Команда «Doom Loop» може спричинити банки, підприємства та комерційна нерухомість до краху. Зі зниженням оцінки нерухомості майно власники починають дефолт та кредит посилюється, змушуючи той самий цикл повторюватися знову і знову, тягнучи банки та баланси вниз, поки ми досягти дна. Але чи цей сценарій «Петля приреченості» лише підживлює страх а обвал ринку житлачи ще кілька місяців до того, як це стане нашою новою реальністю?
Ми запитали Річард Баркхем, глобальний головний економіст CBRE, його погляд що може спричинити «Doom Loop» і до чого ми повинні бути готові. Команда Річарда обробляє одні з найповніших даних про комерційну нерухомість у світі. Коли маси втікають у страху, команда Річарда бачить можливість, і якщо ви послухаєте сьогоднішній епізод, ви точно дізнаєтеся де ціни надто низькі, щоб їх передати.
Річард віддає своє економічний прогноз на наступний рік, коли США можуть вступити в a спад, як високо безробіття міг отримати, і де ціни на комерційну нерухомість прямують. Хоча деякі сектори комерційної нерухомості стикаються з різким падінням цін, інші виглядають напрочуд сильними. Але з слабшою економікою та страхом захопити «Петлю приреченості», Чи захищені звичайні інвестори від цієї потенційної економічної катастрофи?
Натисніть тут, щоб послухати Apple Podcasts.
Слухайте подкаст тут
Стенограму читайте тут
Дейв:
Всім привіт. Ласкаво просимо до On The Market.
Джеймс Дейнард, що відбувається? Добре, що ти тут.
Джеймс:
Я щасливий бути тут. Щойно приземлився на Red Eye у Неаполі, Флорида. Тож я зараз у випадковому готельному номері.
Дейв:
Чому ти в Неаполі, Флорида?
Джеймс:
Це для розпродажів. У нас купа хлопців зустрічається в одному з будинків нашого партнера, так що це дуже круто. Але я буквально приземлився, сів у Uber і зупинився у випадковому готелі, щоб заскочити на подкаст.
Дейв:
Боже мій. Тож це навіть не те місце, де ви зупинилися.
Джеймс:
Ні, це половина шляху.
Дейв:
Ви щойно орендували приміщення для запису подкасту.
Джеймс:
Повинен отримати такий хороший Wi-Fi.
Дейв:
Ого. Боже мій. Ого. Ви зупиняєтеся в кращих готелях, ніж я. Мій Wi-Fi там завжди жахливий. Але це відданість, ми це дуже цінуємо. Що ж, сьогодні у нас чудове шоу. Дозвольте запитати вас, чи чули ви нещодавно термін «doom loop»?
Джеймс:
Це на повторі. Це принаймні термін місяця. Я так багато знаю.
Дейв:
Що ж, якщо ви цього не чули, для нашої аудиторії «петля приреченості» — це сценарій, про який багато журналістів і аналітиків говорять, де починаються дефолти комерційної нерухомості, банки припиняють кредитування, кредитування стає жорсткішим, що чинить сильніший тиск на ціни. , більше людей не виконують зобов’язань, і це стає цією негативною спадною спіраллю. І це траплялося в минулому. Це не вигадка чи теорія. Це сталося, і багато аналітиків вважають, що це може статися в США з комерційною нерухомістю.
Тож сьогодні ми привели неймовірного гостя. Це Річард Баркхем, який є глобальним головним економістом і керівником глобальних досліджень CBRA, яка, якщо ви не знайомі, одна з найбільших фірм комерційної нерухомості в усій країні. Він підтримує величезну команду аналітиків та економістів, і ми маємо неймовірну розмову з ним про руйнівну петлю, про те, що відбувається на міжнародному ринку нерухомості та як це може вплинути на США. Тому я думаю, що ми почуємо деякі дійсно захоплюючі речі в цій розмові.
Джеймсе, у вас є якісь запитання, які ви хотіли б поставити Річарду?
Джеймс:
Так, де будуть угоди? Ми ще не бачили великих угод.
Дейв:
Дайте мені ці пропозиції.
Джеймс:
Куди вони йдуть? Ходімо їх знайдемо.
Дейв:
так Усі ці економісти багато говорять про теорію. Вони чудові гості та надзвичайно корисні, але я не думаю, що вони покажуть вам нерухомість, яка стане для вас великою угодою.
Джеймс:
Вони дають вам ті маленькі золоті самородки, які вам слід шукати.
Дейв:
Так, вони визначають вашу стратегію.
Джеймс:
Так, робіть нотатки та йдіть копати всі сектори, про які він збирається говорити.
Дейв:
Перш ніж перейти до нашої розмови з Річардом, я просто хотів сказати, що ви почуєте два різні терміни, які ви, можливо, не знаєте. Одна — обмеження ставок. Ми говоримо про пристойну суму на шоу. Але максимальні ставки є одним із способів оцінки комерційної нерухомості. І в основному це просто вимірювання настроїв ринку та того, скільки інвестори готові платити за певний потік доходу або певний клас активів. Чим вище максимальна ставка, тим дешевша будівля. Тому покупцям зазвичай подобаються високі максимальні ставки. Чим нижча максимальна ставка, тим дорожча будівля. Тому продавцям це зазвичай подобається. Тому просто майте це на увазі, коли ми проходимо це інтерв’ю.
Інша річ, про яку ми будемо говорити, це IRR. Якщо ви ніколи не чули про це, це означає внутрішню норму прибутку, і це просто показник, який використовують усі інвестори в нерухомість, але він особливо часто використовується в комерційній нерухомості, і це кращий показник для комерційних інвесторів тому що він дуже складний. Я писав про це у своїй книзі, але навіть не можу сказати тобі формулу з голови.
В основному те, що IRR робить, у найпростішому розумінні, це дозволяє вам враховувати всі різні потоки доходу, які ви отримуєте від власності. Тож багато людей дивляться на грошовий потік і прибуток готівки за готівкою або дивляться на зростання свого власного капіталу та дивляться на коефіцієнт власного капіталу. Те, що робить IRR, полягає в тому, що він розглядає різний грошовий потік, який ви отримуєте, різний капітал, який ви створюєте, час отримання цього доходу, і дає вам одне тверде число, щоб зрозуміти ваш загальний прибуток. І це чудово навчитися, якщо ви інвестор у нерухомість. Про це говоримо в «Нерухомості в цифрах». Просто знайте, що ми з Річардом і Джеймсом будемо говорити про IRR, і ось що це означає.
Гаразд, Джеймсе, без зайвих слів, давайте запросимо Річарда Баркхема, глобального головного економіста CBRE.
Дейв:
Річард Баркхем, ласкаво просимо до On The Market. Дякуємо, що приєдналися до нас.
Річард:
Дуже радий бути тут.
Дейв:
Давайте почнемо з того, що ви розкажете нашій аудиторії трохи про себе та свою посаду в CBRE.
Річард:
Отже, я глобальний головний економіст у CBRE, а CBRE є найбільшою у світі компанією, що надає послуги з нерухомості. Я займаю цю посаду вісім років. До цього я працював у дуже відомій англійській компанії під назвою Grosvenor, а до цього, за свої гріхи, я був професором університету.
Дейв:
Чудово. І чи можете ви розповісти нам трохи про те, над чим ви, а я припускаю, і ваша команда, працюєте в CBRE з точки зору економічного прогнозування та аналізу?
Річард:
так Отже, моя команда складається з 600 людей по всьому світу, і ми в основному займаємося збором та керуванням даними про ринки нерухомості. Зараз ми робимо лише зв’язок із світовими ринками нерухомості, і ми хочемо бути першими на ринку з коментарями щодо останніх тенденцій у сфері нерухомості, і ми хочемо мати найкращі великі ідеї щодо сил, які рухають нерухомість.
