Грошовий потік нерухомості Ось чому більшість інвесторів вирішують купувати нерухомість для оренди. Але з процентні ставки на десятирічному максимумі, орендна плата починає стагнувати та ціни на житло все ще на недоступній території, створення грошового потоку або беззбитковість у цьому відношенні стало складним завданням. І хоча «золотий вік» інвестування грошових потоків у нерухомість може закінчитися, він все ще є численні способи отримання більшого пасивного доходу на власність, якою ви вже володієте.
Ми повернулися за іншим Побачивши Гріна, де ваш улюблений інвестор, брокер і «безумовно не експерт з кредитування», Девід Грін, повернувся, щоб відповісти на ВАШІ запитання щодо інвестицій у нерухомість. Цього разу у нас є серйозні запитання щодо які об’єкти оренди варто купувати, як обійти зональні головні болі, чи побудова АДУ варто своїх грошей, і чи ні зараз правильний час для продажу майно з високим капіталом. Девід також торкається НАЙПРОСТІШИЙ спосіб збільшити свій грошовий потік у 2023 році і метод інвестування, на якому повинен зосередитися КОЖЕН інвестор.
Хочете поставити запитання Девіду? Якщо так, подайте своє запитання тут щоб Девід міг відповісти на нього в наступному епізоді «Побачити Ґріна». Перескочити на Форуми BiggerPockets і запитайте інших інвесторів про їх думку, або слідкуйте за Давидом в Instagram щоб побачити, коли він вийде в прямому ефірі, щоб ви могли заскочити на пряму трансляцію запитань і відповідей і отримати відповідь на своє запитання на місці!
Натисніть тут слухати в Apple Podcasts.
Слухайте подкаст тут
Стенограму читайте тут
Девід:
Це подкаст BiggerPockets Show 756. Мені подобається трохи зменшувати масштаб, дивитися на загальну картину та запитувати себе, які важелі, які я натискаю, мають найбільше значення. Очевидно, що більша орендна плата за кімнату має сенс, коли ви намагаєтесь збільшити орендну плату, але це невеликий важіль. Додавання ще однієї спальні є більшим, навіть якщо це означає, що кожна спальня коштує від 600 до 500, але ви додаєте ще одну спальню, ви все одно додаєте більше грошей. Це більший важіль. І як тільки ви це зрозумієте, ви захочете шукати нерухомість, до якої легше додати одиниці, виходячи з плану поверху, який вони мають, розміру квадратних метрів, налаштування фактичної власності.
Що, всі? Це Девід Грін з епізодом Seeing Greene для вас сьогодні. І вгадайте що? Я нарешті встановив правильне світло. Для мене є надія. Сподіваюся, вони дозволять мені зберегти роботу. Сьогоднішній епізод, якщо ви ще не чули жодного з них, дуже класний. Ми приймаємо запитання від вас, спільноти інвестицій у нерухомість, аудиторії BiggerPockets, і я відповідаю на них, щоб усі почули. І сьогоднішнє шоу не розчарує.
Говоримо про те, що робити, коли наближаєшся до пенсії. Вам варто продати свою нерухомість і жити за рахунок прибутку чи зберегти її? Ми дізнаємося, чи варто вам продавати своїх первинних мешканців, щоб інвестувати в нерухомість, чи ні, як продумати партнерські структури та повний огляд хакерів, усе це та багато іншого в сьогоднішньому шоу. Але перш ніж ми перейдемо до нашого першого запитання, у нас є коротка порада для вашого задоволення від прослуховування.
Багато людей у сьогоднішньому шоу казали: «Привіт, Девіде, я знаю, що у вас є кредитна компанія. Скажіть, як працює ця позика?» Або: «Привіт, Девіде, я знаю, що ти агент з нерухомості. Скільки коштував би мій будинок?» Слухай, якщо ти один із тих людей, які застрягли в аналітичному паралічі, я допоможу тобі вибратися з метавсесвіту до ліричних віршів реального світу.
Ось що я хочу, щоб ти зробив. Я хочу, щоб ви подзвонили, я хочу, щоб ви зателефонували іпотечному брокеру, і я хочу, щоб ви сказали: «Гей, ось як я веду свій власний борг до доходу в своїй електронній таблиці. Я думаю, ось якою буде моя оплата. Це точно?» Я хочу, щоб ви зателефонували агенту з нерухомості і сказали: «Привіт, у мене є ця нерухомість. Я думаю, що це коштує стільки. Я думаю про додавання ADU. Як ви думаєте, чого б це коштувало, якби я це зробив? «А потім я хочу, щоб ви побачили, як цей іпотечний брокер або агент з нерухомості вирішують вашу проблему.
Якщо вони погані, вони не знатимуть, що вам сказати. Якщо вони добрі та дають вам справді добру пораду, це ім’я, яке ви хочете зберегти у своїй електронній таблиці як потенційну людину для використання. Я вважаю, що вам слід це зробити, якщо ви збираєтеся залучити агента команди Девіда Гріна, кредитного інспектора One Brokerage або будь-кого з усього світу людей, які займаються нерухомістю. Переконайтеся, що ви працюєте з правильною людиною, гаразд?
Тому використовуйте цей спосіб виходу з метавсесвіту. Якщо ви працюєте з електронною таблицею, уткнулися носом у Excel і знаєте, що вам потрібно більше спілкуватися в мережі, використовуйте це як спосіб вийти з паралічу аналізу та потрапити в гру. Це також чудовий спосіб перевірити людей, з якими ви, можливо, працюєте, і отримати знання в процесі. Це безпрограшний варіант, потрійний дубляж.
Гаразд, я радий, що ти зі мною, і я сподіваюся, що ти готовий чогось навчитися. У нас чудове шоу. Давайте перейдемо до нашого першого запитання.
Мішель:
Доброго дня, Девіде. Я хотів би зрозуміти нюанси будівництва окремої маленької світової одиниці в будинку, який належить одній родині. Так наприклад, переобладнати підвал під односпальне, одну ванну здати в оренду. Отже, якби я купив нерухомість і зробив таку зміну під час отримання дозволів або пізніше продажу чи рефінансування, які міркування, щоб уникнути гикавки?
Тож хтось із знайомих, не буду згадувати, якщо їх міський представник послухає, говорив про те, щоб при рефінансуванні залишити плиту поза кухнею. Тому я розумію, що плита робить кухню на відміну від барної стійки, але я хотів би пояснити, чому це дійсно важливо.
Тож у мене запитання: хто зав’язує свої трусики у вузол у такому сценарії і чому? Чи вважають позикодавці це ризикованим, оскільки місто може вимагати демонтувати блок? А по-друге, чи є найкращим рішенням просто зняти плиту, коли приходить час рефінансувати чи продати? І чи пропозицію про отримання міських дозволів також залишити піч поза планами? Я маю на увазі, що ці люди не такі дурні, щоб знати, що відбувається. Дякую тобі.
Девід:
Доброго дня тобі, Мішель, і дякую, що прийшла на зустріч з Ґріном. Приємно бачити, як ви і ваша собака робите камео. Гаразд, давайте розглянемо ваше запитання тут. Є кілька точок зору, на які ми повинні звернути увагу, коли це настане. Ви говорите про перетворення нерухомості з її поточного стану на більш сприятливий для орендодавців, де ви отримуєте більше площі для здачі в оренду або додаткові одиниці для оренди. І я вважаю, що ви запитуєте тут, якщо ви збираєтеся продати це чи якщо ви хочете отримати фінансування для цього, як ви обмежите кількість гикавки, яка може виникнути з цього?
Частина цього, коли справа доходить до стандартів кредитування, полягає в тому, що кредитори не дозволять вам рефінансувати, і це стає проблемою, коли ви збираєтеся продати, тому що новий покупець повинен фінансувати це майно, нерухомість з двох одиниць, якщо вона розділена на одну одиниця, так само, як і триквартирна власність, якщо вона розділена на одну або дві одиниці. Отже, інструкції щодо кредитування вступають у дію, якщо ви коли-небудь захочете продати будинок або якщо ви захочете його рефінансувати.
Це не означає, що додавання квадратних метрів до будинку обов’язково перетворює його на дві одиниці. Для цього також існує багато обхідних шляхів. Так, наприклад, скажімо, у вас є підвал. Ви закінчуєте підвал. Вона має окремий вхід, але ви не можете мати дві кухні у власності, тому що вона зонована лише для однієї кімнати. Ну, ви працюєте як два підрозділи, але це зони для одного.
Що деякі люди зроблять, так це вони винесуть піч з дому під час перевірки або винесуть її з дому, якщо підуть її продавати, тому що зараз це лише односімейний будинок, який має готовий підвал. І якщо той підвал має окремий вхід, то нічого не скаже, що не може. Тож що деякі орендодавці зроблять, так це вони заберуть простір між двома квартирами та вставлять двері з замком, який не можна відкрити, щоб орендарям не довелося турбуватися про те, щоб перейти в приміщення один одного. Потім, коли вони підуть продавати свій будинок, вони просто відкриють замок у тих дверях.
Іноді вони встановлюють сходи, а потім забирають сходи, коли там є орендарі. Потім перед тим, як вони підуть продавати будинок, вони поставлять сходи між верхом і внизом. Отже, тепер одиниці з’єднані, і це не дві одиниці. Це один із способів, як люди обходять ці правила зонування. І, наскільки я розумію, це насправді законно робити. Поки ви можете переходити між двома пробілами, це законно.
