi vì rất nhiều thị trường hỗn hợp này có xu hướng trở thành những thành phố có giá cả phải chăng hơn. Chủ đề của tôi trong phần lớn những gì tôi nói hôm nay là khả năng chi trả đang thống trị thị trường nhà ở. Tôi nghĩ rằng, những thị trường có giá cả phải chăng hơn sẽ hoạt động tốt hơn so với các thị trường khác trong vài năm tới.
Tôi nghĩ rằng một số thành phố lai này thực sự thú vị. Tôi chỉ muốn cảnh báo những người đã tham gia vào lĩnh vực bất động sản trong vài năm qua rằng những gì chúng ta đã thấy trong vài năm qua là không điển hình theo nhiều cách, nhưng điều tôi đang nói đến lúc này là sự đánh giá cao. Chúng tôi đã thấy mọi sự tăng giá của thị trường, thị trường lớn, thị trường nhỏ, thị trường nông thôn, thị trường thành thị, thị trường ngoại thành, mọi thứ. Tại sao không? Điều đó không bình thường. Thông thường, một số thị trường đi lên. Các thị trường khác không thay đổi. Một số thị trường đi xuống.
Cá nhân tôi tin rằng chúng ta sẽ trở lại với động lực đó trong thời gian dài. Tôi không biết nó sẽ diễn ra trong tháng này hay năm sau, nhưng tôi nghĩ đó là điều bình thường đối với thị trường nhà đất. Tôi nghĩ chúng ta sẽ quay lại vấn đề đó. Vì vậy, tôi sẽ xem xét các thị trường mà chúng ta đang thấy một số chương trình tiền mặt và một số đánh giá cao trước đại dịch. Đây là những thành phố cấp ba như Birmingham, Alabama hoặc Madison, Wisconsin hoặc những nơi như thế này có nhu cầu tăng trưởng dân số mạnh mẽ nhưng vẫn mang lại dòng tiền. Tôi nghĩ rằng họ sẽ vượt trội so với các thị trường khác trong vài năm tới. Đó chỉ là ý kiến của tôi, nhưng đó là những gì tôi đang xem xét.
David:
Nếu ai đó muốn xác định các thành phố như thế này, họ nên tìm dữ liệu gì?
Dave:
Tôi nghĩ điều quan trọng nhất là nếu bạn muốn xem xét dòng tiền, bạn có thể xem xét một số liệu được gọi là tỷ lệ tiền thuê trên giá. Bạn chỉ cần chia tiền thuê hàng tháng cho giá mua. Nếu nó gần 1%, bạn đang làm rất tốt. Bạn có thể đã nghe nói về quy tắc 1%. Cá nhân tôi nghĩ rằng nó hơi lỗi thời và việc mong đợi một thỏa thuận đáp ứng quy tắc 1% có thể sẽ gây hại cho bạn nhiều hơn là có lợi, bởi vì bạn sẽ phải chờ đợi mãi mãi để tìm kiếm một con kỳ lân thần thoại. Không phải nó không thể tồn tại, nhưng giống như tôi vừa nói, những giao dịch 1% đó thường xảy ra ở những thị trường không được đánh giá cao. Tôi nghĩ với tôi, điều đó không đáng.
Tôi muốn thấy thứ gì đó có tỷ lệ tiền thuê trên giá là 0.7 hoặc 0.8, nhưng là một thị trường đang tăng giá. Đó là những gì tôi muốn nói về một thành phố lai. Tỷ lệ cho thuê so với giá là tốt. Sau đó, để đánh giá cao, thật khó để dự đoán, nhưng những điều quan trọng nhất rất đơn giản, sự gia tăng dân số. Sẽ có nhu cầu hay nhiều người chuyển đến đó hơn là rời đi? Thứ hai, tăng trưởng kinh tế, bạn có thể xem xét điều này dưới góc độ tăng lương hoặc tăng việc làm, nhưng nếu mọi người chuyển đến đó, và họ ngày càng được trả nhiều tiền hơn, giá tài sản sẽ tăng lên.
David:
Chúng ta thường nói về sự đánh giá cao và dòng tiền như thể chúng đối nghịch nhau như Âm và Dương. Bạn có phải là nhà đầu tư đánh giá cao, hay bạn là nhà đầu tư dòng tiền? Nhưng trên thực tế, đối với những người sở hữu bất động sản như chúng tôi, chúng tôi nhận ra rằng chúng không thực sự loại trừ lẫn nhau, rằng nhiều lần, bạn sẽ thấy dòng tiền tăng giá khi giá thuê tăng. Bạn nghĩ gì về ý tưởng rằng một số thị trường nhất định sẽ tăng tiền thuê, giống như giá trị của tài sản sẽ tăng?
Dave:
Cá nhân tôi… tôi đồng ý. Có những thị trường tuyệt vời có dòng tiền 1%. Tôi sẽ không đầu tư vào chúng, bởi vì cá nhân tôi làm việc toàn thời gian. Tôi không hoàn toàn phụ thuộc vào dòng tiền cho lối sống của mình. Nhưng đồng thời, nó quá rủi ro đối với tôi, bởi vì những thị trường đó có xu hướng giảm dân số hoặc tăng trưởng kinh tế không lớn. Đó là, với tôi, rủi ro. Tôi biết mọi người nói rằng dòng tiền là một hàng rào tốt chống lại rủi ro, nhưng tôi nghĩ một số… Nhưng nếu giá trị to lớn của bạn đang giảm xuống, thì tôi không nghĩ rằng dòng tiền sẽ bù đắp được cho điều đó. Tôi nghĩ điều đó cực kỳ quan trọng.
Cá nhân tôi sẽ cảnh báo mọi người không nên cho rằng giá thuê sẽ tăng lên ít nhất là trong năm nay hoặc năm sau. Tôi chỉ nghĩ rằng chúng ta đã có một chút tiến bộ trong lĩnh vực tài chính hoặc kinh tế học, giống như giá thuê nhà thường tăng vài điểm phần trăm mỗi năm. Họ đã phát điên trong vài năm qua, và điều đó có thể vừa lấy hết tiền thuê nhà tăng trong hai hoặc ba năm tới, vừa kéo nó sang năm 2021 hoặc 2022 chẳng hạn.
David:
Rất có thể.
Dave:
Khuyến nghị của tôi là ký kết một thỏa thuận với giả định rằng dòng tiền sẽ không tăng trong một hoặc hai năm tới. Nếu điều đó xảy ra, điều mà nó có thể xảy ra, thì đó chỉ là nước sốt trên đầu, nhưng tôi nghĩ điều thận trọng cần làm là cho rằng dòng tiền có thể sẽ khá êm dịu… Ý tôi là, tăng trưởng tiền thuê nhà, xin lỗi, có lẽ sẽ là khá êm dịu trong vài năm tới. Nhưng nếu bạn đang giữ nó trong năm năm, bảy năm, thì tôi có thể dự báo chắc chắn rằng tiền thuê nhà sẽ tăng.
David:
Chà, khi bạn quyết định mua ở đâu, bạn có nghĩ rằng có hợp lý không khi kỳ vọng giá thuê của một thành phố hỗn hợp sẽ tăng hơn so với thị trường dòng tiền, thị trường không đánh giá cao ở Trung Tây?
