Що спричинило ДИКИЙ ринок страхування у 2023 році (і коли ціни можуть впасти)

Девід:
Це шоу BiggerPockets Podcast 819.

Ендрю:
Коли справа доходить до заяв брокера та продавця про страхування, ви ніколи не сприймаєте цю заяву за чисту монету. Якщо ви отримуєте кредит, переконайтеся, що ви знаєте, які вимоги вашого кредитора будуть щодо страхування. Також знайдіть інших багатосімейних інвесторів, навіть односімейних інвесторів, які інвестують у ваш ринок, роблячи те, що ви хочете робити, і кажуть: «Гей, скільки ви платите за страховку? Яке покриття ви отримуєте? Які у вас проблеми?»
Якщо ви зробите ці три речі, це принаймні дасть вам гарну відправну точку. Заглядаючи вперед на три роки, це трохи складніше, але якщо у вас є правильна відправна точка, ви будете набагато краще з самого початку.

Девід:
Що відбувається у всіх? Це Девід Грін, ваш ведучий подкасту BiggerPockets. Найбільший, найгірший і найкращий подкаст про нерухомість у світі. Щотижня ми пропонуємо вам історії, практичні поради та відповіді, які вам знадобляться для прийняття розумних рішень щодо нерухомості.
Зараз на цьому поточному ринку, сьогодні ми говоримо про дикий ринок страхування, на якому ми зараз перебуваємо. Ми збираємося зрозуміти, як ми сюди потрапили. Його вплив на різні класи активів, що розумні інвестори можуть зробити, щоб захистити свою власність і себе, і як працює ринок страхування в цілому.
До мене приєднався мій партнер і друг, Ендрю Кушман, оскільки ми збираємося поговорити з Робертом Гамільтоном, експертом у космосі. Андрій, ласкаво просимо на шоу.

Ендрю:
Добре бути тут, друже.

Девід:
Так, це так, і це добре, що ти є. Ви щойно закінчили серфінг, і тепер ви на подкасті. Я радий, що ти сьогодні зі мною у своїй квітковій сорочці. Я помітив, що це та сорочка, яку ти одягаєш, коли хочеш зробити привабливе враження.
Брендон Тернер, також наш спільний друг, має гарну сорочку. Його виготовлено з деніму. У нього є єдина сорочка з рукавами, і я знаю, що він справді хоче справити гарне враження, одягаючи її. Тож дякую, що ти одягнув свою гарну сорочку.

Ендрю:
Коли я розмовляю з вами, я хочу представити найкраще.

Девід:
Приємно це чути. Гаразд, у сьогоднішньому шоу ми говоримо про те, про що ніхто не дуже хоче говорити, але кожен має це почути. Це вітаміни світу нерухомості, ми говоримо, страхування.
Ставки є новою перешкодою для входу в нерухомість. Вони зривають багато угод, поточні ставки вибивають із гри навіть досвідчених інвесторів. Не аналізуйте іншу угоду, не прослухавши сьогоднішній випуск.
Ендрю, що інвестори в нерухомість можуть шукати в сьогоднішньому шоу, що допоможе їм у їхньому бізнесі?

Ендрю:
Ми надаємо загальний огляд того, що таке страховий ринок і як на ньому орієнтуватися, а також ми визначаємо деякі терміни та просто намагаємося надати інвесторам, особливо тим, хто починає займатися бізнесом і чує жахливі історії про те, що «О боже мій, витрати на страхування збільшуються втричі».
Як ви це розумієте, а потім як ви це сприймаєте та просуваєтеся вперед, займаючись андеррайтингом і розглядаючи нові угоди, і що ви робите, щоб це не заважало вам виходити та робити успішні інвестиції сьогодні?

Девід:
добре Перш ніж ми перейдемо до Роберта, сьогоднішню коротку пораду надасть вам сам Ендрю Кушман.

Ендрю:
Так. Сьогоднішня порада: страхування схоже на парашут. Якщо ви не зробите це правильно з першого разу, то вдруге це вам, ймовірно, не знадобиться.
І тому, коли ми підходимо до кінця цього епізоду, ми даємо вам сім коротких порад, які ви можете взяти, щоб переконатися, що ви отримуєте належне страхування та повне покриття, щоб ви могли зробити успішні інвестиції та можете збільшити свій портфель і знати, що коли станеться лихо, ви будете забезпечені.

Девід:
Чудова робота, Андрію. А якщо вам подобаються швидкі поради, обов’язково дослухайте сьогоднішнє шоу до кінця, тому що Ендрю дає ще сім, коли ми дійдемо до кінця запису.
Це чудовий. Ви дізнаєтеся те, про що, ймовірно, навіть не підозрювали, що вам потрібні, але це те, що ми робимо тут, у BiggerPockets. Ми даємо вам те, що вам потрібно, тому що це наша робота.
Гаразд, приведемо Роберта.
Роберт Гамільтон, ласкаво просимо до подкасту BiggerPockets. Як справи сьогодні?

Роберт:
Девід, я чудово. як щодо себе?

Девід:
у мене все чудово. Насправді сьогодні тут, у Каліфорнії, справді чудовий день, і нічого катастрофічного ще не сталося, тож схрещуємо пальці. Постукайте там по дереву.
Андрію, як проходить день?

Ендрю:
Це добре. Як ви сказали, сьогодні чудовий день у Каліфорнії. Щойно провів кілька годин, катаючись на дивовижних хвилях цього ранку. Тепер я можу поговорити з вами про нерухомість.
Ми говоримо про страхування, яке раніше було нудним, а тепер, ну, скажімо так, це вже не нудно, і я відчуваю певні зміни на ринку. Я думаю, що незабаром будуть пропозиції, тому я схвильований, як кіт, який почув консервний нож.

Девід:
Ось так.

Ендрю:
Я піду за тунця, ти весь час говориш про Девіда.

Девід:
Так, це чудовий момент. Якщо ви хочете дізнатися більше про це, перегляньте мою книгу Scale, де я розповідаю про це. Але це те, про що ми сподівалися, що нам ніколи не доведеться говорити. Страхування – це не те, що ви хочете бути цікавим, але коли воно стає цікавим, ми збираємося розповісти про це в подкасті BiggerPockets Podcast і повідомити про це всім.
Отже, Роберте, ти можеш розповісти нашим слухачам трохи про себе?

Роберт:
Звичайно, так. Я очолюю нашу групу з нерухомості тут, у Страховому офісі Америки. Я є регіональним керуючим партнером, і, з огляду на те, як ми влаштовані, у нас є групи нерухомості, які ходять по Сполучених Штатах. Отже, у нас є південний схід Флориди, північний схід і західне узбережжя.
Ми начебто діємо як консорціум, щоб поділитися знаннями, які ми всі отримуємо на цьому ринку, і об’єднуємося, щоб спробувати вирішити проблеми, вирішити деякі проблеми з преміум-класом і пропускною здатністю, які у нас виникають. І я спеціалізуюся на багатоквартирних будинках, більше квартирах з мікродерев’яним каркасом.
Отже, очевидно, ми побачили, як зазначив Ендрю, величезні зміни на ринку. Погана новина: це таке погане, якого я ніколи не бачив за останні 25 років. Хороша новина полягає в тому, що історично кажучи, насправді немає жодного жорсткого ринку, який тривав би більше семи років, а ми пройшли приблизно п’ять з половиною-шість років.
Тож ми сподіваємося, що якщо вітер не зіпсує баланс цього сезону штормів, ми почнемо спостерігати деяке плато, а потім, сподіваюся, деяке полегшення, і ми трохи поглибимо економіку того, як це станеться з питання страхового ринку, коли ми розглядаємо цей дзвінок сьогодні.

Девід:
так Тож особисто я був знищений у своєму портфоліо. Я купив цілу купу будинків саме тоді, коли страхові ставки почали зростати, і я не знаю прикметника, щоб описати, наскільки це було шокуюче, як швидко зросла страховка. Якщо ви не купували, це може здатися вам несподіванкою, але якщо купували, ви розумієте, до чого я.
Я купив будинок, і його збиралися здавати в короткострокову оренду, і це був старий будинок в історичному районі, дуже близько до пляжу на півдні Флориди. Моя страхова ціна, найкраща пропозиція, яку я міг отримати, становила 26,000 XNUMX доларів на рік за житловий будинок на одну сім’ю. І це було після того, як я витратив купу грошей, щоб покращити дах, зробити його безпечним для ураганів.
Я маю на увазі, що це божевілля, і ми маємо проблеми в Каліфорнії, у нас є проблеми у Флориді. Ураган «Ідалія» обрушився на штати Південна Кароліна, Джорджія та Флорида, з яких страхові компанії вже почали виходити з ринку.
Тож давайте трохи поговоримо про те, як змінився стан страхування та як ми сюди дійшли. Якщо ти не проти дати нам короткий урок історії, Роберте?