Те, що ви згадали про плиту, пов’язане з тим, що вам дозволено мати лише одну кухню, тому що вам дозволено мати лише одну кімнату. Тож деякі інвестори роблять так, що вони будують невелику маленьку кухню, але вони або ставлять туди варильну поверхню, пальник типу плити, або вони встановлюють плиту, поки не прийде час її перевірити, або поки вони не збираються продавати майно. Потім вони забирають це звідти.
Це трапляється в багатьох різних місцях, і іноді міста просто не хвилюються. Часто міста розуміють, що у нас такий брак житла. Ми не збираємося розправлятися з людьми, які допомагають нам це виправити. Інші міські інспектори можуть бути іншими. Я думаю, що найчастіше це стосується короткострокової оренди, якщо бути чесними, тому що це дуже непопулярно серед сусідів. І ці Карени так часто дзвонять, щоб скаржитися, що міста відчувають: «Гей, ми повинні тут щось зробити, тому що наші виборці не хочуть цього бачити». Ось тут ви, швидше за все, потрапите в біду.
Тож це стосується тих, хто зав’язує свої трусики. Тепер давайте поговоримо про інший обхідний шлях, який люди використовують, щоб обійти деякі суворі правила зонування міста, і це ADU. Багато міст мають дозволити вам розмістити додаткові житлові одиниці у вашій власності. Тепер їх також називають бабусиними квартирами або одиницями охана, якщо ви на Гаваях. Ви можете назвати їх квартирою для зятя. Але ADU, я думаю, це переважаючий термін, який ви повинні описати, коли ви додаєте іншу житлову одиницю до власності.
Розробляється федеральне законодавство, яке вже діє в деяких штатах, як-от Каліфорнія, де я живу, яке забороняє містам забороняти вам додавати ADU до вашої власності. Тож у Каліфорнії не має значення, у якому місті ви перебуваєте, вам дозволено мати одного ADU та одного молодшого ADU.
Зараз є правила щодо того, наскільки вони можуть бути великими, як їх потрібно встановлювати. Я вважаю, що молодший ADU має бути приєднаний до основного будинку, і є купа деталей, з якими я не знайомий. Але це великий спосіб, який інвестори обходять, коли міський департамент чи відділ із забезпечення дотримання кодексу приходять, позначають вас і кажуть: «Ви не можете мати цей підрозділ». Вони піднімають ці закони про ADU, а потім йдуть до відділу містобудування, який, зрештою, більшість часу замінює виконання кодексу, і вони кажуть: «Це ADU, або я його змінив. Тож вони можуть бути ADU».
Іноді ви називаєте їх пансіонами, з якими я раніше стикався з проблемами, і мій хороший друг Дерек Шеррелл врятував мене. Він хлопець з ADU, який розмовляє з містом від мого імені та змушує їх погодитися дозволити мені мати ADU, які там були розміщені. Отже, якщо ви зіткнулися з цією проблемою, пошукайте закони ADU, поширюйте цю інформацію, поширюйте її, щоб допомогти іншим людям, – це те, що орендодавці абсолютно можуть зробити, щоб дати відповідь сусідам, які розлючені тим, що ми отримуємо дохід від оренди нерухомості, яка в їхньому районі.
Тепер я розумію, що не всі люблять господарів. Я також розумію, що деякі орендодавці погано виконують свою роботу. Вони дозволяють своїм орендарям шуміти. Їхні орендарі паркують машини перед сусідніми будинками, що їх бентежить і викликає скарги, які видаються. Краще, якщо ви орендодавець, якщо ви уважні до людей навколо вас, щоб зупинити ці проблеми, але ви також повинні розуміти, що у вас також є права.
Те, що бути власником землі непопулярно, не означає, що це морально неправильно. Насправді, це один із способів утримувати витрати на житло нижчими, надаючи більше пропозиції там, де це вкрай необхідно, щоб орендна плата не зростала, а люди могли десь жити, бути незалежними, мати власний простір, мати трохи усамітнитися, і не потрібно просто орендувати кімнату в когось, тому що ми створюємо більше житла, будучи творчим.
Тож дякую за запитання. Я сподіваюся, що я там охопив кожну базу, яку міг, і сподіваюся побачити вас на ще одному зі своїх ретритів. Радий бачити тебе знову, Мішель.
Гаразд, наше наступне запитання від Річі Толентіно з Сан-Луїс-Обіспо. Що ви думаєте про продаж нашого основного будинку, щоб інвестувати в оренду за межами штату, зосереджуючись на короткостроковій і довгостроковій оренді? Ми б просто орендували те місце, де зараз живемо. Якщо ми продамо його, у нас буде близько 50 тисяч готівки, яку ми хотіли б інвестувати за межі штату, точніше в Сан-Антоніо. Нещодавно ми взяли вашу книгу про інвестування за межами штату. Скоро закінчимо. Традиційно ми хочемо почати з оренди для однієї сім’ї, а потім рухатися далі.
О, Річі, я так хочу, щоб ти прийшов. Ми могли б трохи поїхати туди-сюди, щоб зробити це особисто. Це трохи ризиковано продавати своє основне місце проживання, щоб почати інвестувати за межами штату, особливо якщо ви не робили цього раніше, особливо в такій економіці, де я просто не знаю, що станеться. Хто знає, що відбувається до того часу, коли той, хто дивиться це, побачить відео?
Але в той час, коли ми це робимо, ми бачимо, що ФРС підвищила ставки настільки швидко, так послідовно і настільки стрімко, що банки навіть не можуть зрозуміти, що робити з грошима. Тому вони так швидко підвищили відсоткові ставки, що куплені банками облігації, які були традиційно консервативними рішеннями, в кінцевому підсумку виглядали як погані рішення, і через це банки припиняють роботу.
Я поки не знаю, як це вплине на ринок нерухомості. Я не знаю, чи є щось, на що ми справді можемо вказати і сказати: «Ну, ось де це було в минулому». Я знаю, що ми підвищували відсоткові ставки раніше, але я не знайомий з історією того, чи банки припиняли роботу, коли вони це робили, чи в економіці оберталося стільки грошей, скільки зараз, коли це сталося.
Я говорю все це для того, щоб сказати, я не наважуюсь сказати вам продати своє основне місце проживання та купити купу нерухомості за межами штату, коли в економіці така велика невизначеність. Якщо ви збираєтеся зробити хід, я хотів би, щоб це був простий, нудний хід типу «їж свою брокколі». Це не сексуально, не захоплююче, але все одно надійно, чи не так? Я хотів би, щоб ви продали свою первинну ставку і купили іншу первинну, яка працювала б як домашній хак.
Чи могли б ви продати свій первинний будинок і купити будинок із трьома або, можливо, чотирма одиницями, жити в одній з цих одиниць або здавати інші дві чи три в оренду, так? Це дасть вам трохи грошей, не ризикуючи. Ви також можете додати власний капітал до цієї власності, купивши її нижче ринкової вартості, а потім виправивши її та збільшивши її вартість, додавши ці одиниці. Тоді ви можете конвертувати цей капітал у готівку через рефінансування готівкою, або продавши це майно та інвестуючи з нерухомості, або ви можете просто заощадити на своїй іпотеці.
Якщо ви можете заощадити дві тисячі на місяць, зламавши будинок, це майже 25,000 50 доларів на рік. Через два роки це XNUMX тисяч, які у вас є зараз. Ви подвоїли його. Тепер у вас є сто тисяч, і ви можете почати інвестувати в нерухомість. Отже, якщо ви отримали неймовірну угоду, це непогана ідея. Я просто не знаю, як казати вам продати місце, де ви живете, а потім почати здавати в оренду, тому що якщо щось піде не так з тією нерухомістю, яку ви купили в штаті, тепер ви просто не володієте будинком і ставите себе на милосердя інших орендодавців, які підвищують орендну плату.
Бачите, я намагаюся дати людям контроль над своїми фінансами. Я хочу, щоб ми володіли нерухомістю і мали можливість змінювати орендну плату для людей, які орендують у нас. Якщо ви хочете дати їм перерву в оренді, у вас є така можливість. Якщо ви хочете стягувати ринкову орендну плату, у вас є така можливість. Якщо ринкова орендна плата зростає, це вигідно вам, оскільки ви маєте можливість контролювати.
Щойно ти починаєш орендувати будинок у когось іншого, ти відмовляєшся від автономії, і це мене нервує. Мені це не подобається, якщо у вас вже немає кількох інших будинків, куди ви можете переїхати. Тож я ціную, що ви читаєте про інвестування за кордоном. Я сподіваюся, що ви стежите за тим, що там є. У той же час, я просто хочу сказати, що я не знаю, чи це правильний час, щоб зробити крок, який насправді може вплинути на вашу сім’ю так, як цей. Тож подумайте над цим довго та ретельно.
Будь ласка, подумайте про продаж свого будинку, купівлю іншого будинку, у якому є можливість здавати в оренду додаткові приміщення, можливо, зменшення площі, де ви живете, зменшення розміру власного комфорту, щоб допомогти своїм фінансам у довгостроковій перспективі. Сподіваюся, це допоможе, Річі.
добре Наше наступне відео надійшло від Остіна Ганса зі Сент-Луїса, штат Міссурі.
Остін:
Привіт, Девіде. Мене звати Остін. Я з місця, де Джош Доркін вперше інвестував у нерухомість тут у Сент-Луїсі, Міссурі. Моє питання стосується структурування угод з партнерами. Моя ціль на цей рік полягала в тому, щоб придбати одну нерухомість з партнерами або одним партнером, але причина цього в тому, що я хотів швидше створити свій портфель, а не заощаджувати гроші, ніж використовувати все, щоб зменшити 20%-25%, а потім повторювати це обробляти повільно з часом.
