За минулий рік має комерційну нерухомість був розчарування старшого брата оренда нерухомості. Як подорожчало житло, знизилася комерційна нерухомість. При первинному ставки іпотечного кредитування були високими, комерційні іпотечні ставки були ще вищими. с рекордні показники вакантності у таких областях, як офіс і менша залежність від роздрібної торгівлі, багато інвестори вважали, що комерційна нерухомість є вмираючим класом активів. Але вони були не зовсім правильні.
Інвесторам подобається Кім Хопкінс мав процвітання успіх комерційної нерухомостіНАВІТЬ під час карантину та пандемії. Секрет Кім для її портфоліо комерційної нерухомості з високим грошовим потоком полягав не в тому, щоб їй пощастило – все було в ній «купити коробку». Кім купує ТІЛЬКИ нерухомість, яка не можна вимкнути, на ринках, де вони процвітатимуть, з безліччю клієнтів поблизу. І сьогодні вона ділиться з нами своєю точною формулою!
Але це ще не все. Кім є зараз обговорюють укладання ще однієї угоди до кінця року. Це майно виглядало як хоумран на папері, але коли вона заглибилася в це, то власність може бути невартою ціни, від сантехнічні питання до завищені цифри доходів, Кім використовує Девіда та Роба як тренерів, щоб допомогти їй вирішити, чи варта ця угода.
Натисніть тут слухати в Apple Podcasts.
Слухайте подкаст тут
Стенограму читайте тут
Девід:
Це подкаст BiggerPockets. Що відбувається, всі? Це Девід Грін, ваш ведучий подкасту BiggerPockets Real Estate, тут, як завжди, з моїм співведучим і хорошим другом Робом Абасоло. Робе, як справи сьогодні?
Роб:
Дуже добре, друже. Дуже добре. Сьогодні моя дружина повертається з Парижа. Я був самотнім батьком, спостерігав за обома своїми дітьми протягом останніх п’яти днів, тож я радий знову спати. Дуже раді.
Девід:
Я можу собі уявити. І дякую, що приєдналися до мене в сьогоднішньому шоу без сну, але з купою інформації та гарним проведенням часу.
Роб:
Правильно, так. У нас сьогодні заплановано чудове шоу для всіх присутніх. Ми збираємося поговорити з Кімом Хопкінсом, який є інвестором комерційної нерухомості, під звуки страшної музики, який змушує угоди працювати сьогодні на цьому ринку, так, саме так, у 2023 році. Сьогодні ми почуємо про угоду, над якою працює Кім, про те, які типи угод з комерційною нерухомістю існують сьогодні, про ризики, пов’язані з цією стратегією, і про те, як не потрапити в скруту.
Девід:
Все це і більше. Це вбивче шоу. Ходімо до Кіма.
Роб:
Кім, ласкаво просимо на шоу.
Кім:
Гей, Роб. Привіт, Девіде. Дякую, що прийняли мене.
Роб:
Так, радий, що ти у мене є. Тож, якщо я правильно розумію, ви інвестуєте в нерухомість уже 10 років і володієте 15 об’єктами нерухомості завдяки спільному бізнесу з нерухомістю, яким керуєте ви та ваш чоловік. Кілька коротких запитань, щоб наші слухачі зрозуміли, ким ви є як інвестор. Перший тут, на скількох ринках ви працюєте?
Кім:
Давайте подивимося тут. У нас є Орегон, Вашингтон, Юта, Техас, Арізона, Каліфорнія та Флорида, тобто сім.
Роб:
Гаразд, лише декілька.
Кім:
Деякі з них — це короткострокова оренда, від якої ми відмовилися, переїжджаючи з одного штату в інший.
Девід:
Тепер ви інвестуєте в невеликі комерційні об’єкти, такі як «мама і тато». Що вас привернуло до цього?
Кім:
Справді, це був процес елімінації. Тож ми не хотіли лагодити туалети та мати окремих орендарів, тож ми не хотіли багатоквартирного будинку. Ми не хотіли власності для одного орендаря, оскільки це збільшує ваш ризик. Якщо орендар виходить на нерухомість одного орендаря, це все. Ніякого доходу. Ми не хотіли покращення орендаря, TI, витрати, які часто пов’язані з офісом. Таким чином, ми залишилися з багатьма орендарями, а звідти ми вибрали багатоквартирну промислову та невелику роздрібну торгівлю.
Роб:
Отже, які угоди з комерційною нерухомістю, на вашу думку, насправді працюють для вас? Ви згадали на початку цього, що немає поганих ринків, є лише погані угоди. Тож розкажіть нам трохи про те, що ви шукаєте в нерухомості, про те, що є гарною інвестицією, про всі ці корисні речі.
Кім:
Так. Наша коробка для покупок одноповерхова, звичайно, багатоквартирна. Ми хочемо, щоб орендарів було менше, близько 2,000 квадратних футів для кожного орендаря є нашою метою. Жоден орендар не займає більше 30% площі. Ми шукаємо об’єкти, які не мають занадто багато авто, тому що вони брудні. Ми шукаємо нерухомість без ресторанів, тому що вони брудні. І це те, на що ми зараз націлені. І тоді ми шукаємо приблизно 7% верхньої ставки, хоча на даний момент вона дійсно має підвищитися через те, де ми зараз з процентними ставками. На даний момент це дійсно тісно пов’язано з умовами позики.
Роб:
Чи можу я поставити вам коротке уточнююче запитання? Коли ви сказали, що автозали та ресторани брудні, ви маєте на увазі, що вони фізично брудні, а отже, зношеність таких приміщень набагато гірша?
Кім:
Так, саме це я маю на увазі. Таким чином орендарі автомобілів, здається, мають багато екологічних проблем. Вони також схильні паркувати на території багато непрацюючих автомобілів. А ресторани, ми можемо перейти до цього пізніше, це дуже актуально для поточної угоди, яку ми розглядаємо, але те саме. Ресторани, особливо якщо вони смажать їжу тощо, можуть справді зіпсувати ваше майно.
Девід:
Я також припускаю, що ресторани та автосервіси, ймовірно, вимагатимуть більше покращень для орендарів. Вони хочуть, щоб ви принесли трохи грошей, щоб вони могли поставити великий автомобільний домкрат або змінити план поверху. Ви виявили, що це так? Тому що ви згадали раніше, що намагаєтеся уникнути цього, уникаючи посади.
Кім:
Так, це точно так. Ось чому я б однозначно ставив мультитенантну індустріальну торгівлю вище мультитенантної роздрібної торгівлі. У них буде більше запитів TI. Завдяки індустріальному простору з кількома орендарями нам навіть не потрібно фарбувати речі. Це ніби це вже приміщення з низьким рівнем обслуговування, і тоді орендарі також дуже не потребують обслуговування. Вони ніколи не подзвонять тобі, якщо їхній туалет не працює. Вони просто виправлять це.
Роб:
Саме тому кроссфіт ніколи не має кондиціонера, навіть коли на вулиці сто градусів тепла. Це як, ти хочеш, щоб я просто засмажився тут? Це ідея?
Кім:
Ось чому вони роблять Big Ass Fan. Ви чули про цю компанію?
Девід:
Єдине, що можна буде смажити, це кросфіт, коли вам жарко, а не ресторан, тому що Кім не дозволяє смажити в жодному зі своїх відділень.
Роб:
Смаження не допускається.