Дейв:
О добре. Що ж, ми хочемо почути про ваші великі ідеї. Але почнемо із загального погляду. Сьогодні всі мають різні думки щодо того, куди рухається економіка США. що у вас?
Річард:
Економіка США виявилася напрочуд стійкою, але ми все ще очікуємо спаду. Ми підготували це для четвертого кварталу 4 року та першого кварталу 2023 року. Але, враховуючи стійкість економіки, ми не можемо бути впевнені в цьому. Я бачив, як ми трохи підштовхуємо це, але найрізкіше підвищення процентних ставок за 1 років зрештою вдарить по економіці. Це вже впливає на певні сектори, один із них – нерухомість. Глобальні умови також погіршуються, що більше вказує нам у бік рецесії.
Дейв:
І які глобальні умови, про які ви згадуєте, матимуть найбільший вплив на економіку США?
Річард:
Що ж, я вважаю, що перш за все ми очікували, що Китай, коли він вирветься з Зіґлара, того карантину через COVID-2, почне справді стрімко розвиватися. І це вдалося на чверть. Але в другому кварталі китайська економіка значно сповільнилася, і це частково тому, що люди витратили всі свої гроші в першому кварталі та трохи стрималися в другому кварталі. Але я думаю, що в Китаї є більш фундаментальні проблеми, пов’язані зі слабкістю ринку житла, особливо в містах другого та третього рівня. Крім того, китайська економіка переходить у свій звичайний канал зростання – експорт, але західні ринки дуже мляві.
Тому я вважаю, що китайська економіка має проблеми. Чому це впливає на США? Це тому, що за лаштунками протягом останніх 20 років або близько того Китай ставав дедалі важливішим рушієм глобального попиту. І хоча Сполучені Штати є досить ізольованою та стійкою економікою, вони не можуть повністю уникнути послаблення світового попиту. І це велика річ про Китай. Але я також помітив, що Європа також ослабла. Німеччина, Франція, Італія мали негативне зростання ВВП у 2 кварталі. Отже, більш розвинені економіки також починають відчувати незручності.
Джеймс:
Радий, що ви це згадали, тому що я насправді досить багато читав про китайську економіку та про те, наскільки вона охолоджується і, можливо, прямує до стагфляції. Це величезна справа, тому що це величезна економіка, яка розвивається. Що це вплине на нашу можливу рецесію на місцевому рівні? Моє занепокоєння полягає в тому, що це може призвести світ до дещо обертання, яке може підтримувати ставки трохи вище. Як ви думаєте, чи вплине це на ставки в майбутньому протягом наступних 12 місяців разом із впливом будь-якого виду глобального уповільнення?
Річард:
Ні, я думаю, що у випадку Китаю все навпаки. Я думаю, що Китай пошле дефляційний імпульс, уповільнення Китаю, тому що Китай є дуже великим споживачем ресурсів і товарів у світовій економіці. Якщо китайська економіка сповільниться, це спричинить тиск на сировинні товари, а це допоможе зменшити інфляцію в розвинених країнах. І я також вважаю, що Китай керує багатьма ринками, що розвиваються. Китай і ринки, що розвиваються, разом можуть становити 35% світової економіки. Американські компанії експортують на ці ринки. Тож я думаю, що економіка Сполучених Штатів та інші розвинені ринки сповільнилися. Але я не думаю, що це інфляція, я думаю, що це дефляція.
Дейв:
Тож одне запитання, яке я постійно задаю деяким із наших гостей, для тих, хто вірить, що рецесія буде в майбутньому, що зміниться від теперішнього часу, який ви назвали стійким, до такого, який фактично зануриться в рецесію? Як ви думаєте, які драйвери можуть перехилити терези?
Річард:
Я думаю, що в якийсь момент корпорації захочуть скоротити кількість персоналу. Якщо попит сповільниться, корпорації захочуть відпустити робочу силу, і я думаю, що ми почнемо бачити безробіття. У нас неймовірно низьке безробіття. Було 3.5. Останнє число було 3.8, але я думаю, що протягом рецесії воно може легко піднятися до 4, 4.5. І дійсно, вона була набагато вищою, ніж під час великої фінансової кризи. Отже, менше вакансій, важче влаштуватися, довше між роботами, і це впливає на настрої споживачів. І я думаю, що це змушує домогосподарства бути набагато обережнішими щодо того, що вони витрачають. І ми починаємо помічати певний елемент цього, тому що наразі економіка США продовжує створювати робочі місця, нові робочі місця, які компенсують уповільнення витрат людей, які вже працюють.
Джеймс:
Отже, Річарде, як ти думаєш... Звіт про роботу починає змінюватися. Я думаю, що останній місяць показав, що починає прохолоджуватися. Це, безумовно, починає охолоджуватися, і, наскільки я розумію, багато процентних ставок, які підвищуються, є високими, це (а) для боротьби з інфляцією, а також для охолодження ринку праці. Як ви думаєте, чи вірите ви, що ФРС продовжуватиме підвищувати ставки, намагаючись боротися з ринком праці, поки ми не побачимо зростання безробіття? Або це те, що вони можуть зробити це більш м’якою посадкою, де нам не доведеться бачити тонну безробіття, щоб взяти ставки під контроль? Тому що зараз вартість грошей надмірно висока. Я знаю, що плачу це в усій моїй щоденній діяльності в сфері нерухомості. Я думаю, що ми всі чекаємо, коли вони знову впадуть, і ми бачимо, як інфляція починає зменшуватися. Ринок праці починає сповільнюватися, але чи дійсно нам потрібна перерва на ринку праці, щоб це почало змінюватися?
Річард:
Я думаю, що ФРС хотіла б уповільнити економіку, фактично не впливаючи на ринок праці. Тож я не думаю, що ФРС атакує ринок праці, але на даний момент сьогоднішні дані показують, що індекс вартості зайнятості було переглянуто вгору. Отже, вартість робочої сили все одно вища, ніж ідеальна. І один простий спосіб це виразити: швидкість зростання погодинної оплати праці в економіці США зараз становить 4.4%. Федеральна резервна система хотіла б бачити приблизно 3.5%, тому що, і це техніко-економічна відповідь, 3.5% зростання заробітної плати плюс 1.5% зростання продуктивності дає вам 2% зростання одиничних витрат на оплату праці, і це ставка, яка відповідає 2% інфляція. Таким чином, 4.4% вище рівня, який узгоджується з 2% інфляції, і справді, фактично продуктивність є рівною, тому цей імпульс від ринку праці.
Тепер це можна полегшити двома способами. По-перше, ми можемо повернути більше працівників до робочої сили. Отже, частка робочої сили може зрости, і це відбувається. Але це може статися й іншим шляхом — через виведення попиту з ринку праці. І попит на робочі місця, створені робочі місця падають, але я думаю, що в економіці США все ще є близько 8 мільйонів вакансій. Отже, незважаючи на те, що він уповільнюється, це все ще міцний ринок праці, і я не думаю, що ФРС хоче спричинити безробіття, але вона збирається підтримувати високі процентні ставки, доки це зростання заробітної плати суттєво не зменшиться, і це може спровокувати зростання в безробітті.
Джеймс:
Так, я сподіваюся, що охолоне. Зараз ми все ще намагаємось найняти людей, але знайти людей неможливо, як на тихоокеанському північно-заході, це просто жахливо. Щоразу, коли ми розміщуємо оголошення про роботу, нам потрібно три-чотири місяці, щоб заповнити його, а не 30 днів, як це було раніше.