Dave:
Ồ vâng, 100%. Ý tôi là, nếu bạn đang thấy một thành phố có tăng trưởng kinh tế, ý tôi là chỉ cần nhìn vào tăng trưởng tiền lương. Nếu tiền lương tăng lên, nếu việc làm tốt đang đến với thành phố đó, thì đó là một số chỉ số tốt nhất.
David:
Mọi người có thể trả nhiều tiền hơn vì có nhu cầu trong thị trường cho thuê, giống như có trong thị trường quyền sở hữu nhà. Cùng một ý tưởng.
Dave:
Chính xác. Nếu bạn đang ở trong một thị trường nơi tiền lương không tăng, thì không có giới hạn pháp lý nào, nhưng chỉ có giới hạn tâm lý đối với số tiền mọi người sẽ trả cho tiền thuê nhà. Nó chỉ có thể là phần trăm X. Thông thường, 30% thu nhập của họ có thể được dùng để cho thuê. Nếu bạn vượt xa mức đó và nếu tiền lương không tăng, thì điều đó không hỗ trợ tăng tiền thuê nhà. Vì vậy, tôi hoàn toàn đồng ý rằng ở một thành phố hỗn hợp hoặc một thành phố đang được đánh giá cao, tốc độ tăng giá thuê sẽ tăng lên. Tôi không biết liệu điều đó có nhất thiết có nghĩa là bạn sẽ đạt được dòng tiền mà các thành phố có dòng tiền này có xu hướng hỗ trợ hay không.
Nhưng cá nhân tôi nghĩ rằng đó là cách đặt cược tốt hơn bởi vì bạn không chỉ đặt cược vào dòng tiền hay chỉ đánh giá cao hay chỉ tăng trưởng tiền thuê. Bạn đang nhận được mỗi thứ một ít và bạn không biết cái nào trong ba cái có thể hoạt động tốt nhất. Nhưng bất cứ điều gì xảy ra, bạn được hưởng lợi từ nó.
David:
Chà, đó là điều tôi muốn nhấn mạnh cho những người có thể là nhà đầu tư mới hơn, những người thiếu kinh nghiệm trong một số thị trường dòng tiền nơi các công ty chìa khóa trao tay có xu hướng hoạt động và những người có kinh nghiệm đang bán cho bạn một khóa học, họ thường là, “ Dòng tiền, bỏ công việc của bạn. Có bạn gái. Đừng là kẻ thua cuộc. Bạn cần dòng tiền, và họ sẽ giải quyết mọi vấn đề của bạn.” Sau đó, họ đẩy bạn vào một số thị trường mà giá thuê hầu như không tăng. Trong 10 năm qua, họ vẫn như vậy. So với nếu bạn đầu tư vào Denver có thể là 10 năm trước, thì khi bạn mua nó, dòng tiền có thể rất khiêm tốn, nhưng 10 năm tiền thuê nhà tăng lên, và nó đang hoạt động rất, rất tốt.
Chúng tôi không muốn giả định rằng nó sẽ tăng lên, nhưng bạn hoàn toàn có thể đặt mình vào một vị trí mà nó có nhiều khả năng đi lên hơn bằng cách thâm nhập vào một trong những thị trường đang có mức tăng lương, các công ty chuyển đến, dân số tăng mà không hoàn toàn đặt cược toàn bộ trang trại vào việc đầu tư vào một số thị trường tăng giá mạnh mà bạn đang chảy máu tiền. Có một cách có trách nhiệm để làm điều đó. Tôi nghĩ rằng đó là một lời khuyên âm thanh thực sự tốt mà bạn đang đưa ra ở đây.
Dave:
Ý tôi là, đây có lẽ là một chương trình hoàn toàn khác, nhưng Chúa ơi, bạn có biết cần bao nhiêu tiền thuê để trở nên tự do về tài chính không? Tôi biết rất nhiều nhà đầu tư bất động sản nói: “Ồ đúng rồi, cứ nghỉ việc đi. Mua ba lần cho thuê và được tự do về tài chính.” Nó chỉ là vô nghĩa tuyệt đối. Cách nghĩ về nó là cách bạn kiếm tiền và dòng tiền trong đầu tư là bạn cần đầu tư X đô la với tỷ lệ hoàn vốn Y để có dòng tiền Z bằng nhau.
David:
Cũng giống như khi chúng ta xem xét mọi phương tiện đầu tư tài chính khác khi chúng ta muốn, “Bạn cần bao nhiêu tiền trong quỹ 401k của mình vào lúc nào để nghỉ hưu?”
Dave:
Chính xác, và vì vậy bạn có thể chọn trở thành một nhà đầu tư dòng tiền và nói: “Tôi sẽ đầu tư 100,000 đô la với tỷ suất hoàn vốn 11% tiền mặt”. Tuyệt vời, điều đó mang lại cho bạn 11,000 đô la một năm. Tôi không thể sống trên đó. Nếu bạn muốn xây dựng lâu dài, và bạn nói, “Tôi sẽ kiếm được 6% tiền mặt, nhưng thông qua sự đánh giá cao và làm việc với một công việc tốt, tôi sẽ có 2 triệu đô la đầu tư vào một 6% tiền mặt trên tiền lãi,” thì bạn đang kiếm được 120,000 đô la một năm. Tôi nghĩ rằng mọi người chỉ bị ám ảnh với ý tưởng hoàn vốn bằng tiền mặt này mà không nghĩ đến số tiền gốc mà bạn đưa vào các khoản đầu tư của mình cũng quan trọng không kém nếu không muốn nói là quan trọng hơn số tiền hoàn lại bằng tiền mặt. Đó chỉ là lời nói của tôi.
David:
Chúng tôi sẽ không đi quá xa trên con đường đó, nhưng tôi sẽ trêu chọc mọi người, đó là ý tưởng nhỏ này. Đây là một trong những lý do mà tôi khuyến khích mọi người tham gia vào những thứ như phương pháp BRRRR hoặc mua và đánh giá cao thị trường, bởi vì tài sản của bạn có thể tạo ra vốn cho bạn giống như bạn kiếm được từ công việc mà bạn đang làm. Bạn có thể có hai nguồn vốn được tạo ra. Chúng tôi chỉ gọi nó là vốn chủ sở hữu khi nó nằm trong một tài sản. Chúng tôi gọi nó là vốn khi nó nằm trong tài khoản ngân hàng của chúng tôi, nhưng nó cũng là năng lượng. Bạn bắt đầu sự nghiệp của mình bằng cách sử dụng các phương pháp như vậy, và sau đó trong sự nghiệp của mình, bạn chuyển sang các thị trường có dòng tiền cao hơn, ổn định hơn một chút, và sau đó bạn thực hiện chính xác những gì bạn vừa mô tả.
Đây là một số nội dung khá thú vị sâu sắc mà chúng tôi đang tham gia khi chúng tôi chỉ định nói về thị trường.
Dave:
Tôi thích cuộc trò chuyện này. Đây là niềm vui.
David:
Được rồi, chủ đề cuối cùng tôi muốn hỏi bạn là mua sâu. Bạn có ý nghĩa gì khi mua sâu?