Девід:
Однак ви підкреслюєте добру думку, тому що інвестори часто просто прагнуть до найвищої рентабельності інвестицій, яку вони можуть отримати, або в цьому просторі вони шукатимуть найбільшу максимальну ставку, яку вони можуть отримати. І коли ви дивитесь лише на ці цифри, ви не замислюєтеся про те, що для того, щоб отримати вищу максимальну ставку, можливо, вам доведеться витратити 200,000 200,000 доларів на обладнання цього приміщення, щоб ваш новий орендар міг увійти, а потім, коли їхній бізнес зазнає краху через три роки або вони вирішать, що більше не хочуть орендувати у вас приміщення, вони йдуть, і тепер вам доведеться витратити гроші, щоб позбутися XNUMX XNUMX доларів, які ви витратили, і витратити більше грошей, щоб відремонтувати це для наступний орендар. І таким чином пропонується більш висока максимальна ставка, щоб спонукати когось туди, де вони насправді збираються заробляти менше грошей.
У сфері нерухомості є багато речей, які заберуть ваші гроші. Це більше, ніж просто іпотека, податки та страхування. Мені подобається, що ви це вказуєте. Ви фактично шукаєте в певному сенсі, як вести економічний бізнес, а не просто бути жадібним і шукати найбільшу максимальну ставку, яку тільки можете отримати.
На що ви дивитеся сьогодні, коли намагаєтеся оцінити ці угоди? Ви зазначили, що не хочете займатися офісними приміщеннями, але чи існує максимальна ставка, на яку ви орієнтуєтесь? Чи є розмір одиниці, який ви шукаєте? Як виглядає ваша коробка для покупки?
Кім:
Ми справді лідируємо з цифрами. Таким чином, ви могли б мати оголошену максимальну ставку в 7.5%, але коли ви її вводите, вона не відповідає олівцю. Вони використовують проформальні числа. У них недостатньо великої вакансії. Тож зараз ми справді лідируємо з цифрами. У цьому останньому раунді ми націлилися на кілька ринків. Ми не вибирали конкретний ринок. Ми шукаємо угоди з цифрами. Немає ніяких спекуляцій. Ми не шукаємо угоди, яка має сенс лише з цією доданою вартістю. Це має сенс, лише якщо ви досягнете цих ринкових орендних ставок. Це має сенс, лише якщо ви можете продати за такою максимальною ставкою. Нічого з цього. Ми бачили багато того, куди це зараз приводить людей, які мали такі спекуляції щодо додаткової вартості. І тому ми шукаємо угоди, які прямо зараз, готівка на готівку повертається, сподіваємося, 7%.
Але ще один коментар, який я хочу зробити, полягає в тому, що ми також розглядаємо податки. І я знаю, що багато людей кажуть: «О, не укладайте угод заради податків». І я згоден. Ніколи не укладайте поганих угод щодо податків, але це те, що ви можете розглянути. Так, наприклад, якщо ви збираєтеся опинитися на гачку через кілька сотень тисяч доларів податків, і цього року у вас є угода, яка передбачає лише 6% повернення готівкою, і ви думаєте: «Добре, можливо, наступного рік, я знайду угоду з поверненням готівки в розмірі 7%», вам потрібно взяти до уваги, що ви матимете… Припустімо, у вас було податкове зобов’язання на 300,000 300,000 доларів США. Ви матимете на XNUMX XNUMX доларів менше, щоб інвестувати в цю угоду наступного року, якщо вам доведеться платити податки. Ви бачите, що я кажу? Тому прибуток наступного року має бути набагато вищим, щоб мати сенс. Тому ми також враховуємо податки. Тож наразі ми трохи поблажливіші щодо суми повернення готівкою, ніж наступного року, тому що ми маємо враховувати ці податки.
Роб:
Ну, це одна річ, яку я завжди говорю людям, тому що загалом це здається… Це те, чого Девід навчив мене за останні пару років, що готівковий прибуток насправді є одним із тих показників. Це один із чотирьох основних показників при розгляді інвестицій у нерухомість. Ви отримали податкові пільги. Ви отримали свій борг, свою оцінку та повернення готівкою. Таким чином, на перший погляд, 7% грошового прибутку багатьом інвесторам може здатися маленьким, але якщо взяти до уваги фактичні податкові переваги від розподілу витрат, бонусної амортизації, прискореної амортизації тощо, це може дійсно змінити профіль повернення будь-якої інвестиції.
Кім:
Так. І також, я просто зазначу, щоб додати до цього, що наші 7% готівки за готівку є таким непривабливим спекуляційним числом без додаткової вартості. Це не означає, що ми сподіваємося опинитися там через чотири роки чи три роки чи щось подібне, але зараз угода має сенс у цьому.
Девід:
Це чудовий момент. Багато людей теж роблять цю помилку. Вони просто оцінюють угоду в перший рік і не дивляться на те, як це буде виглядати через п’ять років? Ви можете придбати щось із компонентом доданої вартості або зі збільшенням лізингу на п’ять або 6% або щось щороку, і ті жалюгідні 6% готівки на готівку повертаються тепер у 17% готівки на готівку. І часто, коли люди кажуть: «Ну, як ти отримуєш таку велику віддачу», відповідь: добре, купи це п’ять років тому. І навпаки, не купуйте об’єкти нерухомості, які з часом не покращаться, тому що ви потрапили в... о, це вісім замість 6% прибутку. Це найкращий варіант, і він має 8% прибутку протягом наступних 30 років.
Роб:
Коли ми трохи заглибимося в це, розкажіть нам трохи про найбільші ризики для комерційної нерухомості та нерухомості в цілому, які ви бачите сьогодні, тому що це той, який, здається, досить змінюється.
Кім:
так Я думаю, що зараз ризик полягає в тому, що ніхто не знає, що чекає в майбутньому. Тому ми не знаємо, куди йдуть процентні ставки. Сподіваюся, якщо вони знизяться, ви зможете отримати позику без пені за дострокове погашення та рефінансування, але як ви знаєте, коли натиснути цю кнопку? І якщо вони підвищуються, а ви отримали короткострокову позику через високу відсоткову ставку, у вас проблеми. Тож існує багато ризиків навколо того, куди ми рухаємось і як ці орендарі збираються діяти.
Наші промислові об’єкти справлялися дуже добре під час COVID. Вони добре діяли під час рецесії, подібні речі. Але роздрібна торгівля з кількома орендарями, я не впевнений, наскільки добре вони працюватимуть. Це дійсно залежить від ринку, на якому ви працюєте, і характеру бізнесу. Якщо серед ваших орендарів є студія пілатесу, чи потрібен людям пілатес у важкі часи? Не знаю. Це залежить від людей. Це залежить від …
Роб:
Що таке промислова історія? Оскільки ви сказали, що це було трохи більше, я думаю, захищено під час пандемії. Чому так? Чи тому, що ці послуги потрібні завжди? Це лише види бізнесу?
Кім:
так Фактично, промислова та місцева роздрібна торгівля дуже добре зросла під час пандемії. Отже, для промисловості, так, ми переглянули всі наші 130 бізнес-орендарів і відзначили, які з них є важливими. Ви пам’ятаєте ту розмову про важливі підприємства, особливо в Орегоні та Каліфорнії?
Девід:
О, так.
Роб:
Так.
Кім:
І всі вони були необхідні, тому всі продовжували працювати. Насправді, я вважаю, що єдиним, хто мав проблеми, був наш CrossFit, але вони також були охоплені, тому що пандемія пандемія насправді нас не надто турбує. Тож так, ці орендарі справилися дуже добре під час COVID. Якби у них виникали проблеми, якби вони казали, що їм буде важко сплачувати орендну плату, ми просто надсилали їм документи для заявки на державний стимулюючий фонд ДПП і казали їм: «Заповніть це та повідомте нам, щойно ви заповните це. .” І здебільшого вони ніколи не відповідали й просто знову починали платити орендну плату.
