Наскільки важливі ставки іпотечного кредитування до інвестиції в нерухомість? Чи варто вивозити стільки ж амортизація як можна знизити мої податки? А що мені робити, коли мій DTI (співвідношення боргу до доходу) занадто високе? У вас є запитання, а у Девіда Гріна є відповіді! На цьому епізоді Побачивши Гріна, Девід йде на високий рівень, вникаючи в такі теми, як пільги з податку на нерухомість, дохід на акціонерний капітал (ROE), і чому позики та кредитне плече ризикованіші, ніж думають більшість новачків!
У нас є запитання від домашніх хакерів, BRRRRers, багатосімейних і комерційних інвесторів та інших на цьому тижні Seeing Greene. По-перше, ми чуємо від студента коледжу, який намагається хак на ринку дорогого житла. Потім сім’я, яка переросла свій простір і хоче використовувати його творче фінансування щоб купити своє наступне основне житло. І, нарешті, мати стурбована цим інвестиції в нерухомість може вплинути на стабільність її дітей. Не знаєте, що б ви робили в таких ситуаціях? Тоді тримайтеся! У Девіда є відповіді!
Хочете поставити запитання Девіду? Якщо так, подайте своє запитання тут щоб Девід міг відповісти на нього в наступному епізоді «Побачити Ґріна». Перескочити на Форуми BiggerPockets і запитайте інших інвесторів про їх думку, або слідкуйте за Давидом в Instagram щоб побачити, коли він вийде в прямому ефірі, щоб ви могли заскочити на пряму трансляцію запитань і відповідей і отримати відповідь на своє запитання на місці!
Натисніть тут слухати в Apple Podcasts.
Слухайте подкаст тут
Стенограму читайте тут
Девід:
Це шоу BiggerPockets Podcast 720. Кредитне плече чудове. Це не для всіх чудово. Він призначений для людей, які розуміють, як ним користуватися. У житті багато подібних речей. Гаразд. Машини – це чудово, але ми не дозволяємо дев’ятирічним дітям водити їх. Ми навіть 25-річних не пускаємо за кермо, якщо вони не пройшли курси безпеки водія і не склали іспит і не розуміють правил дорожнього руху. Ви повинні отримати право керувати автомобілем. Ви повинні заслужити право грати з вогнем, вірно. Є люди, які використовують вогонь у своїй роботі. Є зварювальники. Існують різні типи людей, які використовують тепло для проведення певних речей, але ви не просто даєте їм інструмент і дозволяєте їм грати з ним одразу. Ви повинні заслужити це право. Кредитне плече дуже схоже.
Що, всі? Це Девід Грін, ваш ведучий подкасту BiggerPockets Real Estate, сьогодні тут з епізодом Seeing Greene для вашого задоволення від перегляду та прослуховування. Якщо ви слухаєте [нерозбірливо 00:00:50] подкаст, це чудово. Я ціную це. Але ви також можете переглянути нас на YouTube, якщо хочете побачити, як я виглядаю. Мені часто кажуть, що в реальному житті я вищий, ніж люди думають. Я не знаю, чи це комплімент, чи вони хочуть сказати, що в мене пронизливий тоненький голосок, який змушує мене звучати так, ніби я чотири фути два. Не знаю, в який бік взяти. Тож дайте мені знати, коли ви дивитесь на мене на YouTube, чи схожий я на те, що ви собі уявляли? Завжди весело, коли ти бачиш, як хтось виглядає, і він дуже, дуже відрізняється від того, на що ти очікував, і ти більше ніколи не зможеш дивитися на нього так само.
У сьогоднішньому шоу у нас є дуже круті речі. Ми говоримо про те, як продовжувати зламувати житло, навіть коли ваш борг до доходу може почати скорочуватися через володіння новою нерухомістю. Ми говоримо про те, чи варто здавати в оренду нерухомість, яка зараз є у власності, чи вони повинні залишитися в цій власності, а не купувати нову. Ми дізнаємося, чи потрібно комусь заощадити 300,000 XNUMX доларів на податках, чи слід уникати цього та заощаджувати ці гроші в майбутньому, про все це та багато іншого в сьогоднішньому епізоді Seeing Greene. А тепер, якщо ви ніколи не слухали жодного з цих епізодів, дозвольте мені просто коротко розібрати його для вас. У цих шоу ми ставимо запитання від вас, наших слухачів, відтворюємо їх, а потім я відповідаю на них, щоб усі почули, щоб допомогти розширити вашу базу знань і нерухомість, щоб ви могли стати більш успішними на своєму шляху до фінансова свобода через нерухомість.
Перш ніж перейти до сьогоднішнього шоу, остання коротка порада: 2023 рік уже тут. 2024 рік не буде кращим за 2023 рік, якщо ви не внесете навмисних змін для цього. І 2023 нічим не відрізнятиметься від 2022, якщо ви не внесете навмисних змін, щоб зробити це таким. Тож приділіть трохи часу роздумам про те, як би ви хотіли, щоб виглядало ваше життя. І що важливіше, ким ви повинні бути, щоб це сталося. Іноді ми робимо помилку, запитуючи: «Що я повинен зробити або що мені потрібно накопичити, щоб отримати те, що я хочу?» Набагато краще запитати: «Ким мені потрібно стати?» Тому що коли ви станете цією людиною, ці речі знайдуть вас. Гаразд, перейдемо до нашого першого запитання.
Шалом:
Привіт, Девіде. Радий, що ви відповісте на моє запитання. Мене звуть Шалом, і я затятий слухач BiggerPockets. Моє запитання полягає в наступному. Отже, зараз я студент коледжу в Нью-Йорку, і незабаром закінчу навчання з доходом у 85,000 275 доларів на рік. Мені цікаво, як я можу розпочати хакерство чи як я можу продовжити свою подорож у сфері нерухомості. Тож зараз у мене є одне місце для паркування, на якому я роблю арбітраж. Я здаю його в оренду за 335, а потім арбітраж здає його комусь іншому за XNUMX на місяць.
Зараз я планую розширюватися, але не знаю, як заробити хак або як я можу розвиватися без... тому що мій ринок дуже дорогий. Тож у Нью-Йорку, у Брукліні чи на околицях у Нью-Джерсі дуплекси коштують півтора, два мільйони з лишком. Отже, як я можу зламати або розширюватися на цьому ринку з такими обмеженнями з... доходом та іншими речами? Дякую.
Девід:
Гаразд, Шалом. Дуже дякую, що задали це запитання. Я ціную це. Давайте зануримося в це, тому що є відповідь на те, що ви запитуєте. Ви говорите про хакерські атаки, що, напевно, є моєю улюбленою темою в усіх сферах нерухомості. Є так багато способів зробити це. Це чудова стратегія інвестування. Це може бути... Він гнучкий. Це має бути частиною стратегії кожного, навіть якщо вони купують нерухомість різними способами. Злом будинку - це чудово.
Те, про що ви говорите, є поширеною проблемою в дорогих регіонах, дорожчих речах. Як те, про що ви говорите, Нью-Джерсі, Нью-Йорк, ви часто це побачите. Причина того, що дуплекси так дорого продаються в тому, що хтось їх купить, і я знаю, що це звучить безглуздо, але подумайте про це. Якщо ви зазвичай платите чотири тисячі на місяць за іпотеку, але ви можете купити дуплекс і здавати в оренду одну сторону за 2,500, це величезний виграш, якщо вам доведеться платити лише 1,500.
Отже, якщо ви намагаєтеся отримати грошовий потік, це не спрацює, але якщо ви намагаєтеся заощадити на своїй іпотеці, це спрацює. Тож, на жаль, усі ваші конкуренти не отримують грошового потоку, що створює більший попит. Пропозиція залишається незмінною. Ціни ростуть. Ось з чим ти стикаєшся. Отже, якщо ви бажаєте вторгнутися на дорогий ринок, а це вам потрібно, вам слід подумати про дві речі. По-перше, ну, ви зараз платите орендну плату?
Якщо ви врахуєте орендну плату, яку ви платите, і включите її як дохід в інвестиції, ви можете виявити, що цифри виглядають набагато краще, ніж те, що ви думаєте, не роблячи цього. По-друге, ви, ймовірно, не зможете купити дуплекс, тому що чим більше одиниць у власності, тим більша ймовірність, що ви зробите цифри виглядати краще.
Інша річ, що ви можете подивитися на нетрадиційні хаус хаки. Тому ми завжди описуємо стратегію домашнього злому. Ми з Брендоном Тернером постійно говоримо про те, що «купіть дуплекс, купіть триплекс, живіть в одному житлі, покиньте інші», тому що це дуже просто зрозуміти. Але це не означає, що виконання дійсно має бути виконане таким чином. Відверто кажучи, змусити це працювати таким чином важко.
Простіше піти купити будинок із п’ятьма спальнями та трьома ванними кімнатами, додати до нього ще одну або дві спальні, щоб у вас було шість чи сім спалень, здати ці кімнати в оренду та жити в одній із кімнат самостійно. Зараз це не так зручно, але це те, від чого ви відмовляєтесь. Ви відмовляєтеся від комфорту, щоб мати можливість заробляти гроші. Тепер ти молодий хлопець. Ви заробляєте 85 тисяч на рік, що зовсім непогано.
Ви можете ризикнути, купуючи нерухомість. Я думаю, що це розумний крок. Ви повинні інвестувати свої гроші, але пожертвувати своїм комфортом. Вам не потрібно просто купувати дуплекс і орендувати одну його частину. Якби ви збиралися це зробити, я б купив дуплекс із двома-трьома спальнями з кожного боку й здав би їх окремо. Ви завжди збираєтеся збільшити дохід, який приносить нерухомість, збільшивши кількість одиниць, які можна здавати в оренду.
Це можна зробити, перейшовши від дуплексу до триплексу або триплексу до чотириплексу або чотириплексу, який має дві спальні замість однієї спальні, і здаючи спальні окремо, або перетворивши сімейну кімнату на спальню та здаючи її в оренду. Тепер це не працює в масштабі. Дуже важко створити велике портфоліо, роблячи це, тому що зараз ви здаєте в оренду від 10 до 12 спалень на кожну окрему одиницю. Дуже важко цим керувати.
