Пейс Морбі створив портфель нерухомості на 1,800 одиниць, не використовуючи власні гроші. Неймовірно правда? Ну, це 100% правда, і він сьогодні тут, щоб сказати вам, чому більшість те, що ви знаєте про інвестування в нерухомість, абсолютно неправильне. Протягом багатьох років вам казали заощаджувати до 20%, підтримувати свій кредит у найвищій формі та НІКОЛИ не купувати за ціною запиту або вище. Але Пейс зробив протилежне тому, що йому казали традиційні інвестори. Він купив тисячі об’єктів нерухомості з грошей немає, without a single credit check, and over asking price. Його причина для цього може вас здивувати.
Лише десять років тому, Пейс був працьовитим підрядником, помінявши туалети та пофарбувавши стіни, щоб забезпечити свою сім’ю. Він думав, що веде успішний бізнес, але насправді він реалізовував свої фінанси та потенціал пасивного доходу. Його прив'язали до годинника і мав працювати, щоб заробляти гроші, доки несподіваний наставник не дав йому суворої поради. Відтоді все змінилося, коли Пейс перевернувся з «робітника» на «інвестора» і почав будівництво масивного пасивний дохід портфель.
Тепер, як король творчих фінансів, і автор Багатство без готівки, Pace is teaching the tricks of the trade that his mentor taught him. Ми говоримо про купівля нерухомості без грошей, кредиту чи облікових даних і перетворюючи безглузді угоди на монстрів, які надихають готівкою, використовуючи маловідомі стратегії інвестування, як-от на тему, фінансування власника, та інші. Цей посібник для початківців дасть вам усе, що вам потрібно знати інвестуйте без готівки, кредиту чи багаторічного досвіду!
Натисніть тут, щоб слухати Apple Podcasts.
Слухайте подкаст тут
Стенограму читайте тут
Мінді:
Ласкаво просимо до бонусної версії подкастів BiggerPockets Bunny, де ми беремо інтерв’ю у Пейс Морбі та розмовляємо про все, що стосується творчих фінансів. Привіт привіт привіт. My name is Mindy Jensen. І зі мною, як завжди, мій веселий співведучий Скотт Тренч.
Скотт:
Thanks, Mindy. Чудово бути тут зі своєю співведучою, Мінді Дженсен.
Мінді:
Ми зі Скоттом тут, щоб зробити фінансову незалежність менш страшною, не лише для когось іншого, щоб познайомити вас із кожною історією про гроші, тому що ми справді віримо, що фінансова свобода доступна кожному, незалежно від того, коли та з чого ви починаєте.
Скотт:
Це вірно. Whether you want to retire early and travel the world, go on to make big-time investments in assets like real estate, start your own business or learn about the intricacies of creative finance and finding seller bunnies will help you reach your financial goals and get заберіть гроші, щоб рушити до своєї мрії.
Мінді:
Scott, I am excited to talk to Pace Morby today. Ми говоримо про креативне фінансування, а також кроликів-зайчиків. Ви чули, як я сказав подкаст BiggerPockets Bunny?
Скотт:
О, я люблю це. Це було досить добре.
Мінді:
Я намагаюся бути схожим на тебе, Скотте. Ми глибоко занурюємось у творче фінансування. And Pace. Морбі — майстерний оповідач. You will learn a lot from this episode. Before we bring in Pace, we have a new segment on the show today called Money Moments where we share a money hack, tip or trick to help you on your financial journey.
Today's Money Moment is, did you know you can buy prescriptions at Costco or Sam's Club even if you don't have a membership? Скористайтеся перевагами низьких цін у цих складських магазинах членства, не сплачуючи членство в розмірі 60 доларів на рік.
Хоча я великий шанувальник Costco і був членом приблизно 30 років. Тому я вважаю, що бути членом Costco дуже важливо. Але якщо це не те, про що ви думаєте, ви все одно можете скористатися їхніми супернизькими цінами за рецептами.
Гаразд, перш ніж залучити Пейса, давайте зробимо коротку перерву. І ми повернулися. Пейс Морбі є постійним учасником BiggerPockets і автором останнього видавництва BiggerPockets під назвою «Багатство без готівки». Pace спеціалізується на креативному фінансуванні — темі, яку ми раніше не розглядали. Але ми збираємося зануритися в це сьогодні. Пейс, ласкаво просимо до подкасту BiggerPockets Money.
Темп:
Я величезний фанат. Вітаємо з понад 400 серіями. Це дивовижно.
Мінді:
Ну, дякую, Пейс. Я впевнений, що ти слухав кожного з них, тому ще раз дякую. Пейс, давайте поговоримо про вас і вашу історію. Чи можете ви розповісти нам трохи про себе та про те, як ви почали інвестувати в нерухомість?
Темп:
Так. Grew up in a household of 12 children, blue collared working father. My dad was a CPA during the day, made $60,000 a year supporting 12 kids. So that doesn't go well. So obviously, he was moonlighting as a contractor as well, making money under the table, doing drywall for little ladies and all that kind of stuff just to make ends meet.
І я зрештою зробив те саме, коли мені виповнилося 20. Я пройшов коледж, будучи підрядником уночі. А потім я дуже сильно зайнявся будівництвом, мабуть, десь у 24-25 роках, і створив велику компанію. Я почав використовувати соціальні медіа як спосіб продемонструвати свою роботу. І врешті-решт я знайшов досить великого клієнта Opendoor. Вони були моїми найбільшими клієнтами. Я був їхнім першим підрядником у Фініксі, штат Арізона, і моя будівельна компанія зруйнувалася. І в кінцевому підсумку у мене було близько 250 співробітників, і через це я отримав багато уроків, Opendoor.
Потім мене почали відкривати в Далласі та Вегасі та в інших місцях і розширювати. А потім я взявся на роботу в Offerpad. А потім я взявся на роботу в Zillow. And I started doing hundreds of renovations and rental turns for all these big companies, American Homes 4 Rent, Colony Homes, all these big companies.
Крім того, у мене були інші менші компанії, які найняли мене на роботу у Феніксі, штат Арізона. І врешті-решт мене найняла жінка на ім’я Бетані Вілліс. And after years and years and years of doing renovations for other people and watching everybody else make money on their flips, on their rentals and all this kind of stuff, I had convinced myself that I was at some way in some fashion involved in real estate .
І лише після того, як Бетані Вілліс найняла мене зробити деякі з її виправлення та сальто. І вона сказала мені, що я був нічим іншим, як рабом її бізнесу, і що єдиним справжнім інвестором у нерухомість були люди, на яких я працював, і що я зміг самостійно інвестувати в нерухомість. І якби не Бетані, вона не тільки сказала це, але й фізично показала мені, як це робити, тому що я дуже мавпа, дивіться, мавпа робить таку людину, я б ніколи не зміг потрапити в нерухомість.
Мінді:
Does Bethany have a warm place in your heart? Це не дуже приємна розмова. You are a slave to me and everything. I'm the only real estate investor here. That doesn't sound like something nice.
Темп:
Я думаю, що хороший наставник знає, що сказати потрібній людині. І я думаю, що зараз я дивлюся на неї як на свою матір. І в принципі, ось що сталося. I had done two renovations for her. Я прийшов вчасно, в межах бюджету з обома, що дуже рідко для будь-якого підрядника.
І тому вона наймає мене для третього. Іду робити кошторис вдома. І вона приходить, стукає мені в скло, і вона як… Ну, я сиджу у своїй вантажівці. Вона підходить і стукає в двері з боку водія. Вона каже: «Вийди зі своєї вантажівки». А я кажу: «Нам потрібно поговорити». А я кажу: «Що? Що відбувається?" Вона змусила мене сісти на двері багажника, схопила мене за праве плече та встромила руку в праве плече. And it was somehow, someway it was very strong and stern, but it was also in a loving way.
І вона подивилася мені в очі і сказала: «Чому ти не займаєшся нерухомістю?» І вона поставила мені запитання, яке мені ніхто інший не задавав, і кинула мені виклик. І я захищався, і я розповів їй усі 15 причин і виправдань, чому я не зробив стрибок. А вона каже: «Ти хлопець із синіх комірців. Ви повинні дивитися на креслення, щоб побудувати будинок. Ви не заперечуєте, якщо я покажу вам креслення, щоб отримати доступ до нерухомості?» And I said, “Oh my gosh, that's exactly what I needed.” І вона провела мене, показала, не просто сказала, а показала. And if it wasn't for Bethany Willis, I'd still be doing construction work for other people.
Скотт:
У скількох будинках, над якими ви працювали, або скільки проектів ви загалом завершили до моменту цієї розмови?
Темп:
Яке чудове запитання. Nobody's ever asked me that before. I had done over 7,000 renovations for other companies before I even believed in my own possibilities and my own future. So that tells you the mind space I was in. And the mindset that I had is that I was just a worker bee. I was exchanging time for money and we were averaging 35 to 50 turns a month for Opendoor, Offerpad, and Zillow. And we had collectively done about 7,000 total. Я зробив нові конструкції, добудови, все, що ви можете собі уявити, я зробив як підрядник. І я зробив 7,000, поки хтось… А якщо відповісти на ваше запитання, чи є в мене тепле місце в серці? Well, Mindy, if she didn't ask the question that way and she didn't acknowledge that I was defending myself and she didn't acknowledge as a mother would to a child of like, this is an excuse you're telling yourself , і це брехня.
І якби вона не була суворою зі мною, вона б не пробила мій великий товстий череп до цього маленького арахісового мозку, який у мене був. І те, що вона сказала мені, Мінді, це те, що вона каже: «Вас можна замінити в угодах з нерухомістю, як мобільного нотаріуса».
Простий пошук у Google може замінити вас. Ви не володієте своїм бізнесом. Я володію вашим бізнесом. Якщо ви агент з нерухомості, ви не займаєтеся нерухомістю. Якщо ви мобільний нотаріус, ви не в нерухомості. Якщо ви власник або депонована компанія, ви не займаєтеся нерухомістю. Ви надаєте послуги тому, хто є.
І це був удар по обличчю. Я не чув цього, як багато людей не чули… Є агенти, які почують, що я це кажу, і скажуть: «Так, я. У мене є ліцензія на нерухомість». Гаразд. Well, they didn't teach you how to invest in real estate, in real estate school, did they? Як і ваш брокер. Отже, ви надаєте послуги комусь іншому. І якби Бетані Вілліс не сказала мені це і не сказала це мені так різко, я б не послухав її, зламався й упокорився настільки, щоб відкрити свій розум і сказати: «Покажи мені».