Тепер роздрібна торгівля по сусідству також досягла успіху під час пандемії. Якщо ви подивитеся на звіти про роздрібну торгівлю, ви побачите інше, але це тому, що вони групують невеликі роздрібні торгові центри з великими роздрібними орендарями, і це абсолютно різні типи продуктів. Тож ваш магазин алкогольних напоїв, ваш CPA, ваша страхова компанія, усі ці хлопці повинні залишатися в бізнесі, і тому вони також добре працювали під час пандемії.
Роб:
Тож ви згадали, що індустріальний бік речей, можливо, є трохи більш м’яким або, я думаю, більш надійним бізнесом, щоб витримати важкі часи, але потім ви також згадали про роздрібну торгівлю, що, можливо, студія пілатесу не буде настільки ізольованою. Чи є тип орендаря або тип орендаря, якого ви б хотіли взяти в тих приміщеннях, щоб ви почувалися трохи безпечніше, переконавшись, що ваше житло завжди здається в оренду?
Кім:
Типом орендаря буде ваш гіпермісцевий орендар, тож вам потрібен хтось, до кого люди їздять менше ніж за милю. Мені не подобається манікюрні салони, тому що вони дуже місцеві. Отже, по-перше, тип орендаря буде гіпер-місцевим орендарем, який не є чимось у своєму роді, до якого людям доведеться їздити на велику відстань.
І тоді ринок у цьому випадку має значення. Отже, якщо у мене є студія пілатесу, яка знаходиться на третьому ринку, навіть якщо я маю промислову власність на третьому ринку, це зараз створюватиме великий ризик. Ви хочете щось із заповненням, а це означає, що це не в паличках. І якщо у вас є студія пілатесу, нерухомість, яку ми зараз розглядаємо, клієнти студії пілатесу їздять на кращих автомобілях, ніж я. Звичайно, є жарт про нерухомість, що ми всі їздимо на вживаних Тойотах, але все ж усі вони їздять на кращих автомобілях, ніж я, тому я більш упевнений, що під час рецесії з ними все буде добре.
Роб:
Має сенс, має сенс. І чи є якісь інші дії, які ви робите, щоб зменшити ризики щодо стабілізації вашого портфеля чи укладення нової угоди?
Кім:
так Отже, з точки зору нашого існуючого портфеля, коли ми проводимо рефінансування, ми не вилучаємо весь капітал. Тому ми не варимо цих лохів. Ми залишаємо багато власного капіталу в угоді, тому що, з одного боку, якщо ви вилучите весь капітал, це фантастично, ви можете піти реінвестувати це, тож я цілком розумію цю точку зору. Але з іншого боку, тепер у вас така висока оцінена ціна вашого майна, і якщо ринок впаде, тепер у вас можуть виникнути проблеми, оскільки ваш борг зріс, якщо ви вилучите весь свій капітал. І тому ми покращили кілька об’єктів нерухомості, рефінансували кілька об’єктів нерухомості в нашому портфоліо рік чи два тому, коли ставки були чудовими, і ми залишили купу в угоді. Таким чином, LTV у нашому портфоліо є досить низьким. Це приблизно 50-60% нашої позики до вартості.
І те ж саме з угодами, які ми зараз укладаємо. Я б не сказав, що це повністю наш вибір, але з огляду на оцінку позики ми зараз використовуємо досить низьке кредитне плече, я думаю, набагато нижче, ніж будь-коли раніше. Ми маємо 60% кредиту від вартості цього останнього майна. І, звісно, якщо ви не хочете мати низьке кредитне плече, іншим варіантом є спробувати скористатися фінансуванням продавця. Тож це також дійсно хороший варіант.
Девід:
так Існує спосіб божевілля фактично взяти на себе менше боргів за допомогою комерційної власності, і це пов’язано з архітектурою фінансування. Отже, з житловою нерухомістю ви зазвичай отримуєте позику з фіксованою ставкою на термін дії позики, зазвичай 30 років. Вам не потрібно турбуватися про необхідність рефінансування. Ви отримуєте можливість рефінансувати, якщо ставки впадуть настільки, наскільки це має сенс. Але з комерційними позиками вони виплачуються за графіком виплат, тому вам доведеться рефінансувати їх.
Отже, якщо у вас високий залишок кредиту та ви отримали ставку 3%, це може мати сенс для вас, але що станеться, якщо ставки підскочать до 6% або 7%, а ви застрягли на 80% вартості кредиту? Це може бути катастрофою. Таким чином, збереження нижчого балансу кредиту на комерційну нерухомість, навіть якщо ставки низькі, все одно є розумним кроком і захисним маневром, оскільки ви не знаєте, куди підуть ставки. І якщо вони надто високі, а у вас високий баланс кредиту, ви можете там застрягти.
Я думаю, що багато людей чують це про комерційну власність і йдуть, це безглуздо. Навіщо тобі це робити? Чому б вам не захотіти максимізувати суму грошей, яку ви берете з угоди, і купити наступну? Це тому, що тарифи не фіксовані.
Роб:
так Ви завжди чуєте, як вони кажуть: «Це не оподатковується. Це неоподатковуваний борг». І схоже на те, що ви хочете залишити там частину свого капіталу. Таким чином, якщо ви коли-небудь продали свою нерухомість, ви фактично пішли з зарплатою, я завжди так думаю про це. Але тепер, коли ми маємо розуміння того, що Кім бачить на ринках комерційної нерухомості, ми збираємося зануритися в угоду, яку вона щойно завершила. Але перед цим ми зробимо коротку перерву.
Девід:
Привіт і ласкаво просимо знову в подкаст BiggerPockets Real Estate. Ми сидимо з інвестором Кімом Хопкінсом і говоримо про все, що стосується комерційної нерухомості. Ми збираємось підключитися до угоди, яку вона зараз укладає. Тож давайте зазирнемо за завісу. Кім, де знаходиться ця угода?
Кім:
Ця угода знаходиться в моєму поточному рідному місті Фенікс, штат Арізона.
Роб:
І чому ви обрали цей ринок?
Кім:
Ми вибрали цей ринок, тому що знайшли угоду, Робе.
Роб:
приємно Я це люблю.
Кім:
Ми переглянули, можливо, приблизно 10 різних ринків, кожну угоду, яку змогли знайти, і ось де ми знайшли одну.
Роб:
Досить добре для мене. Що це за комерційна нерухомість?
Кім:
Це мікрорайонний торговий центр.
Девід:
І якою була купівельна ціна нерухомості?
Кім:
Контрактна вартість закупівлі – 5.4 млн.
Роб:
Скільки зараз орендарів у цій нерухомості та чи є вільні місця?
Кім:
Тож це чудове запитання. Це близько 20 орендарів у власності, і я б сказав, що ми платили за цю нерухомість під ключ. Нам її рекламували як стовідсоткову заселеність орендарями за ринковою орендною платою. Але, як це сталося, щойно ми уклали договір, ми виявили, що двоє орендарів були неплатоспроможними, а одна квартира вільна.
Девід:
Схоже, що сьогодні вони фільтрують усе, навіть те, як рекламуються угоди. Чи можете ви сказати, що це була дуже відфільтрована проформа, на яку ви дивилися? Так.
