Chương trình giao dịch dành cho khán giả: Cho thuê 3 đơn vị có cờ đỏ so với sửa chữa và lật đổ đắt tiền

Dave:
Nè mọi người. Chào mừng đến với Trên thị trường. Tôi là người dẫn chương trình của bạn, Dave Meyer, cùng với Kathy, Jamil, James và Henry hôm nay. Rất vui được gặp các bạn. Lần đầu tiên tất cả chúng tôi trở lại với nhau kể từ khi chúng tôi ở Denver cùng nhau.

Kathy:
Rất vui được gặp bạn. Tôi rất vui mừng cho buổi biểu diễn ngày hôm nay. Bạn có nghe thấy hai giao dịch trực tiếp không?

Jamil:
Cảm thấy như tôi sẽ là hiện thân của Kevin O'Leary của tôi ngày hôm nay.

Dave:
Bạn có ấn tượng về Kevin O'Leary đối với chúng tôi không, Jamil? Nếu bạn đang nghe điều này, anh ấy chỉ làm một khuôn mặt rất xấu xí.

Jamil:
Vâng, và tôi rít lên.

Dave:
Chúng ta sẽ làm điều này. Hôm nay chúng tôi sẽ thực hiện một định dạng mới, nơi chúng tôi có một số thính giả tham gia cùng chúng tôi. Hiện tại, mỗi người họ đang thực hiện một thỏa thuận và chúng ta sẽ tìm hiểu về những gì họ đang thực sự trải qua khi chúng ta nói chuyện, khi bạn đang lắng nghe điều này. Điều này sẽ cung cấp cho bạn cái nhìn sâu sắc thực sự về các loại giao dịch có trên thị trường và cách những người giống như bạn đang điều chỉnh theo các điều kiện thị trường và vẫn đang thực hiện các giao dịch tốt. Tất cả các bạn nghĩ gì về cuộc trò chuyện của chúng ta với Matt và Michael hôm nay?

Jamil:
Đáng kinh ngạc.

Kathy:
Ồ, thật là vui.

James:
Thực tế là những kẻ này đang theo đuổi nó thật tuyệt vời và xấu tính, và một trong số họ đã rơi vào tình trạng chạy về nhà. Vì vậy, tôi có một chút ghen tị.

Kathy:
Và tôi chỉ thích nghe những lời khuyên và giải pháp của mọi người. Tôi cảm thấy như mình vừa được học nâng cao trong 45 phút vừa qua.

Henry:
Vâng, thưa các bạn, bút và giấy, hãy ghi chép lại vì bạn nghe thấy một số lời khuyên tuyệt vời về cách xoay chuyển một giao dịch và bạn đưa ra một số lời khuyên tuyệt vời về cách thương lượng và nói chuyện với người bán. Có những điều tuyệt vời khi có thể nghe được điều này, và tôi chỉ là một người nghiện giao dịch, vì vậy việc nghe các giao dịch của mọi người và nói về chúng cũng như nghe những gợi ý của mọi người về cách thực hiện các giao dịch đó giống như âm nhạc đến tai tôi vậy, anh bạn. Tôi yêu những thứ này.

Dave:
Được rồi, tuyệt. Chà, với điều đó, chúng ta sẽ đi sâu vào nó, nhưng trước tiên chúng ta sẽ nghỉ ngơi nhanh chóng.
Michael Ye, chào mừng bạn đến với On the Market. Cảm ơn vì sự có mặt.

Michael:
Cảm ơn vì đã mời tôi, Dave. Tôi rất vui mừng được ở đây.

Dave:
Tuyệt vời. Hãy đi vào nó. Bạn có thể bắt đầu bằng cách giới thiệu bản thân với khán giả và cho chúng tôi biết một chút về kinh nghiệm của bạn trong lĩnh vực bất động sản không?

Michael:
Chắc chắn. Tên tôi là Michael Ye và tôi là một mục sư sắp rời khỏi chức vụ và chuyển sang lĩnh vực bất động sản. Tôi bắt đầu kinh doanh bất động sản khoảng sáu hoặc bảy tháng trước. Tôi đã uống Kiyosaki Kool-Aid và bắt đầu chuyến đi đó và tôi mới bắt đầu chỉ uống trong BiggerPockets mỗi ngày. Tôi nghĩ rằng tôi đã phải nghe ít nhất hàng trăm giờ nội dung của BiggerPockets. Và tôi tình cờ gặp một anh chàng tên là Henry, Henry Washington và nghe câu chuyện của anh ấy và anh ấy đang cung cấp một loại lớp học về chủ mưu nào đó, và tôi đã nói, "Tôi phải tham gia vào đó." Và tôi đã làm như vậy, đó là khoảng sáu hoặc bảy tháng trước, và bây giờ tôi đang ở trên Thị trường. Thật đáng kinh ngạc.

Dave:
Điều đó thật tuyệt vời. Chà, chúng tôi rất vui khi có bạn ở đây và rất muốn nghe về thỏa thuận mà bạn phải chia sẻ với chúng tôi.

Michael:
Chắc chắn, chắc chắn, chắc chắn. Vì vậy, tài sản ở St. Cloud, Florida, ngay bên ngoài Orlando. Chúng tôi đang ở trung tâm Florida, và nó không phải là một bộ ba, nhưng nó có ba đơn vị. Đó là một đơn vị gia đình duy nhất có ba đơn vị. Nó có một đơn vị chính là ba phòng ngủ, hai phòng tắm, một studio và cả một dãy phòng dành cho mẹ vợ, tất cả đều ở phía sau, tất cả đều trên cùng một khu đất. Tôi đã mua nó với giá 240 rehab, chỉ để tăng tốc độ để có thể cho thuê. Nó chỉ khoảng 15K hoặc hơn. ARV là 400. Theo Rentometer, tôi sẽ nhận được ở đâu đó trong phạm vi $3300 một tháng kết hợp giữa ba đơn vị.

Kathy:
Điểm.

Dave:
Vâng. Vâng, tôi không biết tại sao bạn cần lời khuyên về điều này. Có vẻ như bạn chỉ nên đi mua cái này. Nhưng trước khi chúng ta nhảy vào vấn đề này, bạn có thể cho chúng tôi biết một chút về thị trường không?

Michael:
Vâng, Florida nói chung chỉ là một thị trường thực sự, thực sự nóng ngay bây giờ, nhưng trung tâm Florida nói chung, đó là một con ngựa đen, tôi cảm thấy như vậy. Khu vực gợi cảm rõ ràng là Tampa, nhưng trung tâm Florida, mọi người luôn nghĩ đến Disney, nhưng thực ra, trung tâm Florida, theo những gì tôi hiểu, thị trường của Florida đã liên tục trải qua những mức cực cao và cực thấp, và đã dao động rất nhiều. Nhưng ngoài các thị trường ở Florida, dường như từ những gì những người bất động sản khác nói với tôi, trung tâm Florida là thị trường ổn định nhất trong số tất cả các thị trường ở Florida. Vì vậy, tôi sống ở đây. Vì tôi là nhà đầu tư lần đầu nên tôi sẽ cố gắng hết sức. Tôi muốn xem tài sản, tôi muốn có thể chạm tay vào nó, đại loại thế. Vì vậy, tôi bắt đầu đầu tư vào đây đầu tiên.

Dave:
Thật tuyệt. Và trước khi tôi chuyển nó cho những người còn lại trong hội đồng, câu hỏi cuối cùng là, làm cách nào bạn tìm được giao dịch này?

Michael:
Vì vậy, đó là thông qua một nhà bán buôn, một nhà bán buôn mà tôi có mối quan hệ, và tôi đã hứa với anh ta một số tiền nếu anh ta giao dịch với tôi trước khi anh ta gửi nó qua email. Và kỳ lạ thay, một ngày nọ, anh ấy gọi cho tôi, anh ấy nói: “Mike, anh cần phải đến và lấy cái này ngay bây giờ.” Và tôi đã.

Kathy:
Những cuộc nói chuyện về tiền bạc.

Michael:
Vâng thưa ba.

James:
Chà, tôi biết lời khuyên đầu tiên của mình là gì, đó là bán cho tôi tài sản. Những con số trên này trông cực kỳ mạnh mẽ. Này, Michael, bạn đã đóng tài sản này chưa hay…

Michael:
Vâng vâng. Tôi đã đóng nó vào tuần trước thực sự.

James:
Và làm thế nào bạn cấu trúc thỏa thuận cho đến khi kết thúc? Bạn đã thiết lập tiền cứng, phù hợp tài chính? Bạn đã nhận được một khoản vay phục hồi chức năng hay làm thế nào bạn hoàn tất thỏa thuận?