Але коли ви новачок, і ви просто намагаєтеся отримати тягу, і ви збираєтеся підвищувати оцінку, купуючи дорогий ринок, це, мабуть, найкращий спосіб зробити це. Ви також збираєтеся зменшити свій ризик, вивчивши трохи основи інвестування в нерухомість. Ось таку пораду я маю для вас. Перестаньте дивитися на дуплекси.
Ви повинні дивитися на триплекси або чотириплекси, і ви повинні дивитися на односімейні будинки, які мають багато спалень і багато ванних кімнат з достатньою кількістю паркувальних місць і сусідами, які не надто близько, тому що ви не хочете, щоб вони скаржилися і розміщення парків вашого орендаря перед їхнім будинком. Тож вам доведеться шукати MLS і частіше шукати правильну угоду, але шукайте іншу угоду, і ви побачите, що хакерство працює набагато краще.
добре Наше наступне запитання від Джессі Голдштейна. «Привіт, Девіде. Дякуємо за те, що ви створюєте найкраще доступне джерело інформації про нерухомість. Ваше шоу насичене білком нерухомості більше, ніж моя сім’я після обіду на День подяки. Моє запитання стосується того, як застосувати креативні стратегії фінансування, які використовуються для інвестиційних угод, до житлової нерухомості. Як фон: ми з дружиною чекаємо на нашу четверту дитину і швидко переростаємо наш міський будинок площею 2300 квадратних футів.
Ми плануємо здати його в оренду, якщо знайдемо більше приміщення, але оскільки ми не змогли знайти одну ціну за кілька місяців, відколи ми шукали, колега переїжджає за межі штату в грудні, нещодавно вказав її гарний дім, але з нинішніми відсотковими ставками це значно більше, ніж мені зручно витрачати. Кілька тижнів тому я спілкувався з нею після того, як почув, як вона сказала, що після двох знижень цін у них нічого не було, і вони розглядають можливість здачі нерухомості в оренду.
Здається, ми обидва постраждали від вищих процентних ставок. Я думаю, що зараз ми можемо опинитися в ситуації, коли вони можуть запропонувати якісь креативні ідеї фінансування, щоб потенційно вирішити обидві наші проблеми. Вони встановлюють свою ринкову ціну в 1.3 мільйона, але зараз мають дуже низьку відсоткову ставку в двох, і тепер вони досить мотивовані, а не здають його в оренду. Ми коротко обговорили питання про виплату кредиту, договір купівлі-продажу землі, варіант оренди чи потенційне отримання другої іпотеки, і ми обидва шукаємо поради від юристів з нерухомості.
Яке ваше враження від використання цих стратегій у житловому просторі? Жоден із місцевих ріелторів Пенсільванії, з якими спілкувалися, не чув про такий підхід. Якщо ми підемо цим шляхом, як обидві сторони можуть компенсувати нашим відповідним агентам їхню важку роботу протягом останніх кількох місяців? Дякую тобі." Гаразд, давайте зануримося в це, Джессі.
По-перше, коли справа доходить до компенсації агентам, це те, за що несе відповідальність продавець. Це має надходити з боку продавця незалежно від структури транзакції. Тепер компанія, що володіє правом власності та умовним депонуванням, може впоратися з цим за вас. Вони просто візьмуть комісійні, які б пішли агентам, і заплатять їм, навіть якщо ви не робите транзакцію за тим, що ми називаємо угодою про вільні руки, де ви не поставили MLS. Вони не просто знайшли незнайомого покупця. Вони продають це вам.
Ваше запитання зводиться до творчого структурування цього, і це звучить так, ніби ви думаєте, що ви можете отримати кращу угоду, якщо зробите це. Виходячи з усього, що я бачив тут, єдина частина угоди, яка звучить краще, — це процентна ставка, яку ви отримуватимете. Ви отримаєте це на двійці, а не на сімці чи шістці чи там, де вони є.
Ви насправді не отримуєте кращу ціну. Вони хочуть ці 1.3 мільйона. Одна річ, про яку слід пам’ятати, полягає в тому, що якщо ви берете це на себе, але не отримуєте власну позику, потрібно трохи менше проводити належну обачність. Отже, ви захочете отримати оцінку, щоб переконатися, що ви не переплачуєте за це майно, якщо ви не погоджуєтеся платити 1.3 і вам байдуже, за що його оцінюють. Але ймовірність того, що якщо він не продається, вони, ймовірно, мають надто високий список, і вони розглядають можливість продати вам, тому що хочуть отримати ті самі гроші.
Тепер вони фактично нічого не втрачають, крім того, що вони, так би мовити, зберігають цей борг у своїй книзі. Тож вони все одно відповідатимуть за здійснення платежу, навіть якщо ви робите це за них, і якщо вони спробують купити свій наступний будинок, вони побачать, що це важко. Тож інколи через те, що продавці не розуміють недоліків об’єкта, ви робите всю роботу, збираєте його разом, можливо, навіть закриваєте будинок, вони йдуть купувати наступний, а їхній кредитор каже: « Ви не можете купити будинок. Ви все ще маєте цю іпотеку на своє ім’я».
А вони кажуть: «Ну, ні. Такий-то платить». Не має значення. Все ще відображається як опора на власність під вами. Subject to – це не універсальний засіб, який вирішує кожну проблему. Це може працювати в багатьох випадках, але в інших випадках це не так. Я не знаю, чи це звучить як те, де відразу сказано: «О, за умови, що угода спрацює». Ви не згадали, які цифри показують це за відсотковою ставкою в двох. Гаразд, люди закохуються в процентну ставку. Це справа его. «Мій рейтинг високий. Моя ставка низька. Я в двійці». Це нічого не означає.
Якщо майно втрачає гроші щомісяця, або ви могли б отримати дешевшу оплату, якби ви купили чужий будинок, якому ви не підлягали. Немає значення, яка у вас ставка. Має значення те, що власність насправді виробляє. Теоретично ви могли б купити будинок із відсотковою ставкою в 40%, якби він надходив готівкою. Якщо це принесло достатньо грошей, це справді важливо. Тож вам потрібно зробити трохи домашнього завдання, провести кілька цифр і подивитися: «Якщо я куплю це майно за їхню іпотеку, чи буде воно працювати так, як я хочу?»
Якщо це не просто перестане дивитися на нього. Проблемою тут буде ціна покупки, а не лише процентна ставка. Якщо це спрацює, ось ваша відповідь. Тепер усе, що вам потрібно зробити, це придумати, як його структурувати, якщо ви збираєтеся його купити. Частково проблема полягає в тому, що вам доведеться придумати різницю між тим, що вони винні, і тим, що вони просять. От припустимо, що на цю річ є іпотека на 700,000 1.3, а її хочуть продати за XNUMX.
Що ж, цю різницю в 600,000 XNUMX доларів ви повинні були б внести як початковий внесок, або ви повинні були б заплатити їм як записку, або вам потрібно було б отримати від іншого кредитора, і цей кредитор не захоче давати вам позики, тому що вони будуть на другому місці після позики, яка вже є. Бачите, коли ми отримуємо позику на придбання нерухомості, ми виплачуємо наявні права застави грошима з нової позики, що повертає нову позику на перше місце, де вони завжди хочуть бути . Це ще одна складність, яку придумує предмет стратегії.
Отже, якщо вони винні лише 1.1 мільйона, і вони намагаються продати це за 1.3 мільйона, і у вас є 200,000 XNUMX доларів, які ви все одно збираєтеся внести як початковий внесок, це може спрацювати. Але якщо ви збираєтеся зробити щось подібне, у вас все повинно бути ідеально. Моя порада полягає в тому, щоб не дивитися на креативне фінансування як на спосіб зробити погану угоду вигідною. Звучить майже так, ніби ти намагаєшся вмовити себе в цю угоду, тому що їхня ставка вдвоє, або ти кажеш: «Гей, ми знаємо один одного. Це мій шанс використати всі цікаві речі, які я навчився на BiggerPockets».
Мені дуже подобається хвилювання, але креативне фінансування не є таким ідеальним. Це більше, коли хтось перебуває в неймовірно скрутному становищі, і він дуже мотивований продавати, і він готовий займатися творчим фінансуванням, навіть якщо це зазвичай не в його інтересах. Тепер, якщо ви збираєтеся придбати цей будинок для себе, тому що згадали про заміну свого міського будинку, тож, можливо, це основне місце проживання, тоді ваша належна обачність буде ще простішою. Подивіться, якою буде ваша іпотека на цей будинок, якщо ви візьмете їхню іпотеку.
Порівняйте це з тим, якою була б ваша іпотека на подібний будинок, який ви могли б придбати, якби купили його за сьогоднішніми відсотковими ставками, і подивіться, яка з цих ситуацій для вас краща. Вам більше подобається цей за такою ціною чи інший за такою ціною? І якщо вам більше подобається цей будинок, єдине, що вам потрібно вирішити, це ситуація з продавцем, де може виникнути розбіжність між сумою боргу за старим іпотечним кредитом, який ви берете, та ціною покупки що вам доведеться заплатити різницю. Успіхів у цьому.
Хлопець:
Привіт, Девіде, дякую за запитання. Мене звати Гай Бакстер. Мені 26 років із Сан-Дієго, Каліфорнія. Я слухаю подкаст уже майже три роки, і лише цього року купив свою першу нерухомість у Сан-Дієго. Купила в травні.
Я наближаюся до шостого місяця, і маю кілька запитань щодо BRRRRing, просто з огляду на поточні ринкові умови. З тих пір, як я придбав нерухомість, відсоткові ставки значно зросли, і я просто намагаюся вирішити, чи варто мені продовжувати шлях BRRRR і якось не відмовлятися від вищих відсоткових ставок і забрати всі свої гроші щоб я міг поставити його та розгорнути в іншому місці, або якщо мені потрібно зберегти нижчий щомісячний платіж і просто заощадити трохи більше на наступний рік, щоб знову влаштувати хак.
На щастя, через підвищення процентних ставок у Сан-Дієго ціни ще не дуже впали, тож я мав би отримати більшу частину, повернути всі мої гроші, можливо, трохи більше, і так, сподіваюся, це має сенс . Я не можу дочекатися, щоб почути відповідь. Дякую.
