Прогноз викупу на 2023 рік: помилковий прапор із завищеними цифрами?

Дейв:
Усім привіт! Ласкаво просимо до On Market. Я ваш господар, Дейв Мейєр. Сьогодні до нас приєднався іменинник Джаміль Дамджі. З днем ​​народження чоловік.

Джаміль:
Дякую, чоловіче. Було 44.

Дейв:
Нічого собі.

Джаміль:
Я знаю. Куди йде час?

Дейв:
How do you feel?

Джаміль:
44.

Дейв:
Це здається старим? Молодий?

Джаміль:
Це добре, чесно кажучи. Це був божевільний рік. Багато трапилося з ринком нерухомості та просто з життям загалом, але я вдячний за все це і надзвичайно схвильований цією розмовою з Ріком.

Дейв:
Так, точно. Що ж, ти маєш енергію людини, яка вдвічі молодша за тебе, тож я думаю, що у тебе все непогано.

Джаміль:
Дякую.

Дейв:
Так, точно. І ця розмова чудова. Джаміль, ми брали з ним інтерв’ю в червні чи липні, ймовірно?

Джаміль:
Так, прямо перед тим, як інший черевик впав на ринку нерухомості. І це була цікава розмова, і я маю сказати, що це, напевно, мій улюблений епізод за весь рік спілкування з Ріком, тому що ти отримуєш справжнє уявлення про те, що відбувається на основі цифр, а не на основі емоцій, не на основі жаргону чи сенсаційність, просто дані. І завжди важливо звертати увагу на те, що говорять цифри, а не на те, що говорять люди, які намагаються продати історії.

Дейв:
Абсолютно. Так, я думаю, що він зовсім не сухий. Він дуже цікавий, з ним весело спілкуватися, але він просто не викликає емоцій, що, на мою думку, дуже важливо та приємно, що він просто надає такий неупереджений об’єктивний аналіз того, що відбувається на ринку. І ми розповідаємо про все в цьому інтерв’ю. Ми говоримо про викуп, іпотечні ставки, економіку США, все, що ви можете собі уявити.
Отже, це шоу — наше перше шоу цього року, тож якщо ви хочете отримати фору щодо того, що станеться у 2023 році та на що слід звернути увагу протягом цього року, вам справді сподобається ця серія , тому що Рік надає справді точну й об’єктивну інформацію, яка буде справді корисною для вас.

Джаміль:
Згоден. Робіть нотатки, хлопці.

Дейв:
Гаразд, тоді ми зробимо коротку перерву, а потім вітаємо Ріка Шаргу, виконавчого віце-президента відділу ринкових досліджень ATTOM Data. Рік Шарга, ласкаво просимо знову в On the Market. Дякуємо, що знову приєдналися до нас.

Рік:
Дякую, що повернувся. Думаю, перший раз було не так вже й погано.

Дейв:
О, давай, ти був дуже проникливим. Насправді це одне з наших найпопулярніших шоу. Ви зробили чудову роботу, і ми раді бачити вас знову.

Рік:
Цінуй це.

Джаміль:
Я відчуваю, що після розмови з Ріком протягом будь-якого часу ти фактично залишаєш цю розмову значно розумнішим. Отже, дякую, що допомогли нам усім сьогодні підвищити свій IQ.

Рік:
Мені дуже приємно, що Адам дав мені звання виконавчого віце-президента з ринкових досліджень, тому що це перший раз у моїй кар’єрі, коли хтось використав слово «розвідка» в одному реченні з моїм іменем, тому це завжди приємно.

Дейв:
Це було дуже розумно з вашого боку, що організували це. Ну, Ріку, востаннє ти був у нас влітку, і ми начебто досягли піку божевілля на ринку житла, принаймні з точки зору ціни продажу. За останні кілька місяців багато чого змінилося, і ми хотіли б почати з вашого підсумку або думок про те, що сталося на національному ринку житла в другій половині 2022 року.

Рік:
Що ж, минулого разу, коли ми розмовляли, ви, мабуть, пам’ятаєте, що ми обговорювали той факт, що ми почали бачити невеликі докази ослаблення попиту. Насправді це почалося ще на початку року, і це було справді пов’язано з доступністю, оскільки ціни на житло все ще зростали на 15%, 20% порівняно з минулим роком. Коли Федеральна резервна система вирішила засукати рукави та фактично впоратися з інфляцією, здійснивши серію безпрецедентних підвищення ставок ФРС, це справді сколихнуло іпотечні ринки, і ми побачили, що ставки за іпотечними кредитами подвоїлися.
За словами Фредді Мака, це сталося вперше за календарний рік. Ми ніколи раніше не бачили, щоб іпотечні ставки фактично подвоювалися за календарний рік, і це просто кратер доступності. Отже, ми бачимо, що місяць за місяцем продажі будинків падають як у нових, так і в існуючих будинках. Ймовірно, ми закінчимо цей рік, хоча у нас був досить непоганий початок, і, ймовірно, ми закінчимо цей рік із зниженням продажів будинків на 15-20%, ніж рік тому.
Ми спостерігали постійне зростання цін на житло. Ми розглядаємо такі ринки, як Каліфорнія, де річне зростання цін нині знизилося в діапазоні від 2% до 3%, де на початку року воно було двозначним числом. І є частини країни, де ми фактично бачимо зниження цін. Ми спостерігали останні чотири місяці поспіль, коли ціни на житло знижувалися щомісяця. Це не обов’язково незвичайне явище цієї пори року, але ступінь падіння був сильнішим, ніж зазвичай. Але якщо ви подумаєте про це, середній місячний іпотечний платіж за будинок, який ви б купили рік тому, зріс залежно від того, де ви перебуваєте в країні, з 45% до 60%. І я не знаю, як ви, хлопці, але коли я говорив зі своїм босом про підвищення від 45% до 60%, він ніби чемно посміхнувся і сказав мені повернутися на вулицю і пограти.
Отже, це справді вибило з ринку багатьох потенційних покупців житла. Ми бачили дослідження, яке вказує на те, що від 10% до 20% людей, яких ми хочемо купити, вирішили замість цього орендувати житло на деякий час. Для вашої аудиторії це означає, що можуть бути певні можливості для оренди нерухомості, оренди одиночної сім’ї, тому що, якщо люди хочуть купити будинок, цілком зрозуміло, що вони можуть бути зацікавлені в його оренді замість квартири. Але ми збираємося завершити рік із майже низхідною тенденцією. Ймовірно, це також переміститься в наступний рік.
Хоча я не думаю, що наступного року спад продажів житла буде таким значним, як цього року. Пам’ятайте про одне… А потім я на деякий час перестану говорити. Ще одна річ, про яку слід пам’ятати в контексті, полягає в тому, що у 2021 році ми закінчуємо продажі будинків, які були надзвичайно високими. 2021 рік не був середнім роком для продажу житла. Це був значно вищий середній рік для продажу житла. Тож не було б несподіванкою побачити, як цифри трохи повернулися. Але падіння від 15% до 20% суворо і виключно через дії, вжиті ФРС, і вплив, який вони мали на іпотечні ставки.