Тож я не проти розділити угоди через акціонерний капітал замість запозичення боргу, але мої запитання стосуються того, як структурувати угоду, наприклад, чи повинні всі партнери бути в іпотеці? Чи є спосіб захистити їхні інтереси, помістивши їх у назву? Чи очікується створення нового ТОВ з партнерами, чи ви б структурували це як спільне підприємство чи угоду з обмеженою відповідальністю?
Тож справді будь-які поради, які ви очікуєте отримати, якщо ви структуруєте угоду з партнером чи кількома партнерами. Але так, будь-яка інформація є корисною та дуже цінується. Дякую, Девіде.
Девід:
Гаразд, Остіне, по-перше, я не будую свої угоди так, як ви описуєте, тому що я не люблю партнерів в угодах, якщо я можу цього уникнути. Я просто ніколи не мав хорошого досвіду з партнерами. Завжди звучить краще, якщо ти в ньому перебуваєш.
Тепер я також маю сказати, що я говорю лише про житлову нерухомість. Я абсолютно партнер у великих угодах або багатоквартирних нерухомих майнах, де синдикація може мати сенс. Я вже згадував раніше, що Ендрю Кушман є чудовим партнером. Мені було неймовірно добре з ним і у мене дуже хороші стосунки. Отже, мова йде лише про житло для однієї сім’ї, про що, я думаю, ви і говорите.
Ви можете захистити свого інвестора кількома способами. Перший полягає в тому, що ви можете створити ТОВ і розділити право власності на це ТОВ так, як вважаєте за потрібне, надавши їм менший відсоток власності в ньому, ніж вам, а потім використовувати це ТОВ для придбання майна. Це один із методів, який ви можете використати.
Ви також можете придбати майно на своє ім’я або на всіх трьох, скільки б їх не було на праві власності, і саме вони доставляють кошти. Є ще один спосіб, коли ви можете придбати нерухомість на своє ім’я, а потім ви можете поставити їх як другого власника застави, щоб, якщо ви коли-небудь не повернете їм гроші, вони могли б вилучити майно, виплатити заставу першої позиції та зберігайте все, що залишилося.
Останній метод ближче до того, що я використовую, тому що я використовую борг, а не капітал. Я не хочу відмовлятися від участі в угоді, тому що я також відмовляюся від автономії в угоді. Щойно я роблю когось акціонерним партнером, він отримує право голосу в ухвалених рішеннях і часто має інше бачення, ніж я. Це створює конфлікт, це створює напругу у стосунках, або, можливо, вони переживають розлучення і їм дуже потрібні гроші. Вони хочуть продати. Я хочу потримати.
Ви бачите, як якщо ви не всі рухаєтеся в одному напрямку, це стає дещо заплутаним, а якщо у мене є борговий партнер, я просто повинен заплатити їм гроші, і не має значення, що вони хочуть робити з майном . Також не має значення, як працює майно. Якщо я прийму купу неправильних рішень, а власність не йде добре, це шкодить моїм партнерам.
Але якщо я структурую це так, щоб я сплачував їм борг, якщо я приймаю купу поганих рішень, це тільки шкодить мені. Їм все одно платять стільки, скільки ми домовилися отримувати, тому я віддаю перевагу бачити це саме так. Це різні способи, якими ви можете це структурувати, але я хочу просто сказати, я чую, як ви говорите, що хочете швидше масштабуватись. Мені приємно чути, що ти намагаєшся робити великі справи. Я не знаю, чи це ринок, чи ви перебуваєте на своїй власній інвестиційній подорожі, де це має найбільший сенс.
Я б радше побачив, що ви масштабуєтеся швидше, я б краще, щоб ви масштабувалися безпечніше. Я б волів бачити, як ти ламаєш будинок щороку. Замість того, щоб зменшити 25%, зменшіть 5%, можливо, 10%, якщо потрібно. Купіть собі нерухомість, у якій ви могли б жити, і здавайте в оренду деякі інші одиниці, купіть собі нерухомість, у якій ви могли б жити, і здавайте спальні в оренду. Зробіть це трохи менш легким, трохи менш зручним, але трохи безпечнішим, і створіть портфоліо таким чином. Ви можете купувати нове основне житло щороку протягом 10 років. Фактично, ви можете навіть мати можливість робити це на невизначений термін як основне місце проживання.
Я думаю, що ви можете мати лише 10 орендованих об’єктів нерухомості, але може не бути обмежень на звичайні позики на придбання основного житла. Навіть якби це було, ви все одно могли б звернутися до кредитних спілок чи інших джерел позик і отримати позики. Просто це набагато безпечніше. Ви вкладаєте менше грошей, ви отримуєте кращу процентну ставку. Ти не поїдеш так швидко. Ви не збираєтеся йти таким великим, але ви збираєтеся йти безпечніше. І поки ви не отримаєте пристойну чисту вартість за плечима, багато резервів, я не думаю, що має сенс намагатися надшвидко масштабуватися.
Знову ж таки, я не хочу руйнувати твої мрії. Якщо ви думаєте, що у вас є спосіб змусити це працювати, вам слід це зробити. Я просто хочу сказати вам, щойно ви почали вводити всі ці змінні, ви повинні знайти властивість, яка приносить грошові потоки. На цьому ринку це зробити дуже важко. Тепер вам потрібно мати додатковий грошовий потік, тому що ви повинні віддати частину угоди іншим людям, що робить це ще важчим.
Тепер у вас є всі ці партнери, які мають власну думку про те, як має управлятися власністю. Ви повинні отримати схвалення всіх, перш ніж щось робити. Забирає набагато більше часу, робить це ще важчим. Тепер є ідея виходу. Коли ми збираємося вийти? Мені потрібно виходити? Що, якщо вони хочуть свої гроші на щось інше? Ви бачите, що я кажу? Це вже дуже складний ринок, і з кожною окремою змінною, яку ви додаєте, стає експоненціально складніше.
Вам може бути в п’ять разів важче спробувати швидко збільшити масштаб, використовуючи гроші інших людей, ніж якби ви просто робили це безпечним і повільним способом: купували основне житло, перетворювали його на житло, виїжджали, здавали в оренду приміщення, в якому ви жили. . Бум, у вас є нерухомість, за яку ви заплатили 5%, хоча 12 місяців тому і почали з іншої нерухомості.
Просто про те, про що варто пам’ятати, але велике спасибі за ваші пропозиції тут, у Seeing Greene. Мені подобається, що ти це згадуєш. Мені подобається, що ви керуєте цим разом зі мною, і тримаєте мене в курсі того, як це відбувається.
Гаразд, усі, дякую, що надіслали запитання. У нас би не було шоу, якби у нас не було таких людей, як ви, які б їх подали. Обов’язково ставте лайки, залишайте коментарі та підписуйтесь на нас на YouTube. Що ще важливіше, дайте мені знати, що ви думаєте про сьогоднішнє шоу, чи сподобалося воно вам, якщо ні, що б ви хотіли, щоб воно було іншим. Я хочу бачити всі коментарі.
Також дайте мені знати, що ви думаєте про моє сьогоднішнє волосся? Як ти думаєш, мені залишити цю зачіску чи повернутися до старого?
У цьому сегменті шоу я люблю переглядати та читати коментарі до попередніх епізодів. Іноді ви, хлопці, говорите смішні речі. Іноді ви говорите проникливі речі, і якщо хтось вперше слухає Seeing Greene, вони можуть почути те, що вони пропустили весь цей час.
Гаразд, я потраплю в сьогоднішні коментарі. Коментар номер один надійшов від SHR. «Дякую за такі чудові поради. Крім того, мені цікаво, чому робота оцінювачів нерухомості майже ніколи не згадується як побічна суєта чи кар’єрний шлях. З ним щось не так?» Ой, це гарне запитання. Ось чому ми маємо цей сегмент шоу, тому що ви, хлопці, ставите хороші запитання в розділі коментарів тут.
Це чудовий момент. Я не часто кажу, що люди повинні бути оцінювачами нерухомості. Я також не кажу, що вони повинні бути інспекторами нерухомості, коли я говорю про побічні клопоти, але це не означає, що вони помиляються. Ви можете змусити це працювати. Причина того, що про оцінювачів не згадують так часто, як законна побічна суєта, полягає в тому, що отримання ліцензії та сертифіката оцінювача житла займає багато часу.
За кермом потрібно багато годин, так би мовити. Я не знаю точно, що це таке, але я не здивуюся, якби це було приблизно 500 годин або щось на зразок того, що оцінювачам потрібен досвід огляду будинків, огляду будинків, сидіння за комп’ютером, порівняння їх. Я думаю, що це може бути гарна робота. Фактично, мій друг має оціночну компанію в Bay Area, і вона працює дуже добре. Я фактично допоміг йому систематизувати цю компанію, тому він найняв своїх перших людей і розширив її, щоб робити втричі більше, ніж він робив після нашої розмови. Для мене було дуже цікаво побачити, як виглядає цей бізнес.
Але це багато часу. Це великі інвестиції. Це майже як кар'єра. Ви не хочете витрачати багато часу на те, щоб стати оцінювачем житла, якщо ви не збираєтеся робити це постійно. І тоді ви повинні бути доступними. Багато людей хочуть побічної метушні, яка відповідає їх розкладу. Це те, що вам потрібно, щоб ваш розклад справлявся з цим. Коли людям потрібно провести оцінку, їм це потрібно зробити.