Michael:
Vì vậy, tôi đã kiếm được rất nhiều tiền vì người bán buôn nói rằng chúng tôi cần phải đóng cửa trong hai tuần nữa. Vì vậy, vâng, tôi đã tiếp tục và kiếm được số tiền lớn và nhà thầu của tôi nói rằng việc phục hồi không nên mất hơn ba tuần hoặc lâu hơn, vì vậy chúng tôi sẽ ra mắt theo cách thông thường. Tôi đã bắt đầu làm thủ tục giấy tờ về việc thực hiện các khoản vay thông thường cho bất động sản này, vì vậy hy vọng chúng tôi sẽ hoàn thành và vận hành vào tháng Tư.

James:
Sau đó, bạn sẽ thuê ngắn hạn hay thuê trung hạn, hay bạn sẽ thuê dài hạn hay bạn sẽ thực hiện kết hợp giữa hai hình thức này?

Michael:
Chúng tôi sẽ cho thuê dài hạn. Trong kinh doanh này, các mối quan hệ là tất cả. Và hóa ra là nhà thầu của tôi biết một anh chàng thực sự cần chuyển đến một không gian và không gian đó hoàn toàn phù hợp với anh ta. Và vì vậy anh ấy quyết định rằng anh ấy sẽ cho thuê cả ba căn hộ. Và vì vậy tôi đang kiểm tra tín dụng của mình đối với anh ấy ngay bây giờ và các thứ, nhưng có vẻ như nó đã được thực hiện.

James:
Và sau đó là bao nhiêu dựa trên những người cho vay mà bạn đang nói chuyện hoặc bạn đang thử những người cho vay nào, mục tiêu cuối cùng là gì? Vì vậy, khi chúng tôi mua, tôi biết khi nào tôi mua nhà cho thuê dành cho một gia đình, rất nhiều lần tôi mua để có dòng tiền cao như giao dịch này hoặc với một số loại vị thế vốn chủ sở hữu có lợi cho sự phát triển của nó. Nhưng đối với tôi, tôi luôn tự hỏi liệu tôi có bao nhiêu tiền mặt để chốt trong giao dịch hay tôi phải đi với một loại người cho vay khác để cố gắng tận dụng lại? Bạn có định lên kế hoạch không, bạn có định để lại số tiền ban đầu của mình với người kiếm tiền chăm chỉ không? Tôi đoán bạn đang đặt khoảng 20% ​​xuống?

Michael:
Vâng, một cái gì đó như thế, vâng.

James:
Bạn có định để lại điều đó trong thỏa thuận hay bạn có thể đốt tài sản này và lấy lại vốn của mình không?

Michael:
Ngay bây giờ, tôi đang lên kế hoạch giữ nó ở đó trong thời gian này, và sau đó tôi hy vọng có thể tái cấp vốn từ nó khi lãi suất chắc chắn giảm xuống vào một lúc nào đó và để lấy lại một số tiền của tôi theo cách đó. Nhưng thành thật mà nói, bản thân tài sản, khu vực này mới bắt đầu có dấu hiệu của giai đoạn đầu tiên của quá trình chỉnh trang, thật không may. Và quá trình chỉnh trang đô thị, tôi có cảm xúc lẫn lộn về nó, nhưng từ quan điểm của chủ sở hữu tài sản, điều đó thật tuyệt vời đối với tôi. Vì vậy, vâng, nó thực sự là một cổ phiếu mua nhiều hơn bất cứ thứ gì.

Jamil:
Michael, rất vui được gặp bạn. Xin chúc mừng vì bạn cũng đã nhận được thỏa thuận này, sau bảy tháng ra mắt và bạn đã hành động. Phi thường. Tôi có một vài câu hỏi về lối ra. Và vì vậy bạn đã đề cập rằng tài sản được quy hoạch cho một gia đình, nhưng có ba đơn vị trên tài sản có thể được cho thuê. Bây giờ, kinh nghiệm của tôi là những người cho vay thông thường sẽ đảm bảo rằng quy hoạch phù hợp với trường hợp sử dụng tài sản của bạn trước khi họ cho vay. Và ngay lập tức tôi nhận được dấu hiệu đỏ là khi người cho vay đến và họ nhận thấy rằng bạn có một căn nhà ba tầng cho một gia đình, họ sẽ không muốn vay tài sản đó. Bạn đã giảm thiểu tình trạng đó như thế nào và kế hoạch của bạn là gì nếu bạn không thể nhận được nguồn tài chính thông thường?

Michael:
Tôi sẽ hoàn toàn thành thật với bạn, Jamil, tôi vẫn chưa biết rõ lắm.

Dave:
Bán nó cho James. Bạn đã biết rồi. Bạn có một chiến lược rút lui khác.

Michael:
Của bạn đi. Vâng, tôi sẽ thành thật với bạn, tôi chưa nghĩ xa đến thế. Tôi vừa hoàn thành nó vào tuần trước và tôi chỉ đang cố gắng hoàn thành tất cả những điều đó. Nhưng theo những gì tôi hiểu, người cho vay của tôi, người cho vay thông thường của tôi, có vẻ như nó sẽ không thành vấn đề. Tôi sẽ thành thật với bạn. Tôi đã không nghĩ về điều đó, những gì bạn vừa đề xuất.

Kathy:
Vì vậy, đó chính xác là những gì tôi sẽ hỏi là những đơn vị đó có được phép không? Bạn có biết?

Michael:
Vâng, vâng, họ đang có.

Kathy:
Tất cả những khu vực đó đều được phép, nhưng không phải là một bộ ba.

Michael:
Không phải là một triplex, yeah.

Kathy:
Được rồi. Bởi vì tôi biết rõ ràng luật của Florida rất khác so với luật của California, nhưng nhiều người không nhận ra rằng họ sẽ tạo ra những đơn vị bổ sung này và cho thuê chúng, nhưng chúng không được bảo hiểm. Chúng không được bảo hiểm chi trả, và bạn có thể gặp rắc rối lớn nếu bị bắt.

Michael:
Vâng, vâng, tôi đã đảm bảo rằng chúng được bảo hiểm, vì vậy chúng tôi ổn.

Henry:
Tôi nghĩ rằng lợi ích là những gì bạn đã làm tốt ở đây là rất nhiều người nhìn vào một thỏa thuận như thế này và họ nói, “Ồ, tôi sẵn sàng trả những con số gấp ba vì tôi sẽ thuê nó như một bộ ba.” Nhưng bạn phân tích giao dịch như một gia đình duy nhất, đó là hình thức thực sự của nó và bạn đã mua nó dựa trên những con số đó. Và vì vậy, việc thuê nó dưới dạng một bộ ba đang đóng băng, đó là cách tôi nghĩ đúng đắn khi bạn nhìn nhận một thứ như thế này, và vâng, Jamil nói đúng, bạn có thể gặp phải một người cho vay thông thường không muốn tài trợ cho nó vì nó có ba đơn vị, nhưng bạn cũng có thể gặp một người cho vay thông thường sẽ tài trợ cho nó.
Tài sản đầu tiên tôi bị hack, tôi vẫn sở hữu nó. Đó là một khoản vay FHA và đó là một ngôi nhà với ngôi nhà của mẹ chồng đằng sau nó. Và họ đã nói điều gì đó khi chúng tôi mua nó và chúng tôi đã gửi cho họ một số bức ảnh và nói với anh ấy rằng đó là một gia đình duy nhất, nhưng nó có một dãy phòng mẹ chồng đằng sau và sau đó họ đã tài trợ cho nó. Vì vậy, nó biết nó sẽ phụ thuộc vào người cho vay đó, nhưng anh ta hoàn toàn đúng. Điều gì đó nhất định phải nghĩ đến, và điều đó chỉ có nghĩa là nếu người cho vay đó không muốn làm điều đó không có nghĩa là người khác sẽ không.

Michael:
Chắc chắn rồi.

Jamil:
Michael, một câu hỏi khác. Bạn đã đề cập đến việc cai nghiện trị giá 15,000 đô la, nhưng bạn đã nói về thời hạn ba tuần. Và đối với tôi, theo bản năng, tôi có nhiều kinh nghiệm với các nhà thầu và tôi luôn học được rằng bạn nhân đôi mọi thứ mà họ nói với bạn rằng điều gì đó sẽ tốn kém, và bạn cũng nhân đôi thời gian, không phải vì họ không trung thực, mà vì họ không trung thực. Và khi bạn cân nhắc điều đó, bạn đã biết nhà thầu này được bao lâu và bạn có kinh nghiệm gì với anh ta? Tôi nghĩ rằng 15,000 đô la nghe có vẻ rất thấp, khi xem xét chi phí vật liệu tăng cao ngày nay. Bạn không thể làm được gì trong những ngày này với 5, 10 hay 15,000 đô la. Và vì vậy tôi tò mò, phạm vi công việc như thế nào với 15,000 đô la? Bởi vì ba tuần thực sự là một khoảng thời gian khá dài trong thế giới cải tạo, vì vậy tôi muốn hiểu phạm vi công việc đó là gì.