Кім:
Ця проформа була дуже доступною для Instagram, поки ви не вникли в деталі.
Роб:
Гаразд. Тож я хочу повернутися трохи назад, оскільки ми запитали вас, чому ви знайшли цю угоду. Ви сказали, що це тому, що саме там ви знайшли угоду, але чому ви обрали саме цю угоду? Що вас у ньому привернуло?
Кім:
Отже, по-перше, це фантастичне розташування. Отже, це заповнення, що означає, що воно не в стіках. Він знаходиться в дуже заможному, навіть краще, ніж заможному, районі Фінікса, який ось-ось стане надзвичайно багатим, і це саме те, що вам потрібно. Ви бачите будинки, які обертаються навколо нього, це ті великі будинки на маленькій ділянці, які є білими та чорними, це зараз тренд. Тому навколо нього перевертається безліч будинків. Це поруч із голландськими братами, які, як мені здається, краще за нас вибирають нерухомість. І тому це чудове розташування. Це був номер один.
Друге – це олівцем. Завжди, завжди, завжди керуйте цифрами. І тому максимальна ставка була розумною. Проформа насправді була досить справедливою, виходячи з того, що ми знали на той час, і тому вона мала солідну віддачу. Тому я б сказав, що це дві основні причини.
Девід:
Мені подобається, що ми все ще бачимо олівцем. Як довго, на вашу думку, ми зможемо це робити, перш ніж наступне покоління запитається, чому ми продовжуємо говорити, що все олівцем?
Роб:
Здається, поки ми використовуємо олівці.
Кім:
Тому що Google sheeted звучить дивно.
Девід:
Вони все ще використовують їх?
Роб:
ШІ вийшов.
Кім:
Це електронна таблиця, яка може вийти неправильною.
Девід:
добре Щодо цієї угоди, Кім, ти дотримувався свого поля для покупок чи мав бути якийсь творчий маневр?
Кім:
На даний момент трохи боляче. Здається, я сказав це на початку, але в нашій коробці для покупок є моделі, створені 1980 року або пізніше. Можливо, я про це забув. Але один із наших критеріїв покупки заснований на 1980 році або пізніше. Ми зробили виняток. Ми зробили виняток. Ця будівля була побудована наприкінці 1970-х років, але теперішній власник купив її та додав тонну вартості. Вони зробили масу реабілітації. Переробили дах. Переробили всі вітрини. Переробили стоянки. Хтось хоче здогадатися, чого мені не вистачає під час цих ремонтів?
Роб:
Ой, туалет, каналізація, труби.
Кім:
Ого. Ви не бачили того, що бачив я. Ці відео з огляду на каналізацію виглядають як найгірша колоноскопія, яку ви коли-небудь бачили.
Девід:
Ви зробили чудову думку, Кім, тому що багато інвесторів просто не замислюються про те, що після того, як щось потрапляє в унітаз, воно має кудись подітися, і є спосіб, яким воно потрапляє з вашої власності зазвичай у міські лінії , і ви повинні провести через це камеру та подивитися, як вони виглядають. Тож я бачив, як коріння дерев проростає у самі труби й утворює там засмічення, а потім якась дитина змиває опудало тварини в унітаз, і воно там застрягає, і це створює блокаду, усунути яку може бути неймовірно дорого, особливо якщо вам потрібно просвердлити бетон або асфальт стоянки, потім ви повинні знайти, на якій частині труби це було. Чи було це для вас проблемою з цією конкретною угодою?
Кім:
так Тому ми пішли проти одного з наших критеріїв угоди. І труби старі. Вони мають обмежене життя. Вони чавунні, і вони наприкінці свого життя. Тож це безперечно проблема для нас.
Роб:
Гаразд. У мене багато питань з цього приводу, але це нормально. Про каналізацію ми можемо поговорити офлайн.
Кім:
О, дерзай. Я хотів би поговорити про цю угоду. Я сподіваюся, що це таємно приватний тренерський дзвінок, тому що я отримав запитання про те, чи варто нам рухатися вперед чи ні.
Роб:
Отже, коли це трапляється, чи це одна з тих речей, коли вам доводиться штовхатися… тому що зазвичай, скажімо, в Airbnb або в довгостроковій оренді, якщо воду відключають, ви повинні помістити їх у готель або ви треба розібратися. Але це виглядає як досить масштабний підземний ремонт усієї території. То чи потрібно закривати підприємства, поки ви робите ці ремонти?
Кім:
Так. Я багато дізнався про каналізацію, чого не дуже хотів знати і досі не знаю, але в основному труби виконують те, що називається каналізацією, тобто там, де їх дно в основному розмивається. А так дно – земля. І якщо ви досить швидко це зрозумієте, ви зможете зробити те, що називається конвеєром, коли ви продуваєте епоксидну смолу через труби, прокладаєте їх і фактично створюєте ПВХ труби всередині старих чавунних труб. І це фантастично, тому що теоретично це можна зробити, не заважаючи нікому з орендарів. З іншого боку, ці витрати на це майно становлять сто тисяч доларів, тому ви справді хочете знати, що це потрібно зробити.
І я думаю, ви можете здогадатися. Якщо хтось, хто займається облаштуванням труб, прийде перевірити ваші труби, це все одно, що мати інспектора з дахів, який займається дахами, як ви думаєте, що вони скажуть? правильно. Це потрібно було зробити вчора. І тому важко вирішити, чекати чи ні, тому що якщо чекати надто довго, труби можуть обвалитися, і тоді вам доведеться, як ви сказали, рити землю, заважати орендарям. Це велика проблема.
Роб:
Ого. Тож скажіть мені, будь ласка, чи вдалося вам домовитися з продавцем про будь-які поступки, кредити на купівельну ціну чи щось?
Кім:
так Отже, двома проблемами, коротко кажучи, є ці труби, а іншою проблемою є ці орендарі-правопорушники. І зазвичай це не є великою проблемою. Насправді я не можу пригадати останнє майно, яке я купував, де не було кількох орендарів-правопорушників, які чарівним чином з’явилися, щойно ми уклали контракт. Справа в тому, що ми дійсно платимо за це майно ціну «під ключ». Це не має такої прибутковості, як нерухомість, яку ми купили минулого року. Нам сказали, що воно в ідеальному стані, воно стовідсотково заселене, і всі орендарі платять ринкову оренду. І тому цей втрачений дохід за перший рік — це не те, що ми повинні їсти. Нам це рекламували як «під ключ», а не як додаткову вартість.
Девід:
Отже, коли ви знайшли резервну двокрапку власності, як ви використали цю інформацію, щоб повернутися до продавця та спробувати домовитися про кращу позицію для себе?
Кім:
так Тому ми попросили продавця зателефонувати. Я б вам збрехав, якби не боявся, але всі мої друзі, схожі на продавців Cutco, казали: «Ти маєш попросити про телефонний дзвінок. Ви не можете робити це електронного сміття. Ви повинні попросити телефонний дзвінок». Тож я буквально перечитував, ніколи не розділяв різницю, і я попросив його зателефонувати, і він сказав ні.
Роб:
Він знає, що повинен піти на поступки. Ймовірно, він боїться вести переговори, тому що він не має влади.