Девід:
Гей, дякую тобі за це, Гай. добре Це поширене запитання, і я докладу всіх зусиль, щоб розібрати його так, щоб це було корисно всім. Коли ви намагаєтесь вирішити: «Чи варто мені рефінансувати мою низьку ставку на вищу ставку?» – це те, що ви повинні зробити, щоб отримати свої гроші з угоди, щоб купити наступну угоду. Неправильне запитання: «Я маю залишити свою низьку ставку чи отримати вищу ставку?»
Правильне запитання: «Скільки грошей мені доведеться витрачати щомісяця, якщо я зроблю рефінансування, щоб отримати більше грошей, ніж я витрачаю зараз?» Тож припустімо, що ваш борг становить три тисячі на місяць, і якщо ви рефінансуєте, він зросте до 3,500 за вищою ставкою з вищим балансом кредиту, тому що ви витягуєте гроші. Гаразд. Тож тепер ви втратите 500 доларів, якщо це зробите.
Ви хочете порівняти це з тим, скільки грошей ви можете заробити, якщо реінвестувати гроші, які ви витягли. Отже, якщо ви отримуєте 250,000 250,000 доларів США, чи можете ви інвестувати 500 500 доларів США таким чином, щоб ви заробили більше, ніж XNUMX доларів США, які щомісяця коштують додатково для отримання нової позики? Тож тепер ви порівнюєте XNUMX додаткових із тим, що я можу отримати додатково в іншому місці. Це правильний погляд на цю проблему. Зараз, звісно, мова йде лише про грошовий потік, тоді як нерухомість приносить вам гроші багатьма різними способами.
Але якщо вам вдасться трохи наблизити грошовий потік, купувати нову нерухомість не буде розумним кроком, тому що з часом ви отримаєте вдячність. Ви збираєтеся отримати кредит на нову нерухомість. Ви збираєтеся отримувати орендну плату, яка зросте за нове майно, а ваша іпотека залишиться незмінною. Тож з кожним роком він теоретично ставатиме для вас ціннішим, і протягом 5, 10, 15, 20-річного періоду наявність двох об’єктів власності замість однієї майже завжди буде кращою стратегією інвестування. Тому здебільшого, здебільшого, вилучення грошей на покупку нерухомості в довгостроковій перспективі буде кращим, але це не завжди так.
добре Якщо у вас неймовірно добре надходять готівкові кошти на нерухомості в Сан-Дієго, можливо, для вас буде краще жити за рахунок цього, а не реінвестувати. Якщо у вас є купа нерухомості, і ви не хочете купувати більше, можливо, краще залишитися там, де ви зараз. Але я хочу не ставити запитання: «Чи варто мені вийти з 4% і отримати шість з половиною відсотків?» Це просто неважливо. Важливо, яка вартість цього капіталу.
Скільки вам коштуватиме вилучення цих грошей і скільки ви зможете заробити на цих грошима, якщо підете їх реінвестувати, чи ви втратите гроші, якщо підете їх реінвестувати? Що робити, якщо там просто немає можливостей? Це реалістичний сценарій для багатьох людей. Нема чого купити, що їм подобається. У такому випадку вам не принесе користі рефінансування готівки та наявність капіталу, якщо ви не збираєтеся витрачати його ні на що. Гаразд.
Тож ставте собі правильні запитання. Подумайте над цим. Можливо, надайте нам ще одне відео з різними інвестиційними можливостями, які я міг би порівняти. А потім я можу дати вам кращу відповідь щодо того, чи варто вам забрати гроші з будинку в Сан-Дієго та повернути їх на ринок в іншу нерухомість.
добре Дякуємо всім за надіслані запитання. Якби ви цього не зробили, у нас би не було шоу, і я дуже ціную той факт, що ми можемо його провести. І я хочу запитати: «Тобі подобається шоу?» У цьому сегменті шоу я читаю коментарі з відео на YouTube до попередніх шоу, щоб ви могли почути, що говорять інші люди. І ось тут я також хотів би попросити вас, будь ласка, чи не хотіли б ви підписатися на це відео та цей канал і залишити свої коментарі на YouTube, щоб ми могли прочитати їх, можливо, в майбутньому епізоді.
Добре, це з епізоду 699, підказка від слухача щодо небезпечного орендаря від Аріель Єви. У другому питанні зателефонуйте до Служби захисту дорослих, щоб висловити свої занепокоєння. Вони проведуть розслідування щодо її безпеки жити наодинці. Наш наступний коментар надійшов від Iceman Ant. Коментар Аріель надійшов від людини, яка мала орендаря, і вони були стурбовані своєю безпекою. Вони боялися, що людина може втратити свідомість або, можливо, навіть померти у відділенні, яке вони мали, і вони хотіли знати, чи є у них фактичні зобов’язання піклуватися про цю людину чи якась відповідальність у такому випадку.
Наш наступний коментар надійшов від Iceman Ant. "ЛОЛ. Він сказав, програми. Це круто, Девіде. Я також виріс у районі VHS». Гаразд, це певна критика, на яку я заслуговую. Я зробив коментар, згадуючи старі телешоу, і назвав його програмами, тому що так їх називала моя бабуся, і це застрягло в моїй голові, і це випливало, коли я говорив. І Айсмен викликав мене на це. Раніше це було: «Ти дивишся свою улюблену програму?» Я знаю, що хтось там пам’ятає, що раніше люди називали телешоу, програми.
Є такі речі, які ми все ще говоримо. Як хтось скаже: «Ти знімаєш?» І я кажу, ну, ми більше не використовуємо плівку. Плівкою давно ніхто не користується. Як зараз, ми, напевно, сказали б запис, але ви все одно почуєте, як люди кажуть знімання. добре Наш наступний коментар надійшов від Брі. «Я стурбований першим запитанням глядача, оскільки серійний злом будинку також мав бути моєю стратегією початку роботи. Однак, якщо ви не можете застосувати дохід від оренди нерухомості, яку ви зараз займаєте, до коефіцієнтів доходу боргу, це є величезною перешкодою для отримання права на другий будинок. Я вперше про це чую. Таким чином, альтернативою є виїзд, або орендуючи, або збільшуючи дохід W2, щоб дозволити собі два будинки без урахування доходу від оренди. Ще якісь поради?»
добре Коментарі та запитання Брі пов’язані з тим фактом, що коли ви зламуєте будинок, ви не можете взяти дохід, який вам платять, і використати його для отримання доходу для вашої наступної власності. У більшості випадків вам не дозволяється використовувати дохід від основного місця проживання, щоб претендувати на отримання додаткової власності та наступної власності. Тепер я вважаю, що якщо у нього є ADU або іноді якщо це дуплекс або ви живете в одній квартирі, здаючи іншу, ви можете це зробити. Але багато разів кредитори кажуть: «Ні, це ваше основне. Ви не можете порахувати дохід, який надходить від цього, тому що ми не можемо це перевірити».
Це також проблема, коли люди не стягують цей дохід зі своїх податків. Якщо ви не претендуєте на дохід зі своїх податків, ви точно не зможете використати його, щоб отримати право на наступний будинок. І я часто кажу людям щороку зламувати будинок. Головне, коли ви переїжджаєте з останнього будинку, він більше не є основним місцем проживання. Немає значення, чи є ваша позика на основне проживання.
І, до речі, якщо вам цікаво, ні. Якщо ви переїжджаєте з будинку, це ваше основне місце проживання, це не просто автоматично пристосовується до кредиту на інвестиційну нерухомість з вищою ставкою. Банк не знає, не хвилює, не має значення. Ви отримали цю позику як основне місце проживання, і ці умови позики, якщо ви отримали фіксовану ставку, не зміняться протягом наступного періоду часу, як правило, 30 років після того, як у вас є ця позика.
Отже, коли ви переїжджаєте звідти, ви все одно отримуєте позику, яка є позикою на основне проживання, але тепер на ваші податки, вона тепер заявляється як дохідна власність. Тепер ви претендуєте на дохід, який він приносить, і тепер ви можете використати цей дохід для придбання додаткової власності. Тож іноді ви купуєте будинок, ви його зламаєте, ви переїжджаєте з нього в щось інше, а потім починаєте вимагати цей дохід від податків як інвестиційну нерухомість, що не зашкодить вашому DTI. Тоді ви зможете купити наступний будинок. Ви можете повторювати цей процес нескінченно довго. Таким чином, це сповільнює швидкість отримання нових хаків.
Але в гіршому випадку ви все одно можете робити це кожні два роки, вірно. І як тільки ви дійдете до певної точки, вам не знадобиться додатковий дохід, щоб отримати кваліфікацію. Співвідношення вашого боргу до доходу буде хорошим, оскільки орендна плата за всі попередні будинки, які ви купили, зараховується до вашого доходу. Тож це може трохи сповільнити початок роботи, але в довгостроковій перспективі це не зашкодить вам. Дякую тобі за це, Брі.
Наступний коментар надійшов від Остіна. «Я думаю, що Елі, який поставив питання про хакерство будинку, може щось зробити. Придбати первинний будинок можна раз на рік. Отже, якщо він наближається до цього року, скажімо, один рік його перебування в будинку – 12, він може змусити сусідів підписати новий договір оренди, який просто не є договором оренди кімнати, а оренда всього будинку. Потім попросіть сусідів по кімнаті підписати його, скажімо, на 11 січня 22 року. Незважаючи на те, що зараз грудень, вони можуть погодитися на новий договір оренди зараз. Тож він може жити в будинку з 1 по 2022, намагаючись знайти новий будинок.
Він може піти до свого кредитора зараз і показати свій договір оренди 1 січня, і вони зарахують 75 або 80% орендної плати як дохід. Або якщо всі його сусіди по кімнаті захочуть виїхати 31 грудня, він може просто орендувати, попередньо здати в оренду весь будинок сім’ї та отримати підписаний договір оренди. Віддайте цей підписаний договір оренди кредитору, і вони зарахують 75 або 80% орендної плати як дохід для допомоги DTI. Інша річ, яку Елі міг зробити, це спробувати купити дуплекс. Скажімо, у дуплексі сторона А орендована за тисячу, а сторона Б вільна. Позикодавець зараховував би 75 або 80% доходу від оренди зі сторони А до свого DTI. Цікаво, чи є у когось інші ідеї. Я також займаюся домашнім хакінгом і шукаю масштабу».