Я скажу, що в новітній історії ми мали величезну потребу в оцінювачах. Насправді депонування уповільнювалося, оскільки компанія-кредитор не могла знайти оцінювача, який був би готовий піти туди та подивитися на майно, а потім вони почали стягувати набагато більше. Коли я тільки потрапив у бізнес, оцінка була приблизно 300-400 баксів. Це доходило до 1,100 доларів США, іноді 1,600 або 1,700 доларів США, щоб отримати оцінку, тому що коли пропозиція обмежена, там не так багато оцінювачів, вони можуть стягувати будь-яку суму.
Але на такому ринку, коли відбувається не так багато транзакцій, я був би здивований, якби оцінювачі могли стягувати стільки. Вони можуть повернутися до 500, 600, 700 доларів за оцінку. Тому просто знайте, якщо ви збираєтеся йти цим шляхом, ви візьмете на себе зобов’язання заздалегідь. Це не буде величезним надприбутком, але він може перерости в стабільний і прибутковий бізнес, тож дякую, що згадав про це, SHR. Я ціную це.
Наш наступний коментар надійшов від Метью Іболіо. «Мушу сказати, що мені подобається вміст BiggerPockets. Я вже прочитав чотири ваші книги та прослухав подкаст Real Estate Rookie. Мені подобається коротка форма вмісту, але я також хотів би бачити більше цифр і візуальних зображень на екрані, коли ви говорите про це, як ви робили з витратами, але більше з цифрами та деталями».
Гаразд, ми бачимо, що Метью — хлопець з цифрами. Він хоче знати, що відбувається за лаштунками. Метью, ти той хлопець, який дивиться HGTV і любить, коли кажуть, що ціна покупки — 600,000 150,000 доларів США. Реабілітація, бінг, 1 350,000 доларів. Ціна продажу, bing, XNUMX мільйон доларів. Таким чином, прибуток становить XNUMX XNUMX доларів.
Хтось дивиться на мою математику прямо зараз, коли вони насправді вирішують, чи правильно я зрозумів, тому що я не можу пригадати, що я сказав щодо ціни покупки та реабілітації, коли я дійшов до ціни продажу. Можливо, тому ми не показуємо цифри на екрані, тому що все те, про що я забув, що я говорив, стане зрозумілим. Жартую.
Так, я подумаю про це, Метью. Це зовсім не погано. Я знаю, що ви любите бачити цифри. Ми намагаємося вникнути в це за допомогою глибокого занурення угоди. Багато інвесторів не люблять ділитися своїми цифрами. Це просто те, що я помічав у минулому, але це гарне запитання.
добре Наш наступний коментар надійшов від Сета Адамса. Сет каже: «Коли я намагався купити свою третю угоду з нерухомістю, я намагався купити три нерухомості в цій третій угоді, але через тиждень після того, як я вніс свій депозит у розмірі 5,000 доларів США, який не повертається, оптовику, я нарешті зрозумів під час належної обачності, щоб у кращому випадку це була погана угода, щоб прийняти її, і що потенційна хороша угода не варта стресу та втрати часу. Я намагався домовитися, але все одно не було зрушень».
Так, це може бути погано, чоловіче. Краще втратити п’ять тисяч на угоді, ніж втратити набагато більше на поганій угоді. Це також складно, коли ви купуєте в оптовиків. Тепер все, що стосується нерухомості за останні вісім років, просто піднялося вгору, вгору, вгору, вгору, вгору, добре? Я згадав про нудоту. Це тому, що всі гроші, які надрукував уряд, і підтримували дуже низькі ставки. Тож ризик, пов’язаний з нерухомістю, був набагато меншим, добре? Правила були на вашу користь.
Я використовував аналогію НФЛ, що вони змінили правила так, що ви не можете бити квотербеків, ви не можете торкатися широких приймачів. Це робить кидання м’яча менш ризикованим. Буде менше перехоплень. Буде менше пропусків, менше недовершень. Логічніше кидати м’яч, якщо там змінюють правила.
Ну, ось що сталося з інвестиціями в нерухомість. Було б доцільніше інвестувати в нерухомість, якщо вони збираються змусити правила сприяти нерухомості. Що ж, дещо з цього починає змінюватися, а це означає, що ризик тепер знову зростає, а це означає, що найризикованіші способи купівлі нерухомості повертаються, і, на жаль, це часто купівля в оптовиків. Ви не отримуєте гарантій, ви не отримуєте представництва. Вони можуть говорити все, що завгодно. Вони не мають ліцензії. Вони можуть сказати вам, що це три спальні, і це насправді дві спальні.
Одного разу я купив будинок у оптовика, який сказав, що він має 1,650 квадратних футів. Я провів усі свої номери. Це був БРРРР. Я дійсно отримав ціну за квадратний фут, абсолютно правильну. Я зробив чудову роботу самостійно, але причиною того, що його оцінили набагато менше, було не 1,650 квадратних футів. Насправді це був будинок площею 1,150 квадратних футів. Оптовик стверджував, що він на 500 квадратних футів більший, ніж насправді, і я нічого не міг зробити, оскільки оптовики не мають ліцензії. Вони не можуть ні перед ким відповідати. Це Дикий Захід, коли ви купуєте в одного з цих людей, це все одно, що піти на барахолку чи купити суші в придорожньому кіоску. Нема кому поскаржитися. Вони не йшли містом. У них не було дозволів на продаж суші. Ви купували на свій страх і ризик.
І ми говоримо про оптову торгівлю як можливість укладати вигідні пропозиції. Не кожен оптовик поганий, але багато з них погані, добре? Тому мені прикро це чути. Моя порада, Метью, полягає в тому, щоб дотримуватися традиційних покупок. Знайдіть агента, отримайте контракт, який захищає вас. Виконайте належну обачність. А якщо вам це не подобається, поверніть свої 5,000 доларів як депозит, що повертається, щоб вам не довелося втрачати ці гроші. Вибач, чоловіче, але дякую, що поділився цією історією.
Гаразд, від Глена Джея Сузі: «Сік не вартий вичавлення». Я маю вкрасти його. Я це люблю. Ну, дякую, Глен. Здається, я сказав це в одному з наших попередніх епізодів. І оскільки він, ймовірно, бачив зелений колір, це був би зелений сік, який, я припускаю, був би зеленим виноградом. Тож це фактично змушує мене думати про мою власну голову, лисий зелений виноград, і я сподіваюся, що цей епізод вартий того, так би мовити.
Якщо ви, хлопці, вважаєте, що цей епізод вартий уваги, залиште мені коментар на YouTube. Крім того, де б ви не слухали подкасти, було б дуже важливо, якби ви дали нам п’ятизірковий відгук, тому що інші люди завжди намагаються піднятися та зайняти перше місце, яке займає BiggerPockets, а ми не хочемо, щоб статися. Тож заходьте в Інтернет і залишайте нам відгук. Нехай усі знають, що ви думаєте.
Крім того, для всіх наших слухачів, якщо ви не знали, що сьогодні це День Святого Патріка, коли це записується, і я розумію, що це не ірландський акцент, це шотландський, і це тому, що якщо я спробую зробити ірландський акцент, це виходить як шотландський. Я нічим не можу допомогти. Проте велике спасибі, що ви прослухали наше шоу. Я розумію, що ти міг би робити інші речі. Ви могли б бути в пабі і святкувати таким чином, що не покладете грошей у свою кишеню, але натомість ми їх витягнемо. Тож я радий, що ти тут. Дякуємо за підтримку нашого шоу, і давайте продовжувати це робити.
Гаразд, наше наступне запитання від Дерека Вікаса з Хермоса-Біч.
Дерек:
Привіт, Девіде. Мене звати Дерек Вікас. Я з Гермоса-Біч, Каліфорнія, давній слухач BiggerPockets і великий шанувальник подкасту. І всю інформацію, яку ви оприлюднили. Я був досить успішним у своїй першій угоді, і я думаю, що це частково завдяки подкасту та всій наданій інформації, тому дякую.
Зараз я відчуваю себе на роздоріжжі. Мені потрібна ваша думка про те, як вибрати стратегію, яка допоможе збільшити мій портфель нерухомості. Слухаючи та навчаючись у вас, хлопці, у BiggerPockets, я відчуваю, що дізнався про різні стратегії, як досягти успіху в нерухомості, навіть на ринку, що падає. Але незважаючи на те, наскільки всі вони захоплюючі та цікаві, я відчуваю, що мене тягне в різні боки, і я не знаю, як конкретно зосередитися на одній стратегії.
Трохи про себе, мені 33 роки. Я працюю на посаді W-2, заробляючи близько 200,000 230,000 доларів на рік з можливістю заробити XNUMX XNUMX доларів із понаднормовою роботою. У мене є пенсія, тому я намагаюся залишитися якомога довше, щоб отримати медичну допомогу. Я незаміжня. У мене немає ні дружини, ні дітей, тому я маю дуже обмежені витрати, і я можу досить багато заощадити.
У січні 2022 року я придбав дуплекс в Аламеді, штат Каліфорнія, за 1,030,000 90,000 1.2 доларів. Я вклав у нього приблизно 1.25 450 доларів, тож після ремонту вартість, ймовірно, становить приблизно 180,000–XNUMX, тож у мене є досить пристойна сума примусового капіталу. Я думаю про те, щоб вилучити гроші через рефі або HELOC і потенційно реінвестувати в невикористаний простір площею XNUMX квадратних футів у цьому дуплексі, щоб створити молодший ADU. Крім того, я маю XNUMX XNUMX доларів готівки, збережених на високоприбутковому ощадному рахунку.
