Ви можете знати як створити портфель нерухомості, але як створити непохитну? Так вважають більшість інвесторів у нерухомість купивши кілька десятків будинків за дуже дешевою ціною це все, що їм потрібно зробити, щоб заробити мільйони та жити життям, повним пасивного доходу. Це далеко від реальності, Як і весь ваш чиста вартість може впасти як тільки обвал ринку житла, корекція або нова політика оренди вступає в дію. Отже, як створити стійкий портфель нерухомості — такий, який буде збільшуйте своє багатство навіть у найгірші економічні часи?
Девід Грін неодноразово торкався цієї теми, часто посилаючись на «архітектура портфоліо” як одного з найважливіших аспектів створення багатства за допомогою нерухомості. Ця стратегія не тільки допоможе вам рости багатство але зберігайте його, навіть коли все йде не так. Не вірите нам? Послухайте окремі історії Девіда та Роба про те, що сталося з їхніми портфоліо під час Локдауни 2020 року і як швидко вони відновилися, тоді як іншим інвесторам довелося повністю відбудовувати.
У першій частині цього подкасту з двох частин Девід і Роб пройдуть через найпоширеніші недоліки в їх портфелі нерухомості, що може призвести до того, що все зруйнується, і п'ять найважливіших ключів до архітектури портфоліо. Вони також говорять про диверсифікацію та про те, як мати лише один тип нерухомості в одному місці може бути a величезна помилка.
Натисніть тут слухати в Apple Podcasts.
Слухайте подкаст тут
Стенограму читайте тут
Девід:
Це подкаст BiggerPockets, шоу 705.
Роб:
Тому що такою має бути нерухомість. Ви завжди маєте відчувати себе розбитим, якщо інвестуєте правильно. І це ще один, напевно, епізод, я завжди називаю це головоломкою розбитого мільйонера, коли ви насправді є мільйонером на папері, але ви спрямовуєте всі свої гроші на свої інвестиції. І тому ви завжди думаєте: «Блін, куди йдуть усі мої гроші?» І це просто пов’язано з капіталом, що добре.
Девід:
Що там у всіх? Це Девід Грін, ваш ведучий подкасту BiggerPockets Real Estate, сьогодні тут разом із моїм співведучим Робом Абазоло, який, як ви щойно чули, схвильовано розповідав про одне з наших найбільших бронювань на сьогоднішній день, не лише за сумою грошей, але й в короткий проміжок часу. І я сподіваюся, що ви так само схвильовані, як і ми. Але насправді сьогоднішнє шоу не буде про купу перемог. Ви почуєте про багато речей, які підуть не так у наших портфоліо, речі, яких ми не очікували, але насправді стали для нас перешкодами, помилки, через які ми намагаємося пройти свій шлях, зміни в економіці, просто купа речей, які йдуть не так, тому що багато людей мають справу з цим. І те, як ви справляєтеся з помилками, навіть важливіше, ніж не робити їх.
Сьогоднішнє шоу — це фантастичний епізод, у якому ми з Робом заглибимося у власні портфоліо, життя та бізнес і поділимося тим, що ми робимо, щоб впоратися з хаосом і руйнуваннями, які часто трапляються після того, як ми інвестори в нерухомість. І я думаю, вам це сподобається. Робе, які твої улюблені частини?
Роб:
О, чоловіче. О, це просто наповнене смаколиками, тому що ми говоримо про мультивсесвіт, чи не так? Можливо, ми не зможемо змусити вас потрапити в Interstellar, але ми можемо принаймні змусити вас поговорити про концепції паралельних всесвітів, про загибель наших портфоліо. І ми навіть маємо справу з метафорами та аналогіями. Ви говорите про зберігання енергії. Я наводжу це аналогією з акумулятором і кажу: «Вау, учень став учителем». І, нарешті, ми багато думаємо про архітектуру портфоліо та про те, як структурувати ваше портфоліо таким чином, щоб допомогти вам пережити будь-яку економічну бурю, з якою ми можемо зіткнутися чи ні.
Девід:
Це абсолютно правильно, і це те, що я вважаю особисто важливим. Я багато говорю про те, як побудувати фінансову фортецю, а не крихку халупу, яку можна просто швидко зібрати, що, відверто кажучи, робили багато людей за останні п’ять-шість років з економікою, були люди, які об’єднали речі що вони ніколи не повинні були бути, і їм не дуже добре. Але є спосіб створити своє портфоліо таким чином, щоб він витримав випробування часом, і саме в це ми віримо в BiggerPockets.
Перш ніж перейти до сьогоднішнього шоу, коротка порада для глядачів. Сьогоднішня коротка порада полягає в тому, щоб подумати про те, як можна ідеально збалансувати ваше портфоліо, як і має бути все. Уявіть себе Таносом і запитайте: «Як це все могло розвалитися? І як я можу створити стільки балансу, який мені знадобиться, щоб цього не сталося?» Це може бути сезонність з короткостроковою орендою. Це може бути мати багато грошей у банку, а потім витратити їх усі на угоду. Роб все ще намагається знайти баланс. Це складніше, ніж здається, чи не так?
Роб:
Ви повинні побачити це на YouTube.
Девід:
Робіть діри у власному портфоліо. Зробіть це фоліо-пошук і подивіться, як це може розвалитися, а потім будьте активні, намагаючись запобігти цьому, замість того, щоб просто жити в страху, тривозі та хвилюванні про те, що може статися, не маючи плану того, що ви будете робити, якщо це так.
З огляду на це, ми збираємося відсунути завісу та показати вам, хлопці, що відбувається в наших портфоліо, як ми справляємося з цими проблемами та що ми робимо, щоб замкнути та зберегти це міцно.
Роб:
Гаразд, Девіде, я знаю, що ти не фанат Interstellar, тому що ти ще не закінчив його і тебе не дуже цікавить весь паралельний всесвіт, але я хотів запропонувати тобі пару сценаріїв паралельного всесвіту і поговоримо про це в сьогоднішньому випуску BiggerPockets. Це круто?
Девід:
Можливо, я зможу потрапити в паралельний всесвіт. Нам усім це нав’язано, якщо вам подобаються фільми Marvel. Ви просто повинні це прийняти. Так, саме так. Тож ми могли б додати мультивсесвіт у подкаст.
Роб:
Гаразд, давайте зробимо це. Отже, сьогодні я хотів поговорити про те, що ми є відносно успішними інвесторами в нерухомість. Ми перебуваємо в різних подорожах, різних частинах наших подорожей, якщо хочете, і ми зробили дуже, дуже, дуже добре для себе. І я думаю, що у нас достатньо систем і засобів захисту, щоб справді витримати будь-який шторм, який наближається або в якому ми зараз перебуваємо. Але сьогодні я хотів трохи перевернути сценарій і поговорити про світ, де вся наша імперія розпадається і говорити про сценарії, які спричинять загибель Девіда Гріна та Роба Абасоло.
Девід:
Я думаю, що це здорово. Я думаю, що постійне планування параноїдального найгіршого сценарію може тільки зміцнити ваше портфоліо. Тож це був би просто сценарій мультивсесвіту, де Танос — король, а Залізна людина втратила свою броню, а Капітан Америка не може знайти свій щит, а Халк хворий на анорексію. І як наймогутніші герої землі справлятимуться з цими викликами без своїх надздібностей?
Роб:
Гаразд. Тож так, мені цікаво, чи замислювалися ви коли-небудь про світ, у якому все ваше портфоліо руйнується?
Девід:
Так, я багато думаю про це. Я думаю, проблема полягає в тому, що коли справи йдуть дуже добре, у вас в голові є думка, що так буде не завжди, або вам потрібно підготуватися до будь-чого. Але емоційне середовище, в якому ви працюєте, дуже відрізняється. І те ж саме вірно з іншого боку, коли все дуже важко, у вас в голові є думка, я знаю, що я можу заробити гроші через нерухомість, це може працювати, але ваш емоційний стан просто такий негативний і заснований на страху , це дуже важко працювати. Отже, ці вправи корисні, тому що вони змушують вас вийти з емоційного стану, в якому ви зараз перебуваєте, залежно від тимчасових факторів, таких як ринок, те, як пройшла ваша остання угода, або те, що ви їли на сніданок сьогодні вранці, а також розумову сторону цього де набагато стабільніше та вигідніше підходити до фінансових аспектів з цієї точки зору.
Роб:
Але в глибині душі я знаю, що вас, напевно, завжди втішає знання про те, що у вас є 10 мільйонів балів кредитної картки, чи не так? Хіба це не ваш апокаліптичний сценарій, якщо все пропало?
Девід:
Так. Це мій єдиний запасний план. Тож так, ми жартували про те, що в мене багато балів на кредитній картці, тому що маючи їх там, я відчуваю себе краще, якщо все буде стерто. Якщо Танос клацне пальцем і половина мого багатства зникне, у мене все одно залишаться бали на кредитній картці, на які я зможу прожити шість місяців, не турбуючись про голодування.
Роб:
Так, Девід насправді не розкрив, скільки він має. Це моє припущення. Я скажу, що це одна річ, я більше захищаю бали своєї кредитної картки, ніж свій портфель нерухомості. Здається, у мене на кредитній картці приблизно 12,000 1.2 доларів. Не знаю. Що таке 12,000 мільйона балів кредитної картки, наприклад XNUMX XNUMX доларів? І я кажу: «Я ніколи не торкнуся цього».
Девід:
Це так смішно, і моя колекція Beanie Baby, яку я зберігаю в різних сейфах по всьому Середньому Заходу.
Роб:
Я бачив це, чувак. Це обширно.
Девід:
Так.
Роб:
Ну давайте зробимо це, чоловіче. Давайте поговоримо про це. Дозвольте мені просто висловити свою точку зору, перш ніж ми перейдемо до цього. Я вважаю, що, як ви сказали, здорово говорити про хороше і погане, і ей, який сценарій, те чи те. У нас таке мислення, коли справи йдуть добре: «Гей, ми розбиваємо це, бла, бла, бла». Чесно кажучи, мені байдуже, так чи інакше, це, напевно, дуже цікаво, як щоденний портфель нерухомості. Начебто грошовий потік завжди хороший, але я все одно ховаю все це на банківському рахунку, і все одно покладаюся на вдячність. Тож у мене дійсно хороші місяці. У мене так собі місяці. У більшості випадків це хороші місяці.