Кім:
Він не хотів зі мною говорити. Тож те, що ми зазвичай робимо, я не знаю, чи це те, що ви також робите зі свого боку, але ми зазвичай надсилаємо довгий електронний лист із багатьма цифрами, які пояснюють, чому ми вважаємо, що заслуговуємо на цю відзнаку. І я просто відчув, що тут це не буде достатньо. Це було б недостатньо для впливу. Тому я зробив щось нове. Я зробив презентацію, схожу на презентацію аркуша Google, а потім зробив відео Loom, проходячи по презентації. І тому я надіслав йому посилання на відео Loom, навіть не на презентацію, тож йому довелося послухати мій голос, і я пройшов, показавши, як ці прострочення вплинуть на наш дохід у перший рік. А потім я також пройшовся по вартості каналізації та показав йому всі моделі, показав відео, які ми зняли щодо каналізації, і попросив мій запит на кредит.
Роб:
Я думаю, що цей телефонний дзвінок вирішив 90% проблем з нерухомістю, чесно кажучи. Я дійсно думав про це вчора ввечері. Усі так страшно бояться взяти телефонну трубку й вести переговори, як колись, у мої часи, і в мене була ситуація, коли я домовлявся туди-сюди з ріелтором, який був дружиною продавець. Я запропонував кілька варіантів, а потім, нарешті, він мені подзвонив і сказав: «Гаразд. Що ти намагаєшся зробити?» І я сказав: «Ну, у вашій пропозиції це не фактично грошовий потік, і я намагаюся скласти угоду, яка дійсно приносить мені грошовий потік». І ми дійсно уклали угоду. Дуже добре, тому що я знаю, що розмовляти з продавцем, мабуть, дуже нервує. Долати бар’єр ріелтора – це завжди нервово, але я вважаю, що це дуже важливо.
Кім:
так Ну, я спробував. Зрештою я надіслав замість цього відео Loom, але я спробував зателефонувати, і я вважаю, що відео Loom було другим найкращим.
Роб:
І що сталося? Він сказав так? Він повернув тобі гроші?
Кім:
Тож він сидів на цьому півтора тижні, і ми нарешті звернулися до нього під час відпустки, і він сказав «ні». Він сказав, що вважав, що зможе сам виправити правопорушення. Він не думав, що каналізація є великою проблемою. І тому він сказав, що не запропонує нам жодного кредиту, тому ми врешті-решт вийшли з угоди.
Роб:
Ви були близькі до того, щоб сказати: «Давайте все одно зробимо це», чи ви були рішучі на цьому з самого початку?
Кім:
Ну, це не зовсім те, де історія закінчується. Тому ми вийшли з угоди. Ми повернули свої задатки. Ми розповіли позикодавцеві про все, що було зроблено, починаючи від переміщення ельфа по дому та різдвяних покупок, важливих речей цієї пори року. Ми вийшли з угоди. І тоді фактично два дні тому нам подзвонив брокер, брокер продавця, і сказав, що готовий запропонувати кредит у сто тисяч доларів. Спочатку я не сказав, але ми попросили знижку в 350,000 XNUMX доларів.
Роб:
$350,000 350,000 знижки чи $XNUMX XNUMX кредиту?
Кім:
Знижка в розмірі 350,000 XNUMX доларів від ціни покупки – це те, що ми просили.
Роб:
Тож швидко перемотайте вперед до сьогоднішнього дня, вам дзвонить брокер і каже: «Гей, продавець хоче повернутися. Він збирається дати вам сто тисяч доларів знижки від ціни покупки». Чудово, гаразд. І потім?
Кім:
Тож ми сказали: «Дуже дякую, але передзвоніть нам, якщо буде 200».
Роб:
І він вам передзвонив? Він вам передзвонив?
Кім:
Так називали годину тому, і це до 130.
Роб:
Гаразд. Гей, це прогрес. Це остаточне число? Він постійно змінюється.
Кім:
Ну, ми могли б викликати його на гучномовець прямо зараз, але…
Роб:
Це було б першим в історії BiggerPockets. Насправді я б хотів, але добре. Добре, 130. Тож де ти? Що ти хочеш за це?
Кім:
Якщо чесно з вами, я на огорожі.
Девід:
Незважаючи на те, що ми беремо у вас інтерв’ю, чи можемо ми поговорити з вами про це?
Кім:
Так, я б хотів це зробити. Надішліть мені рахунок пізніше.
Девід:
Тому що я відчуваю, що ми в середині переговорів. Ми не чуємо про угоду, укладену п'ять років тому. Ось які мої думки. Якщо ставки впадуть або залишаться нижчими, продавець відчує, що мені не потрібно давати їй гроші. Я збираюся знайти іншого покупця. Але якщо ви помітите ще одне підвищення ціни, сума, яку хтось готовий заплатити за це майно, зміниться, тому що тепер усі цифри, які ви вводите в таблицю Excel, змінюються, а це означає, що він, швидше за все, прийде поверніться і скажіть: «Добре, ви можете отримати свої 200,000 200,000», але на той момент у вас немає потрібної ставки, тому, ймовірно, буде ще більше. Чи було це передано через брокерів на кшталт: «Гей, дайте хлопцеві знати, що ми купимо його зі знижкою в XNUMX XNUMX доларів США за цією ціною, але якщо ставки піднімуться, йому або доведеться заплатити за мене, щоб отримати нижчу ставку або пізніше буде більша знижка».
Кім:
так Отже, наша ставка заблокована, і одним із наших непередбачених умов є те, що ми закриємось до кінця року, тому що ми хочемо скористатися списанням податків, про яке я говорив раніше. Але ми пояснили йому,
Роб:
80%?
Кім:
так Ми зазначили йому, що якщо ставки піднімуться, йому буде важко знайти іншого покупця.
Роб:
Я думаю, що йому зараз важко знайти покупця. Він дзвонив тобі, так? Якщо він зателефонував вам і намагається почати це ще раз, ви, ймовірно, це.
Кім:
так Я думаю, проблема тут, яку я зрозумів, полягає в тому, що ми розглядаємо дві різні властивості. Отже, продавець розглядає нерухомість, яку він придбав за чудовою ціною. Це майно було в поганому стані. Воно серйозно потребувало кохання. Майно практично пустувало, воно було напівзруйноване, всі ті речі. І тому він дивиться на це майно, яке купив за чудовою ціною. Він також володіє нею готівкою, тому ризик набагато менший. І тому його точка зору така, у чому ваша проблема? Є пара вакансій. Це частина ведення бізнесу. Ви просто заповнюєте його. Кого хвилює, якщо TI коштує 20,000 XNUMX доларів на відновлення цього блоку? Велика справа. Тому що він сидить на соусі.
Але ми розглядаємо цю нерухомість, за яку заплатили високу ціну. З самого початку результати були не дуже хороші, але ми були згідні з цим, тому що вони відповідали основним принципам. Це не була велика віддача, але основні принципи, вирішуються наші податкові проблеми, і ми думали, що нам передали щось, що потребувало дуже низьких витрат. Зараз ми сидимо десь так, що збираємось поспішати, щоб закрити цю угоду до кінця року. І, чесно кажучи, для нас це важливий фактор. Нас цікавить якість нашого життя. Ми про те, яка у вас погодинна ставка? Не скільки ви заробляєте на рік? Зараз дуже багато роботи. Тому ми збираємося закрити цю нерухомість посеред канікул, і тоді ми успадкуємо всі ці проблеми.
