Bilebilirsin emlak portföyü nasıl oluşturulurama sarsılmaz olanı nasıl inşa edersiniz? Çoğu gayrimenkul yatırımcısı böyle düşünüyor birkaç düzine çok ucuz ev satın almak milyonlar kazanmak için yapmaları gereken tek şey bu ve Pasif gelirle dolu bir hayat yaşamak. Bu gerçeklikten uzak, gibi senin bütün net değeri çökebilir konut piyasasında bir çöküş, düzeltme veya yeni bir kira politikası devreye girer girmez. Peki sürdürülebilir bir gayrimenkul portföyünü nasıl oluşturabilirsiniz? En kötü ekonomik zamanlarda bile servetinizi büyütün?
David Greene bu konuya defalarca değindi ve sıklıkla şu ifadelere atıfta bulundu:portföy mimarisi” gayrimenkul yoluyla zenginlik yaratmanın en önemli yönlerinden biri olarak. Bu strateji yalnızca size yardımcı olur serveti artırmak fakat her şey ters gittiğinde bile onu koru. Bize inanmıyor musun? David ve Rob'un portföylerine ne olduğuyla ilgili bireysel hikayelerini dinleyin. 2020 karantinaları ve diğer yatırımcılar tamamen yeniden inşa etmek zorunda kalırken ne kadar çabuk toparlandılar.
Bu iki bölümlü podcast'in birinci bölümünde David ve Rob, en yaygın zayıflıklar kendi içinde gayrimenkul portföyleri, her şeyin çökmesine ne sebep olabilir ve portföy mimarisinin en önemli beş anahtarı. Ayrıca çeşitlendirmeden ve tek bir yerde yalnızca tek bir gayrimenkul türüne sahip olmanın nasıl bir avantaj olabileceğinden bahsediyorlar. büyük hata.
Buraya Tıkla Apple Podcast'lerinde dinlemek için.
Yayını buradan dinleyin
Transkript'i Buradan Okuyun
David:
Bu BiggerPockets Podcast'i, gösteri 705.
Rob:
Çünkü emlak böyle olmalı. Doğru yatırım yapıyorsanız her zaman meteliksizmiş gibi hissetmeniz gerekir. Ve bu, ben buna her zaman meteliksiz milyoner bilmecesi adını verdiğim, kağıt üzerinde aslında bir milyoner olduğunuz ama tüm paranızı yatırımlarınıza harcadığınız bir başka bölümdür. Ve siz her zaman şöyle düşünüyorsunuz: "Lanet olsun, bu kadar param nereye gidiyor?" Ve bu sadece eşitlikle bağlantılı, ki bu iyi bir şey.
David:
Naber millet? Ben BiggerPockets Gayrimenkul Podcast'inin sunucusu David Greene, bugün burada, yardımcı sunucum Rob Abasolo ile birlikte, az önce bugüne kadarki en büyük rezervasyonlarımızdan biri hakkında heyecanla konuştuğunu duydunuz, sadece para miktarı açısından değil, aynı zamanda kısa sürede. Ve umarım sizler de bizim kadar heyecanlısınızdır. Ama bugünkü program aslında bir dizi galibiyetle ilgili olmayacak. Portföylerimizde ters giden birçok şey, tahmin etmediğimiz ama aslında bizim için engel haline gelen şeyler, üstesinden gelmeye çalıştığımız hatalar, ekonomideki değişiklikler gibi birçok şey duyacaksınız. pek çok insan bununla uğraştığı için pek çok şey yolunda gitmiyor. Hatalarla nasıl başa çıktığınız, onları yapmamaktan çok daha önemlidir.
Bugünkü program, Rob ve benim kendi portföylerimizin, hayatlarımızın ve işimizin derinliklerine ineceğimiz ve bir emlak yatırımcısı olmanın getirdiği kaos ve yıkımla başa çıkmak için neler yaptığımızı paylaşacağımız muhteşem bir bölüm. Ve bence buna bayılacaksın. Rob, en sevdiğin kısımlar nelerdi?
Rob:
Ah dostum. Ah, bu sadece güzelliklerle dolu çünkü çoklu evrenden bahsediyoruz, değil mi? Interstellar'a girmenizi sağlayamayabiliriz ama en azından paralel evrenler ve portföylerimizin sona ermesiyle ilgili kavramlar hakkında konuşmanızı sağlayabiliriz. Ve hatta metaforlar ve analojiler üzerinde baştan ayağa gidiyoruz. Enerji depolamadan bahsediyorsunuz. Bunu bir pil benzetmesi ile getiriyorum ve “Vay canına, öğrenci öğretmen olmuş” diyorum. Ve son olarak, portföy mimarisi ve portföyünüzü karşılaşabileceğimiz veya karşılaşamayacağımız herhangi bir ekonomik fırtınayı atlatmanıza yardımcı olacak şekilde nasıl yapılandıracağınız hakkında çok iyi düşünüyoruz.
David:
Bu kesinlikle doğru ve bence kişisel olarak önemli olan da bu. Çok hızlı bir şekilde bir araya getirebileceğiniz çürük bir kulübe değil, nasıl bir finansal kale inşa ettiğinizden bahsediyorum, açıkçası pek çok insan ekonomiyle ilgili son beş veya altı yılda bunu yaptı, bir şeyleri bir araya getiren insanlar vardı. asla olmamalıydılar ve durumu da pek iyi değil. Ancak portföyünüzü zamana karşı dayanıklı olacak şekilde oluşturmanın bir yolu var ve biz BiggerPockets olarak buna inanıyoruz.
Bugünkü programa geçmeden önce izleyicilere küçük bir ipucu verelim. Bugünün kısa ipucu, her şeyin olması gerektiği gibi portföyünüzün nasıl mükemmel bir şekilde dengelenebileceğini düşünmektir. Kendinizi Thanos olarak düşünün ve şunu sorun: “Tüm bunlar nasıl bozulabilir? Ve bunun olmasını önlemek için ihtiyaç duyacağım denge miktarını nasıl yaratabilirim?” Kısa süreli kiralamalarda mevsimsellik olabilir. Bankada çok para olması ve sonra hepsini bir anlaşmaya harcaması olabilir. Rob hâlâ dengeyi sağlamaya çalışıyor. Göründüğünden daha zor, değil mi?
Rob:
YouTube'da görmelisiniz.
David:
Kendi portföyünüzde delikler açın. Bunu bir dürtme folyosu haline getirin ve bunun nasıl bozulabileceğine bakın ve sonra sadece korku, endişe ve ne olabileceği konusunda endişe içinde yaşamak, ne yapacağınıza dair bir plan yapmamak yerine bunu önlemeye çalışmak konusunda proaktif olun. olursa yapın.
Bununla birlikte, perdeyi aralayacağız ve size portföylerimizde neler olup bittiğini, bu zorluklarla nasıl başa çıktığımızı ve buna kilitlenip sıkı tutmak için ne yaptığımızı göstereceğiz.
Rob:
Pekala David, Interstellar'ın hayranı olmadığını biliyorum çünkü hâlâ bitirmedin ve paralel evren meselesiyle pek ilgilenmiyorsun ama sana birkaç paralel evren senaryosu sunmak istedim. BiggerPockets'in bugünkü bölümünde bunun hakkında konuşacağız. Bu havalı mı?
David:
Muhtemelen paralel evren olayına girebilirim. Marvel filmlerini seviyorsanız, bu hepimize dayatılıyor bir nevi. Sadece kabul etmelisin. Evet, kesinlikle doğru. Böylece çoklu evreni podcast'e taşıyabildik.
Rob:
Tamam, hadi yapalım. Bugün konuşmak istediğim şey, nispeten başarılı gayrimenkul yatırımcıları olduğumuzdu. Farklı yolculuklardayız, yolculuklarımızın farklı kısımlarındayız ve kendimiz için gerçekten çok çok iyi şeyler yaptık. Ve yaklaşan veya şu anda içinde bulunduğumuz herhangi bir fırtınayı gerçekten atlatmak için yeterli sistemimiz ve korumalarımız olduğunu düşünüyorum. Ama bugün senaryoyu biraz tersine çevirerek tüm imparatorluğumuzun yok olduğu bir dünya hakkında konuşmak istedim. dağılıyor ve David Greene ile Rob Abasolo'nun ölümüne neden olacak senaryolar hakkında konuşuyor.
David:
Bence bu sağlıklı. Sürekli olarak paranoyak bir en kötü senaryoya göre planlama yapmanın portföyünüzü daha da güçlendireceğini düşünüyorum. Yani bu, Thanos'un kral olduğu ve Iron Man'in zırhını kaybettiği, Kaptan Amerika'nın kalkanını bulamadığı ve Hulk'un anoreksik hale geldiği bir çoklu evren senaryosu olacaktır. Peki dünyanın en kudretli kahramanları, süper güçleri olmadan bu zorlukların üstesinden nasıl gelecek?
Rob:
Tamam aşkım. Yani evet, yani merak ediyorum, tüm portföyünüzün parçalanacağı bir dünyayı hiç düşündünüz mü?
David:
Evet, bunun üzerinde çok düşünüyorum. Bence buradaki zorluk, işler gerçekten iyi gittiğinde, kafanızda her zaman böyle olmayacak ya da her ne olursa olsun hazırlıklı olmanız gerektiği düşüncesi var. Ancak içinde bulunduğunuz duygusal ortam çok farklıdır. Diğer tarafta da aynı şey geçerli, işler çok zor olduğunda kafanızda şöyle bir düşünce var: Emlak yoluyla para kazanabileceğimi biliyorum, işe yarayabilir ama duygusal durumunuz çok olumsuz ve korkuya dayalı. , çalıştırılması çok zor. Yani bu egzersizler iyidir, çünkü piyasa, son anlaşmanızın nasıl gittiği veya bu sabah kahvaltıda ne yediğiniz gibi geçici faktörlere bağlı olarak sizi şu anda içinde bulunduğunuz duygusal durumdan çıkarmaya ve bunun zihinsel yönüne zorlar. finansal konulara bu perspektiften yaklaşmanın çok daha istikrarlı ve faydalı olduğu yer.
Rob:
Ama içten içe, 10 milyon kredi kartı puanınız olduğunu bilmek sizi muhtemelen her zaman rahatlatıyor, değil mi? Her şey biterse bu sizin kıyamet senaryonuz değil mi?
David:
Evet. Bu benim tek yedek planım. Yani evet, çok fazla kredi kartı puanım olduğu konusunda şaka yapıyorduk çünkü bunların orada olması, her şeyin silinmesi durumunda kendimi daha iyi hissetmemi sağlıyor. Thanos parmağını şıklatırsa ve servetimin yarısı yok olursa, hâlâ altı ay boyunca aç kalma endişesi duymadan yaşayabileceğim kredi kartı puanlarım var.
Rob:
Evet, David gerçekte kaç tane olduğunu açıklamadı. Benim tahminim bu. Tek şey bu, kredi kartı puanlarım konusunda emlak portföyümden daha fazla korumacı olduğumu söyleyeceğim. Sanırım 12,000 dolar değerinde kredi kartı puanım var. Bilmiyorum. 1.2 milyon kredi kartı puanı, yani 12,000 dolar nedir? Ben de "Buna asla dokunmayacağım" dedim.
David:
Bu çok komik, bir de Midwest'teki çeşitli emanet kasalarında sakladığım Beanie Baby koleksiyonum.
Rob:
O şeyi gördüm dostum. Bu çok kapsamlı.
David:
Evet.
Rob:
Hadi yapalım şunu dostum. Bunun hakkında konuşalım. Konuya girmeden önce kendi bakış açımı söyleyeyim. Bence sizin de söylediğiniz gibi iyiyi, kötüyü konuşmak sağlıklı, hey, hangi senaryo, şu, bu. İşler iyi gittiğinde şöyle bir zihniyete sahibiz: "Hey, onu mahvediyoruz, filan, filan." Dürüst olmak gerekirse, şu ya da bu şekilde umurumda değil, bu muhtemelen emlak portföyünün günlük olarak nasıl olduğuyla ilgili sıcak bir değerlendirme. Nakit akışı her zaman iyidir, ama yine de hepsini banka hesabında saklıyorum ve yine de takdire gerçekten güveniyorum. Bu yüzden gerçekten güzel aylarım var. Şu kadar aylarım var. Çoğu zaman iyi aylardır.