Тож я намагаюся зрозуміти, чи варто мені бути терплячим, заощаджувати більше та спробувати інвестувати на ринку Лос-Анджелеса чи виїхати за межі штату. Я дивлюся на Оклахому чи Північний Техас, як-от район Форт-Ворт у Далласі, тому що зараз існує так багато різних стратегій, як-от BRRRR, середньострокова оренда, короткострокова оренда, рефі з готівкою, 1031 обмін. Я не знаю, як зосередитися на конкретній стратегії, і просто потребую вашого розуміння того, як найкраще позиціонувати себе для досягнення довгострокового успіху та багатства.
Заздалегідь вдячні за будь-яку інформацію чи ідеї, які ви надаєте. Ще раз, великий фанат. Дякую. Бувай.
Девід:
Гаразд, Дерек, дякую тобі за довідку про твої фінанси. Давайте подивимося, чи зможемо ми розібрати цю штуку на частини, розділити на частини та дати вам поради щодо кожної частини. Перша частина, коли справа доходить до вилучення грошей із вашого майна, яке ви маєте в Аламеді, через HELOC або рефінансування готівкою, ви завжди хочете поговорити з іпотечним брокером, щоб обговорити ваші варіанти, коли справа доходить до цього.
Тож, будь ласка, зв’яжіться з нами в One Brokerage, і ми зможемо сісти й обговорити, якою буде ваша ставка, скільки власного капіталу ви можете отримати з цього, скільки будуть ваші витрати на закриття, щоб переконатися, що було б навіть сенс це зробити, тому що іноді ви витягуєте 30 або 40 тисяч з власності, але ваші витрати на закриття становили 20 або 25 тисяч, і це не має сенсу робити це. Тож це одна річ, про яку вам завжди хочеться сісти й поговорити з кимось, а не намагатися зрозуміти це самостійно.
Щодо того, щоб вкладати частину грошей, які ви заощадили… Ну, ні. По-перше, вітаємо з чудовою роботою W-2. Ви безперечно цінний працівник, якщо заробляєте стільки грошей і добре економите ці гроші. Це більше половини успіху. Якщо ви правильно зрозуміли цю частину, я хочу похвалити вас і хочу, щоб усі почули, що це все.
А тепер поговоримо про те, що робити з цими грошима. У вас є 180 тисяч у банку плюс потенційно деякий капітал. Я не дуже прихильник створення ADU на властивостях. Тепер я скажу вам чому, але перед тим, як це зробити, я скажу, що якщо це станеться, було б сенсніше зробити це на території вартістю 1.2 мільйона доларів в Аламеді, і якщо ви цього не знаєте, це маленький острів прямо біля Окленда. Дуже бажана нерухомість у районі затоки, низький рівень злочинності, набагато нижчий, ніж у прилеглих районах, хороші результати в школі. Це місце, де всі хочуть жити, а пропозиція обмежена. Це маленький острів, тому вони не можуть будувати більше нерухомості, тому ця територія цінується більше, ніж території навколо неї.
Якщо ви збираєтеся побудувати ADU, ви хочете, щоб він був у регіоні з обмеженою пропозицією та в регіоні з високими цінами. За хвилину я поясню чому, але так, ви перебуваєте в тому місці, де це може спрацювати. Але дозвольте сказати, чому в цілому мені це не подобається. Це тому, що ви не можете фінансувати будівництво АДУ.
Люди завжди підраховують це і кажуть: «Ну, я можу створити ADU за 120,000 1,200 доларів. Це додасть ще 1,500, 2,200 доларів до моєї орендної плати. Це має сенс зробити». У цьому випадку, ймовірно, це становитиме від 2,600 до 1 доларів на місяць, як я припускаю, лише для регіону, де ти перебуваєш, Дерек. Проблема в тому, що ви не можете це фінансувати, добре? Отже, правило XNUMX% – це те, на що ми звертаємо увагу, коли намагаємося визначити, чи буде нерухомість отримувати грошовий потік. Це має набагато більше сенсу, коли ви це фінансуєте.
Я не хочу зараз перераховувати всі цифри, але якщо ви купуєте нерухомість, яка коштує 120 тисяч, і цю нерухомість збираєтеся здавати в оренду за 1,200 доларів на місяць, і ви відкладаєте 20%, ви вкладаєте 25 грандів, щоб отримати грошовий потік від цієї угоди, а не 120 тисяч, щоб отримати грошовий потік від цієї угоди.
ADU стають менш цінними, коли їх ще немає, коли вам доведеться будувати їх з нуля, оскільки ви не можете їх фінансувати. Ви могли взяти ті самі 120,000 500,000 доларів і купити нерухомість на XNUMX XNUMX доларів десь в іншому місці та отримати весь будинок із уже побудованим ADU за кошти будівництва чогось, що не завжди додає цінності вашій нерухомості.
Тепер я також скажу, як і раніше, у таких районах, як Аламеда, ви, швидше за все, отримаєте користь від цього, оскільки будинки не надто великі. Ви додаєте більше квадратних метрів. Це може тобі підійти, Дерек. Однак це працює не для всіх. Тому я радий, що ви сказали мені, де ваша власність. Те, що вам потрібно зробити, це проаналізувати, якщо я створю ADU, скільки це буде коштувати? Я витягнув цю цифру в 120,000 XNUMX доларів з повітря. Я не знаю, чи це те, що коштує вам будівництво. Скажімо так. І подивіться, яку орендну плату ви збираєтеся отримати за це майно, і визначте рентабельність інвестицій. Ви хочете, щоб це було досить пристойно.
Тоді вам доведеться сказати, якби я витратив 120 тисяч на цей ADU, який я не зможу повернути, скільки капіталу це додасть моєму дому? Я вважаю, що якби ви купили свій будинок у команди Девіда Гріна, оскільки ми обслуговуємо цю територію, ви б згадали про це, тож я не думаю, що ви скористалися нами.
Тож або зв’яжіться з одним із наших агентів, якщо ви хочете, щоб ми представляли вас у майбутньому, або зверніться до агента, якого ви використовували, і попросіть його провести кілька розрахунків і дати вам уявлення про те, яку вартість це додасть до самої власності. Якщо він незначний і не дає вам справді високої прибутковості, це, ймовірно, не найкраще використання для створення ADU.
Якщо це додасть значну цінність вашому дому та дасть вам солідну віддачу від ваших грошей, я б розглянув можливість продовжити це. Якщо припустити, що це не спрацює або це не хоумран, просто подивіться, куди ще можна витратити ці гроші. Чи можете ви піти купити нерухомість, яка занепала, побита і вічно стоїть на ринку за 600,000 500 доларів? Запропонуйте 120, покладіть ці ж 500,000 тисяч на будинок вартістю 40 620,000 доларів. Витратьте ще 630,000 тисяч на його ремонт, і це коштуватиме XNUMX XNUMX, XNUMX XNUMX доларів. Зробіть примусовий капітал, як те, що ви робили на своїй власності в Alameda, і в кінцевому підсумку отримаєте нерухомість з двома-трьома одиницями, які ви можете здавати в оренду окремо, щоб отримати більше грошових потоків.
Це, мабуть, набагато краще, ніж будувати невелику споруду повністю з нуля, тому що вам доведеться заплатити за фундамент, сантехніку, яку потрібно провести туди, дренаж, який потрібно провести туди, електрику. Треба йти містом. На все треба отримувати дозволи. Це займе дуже багато часу. Потім вам потрібно зробити каркас, гіпсокартон, дах, усі оздоблення. Будувати нерухомість з нуля дуже дорого.
Я набагато більший прихильник обробки вже побудованої нерухомості, у якої вже є фундамент, вже є сантехніка, вже є електрика, вже є каркас. Його просто використовують як гараж, чи підвал, чи щось, що не дуже корисно. Тож, сподіваємось, це допоможе вам тримати нас у курсі того, що ви зрештою робите.
Гаразд, наше наступне запитання від Кевіна Сібілії з Ралі, Північна Кароліна. «Чи було б краще продати нерухомість і просто насолоджуватися відсотками чи краще тримати і отримувати дохід від оренди? Моїй дружині 49 років, а мені 51 рік. Через вісім років ми повністю підемо на пенсію».
Гаразд, я припускаю, що під насолодою відсотками ви маєте на увазі отримання прибутку. Проблема в тому, що ти збираєшся платити з цього податки, Кевін, і я припускаю, що якщо тобі 51 рік, а твоїй дружині 49 років, ти, ймовірно, деякий час тримаєш його, тож твої податки на приріст капіталу йдуть бути значним. Це буде погано, тому я, ймовірно, не хочу, щоб ви мали платити ці податки.
О, я бачу, що ви сказали, що загальна вартість оренди становить 1.5 мільйона доларів. Ви заплатили мільйон і щомісячний дохід становить 7,000 доларів. Мені це подобається. Я вважаю, що це досить хороша цифра. Я б краще побачив, як ти тримаєш цю власність і дозволиш їй рости з часом, оскільки орендна плата стає дорожчою, так само, як усе стає дорожчим.