Dave:
Ý tôi là, mua sâu chỉ có nghĩa là mua dưới giá trị thị trường. Tôi không biết bạn thế nào, David, nhưng trong tám năm đầu tiên trong sự nghiệp đầu tư bất động sản của mình, tôi thậm chí chưa bao giờ đưa ra mức giá yêu cầu. Tôi sẽ luôn đưa ra giá thấp hơn giá yêu cầu. Chỉ trong những năm gần đây, việc bạn đưa ra giá cao hơn yêu cầu và vẫn cầu nguyện mới trở nên bình thường.
David:
Rất đúng. Bạn nghe những người đại diện nói những điều như thể họ đã trả đủ số tiền yêu cầu, và tôi cười kiểu, “Đó là một thỏa thuận ở đây.” Yêu cầu đầy đủ không có nghĩa gì, nhưng chúng đang hoạt động từ mô hình cũ, nơi không ai trả giá yêu cầu.
Dave:
Tổng cộng. Ban đầu, bạn sẽ luôn cố gắng và trả một chút tiền xu cho người bán, xem bạn có thể lấy được bao nhiêu. Tôi nghĩ rằng chúng ta đang quay trở lại một môi trường mà điều đó là có thể. Không phải ở mọi thị trường, không phải mọi loại tài sản, nhưng chúng tôi đang ở trong một thị trường mà bạn có thể mua dưới mức yêu cầu. Tôi nghĩ đó chỉ là một cách tốt để phòng ngừa rủi ro. Nếu bạn nghĩ rằng thị trường của bạn có thể giảm 5%, hãy thử và tìm một tài sản thấp hơn 5%. Tôi đầu tư vào Denver, và nó đã giảm gần 10% ở Denver. Đó là một trong những nhà lãnh đạo của thị trường về giảm giá.
Tôi nghĩ rằng nó có thể giảm thêm 5%. Vì vậy, khi tôi đưa ra đề nghị ngay bây giờ, tôi sẽ đưa ra mức 5% dưới mức yêu cầu. Bằng cách đó nếu nó đi xuống, tôi không sao. Nó mang lại cho tôi một chút đệm. Đó là những gì tôi muốn nói bằng cách mua sâu. Nó chỉ là đi dưới giá yêu cầu để cung cấp cho mình một chút đệm. Tôi cũng sẽ nói rằng tôi thực sự nghĩ rằng việc xác định thời điểm thị trường rất khó khăn và nếu nó nằm trong khoảng từ 1% đến 2%, đừng quá lo lắng về điều đó. Tôi mua bất động sản đầu tiên của mình vào năm 2010. Thị trường nhà đất chạm đáy vào năm 2011, 18 tháng sau khi tôi mua hoặc tương tự như vậy.
Bạn có nghĩ rằng tôi đã từng nghĩ về điều đó không, rằng tài sản của tôi đã giảm 1% trước khi nó bắt đầu tăng trở lại? Không phải một lần. Mọi người nói với tôi rằng họ ghen tị đến mức nào khi tôi mua vào năm 2010. Điều họ không thấy là giá trị tài sản của tôi thực sự đã giảm 1% hoặc 2% trước khi nó bắt đầu tăng lên như trong vài tháng qua. Tôi nghĩ rằng việc mua sâu thực sự quan trọng, nhưng tôi sẽ không bị ám ảnh bởi việc cố gắng đưa nó đến tận đáy thị trường. Đó là nghĩa đen không thể làm được. Nhưng nếu bạn nghĩ rằng thị trường sẽ giảm 5% hoặc 10%, hãy thử và nhận được một số nhượng bộ từ người bán để bạn cảm thấy thoải mái hơn.
David:
Đó là lời khuyên vô cùng hợp lý. Khi tôi mua bất động sản đầu tiên của mình, đó là vào cuối năm 2009, vì vậy tôi thậm chí còn không ở vào năm 2010. Sau đó, nó đã giảm nhiều hơn. Tôi giống như, “Tôi thật ngu ngốc. Lẽ ra tôi nên đợi.” Mọi người đều giống như, "Tại sao bạn lại mua bất động sản?" Trong đầu, tôi hình dung nó sẽ giảm dần về con số không. Sau đó một năm, nó bắt đầu đi lên, rồi bùng nổ. Thật buồn cười. Tôi đã trả 195 cho ngôi nhà đó mà có lẽ đã giảm xuống còn 185, và tôi đang tự đá mình. Bây giờ, nó đáng giá 525 hoặc hơn. Nó chỉ không quan trọng.
Dave:
Chính xác.
David:
Điều này không thành vấn đề, phải không? Đó là cái tôi của bạn đang cố tỏ ra thông minh hơn bạn, và bạn đang làm được điều đó. Đó là một tài sản mà tôi đã ký hợp đồng với giá 215, và tôi đã đến đó để nhận một số nhượng bộ của người bán, và đã nhận được nó với giá 195. Đó chính xác là những gì mọi người nên làm trong thị trường của người mua này. Nếu ngôi nhà đã được rao bán ba ngày, nó sẽ nhận được rất nhiều tiền lãi. Có thể bạn không sử dụng được chiến lược này, nhưng tôi tìm những ngôi nhà có ngày bán cao trên thị trường, ảnh niêm yết kém. Tôi thực sự dạy mọi người cách nhắm mục tiêu những thứ trong MLS đã được người khác chuyển qua, viết những lời đề nghị rất hấp dẫn, sau đó đánh giá dựa trên đề nghị phản đối mức độ nghiêm túc của người bán đó và cách chúng ta có thể cùng nhau thỏa thuận.
Trong cuộc trao đổi 1031 mà tôi đã kết thúc vài tháng trước, tôi nghĩ rằng tôi đã mua 17 hoặc 18 bất động sản, nhưng chỉ 12 hoặc 13 trong số đó là thông qua trao đổi. Từ 12 hoặc 13 người đó, tôi đã kiếm được hơn một triệu đô la vốn chủ sở hữu dựa trên giá thẩm định so với những gì tôi đã trả. Đó chỉ là chiến lược, “Tôi đang ở MLS. Tôi không làm điều gì điên rồ cả,” nhưng tôi sẽ không theo đuổi ngôi nhà với những bức ảnh đăng bán đẹp đẽ được chụp một cách chuyên nghiệp bởi một nhà môi giới thực sự giỏi. Tôi đang tìm những người đã trả hoa hồng 1% cho người môi giới của họ. Họ đã chụp một số bức ảnh bằng iPhone bảy của họ.
Nó trông thật khủng khiếp. Nó đã ngồi đó rất lâu rồi. Ý tôi là, theo đúng nghĩa đen, Dave, một số người trong số họ đã tải lên lộn ngược. Những hình ảnh phòng tắm được tải lên lộn ngược mà bạn có thể nói với Zillow's, "Bốn người đã xem cái này và không ai lưu nó."
Dave:
Đó là những cái bạn muốn.
