A комерційний обвал нерухомості шукає все більше і більше ймовірно в 2023 році. Підвищення процентних ставок, стиснутий обмеження ставок та новий інвентар що збирається вийти на ринок, робить комерційну нерухомість, а точніше багатоквартирні будинки, такими ж непривабливими для інвесторів у нерухомість. Але з такою кількістю грошей, як і раніше, викинутих на багатоквартирні інвестиції, чи збираються звичайні інвестори втягнутися в цю істерику? Або це просто надмірно розкручений крах що не буде реалізовано протягом багатьох років?
Скотт Тренч, Генеральний директор BiggerPockets і господаря Подкаст BiggerPockets Money, мав підозри щодо багатоквартирних будинків після того, як іпотечні ставки почали різко зростати. Тепер він на шоу, щоб пояснити чому може статися збій, кого це вплине та що можуть зробити інвестори підготувати себе. Зараз НЕ час укладати угоди з високими ставками, які були такими помітними у 2020 та 2021 роках. Скотт дає свої рекомендації щодо того, що можуть зробити як пасивні, так і активні інвестори, щоб зберегти свої статки, якщо і коли нарешті трапиться крах.
Але це ще не все! Без нього ми б не говорили про багатосімейний будинок Андрій Кушман та Метт Ферклот, два великі багатосімейні інвестори, які мають десятиліття досвіду в просторі. Ендрю та Мет відповідають на запитання двох підопічних BiggerPockets, Філіп та Денні, пара інвесторів із Каліфорнії намагаються масштабувати свої багатосімейні портфелі, Якщо ти хочеш потрапити в багатосімейний правильний шлях або ухилитися від поганої угоди, залишайтеся!
Натисніть тут слухати в Apple Podcasts.
Слухайте подкаст тут
Стенограму читайте тут
Скотт:
Це подкаст BiggerPockets, шоу номер 721.
Ендрю:
Майте на увазі, що більше – це розумово складніше, але більше – легше. Щоб зняти 10 одиниць, стільки ж роботи, скільки й 100 одиниць. Тож моя філософія полягає в тому, щоб досягти максимального комфорту. Коли я маю на увазі комфортне, це не наражаючи вас або ваших інвесторів на фінансовий ризик, але просто не лякайтеся того факту, що «Ну, це 100 одиниць. Я ще ніколи цього не робив». Якщо ви отримали 10, ви отримали 100. Це лише сума фінансів, і насправді стає легше, чим більше ви стаєте.
Скотт:
Що відбувається з усіма? Це Скотт Тренч, тимчасовий гість подкасту BiggerPockets тут разом із ведучим Дейвом Мейєром. Вибач, я вкрав це у тебе, Дейве.
Дейв:
О ні. Я не знаю, господар я чи гість. Як би там не було, ми тут разом і сьогодні беремо участь у шоу.
Скотт:
Ну, дякую, що запросив мене сьогодні, Дейве. Я ціную це.
Дейв:
Так, звичайно. Ти дуже плавний у цьому вступі. Ти в цьому досвідчений. Ми хотіли, щоб ви були присутні, тому що у нас було кілька запитань. Насправді ми з вами провели багато чудових розмов офлайн про це. У вас є кілька справді цікавих думок і, відверто кажучи, певних побоювань щодо багатоквартирних комерційних приміщень, про які ми будемо говорити тут протягом перших 20 хвилин шоу.
Скотт:
Так, знаю. Я думаю, що комерційні багатоквартирні будинки насолоджувалися справді феноменальним успіхом у створенні величезної кількості багатства за останні 10, 12 років, оскільки орендна плата справді зросла майже прискореною модою за останнє десятиліття, оскільки процентні ставки почали цокати вниз за цей час і оскільки максимальні ставки знизилися. Це створило неймовірне середовище для створення багатства, яке, я переживаю, вичерпалося й має намір повернути багато цього протягом наступних 12-18 місяців. Я хочу по-справжньому висловити ці занепокоєння та подзвонити тут, щоб інвестори були дуже, дуже обережні щодо цього класу активів, зокрема, у 2023 році.
Дейв:
Добре, чудово. Що ж, це буде чудова розмова. Я з нетерпінням чекаю цього. У мене до вас багато питань. Щоб усі слухали, ми будемо говорити зі Скоттом приблизно 20 хвилин. Потім ми передамо це Метту Фейрклоту та Ендрю Кушману, які відповідатимуть на запитання підопічних і слухачів про багатоквартирний простір. Тож у нас сьогодні для вас чудове шоу. Ми збираємося багато розповісти про комерційні та багатоквартирні будинки, тож ви точно захочете залишитися. У вас є думки щодо того, що відбувається в багатоквартирних і комерційних приміщеннях, і ми хотіли б почути вашу думку.
Скотт:
Я думаю, що перше, що хвилює мене в багатоквартирних або комерційних багатоквартирних будинках і комерційній нерухомості, це те, що максимальні ставки зараз нижчі, ніж процентні ставки, у більшості цих просторів. Це означає, що коли я купую частину комерційної нерухомості, я купую джерело доходу. Якщо це за максимальною ставкою 5%, я міг би витратити 10 мільйонів доларів, щоб купити нерухомість, яка генерує 500,000 5.5 доларів на рік чистого операційного прибутку. Добре, якщо моя відсоткова ставка становить 6.5% або 30%, як іпотечні кредити на 6.42 років з фіксованою ставкою Freddie Mac становлять у середньому XNUMX% станом на кінець року, це означає, що мій борг зменшується. Насправді я отримаю кращий прибуток, купивши всю готівку або будучи на боці позичальника замість акціонерного капіталу, якщо тільки я не налаштований на підвищення курсу. У випадку з комерційною нерухомістю це означає, що я дійсно налаштований на зростання орендної плати, або я з якоїсь причини вірю, що можу скоротити операційні витрати. Тому це величезна проблема. На мою думку, це не є стійким. Коли середня ринкова ставка бачить нижчі за процентні ставки, це означає, що ринок йде ва-банк на основі цих припущень щодо зростання. І я цього не розумію. Я вважаю, що це дійсно ризикована і страшна позиція.
Отже, давайте розберемося, що має бути правдою, щоб це спрацювало для інвесторів у комерційному просторі. По-перше, зростання орендної плати має зрости. Один із способів, що може статися, — динаміка попиту та пропозиції. Що стосується пропозиції, ми матимемо найбільше запасів, які з’являтимуться онлайн з 1970-х років. За оцінками Айві Зелмана, протягом наступних 1.6-12 місяців у резерві буде доступно 18 мільйона одиниць. Будівельники завершать цей інвентар і монетизуватимуть його. Цілком можливо, що якщо справи підуть дуже погано, вони можуть зупинити будівництво, але тоді це лише доводить те, що в цьому просторі є великий ризик.
Тоді інша сторона цього… Тож я думаю, що це зустрічний вітер для того припущення про зростання орендної плати, на яке ринок йде ва-банк, багато пропозиції надходить онлайн, багато будівництва. Все, що вам потрібно зробити, це визирнути у вікно тут, у Денвері, і ви побачите, що журавлі ще плідніші, ніж будь-коли. Це про щось говорить, тому що місто процвітає протягом тривалого часу. Тепер це все буде регіональним. У деяких містах поставки не надходитимуть онлайн. Деякі міста побачать тонни поставок онлайн і все одно не матимуть проблем із поглинанням цих одиниць.
Дейв:
Що ж, просто повторюю, щоб підкреслити це, Скотт, ми вже бачимо, що орендна плата, особливо в багатоквартирних будинках, стає рівною та починає знижуватися в деяких областях. Це ще до того, як ви кажете, це збільшення пропозиції з’явиться в мережі, тому що я думаю, що це приблизно в середині 2023 року, коли це має відбутися. Тож ми вже бачимо це ще до того, як надлишок пропозиції почне впливати на цю динаміку.
Скотт:
Так, точно. Я вважаю, що краще зробити ставку на те, щоб орендна плата залишалася незмінною або, можливо, навіть знижувалася протягом наступних 12 місяців у багатоквартирних будинках, а не неявно припускала, що коли граничні ставки нижчі за процентні ставки, вони збираються вибухнути.
Що стосується попиту, то я думаю, що у нас є дивна карта, і я насправді не маю жодних прогнозів, у яких я був би впевнений щодо попиту. Одним із вагомих аргументів на користь попиту є те, що людей стає більше, формування домогосподарств прискорюється. Це підтверджують довгострокові тенденції. Це правда, але вся ситуація з COVID-2023 пов’язана з великою нестабільністю: багато людей виїжджають, розлучаються, розлучаються. Що створює домогосподарство, на мій погляд, штучно. Це показник, який може зворушити та заплутати економістів. Тому я не знаю, як спрогнозувати формування домогосподарств у XNUMX році так чи інакше. Я вважаю, що найбезпечнішим варіантом є припустити, що формування домогосподарства дуже мало. Якщо буде помірна рецесія або процентні ставки продовжуватимуть зростати, це чинить тиск на економіку. Це призведе до меншого зростання заробітної плати, і ми можемо повернути частину підвищення орендної плати. Я думаю, у будь-якому випадку є підстави вважати, що орендна плата, знову ж таки, залишається незмінною або знижується з року в рік. Знову ж таки, це проблематично.