Але, чесно кажучи, зрештою, це довга гра. І тому я, як і кожного дня, штовхаю цей камінь на ногу вперед, якщо хочете. Це не так, але ви розумієте, що я маю на увазі.
Девід:
так Отже, з вашої точки зору, коли ви... один із способів, як ви граєте в захисті, полягає в тому, що ви не збираєтеся витрачати гроші з грошового потоку. Отже, ви проектуєте грошовий потік, який хочете отримати, але не покладаєтеся на нього. Тож емоційний зв’язок, який ви говорите, із вашою безпекою ніколи не покладається на грошовий потік.
Роб:
так так Я великий прихильник того, щоб ваша нерухомість працювала на вас і створювала багатство, і все, але щоб мати купу інших джерел доходу, за рахунок яких ви могли б жити... Тож у мене є, мабуть, 10-15 потоків доходу. Насправді це те, чим я живу, щоб завжди рухати портфель нерухомості вперед.
Девід:
Я думаю, що це здорово. І причина, чому я думаю, що це добре для нас, щоб підняти це, полягає в тому, що більшість людей не визнають цей факт. У більшості випадків, якщо ви отримуєте безкоштовну інформацію про інвестування в нерухомість, якщо ви комусь платите, це може бути інакше, якщо ви платите за навчання, курси чи щось інше, але якщо ви отримуєте інформацію безкоштовно, людина, яка вам це дає, має якось заробити гроші. Тож вони зазвичай збираються заробляти гроші, намагаючись змусити вас… наприклад, для реклами, або щоб отримати перегляди, щоб привернути увагу, щоб отримати підписників. Найшвидший спосіб зробити це – сказати комусь, що вони можуть заробити більше грошей легше, ніж те, що вони роблять зараз. Це існувало вічно.
Отже, якщо є дівчина, яка тобі подобається, і в неї є хлопець, перше, що хоче зробити кожен хлопець, це розповісти їй усі причини, чому її хлопець поганий, і як він був би кращим, чи не так? Те ж саме відбувається: якщо ви хочете отримати чиїсь гроші, ви повинні сказати їм, що місце, звідки вони зараз отримують гроші, може бути кращим. «І якщо ти прийдеш у цей світ, дівчино, я покажу тобі, як отримати пасивний грошовий потік. Хіба це не краще, ніж щодня ходити на роботу?»
Тому ви часто бачите сценарії TikTok, Instagram і соціальних мереж із маленькими емодзі, які говорять: «Ви хочете заробляти 6,000 доларів на місяць?» Ви хочете знати, як я заробляю 300,000 2 доларів на рік, не працюючи?» І неминуче це певна форма грошового потоку від нерухомості, і це правда, що в принципі ви можете пасивно заробляти гроші на нерухомості. Це також правда, що він за своєю суттю є менш надійним, ніж той дохід WXNUMX, який усі знищують.
Тож новий хлопець завжди розповідатиме тобі, чим він кращий за твого хлопця в усіх цих аспектах. Але потім, якщо ви стрибнете з корабля і зв’яжетеся з новим хлопцем, ви усвідомлюєте: «О, є багато речей, які робив мій хлопець, але цей хлопець не робить, і я, можливо, сприймала це як належне». І для багатьох людей їхня робота W2 – не найкраще, що їм потрібно отримати від неї. Але для інших ви забуваєте, що коли у вас поганий тиждень, чи ви погано почуваєтеся, чи ви розсіяні, чи ваша дитина хвора, а ви не спите, ця зарплата продовжує надходити. Не має значення, якщо ви не виконуєте.
Якщо ви потрапите у світ нерухомості чи підприємництва, і ви не ввійшли до своєї гри, ці гроші можуть фактично припинитися. Тому варто визнати, що дохід із безпечного джерела має цінність, якої не має дохід із незахищеного джерела, як-от грошовий потік. Варто також визнати, що про це ніколи не говорять у сфері нерухомості, оскільки більшість людей, які діляться інформацією, не хочуть говорити вам, що грошові потоки є ненадійними. Тому що тоді ви не підете за ними. Ви не збираєтеся підписуватися на їхній канал, ви не збираєтеся ставити їм лайки, ви не збираєтеся давати їм валюту, необхідну для виправдання безкоштовного вмісту, який вони викладають.
Роб:
О так. Це так смішно, тому що я завжди кажу: на YouTube, у своєму контенті чи просто моїх студентах я кажу: «Гаразд, давайте приведемо вас до 10,000 10,000 доларів на місяць. Я навчу вас, як це робити». І вони кажуть: «Боже мій, давайте зробимо це». Я кажу: «Гаразд. І ось що станеться, коли ви заробите XNUMX XNUMX доларів на місяць, ви не збираєтеся їх витрачати». І вони кажуть: «Почекай, що?» Я кажу: «Зрозумів. Я зробив вас багатим, і я не дозволяю вам це витрачати», тому що такою має бути нерухомість. Ви завжди маєте відчувати себе розбитим, якщо інвестуєте правильно.
І це, напевно, зовсім інший епізод, я завжди називаю це головоломкою розбитого мільйонера, коли ви насправді є мільйонером на папері, але ви спрямовуєте всі свої гроші на свої інвестиції. І тому ви завжди думаєте: «Блін, куди поділися всі мої гроші?» І це просто пов’язано з капіталом, що добре.
Девід:
І це одна з причин, чому я почав називати гроші джерелом енергії, а роботу – енергією. Я намагаюся відвернути нашу думку від долара США, вартість якого постійно коливається з інфляцією. Дуже важко зрозуміти, скільки коштує один долар, у розумінні енергії, де можна заробити купу грошей, тобто ви просто перетворюєте роботу в енергію, а потім приймаєте її у формі грошей. А потім ви обмінюєте ці гроші на шикарний одяг, шикарне взуття, шикарні машини та шикарну відпустку, і ви просто носите свою енергію назовні.
Це все. Ви не багатші за інших людей. Ви просто вкладаєте енергію в такі речі, як машини та одяг, а не в нерухомість, ми постійно повертаємо нашу енергію в активи, назад у портфоліо. Ми вкладаємо це в майбутнє, де воно буде рости, тиражуватися та створювати більше енергії, і ми зможемо витягти енергію з портфеля через грошовий потік, через рефінансування готівки. Є ці транспортні засоби, які ми використовуємо для доступу до цієї енергії. Але ви маєте рацію, кращий спосіб збільшити своє багатство – це зберігати якомога менше енергії для себе та зберігати якомога більше її в транспортних засобах, де вона буде рости більше, що часто призводить до того, що люди носять т- сорочки такі як ти.
Роб:
Це вірно. Моя одна, моя єдина сорочка, я маю лише одну. Насправді, я думаю, якщо використати вашу аналогію тут, я насправді думаю, що краще подумати про ваш… О, це справді добре. Гаразд. Мені потрібно попрацювати з вами в прямому ефірі. Але ваші гроші та ваше багатство — це щось на кшталт акумулятора, акумулятора, чи не так? І тому ви можете зберігати всі свої батареї на випадок шторму, а коли цей шторм настане, ви зможете використати його, щоб пережити шторм.
Однак, якщо ви використовуєте свої батареї для дурних речей, я не знаю, пультів дистанційного керування чи автомобілів із радіоуправлінням чи будь-що інше, як тільки ця енергія зникне, вона зникне. Ви не отримаєте його назад. Це виснажливе джерело. З іншого боку, батареї не працюють вічно. Якщо ви просто зберігаєте свої батареї в шафі протягом 20 років, вони з часом втрачають енергію, що є інфляцією. Отже, ви повинні бути в змозі постійно переміщувати свою енергію на щось, що вироблятиме більше енергії. Я зробив це.
Девід:
Я це люблю. Так. І є так багато людей, які думають: «О, мій ноутбук заряджений. Я на сто відсотків. Мені не потрібно його підключати». Жахливе ставлення. Ви не повинні казати: «Я багатий, у мене сто відсотків заряду». Підключіть його до розетки. Зберігайте енергію в джерелі живлення, щоб нова енергія надходила від електрики, щоб відновити її, що стане новим способом отримання прибутку через нерухомість, новим способом отримання доходу через підприємництво.
Так, у вашій нерухомості зберігається купа багатства. Не просто витягуйте його, тому що ви ніколи не знаєте, коли він вам знадобиться. Ви не знаєте. Що станеться, якщо вимкнеться електрика? Як ви сказали, ви не можете зарядити цю батарею, і у вас лише 4%, у вас лише 12%, тому що ви полінувалися підключити її.
Тож у сьогоднішньому шоу ми буквально говоримо про те, як ми готуємося до шторму, який завадить вам замінити цю енергію, як ви готуєтеся до шторму, який скоротить час роботи вашої батареї вдвічі. Як, коли все чудово, і ви думаєте, що це завжди буде чудово, ми плануємо, коли це не буде чудово, тому що ці шторми, як правило, не відбуваються постійно. У нас немає 20-річних штормів. Вони, як правило, злі, неприємні урагани, які проходять через пару років спустошення, а потім економіка покращується.
Отже, загалом, ось чому ми завжди працюємо добре, збираємо енергію та збираємо електроенергію в нашому портфоліо, коли ми в неї інвестуємо. Але ви були б дурнем, якщо б не планували, що вас чекають спади, а метою є лише виживання. Як ми збираємося пережити ті короткі періоди часу, коли шторми вдарили, і ми повинні були забити люки, зайти в підвал, почекати, поки це мине, а потім, коли це буде зроблено, вийти звідти і почати садити наші прапор і зачерпнути всю нерухомість, яку ми можемо.
Роб:
Що ж, за останні 13 хвилин ми справді майстерно зібрали гарну аналогію. Я сподіваюся, що він дійсно потрапить у фінальний епізод. Якщо ви чули про це лише одну хвилину, просто знайте, що ми щойно говорили про багато хороших речей.
Але так, давай поговоримо про це, чоловіче. Давайте розберемося в структурних недоліках наших портфелів і розглянемо деякі з цих сценаріїв, які можуть спричинити їх крах. Очевидно, вони малоймовірні, але ми повинні подумати про те, що може статися, щоб нас знищити.
Девід:
так Отже, з чого ви хочете почати?
Роб:
Я маю на увазі, загальне питання тут полягає в тому, як вся імперія могла розвалитися? І я думаю, що є кілька способів, як ми можемо це зробити. Тож ми могли б почати із запитання, наприклад, у яких областях вашої поточної стратегії можливі слабкі місця? У вас є про що поговорити щодо такого першого пункту?