добре Дякую, Остіне, за твій внесок. Я б… Можливо, це правильно, але нам потрібно буде перевірити це, перш ніж вважати, що будь-яка порада, яку ви отримуєте, спрацює. Тож щоразу, коли я потрапляю в такий сценарій, я просто йду до кредитного спеціаліста й кажу: «Гей, як це працює?» Зараз у більшості випадків кредитні спеціалісти також не знатимуть. Це занадто дрібно. Тому вони підуть до позикодавця і скажуть: «Гей, мені потрібно поговорити з менеджером по роботі з клієнтами. Які ваші правила андеррайтингу в цих сценаріях?»
І вони збираються поговорити з андеррайтером. Вони чекатимуть відповіді. Андеррайтер шукатиме умови, які вони мають для всіх різних програм кредитування, і повідомить вам, чи це працює, чи може це не працювати, або що буде працювати. А потім ми повернемося до вас. Ось чому у мене є кредитна компанія, єдина брокерська компанія, і ось чому я йду до них і кажу: «Гей, це моя проблема. Як ми можемо це виправити?» І я дозволив це розібратися професіоналам. Спокусливо спробувати з’ясувати все це на колонці YouTube, але це нерозумно. Немає можливості, щоб хтось тут міг знати, і ці правила постійно змінюються.
Тож найкраще, якщо у вас є запитання, зв’язатися з кредитним спеціалістом або кредитним брокером і запитати їх: «Привіт, це моя проблема. Як я можу це виправити?» Нехай вони повернуться до вас із деякими відповідями. І наш останній коментар надійшов від Келлі Олсон. «Девіде, ти постійно кажеш, партнер по підзвітності. Спробуйте сказати accountabilabuddy. Це скочується з язика, і це весело говорити». Accountabilabuddy. Гаразд, це простіше сказати, і це також трохи сирніше, і я не знаю, наскільки добре буде зелений сир. Отже, наразі я збираюся використовувати дуже квадратного партнера з підзвітності, але я скажу, Келлі, accountabilabuddy, ймовірно, злетить. Це буде дуже популярно.
І якщо ви, хлопці, віддаєте перевагу accountabilabuddy, повідомте нам про це в коментарях, просто написавши в accountabilabuddy. добре Ми любимо та цінуємо вашу участь. Будь ласка, продовжуйте це робити. Ставте лайки, підписуйтесь і коментуйте цей канал YouTube. А якщо ви слухаєте в додатку для подкастів, знайдіть час, щоб залишити нам п’ятизірковий огляд. Ми хочемо ставати кращими та залишатися актуальними, тому, будь ласка, напишіть нам, якщо ви на Apple Podcast, якщо ви на Spotify, Stitcher, будь-що. Ми не залишимося найкращим у світі подкастом, пов’язаним з нерухомістю, якщо ви, хлопці, не дасте нам ці відгуки. Ось чому я про це прошу. Велике спасибі. добре Давайте повернемося до шоу. Наше наступне відео – Джей Джей Вільямс із Сент-Луїса, штат Міссурі.
Джей Джей:
Привіт, Девід. У мене контракт із продавцем фінансової нерухомості. Це історичний будинок, який ми збираємося перетворити на... Це буде три одиниці в головному будинку, а також маленький будинок, пов’язаний з ним. Зона багатоквартирна та комерційна. Тому ми хочемо створити два Airbnb на нижньому рівні, а також маленький будинок. І тоді ми шукаємо або офісне приміщення, або довгострокову оренду на верхньому рівні.
Угода полягає в тому, що 125 зроблять 10% фінансування продавця, а потім це буде коштувати приблизно від 70 до 80,000 XNUMX доларів, щоб відновити все. Мені просто цікаво. У мене є акції, щоб витягнути всі гроші на реабілітацію. Чи розумніше взяти позику під заставу цих акцій, чи я маю просто вилучити їх, використати гроші, і тоді, таким чином, мій грошовий потік стане трохи кращим? Дай мені знати, що ти думаєш. Ціную тебе.
Девід:
Ого, Джей Джей, це дуже цікаве запитання. Я не дуже часто отримую їх, і це смішно, оскільки ви почали своє запитання, розповідаючи мені про всі деталі самої угоди, а потім, коли ви ставите справжнє запитання в кінці, я розумію, що жодна з цих деталей насправді не має значення. Але вітаємо з угодою, яку ви укладаєте, і за пояснення, як це буде працювати. Це дуже круто.
добре Справжнє питання тут таке: «У мене є акції. Чи маю я продати акції та використати гроші на початковий внесок, чи мені варто взяти для цього позику під заставу акцій?» Це буде залежати від того, наскільки міцним є ваше фінансове становище. Якщо ваша позиція сильна, можливо, краще взяти позику під заставу акцій. Тепер, звичайно, це припускається, що акції зберігають свою вартість або зростають. Якщо акції впадуть, і ви візьмете позику під них, ви просто опинилися під подвійною небезпекою. Ви втратили гроші на акціях, і ви втрачаєте гроші на кредиті, який вам доведеться платити, вірно.
І ми ніколи точно не знаємо, як це вийде. Тож більшість фінансових гуру, як я, дадуть вам консервативні поради. Майже кожен скаже: «Не роби цього». Гаразд. Це на моєму капелюшку Дейва Ремсі. «Ніколи не використовуйте леверидж проти акцій. Насправді ви не повинні мати важелів впливу ні на що. Продайте все і заплатите готівкою за будинок, продайте все і заплатите готівкою за будинок. Не будь дурним». Тепер, можливо, він має рацію, тому що я недостатньо знаю про вашу ситуацію, щоб сказати вам. Але я скажу, що якщо у вас сильний фінансовий стан і ви вірите в акції, то, на мій погляд, не страшна ідея взяти позику під нього, щоб купити нерухомість.
Це жахлива ідея, якщо ви не можете оплатити як будинок, так і кредит за свої акції, припускаючи, що з цією орендою все піде не так. добре Це порада, яку я б дав усім. Припустимо найгіршу перевагу. Ви не можете здати нерухомість в оренду, дев'ять місяців проходить там, де вона пустує. Ви повинні сплатити позику особі, яка продала вам майно, і ви повинні здійснити платіж за позику за рахунок акцій, і реабілітація йде високо. Чи можете ви покрити всі свої боргові зобов’язання за рахунок накопичених грошей і грошей, які заробляєте на роботі?
Якщо відповідь ні, не позичайте під заставу акцій. Не робіть нічого надто ризикованого, якщо у вас немає зайвих грошей. Якщо відповідь така: «Так, Девіде, я живу під ногами п’ять років. Я відкладаю багато грошей щомісяця. Я дуже багато працюю. Я добре з готівкою». Тоді мій друг заслужив право використовувати кредитне плече, і я так на це дивлюся. Кредитне плече чудове. Це не для всіх чудово. Він призначений для людей, які розуміють, як ним користуватися. У житті багато подібних речей.
Гаразд. Машини – це чудово, але ми не дозволяємо дев’ятирічним дітям водити їх. Ми навіть 25-річних не пускаємо за кермо, якщо вони не пройшли курси безпеки водія і не склали іспит і не розуміють правила дорожнього руху. Ви повинні отримати право керувати автомобілем. Ви повинні заслужити право грати з вогнем, вірно. Є люди, які використовують вогонь у своїй роботі. Є зварювальники. Існують різні типи людей, які використовують тепло для проведення певних речей. Але ви не просто даєте їм інструмент і дозволяєте їм грати з ним одразу. Ви повинні заслужити це право. Кредитне плече дуже схоже. Будьте мудрі щодо цього. Якщо ви можете впоратися з цим, використовуйте це. Якщо ви не можете, просто зачекайте та використовуйте його в майбутньому.
Дайте мені знати в коментарях, що ви думаєте про мій підхід до використання кредитного плеча. добре Наше наступне запитання — рад, і воно походить від Клаудії Домінгес із Корал-Спрінгс, Флорида. «Наприкінці 2021 року я придбав нерухомість, яка стала моїм основним місцем проживання, доки я не зможу здати її в оренду пізніше в 2022 році, згідно з вимогами асоціації, власник повинен проживати в ній протягом одного року». Отже, схоже, Клаудія тут купила нерухомість у ТСЖ. «Оскільки це буде моя перша орендована нерухомість, у мене є кілька запитань, з якими я хотів би допомогти».
добре Це три ліжка, дві ванні кімнати, 1800 квадратних футів будинку. Це кутовий однорівневий таунхаус з гаражем на дві машини, придбаний за 322 з 10% знижкою на 30-річну іпотеку. Клаудія вважає, що його можна орендувати за 2,500-2,800 на місяць. «Наші щомісячні витрати, включно з членськими внесками, становлять 2100». Тож на що ми насправді дивимося, це грошовий потік від 400 до 700 доларів США на місяць, перш ніж розглядати технічне обслуговування та все інше. добре Питання. «Як я можу розрахувати свою потенційну рентабельність інвестицій у власність? Наш перший внесок і витрати на закриття склали 50,000 5,000. Ми витратили ще XNUMX на нову підлогу після заїзду, перш ніж було пошкоджено ламінат, який був там раніше».
Гаразд, почнемо з цього. Ви не розраховуєте рентабельність інвестицій, тому що ви живете в цьому протягом року, і не має значення, що ви вкладаєте. Важливо, скільки власного капіталу ви маєте зараз. Тож відніміть гонорар ріелтора, витрати на закриття, будь-які витрати на продаж із продажу цього будинку та дізнайтеся, скільки грошей у вас залишилося. добре Тоді ви будете брати 400 на місяць, які ви отримували б, якби його орендували за 2,500. Ми будемо консервативними. Ми помножимо це на 12. Гаразд. 12 місяців помножити на 400 на місяць — це 4,800 доларів США на рік.
добре Ви збираєтеся розділити це на суму власного капіталу, який у вас зараз є в будинку. Тож його куплено за 322 із 10% знижкою. Отже, швидше за все, у вас майже немає власного капіталу. Гаразд. Тому що якщо ви продали будинок, ваші витрати на закриття, ймовірно, становитимуть близько 6%. Таким чином, ви маєте лише 4% акцій у цій власності, що, ймовірно, становить 12 тисяч. Тож припустімо, що він трохи зріс, і припустимо, що ви скажете… Чоловіче, давайте допоможемо вам тут, тому що у Флориді був хороший рік, і припустімо, що ви маєте 40,000 XNUMX доларів США в цьому майні.