David:
Điều đó hoàn toàn chính xác. Vì vậy, mua sâu, tôi gọi là mua vốn chủ sở hữu. Cùng một ý tưởng. Đừng chỉ nghĩ rằng bạn phải trả giá yêu cầu như trước đây. Khám phá. Viết một đề nghị thực sự thấp, và chờ xem. Tôi nói với mọi người, “Một lời đề nghị nên giống như một cú chọc ngoáy. Nếu họ chấp nhận lời đề nghị đầu tiên của bạn trong thị trường này, thì có lẽ bạn đã đưa ra mức giá quá cao.” Bạn không nên đánh gục mọi người bằng một lời đề nghị. Đó là một cú thọc, và bạn chờ xem bạn đã phòng thủ như thế nào? Bạn có yếu không? Tôi sẽ không đi quá sâu vào nó, nhưng một trong những giao dịch đặc biệt được liệt kê với giá 1.6 triệu, đã giảm giá xuống còn 1.2 triệu.
Tôi bước vào và viết một đề nghị với giá 1 triệu 50 đô la với khoảng 50,000 đô la phí đóng. Chẵn cũng tầm 1 triệu. Anh ấy phản đối việc tôi chấp nhận thỏa thuận của tôi, nhưng chỉ là anh ấy không đồng ý với khoản chênh lệch chi phí đóng 50,000 đô la. Tôi biết nếu anh ấy phản đối tôi gay gắt như vậy, anh ấy sẽ muốn bán ngôi nhà này. Tôi đã có tất cả các đòn bẩy ở đây. Tôi sẽ có được thỏa thuận này. Cuối cùng tôi đã cầm cự, và anh ấy vẫn quay lại và nói: “Được rồi, tôi cũng sẽ đưa cho bạn chi phí đóng cửa.” Bây giờ, nếu anh ta phản đối tôi với giá có thể là 10,000 đô la từ 1.2 đô la của anh ta, tôi sẽ bỏ qua. Đó không phải là một người mua có động cơ.
Bạn không bao giờ có thể sử dụng các chiến lược như thế này trong tám năm qua. Họ chỉ không tồn tại. Đó là một điểm tuyệt vời. Nếu bạn lo lắng thị trường sẽ tiếp tục giảm, chỉ cần vào đó và viết một đề nghị hấp dẫn hơn bình thường, và bảo hiểm cho mình theo cách đó.
Dave:
Bạn không có gì để mất. Tôi nghĩ mọi người giống như, "Ôi Chúa ơi, họ sẽ từ chối nó." Nó giống như, "Vậy thì sao?" Rõ ràng là bạn không muốn chỉ làm những việc vô nghĩa, nhưng nếu bạn nghĩ rằng lời đề nghị của mình là công bằng và hợp lý, bạn cũng có thể thử. Xem họ có đồng ý không.
David:
Sau đó, một điều khác, lời khuyên mà tôi dành cho mọi người là đừng cho rằng một cú đấm sẽ hạ gục ai đó. Nhiều bất động sản mà chúng ta đang nói đến, tôi đã viết một đề nghị. Họ nói không. Tôi đã yêu cầu người môi giới của mình quay lại một hoặc hai tuần sau đó, và có thể là như vậy. Một hoặc hai tuần sau đó, nó giống như, "Hãy chơi bóng." Sau đó, điều đó bắt đầu cuộc đàm phán thực sự. Người bán đang hoảng loạn giống như người mua đang hoảng loạn. Mọi người đều thích thú trong thị trường này, và bạn chỉ muốn tìm đúng loại quái vật phù hợp với sở thích của mình.
Dave, tôi sẽ dẫn dắt chúng ta kết thúc vấn đề này bằng cách hỏi bạn một điều mà chúng tôi luôn do dự khi thực hiện, nhưng mọi người đều muốn biết, dự đoán của bạn cho năm 2023 là gì?
Dave:
Điều đó thực sự khó khăn, nhưng điều tôi cảm thấy tự tin là chúng ta có thể sẽ thấy các điều kiện thị trường hiện tại tiếp tục diễn ra trong ít nhất là nửa đầu năm 2023. Tôi chỉ nghĩ ngay bây giờ, vẫn còn rất nhiều điều không chắc chắn. Chúng ta sẽ thấy một cuộc suy thoái? Làm thế nào xấu là nó sẽ nhận được? Thất nghiệp sẽ tăng lên? Fed sẽ làm gì? Hiện tại có quá nhiều câu hỏi và cho đến khi có chút tự tin về những câu hỏi kinh tế lớn đó, tôi nghĩ chúng ta sẽ thấy, như bạn đã nói, mọi người hơi lo lắng một chút và không thực sự có đủ ổn định để thị trường tìm thấy nó. móng.
Tôi nghĩ nửa cuối năm thực sự là nhân tố X. Tôi nghĩ rằng có những kịch bản khác nhau có thể diễn ra. Tôi sẽ cung cấp cho bạn ba kịch bản khác nhau. Đầu tiên là nếu có một cuộc suy thoái toàn cầu, điều mà hầu hết các nhà kinh tế tin rằng sẽ có người… Tôi sẽ không đi vào chi tiết về vấn đề này, nhưng nếu có một cuộc suy thoái toàn cầu có xu hướng gây áp lực giảm lãi suất thế chấp, mọi người sẽ đổ xô đến chính phủ Hoa Kỳ trái phiếu làm giảm lợi suất, lãi suất thế chấp theo dõi lợi suất, và vì vậy bạn sẽ thấy một kịch bản mà lãi suất thế chấp có thể giảm nhiều hơn so với hiện tại. Nếu lãi suất thế chấp giảm hơn nữa so với hiện tại, thì cá nhân tôi tin rằng thị trường nhà ở có thể sẽ chạm đáy trong một năm kể từ bây giờ, vào cuối năm 2023, đầu năm 2024 và bắt đầu tăng trưởng trở lại.
Kịch bản khác là Fed hạ cánh nhẹ nhàng một cách thần kỳ và lãi suất thế chấp có thể giảm xuống. Đó là một kịch bản khác mà tôi thấy thị trường chạm đáy vào cuối năm 2023, đầu năm 24, hoặc lạm phát tiếp tục tăng, tỷ lệ thất nghiệp tăng cao, nhưng lãi suất thế chấp vì lý do nào đó không giảm. Sau đó, trong kịch bản đó, nếu lãi suất thế chấp duy trì trên 6.5%, trên 7% trong một thời gian dài, tôi nghĩ có lẽ chúng ta sẽ điều chỉnh trong hai năm. Tất cả '23 và '24 sẽ như thế này. Trong trường hợp đó, chúng ta có thể thấy thị trường nhà ở quốc gia giảm hai con số, nhưng vẫn khó nói.
Tôi nghĩ rằng, hai trong số ba kịch bản trong tâm trí tôi chỉ ra một đợt điều chỉnh kéo dài một năm, nơi chúng ta sẽ thấy giá giảm một chữ số. Tôi đã nói rằng tôi nghĩ rằng nó sẽ ở mức âm từ 3% đến 8% ở cấp quốc gia nếu lãi suất thế chấp vẫn ở mức cao. Tôi đã nói điều này. Đó là tất cả về khả năng chi trả. Vì vậy, nếu khả năng chi trả không được cải thiện, lãi suất thế chấp vẫn ở mức cao. Trong nửa cuối năm nay, đó là lúc tôi nghĩ rằng chúng ta sẽ thấy mức giảm 10%, 15% trên toàn quốc và không chạm đáy vào cuối năm 24, thậm chí có thể là đầu năm 25.