Девід:
І я просто подумав, що перед тим, як ми записалися, я розмовляв з кимось, і ми говорили про те, де бізнес йде добре, а де бізнес йде погано. І загалом для мене фактичні рішення, які я приймаю, є майже стовідсотковими. Я рідко приймаю неправильне рішення, коли справа доходить до того, що купити або як цим керувати або як керувати потоком енергії.
І тому я розповім про це в шоу, як я дивлюся на це, так що я рідко приймаю неправильні рішення, але я все ще відчуваю значний стрес, проблеми і речі, які йдуть не так. Тому я намагався зрозуміти, як це відбувається, якщо я приймаю правильні рішення щодо всіх своїх інвестицій? І що я розумію, це зводиться до двох речей, і є речі, які я не можу контролювати. Це інші люди, і вони схожі на правила.
Тож я міг розглянути угоду, проаналізувати її з огляду на кожну окрему ситуацію, увійти в неї з дійсно хорошим планом, купити нерухомість, і сусід скаржиться на будівництво, і місто втручається, вони сповільнюють вас, і це перетворюється на шестимісячний проект замість 30-денного проекту, і ви втрачаєте 10 тисяч на місяць ще до того, як отримаєте майно, і ви 60,000 XNUMX доларів у ямі.
Тоді ви не усвідомлюєте, що вам потрібен дозвіл другого типу. Що ж, це займе ще три місяці, перш ніж ви зможете його отримати, чи не так? А потім ви йдете цією кролячою стежкою, коли ви просто будуєте, або ваша частина стрибка тривала дев’ять місяців, і у вас не було відкладених 90,000 XNUMX доларів, і наступне, що ви знаєте, ви перетворилися з надліквідного на майже ліквідного взагалі. А потім, якщо у вас виникне інша проблема, яка піде не так десь у вашому портфоліо, бум, ви на тому етапі, коли ви не збираєтеся пережити шторм.
Отже, регулювання — це одна річ, у якій інвесторам зараз дуже важко орієнтуватися. Особливо це стосується короткострокової оренди. Ви не знаєте, на що сусід скаржиться в міську раду, а вони приходять і кажуть: «Це більше не можна». Або моєму колезі нещодавно довелося продати три свої об’єкти нерухомості у Вірджинії, тому що з нізвідки ТСЖ просто вирішив, що ми більше не дозволятимемо короткострокову оренду. Отже, що він збирається робити? Йому довелося виставити будинки на ринок і продати їх. Він не зміг продати з прибутком. Більша частина грошей, які вони заробили за дев’ять місяців до того, від усієї роботи, яку вони вклали, пішла на покриття витрат на закриття та гонорарів ріелтора. А потім після того, як він і його партнер розділили гроші, за дев’ять місяців наполегливої праці та успіху було майже жодного прибутку. Нічого, що вони могли б контролювати.
Таким чином, такі речі, як регулювання, можуть мене зовсім зіпсувати. А інше – це люди. Я думав про всі проблеми, які у мене є. Завжди виникають проблеми через угоди, які я укладав з іншими людьми. Партнер в угоді став жадібним, або ледачим, або не мав такої ж системи цінностей, як я, і вони приймали рішення, на які я не дивився, які були дуже поганими. Отже, хоча план і майно були ідеальними, людина не була ідеальною.
Або діловий партнер, з яким ви вступаєте в бізнес, і ви дізнаєтеся, що ваша дружба з кимось не є тими самими стосунками, які ви маєте, коли в справу вплутуються гроші. Тож у мене були ситуації, коли ми засновували підприємство, і воно справлялося дуже добре, дуже швидко, і вони повністю змінилися. Вони не мають однакових цінностей, вони діють дуже по-різному. Їхнє его важливіше для них, ніж успіх бізнесу. Вони ніколи не відчували такого багатства так швидко, і це вразило їх так, як я не міг передбачити.
Отже, це зазвичай те, що спричиняє стрес у моєму житті. Тому спроба навчитися обмежити свою залежність від інших людей у цих підприємствах є найбільшою загрозою для мого портфоліо. І більшість проблем, які я маю зараз, походять від цього.
Роб:
Тому ви закрили службу прокату рожевого фольксвагена-жука? Я завжди дивувався, чому це пропало.
Девід:
У нас був величезний попит, і це було дуже добре для мого іміджу. Але так, партнер, якого я вирішив, вони більше не хотіли, щоб він був рожевим, вони хотіли перейти на фіолетовий, і я просто не міг з цим жити.
Роб:
Творчі відмінності. Ні, чувак, це має великий сенс. Я вважаю, що безперечно є... Я маю на увазі, що навіть закони проходять поза межами, я думаю, закони та закони про короткострокову оренду тощо. Я маю на увазі, що ми знаємо, що я орендую житло на короткий термін. Очевидно, ми говоримо про це весь час, але є й інші правила, які можуть справді кинути вас у петлю. І я наведу вам один приклад того, де чиясь імперія могла розвалитися. Мій, на щастя, ні. Гадаю, для цього подкасту ми скажемо, що це була моя імперія.
У мене була відносно успішна операція Airbnb і невелика операція зі сторони glamp, яка приносила надходження грошей, багато грошей, справи йшли добре, я літав гаряче… Ікар, якщо хочете, летів близько до сонця. І тоді ми отримали цю маленьку річ під назвою пандемія COVID-19 по всьому світу. І вгадайте що? Airbnb скасував усі бронювання, які ми мали протягом трьох місяців поспіль, а потім місто закрилося, і вони не дозволили вам користуватися Airbnb.
І тому нам фактично довелося повернути від 40 до 50,000 50 доларів США за бронювання за ніч. Тепер я думаю, що для більшості людей, які надмірно завзяті та дуже завантажені та не мають великих резервів чи чогось подібного, це з’їло б більшість компаній. Але моя позиція завжди полягала в тому, щоб просто тримати всі наші гроші на банківському рахунку, а не витрачати їх. Як я вже сказав, я намагаюся не витрачати гроші на нерухомість. Тож насправді нічого страшного. Для нас не було великої проблеми повернути його. Очевидно, мені не подобалося повертати XNUMX тисяч, але це було начебто, гаразд, у нас є гроші, ми просто не встигнемо. Це не велика справа.
А потім вгадайте що? Зрештою, оскільки ми змогли це витримати, ми фактично були найприбутковішими за всю решту року. Незважаючи на те, що було багато людей, які займалися арбітражем оренди, як-от генеральні договори оренди, де вони мали сотню одиниць, багато з них розпалися протягом цього часу саме тому, що вони не могли змусити орендарів орендувати свої Airbnbs.
Тож навіть більше глобального регулювання може справді спричинити крах вашої імперії. Чи були у вас якісь проблеми протягом цього часу з будь-якою іншою частиною вашого портфоліо, чи все було добре? Чи було у вас взагалі щось під час першого нападу COVID-19, що спричинило будь-які структурні тріщини у вашій системі, чи з вами все гаразд, оскільки ви здебільшого були в довгостроковій оренді?
Девід:
Ну, майно для оренди було більш-менш… Гаразд. У мене було кілька орендарів, які не платили, і був один, де орендар не платив більше року. Проблема полягала в тому, що я не дуже уважно стежив за портфоліо через усі інші бізнеси, які я маю. Тож я навіть не знаю, чи минув рік чи більше року, щоб ця особа не заплатила. Менеджер нерухомості не висунув це на перший план моєї уваги.
Це була найбільша проблема з орендою. Більша проблема була з командою з нерухомості. Агенти з нерухомості вважалися необов'язковими. Тож ми буквально більше не могли показувати будинки. Не просто проводити дні відкритих дверей. Ви навіть не можете зайти в будинок, щоб навіть піти показати це. Ніхто не збирався купувати житло. Таким чином, весь цей потік доходу був просто закритий. Ви не зможете продати чийсь дім і не зможете допомогти покупцям придбати його.
І з емоційної точки зору дуже легко бачити, як гроші продовжують обертатися. Я можу продовжувати купувати, я можу продовжувати витрачати, я можу продовжувати робити те, що я роблю. А потім спалахнула COVID-XNUMX, яка стала подією «чорний лебідь», про яку ніхто б ніколи не подумав, про бум. У них фактично було кілька тижнів, коли кредити не фінансувалися. Позики Fannie Mae і Freddie Mac, уряд каже: «Ми просто нічого не фінансуємо». Єдиний спосіб купити будинки за готівку і єдиний спосіб купити будинки - не побачити їх.
Тому ніхто не збирається купувати будинки в той час. Отже, ваше портфоліо в цілому — це не лише активи, якими ви володієте, це ваше життя, чи не так? Як ви згадали, кажучи, що ви закінчилися... ви могли бути надлишковими. Усі припускають, що це означає взяти кредит на майно, яке є занадто великим LTV. Ні, ви можете мати 50% LTV дуже низько, але що, якщо ваше життя перевантажене? У вас є величезні платежі за автомобіль, у вас є величезні платежі за будинок, які ви не можете собі дозволити. У вас маса боргів, які ви так і не погасили. У вас такий спосіб життя, що інші люди витрачають ваші гроші, а ви не звертаєте на це уваги. Ви можете робити розумні інвестиції, але вести свій спосіб життя не дуже дисципліновано, і ви можете легко втратити активи через те, що відбувається з іншого боку.
Роб:
Так, точно. Я маю на увазі, я думаю, що, говорячи про позику прямо зараз, ще одна річ, яка, ймовірно, перешкоджає багатьом людям, — це прохідні позики або люди, які зараз перевертаються на основі АРВ-препаратів шестимісячної давності, які зараз ми приймаємо можливо… Я не знаю, яка корекція зараз, але скажімо, що це 20-30% протягом наступних шести-12 місяців, якщо це так. Я не знаю на голову. Але якщо це так, то буде дуже важко перевести готівку та фактично повернути свої гроші. Або якщо ви просто продаєте, якщо у вас вже була неймовірно низька маржа, і ви збиралися лише отримати від 10 до 30,000 XNUMX доларів прибутку на справді легкому ремонті, корекція цін і підвищення процентних ставок можуть змусити покупців відмовитися Хочете купити свій фліп, і тому ви отримуєте кредит на тверді гроші або прохідний кредит, з якого ви не можете вийти.