Річард:
Гадаю, ти не єдиний бізнесмен, який справді так відчуває. І було відчуття, що я вважаю, що обробна промисловість сповільнюється. Але якщо ви подивитеся на дослідження обробної промисловості, то найбільшою проблемою є не вартість фінансування виробництва, а доступ до кваліфікованої робочої сили. Це справжня річ. Одним із чинників цього, звичайно, є демографічна ситуація. У вас є багато бумерів, які залишають ринок праці. На додаток до всіх циклічних стимулів і всього макроекономічного циклу, у вас є демографічні показники, що накладаються на це, і у вас є бумери, які залишають ринок праці. І деякі прогнози насправді кажуть, що ринок праці США скоротиться протягом наступних п’яти років. Тож це потрібно поповнити, я думаю, легальною міграцією кваліфікованих людей. І це пожвавлюється, але, як ви припускаєте, умови на ринку праці охолонули, але вони все ще напружені.
Повертаючись до початкового питання, це хвилює ФРС. Абсолютно так.
Дейв:
Гаразд, Річард. Що ж, ми багато розповіли вам про макроекономіку, але ми хотіли б почути, враховуючи ваш досвід роботи в CBRE, ваше бачення ринку комерційної нерухомості. Здається, щодня ми читаємо заголовки про якийсь сценарій приреченості та похмурості, і хотіли б почути, чи відчуваєте ви те саме? Або що ви думаєте про комерційний ринок?
Річард:
Гаразд. Що ж, дозвольте мені просто подати це в контекст для людей, просто загальну картину, перед тим, як почати. Комерційна нерухомість у США коштує близько 10 трлн. Це трохи більше, ніж це. Сімейні будинки, або житлова нерухомість, коштують 45 трлн. Отже, ринок житлової нерухомості набагато, набагато більший, і це насправді в хорошому стані. Ціни зростають, і навіть будівництво зростає, і це дуже дивно, враховуючи, що у нас іпотечні ставки на рівні 7.5%. Я думаю, що це пояснюється після великої фінансової кризи. Ми просто не змогли побудувати достатньо будинків у Сполучених Штатах. Існує дефіцит від трьох до чотирьох мільйонів будинків, тому баланс попиту та пропозиції на житловому ринку досить здоровий.
Тепер ми можемо перейти до того, як це впливає на ринок квартир. Люди говорять про приреченість і печаль. Давайте просто розглянемо комерційну нерухомість у контексті. А справжній рецесійний сектор комерційної нерухомості – офісний сектор. І з цих 10 трильйонів офіси можуть становити 25%. Отже, знову ж таки, це великий сектор, він дуже помітний, це нам на очах. А вакантність в офісному секторі становить 19%, порівняно з 12% пару років тому, і це рівень вакантності, якого ми не бачили з часів кризи заощаджень і кредитів на початку 1980-х років. Компанії дійсно скорочують кількість простору, який вони збираються використовувати через віддалену роботу.
А також ми маємо поставку нової нерухомості на ринок попередньої будівельної хвилі. Таким чином, основи на посаді зараз дуже слабкі. Це нюанс, я буду говорити про нерухомість.
Джеймс:
Будь ласка.
Річард:
Це неправда, що ринок офісів повністю вмер. Я дивився на кількість транзакцій, які CBRE проводить у 2023 році, і це лише на 5% менше, ніж у 2019 році. Але коли компанії займають простір, це на 30% менше, ніж у 2019 році. , тому ринок активний, просто компанії займають менше місця, а також віддають перевагу новішій конструкції. Справжній політ до якості та досвіду, я вважаю. Ринок не вмер, але незайнятий запас збільшився з 12% до 18%.
Розглядаючи решту нерухомості, під якою я маю на увазі квартири, під якою я маю на увазі сектор роздрібної торгівлі, під яким я маю на увазі промисловість, і дедалі частіше альтернативи, такі як центри обробки даних, медичні кабінети, науки про життя, я б сказав, що основні принципи є насправді достатньо міцний. Це справді дивно, коли дивишся на це. Рівень вакансій зростає, попит не зовсім такий, як був, але я б сказав, що фундаментальні показники в усіх цих секторах досить нормальні. Під цим я хочу сказати, що люди активні на ринку, займають площі, і немає великого сплеску вакансій і незайнятих площ.
Джеймс:
Річарде, ти бачив значне стиснення цін? Ми спостерігали це в деяких житлових площах, але тепер ми бачимо, як середня ціна на житло знову піднялася. Ви бачили значне стиснення через зростання процентних ставок і попиту? Як ви щойно сказали, орендарі займають менше місця. Ви спостерігали значне стиснення в усіх цих сегментах, таких як промисловість, офіс, роздрібна торгівля та ціноутворення? Які коригування ви бачили? Оскільки я бачив, як ціни в цих секторах почали знижуватися, відбувалося не так багато транзакцій, але які коригування цін ми спостерігали з року в рік, базуючись на меншому попиті?
Річард:
так Я маю на увазі, що це складна історія, тому це буде трохи довгою відповіддю, але давайте почнемо з квартир. Якщо ви користуєтеся квартирами, ціна, яку ви платите, — це, очевидно, орендна плата. У той період з 2020 по 2022 рік, коли люди справді виходили з Covid, ми бачили, що орендна плата за квартири зросла в середньому на 24% по Штатам. Це жахливо. Я б сказав, що зростання оренди квартир впало приблизно до 2%. Таким чином, ціни все ще повзуть вгору, але це нижче рівня інфляції. Я вважаю, що є певні ринки, де будується досить багато нових квартир, де ви фактично спостерігаєте деяке зниження цін. Але в середньому я думаю, що ціни на квартири в Америці все ще повільно ростуть.
У випадку з роздрібною торгівлею інша дивна історія. Ми не будували жодної торгової площі років 15 чи близько того. І сектор роздрібної торгівлі пройшов через Covid. Він очистив свої баланси, він переосмислив себе як омніканальний оператор, дуже хитрий омніканаль, і я думаю, частково той факт, що надлишок споживачів спрямував людей у роздрібні центри. Насправді в секторі роздрібної торгівлі наші брокери кажуть нам, що не вистачає площ класу A. Компанії стримуються від розширення, тому що не вистачає хороших площ. Ми побудували недостатньо. Отже, фактично орендна плата все ще повзає в роздрібній торгівлі. Це не означає, що немає проблем із торговими центрами класів B і C. Я думаю, що кожен побачить це у своєму повсякденному житті, але навіть деякі з них переосмислюють себе як громадські центри та антикварні торгові центри. І вони знаходять інші застосування, навіть гнучкі офіси з’являються в деяких торгових центрах B і C.
Отже, це квартира, це роздрібна торгівля. Промисловість, яка має попутний вітер цифрової економіки, електронної комерції, все ще добре і справді стоїть позаду, і ми побачимо, що лізинг промисловості впаде на 30% цього року з мільярда квадратних футів минулого року до, можливо, 750 мільйонів квадратних футів , але це все одно буде третій найсильніший рік в історії. Отже, орендна плата зростає, і трохи більше в промисловості, можливо, десь між 9 і 12%. Тож це дуже гарячий ринок. І, звичайно, інші речі, такі як центри обробки даних. У Далласі, де я живу, є люди, які орендують приміщення на шість років. Існує справді величезний попит на центри обробки даних навколо хмарних обчислень, штучного інтелекту, це неймовірно гарячий сектор.
Тому я зроблю паузу. Є й інші сектори, про які я міг би говорити, але я вважаю, що фундаментальні показники нерухомості, окрім офісів, напрочуд сильні, що не означає, що інвестори активні. Якщо ви розрізняєте людей, які використовують нерухомість для того, для чого вона побудована, і вони платять орендну плату, і людей, які володіють нерухомістю, якими є пенсійні фонди, компанії зі страхування життя, університетські трасти та інший приватний капітал, це дуже тихо на інвестиційний фронт прямо зараз. І ціни падають. Фактична ціна, яку ви заплатили б за нерухомість як актив, знизиться на 15-20% від того, що було два роки тому.