Роберт:
так Тож ми можемо проходити через це годинами. У мене є діаграми та графіки. Я радий поділитися з будь-яким із слухачів, але начебто лише з рівня 50,000 XNUMX футів у нас зараз немає можливостей на ринку. Тож усе, що сталося за останні п’ять років, від лісових пожеж до ураганів, до всього цього, незадокументованих погодних явищ, у нас зросли витрати на будівництво.
Ендрю може підтвердити, що чотири роки тому я міг втратити чотири одиниці через пожежу. Це може бути 30, 40,000 XNUMX доларів за одиницю з усіма містами, які стають зареєстрованими, усіма оновленнями коду, збільшенням вартості будівництва, відсутністю робочої сили. Та сама пожежа сьогодні буде три чи чотири х.
Тож ви додаєте все це разом із тим, що власникам доводиться оцінювати свою нерухомість за вищою ціною за квадратний фут, оскільки витрати на будівництво вищі, ніж були раніше. Це дорівнює меншій кількості носіїв на ринку з меншою пропускною спроможністю, однаковим обсягом попиту, якщо не більшим попитом через збільшення вартості заміни.
Отже, те, що відбувається, полягає в тому, що ці перевізники просто перебувають у нестачі можливостей, і їм доводиться обрізати свої лінії. І що це означає з прикладу з реального життя: якщо я маю житловий комплекс на 25 квартир вартістю 250 мільйонів доларів, то сьогодні його, ймовірно, оцінюють у 50 мільйонів доларів, і колись у мене був один оператор, який записував моє базове покриття до 25 мільйон, зараз у мене може бути два чи три перевізники, тому що жоден перевізник не може забезпечити стільки місткості. І це проблема попиту на пропозицію, коли менша потужність означає вищі ставки, і коли ставки зростуть, ми сподіваємося, що в простір з’явиться більше операторів, створить більше ємності, що штовхає ставки вниз.
Як правило, так працюють жорсткі та м’які ринки. На мій погляд, єдиний елемент, який дещо відрізняється на цьому ринку, і чого я не бачив на попередніх жорсткіших м’яких ринках, це те, що жорсткий ринок зазвичай знаходиться в кінці певного типу економічної події, якою, очевидно, була COVID-19 Прискорювачем цього є підвищення вартості будівництва.
На мою думку, для того, щоб цей жорсткий ринок виправився і повернув нас до п’яти- або 70-річного періоду м’якого ринку, де ми бачимо зниження ставок, з’являється більше перевізників, нижчі франшизи, менше виключень у полісах , а також загальний кращий ринок страхового покриття. Ми повинні спостерігати за зниженням вартості будівництва. Тож це ще належить визначити.
Наприкінці 2022 року ми спостерігали його деяке зниження, почали бачити ф’ючерси на пиломатеріали та сталь. Почніть хеджувати, що зазвичай відбувається на ринку через квартал. Але потім, починаючи з 2023 року, ми спостерігали приблизно 6% збільшення витрат на матеріали кожного кварталу, точніше у вашому механічному обладнанні та подібних видах торгівлі. Отже, нам потрібно побачити деяку корекцію на будівельному ринку, і я думаю, що це буде викидом для самовиправлення цього страхового ринку.

Ендрю:
Отже, Роберте, якщо я маю підбити це в термінах непрофесіоналів, це звучить так, ніби те, про що ти говориш, полягає в тому, що за останні кілька років перевізники, і перевізники, це ті хлопці, які насправді виписують чек на претензію, чи не так? Коли ви говорите перевізник?

Роберт:
Правильно. Так, це ваші страхові компанії, ваші компанії.

Ендрю:
так Тож перевізників щойно засипали претензіями. Урагани у Флориді, морози в Техасі, пожежа в Каліфорнії. Це драматично, вони займаються бізнесом, щоб отримувати прибуток, і тому, коли вони надсилають мільярди та збирають на кілька мільярдів менше премій, це не те, чого від них хочуть їхні акціонери.
Тож їхні виплати значно зросли, а потім і фактична вартість будівель зросла. А потім, як я вже сказав, якщо у вас сталася пожежа, і ви підете до своєї страхової компанії, скажіть: «Гей, заплати мені, щоб я відновив це». Тепер із робочою силою та матеріалами витрати на це зросли вдвічі та втричі. І я знаю, що у нас були такі речі, які раніше коштували 10,000 30 доларів, тепер 40 або XNUMX.
Отже, ви збираєте всі ці речі разом і говорите, що це жорсткий ринок і жорсткий, тобто або премії неймовірно високі, або в деяких випадках ви просто не можете отримати страховку, але ви кажете, що є ознаки того, що, сподіваюся, це може покращитися протягом наступних кількох років, доки ми не отримаємо ще шість ураганів через Флориду.

Роберт:
так Страхування, це щось на кшталт ринку биків і ведмедів на фінансовому ринку. Ми називаємо його м'яким і жорстким ринком. А жорсткий ринок просто означає, що важко розмістити страхування. Це коштує дорожче, умови зазвичай не такі вигідні.
Але всі моменти, на які ви щойно звернули увагу, перевізники просто бачать збитковість у сфері житлової нерухомості, і коли ми мали для певного активу, у мене може бути 10 чи 12 або навіть 20 життєздатних страхових компаній або перевізників, які забезпечить покриття майна. Зараз у мене три.
І тому, коли на сучасному ринку є частка перевізників, які були там п’ять років тому, але така ж кількість активів потребує покриття, ці перевізники стають переповнені заявками. Вони сповільнюють оприлюднення котирувань поновлення та починають називати свої умови. Вони починають збільшувати франшизи, додавати виключення, вимагати підвищеної оцінки, тому що вони можуть, тому що вони єдині перевізники, які бажають виставити лінію або покриття для будь-якого конкретного типу активів.
І це не обов’язково активи A, B або C, це повсюдно. Кожен простір активів має свої проблеми, але, загалом, ємність є проблемою для всіх.

Ендрю:
Гаразд, ви хочете сказати, що є надія, що мої премії, які цього року зросли на 67% за рік чи два, я можу принаймні отримати фіксовану премію.

Роберт:
Історично кажучи, нема чого показувати. Саме тоді, коли ми думаємо, що ринок не може стати гіршим, але ми не бачимо нічого на горизонті, щоб показати, що він покращиться. Зазвичай тоді ринок починає змінюватися. Я знаю, що це не має сенсу, але знову ж таки, якщо ми повернемося назад і подивимось на жорсткі та м’які ринки, усі вони мають термін придатності від п’яти до семи років, а цей може тривати трохи довше.
Але зазвичай це відбувається тоді, коли ми не можемо подумати, що може бути гірше, коли на ринку з’являється пара нових перевізників, які створюють нові потужності, показують іншим перевізникам, які монополізують ринок, що це конкурентний ринок. і ви починаєте отримувати початок скидання.
Він дивиться на кришталеву кулю, щоб знати, коли це станеться, але це не може продовжуватися з такою швидкістю, якщо перевізники на бічній лінії не почнуть залучати інтерес і повернути пропускну здатність на ринок. Це лише моя особиста думка, яка базується на історичних фактах.

Ендрю:
Знаєш що, я збираюся заснувати страхову компанію, і Девіде, я страхуватиму тебе на 25,000 XNUMX на рік.

Девід:
На даний момент я не можу сказати «ні».

Роберт:
так Ми використовуємо Яна. Ян є чудовим прикладом. Це відбулося, а збитки ще не підраховані. Це збиток у 75 мільярдів доларів. Ми побачили вночі, і коли я кажу вночі, щойно мораторій був знятий після смерті Яна, деякі з наступних поновлень, які ми мали, були скасовані, і вони були перекотировані наступного дня на 30 і 40% підвищення.
Я маю на увазі, що ринок звик до такого стрибка, і Ян би впорався, минув би наступний штормовий сезон, перш ніж ми побачимо вплив того, що цей шторм зробив на ринку, і як він вплинув на роздрібних покупців страхування.
Зараз перевізники, вони змінюються, коли я кажу щоквартально, деякі їхні апетити та вказівки змінюються щотижня. Тож я міг би дати Ендрю прогноз щодо майна сьогодні, і якщо їм знадобиться 90 або 120 днів, щоб закрити, застрелити носіїв, які я використовую для цих прогнозів, вони могли б повністю видалити себе з простору або видалити себе з того класу активів, який швидко. Тому зараз дуже реальний час.