Девід:
Це насправді відбувається зі мною прямо зараз на кількох об’єктах. Тож я почав купувати прямо перед тим, як ставки піднялися, а потім вони просто продовжили рости. Тож у мене є кілька об’єктів нерухомості, як-от досить великі реабілітації на мільйони доларів або кілька мільйонів об’єктів нерухомості в районі затоки, де я взяв прохідну позику на 12 місяців під приблизно дев’ять, 10% відсотків. Тоді ставки були чотири з половиною, можливо, п’ять, але, можливо, менше. І ставки зросли настільки швидко, що для рефінансування моєї прохідної позики, яка є формою твердої грошової позики, моя 30-річна фіксована позика буде вищою, ніж тверда грошова позика.
І я не можу його продати, тому що вартість впала. Вони не зазнали аварії, але вони впали менше, ніж коли я платив, тому що ставки зросли дуже високо.
Отже, ми говоримо про ідеальні шторми. У мене було багато планів виходу, гаразд, купи майно, відремонтуй його, АРВ має бути тут, я збираюся повернути понад сто відсотків свого капіталу, і я отримаю цей чудовий актив . Що ж, грошовий потік значно менший, тому що ставки були п’ять, а потім вони підскочили до 10 з половиною для цієї конкретної власності, яку я маю. І я не можу вийти з цього, продаючи, коли ринок тільки піднімався, піднімався, піднімався, тому що ціни впали, і вони також у середині щойно відремонтованих. Тож мушу завершувати ремонт.
І тоді, звісно, у вас виникають проблеми з ремонтом, скільки часу він займає, а потім, коли з’являються проблеми з дозволами, нові речі просто починають додаватися, і ви не можете отримати жодних доходів від власності. . Ви не можете продати нерухомість, і вам потрібно продовжувати вкладати в неї гроші, доки вона не буде завершена, щоб у вас було щось, що можна було б здавати в оренду.
А потім, коли його здадуть в оренду, ви не заробите навіть стільки, скільки планували, тому що ставки зросли набагато вище, і ви не отримаєте назад усіх своїх грошей або стільки грошей, тому що вартість знизилася. Це трапляється в сфері нерухомості.
І що ви повинні зрозуміти, це неможливо було передбачити. Ми не знали, коли ставки так зростуть. Ми не знали, коли трапиться COVID. Ви не можете знати, що станеться. І зворотна сторона цього полягає в тому, що ви дозволяєте страху, що щось піде не так, паралізує аналіз, і ви нічого не робите, і спостерігаєте, як усі навколо вас заробляють гроші.
Отже, ви перебуваєте в положенні, де немає безризикового ходу. Ви або програєте, якщо не вживете заходів, або ви вживете заходів, як я, і не отримаєте результату, якого хотіли. Єдиний спосіб пом’якшити це – не дивитися на те, що станеться в найближчому майбутньому. Ви дивитеся на те, що відбувається в довгостроковій перспективі. Я зробив певні речі добре, я купив їх у місцях, які гарантовано оцінять набагато більше, ніж усе навколо них, місцях класу А, вірно.
Я створив додаткові одиниці в цих об’єктах, тому мій грошовий потік буде більшим, ніж коштувала б порівнянна нерухомість. У якийсь момент ставки знизяться, я зможу рефінансувати і повернутися до тих цифр, які я спочатку думав. Це просто час, який я втратив. Я думав, що зароблю певну суму грошей за шість місяців, можливо, це буде через два з половиною, три, чотири роки, сподіваюся, менше, але це може пройти стільки часу, перш ніж я зрештою зароблю ці гроші. Тому я просто втратив час.
Але все ще є таке: що, якби я купив їх у жахливих місцях? О, я б нічого не міг зробити зараз. Ви б просто були облажані, чи не так? Отже, принципи нерухомості, ось звідки вони походять, полягає в тому, що ми плануємо найгірший сценарій. Чи я думав, що ставки для мене зростуть від п’яти до 10 з половиною? Ні. Чи думав я коли-небудь, що рефінансую кредит на 30 років, який буде більшим, ніж тверда грошова позика, яку я використав для початку реабілітації? Ні. Чи я думав, що АРВ-препарати так суттєво впадуть, тому що тарифи зросли настільки високо. На будинок вартістю 2 мільйони доларів, якщо ставки подвоїться, це вдарить по вартості набагато більше, ніж будинок вартістю 200,000 XNUMX доларів. Ні, я не думав ні про що з цього. Але те, що ви робите зі своїми грошима і як ви можете структурувати свій портфель, дозволить вам пережити ті часи.
Роб:
Дозвольте запитати вас про це, просто з цікавості. Коли ви йдете ремонтувати ці будинки, ви казали, що можете не отримати повну… ви можете не отримати всі свої гроші назад, ви просто залишите готівку в угоді в будинку/
Девід:
Так.
Роб:
Отже, якщо хочете, це просто енергія, яка залишається в будинку. так Я не хочу використовувати це проти вас, але в Біблії Берра ви багато говорите про це, коли люди йдуть і ремонтують будинок, і для них вони хочуть повернути всі свої гроші, але вони можуть отримати лише 80 % своїх грошей повернути, і вони повинні залишити 20% в угоді, і це виглядає як «О, як погано». Тепер ви просто заблокували чистий капітал у будинку чи будь-якому іншому.
Тож я думаю, що, зрештою, якщо ви дивитесь на це з довгострокової перспективи, ви насправді не втрачаєте… Важко втратити нерухомість у 20-30-річному циклі, якщо ви фактично тримаєте свої активи.
Девід:
Майже неможливо.
Роб:
Так.
Девід:
Це точно так. І ось що ми вказуємо, це те, що я втратив, так це час. Я думав, що дійду до певного моменту своєї хронології раніше, але цього не сталося. Але я виграв купу часу на речах, які купив за останні вісім років, тому що інфляція була настільки шаленою, а підвищення орендної плати настільки божевільним, що за п’ять я дістався того, де мав бути через 20-25 років.
У мене є нерухомість, яку я купив у 2013 році, орендна плата зросла більш ніж удвічі. Тож властивість, чотириплекс – це те, що я часто використовую. Я купив його за орендну плату за 700. Зараз орендна плата становить приблизно 1750, 1850 залежно від того, яка одиниця. Цього не повинно було статися протягом 20 чи 30 років. Це сталося зі мною через вісім-дев'ять років. Тому я виграв багато часу на цих угодах. І на тих, де ринок швидко обернувся проти мене, я втратив трохи часу.
Але так, поки ви тримаєте його досить довго, у вас все буде добре, якщо ви дотримуєтеся правильних принципів. Але це не весело. Одна з причин, чому ми хочемо зробити цей епізод, полягає в тому, щоб його почули інші люди. Ви не єдині, хто проходить через це. Коли ринок змінюється так швидко й несподівано, килим висувається з-під вас, ви не знаєте, куди впадете.
Роб:
Напевно. Гадаю, на цій ноті я ніби хотів поговорити про те, наскільки ліквідним ви можете бути зі своїм портфелем, щоб відсортувати будь-які серйозні зміни в економіці. Чи є у вас ліквідність у вашому загальному портфелі, щоб мати можливість вийти? Тому що я знаю, що це те, з чим багатьом людям доведеться зіткнутися наступного року. Вони можуть отримувати кредити, рефінансувати, мати купу будинків, втратити роботу й знадобляться гроші.
Тож за допомогою сортування, який рівень пріоритету можна призначити різним домівкам? Чи можна їх позбутися? Яка ваша гнучкість зараз у вашому загальному портфоліо?
Девід:
Добре. Мої проблеми пов’язані з надто швидким придбанням великої кількості нерухомості. Усе, що я роблю, — це проблеми з придбанням, реабілітація, проблеми з дозволами. Усе майно, яке вже є у власності, добре. Тож це лише одна річ, яку я хочу… Я не хочу, щоб усі, хто це почує, злякалися й сказали: «О, Девід навіть не може пройти на цьому ринку». Ну, якщо ви купили 20 короткострокових орендованих житла протягом чотирьох місяців, будь-хто матиме певні проблеми, якщо все піде не ідеально. Тож я щойно купив багато об’єктів нерухомості й водночас потрапив у ідеальний шторм, і це проблема.
Що стосується нерухомості, якою ви вже володієте, питання про те, скільки ліквідності ви хочете мати або власного капіталу ви хочете зберегти в цій власності? Це залежить від того, скільки енергії ви зберігаєте на своєму банківському рахунку. Є баланс.
Отже, деякі люди не зберігають багато енергії в самій власності, тому вони не мають багато власного капіталу, але це нормально, тому що вони зберігають купу енергії на своїх банківських рахунках через форму готівкової ліквідності. Отже, вони в порядку. Їм не потрібно ніколи продавати нерухомість. Якщо ви думаєте: «Я не хочу мати багато готівки в банку, я хочу просто покласти їх у нерухомість», можливо, ви той тип людей, який любить платити , щоб ви відчували себе добре, знаючи: «О, мій кредит до вартості становить лише 30%. Я в безпеці, я можу продати». Ну це людина, яка може продати майно. Але щоб отримати доступ до цієї енергії, ви повинні продавати. І я ніколи не люблю продавати на ринку покупців. Я не хочу ніколи продавати нерухомість, якщо мені це не вигідно.
Причина, чому мені не подобається стратегія зберігання вашої енергії в будинку, а не в банку, полягає в тому, що єдиний спосіб отримати до неї доступ — або рефінансувати її, або продати, або отримати HELOC, якусь форму цього. І якщо вартість знижується, тобто я не хочу продавати, ставки, ймовірно, підвищаться, тобто я не хочу рефінансувати. Насправді чудового сценарію немає, тому я часто стикаюся з думкою, що оплата вашого будинку або її повернення не є таким безпечним, як ви думаєте. Я вважаю за краще зберігати ці гроші в банку, де я можу використати їх на інші речі, або я можу просто робити платежі довше.
Тож деякі люди матимуть у банку 300 тисяч і скажуть: «Девіде, я хочу покласти 250 тисяч із цього, щоб повернути позику в 500,000 250,000 доларів на 250,000 XNUMX доларів». Я кажу: «Добре, якщо ви якимось чином втратили орендаря і не можете здійснити платіж, чи не краще б ви мали XNUMX XNUMX доларів у банку, щоб здійснювати платежі протягом дев’яти років, якщо б знадобилося, ніж скидати все це в будинок і дуже худий, коли справа доходить до вашої здатності здійснювати платежі за банкноти?