Тому я хвилююся, що в 2023 році ми можемо спостерігати зростання граничних ставок, що означає зниження оцінки активів багатоквартирних будинків. Тож те саме майно, яке генерує 500,000 10 доларів США чистого операційного доходу, змінюється з 5.0 мільйонів доларів США при обмеженні 7.7% до 6.5% при обмеженні 23%. Це падіння вартості активів цього майна на 70%. Якщо у вас кредитне плече 30/70, ви використали 30% боргу, 2023% власного капіталу, це знищить переважну більшість вашого капіталу. Це проблема, яка, як я бачу, назріває в цьому просторі або яка, я переживаю, може виникнути в просторі XNUMX року.
Дейв:
Ви бачите це в усіх багатоквартирних активах? Чи це непропорційно вплине на більші синдикати або менші багатосімейні компанії?
Скотт:
Я вважаю, що це загроза для активів комерційної нерухомості в усіх напрямках, які включають офісні приміщення, торговельні, багатоквартирні та інші активи. Я думаю, що ви побачите більший тиск на великі активи. Ви побачите тиск на активи, які не фінансуються за допомогою позик Freddie Mac за 30-річними фіксованими ставками. Я думаю, що люди постраждають від цього непропорційно. Я також думаю, що ви побачите, що люди просто не продають у цей період. Якщо ви інвестували в синдикацію, ваш синдикатор, ймовірно, просто не збиратиметься продавати протягом наступного року чи двох і сподіватиметься, що ціни відновляться. Мене хвилює те, що якщо відсоткові ставки залишаться високими, і вони можуть навіть трохи знизитися, я знаю, ви думаєте, що іпотечні ставки, ймовірно, впадуть наступного року, але доки вони залишаться набагато вищими, ніж були за останні пару років, я думаю, ви побачите скидання максимальних ставок на вищий рівень, можливо, 6.5%, 7% на національній основі, знову ж таки, залежно від регіону.
Дейв:
Ну, також в ідеалі більшість синдикаторів і операторів, ймовірно, втримаються. Але враховуючи характер комерційного кредитування, більшість із них не мають довгострокової фіксованої заборгованості. Деякі з них можуть мати термінові виплати або іпотечний кредит із регульованою відсотковою ставкою, який коригується протягом наступних кількох років, і це потенційно може призвести до продажу або ще більше негативно вплинути на грошовий потік нерухомості.
Скотт:
Я думаю, що це правда, і я думаю, що це дійсно велика невідомість у космосі. Я не знаю нікого, хто має хороші дані про середні показники заборгованості за комерційною багатоквартирною нерухомістю. Який середньозважений термін дії цих боргів? Це п'ять років? Це 10 років? Це 30 років? Чи всі отримують кредити Freddie Mac за фіксованою ставкою, і ми готові? Я припускаю, що в цих сферах є велике поширення, і на різних людей вплив буде дуже різним. Я припускаю, що для цього скидання граничної ставки буде процес, а не подія. Протягом 12-18 місяців оператори цих активів будуть відчувати постійний жорсткий тиск, але завжди може виникнути якась подія, коли все відразу стане актуальним.
До речі, це не новина. На багатьох ринках вартість активів у космосі вже впала на 20-30%. Для деяких із цих ринків це було схоже на вимикач світла, а деякі з них відбулися з часом. Гадаю, у Браяна Берка в попередньому подкасті BP є дуже хороші деталі. Тоді я також хочу закликати вас, у вас був Бен Міллер у On the Market Podcast, генеральний директор Fundrise. Я вважаю, що він справді добре розбирається в питаннях термінів і кредитування, які постають у цьому просторі, а також у тому, як люди залучають кошти, і чому кредитор А взяв позику у кредитора Б для фінансування нерухомості В, і всім потрібна ліквідність одразу, що може створити проблеми. Я думаю, що це дуже важко передбачити. Знову ж таки, я думаю, що це простір, де ніхто не має великих даних, і тут є велика невідомість.
Дейв:
Таку інформацію справді важко знайти. Якщо ви хочете перевірити той подкаст, про який говорив Скотт, він вийшов під Різдво на стрічці On the Market. Ви можете це перевірити. Це називається «Велике зменшення боргу» з Беном Міллером. Скотт, я думаю, що це захоплююче, і ціную твою думку. Мені цікаво, що б ви порадили робити інвесторам. Гадаю, у цього є дві сторони. Як оператор, багатосімейний синдикатор, що б ви порекомендували їм робити? Тоді як такі люди, як я, які пасивно інвестують у синдикати багатоквартирних угод, що б ви порадили?
Скотт:
Що ж, я думаю, що якщо ви перебуваєте в поточній синдикації, вам потрібно просто молитися і триматися. Іншого варіанту насправді немає. Ви обмежений партнер, і вам нічого робити. Отже, все зводиться до того, що ви можете зробити в майбутньому. Я вважаю, що якщо ви плануєте інвестувати в синдикацію, переконайтеся, що вона є величезною перевагою навіть у середовищі зростання без орендної плати. Відкиньте прогнози синдикатора щодо зростання ринкової орендної плати та скажіть, якщо зростання орендної плати не буде, чи має ця річ сенс протягом наступних кількох років для мене? І чи має це сенс, де, навіть якщо мені доведеться продати нерухомість зі збільшенням ліміту на 150 базисних пунктів на цьому ринку…? Це загальне правило. Кожен регіон буде різним. Ви безумовно можете змінити ці припущення у вашому регіоні, якщо у вас є один із тих ринків, який має велику чисту міграцію з дуже невеликим обсягом нового будівництва.
Інший варіант полягає в тому, що замість участі в акціонерному капіталі в синдикації варто взяти участь у боргу. Існує пріоритетний акціонерний капітал, який дійсно відповідає боргу з точки зору його прибутковості, хоча він є молодшим порівняно з більш старшим боргом у верхній частині стека. Або ви можете просто потрапити в борговий фонд. Якщо максимальна ставка становить 5%, а відсоткова ставка – 6.5%, чому б просто не заробити відсоткову ставку 6.5% або навіть вищу за допомогою інших боргових фондів? Це менш ризикований спосіб отримати кращий грошовий потік протягом певного періоду часу. Коли щось змінюється або якщо вони змінюються, ви завжди можете повернутися до власного капіталу або коли ви впевнені в зростанні орендної плати. Якщо ви збираєтеся брати участь в угоді з акціонерним капіталом, можливо, подумайте про те, щоб знайти когось, хто збирається об’єднатися без будь-яких важелів. Знову ж таки, якщо нерухомість збирається приносити прибуток за ліміту 5%, подумайте про те, щоб взагалі не використовувати борг. Це фактично збільшить ваші прибутки в умовах зростання без орендної плати або з низькою орендною платою, водночас з меншим ризиком. Тож це дійсно привабливо.
Це надзвичайно сміливі думки, які я намагаюся висловити тут, але я дійсно хочу висловити це занепокоєння, тому що я відчуваю, що люди цього не розуміють, і мені здається, що вони отримують інформацію… Якщо ви отримуєте всю ваша інформація від людей, які об’єднують угоди з нерухомістю, визнають, що ці синдикати, вони чудові люди, вони чудово виконують роботу в багатьох випадках, але це їхній засіб до існування. Можливо, важко помітити деякі ризики в цьому просторі, якщо ваші засоби до існування залежать від залучення великих сум капіталу, купівлі угод і заробітку грошей за рахунок комісії за придбання, комісії за управління, а потім обертання на перераховані відсотки на [нерозбірливо 00 :13:51].
Дейв:
Це чудова порада, Скотте. Дякую тобі. Чи бачите ви цей потенційний спад комерційної нерухомості? З того, що ви говорите, це звучить так. Я особисто вважаю, що ми побачимо помірний спад у житловій нерухомості, але ця комерційна нерухомість має більше недоліків, згідно з вашим аналізом. Чи бачите ви, що це поширюється на житлову чи будь-яку іншу частину індустрії нерухомості?
Скотт:
Це не дуже хороша новина для нерухомості в загальному сенсі. Слухайте, я думаю, що ви справді добре керуєте, зокрема, ринком житлової нерухомості. Ви добре керуєте всіма ринками. Я не думаю, що ви проводите стільки часу в комерційному просторі. До речі, я б сказав, що вам слід поставитися до деяких моїх думок із недовірою, тому що я любитель-початківець у розумінні ринків комерційної нерухомості тут. Але в житловому просторі, я думаю, ми маємо розумний контроль над цим. Є цілий ряд результатів. Але ні, зниження вартості активів комерційної нерухомості, швидше за все, відбуватиметься паралельно зі зниженням вартості активів житлової нерухомості. Ми це вже прогнозуємо. Я вважаю, що зниження від 3% до 10% – це те, що ви обговорювали для житлового сектора залежно від того, де процентні ставки закінчаться наприкінці року наступного року.
Дейв:
Ну, це дуже корисно.
Скотт:
До речі, якщо ви плануєте інвестувати в житлову нерухомість, помістіть це в калькулятор BiggerPockets і подивіться на нерухомість із 30-річною іпотекою та розумною оцінкою та припущеннями щодо зростання орендної плати, помістіть це туди без іпотеки та подивіться, що повернення виглядає так. У багатьох випадках прибуток буде кращим без іпотеки на нерухомість, що, знову ж таки, є справді цікавим і має закрутити колеса. Щоб це спрацювало, вам справді потрібно знайти кілька вигідних угод прямо зараз, і ви, можливо, захочете подумати про борг.
Дейв:
приголомшливо Що ж, Скотте, ми дуже цінуємо цей дуже тверезий і вдумливий аналіз. Очевидно, це те, про що нашій аудиторії та всім, хто планує інвестувати в нерухомість, слід подумати та дізнатися більше.