Ama dürüst olmak gerekirse, günün sonunda bu uzun bir oyun. Ve ben de her gün o taşı bir adım ileri itmeye çalışıyorum, tabiri caizse. Bu işler böyle yürümüyor ama ne demek istediğimi biliyorsun.
David:
Evet. Yani sizin bakış açınıza göre, burada savunma yapmanın yollarından biri de nakit akışındaki parayı harcamamaktır. Yani elde etmek istediğiniz nakit akışını öngörüyorsunuz ancak ona güvenmiyorsunuz. Yani güvenliğinizin nakit akışına bağlı olmasıyla ilgili asla duygusal bir bağ kurmazsınız.
Rob:
Evet. Evet. Gayrimenkulünüzün sizin için çalışmasının ve zenginlik falan yaratmasının büyük bir savunucusuyum, ama aslında geçinebileceğiniz bir sürü başka gelir akışına da sahip olmanız... Yani muhtemelen 10 ila 15 gelir akışım var. Gerçekten benim geçindiğim şey bu, böylece emlak portföyünü her zaman ileriye taşıyabilirim.
David:
Bence bu sağlıklı. Ve bence bu konuyu gündeme getirmenin bizim için iyi olmasının nedeni çoğu insanın bu gerçeği kabul etmemesidir. Çoğu zaman, gayrimenkul yatırımı hakkında ücretsiz bilgi alıyorsanız, birine ödeme yapıyorsanız, koçluk veya kurs veya benzeri bir şey için ödeme yapıyorsanız bu farklı olabilir, ancak bilgiyi alıyorsanız bedava, sana veren kişinin bir şekilde para kazanması gerekiyor. Yani genellikle sizi reklam yapmak, izlenme almak, dikkat çekmek ve takipçi kazanmak için ikna etmeye çalışarak para kazanacaklar. Bunu yapmanın en hızlı yolu, birine şu anda yaptıklarından daha kolay para kazanabileceklerini söylemektir. Bu sonsuza kadar buralardaydı.
Yani hoşunuza giden bir kız varsa ve onun da bir erkek arkadaşı varsa, her erkeğin yapmak isteyeceği ilk şey ona erkek arkadaşının berbat olmasının nedenlerini ve nasıl daha iyi olacağını anlatmaktır, değil mi? Aynı şey şu için de geçerli: Birinin parasını istiyorsanız, ona şu anda parasını aldığı yerin daha iyi olabileceğini söylemelisiniz. “Ve eğer bu dünyaya gelirsen sana pasif nakit akışının nasıl yapılacağını göstereceğim kızım. Bu her gün işe gitmek zorunda kalmaktan daha iyi olmaz mıydı?”
Ve sık sık TikTok, Instagram ve sosyal medya komut dosyalarını, içinde küçük emojiler bulunan şunu söyleyen görüyorsunuz: “Ayda 6,000 dolar kazanmak ister misin? Çalışmadan yılda nasıl 300,000 dolar kazandığımı bilmek ister misin?” Ve kaçınılmaz olarak bu, gayrimenkulden gelen bir tür nakit akışıdır ve prensipte gayrimenkulden pasif olarak para kazanabileceğiniz doğrudur. Herkesin çöpe attığı W2 gelirinden doğası gereği daha az güvenilir olduğu da doğru.
Yani yeni adam sana her zaman tüm bu yönlerden erkek arkadaşından daha iyi olduğunu söyleyecektir. Ama sonra gemiden atlarsanız ve yeni adamla bağlantı kurarsanız şunu fark edersiniz: "Ah, erkek arkadaşımın yaptığı ama bu adamın yapmadığı pek çok şey var ve ben belki de bunu hafife aldım." Ve birçok insan için W2 işi, bundan kurtulmak için ihtiyaç duydukları en iyi şey değil. Ancak bazıları için, kötü bir hafta geçirdiğinizde, kendinizi kötü hissettiğinizde, dikkatiniz dağıldığında veya çocuğunuz hasta olduğunda ve uyumuyorken maaş çekinin gelmeye devam ettiğini unutursunuz. Performans göstermemeniz önemli değil.
Emlak veya girişimcilik dünyasına adım attığınızda, iyi bir oyun içinde değilseniz, para gerçekten durabilir. Dolayısıyla, güvenli bir kaynaktan gelen gelirin, nakit akışı gibi güvensiz bir kaynaktan gelen gelirin sahip olmadığı bir değere sahip olduğunu kabul etmek gerekir. Ayrıca şunu da kabul etmek gerekir ki bu konu emlak alanında hiç konuşulmuyor çünkü bilgiyi paylaşan çoğu kişi size nakit akışının güvenilmez olduğunu söylemek istemiyor. Çünkü o zaman onları takip etmeyeceksin. Onların kanalına abone olmayacaksınız, onlara beğeni yapmayacaksınız, yayınladıkları ücretsiz içeriği haklı çıkarmak için ihtiyaç duydukları parayı onlara vermeyeceksiniz.
Rob:
Ah evet. Bu çok komik çünkü ben her zaman YouTube'da, içeriklerimde veya sadece öğrencilerimde şöyle derim: "Pekala, haydi size ayda 10,000 dolar kazandıralım. Sana bunu nasıl yapacağını öğreteceğim." Onlar da "Aman Tanrım, hadi yapalım" diyorlar. Ben de "Pekala. Ve ayda 10,000 dolar kazandığınızda ne olacak, onu harcamayacaksınız.” Ve onlar da "Bekle, ne?" Ben de “Yakaladım. Seni zengin ettim ve bunu harcamana izin vermiyorum” çünkü emlak böyle olmalı. Doğru yatırım yapıyorsanız her zaman meteliksizmiş gibi hissetmeniz gerekir.
Ve bu muhtemelen, ben buna her zaman meteliksiz milyoner muamması adını verdiğim başka bir bölümdür; kağıt üzerinde aslında bir milyonersiniz, ancak tüm paranızı yatırımlarınıza harcıyorsunuz. Ve sen her zaman "Lanet olsun, bütün param nereye gitti?" diye düşünüyorsun. Ve bu sadece eşitlikle bağlantılı, ki bu iyi bir şey.
David:
Parayı enerji deposu, çalışmayı da enerji olarak adlandırmaya başlamamın nedenlerinden biri de bu. Enflasyona bağlı olarak sürekli dalgalanan bir değere sahip olan ABD Doları'nı kafamızdan uzaklaştırmaya çalışıyorum. Bir sürü para kazanabileceğiniz bir enerji anlayışına doğru bir doların değerini bilmek çok zordur, bu sadece işi enerjiye dönüştürdüğünüz ve sonra onu para şeklinde aldığınız anlamına gelir. Ve sonra gidip bu parayı gösterişli kıyafetlerle, gösterişli ayakkabılarla, gösterişli arabalarla ve gösterişli tatillerle değiştirirsiniz ve sadece enerjinizi dışarıda tüketirsiniz.
Hepsi bu kadar. Diğer insanlardan daha zengin değilsin. Siz enerjiyi sadece araba ve kıyafet gibi şeylere harcıyorsunuz, gayrimenkule karşılık biz enerjimizi sürekli olarak varlığa, portföye geri koyuyoruz. Onu büyüyeceği, çoğalacağı ve daha fazla enerji yaratacağı geleceğe koyuyoruz ve nakit akışı yoluyla, nakit çıkışı yeniden finansmanı yoluyla enerjiyi portföyden çekebiliriz. Bu enerjiye erişmek için kullandığımız araçlar var. Ama haklısın, servetinizi büyütmenin daha iyi yolu, enerjinin mümkün olduğu kadar azını kendiniz için tutmak ve çoğunu, daha fazla büyüyeceği araçların içinde tutmaktır, bu da çoğu zaman insanların tişört giymesine neden olur. tıpkı senin gibi gömlekler.
Rob:
Bu doğru. Benim tek gömleğim, yalnızca bir taneye sahibim. Aslında burada sizin benzetmenizi kullanmayı düşünüyorum, aslında şunu düşünmenin daha iyi olduğunu düşünüyorum… Ah, bu gerçekten çok iyi. Tamam aşkım. Burada canlı yayındayken bunu halletmem gerekiyor. Ama paranız ve servetiniz bir nevi pil, pil deposu, tamam mı? Böylece tüm pillerinizi fırtına için saklayabilirsiniz ve o fırtına geldiğinde onu fırtınayı atlatmak için kullanabilirsiniz.
Ancak pillerinizi aptalca şeyler için kullanırsanız, bilmiyorum, RC uzaktan kumandalar veya RC arabalar veya buna benzer şeyler için kullanırsanız, o enerji biter bitmez, biter. Onu geri alamayacaksın. Tükenen bir kaynak. Ve diğer taraftan, piller sonsuza kadar dayanmaz. Pillerinizi 20 yıl boyunca dolapta saklarsanız zamanla güçlerini kaybederler, bu da enflasyona neden olur. Bu yüzden enerjinizi sürekli olarak daha fazla enerji üretecek bir şeye aktarabilmelisiniz. Yaptım.
David:
Bayıldım. Evet. Ve şöyle düşünen pek çok insan var: “Ah, dizüstü bilgisayarım şarjlı. Yüzde yüz durumdayım. Onu takmama gerek yok.” Korkunç bir tutum. “Zenginim, yüzde yüz şarjım var” diye düşünmemelisiniz. Fişi prize takın. Enerjiyi güç kaynağında tutun ve onu yenilemek için elektrikten yeni enerji gelmesini sağlayın; bu, emlak yoluyla gelir elde etmenin yeni yolları, girişimcilik yoluyla gelir elde etmenin yeni yolları olabilir.
Evet, gayrimenkulünüzün içinde saklanan bir miktar servetiniz var. Ne zaman ihtiyacınız olacağını asla bilemeyeceğiniz için onu çıkarmayın. Bilmiyorsun. Elektrik kesilirse ne olur? Dediğiniz gibi, o pili yeniden şarj edemezsiniz ve yalnızca %4'tesiniz, yalnızca %12'desiniz çünkü onu takmak için fazla tembeldiniz.
Bugünkü programda, kelimenin tam anlamıyla, o enerjiyi yenilemenizi engelleyecek fırtınaya nasıl hazırlandığımızdan, pil ömrünüzü yarıya indirecek fırtınaya nasıl hazırlanacağınızdan bahsediyoruz. Her şey harika olduğunda ve siz her şeyin harika olacağını düşündüğünüzde, her şeyin harika olmayacağını planlıyoruz çünkü bu fırtınalar her zaman böyle olmuyor. 20 yıllık fırtınalarımız yok. Bunlar genellikle birkaç yıl süren yıkımla ortaya çıkan kötü kasırgalardır ve sonrasında ekonomi daha iyi hale gelir.
Genel olarak bu yüzden her zaman iyi durumdayız, yatırım yaparken enerji topluyoruz ve elektriği portföyümüzde topluyoruz. Ancak kriz yaşayacağınız ve amacın sadece hayatta kalmak olduğu gerçeğini göz önünde bulundurarak plan yapmamak aptallık olur. Fırtınaların vurduğu ve ambarları açıp bodruma inip geçmesini beklediğimiz, sonra da bittiğinde oradan çıkıp ağaçlarımızı ekmeye başladığımız bu kısa sürelerde nasıl hayatta kalacağız? bayrak sallayıp alabildiğimiz tüm gayrimenkulleri toplayacağız.
Rob:
Son 13 dakikada gerçekten ama gerçekten ustaca güzel bir benzetme oluşturduk. Umarım gerçekten final bölümüne girer. Eğer bunun sadece bir dakikasını duyduysanız, az önce konuştuğumuz pek çok güzel şeyin olduğunu bilin.
Ama evet, bunun hakkında konuşalım dostum. Aslında portföylerimizin yapısal zayıflıklarına ve bunların parçalanmasına neden olabilecek bu senaryolardan bazılarının neler olduğuna bakalım. Açıkçası pek olası değil ama bizi alt edecek ne olabileceğini düşünmeliyiz.
