Дивовижні міграційні тенденції показують, що люди, які переїжджають, їдуть на ці ринки

У цій статті

Дистанційна робота, стрімке зростання орендної плати в деяких містах і бажання мати більше зручностей – усе це фактори, які спонукають американців переїжджати, але, відповідно до нового звіту, райони, що приваблюють найбільше нових орендарів, змінюються. Звіт про міграцію Rent.com за І квартал 2023 року. 

Ще в січні ми повідомляє що орендарі виявляли інтерес до регіонів Південний і Середній Захід через відносно доступне житло, доступне в багатьох містах цих регіонів порівняно із Заходом і Північним Сходом. Але оскільки все більше людей стікалося в ці регіони, щоб уникнути дорогих районів, орендна плата зросла. 

Наприклад, поки Майамі все ще дешевше, ніж Нью-Йорк, зростання вартості житла у Флориді через приплив нових мешканців спричиняє сонячний штат найвищий рівень інфляції в нації. У результаті деякі жителі можуть бути витіснені зі штату, навіть якщо туди приїде більше людей з Нью-Йорка та Каліфорнії. 

Подібна тенденція може спостерігатися в Джорджії та Техасі, згідно з міграційними даними для цих регіонів. Тепер виявляється, що більше мешканців покидають Південь, а не приїжджають. 

Звіт про міграцію Rent.com за 1 квартал 2023 року базується на даних за січень, лютий і березень. Дослідники виміряли вхідні та вихідні потенційні клієнти на основі інтересу користувачів до властивостей і об’єднали цифри, щоб отримати дельту потенційних клієнтів для кожної географічної області. Від’ємна дельта випередження показує, що більше людей зацікавлені в тому, щоб залишити територію, ніж переїхати туди. 

Дельта свинцю для Півдня знизилася до -2.07% у першому кварталі, єдина негативна регіональна дельта свинцю. Але в той час як південний регіон втрачає популярність в цілому, багато людей все ще прагнуть переїхати в такі міста, як Ноксвілл, штат Теннессі, і Огаста, штат Джорджія. Примітно, що жоден із районів метрополітену з найвищими вхідними свинцевими дельтами не був на Заході, хоча інтерес до регіону зріс порівняно з попередніми кварталами. 

Важливо відзначити, що люди переїжджають з безлічі причин, і ці тенденції змінюються від кварталу до кварталу. Але деякі міста, як-от Медісон, штат Вісконсін, знову з’явилися в списку в’їзної міграції, а інші, як-от Чикаго, продовжують займати високі позиції щодо виїзної міграції. 

Хоча ви не повинні приймати рішення щодо інвестицій у нерухомість лише на основі цих даних, може бути корисно побачити, де попит на оренду найвищий, коли ви досліджуєте нові ринки. Давайте зануримося в дельта-дані штату та муніципалітету. 

З яких районів люди виїжджають?

Виїзна міграція за державами

стан	Свинець Дельта
Мен	-57.65%
Вермонт	-53.58%
Західна Віргінія	-36.57%
Іллінойс	-29.68%
Монтана	-26.19%

Людей, які покидали Мен, цікавили такі штати, як Нью-Джерсі, Пенсільванія, Флорида, Джорджія та Огайо, а орендарі, які виїжджали з Вермонту, мали подібні інтереси, крім Нью-Йорка. Орендарі Західної Вірджинії хотіли залишитися поблизу в прилеглих штатах, тоді як мешканці Іллінойсу планували залишитися на Середньому Заході. 

Монтана, новий штат у списку виїзної міграції, побачила орендна плата стрімко зростає за останні три роки. Найбільше жителі штату були зацікавлені в переїзді в Арізону, потім в Монтану, Колорадо, Юту, Нью-Мексико і Техас. 

Виїзна міграція на метро

метро	Свинець Дельта
Сент-Луїс, штат Міссурі	-30.05%
Atlanta	-27.53%
Чикаго	-26.39%
Денвер	-25.55%
Шарлотт, Північна Кароліна	-24.04%

Люди, які думали залишити Сент-Луїс, були зацікавлені в переїзді в інші частини Міссурі або виїзді зі штату в Міннеаполіс-Сент-Луїс. Пол, Індіанаполіс і Даллас-Форт. варто. Орендарі Атланти воліли залишатися в Джорджії чи інших південних штатах. 

Орендарі Чикаго шукали квартири в інших містах Середнього Заходу, таких як Мілуокі та Міннеаполіс-Сент. Пол або південні міста, такі як Нешвілл, Теннессі; Бірмінгем, Алабама; і Мемфіс, Теннессі. Орендарі Денвера хотіли поїхати до інших західних метрополітенів, таких як Солт-Лейк-Сіті та Колорадо-Спрінгс-Пуебло, або до міст Середнього Заходу, таких як Детройт і Канзас-Сіті. А жителі Шарлотта сподівалися залишитися в Кароліні. 