Michael:
Chắc chắn, chắc chắn. Vì vậy, nhà thầu, khá thú vị, nhà thầu là một mục sư.

Jamil:
Tốt thôi. Được rồi. Vì vậy, kiểm tra hộp không trung thực, phải không?

Michael:
Chắc chắn. Vì vậy, tôi đến Orlando có lẽ khoảng bốn tháng trước từ New Jersey, và một trong những điều đầu tiên tôi làm với tư cách là một mục sư là tôi muốn gặp tất cả các mục sư khác trong khu vực, và tôi đã gặp người này và hóa ra anh ta là một nhà thầu. Tôi giống như, “Này, bản thân tôi mới tham gia vào lĩnh vực bất động sản. Bạn muốn làm việc cùng nhau?
“Ồ vâng, chắc chắn rồi.” Vì vậy, đó là cách chúng tôi gặp nhau và nói chuyện hàng ngày. Chúng tôi có một mức độ tin tưởng lẫn nhau và tất cả những thứ đó, và chúng tôi cùng nhau phân tích các giao dịch và chúng tôi có mối quan hệ thân thiết như vậy. Về phạm vi công việc, những gì chúng ta đang nói đến, như tôi đã nói, chỉ để tăng tốc độ là chúng ta đang nói về một ít sơn. Chúng tôi đang nói về việc thay đổi một vài thứ trong ván chân tường và một số quầy bếp. Nó khá là nhiều.

Jamil:
Công cụ thực sự tối thiểu.

Michael:
Những thứ thực sự tối thiểu để tăng tốc.

Henry:
Đúng là một thỏa thuận.

Michael:
Vâng, nó khá xuất sắc, tôi phải nói, anh bạn. Nhưng có những thứ khác mà chúng tôi muốn làm. Tôi đoán một trong những câu hỏi của tôi với các bạn là tôi muốn có thể thuê nó ở đầu thị trường, nhưng tôi sẽ nói rằng ngay bây giờ, môi trường có lẽ giống như một khu phố C cộng. Và như vậy bao nhiêu là quá nhiều đổi mới? Bạn có hiểu ý tôi?

Jamil:
Liệu khu vực lân cận có khả năng đạt đến mức B hoặc B cộng không? Bởi vì nếu bạn có các comp là B cộng, thì bạn có thể neo vào số đó và sau đó bạn có thể nâng lên số đó và thay đổi toàn bộ phạm vi.

Michael:
Vâng, nó có tiềm năng, nhưng tôi sẽ nói nếu tôi chỉ đoán, tôi sẽ nói rằng chúng ta có thể mất khoảng 10 đến XNUMX năm nữa.

James:
Tôi nghĩ đó là một câu hỏi hay, bởi vì chúng tôi cũng mua rất nhiều bất động sản để sau này chia ra làm chung cư. Trước mắt, chúng tôi muốn giữ làm tài sản cho thuê. Và đối với tôi, khi tôi xem xét một trò chơi đánh giá cao từ 10 đến XNUMX năm, không có gì sai với điều đó, tôi thường thích đưa vào vật liệu rẻ hơn sẽ tồn tại lâu hơn, hoặc vật liệu không rẻ hơn nhưng chống đạn tốt hơn, nhưng như LVP, các loại sàn nhà chắc chắn, nhiều vật dụng không thể phá hủy hơn, và tôi sẽ tiêu tiền ở đó, nhưng tôi sẽ không mua toàn bộ mỹ phẩm bởi vì những gì đã xảy ra, những gì chúng tôi đang làm ở Seattle là chúng tôi có quỹ đất cho những thứ đó bởi vì mật độ thay đổi trên toàn nước Mỹ, chẳng hạn như ở tiểu bang Washington, họ vừa thông qua luật mới không cho phép khoanh vùng hộ gia đình nữa. Tất cả mọi thứ được phép chia nhỏ, xây dựng và bán riêng.
Vì vậy, lời khuyên của tôi, khi tôi xem xét các giao dịch đó, tôi thực sự cố gắng tham gia, đảm bảo rằng đó có thể là một dòng tiền tuyệt vời vì dòng tiền này ở mức 24% tiền mặt trên tiền lãi và để lại 20% trong giao dịch. Đó là một sự trở lại tuyệt vời. Bạn có thể sử dụng dòng tiền đó và tôi khuyên bạn nên thực hiện ở mức tối thiểu sẽ tồn tại. Nhưng sau đó, khi bạn đến sự kiện tiến trình tiếp theo, tức là trong vòng 10 đến 1031 năm, thì hãy tiến hành xây dựng lại toàn bộ vì bạn có thể thực sự chia nhỏ cả ba đơn vị, bán chúng riêng lẻ và sau đó là XNUMX đơn vị lớn hơn. số tiền thành một tài sản lớn hơn.
Nhưng khi bạn làm những căn hộ đó, đôi khi bạn phải thực hiện một số cải tạo đáng kể để cải thiện nó, thêm đường dẫn nước mới, làm các loại cống rãnh. Vì vậy, theo ý kiến ​​​​của tôi, tốt nhất là luôn luôn có được phong cách cho thuê chống đạn, đợi lộ trình phát triển đó, sau đó bỏ trống và sau đó tìm mức giá tối ưu. Bởi vì nếu bạn làm điều đó ngay bây giờ, thị trường có thể khác đi trong 10 năm nữa và sau đó bạn phải làm lại toàn bộ từ đầu. Và vì vậy, nếu bạn nghĩ rằng đó là trò chơi kéo dài từ 10 đến 10 năm, thì hãy làm cho nó đến nơi mà nó có thể tự duy trì và bạn sẽ không bị mất phí bởi các khoản phí và chi phí bảo trì, rồi sau đó kiếm được nhiều tiền trong vòng XNUMX đến XNUMX năm .

Dave:
Michael, bạn đã nói rằng bạn muốn thuê với giá cao nhất, đó rõ ràng là mục tiêu của mọi người, nhưng bạn cũng đang cho một người thuê thuê cả ba căn hộ. Bạn có nghĩ rằng điều đó đang giúp ích cho tình hình tiền thuê nhà của bạn hay bạn đã giảm tiền thuê chung vì yếu tố thuận tiện?

Michael:
Tôi hạ giá thuê chỉ vì yếu tố thuận tiện. Và anh chàng sắp vào cũng là một người cho thuê mạnh mẽ, và tôi nghĩ, thay vì phải quản lý ba đơn vị riêng biệt, chúng tôi chỉ có một anh chàng, và hóa ra anh ta cũng là một nhà thầu, vì vậy anh ta nói rằng anh ta' Tôi sẵn sàng làm một số công việc tầm thường cho tôi và những thứ khác, vì vậy điều đó cũng hấp dẫn. Vì vậy, tôi đã giảm tiền thuê một chút cho anh ta.

Dave:
Anh ấy cần ba nhà bếp hay kế hoạch cho ba đơn vị là gì?

Kathy:
Vâng, đó là những gì tôi sẽ hỏi.

Michael:
Trên thực tế, những đứa con ở độ tuổi đại học của anh ấy vừa mới tốt nghiệp và chúng cần một nơi để sống ít nhất vài năm. Và vì vậy, ý tưởng là mọi người sẽ sống trên tài sản cùng nhau. Vì vậy, tôi nghĩ rằng chúng tôi sẽ tốt trong ít nhất một vài năm.

Dave:
Chà, chắc chắn hãy chọn những thứ rẻ hơn nếu có những đứa trẻ học đại học sẽ sống ở đó.

Jamil:
Giá thuê với một người thuê là 3,300 một tháng hay thấp hơn mức đó?

Michael:
Vì vậy, chúng tôi đang ở 32.

Jamil:
Được rồi, vì vậy chỉ cần giảm giá một trăm đô la. Không xấu cả.

Kathy:
Làm thế nào bạn sàng lọc cho anh ta? Làm thế nào để bạn biết anh ta là một người thuê nhà tốt?

Michael:
Tôi đưa anh ấy qua quy trình RentRedi, RentRedi, phần mềm. Ngoài ra, anh ấy còn mang theo một báo cáo của Experian đã được thực hiện cách đây khoảng một tháng, và tôi đã yêu cầu anh ấy nộp bảng sao kê ngân hàng cùng với tờ khai thuế của anh ấy từ năm ngoái. Và vì vậy tôi đã làm tất cả những điều đó. Và tôi vẫn đang xem qua các công cụ của chính phủ để xem liệu có vụ phá sản nào hay bất cứ điều gì tương tự không, nhưng mọi thứ dường như vẫn ổn.