Дейв:
Отже, лише підсумовуючи. Так, попит серед орендарів, чи то орендарів квартир, чи то роздрібних орендарів, здається, тримається відносно добре, але попит серед інвесторів падає. Це те, що ми спостерігаємо, і дані, які я розглядав, показують, що максимальні ставки рухаються вгору. Це те, що ви бачите? І якщо так, поза межами офісу, я думаю, ми всі розуміємо, що офіс є найбільшим хітом, але наша аудиторія особливо зацікавлена в аудиторії багатоквартирних квартир, тому мені просто цікаво, як діють максимальні ставки в цьому конкретному секторі комерційної нерухомості маєток.
Річард:
Ну, я думаю, що це як і всі інші сектори. Максимальні ставки складатимуть приблизно від 125 базисних пунктів до 150 базисних пунктів, залежно від типу активу та місця розташування, приблизно від 3.5% до 4 або 5% залежно від місця розташування. І, можливо, вище, залежно від того, яка початкова точка. Існує ряд максимальних ставок, що відображають різні градації та різні місця розташування. Я б сказав, що в цілому ціни перевищили 150 базисних пунктів, і це еквівалентно падінню цін приблизно на 20%.
Дейв:
І як ви думаєте, чи буде так продовжуватися?
Річард:
Так, насправді. Я бачу… Не назавжди.
Дейв:
Ні, я просто люблю тих, хто дає пряму відповідь. Тож зазвичай, коли ми запитуємо про щось подібне, вони, привіт, добре. Оскільки це складно, не зрозумійте мене неправильно, є багато застережень, але я завжди ціную дуже чітку відповідь.
Річард:
так Я думаю, що можлива подальша втрата вартості, і вона не зміниться, доки інвестори не почнуть бачити чітку ковзанку для процентних ставок. Ми почали бачити, я думаю, може, два місяці тому, лише трохи відчувати, де знаходяться люди… Дивлячись на те, що я бачив, а це фактично офіси, це проблема, але основи нерухомості насправді не такі вже й погані, ми здається, на вершині інфляції. І ці форвардні норми прибутку, візьміть максимальну ставку 5%, додайте зростання орендної плати на 2%, і ми отримаємо умовно форвардну IRR 7%, а це дорівнює борговим витратам десь між 6.5 і 7.5%. Люди почали думати, що, можливо, ми знову почнемо розглядати угоди.
Але я думаю, що стрибок 10-річного казначейства, коли він піднявся з 4.2 до 4.4 за останні два тижні, знову приніс ту невизначеність щодо ковзання для процентних ставок. Тож люди просто знову відклали ручки й подумали, що ж, ми просто почекаємо й побачимо, що станеться. Ми живемо в цьому світі, я вважаю, що хороші новини – це погані новини, тоді як між 2009 і 2020 роками для нерухомості погані новини були хорошими новинами, оскільки вони тримали процентні ставки на низькому рівні. Зараз ми в протилежному світі, це той самий світ, але він протилежний. Але хороша новина є поганою новиною, оскільки вона надовго посилює занепокоєння людей щодо підвищення процентних ставок.
Джеймс:
Отже, Річарде, ти кажеш, що ми можемо побачити ще кілька покупок протягом наступних 12 місяців. Мені здається, що ринок багатоквартирних будинків трохи впав, але продавці все ще тримаються там, і транзакцій не відбувається багато, тому що обмежені ставки не настільки привабливі, щоб ми на них дивилися. Тому що я бачив те саме, ми бачили максимальні ставки на кшталт 3.5, можливо, низькі 4, а тепер вони зросли до 5.5. Це не дуже привабливо з наявним боргом прямо зараз.
Річард:
Ні ні. Я маю на увазі, я думаю, що якби люди мали більше впевненості, ви б не просто дивилися на технічну інформацію, ви б не просто дивилися на максимальну ставку. Вам слід подивитися на IRR, який враховує підвищення орендної плати, яку ви отримаєте.
Джеймс:
Вірно.
Річард:
І я думаю, що IRR, навіть якщо ви припустите зростання орендної плати на 2%, 2.5%, це дає вам IRR, який стає на полі. Але я думаю, що коли впевненість зникає, люди не стають інвесторами IRR. Інвестори IRR передбачають створення припущень щодо орендної плати в майбутньому, а люди не хочуть цього робити. І просто, як ви сказали, наразі немає позитивного левериджу, і люди не хочуть приймати негативне кредитне плече на ринку.
Але я не думаю, що для того, щоб змінити це рівняння, знадобиться небагато. Ми просто хотіли б отримати трохи більш очевидний напрямок щодо того, куди йде інфляція, трохи більш очевидні вказівки щодо того, що ми досягли піку циклу фінансування ФРС, Федеральна резервна система була дуже сумнівною щодо цього, тоді я думаю, що все буде порада. Тому що з боку лізингу лізинг зник у другому кварталі 2 року, якраз коли відсоткові ставки почали зростати, люди вийшли з ринку. Що ж, лізинг повернувся. У другому кварталі цього року лізинг повернувся. І ми маємо досить високий рівень нового будівництва, можливо, 2022 2 одиниць на квартал, але ринок поглинає від 90,000 до 60 70,000 одиниць на квартал, принаймні на основі даних Q2 і траєкторії Q3.
Тому попит знову зріс. Мабуть, вакансії трохи збільшуються. Але з відновленням попиту це не займе надто багато, з точки зору очікувань, щоб люди сказали, що тут можна мати вигідні пропозиції. Я б сказав, що стосується вашої точки зору про продавців, якби Федеральна резервна система не втрутилася і не надала ліквідність банківському сектору, що дозволило банківському сектору пережити період позик. Можливо, вони все ще платять відсотки, але вони нижчі з точки зору вартості. У нас могла бути інша ситуація. ФРС дуже активно надає ліквідність банківському сектору. І, звісно, я вважаю, що це тримає тиск на власників, і тому ви маєте протистояння між покупцями та продавцями, або власниками та потенційними покупцями.
Дейв:
Річарде, я хочу стежити за банківським сектором і тим, що там відбувається. Буквально вчора я читав статтю в Wall Street Journal, у якій говорилося про «провал» у комерційній нерухомості. Основна передумова полягає в тому, що їхні оцінки вже впали. Це поставило деякі об’єкти нерухомості під воду, і тепер люди починають не виплачувати ці кредити. Банківський кредит стає жорсткішим, а це означає, що люди не можуть рефінансувати або купувати, що створює подальший тиск на оцінку, і це створює спіраль, яка створює постійний тиск на ціни у сфері комерційної нерухомості. Мені цікаво, чи вважаєте ви, що існує ризик цієї руйнівної петлі, або як ви хочете це назвати, чи є більший ризик банкрутства банків і браку ліквідності, що впливає на комерційний ринок?
Річард:
Я маю на увазі те, що я збираюся вам розповісти, це досить складний аргумент, який знаходиться десь посередині, немає жодної проблеми, і є руйнівна петля.
Дейв:
Гаразд.
Річард:
Я вважаю, з великою повагою, що журналістська максима полягає в тому, щоб спрощувати та перебільшувати.
Дейв:
Вірно.