Скотт:
Подивіться, я роблю тут дуже просту математику. Ви виконали 7,000 робіт до цієї розмови. And I'm going to assume at the profit to you on those jobs was a thousand bucks per job. Ймовірно, це дуже низька оцінка. Це 7 мільйонів доларів прибутку, який ми отримали за роки, що передували цій розмові. Отже, якщо хтось із процвітаючим успішним бізнесом, який генерує тонни грошей, займатися нерухомістю, і я, ймовірно, потенційно на порядок відступаю від цієї оцінки, як це для когось, як ти, здійснити перехід на інвестування в нерухомість ? Як розпочати і продовжити цю розмову з цієї чудової початкової позиції, навіть якщо ви працювали на інших людей у той період?
Темп:
правильно. I love that question. So like most small business owners, the reason they can't scale is because they just reinvest all their money back into the business, right? Hiring more people, buying new equipment, mismanaging money, hemorrhaging on this job site because somebody's eyeballs weren't on it. Something went too long. Боже мій, ми втратили на цьому 40 тисяч. We underestimated. All of those things going on all over the place, but making really good money. The first year I took home a million dollars was 2013, so 10 years ago.
А я тоді ще був контрактником. І це завдяки Opendoor. Мені неймовірно добре платили. Але проблема полягає в тому, як підрядника, розширення — це єдине, чому вас коли-небудь навчали. Просто будуйте більше, будуйте більше, будуйте більше. Отже, тепер у вас є вантажівки компанії, страхування та робочі компанії, які з’їдають вашу прибутковість. І ви думаєте, що ведете справді успішний бізнес. Але насправді все, що ви робите, це створюєте важчий м’яч і ланцюг.
І ніхто не вчить підрядників наймати головного операційного директора чи наймати чудового фінансового директора, наймати таких людей. Ви все робите самі. Таким чином, ваші прибутки також зменшуються, тому що ваші проекти стають все менш і менш ефективними.
Отже, як це почалося в сфері нерухомості? І ще одна річ – підрядник, люди, які є підрядниками, ви в кінцевому підсумку стаєте банком у багатьох роботах ваших клієнтів. Клієнти, ви завжди виконуєте свою роботу… Я зробив багато 203(k) ремонтів. Для людей, які не знають, що таке ремонт 203(k), це коли домовласник йде і отримує позику 203(k) від кредитора. А кредитор відшкодує підряднику витрати на будівництво. Але вгадайте, що має зробити підрядник, перш ніж він отримає відшкодування? Він повинен зі своєї кишені витратити власні гроші на проект для домовласника. І потім він отримує відшкодування через 30-60 днів.
I had to 30 or 40 of those jobs going on all the time. We had millions of dollars in outlay, millions of dollars in outlay. So when I said, “All right, let's get into real estate,” even sometimes taking a paycheck as a contractor, you talk to any contractor, they'll go, “Oh yeah, we have millions of dollars circulating, but I can't take a paycheck.” Це був я.
Я дуже був таким хлопцем. І я не навчився основам того, як вести справжній успішний бізнес, доки мені, напевно, не виповнився 31 рік. І це сталося тому, що я зустрічав на цьому шляху успішніших людей, ніж я сам. But my foray into it is I told Bethany. Я сказав: «Ну, як мені це зробити?» Вона каже: «Що тобі заважає, чувак? Ви зрозуміли найскладнішу частину всього цього. Ви підрядник. Усім іншим важко з підрядником».
І я сказав: «Ну, а звідки гроші?» Вона виглядає як "тверді гроші". I'm like, “That's the mafia, right?” Приходить мафія і б’є вас по колінах бейсбольною битою. Вона каже: «Чувак, ти тупий?» Ні. І тому вона навчила мене, що таке тверді гроші та що таке приватні гроші. А потім вона сказала: «Знаєш що? Забудь усе це. What you need is you need to just take action today. I'm not going to teach you anything else. I'm not going to teach you another thing.”
So what she did is she made me pull out my phone and order postcards. І коли я діставав свій телефон, я дивлюся на неї і кажу: «Ну, Бетані, як мені знати, куди я відправляю ці листівки, якого кольору листівки і що на них має бути написано?»
And she's like, “Oh my gosh. Просто дістань свій телефон і подзвони». І тому я зателефонував до її компанії, яка випускає листівки. Я зараз не відправляю листівки. Це занадто дорого на моїх ринках, які я рекламую. Але на той час це спрацювало.
Того дня я розіслав 10,000 5,000 листівок. Це коштувало мені XNUMX доларів. And I started generating inbound leads. Те, що я дізнався під час телефонного дзвінка, я сидів на кузові своєї вантажівки, я зателефонував до компанії, що видає листівки. Я кажу: «Гей, я стою тут із Бетані Вілліс. Вона сказала мені подзвонити тобі». And I go, “I'm just starting. Where should I send?” They go, “Oh, perfect. We have a starter package. We know where to send them, what to say, how frequently to send them, what size the card should be, what color they are.” I'm like, “Oh my gosh, there's these resources out there this entire time. And I've been having what I now called creative avoidance. I've created ways to avoid doing this.”
And Bethany says, “Spend the money.” I spent five grand on 10,000 postcards. And about three weeks later, I got two leads that called in. And I missed both phone calls. Ви знаєте, чому? It's because I had my phone in my back pocket and I was installing somebody's toilet at their fix and flip. That's where I was in my life, that I was so involved in my business that one of my guys forgot to install one of the toilets. My customer calls me and goes, “We need this done.” And instead of calling my guy or having an organized way of calling and figuring that out, I have to go in my truck and do that. I missed two phone calls in a 30-minute timeframe. They were both leads that came in.
And that night, I looked at him. I go, “Oh, I probably don't need to call these people back until tomorrow.” I'll call them back tomorrow, which is also how I was operating my construction business. So I get home. My wife goes, “Hey, have you gotten any leads?” I go, “Yeah, actually. I got two leads today.” She goes, what'd they say? I go, “I don't know. Я не відповів. I was busy installing a toilet.”
And my wife says, “Are you kidding me, dude?” Називати його. Я йду: "Я зателефоную їм завтра". She says, “Okay. But when we go out to dinner and you call ahead and you say, what's the wait? And they say, 'Anything more than 15 minutes,' you immediately choose a different restaurant. You think these homeowners that called you are going to wait till tomorrow. Where's the logic?” І моя дружина не розмовляє так.
Моя дружина дуже мила. Вона каже: «Коханий, я тебе кохаю, але подзвони, будь ласка». Тому я витягнув телефон. І саме тут, коли я діставав телефон, щоб передзвонити цим потенційним клієнтам, я отримав третій дзвінок. І цей третій дзвінок став моєю першою угодою. І це була жінка на ім’я Джені Мансон, шкільна вчителька, яка пішла на пенсію. Вона подзвонила мені. І я не мав уявлення, що робити. Я поняття не мав, що сказати.
I had taken imperfect action. And so, what I did is, Janie's like, “Hi, my name's Janie. Я щойно отримав твою листівку. I'm just wondering if you could give me an offer on my house.” А я кажу: «Можеш почекати хвилинку?» І я поставив її на паузу. Потім я подзвонив Бетані Вілліс. And I said, “I have no idea what to say to this lady on the other line.”
And she's like, “You spent money to generate leads to go see people's houses and give them offers. Це так просто. Призначте зустріч». І ось я повернувся на іншу лінію. I go, “So I guess I should be going up and seeing your house and let's give you an offer.” Ось яким я був невпевненим у собі.
А наступного ранку, йдучи на зустріч, я знову подзвонив Бетані Вілліс. І я сказав: «Добре, у мене три проблеми. Я не знаю, що запропонувати. Я нічого не знаю про документи. І я не знаю, звідки мені взагалі візьмуться гроші, щоб купити цей будинок і що я збираюся з ним робити». І вона каже: «Тобі не варто турбуватися про дві з цих проблем: документи та те, що ти збираєшся робити з майном. Все, що вам потрібно зробити, це запитати мене, за що ви повинні його купити».
And I said, “Okay, what should I buy it for?” Вона каже: «Добре, дай мені поглянути». And she says, “I'm going to comp it real fast.” Я кажу: «Вибачте». I didn't know what comping meant on my first deal. And so, she comped it and she said, “Don't pay a dollar over $150,000.” And I then drove up to the house, met with Janie. And this story is actually in the introduction of the book that we wrote together, BiggerPockets of Myself. And I go up to the house and I walk into Janie's property and I get to the kitchen, and I look down on the countertop. І є стос візитних карток агента з нерухомості та стос листівок, усі мої конкуренти, які або були в домі, або збираються прийти туди. І я поставив одне з найважливіших питань.
Відтоді я запитував це, напевно, разів п’ять щодня. What's kept you from selling the house so far? А вона каже: «Ну, я вже маю пропозицію на 165,000 165,000 доларів». А оскільки я шкільний вчитель, який пішов на пенсію, і це мій останній актив, і звідси я піду на пенсію, мені потрібно більше XNUMX XNUMX доларів.
А коли ви новенький, це також може бути Великий Каньйон. Мовляв, 150,000 165 — це моя максимально допустима пропозиція. І вона каже, що вже отримала пропозицію на XNUMX.
And hopefully, people that are listening to this, well, she tells me she's got an offer at 165. And so I go, “Well, my offer's going to be way lower than that, so I probably shouldn't even tell you. Я не хочу вас збентежити». І Дженні Мансон, продавець, каже: «Це тактика продажу, чи не так? Ти просто намагаєшся закріпити мене. Я навчав школярів цілими днями. Я звик, що мною маніпулюють. Будь ласка, не маніпулюйте мною».
Це був такий момент. Я кажу: «Я обіцяю тобі, Джені. Я навіть не знаю, що роблю. Я навіть не знаю, які стратегії продажу спрацюють. Тож я вважаю, що для мене, мабуть, добре просто піти, і я не збираюся…» Вона каже: «Ти навіть не збираєшся робити мені пропозицію?» Мовляв: «Я не хочу вас збентежити. Я думаю, вам слід вибрати 165».
