Đằng sau những con số nhiều gia đình: Nhà ở giá rẻ ở thành phố New York thu hút số tiền lớn

Đằng sau những con số nhiều gia đình: Nhà ở giá rẻ ở thành phố New York thu hút số tiền lớn

Dấu thời gian: 28:2023 PM ngày 2 tháng 32 năm XNUMX
Nút nguồn: 2907052

Nhà ở giá rẻ chiếm khoảng 43% trong doanh số bán nhà đa gia đình trị giá 3.91 tỷ USD của Thành phố New York trong quý 2 năm 2023, theo báo cáo Đánh giá Quý 2 năm 2023 của Ariel Property Advisors.

Các nhà đầu tư lớn theo sứ mệnh bao gồm Nuveen, The Vistria Group, Tredway và Asland Capital Partners kết hợp với Goldman Sachs đã thực hiện các thương vụ mua lại nhà ở giá rẻ khá lớn trên khắp các quận trong quý hai, góp phần thúc đẩy đáng kể khối lượng đô la. Ngoài việc bảo tồn và sản xuất nhà ở giá rẻ, các khoản đầu tư vào loại tài sản này còn hấp dẫn vì chúng mang lại khả năng tiếp cận nguồn vốn chuyên dụng, cơ hội tạo ra giá trị, ưu đãi thuế tài sản, tài chính của cơ quan và quy mô, tất cả đều góp phần vào sự tăng trưởng đáng kể của chúng.

Nhà đầu tư theo sứ mệnh bước lên

Nuveen là một trong những tổ chức quản lý nhà ở giá rẻ lớn nhất quốc gia và gần đây đã đưa ra quyết định chiến lược mua ở Thành phố New York. Nuveen giám sát tài sản trị giá hơn 1.1 nghìn tỷ USD, trong đó 6.4 tỷ USD bao gồm 161 khoản đầu tư nhà ở giá rẻ với khoảng 32,000 căn chủ yếu phục vụ những cư dân có thu nhập thấp có thu nhập bằng 60% thu nhập trung bình khu vực (AMI) trở xuống.

Thương vụ mua lại một phần lãi suất của Nuveen đối với danh mục đầu tư giá cả phải chăng từ Omni Holding Company với giá ước tính 956 triệu USD là giao dịch lớn nhất dành cho nhiều gia đình ở Thành phố New York trong quý 60 và chiếm gần 72% khối lượng đô la đầu tư vào nhà ở giá rẻ trong giai đoạn này. Thỏa thuận này bao gồm 5,900 bất động sản (lô thuế) trải rộng trên 66 căn ở Bronx (21% số căn), Brooklyn (10% số căn), Queens (2% số căn) và Bắc Manhattan (XNUMX% số căn). các đơn vị).

Pamela West, Giám đốc danh mục đầu tư cấp cao về Đầu tư tác động tại Nuveen Real Estate cho biết: “Mục tiêu của chúng tôi là đầu tư một cách có ý nghĩa vào việc bảo tồn và mở rộng nhà ở giá rẻ chất lượng cao để hỗ trợ phúc lợi cho những cư dân chịu gánh nặng tiền thuê nhà trong cộng đồng địa phương”. thông báo công ty. “Với giao dịch Omni, chúng tôi có thể phát triển và quản lý tài sản trên khắp Hoa Kỳ và đạt được kết quả mong muốn cho người dân và nhà đầu tư.”

Tập đoàn Vistria, một công ty đầu tư tư nhân, lần đầu tiên mạo hiểm thâm nhập vào thị trường nhà ở giá phải chăng của Thành phố New York bằng cách đầu tư 174 triệu USD vào danh mục đầu tư với 1,290 căn hộ trên năm tòa nhà ổn định giá thuê; bốn ở Bronx và một ở Bắc Manhattan. Giao dịch được tài trợ thông qua khoản vay có nguồn gốc từ Freddie Mac của Keybank.

Eleonora Bershadskaya, Hiệu trưởng, Bất động sản, của Tập đoàn Vistria, người từng là thành viên tham luận tại Ariel Property Advisors gần đây Sự kiện Cà phê và Giá trần, cho biết việc mua lại rất hấp dẫn vì các tòa nhà đã trải qua những đợt cải thiện vốn đáng kể trong thập kỷ qua và chúng được hưởng lợi từ việc giảm thuế theo Điều 11, sẽ được áp dụng trong 30 năm tới.

Bershadskaya cho biết: “Một trong những yếu tố quan trọng nhất là mức độ khả năng chi trả sẽ tồn tại trong thời gian dài trong danh mục đầu tư, đặc biệt là ở Bronx, nơi đã chứng kiến ​​​​sự tăng trưởng tiền thuê khá đáng kể trong 5 năm qua”. “Ngoài ra, quận còn có các cơ hội phát triển, vì vậy việc có được một nơi trú ẩn với giá cả phải chăng ở khu vực đó là điều quan trọng đối với chúng tôi cả từ góc độ tác động và tài chính.”