Роб:
Так. Чувак, я дуже борюся з цим. Я буду чесним. Я знаю, що емпіричне правило полягає в тому, щоб завжди використовувати чужі гроші та інші подібні речі. Я дуже за це. Гей, давайте використаємо кредитне плече, давайте використаємо це для масштабування, використаємо гроші банку, чи не так? Але я починаю відчувати трохи більше того, щоб принаймні мати ваш… якщо ви можете працювати над тим, щоб отримати виплату основної суми, це завжди буде… це ощадний рахунок, який у вас є на випадок, якщо ви втратите все, ви не Вам не потрібно платити іпотеку, і ви можете залишитися у своєму будинку.
Я ніби не ненавиджу це. Ти знаєш, що я маю на увазі? І якщо вам справді потрібно, зрештою ви можете взяти HELOC. Тому я просто думаю, що це особисті переваги. Я не прошу робити це з вашою інвестиційною нерухомістю, але з вашою основною нерухомістю, я думаю, що є трохи комфорту, знаючи, що я сиджу на півмільйона доларів акцій, які, якщо мені колись дійсно знадобиться, я можу це взяти .
Девід:
Але ви б не відчули такого ж комфорту, маючи півмільйона доларів у банку?
Роб:
Не зовсім, ні. Насправді це досить напружено.
Девід:
Це тому, що у вас виникне спокуса витратити їх?
Роб:
Навіть не це, чувак. Я маю на увазі, що на моїх рахунках зараз є готівка, і мені це не подобається. Тому що я просто бачу, як це зникає, його цінність. А також я завжди… Я не знаю, це незручно переміщати це і передавати в інший банк, потім страхування FDIC, і все таке інше. Не знаю. Я просто кажу: так, це приємно мати. Це майже добре. Але це також нагадування всім працівникам, яким я маю платити. Я не знаю, це не зовсім реально. Це більше [нерозбірливо 00:34:25]-
Девід:
Ні, але це те, як люди… це наші стосунки з грошима та енергією, про які ми зараз говоримо. Це дуже реально. Немає логічного сенсу, чому ви так себе почуваєте, але кого це хвилює, адже саме так ви збираєтеся приймати рішення. Ви це побачите. Це призведе до певного стресу.
Тому я думаю, що це частково причина того, що ми з вами завжди хочемо відчувати себе розбитими. Тому що в ту хвилину, коли ви відчуваєте, що ви багаті, ви починаєте приймати рішення, ніби гроші не цінні, ви починаєте втрачати повагу до них. Ви просто починаєте легко витрачати їх на речі або дозволяєте людям залишатися на заробітній платі, які погано виконують свою роботу або платять більше, ніж вам потрібно за будинок, тому що у вас є гроші.
Коли ви завжди почуваєтеся розбитими або, принаймні, дисциплінованими чи невеликими фінансовими труднощами, ви цінуєте гроші набагато більше. Ви ставитеся до цього з більшою повагою, тому що у вас не так багато. Я думаю, це, мабуть, те, що ви маєте на увазі.
Роб:
Безумовно. Отже, скільки грошей у вас на банківському рахунку? Ні, я просто жартую. добре Тому я насправді хотів поговорити про ліквідність свого портфеля. Теоретично велика частина мого портфоліо насправді досить ліквідна. У мене так багато капіталу, тому що я купував протягом останніх п’яти років і ніколи не продавав.
Тож я купив будинок у Сев’єрвіллі, Гатлінбург, штат Теннессі, півтора, два роки тому. Я думаю, що я купив його за 500, річ потрапляє в діапазон 808 і 850. Там багато капіталу. Я купив будинок за 300, який коштує 550, 600. У мене є всі ці будинки з шестизначним капіталом. Майже кожен із будинків, якими я володію, має або шестизначну, або кілька шестизначних цифр капіталу. І це не тому, що я геній, це просто тому, що я постійно купую.
Тому, якби мені справді знадобилося продати, я міг би продати прямо зараз на ринку покупців. Чи втратив би я гроші за свій капітал? Може бути. Але я все ще маю власний капітал, тому це не… У моїй уяві я ніби, добре, мій маленький будинок у Джошуа-Трі, я побудував його за 165 тисяч. Чи продам я його за 300 чи 350, для мене не має особливого значення, тому що кількість капіталу, який я створив, очевидно, я хочу якомога більше грошей, але якби мені довелося втратити 50 тисяч через ринок, добре. Гроші — це всі ігрові гроші… як і в монополії. Я ніколи цього не усвідомлював, тому це навіть не моє. Ось як я думаю про це.
Тож я б сказав, що більшість мого портфоліо така, за винятком деяких нещодавніх покупок, як-от наш будинок у Скоттсдейлі. Ми купили це за 3.25 мільйона. У нас є 20% власного капіталу від початкового внеску, який ми внесли в нього. Але якщо ми спробуємо продати його прямо зараз, ну, я не знаю, можливо, це буде добре, але з, я маю на увазі, що 6% комісії ріелторів дійсно скоротили б для нас дуже багато цих грошей. Тож загалом я відчуваю себе досить безпечно, маючи можливість продати свій портфель, якщо доведеться, але я цього не дуже хочу.
Девід:
І ви ніколи не захочете опинитися в такому становищі, де вам доведеться. Ви завжди хочете продавати, тому що це має сенс. Кредитне плече на вашому боці, якщо ви збираєтеся продавати.
І тоді продаж сам по собі є складною подією, тому що ви, ймовірно, матимете податки на ці гроші, які ви заробили, і ви захочете зробити 1031. Отже, якщо ви продаєте цей будинок, чи є у вас місце, де ви можете розмістити гроші чи що ви хочете покласти гроші? Чи створить це більше стресу у вашому житті, ніж не було б, якби ви щойно залишили власність?
Але побудувати свій портфель так, щоб ви були там, де вам ніколи не доведеться продавати, я відчуваю, що це більше половини успіху. Фактичні властивості, які ви вибираєте, і те, як вони взаємодіють, є досить важливим компонентом, щоб переконатися, що ви ніколи не будете в ситуації, коли вам доведеться продавати, коли ви цього не хочете. Отже, що ти зробив, Робе, до цього моменту, щоб, можливо, диверсифікувати те, як виглядає цей портфель, або купити різні типи активів, які покриють тебе, щоб ти не потрапив у таке становище, де, «О, чувак, останні пару місяців справи йшли не так добре, як я хотів. Я маю щось продати».
Роб:
Тож я великий прихильник диверсифікації, навіть лише з... Я, очевидно, переважно, якщо не весь короткий... Ну, так, короткострокова оренда зараз є середньостроковою орендою. Але я великий прихильник диверсифікації. У мене 35 дверей по всій країні, добре. У мене є пара в Каліфорнії. У мене є одна в... Ну, я маю пару в Арізоні, пару в Теннессі, пару в Техасі, одну у Вісконсині, кілька в Західній Вірджинії, 20 у Нью-Йорку.
Тож я на всій карті. І люди завжди кажуть: «Навіщо тобі це робити? Чи не важко найняти своїх Месників?» Але я зрозумів, що мені подобається диверсифікувати свою діяльність по всій країні, щоб боротися з сезонністю. І це те, про що ви також досить часто говорите щодо архітектури портфоліо, про яку я хочу поговорити тут за секунду. Але для мене я начебто розподілив таку кількість своїх короткострокових оренд у різних особистостей, що мені ніколи не зашкодить один конкретний місяць.
Я наведу вам гарний приклад. Якщо ви купите будиночок на пляжі й закриєте його в травні, ви відчуєте себе генієм, тому що збираєтеся розбивати його з травня по серпень. Ви скажете: «Боже мій, я найрозумніший інвестор у нерухомість, який будь-коли жив. Я збираюся заробити на цьому будинку півмільйона доларів». А потім наближається вересень, і ви думаєте: «О, я розорився, і я не заощадив жодної частини своїх грошей», чи не так?
Отже, щоб боротися з цим, ви повинні розуміти, що пляжні ринки, наприклад, дуже сезонні, і вони пригнічують їх лише три місяці на рік. Це означає, що якщо ви збираєтеся вибрати іншу нерухомість, ви, ймовірно, не хочете робити іншу нерухомість на пляжі, інакше ви збираєтеся заробляти гроші лише протягом трьох місяців на рік. Тож що ви хотіли б зробити, це знайти іншу нерухомість, яка, можливо, протягом дев’яти місяців у році, поєднуючи її з іншими трьома місяцями, насправді приносить грошовий потік, щоб у вас завжди надходили гроші.
І отже, це щось, з чим я справді відчув, у хорошому сенсі… або я навчився цьому справді в хорошому сенсі, як-от наша власність у Скоттсдейлі. Ми купили особняк площею 6,000 квадратних футів у пустелі, закритий у червні, коли ніхто не їздить у Скоттсдейл. І в основному з червня по листопад, я б не сказав, що це були цвіркуни, але жовтень був нормальним, листопад був трохи повільним. І якби хтось інший, не готовий до цього, втрутився в іпотечний платіж у розмірі 17,500 35 доларів, це було б боляче. Вони сказали б: «Боже мій, я збираюся збанкрутувати». Але оскільки решта з моїх XNUMX одиниць в основному руйнують це, вони всі розміщуються протягом року, це не було великою проблемою.
І зараз ми вступаємо в грудень, ми вже наполовину заброньовані, а потім щойно вчора ми отримали бронювання на 7,000 доларів США на січень на п’ять днів, бронювання на 7,000 доларів. І це лише одна з тих, які прийшли. А зараз, у січні, ми беремо від 1500 до 2,200 доларів за ніч. І зараз це таке: «О, гаразд. Так, чудово. Примітка для себе: купуйте розкішну нерухомість у пік сезону, щоб не витрачати цей іпотечний платіж шість місяців на рік». Однак ми з вами змогли пережити цю бурю, оскільки у нас відносно диверсифіковані портфелі.
Девід:
Це дуже гарний приклад архітектури портфоліо. У вас сезонність короткострокової оренди. І це важливо через розумову гру. І, як ви згадали, багато людей витрачають гроші, отримані від оренди, тому що вони замінюють їхній дохід W2, а ви витрачаєте дохід W2. Так чому б вам не витратити свій пасивний дохід від нерухомості?