Роб:
Ось моя думка, і Девіде, ти можеш сказати мені, якщо ти не згоден. Я думаю, що він підніметься трохи більше, ніж ці 130, просто виходячи з того, де ви перебуваєте, і того факту, що вам телефонували. Але я не думаю, що вам слід брати цю сотню і, скажімо, 50, якщо це те, де ви закінчите, і віднімати це від ціни покупки, тому що я не думаю, що це буде суттєвим у вашій загальній щомісячній іпотеці. Я думаю, що буде важливим для вас поза воротами, так це отримати кредит у розмірі 150,000 XNUMX доларів, якщо це вдасться з банком. Ваші кредити обмежені. І Девіде, ти можеш долучитися до цього, але я б сприйняв це як кредит, щоб ти міг заощадити ці гроші у своєму початковому внеску та використати їх для оплати цих величезних витрат. І тоді в цей момент ви зараз дивитеся на угоду, яку спочатку аналізували. Я б так підійшов. Що ти думаєш, Девіде?
Девід:
Комерційне фінансування може не дозволити цього статися, як і житлове фінансування, оскільки ви маєте справу з відповідними кредитами. Правила досить чітко визначають, скільки продавець може зробити внесок у вартість закриття покупця. Це може не працювати так само в комерційному просторі. Коли вони знімають це з закупівельної ціни, це насправді не впливає на багато чого. Ви просто позичаєте трохи менше грошей.
Кім:
Що ж, ми зберігаємо суму позики незмінною, тому ми будемо зберігати ці гроші готівкою в банку. Ми б поклали... Якщо він дасть нам кредит у розмірі 200,000 200,000 доларів або знижку від ціни покупки, ми заплатимо на XNUMX XNUMX доларів менше.
Девід:
так Тож на вашому місці було б так само. Що, якщо він увійде і зробить зміни за вас?
Кім:
Я був би в цьому дуже зацікавлений, якщо він хоче мати справу з каналізацією. Питання в тому, чи зможе він зробити це після закриття? Ми йому довіряємо?
Роб:
Це стає трохи ризиковано, тому що є продавці, які не підуть на такий ризик, оскільки угода завжди може зірватися. Наприклад, ця угода вже провалилася з цієї причини. І тоді ви завжди можете мати якийсь контракт, який змусить його зробити це пізніше. Але це завжди ризик саме по собі. Тож у будь-якому випадку це важко.
Кім:
так І я відчуваю, що хочу переконатися, що я дійсно дослухаюся до принципів, про які ми говорили раніше в шоу. Я хочу переконатися, що не спекулюю на тому, щоб залучити орендарів до ринкової орендної плати. І ще одна проблема полягає в тому, що ми насправді планували самостійно розпоряджатися цією власністю, оскільки вона знаходиться в нашому рідному місті. І чи хочемо ми цього головного болю? Ми хочемо взяти це на себе? Будемо займатися і лізингом. І просто невизначеність щодо того, куди рухається ринок. Ми хвилюємося за орендаря пілатесу? Чи хвилюємося ми за цих орендарів, які не платять? Чи зможемо ми знову здати приміщення? Тож я мерзну.
Девід:
Я не знаю, чи ти помиляєшся. Я думаю, що в цій позиції з урахуванням того, як розвивається ринок, більш імовірно, що в комерційному просторі все пом’якшиться, ніж затягнеться. Отже, це на вашому боці. І, можливо, Фінікс був трохи ізольований від цього, і тому продавець не усвідомлює, що буде багато комерційних об’єктів, які почнуть з’являтися на ринку з набагато більш конкурентоспроможними цінами, ніж ми бачили, оскільки ставки так високо. І оскільки ці виплати починають надходити, рефінансування не буде варіантом, і багато з цих об’єктів були тим, що люди вкладали гроші, щоб купити разом, тому вони повинні продати це, щоб повернути гроші своїм інвесторам.
Я думаю, що зараз на ринок з’явиться більше запасів, ніж раніше. Тому час на вашому боці, щоб знайти угоду. Час не на вашому боці для податкової частини. Тож це дійсно те, що вам потрібно зважити. Чи варто брати на себе удар по податках, щоб придбати кращу пропозицію, чи ні? Але я дуже вдячний, що ви поділилися деталями цієї історії, тому що це реальна нерухомість. Це саме те, що відбувається. Мені сказали це, а потім виявилося те, потім я сказав те, а вони сказали те, і історія постійно змінюється.
Роб:
Ось що я б сказав. Я думаю, я б рухався вперед, якщо я міг би отримати гарантії, що власник збирається виправити це заздалегідь або відразу після закриття.
Кім:
Цікаво. Мені подобається ця ідея.
Роб:
Тому що для мене це та сама угода. Якщо він збирається заплатити за це через цю поступку, через цей кредит, як би ви не хотіли його розрізати, тоді це фактично та сама угода. Потрібно лише подбати про те, щоб ремонт був зроблений.
Кім:
Цікаво. так І зазвичай ми шукаємо… Що ми говоримо, ми зазвичай шукаємо проблеми, які зникають разом із продавцем. Тож дайте мені звіт про доходи, який весь день пишеться на серветці. У мене немає проблем, які зникають разом із продавцем, але це все проблеми, які не зникають із продавцем. Вони залишаються з нами, як тільки ми закриваємося. Тож це наші вагання.
Девід:
Що ж, я думаю, що ти робиш правильно. Тримайся свого. Якщо вам потрібно сплатити податки, і це має більше сенсу, ніж покупка нерухомості, зробіть це. Але я б також подивився, якби я був на вашому місці, якщо мені доведеться заплатити на 70 тисяч більше, ніж я хотів, чи загальна податкова пільга компенсує ці 70 тисяч? Отже, навіть якщо угода може бути не такою, якою ви хотіли, загальна картина, це має більше сенсу. І якщо це так, тоді ви просто запитуєте себе: скажімо, ваша податкова пільга становила 40 тисяч, але ви матимете свої 70 тисяч окремо від того, де хочете бути, щоб ви відчували, що загалом у вас 30 тисяч, чи ця нерухомість розташована в такому чудовому місці та є таким великим активом, що ці 30 тисяч варті того? Або з вашим досвідом, вашими знаннями та тим, що ви робите, Кім, ви могли б просто піти знайти кращу угоду, щоб ви могли повернути ці гроші в іншому місці?
Роб:
Гаразд, усі. Якщо ви хочете почути оновлення цієї історії та слідкувати за процесом, обов’язково підписуйтесь на Кім у всіх її соціальних мережах. Кім, де люди можуть тебе знайти та отримати цікаві оновлення та завершення саги?
Кім:
так Тому, щоб дізнатися більше про те, що ми робимо, і потрапити в наш список оновлень і можливостей, вони можуть відвідати наш веб-сайт ironpeakproperties.com. Слідкуйте за мною в LinkedIn під керівництвом Кім Хопкінс. І нарешті в Instagram як MoneyPlusHappy. І привіт, можливо, нам варто поставити це на голосування. Якщо ви це почуєте, продовжуйте і обміркуйте, що, на вашу думку, ми повинні робити з цією угодою.
Роб:
добре Прокоментуйте в коментарях YouTube, якщо ви дивитеся це на YouTube. Дайте нам знати, що ви думаєте.
Девід:
Гаразд, Кім, було приємно, що ти тут. Велике спасибі, що поділилися з нами своєю історією. Я сам сиджу на шпильках і чекаю, як розгорнеться ця історія, тому мені буде цікаво почути себе. Але ми дозволимо вам піти звідси на сьогодні. Велике спасибі за участь у шоу.
Кім:
Щиро дякую, хлопці, що прийняли мене.
Девід:
Це Девід Грін від Роба, відправив свої штани з Коля, Абазоло, виписується.
Дивіться епізод тут
Допоможіть нам!