Джаміль:
Ріку, коли ми востаннє розмовляли, ринок був зовсім в іншому місці, і я завжди намагаюся зрозуміти, що може статися за рогом. А я займаюся фіксацією та перевертанням. Довелося виписати пару чеків. Я перебуваю у Фініксі, штат Арізона, і тому один із ринків, про який ви говорите, зазнає величезного удару по зубах, я отримав імплантати спереду тут від удару, який я отримав.

Рік:
Вони, до речі, виглядають красиво. Ніхто б ніколи не дізнався.

Джаміль:
Дякую тобі. Дякую тобі. Дякую тобі. Факти свідчать про те, що для нас, як для реабілітологів, зараз все виглядає не дуже добре. З іншого боку, я шукаю можливості, тому що щоразу, коли щось подібне трапляється, є можливості під поверхнею. І мені майже цікаво, чи те, що ми зараз бачимо, є, і я це вигадую, великим перепрограмуванням, і ось чому. Ми всі були настільки розпещені цими 2% і 3% іпотечними кредитами, які були на ринку так довго, що змусило багато людей виходити на ринок і намагатися вийти на ринок житла. Багато з тих покупців, багато з тих людей ніколи не відпустять цей борг. Вони збираються триматися за цей будинок, навіть якщо вони здають його в оренду, вони не збираються повторно виводити цей продукт на ринок.
У нас ФРС підняла ставки безпрецедентним чином, як ви описали, і це призупинило багато активності, особливо у будівництві будинків. І тому у нас будівельники повністю повернули ручку в інший бік, де вони стримуються. Отже, ми маємо цей інвентар, який збираються витягти через усі дешеві борги, ми маємо будівельників, які зупиняють або уповільнюють будівництво, ми бачимо, що попит справді вирівнявся. І я вважаю, що ставки зараз такі високі, щойно ми почнемо повертатися до 5%, ми натягнемо цю еластичну стрічку, і всі ми будемо відчувати справжню вдячність за 5½% іпотеки, коли вона з’явиться.
Тому що коли він стоїть там, де він є зараз, як тільки ми перепрограмуємося на думку, що 5½ або 5% — це дешево, тоді я думаю, що на ринок кинеться шалена кількість покупців. І тому я відчуваю, що це чудове перепрограмування. Ви бачите, що це відбудеться у 2023 році, і чи моя точка зору з цього приводу залишається актуальною?

Рік:
Ні, ти взагалі не обідаєш. Проблема, яку я виникну, відповідаючи на ваше запитання, полягає в тому, що там так багато потрібно розпакувати. По суті, ви щойно згадали про п’ять різних тем, і всі вони актуальні, усі вони важливі для ринку. Отже, щодо останнього запитання про те, чи є ваша дисертація чимось незавершеним, ні, я можу викласти сценарій, за якого ринок відновлюється досить швидко. Тепер все має стати на свої місця, але це може статися. Отже, по-перше, все ще існує відкладений попит, і це не той безглуздий спекулятивний попит, який ми бачили ще в 2008 році.
Це зумовлено демографічною ознакою. У нас досі найбільша в історії країни когорта молодих людей віком від 25 до 34 років. Це початковий вік формування домогосподарства. Багато з них воліли б мати власність, можливо, їм доведеться орендувати на короткий термін, поки вони з’ясовують речі, але вони формують домогосподарства. Це стимулює попит. Попит суттєво впав, тому що раптом будинок, який ви збиралися купити, ви не можете собі дозволити або ви не можете претендувати на кредит. Але давайте спершу розберемося з доступністю, тому що це стимулює купівельну активність.
Табурет має три ніжки, якщо говорити про доступність. Те, на чому ми зосереджені нав’язливо протягом останніх кількох років, – це ціни на житло. Отже, очевидно, номінальна ціна житла, ціна якої вказана, це те, на чому всі зосереджені, і ми досягли нового піку. Ми все ще на новому піку. Це було компенсовано другою ніжкою стільця, якою були іпотечні ставки. І історично низькі ставки по іпотечних кредитах компенсують це зростання цін на житло, як ви згадали, ви опустилися в діапазоні 2% для іпотечних кредитів. Це дозволило людям дозволити собі житло, навіть коли ціни на нього зростали.
Що також стало можливим, і це те, на що люди найчастіше ігнорують стілець, так це те, що зарплати зростали. Отже, ми спостерігали надзвичайно сильне зростання заробітної плати за останні пару років, відколи уряд дозволив усім повернутися до роботи після початку пандемії. Але 5-6% щорічне підвищення зарплати, вибачте, це не встигає за зростанням цін на житло на 15% і 20%. Але насправді зараз у два-три рази вище, ніж подорожчання житла. Отже, припустімо, що зростання заробітної плати продовжує бути таким, яким воно є. Припустімо, що ціни на житло досягли плато або на деяких ринках фактично дещо знижуються. Цілком можливо, що через те, що інфляція, здається, рухається в правильному напрямку, ФРС може перестати бути настільки агресивним, підвищуючи ставки, що означає, що іпотечні ставки, можливо, досягли піку цього циклу, і вони почнуть падати.
Отже, якщо ставки за іпотечними кредитами знижуються, можливо, повільно, але протягом року, зарплати залишаються високими, ціни на житло стають рівномірними, десь у 2023 році воно починає відчуватися набагато доступнішим, і люди починають приходити назад на ринок. Отже, я не вважаю вашу тезу божевільною. Інша річ, яка змінить динаміку покупців, полягає в тому, що ринок завжди пристосовується до зростання цін на житло або процентних ставок. Проблема, з якою ми зіткнулися в 2022 році, полягала в тому, що підвищення процентних ставок було таким раптовим і таким серйозним. Отже, раптом той будинок за мільйон доларів, той будинок за 500,000 250,000 доларів, на який ви дивилися, не може бути й мови, і ви повинні скинути свої очікування щодо будинку за XNUMX XNUMX доларів, на який ви не дивилися і якого навіть не мали передбачалося раніше.
Отже, ринку потрібен деякий час, щоб пристосуватися, але, на вашу думку, якщо процентні ставки падають назад до п’ятірки, можливо, зараз ви дивитесь не на будинок вартістю 250,000 375 доларів, а на XNUMX або чотири, і, можливо, ви просто потрібно трохи більше часу, щоб заощадити на перший внесок. Отже, це суттєво змінює динаміку купівлі. І я справді вважаю, що ви маєте рацію, я думаю, що перший квартал, можливо, другий квартал, перша частина другого кварталу продовжуватиметься трохи повільніше, ніж зазвичай, навіть за сценарієм, який ми щойно окреслили. Але в кінці року я думаю, що люди зможуть пристосуватися, і це буде виглядати трохи доступніше, і ми почнемо спостерігати відновлення купівельної активності.
Отже, загалом я очікую, що продажі будинків у 2023 році впадуть, ймовірно, не на 10%, можливо, десь між 5% і 10% порівняно з цим роком, але я очікую, що друга половина року буде сильнішою порівняно з першою.