David:
Đó là một câu trả lời rõ ràng và được cân nhắc kỹ lưỡng cho một người không muốn đưa ra dự đoán, vì vậy cảm ơn bạn. Cảm ơn vì điều đó. Tôi thích cách bạn cung cấp thông tin mà bạn dựa trên đó thay vì chỉ ném một thứ gì đó ra khỏi đó. Bởi vì khi thông tin thay đổi, thì dự đoán cũng vậy. Một cái gì đó mọi người phải nhớ, những điều này không được đặt trong đá.
Dave:
Tổng cộng. Mọi người giống như, "Bạn đã nói điều này, và bạn đã không tham gia vào điều này." Nó giống như, "Tôi không phải là một thầy bói." Tôi giống như, “Tôi đang xem thông tin này. Đây là cách tôi diễn giải nó.” Tôi không biết điều gì sẽ xảy ra, nhưng tôi nghĩ ba kịch bản đó, tôi không biết xác suất của từng kịch bản, nhưng tôi nghĩ rằng nó thực sự sẽ ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp và khả năng chi trả, và khi chúng ta nhìn thấy đáy. . Tôi sẽ chỉ nói… Tôi có thể nói thêm một điều nữa là theo truyền thống trong thời kỳ suy thoái, họ nói rằng nhà ở là thứ vào trước và ra trước, ở đó vì lãi suất thế chấp tăng lên, và bất động sản là tài sản có đòn bẩy, nên giá cả có xu hướng để từ chối đầu tiên. Đó là những gì tạo ra suy thoái.
Chúng ta đang thấy điều đó ngay bây giờ, phải không? Tỷ giá đã tăng lên. Nhà ở đang trong thời kỳ suy thoái, và vì vậy chúng ta bắt đầu thấy điều đó bắt đầu lan tỏa khắp phần còn lại của nền kinh tế. Nhưng như tôi đã nói, khi thế chấp... Khi chúng ta bước vào thời kỳ suy thoái chính thức hoặc bất cứ điều gì tương tự, lãi suất thế chấp có xu hướng giảm xuống. Điều đó khiến mọi người quay trở lại thị trường nhà ở. Điều đó tạo ra một lượng lớn hoạt động kinh tế và kéo chúng ta ra khỏi suy thoái. Thật thú vị khi thấy rằng suy thoái kinh tế không tốt cho bất kỳ ai. Tôi không ủng hộ điều đó, nhưng nếu bạn thấy nó, thì đó thường là bước đầu tiên và thị trường nhà ở bắt đầu phục hồi. Vì vậy, đó là một điều khác để chỉ nhìn đó.
David:
Đó là lý do tại sao bạn không thể tính thời điểm chạm đáy, vì bạn không biết khi nào điều đó sẽ xảy ra. Vào thời điểm bạn thấy điều đó hiển thị trong dữ liệu, thì nó đã bắt đầu và phần đáy đã bắt đầu đi lên.
Dave:
Nó đã xảy ra rồi.
David:
Điểm tuyệt vời. Được rồi, vậy là chúng tôi đã có một dự đoán khá tốt về thị trường cho năm 2023. Chúng tôi hiểu rất rõ những điều ảnh hưởng đến giá bất động sản. Đó sẽ là đòn bẩy mà mọi người sử dụng để làm cho giá cả tăng và giảm, nguồn cung và bạn có thể đo lường điều đó bằng hàng tồn kho, sau đó là nhu cầu, đó là một con quái vật hai đầu của cả việc sẵn sàng mua một tài sản và có thể mua một tài sản. Chúng ta đã nói về lãi suất thế chấp và lạm phát cũng như tất cả sự phức tạp được tạo ra trong thị trường đẹp đẽ nhưng điên rồ mà chúng ta muốn đầu tư vào này. Chúng ta cũng đã nói về những cách mà bạn có thể kiếm tiền vào năm 2023 bất kể thị trường ra sao .
Cho vay cá nhân và mua trái phiếu là một cách mà mọi người có thể mong đợi để kiếm tiền trong bất động sản. Tìm kiếm những thành phố lai mà bạn không… Bạn không có rủi ro bất đối xứng theo bất kỳ hướng nào đối với tài sản lưu chuyển tiền mặt không bao giờ tăng giá thuê hoặc giá trị, cũng như thị trường đầu cơ mà bạn chỉ hy vọng sẽ tăng và mất kiểm soát và mua sâu, hiểu rằng đây là thị trường của người mua và điều đó có nghĩa là bạn có quyền kiểm soát. Vì vậy, bạn là một kẻ ngốc nếu bạn không sử dụng nó. Sử dụng khả năng kiểm soát để cố gắng đi ra ngoài đó và có được thỏa thuận tốt nhất mà bạn có thể thay vì chỉ lo lắng về những thứ bạn không thể kiểm soát như khi thị trường sắp chạm đáy.
Dave, cảm ơn bạn rất nhiều vì đã tham gia cùng tôi. Tôi rất thích khi bạn đến vì những điều này và chúng ta có thể giúp hiểu được phần nào cảm xúc điên cuồng mà chúng ta thường cảm thấy khi mọi người không biết phải mong đợi điều gì. Có lời cuối nào bạn muốn để lại cho thính giả của chúng tôi trước khi tôi để bạn ra khỏi đây không?
Dave:
Không, điều này đã được rất nhiều niềm vui. Nhưng nếu bạn muốn có các đề xuất khác về cách kiếm tiền vào năm 2023 hoặc để hiểu điều này một cách chi tiết, tôi khuyến khích mọi người tải xuống báo cáo mà tôi đã viết. Nó miễn phí. Bạn chỉ có thể làm điều đó tại bigpockets.com/report.
David:
Được rồi, bigpockets.com/report. Kiểm tra nó ra. Nếu bạn nghĩ Dave nghe có vẻ thông minh, hãy đợi cho đến khi bạn đọc chúng. Anh ấy trông thậm chí còn thông minh hơn khi bạn đang đọc ở đó. Sau đó, bạn đã viết một cuốn sách với J Scott về chủ đề tương tự như vậy. Bạn có thể cắm thật nhanh trước khi chúng tôi đi không?
Dave:
Chắc chắn. J và tôi, nếu bạn không biết, J là một nhà đầu tư xuất sắc. Anh ấy và tôi đã viết một cuốn sách tên là Bất động sản qua những con số. Đó là tất cả về toán học, những con số và công thức mà bạn cần để trở thành một nhà đầu tư bất động sản xuất sắc. Tôi biết nếu mọi người nghĩ rằng điều đó nghe có vẻ đáng sợ, thì không. Toán học đằng sau đầu tư bất động sản không phải là siêu khó. Bạn chỉ cần hiểu một số khuôn khổ đơn giản, và đó là những gì chúng tôi đã vạch ra. Toàn bộ mục đích của nó là giúp bạn phân tích các giao dịch như một chuyên gia. Vì vậy, nếu bạn muốn có thể phân tích các giao dịch một cách thận trọng, đặc biệt là vào năm 2023 và hiểu những giả định cần đưa ra, những thứ đó, thì bạn nên kiểm tra nó.