Девід:
добре Давайте подивимося, як, добре, я взяв Школу страхування Роберта Гамільтона. Премії будуть поєднанням фактора вартості заміщення та ризику.
Що вища кожна з цих речей, то дорожчою буде ваша премія. Частково проблема полягає в тому, що витрати на заміну зросли, тому що зросли матеріали та кількість робочих рук, і я припускаю, що ризик також зріс.
Це фактор, про який ми можемо говорити? Це шторми, це страхове шахрайство? Чи відбуваються в страховій галузі деякі речі, які також підвищують ризик для перевізників, що призводить до цих вищих витрат для нас?

Роберт:
так Я насправді не думаю, що це шахрайство. Я маю на увазі, що на ринку завжди буде якесь спекулятивне шахрайство зі страхуванням, але це не те, що рухається голкою. Це просто глобальні погодні умови, які ми мали. Це не одна пожежа в одному місці. Це не одна загальна претензія щодо відповідальності в якомусь одному місці. Це просто глобальна кумуляція стихійних лих і подій на мільярди доларів, які мали місце в Сполучених Штатах за останні п’ять років, які проходять через ці носії.
Більшість носіїв мають так звану точку кріплення. Отже, якщо я напишу страховий поліс для одного з активів Ендрю, і це ліміт у 25 мільйонів доларів, і він написаний, ми просто використаємо Travelers як приклад. Вони зберігають у себе лише від п’яти до 10 мільйонів доларів будь-яких збитків, а потім перестраховуються. І те, що впливає на цих перевізників, полягає в тому, що через ці мільярдні збитки ці перевізники переходять у своє перестрахування та через свій договір перестрахування, подібно до того, як Ендрю вступає в парасольковий поліс.
Історично це траплялося не так часто, як за останні п’ять років. Тож глобально це те, що рухає всім. І ніхто не застрахований від цього, тому що будь-який перевізник, який має угоду про перестрахування, добре, якщо це підмножина їхніх документів, які призводять до того, що угода про перестрахування зростає або на неї впливає, ця ставка буде спостерігатися в кожному бізнесі, який вони пишуть . Ось чому нинішній ринок настільки поширений. Це тому, що перестрахування впливає на всі документи кожної компанії.

Девід:
Так що це не те, що я знав. Це інше. Якщо я вас правильно почула, це схоже на іпотечну індустрію, де ви отримуєте позику від вашого кредитора та вашої голови, це просто особа, у якої ви позичили гроші, але вони продають цей папір комусь іншому, який продає його комусь іншому і він продовжує надходити до все більших і більших пулів.
Ви кажете, що страхування схоже на те, що ви отримуєте страхування від перевізника, у нього є страховка, яка покриває їх, ця особа може її мати, це стає початком.

Роберт:
Це точно так. Коли ви дивитеся на кожну рекламу на телебаченні та на кожну домашню страхову компанію, то всі знають про те, що вони пишуть у всьому світі. Те, що вони фактично піддають ризику, є досить мінімальним порівняно з глобальним перестрахуванням, яке входить до цих програм.
Іен був збитком у 75 мільярдів доларів. Фактичні перевізники, які написали, наприклад, ми використаємо ваш будинок, хто був перевізником у тому будинку, який у вас був? Скажімо, це Geico, оператор, який нещодавно покинув Флориду.

Девід:
По всій Флориді є ящірки. Це мало б сенс.

Ендрю:
Ой, вони падають з дерев.

Роберт:
Якщо ваш домашній перевізник у Флориді пише, незалежно від того, що вони мають PML з усіма цими будинками, і вони мають катастрофічну подію, як Ян, те, що вони фактично платять порівняно з тим, що вони відшкодовують від свого перестраховика, є невеликою сумою в порівнянні з цими глобальні претензії є. Отже, ці перестрахувальники значною мірою впливають на це, тому що це прямі витрати для перевізника. Подібно до того, як страхування майна Ендрю є витратами від його діяльності, зі страховим перевізником, таким як Travellers, їхніми договорами перестрахування та витратами від їх написання.
Отже, ви все це додаєте, вони повинні заплатити своєму персоналу, вони повинні оплатити свої офісні приміщення, вони повинні оплатити свої договори перестрахування. Страховий перевізник повинен оплачувати будь-які операційні витрати, як це робить звичайний бізнес. Тож у мене є багато клієнтів, які кажуть: «Ну, я заплатив сто тисяч доларів премії, і я мав сто тисяч доларів збитків. Перевізник не втратив грошей на мені». Так, вони зробили, тому що вони мають 40% витрати.
Отже, кожен долар премії, який ви їм платите, їхні точки беззбитковості, ймовірно, становлять 60 центів за долар. І багато людей не усвідомлюють, коли ви дивитеся на коефіцієнти збитковості та говорите: «Ну, мій коефіцієнт збитковості становить лише 80%». Ну, це все одно 20% збитків для перевізника. Тому, щоб не вдаватися в бур’яни, але є багато тонкощів, які входять у написання, андеррайтинг і негативні результати, які багато цих перевізників побачили на основі деяких із цих пунктів.

Ендрю:
Гаразд, я вже давно займаюся цим питанням страхування, а ви просто використали термін, який я навіть не знаю. Не могли б ви пояснити, що таке PML?

Роберт:
Це ваша ймовірна максимальна втрата. Це багато з того, що впливає на Флориду, і причина, чому багато перевізників, я не люблю вживати слово червона лінія, це просто не має чудової естетики, але, по суті, це те, що вони роблять.
У вас буде перевізник, який їде до Флориди та Девіда, ви можете надіслати їм свій будинок сьогодні, і перше, що вони зроблять, це підключять його до моделі. Вони побачать, яку концентрацію вони мають у цьому поштовому індексі чи в радіусі п’яти миль, і вирішать: «Гей, ми вже маємо надто великий ризик у цій консолідованій території, немає жодного розповсюдження для CAT, двох, трьох або чотирьох штормів, щоб пройти й пропустити будь-що з цього.

Девід:
Таким чином, один ураган, що наближається до цього міста, може знищити все, а не якби вони поширилися на більшу відстань, тому що ці катастрофічні події зазвичай відбуваються в певному географічному місці, чи не так?

Роберт:
так Я наведу вам ідеальний приклад. У нас є актив, і ми були в процесі заміни їх вітрового покриття до того, як це сталося з Idalia, Idalia з’явилася, щоразу, коли настає шторм, перевізники оголошують мораторій. Це означає, що поки триває шторм, ви не можете прив’язувати, змінювати чи змінювати покриття.

Ендрю:
Ви маєте на увазі, що не можете отримати страховку за день до урагану?

Роберт:
На жаль, немає.

Ендрю:
Данг.

Роберт:
У нас було кілька клієнтів. Тож шторм минув, і ми все підготували, сказав андеррайтеру, я сказав: «Усі підписані документи, ось усе, що вам потрібно. Щойно ці мораторії буде скасовано, мені потрібно це покриття». І той мораторій зняли десь посеред робочого дня.
Мені потрібно повернутися, подивитись і точно побачити, який це був день. До кінця того дня вони вже не писали бізнес у цьому поштовому індексі, тому що вони замінили стільки бізнесів просто так швидко, що їхня концентрація перевищила те, що вони хотіли в цій області, отже.

Ендрю:
Все це звучить досить грізно. Я думаю, що я готовий просто здатися, витягнути дошки для серфінгу і забути про це на деякий час. Але я маю на увазі, очевидно, що це не так.
Отже, коли я приходжу до вас, або Девід приходить до вас, або новий інвестор хоче потрапити в багатоквартирну квартиру, що ми з цим робимо? Як ми гарантуємо? Чи ми отримуємо приблизну оцінку, а потім кажемо: «Добре, протягом наступних п’яти років він буде збільшуватися на 10% на рік».
Що б ви порекомендували на високому рівні, у широкому розумінні, для інвесторів, які не хочуть сидіти осторонь, що ніколи не є дійсно хорошою стратегією, але як ви все одно дивитеся на угоди, аналізуєте угоди та просуваєтесь вперед, але фактор відносно високої невизначеності, пов’язаної зі страховими тарифами та преміями на ринку прямо зараз?