Дейв:
Ріку, я думаю, що це чудовий спосіб пояснити доступність. І я постійно думаю про те, що напрямок цін на житло та його обсяги, на вашу думку, майже повністю залежать від іпотечних ставок. І через доступність, як ви сказали, правда? Зараз ми записуємо цю середину грудня. Вчора ми дізналися, що у нас вийшла дуже обнадійлива інформація про інфляцію, і ми бачимо, я думаю, що іпотечні ставки сьогодні були в середньому 6.3 за 30-річну фіксацію, щось на зразок цього.
Якщо ми побачимо, що воно залишиться там або нижче, на мій погляд, люди, як сказав Джаміль, звикнуть до цього та повернуться на ринок, оскільки є демографічний попит. Але чи можете ви описати сценарій, за якого іпотечні ставки все-таки зростуть? Тому що я думаю, що це велике питання для багатьох людей. Чи є сценарій, коли іпотечні ставки не досягли піку, а вони знову піднялися до 7% або 8%? Тому що коли я дивлюся на експертів, вони здаються розділеними. Хтось каже, що він повернеться до п’ятірки, а хтось – до восьми. Отже, чи можете ви, навіть якщо ви не обов’язково думаєте, що це станеться, розкажіть нам, який сценарій мав би розгортатися, щоб ставки по іпотечному кредиту піднялися вище, ніж вони були пару тижнів тому, коли вони були на цьому низькому рівні сім?

Рік:
Так, є кілька сценаріїв. По-перше, ФРС може вирішити, що йому потрібно продовжувати бути агресивним або принаймні більш агресивним, ніж очікує ринок. І така невизначеність, така волатильність може спричинити підвищення ставок. Одна з речей, про яку ви повинні пам’ятати, полягає в тому, що зазвичай 30-річні іпотечні кредити базуються на прибутковості 10-річного казначейства США, і ці дві ставки начебто йдуть рука об руку. Ймовірно, для багатьох ваших глядачів це щось на зразок внутрішнього бейсболу, але терпіть нас. Зазвичай існує спред приблизно від 150 до 200 базисних пунктів, або англійською мовою від півтора до двох пунктів. Отже, якщо прибутковість 10-річної казначейської позики становить чотири, іпотека зазвичай становитиме 5½ або 6%. Зараз спред має сотню додаткових базисних пунктів.
Отже, якби ми були на нормальному ринку, іпотечні ставки, ймовірно, були б майже на пункт нижчими, ніж сьогодні. Значить, ти вже був би в п’ятірці. Однією з причин цього є невизначеність і нестабільність ринку, а також віра в те, що коли відсоткові ставки на іпотечні кредити падають, ви побачите, що маса цих позик, які були взяті після підвищення ставок, почне рефінансований. Це означає, що якщо ви купуєте іпотеку на вторинному ринку, ви не зможете окупити свої інвестиції. Позика закінчиться через рік-два. Отже, модель ціноутворення налякала вторинний ринок. Таким чином, ФРС може продовжувати підвищувати, ніж люди очікують. Зараз очікується, що пік ставки ФРС становитиме приблизно 5%, 5¼%.
Якщо вони перевищать цей поріг, це явно призведе до зростання іпотечних ставок. Таким чином, інфляційний сюрприз або стимульована активність є одним зі сценаріїв. Чесно кажучи, я цього не бачу, але це сценарій. Інша — це глобальна нестабільність, і ми не дуже багато говоримо про це, і це те, що в значній мірі поза нашим контролем, але є велика стурбованість щодо падіння світової економіки. Коли це трапляється, ви часто бачите, як багато іноземного капіталу надходить у американські казначейські зобов’язання, і чим більше іноземного капіталу надходить у американські казначейські зобов’язання, тим нижчі прибутки. Це фактично може ще більше знизити іпотечні ставки. Зворотний бік цього полягає в тому, що якщо ці гроші повинні залишатися в іноземних економіках і буде менше активності, пов’язаної з підвищенням вартості облігацій, ми можемо спостерігати фактичне зростання прибутковості. І якщо це станеться, у вас зростуть іпотечні ставки.
Але я справді вважаю, що ймовірність того, що ставки досягнуть піку і почнуть поступово падати, є набагато більшою, ніж можливість повернення ставок до сімки чи, що ще гірше, до восьми. Подивіться, є люди, які кажуть, що процентні ставки піднімуться вище восьми. Також є люди, які кажуть, що ринок житла зазнає краху, і ми побачимо падіння цін на 20-30%. І я схильний думати, що ці люди намагаються щось продати, а не те, що ви хочете купити. Я справді вчора отримав повідомлення на Facebook від одного з дорогих друзів моєї матері, і я не вигадую цього. Насправді вона надіслала мені повідомлення із запитанням, чи ринок житла сьогодні обвалиться.
Отже, хтось дійсно вибрав дату краху ринку житла, і, мабуть, це було в Інтернеті. І якщо ви інвестуєте в нерухомість, якщо ви збираєтеся купити будинок для проживання, ви повинні дивитися на речі більш раціонально, логічніше і, відверто, з довгостроковим поглядом. Тому що ринкові умови можуть бути дуже нестабільними щодня, але з часом ринок житла має тенденцію відновлюватися і працювати дуже, дуже добре.