Проблема полягає в традиційній оренді, вони дуже, дуже тісно, дуже добре відповідають тому, як ви керуєте своїми особистими фінансами. Тож ви отримуєте гроші щомісяця або кожні два тижні. І тому ви говорите: «Я заробляю X грошей на місяць». Тоді всі ваші рахунки складають щомісяця. «Щомісяця я плачу стільки рахунків, що можу скласти бюджет на місяць». Добре, якщо орендар сплачує однакову орендну плату щомісяця, це дуже добре вписується, оскільки ви робите іпотечний платіж щомісяця.
Ну, короткострокова оренда — це все закрутити, тому що ви не можете подивитися, що ви заробляєте за місяць. Ми дивимося, що вони заробляють за рік, тому що не кожен місяць однаковий. І тому, якщо ви витрачаєте свої гроші, о, вас так легко застати зненацька, як ви сказали, думаючи, що ви зламаєте його, ви робите чудово, тепер ви скидаєте гроші у власність, можливо, вам варто не буде, або ви витрачаєте більше грошей, ніж потрібно. Ви виправдовуєте дорогі поїздки до помешкання речами, які насправді не повинні відбуватися, тому що гроші надходять, а потім настає зима, і стає дуже погано, ви втрачаєте гроші, і тепер ви почуваєтеся справді погано. Ваші емоції спадають проти, як ви сказали, якщо ви можете отримати одне, яке компенсує інше, у вас ніколи не буде тих величезних сплесків, які піднімаються вгору та величезні сплески вниз.
Я вважаю, що особняк у Скоттсдейлі спрацював у сенсі архітектури портфоліо ще одним способом: ми знали, що не збираємося заробляти багато грошей, коли вперше його купили. Я думаю, що ми планували більш-менш спробувати вийти з рахунків протягом перших 18-24 місяців. Частково це сталося тому, що нам довелося вкласти стільки грошей у власність, щоб її підготувати. Крім того, ми знали, що не дізнаємося, що піде не так. Ми повинні знайти новий ринок.
Ви можете зробити це, коли ваш наявний портфель має надійний грошовий потік. Ви не можете цього зробити, якщо це єдине майно, яке ви купуєте, це єдине, що входить у ваш портфель, у вас немає купи грошей, ви втратите майно. Ми також купили цей будинок з довгостроковим горизонтом.
Ми кажемо: «Ми купуємо все це дешевше, ніж коштувала б сама земля, якби ми просто купили землю». Гаразд, але ми, ймовірно, не усвідомимо цю цінність через п’ять-десять років. Це був район, який, як ми знаємо, нам дуже подобається в Скоттсдейлі в довгостроковій перспективі, тип людей, які туди переїжджають, спосіб економіки. Ми вважаємо, що цей ринок розвиватиметься неймовірно добре, але ви не можете дозволити собі розкоші заробляти гроші через 10 років, якщо зараз ви ледве досягаєте цього. Якщо ви думаєте: «Я хочу залишити свою роботу в W10, купити цей будинок було б жахливо». Отже, причина, чому ми навіть змогли...
Роб:
У той час, коли ми його купили, у той місяць, коли ми його купили, так.
Девід:
Але навіть якби ми купили його в той час, коли люди відвідували Скоттсдейл, ми все одно… Як і нагрівач для басейну, ми повинні піти замінити, і водонагрівач зламати, і спортивний майданчик, який потрібно зробити. Ви все ще можете вкласти пару сотень тисяч доларів у діру, яку ви не планували, коли купували такий великий будинок у новому районі. Ми змогли, тому що те, що ми придбали до цього, працювало настільки добре, що це дало нам можливість отримати величезний несподіваний прибуток у майбутньому. Це схоже на те, що ви кладете сто доларів у кишеню свого пальта, а потім через 10 років повертаєтесь і дізнаєтеся, що це сто тисяч доларів. Це така собі ситуація. Але якщо у вас немає грошей на життя, ви не можете покласти сто доларів у кишеню цього пальта.
Роб:
Так, так, точно. так І коли я кажу про час, коли ми купили його, я мав на увазі більше того, що ми купили його в червні, а не в січні. Тож тепер я починаю доходити до того моменту, коли кажу: «О, привіт, ми розумні. Подивіться на нас. Подивіться на це бронювання за 7,000 10,000 доларів або за 3 XNUMX доларів», і тепер люди зв’язуються з нами для проведення заходів і такого роду речі. Це лише трохи повільна цівка. Але, як ви сказали, ми відповідно спланували наші портфоліо. Я б ніколи не сказав нікому піти і купити нерухомість вартістю XNUMX мільйони доларів, якщо вони не здатні справді витримувати будь-які нерівності. Але також лише фінансовий аспект наявності портфоліо, який можна забрати за вас.
Девід:
Ви також ніколи нікому не скажете купувати будинки на Середньому Заході за 40,000 700 доларів, поки у вас їх не буде XNUMX. Це теж не працює, чи не так? Отже, є прогрес у тому, як має змінитися інвестування в нерухомість. Ви почали з тренувальних колес або триколісного велосипеда, потім ви сідаєте на тренувальні колеса, потім сідаєте на велосипед і начебто пересуваєтеся по класах активів під час навчання. Пам’ятаючи про це під час створення свого портфоліо, ви зможете пережити бурі життя, які прийдуть.
Роб:
Це правда. І тільки дозвольте мені сказати, ви справді зруйнували нерухомість… Як це сказати? Ти справді зіпсував мені це, коли я хотів піти і купити 10 будинків за 300,000 3 доларів, ти сказав: «Навіщо тобі це робити? Це робота. Купуй будинок за 300,000 мільйони доларів». І я сказав: «Тьху». А потім ми купили його, і я сказав: «О так, я більше не повинен купувати ці будинки за XNUMX XNUMX доларів». А тепер ні.
Тепер мені здається, що ці пропозиції постійно трапляються на моєму столі, і це хороші пропозиції, але, як я дізнався від вас, продовжувати купувати ці комбінезони просто неможливо. І тому зараз я дуже вибірково ставлюся до того, які коливання я приймаю в більш широкому сценарії. Прямо зараз я намагаюся робити 50 дверей за раз, або намагаюся робити розкішні нерухомості, або намагаюся робити речі, які є набагато більш значущими для мого часу. Тож я думаю, дякую вам з обох сторін. Дякую, що зіпсував це для мене, і дякую, що змінив мене.
Девід:
Ви були котом і полювали на мишей, і ви отримували всі свої потреби в калоріях за рахунок цих мишей. Але друже мій, ти виріс у лева, і тепер миші не личать леву твого зросту, а ти тепер женешся за газелями, як і годиться.
Роб:
Отже, Девіде, коли мова заходить про архітектуру портфоліо, чи можете ви дати нам деякі, я не знаю, деякі зі стовпів або деякі критерії, які входять у фактичне складання вашого портфоліо нерухомості?
Девід:
так Отже, коли ви дивитесь на свій портфель у цілому, є п’ять речей, які мені подобаються, щоб створити якийсь баланс, тому що це всі способи створення сталого багатства, яке вам справді сподобається. Це форма будівлі, як фінансова фортеця, яка буде стояти незалежно від того, що на неї кинуть, у порівнянні з 3D-надрукованим будинком, який можна просто швидко звести та швидко розширити, але коли вдарить перший шторм, він впаде.
Перший – це власний капітал. Ви хочете мати багато енергії в цьому портфоліо. Як ти сказав, Робе, якщо тобі будуть важкі часи, ти зможеш це вирвати. Ось де великий плюс вашого портфоліо. Ви збираєтеся створити своє найбільше багатство за рахунок капіталу, який ви створюєте, тримаючи нерухомість у довгостроковій перспективі. Тож це одна з перших речей, про які ви хочете подумати.
Наступне — грошовий потік. Вам потрібен грошовий потік не лише для компенсації вашого доходу, але й для того, щоб бути впевненим, що ви можете зберігати власність протягом тривалого часу. Тому що грошові потоки — це те, як ви можете переконатися, що можете здійснити цей платіж, що навіть дає можливість мати місце власний капітал, якщо ви не вступили в капітал відразу.
Наступне – ліквідність. Це стосується не лише портфоліо, а й вашого життя. Треба мати резерви. Це форма ліквідності, гроші, які ви можете отримати. Чи можете ви позичити з пенсійного плану? Чи налаштовано у вас HELOC? Якщо ви перебуваєте в скрутному становищі, якщо у вас є гарна можливість, чи є у вас гроші, які ви можете одразу використати, щоб придбати нове майно, виправити те, що пішло не так, покращити нерухомість, у будь-якому випадку , це в найкращому стані вашого портфоліо в цілому?
Наступним буде простота володіння. Ви ніколи не створите великий портфель, який буде добре працювати, якщо ви ненавидите володіти ним. Якщо у вас є 40 короткострокових орендованих будинків, і ви керуєте всіма ними самостійно, вам не легко володіти. Це не те, що вам сподобається. Якщо ви купуєте нерухомість у жахливих районах, навіть якщо ви отримуєте вигідні пропозиції, ви зрештою ненавидите її власник і не виростете великим. Ви не отримаєте такого власного капіталу чи грошового потоку. Тож у вашому портфоліо може бути кілька проблемних дітей. Іноді вони варті того, але це не може бути щось, де більшість вашого портфоліо становить те, що вам не подобається володіти.
І ви повинні враховувати це, коли ви будуєте. І останнє – масштабованість. Ви робите це таким чином, щоб ви могли продовжувати масштабуватись і продовжувати? Ви купуєте 10 будинків на 300,000 XNUMX доларів знову і знову? Це чудово звучить у подкасті, коли ми кажемо: «О, ви можете позичити гроші в інвесторів». І ми начебто будуємо всю організаційну схему, куди йде кожна частина, і це звучить чудово для інженера, вони кажуть: «Це працює». Але потім, коли ви насправді намагаєтесь виконати п’єсу, яку щойно склали, ви розумієте, що у вас немає навичок, щоб це зробити, або це не працює на практиці, як це було в теорії.
Отже, масштабованість є надзвичайно важливою частиною вашого портфоліо в цілому. І часто це означатиме зменшення деяких властивостей, які надто важко масштабувати, і заміну їх властивостями, які є простішими, або перехід від одного класу активів до іншого, якщо задовольняються інші чотири вимоги.
Роб:
Так, так, так. Тож звучить так, ніби те, чого ми насправді шукаємо, — це баланс між купою різних речей проти справжнього входження в один аспект, і це має сенс. Ви запитали мене, як я диверсифікую, і я відповів: «Ну, привіт, я диверсифікую місцезнаходження», але це насправді не єдиний спосіб диверсифікації, коли я ніби будую своє портфоліо. Насправді я також урізноманітнюю типи одиниць, які я показую на платформах короткострокової оренди.