David:
Vâng, hãy đi kiểm tra xem là tốt. Nếu bạn là một con mọt sách, hoặc bạn muốn thông minh như một con mọt sách mà không phải là một con mọt sách, thì đây là cuốn sách dành cho bạn. Được rồi, Dave, cảm ơn bạn rất nhiều vì đã tham gia cùng tôi hôm nay. Tôi sẽ để bạn ra khỏi đây và bắt tay vào thực hiện thêm một số nghiên cứu để giúp cộng đồng BiggerPockets hiểu những gì đang diễn ra trên thị trường. Đây là David Greene cho Dave, kẻ phản bội của một quý ông, Meyer đã ký hợp đồng.
Tôi là một người chuyên nghiệp. Cứ xem đi. Hãy xem tôi giỏi nói như thế nào.
Dave:
Anh ấy là Ron Burgundy. Anh ấy sẽ đọc bất cứ thứ gì bạn đặt trên máy nhắc chữ.
Xem tập phim tại đây
Giúp chúng tôi ra!
Giúp chúng tôi tiếp cận những người nghe mới trên iTunes bằng cách để lại xếp hạng và đánh giá cho chúng tôi! Chỉ mất 30 giây và có thể tìm thấy hướng dẫn tại đây. Cảm ơn! Chúng tôi thực sự đánh giá cao nó!
Trong tập này, chúng tôi sẽ đề cập đến:
- Tại sao Năm 2023 không phải là thị trường nhà đất “bình thường” và các chi tiết dẫn đến trạng thái ngày nay
- Sản phẩm “đòn bẩy” ảnh hưởng đến giá nhà và tại sao năm 2023 KHÔNG giống năm 2008
- Của người bán vs. thị trường của người mua và nơi giá dự kiến sẽ giảm nhiều nhất
- nhu cầu người mua nhà và khả năng chi trả không hợp lý đã khiến hầu hết người mua bó tay như thế nào
- Tỷ lệ thế chấp tăng và cách Fed sử dụng lãi suất cao để chống lạm phát
- Sản phẩm ba chiến lược hoạt động trong thị trường nhà đất ngày nay và làm thế nào để đầu tư trong khi những người khác ngồi bên lề
- Dự đoán thị trường nhà ở năm 2023 và khi chúng ta có khả năng thấy giá nhà chạm đáy
- và So Nhiều hơn nữa!
Liên kết từ chương trình
Sách được đề cập trong tập này
Kết nối với Dave:
Bạn muốn tìm hiểu thêm về các nhà tài trợ hiện nay hoặc tự mình trở thành đối tác của BiggerPockets? Kiểm tra của chúng tôi trang tài trợ!
Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến của BiggerPockets.
- Phân phối nội dung và PR được hỗ trợ bởi SEO. Được khuếch đại ngay hôm nay.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Khuếch đại kiến thức. Truy cập Tại đây.
- nguồn: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-718
- 000
- 1
- 10
- 11
- 15 năm
- 15%
- 2%
- 2011
- 2018
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 401K
- 7
- a
- có khả năng
- Có khả năng
- Giới thiệu
- về nó
- ở trên
- Tuyệt đối
- hoàn toàn
- Chấp nhận
- Tài khoản
- hoạt động
- thực sự
- Lợi thế
- tư vấn
- ảnh hưởng đến
- ảnh hưởng đến
- giá cả phải chăng
- Sau
- hậu quả
- chống lại
- đại lý
- tích cực
- trước
- KHÔNG KHÍ
- Alabama
- căn chỉnh
- Tất cả
- Đã
- thay thế
- luôn luôn
- tuyệt vời
- số lượng
- phân tích
- phân tích
- Neo
- và
- Một
- trả lời
- bất kỳ ai
- bất cứ nơi nào
- ngoài
- Apple
- đánh giá cao
- đánh giá cao
- đánh giá cao
- KHU VỰC
- xung quanh
- tài sản
- loại tài sản
- Tài sản
- hấp dẫn
- austin
- tác giả
- Trung bình cộng
- tránh
- trở lại
- backstop
- Bad
- Cân đối
- banh
- Ngân hàng
- tài khoản ngân hàng
- Ngân hàng
- dựa
- Về cơ bản
- Ghi
- Chợ gấu
- đẹp
- bởi vì
- trở nên
- trở thành
- trở thành
- trước
- Bắt đầu
- sau
- được
- Tin
- phía dưới
- hưởng lợi
- BEST
- Đặt cược
- Hơn
- Cá cược
- giữa
- lớn
- lớn hơn
- lớn nhất
- Birmingham
- Một chút
- Chảy máu
- Blog
- Trái phiếu
- cuốn sách
- bùng nổ
- biên giới
- vay
- Mượn
- boston
- đáy
- mua
- Hộp
- CẦU
- mang lại
- Bị phá vỡ
- Mang lại
- xây dựng
- xây dựng
- người xây dựng
- Xây dựng
- xăn lên
- kinh doanh
- các doanh nghiệp
- phá sản
- mua
- người mua
- Mua
- Bởi những con số
- BÁNH
- california
- cuộc gọi
- gọi là
- Có thể có được
- không thể
- vốn
- xe hơi
- thẻ
- Thẻ
- Tuyển Dụng
- trường hợp
- trường hợp
- tiền mặt
- dòng tiền
- Nguyên nhân
- gây ra
- nguyên nhân
- CD
- Thế kỷ
- nhất định
- chắc chắn
- thay đổi
- Những thay đổi
- sạc
- ChatGPT
- kiểm tra
- Chicago
- trẻ em
- Chọn
- lựa chọn
- Giáng Sinh
- lưu hành
- Các thành phố
- City
- rõ ràng
- tốt nghiệp lớp XNUMX
- Rõ ràng
- Đồng hồ
- đóng cửa
- đóng cửa
- Coin
- chống lại
- kết hợp
- Đến
- thoải mái
- đến
- bình luận
- hoa hồng
- cộng đồng
- Các công ty
- công ty
- so sánh
- so
- so sánh
- cạnh tranh
- cạnh tranh
- cạnh tranh
- hoàn toàn
- phức tạp
- phức tạp
- các thành phần
- sáng tác
- toàn diện
- khái niệm
- điều kiện
- sự tự tin
- tự tin
- gây nhầm lẫn
- Nhược điểm
- bảo thủ
- Hãy xem xét
- xem xét
- xây dựng
- bối cảnh
- tiếp tục
- tiếp tục
- hợp đồng
- điều khiển
- Conversation
- thuyết phục
- Mát mẻ
- Phí Tổn
- Chi phí
- có thể
- Counter
- đất nước
- đất nước của
- Couple
- khóa học mơ ước
- che