David:
Evet. Peki nereden başlamak istiyorsunuz?
Rob:
Yani buradaki genel soru şu; bütün imparatorluk nasıl parçalanabilir? Ve bunu yapmanın birkaç yolu olduğunu düşünüyorum. Şu soruyla başlayabiliriz: Mevcut stratejinizdeki olası zayıf alanlar nelerdir? Bu tür ilk maddede konuşacak bir şeyin var mı?
David:
Ve kaydetmeden önce düşünüyordum, birisiyle sohbet ediyordum ve işlerin nerede iyi, nerede kötü gittiği hakkında konuşuyorduk. Ve genel olarak benim için, verdiğim fiili kararlar yüzde yüze yakındır. Ne satın alacağıma, onu nasıl yöneteceğime ya da enerji akışını nasıl yöneteceğime gelince nadiren kötü bir karar veririm.
Ve dizide bundan bahsedeceğim, buna nasıl baktığım için nadiren kötü kararlar veriyorum, ancak hala ciddi stresim var, sorunlarım var ve ters giden şeyler var. Tüm yatırımlarımda iyi kararlar veriyorsam bunun nasıl olacağını anlamaya çalışıyordum. Ve fark ettiğim şey şu ki bu iki şeye bağlı ve kontrol edemediğim şeyler var. Onlar başka insanlardır ve yönetmelik gibi şeylerdir.
Böylece bir anlaşmaya bakabilirim, her durumu analiz edebilirim, gerçekten iyi bir planla işin içine girebilirim, mülkü satın alabilirim ve komşu inşaattan şikayet eder, şehir de işin içine girer ve sizi yavaşlatırlar ve bu bir çileye dönüşür. 30 günlük bir proje yerine altı aylık bir proje ve daha mülkü çıkarmadan ayda 10 bin dolar kaybediyorsun ve 60,000 dolar çukurda kalıyorsun.
O zaman ikinci tür izne ihtiyacınız olduğunu anlamıyorsunuz. Bunu alabilmeniz için üç ay daha geçmesi gerekecek, değil mi? Ve sonra sadece kendi inşaatınız olan bu tavşan yolundan aşağı inersiniz ya da atlama kısmınız dokuz ay sürdü ve bir kenara ayırdığınız 90,000 dolarınız yoktu ve sonra bir bakıyorsunuz, fazladan sıvıdan zar zor sıvıya geçtiniz. Ve eğer portföyünüzün başka bir yerinde ters giden başka bir sorun varsa, bum, fırtınayı atlatamayacağınız bir noktadasınız demektir.
Dolayısıyla düzenleme, yatırımcıların şu anda yönlendirmesi çok zor olan bir şey. Bu durum özellikle kısa süreli kiralamalar için geçerlidir. Komşunun belediye meclisine ne şikayet ettiğini bilmiyorsunuz ve gelip “Buna artık izin verilmiyor” diyorlar. Veya bir iş arkadaşım yakın zamanda Virginia'daki üç mülkünü satmak zorunda kaldı çünkü HOA birdenbire kısa süreli kiralamalara artık izin vermeyeceğimize karar verdi. Peki ne yapacak? Evleri satışa çıkarıp satmak zorunda kaldı. Kâr için satış yapamıyordu. Bundan önceki dokuz ay boyunca yaptıkları çalışmalardan kazandıkları paranın çoğu, kapanış masraflarını ve emlakçı ücretlerini karşılamaya gitti. Ve o ve ortağı parayı bölüştükten sonra, dokuz aylık sıkı çalışma ve başarının karşılığında neredeyse hiç kar elde edilemedi. Kontrol edebilecekleri hiçbir şey yoktu.
Yani düzenleme gibi şeyler beni kesinlikle mahvedebilir. Diğeri ise insanlardır. Yaşadığım tüm sorunları düşünüyordum. Başkalarıyla yaptığım anlaşmalardan dolayı her zaman sorunlar çıkıyor. Bir anlaşmanın ortağı açgözlü davrandı ya da tembelleşti ya da benimle aynı değer sistemine sahip değildi ve benim bakmadığım, çok kötü kararlar aldı. Yani plan ve mülk mükemmel olsa da kişi mükemmel değildi.
Veya birlikte iş yaptığınız bir iş ortağınız var ve birisiyle kurduğunuz arkadaşlığın, işin içine para girdiğinde kurduğunuz ilişkiyle aynı olmadığını anlıyorsunuz. Bir işe başladığımız, çok hızlı bir şekilde başarılı oldukları ve tamamen değiştikleri durumlar yaşadım. Aynı değerlere sahip değiller, çok farklı davranıyorlar. Egoları onlar için işin başarısından daha önemlidir. Hiç bu kadar zenginliği bu kadar çabuk yaşamamışlardı ve bu onları tahmin edemeyeceğim bir şekilde etkiledi.
Yani bunlar genellikle hayatımda strese neden olacak şeyler. Ve bu işletmelerdeki diğer insanlara ne kadar bağımlı olduğumu sınırlamayı öğrenmeye çalışmak, portföyüm için en büyük tehdittir. Ve şu anda yaşadığım sorunların çoğu bundan kaynaklanıyor.
Rob:
Pembe Volkswagen Beetle kiralama hizmetini bu yüzden mi kapattın? Bunun neden battığını hep merak etmişimdir.
David:
Çok fazla talep vardı ve bu benim imajım için gerçekten iyiydi. Ama evet, karar verdiğim partner artık pembe olmasını istemedi, mora geçmek istedi ve ben bununla yaşayamadım.
Rob:
Yaratıcı farklılıklar. Hayır dostum, bu çok mantıklı. Bence kesinlikle var… Yani mevzuatlar bile geçiyor, sanırım kanunlar, kısa süreli kiralama kanunları ve bunun gibi şeyler. Yani kısa süreli kiralık ev sahibi olduğumu biliyoruz. Açıkçası, bunun hakkında her zaman konuşuyoruz, ancak sizi gerçekten çıkmaza sokabilecek başka düzenlemeler de var. Ve size birisinin imparatorluğunun nerede parçalanmış olabileceğine dair bir örnek vereceğim. Benimki olmadı çok şükür. Sanırım bu podcast'in amacı açısından bunun benim imparatorluğum olduğunu söyleyeceğiz.
Nispeten başarılı bir Airbnb operasyonum ve nakit akışı olan küçük bir glamp yan operasyonum vardı, çok para vardı, işler iyi gidiyordu, çok ateşli uçuyordum… Icarus, tabiri caizse, güneşe yakın uçuyordu. Ve sonra dünya çapında COVID-19 salgını denilen küçük bir şeyle karşılaştık. Ve tahmin et ne oldu? Airbnb üç ay boyunca tüm rezervasyonlarımızı iptal etti, ardından şehir kapandı ve Airbnb yapmanıza izin vermediler.
Ve aslında bir gecede 40 ila 50,000 $ değerindeki rezervasyonları iade etmek zorunda kaldık. Şimdi, bence aşırı hevesli ve çok kaldıraçlı olan ve çok fazla rezervi veya buna benzer şeyleri olmayan çoğu insan için bu, çoğu işletmeyi tüketirdi. Ama benim bakış açım her zaman paramızın tamamını banka hesabında tutmak, harcamamak oldu. Dediğim gibi gayrimenkule para harcamamaya çalışıyorum. Yani aslında büyütülecek bir şey değildi. Geri ödememiz bizim için önemli değildi. Açıkçası 50 bin gibi bir parayı iade etmekten hoşlanmadım ama sanki tamam, paramız var ama bunu başaramayacağız gibiydi. Çok önemli değil.
Ve sonra tahmin edin ne oldu? Sonunda bunu atlatmayı başardığımız için aslında yılın geri kalanında şimdiye kadarki en kârlısı olduk. Yüz üniteye sahip oldukları ana kira sözleşmeleri gibi kira arbitrajı yapan pek çok insan olmasına rağmen, bunların çoğu özellikle kiracıların Airbnb'lerini kiralayamamaları nedeniyle o dönemde battı.
Yani küresel düzenlemenin daha da fazlası imparatorluğunuzun çökmesine neden olabilir. Bu süre zarfında portföyünüzün geri kalanından herhangi biriyle herhangi bir sorun yaşadınız mı veya iyi miydiniz? COVID-19'un ilk ortaya çıktığı dönemde sisteminizde yapısal çatlaklara neden olan herhangi bir şey yaşadınız mı veya çoğunlukla uzun süreli kiralamalarda bulunduğunuz için iyi miydiniz?
David:
Kiralık mülkler az ya da çok… Tamam. Ödeme yapmayan bir avuç kiracım vardı ve kiracının bir yıldan fazla süredir ödeme yapmadığı bir kiracım vardı. Buradaki sorun, sahip olduğum diğer tüm işler nedeniyle portföyü çok yakından takip etmememdi. Yani bu kişinin ödeme yapmadan bir yıl veya bir yıldan fazla geçtiğini bile bilmiyorum. Mülk yöneticisi bunu dikkatime çekmedi.
Kiralamadaki en büyük sorun buydu. En büyük sorun emlak ekibindeydi. Emlakçıların gerekli olmadığı düşünülüyordu. Yani artık kelimenin tam anlamıyla evleri gösteremiyorduk. Sadece açık evleri tutmak değil. Göstermek için bile bir eve giremiyorsunuz. Kimse ev satın alamayacaktı. Yani tüm bu gelir akışı temelde kapatıldı. Kimsenin evini satamayacaktınız ve alıcıların ev almasına yardımcı olamayacaktınız.
Ve duygusal açıdan bakıldığında paranın akmaya devam ettiğini görmek çok kolaydır. Satın almaya devam edebilirim, harcamaya devam edebilirim, ne yapıyorsam onu yapmaya devam edebilirim. Ve sonra kimsenin aklına gelmeyecek bir siyah kuğu olayı olan COVİD vurur, bum. Aslında kredilerin fon sağlayamayacağı birkaç haftalık bir dönem geçirdiler. Fannie Mae ve Freddie Mac kredileri verirken hükümet şöyle diyor: "Hiçbir şeyi finanse etmiyoruz." Nakit parayla ev alabilmenin tek yolu, ev alabilmenin tek yolu onu görmemektir.
Yani o dönemde kimse ev satın almayacak. Yani bir bütün olarak portföyünüz yalnızca sahip olduğunuz varlıklar değil, aynı zamanda sizin hayatınızdır, değil mi? Bittiğini söylediğin gibi… aşırıya kaçabilirsin. Herkes bunun, mülk için LTV'nin çok üzerinde bir kredi almak anlamına geldiğini varsayıyor. Hayır, %50 LTV gerçekten düşük olabilir ama ya hayatınız aşırı kaldıraçlıysa? Çok büyük araba ödemeleriniz var, karşılayamayacağınız çok büyük bir ev ödemeniz var. Asla ödemediğin bir ton borcun var. Başkalarının paranızı harcadığı ve buna dikkat etmediğiniz bir yaşam tarzınız var. İhtiyatlı yatırımlar yapabilirsiniz ancak yaşam tarzınızı çok disiplinli olmayan bir şekilde yürütebilirsiniz ve diğer tarafta olup bitenler nedeniyle varlıklarınızı kolayca kaybedebilirsiniz.
Rob:
Evet, elbette. Demek istediğim, sanırım şu anda kredi olayından bahsetmişken, pek çok insan için muhtemelen tartışmalı bir nokta olan başka bir şey de köprü kredileri veya şu anda aldığımız altı ay önceki ARV'lere dayanarak şu anda ters giden insanlar. belki... Şu anda düzeltmenin ne olduğunu bilmiyorum ama diyelim ki önümüzdeki altı ila 20 ay içinde %30 ila %12, eğer durum buysa. Aklımdan geçeni bilmiyorum. Ama eğer durum buysa, o zaman parayı çekmek ve paranızı geri almak çok zor olacak. Veya sadece satış yapıyorsanız, zaten çok ince marjlarınız varsa ve gerçekten hafif bir yeniden modelle yalnızca 10 ila 30,000 $ kar elde edecekseniz, fiyatların düzeltilmesi ve ardından faiz oranlarındaki artış, alıcıların bunu yapmamasına neden olabilir. Flip'inizi satın almak istiyorsunuz ve bu nedenle içinden çıkamayacağınız bu zor para kredisi veya köprü kredisi içindesiniz.