But this is where growing up in a household of 12 kids and having a heart of servitude, my parents, my mom raised us in a way that by the time it was six o'clock in the morning, we were required to have our shoes на. And my mom's thought process there was, “You never know what neighbor's going to need your help to feed the horses. You never know who's going to need help moving. You're never going to know if your dad needs you to ump on a truck and go to a job site. Always have your shoes on. Be ready to go serve somebody. »
And that's how when I started dating my wife, she's like, “Why are you always dressed and ready to go at six o'clock, even on a Saturday morning?” Я кажу: «Мабуть, тому що хтось із сусідів подзвонить, і я міг би погодувати їхніх коней. Не знаю." А вона каже: «Вау, твоя мама тренувала тебе, чувак. Your mom trained you.”
Тому, коли я виходжу з дому, з дому Дженні, і тому в книзі я розповідаю історію про один із найважливіших уроків, які я коли-небудь засвоїв. І ось як я почав займатися нерухомістю, і ось як я думаю про кожен окремий будинок. I didn't know how to do the paperwork. I didn't know how to do the comps. Я тоді ще навіть не знав, звідки візьмуться гроші.
Хтось інший уже запропонував більше грошей, ніж я, але оскільки я поставив їй це запитання, я отримав угоду. І я сказав: «Чим ще я можу тобі допомогти? У мене є екіпажі. У мене є ресурси. У мене є люди, які можуть прийти допомогти вам завантажити вантажівки, коли ви будете готові їхати». А вона: «Мені не потрібна допомога в цьому. У мене більша проблема. Я не зміг розв’язати за півтора року».
Тому вона каже: «Ти впевнений, що хочеш мені допомогти?» I go, “Yeah, I want to help you.” So she takes me to the back of her house. So from the front door where I was about to leave, we walk right back to the back of the house and she starts opening up this sliding glass door, and she hadn't renovated the house in 40 years.
It's like single pane windows, bad roof, hot water heater, all the things are falling apart. And her sliding glass door, the rollers on the sliding glass door were busted. Так це як…. коли вона відчинила розсувні скляні двері. І вона його відкрила. І вона показала мені трьох фламандських зайчиків.
Фламандський кролик розміром з чотирирічну дитину. Вони масивні, гігантські. Вони виглядають так, ніби чотирирічний малюк одягнув костюм зайчика. У неї їх три. And she's like, “We don't know what to do with these. Я рухаюсь. В основному вони беруть 20% мого доходу на догляд. У мене пенсія маленька, а вони їдять справжніх людей. Вони їдять багато їжі. I need to re-home them.” І щоб трохи прискорити цю історію, я кажу: «Я можу вам допомогти».
I call my mom. My mom's pretty awesome. I call my mom. Зараз мені 28, 30, 2, 29. І я дзвоню мамі. Я йду: "Джані Мансон, ось її історія. She's got bunny. Їй потрібна допомога в тому, щоб повторно їхати ». Моя мама з’являється через 40 хвилин з вантажівкою, і я не знаю, звідки ця вантажівка взялася, ймовірно, хтось із її сусідів. And she's like, “All right. Я візьму їх до своєї дрібнички на два акри. Вони можуть тусуватися з моїми козами та моїми курами». And so, she takes the bunnies from Janie. And Janie's like in tears. Вона каже: «Я не можу повірити, що ти не хочеш купити мій будинок». Я кажу: «Справа не в тому, що я не хочу купувати ваш будинок. Справа в тому, що у вас є пропозиція на 165. Я не можу заплатити стільки грошей. So go sell with the other people.” And she was just so confused as I left, and we parted ways.
Через два тижні вона мені дзвонить. А вона каже: «Привіт, Пейс, я шкільна вчителька. І як я даю домашнє завдання своїм дітям, я також даю домашнє завдання собі. І сьогодні в моєму календарі моє домашнє завдання потрібно виконати кілька місяців тому. Я сказав: «Мені потрібно прийняти рішення, кому продати будинок». І єдине ім’я, яке я написав у тому календарі, це ти. І я хочу продати свій будинок».
А я кажу: «Я не можу. Я не можу запропонувати тобі 165, Джені». А вона каже: «Пейс, з 15 людей, які прийшли до мене додому до вас, і 15 людей, які прийшли після вас, ви були єдиною людиною з 31 людини, яку я зустріла вдома, яка коли-небудь запитувала мене, чи можете ви робити що-небудь ще, крім мого будинку. Ви запитали мене, куди я рухаюся. Ви запитали мене, коли я піду на пенсію? Як моя пенсія подбає про мене? Чи є у мене люди з іншого боку, які будуть піклуватися про мене? Ви запитували мене про те, як вам бути шкільним учителем? Ви знаєте, скільки людей чули, як я казав, що йду на пенсію як шкільний вчитель, ви були єдиним, хто розповів мені історію про вашу улюблену вчительку, місіс Роуз».
Вона каже: «Я хочу мати справу з такими людьми, як ти. Тож яким би не був ваш номер, я хотів би, щоб ви принесли документи сьогодні. Я хотів би продати свій будинок сьогодні». Зрештою я купив будинок за 150,000 XNUMX доларів. Бетані Вілліс зустріла мене біля помешкання. Вона допомогла мені оформити документи. І коли ми виходили з дому, я ніби не вірив собі, досі не знаючи, звідки візьмуться гроші чи що я збираюся робити з майном. Бетані заповнює документи.
We walk outside the house. We're in the driveway at Janie Munson's house. And I said, “I'm not quite sure what just happened.” And she says, “You found the bunnies.” I'm like, 'What do you mean?” Вона каже: «У кожній ситуації продавця, яку ти коли-небудь зустрінеш, ти будеш укладати сотні й сотні угод, Пейс. Я обіцяю вам, що ви ніколи не отримаєте більш потужного уроку, ніж ця перша угода, яку ви зробили, коли ви знайшли чиїхось буквальних зайчиків».
But in all these other sellers stories, they have figurative bunnies. They have divorces. They have kids that have passed away. They have inheritance. They have people that are fighting. They have foreclosure. They have all these bunnies that most people are not digging into and even helping them out with. They're just focusing on the house. І якщо ви пам’ятаєте, що нерухомість – це не будинок, а продавець і допомога йому, ви будете домінувати в цьому бізнесі.
І вона каже: «Запишіть це. Пам'ятайте, що це ніколи не про будинок. Це завжди про зайчиків». І я носив це з собою назавжди. тож ось як я отримав угоду. Ось що смішно. Вона каже: «Гаразд. Отже, ось як ми збираємося це зробити. You're going to sell the house to me for $175,000 on an assignment.” Я не знав, що це завдання. Я не знав, що таке опт. And so, Bethany bought the deal for me at 175. I made $25,000 for three hours worth of work. And this is where my mindset was even at the time.
Я кажу: «Боже, я заробив 25,000 XNUMX доларів». Але знаєте, що мене насправді дуже схвилювало? Перспектива відремонтувати Бетані була для мене більш захоплюючою, ніж гроші, які я заробив. А Бетані каже: «Вибачте, ви думаєте, що збираєтеся робити ремонт цього будинку?» Ви тут назавжди звільнені від усіх моїх ремонтів. Ви навчилися знаходити нерухомість, знаходити зайчиків людей і домовитися про ціну, нижчу ніж пропозиції, які вони отримували, будучи хорошою людиною. І ти все одно захочеш встановити мої туалети?»
She says, “You got a broken mindset, and you got to work on that mindset.” І протягом кількох місяців після цього Бетані справді допомогла мені попрацювати над мисленням знайти наступну угоду, знайти наступну угоду, знайти наступну угоду, знайти наступну угоду. In the next three weeks, I locked up three contracts, all wholesale deals. And had made an accumulated amount of about $50,000 assigning all of those to Bethany Willis. Значить, вона була розумною. Вона створила для мене собаку-пташину. Я вийшов і заплатив за ліди. Я ходив на зустрічі.
Вона допомогла мені та скерувала мене через процес. And then, she got three flips out of it. Here's where I jumped into creative finance. We opened escrow at all three of these contracts at a title company where an escrow officer named Eileen Brown was there. And she became my next mentor.
And Eileen Brown says to me. She says, “Man, you just came out of nowhere. I didn't know who you were two weeks ago. Хто ти?" I tell her about the bunnies. I tell her about the houses I bought. I tell her all the stuff. And she goes, “Okay, well, how many leads do you have?” I go, “Well, I have 50 leads. I got three contracts.” Okay, well Pace, what are you doing with the other 47 leads? I go, “Oh, they want too much money, or they don't have equity. And the numbers just don't work.”
And she’s like, “Okay, you just told me about this story, the bunnies, right, how you found this lady’s bunnies?” I was like, “Yeah.” She goes, “All those other 47 leads that want too much money or have no equity, they have bunnies too. They’re just a different color and a different size, and I can show you what those are.” And what she showed me was subject to in seller finance. She said, “Go to the people that have no equity and tell them, ‘Hey, you have very little equity. What if I just take over the payments on your house through subject two?’” And I was like, “Wait. What subject, what?”
Скотт:
Pace, I would love to ask a quick question about this because someone might be thinking, “Hey, didn't she just get this house for 150K when it was really worth 175 K to Bethany? And isn't that bad for Bethany?” І я хотів би запитати вас, як ви можете вирішити це питання. І зокрема, як ці кролики, скільки б коштувало Бетані, наприклад, продовжувати утримувати та годувати цих кроликів?
Темп:
Гаразд. чудово Отже, ти кажеш, що замість того, щоб я знайшов угоду, попросіть Бетані піти і знайти угоду та пропустити гонорар у розмірі 25,000 XNUMX доларів, який вона мені заплатила? так
Скотт:
Гей, ми щойно говорили про все це. Ви вирішили проблему, але вона призвела до отримання Бетані 25,000 25,000. Вона могла продати його на XNUMX XNUMX дорожче. Ви думаєте, що рішення, яке ви знайшли-
Темп:
О, ти говориш про Дженні. Дженні продавець. Тож Дженні могла сама повернути зайчика додому, чи не так?
Скотт:
Oh, apologies. Так. Джені, так, продавець, так.
Темп:
так Тож гаразд, за тим самим аргументом, чи не всі продавці, які зараз викуплені по всій країні. На даний момент в окрузі Марікопа ми маємо 2,800 активних викупів. Хіба вони не могли просто вирішити проблему викупу самостійно, замість того, щоб надавати комусь знижку на свій будинок.
Скотт:
так Again, I agree with the premise. I would love to hear your take on it.