Henry:
Tôi muốn trên đầu các tài liệu tham khảo cuộc gọi đó. Vì vậy, nếu anh ấy có một chủ nhà trước đây, tôi sẽ nói chuyện điện thoại với họ. Tôi thích hỏi những chủ nhà trước đây, vì họ sẽ báo cáo cho bạn. Và sau đó, câu hỏi cuối cùng tôi thường hỏi họ, như tôi đã nói, nếu đó là chủ nhà, tôi hỏi họ, bạn có cho họ thuê lại nếu có cơ hội không? Và nếu đó là người sử dụng lao động, bạn cũng nên gọi cho người sử dụng lao động của anh ấy nếu anh ấy không tự kinh doanh.

Jamil:
Tôi muốn nói thêm rằng, hãy quay lại gặp chủ nhà vì chủ nhà cuối cùng có thể nói dối chỉ để đuổi họ ra ngoài.

Dave:
Chính xác.

Kathy:
Yeah.

James:
Một điều, Michael, bạn đã đề cập là anh chàng này sẵn sàng thực hiện một số công việc đối với tài sản của bạn. Tôi đã làm điều đó nhiều lần. Tôi đã làm đúng cách và sai cách. Một là lời nói như, “Này, tôi sẽ giúp bạn làm việc với tài sản này sau.” Và điều đó thật tuyệt, và đó là một cử chỉ tuyệt vời. Nhưng vấn đề là rất nhiều lần điều đó không thực sự xảy ra. Và vì thế đây là cơ hội tôi luôn tìm kiếm. Làm cách nào tôi có thể gom góp mọi thứ để giảm chi phí của mình, cho dù đó là xây dựng, cho dù đó là bảo trì cho thuê. Nếu tôi đang cho một người quản lý bất động sản hoặc công ty nào đó làm việc ở đó thuê, có thể tôi sẽ cho họ mức giá thấp hơn vì họ đang xem xét một tòa nhà. Nhưng đây là một cơ hội tuyệt vời để sống chậm lại và nói: “Này, tôi sẵn sàng giảm giá cho bạn một trăm đô la một tháng. Thị trường là 3300, bạn sẽ nhận được nó với giá 3200, nhưng tôi muốn bạn trang trải những hạng mục bảo trì này trong suốt thời gian thuê.
Và bởi vì điều đó có thể giúp bạn tiết kiệm hàng trăm đô la mỗi tháng, điều này sẽ ảnh hưởng đáng kể đến dòng tiền của bạn. Và bạn không cần phải làm cho nó trở nên hoành tráng, mà chỉ cần nói: “Này, nếu khi bất kỳ mục nào trong số 10 mục này xảy ra, bạn sẵn sàng đến đó và làm công miễn phí và tôi sẽ trả tiền mua nguyên vật liệu. ” Và tôi sẽ nói rằng tốt hơn hết là bạn nên chốt khoản đó trước vì tổng lợi tức của khoản đó, nếu anh ấy ở đó trong ba năm, bạn sẽ bỏ thêm 4, 5% vào túi của mình bằng dòng tiền vì bạn không sẽ bị đổ máu vào các chi phí bảo trì. Vì vậy, chỉ cần viết nó ra và sau đó bởi vì tôi đã có nó nên tôi thích, "Này, bạn đã nói rằng bạn sẽ làm những việc này." Và họ giống như, "Vâng, đây là hóa đơn của bạn." Tôi giống như, "Chà, bây giờ tôi đang trả quá nhiều." Và vì vậy, đó là một cơ hội tuyệt vời, đặc biệt là với tư cách là chủ nhà lần đầu tiên, để thực sự khóa một người trong tài sản của bạn, người có thể giúp cuộc sống của bạn dễ dàng hơn trong hai đến ba năm tới.

Kathy:
Ôi trời, tôi không thể đồng ý hơn nữa. Hãy chắc chắn rằng tất cả đều bằng văn bản, hợp pháp. Mọi người có những ý tưởng khác nhau về những gì là mát mẻ. Vì vậy, tôi đã làm điều đó khi tôi kết thúc với những bức tường màu tím. Vì vậy, bất cứ điều gì họ làm, theo tôi, cần phải được phê duyệt. Bạn cần biết họ đang làm gì.

James:
Những bức tường màu tím không phải là cách tốt để tối đa hóa tiền thuê nhà của bạn.

Kathy:
Tôi đã tốn vài nghìn đô la để sơn lại nó vì rất khó sơn lên màu tím.

Michael:
Ôi Chúa ơi.

Dave:
Chà, Michael, cảm ơn vì đã mang đến thỏa thuận này. Có bất cứ điều gì, bất kỳ câu hỏi cuối cùng nào bạn có cho hội thảo trước khi bạn rời khỏi đây không?

Michael:
Thật buồn cười vì tôi có cả đống câu hỏi và bây giờ chúng ta đang ở phần cuối, tôi cảm thấy mình không còn câu hỏi nào nữa.

Dave:
Chà, điều đó có nghĩa là chúng tôi đã làm công việc của mình, tôi đoán vậy.

Michael:
Có bạn đã làm. Có bạn đã làm. Rất vui vì đã được ở đây. Cảm ơn bạn rất nhiều.

Dave:
Tất nhiên rồi. Và xin chúc mừng. Âm thanh như một thỏa thuận tuyệt vời.

Jamil:
Chắc chắn rồi.

Henry:
Chúc mừng anh bạn.

Michael:
Cảm ơn bạn. Cảm ơn bạn.

Dave:
Matt McMains, chào mừng đến với Trên thị trường. Cảm ơn vì sự có mặt.

Matt:
Này, cảm ơn vì đã mời tôi, Dave.

Dave:
Chà, hãy bắt đầu bằng cách cho chúng tôi biết một chút về kinh nghiệm của bạn trong lĩnh vực bất động sản.

Matt:
Kinh nghiệm của tôi là hơi tối thiểu. Tôi có một ngôi nhà chính mà tôi đã mua ngay từ đầu COVID, điều này đã giúp tôi thấm nhuần thế giới bất động sản. Và sau đó loại bỏ điều đó và mua một tài sản cho thuê ở Pensacola, Florida, và ban đầu bắt đầu với tư cách là một AirBNB và sau đó vào mùa thu, chúng tôi đã chuyển sang cho thuê dài hạn.

Dave:
Rất tốt. Và đó không phải là nơi bạn sống. Ở Florida?

Matt:
Chính xác. Tôi lớn lên ở Quận Cam, California, Nam California, và tôi học đại học ở Pensacola. Vì vậy, đó là nơi mà sự quen thuộc đi kèm với khu vực đó.

Dave:
Được rồi, tuyệt. Vì vậy, hãy cho chúng tôi biết một chút về thỏa thuận mà bạn đang xem xét.

Matt:
Được rồi. Vì vậy, đó là một thỏa thuận trên thị trường mà tôi đã tìm thấy ở Pensacola chỉ bằng cách lọc mọi thứ đã có trên thị trường hơn 90 ngày. Và cái này thực tế là tôi mới tìm thấy nó sau 40 ngày, nhưng tôi đã nhận thấy rằng họ đã giảm giá ba lần. Vì vậy, với tôi, tôi giống như, "Ồ, có lẽ đang cố gắng loại bỏ nó, vì vậy chúng ta hãy đưa ra một lời đề nghị." Và như Henry đã nói trong cuốn Mastermind của mình, “Chỉ cần đưa các đề nghị vào và để họ chọn xem họ có muốn hay không.” Vì vậy, đó là những gì tôi đã làm. Và cái này thực sự bị mắc kẹt. Nó được liệt kê ở 161. Hiện tại tôi đã khóa nó ở 140.

Dave:
Tuyệt vời. Chà, tôi muốn nghe thêm về điều đó. Trước khi chúng tôi làm, đối với những người trong chúng tôi chưa biết gì về Pensacola, bạn có thể cho chúng tôi biết một chút về khu vực này không?

Matt:
Vì vậy, Pensacola, có một vài trường đại học ở đó và có Trạm Hàng không Hải quân. Vì vậy, có rất nhiều sự di chuyển và giao thông vào vùng cán xoong của Florida, nhưng nó gần như ở phía Alabama. Phân tích thị trường mà tôi đã làm cho bạn chỉ cần nhìn lại những năm qua, nó đã hoạt động tốt qua cuộc suy thoái kinh tế vừa qua. Không có quá nhiều biến động ở đó. Vì vậy, tôi coi đó là này, họ có thể khá ổn định tiến về phía trước thông qua bất kỳ thứ gì khác cản đường họ. Và tỷ lệ bán trên danh sách cũng khá tốt. Vì vậy, đó là nơi tôi chỉ chọn. Tôi có sự quen thuộc của khu vực này. Họ đang xây dựng trung tâm thành phố nên tôi tin là sẽ có rất nhiều điều tốt đẹp sắp tới.