Дейв:
Дякую, що пояснили це. Я думаю, що постійно повертаюся до тих двох сценаріїв, коли, з одного боку, інфляція покращується, ФРС припиняє підвищувати ставки якомога швидше, що призводить до зниження ставок по іпотеці. З іншого боку, ФРС продовжує підвищувати ставки, але це спричиняє рецесію, яка знижує дохідність облігацій у цілому, а також знижує ставки по іпотечних кредитах. Отже, ось чому для мене я ніби у вашому таборі, де я просто не бачу цього сценарію аварії, тому що більшість шляхів і є багато невизначеності, але більшість різних сценаріїв, які можуть розгортатися, принаймні у стабілізації іпотечних ставок, якщо не в падінні іпотечних ставок. І я знаю, що це страшно, тому що ми бачили це подвоєння, як ви сказали, іпотечних ставок. Але зараз є великий потенціал, який принаймні трохи стабілізується.

Рік:
Знаєш, Дейве, я думаю, що люди повинні усвідомити, що ми спостерігаємо за справді незвичайним набором обставин. Останні п’ять-шість років ФРС хвилювалася, що інфляція недостатньо висока. Вони мали цільовий рівень інфляції в 2%, і це було тому, що все в економіці працювало. Я маю на увазі, що все в економіці працювало, а потім хтось вкусив биту в Китаї, і наступне, що ми зрозуміли, — світ змінився. І уряд прийняв кілька рішень, які спочатку виглядали як хороші рішення, але виявилися не дуже хорошими з економічної точки зору, оскільки ми справді різко перестимулювали економіку. Один із моїх друзів, економіст, сказав, що уряд взяв діру в три трильйони доларів і намагався запхати туди 15 трильйонів доларів.
Таким чином, ми збільшили грошову масу на 50%, і для тих з вас, хто не стежить за економікою, ви стежите за бейсболістами за їхніми бейсбольними картками. Перенасичення грошової маси призводить до інфляції, і ви повинні працювати над цим. Інша проблема полягає в тому, що ми надмірно стимулювали споживачів, тому всі в країні, здавалося, отримували перевірку стимулів, а виплати допомоги по безробіттю були різко збільшені, що призвело до нестачі робочої сили, що призвело до зростання заробітної плати, а зростання заробітної плати призводить до інфляції. А потім через COVID у нас виникли перебої в ланцюжку поставок, що призвело до дисбалансу попиту та пропозиції, тому ціни на все зросли. І голово Пауелл, Федеральна резервна система була дуже, дуже прозорою, кажучи: «Ми недооцінили інфляцію, ми її проґавили, ми помітили».
Отже, у вас була ця пандемія раз у покоління, сподіваємося, яка зіпсувала економіку, уряд надмірно відреагував на це, наддув надто багато стимулів для економіки, що завжди призводить до інфляції. І ФРС надто пізно долучилася, щоб спробувати сповільнити ситуацію. Тому вони повинні були бути занадто агресивними. Знову ж таки, ми ніколи не бачили подвоєння ставок по іпотеці за рік, ніколи. І якби все не змінилося через цей незвичайний збіг обставин, ми б не побачили, як іпотечні ставки піднялися до 7%. Вони б піднялися з цих історично низьких рівнів, тому що це було частиною стимулу ФРС, щоб переконатися, що ринок житла залишався стабільним, а економіка залишалася стабільною.
Але ми маємо справу з незвичайними обставинами, які призвели до незвичайних сплесків іпотечних ставок, і насправді решта економіки все ще функціонує досить добре. Отже, навіть якщо наступного року ми закінчимо рецесію, і я думаю, ймовірно, що Федеральна резервна система вже внесе надмірну корекцію, і ми збираємося завершити її, вона все одно має бути досить короткою, досить м’якою рецесії та не повинно мати довготермінового чи жахливо негативного впливу на ринок житла.

Дейв:
Так, це чудовий момент, тому що я хотів поговорити про стан американського споживача чи домовласника. Ви маєте великий досвід у викупі майна та інших аспектах бізнесу. І з того, що я бачу, незважаючи на падіння цін на житло та деякі гучні звільнення у великих відомих компаніях, здається, що загалом американські споживачі перебувають у досить пристойному становищі, а власники будинків, зокрема, все ще сплачують свої іпотечні кредити. Це правильно? Ви бачите щось інше?