Річард:
І я думаю, що певною мірою це відбувається з нерухомістю. І я не кажу, що немає проблеми зі знеціненням кредитів, але я думаю, що ми чуємо і бачимо, що банки мають широкий доступ до ліквідності, і через це вони не страждають від втечі депозитів . Тож якщо вони зазнають збитків або мають списати кредити, вони можуть перенести це на свій рахунок прибутків і збитків на відносно впорядкованій основі. Немає сумніву, що вартість і доступність кредиту для нового фінансування є набагато жорсткішими. Це неймовірно тісно. Але я не думаю, що банки хочуть залишити нерухомість у своїх книгах. Я маю на увазі, що вони вже проходили через це. Вони не хочуть вводити людей у дефолт, а потім вони мають нерухомість, якою вони повинні або управляти, або вони повинні продати її з деякою знижкою комусь, хто тримає її протягом двох років, а потім робить прибутку через два роки. Вони проходили через це раніше і не хочуть проходити через це знову.
Тож я думаю, що ми бачимо те, що, де це можливо, банки розширюють свої можливості. Я б зайшов так далеко, що сказав би пролонгацію та прикидання, але є багато креативних способів, за допомогою яких банки можуть працювати з позичальниками, щоб подолати період гострого стресу. І я не кажу, що втрат не буде. Наше власне дослідження показує, що, ймовірно, 60 мільярдів кредитів, ймовірно, будуть дефолтними. Є 4.5 мільярда кредитів на комерційну нерухомість. Ці 60 мільярдів, можливо, це 1.5% загальних банківських активів. Тож це буде боляче, але це не вплине на банківський сектор. Таким чином, петля приреченості, це не добре, і робити збитки ніколи не добре, але я не думаю, що це настільки агресивна петля приреченості, як ми бачили в попередніх кризах нерухомості. Ми бачили, що дум-лупи існують у реальності. Так було під час кризи ощадних позик, так було під час великої фінансової кризи, але на даний момент, з різних причин, я не думаю, що ми ще досягли результату.
Джеймс:
Безсумнівно, існує багато статей із цим словом «зациклення». Це новий внесок, який я бачу в кожній статті, де це doom loop, doom loop, це все, що я чую.
Дейв:
Почекай, Джеймсе, цей епізод тепер називатиметься Doom loop, і, мабуть, у нас буде найефективніший епізод усіх часів, якщо ми назвемо його Doom loop.
Річард:
Хіба ми не можемо говорити про віртуозні кола, а не про приреченість?
Дейв:
Так, ніхто не хоче чути про віртуозні кола, вони хочуть чути про петлі приречення, на жаль. Я б хотів гуртки доброчесності.
Джеймс:
Але, Річарде, якщо виникне катастрофа, бо схоже, що ви відчуваєте впевненість у розвитку деяких комерційних секторів, яких секторів, на вашу думку, найбільше варто побоюватися інвесторам зараз? Якщо ви плануєте придбати наступну угоду протягом наступних 12 місяців, які сектори вам подобаються, привіт, я б заспокоївся щодо цього чи побоювався?
Річард:
Ну, дуже спокусливо сказати про офіси, тому що в офісах, як я вже сказав, ми маємо такий стрибок вакансії з 12% до 19%. У нас немає впевненості щодо повернення до роботи в американському офісі. Ми думаємо, що повернення до роботи буде набирати обертів, але лише протягом більш тривалого періоду, але зараз у цьому немає впевненості. З іншого боку, як професіонал у сфері нерухомості приблизно 40 років, ви отримуєте найкращі пропозиції на найбільш розбомблених ринках. Отже, серед усього цього переоцінки в офісному секторі з’являться дуже хороші можливості. І якщо ви справді хочете бути суперечливими, ви біжите у протилежному напрямку. Усі ці люди біжать в один бік і говорять «петля приреченості», «петля приреченості», ти визначиш, звідки вони прийшли, і рухаєшся у протилежному напрямку.
Я вважаю, що роздрібна торгівля зараз має чимало успіхів. Ми бачили досить багато приватного капіталу. І це не як офіс, розміри активів можуть бути меншими. У роздрібну торгівлю можуть залучатися менші інвестори, і ми бачимо дефіцит площ, і ми бачимо дуже-дуже цікаві тенденції в роздрібній торгівлі. Сексуальними секторами, якщо я хочу сказати це в таких термінах, або секторами, в яких ми найбільше впевнені, я думаю, через попутний вітер є промисловий сектор і багатоквартирний сектор, якщо ви хочете інвестувати в довгострокове зростання орендної плати. Але як тільки ринок почне рухатися, там ціни зростуть швидше. Тому, якщо ви хочете інвестувати в цю довгострокову історію, вам потрібно діяти швидко, я б сказав.
Не зрозумійте мене неправильно, я думаю, що в деяких частинах багатоквартирних і квартирних будинків виникнуть проблеми. Було досить багато дуже дешевого перехідного фінансування в багатогалузевому секторі, де люди купували активи класу C з дуже низьким боргом, і вони прагнули відремонтувати та змінити їх позиціонування. B або B plus або A Grade space. Враховуючи загальну слабкість і рівень процентних ставок, я думаю, що деякі з них можуть закінчитися дефолтом. Отже, якщо ви вивчаєте ці питання, у цьому сегменті ринку можуть бути активи, які потрібно придбати або рекапіталізувати.
Дейв:
У Джеймса зараз почне текти слина.
Річард:
О, я був. Я почав працювати.
Дейв:
Це його кермова рубка.
Джеймс:
У мене раптом почали свербіти пальці. Я думаю, так, ось ми йдемо. І я думаю, що Річарду це вдалося. Схоже на те, що всі купували ці угоди з дуже жорсткими виконавцями, а потім вони регулюють борг на них у середині потоку, і ваші витрати на будівництво вищі, час отримання дозволу довший, а потім раптом ваша вартість грошей зросла, і це напевно виникла проблема в цьому секторі. Схоже на те, що стабілізовано все ще рухається, але те, що перебуває на середині стабілізації, ми бачимо можливості. І це точно те, куди ми шукаємо.
Річард:
Це вірно. І знову ж таки, протягом довгої кар’єри люди, які приймали дуже правильні рішення про покупку, купували у проблемних забудовників або проблемних будівельних компаній. Ми бачили це раніше.
Дейв:
Ну, сподіваюся, ніхто не втратить свою сорочку. Я взагалі за це не вболіваю. Але я вважаю, що корисно визнати, що це відбувається і що, ймовірно, будуть проблемні активи, які потрібно буде перерозташувати комусь іншому, а не поточному власнику.
Річард:
так Я маю на увазі, що банківський сектор на даний момент списує багато боргів, які знаходяться під водою, тому це має економічні витрати, але на даний момент це просто не вийшло з-під контролю. І, на щастя, це ще не зовсім вдарило по споживчому сектору, ринку житла, тому що це потім впливає на звичайних людей, і це зовсім не дуже приємно.
Дейв:
Що ж, Річарде, дуже дякую, що приєднався до нас. Це було неймовірно проникливим. Я хочу поділитися з нашою аудиторією тим, що ви та ваша команда створили неймовірний економічний звіт під назвою «Перспективи світового ринку нерухомості на середину року на 2023 рік». Це захоплююче читання, і до нього також додається чудове відео.
Річарде, чи можете ви коротко розповісти нам про це та де наша аудиторія може це знайти, якщо хоче дізнатися більше?
Річард:
Так, це буде на веб-сайті CBRE, cbre.com. Перейдіть до розділу «Дослідження та аналіз» і клацніть його. Це може зайняти два-три клацання, але воно є. У мене є мої дослідники з усього світу, і ми намагаємося бути нейтральними, збалансованими та керованими даними. Ми просто надаємо широкий огляд ринків нерухомості в Сполучених Штатах і в усьому світі. Насправді, я брав у цьому участь і я також навчився з цього, насправді.
Дейв:
Це найкращий дослідницький проект, чи не так?