David:
Bu aslında şu anda birkaç mülkte başıma geliyor. Bu yüzden oranlar yükselmeden hemen önce bir satın alma çılgınlığına girdim ve sonra da yükselmeye devam ettiler. Yani, milyon dolarlık oldukça büyük rehabilitasyonlar veya Körfez Bölgesi'nde 12 ay boyunca %10, 30 faizle köprü kredisine kilitlediğim birkaç milyon mülk gibi birkaç mülküm var. O zamanlar oranlar dört buçuk, belki beşti ama muhtemelen daha azdı. Oranlar o kadar hızlı arttı ki, bir tür nakit para kredisi olan köprü kredimi yeniden finanse etmek için XNUMX yıllık sabit kredim, nakit para kredisinden daha yüksek olacak.
Değerleri düştüğü için satamıyorum. Çökmekten hoşlanmadılar ama oranlar çok yükseldiği için ödediğimden daha az düştüler.
İşte bahsettiğimiz şey bu mükemmel fırtınalardır. Bir sürü çıkış planım vardı, tamam, mülkü satın al, tamir et, ARV burada olmalı, sermayemin yüzde yüzden fazlasını geri alacağım ve bu harika varlığa sahip olacağım . Şimdi, nakit akışı önemli ölçüde azaldı çünkü oranlar beşteydi ve sonra sahip olduğum bu mülk için 10'e çıktı. Ve piyasa sadece tırmanıyor, tırmanıyor, tırmanıyorken satış yaparak çıkamam çünkü fiyatlar düştü ve onlar da yenilenmenin ortasındalar. Bu yüzden yenilemeyi bitirmem gerekiyor.
Ve tabii ki yenilemeyle ilgili sorunlarla karşılaşıyorsunuz, ne kadar sürüyor ve sonra izin sorunları ortaya çıktığında yeni şeyler eklenmeye başlıyor ve mülk için herhangi bir gelir toplayamazsınız. . Mülkü satamazsınız ve kiraya verilebilecek bir şeye sahip olabilmek için bitene kadar ona para yatırmaya devam etmelisiniz.
Ve sonra ev kiraya verildiğinde, neredeyse planladığınız kadar kazanamayacaksınız çünkü oranlar çok yükseldi ve paranızın tamamını veya daha fazlasını geri alamayacaksınız çünkü değer düştü. Bu emlakta oluyor.
Ve anlamanız gereken şey, bunun tahmin edilemeyeceğidir. Faizlerin ne zaman bu kadar yükseleceğini bilmiyorduk. COVİD'in ne zaman olacağını bilmiyorduk. Ne olacağını bilemezsin. İşin kötü tarafı, bir şeylerin ters gitmesi korkusunun analiz felci yaratmasına izin verdiğinizde hiçbir şey yapmazsınız ve etrafınızdaki herkesin para kazanmasını izlersiniz.
Yani risksiz bir hareketin olmadığı bir konumdasınız. Ya harekete geçmeyerek kaybedeceksiniz ya da benim yaptığım gibi harekete geçip istediğiniz sonucu alamayacaksınız. Bunu azaltmanın tek yolu yakın gelecekte neler olacağına bakmamanızdır. Uzun vadede neler olduğuna bakıyorsunuz. Bazı şeyleri iyi yaptım, onları çevrelerindeki her şeyden çok daha fazla takdir edileceği garanti olan A sınıfı yerlerden satın aldım, değil mi?
Bu mülklerde ek birimler oluşturdum, böylece nakit akışım benzer bir mülkün değerinden daha fazla olacak. Bir noktada oranlar düşecek, yeniden finansman sağlayabileceğim ve başlangıçta düşündüğüm rakamlara geri dönebileceğim. Gerçekten kaybettiğim zaman geldi. Altı ay içinde belli bir miktar para kazanacağımı sanıyordum, belki iki buçuk, üç, dört yıl, umarım daha az olur, ama o parayı kazanmam bu kadar uzun sürebilir. Bu yüzden sadece zaman kaybettim.
Ama yine de şu soru var: Ya bunları berbat yerlerden satın alsaydım? Ah, şu anda yapabileceğim hiçbir şey olmazdı. Sadece mahvolursun, değil mi? Yani gayrimenkulün ilkeleri buradan geliyor; biz en kötü senaryoya göre plan yapıyoruz. Oranların benim için beşten 10 buçuka çıkacağını mı düşündüm? Hayır. Rehabilitasyona başlamak için kullandığım nakit krediden daha fazla olan 30 yıllık bir düzeltmeyi yeniden finanse edeceğimi hiç düşünmüş müydüm? Hayır. Oranlar çok yükseldiği için ARV'nin bu kadar düşeceğini düşünmüş müydüm? 2 milyon dolarlık bir evin fiyatları iki katına çıkarsa, değeri 200,000 dolarlık bir evden çok daha fazla zarar görür. Hayır, bunların hiçbirini düşünmedim. Ancak paranızla ne yapacağınız ve portföyünüzü nasıl oluşturacağınız bu zamanlarda hayatta kalmanızı sağlayacaktır.
Rob:
Peki size şunu sorayım, sırf merakımdan. O evleri tamir etmeye gittiğinde, paranın tamamını alamayabileceğini söylüyordun… paranın tamamını geri alamayabilirsin, sadece evdeki anlaşmada nakit bırakacaksın/
David:
Evet.
Rob:
Yani evde kalan sadece enerjidir, öyle değil mi? Evet. Bunu sana karşı kullanmaktan nefret ediyorum ama Burr İncil'inde insanların gidip evi onardıkları ve onlar adına tüm paralarını geri almak istedikleri, ancak sadece 80'ini alabilecekleri Burr İncil'inde bundan çok söz ediyorsunuz. Paralarının yüzde 20'sini geri verdiler ve anlaşmada yüzde XNUMX'yi bırakmak zorunda kaldılar ve bu şöyle oldu: "Ah, çok kötü." Artık net değerinizi bir eve falan kilitlediniz.
Yani günün sonunda, uzun vadeli bir perspektiften baktığınız sürece gerçekten kaybetmiyorsunuz diye düşünüyorum. 20 ila 30 yıllık bir döngüde gayrimenkulde kaybetmek zordur. aslında varlıklarınızı elinizde tutuyorsunuz.
David:
Neredeyse imkansız.
Rob:
Evet.
David:
Bu kesinlikle doğru. Bizim de işaret ettiğimiz şey bu, kaybettiğim şey zamandı. Zaman çizelgemde belirli bir noktaya daha erken varacağımı sanıyordum ama olmadı. Ancak son sekiz yılda satın aldığım eşyalardan çok zaman kazandım çünkü enflasyon çok yüksekti ve kira artışları o kadar çılgındı ki, 20-25 yıl içinde olmam gereken yere beş yılda ulaştım.
2013 yılında satın aldığım bazı mülklerim var ve kiraları iki katından fazla arttı. Yani bir özellik, fourplex benim çok kullandığım bir özellik. Kiradan 700'e aldım. Şimdi kiralar hangi birime göre 1750, 1850 gibi. Bunun 20 ya da 30 yıl boyunca olmaması gerekiyordu. Bu sekiz ya da dokuz yıl içinde başıma geldi. Böylece bu anlaşmalardan çok zaman kazandım. Ve piyasanın hızla aleyhime döndüğü bu konularda biraz zaman kaybettim.
Ama evet, onu yeterince uzun süre tuttuğunuz sürece, doğru ilkeleri izliyorsanız sorun olmaz. Ama bu hiç eğlenceli değil. Bu bölümü yapmak istememizin bir nedeni de diğer insanların duymasını sağlamaktır. Bunu yaşayan tek kişi sen değilsin. Piyasa bu kadar hızlı ve beklenmedik bir şekilde yön değiştirdiğinde, halı altınızdan çekildiğinde, hangi yöne düşeceğinizi bilemezsiniz.
Rob:
Kesinlikle. Sanırım bu notta, ekonomideki herhangi bir büyük değişikliğin önceliğini belirlemek için portföyünüzde ne kadar likit olabileceğiniz hakkında konuşmak istedim. Çıkış yapabilmek için genel portföyünüzde likidite var mı? Çünkü bunun gelecek yıl muhtemelen birçok insanın yüzleşmek zorunda kalacağı bir şey olduğunu biliyorum. Kredilerin ortasında olabilirler, yeniden finansmanın ortasında olabilirler, bir sürü evleri olabilir, işlerini kaybetmiş olabilirler ve paraya ihtiyaçları olacak.
Peki triyaj yoluyla farklı evlere temel olarak hangi düzeyde öncelik verebilirsiniz? Onlardan kurtulabilir misin? Şu anda genel portföyünüzdeki esnekliğiniz nedir?
David:
Bu iyi. Benim sorunlarım çok fazla mülkün çok çabuk edinilmesinden kaynaklanıyor. Yaptığım her şey satın alma sorunlarından, rehabilitasyonlardan, izin sorunlarından kaynaklanıyor. Zaten sahip olunan tüm mülkler iyi durumda. Yani yapmak istediğim tek şey bu... Bunu duyan herkesin korkup "Ah, David bu pazarda bile başarılı olamaz" demesini istemiyorum. Dört aylık bir süre içinde 20 kısa süreli kiralama satın aldıysanız, her şey mükemmel gitmezse herkesin bazı sorunları olacaktır. Yani bir sürü mülk satın aldım ve aynı zamanda mükemmel bir fırtınaya yakalandım, bu bir sorun.
Halihazırda sahip olduğunuz mülklere gelince, bu mülklerde ne kadar likidite veya özsermaye tutmak istediğiniz sorusu? Bu, banka hesabınızda ne kadar enerji tuttuğunuza bağlıdır. Orada bir denge var.
Yani bazı insanlar mülklerinde çok fazla enerji tutmuyorlar, dolayısıyla çok fazla özsermayeleri yok, ama bu sorun değil çünkü nakit likidite yoluyla enerjinin büyük bir kısmını banka hesaplarında tutuyorlar. Yani iyiler. Hiçbir zaman mülk satmak zorunda değiller. Eğer "Bankada çok fazla param olmasını istemiyorum, hepsini mülklere yatırmak istiyorum" diye düşünen biriyseniz, belki de bir şeyleri ödemeyi seven türde bir insansınızdır. , yani şunu bilmek kendinizi iyi hissettiriyor: "Ah, değer verme kredim yalnızca %30. Güvendeyim, satabilirim.” Peki bu mülkü satabilecek bir kişi. Ancak bu enerjiye erişebilmek için satmanız gerekiyor. Ve alıcı pazarında satış yapmaktan hiç hoşlanmam. Satmamın bana faydası olmadığı sürece bir mülkü asla satmak istemem.
Enerjinizi banka yerine evde tutma stratejisinden hoşlanmamamın nedeni, ona erişmenin tek yolunun ya onu yeniden finanse etmek ya da satmak ya da HELOC almak, bunun bir şekli olmasıdır. Ve eğer değerler düşerse, yani satmak istemiyorum, oranlar da muhtemelen yükselirse, bu da yeniden finansman yapmak istemediğim anlamına gelir. Burada gerçekten harika bir senaryo yok, bu yüzden evinizin peşin ödenmesinin ya da ödenmesinin sandığınız kadar güvenli olmadığı inancıyla sık sık karşılaşıyorum. Bu parayı başka şeyler için kullanabileceğim veya daha uzun süre ödeme yapabileceğim bankada tutmayı tercih ederim.
Yani bazı insanlar bankada 300 bin dolar bulunduracak ve şöyle diyecekler: "David, bunun 250 binini 500,000 dolarlık kredimi 250,000 dolarlık bir krediye dönüştürmek istiyorum." Ben şöyle düşünüyorum: "Tamam, eğer bir şekilde kiracıyı kaybettiyseniz ve ödemeyi yapamıyorsanız, hepsini bankaya yatırmak yerine, gerekirse dokuz yıl boyunca ödeme yapmak için bankada 250,000 dolar tutmayı tercih etmez miydiniz? ev ve not ödemelerinizi yapma yeteneğiniz söz konusu olduğunda kendinizi gerçekten zayıflatıyor musunuz?