Скотт:
Ну, Дейве, я маю до тебе одне запитання: що ти думаєш? Я приходжу гарячий з невеликою часткою приреченості та мороку тут, хвилюючись, що існує дійсно великий фактор ризику, що назріває у сфері комерційної нерухомості. Як ти думаєш, я розумно ставлюся до цього, чи ти думаєш, що я вже далеко?
Дейв:
Ні, я знаю. Я думаю, що це серйозне занепокоєння. Мені справді важко уявити, що максимальні ставки залишаться на місці. Я не можу уявити собі світ, де б вони не розширювалися. Як ви дуже добре проілюстрували, лише помірне підвищення ліміту ставок справді суттєво згубно впливає на вартість активів. Ми просто бачимо, як умови змінюються таким чином, що лімітні ставки були надзвичайно низькими протягом дуже тривалого часу, і економічні умови, я думаю, більше не сприяють цьому.
Я думаю, що те, що ви сказали про зростання орендної плати, є правильним. Партія, яку ми всі бачили протягом останніх кількох років, коли ріст рангів стрімко зростав, економічні умови більше не сприяли цьому. Я думаю, що настав час бути дуже обережним і консервативним. Я не бачу жодних недоліків у тому, щоб бути дійсно консервативним. Якщо ви помиляєтеся, і якщо я помиляюся, то це просто бонус для вас. Якщо ви інвестуєте дуже консервативно, і зростання орендної плати зростає, а максимальні ставки залишаються низькими, це добре для вас. Але, як ви сказали, я вважаю, що найбільш тверезова та відповідна порада, як у комерційному, так і в житловому секторі зараз, полягає в тому, щоб припустити дуже помірне зростання орендної плати, якщо воно взагалі є, припустити дуже невелике підвищення, і якщо угоди все ще працюють, то це має сенс . Але я не вважаю, що сподіватися на покращення умов — це мудрий крок, принаймні на наступний рік, а може, й на два.
Скотт:
Ну чудово. Знову ж таки, я трохи нервую, висловлюючи це занепокоєння. По суті, я приходжу на шоу і кажу: «Я передбачаю гарний…» Я не передбачаю. Я стурбований зниженням вартості активів у комерційних багатоквартирних будинках до 30%. Це одна з областей, де мені дуже сподобався подкаст Бена Міллера, де він розповідав про кредитні ризики, але я дійсно думаю, що багатосімейні сім’ї не ізольовані від цього. Його ризик стосувався комерційних, таких як роздрібний офіс, інших класів активів. Я вважаю, що багатосімейний бізнес зараз дуже вразливий, і я хвилююся, що деякі з цих речей не мають належної ціни на ринку.
Знову ж таки, це просто повертається до простого факту, що ми намагаємося заробити гроші як інвестори. Як ви можете заробити гроші, якщо орендна плата не буде рости, а ваш борг дорожчий, ніж грошовий потік, який ви купуєте? Це має змінитися. Я думаю, що прийнятний розкид між верхньою ставкою та процентною ставкою в середньому по країні становить близько 150 базисних пунктів. Це означає дуже велике збільшення від 5% у середньому по країні зараз до 6.5% ліміту. Знову ж таки, це знищує багато цінностей. Тому, сподіваюся, це корисно.
Дейв:
Єдиною альтернативою є зниження процентних ставок, як ви кажете, вам потрібен цей спред. Але особисто я вважаю, що іпотечні ставки можуть знизитися до кінця 2023 року, але ненабагато, я не думаю, що на 100 базисних пунктів, ніж зараз. Це моя думка, але я не дуже в це вірю. Я думаю, що це може відбуватися різними шляхами. Тож я думаю, що більш вірогідним результатом, як ви сказали, є те, що максимальні ставки підвищаться, щоб досягти цього історичного здорового спреду, а не зниження процентних ставок.
Скотт:
Може бути поєднання. Це може бути пом'якшувальним фактором. Вони можуть трохи знизитися, а граничні ставки все ще можуть частково зрости, але я дуже боюся цього простору протягом наступного року.
Дейв:
Гаразд, Скотт. Що ж, ми дуже цінуємо цю чесну оцінку та те, що ви поділилися з нами своїми почуттями. Це надзвичайно корисно для всіх, хто це слухає, і дало мені над чим подумати. Перш ніж ми дозволимо вам піти звідси, яка у вас коротка порада на сьогодні?
Скотт:
Моя коротка порада: якщо ви аналізуєте комерційну нерухомість або будь-яку іншу нерухомість, у сьогоднішньому середовищі спробуйте спочатку проаналізувати її з боргами та без них. По-друге, якщо ви шукаєте синдиковані можливості, якщо ви все ще зацікавлені в синдикованих можливостях, переконайтеся, що спонсор активно купує, купує з різким дисконтом до ринкової вартості, що є значні можливості для підвищення орендної плати просто для того, щоб принести поточна орендна плата до ринкової, і що майно все ще може генерувати прийнятний прибуток, коли синдикатор повинен буде продати його через три-п’ять років, навіть якщо це за максимальною ставкою, яка на 1.5% вище, на 150 базисних пунктів вище, ніж було придбано сьогодні.
Дейв:
Ну, дякую Скотту Тренчу, генеральному директору BiggerPockets. Ми цінуємо, що ви тут. З цим ми збираємося передати це Метту Ферклоту та Ендрю Кушману, які відповідатимуть на деякі запитання підопічних щодо інвестування багатосімейних компаній.
Ендрю:
Філіп Ернандес, ласкаво просимо до подкасту BiggerPockets. Як справи, сер?
Філіп:
Я роблю добре. Я надзвичайно схвильований бути тут. Щиро дякую, Андрію.
Ендрю:
Ви входите до початкової групи програми наставників BiggerPockets. Ви тут із кількома запитаннями, з якими, сподіваюся, ми зможемо допомогти сьогодні. Це правильно?
Філіп:
Так, так, це вірно. Я надзвичайно схвильований і дуже дякую вам за ваш час. Моє запитання: у багатосімейному світі, а також у світі нерухомості загалом, часто, коли ми починаємо, дається порада співпрацювати з кимось, хто має більше досвіду, ніж ви, надаючи їм певну цінність , або знайти угоду, або керувати угодою, або якось полегшити роботу людині, яка має більше досвіду, ніж ви. Що, якщо те, що ви можете зробити, щоб додати вартість, це залучити капітал? Я починаю знаходити… Моя мережа починає цікавитися інвестуванням у мене більше. Що робити, якщо у мене немає угоди? Що, якщо хтось інший має угоду, але я тільки починаю з нею знайомитися, як би ви перевірили особу, для якої ви збираєтеся залучити гроші своїх друзів і родини в угоду? Як би виглядав ваш контрольний список, щоб ви зробили це добре?
Ендрю:
Важлива тема. Просто щоб переконатися, що ми все зробили правильно, ваше запитання в основному таке: якщо я починаю як збирач капіталу, як виглядає контрольний список, щоб вибрати правильного партнера чи співспонсора для інвестування цих грошей?
Філіп:
Так, точно. Тому що перевіряючи угоду, що стосується власної належної перевірки, я відчуваю себе досить компетентним у цьому, але це якщо я контролюю все. То що, якщо я не все контролюю?
Ендрю:
Ви маєте рацію. Мет, напевно, має багато чого сказати з цього приводу, тому я збираюся просто розповісти кілька речей, а потім дозволю йому взяти на себе справу. По-перше, я б сказав, що прочитайте книгу Брайана Берка «Інвестор без рук», тому що вона написана для пасивних інвесторів LP. Це найдокладніший, поглиблений посібник з перевірки оператора, який я коли-небудь бачив у своєму житті. Отже, якщо ви бажаєте зібрати гроші та покласти ці гроші на когось іншого, вам потрібно бути експертом у цій книзі. Це перше, що я б зробив. Навіть як людина, яка займається цим півтора десятиліття, я прочитав кожну сторінку його книги. Там є чому навчитися. Тож зробіть це.
По-друге, якщо ви збираєтеся залучити гроші інших людей, а потім вкласти їх у чиюсь угоду, не будьте просто обмеженим партнером. Переконайтеся, що ви або є частиною генерального товариства, або принаймні маєте певний рівень участі чи контролю в угоді. На жаль, лише минулого тижня мій друг зібрав гроші та вклав їх у угоду з іншим спонсором у Техасі. У них сталася пожежа. Угода йде погано. Буде втрачено 100% капіталу. Одне з найбільших розчарувань мого друга, який зібрав гроші, полягає в тому, що він не має контролю. Він навіть не може отримати всю інформацію про те, що відбувається. Тому переконайтеся, що у вас є певний рівень введення, певний рівень контролю.
Я також рекомендував би, коли ви розглядаєте конкретну угоду, підписати угоду та провести належну обачність угоди, наче це була ваша власна угода, і ви її знайшли. По суті, ви дублюєте андеррайтинг і дослідження, які мав би проводити спонсор. Сподіваюся, все вийде, і ви скажете: «Вау, цей хлопець чудовий». Але якщо ні, ви це знайдете, і ви заощадите собі багато... Ви заощадите своїх інвесторів і збережете свою репутацію. Тоді також усвідомте, що ви справді більше ставите на цього оператора, ніж на будь-яку конкретну угоду, особливо тому, що ринок зараз змінюється. Управління активами та ефективна діяльність – це те, де справді заробляються гроші. Ми всі були на величезній хвилі протягом останніх 10 років, яка досягла вершини, і хороші оператори будуть фактором диференціації в майбутньому.