Річард:
Так, абсолютно.
Дейв:
добре Що ж, Річарде, ще раз дякую, що приєднався до нас.
Річард:
Це моє абсолютне задоволення.
Дейв:
Отже, Джеймс, Річард сказав нам, що, на його думку, вартість активів падає, що, очевидно, не дуже добре для тих, хто володіє нерухомістю, але також, що можуть бути деякі можливості, якими, я знаю, ви особливо зацікавлені скористатися. Отже, як цей тип прогнозу або передбачення викликає у вас ставлення до вашого бізнесу?
Джеймс:
Мені подобається, що він дав мені підтвердження того, що ви повинні купувати, коли інші люди не хочуть купувати, по суті. Було так багато ключових дрібниць, коли він говорив про те, як зростає орендна плата в промисловості, але ціни падають. Отже, у цих секторах є певна можливість пройти і просто шукати ці можливості прямо зараз, тому що ви постійно чуєте, що люди кажуть: «Ах, ти нічого не можеш купити. Нічого не купиш». Але сама ця статистика, про яку він говорив, промисловість, орендна плата зростає, але ціни падають, ось на що ви хочете піти подивитися. Тож наступні 12 місяців я дедалі більше радію, і це буде питання терпіння та пошуку відповідної можливості.
Дейв:
Ви згадали в шоу, що максимальні ставки там, де вони зараз, ви сказали Сіетл, які вони 5.5?
Джеймс:
Так, я б сказав, 5.25 на 5.5, там, десь там.
Дейв:
Але враховуючи процентні ставки, це негативне леверидж, це не те, що зазвичай є привабливим для інвесторів, враховуючи вартість боргу. У який момент мають піднятися максимальні ставки, щоб ви відчули справжнє захоплення від потенціалу угод, які ви можете купити?
Джеймс:
Що ж, ви завжди можете отримати хорошу максимальну ставку, якщо купите додану вартість. Ось де його можна збільшити. Але я маю на увазі, що теоретично я не дуже люблю купувати нижчу ставку. Я хотів би бути в цьому 6.5. Якщо він стабілізується з невеликим зростанням, я хочу зараз бути приблизно на рівні 6.5.
Дейв:
Щоб усі зрозуміли, максимальні ставки є показником настроїв ринку. І, як зазначає Джеймс, він зменшується та зменшується залежно від вартості боргу, рівня попиту та сприйнятого ризику. І взагалі кажучи, максимальні ставки нижчі для стабілізованих активів. А коли максимальні ставки нижчі, це означає, що вони торгують за вищою ціною. Коли максимальні ставки вищі, вони дешевші. І зазвичай ви можете отримати вищу верхню ставку як покупець, якщо ви купуєте, як каже Джеймс, фіксатор або щось, що потребує додаткової вартості.
Але вибач, Джеймсе, давай.
Джеймс:
Так, я думаю, це те, що ми зараз бачимо. Багато транзакцій, які ми бачимо за останні шість місяців, це великий рух грошей 1031, але не так багато нових покупців, які заходять на цю загальну межу 5.5. Якщо у них є мета піти купити, вони це зроблять. Окрім цього, усі женуться за цією доданою вартістю, де потрібно засукати рукави та братися до роботи. Але зараз є кілька справді хороших покупок. Я знаю, що за останні дев’ять місяців наші IRR значно зросли до 17-18%, тож це все добре.
Дейв:
Це дуже добре. Що ж, нам просто потрібно стежити за ситуацією і подивитися, як воно піде, але загалом я погоджуюся з оцінкою Річарда. Максимальні ставки зросли, і я дійсно думаю, що вони продовжуватимуть зростати, тоді як я припускаю, що орендна плата, принаймні в багатоквартирних будинках, а це сектор, який я розумію найкраще, ймовірно, сповільниться. Вони можуть триматися вище нуля і зростати, але я думаю, що ці божевільні темпи зростання орендної плати, які ми бачили в багатоквартирних квартирах, поки що закінчилися. Таким чином, у поєднанні зі збільшенням граничних ставок, ми знизимо вартість багатоквартирного будинку ще далі, ніж сьогодні, що може створити цікаві можливості. Тому нам доведеться стежити за цим.
Джеймсе, дуже дякую, що ти тут. Ми завжди це цінуємо. І ми вдячні кожному, хто його слухає. Якщо вам сподобався цей епізод, не забудьте залишити нам відгук на Spotify, або Apple, або на YouTube, якщо ви дивитеся його там. Ще раз дякую, і ми побачимося в наступному епізоді On The Market.
On The Market створено мною, Дейвом Майєром і Кейлін Беннетт. Продюсер Кейлін Беннетт, монтаж Джоел Еспарза та Onyx Media, дослідження Пуджа Джіндал, копірайтинг Нейт Вайнтрауб. І особлива подяка всій команді BiggerPockets. Контент шоу «На ринку» — це лише думки. Усі слухачі повинні самостійно перевіряти дані, думки та інвестиційні стратегії.
Дивіться епізод тут
Допоможіть нам!
Допоможіть нам охопити нових слухачів на iTunes, залишивши нам рейтинг та огляд! Це займає всього 30 секунд, і інструкції можна знайти тут. Дякую! Ми дуже цінуємо це!
У цьому епізоді ми розповідаємо:
- він нерухомості “Doom Loop” пояснив і що може бути причиною цього ланцюгова реакція до цін на активи
- Команда «глобальне сповільнення» та спад прогнози для 2023 і 2024
- Найслабший і найсильніші сектори комерційної нерухомості (і які занижені)
- Оновлення максимальної ставки і що врешті призведе до того, що ціни знову покращаться
- Найкращі можливості для покупки в 2023 році та активи зі зростанням орендної плати та зниженням цін
- Безробіття, інфляція, дефляція та що ми можемо очікувати протягом наступного року
- і So Набагато більше!
Посилання з шоу
Книга, згадана в шоу
Зв'яжіться з Річардом:
Бажаєте дізнатися більше про сьогоднішніх спонсорів або самі можете стати партнером BiggerPockets? Електронна пошта .
Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.
- Розповсюдження контенту та PR на основі SEO. Отримайте посилення сьогодні.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Додайте собі сили. Доступ тут.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Розширення знань. Доступ тут.
- ПлатонЕСГ. вуглець, CleanTech, Енергія, Навколишнє середовище, Сонячна, Поводження з відходами. Доступ тут.
- PlatoHealth. Розвідка про біотехнології та клінічні випробування. Доступ тут.
- BlockOffsets. Модернізація екологічної компенсаційної власності. Доступ тут.