Роберт:
так Ні, це чудове запитання. Я думаю, що перше, що ви робите, це розбиваєте його на дві частини. По-перше, ви ідентифікуєте себе як мій актив, CAT підданий чи не CAT. І CAT exposed, цей засіб піддається катастрофічній події. А в Сполучених Штатах ми розглядаємо катастрофу, як правило, двома речами: вітер або пожежа.
Тож будь-що на заході має схильність, ні Колорадо, ні певні райони Каліфорнії, вони мають CAT вплив на лісові пожежі. Будь-що, скажімо, від Техасу вздовж узбережжя до середини східного узбережжя, де воно починає розсіюватися трохи на північ, це CAT, який піддається впливу урагану.
Отже, перше, що я б зробив і до чого я заохочую своїх інвесторів, це спершу визначити тип активу, який у вас є. Це актив, що піддається катастрофічному ризику, чи це актив, який не піддається катастрофічному ризику?
Ми почнемо з тих, які не піддаються катастрофі, тому що я думаю, що вони трохи легші. Не буду безвідповідальним, але я думаю, що я спрогнозую, що цей ринок може проіснувати ще два-три роки. І я б андеррайтинг виходячи з цього, але я ні, знову ж таки, я не оператор нерухомості, але достатньо кмітливий, щоб занизити інвестиції в нерухомість.
Я не думаю, що ви можете писати набагато довше, ніж це, якщо ви прогнозуєте цей жорсткий ринок останні 10 років. Я не думаю, що будь-яка угода буде підтверджена належним чином, якщо ви так довго отримуєте збільшення витрат. Це справедливе твердження, Ендрю?

Ендрю:
Усе, що минуло два роки, ви просто робите найкраще обґрунтоване припущення.

Роберт:
Це точно так. Тому я хотів би підбадьорити слухачів під час дзвінка, це найбільше, що я бачу, і в минулі роки, можливо, я був у цьому винен. У вас є клієнти. Клієнти цінні, це наші активи, це те, що тримає нас у бізнесі або те, що годує наші сім’ї та платить нашим співробітникам. І останнє, що ви хочете зробити, це засмутити клієнта.
Тому найбільша помилка, яку я бачу, полягає в тому, що інвестори звертаються до своїх брокерів і кажуть: «Чи можете ви дати мені прогноз щодо цієї нерухомості?» І останнє, що брокер хоче зробити, це налякати інвестора тим, що те, що вони йому дають, божевільне або те, що вони йому дають, може бути кращим. Отже, найбільша помилка інвесторів у тому, що вони отримують погані цифри для своєї проформи. Під цим я маю на увазі те, що брокер недооцінює фактичну страхову премію, сподіваючись не засмутити клієнта.
Отже, угода відбувається за контрактом, інвестори вказали 300 доларів за одиницю, тому що брокер не хотів їх лякати, що це буде 600 доларів за одиницю. І оскільки андеррайтинг продовжує просуватися вперед, гроші йдуть важко. Умови позики починають зміцнюватися, і раптом в останню хвилину з’являється брокер із котируваннями та каже: «О, Ендрю, я знаю, що я казав тобі, що це буде 300 доларів за одиницю, але це 600 доларів за одиницю. » І я часто відчуваю, що це одна з двох речей. Або брокер просто невідповідальний до свого клієнта, або брокер просто не освічений на ринку.
І я використаю Андрія як приклад. Ми гарантуємо багато угод для Ендрю, 90% з яких він не просувається, і це нормально, тому що це його обов’язок гарантувати ці угоди. Але ми завжди намагаємося, оцінюємо, і я інколи промахуюся, але не на сто відсотків. Я можу пропустити це через те, що позикодавець бажає отримати трохи вищу оцінку, ніж ми думали, що він хоче, або я можу пропустити це через те, що EGI дещо відрізняється, або, можливо, Ендрю дав мені чисту орендну площу, і ми зрозуміли загальна орендна площа на 10% більше. І, як Девід сказав раніше, ми маємо на 10% більше цінностей для розгляду.
Такі речі трапляються, але ви не повинні цього сумувати. Отже, ми намагаємося отримати загальну картину того, де знаходиться цей актив? Який його рейтинг злочинності? Як ми думаємо, що ринок хоче від вартості заміни? Яким кредитором користується Ендрю? Це кредит Фредді Мак? Це позика хедж-фонду? Чи це кредитор, з яким ми працювали в минулому, і ми знаємо, що збирається просити про деякі нюанси, про які інші кредитори не просять? І ми намагаємося вбудувати це в модель.
А іноді менше, ніж на Т12 у продавця. Іноді більше. А коли буде більше, ми повинні бути готові сказати Ендрю, коли він скаже: «Гей, чому нинішній власник платить 50,000 75,000 доларів, а ти щойно запланував 50 ​​XNUMX доларів?» Що ж, нам потрібно підготувати наші пункти, щоб сказати Ендрю. «Ну, вони страхують його на XNUMX баксів за фут, ніхто на землі не дозволить вам застрахувати його менше ніж на сто. Вони не купують захист від вітру». Або: «Вони мають чверть мільйона доларів франшизи». Це можуть бути різні речі, в які нам не потрібно вникати.
Але я вважаю, що найкраща порада, яку я можу дати новим інвесторам, — це не боятися страхового ринку, тому що, хоча лімітні ставки не зовсім використовуються, можливо, вони використовувалися на основі T12, це все одно потрапляє в кінцеву ціну угоди.
Тож не бійтеся, просто будьте старанними, щоб переконатися, що ви працюєте з кимось, хто розуміє ринок, розуміє борг, який ви збираєтеся придбати за цей актив, і може дати вам обґрунтований діапазон причин, чому це може бути А або чому це може бути Б і брехуни між ними, які можуть рухати важіль.

Ендрю:
Тож я почув три речі, які, на мою думку, повинен забрати кожен інвестор. По-перше, коли справа доходить до заяв брокера та продавця про страхування, ставтеся до цих заяв так, як коли ваша чотирирічна дитина каже, що їй не потрібно йти в туалет, перш ніж сісти в машину, ви ніколи не сприймете цю заяву за чисту монету . Номер один. Номер один. Тому завжди майте трохи скепсису.
По-друге, насправді це зовсім інша тема, але якщо ви отримуєте позику, переконайтеся, що ви знаєте, які вимоги вашого кредитора будуть щодо страхування. Це може бути те, що може зіпсувати ваш андеррайтинг або вашу угоду, якщо ви думаєте, що збираєтеся отримати один рівень страхування, а потім за два тижні до закриття ваш кредитор скаже: «Дозвольте нам перевірити його страхування». І вони кажуть: «Ах, вам потрібно подвійне». Це точно може вас зіпсувати.
І по-третє, отримати дійсно хорошу оцінку. І звичайно, коли я отримую гарну оцінку, ми завжди починаємо з Роберта, але, скажімо, якщо у вас немає Роберта, ви ще не знаєте Роберта. Номер один, іди, знайди одного. І по-друге, також поговоріть з менеджерами нерухомості, які працюють на ринку, на якому ви перебуваєте, і дізнайтеся: «Гей, які ви бачите поточні страхові ставки на актив, яким ви керуєте?»
Також зайдіть на форуми BiggerPockets і розпитайте, скажіть: «Привіт». Якщо ви інвестуєте в Сан-Антоніо, штат Техас, зайдіть на форуми, знайдіть інших багатосімейних або навіть односімейних інвесторів, які інвестують у ваш ринок, роблячи те, що ви хочете робити, і скажіть: «Гей, скільки ви платите за страховку? Яке покриття ви отримуєте? Які у вас проблеми?» І дізнайтеся, що роблять інші інвестори.
Якщо ви зробите ці три речі, це принаймні дасть вам хорошу відправну точку, коли ваша угода не зірветься, оскільки ви гарантували 300 одиниць, а насправді це 900. Як сказав Роберт, дивлячись вперед на три роки, це небагато складніше, але якщо ви маєте правильну відправну точку, вам буде набагато краще з самого початку.