Рік:
Ні, ти на місці. Нещодавно ми підготували звіт про капітал власників житла в ATTOM, і, по-перше, там все ще є рекордна сума капіталу власників будинків, 29 трильйонів доларів, нічого подібного ми ніколи не бачили. І це на житловий фонд, який оцінюється приблизно в 41 трильйон. Отже, якщо ви подивіться на боргове навантаження, яке несуть люди, воно насправді дуже, дуже низьке у відсотках від вартості їхнього майна. Ми з’ясували, що близько половини домовласників є тими, кого ми називаємо багатими на акціонерний капітал, що означає, що вони заборгували менше половини вартості свого будинку за іпотекою. І що цікаво, 93% позичальників, які наразі перебувають під стягненням, насправді мають позитивний власний капітал, що абсолютно протилежно тому, де ми були під час великої фінансової кризи, коли третина всіх власників будинків була під водою, і майже всі, у яких вилучено заставу, були догори ногами.
Отже, навіть якби у нас були люди, які перебувають під викупом, у них є можливість створити м’яку посадку. Тож, якби вони перебували у короткостроковій фінансовій скруті, можливо, вони могли б навіть рефінансувати свою позику у свого кредитора, якщо б вони зараз якось одужали. Але навіть якщо вони не можуть, у них є можливість продати свій будинок, тому що, як ми говорили раніше, попит все ще є. Якщо ви виставите нерухомість на ринок за правильною ціною, ви зможете її продати. Але ми зараз не маємо проблеми викупу. Історично нормальний рівень викупу становить близько 1% кредитів. Отже, на сьогоднішньому ринку близько 550,000 XNUMX будинків перебувають на певній стадії викупу.
Натомість маємо близько 260,000 тис. Таким чином, ми працюємо на приблизно половині історично нормального рівня викупу, і ми працюємо на приблизно 60% від рівня, який був до пандемії. Отже, незважаючи на те, що цього року кількість викупів поступово зменшувалася, ми, ймовірно, не повернемося до нормального рівня, виходячи з поточних темпів активності, до середини чи кінця 2023 року. Отже, пам’ятайте, що ми можемо подвоїти кількість ми маємо право викупу, і це повернуло б нас до нормального життя. І якість позик за останнє десятиліття була надзвичайною. Кредитори взяли на себе дуже невеликий ризик, позичальники були висококваліфікованими. До речі, Дейве, вони продовжують платити вчасно, навіть якщо вони під водою.
І я думаю, що людям важливо пам’ятати про це, тому що останнім часом я часто ставив це питання. Те, що позичальник занурюється, не означає, що він піде під стягнення. Ці два лише незначно пов’язані. І просто для того, щоб дати вам точку даних, приблизно 6% власників будинків сьогодні по всій країні не мають своїх кредитів. І я щойно згадав, що піввідсотка позичальників перебувають під стягненням. Це означає, що решта цих людей здійснюють свої платежі вчасно. І деякі з них були під водою з часів Великої рецесії та на ринках, які справді так і не відновилися повністю. Але вони продовжують здійснювати свої платежі, тому що в якийсь момент вони опиняться в плюсі.
І, чесно кажучи, у багатьох випадках для них дешевше продовжувати сплачувати свої іпотечні платежі, ніж для них було б для них надіслати ключі до банку та спробувати знайти житло для оренди. Отже, ці двоє насправді не пов’язані. Тепер, якщо ви перебуваєте під водою з вашою позикою, і ви закінчуєте викупом, це набагато, набагато важче вирішити це успішно. Але перебування під водою — це не те, що спонукає людей вилучати майно. Це все ще якась сімейна фінансова катастрофа, втрата роботи, втрата доходу, смерть у сім’ї, розлучення, несподівані рахунки за лікування, щось подібне до того, що змушує людей позбавлятися майна. Обіцяю вам, ви почнете читати заголовки про назріваючу загрозу того, що все більше і більше позичальників залишатимуться під водою, коли ціни на житло падають або падають.
І мені довелося вчора провести репортера з карниза через те, що вона прочитала звіт, який, на її думку, говорив, що 8% позичальників раптово опинилися під водою. І те, що було сказано, що 8% позичальників, які взяли кредити в минулому році з дуже низькими початковими внесками, які жили на ринках, де ціни впали, тепер перебувають під водою. І я подумав, що це частка відсотка позичальників. Але заголовки попереджають вас про те, що ця загрозлива криза підводних позик ось-ось наздожене нас. І іноді це зводить мене з розуму, але, мабуть, це тримає мене зайнятим, і це дає мені роботу. Отже, це не погано.

Джаміль:
Ріку, я ціную інформацію, і я не можу погодитися з вами щодо ситуації викупу та того, де ми знаходимося лише на національному рівні щодо справедливості та чи справді є вразливість. І я погоджуюся, я не вірю, що це насправді є. Я вважаю, що, звичайно, сенсаційність завжди буде продавати або привертати увагу, і ми будемо бачити це завжди. Але як інвестор у нерухомість і для спільноти BiggerPockets, яка любить чути вашу думку, думку Дейва та мої жарти, я хочу зрозуміти, у чому полягає можливість, тому що це факт для мене. Я покупець готівкою. Я переважно оптова торгівля, але я починаю тримати майно, тому що я бачу, що там є втома.
Прямо зараз продавці, які мають ситуацію, які мають продавати, а не ваша людина, яка просто хоче оновити або переїхати, тому що їм більше не подобається розмір їхньої вітальні, або не просто косметичні речі, а реальні причини для продажу. На ринку є втома, і я справді зміг скористатися цією втомою та купити речі. Наприклад, днями я якраз казав Дейву, що в моєму районі є нерухомість, ціна понад 2 мільйони доларів. Цей будинок щойно оцінили в липні в 1,000,005 800 950, і я збираюся закрити його через кілька днів за ціною XNUMX за XNUMX, і я купую два в своєму районі з такою ж ситуацією.
І тому я відчуваю цю втому і користуюся цим, тому що я інвестор у нерухомість, і це те, що ми робимо. І весь цей капітал, який ви описали, на якому сидять власники будинків, вони готові торгувати ним, щоб звільнитися від цієї втоми, щоб мати можливість вийти з ситуації. Це одна можливість, яку я бачу. Чи бачите ви інші можливості, які ми, як інвестори в нерухомість, можемо розглянути та використати, щоб мати кращу основу до кінця 2023-2024 років?