Тоді також з вашої точки зору, Філіпе, просто зрозумійте, що незважаючи ні на що, ви певною мірою віддаєте свою репутацію в чиїсь руки. Пройдіть цей процес перевірки, робіть це повільно. Якщо ви зробите це правильно, це може стати чудовою річчю для зростання, масштабування та зосередження на тому, у чому ви вмієте. Але просто майте це на увазі. Мет, я кину це тобі, щоб побачити, що ти маєш додати?
Мет:
Ну, я міг просто сказати: «Привіт, я згоден з Ендрю», що я роблю більшість часу. Все, що сказав Андрій, на 100% правильно. Так, перевіряйте їх так, ніби ви інвестуєте власний капітал, і саме так ви повинні на це дивитися. Понад усе, Філіпе, дивіться на це так, ніби це ваші гроші, які йдуть на угоду іншого оператора. Робіть те, що ви зробили б, якби виписували цей чек. Тому що, по суті, особа, яка інвестує, не інвестує в цю угоду. Вони інвестують у вас. Вони приходять до вас, щоб допомогти їм знайти місце для паркування свого капіталу. Вони не дуже схожі на… Вони могли б просто піти безпосередньо до цього оператора. Навіщо їм проходити через вас? Причина, чому їм доводиться проходити через вас, полягає в тому, що вони вам довіряють. Разом з Філіпом Ернандесом вони інвестують у його мережу, у його майстерність андеррайтингу та знання ринку.
Тож зробіть це. Перегляньте ринок і дізнайтеся, чому він чудовий. Не просто слухайте синдикат, оператора чи організатора. Придумайте власне домашнє завдання, чому. Не покладайтеся лише на PDF-документи синдикатора, які показують фінансову інформацію. Отримайте їх реальні числа в Excel. Підпишіть угоду самостійно. Отримайте список орендної плати та звіти про прибутки та збитки від поточного власника, у якого вони купують нерухомість, і проведіть власний аналіз власності. Можливо, придумайте власну перевірку, власний андеррайтинг і стрес-тест угоди. Усім цим займаються хороші інвестори LP, які хочуть інвестувати в угоду, і вам потрібно діяти так, ніби це ваш порошок, а не ваші інвестори. Це номер один.
Я також можу запропонувати вам кілька думок, якщо ви цього шукаєте, про те, як ви можете захистити себе, збираючи гроші для когось іншого. Тому що я думаю, ти чудовий хлопець, я випадково це знаю, але ти робиш це не заради хобі. Ви робите це, тому що хочете отримати якусь компенсацію в обмін на те, щоб залучити одного з ваших інвесторів до угоди, чи не так?
Філіп:
Так, безумовно.
Мет:
Проблема в тому, що ви не маєте ліцензії Series 7, якщо я не помиляюся. Ви не є ліцензованим брокером цінних паперів, чи не так?
Філіп:
Правильно.
Мет:
Таким чином, цей оператор не може компенсувати вам залучення капіталу, тому що ви продаєте їм цінні папери. Я не можу зменшити вам чек у доларах і акціонерному капіталі, який ви збираєте в обмін на залучення капіталу, тому що це означатиме компенсацію вам як брокеру за продаж цінних паперів, і вам потрібна ліцензія на це, якої у вас немає . Але будьте певні, я вас підтримаю.
Спосіб, яким ви це робите, полягає в тому, що ви стаєте членом GP, загального товариства, як сказав Ендрю. Тепер там є виріз. Ви не можете просто стати лікарем загальної практики, збираючи капітал. Ви повинні грати активну роль в компанії. Робота зі збору капіталу практично закінчилася після створення компанії. Ви розумієте, що я кажу? Це не означає, що вам вічно потрібен додатковий капітал. Ви залучили капітал, і угода завершується, і все готово. Тож що хотітиме побачити SEC, якщо угода колись буде перевірятися, і якщо говорити прямо, а не те, що захоче бачити ваш інвестор, чи залишаєтеся ви активним партнером угоди? Тож робота Філліпа не закінчується після залучення капіталу, тому що ви берете активну роль у компанії як власник. Якщо ви є власником компанії будь-якого розміру, вам дозволено продавати акції. Вам не потрібна ліцензія на цінні папери, якщо ви володієте часткою компанії. Ти стежиш за мною?
Філіп:
Так.
Мет:
Тепер ви володієте часткою компанії, але вам також потрібно зробити щось більше, ніж просто залучити капітал. Тож ви можете бути членом команди з управління активами. Ви могли б, як ми це робимо в DeRosa для моєї компанії, ми створюємо раду директорів, і ця рада директорів має голос. Вони мають сказати. Ми регулярно проводимо засідання ради директорів. Ведемо хвилини. Ми навіть дурні й дотримуємося Правил розпорядку Роберта, де є пропозиції, секунданти, так і таке інше. Тож ви можете робити все це як рада директорів, де головні особи мають регулярний голос у компанії. Якщо оператор бажає грати з вами та налаштовувати речі таким чином, то це чудовий спосіб для вас стати членом GP, щоб ви могли висловитися та мати контроль, а також для вас стати членом лікаря загальної практики, щоб головний організатор міг на законних підставах компенсувати вам будь-яку форму або спосіб, який ви обговорите для себе.
Філіп:
Отже, якщо це менша угода, і якщо в угоді бере участь троє людей, чотири особи в угоді, Ендрю, ти сказав, що маєш певний рівень контролю. Як це насправді виглядає? Контроль до диспо чи контроль…? Що б я сказав: «О, ось як я хочу, щоб це виглядало?» наскільки контроль?
Ендрю:
Контролюйте, наскільки це можливо. Отже, ви можете голосувати, як ви сказали, розпорядження, коли/як, затвердження ціни. Ви маєте схвалити, чи рефінансується? Ви збираєтеся звільнити керуючого майном і найняти нового? Ви повинні мати певний внесок у це. Ви отримуєте інформацію про те, чи варто робити великі капітальні витрати. Чи варто їх стримувати, чи слід йти з ними вперед? Ви маєте внести свій внесок у те, чи потрібно здійснювати розподіл, чи їх слід утримати, щоб зберегти фінансовий стан майна, щоб пережити потенційно важкі часи? Тож чим більше ви внесете, тим краще це для ваших інвесторів. Тоді ви теж дізнаєтеся більше. Особливо, якщо ви займаєтесь залученням капіталу, ви не витрачатимете стільки часу на операції. Роблячи це, ви також дізнаєтеся більше.
Мет:
Що цікаво, Філіпе, те, про що ви говорили, це лише дрібниця. У цьому проекті вас бере участь лише троє-четверо, вірно? Я не хотів налякати ні вас, ні когось іншого думанням: «О, рада директорів. Що ж, боже, у Microsoft є рада директорів, але це невелика, хоч і велика угода. Для цього не потрібна рада директорів». Ну і так, і ні. Ви не повинні дозволяти таким термінам лякати вас чи когось іншого. Існують лише способи управління нерухомістю, які включають пару партнерів. В угоду входить приватний капітал. Власне слово кожного партнера, як сказав Андрій, у проекті є обов’язковим. Кожен партнер має право голосу.
До речі, це не обов’язково має бути те, що каже Філіп. Просто має бути, що Філіп має право голосу, Філіп має право голосу. У всіх цих речах, як правило, це консенсус або навіть «Так, скажи так, ні, скажи ні», щоб визначити, чи приймаєш ти пропозицію, чи вирішуєш ти замінити дах. Так буває напівкомплекс нерухомості. Це може бути власність на чотири або 10 одиниць, незалежно від того, яка вона є. Я не хочу, щоб люди вважали це більш складним, ніж це повинно бути. Це може бути швидкий швидкий виклик Zoom, який ви просто записуєте, що виклик Zoom відбувся. Можливо, тут і знову сядьте в літак, Філіпе, і вийдіть і подивіться на власність.
Останнє, що я залишу вас і всіх інших теж, занадто багато людей займаються інвестуванням у нерухомість, як це, як це. Якщо ви залучаєте приватний капітал для оператора, вам не слід залучати капітал для цього оператора, якщо ви не плануєте робити це 10 разів для наступних 10 їхніх угод або, можливо, з часом виростете у свою власну справу. Але не варто лізти в залучення капіталу для оператора. Ви повинні робити це знову і знову і знову, щоб ваш бренд прив’язався до них, щоб люди сприймали вас як джерело капіталу для них, і це те, що ви можете робити знову і знову і знову. Це не те, що ви можете спробувати один раз, тому що типовий проект нерухомості може тривати п’ять років, і якщо економіка трохи зміниться, ці проекти можуть зайняти трохи більше п’яти років. Тож ви повинні переконатися, що вам подобається працювати з цими людьми, і ви хочете працювати з ними набагато більше.
Філіп:
Це чудова порада. Дуже дякую, хлопці. Я дійсно ціную це.
Мет:
Філіпе, перед тим, як ти розлучишся, я хочу повідомити тобі, що ти був чудовим, чудовим, неймовірним суперником у багатосімейному навчальному таборі, який ми мали в тому, який ми розпочали кілька місяців тому, і я хочу подякувати тобі за те, що привів соус, який ви принесли до цього. Здається, ви робите те саме для програми наставників. Я дуже вдячний бачити вас тут. Бачив вас на BP Con. Мені подобається твій настрій, твоя енергія, навіть якщо ти сидиш у Лос-Анджелесі.