Темп:
Реальність полягає в тому, що ми всі були в стресовій ситуації, будь то особиста справа, сімейна справа, стосунки, в яких ми перебуваємо. І єдине, що ви бачите, це цю проблему, чи не так? Ви не можете бачити поза цим.
І тому, коли третя сторона приходить як консультант, те ж саме з адвокатом або будь-ким, з ким ви в кінцевому підсумку витрачаєте гроші чи проводите час, чиясь точка зору відкриває для вас усі варіанти. And sometimes, that advice is invaluable. Тож ні, Дженні для неї, вона ніби нікого не хвилює, чи не так? А інша справа, що люди приходили. Вони навіть не просили вирішити її проблеми. Вони просто розкритикували її однокамерні вікна, водонагрівач і кондиціонер, який не оновлювався 15 років. І вони витратили весь свій час на критику будинку дами, щоб отримати знижену ціну.
The thing is, if somebody besides me offered 165 and said, “Hey, I'll help you with the bunnies, or hey, I'll help you with this, and they didn't criticize her and make her feel bad about her situation,” they would've bought the house before me. It didn't require me. Це вимагало від когось піклуватися про продавця. And I can tell you, out of the thousands of deals we have now done, I've never once bought a home. Я в першу чергу не виходив на ринок. I've never bought a home from a seller that did not have a similar situation, a divorce, or we just bought a 43 unit multi-family in San Angelo, Texas on seller finance. І продавець дав мені 43 багатоквартирні одиниці на фінансування продавця, без грошей, відсотки 4%. І він дав мені 50 років, щоб заплатити йому. Він буде банком 50 років.
І хтось скаже: «Навіщо йому це робити?» Ну, тому що я краще вмію знаходити зайчиків, ніж ви, пане агент з нерухомості, пане брокер з нерухомості чи інші інвестори в нерухомість. Я геній в цьому одному, чи не так?» Як емпат, у моїй родині було 12 братів і сестер. Я розумію, що потрібно людям, і розумію мову тіла краще, ніж, напевно, більшість людей.
І ось, коли я розмовляю з Маріо, продавцем цього підрозділу, я сиджу й розмовляю з ним, Маріо каже: «Я хочу продати цей актив за 3 мільйони доларів, але всі пропонують мені 2.7 мільйона». Я кажу: «Добре, Маріо, я дам тобі 3 мільйони доларів, якщо ти можеш надати мені фінансування продавця, і мені не потрібно придумувати всі 3 мільйони доларів зараз, і ми не проводимо кредитну перевірку та ми не проводимо перевірку облікових даних, і ви не дивитесь на мою податкову історію та бла, бла, бла». Я буквально це кажу, але це те, що я припускаю.
І він каже: «Добре, але я хочу 30-річні виплати та 8% відсотка для цього». А потім я помітив, що його син був у машині з ним, коли ми вели переговори, і ось ми в Техасі. В машині його син. And I said, “Hey, what's going on with the son?” І я копаю, копаю, копаю, і я дізнаюся, що його 12-річний син є причиною, чому він продає це майно. Ніякої іншої причини.
Everybody else is looking at the mathematical reasons. He wants to retire. He’s done with the tenants. He wants the tax savings. He wants the blah, blah, blah, blah, blah, all these other reasons. He wants to avoid real estate agents. He wants to avoid capital gains. All these reasons why seller finance is a better situation for that seller. I found the bunnies, and this is what he says to me. We get deeper into the conversation about his son. He goes, “You wouldn’t believe what my son asked me for his birthday this year. In fact, he was too embarrassed to ask me. He asked his mother. He said… His mom goes to him and says, ‘Hey, little Mario Junior, what do you want for your 12-year-old birthday this year?’ And Mario Junior says, ‘I just want my dad to love me as much as he loves his tenants.’”
And this is what people are missing in real estate, is they're not understanding the real motivation behind the seller. And so, what I did with Mario is I said, “Yeah, it makes sense.” I said, “You know what would be a grand gesture is imagine your son being 62 years old and still collecting a payment from me 50 years later, and that payment every single month is a token of your love for your son, far beyond how long you're going to live. Ваш син продовжить отримувати платіж за це як банк цього майна». І я сказав: «Чому б нам не встановити 50-річний термін? And he says, “Done. Давай зробимо це."
When you can stop looking at the numbers and worrying about the spreadsheets and actually get to know the seller, Mario sends me a text message probably every Christmas, every Thanksgiving, every whatever. Останній, який він мені надіслав, був... Маріо. There it is, Easter, April, April 9th, Happy Easter.”
This is a seller who gave me a 50-year term, 4% interest, no balloon with no money down because I found his bunnies. Його зайчики полягали в тому, що я хочу показати своєму синові, що я його люблю, і я хочу бути більше пасивним інвестором, щоб я міг проводити більше часу зі своїм сином, оскільки йому 12, тому що йому ніколи більше не буде 12. No amount of money, no amount of negotiation was going to figure that out. It was me asking the questions to get to the root of the actual problem.
Мінді:
Гаразд. Пейс, ви викинули кілька термінів, які я хочу пояснити нашим слухачам. Чи можете ви визначити фінансування продавця та другий предмет?
Темп:
так So think about seller finance very simply. Let's say I have an iPhone, right? Somebody wants to buy this iPhone from me for. І я кажу: «Так, я продам його тобі за 1000 баксів». And they go, “I don't have $1000.” I go, “Okay, great.” Чому б вам не зробити мені платіж у розмірі 50 доларів на наступні кілька місяців, доки не буде виплачено?» That's seller finance. I'm the seller, and I'm financing my buyer. Seller finance.
Коли телефон оплачується безкоштовно та зрозуміло, я, продавець, можу диктувати ці умови. Тож я можу сказати: «Дайте мені сто баксів, 52 долари на місяць», що б я не вирішив. Продавець може диктувати ці умови, тому що боргів немає, чи не так? Крім того, на цьому телефоні немає попереднього боргу, тому що він оплачується безкоштовно та чітко.
Друга версія: скажімо, я звернувся до T-Mobile, AT&T або Verizon і отримав план оплати на цей телефон, коли його купив. І та сама людина підходить до мене і каже: «Пейс, я хочу купити в тебе цей телефон». І я кажу: «Немає проблем». Але у мене є платежі, пов’язані з цим телефоном, які я щомісяця плачу Verizon.
Ну, мій покупець міг би просто сказати: «Як щодо того, щоб ви просто дозволили мені взяти на себе ці платежі?» Я кажу: «Добре, без проблем. Ось так». Це теж тема. Прийняття чиїхось платежів за що б це не було. Може бути телефон. Може бути автомобіль. Може бути будинок. Може бути бізнесом. Ми щойно придбали компанію CPA, яка займається фінансуванням продавців і другим предметом. Ми взяли їхній SBA кредит. It is literally just taking over the existing debt that's on whatever that thing is. Це дуже просто.
Мінді:
Гаразд. Я, як продавець телефону, стурбований тим, що ви не збираєтеся здійснювати мої платежі за мене. І тепер мій кредит стане сміттям. Ви берете мій кредит чи просто платите за мене?
Темп:
Гаразд. Якби я взяв вашу позику, це було б назвати припущенням. Я ніколи не робив припущень і ніколи не робитиму припущень. It's a waste of everybody's time. Багато людей навчають: «О, ми можемо робити припущення». It's a waste of everybody's time.
So when somebody says to me, “Well, I'm worried about you not making the payments.” Okay, well, first and foremost, you are probably not the demographic of seller that I go after. Я переслідую продавців, у яких закінчився термін дії списків, викуп і так далі, продавців, які страждають від того, що насправді останнє, про що вони думають, — це платіж.
Вони просто кажуть: «Прибери це з моєї тарілки». Тож запам’ятайте, я не просто піду до свого сусіда й не скажу: «Чи можу я взяти ваші платежі?» Я йду до продавців, у яких біль не просто помітний. У публічному звіті вже вибухнуто, що ці люди перебувають у скрутному становищі.
ідеально Doesn't mean the question's not valid. Це просто означає, що вам потрібно розуміти мислення людей, з якими ми спілкуємося. Тому, до речі, коли продавець не питає про це, оскільки ми отримуємо продавців, які навіть не питають на кшталт «Що станеться, якщо платіж не буде здійснено», ми завжди кажемо їм: «Гей, є п’ять питання, які ви дійсно повинні задати, коли продаєте нам другу тему».
Один із них: що станеться, якщо платіж не здійснено? Well, a couple of things. Я не знімаю гроші зі свого банківського рахунку, а потім іду у ваш банк і роблю платіж. Це не так, як це робиться фізично механічно. The way it's mechanically done is I hire a third-party servicing company, much like Mr. Cooper or Weststar Loan Servicing. What they do is I pay them $17 a month.
Вони знімають гроші з мого банківського рахунку. And they go over and they pay your payment to your mortgage directly. Вони платять оплату ТСЖ. Вони переконуються, що податки та страхування сплачено, будь-які інші платежі, які потрібно здійснити, а потім вони надсилають вам електронний лист щомісяця, за п’ять днів до передбачуваного платежу, кажучи: «Гей, це було сплачено вчасно. »
In the event that I default, in the event that I get abducted by aliens and I'm no longer on this planet, the way that we structure that arrangement is that you take over the property before I ever go into foreclosure through a deed in замість І ви повертаєте майно. Ви берете будь-яку заставу, яку я вам дав, будь-які платежі, які я зробив по дорозі, будь-який ремонт, який я зробив по дорозі. Anything that you've benefited from, you get to keep all of it and you end up taking the property back without having to go through a foreclosure process.
Отже, все залежить від того, як ви структуруєте аранжування. Усе залежить від права власності чи адвоката, залежно від штату, у якому ви перебуваєте. Продавець захищений різними способами.
Скотт:
Я вважаю, що це чудово, і це дуже переконлива рекламна пропозиція. And I think something that if I was in pain, I would be very, very interested in. You said something earlier that an as assumption of a mortgage is a waste of everybody's time. Чи могли б ви детальніше розповісти про це? And specifically, I'd like to probe into first-time home buyers or house hackers, and whether you still think it's a waste of time for first time home buyers or house hackers to think about consumable mortgages if they're going to move into власність.
Темп:
Чудове запитання. Всі, кого ви слухаєте в Інтернеті, переконайтеся, що ви звертаєте увагу на людину, яку ви слухаєте, і на те, яку подорож вони пройшли, тому що я знаю стратегії, які потім роблять інші стратегії для мене застарілими.