Dave:
Tuyệt vời. Và kế hoạch của bạn là lật nó, phải không?

Matt:
Chính xác. Kế hoạch của tôi là giảm 20% cho các bất động sản không thực sự cắt giảm đối với tôi vì tôi có hai bất động sản và tôi đã khá khô khan. Vì vậy, tôi đang cố gắng kiếm tiền từ túi của mình bằng XNUMX hoặc thấp và cố gắng lật số tiền đầu tiên này để cuối cùng bắt đầu BRRRR và đưa những người thuê nhà vào và tái cấp vốn, nhưng sử dụng tiền của người khác.

James:
Matt, vậy với ngân sách phục hồi mà bạn có cho bất động sản này, A, tôi thích mức giá của bất động sản này, 140, điều đó thật tuyệt cho lần đầu tiên bạn bật điều khiển từ xa, đặc biệt là mức giá thấp hơn, nghe có vẻ giống mỹ phẩm hơn xoay. Và tôi nghĩ rằng khi bạn mua ở ngoài tiểu bang, các vòng quay mỹ phẩm rất tuyệt vì có ít biến số hơn ở đó. Mối quan tâm của tôi với thỏa thuận này là nó hơi chặt chẽ. Tôi nghĩ rằng các con số có vẻ phù hợp với nhiều cách khác nhau, nhưng khi lật ngược, nó có thể hơi chặt chẽ, đặc biệt nếu bạn đang lật từ xa, bởi vì nếu bạn không thể kiểm soát chi phí nhiều như vậy, nếu nó tăng quá mức một chút là bạn có thể chuyển sang màu đỏ khá nhanh trong thỏa thuận này.
Ngoài ra, nếu bạn đang sử dụng đòn bẩy và bạn đang tìm kiếm nguồn tài chính 100%, thì chi phí nợ đó sẽ cao hơn một khoản vay thông thường vào thời điểm đó. Rất nhiều lần khi chúng tôi chuyển nhượng, chúng tôi sẽ để lại 20, 25% trong thỏa thuận, số tiền này thường sẽ quay trở lại với chúng tôi trong khoảng thời gian từ sáu đến chín tháng tại thời điểm đó. Bởi vì khi tôi đang xem các con số lật, bạn đã thiết lập tỷ lệ tiền cứng của mình cho thỏa thuận này chưa? Chi phí nợ của bạn về điều này là gì? Bởi vì điều đó sẽ ảnh hưởng lớn đến lợi nhuận.

Matt:
Vì vậy, về số tiền khó khăn, cách tôi dự định cấu trúc thỏa thuận này là số tiền khó khăn để mua và cai nghiện. Và sau đó, tôi có một khoản tiền cá nhân xếp hàng mà tôi đã gặp tại một buổi gặp mặt về bất động sản ở Quận Cam, người này sẵn sàng thanh toán trước và mọi chi phí chung cho việc đó. Nhưng số tiền cứng mà lẽ ra tôi phải khóa hôm nay, họ báo giá cho tôi rằng nó sẽ vào khoảng 12% với 10% giảm. Vì vậy, hiện đang chờ phản hồi từ đó và sau đó điều đó sẽ quyết định vị trí của tôi trong một thỏa thuận.

Jamil:
Matt, bạn làm gì, W2 toàn thời gian của bạn là gì?

Matt:
Tôi là một sĩ quan liên bang.

Jamil:
Ồ, người đàn ông tuyệt vời. Vì vậy, bạn khá thành thạo trong việc có thể hiểu nếu ai đó đang nói với bạn sự thật. Bạn cảm thấy thế nào về nhà thầu của mình? Bạn có cảm thấy hài lòng về những con số mà họ đang cung cấp cho bạn không, bạn có nghĩ rằng phạm vi công việc phù hợp với những gì đang được trình bày không?

Matt:
Tôi khá tự tin. Tôi đang xem xét hai ngay bây giờ. Một, khi tôi khóa tài sản này, ước tính của tôi là 60,000. Tôi đã có hai nhà thầu ra mắt, cả hai tôi đều có mối quan hệ khá tốt với họ chỉ sau giao dịch cuối cùng của tôi ở đó. Một người đến ở tuổi 52 và người kia ở tuổi 65. Vì vậy, tôi sắp tung hứng những người đó. Thành thật mà nói, tôi cảm thấy thích một trong hai hoặc tôi sẽ ổn thôi, nhưng tôi chưa đưa ra quyết định về điều đó.

Jamil:
Bạn đã quá thời gian kiểm tra tài sản của mình chưa?

Matt:
Vâng, kể từ thứ bảy, tức là chỉ một ngày trước. Vâng.

James:
Vì vậy, Matt, khoản nợ của bạn bị bắt, tôi muốn quay lại vì tôi đang cố gắng tìm ra cú lật. Bởi vì lật luôn dựa trên A, tôi nghĩ cách tốt nhất bạn có thể làm để xây dựng vốn là bán buôn và lật khi bạn đang cố gắng xây dựng để tiếp tục mua tài sản cho thuê của mình. Đó là một công cụ tuyệt vời, đó là một công cụ đánh thuế cao, nhưng nó thực sự hiệu quả. Và đối với tôi, khi chúng ta xem xét các cú lật, đó là tất cả về tiền mặt khi hoàn trả. Và mối quan tâm của tôi về thỏa thuận này là tôi nghĩ rằng thỏa thuận này trên giấy tờ có thể thực sự hiệu quả đối với một số chiến lược rút lui khác nhau bao gồm cả bán buôn.
Nhưng trong một thỏa thuận khác, nếu công trình xây dựng của bạn đã vượt quá chi phí một chút và khoản nợ của bạn sẽ ở mức 12%, thì chi phí bán hàng ở Florida là bao nhiêu? Có phải nó thường là… Ở Washington, chúng tôi trả khoảng 10% khi chúng tôi bán thứ gì đó ra khỏi cửa. Thuế môn bài, chi phí đóng, phí nhà đất, chi phí ngoài kia là bao nhiêu? Bởi vì nếu chúng tôi ở Washington, tỷ suất lợi nhuận sẽ gần như dưới 10% hoặc lợi nhuận dưới 10,000, điều này sẽ không có nhiều bước đệm trong thương vụ này. Và sau đó, câu hỏi khác của tôi là đối với thị trường cụ thể đó, khi bạn đang bán ở phạm vi 250 đó, đó có phải là thứ mà người mua đang mong đợi chi phí đóng của họ được trả không? Bởi vì đó là thứ cũng có thể ảnh hưởng đáng kể đến thỏa thuận này trên lề.

Matt:
Câu hỏi tuyệt vời, James. Vì vậy, thành thật mà nói, tôi không chắc mình đã ước tính khoảng từ 6,000 đến 10 chi phí đóng cửa, nhưng có lẽ tôi cần phải thực hiện một số hoạt động thẩm định ở đó và đảm bảo rằng tôi biết chính xác điều gì sẽ xảy ra với việc này.

James:
Vâng, bởi vì khi bạn lật, chúng tôi phải đóng gói tất cả các chi phí này, chi phí nợ, chi phí xây dựng, chi phí bán hàng của bạn và sau đó xem con số ròng đó là bao nhiêu. Vì vậy, tôi chắc chắn sẽ tìm hiểu chi phí bán hàng là gì. Vì tôi biết mỗi quận khác nhau. Tôi biết ở Washington, chúng tôi có thuế tiêu thụ đặc biệt trượt, tùy thuộc vào mức giá của bạn, bạn có thể trả 1.2% và chi phí bán hàng, hoặc nếu đắt, bạn phải trả tới 3% dưới dạng thuế tiêu thụ đặc biệt. Và do đó, nó có thể tạo ra một sự khác biệt lớn trong thỏa thuận.

Kathy:
Và bạn có thuế tài sản và bảo hiểm và tất cả những thứ này thực sự tăng lên khi bạn giữ nó lâu hơn. Tôi tò mò liệu cuối cùng bạn có phải giữ nó vì bạn không thể bán nó cho những gì bạn muốn, bạn không muốn mất tiền. Bạn đã đủ điều kiện chưa, bạn có thể chuyển sang tỷ lệ dài hạn hơn không?