Рік:
Отже, я хочу привітати вас за відповідальність за заголовки, які люди побачать про зниження цін на житло. Отже, добра робота, Дейв і Джаміль. Ні, там є можливості. Це найкраща пора року для купівлі, оскільки на ринку менший попит. Отже, у вас менше конкуренції за активи, які стають доступними, і власники будинків, як правило, дещо більш охочі до переговорів у цю пору року через відсутність конкуренції. Отже, загалом, десь між кінцем листопада та серединою січня в більшості регіонів країни найкращий час для пошуку цих відносних угод. По-друге, якщо хтось продає прямо зараз, ви повинні запитати себе, чому вони продають і чи повинні вони продавати.
Отже, ви робите абсолютно правильно. Я особисто вважаю, що одна з причин, чому рівень запасів залишатиметься низьким протягом більшої частини 2023 року, полягає в тому, що люди, яким не потрібно продавати, не збираються продавати. Вони цілком щасливі сидіти там зі своєю іпотекою під 3½% і не обмінювати її на ринок, що занепадає, на дорожчий будинок з іпотекою 7%. Якщо їм не потрібно цього робити, вони не збираються цього робити. Отже, якщо ви побачите, що хтось його продає, принаймні виникає запитання, чи це продаж примусово? Вони повинні продавати? І якщо так, то тут є певні важелі для переговорів. Отже, я думаю, що це має певний сенс. Ви хочете продовжувати стежити за тенденціями ціноутворення. Ми очікуємо, ймовірно, 5% зниження цін на житло в країні. За прогнозами Fannie Mae, наступного року ціни з січня по грудень знизяться приблизно на півтора пункта, і це буде дуже локалізована корекція.
Отже, ви повинні звернути увагу на діяльність місцевого ринку. Наприклад, ціни в Каліфорнії, ймовірно, впадуть в середньому приблизно на 10%. Зараз у районі затоки ми бачимо, що ціни на деяких рівнях уже впали на 20%. Але якщо ви перебуваєте в південно-східних штатах, ви можете взагалі не помітити, як ціни впадуть, тому що ви все ще спостерігаєте зростання населення та робочих місць. Отже, ціни можуть не зростати на 20% на рік, але вони все одно можуть зростати на 2-3%. Тож вам потрібно шукати можливості на місцевому ринку та з’ясувати, що вам підійде. І знову ж таки, якщо ви перебуваєте на ринку зі зниженням цін, ви, можливо, плануєте придбати нерухомість для оренди, тому що вам не потрібно хвилюватися про миттєве підвищення ціни на житло. Якщо ви дивитесь на ринок, де ціни зростають, можливо, це краща можливість перевернути, тому що ласти справді потребують підвищення ціни, щоб досягти успіху в більшості випадків.
Інша можливість, ми згадували, що немає тонни викупу, але якщо ви збираєтеся грати на цьому ринку в пошуках можливостей, ви повинні змінити модель, принаймні у своїй свідомості, з тієї, на якій ми були під час останній цикл. Ми згадували, скільки позичальників були під водою за своїми кредитами минулого разу. Це означало, що вони не могли позбутися майна, якщо банк не погодився на короткий продаж. І їх було чимало, але небагато відносно кількості підсудних. Багато об’єктів нерухомості не було продано на аукціонах, тому що банки не змогли оцінити їх достатньо низько, щоб інвестори могли втілити цифри. Таким чином, банки-банки повернули собі більшість майна, на яке звернуто стягнення, тому було сенс інвестору чекати, поки банк поверне його, дочекатися, поки майно повернеться на ринок, а потім вести переговори щодо майна, що належить банку, REO.
Цього разу цього не станеться. Я згадав, що загальна активність викупу становить приблизно 60% від рівня до пандемії. Діяльність REO, відібрання банківських прав знаходяться приблизно на 30% від того рівня, який був до пандемії. Отже, ми бачимо, що починається все більше викупу, але все більше людей продають свої будинки на ранній стадії викупу перед аукціоном викупу. І майно, яке потрапляє на аукціони, продається приблизно на 70%, що приблизно вдвічі більше, ніж зазвичай. Отже, менше об’єктів продається на аукціоні, менше об’єктів проходить через аукціон і повертається до кредиторів. І FHA має таку програму під назвою CWCOT, більше бейсбольних речей, передається без дозволу на право власності, і будь-яке майно FHA, яке не продається на аукціоні, потім передається онлайн-аукціонній компанії для другого шансу на продаж, після чого вони зазвичай трохи знизити ціни.
Отже, якщо ви інвестор, який чекає REO, чекає на нерухомість, що належить банку, цього разу не буде такої можливості. Цього разу вам доведеться знайти цих позичальників на ранній стадії викупу, і якщо ви не можете домовитися з ними до аукціону, вам потрібно бути готовим піти на аукціон. І ось тут хтось на зразок вас, Джаміле, виступає як покупець готівкою, тому що на більшості цих аукціонів потрібна готівка або касовий чек. І на сьогоднішньому ринку ви маєте надзвичайну перевагу, якщо ви купуєте готівку, тому що всі інші шукають 6½, 7% традиційних іпотечних кредитів та позик для інвесторів, які зараз мають 10-12% обігу, якщо ви отримуємо перехідне фінансування. Отже, ще є можливості, але вам доведеться докласти всіх зусиль.

Дейв:
Ну, дякую, Ріку, це надзвичайно корисно. Я думаю, що там багато страху, знову ж таки, із заголовками, і ви пропонуєте набагато більш тверезий погляд на те, що відбувається, і дійсно хороший аналіз того, де є можливість. Перш ніж ми підемо звідси, я хочу запитати вас про те, що ви згадали, коли ми просто спілкувалися перед шоу, а це те, що компанія ATTOM, у якій ви працюєте, опублікувала звіт про діяльність з виправлення та перевертання. Чи могли б ви розповісти нам трохи про те, чого ви навчилися?

Рік:
Так, і для всіх, хто зацікавлений, у нас є розділ аналізу ринку на нашому веб-сайті, де ми розміщуємо всі ці звіти безкоштовно. Отже, навіть не те, за що ви повинні платити, але нещодавно ми випустили звіт про виправлення та перевертання, який охоплював перевертання у третьому кварталі 2022 року. Це був класичний звіт про хороші новини та погані новини, Дейве. Хороша новина полягає в тому, що у кварталі було зареєстровано понад 92,000 22 переворотів, що є третім найбільшим показником у історії. І ми розглядали дані за останні XNUMX роки, тож це досить непогане число. Погана новина полягає в тому, що це число знижується третій квартал поспіль. Таким чином, тенденція до меншої кількості переворотів, і справді погана новина полягає в тому, що як валовий прибуток, так і валовий прибуток знизилися, а валовий прибуток — це просто ціна, за яку продано майно, порівняно з ціною, за яку воно було придбано.
Крім того, націнка — це відсоток прибутку порівняно з початковою ціною покупки. Отже, це не враховує такі речі, як витрати на матеріали, робочу силу, фінансування, і ми знаємо, що всі ці витрати зросли. Отже, це не ідеальний ринок для ласт. Ідеальні ринки мають високий попит, низьку пропозицію та швидке зростання цін. І головне – це низькі ставки фінансування, і ми бачили всі ці умови, у нас все ще є попит, але він ослаб. Ціни впали або в деяких випадках знижуються, фінансування коштує дорожче, продаж займає більше часу, витрати на матеріали та робочу силу разом із витратами на фінансування стають все вищими. Тож, якщо ви займаєтеся фіксацією та перевертанням, вам справді потрібно зараз добре розбиратися в математиці.
Ви повинні бути неймовірно обережними, щоб не переплатити за нерухомість, яку ви купуєте. Ви повинні бути дуже, дуже обережними, щоб не недооцінювати вартість ремонту, не недооцінювати тривалість часу, який вам знадобиться для переміщення майна. І, до речі, ми не говоримо про ринки, де потрібно 60 або 90 днів, щоб продати нерухомість, коли вона готова до продажу. Ми все ще очікуємо кілька тижнів на більшості ринків, але це більше, ніж у минулому році. Отже, вам потрібно врахувати ці транспортні витрати. Я не хочу ні до кого приставати, але ви знаєте, що це складний ринок, коли у вас Zillow Offers втрачає 352 мільйони доларів за квартал, а Opendoor робить це схожим на непотрібну суму, втрачаючи мільярд доларів.
І знову ж таки, це насправді не моделі виправлення та перевороту, це арбітражні моделі, але це просто показує вам, що може статися, якщо ви помилитесь у своїй моделі ціноутворення та зробите це в масштабі. Ви робите помилку в одному будинку, який коштує, можливо, тисячі доларів, ви робите помилку в тисячах будинків, а це сотні мільйонів доларів. Отже, це просто показує вам, що навіть компанії, які, як ви очікуєте, будуть трохи більш професійними, трохи більш досконалими у своїх моделях, роблять помилки, роблять великі, великі, великі помилки і закінчуються звільненням третини свого персоналу, тому що тих помилок. Отже, це просто свідчить про те, що вам, як ласту, вам справді, дуже потрібно заточити свій олівець у цьому циклі.
І це застереження для людей, які тільки починають займатися цією частиною бізнесу. Вибір часу для ринку може бути складним, але якщо ви виберете невідповідний час, купите на вершині ринку та недооціните свої витрати на ремонт, ви дивитесь на досить неприємний сценарій для такого повороту. Отже, це гарний час для співпраці з кимось на кшталт BiggerPockets, де ви можете отримати багато освіти, ви можете отримати багато інструментів і продуктів, які вам потрібні, щоб переконатися, що ви робите правильні речі. І, звичайно, завжди слухайте On the Market Podcast, тому що саме там ви отримаєте всю потрібну інформацію.