Так, у мене є вони в Арізоні, Техасі, Каліфорнії та Нью-Йорку. Але в мене також є дуже круті одиниці, з якими я просто люблю розважатися. І іноді я купую одиницю лише тому, що вона виглядає круто. Тож у мене є крихітні будинки, у мене є юрти, у мене є Airstreams, у мене є шале, у мене є каюти, у мене є сучасні каюти середини століття, у мене є квартири, я у мене всього потроху.
І це насправді тому, що я люблю звертатися до різних типів аудиторії. Таким чином я знаю, чи є щось модним, чи це просто не дуже гаряче, наприклад, маленький будиночок, людям завжди подобається. Люди не хочуть залишатися в маленьких будиночках через рік чи два, як цього року. Тоді у мене є всі ці інші типи властивостей, щоб задовольнити все це. Тож для мене я завжди шукаю баланс у своєму портфоліо між фактичними типами списків, які я створюю, та досвідом, який я надаю людям.
Девід:
Це воно. Ви повинні так думати. І коли на ринку все йде чудово, ми не думаємо про диверсифікацію. Ми не думаємо про те, що якщо щось піде не так. Ми просто думаємо, який найпростіший, найшвидший і найцікавіший спосіб масштабувати те, що ми робимо. І ось як ви можете побудувати собі будиночок на дереві. Ви можете створити їх дуже швидко. За кілька годин ви можете побудувати будиночок на дереві, але це не спосіб побудувати фортецю, яка витримає випробування часом.
Роб:
Що ж, я працюю над своїм селом на дереві в Ґетлінбурзі, штат Теннессі, вже близько півтора року, але я отримав про це оновлення лише сьогодні. І я справді думаю, що ми розпочнемо перші кроки приблизно через місяць, і це буде чотири куполоподібні будиночки на дереві, які висять у повітрі, як я вважаю, досить стандартно для будиночка на дереві, а потім крихітний будинок, крихітний каркасний будиночок на дереві. І це також впливає на те, як я диверсифікую. Я хочу більше займатися унікальним перебуванням. Але так, щоб я зрозумів ваші параметри архітектури портфоліо, я просто хотів нагадати це для аудиторії. У нас є капітал, грошовий потік, ліквідність, легкість володіння та масштабованість. Я щось пропустив? І з цими п’ятьма речами ми хочемо гарного балансу.
Девід:
Це воно. І ви цього хочете... тому кожна з цих речей має компенсувати слабкі сторони інших.
Роб:
Добре, чудово. Ну, це було справді добре. Я з жалем повідомляю всім, що у нас так багато розбіжностей у першій половині цього, що ми збираємося дати вам іншу… Гадаю, я не шкодую, я схвильований.
Девід:
Два шоу.
Роб:
Так, ми даємо вам другу частину цього, де ми потрапимо в деякі набагато більш пікантні, можливо, навіть глибокі запитання. Які фактичні труднощі ми проходимо в нашому бізнесі, деякі з підводних каменів? Якби ми фактично все це втратили завтра, як би ми відновили свій портфель, починаючи з нуля, маючи 0 доларів? Це буде в наступному епізоді BiggerPockets. Мене це дуже хвилює, тому що я ще не знаю, чи маю я відповіді, але незабаром ми дізнаємося, які вони.
Девід:
Це повинно бути дуже весело. Ці питання, що б ви зробили, якби почали з початку, завжди є одними з моїх улюблених, тому що це змушує вас витягнути з себе те, чого ви зазвичай не мали б.
Роб:
Ось як це виглядає кожного разу, коли у вас є глибокі геніальні системи. А я кажу: «О-о. Я знаю, що моя відповідь не така». Добре. [нерозбірливо 00:52:49]…
Девід:
Ось чому я б [нерозбірливо 00:52:50] другий, тому що я придурок.
Роб:
Я знаю, я знаю.
Девід:
добре Ну, дякую, Робе. Я ціную деякі ідеї, якими ви поділилися тут, і ви також поставили кілька справді хороших запитань, тому дякую вам за це. Я б не зміг дати хороші відповіді, якби не отримав хороших запитань.
А для вас, слухачів, ми сподіваємося, що вам сподобався цей епізод про все, що може піти не так у сфері нерухомості, і про те, що ми робимо, щоб зменшити цей ризик. У наступному шоу ми поговоримо про те, що б ми зробили, якби почали все спочатку, щоб підготуватися до того, що все піде не так, тому що мудрі інвестори не готуються до того, що все піде правильно. Вони будують плани щодо того, що вони збираються робити, якщо щось піде не так, і готуються відповідно.
Якщо вам подобається це шоу, будь ласка, зробіть нам послугу, дайте нам п’ятизірковий огляд незалежно від того, де ви слухаєте справжній подкаст, чи то Apple Podcast, Spotify, Stitcher, будь-який ваш улюблений. Приділіть хвилинку часу та надайте нам цей огляд, щоб ми могли залишатися найкращим подкастом щодо нерухомості у світі. А якщо є час, послухайте ще одну з наших серій. Це Девід Грін для Роба, має одну футболку, Абазоло.
Дивіться епізод тут
Допоможіть нам!
Допоможіть нам охопити нових слухачів на iTunes, залишивши нам рейтинг та огляд! Це займає всього 30 секунд, і інструкції можна знайти тут. Дякую! Ми дуже цінуємо це!
У цьому епізоді ми розповідаємо:
- Чому грошовий потік НЕ as надійний як думають більшість інвесторів і чому ви НЕ МОЖЕТЕ на це покладатися
- Кілька речей, які могли повністю знищити свій портфель нерухомості
- Ліквідність і скільки готівки мати на руках/готовий до розгортання, коли щось піде не так
- Чому всі інвестори в нерухомість повинні прагнути бути «розбитими мільйонерами»
- Диверсифікація нерухомості і чому ви хочете володіти орендою на кількох ринках
- Команда п'ять факторів архітектури портфоліо на що повинен звернути увагу КОЖЕН інвестор
- і So Набагато більше!
Посилання з шоу
Хочете дізнатися більше про сьогоднішніх спонсорів або стати партнером BiggerPockets самостійно? Перегляньте наші сторінка спонсора!
Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.
- Розповсюдження контенту та PR на основі SEO. Отримайте посилення сьогодні.
- Платоблокчейн. Web3 Metaverse Intelligence. Розширені знання. Доступ тут.
- джерело: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-705
- $ 10 мільйонів
- $3
- 000
- 1
- 10
- 12 місяців
- 20 роки
- 3d
- a
- здатність
- Здатний
- МЕНЮ
- про це
- абсолютно
- Прийняти
- доступ
- відповідно
- рахунки
- Рахунки
- визнавати
- набувати
- придбання
- придбання
- через
- дію
- насправді
- Додатковий
- реклама
- адвокат
- після
- проти
- агенти
- AIR
- Airbnb
- ВСІ
- дозволяє
- вже
- завжди
- дивовижний
- Америка
- кількість
- аналіз
- аналізувати
- та
- Інший
- відповідь
- Відповіді
- передбачити
- Очікуваний
- Занепокоєння
- крім
- оскарження
- Apple
- цінувати
- вдячність
- наближається
- арбітраж
- архітектура
- ПЛОЩА
- області
- Арізона
- навколо
- зовнішній вигляд
- аспекти
- активи
- клас активів
- Активи
- Юрист
- увагу
- аудиторія
- слухання
- Серпня
- автор
- дитина
- назад
- резервна копія
- поганий
- Balance
- Банк
- рахунок у банку
- банківські рахунки
- банкрут
- заснований
- В основному
- НИМ
- батареї
- акумулятор
- термін служби батареї
- акумулятор
- Бій
- затока
- Пляж
- оскільки
- ставати
- становлення
- перед тим
- буття
- віра
- Вірити
- корисний
- Переваги
- КРАЩЕ
- Краще
- Великий
- більший
- найбільший
- Банкноти
- Біт
- Black
- бронювання
- бум
- border
- запозичувати
- куплений
- коробки
- Перерва
- сніданок
- Розрив
- BRIDGE
- приносити
- Зламав
- бюджет
- будувати
- Створюємо
- побудований
- гроно
- бізнес
- підприємства
- купити
- покупців
- Купівля
- Каліфорнія
- call
- званий
- Може отримати
- скасовано
- не може
- капітал
- автомобіль
- карта
- який
- автомобілів
- випадок
- готівкові гроші
- грошовий потік
- Обналичить
- КПП
- спійманий
- Викликати
- викликаний
- певний
- виклик
- проблеми
- зміна
- Зміни
- Канал
- хаос
- стягується
- зарядка
- Графік
- перевірка
- діти
- Вибирати
- Місто
- клас
- класів
- близько
- тісно
- закриття
- одяг
- тренування
- збирати
- Збір
- збір
- боротьби з
- Приходити
- комфорт
- Заспокоюється
- майбутній
- загальний
- порівнянний
- повністю
- складний
- компонент
- поняття
- зв'язку
- Вважати
- вважається
- постійно
- будувати
- будівництво
- будівництво
- зміст
- триває
- контрактів
- контроль
- Розмова
- Прохолодно
- Коштувати
- витрати
- може
- Рада
- країна
- Пара
- курс
- Суд
- обкладинка
- Covid
- COVID-19
- Пандемія COVID-19
- Крах
- Розбився
- Гуркіт
- створювати
- створений
- створення
- кредит
- кредитна картка
- Критерії
- вирішальне значення
- цікавість
- цікавий
- Валюта
- Поточний
- В даний час
- Вирізати
- різання
- Дата
- Девід
- день
- Днів
- угода
- справу
- Пропозиції
- Борг
- Грудень
- вирішене
- рішення
- рішення
- глибокий
- оборони
- Попит
- залежний
- Залежно
- залежить
- розгортання
- розгортання
- депозит
- знищити
- спустошення
- DID
- Відмінності
- різний