Matt:
Đúng. Tôi đã nói chuyện với người cho vay về khả năng dòng tiền nếu tôi cần cho thuê thì nó sẽ ở mức tối thiểu, nhưng nó sẽ có dòng tiền. Vì vậy, tôi có điều đó như một chiến lược rút lui dự phòng.

Jamil:
Bạn có thể loại bỏ người cho vay tiền tư nhân của mình với khoản tái cấp vốn đó không?

Matt:
Vâng, nó sẽ gần, nhưng tôi sẽ có thể che nó.

Jamil:
Tuyệt vời.

James:
Matt, bạn đã thiết lập loại khoản vay nào? Bởi vì khi tôi xem xét các con số cho thuê trên đó, thông thường bạn sẽ có thể vay 70, 75% giá trị, điều này sẽ mang lại cho bạn khoản vay còn lại khoảng 160, 165 trên khoản này, và bạn hoàn toàn ở mức 200 cộng với chi phí nợ. Và đó có phải là thứ mà bạn đã xem và cảm thấy khá thoải mái khi bỏ ra 30, 40 nghìn đô cho thỏa thuận đó không?

Matt:
Đó chắc chắn không phải là của tôi… Vâng, tôi sẽ không nói rằng tôi cực kỳ thoải mái với nó, nhưng có một số việc phải giải quyết ở phía trước lối ra đó.

Jamil:
Chỉ là một kỹ thuật thương lượng cuối cùng, Matt, và tôi biết bạn đã qua thời gian kiểm tra và đó không nhất thiết là hình thức tốt nhất để cố gắng thương lượng sâu hơn bất cứ điều gì khi bạn đã qua thời gian thẩm định, nhưng nó sẽ xảy ra. Và vì vậy tôi tò mò nếu, bởi vì tôi nghĩ bạn cần thêm khoảng 10 hoặc 20,000 đô la nữa trong thỏa thuận này. Và tôi cảm thấy rằng nếu bạn nhìn vào động lực của những người bán hàng của mình, thì hiện tại bạn có bao nhiêu rủi ro đối với EMD?

Matt:
1300.

Jamil:
Được rồi, đó là một số tiền đáng kể, nhưng tôi không nghĩ đủ để người bán hàng của bạn nói: “Này, hãy lấy tiền và chạy đi.” Vì vậy, Mike, tôi tò mò liệu bạn có cảm thấy thoải mái khi cố gắng quay lại, mặc dù bạn đã quá hạn kiểm tra một ngày, để quay lại và nói: “Này, sau khi xem các con số của tôi, tôi nghĩ rằng tôi cần phải yêu cầu một khoản tín dụng bổ sung. Tôi nghĩ rằng nếu bạn nhận được thêm 20,000 đô la nữa từ giá mua của thỏa thuận này, bạn sẽ có phong độ tuyệt vời. Và tôi khuyên bạn, ngay cả khi họ từ chối, Matt, ngay cả khi họ từ chối, thì việc chụp ảnh luôn xứng đáng vì bạn vẫn có quyền nói, “Được rồi, họ từ chối. Tôi vẫn sẽ tiến về phía trước. Tôi không muốn mạo hiểm với 1,300 đô la của mình. Tôi sẽ kết thúc và chúng ta sẽ tiếp tục với thỏa thuận.” Nhưng bạn vẫn có quyền thử và tiến về phía trước. Vì vậy, tôi tò mò, đó có phải là điều mà bạn cảm thấy thoải mái khi làm không? Và nếu vậy, tôi có thể giúp bạn với kỹ thuật tốt nhất đó có thể là gì.

Matt:
Vâng, chắc chắn thoải mái. Tôi không phiền, tôi chắc chắn sẽ hỏi.

Henry:
Anh ấy làm trong cơ quan thực thi pháp luật, tất nhiên anh ấy có thể hỏi.

Matt:
Vâng, đối đầu không phải là điểm yếu của tôi. Nhưng vâng, chắc chắn rồi, và tôi cũng sẽ đánh giá cao sự giúp đỡ. Tuyệt đối.

Kathy:
Jamil, tôi tò mò, có bất kỳ lựa chọn sáng tạo nào mà anh ấy có thể đưa ra bằng cách nào đó để thu hút người bán bằng cách chia bất kỳ khoản lợi nhuận nào có thể có nếu họ hạ thấp nó xuống để khuyến khích họ làm điều đó không?

Jamil:
Với giá mua của anh ấy ở đây, tôi sẽ chọn đổi mới trong đó người bán sẽ giữ quyền sở hữu tài sản và Matt sẽ đưa người cho vay tiền tư nhân vào thỏa thuận, đã hoàn thành việc cải tạo và không có chi phí ban đầu hoặc không có khoản vay chi phí để có được vào tài sản. Sau đó, tất cả những gì anh ấy có là sự đổi mới ở đó. Và anh ấy đồng ý với giá bán ở mức 140 với những người bán của mình, nhưng anh ấy sẽ tiết kiệm được khoảng 7,000 đô la chỉ trong phí đóng và khởi tạo. Và thật sáng tạo đối với tôi, đó sẽ là bước đi chiến lược nhất bởi vì sau đó anh ấy chỉ đưa người cho vay tiền tư nhân của mình lên bàn. Anh ta không cần phải đặt trước 20% vì anh ta không phải đứng tên, người cho vay tiền tư nhân đến với 52,000 đô la chi phí cải tạo, họ hiện có giá 192, anh ta bán với giá 250. Có lãi.

James:
Mối quan tâm duy nhất của tôi chỉ là biết chi phí bán hàng đó và sau đó là ai. Vào những thị trường người mua nhà lần đầu tiên này thực sự đào sâu vào những thứ có thể so sánh được. Hầu hết thời gian, tôi biết ở Washington, chúng ta có thể xem liệu chi phí đóng cửa đã được thanh toán hay chưa. Đó là 50 phần trăm nhiều lần ngay khi giao dịch và đó là XNUMX% lợi nhuận cho những thứ như thế này, nhưng tôi nghĩ đó là một cách tuyệt vời để cấu trúc vì vấn đề là chi phí nợ sẽ phá hủy giao dịch này . Và sau đó nếu kéo dài, nó có thể chuyển sang màu đỏ khá nhanh.

Henry:
Jamil, bạn nghĩ gì khi trở thành một nhà bán buôn bậc thầy? Vậy bạn nghĩ sao nếu trong cuộc đàm phán đó, bạn yêu cầu người bán giảm giá, nhưng bạn cũng yêu cầu người bán buôn giảm một chút phí để bù đắp, vì vậy có một nền tảng trung gian ở đó?

Jamil:
Vậy cái này cũng được mua từ một người bán buôn, hay anh ấy là người đã đi, tôi nghĩ anh ấy đã trực tiếp đến đại lý, phải không?

Matt:
Chị và đại lý trên thị trường.

Jamil:
Đúng. Được rồi. Vì vậy, tôi nghĩ rằng có thể có một vở kịch để yêu cầu người đại diện xuống tay vì họ có thực hiện đại diện kép không, Matt? Đại lý niêm yết đại diện cho bạn?

Matt:
Tôi đã đi qua đại lý của riêng tôi.

Jamil:
Được rồi. Vì vậy, tôi thích thực hiện đại diện kép bởi vì bây giờ bạn đặt đại lý niêm yết vào tình huống mà giờ đây họ có gấp đôi hoa hồng để chơi. Và khi họ thực sự muốn hoàn thành một việc gì đó, họ sẵn sàng chơi với 3% thường xuyên vì họ muốn thỏa thuận kết thúc. Và vì vậy, thông thường khi tôi mua trên thị trường, tôi sẽ luôn trực tiếp đến đại lý niêm yết, yêu cầu đại diện kép hoặc tôi sẽ chỉ nói, “Này, xem này, tôi có thể đến mà không cần đại diện, hãy đưa ra 3% trả lại cho chính tôi hoặc cho người bán của bạn, tùy thuộc vào mức giá mà tôi sắp đưa ra và chỉ để làm cho thỏa thuận trở nên hấp dẫn hơn hoặc khiến nó có ý nghĩa hơn về mặt tài chính đối với bản thân tôi và chủ nhà.” Tôi nghĩ trong trường hợp cụ thể này, bạn đã có một đại lý người mua, điều này tốt vì nghĩa vụ ủy thác của họ là đối với bạn.
Và vì vậy tôi nghĩ bạn thực sự cần phải nói chuyện chân thành với đại lý của người mua và nói: “Tôi đang xem những con số này và tôi bắt đầu hơi lo lắng khi xem xét chi phí khoản vay của mình, xem xét chợ." Và mặc dù thị trường ở Pensacola rất mạnh, nhưng tôi thực sự lạc quan về Florida. Chúng tôi vừa có dữ liệu kinh tế ngay bây giờ không phải là tốt nhất. Fed đang phát tín hiệu tăng lãi suất nhiều hơn. Và như đã nói, vẫn có thể có một số khấu hao trong tài sản của bạn mà bạn chưa hạch toán. Và nếu bạn giảm thêm 5 hoặc 10% ARV của mình trên tài sản đó, thì mọi chuyện đã xong. Đây là một thực tế, và tôi nghĩ thậm chí từ cuối tuần cho đến tuần trước, chúng ta đã chứng kiến ​​quá nhiều bất ổn, các ngân hàng đóng cửa, rút ​​tiền ồ ạt xảy ra. Có rất nhiều thứ mà bạn có thể sử dụng làm chỉ số kinh tế khiến bạn lo lắng về việc tiến lên phía trước. Và tôi nghĩ rằng nếu bạn đưa những tình huống này ra bàn, đồng thời thuê một thanh tra viên được cấp phép, bạn có làm điều đó trong thời gian thanh tra của mình không? Bạn đã nhận được một báo cáo kiểm tra thực hiện?