Tập đoàn Vistria, đã mở rộng trọng tâm vào lĩnh vực Chăm sóc sức khỏe, Giải pháp Kiến thức & Học tập và Dịch vụ Tài chính vào năm ngoái để bao gồm nhà ở cho nhiều gia đình, thu nhập hỗn hợp và giá cả phải chăng cho lực lượng lao động trên toàn quốc, đang có tầm nhìn dài hạn khi mua tài sản nhà ở giá cả phải chăng khi họ tìm cách đáp ứng một điểm mấu chốt đôi.

Bershadskaya nói: “Đầu tiên, điều cực kỳ quan trọng đối với chúng tôi là giúp giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở giá rẻ ở đất nước này. “Thứ hai, về mặt tài chính, điều này cũng có ý nghĩa vì khi chúng tôi cung cấp mức giá phải chăng đó, chúng tôi có cơ sở người thuê ổn định với doanh thu thấp và tỷ lệ lấp đầy cao, điều này dẫn đến chi phí thấp hơn và tính kinh tế tốt hơn cho tài sản.”

đường Tredway, chủ sở hữu-điều hành-nhà phát triển nhà ở giá rẻ nổi tiếng có trụ sở tại Thành phố New York, đã hợp tác với Công ty Phát triển Gilbane và ELH Mgmt vào tháng 818 để mua lại Sea Park Portfolio, một danh mục nhà ở giá rẻ bao gồm ba tòa nhà thang máy Mitchell Lama trước đây với tổng số 89,357 tòa nhà các căn hộ và một lô đất rộng XNUMX foot vuông. Cố vấn tài sản Ariel đã sắp xếp thương vụ trị giá 150 triệu đô la ($156/SF).

Các tòa nhà dành cho nhiều gia đình bao gồm 589 căn hộ phục vụ các hộ gia đình có thu nhập hàng năm tối đa là 60% AMI, 159 căn hộ phục vụ những người có thu nhập tối đa 50% AMI và 65 căn nhà phục vụ các hộ gia đình có thu nhập lên tới 80% AMI. AMI năm 2023 cho khu vực Thành phố New York là 127,100 USD cho một gia đình ba người (100% AMI). Các thỏa thuận pháp lý khác nhau áp dụng cho mỗi bất động sản là sự kết hợp giữa các đơn vị chứng từ của Cơ quan Nhà ở Thành phố New York (NYCHA) và các đơn vị chứng từ của Sở Bảo tồn và Phát triển Nhà ở Thành phố New York (HPD), các đơn vị không có chứng từ và đơn vị giá thị trường.

Tredway và các đối tác có kế hoạch bắt tay vào việc cải tạo toàn bộ khu phức hợp Công viên Biển trị giá hàng triệu đô la, tập trung vào việc cải thiện chất lượng cuộc sống cũng như tăng cường khả năng phục hồi và cải thiện hiệu quả sử dụng năng lượng của khu vực này. Trong số các căn hộ, 90 căn hộ sẽ được dành cho những cư dân trước đây là người vô gia cư và 250 căn hộ sẽ được dành cho các giám đốc. Nhóm phát triển cũng có ý định xây dựng XNUMX đơn vị nhà ở toàn diện mới với giá phải chăng tại địa điểm này để phục vụ người cao tuổi.

Will Blodgett, Giám đốc điều hành & Người sáng lập, Tredway, cho biết: “Chúng tôi rất vui mừng được bảo vệ, bảo tồn và sản xuất những ngôi nhà mới giá cả phải chăng tại Sea Park, một khuôn khổ sẽ tăng khả năng tiếp cận cơ hội cho tất cả cư dân hiện tại và tương lai”. thông báo của công ty. “Các khoản đầu tư mà chúng tôi đang thực hiện sẽ mang đến một cộng đồng có giá cả phải chăng hơn, kết nối, đa dạng, lành mạnh và sôi động hơn, đồng thời thúc đẩy sự ổn định kinh tế cho hàng nghìn người dân New York coi Sea Park và khu vực lân cận Coney Island rộng lớn hơn là nhà.”

Đối tác vốn Asland, một công ty đầu tư bất động sản tư nhân chuyên đầu tư vào khu chung cư và khu phức hợp, đã hợp tác với Tập đoàn đầu tư đô thị ở trong Quản lý tài sản của Goldman Sachs ra mắt Quỹ Nhà ở Bền vững Asland. Vào tháng 6, Asland và Goldman Sachs đã công bố việc mua lại Quỹ nhà ở bền vững Asland lần đầu tiên. Danh mục đầu tư nâng cao, một danh mục nhà ở giá phải chăng nằm ở Upper Manhattan và Bronx, bao gồm 334 khu bất động sản, 250,000 đơn vị dân cư và một số nhà bán lẻ tập trung vào cộng đồng trải rộng gần 45.2 feet vuông. Ariel Property Advisors đã sắp xếp giao dịch trị giá XNUMX triệu USD.