Роберт:
Це чудова думка, Ендрю. І, очевидно, я живу в цьому просторі, як і кожен слухач, і ми базуємо все на одиниці. Бо ніби все залежить від вартості одиниці?
Знову ж таки, щоб не ставати надто детальним, я б заохотив багатьох слухачів використовувати одиницю як орієнтир. Цілком це розумію, але іноді потрібно екстраполювати лише крок далі. І в мене завжди є багато клієнтів, які кажуть: «Чому я плачу 250 одиниць за перший актив, а я плачу 350 одиниць за другий актив, і вони обидва за однаковою політикою?» Це через квадратні метри.
Отже, якщо ви хочете додати додатковий рівень старанності, і я маю на увазі під цим, що Ендрю має актив номер один і його середня площа на одиницю квадратних метрів становить 600 квадратних футів, а актив номер два середній квадратний фут на одиницю 1200 квадратних футів, все будучи абсолютно однаковим, другий актив буде вдвічі більший за перший, тому що він удвічі більший. Подвійна вартість заміни, помножена на ставку, дорівнює премії.
Тож іноді я бачу, як люди зациклюються на тому, щоб отримати вартість за одиницю, вартість за одиницю, вартість за одиницю, а потім їхні активи не досягають цієї вартості за одиницю. Вони не розуміють чому, і це тому, що це просто, можливо, у нього є внутрішні коридори або просто багато загальної зони. Це можуть бути старіші, більші квартири, можливо, квартири з двома спальнями площею 1700 квадратних футів. А квадратні метри є більш точним способом вимірювання цього.
Отже, коли ви ставите ці запитання своїй групі однолітків, як згадав Ендрю, якщо ви можете отримати інформацію від керуючої компанії щодо подібних активів і розбити їх на середню квадратну площу за одиницею, це одна річ, яка рухає голку. трохи. Отже, знову ж таки, щоб не бути надто детальним, ми хочемо зберегти сьогоднішню розмову на дуже високому рівні, але це дуже важливий компонент.

Ендрю:
А потім я просто хочу швидко повернутися до однієї речі, про яку ми говорили раніше. Якщо у мене є фобія CAT, куди мені піти в Сполучених Штатах, щоб інвестувати там, де у мене найменша ймовірність ураганів, землетрусів, пожеж і всього такого роду? Чи є кілька штатів, які ви б порекомендували людям почати?

Роберт:
так Отже, є багато штатів, до яких ставляться більш прихильно, ніж до інших, і багато з них пов’язано з навколишніми судовими процесами. І, можливо, це стосується не стільки власності, а просто судовий процес створює сприятливі та несприятливі ринки.
Тож Луїзіана, Алабама, не дуже великі судові штати. Флорида, не найкращий штат для судових процесів. Техас, поганий штат із штрафними санкціями. Отже, заходячи в деякі з цих штатів, ви можете не зрозуміти, чому ваші витрати на страхування збільшуються. Це просто тому, що це не найкраща правова платформа для власників нерухомості. Це означає, що коли проти вас подається претензія чи якийсь позов, ваша страхова компанія не має чудової платформи для захисту. З іншого боку, я використаю Північну Кароліну для прикладу.
Північна Кароліна є чудовою правовою державою для власників нерухомості, яка базується лише на вимозі довести недбалість. Це дуже хороший правовий ландшафт. Перевізники люблять Північну Кароліну, тому що вони знають, що їхні вимоги щодо відповідальності будуть набагато меншими в цьому штаті, ніж у будь-якому іншому штаті. Усе залишається незмінним лише тому, що тут кращий правовий ландшафт. Тож я не можу конкретно сказати, що один штат кращий за інший, оскільки в кожному штаті є хороші та погані райони.

Ендрю:
Гаразд, зрозумів. Тож я знаю деякі штати, на які я дивився, ви згадали Північну Кароліну. Теннессі також виглядає досить добре з низьким рівнем ризику та низькою злочинністю.

Роберт:
Теннессі - хороший штат. У Теннессі ви відчуваєте трохи конвективного вітру.

Ендрю:
О, терміни метеорології.

Роберт:
так Просто конвективні вітри, це безіменні шторми. Тож торнадо, зсув вітру, Теннессі потрапляє через північну частину Міссісіпі, штат Арканзас, у північно-західний кут Теннессі. У них є конвективний вітер, тож у Теннессі є невеликі проблеми з майном. Але загалом Теннессі — чудовий штат.

Девід:
Андрію, ти на практиці навчився вирішувати питання страхування. Деякі з об’єктів нерухомості, в яких ми разом. У мене було кілька божевільних історій, якими ми поділимося в іншому подкасті, але про які речі інвестори повинні запитати, про що ви дізналися на важкому шляху або включили їх у контрольний список, коли вони купують страховку?

Ендрю:
так Я точно навчався в школі страхування методом проб і помилок. Мені здається, що мудрість переслідувала мене, але я завжди був трохи швидшим, і, на щастя, Роберт був поруч, щоб переконатися, що я не заходжу надто далеко.
Тож одна з речей, яку ми майже засвоїли на важкому шляху, і ми не будемо вдаватися в деталі, але для мене це просто яскравий приклад: «Що за біса?» І коли ви починаєте займатися нерухомістю та страхуванням, і якщо ви цього не знаєте, це може зіпсувати вам день.
Одне, що ми дізналися, це те, що у нас дійсно була власність, яка не перебувала в зоні затоплення, але у мене виникла прихована підозра. Тож у нас була страховка від повені, і ми трапилися з тропічним штормом, і сталася повінь, і нам довелося розглянути нюанс: «Добре, повінь сталася через дощ чи через водойму?» І Роберте, виправ мене, якщо я помиляюся, але страхування від повені насправді не покриває накопичення дощової води. Це правильно?

Роберт:
Згідно з національним планом страхування від повеней, це переповнення водойми.

Ендрю:
Отже, це пастка. Я й гадки не мав, що ваш житловий комплекс може затопити. У вас може бути страхування від повені, але вони можуть прийти і сказати: «Ну, це тому, що вода не стекла, і йшов просто дощ. Ви в 16 милях від найближчої водойми, тому це не враховується». Чи є спосіб це прикрити?

Роберт:
так Через приватне страхування, яке ми розмістили на цьому конкретному активі, який додатково визначає повінь, включаючи накопичення поверхневих вод.

Ендрю:
Гаразд. добре Ще дещо цікаве: ми говорили про показники злочинності, і раніше ми інвестували в округ ДеКалб, штат Джорджія, який є частиною метро Атланти, і одна з причин, чому ми не працюємо, полягає в тому, що страхування стає дуже дорогим і дуже складним, і одна з причин злочинність. У деяких із цих районів злочини стали дуже складними.
Що трапиться, якщо ви збираєтеся отримати, скажімо, ви купуєте актив і отримуєте свій поліс, у вас є покриття відповідальності, і ви не витрачаєте час на ознайомлення з виключеннями. Які з, можливо, трьох найкращих ви б вибрали, щоб інвестори шукали, щоб дізнатися, покрито це чи ні? Так, наприклад, у деяких частинах Атланти вони не покриватимуть напади та побиття, чи не так?

Роберт:
Це правильно.

Ендрю:
Отже, скажімо, це номер один. Чи могли б ви згадати, можливо, ще два чи три найкращі, на які інвестор повинен звернути увагу, щоб дізнатися: «Гей, я справді застрахований чи ні?» І не вважати, що це покрито?

Роберт:
так Я маю на увазі, що вони постійно змінюються, але, очевидно, найбільші, я буду використовувати слово насильницькі злочини. Тому переконайтеся, що ви не маєте виключення за насильницький злочин. Перевізники маскують це безліччю різних способів. Іноді це виключення з нападу та побиття. Іноді це насильство та розбещення, іноді це виключення вогнепальної зброї, іноді це виключення зброї. У них є багато різних форм, які вони використовують, щоб налякати це покриття.
Якщо ви йдете в деякі з цих районів, я знову ж таки не виявляю червону лінію в цьому районі, але якщо ви збираєтеся як інвестор у територію з високим рівнем злочинності, вам потенційно потрібно бути готовим до певний момент вашого володіння під час цієї власності, ви не зможете отримати покриття за насильницькі злочини. І я кажу, що виходячи з того факту, що ви можете отримати його на початку, а потім у вас є два або три насильницькі злочини у вашому місці, ви не збираєтеся отримати його при поновленні, або якщо ви отримаєте його при поновленні, ціна бо це буде настільки дивовижним, що ви не захочете його купувати.
Тож я не хочу сказати, що покупець обережний, але це просто те, про що вам потрібно знати. Деякі інші виключення ми починаємо бачити, і деякі з них ми можемо видалити, деякі з них ми не можемо. Ми починаємо бачити багато виключень торгівлі людьми, особливо в районі Атланти.
Наразі у мене є два клієнти, які перебувають у судовому процесі щодо торгівлі людьми, обидва з яких, на нашу думку, не мали жодної недбалості чи вини, але позивачі, які пересувалися з місця на місце, незалежно від того, чи ні, чи проти їхньої волі двоє моїх клієнтів потрапили в судовий процес щодо торгівлі людьми.
Ще одне виключення, яке ми бачимо, воно називається виключенням життєздатності. До кожного, хто володів активом, напевно приходив орендар, який бажав розірвати договір оренди чи повернути заставу, або з будь-якої іншої причини спонукав їх це зробити. Вони висувають претензії до вас. Пристрій непридатний для проживання, незалежно від того, чи була в ньому вода, чи клопи, що б там не було. Ми бачимо, як багато перевізників починають більше не захищати винятки життєздатності, незалежно від того, мають вони для цього якусь заслугу чи ні.
Тож ми могли б скласти список до кінця цього дзвінка, але те, до чого я закликаю кожного інвестора та слухача цього дзвінка, це якщо ви нічого не отримаєте від свого брокера, по-перше, ви повинні отримати підсумок, який усі бланки полісів на ньому. Але якщо ні, запитайте брокера: «Чи можу я отримати повну копію моєї цитати зобов’язань?» Вам не обов’язково бути експертом зі страхування, щоб прочитати ваш список форм і мати змогу простою мовою оцінити, чи ця форма суттєво впливає на вас. Тобто, якщо у мене є список форм і в ньому написано, що заборонено вогнепальну зброю, мені не потрібно бути експертом зі страхування, щоб знати, що мій поліс загальної відповідальності не передбачає покриття вогнепальної зброї.
Тож отримайте ці форми, і я обіцяю вам, якщо ви дивитеся на їх оновлення за оновленням за оновленням, ви почнете розуміти, як ці форми складаються в політику, які з них працюють на вашу користь, а які ні, і просто будьте кращим покупцем страхування свого майна та своїх інвесторів.