Matt:
Không, tôi đã có hai nhà thầu được cấp phép đi ra và đào bới tài sản.

Jamil:
Được rồi, hoàn hảo. Đủ tốt. Vì vậy, tôi cũng sẽ sử dụng chúng. Và tôi nghĩ rằng sẽ thông minh hơn nếu bạn sử dụng số cao hơn trong hai số chỉ vì số cao hơn có nhiều khả năng là số đúng hơn số thấp hơn. Khi bạn nhìn vào thế giới hợp đồng, tôi chưa bao giờ nhận được một thỏa thuận nào ít hơn những gì họ nói. Nó luôn luôn hơn thế nữa, và em gái tôi là người giao kèo của tôi, tôi tin tưởng cô ấy hơn bất kỳ ai trên thế giới và điều đó vẫn luôn sai. Và như đã nói, tôi nghĩ rằng bạn đã có một trường hợp thực sự mạnh mẽ để trình bày với đại lý của người mua của bạn, người sau đó sẽ phải trình bày trường hợp đó với đại lý niêm yết. Vì vậy, sẽ có một chút xích mích ở đó vì bạn sẽ chơi trò chơi điện thoại. Và bạn thậm chí có thể trao cho đại lý quyền chuyển tiếp email của mình.
Tôi sẽ đưa ra một trường hợp, tôi sẽ nói, “Hãy nhìn xem, với giá thầu mà tôi nhận được, với dữ liệu kinh tế mà chúng tôi đang xem xét và thấy tất cả những điều đã xảy ra trong tuần trước, tôi cảm thấy không tự tin về điều này giao dịch với giá này. Và tôi thực sự nghĩ rằng những người bán hàng này muốn chuyển ngôi nhà này. Tôi thực sự muốn biểu diễn trong thỏa thuận này, nhưng tôi cảm thấy rất lo lắng khi biểu diễn ở 140.”

Kathy:
Tôi thích những gì bạn đang nói, Jamil, bởi vì ngôi nhà này đã được rao bán và họ muốn bán nó đi.

Jamil:
Và họ đã có ba lần giảm giá. Và đó là tín hiệu cho thấy những người này có động lực.

Kathy:
Họ là một dấu hiệu tuyệt vời để quay lại và nói rằng bạn đang bị lạnh chân và chỉ cuối tuần vừa qua là đủ để họ hiểu rằng có ngân hàng thất bại và hãy bỏ qua. Bạn có gì để mất?

James:
Và đó là một, tôi nghĩ điều quan trọng ngay bây giờ là thị trường đã thay đổi và vận tốc của thị trường đã thay đổi. Tất cả chúng tôi đều viết mọi thứ mà không cần kiểm tra, kiểm tra nhanh trong hai năm qua. Bạn không cần phải làm điều đó nữa. Và điều thực sự quan trọng là bạn đang chuẩn bị cho giao dịch của mình, thời gian kiểm tra của bạn có thể được kéo dài. Và nếu bạn chưa khóa nợ, giá thầu của bạn không chắc chắn và bạn không nắm được toàn bộ chi phí, điều đó không sao cả. Bạn muốn yêu cầu gia hạn về tính khả thi tại thời điểm đó, hãy có thêm thời gian. Bạn càng có nhiều thời gian, bạn càng có thể chuẩn bị tốt hơn cho giao dịch của mình. Bạn càng có nhiều thời gian, càng có nhiều sự chuẩn bị thì rủi ro trong một thương vụ càng ít. Và vì vậy, đừng bao giờ từ bỏ cho đến khi bạn hoàn toàn gắn bó với điều đó đến mức bạn cảm thấy hài lòng về nguồn tài chính của mình, nó đã được thiết lập.
Ngoài ra, nếu người cho vay thứ cấp đó bảo lãnh cho bạn vào phút cuối, nếu điều đó không bị khóa và có cam kết đầy đủ về điều đó, thì đó là lúc số tiền kiếm được của bạn có thể gặp rủi ro. Và do đó, hãy sử dụng tính khả thi đó để thiết lập thuật ngữ của bạn một cách chính xác. Và tôi nghĩ, Matt, tôi có một câu hỏi là thứ này sẽ cho thuê để làm gì? Bởi vì tôi nghĩ rằng có thể đã chuyển sai loại phân phối này và có thể mang nó đến cho một người như Jamil, người đã mua và toàn bộ người thuê, ý tôi là đó là một mức giá tốt trong một khu vực có sự phát triển nhất định mà mọi người có thể mua được. Tôi đang xem xét họ nếu bạn có một khoản vay 160,000, mà nhiều người sẽ để lại 40 nghìn đô tại một tài sản cho thuê với khoản thanh toán 1250 một tháng. Bạn có thể bán buôn số tiền đó, điều này giúp bạn đạt được mục tiêu xây dựng vốn và không phải chịu rủi ro này, điều này hơi mỏng.

Matt:
Yeah tôi thích nó. Giá thuê trung bình và chi phí cho khu vực cụ thể đó là 1475 hàng tháng. Vì vậy, giá thuê chắc chắn là mạnh mẽ ở đó.

Jamil:
Tôi rất vui được kết nối bạn với một số người có khuynh hướng mạnh mẽ ở đó. Tôi nghĩ song song, Matt, nếu bạn, ngày kết thúc của bạn là khi nào?

Matt:
ngày 3 tháng XNUMX.

Jamil:
Được rồi, vì vậy bạn đã có một ít thời gian. Vì vậy, những gì tôi sẽ làm trong giai đoạn này là tạo cơ hội cho một cuộc đàm phán lại mạnh mẽ. Trong thời gian chờ đợi, hãy thử chiến lược rút lui bán buôn. Ngay cả khi bạn kiếm được 5,000 đô la từ việc này, Matt, nó là 5,000 đô la. Bạn mạo hiểm 13 để kiếm 5 ngàn. Đó là một sự trở lại tuyệt vời. Bạn giao dịch nó, vào và ra, chuyển sang bước tiếp theo. Nhưng tôi cũng nghĩ rằng bạn có cơ hội tăng thêm lợi nhuận nếu bạn thành công trong cuộc đàm phán lại đó. Giả sử bạn bán buôn cái này với giá 145 đô la và bạn được giảm thêm 10 đô la hoặc 20,000 đô la so với giá mua. Bây giờ đột nhiên bạn đang làm những gì bạn sẽ làm trong lần lật giấy. Và điều đó đối với tôi, đến từ một người có mô hình kinh doanh là bán buôn, tôi sẽ nói với bạn rằng điều đó khiến tôi phấn khích hơn cả việc đóng búa vào nhà bất cứ ngày nào.

Kathy:
Tôi cũng tự hỏi nếu bạn đã quyết định chỉ mua và giữ nó nếu sẽ ít phải sửa chữa hơn nếu bạn không thực sự phải làm cho nó sẵn sàng để bán và sẵn sàng cho thuê nhiều hơn, giá xây dựng đó có thể giảm xuống không?

Matt:
Đó là một suy nghĩ hay, chắc chắn là điều mà tôi muốn xem xét sau khi nói chuyện với các bạn.

Kathy:
Nghe có vẻ như là một khoản cho thuê tuyệt vời. Vâng, đó là một thị trường tuyệt vời. Rất nhiều động lực. Mối quan tâm lớn nhất của tôi đối với bất động sản đó khi mua và nắm giữ là Pensacola đã bị ảnh hưởng nặng nề bởi các cơn bão đến mức tôi tưởng tượng rằng bảo hiểm chỉ là thiên văn, tuy nhiên, những con số vẫn có thể thực sự hiệu quả đối với một nhà đầu tư mua và nắm giữ ở mức giá đó.