Отже, якщо ми розділимо 4,800 на 40,000 12, це дасть нам рентабельність власного капіталу в 40,000%, що досить добре на сучасному ринку. Гаразд. Але припустімо, що у вас навіть немає 4,800 12,000 власного капіталу. Якщо ми розділимо ці 40 на... Припустімо, що ваш будинок взагалі не піднявся, і у вас там лише близько XNUMX XNUMX доларів. Тепер рентабельність вашого капіталу становитиме XNUMX%. Отже, чим менше у вас власного капіталу в угоді, тим вищою є рентабельність вашого власного капіталу, а це означає, що більш доцільним буде здавати його в оренду, а не продавати та вкладати гроші деінде.
Отже, перш ніж я заглиблюся у ваше запитання, схоже, що виїхати з цієї нерухомості та здати її в оренду для вас буде простою проблемою, але давайте продовжимо. «Як я можу підтвердити, чи фінансово доцільно оновити ванні кімнати?» Ймовірно, не буде. Лише сума грошей, яку вам доведеться витратити на оновлення ванних кімнат, не збільшить вашу орендну плату настільки, як ви думаєте. Але ваше запитання не було: «Чи повинен я?» Це було: «Звідки я міг знати?» І тому я вам відповім: якщо оновлення ванних кімнат збільшить орендну плату, яку ви можете заробити завдяки позитивному прибутку від інвестицій, це має сенс зробити.
Отже, якби ви могли збільшити орендну плату з 2,400 до 2,800 лише за рахунок оновлення ванних кімнат, і оновлення ванних кімнат коштувало б вам, скажімо, лише 15 тисяч, і ви збираєтеся тримати це як орендну плату протягом достатнього періоду часу, щоб повернути 15 тисяч, ось як ви визначаєте це питання. «Я борюся з власним упередженням, що я не буду орендувати нерухомість із застарілими ванними кімнатами. Я розглядаю варіант малобюджетної реконструкції, тому що я можу придбати більш сучасні вживані туалетні столики, і я виявив, що ванни можна фарбувати. Я просто не впевнений, чи варто мені продовжувати витрачати на це гроші».
Гаразд, по-перше, добре, що ви визнали власну упередженість. Можливо, це не така велика справа, як ви думаєте. Однак ти мене вразив. Якщо ви плануєте зробити малобюджетний ремонт, частково самостійно, де ви просто отримуєте нові туалетні столики та фарбуєте ванну, так, це може мати сенс для вас. Я припускаю, що ми говорили про повний ремонт ванної кімнати.
«Якщо ринок буде продовжуватись так, як це було в останні кілька кварталів, це означатиме витратити значно більше на наступне майно, яке я придбав з наміром здавати його в оренду. Які критерії я маю взяти до уваги, щоб бути впевненим, що я купую хорошу інвестицію за, здається, завищеними цінами? Мені здається, я чув, що подорожчання не має бути миттєвим, чи я оцінюю фактор для довгострокових утримань? Я не впевнений, як оцінити зростання орендних ставок, які могли б сприяти купівлі наступної нерухомості на жорсткому ринку».
Знову ж таки, процентні ставки не мають значення, коли ви приймаєте це рішення. Я знаю, що це дивно чути, і закупівельні ціни не мають значення. Яке значення має те, чи підвищуватиметься його вартість після того, як я заплатив за нього, і чи буде це грошовий потік? Тепер процентні ставки та закупівельні ціни справді впливають на грошовий потік, і вони актуальні лише для цієї мети. Це означає, що чим вища ціна покупки та ставка, тим важче отримати грошовий потік. Але самі по собі вони не важливі. Тож критерій, який, на мою думку, вам слід взяти до уваги, полягає в тому, що ви витратите більше часу та зусиль на пошук іншої угоди, яка б замінила наявну.
І це не рідкість у сфері нерухомості. Фактично, це, ймовірно, ближче до здоровішого ринку, ніж те, що ми спостерігаємо після останнього краху. Я знаю, що це звучить божевільно, але ми зіпсовані. Ми звикли купувати нерухомість, яка зростала з кожним роком, що вимагало дуже мало роботи, яка не була спрямована на приплив грошових коштів. В основному це була житлова нерухомість. Ми всі купували. Ця готівка текла з першого дня, і не тільки грошова течія, а готівка в двозначних цифрах. Ось тільки нас балують. І тепер, коли ми більше не зіпсовані, ми злими через це.
Але традиційно структура нерухомості спрямована на те, щоб заробити гроші в довгостроковій перспективі, а не в короткостроковій перспективі. Тож нічого страшного, якщо змусити це працювати важче, ніж ми думали. Нерухомість все ще залишається хорошим інвестиційним рішенням. Питання два з трьох варіантів позики. «Які найкращі варіанти кредиту для придбання нерухомості? У мене робота W2, яка оплачується вище середнього для мого регіону. У мене хороша кредитна історія, але мені вистачає лише на 10% першого внеску за наступну нерухомість. Оскільки я вже володію однією нерухомістю, я вважаю, що мені доведеться отримати звичайну позику зі знижкою на 10%».
добре Отже, найкращий варіант позики для вас — зробити те саме, що ви зробили для свого наступного будинку, як і цей перший, про який ми щойно говорили. Ви хочете скористатися кредитом на основне проживання та вкладати якомога менше. Вам не потрібно скидати 10%. Ви насправді можете знизити 5% у багатьох випадках або три з половиною відсотки, якщо у вас ще немає позики FHA. Якщо ви купуєте його не як основне житло, тобто ви переїжджаєте з того, у якому зараз живете, і не збираєтеся купувати інший будинок для проживання, ви збираєтеся жити в іншому місці. Ви можете скинути 10% багато разів на будинок для відпочинку. Гаразд.
Тож це як будинок, який ви збираєтеся здавати в оренду деякий час. Але ви збираєтеся здавати в оренду іншим людям, або ви не збираєтеся жити там як ваш основний житель. Тож зв’яжіться з нами, якщо ви хочете, щоб ми шукали для вас позику на житло для відпустки, або зверніться до когось на BiggerPockets, скористайтеся їхніми інструментами там і знайдіть людину, яка є учасником, яка займається іпотечними кредитами, і запитайте її: «Гей, які варіанти я маю мати, якщо я не хочу витрачати кредит на житло для відпустки? Я хочу купити основне житло». Але я не припускаю, що вам потрібно знизити 10%. Цілком ймовірно, що ви можете отримати щось за три з половиною до 5%, оскільки ви переїжджаєте зі свого поточного основного місця проживання.
Багато людей думають, що ви можете отримати лише одну позику на основне проживання за раз. Це не правда. Зазвичай ви можете мати лише одну позику FHA або одну позику VA за раз. Але ви можете мати більше однієї позики на основне проживання одночасно, оскільки не всі позики на основне проживання є VA та FHA. Ви можете отримати звичайну позику, часто зі знижкою 5% на основне місце проживання. Питання третє з трьох. Це сімейне питання.
«Для початку я хакерство будинку. Я живу з дітьми в квартирі, яка буде здаватися в оренду. Ми щойно переїхали з квартири, в якій прожили лише сім місяців після того, як переїхали з будинку, який ми продали в 2021 році. Я маю намір придбати іншу нерухомість і пожити в ній деякий час, перш ніж здавати її в оренду, а потім, зрештою, придбати своє довгострокове термін додому. Я відчуваю, ніби примус моїх дітей переїжджати кожні один-два роки може негативно вплинути на них, але я не хочу використовувати своїх дітей як виправдання для недосягнення моїх цілей. Як ви поєднуєте деякі вимоги інвестування в нерухомість, у моєму випадку, злом будинку, коли я щороку переїжджаю своїх дітей на нове місце, з тим, що відчуваю як недоліки під час виховання сім’ї?»
Ой, це гарне запитання. І, звісно, ви запитуєте хлопця, у якого немає сім’ї та дітей, але я все одно збираюся сидіти тут і робити все можливе, щоб відвести цю важку розмову. По-перше, я просто хочу сказати, що я насправді розумію, я не можу зрозуміти буквально, але я співчуваю тому, через що ви проходите, і я вважаю, що ви хороша людина, якщо навіть поставили це запитання. Тому що в таких подкастах ми завжди говоримо про фінансові складові нерухомості. Ось чому люди тут, щоб слухати. Однак ми були б дурними, якщо б не визнали, що в нерухомості також є емоційна складова.
Це частина процесу, і якщо ви хочете, щоб ваша підсвідомість стояла за тим, що ви робите, і підтримувала вас у цьому, ви повинні задовольнити свою емоційну сторону. Тож я радий, що ви запитуєте про це, і якщо інші люди задавалися тим же питанням, не засмучуйтеся з цього приводу. Це абсолютно нормально, і ми всі як інвестори повинні пропрацювати це. Насправді, одна з причин, чому я вважаю, що мені знадобилося більше часу, щоб створити сім’ю, полягала в тому, що я знав, наскільки складно вплинуть моя кар’єра в правоохоронних органах, мої стогодинні робочі тижні, моє бажання будувати бізнес і заробляти гроші через нерухомість. сім'я негативно. Це важче, і я думаю, що це було в мене в голові, і я просто відштовхувався від створення сім’ї, тому що спочатку хотів досягти успіху на цій арені.
Очевидно, зараз я перебуваю в іншому становищі. Тож тепер, якби я хотів створити сім’ю, думаю, я міг би це зробити без певної провини. Але ти маєш рацію, відчуваєш цю мамину провину. Тож давайте попрацюємо над цим. Клаудія, перше, про що я думаю, це те, що ти хочеш чесно поговорити зі своїми дітьми та поділитися, чому це рішення принесе користь сім’ї в майбутньому. Це навчальний інструмент, правда.