Я також тримаюся подалі від задирок. Багато людей повністю зосереджуються на заусенці. Але оскільки я розумію творчі фінанси, burr стає для мене застарілим. Те ж саме з арбітражем. Арбітраж, один із найкращих способів розпочати роботу з нерухомістю, я б ніколи не займався арбітражем, тому що я дізнався про нові речі, які роблять арбітраж для мене застарілим. Тож припустімо, що ви кажете: «Чоловіче, я справді ототожнюю себе з арбітражем, або я ототожнюю себе з хакерством, або з буром», ну, заради бога, зробіть будь-що, щоб почати. Зробити що-небудь. Укласти пташину угоду. Зробіть арбітраж. Зробити хакерство. Робіть усі ці речі. Переконайтеся, що ви вживаєте заходів щодня, незалежно від того, з чим себе ототожнюєте.
Для мене припущення нічого не варте, тому що я можу піти закрити угоду про два суб’єкти. Я міг би піти знайти угоду під-два прямо зараз, без перебільшення менш ніж за п’ять хвилин, без перебільшення. Це звучить божевільно, але за п’ять хвилин я міг би знайти готову фінансову угоду для підприємців або продавців, де для цього не потрібна навіть перевірка кредитоспроможності.
Ніхто не запитує мої податкові декларації. Nobody goes through a long, lengthy process and says, “Show me all your P&Ls from last year's comp…. всі ваші компанії». Show me how long and seasoned your money has been sitting in your bank account. None of those things are required in a sub-two or seller finance transaction at all. Нуль, пшик, нічого.
So for me, when I go through an assumption, an assumption is basically the same process of going through and obtaining a new loan. They still go through and sniff everything about me and go through all my stuff. І це займає тижні, якщо не місяці. And then, they have to go, “Well, the last three tax returns aren't enough.” Ми дуже хочемо отримати четверту податкову декларацію.
справді? We've been working on this for three weeks and you're still throwing new things at me? Я все. I'll just go do a sub-two and seller finance transaction. So for me, as an individual that understands the power of creative finance, I will never do an assumption, and I will really never focus on other strategies just because of what I do know.
Скотт:
Гаразд. Це круто. Я думаю, що це чудова основа. Давайте зосередимося на людині, яка має, можливо, одну чи дві угоди або тільки починає займатися цим, і не має повної впевненості, як ви, і здатності вирішувати проблеми, знаходити ці речі, робити це переконливим. Я настільки впевнений у цьому, що ви отримаєте назад усе, що я заплатив, у малоймовірному випадку, якщо я не виконаю зобов’язання. У них сотні чи тисячі угод. Який підхід ви б порадили тим, хто тільки починає і намагається укласти свою першу творчу фінансову угоду? You're starting all over in-
Темп:
Чудове запитання. Man, I can talk about this stuff all day long. Я так люблю це. Це чудово. You guys are asking me questions to other people who just don't ask. So thank you so much. Я ціную це.
Одне, що я маю сказати, будь то креативне фінансування, традиційне фінансування чи щось інше, ви ризикуєте втратити гроші в нерухомості. Але чомусь люди думають, що це єдина операція з нерухомістю, де хтось ризикує, оскільки це креативне фінансування, а продавець все ще залучений. I go down to the bank right now. And I go to a bird deal. What if I can't operate that? Що сталося? Вгадай що? Those are recourse loans. They will destroy my credit. I will have a foreclosure on my name. Вгадай що? In sub-two and seller finance, they don't.
Якщо я фактично не виконаю фінансову операцію суб-двоє або продавця, вгадайте, що не торкається мого кредиту? Будь-яка з цих позик. Є величезна користь від того, щоб зайнятися креативним фінансуванням, тому що навіть якщо ви зіпсуєтеся, ми ніколи не втрачали дім і ніколи не програвали, але якби я це зробив, це все одно не вдарило б по моєму кредиту. Фінансова угода продавця повернеться до продавця. Угода суб-два повернеться до продавця.
Мені б ніколи не довелося пройти через викуп. There's tremendous benefits when you compare those things in a worse case scenario type of world, right? Гаразд. Now that being said, if I'm brand new, I've done one deal, maybe two deals, how would I go about going and doing this? Well, I can tell you the most important thing on the planet is not technique. It's not strategy. It's relationships with people that are one step ahead of you, most important thing that's ever happened to me.
So I would find people on the BiggerPockets forum. I'm in there all the time answering questions about creative finance. There's other people in there doing creative finance across the country all over the place. Now, if I go, “I'm afraid of meeting other people, I just want to go and find my own deals.” Дуже просто. Перейдіть на landwatch.com. There's 12,000 current listings right now listed for subject two or seller finance, 12,000, nationwide, listed right now.
Go to your local MLS. Якщо ви агент з нерухомості, вгадайте, що? Введіть тему два або продавець, що може нести. In your MLS, you'll find hundreds of deals on your MLS right now with those in the descriptions. Це низькі висячі фрукти. Surprise, surprise real estate agents that have been in the business for 20 years don't know that.
Потім я кажу їм це, і вони йдуть до MLS і кажуть: «О, чорт забирай. Pace is right. There's seller finance and subject two deals on the MLS right now. Це вражає мене». All 50 states, by the way, not just my state, all 50 states, another low-hanging fruit. If you want to call sellers yourself and you want to go and do what my business does, focus on expired listings.
Прострочені списки є найлегшою больовою точкою, оскільки це продавець, який перераховував нерухомість у агента протягом шести місяців. І нерухомості кілька разів казали, що вона не варта того, що вони вказали, так довго, що продавець вирішив звільнити агента з нерухомості через шість місяців. А тепер продавець сидить там без представника, і це стає простроченим або скасованим списком. Однакові речі. Ми дзвонимо цьому продавцю і кажемо: «Привіт, мене звати Пейс. Я інвестор. Я бачив, що ваш будинок був на ринку, його зняли. Мені просто цікаво, що ви шукали на ринку, чого не змогли отримати через свого агента з нерухомості?»
Я запитую: «Як щодо моєї ціни?» Ну, добре, добре, ми купуємо будинки трохи інші. Я не агент, але я інвестор. Ми пропонуємо будь-яку ціну продавця, якщо продавець може запропонувати нам такі умови, як iPhone. Чи можу я здійснити вам платежі за цей iPhone чи я можу взяти на себе ваші поточні платежі за цей iPhone? Те ж саме з будинком. Чи можу я взяти на себе ваші поточні платежі і дати вам пару тисяч доларів?
Зараз ми на подкасті. Але якщо ви, хлопці, подивіться на мою дошку на відео YouTube, ви побачите, що по всій країні у нас є 1800 дверей між багатосімейними та окремими сім’ями. І жодна з них не була придбана ні за що, крім творчих фінансів. Це відбувається не просто так. Це відбувається в надлишку в усіх 50 штатах.
Скотт:
У якому відсотку випадків вам відмовляють, коли ви придумуєте такі стратегії?
Темп:
Багато, але як будь-яка угода з готівкою, чи не так? Here's the thing, is if you go into an appointment, let's say, we go into 50 appointments, right, 50 houses, three bed, two bath houses in Maricopa County where I do most of my investing, I go to 50 appointments. Купую одну готівку. Один.
Середній інвестор у нерухомість збирається відвідати 50 зустрічей, придбати одну угоду, можливо, дві, якщо вони дійсно, дуже хороші. Якщо додати сюди креативне фінансування, це число буде від одного до двох до шести. Отже, креативне фінансування вдвічі чи втричі ефективніше, тому що я не сперечаюся з продавцем щодо їхньої ціни. Я сперечаюся про умови цієї ціни. Як ми можемо змусити це працювати? Я дам тобі тисячу доларів за той iPhone, якщо ти даси мені плату, яку я можу собі дозволити.
In fact, one of the ways that I explain seller finance to sellers is about an F-150 story I tell all the time. І саме так люди нарешті розуміють, що таке фінансування продавця. І вперше я уклав фінансову угоду з нульовим падінням, 0% продавця, коли я розповів цю історію. У мене був оптовик, який подзвонив мені та сказав: «Пейс. I'm having a hard time, man. All these sellers are crazy. They're out of their fricking mind. They're just wanting way too much money.” Я кажу: «Це мої улюблені підказки, тому що ви, хлопці, не намагаєтеся знайти зайчиків». Отже, його звати Тім. Тім дзвонить мені. Він каже: «Ти підеш зі мною на цю зустріч? I want to just see what this looks like.” Я кажу: «Звичайно». Йти на прийом. Я зустрічаю Дейла та Сьюзен, власників маєтку.
We're in the carport. The tenants leave so I can go into the house. We find ourselves into the kitchen. Ми розмовляємо туди-сюди. І я запитую Сьюзен. So Tim tells me that you guys are wanting $110,000 for this house, and where'd you come up with that number? We already know where she came up with the number, Zillow.
Zillow told her, it's worth a hundred grand. She says, “Well, the market's trending upwards, so I want 110.” Ласкаво просимо до нерухомості. Ось що буває. This is not the exception. This is the expectation of this business. So wholesalers, what do they got to… If that property ARV is a hundred grand at the time, or this is several years ago, a wholesaler has to buy that probably 40 grand to wholesale it to somebody else for 50, and then they buy it for 50 with closing costs. They're at 55. Then, they put 20 into it. They're into it 75. They sell it for a hundred. They maybe make 10 grand after closing costs, commissions, concessions, all that kind of stuff.
40 grand is the number. Тож я сказав: «Ну, Сьюзен, що знову тебе затримало?» Go back to Janie's question. Перше запитання, яке я їй поставив: «Що заважає тобі поки що не продати будинок?» Вона сказала: «Мене пригнічує, чувак, усі ці оптовики, усі ці інвестори». She didn't know what wholesaler was. Але вона каже: «Усі ці інвестори мене обманюють». Я сказав: «Я припускаю, що ви, ймовірно, отримуєте пропозиції десь від 40 до 50,000 XNUMX доларів. Це так?" And she's like, “Yeah. Як ти дізнався?"
I said, “Because if I was going to offer you a cash offer, I would've offered you 40,000 or $50,000 too.” And if you guys understand neurolinguistic programming, I teed her up to then go, “What do you mean if you are going to offer me cash? Ти не збираєшся запропонувати мені готівку?»