Rob:
Evet. Dostum, bu konuyla çok uğraşıyorum. Dürüst olacağım. Temel kuralın her zaman başkalarının parasını kullanmak ve bu tür şeyleri kullanmak olduğunu biliyorum. Buna çok önem veriyorum. Hey, kaldıraç kullanalım, bunu ölçeklendirmek için kullanalım, bankanın parasını kullanalım, değil mi? Ama en azından... eğer birincil borcunuzun ödenmesi için çalışabilirseniz, bu her zaman bir... bu, her şeyi kaybederseniz, kaybetmeniz ihtimaline karşı sahip olduğunuz bir tasarruf hesabı olacaktır. Mortgage ödemek zorunda değilsiniz ve evinizde kalabilirsiniz.
Bundan nefret etmiyorum. Ne demek istediğimi biliyorsun? Ve eğer gerçekten ihtiyacınız varsa, sonunda HELOC'u çıkartabilirsiniz. Bu yüzden bunun kişisel tercih olduğunu düşünüyorum. Bunu yatırım amaçlı gayrimenkulleriniz için yapın demiyorum ama birincil gayrimenkulleriniz için yarım milyon dolarlık bir özsermayenin üzerinde oturduğumu ve gerçekten ihtiyacım olursa bunu alabileceğimi bilmek biraz rahatlık sağlıyor sanırım. .
David:
Ama bankada yarım milyon dolar olsa aynı rahatlığı hissetmez miydin?
Rob:
Pek değil, hayır. Aslında oldukça stresli bir durum.
David:
Harcamak isteyeceğiniz için mi?
Rob:
O bile değil dostum. Yani şu anda hesaplarımda nakit var ve bu hoşuma gitmiyor. Çünkü değerinin solup gittiğini görüyorum. Ve ayrıca ben her zaman… Bilmiyorum, onu başka bir bankaya havale etmek, sonra da FDIC sigortasına, bu tür şeylere havale etmek sakıncalı. Bilmiyorum. Ben de evet, buna sahip olmak güzel. Neredeyse iyi hissettiriyor. Ama aynı zamanda bu, ödeme yapmam gereken tüm çalışanları da hatırlatıyor. Bilmiyorum, bu gerçekten gerçek değil. Bu daha çok [duyulmuyor 00:34:25]-
David:
Hayır, ama insanlar böyledir… şu anda bahsettiğimiz para ve enerjiyle olan ilişkimiz budur. Bu çok gerçek. Neden böyle hissettiğin mantıklı gelmiyor ama kimin umrunda çünkü kararlarını bu şekilde vereceksin. Göreceksin. Biraz stres yaşamanıza neden olacak.
Ve bence bu, senin ve benim her zaman meteliksizmişiz gibi hissetmek istememizin bir nedeni. Çünkü zengin olduğunuzu hissettiğiniz an, paranın değerli olmadığı yönünde kararlar almaya başlarsınız, ona olan saygınızı kaybetmeye başlarsınız. Kolayca bir şeylere harcamaya başlıyorsunuz veya iyi bir iş çıkarmayan veya paranız olduğu için ev için yapmanız gerekenden daha fazlasını ödemeyen insanların maaş bordrosunda kalmasına izin veriyorsunuz.
Her zaman bir çeşit meteliksiz veya en azından disiplinli veya mali açıdan biraz stresli hissettiğinizde, paraya çok daha fazla değer verirsiniz. Ona daha fazla saygıyla davranırsın çünkü o kadar şeye sahip değilsin. Sanırım varmak istediğin şey muhtemelen bu.
Rob:
Kesinlikle. Peki bununla birlikte banka hesabınızda ne kadar paranız var? Hayır sadece şaka yapıyorum. Elbette. Aslında portföyümün likiditesinden bahsetmek istedim. Teorik olarak portföyümün çoğu aslında oldukça likit. Çok fazla sermayem var çünkü son beş yılda satın aldım ve hiç satmadım.
Bir buçuk, iki yıl önce Sevierville, Gatlinburg, Tennessee'de bir ev satın aldım. Sanırım 500'e aldım, işler 808 ve 850 aralığında oluyor. Orada çok fazla özsermaye var. 300'e 550, 600 değerinde bir ev aldım. Altı haneli özsermayeye sahip bu evlerin hepsine sahibim. Sahip olduğum evlerin neredeyse her birinde ya altı haneli ya da birden fazla altı haneli özsermaye var. Ve bu bir dahi olduğumdan değil, sürekli olarak alışveriş yaptığımdandır.
Ve eğer gerçekten satmaya ihtiyacım olsaydı, şu anda alıcı pazarında satabilirdim. Özsermayem için para kaybeder miyim? Belki. Ama özsermayem hala var, o yüzden öyle değil… Aklımda, Joshua Tree'deki minik evimi 165 bine inşa ettim. Bunu 300'e mi yoksa 350'ye mi satmam benim için gerçekten önemli değil, çünkü oluşturduğum özsermaye miktarı elbette mümkün olduğu kadar çok para istiyorum, ancak piyasa nedeniyle 50 bin kaybetmek zorunda kalsaydım, bu iyi. Paranın tamamı oyun... zaten Monopoly parası gibi. Bunu hiç farketmedim ve bu yüzden benim bile değil. Ben de bu şekilde düşünüyorum.
Dolayısıyla, Scottsdale'deki evimiz gibi daha yeni satın almaların bazıları dışında portföyümün çoğunluğunun bu şekilde olduğunu söyleyebilirim. Bunu 3.25 milyona satın aldık. Üzerine koyduğumuz peşinattan %20 özsermayemiz var. Ama eğer şimdi satmaya çalışırsak, eh, belki işe yarar, ama emlakçı ücretlerindeki %6'nın gerçekten bizim için bu paranın büyük bir kısmını keseceğini kastediyorum. Yani genel olarak, mecbur kalırsam portföyümü satabileceğim için kendimi oldukça güvende hissediyorum ama aslında bunu yapmak istemiyorum.
David:
Ve asla zorunda olduğun bir konumda olmak istemezsin. Her zaman satmak istersiniz çünkü satmak sizin için anlamlıdır. Eğer satacaksanız kaldıraç sizin tarafınızda.
Ve satış yapmak başlı başına karmaşık bir olay çünkü muhtemelen kazandığınız para üzerinden vergi alacaksınız ve 1031 yapmak isteyeceksiniz. Peki bu evi satarsanız koyabileceğiniz bir yer var mı? para mı yoksa parayı koymak mı istiyorsun? Bu, hayatınızda mülkü elinizde tutmuş olsaydınız yaratmayacağından daha fazla stres yaratacak mı?
Ancak portföyünüzü, hiçbir zaman satmak zorunda kalmayacağınız bir yerde olacak şekilde oluşturmak, bana göre savaşın yarısından fazlası. Seçtiğiniz gerçek mülkler ve bunların birbirleriyle çalışma şekli, asla istemediğiniz zaman satmak zorunda kalacağınız bir konumda olmadığınızdan emin olmak için oldukça önemli bir bileşendir. Peki Rob, bu noktaya kadar belki portföyün neye benzediğini çeşitlendirmek veya seni karşılayacak farklı türde varlıklar satın almak için yaptığın bazı şeyler nelerdi, böylece öyle bir duruma düşmezsin: “Ah dostum, son birkaç aydır işler istediğim gibi gitmedi. Bir şeyler satmam lazım."
Rob:
Bu yüzden çeşitlendirmenin büyük bir hayranıyım, hatta... Hepsi kısa olmasa da çoğunlukla çoğunlukla öyleyim... Evet, kısa vadeli kiralamalar şu anda orta vadeli kiralamalardır. Ama ben çeşitlendirmenin büyük bir hayranıyım. Ülke çapında 35 kapım var, tamam. Kaliforniya'da bir çiftim var. Bende bir tane var… Arizona'da bir çift, Tennessee'de bir çift, Teksas'ta bir çift, Wisconsin'de bir çift, Batı Virginia'da birkaç tane, New York'ta 20 tane var.
Yani haritanın her yerindeyim. Ve insanlar her zaman şöyle derler: “Bunu kendine neden yaptın? Yenilmezlerinizi işe almak zor değil mi?” Ama benim için mevsimsellikle mücadele etmek için ülke çapında çeşitlendirmeyi sevdiğimi keşfettim. Ve bu sizin de portfolyo mimarisinde sıkça bahsettiğiniz bir konu, buna birazdan değinmek istiyorum. Ama benim açımdan, kısa süreli kiralamalarımın çoğunu farklı kişiliklere kaydırdım ve belirli bir ayda asla gerçekten zarar görmüyorum.
Size güzel bir örnek vereceğim. Bir sahil evi satın alır ve mayıs ayında kapatırsanız, kendinizi bir dahi gibi hissedeceksiniz çünkü onu mayıs ayından ağustos ayına kadar ezeceksiniz. Şöyle diyeceksiniz: "Aman Tanrım, ben şimdiye kadar yaşamış en akıllı emlak yatırımcısıyım. Bu evden yarım milyon dolar kazanacağım.” Sonra Eylül gelir ve sen şöyle dersin, "Ah, meteliksizim ve paramı biriktirmedim", değil mi?
Dolayısıyla bununla mücadele etmek için, örneğin plaj pazarlarının son derece mevsimsel olduğunu ve yılın yalnızca üç ayında bu durumu mahvettiklerini anlamalısınız. Yani, eğer başka bir mülk alacaksanız, muhtemelen başka bir sahil mülkü yapmak istemezsiniz, aksi takdirde yılın yalnızca üç ayı boyunca para kazanacaksınız. Yani yapmak isteyeceğiniz şey, belki de yılın dokuz ayı boyunca, diğer üç ay ile karıştırılarak, aslında nakit akışı sağlayan ve böylece her zaman paranın size gelmesini sağlayan başka bir mülk bulmaktır.
Ve bu aslında iyi bir şekilde özellikle deneyimlediğim bir şey… ya da bunu gerçekten iyi bir şekilde öğrendim, tıpkı Scottsdale mülkümüz gibi. Kimsenin Scottsdale'e gitmediği haziran ayında çölde kapalı, 6,000 metrekarelik bir malikane satın aldık. Temelde haziran ayından kasım ayına kadar cırcır böcekleri olduğunu söyleyemem ama ekim iyiydi, kasım ayı biraz yavaştı. Ve sanki buna hazırlıklı olmayan herhangi biri 17,500 dolarlık ipotek ödemesine adım atmış olsaydı, canı yanardı. "Aman Tanrım, iflas edeceğim" derlerdi. Ancak 35 ünitemin geri kalanı temelde onu ezdiğinden, yıl boyunca hepsi sendeledi, bu önemli bir şey değildi.
Ve şimdi Aralık ayına giriyoruz, rezervasyonumuzun yarısına ulaştık ve sonra dün Ocak için beş günlük 7,000 dolarlık bir rezervasyon aldık, 7,000 dolarlık bir rezervasyon. Ve bu gelenlerden sadece biri. Ve şimdi Ocak ayında gecelik 1500 ila 2,200 dolar gibi bir ücret alıyoruz. Ve şimdi şöyle oluyor: “Ah, tamam. Evet harika. Kendime not: En yoğun sezonda lüks bir mülk satın al ki yılın altı ayı boyunca o ipotek ödemesini yeme. Ancak sen ve ben bu fırtınayı atlatmayı başardık çünkü nispeten çeşitlendirilmiş portföylerimiz var.
David:
Bu portföy mimarisinin çok güzel bir örneği. Kısa süreli kiralamalarda mevsimsellik vardır. Ve zihinsel oyun nedeniyle önemlidir. Ve sizin de belirttiğiniz gibi, pek çok insan kiralarından gelen parayı W2 gelirlerinin yerine geçtiği için harcıyor ve siz de W2 gelirini harcıyorsunuz. Peki neden pasif gelirinizi gayrimenkulden harcamıyorsunuz?