Якщо ви не думаєте, що нас чекає величезний крах, і нерухомість коштуватиме набагато менше, ніж ви хочете продати, до того, як це станеться, вам просто важко це встигнути, і вам буде важче перерозподілити це капіталу, якщо ви на пенсії. Тож я думаю, що ти справді робиш дуже хорошу роботу, Кевін. Я б переконався, що у вас хороший курс. Якщо у вас поганий курс, це може дещо змінити ситуацію.
Але якщо припустити, що у вас хороша відсоткова ставка, це майно буде рости. Поговоріть з менеджером нерухомості або скористайтеся інструментом оцінки орендної плати BiggerPockets і переконайтеся, що ви стягуєте ринкову орендну плату за свою нерухомість. Можливо, ви можете збільшити цю суму з 7,000 доларів на місяць до більшої, якщо ви не на ринковій орендній платі. Багато людей роблять цю помилку і відстають.
Але я не бачу нічого в тому, що ви тут говорите, що говорить про те, що вам потрібно зробити якісь серйозні кроки. У вас є три оренди в Ролі, штат Північна Кароліна, а потім два в Південній Кароліні. Це чудові ринки для володіння нерухомістю. У майбутньому у вас буде все більше людей, які переїжджатимуть у ці райони. Насправді ви перебуваєте в супер надійному становищі. Я б взагалі не турбувалася про їх продаж. Я думаю, що вони звучать досить добре, виходячи з того, що я зараз чую.
Але дякую за це запитання. Сподіваюся, ти почуваєшся трохи краще. Якщо у вас є гроші, які лежать у банку, пропалюючи дірку у вашій кишені, надішліть ще одне запитання, і ми обговоримо, де ви можете купити більше або куди ви можете витратити ці гроші.
добре Наше наступне запитання від Крістіана Венсеса.
Крістіан:
Привіт, Девіде. Це Крістіан з Х'юстона, Техас. Я штатний інженер з кібербезпеки та за сумісництвом агент з продажу нерухомості. Перш за все, дякую, що вислухали мою ситуацію та запитання. Я маю лише позитивні відгуки про подкаст у спільноті BiggerPockets. І слухачі, якщо ви не читали жодної книги Девіда, то ви втрачаєте, ха-ха.
Ну, у будь-якому разі, для певного контексту я зараз хакую дуплекс. Я підозрюю, що зможу орендувати свою сторону за 1,250 доларів, коли переїду. Наступного літа я планую зробити ще один домашній хак із кредитним продуктом FHA. Я додав дохід моєї нареченої та себе, і ми заробляємо приблизно 180,000 XNUMX доларів на рік. І так, я перевірив, вона винна за це.
Коротше кажучи, я оцінюю наш максимальний щомісячний борг у 6,500 доларів США. Обертаючись від цього, я очікую отримати максимальну суму кредиту в 650,000 3.5 доларів США з початковим внеском 7%, відсотковою ставкою 1%, PMI 2,400%, річною відсотковою надбавкою 19,500 доларів США та річним податковим рахунком у розмірі 3 XNUMX доларів США. Я справді живу в Х’юстоні, тому оцінюю XNUMX% вартості для податків без урахування садиби.
Ось мої кристально чисті критерії. Я хочу зламати нову нерухомість, і це може здатися дивним, але мій критерій грошового потоку становить мінус 1,250 доларів США, тобто я просто хочу обміняти свою поточну орендну плату на іншу нерухомість. Я бачу це так, що я орендую свій будинок у себе за ринкову орендну плату. Тепер це абсолютно найгірший сценарій. В ідеалі я хочу, щоб мій грошовий потік від злому мого нового будинку становив позитивні 1,250 доларів, але це здається не надто реалістичним.
Отже, ось мої запитання. По-перше, чи можете ви прокоментувати мій розрахунок кредиту? І так, я включив у це наші поточні борги, і я оцінив, що коефіцієнт DTI становить 56%. По-друге, що ви думаєте про мої кристально чисті критерії? Я знаю, що не включив повернення готівкою на готівку, але мені 25 років, і я дійсно бачу цінність придбання гарної нерухомості з величезним потенціалом оцінки. Крім того, я йду з падінням на 3.5%. Ймовірно, я отримаю досить високий прибуток готівкою, якщо правильно розплачуся картками.
По-третє, які є способи збільшити грошовий потік від домашнього злому? На думку спадають оренда по кімнаті та короткострокова оренда. По-четверте, що ви думаєте про ризик моєї стратегії злому будинку? Моя поточна стратегія виходу полягає в утримуванні та оренді. Я бачу дві основні речі, які мінімізують мій ризик. Один із них — додати цінність за допомогою реабілітації, подібно до методу BRRRR, а другий — забезпечити, щоб я міг здавати кожну окрему одиницю в оренду на довгостроковий період і при цьому відповідати моїм критеріям.
П’ять і нарешті, чи можете ви поговорити про кредитний продукт FHA 203(k)? Я дійсно уявляв, що цей кредитний продукт відіграє велику роль у моєму наступному будинку. Дайте мені знати, якщо мене введуть в оману. Ще раз дякую, Девіде. З нетерпінням чекаю вашої відповіді. Слухачі, ви можете знайти мене на форумах BiggerPockets. Мене звати Крістіан Венсес. Це Крістіан без H, а Vences пишеться як паркани, але з V, як у Вікторі. Мир.
Девід:
Гаразд, дякую тобі за це, Крістіане. Давайте розберемо це на пару різних компонентів. По-перше, чи можете ви прокоментувати мій розрахунок кредиту? Я бачу, що ти один із тих людей, які майструють своїми руками, люблять усе робити самі. Але я просто повторю це ще раз. Вам краще поговорити з іпотечним порушником і дозволити експерту це вирішити. Вони вже візьмуть за вас позику.
Їм потрібно буде знати все про ваше фінансове становище та розрахунки, які ви зробили, і вони надішлють вам звіти про кредити, у яких викладено всю цю інформацію. Вам краще просто поговорити з ними. Ось чому я створив кредитну компанію, щоб ми могли робити такі речі для людей.
Отже, зв’яжіться з іпотечним брокером. Я хотів би працювати з вами. Але якщо це не ми, знайдіть когось іншого, і нехай вони проведуть розрахунок вашого кредиту як частину своєї роботи. Вони все одно це зроблять. Це не додаткова робота.
По-друге, що ви думаєте про мої кристально чисті критерії? Мені це подобається, і мені також подобається, що ви думаєте про те, як можна мінімізувати ризик. Це дійсно розумно. Отримати кристально чітке уявлення про те, що ви шукаєте, стає легше, так що, коли на вашому шляху з’явиться правильна угода, ви визнаєте її як правильну. Дуже схоже на побачення. Якщо ви не знаєте, що шукаєте в подружжю, то ви не знаєте, з ким маєте зустрічатися, і попадетеся на будь-що.
Які є способи збільшити грошовий потік від домашнього злому? Що ж, більшість людей підходять до цього, як я бачив, так це те, що вони просто намагаються компенсувати обсяг того, чого їм бракує в майстерності. Під цим я маю на увазі те, що вони просто почнуть аналізувати кожну властивість, яку побачать. Подивіться на цей трикімнатний будинок. Гаразд, оренда спальні за 600 доларів. Дозвольте мені пробігти калькулятор. Добре, подивіться на цей трикімнатний будинок. Оренда спальні за 625 доларів. Дозвольте мені пробігти калькулятор. І вони виконують всю роботу знову і знову і знову, і вони постійно приходять до того самого числа, яке не дуже добре працює.
Мені подобається трохи зменшувати масштаб, дивитися на загальну картину й запитувати себе, які важелі, які я натискаю, мають найбільше значення, добре? Отже, очевидно, що більша орендна плата за кімнату має сенс, коли ви намагаєтесь збільшити орендну плату, але це невеликий важіль. Перехід від 600 доларів на місяць до 625 доларів на місяць не є великим. Додавання ще однієї спальні є більшим. Навіть якщо це означає, що вартість кожної спальні зросте з 600 до 500, але ви додасте ще одну спальню, ви все одно додасте більше грошей. Це більший важіль.
Отже, якщо ви намагаєтесь зламати будинок, орендуючи кімнату, то вам потрібно шукати будинки, у яких є більше кімнат. Якщо ви хочете розбити будинки за одиницями, вам варто шукати будинки з більшою кількістю одиниць. І як тільки ви це зрозумієте, ви захочете шукати нерухомість, до якої легше додати одиниці, виходячи з плану поверху, який вони мають, розміру квадратних метрів, налаштування фактичної власності. Чи має це сенс?
Отже, ви дивитеся на це правильно, оскільки є способи збільшити свій грошовий потік. Переконайтеся, що ви визначили, що таке великі важелі, а потім спробуйте взяти їх якомога більше або потягніть за цей важіль якомога сильніше.
Що ви думаєте про ризик моєї стратегії злому будинку? Я вважаю, що злом будинку є найменш ризикованою стратегією з усіх. Отже, люди будуть агресивно інвестувати в нерухомість, мені подобається бачити, як вони починають бути агресивними в консервативному класі активів, тому що це абсолютно зменшує ризик. Тому я думаю, що тобі там добре.
І нарешті, чи можете ви поговорити про кредитний продукт FHA 203(k)? Знову ж таки, це те, про що вам слід поговорити з іпотечним брокером, але я розкажу вам трохи передісторії. Кредитний продукт 203(k) — це позика FHA, яка дозволяє не лише позичити 97%, а не 96.5% від вартості придбання, а й позичити 96.5% вартості реконструкції нерухомості.