Допоможіть нам охопити нових слухачів на iTunes, залишивши нам рейтинг та огляд! Це займає всього 30 секунд, і інструкції можна знайти тут. Дякую! Ми дуже цінуємо це!
У цьому епізоді ми розповідаємо:
- Кім інвестиції в комерційну нерухомість «купити коробку» вона використовує для придбання прибуткової власності
- Пояснення обмеження ставок і чому ви МАЄТЕ це правильно робити, купуючи велику нерухомість
- Команда надутий "pro forma» цифри, в яких вас намагатимуться переконати брокери (не стежте за цим!)
- Типи комерційні об'єкти, які є стійкий до блокування і завжди залишайся відкритим
- Команда значні ризики для комерційної нерухомості у 2024 році і два підприємства, які НІКОЛИ не повинні орендувати
- A угода в прямому ефірі з поточною угодою, про покупку якої обговорюється Кім
- і So Набагато більше!
Посилання з шоу
Зв'язатися з Кімом:
Бажаєте дізнатися більше про сьогоднішніх спонсорів або самі можете стати партнером BiggerPockets? Електронна пошта .
Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.
- Розповсюдження контенту та PR на основі SEO. Отримайте посилення сьогодні.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Додайте собі сили. Доступ тут.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Розширення знань. Доступ тут.
- ПлатонЕСГ. вуглець, CleanTech, Енергія, Навколишнє середовище, Сонячна, Поводження з відходами. Доступ тут.
- PlatoHealth. Розвідка про біотехнології та клінічні випробування. Доступ тут.
- джерело: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-863
- : має
- :є
- : ні
- :де
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 130
- 15%
- 20
- 200
- 2023
- 24
- 30
- 40
- 50
- 7
- 70
- a
- Здатний
- МЕНЮ
- про це
- вище
- AC
- прискорений
- рахунки
- через
- фактичний
- насправді
- додавати
- доданий
- Перевага
- впливати
- після
- потім
- знову
- проти
- назад
- попереду
- Airbnb
- ВСІ
- дозволяти
- дозволено
- по
- вже
- Також
- хоча
- завжди
- am
- кількість
- an
- Аналізуючи
- та
- тварина
- Інший
- відповідь
- будь-який
- більше
- будь
- все
- крім
- Apple
- додаток
- цінувати
- вдячність
- підхід
- архітектура
- ЕСТЬ
- ПЛОЩА
- області
- Арізона
- навколо
- AS
- запитати
- активи
- асоційований
- At
- приваблюваний
- автор
- автоматичний
- уникнути
- уникає
- геть
- назад
- підтриманий
- поганий
- Balance
- Банк
- Banking
- бар'єр
- заснований
- основний
- В основному
- BE
- оскільки
- становлення
- було
- перед тим
- починати
- початок
- за
- буття
- користь
- Переваги
- КРАЩЕ
- Краще
- краща позиція
- Великий
- Велика картина
- більший
- найбільший
- Білл
- Біт
- Black
- підривати
- бонус
- Черевики
- border
- запозичувати
- обидва
- дно
- куплений
- Box
- Перерва
- приносити
- брокер
- брокери
- брат
- Створюємо
- побудований
- гроно
- бізнес
- підприємства
- але
- button
- купити
- ПОКУПЕЦЬ..
- Купівля
- Купує
- by
- Каліфорнія
- call
- званий
- кімната
- CAN
- Може отримати
- кришка
- автомобіль
- автомобілів
- випадок
- готівкові гроші
- грошовий потік
- катастрофічний
- Залучайте
- Центр
- зміна
- Зміни
- заміна
- Перезвон
- вибір
- Вибирати
- вибрав
- різдво
- ясно
- близько
- тісно
- закриття
- Ко-господар
- тренування
- холодний
- колапс
- COM
- Приходити
- майбутній
- коментар
- коментарі
- комерційний
- комерційна нерухомість
- спілкувалися
- компанія
- конкурентоспроможний
- Зроблено
- повністю
- компонент
- поступки
- висновок
- бетон
- впевнений
- Вважати
- беручи до уваги
- контракт
- сприяти
- Розмова
- навпаки
- переконати
- виправити
- правильно
- Коштувати
- може
- Пара
- курс
- обкладинка
- покритий
- Covid
- CPA
- створювати
- створює
- створення
- Креатив
- кредит
- кредити
- Критерії
- CrossFit
- цікавий
- Поточний
- В даний час
- завісу
- Клієнти
- Девід
- день
- Днів
- угода
- справу
- Пропозиції
- обговорюючи
- Борг
- вирішувати
- рішення
- глибокий
- оборонний
- безумовно
- залежить
- амортизація
- заслуговувати
- деталі
- DID
- різниця
- різний
- DIG
- Знижка
- дисплей
- відстань
- занурення
- do
- робить
- Ні
- справи
- Долар
- доларів
- зроблений
- Не знаю
- вниз
- управляти
- водіння
- Падіння
- два
- під час
- нідерландська
- Вмираючий
- кожен
- Раніше
- земля
- є
- фактично
- або
- ельф
- ще
- кінець
- що закінчився
- закінчується
- досить
- Весь
- повністю
- навколишній
- епізод
- капітал
- особливо
- істотний
- майно
- Ефір (ETH)
- оцінювати
- Навіть
- НІКОЛИ
- Кожен
- все
- все
- точно
- приклад
- перевершувати
- виняток
- збуджений
- існуючий
- дорогий
- досвід
- пояснені
- Пояснює
- надзвичайно
- факт
- фактор
- зазнає невдачі
- ярмарок
- Падати
- вентилятор
- фантастичний
- почувати
- ноги
- помилка
- кілька
- Рисунок
- заповнювати
- заповнений
- Фільтри
- остаточний
- в кінці кінців
- фінансування
- знайти
- виявлення
- Перший
- п'ять
- виправляти
- фіксованою
- фіксований
- Поверх
- Флорида
- потік
- Потоки
- стежити
- потім
- харчування
- для
- забутий
- формула
- вперед
- Вперед
- знайдений
- чотири
- Безкоштовна
- друг
- друзі
- від
- фонд
- Основи
- майбутнє
- ворота
- Загальне
- покоління
- отримати
- отримання
- гігант
- Давати
- даний
- дає
- Go
- мета
- йде
- буде
- пішов
- добре
- є
- Уряд
- великий
- великий
- Жадібний
- Земля
- Group
- Зростання
- GUNS
- Хлопець
- було
- Половина
- рука
- траплятися
- сталося
- відбувається
- Жорсткий
- Мати
- має
- he
- очолював
- чути
- почутий
- слух
- допомога
- її
- тут
- прихований
- Високий
- вище
- найвищий
- дуже
- його
- сам
- його
- історія
- хіт
- удар
- тримати
- канікули
- Головна
- чесний
- Чесно
- надія
- З надією
- сподіваючись
- Хопкінс
- господар
- ГАРЯЧА
- готель
- годину
- будинок
- будинку
- житло
- Як
- How To
- Однак
- HTTPS
- сто
- i
- Я БУДУ
- ідея
- if
- картина
- негайно
- Impact
- важливо
- поліпшення
- поліпшення
- поліпшення
- in
- includes
- Дохід
- Збільшує
- неймовірно
- осіб
- промислові
- інформація
- спочатку
- всередині
- замість
- інструкції
- страхування
- інтерес
- ІНТЕРЕСНА ЦІНА
- Процентні ставки
- зацікавлений
- в
- інвентаризація
- Invest
- інвестування
- інвестиції
- інвестор
- Інвестори
- ізольований
- питання
- питання
- IT
- сам
- ITunes
- роз'єм
- приєднання
- JPG
- стрибати
- просто
- тримати
- зберігання
- збережений
- удар
- дитина
- Діти
- вбивця
- Кім
- Дитина
- Знати
- знання
- знає
- великий
- більше
- останній
- Минулого року
- нарешті
- Пізно
- пізніше
- вести
- провідний
- УЧИТЬСЯ
- вчений
- вивчення
- оренда
- лізинг
- Залишати
- догляд
- залишити
- кредитора
- поблажливий
- менше
- дозволяти
- Важіль
- LG
- життя
- як
- Ймовірно
- МЕЖА
- Лінія
- ліній
- LINK
- список
- трохи
- позику
- Кредити
- розташований
- розташування
- блокування
- замкнений
- Довго
- довгостроковий
- подивитися
- виглядає як
- подивився
- шукати
- ткацький верстат
- втрачений
- серія
- багато
- любов
- низький
- знизити
- LTV
- made
- головний
- обслуговування
- зробити
- РОБОТИ
- Робить
- багато
- позначено
- ринок
- ринки
- масивний
- Матерія
- Максимізувати
- Може..