- phủ
- Crash
- Crashed
- Kem
- tạo
- tạo ra
- tạo ra
- Sáng tạo
- tín dụng
- cây trồng
- tò mò
- Current
- Hiện nay
- chu kỳ
- dữ liệu
- Dave
- David
- ngày
- Ngày
- nhiều
- Ưu đãi
- Tử vong
- Nợ
- quyết định
- quyết định
- Từ chối
- Từ chối
- Suy giảm
- giảm
- sâu
- Mặc định
- chắc chắn
- Nhu cầu
- nhân khẩu học
- Nhân khẩu học
- Denver
- mô tả
- thiết kế
- chi tiết
- chi tiết
- ĐÃ LÀM
- sự khác biệt
- khác nhau
- khó khăn
- Chữ số
- siêng năng
- hướng
- trực tiếp
- Giảm giá
- Giao diện
- Không
- làm
- đô la
- dont
- tăng gấp đôi
- tăng gấp đôi
- xuống
- tải về
- xuống
- Kịch
- lái xe
- hủy bỏ
- Rơi
- suốt trong
- năng động
- mỗi
- Đầu
- kiếm được
- kiếm được
- kiếm
- Kinh tế
- Tăng trưởng kinh tế
- Kinh tế
- nhà kinh tế học
- nền kinh tế
- Trứng
- hay
- khuyến khích
- kết thúc
- năng lượng
- đủ
- đăng ký hạng mục thi
- Toàn bộ
- hoàn toàn
- Môi trường
- như nhau
- sự bình đẳng
- đặc biệt
- bất động sản
- Ether (ETH)
- Ngay cả
- BAO GIỜ
- Mỗi
- mỗi ngày
- mọi người
- tất cả mọi người
- tất cả mọi thứ
- chính xác
- ví dụ
- ví dụ
- tuyệt vời
- Sàn giao dịch
- kích thích
- thú vị
- Dành riêng
- mong đợi
- dự kiến
- mong đợi
- đắt tiền
- chuyên gia
- chuyên môn
- Giải thích
- khám phá
- các yếu tố
- công bằng
- khá
- rơi xuống
- gia đình
- gia đình
- tuyệt vời
- trang trại
- NHANH
- nhanh hơn
- Yêu thích
- sợ hãi
- Fed
- Liên bang
- Lãi suất liên bang
- vài
- Hình
- Cuối cùng
- tài chính
- tài chính
- tài chính
- tài chính
- Tìm kiếm
- cuối
- Lửa
- Tên
- lần đầu tiên
- Sửa chữa
- bằng phẳng
- dòng chảy
- Chảy
- thực phẩm
- Chân
- Lực lượng
- Dự báo
- mãi mãi
- hình thành
- May mắn thay
- Vận may
- Forward
- tìm thấy
- khung
- Miễn phí
- từ
- thất vọng
- Nhiên liệu
- Full
- vui vẻ
- cơ bản
- Nguyên tắc cơ bản
- quỹ
- buồn cười
- tương lai
- đạt được
- GAS
- hộp số
- nói chung
- thế hệ
- được
- nhận được
- Cho
- cho
- Cho
- Toàn cầu
- suy thoái kinh tế toàn cầu
- Go
- Thiên Chúa
- Đi
- đi
- tốt
- làm tốt lắm
- Chính phủ
- đồ thị
- tuyệt vời
- lớn hơn
- Nhóm
- Phát triển
- Phát triển
- Tăng trưởng
- Guy
- Một nửa
- Tay bài
- xảy ra
- đã xảy ra
- xảy ra
- Cứng
- ghét
- có
- cái đầu
- đứng đầu
- khỏe mạnh
- nghe
- hàng rào
- giúp đỡ
- giúp
- tại đây
- Do dự
- Thành viên ẩn danh
- Cao
- cao hơn
- Đánh dấu
- Cao
- lịch sử
- lịch sử
- lịch sử
- Đánh
- tổ chức
- tổ chức
- Trang Chủ
- Homes
- hy vọng
- chủ nhà
- NÓNG BỨC
- House
- nhà
- nhà ở
- thị trường nhà đất
- Độ đáng tin của
- Hướng dẫn
- Tuy nhiên
- HTTPS
- lớn
- Hỗn hợp
- TÔI SẼ
- ý tưởng
- xác định
- Va chạm
- tác động
- Tác động
- hàm ý
- quan trọng
- không thể
- nâng cao
- cải thiện
- in
- Bao gồm
- lợi tức
- Tăng lên
- Tăng
- tăng
- vô cùng
- chỉ số
- Các chỉ số
- hệ thống riêng biệt,
- các ngành công nghiệp
- lạm phát
- ảnh hưởng
- ảnh hưởng
- thông tin
- ĐIÊN
- cái nhìn sâu sắc
- hướng dẫn
- tương tác
- quan tâm
- LÃI SUẤT
- Lãi suất
- quan tâm
- thú vị
- lợi ích
- Phỏng vấn
- đáng sợ
- giới thiệu
- hàng tồn kho
- Đầu tư
- vốn đầu tư
- đầu tư
- đầu tư
- Phương tiện đầu tư
- Đầu Tư
- nhà đầu tư
- Các nhà đầu tư
- liên quan
- iPhone
- các vấn đề
- IT
- chính nó
- iTunes
- jack
- Tháng một
- Việc làm
- việc làm
- tham gia
- Các nhà báo
- nhảy
- chỉ một
- Giữ
- trẻ em
- Loại
- gõ
- Biết
- nổi tiếng
- hạ cánh
- phần lớn
- lớn nhất
- Họ
- Năm ngoái
- cười
- dẫn
- các nhà lãnh đạo
- hàng đầu
- học tập
- Rời bỏ
- để lại
- Led
- Hợp pháp
- Cho vay
- người cho vay
- cho vay
- Cấp
- niveaux
- Tỉ lệ đòn bẩy
- tận dụng
- LG
- Cuộc sống
- lối sống
- Có khả năng
- LIMIT
- Liệt kê
- Listening
- niêm yết
- Các bảng liệt kê
- ít
- sống
- Các khoản cho vay
- địa phương
- dài
- thời gian dài
- lâu
- còn
- Xem
- giống như
- nhìn
- tìm kiếm
- NHÌN
- thua
- mất
- Rất nhiều
- yêu
- Thấp
- M2
- Kinh tế vĩ mô
- thực hiện
- Chủ yếu
- Mainstream
- chính
- làm cho
- kiếm tiền
- LÀM CHO
- Làm
- người đàn ông
- nhiều
- nhiều người
- thị trường
- điều kiện thị trường
- Sự sụp đổ thị trường
- Dữ liệu thị trường
- thị trường
- Trận đấu
- toán học
- chất
- có nghĩa
- đo
- các biện pháp
- Đạt
- hội viên
- đề cập
- phương pháp
- phương pháp
- số liệu
- Meyer
- ở giữa
- Might
- Millennial
- triệu
- triệu đô la
- tâm
- tối thiểu
- Giảm nhẹ
- Số
- Tiền tệ
- tiền
- thị trường tiền tệ
- in tiền
- Màn Hình
- giám sát
- tháng
- hàng tháng
- tháng
- chi tiết
- Thế chấp
- Thế chấp
- hầu hết
- động cơ
- di chuyển
- di chuyển
- di chuyển
- hỗ trợ
- quốc dân
- Gần
- nhất thiết
- Cần
- nhu cầu
- tiêu cực
- tiêu cực
- Mới
- tin tức
- tiếp theo
- Nickel
- bình thường
- Thông thường
- Chú ý
- Tháng mười một
- bóng