Тож, можливо, ваші діти недостатньо дорослі, щоб розуміти математику, але якщо вони є, ви можете пояснити їм: «Ось що таке наша плата за будинок. Тепер, якщо ми переїдемо до другого будинку, це буде лише стільки. Це означає, що мамі не доведеться так багато працювати на роботі, і я зможу більше бути з тобою вдома, якщо ми знову переїдемо». Я б не сказав: «Це означає, що мама заробляє набагато більше грошей», тому що якби я був дитиною, то чув це, я б сказав: «О, круто, тепер ти можеш купити мені більше іграшок», що не туди, куди ви хочете, щоб розмова йшла. Тому встановіть співвідношення між тим, що більше грошей ви заощаджуєте, тим більше ви можете бути з ними.
Наступне, що я б зробив, це спробував би знайти спосіб зробити це веселим. Ніхто не любить переїздів. Це біль, правда. Отже, ви можете зробити це весело? Чи може бути якась винагорода, яку ви могли б дати цим дітям, яка не коштує грошей, яка зробить це менш... Я не знаю, чи правильне слово травматичний, але менш негативний досвід. Чи можете ви, хлопці, зібратися разом і поїсти піцу чи попкорн на підлозі під час переїзду, сісти на крісла-мішки та поділитися історіями про свою улюблену частину нового будинку?
Чи можете ви відправитися в пригоду всією сім’єю, прогулятися околицями та вказати на будинки, які вам найбільше подобаються, або подивитися, як далеко знаходяться ресторани, магазин морозива чи кінотеатр? Чи можете ви відвести їх на нові фільми та сказати: «Гей, діти, давайте порівняємо це з іншим кінотеатром і побачимо, що в цьому може бути краще». правильно. Чи можете ви перетворити це на гру, або систему, або шаблон, де щоразу, коли вони рухаються, вони дізнаються, що потрібно для руху, і тому вони стають кращими в цьому? Я не знаю, якщо це переїзд, який надзвичайно важкий для дітей, так само, як і зміна школи, я б так подумав. Доводиться втрачати деяких своїх друзів.
Отже, якщо ви можете розмістити хака в одному шкільному окрузі, це точно буде краще. Інакше я б багато розмовляв про те, через що вони проходять у школі. Багато батьків роблять помилку, вважаючи, що для їхніх дітей все добре, тому що їхні діти нічого не говорять. Але коли я був дитиною, я не збирався йти додому і говорити з мамою чи татом, якщо наді мною знущалися чи у мене виникали проблеми. Це траплялося нечасто, але я точно не збирався про це говорити. І ті рази, коли я намагався поговорити про це з батьками, вони начебто відкидали це, тому що в їхньому житті відбувалися інші речі, які їх більше напружували.
Тож я думав, що коли ми переїхали, це був дуже, дуже, дуже важкий переїзд для мене. Я пішов у сьомий клас, тож пішов у молодшу школу в нову школу з купою дітей, які мали набагато більше грошей, ніж діти в попередній школі. І я не дуже добре одягався, і мене дражнили, а мене ніколи не дражнили, тому що я був дуже популярний у своїй першій школі. Я просто не знав, як ти впораєшся з такою ситуацією. І не було з ким поговорити.
Тож я б відверто сказав їм, чи вони екстраверти? Чи знаходять вони нових друзів? Вони інтроверти? Їм важко заводити друзів? І просто дайте їм пораду щодо того, що вони можуть зробити, щоб стати більш симпатичними в цілому, щоб перехід не був для них таким важким. Звичайно, я хочу визнати, що ти тут чимось жертвуєш. Їм буде важче, тому що ви це робите. Тож вам дяка за те, що ви поставили свою сім’ю на перше місце, хоча це буде важко в короткостроковій перспективі. Гаразд, наше наступне запитання від Джека Грема.
Джек:
Привіт, Девіде. Мене звати Джек Грем, у мене є до вас важливе запитання, а саме: чи варто мені відокремлювати деякі з моїх об’єктів нерухомості, щоб мені не довелося сплачувати податки на прибуток зі свого звичайного доходу? І просто для контексту, у мене є приблизно п’ять об’єктів нерухомості загальною вартістю приблизно 2.5 мільйона. Приблизно 40% з них у власному капіталі, і я намагаюся придбати деякі з цих об’єктів, два з яких я придбав цього року, і я подивився на YouTube, деякі відео, усі згадують бонусне розділення вартості.
Будучи штатним ріелтором і ультраінвестором, я працюю більше 75 годин на місяць у сфері нерухомості. Тож технічно я міг використати цю частину податкового кодексу для компенсації мого особистого доходу. І цього року я повинен заплатити приблизно від 300 до 350,000 XNUMX доларів податків, і я справді цього не хочу. Тож моє запитання було до вас: «Гей, я повинен це зробити? Чи варто мені використати ті два об’єкти нерухомості, які я придбав цього року, щоб розділити їх за бонусну вартість, щоб я міг зберігати гроші в своєму банку та, сподіваюся, придбати нові об’єкти нерухомості в майбутньому, і я міг би краще використовувати свої гроші прямо зараз, а не зберігати їх… це до уряду?
І які наслідки? Чи сплачу я більше податків у майбутньому? Якщо це так, я все одно маю це робити?» Дайте мені знати, що ви думаєте. Великий шанувальник BiggerPockets, великий шанувальник вас і того, що ви робите. Тож щиро дякую за все та чекаю на вашу відповідь.
Девід:
Гаразд, Джек, дуже тобі дякую за це. Яке тут чудове запитання. Тож я дам суть того, що ви описуєте для тих, хто не знайомий із амортизацією бонусів, а потім зроблю все можливе, щоб відповісти на ваше запитання. Джек тут говорить про те, що зазвичай, коли ви купуєте нерухомість, назвемо це житловою нерухомістю, уряд дозволяє вам списувати частину цієї власності кожні 27 з половиною років, тому що вона буде розвалюватися. Отже, вони кажуть, що термін корисного використання цього майна становитиме понад 27 з половиною років. Отже, ви берете загальну ціну власності, ділите її на 27.5, і ви можете списати це на дохід, який створює нерухомість. Отже, якщо це становить 500 доларів на місяць, але цифра, яку я щойно описав, становить 400 доларів на місяць, ви платите податки лише на 100 доларів на місяць.
Якщо ви професіонал з нерухомості на повний робочий день, вони дозволять вам понести збитки. Тож іноді трапляється так, що ви списуєте 700 на місяць, але це лише 500 на місяць. Отже, у вас є 200 доларів на місяць, які не покриваються. Якщо ви професіонал з нерухомості на повний робочий день, ви можете взяти ці 200 доларів і застосувати їх проти інших способів, якими ви заробляли гроші на нерухомості, комісійних, будинках, що змінюють дохід, я вважаю. Практично всі способи отримання прибутку ви можете захистити від цих 200%. Тепер, коли ви поєднуєте цю надбавку з бонусною амортизацією, ви фактично можете не чекати 27 з половиною років, щоб отримати ці гроші. Ви можете провести дослідження, де вам дозволять взяти все за перший рік. Це називається дослідження розподілу витрат. Це трохи складніше, ніж я описую, але я був би тут цілий день, намагаючись поговорити про це.
Отже, не повідомляючи вам подробиць, загальна стратегія полягає в тому, що ви дивитесь на нерухомість. Ви визначаєте: «Добре. Ну, ця значна частина зношується набагато швидше, ніж 27 з половиною років, тому я збираюся компенсувати всі втрати від цього в першому році». Якщо ви поєднаєте стратегію перенесення всіх своїх збитків на перший рік із тим фактом, що тепер ви можете сховати дохід від інших речей, штатні спеціалісти з нерухомості можуть зрештою уникнути сплати податку на прибуток. Ось як ми з такими людьми, як Роберт Кійосакі та Дональд Трамп, говоримо: «Я не плачу податку на прибуток. Я взагалі не плачу податків. Я не тупий." Це справді те, до чого вони прагнуть. Гаразд. Справа не в тому, що вони уникають податків, ніби вони порушують закон, а в тому, що вони реінвестували всі свої гроші в нову нерухомість, тож їм доводиться компенсувати всі ці нові втрати проти грошей, які вони заробляють.
Зараз це звучить чудово, і тому ми це робимо, бо не хочемо платити податки. Джеку, ти теж не хочеш платити податки, але є мінус. Насправді є кілька недоліків, які я опишу, перш ніж ми дізнаємося, чи це правильний крок. По-перше, ви ніколи не зможете припинити купувати нерухомість, якщо це зробите. Я кажу, що вовка по роках взяти. Поки ви купуєте нову нерухомість… Так, як мені доводиться купувати нерухомість щороку, щоб компенсувати зароблені гроші, і іноді мені доводиться витрачати майже 100% грошей, які я заробив, а іноді й більше. повернутися в нерухомість, щоб не платити з неї податки. Гаразд. Отже, якщо ваша мета — накопичити велике яйце, це не завжди спрацьовує. Іноді, якщо ви просто хочете отримати готівку в банку, краще заплатити податки.
Секунда. Це не безкоштовно. Насправді, коли ви берете все це наперед, ви втрачаєте можливість брати це протягом наступних 27 з половиною років, тому що ви взяли це все в перший рік, так що амортизація зникла. Ви не зможете захистити будь-який із цього доходу після того, як ви його відразу забрали, а це означає, що ви збираєтеся платити вищі податки з майбутнього доходу, який приносить ця власність. Тепер, поки ви берете цей майбутній дохід, включений до всіх грошей, які ви заробляєте як професіонал з нерухомості, і продовжуєте купувати нерухомість, ви не будете платити з неї податки. Але ви бачите, про що я тут говорю? Вас затягує все глибше і глибше в цей світ, де ви ніколи не можете припинити купувати більше нерухомості.
І коли ви припините купувати більше нерухомості, ви будете платити податки на гроші, які ви заробляєте, і ви збираєтеся сплачувати податки на дохід, який приносить ця нерухомість, і цей дохід не буде захищений амортизація. Останній недолік, про який я можу згадати на голові, це те, що це не безкоштовно. Насправді вам доведеться платити за дослідження сегрегації за ціною, яка може становити від 10,000 до 10,000 350,000 доларів за дослідження, з мого досвіду. Таким чином, ви не тільки не берете на себе амортизацію назавжди, ви просто знімете її відразу. Вам довелося витратити від XNUMX до XNUMX XNUMX доларів на таку розкіш. Тож так, ви заощадите XNUMX XNUMX доларів, але також зазнаєте певних втрат у деяких із цих способів, які я описую.