- важкий
- дисциплінований
- дисплей
- диверсифікація
- диверсифіковані
- урізноманітнити
- Ні
- справи
- Долар
- доларів
- Не знаю
- Двері
- подвійний
- подвоєний
- вниз
- спади
- дюжина
- Падіння
- дамп
- під час
- кожен
- легше
- Найпростіший
- легко
- Економічний
- економіка
- економіки
- або
- електрика
- емоції
- Імперія
- співробітників
- закінчується
- енергія
- інженер
- користуватися
- досить
- підприємство
- підприємств
- Весь
- Навколишнє середовище
- капітал
- особливо
- істотний
- майно
- Ефір (ETH)
- Навіть
- Event
- Події
- врешті-решт
- НІКОЛИ
- кожен день
- все
- все
- точно
- приклад
- збуджений
- Збудження
- виконувати
- існуючий
- вихід
- дорогий
- досвідчений
- Досліди
- обширний
- додатково
- Face
- фактори
- Падати
- Фолс
- вентилятор
- фантастичний
- ШВИДКО
- швидкий
- на користь
- Улюблений
- Вибрані
- довіра
- страх
- Інформація про оплату
- кілька
- Рисунок
- цифри
- заповнений
- остаточний
- фінанси
- фінансовий
- фінансово
- знайти
- кінець
- Перший
- виправляти
- фіксованою
- Гнучкість
- Flip
- потік
- Тече
- Потоки
- політ
- стежити
- після
- ніжка
- Для інвесторів
- Війська
- назавжди
- форма
- Фортеця
- Вперед
- знайдений
- Безкоштовна
- часто
- друг
- Дружба
- від
- перед
- Повний
- веселощі
- фонд
- фінансування
- смішний
- майбутнє
- гра
- Загальне
- геній
- отримати
- отримання
- дівчина
- Давати
- даний
- дає
- Глобальний
- Go
- мета
- бог
- йде
- буде
- добре
- хороша робота
- клас
- надається
- великий
- Жадібний
- Земля
- Рости
- вирощений
- гарантований
- Охорона
- Хлопець
- Половина
- жменя
- обробляти
- Обробка
- траплятися
- сталося
- відбувається
- Жорсткий
- важка робота
- люки
- має
- голова
- здоров'я
- здоровий
- почутий
- слух
- допомога
- тут
- Герої
- прихований
- Високий
- вище
- дуже
- прокат
- хіт
- число переглядів
- тримати
- проведення
- Hole
- Отвори
- Головна
- Будинку
- надія
- З надією
- горизонт
- господар
- ГАРЯЧА
- ГОДИННИК
- будинок
- будинку
- житло
- Ринок житла
- Як
- How To
- Однак
- HTTPS
- величезний
- людина
- Голодний
- Полювання
- Перешкоди
- Я БУДУ
- зображення
- Негайний
- важливо
- неможливе
- удосконалювати
- in
- Дохід
- Augmenter
- Збільшує
- неймовірно
- індивідуальний
- неминуче
- інфляція
- інформація
- розуміння
- замість
- інструкції
- страхування
- інтерес
- Процентні ставки
- інвестування
- інвестиції
- інвестиції
- інвестор
- Інвестори
- залучений
- залізна людина
- питання
- IT
- сам
- ITunes
- січня
- робота
- Подорожі
- стрибати
- тільки один
- тримати
- зберігання
- ключі
- Дитина
- King
- Знати
- Знання
- земля
- портативний комп'ютер
- останній
- Законодавство
- Веде за собою
- УЧИТЬСЯ
- вчений
- вивчення
- Залишати
- догляд
- здавати
- рівень
- Важіль
- LG
- життя
- стиль життя
- світло
- Ймовірно
- МЕЖА
- Лінія
- Рідина
- ліквідності
- Прослуховування
- список
- оголошення
- трохи
- жити
- Місце проживання
- життя
- позику
- Кредити
- розташування
- місць
- замкнений
- Довго
- Довга гра
- багато часу
- довгостроковий
- довше
- подивитися
- шукати
- ВИГЛЯДИ
- втрачати
- програш
- серія
- любов
- низький
- LTV
- Luxury
- макінтош
- made
- основний
- Більшість
- зробити
- заробити гроші
- РОБОТИ
- Робить
- людина
- управляти
- менеджер
- особняк
- багато
- багато людей
- карта
- поля
- ринок
- крах ринку
- ринки
- чудо
- масивний
- майстер
- Матерія
- сенс
- значущим
- засоби
- Медіа
- Зустрічатися
- психічний
- згаданий
- мишей
- Середній
- Проміжна
- може бути
- мільйона
- Мільйон доларів
- мільйонів доларів
- Мільйонер
- мільйони
- mind
- Розум
- протокол
- помилки
- Пом'якшити
- сучасний
- гроші
- місяць
- щомісячно
- місяців
- більше
- ранок
- Іпотека
- найбільш
- рухатися
- кіно
- переміщення
- множинний
- Мультивсесвіт
- Переміщення
- майже
- обов'язково
- Необхідність
- необхідний
- потреби
- негативний
- мережу
- Нові
- новий ринок
- Нью-Йорк
- наступний
- ніч
- нормально
- Листопад
- номера
- численний
- жовтень
- часто
- добре
- ONE
- відкрити
- працювати
- операційний
- операція
- Думки
- Можливість
- протистояли
- порядок
- організаційної
- спочатку
- Інше
- інші
- поза
- загальний
- за ніч
- власний
- яка перебуває у власності
- власність
- оплачувану
- пандемія
- Папір
- Паралельні
- параметри
- частина
- приватність
- партнер
- частини
- пасивний
- пасивний дохід
- Минуле
- Платити
- платіж
- оплата
- платежі
- Платіжна відомість
- країна
- Peak
- Люди
- народний
- відсотків
- ідеальний
- виконувати
- виконанні
- period
- періодів
- людина
- персонал
- Особистості
- Особисто
- перспектива
- вибирати
- частина
- місце
- план
- запланований
- планування
- плани
- Насадження
- Платформи
- plato
- Інформація про дані Платона
- PlatoData
- Play
- гравець
- ігри
- будь ласка
- Подкаст
- подкасти
- точка
- Точка зору
- точок
- політика
- басейн
- бідні
- портфель
- портфелі
- положення
- це можливо
- влада
- практика
- передвіщений
- надавати перевагу
- Готувати
- підготовлений
- досить
- запобігати
- попередній
- ціни
- первинний
- принцип
- Принципи
- пріоритет
- Проактивний
- ймовірно
- Проблема
- проблеми
- виробляти
- Прибуток
- прибутковий
- прогресія
- проект
- Пропел
- властивості
- власність
- Захисні
- придбано
- Купівля
- мета
- Штовхати
- Натискання
- put
- Поклавши
- питання
- питань
- Швидко
- найшвидший
- швидко
- діапазон
- швидко
- ставки
- рейтинг
- досягати
- готовий
- реальний
- нерухомість
- реалізувати
- зрозумів,
- агент з продажу нерухомості
- причина
- Причини
- Короткий огляд
- останній
- нещодавно
- поповнення
- записаний
- Refi
- повернення
- жалкувати
- Регулювання
- правила
- відновлення
- відносини
- щодо
- надійний
- переробляти
- оренда
- оренда
- замінювати
- представляти
- Вимога
- бронювання
- резерв
- REST
- результат
- вихід на пенсію
- revenue
- огляд
- Багаті
- позбавитися
- тріщина
- Risk
- дорога
- рухомий
- рулонах
- круглий
- губити
- Правило
- прогін
- сейф
- Безпека
- Зазначений
- то ж
- зберегти
- Економія
- накопичувальний рахунок
- масштабованість
- масштабовані
- шкала
- Масштабування
- переляканий
- сценарії
- scripts
- Сезон
- другий
- seconds
- безпечний
- бачачи
- селективний
- SELF
- продавати
- Продаж
- сенс
- Вересень
- обслуговування
- виступаючої
- комплект
- кілька
- Поділитись
- загальні
- поділ
- Щит
- Зміни
- Короткий
- короткий термін
- Повинен
- Показувати
- Шоу
- Вимикати
- значний
- істотно
- один
- Сидячий
- ситуація
- ситуацій
- SIX
- Шість місяців
- навички
- слабкий
- сповільнювати
- невеликий
- розумний
- So
- соціальна
- соціальні медіа
- проданий
- solid
- деякі
- Хтось
- що в сім'ї щось
- десь
- Скоро
- Source
- Простір
- говорити
- розмова
- конкретний
- конкретно
- витрачати
- Витрати
- шип
- шипи
- розкол
- Спонсори
- Спорт
- Spotify
- площа
- стабільний
- стояти
- standard
- старт
- почалася
- Починаючи
- Накопичувати
- стан
- залишатися
- Крок
- прилипання
- Як і раніше
- КАМІНЬ
- Стоп
- зберігання
- зберігати
- зберігати
- історії
- буря
- бурі
- прямий
- Стратегія
- потік
- потоки
- стрес
- більш сильний
- структурний
- структура
- боротьба
- студент
- Студентам
- підписуватися
- успіх
- успішний
- Sun
- Super
- виживати
- сталого
- лебідь
- Гойдалки
- система
- Systems
- Приймати
- приймає
- взяття
- балаканина
- говорити
- Кран
- Taxes
- учитель
- команда
- тимчасовий
- орендар
- тест
- Техас
- Команда
- Майбутнє
- інформація
- світ
- їх
- Там.
- річ
- речі
- Мислення
- У цьому році
- думка
- загроза
- три
- через
- по всьому
- Кидання
- Зв'язаний
- Tik Tok
- час
- Терміни
- times
- чайові
- до
- сьогодні
- сьогоднішній
- разом
- завтра
- Тонна
- занадто
- топ
- тема
- торкатися
- до
- торгувати
- традиційний
- Навчання
- Розшифровка
- перетворення
- лікувати
- сортування
- правда
- ПЕРЕГЛЯД
- Опинився
- Типи
- типово
- при
- розуміти
- розуміння
- створеного
- блок
- одиниць
- Всесвіт
- Оновити
- потенціал зростання
- us
- Американський долар
- використання
- зазвичай
- Цінний
- значення
- Цінності
- різний
- Транспортні засоби
- Проти
- Відео
- вид
- думки
- Село
- Віргінія
- Volkswagen
- чекати
- хотів
- годинник
- спостереження
- вода
- способи
- Багатство
- погода
- week
- тижня
- West
- Західна Віргінія
- Що
- Чи
- який
- в той час як
- ВООЗ
- Wild
- волі
- Перемоги
- Зима
- Провід
- Вісконсін
- WISE
- без
- Work
- тренування
- працював
- робочий
- працює
- світ
- найгірше
- вартість
- б
- письмовий
- Неправильно
- X
- рік
- років
- вашу
- себе
- YouTube
- зефірнет