Ось чому всі люблять це, тому що ви вносите низький початковий внесок на будинок, а потім ви вносите низький початковий внесок на позику на матеріали, працю та будівництво, яке буде зроблено на території. Так що це просто низько, низько, низько, всюди. У нас низькі ціни. Вони розбиваються об підлогу.
Але, як і більшість речей, це може бути занадто добре, щоб бути правдою. Не так багато підрядників, які хочуть працювати з кредитним продуктом 203(k). Таким чином, вони отримують гроші від кредитора, і вони мають багато обручів, через які вони повинні пройти. Зазвичай вам потрібно залучити трьох різних підрядників, щоб кожен зробив ставку на будинок. Підрядник повинен погодитися на оплату за певні моменти. Людина, яка збирається позичити гроші на це, ретельно перевірить їхню пропозицію. Їм потрібно заповнити набагато більше документів, і вони це ненавидять.
Тепер ви можете уникнути цього на такому ринку, як зараз, де продається менше будинків, залежно від того, наскільки гарячим є ваш ринок. Якщо буде ще багато будинків, які продаються, їм буде дуже важко знайти будівельну компанію, яка готова пройти через обручі кредиту 203 (k). Це просто мій досвід.
Гуру часто продають це як спосіб отримати перегляди своїх відео, або вони говорять про це як про суперсекретну річ, про яку ніхто не знає, або ви можете позичити всі гроші на свою реабілітацію, тому що вони хочуть привернути увагу, або вони хочу, щоб ви заплатили їм за їхній курс. У багатьох випадках сік просто не вартий вичавлення.
Не намагаючись знеохотити вас. Я б спочатку поговорив із парою підрядників і переконався, що вони готові до цього. І якщо так, поговоріть з іпотечним брокером про кредитний продукт 203(k), і я буду радий, щоб ви поговорили з нами.
Отже, я сподіваюся, що я розрізав деякі з BS там, і я також сподіваюся, що я дав вам підбадьорення, яке вам було потрібно. Мені подобається, як багато ти думаєш про речі. Мені подобається, що ти все плануєш, ти передбачаєш проблеми. Так повинні думати інвестори. Отже, успіхів тобі, Крістіане. Я сподіваюся, що це вийде.
Добре, хлопці. Це наше останнє запитання цього дня. Ось і закінчилося наше відео, і я хочу сказати, що ти супер. Дякую тобі. Ви чудові, і ми любимо вас. Я розумію, що ви можете отримати інформацію про свою нерухомість будь-де. Тож приїхати до нас, подивитися Seeing Greene, послухати BiggerPockets — це багато. Якщо у вас є час, перегляньте ще одне відео BiggerPockets. Якщо ні, ми побачимося наступного тижня.
І будь ласка, йдіть за мною. Я в усіх соціальних мережах, @davidgreene24. Мій веб-сайт також davidgreene24.com. Я хотів би познайомитися з вами ближче. Отже, простягніть руку. Дайте мені знати, що ви думаєте про шоу, і обов’язково залиште нам коментар на YouTube. Я побачу вас наступного тижня.
Дивіться епізод тут
Допоможіть нам!
Допоможіть нам охопити нових слухачів на iTunes, залишивши нам рейтинг та огляд! Це займає всього 30 секунд, і інструкції можна знайти тут. Дякую! Ми дуже цінуємо це!
У цьому епізоді ми розповідаємо:
- Як «збільшити» свій грошовий потік від нерухомості шукаючи гроші в місцях, яких уникає більшість інвесторів
- Вимоги до зонування та як їх обійти створюючи ADU або вносячи деякі прості налаштування орендованого майна
- Інвестиції поза державою і чи продаж вашого основного місця проживання для купівлі орендної плати завжди того варте
- Як розпочати та структурувати партнерство з нерухомості (і чому Девід інвестує соло)
- Побудова ADU порівняно з купівлею орендованого майна, і це НАБАГАТО безпечніше
- Коли продавати чи тримати орендоване майно (навіть якщо ви маєте ВЕЛИЧЕЗНІ прирости капіталу)
- і So Набагато більше!
Посилання з шоу
Книги, згадані в шоу:
Зв'яжіться з гостем Крістіаном:
Бажаєте дізнатися більше про сьогоднішніх спонсорів або самі можете стати партнером BiggerPockets? Електронна пошта .
Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.
- Розповсюдження контенту та PR на основі SEO. Отримайте посилення сьогодні.
- Платоблокчейн. Web3 Metaverse Intelligence. Розширені знання. Доступ тут.
- Карбування майбутнього з Адріенн Ешлі. Доступ тут.
- джерело: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-756
- : має
- :є
- : ні
- :де
- $ 1 мільйонів
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12 місяців
- 20
- 200
- 2022
- 2023
- 50
- 500
- a
- здатність
- Здатний
- МЕНЮ
- абсолютно
- аксесуар
- рахунки
- точний
- насправді
- Ad
- доданий
- Додатковий
- Додатково
- просування
- рада
- впливати
- після
- проти
- Агент
- агенти
- агресивний
- Угода
- AIR
- Alameda
- ВСІ
- дозволяє
- вже
- Також
- завжди
- дивовижний
- серед
- кількість
- an
- аналіз
- аналізувати
- Аналізуючи
- та
- Ендрю
- щорічний
- Інший
- відповідь
- очікування
- будь-який
- будь
- де-небудь
- крім
- Apple
- оцінка
- Оцінювач
- цінувати
- вдячність
- підхід
- твердження
- ЕСТЬ
- ПЛОЩА
- області
- навколо
- AS
- активи
- клас активів
- асоційований
- At
- увагу
- аудиторія
- Остін
- автор
- доступний
- назад
- фон
- поганий
- м'яч
- Банк
- Банки
- бар
- база
- заснований
- В основному
- Бій
- затока
- BE
- Пляж
- оскільки
- ставати
- стає
- становлення
- було
- перед тим
- за
- за лаштунками
- буття
- Вірити
- нижче
- Переваги
- КРАЩЕ
- Краще
- між
- пропозиція
- Великий
- Велика картина
- більший
- найбільший
- Білл
- Bing
- Біт
- посадка
- Bonds
- книга
- книги
- бум
- border
- Нудно
- запозичувати
- Запозичення
- куплений
- Перерва
- Розрив
- приносити
- Приведення
- брокер
- брокерський
- приніс
- будувати
- Створюємо
- побудований
- гроно
- бізнес
- але
- купити
- Купівля
- by
- Каліфорнія
- call
- званий
- CAN
- не може
- капітал
- Cards
- який
- кар'єра
- автомобілів
- випадок
- випадків
- готівкові гроші
- грошовий потік
- Святкування
- певний
- Сертифікований
- шанс
- зміна
- заряд
- зарядка
- перевірка
- Міста
- Місто
- стверджував,
- клас
- ясно
- очевидно
- близько
- ближче
- закриття
- код
- COM
- Приходити
- комфорт
- зручний
- майбутній
- коментар
- коментарі
- зобов'язання
- співтовариство
- компанія
- порівняння
- скарги
- повністю
- Компоненти
- комп'ютер
- стан
- конфлікт
- підключений
- консервативний
- Вважати
- міркування
- будівництво
- контакт
- зміст
- контекст
- контракт
- Підрядник
- підрядники
- контроль
- звичайний
- конвертувати
- Прохолодно
- Коштувати
- витрати
- може
- Пара
- курс
- обкладинка
- покритий
- охоплює
- тріщина
- Крах
- Гуркіт
- створювати
- створює
- створення
- Креатив
- кредит
- Кредитні спілки
- Злочин
- Критерії
- Перехрестя
- кристал
- цікавий
- Поточний
- В даний час
- Вирізати
- Кібербезпека
- Даллас
- датування
- Девід
- день
- угода
- Пропозиції
- Борг
- вирішувати
- Вирішивши
- рішення
- глибокий
- глибоке занурення
- доставляти
- Попит
- відділ
- Залежно
- депозит
- Дерек
- описувати
- деталі
- Визначати
- DID
- різниця
- різний
- важкий
- DIG
- старанність
- напрям
- напрямки
- Розкриття інформації
- обговорення
- дисплей
- Роздільна
- ворожіння
- Diy
- do
- Ні
- Пес
- справи
- Не знаю
- Двері
- подвоєний
- вниз
- скорочення
- мрії
- Падіння
- DTI
- під час
- кожен
- легше
- Найпростіший
- економіка
- або
- електрика
- Співробітник
- примус
- інженер
- користуватися
- забезпечувати
- Весь
- вхід
- Епізоди
- капітал
- особливо
- майно
- оцінити
- оцінка
- Ефір (ETH)
- Навіть
- НІКОЛИ
- Кожен
- все
- все це
- все
- точно
- приклад
- перевершувати
- Біржі
- захоплюючий
- вихід
- Стратегія виходу
- розширений
- очікувати
- очікуваний
- витрати
- дорогий
- досвід
- Досліди
- експерт
- Пояснювати
- експоненціально
- додатково
- очі
- Падати
- знайомий
- сім'я
- вентилятор
- ШВИДКО
- швидше
- на користь
- Улюблений