Asland và Goldman Sachs đã phát triển một chiến lược toàn diện để đảm bảo tính bền vững về mặt tài chính và vật chất lâu dài của các tài sản trong Danh mục Heighliner, bao gồm giải quyết vấn đề bảo trì hoãn lại, thực hiện nâng cấp tính bền vững và cung cấp các dịch vụ thường trú như công nghệ xây dựng tín dụng và băng thông rộng miễn phí. Để đổi lấy khả năng chi trả, danh mục đầu tư sẽ được hưởng lợi từ việc miễn thuế tài sản dài hạn.

James H. Simmons, III, Người sáng lập và Giám đốc điều hành của Asland Capital Partners, cho biết trong một bài báo trên Citybiz: “Chúng tôi rất vui mừng khi mua lại thành công Danh mục Heighliner và tiếp tục sứ mệnh bảo tồn nhà ở giá rẻ”. “Thông qua sự hợp tác chiến lược của chúng tôi với Goldman Sachs, Sở Bảo tồn và Phát triển Nhà ở Thành phố New York (HPD) và Tập đoàn Phát triển Nhà ở Thành phố New York (HDC), chúng tôi tự tin vào khả năng nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân đồng thời đảm bảo khả năng tồn tại lâu dài của những tài sản có giá trị này.”

Giao dịch Heighliner Portfolio này thể hiện khoản đầu tư ban đầu vào một chiến lược rộng hơn cho Quỹ Nhà ở Bền vững Asland, nhằm mục đích triển khai khoản tiền 250 triệu USD ban đầu cho việc mua lại Core Plus của Mục 8, Bảo toàn Tín dụng Thuế Nhà ở Thu nhập Thấp (LIHTC) và thu nhập hỗn hợp. giao dịch, với nhiệm vụ quốc gia và trọng tâm ban đầu là ở Thành phố New York.

Trình điều khiển nhà ở giá cả phải chăng

Nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở giá rẻ cho thấy các nguồn vốn theo định hướng sứ mệnh ngày càng được thu hút vào lĩnh vực này nhờ các nguyên tắc cơ bản và động lực mạnh mẽ của nó, bao gồm:

  • Đáp ứng điểm mấu chốt kép của nhà đầu tư là tích hợp thành công tài chính với trách nhiệm xã hội.
  • Ưu đãi về thuế tài sản và trong một số trường hợp là trợ cấp.
  • Cơ hội gia tăng giá trị theo cách tăng tiền thuê, đặc biệt với những người thuê được chứng từ có giá thuê gắn liền với Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) Giá thuê thị trường hợp lý lịch trình cho từng kích thước đơn vị.
  • Khả năng tận dụng các tổ chức cho vay đại lý (Fannie Mae, Freddie Mac và HUD) và các chương trình thành phố do HPD, HDC cung cấp là một lợi thế khác biệt khi xét đến sự giám sát chặt chẽ mà các ngân hàng khu vực đang phải đối mặt kể từ khi Ngân hàng Signature đóng cửa vào đầu năm nay. Kết quả là, nguồn tài chính đã trở thành thách thức đối với một số giao dịch dành cho nhiều gia đình, đặc biệt là đối với tài sản ổn định cho thuê.

Đối tác của tôi, Victor Sozio đã tóm tắt sự hấp dẫn của nhà ở giá rẻ theo cách này, “Nhà ở giá rẻ không chỉ tiếp tục thu hút vốn cho các mục đích CRA (Đạo luật tái đầu tư cộng đồng), nguồn vốn được chỉ định cho nhà ở giá rẻ mà còn có các công cụ để bổ sung. giá trị đồng thời đạt được mục tiêu của các cơ quan tương ứng quản lý và hạn chế các tài sản này.”

Ngược lại, các tòa nhà ổn định giá thuê, vốn chỉ chiếm 10% doanh số bán hàng của nhiều hộ gia đình trong quý 2019, đang chứng kiến ​​chỉ số định giá thấp nhất trong gần hai thập kỷ vì Đạo luật Bảo vệ Người thuê nhà và Ổn định Nhà ở (HSTPA) năm XNUMX đã loại bỏ khả năng tăng tiền thuê thỏa đáng. để trang trải chi phí gia tăng và cải tạo các căn hộ trống.

Những Điều Cần Biết Trước

Pháp luật gần đây, cùng với cam kết của thành phố trong việc duy trì khả năng chi trả, đã tạo ra cơ hội đầu tư đáng kể vào nhà ở giá rẻ, mang lại lợi nhuận ổn định cho các nhà đầu tư và cải thiện điều kiện sống cho người thuê nhà ở thu nhập thấp. Chúng tôi kỳ vọng xu hướng này sẽ tiếp tục do nhu cầu của nhà đầu tư vẫn mạnh mẽ đối với phân khúc đa gia đình này.

Dấu thời gian:

Thêm từ tạp chí Forbes