- con số
- số
- Rõ ràng
- Tháng Mười
- cung cấp
- cung cấp
- Cung cấp
- chính thức
- Được rồi
- Xưa
- ONE
- hoạt động
- hoạt động
- Ý kiến
- Ý kiến
- Cơ hội
- Cơ hội
- phản đối
- Tùy chọn
- Các lựa chọn
- Nền tảng khác
- Khác
- nêu
- Vượt trội hơn
- riêng
- quyền sở hữu
- Hòa bình
- thanh toán
- đại dịch
- mô hình
- một phần
- riêng
- đặc biệt
- đối tác
- thông qua
- thụ động
- Trả
- trả tiền
- thanh toán
- thanh toán
- nước
- Đỉnh
- người
- phần trăm
- tỷ lệ phần trăm
- hoàn hảo
- thực hiện
- hiệu suất
- thực hiện
- kinh nguyệt
- người
- Cá nhân
- Philadelphia
- hình ảnh
- Những bức ảnh
- mảnh
- Nơi
- kế hoạch
- kế hoạch
- plato
- Thông tin dữ liệu Plato
- PlatoDữ liệu
- Play
- máy nghe nhạc
- xin vui lòng
- Dây chì
- Podcast
- Podcasts
- Điểm
- điểm
- pokemon
- người nghèo
- bật
- dân số
- dân số
- vị trí
- có thể
- có khả năng
- quyền lực
- mạnh mẽ
- Thực tế
- dự đoán
- Dự đoán
- dự đoán
- dự đoán
- Dự đoán
- trình bày
- áp lực
- khá
- giá
- Giá
- giá
- chính
- Hiệu trưởng
- nguyên tắc
- riêng
- xác suất
- có lẽ
- Vấn đề
- vấn đề
- chuyên nghiệp
- chuyên nghiệp
- Lợi nhuận
- tài sản
- tài sản
- đề xuất
- Ưu điểm
- cung cấp
- Kéo
- cú đấm
- mua
- mua hàng
- Đẩy
- đặt
- Puts
- Đặt
- câu hỏi
- Câu hỏi
- Nhanh chóng
- Mau
- nâng cao
- nâng lên
- nâng cao
- Tỷ lệ
- Giá
- giá
- tỉ lệ
- đạt
- đạt
- Phản ứng
- Đọc
- Reading
- thực
- bất động sản
- thị trường bất động sản
- nhận ra
- người môi giới
- lý do
- hợp lý
- lý do
- tái cân bằng
- tóm tắt
- gần đây
- gần đây
- suy thoái kinh tế
- giới thiệu
- Khuyến nghị
- khuyến nghị
- ghi
- ghi âm
- Phục hồi
- Phục hồi
- giảm
- Bất kể
- tương đối
- phát hành
- đáng tin cậy
- nhớ
- Reno
- Thuê
- cho thuê
- lặp lại
- báo cáo
- đại diện
- nghiên cứu
- cư dân
- chịu trách nhiệm
- REST của
- Nhà hàng
- kết quả
- trở lại
- Trả về
- xem xét
- Khen thưởng
- quyền
- Nhẫn
- Ripple
- Tăng lên
- tăng
- Nguy cơ
- rủi ro
- Rủi ro
- đường
- Vai trò
- RON
- sự bén rể
- tròn
- Quy tắc
- chạy
- Nông thôn
- Nói
- sake
- tiền lương
- bán
- bán hàng
- tương tự
- tiết kiệm
- Tiết kiệm
- tài khoản tiết kiệm
- Quy mô
- kịch bản
- la hét
- Seattle
- Thứ hai
- giây
- nhìn thấy
- dường như
- chọn lọc
- bán
- Người bán
- Bán
- Bán
- ý nghĩa
- nhạy cảm
- kết án
- nghiêm trọng
- định
- bộ
- XNUMX
- một số
- cổ phiếu
- thay đổi
- ngắn
- thời gian ngắn
- sự thiếu
- nên
- hiển thị
- Chương trình
- Sides
- đăng ký
- Tín hiệu
- tín hiệu
- có ý nghĩa
- đáng kể
- ký
- tương tự
- Đơn giản
- kể từ khi
- duy nhất
- Ngồi
- Six
- Sáu tháng
- hơi khác nhau
- chậm
- Chậm
- chậm rãi
- nhỏ
- nhỏ hơn
- thông minh
- thông minh hơn
- So
- cho đến nay
- Mềm mại
- rắn
- một số
- Một người nào đó
- một cái gì đó
- phần nào
- một nơi nào đó
- âm thanh
- Nghe
- nguồn
- Không gian
- nói
- đặc biệt
- quang phổ
- Chi
- tiêu
- mũi nhọn
- Nhà tài trợ
- Spotify
- Tính ổn định
- ổn định
- tiêu chuẩn
- Bắt đầu
- bắt đầu
- Bắt đầu
- Tiểu bang
- Bang
- ở lại
- vững chắc
- hơi nước
- Bước
- Vẫn còn
- STONE
- Dừng
- bão
- chiến lược
- Chiến lược
- mạnh mẽ
- Đấu tranh
- Thành công
- như vậy
- đột ngột
- đau khổ
- lớn
- cung cấp
- Cung và cầu
- hỗ trợ
- phải
- thật ngạc nhiên
- Xung quanh
- bền vững
- Swings
- hệ thống
- Hãy
- mất
- dùng
- Thảo luận
- nói
- Mục tiêu
- nhóm
- 10
- về
- đại học
- Sản phẩm
- Fed
- Tương lai
- Đồ thị
- thông tin
- Nhà nước
- thế giới
- cung cấp their dịch
- chủ đề
- tự
- Đó
- điều
- điều
- Suy nghĩ
- Thứ ba
- tuần này
- năm nay
- nghĩ
- hàng ngàn
- số ba
- Thông qua
- khắp
- Ném
- TIE
- thời gian
- thời gian để mua
- thời gian
- thời gian
- tip
- Yêu sách
- đến
- bây giờ
- hôm nay
- bên nhau
- mai
- tấn
- Tone
- quá
- hàng đầu
- chủ đề
- TỔNG CỘNG
- đối với
- thị trấn
- theo dõi
- Theo dõi
- truyền thống
- theo truyền thống
- Giao dịch
- Bảng điểm
- quá trình chuyển đổi
- khuynh hướng
- đúng
- XOAY
- tv
- loại
- thường
- chúng tôi
- Chính phủ Mỹ
- Cuối cùng
- Không chắc chắn
- Không chắc chắn
- Dưới
- hiểu
- sự hiểu biết
- thất nghiệp
- lân
- Kỳ
- Hoa Kỳ
- các đơn vị
- tải lên
- upside
- đô thị
- us
- sử dụng
- thường
- giá trị
- Lớn
- xe
- Versus
- Video
- tiền lương
- tiền lương
- chờ đợi
- muốn
- mong muốn
- Đồng hồ đeo tay
- cách
- Wealth
- đám cưới
- tuần
- tuần
- Điều gì
- liệu
- cái nào
- trong khi
- CHÚNG TÔI LÀ
- Hoang dã
- sẽ
- sẵn sàng
- giành chiến thắng
- RƯỢU NHO
- Wisconsin
- ở trong
- không có
- từ
- Công việc
- làm việc cùng nhau
- làm việc
- đang làm việc
- công trinh
- thế giới
- lo lắng
- giá trị
- sẽ
- Bọc
- viết
- viết
- X
- năm
- năm
- sản lượng
- trên màn hình
- mình
- youtube
- zephyrnet
- không