Куди прямують люди?

В'їзна міграція за державами

стан	Свинець Дельта
Нью Джерсі	38.51%
Делавер	34.82%
Північна Дакота	32.67%
Луїзіана	25.48%
Род-Айленд	24.30%

Нью-Джерсі є гарячою точкою для переїздів, приваблюючи жителів Нью-Йорка та Пенсільванії, а також південних штатів, як-от дедалі дорожчі Флорида та Джорджія. Інтерес до Делавера виник у сусідніх штатах і штатах Середнього Заходу, включаючи Вірджинію, Меріленд, Огайо та Пенсільванію. А Північна Дакота веде з таких далеких місць, як Іллінойс, Техас, Нью-Йорк і Каліфорнія. Луїзіана та Род-Айленд привернули інтерес з боку інших штатів у своїх відповідних регіонах. 

В'їзна міграція на метро

метро	Свинець Дельта
Огаста, штат Джорджія	38.46%
Гаррісбург-Ланкастер-Ліван-Йорк, Пенсільванія	37.63%
Медісон, Вісконсін	37.54%
Вако-Темпл-Брайан, Техас	31.88%
Ноксвілл, штат Теннессі	29.98%

Найбільше бажання переїхати до Августи прийшло з Атланти. У порівнянні з Атлантою Августа є 27.6% дешевше і менш щільний, з більшим простором для розкладання та все ще з великою кількістю зручностей, якими можна насолоджуватися. Спільнота Гаррісон-Ланкастер-Ліван-Йорк викликала найбільший інтерес з боку орендарів у жвавих міських районах, таких як Філадельфія; Вашингтон, округ Колумбія; Балтімор; і Нью-Йорк. 

Медісон, штат Вісконсін, який посів 11 місце в рейтингу Новини США і World Report Рейтинг найкращих місць для життя зібрав жителів Чикаго, Шарлотти, Денвера та Атланти. Waco-Temple-Bryan в основному залучав орендарів зі свого регіону, тоді як Ноксвілл бачив потенційних клієнтів з інших південних громад і Чикаго. 

Що означають дані

Оскільки звіт про міграцію Rent.com показує зацікавленість орендарів у переїзді ще до того, як вони переїдуть, він значно випереджає дані перепису населення щодо фіксації тенденцій міграції. Однак це має свої обмеження — наприклад, переїзд квартири в Августі від поточного орендаря в Атланті — це не те саме, що переїзд з Атланти в Августу. Тим не менш, коли потенційні клієнти, що виїжджають, перевищують кількість потенційних клієнтів, що в’їжджають у місто, це може бути раннім показником зменшення попиту на житло в цьому районі. 

Орендна плата, як правило, зростає в містах, які бажані, але недорогі, оскільки туди переїжджає більше людей, а вартість житла також зростає, коли в район приїжджають нові мешканці. Інвестори можуть спробувати випередити зміну, купуючи в районах з низькими цінами, які можуть перетікати з сусідніх метрополітенів у міру зростання населення. Міграційні тенденції, як правило, показують, що люди переїжджають у сусідні бажані райони, де все ще є зручності, хоча переїзди за межі країни не є рідкістю для деяких популярних міст. 

Августа, штат Джорджія, і Медісон, штат Вісконсін, є чудовими прикладами. Вони обидва входять до топ-100 Найкращі місця для життя by Новини США і World Report за високу якість життя та низьку вартість життя. Це логічне місце переселення для людей у ​​великих містах, таких як Атланта та Чикаго, а Медісон приваблює жителів навіть із віддалених місць. Крім того, в обох містах середня вартість житла нижча за національну. 

Майте на увазі, що випереджаюча дельта – це лише одна точка даних, яку слід враховувати під час оцінки ринку. Вам також потрібно буде оцінити співвідношення орендної плати та ціни відношення ренти до доходу— ключовим є пошук територій, які можуть генерувати позитивний грошовий потік, де орендна плата все ще може підвищуватися на основі середнього доходу території. Крім того, ви захочете знайти регіон із стабільним ринком праці, де безробіття є низьким, вартість нерухомості історично зростає, а витрати на нерухомість і податки є керованими, враховуючи ваш очікуваний дохід від оренди. 

Bottom Line

Порівняно з попередніми звітами про міграцію, інтерес до Північного Сходу та Заходу зростає, тоді як інтерес до Півдня та Середнього Заходу дещо знижується. Але кілька метро на півдні та середньому заході все ще викликають інтерес з боку орендарів. І тенденція виїзду людей з дорогих районів продовжується. 

Ці дані – це лише короткий знімок раннього попиту на основі потенційних клієнтів на квартири, але аналіз тенденцій міграції може допомогти інвесторам оцінити наступне гаряче місто для орендарів. Просто врахуйте інші доступні дані, перш ніж інвестувати в новий ринок.

Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.