Ендрю:
Так що добре. Тож для інвесторів, які прислухаються до цього: «Ну, зачекайте секундочку, якщо по моїй власності буде стрілянина, це сумно, очевидно, ми не хочемо, щоб це сталося, але як це моя вина чи моя відповідальність?» Що трапиться, хтось із тих, хто причетний, прийде і подасть на вас до суду через те, що ви не мали достатнього освітлення, наприклад, у власності, і це була ваша вина.

Роберт:
Вони вигадують три сторінки звинувачень, і знову, незалежно від того, є вони в цьому заслуги чи ні, ви зіткнетеся з тим, що матимете покриття, не матимете угоди щодо покриття або постанете перед державним судом.

Ендрю:
Ось чому багато таких речей схожі на: «Зачекайте секундочку, це не моя вина, дуже багато». Що ж, це не означає, що це все ще не може стати вашою відповідальністю. Інша річ, Роберте, ти кілька разів згадав словоформи, і коли я чую форму, я думаю про те, що я заповнюю в DMV або в кабінеті лікаря, і вони запитують мене: «Назвіть свого найближчого живого родича. » А я кажу: «Я не знаю, чотири милі до вашого офісу чи до мого офісу?» Що таке форма у світі страхування? Що це означає?

Роберт:
так Отже, є причина, чому ваш поліс, ну, ми насправді більше не робимо паперових полісів. Ми передаємо їх в електронному вигляді. Але для тих із вас, хто володів нерухомістю достатньо довго, щоб пам’ятати, коли ви отримували страхові поліси, вони такі товсті. Є причина, чому вони такі товсті. До кожного полісу додаються форми, і ці форми є договором про покриття. Читати політику на 130 сторінках дуже бурхливо.

Ендрю:
Я пробував.

Роберт:
Я нікого не прошу це робити, але ваша шпаргалка говорить про те, що кожна політика складається з трьох компонентів. У ньому є сторінка декларацій. Сторінка декларацій просто містить дати набрання чинності полісом, назву страхового перевізника, ім’я страхувальника, ліміти полісу, просто дуже високий огляд покриття покриття. Далі йде список форм.
Список форм, по суті, є змістом тих двох дюймів паперу, що слідують за ним. Ви можете отримати 90% того, що вам потрібно для розуміння покриття, яке у вас є, просто переглянувши список форм. Отже, подумайте про сторінку декларацій, список форм, а потім усі форми.
Коли ми дивимося на поліси або шукаємо щось для клієнта, я не обов’язково, якщо Ендрю дав мені поліс на щось, що він купує, я не обов’язково читатиму 300 сторінок. Я перейду прямо до списку форм.
І, подивившись на цей список форм, я тоді зрозумію все, що слідує за цим списком форм, що добре, що погано, що, можливо, мені потрібно, якщо є гарантія, що ця політика передбачає відсутність алюмінієвої проводки, я збираюся прочитати форму алюмінієвої проводки, щоб сказати: «Добре, що саме там написано?» Чи написано, що немає алюмінієвої проводки, чи її потрібно відремонтувати? Отже, форми існують для деталей, але ви можете отримати більшу частину зі списку форм. Я ставлюся до списку форм як до змісту.

Ендрю:
добре Тож це звучить як справді хороша порада. Так, я б сказав, особливо навіть для нових інвесторів, якщо ви намагаєтеся, по-перше, просто дізнайтеся, як працює страхування, але також переконайтеся, що ви маєте правильне покриття.
Перевірте свою сторінку декларацій, оскільки там будуть указані всі ваші ліміти, наприклад: «Вам гарантовано 2 мільйони на це та 500,000 635 на це, і ваші франшизи це». А потім ваш список форм, це зміст. Отже, якщо ви турбуєтеся про виключення вогнепальної зброї чи алюмінієву проводку, чи вітер і град, він скаже вам: «Гаразд, іди. Це на сторінці XNUMX, я збираюся поглянути, погляньте сюди». Але це скаже вам, це дає вам швидкий огляд високого рівня.

Роберт:
Так, не зовсім так, але це саме те, що є. Якщо ви бачите підтвердження оцінки даху у своїй полісі нерухомості, ну, я, ймовірно, піду захочу прочитати це підтвердження оцінки даху, дізнатися, чи маю я покриття за пошкодження моїх дахів. Просто це набагато спрощеніше, ніж ви думаєте, коли розумієте механіку того, як складається страховий поліс.

Ендрю:
добре Говорячи про оцінку даху, франшизи, тепер багато хто з нас знайомі з: «О, у мене є франшиза 10,000 25,000 доларів, або 5 10, або сто тисяч». І я знаю, що одна з речей, для розуміння якої нам спочатку знадобилося трохи більше часу, — це політика щодо багатьох квартир, як-от якщо я купую 2-ти чи 2-квартирну квартиру, у ній буде XNUMX квартири. % франшизи. Звучить чудово. XNUMX%, це нічого. Чому це абсолютно неправильно?

Роберт:
так Тому щоразу, коли ви бачите відсоток франшизи, який став 10 років тому, я мав би сюди приїхати перевізник, Travelers, наприклад. 10 років тому мандрівники, а п’ять років тому мандрівники сказали: «Ми збираємось почати встановлювати процентну франшизу в усіх наших апартаментах в Атланті». Я сказав: «Ти з глузду з'їхав. Якщо ви це зробите, ви втратите кожну квартиру, яку ви напишете».
Я був неправий. Оскільки ринок швидко наздогнав їх, і там, де вони встановлюють один або 2% франшизи від вітру, багато інших перевізників роблять це, і я сподіваюся, що тут немає слухачів Travellers. Я не говорю про мандрівників, я просто використовую їх як приклад.
Але Ендрю має на увазі те, що кожного разу, коли ви бачите відсоток франшизи у своєму полісі, це відсоток від цінностей, до яких застосовується ця відомість заробітної плати, а не відсоток від збитку. Наприклад, у Ендрю банальне портфоліо.
Я думаю, що у нас є один актив, є актив на 30 мільйонів доларів, він має 2% франшизи, це 2% від 30 мільйонів доларів до застосування покриття, а не 2% від будь-яких збитків. Ви повинні це розуміти, і ми з Ендрю, повертаючись на п’ять-десять років назад, коли він почав отримувати певну присутність у підлабузництві, ми почали говорити про ці активи. Моя порада моїм клієнтам завжди була: гарантуйте свою угоду так, ніби ви зазнаєте збитків.
Підпишіться на очікування урагану. Тому що я бачу, як багато людей їдуть до Флориди, або їдуть на узбережжя Мексиканської затоки, або в Чарлстон, район Міртл-Біч, будь-який регіон, який ви захочете вибрати. Я бачу, як багато людей заходять туди і думають, що вони щось володіють, і їх ніколи не вдарить шторм. Бачите, це траплялося і з домовласниками.
Ви повинні гарантувати ці угоди, ніби вас збирається вдарити шторм, гарантувати це так, ніби ви матимете загальні збитки, щоб ви могли належним чином забронювати та зрозуміти, навіть якщо ви не резервуєте та не фінансуєте для цього. «Гаразд, якщо це станеться, ось які фінансові наслідки це матиме для мене». 2% від 30 мільйонів доларів це було, Ендрю? 600,000 XNUMX доларів?

Ендрю:
Це… Так.