Sorun şu ki, geleneksel kiralamalarda kişisel mali durumunuzu yönetme şekliniz çok çok iyi bir şekilde sıralanıyor. Yani her ay veya iki haftada bir ödeme alıyorsunuz. Siz de “Ayda X kadar para kazanıyorum” diyorsunuz. O zaman faturalarınız aylık olarak ayarlanıyor. “Her ay bu kadar fatura ödüyorum, böylece bir aya dayalı bir bütçe oluşturabiliyorum.” Eğer kiracı her ay aynı kirayı ödüyorsa, bu gerçekten çok uygun çünkü her ay bir ipotek ödemesi yapıyorsunuz.
Kısa süreli kiralamalar her şeyi mahveder çünkü bir ayda ne kazandığınıza bakamazsınız. Bir yılda ne kazandıklarına bakıyoruz çünkü her ay aynı olmuyor. Ve eğer paranızı harcarsanız, sizin de söylediğiniz gibi, hazırlıksız yakalanmak o kadar kolay ki, onu mahvettiğinizi düşünerek, harika gidiyorsunuz, şimdi parayı mülke akıtıyorsunuz, belki de yapmalısınız ya da olması gerekenden daha fazla para harcıyorsunuz. Para aktığı için gerçekte olması gerekmeyen şeyler için mülke yapılan pahalı gezileri haklı çıkarıyorsunuz ve sonra kış aylarına giriyorsunuz ve durum gerçekten kötüleşiyor, para kaybediyorsunuz ve şimdi gerçekten hissediyorsunuz kötü. Duygularınız azalıyor ve sizin de söylediğiniz gibi, eğer birini diğerini dengelerseniz, hiçbir zaman o kadar büyük yükselişler, yükselişler ve devasa düşüşler yaşayamazsınız.
Scottsdale malikanesinin portföy mimarisi anlamında işe yaradığını düşündüğüm bir başka yol da, onu ilk satın aldığımızda çok fazla para kazanamayacağımızı bilmemizdi. Sanırım ilk 18-24 ayı az çok atlatmaya çalışmayı planladık. Ve bunun bir kısmı da, onu hazır hale getirmek için mülke çok fazla para yatırmak zorunda kalmamızdı. Ayrıca neyin yanlış gittiğini bilemeyeceğimizi de biliyorduk. Yeni bir pazar bulmamız lazım.
Mevcut portföyünüz nakit akışı sağlam olduğunda bunu yapabilirsiniz. Eğer satın aldığınız tek mülk buysa, portföyünüze giren tek mülk buysa, bir ton paranız yoksa bunu yapamazsınız, mülkü kaybedersiniz. Biz de bu evi uzun vadeli bir ufukla satın aldık.
Biz, "Tüm bunları, arazi satın alırsak arazinin kendisinin maliyetinden daha ucuza satın alıyoruz" gibiyiz. Tamam, ama muhtemelen önümüzdeki beş ila 10 yıl boyunca bu değerin farkına varamayacağız. Bu, Scottsdale'i uzun vadede gerçekten sevdiğimizi bildiğimiz bir alandı, oraya taşınan insan türleri, ekonominin kurulma şekli. Piyasanın inanılmaz derecede iyi bir performans göstereceğini düşünüyoruz, ancak şu anda zar zor kazanıyorsanız, 10 yıl sonra para kazanma lüksünüz yok. Eğer "W2 işimden ayrılmak istiyorum, bu satın alınması berbat bir ev olurdu" diyorsanız. Yani bunu yapabilmemizin nedeni...
Rob:
Aldığımız tarihte, satın aldığımız ayda, evet.
David:
Ama onu insanların Scottsdale'i ziyaret ettiği bir zamanda almış olsak bile, yine de… Havuz ısıtıcısı gibi, gidip değiştirmemiz gerekiyor ve su ısıtıcısı devreye giriyor ve yapılması gereken spor sahası. Yeni bir bölgede bu kadar büyük bir ev satın alırken planlamadığınız deliğe yine de birkaç yüz bin dolara adım atabilirsiniz. Yapabildik, çünkü bundan önce satın aldığımız şeyler o kadar iyi performans gösteriyordu ki, bu bize gelecekte kendimize büyük bir beklenmedik kazanç sağlama yeteneği kazandırdı. Bu, ceketinizin cebine yüz dolar koymanız ve 10 yıl sonra geri döndüğünüzde bunun yüz bin dolar olduğunu öğrenmeniz gibidir. Bu da buna benzer bir durum. Ama geçinecek paran yoksa o ceketin cebine yüz dolar koyamazsın.
Rob:
Evet, evet, kesinlikle. Evet. Ve onu satın aldığımız zamanı söylediğimde, daha çok Haziran'da değil Ocak'ta satın aldığımızı kastettim. Artık şöyle dediğim bir noktaya gelmeye başlıyorum: “Ah, hey, biz akıllıyız. Bize bak. Şu 7,000 $'lık rezervasyona veya şu 10,000 $'lık rezervasyona bakın” ve artık insanlar etkinlikler ve bunun gibi şeyler için bizimle iletişime geçiyor. Sadece biraz yavaş bir damlama. Ama sizin de söylediğiniz gibi portföylerimizi buna göre planladık. Yoldaki her türlü darbeye gerçekten dayanma yetenekleri olmadığı sürece asla kimseye gidip 3 milyon dolarlık bir mülk almasını söylemem. Ama aynı zamanda sizin için boşluğu doldurabilecek bir portföye sahip olmanın sadece finansal yönü.
David:
Ayrıca asla kimseye Ortabatı'da 40,000 taneye sahip olana kadar 700 dolarlık ev satın almaya devam etmesini söylemezsiniz. Bu da işe yaramıyor, değil mi? Yani gayrimenkul yatırımlarının nasıl değişmesi gerektiği konusunda bir ilerleme var. Eğitim tekerlekleri veya üç tekerlekli bisikletle başladınız, sonra eğitim tekerleklerine girdiniz, sonra bir bisiklete bindiniz ve öğrenirken bir nevi varlık sınıfları arasında ilerlediniz. Portföyünüzü oluştururken bunu aklınızda tutmanız, gelen yaşam fırtınalarını atlatmanıza yardımcı olacaktır.
Rob:
Bu doğru. Ve şunu söyleyeyim, gayrimenkulü mahvettin... Bunu nasıl söylerim? Gidip 10 dolarlık 300,000 ev satın almak istediğimde şunu söyleyerek bunu benim için mahvettin: “Bunu neden yaptın? Bu bir iş. Git 3 milyon dolarlık bir ev al.” Ben de "Ugh" dedim. Sonra onu satın aldık ve ben de şöyle düşündüm: "Ah evet, artık bu 300,000 dolarlık evleri satın almamalıyım." Ve artık bunu yapmıyorum.
Şimdi sanki bu fırsatların her zaman masamda karşıma çıktığını görüyorum ve bunlar iyi fırsatlar, ancak sizden öğrendiğim gibi, bu tulumları satın almaya devam etmek ölçeklenebilir değil. Ve artık daha büyük bir senaryoda yapacağım salınımlar konusunda çok seçici davranıyorum. Şu anda 50 kapıyı aynı anda yapmaya çalışıyorum ya da lüks mülkler yapmaya çalışıyorum ya da zamanım için çok daha anlamlı şeyler yapmaya çalışıyorum. Sanırım her iki tarafta da teşekkür ederim. Bunu benim için mahvettiğin için teşekkür ederim ve beni dönüştürdüğün için teşekkür ederim.
David:
Sen bir kediydin ve fare avlıyordun ve tüm kalori ihtiyacını o farelerden karşılıyordun. Ama dostum, sen bir aslana dönüştün ve artık fareler senin boyundaki bir aslana yakışmıyor ve şimdi olması gerektiği gibi ceylanları kovalıyorsun.
Rob:
Peki David, konu portföy mimarisine gelince, gayrimenkul portföyünüzü gerçekten bir araya getirmek için gereken bazı sütunları veya kriterlerin bazılarını, bilmiyorum, bize verebilir misiniz?
David:
Evet. Portföyünüze bir bütün olarak baktığınızda, bir çeşit denge yaratmayı denemekten hoşlandığım beş şey var çünkü bunların hepsi gerçekten keyif alacağınız sürdürülebilir zenginlik oluşturmanın yolları. Bu, gerçekten hızlı bir şekilde fırlatabileceğiniz ve hızlı bir şekilde ölçeklenebileceğiniz, ancak ilk fırtına vurduğunda düşecek olan 3D baskılı bir eve karşı, üzerine ne atılırsa atılsın ayakta kalacak bir finansal kale gibi bir inşa etme şeklidir.
Birincisi eşitliktir. Bu portföyde çok fazla enerjiye sahip olmak istiyorsunuz. Söylediğin gibi Rob, eğer zor zamanlar geçirirsen, bunu başarabilirsin. Portföyünüzdeki en büyük avantaj burasıdır. En büyük zenginliğinizi, uzun vadede gayrimenkul sahibi olarak yarattığınız özsermayeyle inşa edeceksiniz. Yani düşünmek isteyeceğiniz ilk şeylerden biri bu.
Sonraki nakit akışıdır. Sadece gelirinizi karşılamak için değil, aynı zamanda mülkünüzü uzun süre elinizde tutabilmeniz için de nakit akışına ihtiyacınız var. Çünkü nakit akışları, bu ödemeyi yapabilmenizi nasıl sağlarsınız ki bu da, hemen özsermayeye adım atmadığınız sürece özsermayenin oluşmasına bile olanak tanır.
Sonraki likiditedir. Bu sadece portföyünüzde değil hayatınızda da var. Rezervinizin olması gerekiyor. Bu, yararlanabileceğiniz bir likidite, para biçimidir. Emeklilik planından borç alabilir misiniz? Mülkünüzde HELOC kurdunuz mu? Zor durumdaysanız, iyi bir fırsat yakalarsanız, durum ne olursa olsun, hemen yeni bir mülk satın almak, yanlış giden bir şeyi düzeltmek, bir mülkü iyileştirmek için kullanabileceğiniz paranız var mı? , bir bütün olarak portföyünüzün en sağlıklısı bu mu?
Bir sonraki adım, sahip olma kolaylığı olacaktır. Sahip olmaktan nefret ederseniz asla iyi sonuç veren büyük bir portföy oluşturamazsınız. Eğer 40 adet kısa süreli kiralamanız varsa ve hepsini kendiniz yönetiyorsanız, sahip olma kolaylığınız olmaz. Bu keyif alacağınız bir şey değil. Berbat mahallelerde mülk satın alıyorsanız, harika fırsatlar yakalasanız bile, sonunda ona sahip olmaktan nefret edersiniz ve büyüyemezsiniz. Bu özsermayeyi veya nakit akışını alamayacaksınız. Yani portföyünüzde bir avuç sorunlu çocuk olabilir. Bazen buna değerdirler, ancak portföyünüzün çoğunluğunun sahip olmaktan hoşlanmadığınız bir şey olduğu bir şey olamaz.
Ve inşa ederken bunu dikkate almalısınız. Ve sonuncusu ölçeklenebilirlik olacaktır. Bunu, ölçeklenmeye devam edebileceğiniz ve devam edebileceğiniz bir şekilde mi yapıyorsunuz? Tekrar tekrar 10, 300,000 dolarlık ev mi satın alıyorsunuz? Bir podcast'te "Ah, yatırımcılardan borç para alabilirsin" dediğimizde bu kulağa harika geliyor. Ve her parçanın nereye gittiğine dair organizasyon şemasının tamamını oluşturuyoruz ve bu bir mühendise harika geliyor, onlar da "Bu işe yarıyor" diyorlar. Ancak daha sonra, yeni hazırladığınız oyunu gerçekten yürütmeye çalıştığınızda, bunu yapacak beceriye sahip olmadığınızı veya teoride olduğu gibi pratikte işe yaramadığını fark edersiniz.