Джаміль:
Ріку, велике спасибі за це розуміння. Я хотів копнути трохи глибше, і, говорячи зі свого особистого досвіду з кількома переворотами, у нас є десяток таких, які відбувалися, і ми побачили, що в ціновій категорії від 750 до мільйона з половиною половина, попит зник. Нам довелося виписати чеки, щоб вийти з цих угод і зняти їх з обліку. Однак у будинках для початківців, у цій ціновій точці для покупців житла вперше, ці об’єкти все ще торгуються, і насправді все ще існує великий попит. Коли ви, хлопці, збирали цей звіт, чи знайшли ви ці відмінності та чи є підрозділ на ринку виправлення та перевороту, на якому люди в бізнесі могли б зосередитися, щоб вони все одно могли витримати цей шторм і пройти воду, а не втрачати свої екіпажі та згортатися, поки все не почне повертатися?

Рік:
Так, але перш ніж я туди піду, дозволь мені розповісти тобі ще один сценарій, і я знаю, що ти це робиш. Ви згадали про це раніше. У наш час звичайному ласту може бути важко розраховувати цифри, але є можливість орендувати нерухомість. Я думаю, ми згадували раніше, що приблизно від 10 до 20% людей, які думали, що вони збираються купити, вирішили натомість орендувати. Ви можете навести логічний аргумент, що якби вони хотіли купити будинок, вони могли б віддати перевагу оренді будинку, а не квартири. Можливо, їм потрібно більше місця, що завгодно.
Отже, все ще є можливість для оренди нерухомості для однієї сім’ї, і я думаю, що ця можливість буде зростати. Тепер, якщо ви ласть, у вас може не бути процесів і бізнес-процедур, щоб стати власником нерухомості, що здається в оренду, але ви точно можете ідентифікувати цю нерухомість і, можливо, стати оптовиком, знайти ту нерухомість, яка є можливостями, і продати її людям які хочуть здавати в оренду нерухомість і отримувати певний прибуток, роблячи це, не ризикуючи купувати, ремонтувати та зберігати це майно. Отже, це одна можливість.

Джаміль:
До речі, я ніколи не платив тобі за це.

Рік:
Ні. Зараз це реальна можливість, і є деякі ласти, які насправді в короткостроковій перспективі, оскільки їхні обсяги не великі, стають власниками орендної нерухомості, тому що навички, необхідні для пошуку, покупки та ремонту будинку, однакові . Тепер це лише питання того, щоб бути цим орендодавцем на короткий термін, можливо, навіть знайти когось, хто це зробить. Але тим не менш, на ваше початкове запитання я кажу тут дуже широко, Джаміле, але ми бачимо те саме, що ви бачите на своєму ринку. Це на вищому рівні попиту впав трохи суттєвіше, ніж на початковому рівні. І це майже так по всій країні. Ймовірно, тут і там є кілька відхилень, але загалом це те, що ми бачимо. Запасів початкового рівня дуже мало.
Отже, якщо ви знайдете нерухомість, яку можна повернути на ринок як реконструйовану та відремонтовану нерухомість, ви, ймовірно, матимете гарну можливість продати її та продати за розумною ціною. У вас також є більша конкуренція, тому що саме там більші установи шукають нерухомість для оренди. Саме там, де здають в оренду одну сім’ю, менші інвестори шукають нерухомість. І, очевидно, саме там шукають нерухомість ті, хто вперше покупці. Отже, непросто знайти ці об’єкти для покупки та ремонту, але якщо ви дивитесь на частину ринку, яка є більш здоровою, ніж інші, цей початковий рівень, і я б навіть сказав, що на багатьох ринках, що підвищуються до середнього рівня, ви все ще бачите достатній обсяг попиту.
Щойно ви потрапите до властивостей верхнього середнього та вищого рівнів, які ви бачите, фактично ви бачите дві проблеми. Ви бачите, що ринковий попит зменшується, але ви також бачите найнижчі ціни з точки зору оцінки на цих вищих рівнях. Ось чому в таких місцях, як Сан-Франциско, спостерігається більш значне зниження цін у таких місцях, як, я не знаю, Де-Мойн, штат Айова.

Джаміль:
Дякую.

Дейв:
Рік. Я думаю, що ми могли б займатися цим цілий день, але ми повинні швидше звідси вибиратися. Чи є ще щось, що, на вашу думку, варто знати нашій аудиторії, коли ми йдемо до нового року, про що ми ще не розповідали, що, на вашу думку, важливо мати на увазі?