Роберт:
Таким чином, цей актив має франшизу в розмірі 600,000 2 доларів США від вітру, граду, а не 600,000% від претензії в 12,000 3 доларів США, що складатиме 5 7 доларів США. Це велика різниця. Тож вам потрібно це розуміти, і це справді стає важливішим, тому що оскільки ринок Флориди, очевидно, зазнає впливу, франшиза, яка раніше була одним, двома або 10%, тепер становить XNUMX%, XNUMX%, XNUMX%, а кредитори дозволяють це, тому що кредитори не зможуть позичити, якщо вони цього не дозволять, тому що люди не зможуть отримати страховку, щоб виконати позику без цього.
Таким чином, у нас є клієнти, які перебувають на стадії використання деяких старовинних активів C-класу. Їх названа штормова франшиза становить 10%, що означає, що 10% вартості їхнього майна має бути пошкоджено, перш ніж застосовуватись покриття. Отже, один, два, 3% життя продовжується. 10%, зазвичай це стає готівковою подією, коли вам потрібно повернутися до своїх інвесторів і залучити готівку або вам потрібно придбати якийсь тип вторинного боргу, оскільки багато об’єктів нерухомості просто не містять таких грошей резерв.

Ендрю:
Це хороший матеріал. Я б хотів просто продовжувати. Я хочу, але є ще пара, про яку я хочу коротко висвітлити для всіх, і це те, що коли ви володієте та керуєте, це може бути різницею між успішною інвестицією та ні.
Звичайно, це не так сексуально та захоплююче, як отримати наступну угоду чи всі тактики, про які ми говоримо, але це те, що гарантує, що ви не втратите гроші. Крім того, якщо у вас є відповідна страховка, і ми знаємо це особисто в нашому бізнесі, стихійне лихо насправді може обернутися несподіваним прибутком. У нас була хороша нерухомість, яку зруйнував ураган, а тепер вона фантастична. Отже, це ключ до хороших операцій. Ще дві речі, яких я хочу дуже швидко торкнутися.
По-перше, для тих, хто шукає страховий поліс, я бачу одну помилку інвесторів: вони вибирають поліс готівкової вартості, щоб заощадити гроші на премії, і тому що це набагато дешевше, ніж те, що називається полісом повної відновної вартості. Але проблема в тому, що це саме те, що там написано.
Якщо у вас є дах, який розносить ураган, і у вас є політика грошової оцінки, вони прийдуть і скажуть: «Ну, так, заміна обійдеться вам у 400 тисяч, але це коштувало лише сотні, тож ось сотня. Удачі." Тоді як із повною відновною вартістю до оцінки, це було тоді, коли ви встановлювали вартість власності та всі інші речі, про які Роберт говорив раніше.
Теоретично вони дадуть вам достатньо, щоб повністю замінити дах. Тож не робіть помилки, вибираючи дешевшу вартість готівкою. А потім, по-друге, і Роберте, я збираюся попросити вас пояснити це, якщо можете, у, можливо, однохвилинному підсумку.
Є щось таке, що називається спільним страхуванням, і я знаю, що мені знадобилося багато часу, щоб зрозуміти, і це схоже на співзалежність, оскільки це одне з тих слів, які звучать позитивно, наприклад: «Так, ми збираємося це зробити разом». Але насправді це погано. Отже, що ж таке співстрахування і як люди переконаються, що вони не потрапять у цю пастку?

Роберт:
так Тому більшість кредиторів цього не дозволяють. Тому будь-який слухач, який має будь-який тип, добре, я забираю це назад. Деякі громадські банки, можливо, недостатньо проникливі, щоб зрозуміти це, але більшість інституційних кредиторів не дозволять. Але що це таке, ви у владі перевізника, чи не так? Тому що співстрахування не визначає точно, яким буде ваш штраф.
Усе співстрахування — це спрощено формула, коли Ендрю вирішить: «Я хочу застрахувати свою квартиру на 75 доларів за фут». Це воно. Кінець обговорення. Перевізник каже: «Добре, ви можете застрахувати його на 75 доларів за фут. Ми збираємося додати пункт про співстрахування до вашого штрафу. І якщо ви зазнаєте збитків, ми прийдемо туди й оцінимо вашу власність. І яка б різниця не була, це штраф за поразку». Тому я наведу вам приклад.
Отже, якщо Ендрю застрахував його на 75 доларів за фут, перевізник виходить туди в момент втрати. Це кікер. Ви не знаєте до програшу, тому що там нічого не написано. Перевізник виходить туди, оцінює нерухомість і каже: «Згідно з нашим кошторисом вартості заміни, вона мала становити 150 доларів за фут». Що ж, сто тисяч доларів Ендрю на одиночній пожежі, йому платять 50 центів за долар.
Отже, співстрахування — це штраф за те, на що ви його застрахували, понад те, на що ви повинні були це застрахувати. Дуже просто, ось що це таке. Ви ніколи не бажаєте, щоб це було в полісі, тому що це дає регулятору довільну можливість оцінювати ваше майно, а потім ви застрягли в положенні стверджувати, що це протилежне.

Девід:
Гаразд, Ендрю, які ще хороші кроки можуть зробити дрібні інвестори? У вас є якісь короткі поради, які люди можуть запам’ятати, коли шоу закінчиться?

Ендрю:
так Знову ж таки, я знаю, що ми говорили про багато важких речей, і це наче страшно, і це таке: «Боже, я навіть не знаю, чи хочу я більше інвестувати». Хороші новини, як сказав Роберт, це теж пройде, чи не так? Це жорсткий ринок. З часом воно стане м’яким. М’який означає легше забезпечити, сподіваємося, що ставки впадуть. Але я хочу дати всім сім коротких порад щодо того, що ви можете зробити, щоб не тільки отримати правильну страховку, але й просто застрахувати, без каламбуру, що ваші інвестиції пройдуть добре.
Отже, по-перше, починайте з тих сфер, де менша конкуренція з боку більших інвесторів. Одна річ, яку ми збираємося виявити на цьому ринку, це те, що хтось, хто має 2000 одиниць, ймовірно, зможе отримати кращі ставки, ніж той, хто тільки купує свої перші 10 одиниць.
Тому спробуйте знайти ринки, де ви, можливо, не конкуруєте з цими хлопцями. І загалом кажучи, якщо ви тільки починаєте, ви, ймовірно, не підете відразу до ста одиниць, і в цьому випадку ви, швидше за все, не будете конкурувати з цими людьми. Отже, є перевага масштабу в цьому бізнесі, але не дозволяйте цьому зупиняти вас, тому що ймовірність того, що ви тільки починаєте роботу, або ви просто люб’язно масштабуєтеся від, можливо, 10 до 20 або сто, ймовірно, ви просто конкуруєте з іншими інвесторами, які знаходяться на тому самому місці. Тож нехай це не буде стримуючим фактором.
По-друге, знову ж таки, якби я починав сьогодні, щоб полегшити роботу, я б уникав властивостей, які не подобаються перевізникам. Тому я б шукав нерухомість у районах з низьким рівнем злочинності. Я б шукав нерухомість, яка, можливо, не має алюмінієвої проводки. Я б шукав об’єкти, які не були побудовані в 1803 році, їм кілька сотень років і вони розвалюються.
Подумайте, якби ви писали страховий поліс, якби ви були по той бік столу, яке майно ви хотіли б застрахувати? Поставте себе на місце перевізника, а потім шукайте ці властивості. Це допоможе усунути цілий головний біль. Їдьте в райони, які подобаються перевізникам. Як третє, у нас відносно непоганий Теннессі. У Північній Кароліні відносно добре.
Роберте, я знаю, що ви склали справді гарну карту Сполучених Штатів, і я не думаю, що ви мали на меті сказати, що хороші штати, а погані, але вона показала, які штати мають які ризики. Якби ми могли додати це в примітки до шоу, я думаю, це було б повчально для всіх, щоб просто побачити, начебто отримати уявлення про те, як: «О, тут є це, а тут є це». Тож вирушайте шукати нерухомість і райони, які просто не мають стільки ризиків.
По-четверте, знову ж таки, поставте себе на місце страхової компанії та зменшіть ризик з її точки зору. Отже, якщо ви або намагаєтеся оформити новий поліс на власну нерухомість, або хочете купити поліс, шукайте способи, чи можете ви покращити освітлення? Чи можете ви зменшити небезпеку спіткнутися? Чи можете ви поставити кращу огорожу навколо басейну? Які дрібниці ви можете зробити, щоб усунути речі, які призведуть до страхування або печії. Переконайтеся, що всюди є вогнегасники, і що вони справді перевірялися десь за останні 10 років, щоб вони обвуглилися, коли хтось ними скористається.
По-п’яте, знайдіть страхового брокера, який спеціалізується на тому, що ви робите. Тож Роберт спеціалізується на понад 200 житлових комплексах у садовому стилі на південному сході Сполучених Штатів. Тому він ідеально підходить для того, що ми робимо. Якщо ви шукаєте нерухомість на 10 одиниць у Бойсі, штат Айдахо, Роберт не буде вашим хлопцем, але там є хлопець або дівчина, яка буде знати цей ринок. Знайте себе, розумійте, що ви намагаєтеся зробити. Тож знайдіть цю людину. Намагайтеся зрозуміти страхування, але не намагайтеся стати експертом у сфері страхування. Ось для чого такий хлопець, як Роберт. Тож знайдіть ту людину, яка знає ваш ринок, ваші активи.
Номер шість, це ще раз, це трохи лякає, але пам’ятайте, що це не тільки ви. Усі в галузі стикаються з цією проблемою. Справа не тільки в тому, що Девід Грін не єдиний, хто отримує 26,000 XNUMX доларів премії за оновлення свого будинку. Це, мабуть, трапляється майже з усіма в його районі. І тому в цьому сенсі це трохи рівні умови гри. І різниця полягає в тому, чи вирішите ви знайти спосіб обійти це й подолати це чи ні, чи будете схожі на багатьох інших людей, які просто скажуть: «Ах, це надто дорого, надто важко. Я буду чекати, поки все зміниться». А може й ні.
І остання порада, цією я завдячую Роберту. Кілька разів він рятував нас, але у нас було кілька об’єктів, які постраждали від масштабних стихійних лих. Тож я маю на увазі, що якщо у вас сталася пожежа у вашому багатоквартирному будинку, і вона забрала два з ваших 10 одиниць, це фактично лише ви та перевізник. Все місто не в біді.
Але якщо у вас є власність у районі, який знищує лісова пожежа або її заморожування раз на століття завдає шкоди всім активам, або для нас усе місто, в якому ми були, було знищено ураганом Майкл. Швидкість подання претензії має значення. Якщо ви єдиний у черзі, це, ймовірно, не має такого великого значення, але якщо в MSA є ще 300 об’єктів нерухомості, які також постраждали, ці страхові компанії матимуть набагато більше роботи, ніж вони можуть впоратися.
І тому для нашої власності ми побачили, що наближається ураган. Насправді, я дзвонив Роберту напередодні. Я сказав: «Почати...»