Філіп:
Дякую тобі. Цінуйте це. Ціную вас, хлопці.
Ендрю:
Гаразд, бережись, Філ.
Мет:
Андрію, у нас ще одне запитання. Я хочу залучити… У мене є Денні, Денні Сапата. Денні, ласкаво просимо в подкаст BiggerPockets. Як справи сьогодні?
Денні:
Я роблю відмінно. Дякую, що прийняли мене.
Мет:
Ласкаво просимо. Що ти надумав? Як ми з Ендрю можемо трохи скрасити ваш день? Яке ваше питання щодо нерухомості ви хочете поставити, щоб ми з Ендрю відповіли, і щоб маси почули наші думки?
Денні:
Дозвольте надати вам невеликий контекст. Наразі я інвестор невеликої багатоквартирної будинки, у мене є нерухомість у Сакраменто, і я хочу зробити наступний великий крок до масштабу. Тож це справді чудова нагода прямо зараз зібрати свої мізки тут. У мене запитання, окрім відмінностей у кредитуванні між малими та великими багатоквартирними будинками, на які інші речі ви звернули увагу, коли масштабуєте нерухомість із менш ніж п’ятьма одиницями до 10–20?
Мет:
Ну, я знаю, Андрію, ми з тобою дружно сперечаємося, що краще. Ендрю майже впорався з великою багатоквартирною нерухомістю, тому що він супергерой і вміє це робити. Більшість простолюдинів, як я, мають піднятися від п’яти до 10 одиниць до 30–40 і збільшуватися в цьому. Андрію, я знаю, що у вас теж є думки щодо цього. Але я коротко висловлю тобі свої думки, Денні, оскільки звіт про прибутки та збитки залишається тим самим. Є ще прибуток і ще є збитки. Є ще доходи і витрати. Отже, ви все одно матимете потік доходу.
Але коли ви вступаєте в більші й більші угоди, це, можливо, стане ще кількома джерелами доходу. Можливо, це не тільки дохід від оренди. Можливо, ваші прибутки та збитки відображатимуть плату за прання та всілякі інші веселі речі, як-от прибирання сміття чи стягнення плати з орендарів за кабельне телебачення чи інші речі, які надходять. Тому це стає складнішим у частині доходу. Крім того, такі речі, як комісія за прострочення тощо. Мене ретельно перевірили за те, що я показав комісію за прострочення як дохід від чотириквартирного майна, тому що ви показуєте це як дохід. Ви ніби намагаєтесь це розтягнути. Але вгадайте що? У великих багатоквартирних будинках це стає більш поширеним, і очікується, що це буде частиною доходу.
Крім того, з боку витрат це може стати дуже великим для витрат на багатосімейні, не великі в доларах, але велика кількість рядків, які ви можете мати. На п'ять одиниць, що у вас є? Податки на нерухоме майно, страхування, технічне обслуговування, можливо, чотири-п’ять інших статей. Для більшої багатоквартирної нерухомості ви можете мати 30 або 40 позицій у видатковій відомості. У вас є велике, про що багато людей у невеликих багатосімейних сім’ях не думають, і це нарахування заробітної плати. Ось що це означає. Щодо чотириквартирної нерухомості, якою ти володієш, наведи мені приклад із реального життя, Денні, невеликої багатоквартирної нерухомості, якою ти володієш прямо зараз.
Денні:
У мене чотириплекс у Західному Сакраменто, поєднання двох спалень і однієї студії.
Мет:
Хто ним керує?
Денні:
Для цього у нас є менеджер з нерухомості.
Мет:
Ви ж не виписуєте чек W2 на зарплату того менеджера нерухомості, який збирає вашу орендну плату та керує цим майном за вас, чи не так?
Денні:
Правильно.
Мет:
Для великих багатоквартирних будинків ви побачите комісію за управління майном, але ви також побачите оплату персоналу. Це добре і погано, оскільки це означає, що у вас є штатний персонал. Емпіричне правило полягає в тому, що понад 80 одиниць нерухомості може дозволити собі штатний персонал, і це чудово, тому що це означає, що кар’єра цієї людини, її робота базується на тому, щоб ваш багатоквартирний будинок відповідав поставленим цілям, чи не так? Це може бути лізинговий агент, це може бути технік з обслуговування тощо. Але у вас немає цих рядків-позицій у ваших чотирьох одиницях, у ваших 10 одиницях або у ваших 30 одиницях. У ньому немає цих речей.
Тож вам потрібно передбачити бюджет для штатного персоналу, чия робота полягає в тому, щоб змусити цю багатоквартирну сім’ю співати пісню, яку ви хочете, агентів з оренди, можливо, для більших об’єктів може бути менеджер ділянки. У великих об’єктах може бути кілька техніків з технічного обслуговування, робота яких полягає в тому, щоб ремонтувати речі, які трапляються на території майна, як великі, так і малі. Багато дрібних інвесторів, як і я, дивуються і кажуть: «О, вау! Я маю на це бюджет», але також захоплююче. Тепер я можу дати цим людям посадові інструкції та списки завдань, а також використовувати програмне забезпечення або щось інше, щоб допомогти їм повністю оптимізувати свої позиції в тому, чим вони займаються, і допомогти їм отримати мою власність. Отже, це добре, але ви повинні отримати на це бюджет. Андрію, я знаю, що ти теж про це думав. Які ще речі ви бачите у відрах у великих багатосімейних сім’ях, а не в малих багатосімейних сім’ях з точки зору витрат?
Ендрю:
У ваших коментарях я відразу перейшов до 92 одиниць, тому що одна з речей, які ви сказали, полягає в тому, що більші об’єкти зможуть утримувати свій власний штатний персонал, тому що я сказав: «Чоловіче, я не хочу керувати 30 одиниць з іншого штату. Це справді важко. Ви справді згадали чимало з них і багато справді важливих.
Деякі з інших, які насправді не обов’язково є елементами прибутків і збитків, але деякі інші відмінності, Денні, одне, пам’ятайте, що більше – це психічно складніше, але більше – це легше. Щоб зняти 10 одиниць, стільки ж роботи, скільки й 100 одиниць. Тож моя філософія полягає в тому, щоб досягти максимального комфорту. Коли я маю на увазі комфортне, це не наражаючи вас чи ваших інвесторів на фінансовий ризик, але просто не лякайтеся того факту, що: «Ну, це 100 одиниць. Я ще ніколи цього не робив». Якщо ви отримали 10, ви отримали 100. Це лише сума фінансів, і насправді стає легше, чим більше ви стаєте.
Інша відмінність, коли ви починаєте масштабувати чотириплекси до 10 одиниць і 20 одиниць, полягає в тому, що демографічні показники стають набагато важливішими. Якщо у вас є чотириплекс і він знаходиться на ринку, який не змінюється або, можливо, навіть дещо знижується, не так вже й важко заповнити одну-дві вакансії, тому що вам не потрібно так багато людей, щоб залишатися заповненими. Але якщо у вас є 20 одиниць, і люди переїжджають з цього району, і ви починаєте отримувати дві, три, чотири вакансій, буде ставати все важче і важче утримувати це майно заповненим, і це все менше і менше шансів на орендну плату підніматися вгору. Тож із розширенням масштабів демографічні показники стають усе важливішими, тому що ви стаєте більшою рибою в ставку. Коли ви чотириплекс у MSA з мільйоном людей, ви можете ніби поплисти у своєму напрямку і піти з рук. Коли ви збираєте 10 і 20 властивостей, 30 одиниць, ви трохи більше підвладні течіям, які течуть навколо вас.
Ще одна річ, про яку слід пам’ятати, коли ви досягаєте 10 і 20 одиниць: якщо ви купуєте чотириплекс, скажімо, ви зламаєте будинок, ви отримуєте позику FHA, ви переїжджаєте, ви отримуєте вакансію, у вас, ймовірно, є резерв, щоб закрити цю вакансію на місяць, два чи три. Коли ви починаєте переходити до 10 і 20 одиниць, це розумовий зсув: «Ні, я особисто не зможу охопити всі ці властивості, додаючи їх до свого портфоліо». Тому що якщо ви купуєте п’ять одиниць по 20, то зараз ви говорите про 100 одиниць. Отже, ви повинні змінити менталітет на те, щоб справді керувати ними як бізнесом, а це означає добре капіталізувати його заздалегідь. Так, ви не зможете розмістити іпотеку в розмірі 30,000 250,000 доларів на місяць, але це нормально, тому що ви принесли додаткові 10 20 доларів, коли купили її, і ви встановили це як резервний рахунок. Тож це також деякі відмінності, про які я хотів би пам’ятати, коли ви переходите від менших чотириплексів до XNUMX, XNUMX, а потім далі.
Денні:
Це чудова перспектива, тому що я завжди дивився на ширший масштаб з точки зору того, що якщо у вас є більше 20 одиниць, одна вакансія не зашкодить вам так сильно, як маленька багатоквартирна квартира, але в той же час ви повинні враховувати усі ті інші речі та райони, що занепадають, і демографічні показники, які можуть вплинути на вас і зробити це надзвичайно важко заповнити та зберегти це таким.