Тож вона каже: «Що ви маєте на увазі? Ви не збираєтеся пропонувати готівку за будинок?» Я кажу: «Ні, тому що якби я збирався запропонувати готівку, ти все одно б відмовився». Тож давайте викинемо готівку у вікно. Готівка вам не підходить. Ви хочете 110,000 10 доларів, що на 110,000 тисяч більше, ніж міг би бути цей будинок, якби його повністю відремонтувати. Я сказав: «Я потенційно міг би досягти 110,000 XNUMX доларів, якби ви погодилися дати мені умови щодо цих XNUMX XNUMX доларів. Зараз продавці, не кажучи вже про ріелторів, навіть не знають, що таке терміни.
І це я навмисно говорю продавцям. Я кажу: «Якщо ви дасте мені умови, я можу підійти до вашого номера». І це навмисно змушує їх зупинятися. Коли вони роблять паузу, я кажу: «Хочеш, я скажу тобі, що таке умови?» І вони кажуть: «Так, будь ласка. Це було б чудово». Тож Сьюзен каже: «Які умови?» І я сказав: «Ну, дозвольте мені розповісти вам історію про F-150. Це допоможе вам зрозуміти, що таке терміни».
Я сказав: «Як підрядник, у мене довгий час був цей F-150, який пробіг 320,000 150 миль. І це вантажівка, в яку сиділи б мої хлопці, четверо хлопців. Це чотиридверний F-320,000. It would go to all these job sites, and it would make me money. These guys going around and painting houses for me. And one day, it hit XNUMX miles. And just like this property that you have, it's starting to have more issues than the headaches are worth.
And so I decide I'm going to go to the Zillow of cars, which is Kelly Blue Book. So I go to Kelly Blue book, and I see my truck is worth $5,000. Well, Susan, I'm as belligerent as you are. So what I did is I went to Craigslist, and I put my F-150 on Craigslist for $10,000. I'm thinking, “Man, somebody will give this to me.” Three months goes by, nobody buys the truck. Nobody even sends me a message, criticizes me, makes fun of me and says, 'You're offering how much money? $10,000?' нічого Zero, zilch. So my wife comes to me one day and she says, 'Hey, any chance you could sell this truck and get it out of the driveway? Every day I come home, I got to navigate around it to get into the driveway.' And I was like, 'What do you want me to do?'.
Якщо я розміщу цю вантажівку в Craigslist за 5,000 доларів, слідуй за мною, Сьюзен, якщо я розміщу цю вантажівку в Craigslist за 5,000 доларів, як ти думаєш, я отримаю 5,000 доларів?» А вона каже: «Ні, ти, ймовірно, отримаєш 3,000 доларів». Я кажу: «Так само, як ти». Хоча Zillow каже, що ваш будинок може коштувати 100, люди пропонують 40,000 XNUMX доларів. Ласкаво просимо у світ, у якому ми живемо. Те ж саме з автомобілями. Те ж саме з бізнесом. Ви повинні знайти іншу стратегію.
So my wife goes, 'Well, you're the creative finance guy. Ти умовний хлопець. Why don't you just let somebody make payments on your F-150?' And I'm like, 'Oh my gosh. You're so freaking smart.' So I go on Craigslist, and I change one thing, Susan. F-150 will take payments, no bank needed. Did I sell that truck for $10,000?” She's like, “Probably.” Я кажу: «Ні. I sold it for $12,500, a $1000s down, 4% interest at $350 monthly payments every month.”
She’s like, “What? Are you joking me? I go, “No. His name’s Juan. Juan is a mechanic and a painter. And he said, ‘If I can fix the truck, I can put it in my painting fleet and I can make six or $7,000 a month off that truck.’” And I said, “Susan, one thing I learned very quickly in this business is that the value of something is never the purchase price. The value of something is what I can do with it.”
А вона каже: «Боже мій. Я розумію це. I totally get it.” І я сказав: «Тож Хуан, у вашому розумінні, переплатив за мою вантажівку. Але на мій погляд як власника бізнесу, ні, він цього не зробив. He figured out how to get into that thing without a credit check, immediately put it into his fleet of houses going out and painting and made way more money than the $350 monthly payment. Ось що я намагаюся зробити з вашим будинком. Я намагаюся дати вам зрозуміле для вас число, щоб ви могли виграти, але я також можу заробляти гроші щомісяця. Тож ви дасте мені умови?» І тепер вона розуміє, що це означає. She says, “Yes.”
Скотт:
Отже, ви купуєте активи. І в багатьох випадках ви купуєте їх, що підриває ваш баланс. Отже, цей житловий комплекс, про який ви щойно говорили. На відкритому ринку він коштував 2.7 мільйона, а ви купили його за 3 мільйони. Отже, у цій конкретній ситуації ви під водою. Але з іншого боку, у цій угоді, коли ви щойно продали свою вантажівку, ви щойно помістили актив у 12,000 5,000 доларів на свій баланс, позику та продали те, що можна було б продати за ціною від XNUMX до XNUMX XNUMX доларів. Як ви оцінюєте свій успіх у цій моделі? Яке мислення Пейс Морбі оцінює, чи досягаєте ви своїх цілей?
Темп:
Cashflow and net worth. І ось що стосується боргів. Гаразд. I don't pay off my debt. Мої орендарі окупають мій борг. 33% of a tenant's income goes to paying off my debt. So my goal is to accumulate as many tenants and as much debt as I can so that those tenants can pay off that debt for me and create a delta, otherwise known as equity. Очевидно, є грошовий потік. Кожне майно, яким я володію грошовими потоками.
І тут на допомогу приходять люди з акцій і кажуть: «Ну, ви купуєте нерухомість за 91 цент за долар, що часто роблю я». Я дуже рідко переживаю ARB. Я просто використовую деякі з цих прикладів, щоб показати вам, що вартість власності не є ціною покупки. Це те, з чим я можу отримувати грошові кошти, тому що, знову ж таки, капітал приходить і капітал йде. Але готівка завжди буде надходити – моя мантра.
If I set it up with the proper cash flow and the proper management, the tenants pay down the debt. The property will naturally appreciate over time. Це теж інше. I haven't paid federal income tax in seven years. як? Because I used depreciation and cost seg to wipe out all my active income because I'm a full-time real estate investor.
Отже, купівля цих угод має так багато переваг, але відповідь завжди полягає в грошовому потоці. And people go, “Well, what do you say about the equity?” I go, “Do you know that 99% of real estate purchases on the planet called homeowners do not buy properties with equity?” In fact, they're buying properties at full retail value. And then, after closing costs and other things, they are over leveraged on these properties, 99% of real estate transactions. But does anybody care about that?
No. Because of the way they use that property. Те саме для мене. Коли я купую нерухомість, якщо я купую її за… Моє середнє майно, ми купуємо приблизно 91 цент ARB. Якщо готівка нерухомості тече, і тепер мої орендарі сплачують цей борг, ціна покупки насправді навіть не така, як третя чи четверта річ у моєму списку. I look at the interest rate. Насправді, номер один, на що я дивлюся, це який мій перший внесок, якщо такий є? What is my interest rate? І який термін готовий мені надати продавець? Це набагато важливіше для мене, ніж ціна покупки.
Скотт:
Пейс, у мене є останнє запитання перед тим, як ми підемо. Я подумав, що коли я прочитав цю книгу і вважав її фантастичною, я подумав, що прочитав книгу про креативне фінансування. Чи я справді читав книгу про креативне фінансування чи я читав книгу про те, як по суті укладати угоди?
Темп:
Я б описав це як закуску до всього чудового, що може запропонувати креативне фінансування та відкриває вам очі. Одна річ, з якою я звернувся до BiggerPockets і сказав: «Хлопці, будь ласка, дозвольте мені створити супровідний відеопосібник до цієї книги», тому що я хочу, щоб книга була легкою для засвоєння та легкою для розуміння, оскільки творче фінансування іноді може бути надто складним. І якщо ви не розповідаєте історії про iPhone або F-150, наприклад, люди не розуміють креативних фінансів.
І от, що я зробив із BiggerPockets, я сказав: «Чи можете ви, хлопці, дозволити мені зробити дві-три години відеовмісту на розділ, до якого кожен, хто купить книгу, отримає доступ?» So one thing that was really cool is BiggerPocket says, “Absolutely, that'd be sweet. Nobody's ever done that.”
Але того дня, коли я натискаю запис першого відео, відбувається ось що. Мені дзвонить мій продавець. Він прибув із Бостона у зв’язку з угодою, про яку я з ним зараз веду переговори. Він каже: «Гей, я у Фініксі на сонячній конгресі. Він продавець сонячної енергії, і я знаю, що ваша штаб-квартира знаходиться тут, у Фініксі. Чи можу я зупинитися, і ми зможемо завершити переговори?»
Я кажу: «Звичайно». Але я сьогодні записую у своїй студії. Ти добре, просто прийшов і, можливо, домовився про зустріч перед аудиторією? Він каже: «Так, звичайно». Тож він приходить. On the first video, you'll see in this Video Companion Guide, I do an hour and a half seller appointment live. And I buy this guy's Duplex in Boston subject to with no money down.
І я роблю це наживо у Video Companion Guide. Тож для мене я дивлюся на книгу як на закуску та як на шлях до справді, дуже крутого, дивовижного необробленого вмісту, який я інакше не міг би розмістити на YouTube, тому що там містяться імена людей, адреси, історії та всілякі цікаві речі. Тож книга є лише закускою до справді, дуже цікавих речей, які може запропонувати Посібник Video Companion.
Мінді:
Гаразд, Пейс. Це було так весело. Ви справді чудовий оповідач. Мені було приємно почути ці історії, і я сьогодні багато чого від вас навчився. Де люди можуть дізнатися більше про вас?
Темп:
Guys, come in the BiggerPockets forums. I'm hanging out there a lot more. And we're going into creative finance forums, and I'm doing Q&A a lot of times and some… Come hang out with me in there. Another thing, if you guys ever have a direct question, I answer all my Instagram DMs myself. І якщо вам колись захочеться просто креативний фінансовий вміст, це все, нефільтрований, невідредагований, мій канал YouTube, на даний момент 1600 відео, це просто божевілля. So thank you so much. But you guys are the best. And the fact that you guys are at 400-plus episodes, you chose to spend any time with me, just super humbling. I'm big fans of both of you guys. Дуже дякую.