- Fed
- Федеральний
- ноги
- боротися
- відбиватися
- Рисунок
- заповнювати
- в кінці кінців
- фінансування
- фінанси
- фінансовий
- фінансування
- знайти
- виявлення
- закінчення
- Перший
- перший раз
- відповідати
- виправляти
- плаваючий
- Поверх
- потік
- Потоки
- Сфокусувати
- фокусування
- стежити
- ніжка
- для
- назавжди
- форма
- Форт
- форуми
- Вперед
- знайдений
- фонд
- чотири
- часто
- друг
- від
- перед
- Повний
- повністю
- засоби
- смішний
- майбутнє
- Отримувати
- прибуток
- гра
- гараж
- Загальне
- отримати
- отримання
- Давати
- даний
- дає
- Go
- мета
- йде
- буде
- добре
- хороша робота
- Уряд
- великий
- зелений
- Земля
- Рости
- гарантії
- гість
- керівні вказівки
- Хлопець
- зламати
- злом
- хакі
- Hair
- Половина
- траплятися
- сталося
- відбувається
- Жорсткий
- Мати
- має
- Гаваї
- he
- голова
- чути
- почутий
- слух
- Герой
- допомога
- допоміг
- корисний
- допомогу
- допомагає
- тут
- Гесидант
- прихований
- Високий
- історія
- хіт
- тримати
- утримувач
- проведення
- Hole
- Головна
- Будинку
- надія
- З надією
- ГАРЯЧА
- ГОДИННИК
- будинок
- будинку
- житло
- Х'юстон
- Як
- How To
- Однак
- HTTP
- HTTPS
- величезний
- i
- Я БУДУ
- ідея
- ідентифікувати
- in
- включати
- Дохід
- Augmenter
- збільшений
- неймовірний
- неймовірно
- незалежність
- індивідуальний
- Індивідуально
- інформація
- розуміння
- замість
- інструкції
- інтерес
- ІНТЕРЕСНА ЦІНА
- Процентні ставки
- цікавий
- в
- введення
- інвентаризація
- Invest
- інвестицій
- інвестування
- інвестиції
- інвестор
- Інвестори
- Інвестує
- ірландський
- острів
- Випущений
- IT
- ЙОГО
- сам
- ITunes
- січня
- робота
- спільна
- спільне підприємство
- подорож
- JPG
- стрибати
- просто
- тримати
- зберігання
- Діти
- Дитина
- Знати
- знання
- праця
- відсутність
- поміщик
- останній
- Законодавство
- Веде за собою
- УЧИТЬСЯ
- вчений
- вивчення
- лізинг
- Залишати
- догляд
- Led
- легальний
- Законодавство
- кредитора
- кредитори
- кредитування
- кредитна компанія
- здавати
- LG
- Ліцензований
- світло
- як
- Ймовірно
- МЕЖА
- обмеженою
- товариство з обмеженою відповідальністю
- Рідина
- Перераховані
- слухач
- Прослуховування
- трохи
- жити
- життя
- LLC
- позику
- Кредити
- місць
- Довго
- багато часу
- довгостроковий
- подивитися
- шукати
- ВИГЛЯДИ
- втрачати
- від
- серія
- Луїс
- любов
- низький
- низькі ціни
- удача
- прибутковий
- made
- головний
- зробити
- РОБОТИ
- Робить
- людина
- менеджер
- багато
- ринок
- ринкова вартість
- ринки
- масивний
- Матеріали
- математики
- Матерія
- Питання
- Макс
- сенс
- засоби
- Медіа
- медичний
- згаданий
- Метавеси
- метод
- Проміжна
- може бути
- мільйона
- mind
- хвилин
- відсутній
- помилка
- гроші
- місяць
- щомісячно
- місяців
- більше
- Іпотека
- найбільш
- рухатися
- рухається
- переміщення
- багатосімейний
- множинний
- Мультивсесвіт
- ім'я
- обов'язково
- Необхідність
- необхідний
- негативний
- сусіди
- мережу
- мережу
- Нові
- наступний
- наступного тижня
- NFL
- На північ
- Північна Кароліна
- ніс
- зараз
- номер
- номера
- Окленд
- of
- пропонувати
- Офіцер
- добре
- Оклахома
- Старий
- on
- ONE
- онлайн
- тільки
- відкрити
- відкритий
- операційний
- Думка
- Думки
- Можливість
- протистояли
- Опції
- or
- Інше
- наші
- над
- власний
- яка перебуває у власності
- власність
- оплачувану
- оформлення документів
- Парк
- частина
- партнер
- партнери
- Партнерство
- проходить
- пасивний
- Минуле
- шлях
- пацієнт
- Платити
- платіж
- оплата
- світ
- пенсія
- Люди
- народний
- відсоток
- виступає
- людина
- телефон
- вибирати
- підібраний
- картина
- місце
- місця
- план
- планування
- плани
- plato
- Інформація про дані Платона
- PlatoData
- Play
- гравець
- будь ласка
- задоволення
- Водопровід
- плюс
- PMI
- Подкаст
- подкасти
- точка
- точок
- популярний
- портфель
- положення
- позитивний
- це можливо
- потенціал
- потенційно
- надавати перевагу
- Premium
- досить
- попередній
- price
- ціни
- первинний
- ймовірно
- Проблема
- проблеми
- процес
- Product
- Прибуток
- заборонити
- властивості
- власність
- захист
- захищений
- забезпечувати
- забезпечення
- тягне
- покупка
- придбано
- переслідувати
- put
- Поклавши
- Питання та відповіді
- кваліфікувати
- питання
- питань
- Швидко
- швидше
- швидко
- піднятий
- залучення
- Raleigh
- ставка
- ставки
- швидше
- рейтинг
- співвідношення
- досягати
- Читати
- читання
- готовий
- реальний
- нерухомість
- ринок нерухомості
- Реальний світ
- реалістичний
- реалізувати
- зрозумів,
- насправді
- причина
- останній
- нещодавно
- визнавати
- записаний
- Refi
- про
- правила
- відновлення
- пов'язаний
- відносини
- запам'ятати
- Вилучено
- видалення
- оренда
- оренда
- ремонт
- представляти
- подання
- представник
- Вимога
- резерв
- житловий
- жителі
- відповідь
- відповідальний
- вихід на пенсію
- повертати
- огляд
- Відгуки
- праві
- Risk
- Ризикований
- дорога
- ROI
- Роль
- дах
- Кімната
- кімнати
- грубо
- круглий
- Правило
- Правила
- прогін
- біг
- сейф
- безпечніше
- Зазначений
- продажів
- то ж
- Сан -
- зберегти
- економія
- Економія
- накопичувальний рахунок
- говорить
- шкала
- Масштабування
- сценарій
- сцени
- розклад
- Школа
- Екран
- другий
- seconds
- розділ
- бачачи
- сегмент
- продавати
- Продаж
- сенс
- окремий
- серйозний
- обслуговування
- комплект
- установка
- кілька
- Поділитись
- поділ
- Короткий
- короткий термін
- нестача
- Повинен
- Показувати
- Бічна шумиха
- значний
- простий
- просто
- з
- один
- Сидячий
- ситуація
- Розмір
- майстерність
- сповільнювати
- Повільно
- невеликий
- менше
- розумний
- So
- соціальна
- соціальні медіа
- проданий
- solid
- рішення
- деякі
- Хтось
- що в сім'ї щось
- десь
- Скоро
- Звучати
- Джерела
- Південь
- Південна Кароліна
- Простір
- пробіли
- говорити
- конкретний
- конкретно
- швидкість
- ОРФОГРАФІЯ
- витрачати
- відпрацьований
- Спонсори
- Spot
- Поширення
- Електронна таблиця
- площа
- Вичавлювати
- стояти
- стандартів
- старт
- почалася
- Починаючи
- стан
- Штати
- залишатися
- стійкий
- палиця
- Як і раніше
- Стоп
- зупинка
- Історія
- стратегії
- Стратегія
- стрес
- строгий
- структура
- структурування
- уявлення
- представляти
- підписуватися
- успіх
- успішний
- такі
- літо
- Super
- Супер швидко
- Надзарядка
- поставка
- Підтримуючий
- передбачуваний
- напевно
- здивований
- Навколо
- СУШИ
- Приймати
- приймає
- балаканина
- говорити
- податок
- Taxes
- команда
- сказати
- територія
- Техас
- ніж
- Дякую
- Що
- Команда
- Площа
- ФРС
- Майбутнє
- інформація
- Метаверс
- їх
- Їх
- Там.
- отже
- Ці
- вони
- розріджене повітря
- річ
- речі
- Мислення
- третій
- це
- У цьому році
- ті
- думка
- три
- через
- Кидання
- час
- times
- чайові
- Поради
- назва
- до
- сьогодні
- сьогоднішній
- разом
- Тонна
- занадто
- топ
- Усього:
- торкатися
- торгувати
- традиційний
- традиційно
- Transactions
- Розшифровка
- Потрійний
- біда
- правда
- Поворот
- Зрештою
- Невизначеність
- розуміти
- розуміння
- на жаль
- Союзи
- блок
- одиниць
- невикористаний
- нагорі
- us
- використання
- використовуваний
- використання
- зазвичай
- Цінний
- значення
- підприємство
- Стих
- Проти
- ПТО
- через
- Відео
- Відео
- думки
- бачення
- візуальні ефекти
- обсяг
- vs
- хотів
- було
- годинник
- спостереження
- шлях..
- способи
- we
- Багатство
- веб-сайт
- week
- ДОБРЕ
- були
- West
- Що
- Що таке
- Колесо
- Чи
- який
- в той час як
- ВООЗ
- чому
- широкий
- дружина
- Wild
- Дикий Захід
- волі
- готовий
- з
- в
- без
- Work
- робочий
- працює
- світ
- найгірше
- вартість
- б
- письмовий
- Неправильно
- рік
- років
- поступаючись
- ви
- вашу
- себе
- YouTube
- зефірнет
- зум