З огляду на все це, якщо ми виходимо на такий ринок, як зараз, де я очікую кращих можливостей, ніж ми бачили, ці додаткові 300-350,000 350,000, які ви витратите на податки, будуть корисними ти кращий, ніж зазвичай. Якби ми виходили на ринок, де ціни просто зростали, піднімалися, піднімалися, піднімалися, зростали. І не мало значення, скільки у вас було грошей. Ви просто не мали змоги нічого купити, а якби й зробили, то втратили б гроші, купивши його, або він міг би вийти з ладу. Це зовсім інша історія. Але ми зараз у ситуації, коли ви можете взяти ці XNUMX XNUMX і почекати, щоб побачити, чи впадуть вони ще більше. Це збирається, цитата-без цитат, крах? Мати капітал прямо зараз є більш вигідним, ніж мати капітал за інших сценаріїв, коли нерухомість просто продовжує вибухати через усі гроші, які друкує уряд.
Тож я начебто схиляюся до того факту, що я вважаю, що ви повинні це зробити, правильно. Ще одна річ, про яку варто подумати, це те, що якщо ви розумно інвестуєте в майбутнє і збільшуєте свій капітал, є способи заробити гроші на нерухомості, які не оподатковуються, які не є грошовим потоком. Тож ви повинні повідомити про свій грошовий потік як дохід, тому що це так. Ось чому, коли люди кажуть: «Грошовий потік, грошовий потік, грошовий потік», і вони просто бачать в очах маленькі знаки долара, як у Скруджа Макдака, і вони просто одержимі грошовим потоком, тому що це вирішить усі їхні проблеми. Це не так. Це не так. Тепер це чудово. Я не кажу, що уникайте цього, але я кажу, що це не так добре, як ми це рекламуємо.
Коли ви отримуєте власний капітал, ви можете здійснювати рефінансування готівкою, яке не оподатковується взагалі. І найцікавіше в рефінансуванні готівкою те, що зазвичай вам потрібно багато часу, щоб створити капітал. Тож зазвичай, протягом часу, коли ви створювали цей капітал, орендна плата зростала на речі, які ви купували. Тож до того моменту, коли ви зробите рефінансування готівкою, орендна плата зросла достатньо, щоб витримати додатковий борг, який ви берете під час рефінансування готівкою. Тож ви фактично не ризикуєте. Роблячи це, ви не втрачаєте грошей. Майно продовжує виплачувати кредит, який ви взяли. Ви отримуєте рефінансування готівкою, яке не оподатковується. Ви можете або жити на ці гроші, або ви можете реінвестувати ці гроші в майбутню нерухомість, яку вам доведеться продовжувати купувати, якщо ви збираєтеся використовувати дослідження поділу вартості та бонусну амортизацію.
Останній момент, про який я щойно подумав і який я збираюся кинути як вишеньку для вас, містере Джек Грем, це те, що амортизація бонусів не триватиме вічно. Насправді, я вважаю, що в 2023 році він буде скорочений до того, що ви зможете отримати лише 80% вартості, а в 2024 році – лише 60% і так далі, поки врешті-решт не досягне нуля. Отже, якщо ви думаєте про це, я б сказав, що ви повинні зробити це зараз, тому що з кожним роком це буде ставати все менш корисним, поки його не буде зовсім. Дуже дякую за ваше запитання. Будь ласка, повідомте нам, що ви вирішили.
Гаразд, і це було наше шоу на сьогодні. Але ви, хлопці, отримали трохи високорівневих речей прямо в кінці з деякими дивовижними словами, як-от розподіл вартості, бонусна амортизація, деякі цікаві речі, а також ви отримали деякі речі від початківців, наприклад: «Гей, яка позика чи можу я придбати наступний будинок і чи варто мені купувати будинок взагалі? Як я можу підтримувати високий рівень боргу до доходу, якщо я продовжую хакерство?» І саме для цього ми тут. Ми хочемо надати вам якомога більше цінності, щоб ви могли знайти фінансову свободу через нерухомість, як це зробили багато хто з нас, включаючи мене. І ми хотіли б сидіти тут і вболівати за вас, хлопці, спостерігати за вами в дорозі.
Тож велике спасибі, що слідкуєте. Якщо ви хочете дізнатися про мене більше, ви можете стежити за мною в соціальних мережах @davidgreene24. Підпишіться на мене в Instagram прямо зараз. Ви також можете знайти мене на YouTube, якщо перейдете на youtube.com/@, маленький знак @, davidgreene24, підписаєтеся на мій канал і переглянете мої відео, де я роблю трохи більше особистих речей. Ви також можете слідкувати за нами на BiggerPockets на YouTube. Ви можете слідкувати за нами в Instagram. Ви можете слідкувати за нами в соціальних мережах. Тож шукайте нас там і слідкуйте також.
Слухай, позбудься частини лайна у своєму житті. Гаразд. Позбудьтеся деяких речей, які вам ні в чому не допомагають. Просто безглузде прокручування чи дум-прокручування, яке ви робите, і починаєте насправді слухати речі, які дадуть вам краще майбутнє, ніж те, що ви маєте зараз. Дуже дякую за ваш час і увагу. Я люблю вас, хлопці. Якщо у вас є час, подивіться інше відео, а якщо ні, ми побачимося наступного тижня.
Дивіться епізод тут
Допоможіть нам!
Допоможіть нам охопити нових слухачів на iTunes, залишивши нам рейтинг та огляд! Це займає всього 30 секунд, і інструкції можна знайти тут. Дякую! Ми дуже цінуємо це!
У цьому епізоді ми розповідаємо:
- Як зламати будинок навіть на ринку дорогого житла
- BRRRR перехід до вищої процентної ставки і коли є сенс вивести готівку
- Креативні стратегії фінансування і чи варто їх використовувати для житлової нерухомості
- Маржинальні позики і коли є сенс вивозити левередж від вашого портфель акцій
- ROI (прибуток на інвестиції) проти ROE (рентабельність власного капіталу) і як оцінити первинне майно, яке здається в оренду
- Злом будинкувплив на сімейне життя і при переїзді не коштує своїх грошей
- бонус амортизація пояснені і короткостроковий прибуток і довгостроковий біль великих податкових відрахувань
- і So Набагато більше!
Посилання з шоу
Хочете дізнатися більше про сьогоднішніх спонсорів або стати партнером BiggerPockets самостійно? Перегляньте наші сторінка спонсора!
Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.
- Розповсюдження контенту та PR на основі SEO. Отримайте посилення сьогодні.
- Платоблокчейн. Web3 Metaverse Intelligence. Розширені знання. Доступ тут.
- джерело: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-720
- 000
- 1
- 1.3
- 10
- 12 місяців
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 70
- a
- здатність
- Здатний
- МЕНЮ
- про це
- вище
- рахунки
- підзвітність
- Накопичуватися
- визнавати
- набувати
- через
- насправді
- Додатковий
- Для дорослих
- Перевага
- пригода
- рада
- впливати
- після
- проти
- агенти
- ВСІ
- тільки
- вже
- альтернатива
- завжди
- кількість
- та
- Інший
- відповідь
- Відповіді
- мураха
- будь
- де-небудь
- крім
- квартира
- додаток
- Apple
- Застосовувати
- оцінка
- цінувати
- вдячність
- підхід
- арбітраж
- арбітражі
- ПЛОЩА
- області
- Арена
- навколо
- асоційований
- Асоціація
- увагу
- Остін
- автор
- автоматично
- доступний
- середній
- уникає
- назад
- фон
- поганий
- сумки
- Balance
- Банк
- бар'єр
- база
- заснований
- НИМ
- бобові мішки
- красивий
- оскільки
- ставати
- становлення
- перед тим
- початківці
- за
- буття
- Вірити
- вважає,
- корисний
- користь
- КРАЩЕ
- Парі
- Краще
- між
- зміщення
- Великий
- більший
- Біт
- бонус
- книга
- border
- запозичувати
- обидві сторони
- куплений
- Brandon
- Перерва
- Розрив
- коротко
- приносити
- Приносить
- брокер
- брокерський
- Brooklyn
- приніс
- будувати
- Створюємо
- гроно
- горіти
- бізнес
- підприємства
- купити
- Купівля
- Каліфорнія
- call
- званий
- Може отримати
- не може
- капітал
- який
- кар'єра
- проведення
- автомобілів
- випадок
- випадків
- готівкові гроші
- грошовий потік
- Обналичить
- певний
- шанс
- зміна
- Зміни
- заміна
- Канал
- в чаті
- більш дешевий
- перевірка
- дитина
- діти
- Місто
- стверджувати
- стверджував,
- очевидно
- близько
- ближче
- закриття
- код
- колега
- коледж
- Колонка
- об'єднувати
- Приходити
- комфорт
- зручний
- майбутній
- коментар
- коментарі
- комерційний
- комісії
- зобов'язання
- зазвичай
- компанія
- порівняти
- порівняння
- конкурс
- складний
- компонент
- Компоненти
- концепція
- стурбований
- Турбота
- Умови
- Проводити
- підтвердити
- Наслідки
- консервативний
- розгляду
- беручи до уваги
- обмеження
- контакт
- зміст
- контекст
- продовжувати
- триває
- контракт
- внесок
- звичайний
- Розмова
- розмови
- Прохолодно
- Coral
- Кут
- Кореляція
- Коштувати
- витрати
- може
- Пара
- курс