Мінді:
Свята корова. Скотт, вибач. Святий кролик, Скотт. That was Pace Morby, and that was a lot of fun. Я багато чого навчився, в тому числі зараз почну шукати зайчиків.
Скотт:
так I mean Pace is obviously an absolute pro at both real estate investing and teaching the subject matter that he has mastered in his personal business.
Тож для мене було справжньою привілеєм не лише вчитися у нього та того, як він думає, але й чути, як він говорить і розповідає ці історії, які є такими сильними та такими добре відгукуються. Ви дійсно бачите, як амбіційний і вмотивований може серйозно реалізувати багато стратегій, про які він говорив, протягом своєї кар’єри. І я вважаю, що це чудова перспектива не хвилюватися стільки про ціну покупки, скільки про умови. І є справді цікаві способи арбітражу вашого балансу, наприклад, якщо ви починаєте думати про те, що він насправді говорить, і про глибину гри, у яку ви можете грати, коли бажаєте використовувати роль банку або запропонувати продавцям стати банком.
Мінді:
Абсолютно. Там приблизно такий блок, о, я не збираюся платити 100,000 XNUMX доларів». Ну чому б і ні? Бо воно того не варте. Ну, якщо подолати це, по-іншому підрахувати, поглянути на угоду по-іншому, ви можете отримати властивість, яку ви, можливо, не помітили інакше.
Я вважаю, що креативне фінансування має велику користь, особливо в цьому середовищі зростання процентних ставок, у якому ми опинилися. Було набагато легше претендувати на 3% іпотеку, ніж на поточні, які, сім, 8% іпотеки, які ви бачите прямо зараз.
Якби ви могли взяти на себе чиїсь платежі, якби ви могли отримати фінансування від продавця, якби ви могли бути креативними різними способами, це могло б бути різницею між доповненням до вашого портфоліо або сидінням склавши руки та спостерігаючи, як хтось інший додає до свого портфоліо. На цьому бонусний епізод подкасту BiggerPockets Bunny завершується. Він — Скотт Тренч, а я — Мінді Дженсен, яка каже: «Тоооооооооооооо, зайчик Пу».
Скотт:
Якщо вам сподобався сьогоднішній епізод, будь ласка, дайте нам п’ятизірковий відгук на Spotify або Apple. А якщо ви шукаєте ще більше грошового вмісту, відвідайте наш канал YouTube за адресою youtube.com/biggerpocketsmoney.
Мінді:
BiggerPockets Money створили Мінді Дженсен і Скотт Тренч, продюсувала Кейлін Беннетт, редагувала Exodus Media, копірайтинг Нейт Вайнтрауб. Нарешті, велика подяка команді BiggerPockets за те, що зробили це шоу можливим.
Дивіться подкаст тут
[Вбудоване вміст]
Допоможіть нам охопити нових слухачів ITunes залишивши нам оцінку та огляд! Це займає всього 30 секунд. Дякую! Ми дуже цінуємо це!
У цьому епізоді ми висвітлюємо
- Як інвестувати в нерухомість без грошей, кредит або облікові дані
- "Зайчики" ви повинні дивитись коли ви почнете інвестувати в нерухомість
- Власник бізнесу брехня, яку вам сказалиі чому робота за гроші – НЕ правильний спосіб заробити багатство
- Творче фінансування 101 і його використання для купівлі угод, які інші інвестори не помічають
- Фінансування продавця, на темута інші стратегії інвестування грошей немає і низькі ставки по іпотеці
- Одне питання, яке ви повинні задати продавцю щоб дізнатися, чого вони насправді хочуть
- і So Набагато більше!
Посилання з шоу
Підключіться до Pace:
Бажаєте дізнатися більше про сьогоднішніх спонсорів або самі можете стати партнером BiggerPockets? Дайте нам знати,!
Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.
- Розповсюдження контенту та PR на основі SEO. Отримайте посилення сьогодні.
- PlatoAiStream. Web3 Data Intelligence. Розширення знань. Доступ тут.
- Карбування майбутнього з Адріенн Ешлі. Доступ тут.
- Купуйте та продавайте акції компаній, які вийшли на IPO, за допомогою PREIPO®. Доступ тут.
- джерело: https://www.biggerpockets.com/blog/money-412
- : має
- :є
- : ні
- :де
- $1000
- $3
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 110
- 12
- 15 роки
- 15%
- 20
- 20 роки
- 2013
- 24
- 250
- 28
- 30
- 320
- 40
- 50
- 50 років
- 500
- 7
- 91
- 9th
- a
- Здатний
- МЕНЮ
- абсолют
- достаток
- доступ
- рахунки
- Накопичуватися
- Накопичений
- визнавати
- придбання
- через
- дію
- активний
- фактичний
- насправді
- додавати
- додати
- доповнення
- адреси
- Перевага
- Рекламувати
- рада
- боїться
- після
- знову
- Агент
- агенти
- назад
- попереду
- AIR
- Кондиціонер
- іноземців
- ВСІ
- тільки
- по
- вже
- Також
- завжди
- am
- дивовижний
- честолюбний
- американська
- кількість
- an
- Якір
- та
- Інший
- відповідь
- будь-який
- все
- крім
- квартира
- Apple
- призначення
- зустрічі
- цінувати
- підхід
- квітня
- арбітраж
- ЕСТЬ
- аргумент
- Арізона
- навколо
- розташування
- AS
- активи
- Активи
- припущення
- At
- AT&T
- Досяжний
- увагу
- адвокат
- аудиторія
- автор
- середній
- усереднення
- уникнути
- геть
- назад
- поганий
- Balance
- Баланс
- м'яч
- Банк
- рахунок у банку
- бейсбол
- В основному
- Основи
- основа
- НИМ
- BE
- стали
- оскільки
- ставати
- стає
- становлення
- було
- перед тим
- почалася
- Початківець
- за
- буття
- Вірити
- вважається,
- користь
- Переваги
- крім
- КРАЩЕ
- Краще
- між
- За
- Великий
- більший
- найбільший
- птах
- Біт
- Блокувати
- Дме
- синій
- рада
- тіло
- бонус
- книга
- border
- Бостон
- обидва
- куплений
- Brain
- марка
- Новинка
- Перерва
- приносити
- Зламаний
- брокер
- бюджет
- будувати
- Будує
- побудований
- бізнес
- власник бізнесу
- власники бізнесу
- підприємства
- зайнятий
- але
- купити
- покупців
- Купівля
- Купує
- by
- Календар
- call
- званий
- покликання
- Виклики
- прийшов
- CAN
- скасовано
- не може
- капітал
- автомобіль
- карта
- Cards
- який
- кар'єра
- нести
- автомобілів
- випадок
- випадків
- готівкові гроші
- грошовий потік
- Обналичить
- викликаний
- CFO
- ланцюг
- виклик
- шанс
- зміна
- змінилися
- Канал
- Глава
- перевірка
- дитина
- діти
- Вибирати
- вибрав
- різдво
- циркулює
- ясно
- клієнт
- годинник
- близько
- закриття
- клуб
- Ко-господар
- збирати
- Збір
- колективно
- коледж
- колонія
- color
- COM
- Приходити
- приходить
- майбутній
- комісії
- COMP
- Компанії
- супутник
- компанія
- порівняти
- переконливий
- конкурентів
- Зроблено
- повністю
- комплекс
- стурбований
- довіра
- спутаний
- будівництво
- консультант
- зміст
- продовжувати
- Підрядник
- підрядники
- контрактів
- вкладник
- Конвенція
- звичайний
- Розмова
- воркувати
- Прохолодно
- Копірайтинг
- Коштувати
- витрати
- може
- країна
- графство
- Пара
- курс
- покритий
- CPA
- божевільний
- створювати
- створений
- створення
- Креатив
- ІНТЕРЕНЦІЙНИЙ
- Повноваження
- кредит
- кредитний чек
- Критикує
- цікавий
- Поточний
- В даний час
- клієнт
- Клієнти
- Папа
- щодня
- Даллас
- датування
- день
- Днів
- угода
- Пропозиції
- Борг
- десятиліття
- вирішувати
- рішення
- глибокий
- глибше
- дефолт
- Захист
- Дельта
- демографічний
- Залежно
- залежить
- депозит
- глибина
- описувати
- знищити
- відхилення
- DID
- різниця
- різний
- DIG
- засвоюється
- Вечеря
- прямий
- безпосередньо
- Знижка
- do
- робить
- Ні
- Пес
- справи
- Долар
- доларів
- домінувати
- зроблений
- Не знаю
- Двері
- Двері
- вниз
- мрії
- два
- під час
- E&T
- Раніше
- Рано
- легше
- Найпростіший
- легко
- є
- редагування
- видання
- Ефективний
- ефективний
- або
- Розробити
- ще
- В іншому
- вбудований
- співробітників
- кінець
- закінчується
- досить
- Весь
- повністю
- Навколишнє середовище
- епізод
- Епізоди
- обладнання
- капітал
- депозит
- особливо
- по суті
- майно
- оцінити
- Навіть
- Event
- НІКОЛИ
- Кожен
- кожен день
- все
- все
- точно
- приклад
- Приклади
- відмінно
- виняток
- обмін
- збуджений
- захоплюючий
- існуючий
- Вихід
- розширюється
- розширення
- очікування
- дорогий
- Пояснювати
- очі
- Face
- факт
- Падіння
- сім'я
- вентилятор
- вентилятори
- фантастичний
- далеко
- мода
- ШВИДКО
- Улюблений
- Федеральний
- плата
- почувати
- боротьба
- Рисунок
- розібрався
- завершити
- в кінці кінців
- фінансування
- фінанси
- фінансовий
- фінансова свобода
- фінансові цілі
- Фінансова незалежність
- фінансування
- знайти
- виявлення
- Пожежа
- Фірма
- Перший
- перший раз
- виправляти
- фіксованою
- ФЛЕТ
- Flip
- Перевертає
- потік
- Тече
- Потоки
- Сфокусувати
- фокусування
- стежити
- після
- харчування
- для
- Напад
- головне
- назавжди
- вперед
- форум
- форуми
- знайдений
- чотири
- Четвертий
- Рамки
- Безкоштовна
- Freedom
- часто
- від
- перед
- Повний
- веселощі
- Основи
- смішний
- майбутнє
- прибуток
- гра
- шлюз
- породжувати
- генерується
- породжує
- геній
- жест
- отримати
- отримання
- Давати
- дає
- дає
- скло
- Go
- мета
- Цілі
- йде
- буде
- добре
- Хороші гроші
- Google Пошук
- великий
- найбільший
- Земля
- Зростання
- керівництво
- Хлопець
- зламати
- хакери
- злом
- було
- Hair
- Половина
- рука
- обробляти
- Вішати
- сталося
- Відбувається
- відбувається
- щасливий
- Жорсткий
- Мати
- має
- he
- головні болі
- Штаб-квартира
- чути
- почутий
- слух
- Серце
- сильно
- допомога
- допоміг
- допомогу
- її
- тут
- прихований
- його
- прокат
- наймає
- Наймання
- його
- історія
- хіт
- число переглядів
- Головна
- Будинку
- домашнє завдання
- З надією
- ГАРЯЧА
- годину
- ГОДИННИК
- будинок
- домашнє господарство
- будинку
- Як
- How To
- HTTPS
- величезний
- людина
- жалібний
- сто
- Сотні
- i
- Я БУДУ
- ідея
- ідентифікувати
- if
- картина
- негайно
- важливо
- in
- У тому числі
- Дохід
- податок на прибуток
- неймовірно
- незалежність
- індивідуальний
- спадкування
- встановлювати
- установка
- замість
- страхування
- Навмисне
- інтерес
- ІНТЕРЕСНА ЦІНА
- зацікавлений
- цікавий
- інтернет
- інтерв'ю
- в
- тонкощі
- вводити
- Вступ
- безцінний
- Invest
- інвестування
- інвестиції
- інвестор
- Інвестори
- залучений
- iPhone
- питання
- IT
- робота
- Джобс
- подорож
- JPG
- стрибати
- просто
- тримати
- зберігання
- збережений
- дитина
- Діти
- Дитина
- King
- Знати
- Знання
- відомий
- земля
- посадка
- мова
- останній
- пізніше
- останній
- запуск
- Веде за собою
- Стрибок
- УЧИТЬСЯ
- вчений
- вивчення
- Залишати
- догляд
- залишити
- кредитора
- довжина
- менше
- урок
- Уроки
- LG
- ліцензія
- життя
- як
- Лінія
- список
- Перераховані
- Прослуховування
- список
- оголошення
- трохи
- жити
- загрузка
- позику
- Кредити
- місцевий
- замкнений
- логіка
- Довго
- багато часу
- довше
- подивитися
- виглядає як
- подивився
- шукати
- ВИГЛЯДИ
- програш
- втрачений
- серія
- любов
- любить
- низький
- низькі ціни
- made
- зробити
- заробити гроші
- РОБОТИ
- Робить
- людина
- управління
- маніпулювати
- Мантра
- багато
- багато людей
- Маріо
- ринок
- ринки
- масивний
- математики
- математичний
- Матерія
- максимальний
- Може..