Роберт:
Ніч перед.

Ендрю:
Так, напередодні ввечері.

Роберт:
Ендрю сказав: «Подайте претензію». Я сказав: «Ендрю, грози ще навіть немає». Він сказав: «Подайте претензію». Я сказав: "Добре". Тож я подав претензію ще до того, як це вплинуло, і я думаю, що Ендрю подзвонили наступного дня, і це схоже на мороз, який прийшов на південний схід під час Різдва. Люди, які подали заяву в ті вихідні, випередили людей, які подали її в понеділок, на три місяці. Так шкода, що вкрав твій грім, Ендрю.

Ендрю:
Ні, але ти правий. І оскільки ми були першими в черзі для подання позову, ми отримали чек на 250,000 XNUMX доларів США протягом двох тижнів. Страховий перевізник просто сказав: «Так, у вас буде великий. Ось чек. Ідіть, починайте». І ось наступного дня ми почали ремонт. І тому ми були першими в черзі, де були об’єкти, про які я знав у місті, які навіть не починалися протягом дев’яти місяців. Тож подумайте про те, щоб ваші активи лежали там, пліснявіли, розвалювалися, буквально гнили протягом дев’яти місяців, перш ніж ви навіть зможете почати.
Отже, якщо ви коли-небудь перебуваєте в районі, де трапилося стихійне лихо або загроза, яка вплинула на масу людей, переконайтеся, що ви не бавитесь. Отримайте ці претензії. Ви не повинні мати всю інформацію. Просто займіть своє місце в черзі, правда? Тож це як Чорна п’ятниця в Best Buy. Ви повинні прийти туди раніше, якщо хочете отримати цей телевізор. Ви можете не знати подробиць, але вам краще стати в чергу, інакше цього не станеться.

Роберт:
Чудова думка, Андрію. Я маю на увазі, що погані новини не стають кращими. Найбільші проблеми, які я бачу з претензіями, які починаються з неправильної ноги, це коли страховик намагається впоратися з цим сам або чекає, щоб сказати мені через два-три тижні: «Скажи мені, щойно це станеться. Дозвольте мені вирішувати, чи потрібно нам негайно відправити його перевізнику». Тому що відкладаючи це, як сказав Ендрю, у вас з’явилася цвіль, тепер ви сперечаєтеся через швидку допомогу, іноді це просто стає катастрофою.

Ендрю:
І ви завжди можете просто скасувати його, правда? Якщо ти дізнаєшся, де -

Роберт:
так Ви завжди можете відкликати претензію від перевізника, ви її формально відкликаєте. Формально виймають.

Ендрю:
Якщо ви думаєте, що матимете претензію, то нічого страшного в тому, щоб просто подати, немає. Ви завжди можете повернути його пізніше. І тоді, якщо вам це дійсно потрібно, ви попереду гри.

Роберт:
Гарні моменти, Андрію.

Девід:
І ось воно. Страхова галузь змінюється, але є речі, які інвестори можуть зробити, щоб тим часом досягти хороших позицій, а знання — це сила.
Тож дякую за це, Роберте. Якщо люди хочуть зв’язатися, зв’язатися з вами, який найкращий спосіб це зробити?

Роберт:
так Електронна пошта . І цей суфікс також є нашим веб-сайтом, ioausa.com. Там ви можете знайти будь-якого з партнерів. І я завжди щасливий, знову-таки там, де я не можу бути всім корисним. Щоразу, коли ви хочете укласти угоду зі мною, щоб дізнатися про мої думки, я завжди маю п’ять-десять хвилин, щоб щось обговорити.

Девід:
Ось так. Ви можете переглянути примітки до шоу для ресурсів, які ми згадували сьогодні. Якщо вам сподобався цей епізод, подивіться серію 307 BiggerPockets Rookie, де розповідається про те, як захистити вашу оренду від пожеж, повеней, судових позовів і відповідальності, яка вийшла в ефір 26 липня.
Крім того, чудові публікації про страхування з іншими історіями та ситуаціями, подібними до цих, які ви можете знайти в блозі та на форумі BiggerPockets. Тож перевірте це.
І Ендрю, якщо люди хочуть дізнатися про вас більше, а я вважаю, що вони повинні, ви захоплююча людина. І єдина людина, з якою я купую багатоквартирну нерухомість, куди вона піде?

Ендрю:
У ці дні мене часто можна зустріти просто за рубежем, десь уздовж лінії округу Сан-Дієго, але якщо ви більш цифровий тип, моєю платформою для соціальних мереж є LinkedIn. І якщо ви коментуєте мої дописи, відповідаю насправді я. Тож це гарне місце для розмови про багатоквартирні будинки, ринки чи будь-що інше, що відбувається.
А якщо ви хочете зателефонувати або зв’язатися напряму, Vantage Point Acquisitions, vpacq.com, на веб-сайті є вкладка «Зв’язатися з нами», натисніть її та дотримуйтеся простих інструкцій, і ми зв’яжемося.

Девід:
Що я люблю в тобі, Ендрю, це те, що ти шалено передбачуваний. LinkedIn – ваша улюблена соціальна медіа.

Ендрю:
Так.

Девід:
Ви виглядаєте як ходячий аватар LinkedIn. приголомшливо
Отже, якщо ви використовуєте LinkedIn, подивіться на Ендрю там, а якщо ні, ви можете надіслати мені DM в Instagram, і я зв’яжу вас з Ендрю, тому що ми найкращі друзі, і я весь час з ним спілкуюся.
Ви можете знайти мене @davidgreene24 в Instagram, Facebook, Twitter, майже скрізь, або перевірити davidgreene24.com, щоб побачити, що я коїться.
Роберте, дякую, що ти сьогодні тут. І всі інші, пам’ятайте, що пізніше цього тижня ви можете налаштуватися на інші чудові епізоди, включно з посібником для пізніх початківців для тих, хто відчуває, що запізнився у гру з нерухомістю. Зворушлива історія Райана Цеко, його ідеї щодо інвестування на великій відстані та ще більше чудового вмісту BiggerPockets.
Ще раз дякую вам обом за те, що ви тут. Це Девід Грін для Ендрю LinkedIn, Кушман підписується.