Dolayısıyla ölçeklenebilirlik bir bütün olarak portföyünüzün çok önemli bir parçasıdır. Ve çoğu zaman bu, ölçeklendirilmesi çok zor olan bazı mülkleri azaltmak ve bunları daha kolay olan mülklerle değiştirmek veya diğer dört gereksiniminiz karşılandığı sürece bir varlık sınıfından diğerine geçmek anlamına gelecektir.
Rob:
Evet evet evet. Yani gerçekten aradığımız şey, bir grup farklı şeyin dengesi ile gerçekten tek bir yöne gitmek gibi görünüyor ve bu mantıklı. Bana nasıl çeşitlendirdiğimi sordunuz ve ben de "Hey, konum olarak çeşitlendiriyorum" dedim ama aslında portföyümü oluştururken çeşitlendirmemin tek yolu bu değil. Aslında kısa süreli kiralama platformlarında listelediğim daire türlerini de çeşitlendiriyorum.
Yani evet, onları Arizona, Teksas, Kaliforniya ve New York'ta buldum. Ama aynı zamanda eğlenmeyi sevdiğim gerçekten harika birimlerim var. Ve bazen sırf güzel bir mülk olduğu için bir daire satın alıyorum. Yani küçük evlerim var, yurtlarım var, Airstreams'im var, dağ evlerim var, kulübelerim var, yüzyılın ortasında modern kulübelerim var, apartman dairelerim var, Her şeyden biraz var.
Ve bunun nedeni gerçekten de, oradaki tüm farklı izleyici türlerine hitap etmeyi seviyorum. Bu şekilde, bir şeyin modaya uygun olup olmadığını ya da o kadar sıcak olmadığını, örneğin küçük bir evin olup olmadığını biliyorum, insanlar her zaman bunları sever. İnsanlar bir iki yıl içinde bu seneki gibi küçücük evlerde kalmak istemiyorlar. O halde tüm bunları karşılayacak diğer tür özelliklere sahibim. Bu yüzden benim için portföyümde, oluşturduğum gerçek ilan türlerinde ve insanlara sunduğum deneyimlerde her zaman denge arıyorum.
David:
Bu kadar. Böyle düşünüyor olmalısın. Piyasada her şey harika giderken çeşitlendirmeyi düşünmüyoruz. Bir şeyler ters giderse ne olur diye düşünmüyoruz. Yaptığımız işi ölçeklendirmenin en kolay, en hızlı ve en eğlenceli yolunun ne olduğunu düşünüyoruz. İşte bu şekilde kendinize bir ağaç evi inşa edebilirsiniz. Bunları gerçekten hızlı bir şekilde inşa edebilirsiniz. Birkaç saat içinde kendinize bir ağaç ev yaptırabilirsiniz, ancak zamana dayanabilecek bir kaleyi bu şekilde inşa edemezsiniz.
Rob:
Yaklaşık bir buçuk yıldır Gatlinburg, Tennessee'deki ağaç ev köyüm üzerinde çalışıyorum, ancak bununla ilgili güncellemeyi bugün aldım. Ve aslında sanırım bir ay gibi bir sürede temeli atıyoruz ve havada dört kubbeli ağaç ev olacak, sanırım bir ağaç ev için oldukça standart, ve sonra küçük bir ev, yine küçük bir çerçeveli ağaç ev. Ve bu aynı zamanda nasıl çeşitlendirdiğime de giriyor. Benzersiz konaklamalara daha fazla girmek istiyorum. Ama evet, portföy mimarisine ilişkin parametrelerinizi anlayabilmem için, bunu izleyiciler için özetlemek istedim. Öz sermayemiz, nakit akışımız, likiditemiz, sahip olma kolaylığımız ve ölçeklenebilirliğimiz var. Herhangi birini kaçırdım mı? Ve bu beş şeyle iyi bir denge istiyoruz.
David:
Bu kadar. Ve sen bunu istiyorsun… yani bu şeylerin her biri diğerlerindeki zayıflıkları telafi etmeli.
Rob:
Tamam, harika. Peki bu gerçekten çok iyi oldu. Üzülerek söylüyorum ki, ilk yarıda o kadar çok ayrıştık ki size bir tane daha vereceğiz... Sanırım pişman değilim, heyecanlıyım.
David:
Hayır. İki gösteri.
Rob:
Evet, size bunun çok daha ilginç, hatta belki derin sorulara gireceğimiz ikinci bölümünü veriyoruz. İşlerimizde yaşadığımız gerçek zorluklar ve tuzaklardan bazıları nelerdir? Eğer yarın gerçekten hepsini kaybedecek olsaydık, portföyümüzü sıfırdan başlayarak 0$ ile nasıl yeniden inşa ederdik? Bu BiggerPockets'in bir sonraki bölümünde olacak. Bu konuda gerçekten heyecanlıyım çünkü henüz cevaplara sahip olup olmadığımı bilmiyorum ama bunların ne olduğunu yakında öğreneceğiz.
David:
Çok eğlenceli olmalı. Bunlar, yeniden başlasan ne yapardın soruları her zaman favorilerimdendir, çünkü seni normalde sahip olamayacağın şeyleri kendinden çıkarmaya zorlar.
Rob:
Bu, derin dahi sistemlerinize sahip olduğunuz her seferinde böyle olur. Ben de “Uh-oh. Cevabımın böyle bir şey olmadığını biliyorum." Bu iyi. [duyulmuyor 00:52:49]…
David:
Bu yüzden [duyulmuyor 00:52:50] ikinci olurdum çünkü ben bir pisliğin tekiyim.
Rob:
Biliyorum biliyorum.
David:
Elbette. Teşekkür ederim Rob. Burada paylaştığınız bazı içgörüleri takdir ediyorum ve ayrıca gerçekten güzel sorular sordunuz, bunun için teşekkür ederim. İyi sorular almasaydım iyi cevaplar veremezdim.
Ve siz dinleyiciler, gayrimenkulde ters gidebilecek ve ters gidebilecek her şeyin ve bu riski azaltmak için neler yaptığımızın anlatıldığı bu bölümü beğeneceğinizi umuyoruz. Bir sonraki programda, işlerin ters gitmesine hazırlıklı olmak için yeniden başlarsak ne yapacağımıza bakacağız çünkü akıllı yatırımcılar her şeyin yolunda gitmesine hazırlıklı değiller. İşler ters giderse ne yapacaklarını planlarlar ve buna göre hazırlanırlar.
Bu şovu beğendiyseniz, lütfen bize bir iyilik yapın, gerçek podcast'i dinlediğiniz her yerde, ister Apple Podcast, Spotify, Stitcher olsun, hangisi favoriniz olursa olsun bize beş yıldızlı bir yorum yapın. Bir saniyenizi ayırın ve lütfen bize bu incelemeyi iletin, böylece dünyanın en iyi emlak podcast'i olarak kalabiliriz. Biraz zamanınız varsa bölümlerimizden birini daha dinleyin. Bu Rob için David Greene, bir tişörtü var, Abasolo.
Bölümü Buradan İzleyin
Bize yardımcı olun!
Bize bir puan ve yorum bırakarak iTunes'da yeni dinleyicilere ulaşmamıza yardımcı olun! Sadece 30 saniye sürer ve talimatlar bulunabilir okuyun. Teşekkürler! Bunu gerçekten takdir ediyoruz!
Bu Bölümde Anlattık:
- Niye ya nakit akımı değil as güvenilir Çoğu yatırımcının düşündüğü gibi ve neden buna güvenemezsiniz?
- Tamamen olabilecek birkaç şey emlak portföyünüzü yok edin
- Likidite ve elinizde ne kadar nakit olması gerektiği/işler ters gittiğinde konuşlanmaya hazır
- Neden tüm gayrimenkul yatırımcıları bunu yapmalı? “meteliksiz milyonerler” olmaya çabalayın
- Gayrimenkul çeşitlendirmesi ve neden birden fazla pazarda kiralık mülk sahibi olmak istiyorsunuz?
- The portföy mimarisinin beş faktörü HER yatırımcının dikkat etmesi gereken bir konu
- Ve So Daha fazla!
Gösteriden Linkler
Günümüzün sponsorları hakkında daha fazla bilgi edinmek veya kendiniz bir BiggerPockets ortağı olmak mı istiyorsunuz? göz atın sponsor sayfası!
BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.
- SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
- Plato blok zinciri. Web3 Metaverse Zekası. Bilgi Güçlendirildi. Buradan Erişin.
- Kaynak: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-705
- $ 10 milyon
- $3
- 000
- 1
- 10
- 20 yıl
- 3d
- a
- kabiliyet
- Yapabilmek
- Hakkımızda
- hakkında
- kesinlikle
- Kabul et
- erişim
- göre
- Hesap
- Hesaplar
- onaylamak
- kazanmak
- edinme
- edinme
- karşısında
- Action
- aslında
- Ek
- reklâm
- savunucu
- Sonra
- karşı
- ajanları
- HAVA
- Airbnb
- Türkiye
- veriyor
- zaten
- her zaman
- şaşırtıcı
- Amerika
- miktar
- analiz
- çözümlemek
- ve
- Başka
- cevap
- cevaplar
- tahmin
- beklenen
- kaygı
- ayrı
- temyiz
- Apple
- takdir etmek
- takdir
- yaklaşan
- arbitraj
- mimari
- ALAN
- alanlar
- arizona
- etrafında
- boy
- yönleri
- varlık
- varlık sınıfı
- Varlıklar
- Ortak
- Dikkat
- izleyici
- duruşmalar
- Ağustos
- yazar
- Bebek
- Arka
- yedek
- Kötü
- Bakiye
- Banka
- banka hesabı
- banka hesabı
- iflas etti
- merkezli
- temel olarak
- BAT
- piller
- pil
- Pil ömrü
- pil saklama
- Savaş
- Defne
- plaj
- Çünkü
- müşterimiz
- olma
- önce
- olmak
- inanç
- Inanmak
- faydalı
- faydaları
- İYİ
- Daha iyi
- Büyük
- büyük
- Biggest
- Fatura
- Bit
- Siyah
- rezervasyon
- patlama
- sınır
- ödünç almak
- aldım
- kutular
- mola
- Kahvaltı
- Kırma
- KÖPRÜ
- getirmek
- Broke
- bütçe
- inşa etmek
- bina
- yapılı
- Demet
- iş
- işletmeler
- satın almak
- Alıcılar
- Satın alma
- Kaliforniya
- çağrı
- denilen
- Alabilirsin
- iptal edildi
- yapamam
- Başkent
- araba
- kart
- hangi
- arabalar
- dava
- Nakit
- nakit akımı
- Param bitti
- KEDİ
- yakalandı
- Sebeb olmak
- neden
- belli
- meydan okuma
- zorluklar
- değişiklik
- değişiklikler
- Telegram Kanal
- Kaos
- yüklü
- doldurma
- Grafik
- Kontrol
- Çocuk
- Klinik
- Şehir
- sınıf
- sınıflar
- Kapanış
- yakından
- kapanış
- çamaşırlar
- antrenörlük
- toplamak
- Toplama
- Toplamak
- mücadele
- nasıl
- konfor
- teselli
- gelecek
- ortak
- karşılaştırılabilir
- tamamen
- karmaşık
- bileşen
- kavramlar
- bağ
- Düşünmek
- kabul
- sürekli
- kurmak
- inşa
- kas kütlesi inşasında ve
- içerik
- devam
- sözleşmeleri
- kontrol
- konuşma
- Serin
- Ücret
- maliyetler
- olabilir
- Konsey
- ülke
- Çift
- kurs
- Mahkeme
- kapak
- Kovid
- Covid-19
- COVID-19 salgını
- Crash
- çöktü
- Crashing
- yaratmak
- çevrimiçi kurslar düzenliyorlar.