Matt:
Điểm rất tốt về điều đó.

Henry:
Tôi hoàn toàn đồng ý với Jamil. Đề xuất tương tự của tôi sẽ là, có thể xem liệu Jamil có một số người mua trong thị trường đó hay không vì đó là một mức giá mua và giữ tuyệt vời. Một điều nữa là, khi bạn đang trải qua quá trình đàm phán lại này, tôi sẽ liệt kê tất cả các công ty trách nhiệm hữu hạn sở hữu nhà ở các khu vực lân cận xung quanh đó. Bởi vì thông thường đó là những nhà đầu tư đang sử dụng nó làm tiền thuê. Và sau đó tôi sẽ ưu tiên danh sách đó dựa trên LLC sở hữu nhiều nhất. Và sau đó tôi sẽ tìm người sở hữu LLC và tôi sẽ gọi cho họ và nói, bạn có muốn thỏa thuận này với giá XYZ không? Bởi vì rõ ràng là họ thích khu vực lân cận, họ có những dịch vụ cho thuê khác trong khu vực lân cận và họ có thể sẵn sàng trả mức giá đó. Và bạn cũng có thể tìm thấy người mua của mình theo cách đó. Vì vậy, tôi sẽ làm điều đó ngày hôm nay.

Matt:
Gợi ý tuyệt vời, Henry. Cảm ơn.

Jamil:
Và nếu bạn không quen thuộc với quy trình đó, Henry cũng có thể hướng dẫn bạn thực hiện ngoại tuyến. Tôi có một số tiện ích mà tôi có thể giúp bạn theo dõi bỏ qua và bạn là nhân viên thực thi pháp luật liên bang, bạn biết cách tìm thấy bất cứ thứ gì.

Dave:
Được rồi, Matt. Vậy, cám ơn. Hy vọng rằng lời khuyên này đã được hữu ích cho bạn. Chúng tôi đánh giá cao việc bạn mang đến cho chúng tôi thỏa thuận và chia sẻ tất cả những điều này với chúng tôi.

Jamil:
Cảm ơn vì sự phục vụ của bạn, Matt. TÔI

Matt:
Tôi rât cảm kich. Cảm ơn các bạn. Tôi cảm thấy như mình đã được giáo dục, vì vậy cảm ơn vì điều đó.

Kathy:
Tuyệt vời.

Dave:
Được rồi, cảm ơn tất cả các bạn đã tham gia quảng cáo cho công việc huấn luyện của Henry.

Kathy:
Tôi thích nhìn thấy sự khác biệt mà anh ấy đang tạo ra. Chỉ là những cuộc gặp gỡ tuyệt vời.

Dave:
Không, nghiêm túc đấy, anh bạn, điều đó thật tuyệt. Cả hai người họ, cả Matt và Michael đều cực kỳ thú vị, biết họ đang nói về điều gì và cởi mở đón nhận phản hồi. Thật tuyệt khi nói chuyện với họ. Vậy Henry, bạn cảm thấy thế nào về việc học sinh của mình tham gia chương trình?

Henry:
Anh bạn, tôi nghĩ nó thật tuyệt vời, anh bạn. Giúp mọi người đầu tư vào bất động sản rõ ràng là niềm đam mê của tôi. Đó là lý do tại sao tôi ở đây trong chương trình này nói chung. Nhưng tôi phấn khích hơn khi học sinh của tôi nhận được giao dịch và khi tôi nhận được giao dịch, anh bạn, và rõ ràng là Michael đã thành công trong thương vụ bất động sản đầu tiên của anh ấy với hợp đồng ba căn hộ dành cho một gia đình. Và đó rõ ràng là điều mà mọi người đều thích làm. Và sau đó tôi nghĩ rằng một số người sẽ xem xét thỏa thuận của Matt và nói, "Ôi trời, đó là một vị trí khó khăn để tham gia." Nhưng tôi mong mọi người hãy nhìn vấn đề này ở một khía cạnh khác. Những gì Matt đã làm là anh ấy đã thực hiện hành động lớn. Anh ấy đang học thử lửa. Và rất nhiều người sợ làm điều đó. Họ sợ phải ra khỏi đó, phân tích các giao dịch và đưa ra đề nghị.
Bởi vì họ nghĩ rằng thế giới sẽ kết thúc nếu họ vướng vào một thỏa thuận tồi tệ và những thỏa thuận tồi tệ chẳng có gì thú vị. Đừng để tôi đưa nó ra khỏi đó. Nhưng vào cuối ngày, nếu Matt từ bỏ thỏa thuận này, vì anh ấy không thích rủi ro mà anh ấy sẽ phải gánh chịu, anh ấy sẽ mất 1,300 đô la, nhưng anh ấy không thực sự mất 1,300 đô la. Anh ấy đã trả 1,300 đô la cho một nền giáo dục đáng kinh ngạc, để được giáo dục nhiều hơn những gì anh ấy có thể có được trong lớp học của ai đó. Giáo dục nhiều hơn mà anh ấy nhận được trong Mastermind. Anh ta bị thử lửa, anh ta phải đi tìm một thỏa thuận, phân tích thỏa thuận, nói chuyện với một đại lý, đưa ra lời đề nghị, thực hiện các cuộc kiểm tra, quay lại và thương lượng lại để cố gắng đưa thỏa thuận đến mức hợp lý hiện tại, và sau đó xem xét nhiều chiến lược rút lui để cố gắng thoát khỏi nơi hợp lý.
Và sau đó nếu không, thì anh ta phải ra ngoài. Sau đó, anh ta phải ra ngoài và mất 1300 đô la. Chà, anh bạn, rất nhiều người sẽ không làm điều đó. Và bởi vì họ sẽ không làm điều đó, họ sẽ không thấy mình có thể làm giàu. Nhưng Matt sẽ thấy mình ở một vị trí mà anh ấy có thể kiếm tiền từ thương vụ này, hoặc nếu không, anh ấy sẽ thành công trong lần tiếp theo vì nền giáo dục mà anh ấy đã mua cho mình với 1,300 đô la đó, tôi nghĩ rằng thật không thể tin được rằng anh ấy đã thực hiện hành động đó

James:
Liên hệ hợp đồng bình đẳng.

Henry:
Đúng vậy, hoàn toàn đúng.

Jamil:
Tôi nghĩ anh ấy cũng đã học được rất nhiều bài học thực sự quan trọng. Và như bạn vừa nói, Henry, tất cả những điều này thật phi thường, nhưng làm thế nào để tôi có được thỏa thuận của Michael?

Henry:
Bạn có muốn tôi cung cấp cho bạn liên kết để tham gia chương trình của tôi không?

Dave:
Tôi định hỏi xem liệu chúng ta có thể được giảm giá không.

James:
Vâng, Jamil, bạn là người bán buôn. Bạn sẽ lấy cho tôi thỏa thuận của Michael.

Jamil:
Phải. Ý tôi là, tôi đã cố khuyên anh ấy đừng làm vậy, nhưng anh ấy đã đóng nó rồi, nên tôi kiểu, ồ.

Kathy:
Tốt hơn là anh ta không nên quen với những con số đó vì đó có thể là một con số khó tìm lại. Nhưng ai biết được?

Henry:
Đó là một thỏa thuận la hét, thỏa thuận la hét.

Dave:
Tốt cho anh ấy. Vâng, cảm ơn tất cả các bạn đã ở đây. Điều này đã được rất nhiều niềm vui. Chúng tôi rất muốn nghe phản hồi của bạn về điều này. Đây là lần đầu tiên chúng tôi thực hiện một trong những chương trình trực tiếp này với nhiều người. Bạn có thể tìm thấy bất kỳ ai trong số chúng tôi trên Instagram hoặc bạn có thể đăng trên diễn đàn BiggerPockets nơi có diễn đàn Trên thị trường cụ thể mà chúng tôi sẽ kiểm tra và đăng ký. Vì vậy, hy vọng tất cả các bạn đánh giá cao nó. Cảm ơn tất cả các bạn đã lắng nghe và hẹn gặp lại các bạn trong tập tiếp theo của On The Market.
On The Market do tôi, Dave Meyer và Kailyn Bennett tạo ra, Kailyn Bennett sản xuất, Joel Esparza và Onyx Media biên tập, Puja Gendal nghiên cứu và gửi lời cảm ơn sâu sắc đến toàn bộ nhóm BiggerPockets. Nội dung trên chương trình Trên thị trường chỉ là ý kiến. Tất cả người nghe nên xác minh độc lập các điểm dữ liệu, ý kiến ​​và chiến lược đầu tư.