- джерело: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-141
- : має
- :є
- : ні
- :де
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 місяців
- 125
- 15 роки
- 15%
- 150
- 17
- 2%
- 2% Інфляція
- 20
- 20 роки
- 2019
- 2020
- 2022
- 2023
- 2024
- 24
- 25
- 30
- 35%
- 40
- 60
- 7
- 70
- 8
- 9
- 90
- a
- Здатний
- МЕНЮ
- про це
- вище
- абсолют
- абсолютно
- Прийняти
- доступ
- рахунки
- Рахунки
- через
- активний
- діяльності
- фактичний
- насправді
- Ad
- додавати
- Відрегульований
- коректування
- Перевага
- впливати
- знову
- агресивний
- назад
- попереду
- ВСІ
- дозволено
- дозволяє
- тільки
- по
- вже
- Також
- альтернативи
- хоча
- завжди
- am
- Америка
- посеред
- серед
- кількість
- суми
- an
- аналіз
- аналітики
- та
- Інший
- відповідь
- будь-який
- будь
- все
- де-небудь
- крім
- квартира
- апартаменти
- Apple
- цінувати
- вдячність
- приблизно
- ЕСТЬ
- аргумент
- навколо
- стаття
- статті
- штучний
- штучний інтелект
- AS
- запитати
- запитувач
- оцінка
- активи
- клас активів
- Активи
- припустити
- припущення
- At
- Атакуючий
- привабливий
- аудиторія
- автор
- автор
- наявність
- середній
- геть
- b
- назад
- поганий
- Balance
- балансові листи
- Банк
- банкрутств банків
- Banking
- банківський сектор
- Банки
- заснований
- основний
- В основному
- основа
- Бій
- BE
- ведмідь
- оскільки
- стає
- становлення
- було
- перед тим
- почалася
- починати
- початок
- за
- за лаштунками
- буття
- Вірити
- нижче
- КРАЩЕ
- між
- Великий
- Велика картина
- більший
- найбільший
- Мільярд
- Біт
- книга
- книги
- бум
- border
- позичальники
- куплений
- Перерва
- BRIDGE
- коротко
- приносити
- широкий
- брокери
- приніс
- будувати
- Створюємо
- побудований
- гроно
- бізнес
- підприємства
- бюст
- але
- купити
- ПОКУПЕЦЬ..
- покупців
- Купівля
- Купує
- by
- За номерами
- call
- званий
- прийшов
- CAN
- Може отримати
- кришка
- капітал
- кар'єра
- випадок
- Викликати
- викликаючи
- обережний
- CBRE
- Центри
- певний
- впевненість
- зміна
- заміна
- Канал
- дешево
- більш дешевий
- головний
- Китай
- Chinas
- китайський
- кола
- Міста
- клас
- ясно
- клацання
- підніматися
- хмара
- хмарних обчислень
- Збір
- COM
- комбінований
- Приходити
- майбутній
- Коментар
- комерційний
- комерційна нерухомість
- Commodities
- співтовариство
- Центри спільноти
- Компанії
- компанія
- повністю
- комплекс
- всеосяжний
- обчислення
- Занепокоєння
- Умови
- довіра
- впевнений
- підключений
- послідовний
- будівництво
- споживач
- споживчі настрої
- зміст
- контекст
- продовжувати
- триває
- контроль
- Розмова
- Прохолодно
- Копірайтинг
- корпорацій
- Коштувати
- витрати
- може
- країна
- Пара
- курс
- обкладинка
- Covid
- Крах
- створений
- створює
- Креатив
- кредит
- криза
- криза
- цікавий
- Поточний
- різання
- цикл
- Циклічний
- щодня
- Даллас
- дані
- центрів обробки даних
- точки даних
- Дейв
- день
- Днів
- мертвий
- угода
- Пропозиції
- Борг
- пристойний
- рішення
- Спад
- Занепад
- відданість
- дефолт
- за замовчуванням
- ДЕФІЦИТ
- безумовно
- дефляція
- дефляційний
- доставка
- Попит
- демографічний
- Демографічна
- Залежно
- залежить
- депозит
- описаний
- напрямки
- розвиненою
- розробників
- DID
- різний
- DIG
- цифровий
- цифрова економіка
- прямий
- напрям
- Знижка
- дисплей
- відмінність
- проблемних
- do
- робить
- справи
- Не знаю
- загибель
- приречена петля
- сумніваюся
- вниз
- вниз
- драматично
- керований
- водій
- драйвери
- диски
- водіння
- Падіння
- впав
- Випадання
- e-commerce
- Рано
- простота
- Легко
- легко
- відливи
- Економічний
- Економіка
- економія
- Економіст
- економісти
- економіка
- редагування
- або
- елемент
- ще
- з'являються
- ринки, що розвиваються
- працевлаштований
- зайнятість
- кінець
- зайнятий
- англійська
- досить
- Що натомість? Створіть віртуальну версію себе у
- Весь
- епізод
- прирівнює
- капітал
- Еквівалент
- по суті
- майно
- Ефір (ETH)
- Європа
- Навіть
- врешті-решт
- Кожен
- всі
- повсякденний
- все
- все це
- докази
- точно
- надмірно
- збуджений
- існувати
- розширюється
- очікувати
- очікування
- очікуваний
- дорогий
- досвід
- experts
- експорт
- експорт
- розширення
- ступінь
- очей
- Face
- облицювання
- факт
- фактор
- не вдалося
- достатньо
- знайомий
- сім'я
- далеко
- захоплюючий
- страх
- Fed
- годування
- почувати
- ноги
- менше
- Художня література
- заповнювати
- в кінці кінців
- фінансовий
- фінансова криза
- фінансування
- знайти
- виявлення
- фірми
- Перший
- п'ять
- плоский
- політ
- Флорида
- Потоки
- стежити
- для
- Примусово
- Війська
- Прогноз
- Прогнози
- головне
- назавжди
- формула
- Вперед
- знайдений
- чотири
- Франція
- від
- перед
- фундаментальний
- Основи
- засоби
- далі
- майбутнє
- збирати
- дав
- GDP
- зростання ВВП
- Загальне
- в цілому
- Німеччина
- отримати
- отримання
- Давати
- даний
- дає
- Глобальний
- Світова економіка
- Go
- бог
- йде
- буде
- золото
- пішов
- добре
- є
- клас
- великий
- значно
- Рости
- Зростання
- гість
- Гості
- керівництво
- було
- на півдорозі
- рука
- Ручки
- траплятися
- сталося
- Відбувається
- відбувається
- щасливий
- важче
- Мати
- має
- he
- голова
- чисельність персоналу
- Тема
- headline
- здоров'я
- здоровий
- чути
- почутий
- слух
- важкий
- Герой
- корисний
- допомагає
- тут
- прихований
- Високий
- вище
- його
- підказки
- прокат
- його
- хіт
- удар
- тримати
- проведення
- тримає
- Головна
- Будинку
- надія
- сподіваючись
- ГАРЯЧА
- готель
- готелі
- домашні господарства
- будинку
- житло
- Ринок житла
- Як
- Як високо
- HTTPS
- концентратори
- величезний
- i
- Я БУДУ
- ідеальний
- ідеї
- if
- Impact
- впливає
- Вплив
- порушення
- важливо
- неможливе
- удосконалювати
- in
- Дохід
- Augmenter
- збільшений
- Збільшує
- зростаючий
- все більше і більше
- неймовірний
- неймовірно
- самостійно
- індекс
- вказуючи
- промислові
- промисловість
- інфляція
- повідомити
- INSANE
- проникливий
- розуміння
- інструкції
- страхування
- Інтелект
- інтерес
- Процентні ставки
- зацікавлений
- цікавий
- внутрішній
- Міжнародне покриття
- інтерв'ю
- в
- Invest
- інвестиції
- інвестор
- Інвестори
- залучати
- залучений
- irr
- ізольований
- питання
- питання
- IT
- Італія
- ЙОГО
- сам
- ITunes
- Джеймс
- робота
- Джобс
- звіт про роботу
- приєднання
- приєднуючись до нас
- журнал
- журналісти
- JPG
- стрибати
- просто
- тримати
- зберігання
- збережений
- ключ
- удар
- Дитина
- Знати
- праця
- ринок праці
- відсутність
- посадка
- останній
- Минулого року
- УЧИТЬСЯ
- вчений
- вивчення
- лізинг
- найменш
- Залишати
- догляд
- легальний
- кредитування
- менше
- менше
- дозволяти
- рівень
- Важіль
- LG
- життя
- Life Sciences
- як
- Ймовірно
- Лінія
- підкладка
- ліквідності
- Прослуховування
- трохи
- Місце проживання
- позику
- Кредити
- локально
- розташування
- місць
- блокування
- Довго
- довгостроковий
- довше
- подивитися
- подивився
- шукати
- ВИГЛЯДИ
- Втрачає
- від
- втрати
- серія
- любов
- низький
- знизити
- Макроекономічні
- macroeconomics
- made
- підтримує
- зробити
- РОБОТИ
- Робить
- людина
- управляти
- управління
- виробництво
- обробної промисловості
- багато
- позначити
- ринок
- ринкові умови
- прогноз ринку
- ринкові настрої
- ринку
- ринки
- маси
- масивний
- Матерія
- Питання
- Сентенція
- Може..