Мет:
Це палиця з двома кінцями, Денні. Це означає, що може бути дуже складно взяти більшу нерухомість і привезти… Я приніс 200-квартирний будинок із 30% зайнятості до 95% зайнятості, і я можу вам сказати, що це було важко. Саме там у мене найбільше сивини. Це було важко. Тому що кожного разу, коли ви орендуєте одну одиницю, ну, чудово, це піввідсотка зайнятості. Ви просто рухаєте голку. Тоді як ви орендуєте чотириквартирну квартиру, це 25% заповнюваності, і ви щойно посунули голку. Оренда однієї квартири може перевести вас із мінуса в мінус. Можливо, вам доведеться взяти в оренду 30, 40, 50 одиниць у більшій багатоквартирній квартирі, щоб справді істотно змінити грошові потоки.
Хороша сторона полягає в тому, що такі об’єкти нерухомості можуть отримати певний удар від ринку щодо заповнюваності, можливо, 5%, що завгодно. Це не занурить вас під воду. Так ви втратите пару квартир, це не кінець світу. У вашому бюджеті будуть закладені вакансії. Тоді як для чотириквартирного будинку ви або вільні, або ні. Ви зайняті або на 75%, або на 100%. У той час як для житлового будинку на 100 квартир ви могли б бути зайняті на 85%, і все було б добре. Інші запитання, інші думки, Денні? Яке ще світло ми можемо вам тут просвітити?
Денні:
Це чудово. Дякую тобі. Як я вже згадував, у мене є кілька невеликих багатосімейних сімей, які добре працюють з точки зору грошових потоків, і я фактично заклав у бюджет деякі з тих речей, про які ви говорили, з точки зору більших одиниць і ведення рахунків для вакансій та іншого рядків там. Але я розумію, що нещодавно я отримав добру пораду або цікаву пораду щодо балансу між грошовими потоками та підвищенням вартості нерухомості. Тож я хотів би отримати вашу пораду, як ви балансуєте між ними? Тому що ви знаєте, що у вас є нерухомість, що дає змогу окупити рахунки. Тоді ви можете інвестувати в оцінку нерухомості, де ви бачите великий потенціал, але вони можуть не обов’язково оплачувати рахунки або ледве беззбиткові. Чи існує якийсь підрахунок, який ви проводите з точки зору того, скільки кожного з них є у вашому портфоліо?
Ендрю:
Денні, я можу долучитися. У мене є кілька думок щодо цього. Я знаю, що Девід також багато говорить про це в подкасті. Це змінюється, коли ви переходите від менших речей до більших речей. По-перше, це також змінюється з ринком. Девід багато разів говорив про те, що за останні кілька років він купував речі з майже від’ємним грошовим потоком, тому що він знав, що через три-чотири роки це буде коштувати набагато більше. Це також була чудова багатосімейна стратегія протягом останніх семи років. Ви можете придбати додаткову вартість, яка мала негативний грошовий потік, добре це виправити. Як казав Метт, він зайняв щось від 30% до 95%. Ну, це був від’ємний грошовий потік на 30%, але, ймовірно, грошовий потік був досить добрим і коштував набагато більше на 95%.
Ми в іншій частині ринку. Знову ж таки, якщо ви дивитесь на 10 одиниць, 20 одиниць, я б зупинився на тому, що принаймні приносить грошові потоки, щоб у гіршому випадку, якщо ринок зміниться проти вас або орендна плата не зміниться розвиватися, або ви не можете вийти, або ви ще не можете реалізувати свою додану вартість, або яким би не був ваш бізнес-план, у найгіршому випадку ви тримаєте його та чекаєте. Зараз ми знаходимося в точці, коли більша увага приділяється страхуванню від ризику зниження. Потім, як тільки це застраховано, тепер ви зосереджуєтесь на тому, що я можу зробити для зростання?
Інша прекрасна річ у багатосімейних сім’ях порівняно з односім’ями полягає в тому, що в одній сім’ї ви справді користуєтеся примхою ринку. Це продажі. У багатоквартирному будинку, якщо ви хороший оператор, ви можете виконати план, який збільшує чистий операційний дохід, і ви можете змусити збільшити вартість цього майна, збільшивши чистий операційний дохід. Для мене, якщо я розглядаю нерухомість із 10 одиницями, поточний грошовий потік важливий з точки зору хеджування ризику зниження, а потім майбутніх грошових потоків шляхом виконання бізнес-плану та купівлі на правильних ринках. Це важливо з точки зору створення капіталу. Тож із багатосімейним проживанням ви дійсно можете мати найкраще з обох світів. Вам не потрібно говорити: «Ну, я не отримаю жодного грошового потоку лише для того, щоб отримати вдячність». Багатосімейний будинок, на мій погляд, є однією з найкращих інвестицій, тому що ви можете робити і те, і інше.
Також подивіться глобально. Чи можете ви нести його особисто чи у своєму бізнесі? Ми говорили хвилину тому про те, що якщо я маю 20 одиниць і маю одну вакансію, це, ймовірно, не вплине на мене. Це правильно, і, знову ж таки, це одна з переваг. Якщо ви збираєтеся купити 20 одиниць, які майже повністю вільні, як ви збираєтеся покрити це, поки воно не стане вільним? Можна особисто? Чи збираєтеся ви накопичувати великий відсотковий резерв, перш ніж купувати його? Є способи пом’якшити це, але просто переконайтеся, що ви це охопили. У сьогоднішньому ринковому середовищі враховуйте це набагато більше, ніж це було за останні п’ять-сім років.
Як короткий підсумок, мій підхід полягає в тому, щоб спробувати отримати і те, і інше, грошовий потік, а потім мати можливість зміцнити курс. Якщо ви відмовляєтеся від грошового потоку, щоб спробувати отримати ще більше вдячності. Переконайтеся, що ви маєте багато резервів, будь то ваші, чи то інвестори, чи це партнери, щоб перенести вас у цей період і перевести вас на іншу сторону. Метт, ти хочеш ще щось додати?
Мет:
Так, чувак. Я просто кину… Ендрю, ми з тобою достатньо дорослі, щоб можна було сказати, що обидва інвестували у 2007/2008 роках, коли дно впало. Я не вірю, що це знову станеться з ринком, але я точно вірю, що ринок зміниться. Це відбудеться десь у 2023 році, і я б не розраховував на підвищення. Вдячність змусила багатьох людей виглядати геніями за останні 10 років, але насправді вони вибрали правильні ринки та заробили багато грошей на вдячності, яку вони не контролювали. Це означає, що максимальні ставки впали, вартість нерухомості зросла, певні ринки злетіли за межі графіків. Багато людей заробили багато грошей на діяльності, над якою вони не мали реального контролю, але вони можуть рекламувати, що вони зробили. Тож я думаю, що ви побачите зміни.
Особисто сьогодні, враховуючи те, що я дізнався у 2007/2008 роках, грошовий потік є головним, і я думаю, що він стане ще більшим протягом наступних кількох років. Нерухомість, якою я володів у 2007/2008 роках, під час тієї рецесії працювала чудово, якщо вона була грошовою. Нерухомість, за якою були грошові потоки, могла не коштувати того, за що я заплатив рік чи два тому. Але якщо вони були готівковими, ви можете пережити шторм. Вам не потрібно просто викидати на них гроші, щоб вони продовжували працювати. Особисто моя інвестиційна стратегія полягає в тому, щоб інвестувати ні в що, що не приносить грошових коштів у перший же день, коли я володію ним. Я не роблю негативної оцінки. Я не засуджую нікого, хто це робить. Це просто не наша стратегія. Я б інвестував у грошовий потік, оскільки грошовий потік дає вам час. Грошовий потік дасть вам час утримати його деякий час, а грошовий потік із боргом із фіксованою процентною ставкою дасть вам час утримати його. Якщо на ринку щось стане неприємним, просто продовжуйте отримувати гроші, доки не зможете продати в якийсь момент у найближчому майбутньому.
На даний момент купівля нерухомості з метою підвищення вдячності для досягнення ваших довгострокових інвестиційних цілей для себе чи для ваших інвесторів означає інвестування в те, що ви не можете контролювати. Так, ви можете підштовхнути примусове підвищення вартості, підвищивши орендну плату, збільшивши NOI на власність. Але іншим фактором примусового підвищення курсу є ліміт, а ліміт – це те, як оцінюється нерухомість. NOI, поділений на цю максимальну ставку, є значенням на той момент. Отже, якщо максимальні ставки трохи збільшаться, якщо відсоткові ставки деякий час залишатимуться високими, максимальні ставки можуть почати зростати. Багатоквартирний будинок, який сьогодні коштував X, може коштувати X мінус 10% через рік або два, якщо лімітні ставки продовжуватимуть залишатися… якщо лімітні ставки зростуть і інвестори не зможуть платити за нерухомість те, що вони можуть заплатити сьогодні . Я не можу контролювати дію обмежень. Я не можу контролювати NOI. Я можу контролювати те, як керую своєю власністю. Тому я інвестую на 100% у те, що можу контролювати протягом наступних кількох років. Я більше не вірю в те, що ринок приведе мене в землю обітовану.
Ендрю:
Я згоден з Меттом. Особисто я більше не купую негативний грошовий потік. Ми так робили на початку. Я більше цим не займаюся. Я думаю, що у 2023 році багато, скажімо так, мотивованих продавців будуть люди, які купували впродовж останніх року чи двох і, на жаль, не матимуть грошового потоку, необхідного для збереження майна.
Мет:
Погоджуюсь на 100%. Знову ж таки, я не думаю, що бульбашка лопне, дно випаде. Але я справді думаю, що ви побачите на ринку нерухомість для людей, яким, як сказав Ендрю, їм просто потрібно вийти, щоб зупинити кровотечу чи що там ще.