Рік:
Ну, я не знаю. Ми говорили про інвестиційні стратегії, економіку, ринок житла. Я припускаю, що моя думка про розставання була б такою: остерігайтеся галасу. Ви збираєтеся прочитати багато похмурих і приречених речей. У вас, мабуть, є слухачі, які чекають і слинять того обвалу ринку, який бездушно пропагують придурки на YouTube. І я б сказав, не чекайте. Визначити час на ринку майже неможливо. Якщо ви підрахували, а цифри вивели олівцем, настав час рухатися вперед. І це вірно, незалежно від того, чи хочете ви полагодити та перевернути, купити нерухомість для оренди чи купити будинок, щоб переїхати. Це цікавий сценарій, оскільки якщо ви можете знайти нерухомість, яку можете собі дозволити, і яку збираєтеся утримувати деякий час, ви можете фактично побачити сценарій, за яким через два роки ваші щомісячні платежі будуть нижчими, ніж сьогодні, і це не те, що ви, швидше за все, побачите, якщо збираєтеся орендувати нерухомість, тому що ваша орендна плата зростатиме щороку.
Отже, я кажу людям, особливо людям, які збираються утримувати нерухомість протягом певного періоду часу, що якщо ви знайдете те, що цифри працюють, не чекайте, поки ринок досягне дна. Ви можете жити з невеликою короткостроковою волатильністю. Ваші ціни впали на 2½, 3%, 5%, вони знову зростуть. І історично, коли ви повертаєтеся до минулих сто років цін на житло, у нас був лише один випадок, коли ринок впав на 20% і застряг там на деякий час, і це була Велика рецесія. Але ціни на житло не зростають щороку, але з часом вони постійно зростали рік, рік, рік. Отже, не вірте рекламі, не панікуйте, але будьте якомога обережнішими, перш ніж приймати такі рішення. Не передумуйте, але переконайтеся, що ви зробили цю математику та перевірили її двічі.

Дейв:
добре Ну, дякую, Рік. Ми цінуємо ці напутні слова і однозначно погоджуємося. Люди повинні… Принаймні прочитати всю статтю, чи не так? Багато випадків, коли люди просто реагують на заголовок і кажуть: «Ну, ти дочитав решту статті? Це було не так вже й погано». Отже, чудова твереза ​​порада. Ми цінуємо це, Рік. Рік Шарга є виконавчим віце-президентом з аналізу ринку в ATTOM Data. Ріку, якщо люди хочуть з тобою зв’язатися, де їм це робити?

Рік:
Отже, ти можеш знайти мене в LinkedIn або Twitter, Ріку Шарга, в будь-якому з них досить легко. Якщо ви хочете зв’язатися зі мною в LinkedIn, обов’язково згадайте On the Market або Jamil and Dave, щоб я знав, що ви не один із божевільних людей у ​​LinkedIn, які звертаються під псевдонімом. Ви також можете знайти, я згадав attomdata.com. У нас є розділ аналізу ринку. Ми працюємо в соціальних мережах, але щотижня ми публікуємо безкоштовні звіти про всі аспекти ринку житла. Тож не соромтеся слідкувати за нами, і я з нетерпінням чекаю на спілкування з багатьма з вас.

Дейв:
добре Ще раз дякую, Рік. Ми маємо повернути вас через півроку. Ви сказали, що друга половина 2023 року може бути зовсім іншою, тому ми завжди будемо бачити вас у цих ключових точках ринку житла, якщо ви знову захочете приєднатися до нас.

Рік:
Завжди отримуйте задоволення від спілкування, хлопці. Будь-коли.

Джаміль:
Ну, ви чули, хлопці. Рік сказав бути оптовиком у новому році. Що ти думаєш, Дейве?

Дейв:
Я можу засвідчити, що принаймні в ефірі я не бачив, щоб Джаміль платив Ріку, щоб він сказав це.

Джаміль:
Ні.

Дейв:
Можливо, він зробив це приватно.

Джаміль:
Це справжня річ. Я думаю, що є дивовижні можливості, і особливо якщо ви, хлопці, розглядаєте стратегію на 2023 рік, подумайте про це та поспілкуйтеся з людьми на форумах. Поспілкуйтеся з людьми на BiggerPockets і справді, справді порозумійтеся, зрозумійте андеррайтинг і з’ясуйте цифри. Як сказав Рік, точи олівець, і ти досягнеш успіху.

Дейв:
Мені подобається, що це наше перше новорічне шоу, тому що я просто думаю, що Рік надає справді хорошу інформацію, яка не надто райдужна, але він зазначає, що є можливості, і що багато речей, які ви читаєте, здебільшого на основі страху, а не на фактах. Отже, якщо ви збираєтеся збільшити свій портфель або вперше займетеся нерухомістю у 2023 році, сподіваємось, ви отримали багато хороших уроків із того, чим сьогодні з вами поділилися Джаміль і Рік. Це дивно, тому що ми записуємо це в середині грудня, але я думаю, з Новим роком усіх, хто слухає.

Джаміль:
Happy New Year.

Дейв:
Ми дуже цінуємо вас. У нас буде дуже хороший рік. Ми підготували багато для вас на ринку. Ми вдячні всім, хто нас слухає, і бажаємо всім вам удачі в інвестуванні в нерухомість та економічних ситуаціях у 2023 році. Джаміль, де люди можуть вас знайти?

Джаміль:
Ви можете знайти мене на моєму каналі YouTube за адресою youtube.com/jamildamji. Подивіться на мене також на IG. Мені здається, Ріку, цілком зрозуміло, що він у LinkedIn і Twitter, а я в Instagram і TikTok.

Дейв:
Так, це робиться. Це треки. Це на бренд точно.

Джаміль:
З Новим роком хлопці.

Дейв:
Абсолютно. У нас також є канал на YouTube для On the Market і BiggerPockets. Ви можете переглянути їх, якщо хочете почути більше від мене, чи Джаміля, чи будь-кого з інших учасників дискусії On the Market. Для всіх інших учасників On the Market, для Джеймса, Кеті та Генрі, які не можуть бути тут сьогодні, з Новим роком і дякую за те, що вислухали.
On the Market створено мною, Дейвом Майєром і Кейлін Беннетт. Продюсер Кейлін Беннетт. Монтаж Джоел Еспарза та Onyx Media. Дослідження Пуджа Джіндал. І велика подяка всій команді BiggerPockets. Контент шоу На базарі – лише відгуки. Усі слухачі повинні самостійно перевіряти дані, думки та інвестиційні стратегії.