- обкладинка
- покритий
- Крах
- Гуркіт
- крем
- створює
- створення
- Креатив
- Творчо
- кредит
- Критерії
- критика
- цікавий
- Поточний
- В даний час
- тикати
- Папа
- НЕБЕЗПЕЧНО
- Дейв
- Девід
- день
- угода
- Пропозиції
- Борг
- Грудень
- рішення
- зменшити
- глибше
- безумовно
- Попит
- запити
- розгортання
- описувати
- описаний
- заслуговувати
- призначений
- деталі
- Визначати
- DID
- Померти
- Дієго
- різниця
- різний
- важкий
- цифр
- старанність
- Вечеря
- нахил
- невідповідність
- дисплей
- проблемних
- район
- Ні
- справи
- Долар
- Дональд Трамп
- Не знаю
- загибель
- подвійний
- двозначні цифри
- вниз
- зворотний бік
- недоліки
- управляти
- Падіння
- впав
- DTI
- під час
- кожен
- заробляти
- зароблений
- легше
- ефект
- зусилля
- або
- В іншому
- примус
- зачеплення
- досить
- достатньо грошей
- розважати
- Весь
- Епізоди
- капітал
- депозит
- майно
- оцінити
- Ефір (ETH)
- Напередодні
- Навіть
- врешті-решт
- НІКОЛИ
- Кожен
- все
- все це
- все
- точно
- збуджений
- Збудження
- виконання
- виконавчий
- існуючий
- Розширювати
- очікував
- витрати
- дорогий
- досвід
- Пояснювати
- пояснені
- пояснюючи
- додатково
- очі
- облицювання
- Падати
- Падіння
- сім'я
- вентилятор
- Улюблений
- Інформація про оплату
- кілька
- Рисунок
- Фільм
- екранізація
- в кінці кінців
- фінансування
- фінансовий
- фінансування
- знайти
- виявлення
- Пожежа
- Перший
- перший раз
- виправляти
- фіксованою
- гнучкий
- Поверх
- поверхи
- Флорида
- потік
- Тече
- стежити
- після
- слідує
- ніжка
- назавжди
- форуми
- Вперед
- знайдений
- Четвертий
- Безкоштовна
- Freedom
- часто
- друг
- друзі
- від
- перед
- Повний
- веселощі
- Основи
- смішний
- майбутнє
- Отримувати
- гра
- гараж
- Загальне
- генерує
- отримати
- отримання
- Давати
- дає
- дає
- Go
- мета
- Цілі
- йде
- буде
- добре
- хороша робота
- Уряд
- клас
- великий
- зелений
- Рости
- Зростання
- Хлопець
- зламати
- хакери
- злом
- хакі
- Половина
- обробляти
- траплятися
- відбувається
- Жорсткий
- важка робота
- hat
- має
- голова
- здоровий
- почутий
- слух
- допомога
- корисний
- допомогу
- тут
- прихований
- Високий
- на вищому рівні
- вище
- історичний
- хіт
- тримати
- проведення
- тримає
- Головна
- Будинку
- домашнє завдання
- З надією
- господар
- ГОДИННИК
- будинок
- будинку
- житло
- Як
- How To
- Однак
- HTTPS
- величезний
- Біль
- обман
- Я БУДУ
- ICE
- морозиво
- ідея
- ідеї
- Негайний
- важливо
- in
- В інших
- включати
- включені
- У тому числі
- Дохід
- Augmenter
- збільшений
- зростаючий
- неймовірно
- Індивідуально
- розстрочка
- замість
- інструкції
- намір
- Навмисне
- інтерес
- ІНТЕРЕСНА ЦІНА
- Процентні ставки
- цікавий
- Invest
- дослідження
- інвестування
- інвестиції
- інвестор
- Інвестори
- питання
- IT
- сам
- ITunes
- роз'єм
- січня
- Джерсі
- робота
- Джобс
- подорож
- тримати
- зберігання
- ключ
- дитина
- Діти
- Дитина
- Кийосаки
- Знати
- знання
- KUDOS
- земля
- великий
- останній
- Пізно
- закон
- правозастосування
- УЧИТЬСЯ
- вчений
- вивчення
- Залишати
- догляд
- кредитора
- кредитори
- дозволяє
- рівень
- Важіль
- LG
- відповідальність
- життя
- Ймовірно
- Лінія
- Перераховані
- Прослуховування
- трохи
- жити
- Місце проживання
- життя
- позику
- Кредити
- місцевий
- Довго
- багато часу
- довгостроковий
- довше
- подивитися
- виглядає як
- подивився
- шукати
- ВИГЛЯДИ
- втрачати
- Втрачає
- програш
- від
- втрати
- серія
- Луїс
- любов
- низький
- удача
- Luxury
- made
- головний
- підтримувати
- обслуговування
- зробити
- заробити гроші
- РОБОТИ
- Робить
- людина
- управляти
- багато
- позначити
- ринок
- ринкові умови
- математики
- Матерія
- Питання
- сенс
- засоби
- Медіа
- член
- згаданий
- Середній
- може бути
- мільйона
- помилка
- Номер
- сучасний
- мама
- Мама
- гроші
- місяць
- щомісячно
- місяців
- більше
- Іпотека
- іпотечне кредитування
- найбільш
- мати
- мотивовані
- рухатися
- фільм
- кіно
- переміщення
- багатосімейний
- ім'я
- обов'язково
- Необхідність
- необхідний
- потреби
- негативний
- негативно
- сусіди
- Гніздо
- Нові
- Нью Джерсі
- Нью-Йорк
- Нью-Йорк
- наступний
- наступного тижня
- нормальний
- нормально
- номер
- номера
- облігації
- заняття
- Шанси
- Office
- Офіцер
- офіцерів
- зсув
- добре
- Старий
- ONE
- ОДНА ціна
- відкрити
- Думка
- Думки
- Можливості
- варіант
- Опції
- порядок
- Інше
- інші
- інакше
- над 27
- загальний
- власний
- яка перебуває у власності
- власник
- упакований
- оплачувану
- Біль
- Картина
- батьки
- парковка
- парки
- частина
- особливо
- Сторони
- партнер
- Пройшов
- шлях
- Викрійки
- Платити
- платіж
- оплата
- країна
- Пенсільванія
- Люди
- відсотків
- виконувати
- period
- людина
- персонал
- Піца
- місце
- план
- plato
- Інформація про дані Платона
- PlatoData
- Play
- гравець
- будь ласка
- задоволення
- плюс
- Подкаст
- подкасти
- точка
- популярний
- портфель
- положення
- позитивний
- це можливо
- потенціал
- потенційно
- надавати перевагу
- подарунки
- досить
- попередній
- price
- ціни
- первинний
- ймовірно
- Проблема
- проблеми
- процес
- професійний
- професіонали
- програма
- програми
- поступово
- властивості
- власність
- Захисні
- Білок
- тягне
- покупка
- придбано
- покупка
- мета
- штовхнув
- put
- Ставить
- Поклавши
- Питання та відповіді
- кваліфікувати
- кваліфікаційний
- питання
- питань
- Швидко
- швидше
- швидко
- залучення
- ставка
- ставки
- рейтинг
- співвідношення
- досягати
- Читати
- реальний
- нерухомість
- справжнє життя
- реалістичний
- реалізувати
- агент з продажу нерухомості
- причина
- Причини
- нещодавно
- визнавати
- запис
- про
- Незалежно
- регулярний
- відновлення
- доречний
- переробляти
- оренда
- повторювати
- замінювати
- звітом
- представляти
- вимога
- ті
- відповідь
- відповідальний
- ресторан
- повертати
- revenue
- огляд
- Відгуки
- Винагороджувати
- позбавитися
- підвищення
- Risk
- Ризикований
- дорога
- РОБЕРТ
- Роберт Кійосакі
- ROI
- рулонах
- Кімната
- кімнати
- корінь
- круглий
- Правила
- прогін
- біг
- жертвувати
- Безпека
- Зазначений
- sale
- то ж
- Сан -
- Сан - Дієго
- зберегти
- шкала
- сценарії
- Школа
- Школи
- прокрутки
- другий
- seconds
- бачачи
- пошук
- Здається,
- сегмент
- продавати
- Продавці
- Продаж
- сенс
- послідовний
- Послуги
- виступаючої
- комплект
- сім
- кілька
- Поділитись
- Притулок
- зсув
- Магазин
- Короткий
- короткий термін
- Повинен
- Показувати
- Шоу
- підпис
- підписаний
- істотно
- Ознаки
- аналогічний
- простий
- з
- один
- ситуація
- ситуацій
- SIX
- сповільнюється
- розумний
- розумнішими
- So
- соціальна
- соціальні медіа
- проданий
- ВИРІШИТИ
- деякі
- Хтось
- що в сім'ї щось
- кілька
- десь
- Скоро
- Звучати
- Source
- Простір
- говорити
- розмова
- витрачати
- Витрати
- витрачаючи гроші
- відпрацьований
- Спонсори
- Spotify
- площа
- старт
- почалася
- Починаючи
- стан
- залишатися
- палиця
- Як і раніше
- Акції
- Стоп
- історії
- Історія
- стратегії
- Стратегія
- сильний
- структура
- структурований
- Бореться
- студент
- Дослідження
- Вивчення
- тема
- уявлення
- підписуватися
- успіх
- успішний
- такі
- достатній
- Super
- чудовий
- поставка
- підтримка
- передбачуваний
- система
- Приймати
- приймає
- взяття
- балаканина
- говорити
- податок
- Taxes
- Навчання
- орендар
- terms
- тест
- Дяка
- Команда
- Майбутнє
- закон
- світ
- театр
- їх
- самі
- Там.
- річ
- речі
- Мислення
- У цьому році
- думка
- три
- через
- час
- times
- чайові
- Поради
- назва
- до
- сьогодні
- сьогоднішній
- разом
- занадто
- інструмент
- інструменти
- топ
- тема
- теми
- Усього:
- ТОТАЛЬНО
- до
- тяги
- традиційно
- угода
- Розшифровка
- перехід
- правда
- козир
- ПЕРЕГЛЯД
- Опинився
- Поворот
- tv
- Типи
- Зрештою
- Ультра
- Uncommon
- при
- розуміти
- андеррайтинг
- незнайомий
- блок
- одиниць
- Оновити
- оновлення
- us
- використання
- зазвичай
- відпустку
- Цінний
- значення
- перевірити
- Проти
- Відео
- Відео
- Голос
- чекати
- хотів
- годинник
- спостереження
- способи
- week
- тижня
- Що
- Що таке
- Чи
- який
- в той час як
- ВООЗ
- дружина
- волі
- готовий
- виграти
- WISE
- без
- вовк
- цікаво
- слово
- слова
- Work
- тренування
- працює
- світ
- вартість
- б
- дав би
- запис
- лист
- письмовий
- Неправильно
- рік
- років
- молодий
- вашу
- себе
- YouTube
- зефірнет
- нуль