Денні:
Швидке спостереження тут. Дуже цікаво, що ви згадали про те, як змінюється ринок, і у вас є всі ці люди, які мають нерухомість, яка не приносить грошових коштів, що може дати можливість для інвесторів, які хочуть отримати більше на ринку. Тоді ви обоє згадали: «Ми не хочемо інвестувати в речі або не хочемо інвестувати в речі, де не надходить готівка в перший день».
Я також живу в Каліфорнії, де діють дуже цікаві закони про орендаря, досить обмежувальні. Тож я розглядаю деякі з цих об’єктів нерухомості, і з мого досвіду менших об’єктів можна сказати, що орендарі, у яких ви купуєте нерухомість, не завжди є тими, кого ви хочете зберегти надовго, коли змінюєте позицію. Тож з цієї точки зору я вважав, що менша зайнятість насправді краща, оскільки це допомагає вам прискорити переміщення. Але якщо я правильно вас слухаю, люди, це не ідеальний варіант для такої ринкової ситуації. Тож, можливо, подумайте про це кілька думок.
Мет:
Я коротко подумаю про це, Ендрю. Пам’ятайте, Денні, коли я говорю про нерухомість із негативним грошовим потоком або нерухомість, яка не працює, ви можете вирішити питання зайнятості. Знову ж таки, ми потрапили в нерухомість, економічна ефективність якої склала 30%. Я б, мабуть, уклав би цю угоду знову сьогодні, тому що якщо угода буде виведена на ринок, і яка б ринкова ставка не була зайнята, 90-95%, і вона все ще залежить від грошового потоку, це не дуже добра угода. Але якщо я можу робити те, що можу контролювати, я можу здавати в оренду, я можу керувати спеціальними лізинговими операціями, я можу поставити гарні кухні, гарні ванні кімнати та таке інше, і я можу робити те, що можу контролювати, щоб заробити нерухомість якщо ви говорите про нерухомість, яка зайнята, можливо, на 70% на ринку, де існує багато контролю над орендною платою і тому подібне, це, можливо, можливість, коли інші 20% одиниць ви можете повернути на ринок, ви можете повернути на ринок, мені це подобається. Андрію, як ви думаєте, 60%, 75% зайнятої нерухомості на сьогоднішньому ринку?
Ендрю:
Знову ж таки, просто переконайтеся, що ви можете це охопити, і переконайтеся, що ви можете охопити це довше, ніж ви планували минулого чи позаминулого року. Там є можливість. Просто ризик більший. Ризик, є способи його зменшити, і якщо ви збираєтеся взяти на себе такий ризик, просто переконайтеся, що ви це робите.
Мет:
Денні, це була приголомшлива розмова, і, сподіваюся, її можна було б відчути всім присутнім. Я ціную тебе, чоловіче. Дякую, що прийшли сьогодні на шоу.
Ендрю:
Добре з тобою поговорити, Денні.
Денні:
Добре, дуже дякую.
Дивіться епізод тут
Допоможіть нам!
Допоможіть нам охопити нових слухачів на iTunes, залишивши нам рейтинг та огляд! Це займає всього 30 секунд, і інструкції можна знайти тут. Дякую! Ми дуже цінуємо це!
У цьому епізоді ми розповідаємо:
- Команда крах комерційної нерухомості і погані новини для інвесторів із високими процентними ставками
- Капітальна швидкість стиснення, стагнація орендної плати та червоні прапори для багатоквартирного ринку
- Рекомендації для активних і пасивних багатоквартирних інвесторів
- Як ветеринар a синдикація нерухомості угода при залученні приватного капіталу
- Масштабування від малої до великої багатосімейної і чому стрибати легше, ніж ви думаєте
- Грошовий потік проти подорожчання і що буде кращим варіантом, якщо оцінки почнуть падати
- Періодичні виплати, іпотечні кредити з регульованою ставкою та ризиковані варіанти фінансування поставити нових інвесторів у скрутне становище
- і So Набагато більше!
Посилання з шоу
Книга, згадана в шоу
Зв’яжіться з Ендрю, Метом, Дейвом і Скоттом:
Хочете дізнатися більше про сьогоднішніх спонсорів або стати партнером BiggerPockets самостійно? Перегляньте наші сторінка спонсора!
Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.
- Розповсюдження контенту та PR на основі SEO. Отримайте посилення сьогодні.
- Платоблокчейн. Web3 Metaverse Intelligence. Розширені знання. Доступ тут.
- джерело: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-721
- $ 10 мільйонів
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12 місяців
- 2020
- 2021
- 2023
- 7
- 95%
- a
- Здатний
- МЕНЮ
- вище
- абсолютно
- прискорювати
- прискорення
- прийнятний
- За
- рахунки
- Рахунки
- точний
- набувати
- придбання
- через
- Діяти
- дію
- активний
- діяльності
- насправді
- Додатково
- регульований
- Переваги
- рада
- впливати
- після
- проти
- Агент
- агенти
- Літак
- тривога
- ВСІ
- вже
- альтернатива
- хоча
- завжди
- аматорський
- дивовижний
- кількість
- суми
- аналіз
- Аналізуючи
- та
- -Анджелесі
- Інший
- відповідь
- будь
- квартира
- апартаменти
- Apple
- цінувати
- цінуючи
- вдячність
- підхід
- відповідний
- відповідним чином
- твердження
- схвалювати
- ПЛОЩА
- області
- аргументація
- навколо
- прагне
- оцінка
- активи
- клас активів
- управління активами
- Активи
- припущення
- привабливий
- аудиторія
- автор
- середній
- назад
- поганий
- Balance
- м'яч
- Banking
- заснований
- В основному
- основа
- красивий
- оскільки
- ставати
- стає
- становлення
- перед тим
- почалася
- початок
- буття
- Вірити
- Дзвін
- КРАЩЕ
- Парі
- Краще
- Ставки
- між
- Великий
- більший
- найбільший
- Банкноти
- Біт
- Black
- Кровотеча
- рада
- рада директорів
- сміливий
- бонус
- книга
- border
- запозичений
- дно
- куплений
- BP
- мізки
- марка
- Перерва
- Розрив
- Брайан
- коротко
- приносити
- Приведення
- брокер
- приніс
- бюджет
- в бюджеті
- будівельники
- Створюємо
- Бичачий
- гроно
- бізнес
- бізнес-план
- купити
- Купівля
- кабель
- Каліфорнія
- call
- званий
- Може отримати
- кришка
- капітал
- Підвищення капіталу
- капіталізація
- карта
- який
- кар'єра
- нести
- випадок
- випадків
- готівкові гроші
- грошовий потік
- спійманий
- обережний
- Генеральний директор
- певний
- звичайно
- зміна
- Зміни
- заміна
- вантажі
- зарядка
- Чарти
- перевірка
- різдво
- Міста
- клас
- класів
- очевидно
- підніматися
- Закривається
- збирати
- збирає
- поєднання
- Приходити
- зручний
- майбутній
- коментарі
- комерційний
- Комерційне кредитування
- комерційна нерухомість
- загальний
- компанія
- порівняний
- Компенсація
- компетентний
- повний
- повністю
- комплекс
- Занепокоєння
- Турбота
- Умови
- довіра
- впевнений
- Консенсус
- консервативний
- Вважати
- беручи до уваги
- послідовний
- будівництво
- контекст
- продовжувати
- контроль
- Розмова
- розмови
- може
- Пара
- курс
- обкладинка
- покритий
- Covid
- Крах
- створювати
- створений
- створює
- створення
- створення
- кредит
- цікавий
- Поточний
- В даний час
- Вирізати
- дані
- Дейв
- Девід
- день
- угода
- Пропозиції
- дебати
- Борг
- десятиліття
- десятиліття
- Відмова прийняти
- Спад
- Занепад
- глибокий
- безумовно
- Ступінь
- Попит
- Демографічна
- Денвер
- Залежно
- залежить
- деталь
- докладно
- Визначати
- DID
- різниця
- Відмінності
- різний
- важкий
- старанність
- прямий
- напрям
- Директори
- Знижка
- обговорення
- дисплей
- Розподілу
- розділений
- документація
- Ухилення
- Ні
- справи
- доларів
- Не знаю
- загибель
- вниз
- зворотний бік
- ЗНИЖЕННЯ
- Падіння
- під час
- динамічний
- динаміка
- кожен
- заробляти
- нарахування
- легше
- Економічний
- Економічні умови
- економісти
- економіка
- або
- В іншому
- підкреслити
- енергія
- досить
- Навколишнє середовище
- ринок акцій
- капітал
- особливо
- сутність
- по суті
- майно
- Оцінки
- Ефір (ETH)
- Навіть
- Event
- врешті-решт
- НІКОЛИ
- Кожен
- повсякденний
- все
- все
- точно
- приклад
- перевершувати
- відмінно
- обмін
- захоплюючий
- виконувати
- виконання
- вихід
- Розширювати
- очікуваний
- витрати
- дорогий
- досвід
- експерт
- Пояснювати
- піддаватися