- може бути
- me
- значити
- засоби
- Зустрічатися
- згаданий
- метод
- Метрика
- Середній
- може бути
- мільйона
- відсутній
- помилка
- Пом'якшити
- Моделі
- мама
- момент
- гроші
- щомісячно
- більше
- Іпотека
- найбільш
- рухатися
- рухатися вперед
- переїхав
- переміщення
- багато
- множинний
- музика
- повинен
- my
- себе
- природа
- обов'язково
- Необхідність
- необхідний
- потреби
- ніколи
- Нові
- наступний
- ніч
- немає
- ніхто
- зараз
- номер
- номера
- займає
- of
- від
- пропонувати
- запропонований
- Office
- offline
- часто
- часто
- oh
- добре
- Старий
- on
- один раз
- ONE
- ті,
- тільки
- відкрити
- операційний
- Думки
- Можливості
- протистояли
- варіант
- Опції
- or
- порядок
- Орегон
- Інше
- інакше
- наші
- з
- поза
- над
- загальний
- власний
- власник
- володіє
- оплачувану
- хворобливий
- фарбувати
- пандемія
- Папір
- оформлення документів
- Паріс
- Парк
- парковка
- частина
- приватність
- партнер
- Минуле
- Платити
- платіж
- оплата
- платежі
- олівці
- Люди
- для
- відсотків
- ідеальний
- фенікс
- телефон
- Телефонний дзвінок
- Фізично
- вибирати
- збір
- картина
- сосна
- труба
- труби
- місце
- місця
- план
- запланований
- планування
- plato
- Інформація про дані Платона
- PlatoData
- гравець
- відіграє
- будь ласка
- Подкаст
- подкасти
- точка
- Точка зору
- поп
- портфель
- положення
- влада
- PPP
- практично
- Premium
- Presentation
- представлений
- досить
- price
- ціни
- первинний
- Принципи
- приватний
- Pro
- ймовірно
- Проблема
- проблеми
- процес
- Product
- профіль
- прибутковий
- прогрес
- властивості
- власність
- захищений
- тягне
- покупка
- put
- Поклавши
- якість
- питання
- питань
- Швидко
- досить
- ранжувати
- ставка
- ставки
- рейтинг
- досягати
- реальний
- нерухомість
- ринки нерухомості
- справжнє життя
- реалізувати
- зрозумів,
- насправді
- агент з продажу нерухомості
- причина
- розумний
- Причини
- Короткий огляд
- спад
- Refi
- відновлення
- реінвестувати
- відносний
- доречний
- опора
- запам'ятати
- оренда
- оренда
- ремонт
- Звіти
- представляти
- запросити
- запитів
- вимагати
- житловий
- Реагувати
- ресторан
- ресторан
- роздрібна торгівля
- повертати
- Умови повернення
- позбавитися
- право
- Risk
- ризики
- грабувати
- ROI
- дах
- коренеплоди
- круглий
- Правила
- прогін
- порив
- безпечніше
- сага
- Зазначений
- то ж
- зберегти
- економія
- say
- приказка
- переляканий
- сфера
- другий
- seconds
- секрет
- побачити
- бачачи
- здається
- Здається,
- бачив
- продавати
- Продавці
- послати
- відправка
- сенс
- посланий
- серйозно
- Послуги
- сім
- кілька
- Форма
- поділ
- вона
- лист
- ПЕРЕМІЩЕННЯ
- занурено
- покупка
- магазинів
- короткий термін
- Повинен
- Показувати
- показав
- показ
- закрити
- Вимикати
- сторона
- значний
- підписання
- з
- один
- Сидячий
- ситуація
- ситуацій
- Розмір
- сон
- Скибочка
- невеликий
- менше
- розумний
- So
- соціальна
- проданий
- solid
- вирішити
- деякі
- Хтось
- що в сім'ї щось
- десь
- Скоро
- Простір
- пробіли
- Гучномовець
- конкретний
- конкретно
- спекуляції
- витрачати
- відпрацьований
- розкол
- Спонсори
- площа
- старт
- стан
- Заява
- залишатися
- палиця
- Як і раніше
- стимул
- зберігати
- Історія
- Стратегія
- удар
- студія
- такі
- передбачуваний
- Переконайтеся
- поверхню
- Приймати
- приймає
- взяття
- балаканина
- говорити
- цільове
- націлювання
- навчав
- податок
- Taxes
- сказати
- орендар
- як правило,
- terms
- третинний
- Техас
- ніж
- дякувати
- Дякую
- Що
- Команда
- Майбутнє
- їх
- Їх
- потім
- теорія
- Там.
- Ці
- вони
- річ
- речі
- думати
- Мислення
- це
- У цьому році
- ті
- хоча?
- думка
- тисяча
- три
- Процвітати
- процвітає
- через
- Таким чином
- Зв'язаний
- час
- times
- до
- сьогодні
- сьогоднішній
- разом
- Туалет
- сказав
- Тонна
- Тон
- занадто
- прийняли
- ТОТАЛЬНО
- жорсткий
- поїзд
- Розшифровка
- Перетворення
- дерево
- Trend
- намагався
- біда
- Довіряйте
- намагатися
- намагається
- Опинився
- під ключ
- повороти
- два
- тип
- Типи
- типовий
- типово
- Невизначеність
- непокритий
- при
- розуміти
- розуміння
- блок
- одиниць
- до
- Оновити
- Updates
- us
- використання
- використовуваний
- використовує
- використання
- зазвичай
- Юта
- відпустку
- значення
- дуже
- Відео
- Відео
- вид
- Голос
- Голосувати
- чекати
- Очікування
- ходити
- пішов
- ходьба
- хотіти
- хотів
- хоче
- було
- Вашингтон
- спостереження
- вода
- шлях..
- we
- веб-сайт
- week
- важать
- ласкаво просимо
- ДОБРЕ
- пішов
- були
- Що
- Що таке
- коли
- Чи
- який
- в той час як
- білий
- ВООЗ
- всі
- чому
- дружина
- волі
- готовий
- з
- без
- Work
- робочий
- працює
- хвилювалися
- турбуватися
- гірше
- найгірше
- вартість
- б
- письмовий
- Неправильно
- рік
- років
- так
- вчора
- ви
- вашу
- себе
- YouTube
- зефірнет