- значити
- засоби
- означав
- вимір
- вимір
- Медіа
- Зустрічатися
- засідання
- член
- членство
- повідомлення
- може бути
- мільйона
- мільйонів доларів
- мільйони
- mind
- Розум
- хвилин
- протокол
- відсутній
- Номер
- Mobile
- модель
- мама
- момент
- Моменти
- гроші
- місяць
- щомісячно
- місяців
- більше
- ранок
- Іпотека
- іпотечне кредитування
- найбільш
- мати
- мотивовані
- мотивація
- рухатися
- переміщення
- mr
- багато
- багатосімейний
- множинний
- повинен
- my
- ім'я
- Названий
- Імена
- Nationwide
- Переміщення
- обов'язково
- Необхідність
- необхідний
- потреби
- сусіди
- мережу
- ніколи
- Нові
- наступний
- приємно
- ніч
- немає
- нічого
- зараз
- номер
- номера
- застарілий
- отримання
- of
- від
- пропонувати
- запропонований
- пропонує
- Пропозиції
- Офіцер
- oh
- добре
- Старий
- on
- один раз
- ONE
- тільки
- відкрити
- відчинені двері
- відкритий
- відкриття
- Відкриється
- працювати
- операційний
- Думки
- протилежний
- Опції
- or
- порядок
- Організований
- Інше
- інші
- інакше
- наші
- себе
- з
- поза
- над
- Зайве кредитне плече
- власний
- власник
- Власники
- алюр
- пакет
- оплачувану
- Біль
- хворобливий
- Картина
- pane
- оформлення документів
- батьки
- частина
- приватність
- партнер
- Пройшов
- пасивний
- пасивний дохід
- пауза
- Платити
- платіж
- оплата
- платежі
- пенсія
- Люди
- народний
- відсоток
- ідеальний
- period
- людина
- персонал
- перспектива
- фенікс
- телефон
- Телефонний дзвінок
- телефонні дзвінки
- Фізично
- Крок
- місце
- план
- планета
- plato
- Інформація про дані Платона
- PlatoData
- Play
- гравець
- будь ласка
- Подкаст
- точка
- портфель
- положення
- можливостей
- це можливо
- потенціал
- потенційно
- влада
- потужний
- рецепт
- Рецепти
- press
- досить
- price
- ціни
- в першу чергу
- попередній
- приватний
- привілей
- Pro
- ймовірно
- зонд
- Проблема
- проблеми
- процес
- Вироблений
- Прибуток
- рентабельність
- прибутку
- Програмування
- прогресує
- проект
- проектів
- обіцянку
- правильний
- властивості
- власність
- перспектива
- захищений
- забезпечувати
- Постачальник
- громадськість
- Видавничий
- тягне
- покупка
- придбано
- Купівля
- put
- Питання та відповіді
- кваліфікувати
- питання
- питань
- Швидко
- швидко
- радар
- піднятий
- РІДНІ
- ставка
- рейтинг
- Сировина
- досягати
- Читати
- готовий
- реальний
- нерухомість
- Реальність
- насправді
- причина
- Причини
- отримання
- рекомендувати
- запис
- запис
- Знижений
- регулярний
- реінвестувати
- відносини
- Відносини
- запам'ятати
- оренда
- оренда
- замінювати
- представляти
- вимагати
- вимагається
- резонатор
- ресурси
- ресторан
- роздрібна торгівля
- вихід на пенсію
- повертати
- Умови повернення
- Показали
- огляд
- право
- підвищення
- Risk
- дах
- корінь
- ROSE
- круглий
- прогін
- біг
- s
- Зазначений
- продажів
- то ж
- Сан -
- субота
- зберегти
- Економія
- say
- приказка
- говорить
- шкала
- сценарій
- Школа
- Пошук
- витриманий
- seconds
- побачити
- бачачи
- сегмент
- продавати
- Продавці
- Продаж
- послати
- посилає
- сенс
- посланий
- служити
- обслуговування
- Постачальник послуг
- комплект
- сім
- кілька
- Форма
- Поділитись
- вона
- лист
- Повинен
- Показувати
- демонстрації
- показав
- Шоу
- сторона
- аналогічний
- простий
- просто
- з
- один
- сидіти
- сайт
- сайти
- Сидячий
- ситуація
- SIX
- Шість місяців
- значний
- Розмір
- ковзання
- невеликий
- малий бізнес
- Власники малого бізнесу
- менше
- розумний
- So
- так далеко
- соціальна
- соціальні медіа
- сонячний
- проданий
- рішення
- ВИРІШИТИ
- деякі
- Хтось
- що в сім'ї щось
- десь
- її
- Звучати
- Простір
- говорити
- спеціалізується
- конкретно
- швидкість
- витрачати
- Витрати
- витрачаючи гроші
- відпрацьований
- Спонсори
- Spotify
- стек
- старт
- почалася
- Починаючи
- починається
- стан
- Штати
- залишатися
- Крок
- Як і раніше
- Стоп
- магазинів
- історії
- Історія
- стратегії
- Стратегія
- сильний
- структура
- студія
- тема
- успіх
- успішний
- такі
- костюм
- Super
- Підтримуючий
- передбачуваний
- сюрприз
- Сьюзен
- солодкий
- T-Mobile
- таблиця
- Приймати
- приймає
- взяття
- балаканина
- говорити
- податок
- податкова декларація
- Taxes
- учитель
- Навчання
- команда
- сказати
- розповідає
- термін
- terms
- Техас
- ніж
- дякувати
- Дяка
- Що
- Команда
- Основи
- Держава
- світ
- їх
- Їх
- самі
- потім
- Там.
- Ці
- вони
- річ
- речі
- думати
- Мислення
- Думає
- третій
- третя сторона
- це
- У цьому році
- ті
- хоча?
- думка
- тисячі
- три
- процвітає
- через
- Кидання
- Зв'язаний
- до
- Тім
- час
- терміни
- times
- чайові
- назва
- до
- сьогодні
- сьогоднішній
- разом
- Туалет
- знак
- завтра
- Тон
- занадто
- прийняли
- тема
- Усього:
- ТОТАЛЬНО
- торкатися
- до
- торгувати
- традиційний
- традиційні фінанси
- навчений
- угода
- Transactions
- Розшифровка
- перехід
- подорожувати
- величезний
- трендів
- вантажівка
- вантажні автомобілі
- правда
- по-справжньому
- ПЕРЕГЛЯД
- Поворот
- повороти
- Двічі
- два
- тип
- Типи
- Зрештою
- розкрити
- при
- розуміти
- розуміння
- розумієш
- під водою
- Unexpected
- блок
- одиниць
- до
- оновлений
- вгору
- us
- використання
- використовуваний
- використання
- використовує
- Цінний
- значення
- VEGAS
- Verizon
- версія
- дуже
- Відео
- Відео
- візит
- чекати
- пішов
- хотіти
- бажаючий
- хоче
- Склад
- теплий
- було
- Відходи
- спостереження
- вода
- шлях..
- способи
- we
- Багатство
- тижня
- ласкаво просимо
- ДОБРЕ
- пішов
- були
- Що
- Що таке
- будь
- коли
- Чи
- який
- ВООЗ
- всі
- оптова торгівля
- чому
- дружина
- волі
- готовий
- Віліс
- виграти
- windows
- протирати
- з
- без
- цікаво
- Work
- працював
- робочий
- робочий
- світ
- хвилювалися
- турбуватися
- гірше
- вартість
- б
- письмовий
- рік
- років
- так
- ви
- вашу
- себе
- YouTube
- зефірнет
- нуль
- Зільч
- Zillow
- зум