- додатково
- надзвичайно
- сім'я
- захоплюючий
- мода
- плата
- Інформація про оплату
- кілька
- заповнювати
- в кінці кінців
- фінансування
- фінанси
- фінансовий
- фінансові
- фінансування
- знайти
- виявлення
- кінець
- Пожежа
- Перший
- риба
- фіксованою
- прапори
- плоский
- Поплавок
- потік
- Тече
- Сфокусувати
- фокусування
- стежити
- Для інвесторів
- Примусово
- назавжди
- форма
- освіта
- сформований
- Вперед
- знайдений
- друг
- дружній
- друзі
- від
- плодоношення
- Розчарування
- Повний
- повністю
- веселощі
- фонд
- засоби
- далі
- майбутнє
- Загальне
- породжувати
- генерує
- породжує
- отримати
- отримання
- Давати
- даний
- дає
- Глобальний
- Go
- мета
- Цілі
- йде
- буде
- добре
- GP
- вдячний
- сірий
- великий
- великий
- подрібнення
- Group
- Рости
- Зростання
- вирощений
- Зростання
- гість
- Хлопець
- зламати
- Hair
- Половина
- обробляти
- Руки
- траплятися
- сталося
- відбувається
- Жорсткий
- має
- голова
- Тема
- здоровий
- Хеджується
- хеджування
- Герой
- допомога
- корисний
- допомагає
- тут
- прихований
- Високий
- вище
- прокат
- історичний
- хіт
- число переглядів
- тримати
- домашнє завдання
- надія
- З надією
- сподіваючись
- господар
- ГАРЯЧА
- будинок
- домашнє господарство
- Як
- How To
- Однак
- HTTPS
- величезний
- Біль
- Я БУДУ
- ідеальний
- Impact
- вплив
- Вплив
- імператив
- важливо
- поліпшення
- in
- поглиблений
- Невдалий
- включати
- Дохід
- Augmenter
- Збільшує
- зростаючий
- неймовірний
- промисловість
- інформація
- вхід
- замість
- інструкції
- страхування
- інтерес
- ІНТЕРЕСНА ЦІНА
- Процентні ставки
- зацікавлений
- цікавий
- інвентаризація
- Invest
- інвестицій
- інвестування
- інвестиції
- Інвестиційна стратегія
- інвестиції
- інвестор
- Інвестори
- залучений
- питання
- питання
- IT
- пунктів
- ITunes
- робота
- суддя
- стрибати
- тримати
- зберігання
- Дитина
- King
- Знати
- знання
- земля
- великий
- більше
- останній
- Минулого року
- Пізно
- Законодавство
- УЧИТЬСЯ
- вчений
- вивчення
- лізинг
- Залишати
- догляд
- кредитора
- кредитування
- рівень
- Важіль
- LG
- ліцензія
- Ліцензований
- життя
- світло
- Ймовірно
- обмеженою
- товариство з обмеженою відповідальністю
- Лінія
- ліній
- ліквідності
- Прослуховування
- списки
- трохи
- жити
- позику
- Кредити
- Довго
- багато часу
- довгостроковий
- Довгострокові тенденції
- довше
- подивитися
- виглядає як
- подивився
- шукати
- в
- Лос-Анджелес
- втрачати
- від
- втрати
- серія
- любов
- низький
- LP
- макінтош
- made
- головний
- обслуговування
- Більшість
- зробити
- заробити гроші
- РОБОТИ
- Робить
- людина
- управляти
- управління
- Управлінська команда
- менеджер
- управління
- керівництво
- багато
- багато людей
- ринок
- ринкове середовище
- ринки
- маси
- Матерія
- сенс
- засоби
- Зустрічатися
- зустрічі
- член
- психічний
- згаданий
- просто
- метрика
- Мейер
- Microsoft
- Середній
- може бути
- міграція
- Мельник
- мільйона
- mind
- мінімальний
- хвилин
- протокол
- Пом'якшити
- пом’якшення
- змінювати
- Монетизувати
- гроші
- місяць
- місяців
- більше
- Іпотека
- іпотечне кредитування
- найбільш
- мотивовані
- рухатися
- переміщення
- багато
- множинний
- National
- Nationwide
- природа
- Близько
- майже
- обов'язково
- Необхідність
- потреби
- негативний
- негативно
- мережу
- мережу
- Нові
- Нове будівництво
- новини
- наступний
- номер
- номера
- заняття
- пропонувати
- Office
- offline
- добре
- Старий
- ONE
- онлайн
- працювати
- операційний
- операції
- оператор
- Оператори
- Думка
- Думки
- Можливості
- Можливість
- Оптимізувати
- варіант
- Опції
- порядок
- Інше
- власний
- яка перебуває у власності
- власник
- оплачувану
- Парк
- частина
- приватність
- партнер
- партнери
- Партнерство
- частини
- партія
- пасивний
- Минуле
- Платити
- платежі
- Платіжна відомість
- Люди
- народний
- відсотків
- виконанні
- може бути
- period
- людина
- Особисто
- Персонал
- перспектива
- феноменальний
- ФІЛ
- філософія
- вибирати
- підібраний
- частина
- місце
- розміщення
- план
- запланований
- планування
- plato
- Інформація про дані Платона
- PlatoData
- Play
- гравець
- плюс
- Подкаст
- подкасти
- точка
- точок
- ПОНД
- портфель
- положення
- позиції
- це можливо
- потенціал
- потенційно
- передбачати
- прогнозування
- переважним
- Готувати
- представити
- тиск
- досить
- попередній
- price
- ціни
- приватний
- ймовірно
- Проблема
- проблеми
- процес
- виробляти
- профіль
- Прибуток
- програма
- проект
- Прогнози
- проектів
- видатний
- пообіцяв
- властивості
- власність
- захист
- доводить
- забезпечення
- доблесть
- придбано
- Штовхати
- put
- Поклавши
- питання
- питань
- Швидко
- підвищення
- піднятий
- залучення
- залучення капіталу
- ставка
- ставки
- рейтинг
- досягати
- Читати
- реальний
- нерухомість
- ринки нерухомості
- реалізувати
- причина
- розумний
- Короткий огляд
- нещодавно
- спад
- визнавати
- рекомендувати
- рекомендації
- запис
- Відновлювати
- червоний
- зменшити
- що стосується
- регіон
- регіональний
- регулярний
- залишатися
- запам'ятати
- оренда
- ремонт
- замінювати
- представляти
- репутація
- дослідження
- Резерв
- резерв
- REST
- Обмежувальний
- результат
- роздрібна торгівля
- повертати
- Умови повернення
- revenue
- зворотний
- верхова їзда
- кільце
- підвищення
- Risk
- Фактор ризику
- ризики
- Ризикований
- Роль
- Котити
- дах
- круглий
- Правило
- Правила
- прогін
- біг
- Сакраменто
- найбезпечніший
- Зазначений
- заробітна плата
- sale
- продажів
- сіль
- то ж
- зберегти
- шкала
- Масштабування
- переляканий
- SEC
- другий
- seconds
- Securities
- безпеку
- бачачи
- бачить
- продавати
- Продавці
- Продаж
- старший
- сенс
- Серія
- серйозний
- комплект
- сім
- поділ
- зсув
- ПЕРЕМІЩЕННЯ
- Зміни
- світити
- Повинен
- Показувати
- Сторони
- значний
- простий
- просто
- з
- один
- Сер
- сайт
- ситуація
- Розмір
- сповільнювати
- невеликий
- менше
- So
- Софтвер
- ВИРІШИТИ
- деякі
- Хтось
- що в сім'ї щось
- десь
- Source
- Простір
- конкретний
- конкретно
- витрачати
- Витрати
- шип
- Спін
- розкол
- спонсор
- Спонсори
- поширення
- стек
- Персонал
- штатний розклад
- СТАГНАЦІЯ
- старт
- Починаючи
- починається
- стан
- заяви
- залишатися
- Крок
- палиця
- Як і раніше
- вкрав
- Стоп
- буря
- прямий
- Стратегія
- потік
- потоки
- стрес
- сильно
- студія
- тема
- Super
- супергероя
- поставка
- Попит та пропозиція
- підтримка
- Підтримуючий
- передбачуваний
- здивований
- сталого
- перемикач
- синдикат
- синдикований
- синдикація
- таблиця
- Приймати
- приймає
- взяття
- балаканина
- говорити
- Переговори
- Завдання
- Taxes
- команда
- технології
- тимчасовий
- орендар
- terms
- тест
- Техас
- Команда
- Площа
- Капітал
- інформація
- світ
- їх
- самі
- Там.
- річ
- речі
- Мислення
- думка
- загроза
- три
- через
- час
- times
- синхронізація
- чайові
- до
- сьогодні
- сьогоднішній
- разом
- Тон
- занадто
- топ
- тема
- кидати
- Усього:
- до
- Розшифровка
- величезний
- Тенденції
- біда
- правда
- Довіряйте
- ПЕРЕГЛЯД
- Поворот
- типовий
- типово
- розуміти
- розуміння
- під водою
- андеррайтинг
- блок
- одиниць
- потенціал зростання
- us
- використання
- Оцінки
- значення
- цінний
- Цінності
- різноманітність
- величезний
- Проти
- ПТО
- Відео
- вид
- Голос
- Volatility
- Голосувати
- заробітна плата
- чекати
- хотів
- хвиля
- способи
- Багатство
- погода
- week
- ласкаво просимо
- West
- Що
- Що таке
- Чи
- який
- в той час як
- ВООЗ
- Wild
- волі
- готовий
- WISE
- в
- без
- чудовий
- Work
- тренування
- робочий
- світ
- світі
- хвилювалися
- найгірше
- вартість
- б
- Ого
- запис
- лист
- письмовий
- Неправильно
- X
- рік
- років
- вихід
- вашу
- себе
- YouTube
- зефірнет
- зум