- може бути
- me
- значити
- засоби
- вимір
- вимір
- Медіа
- медичний
- Зустрічатися
- згаданий
- метрика
- Мейер
- Середній рік
- може бути
- міграція
- мільйона
- mind
- момент
- гроші
- місяць
- місяців
- більше
- Іпотека
- найбільш
- рухатися
- руху
- переміщення
- багато
- багатогалузевий
- множинний
- my
- обов'язково
- Необхідність
- потреби
- негативний
- Нейтральний
- ніколи
- Нові
- Нове будівництво
- новіший
- новини
- наступний
- немає
- ніхто
- нормальний
- примітки
- зараз
- Nuance
- номер
- номера
- Очевидний
- of
- від
- Office
- офіси
- часто
- oh
- добре
- omnichannel
- on
- один раз
- ONE
- ті,
- тільки
- Onyx
- відкрити
- оператор
- Думка
- Думки
- Можливості
- Можливість
- протилежний
- or
- порядок
- звичайний
- оригінал
- Інше
- інші
- наші
- з
- прогноз
- поза
- над
- загальний
- огляд
- власний
- власник
- Власники
- алюр
- Тихий океан
- хворобливий
- частина
- участь
- участь
- приватність
- особливо
- партнер
- частини
- проходити
- Минуле
- шлях
- пацієнт
- пауза
- Платити
- платіж
- Peak
- пенсія
- Люди
- народний
- для
- сприймається
- виконавці
- виконанні
- period
- підібраний
- картина
- plato
- Інформація про дані Платона
- PlatoData
- гравець
- будь ласка
- задоволення
- плюс
- Подкаст
- подкасти
- точка
- точок
- положення
- позитивний
- це можливо
- можливо
- пошта
- потенціал
- прогноз
- Прогнози
- переважним
- підготовлений
- представити
- тиск
- досить
- попередній
- price
- ціни
- ціни без прихованих комісій
- в першу чергу
- попередній
- приватний
- ймовірно
- Проблема
- проблеми
- Вироблений
- продуктивність
- професійний
- Професор
- Прибуток
- проект
- властивості
- власність
- захищений
- за умови
- забезпечення
- тягне
- покупка
- мета
- Натискання
- put
- Ставить
- Q1
- Q2
- Q3
- якість
- Квартал
- питання
- питань
- найшвидший
- швидко
- залучення
- випадковий
- діапазон
- швидко
- ставка
- ставки
- швидше
- рейтинг
- досягати
- досяг
- Читати
- читання
- реальний
- нерухомість
- ринок нерухомості
- ринки нерухомості
- Реальність
- насправді
- Причини
- останній
- нещодавно
- спад
- визнавати
- запис
- червоний
- зменшити
- посилання
- що відображають
- відносний
- щодо
- віддалений
- дистанційна робота
- оренда
- повторювати
- звітом
- представляти
- дослідження
- житловий
- пружність
- пружний
- ресурси
- повага
- REST
- роздрібна торгівля
- Відступати
- повертати
- зворотний
- огляд
- Річард
- право
- Зростання
- підвищення
- Risk
- міцний
- Роль
- Котити
- Кімната
- вкорінення
- круглий
- прогін
- біг
- s
- сейф
- Зазначений
- продажів
- то ж
- Економія
- бачив
- say
- приказка
- ваги
- сценарій
- сцени
- НАУКИ
- Сіетл
- seconds
- сектор
- Сектори
- побачити
- бачачи
- здається
- Здається,
- бачив
- бачить
- сегмент
- сегменти
- продавати
- Продавці
- послати
- сенс
- посланий
- настрій
- Послуги
- послуги компанії
- Поділитись
- Найгостріший
- нестача
- Повинен
- Показувати
- показ
- Шоу
- сторона
- простий
- спростити
- з
- один
- ситуація
- SIX
- Шість місяців
- розміри
- кваліфікований
- ковзання
- сповільнювати
- Уповільнення темпів
- Уповільнення
- Повільно
- сповільнюється
- млявий
- менше
- So
- М'який
- solid
- деякі
- Хтось
- що в сім'ї щось
- кілька
- десь
- складний
- Простір
- розмова
- спеціальний
- конкретний
- витрачати
- Витрати
- відпрацьований
- шип
- Спін
- Спонсори
- Spotify
- площа
- стагфляція
- стенди
- старт
- почалася
- Починаючи
- починається
- Штати
- залишатися
- перебування
- Як і раніше
- стимул
- акції
- Стоп
- Історія
- стратегії
- Стратегія
- потік
- потоки
- вулиця
- стрес
- сильний
- студент
- по суті
- такі
- раптовий
- страждає
- пропонувати
- РЕЗЮМЕ
- Super
- поставка
- сплеск
- дивно
- стійким
- Вітер
- Приймати
- приймає
- взяття
- балаканина
- говорити
- бак
- команда
- технічний
- сказати
- розповідає
- орендар
- термін
- terms
- жахливий
- ніж
- дякувати
- Дякую
- Що
- Команда
- ФРС
- Майбутнє
- The Wall Street Journal
- світ
- їх
- Їх
- самі
- потім
- теорія
- Там.
- отже
- Ці
- вони
- річ
- речі
- думати
- Мислення
- Думає
- це
- У цьому році
- ті
- хоча?
- думка
- три
- через
- тик
- цокання
- ярус
- підтягування
- міцніше
- час
- times
- синхронізація
- чайові
- до
- сьогодні
- сьогоднішній
- разом
- сказав
- Тонна
- занадто
- прийняли
- топ
- Усього:
- до
- торгувати
- траєкторія
- Transactions
- Розшифровка
- транзит
- скарбниця
- Тенденції
- викликати
- трильйон
- біда
- правда
- по-справжньому
- Трасти
- намагатися
- намагається
- ПЕРЕГЛЯД
- два
- тип
- Типи
- типово
- нас
- Економіка США
- Убер
- Невизначеність
- при
- розуміти
- розумієш
- безробіття
- на жаль
- блок
- United
- Сполучені Штати
- одиниць
- університет
- до
- потенціал зростання
- us
- використання
- використовуваний
- користувач
- використовує
- зазвичай
- Оцінки
- значення
- цінний
- Цінності
- різноманітність
- перевірка
- перевірити
- дуже
- Відео
- видимий
- заробітна плата
- заробітна плата
- чекати
- Очікування
- ходьба
- Стіна
- Уолл-стріт
- Wall Street Journal
- хотіти
- хотів
- хоче
- було
- спостереження
- вода
- хвиля
- шлях..
- способи
- we
- слабкість
- веб-сайт
- тижня
- ласкаво просимо
- ДОБРЕ
- добре відомі
- пішов
- були
- Western
- Що
- Що таке
- будь
- коли
- в той час як
- Чи
- який
- в той час як
- ВООЗ
- чому
- Wi-Fi
- волі
- готовий
- з
- без
- чудовий
- слово
- Work
- тренування
- працював
- робочі
- робочий
- світ
- світі
- вартість
- б
- Ого
- запис
- лист
- письмовий
- Неправильно
- рік
- років
- так
- вчора
- ще
- ви
- вашу
- себе
- YouTube
- зефірнет
- нуль