- Oluşturma
- kredi
- kredi kartı
- kriterleri
- çok önemli
- merak
- meraklı
- Para birimi
- akım
- Şu anda
- kesim
- kesim
- Tarih
- David
- gün
- Günler
- anlaşma
- ilgili
- Fırsatlar
- Borç
- Aralık
- karar
- karar
- kararlar
- derin
- Savunma
- Talep
- bağımlı
- bağlı
- bağlıdır
- dağıtmak
- dağıtma
- mevduat
- yıkmak
- tahribat
- DID
- farklılıkları
- farklı
- zor
- disiplinli
- ekran
- çeşitlendirme
- çeşitli
- çeşitlendirmek
- Değil
- yapıyor
- Dolar
- dolar
- Dont
- kapılar
- çift
- iki katına
- aşağı
- gerileme
- düzine
- Damla
- dökmek
- sırasında
- her
- kolay
- kolay
- kolayca
- Ekonomik
- ekonomisini
- ekonominin
- ya
- elektrik
- duygular
- İmparatorluk
- çalışanların
- uçları
- enerji
- mühendis
- keyfini çıkarın
- yeterli
- kuruluş
- işletmelerin
- Tüm
- çevre
- öz kaynak
- özellikle
- gerekli
- arazi
- Eter (ETH)
- Hatta
- Etkinlikler
- olaylar
- sonunda
- hİÇ
- her gün
- herkes
- her şey
- kesinlikle
- örnek
- uyarılmış
- Heyecan
- yürütmek
- mevcut
- Çıkış
- pahalı
- deneyimli
- Deneyimler
- kapsamlı, geniş
- ekstra
- Yüz
- faktörler
- Düşmek
- Falls
- fan
- fantastik
- HIZLI
- hızlı
- iyilik
- Favori
- Favoriler
- FDIC
- korku
- Fiyatlandırma(Yakında)
- az
- şekil
- rakamlar
- dolu
- son
- Finans
- mali
- mali
- bulmak
- ince
- Ad
- sabit
- sabit
- Esneklik
- Fiske
- akış
- Akan
- Akışları
- uçan
- takip et
- takip etme
- Ayak
- Yatırımcılar için
- Güçler
- sonsuza dek
- Airdrop Formu
- Hisar
- ileri
- bulundu
- Ücretsiz
- sık sık
- arkadaş
- Dostluk
- itibaren
- ön
- tam
- eğlence
- fon
- finansman
- komik
- gelecek
- oyun
- genel
- deha
- almak
- alma
- Kız
- Vermek
- verilmiş
- Verilmesi
- Küresel
- Go
- gol
- Tanrı
- Goes
- gidiş
- Tercih Etmenizin
- aferin
- sınıf
- verilmiş
- harika
- Açgözlü
- Zemin
- Büyümek
- yetişkin
- garanti
- Bekçi
- Adam
- Yarım
- avuç
- sap
- kullanma
- olmak
- olmuş
- olur
- Zor
- zor iş
- kapaklar
- sahip olan
- baş
- Sağlık
- sağlıklı
- duydum
- işitme
- yardım et
- okuyun
- Heroes
- Gizli
- Yüksek
- daha yüksek
- büyük ölçüde
- kiralama
- vurmak
- Hits
- ambar
- tutma
- Delik
- Delikler
- Ana Sayfa
- Evler
- umut
- İnşallah
- ufuk
- ev sahibi
- SICAK
- SAAT
- ev
- evler
- konut
- Konut piyasası
- Ne kadar
- Nasıl Yapılır
- Ancak
- HTTPS
- Kocaman
- insan
- Aç
- avcılık
- Engelli koşu
- Ben
- görüntü
- Acil
- önemli
- imkânsız
- iyileştirmek
- in
- Gelir
- Artırmak
- Artışlar
- inanılmaz
- bireysel
- kaçınılmaz
- enflasyon
- bilgi
- anlayışlar
- yerine
- talimatlar
- sigorta
- faiz
- Faiz oranları
- yatırım
- yatırım
- Yatırımlar
- yatırımcı
- Yatırımcılar
- ilgili
- Demir Adam
- sorunlar
- IT
- kendisi
- iTunes
- Ocak
- İş
- yolculuklar
- atlama
- sadece bir
- tutmak
- koruma
- anahtarlar
- Nezaket.
- King
- Bilmek
- bilme
- arazi
- dizüstü bilgisayar
- Soyad
- Yasalar
- İlanlar
- ÖĞRENİN
- öğrendim
- öğrenme
- Ayrılmak
- ayrılma
- icar
- seviye
- Kaldıraç
- LG
- hayat
- yaşam tarzı
- ışık
- Muhtemelen
- LİMİT
- çizgi
- Sıvı
- Likidite
- Dinleme
- listeleme
- Deneyimler
- küçük
- yaşamak
- Yaşıyor
- yaşayan
- borç
- Krediler
- yer
- yerleri
- kilitli
- Uzun
- Uzun Oyun
- uzun zaman
- uzun süreli
- uzun
- Bakın
- bakıyor
- GÖRÜNÜYOR
- kaybetmek
- kaybetme
- Çok
- Aşk
- Düşük
- LTV
- Lüks
- mac
- yapılmış
- büyük
- çoğunluk
- yapmak
- para kazanmak
- YAPAR
- Yapımı
- adam
- yönetmek
- müdür
- konak
- çok
- birçok insan
- harita
- marjları
- pazar
- pazar kazası
- Piyasalar
- mucize
- masif
- usta
- Mesele
- anlam
- anlamlı
- anlamına geliyor
- medya
- Neden
- zihinsel
- adı geçen
- fareler
- Orta
- Ara SINAV
- olabilir
- milyon
- Milyon dolar
- milyon dolar
- Milyoner
- milyonlarca
- akla
- Mindset
- dakika
- hataları
- Azaltmak
- Modern
- para
- Ay
- aylık
- ay
- Daha
- sabah
- Ipotek
- çoğu
- hareket
- filmler
- hareketli
- çoklu
- multiverse
- Gezin
- neredeyse
- zorunlu olarak
- gerek
- gerekli
- ihtiyaçlar
- negatif
- net
- yeni
- Yeni Pazar
- New York
- sonraki
- gece
- normalde
- Kasım
- sayılar
- sayısız
- Ekim
- sıklıkla
- tamam
- ONE
- açık
- işletmek
- işletme
- operasyon
- Görüşler
- Fırsat
- karşı
- sipariş
- örgütsel
- aslında
- Diğer
- Diğer
- dışında
- tüm
- bir gecede
- kendi
- Sahip olunan
- mülkiyet
- ödenmiş
- yaygın
- kâğıt
- Paralel
- parametreler
- Bölüm
- belirli
- Partner
- parçalar
- pasif
- pasif gelir
- geçmiş
- ödeme yapan
- ödeme
- ödemeler
- Bordro
- öder
- zirve
- İnsanlar
- insanların
- yüzde
- MÜKEMMEL OLAN YERİ BULUN
- yapmak
- icra
- dönem
- dönemleri
- kişi
- kişisel
- Kişilikler
- Şahsen
- perspektif
- seçmek
- parça
- yer
- plan
- planlanmış
- planlama
- ağladım
- Ekim
- Platformlar
- Platon
- Plato Veri Zekası
- PlatoVeri
- OYNA
- oyuncu
- oynama
- Lütfen
- podcast
- Podcast
- Nokta
- Bakış açısı
- noktaları
- politika
- havuz
- yoksul
- portföy
- dosyalarını
- pozisyon
- mümkün
- güç kelimesini seçerim
- uygulama
- tahmin
- tercih
- Hazırlamak
- hazırlanmış
- güzel
- önlemek
- önceki
- Fiyatlar
- birincil
- prensip
- ilkeler
- öncelik
- Proaktif
- muhtemelen
- Sorun
- sorunlar
- üretmek
- Kâr
- kârlı
- ilerleme
- proje
- itmek
- özellikleri
- özellik
- Koruyucu
- satın alındı
- alımları
- amaç
- Itmek
- itme
- koymak
- koymak
- soru
- Sorular
- Hızlı
- En hızlı
- hızla
- menzil
- hızla
- oranlar
- değerlendirme
- ulaşmak
- hazır
- gerçek
- gayrimenkul
- gerçekleştirmek
- fark
- emlâkçı
- neden
- nedenleri
- tekrarlamak
- son
- geçenlerde
- Şarj
- kaydedilmiş
- raf
- geri ödeme
- pişmanlık
- Değişiklik Yapıldı
- yönetmelik
- rehabilitasyon
- ilişki
- Nispeten
- güvenilir
- değişiklik yapmak
- Kira
- kiralama
- değiştirmek
- temsil etmek
- Yer Alan Kurallar
- Rezervasyon
- rezervler
- DİNLENME
- sonuç
- emeklilik
- gelir
- yorum
- Zengin
- Kurtulmak
- çatlak
- Risk
- yol
- rolling
- Rulo
- yuvarlak
- harabe
- Kural
- koşmak
- güvenli
- Güvenlik
- Adı geçen
- aynı
- İndirim
- Tasarruf
- tasarruf hesabı
- ölçeklenebilirlik
- ölçeklenebilir
- ölçek
- ölçekleme
- korkmuş
- senaryolar
- scriptler
- sezon
- İkinci
- saniye
- güvenli
- görme
- seçici
- SELF
- satmak
- Satışa
- duyu
- Eylül
- hizmet
- servis
- set
- birkaç
- paylaş
- Paylaşılan
- paylaşımı
- Kalkan
- Vardiyalar
- kısa
- kısa dönem
- meli
- şov
- Gösteriler
- kapatmak
- önemli
- önemli ölçüde
- tek
- Oturan
- durum
- durumlar
- ALTINCI
- Altı ay
- becerileri
- gevşek
- yavaş
- küçük
- akıllı
- So
- Sosyal Medya
- sosyal medya
- satılan
- katı
- biraz
- Birisi
- bir şey
- bir yerde
- Yakında
- Kaynak
- uzay
- konuşmak
- konuşma
- özel
- özellikle
- geçirmek
- Harcama
- başak
- çiviler
- bölmek
- Sponsorlar
- Spor
- Spotify
- kare
- kararlı
- durmak
- standart
- başlama
- başladı
- XNUMX dakika içinde!
- Saklamak
- Eyalet
- kalmak
- adım
- yapışkan
- Yine
- TAŞ
- dur
- hafızası
- mağaza
- saklı
- hikayeler
- Storm
- Fırtınalar
- düz
- Stratejileri
- dere
- dere
- stres
- güçlü
- yapısal
- yapı
- Çabalama
- Öğrenci
- Öğrenciler
- abone ol
- başarı
- başarılı
- güneş
- harika
- hayatta kalmak
- sürdürülebilir
- kuğu
- salıncak
- sistem
- Sistemler
- Bizi daha iyi tanımak için
- alır
- alma
- Konuşmak
- konuşma
- Musluk
- Vergiler
- öğretmen
- takım
- geçici
- kiracı
- test
- Teksas
- The
- Gelecek
- Bilgi
- Dünya
- ve bazı Asya
- Orada.
- şey
- işler
- Düşünme
- Bu yıl
- düşünce
- tehdit
- üç
- İçinden
- boyunca
- Atma
- bağlı
- TikTok
- zaman
- zaman çizelgesi
- zamanlar
- tip
- için
- bugün
- bugünkü
- birlikte
- yarın
- ton
- çok
- üst
- konu
- dokunma
- karşı
- Ticaret
- geleneksel
- Eğitim
- Transkript
- dönüşüm
- tedavi etmek
- aciliyetine göre sıralama
- gerçek
- DÖNÜŞ
- Dönük
- türleri
- tipik
- altında
- anlamak
- anlayış
- benzersiz
- birim
- birimleri
- Evren
- Güncelleme
- Üst taraf
- us
- Amerikan Doları
- kullanım
- genellikle
- Değerli
- değer
- Değerler
- çeşitli
- Araçlar
- Karşı
- Video
- Görüntüle
- Gösterim
- köy
- Virjinya
- volkswagen
- beklemek
- aranan
- İzle
- izlerken
- Su
- yolları
- servet
- hava
- hafta
- Haftalar
- Batısında
- Batı Virginia
- Ne
- olup olmadığını
- hangi
- süre
- DSÖ
- Vahşi
- irade
- Kazandı
- Kış
- Tel
- Wisconsin
- WISE
- olmadan
- İş
- egzersiz yapmak
- işlenmiş
- çalışma
- çalışır
- Dünya
- En kötü
- değer
- olur
- yazılı
- Yanlış
- X
- yıl
- yıl
- kendiniz
- Youtube
- zefirnet